Schoonmaak op uw maat en naar uw budget! Schoonmaak door steeds dezelfde medewerkers! Facility Management neemt bedrijven veel zorgen uit handen

FAC I L I T Y M A N AG E M E N T

U wenst... • •

• •

Schoonmaak op uw maat en naar uw budget! (en NIET simpelweg de goedkoopste) Schoonmaak omdat het bijdraagt tot een positieve werksfeer in uw bedrijf! (en NIET gewoon omdat het moet) Schoonmaak door steeds dezelfde medewerkers! (en NIET door voortdurend andere gezichten) Schoonmaak met een op uw maat gemaakt werkprogramma! (en NIET een standaard werkprogramma dat u opgedrongen wordt)

kmo

panel Facility Management

Facility Management neemt bedrijven veel zorgen uit handen

Facility Management is een ruim begrip geworden. De tijd dat de functie beperkt bleef tot het dagelijks onderhoud van kantoren en bedrijven is al lang achterhaald en uitgebreid tot de meest gevarieerde diensten. Om duidelijkheid te krijgen in de materie nodigden we enkele voorname spelers uit deze sector uit voor een panelgesprek.

In plaats van zelf een opsomming te geven van welke disciplines er vandaag allemaal onder de noemer van Facility Management ondergebracht (kunnen) worden, vroegen we elk panellid welke faciliteitendiensten elk van hen de bedrijfswereld aanbiedt.

Gaven gevolg aan onze uitnodiging:

Wie doet wat? Kunnen de panelleden even toelichten welke vormen van Facility Management zij te bieden hebben?

• • • • • • •

Dirk Maes: Binnen Quares worden verschillende activiteiten ontplooid. We hebben twee divisies die zuiver op de residentiële vastgoedmarkt georganiseerd zijn. Enerzijds is dat de verkoop en verhuur van residentieel vastgoed via kantoren in Antwerpen, Mechelen en Sint-Niklaas. Anderzijds hebben we een divisie in de beleggingsmarkt. Minstens een keer per jaar brengen wij als bedrijf een niet-beursgenoteerde vastgoedportefeuille op de markt waar-

Claudine Decorte (Facilicom Facility Solutions) Mieke Loncke (IFMA) Dirk Maes (Quares) Erika Masson (CWS-Boco Belux) Peter Monden (Projectatelier) Koen Van Ginneken (Kärchercenter Autovak) Patrick Waûters (AOS Belgium)

AOS BELGIUM Patrick Waûters [email protected] www.aos-studley.be

CWS-BOCO BELUX Erika Masson [email protected] www.cws-boco.be

FACILICOM SERVICES Claudine Decorte [email protected] www.facilicom.be

106

IFMA Mieke Loncke [email protected] www.ifma.be

kmo-insider - oktober 2013

KARCHERCENTER AUTOVAK Koen Van Ginneken [email protected] www.autovak.be

PROJECTATELIER BVBA Peter Monden [email protected] www.projectatelier.be

Koen Van Ginneken: Met Kärchercenter Autovak zijn wij dealer van Groot-Antwerpen voor schrob- en veegmachines, hogedrukreinigers, stofzuigers,… Zelf begeleid ik de klanten van A tot Z, van de kennismaking, het maken van de afspraak, tot het kijken wat de noden van de klant zijn, het aanbieden van het toestel, demonstreren,… en uiteraard ook het leveren van een goede naservice. Wij leveren ook de bijhorende reinigingsmiddelen. Onze klanten zijn de grootindustrie, kmo’s, scholen,… Mieke Loncke: IFMA is de International Facility Management Association, de beroepsfederatie rond facility management, in de jaren tachtig ontstaan in Houston (VS). Over de ganse wereld zijn er 22.000 leden. Wij maken de Belgische afdeling uit, met 700 leden, voornamelijk professionals, facility managers. Onze werking berust op vier pijlers. In eerste instantie zijn we er om facility managers content te geven (nieuwe wetgeving b.v. wordt via ons beschikbaar gesteld). We hebben daarvoor werkgroepen die deze content aanbrengen, b.v. de werkgroep energie. Daarnaast richten we ons ook op lobbywerk. We willen de facility manager daar plaatsen waar hij hoort te zijn in een organisatie, nl. op directieniveau. Daar dienen we ook de nodige voeding voor te geven. Wij voorzien veel opleidingen, en focussen op een voortdurende ontwikkeling. Ook onderhouden we als derde pijler contacten met onze zusterverenigingen in Frankrijk, Duitsland,… en uiteraard ook met het moederschip in Amerika. In België gaan we ook met benchmark starten, maar dat staat nu nog in zijn kinderschoenen. Als vierde pijler blijven we natuurlijk ook een netwerkorganisatie. We brengen facility managers in contact met elkaar zodanig dat ze ervaringen kunnen uitwisselen. Het is ook de bedoeling om leveranciers de kans te geven hun potentiële klanten te leren kennen en te ontmoeten. Erika Masson: Wij richten ons voornamelijk op het verlenen van eco-

QUARES Dirk Maes [email protected] www.quares.be

logische service voor bedrijven, scholen,… Wij verhuren matten, professionele kleding,… Belangrijk daarbij is dat we ons richten op elk facility gericht bedrijf. Wij focussen op hetgeen waar wij het sterkst in zijn zodat de firma’s waar onze facility services aanbieden, zich kunnen blijven concentreren op hun corebusiness. Onze drie belangrijkste pijlers zijn biokatoen, waarmee we de biologische, ecologische kaart trekken, het creatieve (design) en reporting. Met ons WIS-systeem (washing information systeem), waarmee we kunnen nakijken welk materiaal in welke afdeling werd verbruikt, verlichten we de taak van de schoonmakers. Zo meldt het systeem bijvoorbeeld automatisch wanneer een automaat leeg is en moet bijgevuld worden. Patrick Waûters: AOS Studley is een onafhankelijk, objectief bureau, dat advies geeft aan bedrijven met heel veel of heel weinig kantoren. We hebben klanten die heel weinig kantoren hebben en zelf geen facility expertise hebben. De klanten met heel veel kantoren zijn degene die met een complexe facility worden geconfronteerd en die niet de kennis of de handjes hebben die het werk dat daarmee gepaard gaat, kunnen uitvoeren. Wij geven advies op vier grote domeinen: 1) we gaan op zoek naar het ideale gebouw, 2) we richten dat gebouw zo goed mogelijk in, waarbij de cultuur van het bedrijf perfect vertaald wordt in de inrichting, 3) het realiseren van de inrichting, onze grootste pijler en 4) (waarvoor ik verantwoordelijk ben) het advies om het daadwerkelijk onderhouden, beveiligen, schoonmaken,… van de gebouwen op een zo goed mogelijke manier te doen. Claudine Decorte: Facilicom Facility Solutions maakt deel uit van Facilicom Services Group en vormt een combinatie van onafhankelijke en gespecialiseerde bedrijven. Wij hebben een cateringbedrijf, een cleaningbedrijf, One Building Maintenance, One Fleet Services, Gom Cleaning, Facility Solutions,... Facility Solutions is de N.V. die de band vormt tussen de verschillende bedrijven. De laatste en de meest succesvolle marktconcepten vandaag zijn de combinatie van diensten aanbieden in een multiservices contract of de combinatie van diensten aanbieden, beheren en managen onder de vorm van een maincontract. Wij werken bijna altijd voor de gebruikers van gebouwen, en niet voor de eigenaars. Wij hebben dus heel uitzonderlijk wat taken in property management, maar in het algemeen leveren wij de diensten die dagdagelijks moeten uitgevoerd worden: de werkplek in orde houden, de kosten daarvan beheersen, het managen ervan. Wij constateren dat er een verhoogde interesse is voor het management. De marktconcepten multiservices en maincontracten beantwoorden aan de vraag om één contactpunt te hebben en ontzorgd worden. Maincontracting biedt expertise op het gebied van Facility management, ontzorging d.m.v. overname van het operationele en financiële risico, kostenverlaging door schaalvoordeel, tijdwinst en gemak door 1 partij, 1 aanspreekpunt, 1 verzamelfactuur, synergievoordelen door integraal dienstenpakket, flexibiliteit in contractvolume, continu inzicht in kosten en kwaliteit van facilitaire diensten. Wij zijn de enige facilitaire groep die ook een bewakingstak in huis heeft, wat uitzonderlijk is in de sector. Wij hebben dus het voordeel met onze maincontracten dat we hier ook een partner in kunnen zijn en voldoen aan de wetgeving. In verband met die onafhankelijkheid vinden wij het belangrijk dat de combinatie van bedrijven of diensten past bij onze klanten. Voor ons is het bijvoorbeeld niet noodzakelijk voor onze klanten om met ons cateringbedrijf te werken. Als wij het accent leggen op het management, kan het perfect zijn dat de catering niet van ons komt. Wij hebben geen probleem om met andere partijen teams te vormen. Bij een startend maincontract is er een combinatie van outsourcing (Facilicom) in combinatie met eigen medewerkers van de opdrachtgever. Peter Monden: Wij zijn actief in de interieurinrichting voor bedrijven en specialiseren ons in het ontwerpen en realiseren van creatieve concepten, en deze ook uit te voeren. We voeren die uit met vaste partners, zodat we een goed zicht hebben op de kwaliteit. Voornamelijk richten we kantoren in, bestaande kantoren of casco bedrijfspanden. Een referentie is de nieuwe hoofdzetel van de Facilicom Group, hier aanwezig.


107

F acility M anagement

op particulieren kunnen intekenen. De divisie waar ik commercieel verantwoordelijk voor ben, is ‘beheren’, een divisie die zich toelegt op de professionele markt en te maken heeft met facility management. De eerste specialiteit is property management, waarvan een belangrijk deel facility management is, plus accountancy. In het begrip “Facility Management” zijn beide woorden belangrijk. Wij leveren heel veel service, maar dan in management. Wij leveren hier capaciteit in de vorm van een detachering op korte en lange termijn. Daarnaast is er ook built management: bouwen en verbouwen. Onze projectbegeleiders hebben een achtergrond in facility management, maar zijn ook ingenieur, architect, interieurvormgever,… Wij maken het verschil in bouwprojecten door mee te denken vanaf het concept van een project tot en met de exploitatie. Daarnaast doen wij ook aan parkmanagement, een relatief nieuwe trend, waarmee we de voorloper zijn in België. In dit verband zijn we trouwens ook adviseur bij de Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij Antwerpen en andere overheden rond nieuwe en bestaande bedrijventerreinen met betrekking tot het organiseren van facility management voor een cluster van bedrijven (of voor shoppingcentra).


kmo


De professionalisering zet zich voort

Wat is er in de sector veranderd in de 21ste eeuw? Is de sector professioneler geworden, beter gereglementeerd? Mieke Loncke: De sector is absoluut professioneler geworden. Er zijn nu veel opleidingen voor facility management. Vroeger bestond dat niet. Het takenpakket voor facility management wordt ook alsmaar breder. We zijn er ter ondersteuning van de corebusiness van een bedrijf en als een bedrijf bv. vraagt wat het moet doen met het scannen van documenten, dan kijken ze meteen naar facility management. Zelfs IT wordt meer en meer de richting van facility management uitgeduwd. Het is voor een facility manager onmogelijk om kennis te hebben over al die zaken. Er is een evolutie om meer en meer multiservices te gaan outsourcen, meer synergieën te creëren en kostenbesparend te werken. Waarbij je nog altijd de afweging moet maken hoeveel eigen kennis je uit handen geeft om op het einde van de rit, als je contract bij je service provider afgelopen is, niet met lege handen achter te blijven. Er is een professionalisering, maar ook een uitbreiding van het takenpakket, wat de noodzaak van opleidingen alleen maar groter maakt en een nieuwe aanpak vergt van hoe het concept uitgewerkt moet worden. Patrick Waûters: Ik denk dat we nog altijd een sector zijn waar een relatief grote massa mensen is ingerold die absoluut niet professioneel zijn, en die we niet bereiken, niet op evenementen, niet op seminaries, die de boekjes niet lezen,… We mogen niet onderschatten dat deze mensen mee het imago van de sector bepalen en naar beneden trekken. IFMA neemt een aantal initiatieven om het imago te verbeteren, maar deze mensen blijven toch een blok aan ons been, waardoor onze reputatie lastig blijft. Dat de facility manager op strategisch niveau moet komen, daar heb ik het op twee manieren moeilijk mee. In de eerste plaats zal facility altijd een ondersteunende dienst blijven. De dag dat een ondersteunende dienst de strategie gaat bepalen van een bedrijf zie ik nog niet komen. In de tweede plaats, als je daar wil komen, moet je dat verdienen, d.w.z. creatief omgaan met kosten en ze weten om te zetten in oplossingen en toegevoegde waarde. Op dat vlak is er nog werk aan de winkel. Claudine Decorte: De wil is er wel is om professioneler te gaan werken, maar de historiek en het sociaal passief van bedrijven en overheden zijn een remmende factor om snel vooruitgang te boeken op vlak van outsourcing. Sommige projecten worden on hold gezet omdat er nu eenmaal met de economische situatie nu meer dan vijf jaar een overschot is van mensen die niet noodzakelijk de juiste competenties hebben. . Dit is dus een remmende factor voor opdracht gevers die willen outsourcen, in combinatie met het tekort aan opleidingsmogelijkheden in België. Grote bedrijven en instellingen beseffen wel dat er een evolutie moet komen. Dirk Maes: Er is wel degelijk een belangrijke evolutie geweest in het facilitair gebeuren in België, voornamelijk de laatste vijf jaar, door de economische crisis. Bedrijven zijn veel intensiever naar hun kostenstructuur gaan kijken, omdat dit soms het verschil kon maken in functie van hun rendement. Het gaat niet zozeer om grote internationale bedrijven. Die hadden al een voldoende managementniveau bereikt op dat vlak. Maar vooral de kleine en middelgrote bedrijven zagen zich genoodzaakt om daar efficiënter mee om te gaan en stelden vast dat er ofwel iemand onbekwaam was, of minder goed opgeleid was, ofwel dat er niemand was om daar academisch en technisch op een juiste manier mee om te gaan. Leveranciers hebben de kans gekregen om advies te geven en hun kennis tentoon te spreiden. Anderzijds hebben wij als consultants/ managers de kans gehad om onze grensoverschrijdende management ideeën over te brengen. Dat vind ik een belangrijk evolutie.

108

We zijn professioneler geworden. Ik vertoef regelmatig in het buitenland. Als Belgische facility managers hebben we meer en meer een stem. Er wordt geluisterd naar onze pragmatische aanpak, die rationeel, door cijfers onderbouwd is. De grenzen zijn ook meer opengesteld de afgelopen tien jaar. We gaan de mosterd ook elders halen en dat is een goede evolutie. Ook de rapportering vind ik een sterke evolutie. De evolutie van het organiseren van oplossingen naar het creëren van een dashboard errond, om ook cijfermatig aan te tonen dat binnen een bepaald budget werd gewerkt en dat er een bepaalde behoefte naar de toekomst toe is om provisies aan te leggen. Binnen ons eigen terrein focussen we ons op het groeperen van verschillende bedrijven. Dat vind ik ook een sterke evolutie, waar we met Quares op inspelen.

De maatschappij komt van een situatie waarbij alles wat een bedrijf nodig had, binnen dat bedrijf zelf gebeurde, en het outscourcen, het uitbesteden van diensten geleidelijk aan is gegroeid. Heeft de economische stilstand die we de voorbije vijf jaar hebben gehad, de bedrijven geïnspireerd om terug meer zelf te gaan doen, of heeft dat geen rem gehad op de verlening van uw diensten? Peter Monden: De crisis heeft weinig invloed gehad op onze bedrijfsvoering. Onze klanten vragen om één contactpersoon te hebben, van de start van het project tot en met de uitvoering, zodat ze op den duur het kantoor kunnen instappen zonder al te veel overlast, waar er vroeger lang een mentaliteit is geweest om het allemaal zelf te organiseren. In kleine kmo’s zien we nog wel de neiging dat bedrijfsleiders denken kosten uit te sparen door alles zelf te doen. Heel regelmatig is dat niet waar. Het gaat om tijd en energie die ze niet in hun corebusiness kunnen steken. Mieke Loncke: Daar zit een groot potentieel voor facility management, namelijk klusjesdiensten oprichten waar je verschillende soorten contracten kan hebben. Het is zinloos dat de CEO in het weekend lampen komt indraaien in zijn bedrijf. Die moet zich met andere dingen bezig houden, met de corebusiness.

Hoe lang heeft het geduurd vooraleer de facility sector interne postdiensten kon organiseren voor bedrijven? Patrick Waûters: Dat is heel sterk cultuurgebonden. Ik stel zelf vast dat wanneer ik in België als consultant ergens binnenkom, de eerste reactie is dat er weer een snotneus binnenkomt die niets van de werking kent, en die betweterig is. Als je in Nederland, Duitsland of de V.S. ergens binnenkomt, word je bijna als een god beschouwd, als de man die mee komt denken over een probleem waarop ze al lang zitten te knagen. De Vlaming is extreem koppig. Claudine Decorte: Het denkproces rond zelf doen of uitbesteden is nog altijd actueel in België. Bedrijven aanhoren die expertise wel, maar begrijpen niet dat er een kostprijs tegenover staat. Zij willen dingen in een lastenboek zetten waar de consultant niet mee akkoord is. Het is geen gebrek aan kennis of ervaring, maar eerder een korte termijn politiek. Wij hebben een recente studie liggen waaruit blijkt dat de hoofdredenen voor outsourcing voor bedrijven flexibiliteit is, de schaalgrootte of het combineren van volumes, het creeren van synergieën. Bedrijven groeien, worden kleiner, hebben te maken met tijdelijke overcapaciteit, of nood aan capaciteit bij een reorganisatie van werkplekken… Met eigen personeel heb je niet altijd die flexibiliteit. Dirk Maes: Wij hebben de afgelopen jaren een groei gekend door de focus te leggen op verschillende activiteiten, o.a. facility management, en door ons daarin te bekwamen. b.v. door de organisatie van groepsaankopen. Volume creëren leidt tot betere eenheids-


Erika Masson: Het is voor ons moeilijk om binnen te geraken bij kleine firma’s. Daar ondervinden we veel weerstand. Ook al kunnen wij duidelijk een kostenbesparing aantonen. Ze zijn geneigd om bij hun oude werkwijze te blijven. Ik werk ook samen met firma’s die een copy/paste doen vanuit Nederland, zoals AFM. In Nederland word je veel positiever onthaald. Daar verloopt de samenwerking veel makkelijker. Er is een groot cultuurverschil. Nederland is de voortrekker, de gangmaker, de initiator. Wij volgen.

de portemonnee van de eigenaar, de man die voor u zit. Bij een grote onderneming zit je in het budget van het bedrijf, en niet in dat van de man die voor u zit. Daarnaast heb je ook veel ruilhandel, hand aan hand handel. Ik ben klant bij u en dus ben jij klant bij mij. Dat zit er ook heel sterk in. Naar consultancy toe kunnen wij soms te weinig toegevoegde waarde aantonen. Je moet eens proberen te kwantificeren in hoever je kennis en je kwaliteit duidelijk is. Dat is een aartsmoeilijke opdracht, waar ikzelf elke dag mee vecht. Er is ook een tendens naar inbesteding. De belangrijke reden om terug in te besteden is dat de ontzorging er niet helemaal gekomen is. Je hebt een contract van technisch onderhoud, maar dan blijkt er toch plots een panne of een breuk te zijn, die niet in het contract beschreven staat, waardoor ze zelf het heft in handen moeten nemen.

Volgens mij kan je niet groeien als je alles zelf wil doen.

Dirk Maes: In Nederland heeft elk gerespecteerd bedrijf minstens één extern consultant. In België lijkt een consultant iets abstracts en vaak een bedreiging. Wij moeten beter regisseren !

Patrick Waûters: Het is zeker niet zo dat bedrijven allemaal nu weer zelf willen gaan schoonmaken. De oplossing parkmanagement is heel interessant. Dat is de integratie van facility management.

Mieke Loncke: IFMA ziet het als een taak om de sector te professionaliseren en kmo’s bewust te maken van het bestaan van facility management. In dat kader is er onze samenwerking met kanaal Z, Z-Facility, met elke week afleveringen waarin een thema van facility management werd toegelicht, gericht op de kleine ondernemers. Met Unizo willen we samen bekijken of er in hun opleidingstrajecten meer voor facility management kan gedaan worden.

Dirk Maes: Bij internationale bedrijven zie je een management dat procesmatig werkt, waar een rapportering en continuïteit rond werd gegenereerd. Bij de kmo zit je meer bij de beslissingsnemer, een ondernemer, iemand die daar zit in functie van zijn corebusiness. Dat is een andere manier van benaderen. Als consultant moet je proberen de vertaalslag te maken, vanuit het managementgegeven naar de ondernemer toe. Dat hebben wij stap voor stap kunnen realiseren met parkmanagement, omdat het overkoepelend is, en de gemeenschappelijke belangen behartigt. Om specifiek in dat bedrijf de private delen te gaan managen, is nog een stap verder. Daar moeten wij ons herpositioneren, anders communiceren.

Erika Masson: Mensen zijn gewoontedieren. Bij grote ondernemingen die samenwerken met facility companies is het net het tegenovergestelde. Vaak worden daar contracten getekend voor twaalf maanden zodat het mogelijk blijft om snel te kunnen veranderen.

Uitbesteden of zelf doen? In grote bedrijven stel ik in het algemeen vast dat bij een wissel van de macht binnen een divisie of afdeling, de nieuwe managers een eigen achtergrond hebben en zo snel mogelijk hun stempel willen drukken en daardoor zelfs contracten die heel goed zijn in gevaar brengen. Dat is een heel ander fenomeen en heeft niets met efficiëntie of rentabiliteit te maken, maar wel met het haantjes- of kippengedrag van de man of vrouw, die zo snel mogelijk wil scoren bij zijn of haar raad van bestuur. Is dat geen gevaar? Patrick Waûters: Bij een kleine onderneming zit je rechtstreeks in

Wat is de duurtijd van een contract? Dat kan waarschijnlijk verschillen naargelang de opdracht. Maar wat is vandaag gebruikelijk? Koen Van Ginneken: Als ik kijk naar onze onderhoudscontracten op toestellen, merk ik dat we in plaats van drie keer per jaar nog twee keer per jaar mogen langskomen of dat ze zelfs afgeschaft worden… tot het toestel kapot is… en dan moet het natuurlijk vervangen worden.

Ik heb het gevoel, wanneer ik met sommige mensen spreek, dat er sectoren zijn waar men de duur van de contracten beperkt in de hoop en veronderstelling dat ze en cours de route nog een betere partij vinden, of een veiligere situatie,… Is dat ook in deze sector van toepassing?


109


prijzen, tot een betere organisatie. Flexibiliteit in de detachering is ook zo’n opportuniteit. Wij leiden onze mensen op. Klanten kunnen gebruik maken van onze database, en als zij geen gebruik meer willen maken van onze mensen komen deze gewoon terug en worden ze in een ander project ingezet. Wij willen niet verkopen, we zijn geen interimkantoor.


Claudine Decorte: Wij zien de laatste vijf jaar dat de contracten voor drie tot vijf jaar worden opgemaakt. Nu, dat lijkt ons een normale periode, en die komt overeen met de investeringskost die op drie tot vijf jaar afschrijfbaar is. (ICT op vier jaar). Dat is dus courant. Vroeger vonden we het spijtig dat er geen contract van onbepaalde duur kon worden afgesloten. Maar nu redeneren wij dat we ook geen vier jaar kunnen vooruitzien. Er zijn immers veel parameters die kunnen veranderen. Mieke Loncke: Er is een verschil in contracten voor toestellen en contracten voor arbeid. Arbeid is intensief. Als je moet tenderen en drie, vier, vijf diensten in één outsourcingcontract moet verzamelen, daar steek je veel tijd in. Achteraf moet je een relatie opbouwen met je leverancier. Dat ga je niet doen voor een jaar. Dan kan je beter proberen het eerste jaar wat te doorworstelen, een relatie op te bouwen en dan een contract maken van drie jaar + één, + één, om je nog wat ruimte te geven.

De duurtijd van contracten wordt flexibel onderhandeld

Zijn er nog verklaringen waarom het belangrijk is om een contract op meerdere jaren te hebben i.p.v. op heel korte termijn? Claudine Decorte: De investeringskost voor de keuken wordt meestal op 10 jaar afgeschreven . Als je na vijf jaar stopt, dan heb je nog residuwaarde. Dat is misschien een reden voor bedrijven om zelf te investeren in een keuken. Ik treed wel bij, wanneer het om maintenance gaat, dat je veel minder preventief werkt, veel minder met totale garantie. Bedrijven gaan correctief te werk, laten iets herstellen als het stuk is. Dat is de reden van het succes van onze divisie One Building Maintenance, die vandaag 75 techniekers telt, en diensten aan grote klanten levert voor alle filialen, in functie van de noden. Erika Masson: Je moet een verschil maken tussen Total Facility Management (TFM) en outsourcen. Ik merk vaak dat TFM’s subcontracten aangaan om flexibeler te kunnen zijn. Daarnaast is het ook zo dat de SLA’s veel verstrengd zijn (met betrekking tot sanitaire benodigdheden). Wanneer iets stuk is, moet het gewoon binnen de zoveel uur hersteld zijn of er volgt een sanctie. Ook rond veiligheid. Wij hebben bepaalde sites bij klanten waar we niet meer dan 20 kilometer per uur mogen rijden. We worden een keer gewaarschuwd. Bij de tweede keer, zo staat het contractueel bepaald, zijn we het contract gewoon kwijt wanneer we meer dan 20 km per uur on site zouden rijden. Claudine Decorte: Ik kan me voorstellen dat bedrijven bij producten minder trouw zijn. Erika Masson: Inderdaad, wij leveren wel degelijk een service, maar men denkt daar anders over. Peter Monden: Wij zien ook dat contracten voor producten (bv. meubilair) voor een minder lange periode worden opgemaakt. Bedrijven willen hun horizonten breed houden. Peter Monden: Wat we wel merken is dat er vaste kortingen wordt afgesproken. Patrick Waûters: Wat een heel spijtige ontwikkeling is, eerder langs de kant van de klant dan langs de kant van de leveranciers is dat op de waarde van een contract een enorme inflatie zit. Dat is een gevaarlijke evolutie. De regels van het spel veranderen terwijl je aan het spelen bent. Daarnaast stapt men af van omniumcontracten. Nu zijn het meer

110

middelenverbintenissen in plaats van resultatenverbintenissen. De reden daarvoor is vooral dat bedrijven destijds gedacht hebben dat ze ontzorgd gingen worden, maar dat is niet het geval geweest. Dus stapt men over naar een resultaatsverbintenis, om een stok achter de deur te hebben. Dirk Maes: Ik zie weinig evolutie in de contractvormen. Een contract is een taakverdeling, een toewijzing van verantwoordelijkheden. De klant heeft in dit ook een aantal verantwoordelijkheden. Het is aan ons als projectbegeleider, consultant om iedereen regelmatig op die taken te wijzen. Het is een synergie, teamwork, een samen realiseren van een deze contracten. Peter Monden: De samenwerking is inderdaad belangrijk. Wanneer er niet wordt samengewerkt, wordt het contract verbroken. Dirk Maes: Dat is het verschil tussen Facility Service en Facility Management. Als de facility manager enkel denkt in uitvoering en penaliseren heeft hij te weinig management skills. Claudine Decorte: Er is ook een toename in PPS-samenwerkingen. Zeker voor de bouwsector is dat een positieve evolutie. Bouwondernemingen willen bouwen en vervolgens van dat gebouw af zijn, waarbij iemand anders eigenaar wordt. Bij PPS wordt er gebouwd met meerjarenonderhoudscontracten voor 20 of 25 jaar terbeschikkingstelling van het gebouw. Wij ervaren dat bepaalde sectoren verder af staan van facility management. Ook de overheid moet eraan wennen. Zij kunnen ook 20 jaar lang bepaalde dingen niet meer beslissen of veranderen. Dirk Maes: Vermits het nog een onontgonnen gebied is, kunnen we over andere budgetten beschikken. Het is nog een redelijk avontuur. De toekomst zal een en ander uitwijzen. Claudine Decorte: De rol van de consultant is hier ook nog heel belangrijk, ook in het advies verlenen naar de overheid. Peter Monden: Wij hebben een aantal inrichtingen uitgevoerd voor gemeentebesturen. In PPS-projecten komt een stukje creativiteit aan bod.

Photos : © Gettyimages (View Stock), Plainpicture (OJO)


kmo

Patrick Waûters: Leveranciers in de inrichtingssectoren, zeker in de meubelsector, kunnen zeer mooie tarieven hanteren, met mooie marges. Als je dat vergelijkt met de facilities. Daar zijn geen marges. Ik snap niet dat een bedrijf geen probleem heeft om voor 10.000 euro zijn kantoor helemaal bling bling in te richten, maar probeer maar eens 1.000 of 2.000 euro meer te krijgen opdat het een beetje beter zou schoon gemaakt worden… of opdat meer onderhoud zou gedaan worden. Mieke Loncke: Daar komen we terug op het gevecht rond het strategisch niveau van de facility manager. Dat is juist het belang van de facility manager. Je moet de nadruk kunnen leggen op het feit dat ook al ben je een ondersteunende dienst, deze toch heel belangrijk is. Je krijgt ontevreden werknemers wanneer de koffie niet goed is, de vuilbak niet leeggemaakt is, het bestek niet goed afgewassen is, of de koffiemachine kapot is. Als die zaken opgelost zijn door iets te investeren, zijn de mensen tevreden en komen ze graag werken. Het hoger management moet meer tot dat besef komen. Iets meer investeren leidt tot tevreden medewerkers, wat het bedrijf ten goede komt. Dirk Maes: Ik ben niet akkoord. Het doel mag of kan niet zijn op strategisch niveau te geraken. Je moet de focus leggen op “management”. Iemand die operationeel bezig is, moet kunnen rappor-


131004

TECHNISCHE EXPERTISE TEN DIENSTE VAN ENERGIE-EFFICIËNTIE

Photos : © Gettyimages (View Stock), Plainpicture (OJO)

VINCI FACILITIES, CREËERT WAARDE

VINCI Facilities biedt in 20 Europese landen oplossingen aan op gebied van Facility Management die technisch onderhoud en energiebeheer samenbrengen met een lokale, multi-site en internationale aanpak. Uw bedrijfssites onderhouden en uw verbruik beperken is ons duurzaam engagement om aan uw performantie bij te dragen.

www.vinci-facilities.be

131004_AP vinci 210x297_NL.indd 1

04/10/13 15:57


kmo


teren, moet kunnen bewust zijn van de actie die hij/zij onderneemt, welke impact hij/zij heeft en welke informatie hij/zij heeft gekregen om beter te doen. . Van zodra dat je dat proces kan dicht fietsen, zal je automatisch betrokken worden in de strategische processen en in investeringsprojecten. Wij moeten beter doen ! Patrick Waûters: We leven in een land waar het niet meer mogelijk is om mensen die goed werken beter te belonen dan mensen die niet goed werken. Ik wil niet de polemiek gaan opstarten die Jan De Nul heeft opgestart, in de zin dat we met drie miljoen mensen die werken om elf miljoen mensen eten te geven. Ik wil het probleem nog een beetje scherper stellen. Van de drie miljoen mensen die werken, zijn er ook nog eens een pak die daar zitten en niet zo heel veel en niet zo heel hard werken. De motivatie is soms ver zoek. Goed personeel vinden is een moeilijke opdracht. Mieke Loncke: In de top tien van knelpuntberoepen zitten er veel facility profielen. Claudine Decorte: Ik ben er honderd procent van overtuigd dat management het belangrijkste is in onze sector, waar we services moeten bieden. Tien tot vijftien techniekers of schoonmakers aansturen, vergt een leidinggevende, maar een opdrachtgever wil daar niet altijd voor betalen. Men ziet dat niet als een service. Dat moet allemaal uit een uurtariefje komen. Een manager met capaciteiten en competenties wordt veel te weinig gequoteerd op het management. Ik ben er honderd procent van overtuigd dat management het belangrijkste is in onze sector, waar we met services werken en

WOONDECORATIE

b.v. tien tot vijftien techniekers moeten aansturen. Wij krijgen dat management bijna niet verkocht. Men ziet dat niet als een service. Dat moet allemaal uit een uurtariefje komen. Een manager met capaciteit en competenties wordt veel te weinig gequoteerd op het management. Men trekt niet altijd de link. Ofwel hebben ze zelf een personeelslid dat als manager fungeert, ofwel hebben ze niemand en rapporteer je aan de CEO of de COO. Patrick Waûters: Een inkoper kan de prijs naar beneden halen. Die kan de facility manager ‘overrulen’, wanneer die minder sterk in zijn schoenen staat. De inkoper heeft dan mooi bespaard, maar de facility manager zit met de gebakken peren en krijgt de schuld. Daarom dat een aangepaste opleiding zo belangrijk is. In Nederland zijn er dertien Hbo-opleidingen tot facility manager, met 5000 leerlingen per jaar, in België slechts enkele honderden leerlingen per jaar. Mieke Loncke: Nederland biedt zelfs opleidingen aan tot facilitair medewerker (met aandacht voor hospitality, klantvriendelijkheid,…) De panelleden zijn het erover eens dat je in België vaak nog moet uitleggen wat een facility manager precies is.

Wat kunnen we de lezers nog aanraden? Worden apparaten gekocht of verhuurd met of zonder onderhoudscontract en hoe gaat dat in zijn werk? Als apparaten verhuurd worden, is dat dan met mankracht of zonder? Koen Van Ginneken: Er wordt in onze sector meer verkocht dan verhuurd. Maar we bieden ook renting en leasing aan, in samen-

ADVIES & UITVOERING · Alle behang en schilderwerken · Gordijnen en overgordijnen · Zonwering - shutters · Exclusief behang en verven · Vloerbekleding - tapijten op maat · Kussens - bedlinnen · Badkameraccessoires · Opmaken van zetels kleinmeubelen Engelse stijl

Belgielaan 8 · 2200 Herentals · T 014 22 19 23 [email protected] · www.pergamene.be

112



werking met Grenkeliers uit Brussel. Verhuren doen we casco, zonder mankracht.

Wat is er nog belangrijk in uw sector voor onze lezers? Dirk Maes: Ik zou willen oproepen om positief te blijven. Onze communicatieve vaardigheden aan te scherpen en focus te behouden om doelstellingen effectief te bereiken Mieke Loncke: De uitdaging voor de toekomst ligt volgens mij in customer intimacy. De klant wordt veeleisender en stelt hogere eisen, ook aan facility management. De facility manager evolueert meer van een aanbodmanager naar een vraagmanager. De balans moet gehouden worden tussen goede service bieden, binnen een aanvaardbaar kostenpakket. Erika Masson: Kleine bedrijven die nog weerstand bieden, moet je als potentieel beschouwen. Dan is er het cultuurverschil tussen Nederland en België. TFM’s zijn populair in Nederland, maar er is een trend, dat ze zachtjes overwaaien naar ons land. Dat biedt meer potentieel. Claudine Decorte: De sector is serieus geconsolideerd. Aan de opleidingsmogelijkheden kunnen wij allemaal bijdragen. Hoe beter de opleidingen zijn, hoe beter de markt zich zal ontwikkelen. Patrick Waûters: We mogen ook nog wat creatiever zijn, wat vernieuwender. Maar dat geldt voor meerdere sectoren. Interview: Freddy Michiels Verslag: Nicole Verstrepen Foto’s: Wilfried Deferme

Elke katoenen rol wordt fris gewassen en tot 200 keer bij u geleverd. Het milieu dankt u van harte! Elke katoenen handdoekrol van CWS voelt heerlijk zacht aan en is perfect hygiënisch. Bovendien is er voor elke gebruiker altijd een nieuwe en fris gewassen portie beschikbaar. Als u de volledige rol heeft opgebruikt, wordt deze omgewisseld, gewassen en tot 200 keer opnieuw ingezet. Dit gebruiksvriendelijke en ecologische concept komt zowel u als het milieu ten goede.

CWS-boco BeLux N.V. | Berchemstadionstraat 78 | B-2600 Berchem Tel. +32 (0)3 326 20 32 | Fax +32 (0)3 326 37 28 | www.cws-boco.be | [email protected]

kmo-insider - oktober 2013 ADV-NL-KMO-182*135-V1.indd 1

V.U.: Han Strijbos - Red Spot. - 02-2013

www.serving-nature.com

113 6/02/13 08:58

Schoonmaak op uw maat en naar uw budget! Schoonmaak door steeds dezelfde medewerkers! Facility Management neemt bedrijven veel zorgen uit handen

Recommend Documents