Algemene projectinformatie Naam project: Alta Design District Locatie: Dallas, Texas Ontwikkelaar: Wood Partners Investeringsdatum: 3e kwartaal 2007 en 2e kwartaal 2011 Investering van WBEF II, LP: $3.022.878 Investering WBEF II Holdings, LP: $1.699.312 Status: Gestabiliseerd Woningen: 309 Website: Altadesigndistrict.com Rapportageperiode: 2 e kwartaal 2014 Samenvatting Exploitatie Verhuur ↑
Project Design District ↑ ↔ ↓
= Positief = Stabiel = Negatief
Verhuur Ontwikkeling bezetting
Status belangrijkste indicatoren InvesteringsStatus Grondslag lening ↑ ↑
Verkoopmogelijkheden ↔
Bovenstaand overzicht geeft een inschatting van de huidige status van de belangrijkste indicatoren, volgens de opinie van de beheerder.
Ontwikkeling huurprijzen en bezetting
Effectieve huur per square foot
Gerealiseerd 2e kw. nieuwe huurders
Gerealiseerd 2e kw. bestaande huurders
Budget 2e kw. Bestaande huuders
Verschil
$1.32
$1.34
$1.36
($0.02)
Marktvergelijking
In de bovenstaande marktvergelijking zijn vergelijkbare appartementencomplexen opgenomen: 2929 Wycliff, Bell Design District, Camden Design District, Colonial Reserve en Broadstone Avant. Het complex Appreggio is in opverhuur. De bezetting is momenteel 37% en dit complex is niet opgenomen in de vergelijking.
Legenda grafieken: Move Ins Budgeted Move Ins Occupancy Budgetted occupancy NER – New leases In Place NER Budgeted In Place NER Subject Rents Comp Rents
Nieuwe huurders Gebudgetteerde aantal nieuwe huurders Bezetting van huurcomplex Gebudgetteerde bezetting van huurcomplex Netto huurprijs nieuw afgesloten huurcontracten Netto huurprijs lopende huurcontracten Gebudgetteerde netto huurprijs lopende huurcontracten Huren van het huurcomplex Huren complexen concurrenten
Exploitatie
Exploitatie Gerealiseerd Prognose Verschil Afwijking % Huurinkomsten $2.480.764 $2.442.228 $38.536 meer 2% meer Kosten (1) ($1.096.845) ($1.225.012) $128.167 minder 10% minder Netto Operationeel Inkomen $1.383.919 $1.217.216 $166.703 meer 14% meer Rente en Aflossing ($916.605) ($916.605) Op Schema Op Schema Onkosten LP & vervangingsuitgaven (2) ($230.307) ($199.550) $30.757 meer 15% meer Netto Cash Flow (3) $237.007 $101.061 $135.946 meer 135% meer Notes: (1) Deze post is lager dan gebudgetteerd door de afhandeling van het OZB bezwaar voor het complex over 2013; dit heeft een besparing opgeleverd van $97K. De OZB voor 2014 wordt maandelijkse voorzien op basis van de leningovereenkomst. Deze vereist een vaste maandelijkse storting in een ‘escrow’. De verwachting is dat de werkelijke OZB aanslag hoger is dan hetgeen nu wordt voorzien. Op het moment dat de aanslag betaald moet worden, zal dit verschil ten laste van de cash flow komen. (2) Deze post is hoger dan gebudgetteerd door de kosten van de OZB consultant m.b.t. de 2013 aanslag ($14.500). Ook zijn de vervangingsuitgaven $17K hoger dan gebudgetteerd door schilderwerkzaamheden in de hallen. Deze werkzaamheden zijn nu afgerond en zijn een grote verbetering voor de uitstraling van het complex. (3) Beschikbare gelden worden op kwartaalbasis uitgekeerd.
Markt De eerste tabel laat de ontwikkelingen van de bezetting, huurprijzen, het aantal opgeleverde en opgenomen woningen, werkgelegenheid, inkomen en bevolkingsgroei zien met betrekking tot de huurmarkt in Dallas. Het 1e kwartaal 2014 is vergeleken met het 1e kwartaal 2013 en tevens is de verwachting voor 2014 in de tabel opgenomen. De tweede tabel laat de ontwikkelingen zien van de submarkt Northwest, Dallas. Het vergelijkt de basisstatistieken aan het eind van 2013 met de verwachting voor 2014 en 2015.
Dallas
1e kwartaal 2014 Verschil sinds 1e kwartaal 2013 Verwachting voor ultimo 2014
$838
Nieuw opgeleverde woningen 1.242
Aantal opgenomen woningen 2460
2.208.570
Gemiddeld inkomen per huishouden $133.979
3,64%
3,84%
-17,09%
120
1,96%
5,38%
1,97%
$946
$870
13.516
11.395
2.260.370
$138.896
4.652.570
Huur
Effectieve huur
Nieuw opgeleverde woningen
Aantal opgenomen woningen
Cumulatief aantal opgenomen woningen
Leegstand
7,3%
$978
$894
960
770
-190
7,3%
$1.005
$920
1.524
1.407
-307
8,3%
$1.025
$940
908
727
-488
Leegstand
Huur
Effectieve huur
4,7%
$911
-0,5% 5,3%
Werkgelegenheid
Bevolking 4.581.580
Deelmarkt Northwest, Dallas
Gerealiseerd in 2013 Verwachting voor ultimo 2014 Verwachting voor ultimo 2015
Lening Leninggever: Lening: Uitgestelde rente: Leverage:
MassMutual Financial Group Rente: $30.384.705 $1.328.886 Einddatum: 55% Verlenging:
6% te betalen per maand 1,25% uitgesteld
mei 2017
1 jaar verlenging mogelijk
De herfinanciering van het complex heeft op 25 mei 2011 plaatsgevonden. De voorwaarden van de lening staan hierboven vermeld. Het totaalbedrag van de uitgestelde rente mag niet hoger worden dan 5% van de totale lening (derhalve ca. $1.519.235). Indien het openstaande bedrag deze $1.519.235 overstijgt, dient het meerdere te worden betaald. Bij het afsluiten van de lening is een rentereserve gestort en het saldo van deze reserve bedraagt $525.171. De lening is aflossingsvrij voor de gehele looptijd. Tijdens de herfinanciering is ten behoeve van de leningverstrekker van de projecten Alta Cave Creek (WDF III/Westplan Preferred Equity Fund), Alta Frisco (WDF XI/Westplan Preferred Equity Fund) en Alta Design District (WDF VIII/WBEF II/Westplan Preferred Equity Fund) een liquiditeitsreserve gevormd van $4 miljoen. Tevens is Westplan Investors, Inc. verplicht $1 miljoen in liquiditeiten aan te houden ten behoeve van de leningen. Deze reserves dienen te worden aangehouden totdat de laatste van de 3 bovengenoemde projecten wordt verkocht. Westplan Investors rekent geen vergoeding voor het beschikbaar stellen van de reserve van $1 miljoen. Naar rato van de gefinancierde leningbedragen per project heeft Alta Frisco, LP relatief gezien te veel vermogen ingebracht in de $4 miljoen. Gedurende 2012 is hierin een aanpassing gedaan om de verhoudingen meer in lijn met de respectievelijke leningbedragen te brengen. Na deze aanpassing heeft Alta Design District in verhouding nog steeds $218.289 te weinig aandeel gestort. Om de
komende jaren wel uitkeringen te kunnen doen aan de participanten, is besloten om over dit bedrag rente in rekening te brengen, gelijk aan de rente over de lening (7,25%). Hiermee voorkomen we dat een van de projecten/fondsen tekort wordt gedaan. Herfinanciering 2014 Vanaf juni 2014 kunnen de leningen van MassMutual worden afgelost, tegen betaling van een boete percentage voor vervroegde aflossing. Aangezien de huidige rente 7% bedraagt (inclusief uitgestelde rente) voor Alta Frisco (Cobb Hill) en Alta Cave Creek (Pietra) en 7,25% voor Alta Design District, werken we op dit moment aan een herfinanciering voor deze complexen. Hierdoor worden de financieringslasten significant verlaagd en daarmee het cash rendement verhoogd. Inmiddels hebben wij een vijftal offertes ontvangen van verschillende banken en verzekeraars. Met twee partijen onderhandelen we over de laatste aanpassingen. Zodra de herfinanciering definitief is zal een apart memorandum worden verstuurd. Uitkering In april en juni 2014 hebben uitkeringen uit het project plaatsgevonden van in totaal $190.000. Conform de herfinancieringsvoorwaarden zijn deze uitkeringen naar de Holdings, LP’s gegaan. WBEF II Holdings, LP heeft haar aandeel in deze uitkeringen gebruikt om de kortlopende schulden van het fonds te verlagen. Nadat de herfinanciering rond is, zal de cash flow significant toenemen en zullen de uitkeringen aan de (Class A) investeerders op gang komen. Zoals hierboven vermeld, zullen we zodra de herfinanciering definitief is, een apart memorandum versturen met daarin de details. Disclaimer: Bovenstaande informatie is een tussentijdse verslaglegging waarop geen accountantscontrole is uitgevoerd. Aan deze tussentijdse rapportage kunnen geen rechten worden ontleend.
