SAMEN VOOR KANSRIJK Beleidsplan OFW 2007 - 2011
COLOFON Oost Flevoland Woondiensten Postbus 89, 8250 AB Dronten De Noord 47-49 Dronten T: 0321-38 55 00 F: 0321-31 77 33 www.ofw.nl Openingstijden maandag t/m vrijdag 08.00-17.00 uur Redactie Oost Flevoland Woondiensten Fotografie Leo van Bemmel fotografie Oost Flevoland Woondiensten Vormgeving Aigu ontwerpstudio Dronten Druk Zalsman Kampen
2
Op alle teksten, illustraties en foto's berust copyright.
INHOUD pagina
1
Inleiding
4
2
Strategisch beleidsplan 2002
6
3
Missie en visie
8
3 . 1 Positionering
4
Governance
4 . 1 Stakeholders
5
10 11
12
5 . 1 Wettelijke kaders
12
5 . 2 Trends
17
5 . 3 Ontwikkelingen
18
6
Doelstellingen
22
6 . 1 Kansrijke woonomgeving
22
6 . 2 Duurzaamheid
24
6 . 3 Alle doelgroepen onder dak
26
6 . 4 Kwaliteit en keuze
27
6 . 5 Efficiënt en effectief
28
6 . 6 Personeels- en organisatiebeleid
31
7
3
Kaders, trends en ontwikkelingen
9
Ve r k l a r e n d e w o o r d e n l i j s t
34
1
INLEIDING
Voor u ligt de beleidsvisie van Oost Flevoland Woondiensten voor de komende 4 jaren. De aanleiding voor het opstellen van dit OFW-beleidsplan is aan de ene kant de actualisatie van het Strategisch Beleidsplan, Voorraad en nieuwbouw van 2002. Daarnaast wil OFW haar beleid meer expliciteren. Dit past in de huidige fase van ontwikkeling. Afgelopen jaren is er veel veranderd zowel in de volkshuisvesting algemeen als binnen OFW. Daarmee is het des te belangrijker om missie en visie expliciet onder woorden te brengen. Dit betekent niet dat er niets was. Het OFW beleidsplan sluit aan bij het gevoerde beleid tot nu toe, er is geen sprake van een trendbreuk. Het formuleren van het beleid in het OFW beleidsplan is nuttig voor de communicatie over missie en visie zowel intern als extern. Daarnaast is het een middel om het gesprek met stakeholders te voeren of OFW de goede dingen goed doet. Het hebben van een beleidsplan is noodzakelijk bij het doorbouwen op kwaliteit. OFW heeft ervoor gekozen haar beleid te splitsen in een OFW-beleidsplan en een Strategisch Beleidsplan Voorraad en Nieuwbouw. Het OFW-beleidsplan bevat de missie, visie, corporatiestrategie en de beleidsdoelen van OFW. Dit OFW-beleidsplan is uitgewerkt in verschillende (bestaande) deelbeleidsplannen. Het Strategisch Beleidsplan Voorraad en Nieuwbouw wordt een apart document waarin een marktverkenning wordt opgenomen die vertaald wordt
OFW heeft bij het formuleren van haar maat-
naar een marktstrategie. Deze marktstrategie
schappelijke doelen haar medewerkers en sta-
vormt tezamen met de corporatiestrategie het
keholders betrokken o.a. door middel van een
kader voor het Strategisch Beleidsplan voor-
stakeholdersarena. De uitkomsten van de sta-
raad en nieuwbouw. Deze wordt voor het
keholdersarena zijn als input gebruikt voor het
bestaande bezit jaarlijks geactualiseerd in de
OFW beleidsplan. OFW staat op deze manier
labeling.
open voor beïnvloeding van haar stakeholders.
4
Daarnaast is gebruik gemaakt van de uitkom-
waarbinnen OFW opereert duidelijk aan de
sten van de visitatie en INK-zelfanalyse.
hand van kaders, trends en ontwikkelingen. Het uitwerken van onze missie en visie in
Om verantwoording over de uitvoering van
deze context wordt gedaan aan de hand van
haar beleid af te kunnen leggen is het belang-
een aantal beleidsdoelstellingen (hoofdstuk 6).
rijk de beleidsdoelstellingen meetbaar te maken. Ook benchmarking is een goede manier om maatschappelijke prestaties zichtbaar te maken. Dit zijn vervolgstappen die na het vaststellen van het OFW-beleidsplan worden opgepakt.
Een beleidsvisie is altijd afhankelijk van de fase waarin een organisatie zich bevindt, haar eigen ambities en de maatschappelijke context waarbinnen zij opereert. In hoofdstuk 2 wordt er teruggeblikt naar de hoofdpunten van het Strategisch Beleidsplan Voorraad en Nieuwbouw 2002, de visitatie en de INK positiebepaling. De missie en visie van Oost Flevoland Woondiensten worden in hoofdstuk 3 nader uiteengezet. Hoofdstuk 4 gaat in op governance. Hier staat beschreven hoe het toezicht bij OFW is geregeld en hoe OFW haar stakeholders betrekt bij haar beleid. In hoofd-
5 stuk 5 wordt de maatschappelijke context
2
S T R AT E G I S C H B E L E I D S P L A N 2 0 0 2 SAMENWERKEN AAN WOONKWALITEIT
Naast het expliciteren van het beleid is de aanleiding voor het opstellen van het OFWbeleidsplan de actualisatie van het Strategisch Beleidsplan voorraad en nieuwbouw en de uitkomsten van de visitatie in 2005. Daarnaast heeft OFW in 2006 met een brede delegatie van het personeel een INK positiebepaling (een kwaliteitstoets om te bepalen waar OFW staat als organisatie) gedaan. Op basis van de gemaakte analyse is uitgebreid gesproken over de richting waarin OFW zich zou kunnen verbeteren. Eén van de verbeterpunten was het expliciet maken van de missie, visie en doelen van OFW. Strategisch beleidsplan voorraad
wordt in hoofdstuk 5 nader op in gegaan. De
en nieuwbouw
uitwerking van het strategisch beleidsplan
In december 2002 is het Strategisch beleids-
voor de bestaande woningvoorraad is vastge-
plan voorraad en nieuwbouw opgesteld met
legd in de labeling. De modernisering van een
als titel ‘samenwerken aan Woonkwaliteit’. Het deel van het bezit OFW ligt op schema en ook doel van dit beleidsplan was om een geza-
in de nieuwbouw komt OFW haar prestatieaf-
menlijke - OFW, de gemeente Dronten en ove-
spraken met de gemeente na.
rige belanghebbenden - visie op wonen te verkrijgen. De concrete hoofdpunten die uitwer-
Visitatie
king en vervolgafspraken behoefden waren:
De visitatiecommissie concludeerde in 2005
▲
▲
▲
▲
▲
Samenwerking aanpak oudere wijken, op
dat veel stakeholders vanuit hun ervaring vin-
basis van de quick-scan;
den dat OFW de goede dingen doet maar dat
Ontwikkeling van een visie op wonen en
ze weinig zicht hebben op de visie, het beleid
zorg;
en de taakafbakening van OFW. De commissie
Ontwikkelingen in de uitleggebieden zijn
adviseerde dan ook om het waarom van de
onlosmakelijk verbonden met de oudere
keuzes van de afgelopen jaren in beeld te
wijken;
brengen en op basis daarvan het beleid gene-
Gedeelde visie over heterogeniteit en
riek te maken en te vertalen naar de toekomst.
wonen;
Daarbij werd geadviseerd om in dialoog met
Afstemmen van haalbaarheid en risico’s.
de stakeholders de taken en rollen van OFW af
Uitgangspunt bij het Strategisch beleidsplan
te bakenen. Dit kan door middel van het aan-
voorraad en nieuwbouw was dat OFW zelf
gaan van het maatschappelijk debat. Als het
doet wat ze zelf kan en zich op deze manier
werkveld van OFW samen met de andere par-
niet afhankelijk van anderen stelt. Dit is
tijen helder is afgebakend kan OFW ook een
gesymboliseerd aan de hand van de schillen
meer pro-actieve rol innemen bij het initiëren
van een ui.
van projecten. Door de visitatiecommissie
De hoofdpunten zijn nog steeds actueel en
werd ook geadviseerd om meer aandacht te
worden in de aanzet tot meerjarenafspraken
besteden aan een interne dialoog over visie en
met de gemeente opnieuw genoemd. Hier
strategisch beleid van OFW voor de toekomst.
6
Een laatste belangrijke conclusie uit de visita-
beleidsvorming. De stakeholdersarena is een
tie is dat bij OFW het beleid niet in meetbare
ontmoeting tussen bestuur, managementeam-
beoogd maatschappelijke doelen (output en
leden, leden van de Raad van Commissarissen
outcome) is geformuleerd. Het is belangrijk
en medewerkers van OFW en een aantal sta-
vooraf te formuleren welke maatschappelijke
keholders. Het is een interactieve en dynami-
vraagstukken OFW op wil lossen en daarnaast
sche werkvorm om inzicht te krijgen in de
in beeld te brengen wat het daadwerkelijke
tevredenheid en de wensen van de stakehol-
resultaat is geweest.
ders en inspiratie op te doen om de visie en het beleid van OFW te verrijken. Daarnaast
INK zelfanalyse
hebben er intern drie beleidsdiscussiedagen
In 2006 is er bij OFW een INK positiebepaling
plaatsgevonden en worden er beleidsplat-
gedaan door 17 personen (MT en medewer-
forms georganiseerd waarbij medewerkers uit
kers). Op basis van de gemaakte analyse is
de organisatie samen met het MT discussië-
uitgebreid gesproken over de richting waarin
ren over de toekomst van OFW.
OFW zich zou kunnen verbeteren. Deze richting is uitgewerkt in een verbeterplan. In dit
In hoofdstuk 6 zijn de beleidsdoelen van OFW
verbeterplan kwamen onder andere naar
zoveel mogelijk in termen van output en out-
voren:
come geformuleerd. Deze worden in de begro-
▲
▲
Missie en visie expliciteren en in- en extern
ting doorvertaald naar concrete acties. De zelf-
communiceren
sturende teams binnen OFW geven in hun
Maatschappelijke prestaties(outcome) ver-
eigen begroting aan welke bijdrage zij leveren
der uitwerken en benoemen prestatiemaat-
om deze acties te realiseren.
staven ▲
▲
Structureren stuurinformatie/managemen-
Voor de verschillende beleidsterreinen zijn er
tinformatie
binnen OFW relevante beleidsstukken aanwe-
Rondmaken van de PDCA-cyclus
zig. Deze beleidsstukken vloeien voort uit de visie en strategie van de corporatie, maar vor-
OFW beleidsplan
men daarnaast ook de input voor de ontwikke-
In dit OFW beleidsplan zijn de missie en visie
ling van deze visie en strategie. De uitvoering
alsmede de beleidsdoelen van OFW geformu-
van het beleid leidt immers tot nieuwe feiten
leerd. Door middel van een StakeholdersArena
en inzichten en kan hierdoor leiden tot aan-
zijn de stakeholders betrokken geweest bij de
passing van de visie.
7
3
MISSIE EN VISIE
OFW is een ambitieuze woningcorporatie en heeft in haar beleid gekozen voor een brede visie op wonen, wonen houdt niet op bij de voordeur maar wordt sterk door de omgeving en het voorzieningenniveau beïnvloed. OFW heeft daarbij veel oog voor haar maatschappelijke doelstelling en hecht aan een goede relatie met haar (toekomstige) klanten. Een platte structuur met zelfsturende teams voor de steeds terugkerende processen en klantgericht werken vormen de basis van de werkwijze en de cultuur bij OFW. Daarnaast is OFW een projectorganisatie met medewerkers met verschillende kennis en achtergrond. De organisatiestructuur en het personeelsbeleid zijn vastgelegd in het Personeelsbeleidsplan. OFW is innovatief en heeft de afgelopen tijd veel tot stand gebracht. Uitgangspunt is benadering vanuit de klant en de maatschappij. O r g a n i s a t i e s t r u c t u u r O o s t F l e v o l a n d Wo o n d i e n s t e n
Bestuur / Directie
Raad van Commissarissen
Wonen
Middelen
Projecten
Team Verhuur
Team Algemene ondersteuning
Team Projecten
Team Wijk- en buurtbeheer
Team FIAT & Personeelsadministratie
Team Serviceonderhoud
Team Receptie
Serviceteam
Team I & A
Beleid
Team Huuradministratie
Team Ander vastgoed
8
3.1
POSITIONERING OFW staat midden in de maatschappij en heeft in haar beleid gekozen voor een brede
met (toekomstige) marktontwikkelingen. ▲
visie op wonen. De missie en visie van OFW laten dit zien. OFW streeft als lokale volks-
neer het reguliere aanbod niet volstaat. ▲
huisvester naar een goed woon- en leefklimaat in de gemeente Dronten en is daarmee
Het bieden van een vangnetfunctie wan-
Mensen keuzes bieden die afgeleid zijn van hun woonwensen.
▲
Het faciliteren zodat mensen een kans
nadrukkelijk een maatschappelijke en netwerk-
wordt geboden te emanciperen en zelfred-
organisatie. Als woningcorporatie is OFW een
zaam te worden, waarbij voorop staat dat
zelfstandige onderneming gepositioneerd tus-
zij zelf verantwoording nemen voor de keu-
sen overheid en markt in het maatschappelijk
zes die zij maken in het leven.
middenveld. OFW heeft de maatschappelijke
▲
Een leefbare, kansrijke en veilige woonom-
opgave om te voorzien in sociale huisvesting
geving waarin mensen prettig samenleven
en de leefbaarheid van wijken te bevorderen.
en waar het rijk- of arm-zijn niet doorslag-
Daarnaast moet OFW als zelfstandige onder-
gevend is voor de kansen die je krijgt in het
neming haar eigen broek ophouden en haar
dagelijks leven.
financiële continuïteit waarborgen. Er is spra-
▲
Het initiëren van het maatschappelijk debat
ke van een continu spanningsveld tussen de
en het faciliteren van maatschappelijke
drie doelstellingen die OFW als corporatie
partners op het gebied van wonen, zorg,
heeft, namelijk de volkshuisvestelijke doelstel-
onderwijs, veiligheid, milieu/ duurzaam-
ling, het belang van de woonconsument en
heid en sociale activering.
een bedrijfseconomische doelstelling. De kernactiviteit van OFW is het faciliteren zodat
▲
Het actief invulling geven aan het begrip duurzaamheid
mensen goed wonen tegen een aanvaardbare prijs in een leefbare buurt of wijk en in een
OFW heeft een aantal kernkwaliteiten, te
kansrijke omgeving. De primaire doelgroep
weten bouwen, beheren, verhuren, ontwikke-
bestaat uit mensen die zwak staan op de
len en maatschappelijke verankering. De door
woningmarkt.
OFW gekozen aandachtspunten zijn kwaliteit en keuze, wonen en zorg, woonmaatschappij
Missie: Het bieden van een kansrijke woon- en leefomgeving voor mensen die zwak staan op de woningmarkt in de gemeente Dronten.
Visie OFW staat als maatschappelijk partner in wonen voor : ▲
Het bieden van een gedifferentieerd aanbod van huur- (en koop-) woningen en
9 wonen met zorg, daarbij rekening houdend
en efficiënt en effectief.
4
GOVERNANCE
OFW is lid van Aedes en onderschrijft de AedesCode. In de AedesCode is de maatschappelijke functie van de leden op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. OFW laat op deze manier zien dat zij kwaliteit biedt en dat zij verantwoordelijkheid aflegt aan de omgeving waarin zij opereert. Op 1 januari 2007 is een vernieuwde AedesCode in werking getreden. OFW onderschrijft met de AedesCode ook de GovernanceCode en leeft deze code na volgens het principe ‘pas toe of leg uit’. Deze code is in november 2006 door de ledenraad van Aedes vastgesteld en bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. In het jaarverslag legt OFW hierover verantwoording af.
10
4.1
S TA K E H O L D E R S OFW volgt de landelijke discussies over maat-
Klanten
schappelijke verantwoording, zeggenschap,
▲
Huurders/ woningzoekenden
transparantie en benchmarking op de voet. Uit
▲
VVE’s
de visitatie van 2005, de INK positiebepaling
▲
Huurders (maatschappelijk) vastgoed
van 2006 en de jaarlijkse metingen van het KWH zijn aandachtspunten en aanbevelingen
Leveranciers
gekomen die ons helpen om dit meer vorm te
▲
Aannemers, adviesbureaus, banken
geven. OFW vindt het belangrijk om alvast te zoeken naar nieuwe vormen om de stakehol-
To e z i c h t h o u d e r s
ders bij het OFW-beleid te betrekken. De
▲
groep stakeholders is niet een statische groep,
WSW, Centraal Fonds Volkshuisvesting, accountant
er kunnen nieuwe bijkomen en er kunnen organisaties afvallen. Dit moet dus jaarlijks
Interne stakeholders
worden bekeken. Met de volgende stakehol-
▲
Raad van Commissarissen
ders gaat OFW de discussie aan om de maat-
▲
OR
schappelijke opgave te concretiseren en haar rol daarin te bepalen.
De stakeholders worden op verschillende manieren bij het beleid van OFW betrokken.
Externe stakeholders ▲
▲
Voor een aantal stakeholders geldt dat de
Consumentenorganisaties;
richtlijnen voor overleg en inspraak wettelijk of
Huurdersvereniging OFW, ouderenbonden,
statutair zijn vastgelegd. Hierbij gaat het bij-
verenigingen dorpsbelangen
voorbeeld om de Huurdersvereniging, de toe-
Maatschappelijk middenveld; zorginstellin-
zichthouders en de interne stakeholders zoals
gen, onderwijsinstellingen, samenwerkings-
Raad van Commissarissen en de OR.
partners VVM, ISH en wijk- en buurtbeheer ▲
Overheid; College B&W Dronten, afzonder-
De communicatie met de overige stakeholders
lijke wethouders, gemeenteraad, ambtelijk
vindt op vele wijzen en op verschillende
apparaat gemeente Dronten, provincie
niveaus plaats. Er zijn structurele overleggen,
Flevoland, ministerie van VROM
per project vindt communicatie plaats en tevens wordt gesproken over specifieke onderwerpen. OFW streeft naar transparantie en communiceert daarom met haar stakeholders over onderwerpen waarvan OFW verwacht dat haar stakeholders hierin zijn geïnteresseerd. OFW gaat er vanuit dat veel beleid interactief met de samenleving en met stakeholders ontstaat, waardoor draagvlak ontstaat en visie
11 groeit.
5
KADERS, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
OFW is als woningcorporatie gebonden aan een aantal wettelijke kaders waarbinnen zij haar beleid dient te formuleren. Naast de wettelijke kaders zijn er trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op het te voeren beleid. In dit hoofdstuk worden de kaders, trends en ontwikkelingen geschetst die voor het beleid van OFW van belang zijn.
5.1
WETTELIJKE KADERS1 Voor Woningcorporaties gelden een aantal
andere omstandigheden moeilijkheden onder-
wetten en regels zoals (delen van) de
vinden bij het vinden van hun passende huis-
Woningwet, het BBSH en het Besluit CFV.
vesting. In de Woningwet staat dat woningcorporaties onder toezicht staan van de minister
Landelijke kaders
van Volkshuisvesting. Om het toezicht vorm te kunnen geven, beschikt de minister over een
Wo n i n g w e t
interventie- en sanctieinstrumentarium.
De Nederlandse Grondwet geeft aan: ‘bevordering van voldoende woongelegenheid is
B e s l u i t Ce n t r a a l Fo n d s v o o r d e
voorwerp van zorg der overheid’. Deze zinsne-
Vo l k s h u i s v e s t i n g
de in de Grondwet is de basis voor de
Op basis van de Woningwet is er een Centraal
Woningwet. De Woningwet bevat de rechten
Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). De
en plichten van de verschillende bij de volks-
taken, bevoegdheden en een deel van de werk-
huisvesting betrokken partijen, zoals het rijk,
wijze van het CFV zijn verder vastgelegd in het
de gemeenten en woningcorporaties (de orde-
Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuis-
ning). Ook biedt de wet het kader voor het
vesting (BCFV). Het Centraal Fonds voert het
inhoudelijk beleid van de rijksoverheid (de stu- financiële toezicht op de woningcorporaties ring). De Woningwet geeft aan dat ‘verenigin-
uit en adviseert de minister van
gen met volle rechtsbevoegdheid en stichtin-
Volkshuisvesting daarover.
gen, die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam
BBSH
te zijn en niet beogen uitkeringen te doen
Het Besluit Beheer Sociale Huursector
anders dan in het belang van de volkshuisves-
(BBSH) bevat de regels waaraan woningcorpo-
ting kunnen worden toegelaten'. Een andere
raties (en gemeentelijke woningbedrijven) zich
naam voor woningcorporatie is dan ook toege- moeten houden. Volgens het besluit dienen laten instelling. Een toegelaten instelling dient
hun werkzaamheden op het terrein van de
volgens de Woningwet bij voorrang personen
volkshuisvesting te liggen.
te huisvesten die door hun inkomen of door
Het BBSH noemt zes prestatievelden:
12 1 Bron: Aedesnet
▲
kwaliteit van de woningen
sociale activiteiten. Samen met de gemeente,
▲
verhuur van de woningen
maar ook zelfstandig, faciliteren van initiatie-
▲
betrekken van bewoners bij beleid en
ven van bewoners in wijken en dorpen om de
beheer
leefbaarheid op peil te houden of te verbete-
▲
financiële continuïteit
ren. Bij een wijkaanpak kan het ook gaan om
▲
leefbaarheid
het realiseren van maatschappelijk vastgoed,
▲
wonen en zorg
zoals in de sfeer van onderwijs of zorg. Het kan ook gaan om vastgoed voor winkel- en
Verder geeft het BBSH regels over de verslag-
bedrijfsruimten met een wijkgebonden functie.
legging en het toezicht op woningcorporaties.
De wijkgebonden functie is een belangrijk criterium voor de toegestane activiteiten van een
“Wonen en zorg” en “leefbaarheid” zijn rela-
corporatie. De exploitatie van diensten als
tief nieuwe prestatievelden voor woningcorpo-
zorg, welzijn, onderwijs en criminaliteitsbe-
raties. Het versterken van het voorzieningenni- strijding blijft voorbehouden aan anderen. veau door bijvoorbeeld een gezondheidscen-
Maar de corporatie kan voor dergelijke dien-
trum te realiseren, wordt tot de leefbaarheid
sten op wijkniveau wel de fysieke huisvesting
gerekend. Maatschappelijk vastgoed wordt
realiseren, zoals buurthuizen, wijkposten,
sinds kort ook tot het taakgebied van woning-
zorgsteunpunten, brede scholen en meer.
corporaties gerekend. Maatschappelijk vastgoed betreft gebouwen die aan maatschappe-
Als verbijzondering binnen de brede missie
lijke instellingen worden verhuurd.
worden corporaties twee doelstellingen meegegeven;
Voormalig minister Dekker heeft bovendien
▲
duidelijke uitspraken gedaan in haar december-brief
2
wijzen aan de aandachtsgroep (huishou-
in 2005 over wat zij ziet als de mis-
sie voor woningcorporaties. Dit is in haar
de gereguleerde huurwoningen primair toe-
dens met een inkomen tot circa € 33.000) ▲
ogen de brede zorg voor wonen. In haar toe-
investeren in woningbouw en herstructurering
lichting stelt zij dat het daarbij gaat om goede huisvesting en om de aanpak van wijken
Minister Dekker geeft verder in haar brief aan
gericht op een evenwichtige woningsamenstel-
dat bij corporaties een scheiding moet worden
ling en goede woonkwaliteit. Om die missie te
aangebracht tussen de met staatssteun gefi-
realiseren mogen corporaties een scala van
nancierde sociale activiteiten en de zonder
activiteiten ontplooien.
staatssteun gefinancierde met de markt concurrerende activiteiten. Over commerciële acti-
Bij een wijkaanpak schrijft zij, is herstructure-
viteiten moet vennootschapbelasting worden
ring een belangrijk element maar ook meer de
betaald. Dit is inmiddels geregeld.
13 2 Beleidsvisie toekomst van woningcorporaties, Ministerie van VROM, december 2005
Provinciaal
Lokaal
Omgevingsplan Flevoland 2006,
Visie gemeente Dronten
Wo o n v i s i e F l e v o l a n d 2 0 0 4
De gemeente heeft een visie voor 2025 in ont-
In de afgelopen decennia is er in Flevoland te
wikkeling. Uitgangspunt van B&W is dat er op
weinig gedifferentieerd gebouwd. De nadruk
korte termijn voor een financieel en maat-
heeft altijd gelegen op ruime eengezinswonin-
schappelijk draagvlak een behoorlijke groei
gen. Hoewel Flevoland ook in de komende
van het inwonertal nodig zal zijn om de gerea-
periode nog een opvangtaak voor andere
liseerde en te realiseren publieke voorzienin-
delen van Nederland zal behouden, komt de
gen op peil te houden.
woningbehoefte van de huidige inwoners steeds nadrukkelijker op de voorgrond te
In het Collegeprogramma 2006-2010 5 heeft
staan. Bij de toevoeging van woningen moet
de gemeente aangegeven dat de komende
rekening gehouden worden met de specifieke
periode duidelijk dient te worden wat voor
behoefte van ouderen, alleenstaanden en star-
gemeente de gemeente Dronten wil zijn en
ters, omdat de bestaande woningvoorraad
hoe de toekomst van Dronten er uit zal komen
daar onvoldoende aan tegemoet komt 3. De
te zien. Deze visie dient breed maatschappe-
provincie hanteert geen woningbouwcontin-
lijk te worden voorbereid en gedragen. De toe-
genten. Naast de bouw van nieuwe woningen
komst van de gemeente Dronten wordt mede
wordt het behoud van kwaliteit van de
bepaald door een goed vestigingsbeleid voor
bestaande woningvoorraad steeds belangrij-
bedrijven en een voortvarende woningbouw in
ker. Door het relatief korte bestaan van
alle drie de woonkernen. De gemeente wil
Flevoland, de opvangtaak en bevolkingsop-
meer samenwerken met maatschappelijke
bouw verschilt de woningmarkt aanzienlijk van organisaties en vaker marktpartijen inschakede woningmarkt op het ‘oude land’. In de Woonvisie Flevoland
4
worden de vol-
gende aandachtspunten van beleid genoemd:
len bij het ontwikkelen en uitvoeren van het realiseren van gewenste voorzieningen en het uitvoeren van dienstverlening.
▲
huisvesting voor kleinere huishoudens;
▲
het voldoen aan de behoefte aan goedkope- De rode draad voor het toekomstige accomre betaalbare (huur)woningen voor starters,
modatiebeleid is meer eigen verantwoordelijk-
statushouders en andere groepen met een
heid
krappe beurs;
voor gebruikers en huurders, een terughou-
het inlopen van de tekorten aan woonzorg-
dende rol van de gemeente en het vergroten
vormen voor mensen met een beperking,
van de efficiency wat moet leiden tot een lage-
ouderen en andere zorgbehoevenden. Voor
re kostprijs van accommodaties. Dit betekent
deze woonzorgvormen is de nabijheid van
optimaal gebruik maken van partners en crea-
verschillende voorzieningen gewenst;
tief op zoek gaan naar nieuwe vormen om
▲
differentiatie van woonmilieus;
gemeentelijk beleid te realiseren. Belangrijk is
▲
het mengen van wonen, voorzieningen en
ook een integrale benadering.
▲
14 werken. 3 Omgevingsplan Flevoland 2006, Provincie Flevoland, december 2006 4 Woonvisie Flevoland 2004, Provincie Flevoland, maart 2004 5 Collegeprogramma 2006-2010 gemeente Dronten, toekomstgericht en veranderingsgezind, gemeente Dronten, september 2006
De verbetering van het
Op basis van het advies van de VNG wordt
voorzieningenniveau in
een woonvisie ontwikkeld op basis waarvan
Biddinghuizen behoort tot
nieuwe prestatieafspraken kunnen worden
de speerpunten van deze
gemaakt met OFW. Speerpunten zijn het sti-
collegeperiode. Dit varieert
muleren van de realisatie van gemengde wij-
van dorpshuis tot brede
ken en het realiseren van goedkope en kwalita-
school concept en van
tief duurzame huurwoningen voor starters op
bibliotheek tot sportaccom-
de woningmarkt. Daarnaast worden woonser-
modaties. De gemeente acht de samenwer-
vicecentra, c.q. woonservicesteunpunten in
king tussen diverse sociaal-maatschappelijke
alle kernen nagestreefd. Voor de kern Dronten
instellingen van groot belang.
is een aantal inbreidingslocaties in beeld,
Ook de revitalisering van het oudste deel van
waarbij nieuwbouw voor ouderen, jongeren of
Biddinghuizen heeft de komende tijd prioriteit. maatschappelijke voorzieningen voorgestaan wordt. Voor de bovenbouw van het voortgezet onderwijs (VWO) zijn leerlingen uit Dronten nog
Voor zover de marktsituatie dat toelaat, zal de
steeds op scholen in de regio aangewezen. Dit
komende raadsperiode het woningbouwtempo
is zowel voor de leerlingen als de gemeente als
worden opgeschroefd tot boven het niveau
aantrekkelijk woongebied geen goede zaak. De
van gemiddeld 350 woningen per jaar.
realisering van volledig voortgezet onderwijs in Dronten heeft prioriteit. Daarnaast zet de
Voor de verdere ontwikkeling van de gemeente
gemeente zich in voor uitbreidings- en verbete-
is de aanleg van de N23 en de aanleg van de
ringsmogelijkheden van stageplaatsen. Dit ver-
Hanzespoorlijn van groot belang. Ook de ont-
eist een bevordering van de samenwerking tus-
wikkelingen om te komen tot uitbreiding van
sen beroepsopleidingen en het bedrijfsleven.
het vliegveld Lelystad worden positief benaderd. De uitbreiding van het vliegveld en de
De gemeente wil in de komende periode het
daarmee gepaard gaande toegenomen werkge-
gehele spectrum van wijk- en buurtbeheer eva-
legenheid moet vooral worden benut om de
lueren en waar nodig bijstellen.
gemeente Dronten goed te positioneren als
Wijkbudgetten, het functioneren van wijk-
aantrekkelijk woongebied.
teams en het fenomeen buurtschouwen zijn belangrijke evaluatiepunten. In het wijk- en
OFW vindt het belangrijk om goed samen te
buurtbeheer wil de gemeente Dronten samen
werken met de gemeente Dronten teneinde
met onder andere OFW, buurtbewoners actief
gezamenlijk de maatschappelijke doelen te
betrekken bij hun wijk of buurt om zo het
kunnen realiseren. In het convenant dat in het
woon- en leefklimaat te verbeteren (leefbaar-
voorjaar 2002 met de gemeente Dronten is
heid). Buurtbewoners worden gestimuleerd
gesloten zijn belangrijke richtinggevende uit-
verantwoordelijkheid te nemen voor de eigen
spraken gedaan.
leefomgeving maar er wordt daarbij ook hulp
15 geboden.
Hoofdlijnen convenant ▲
OFW zal haar middelen inzetten om woon-
herstructurering aan heeft gegeven (chalet-
ruimte te creëren voor de doelgroepen, die
woningen, Biddinghuizen centrum).
niet in eigen huisvesting kunnen voorzien. ▲
▲
▲
▲
▲
▲
Het uitspreken van een gezamenlijke inten-
Gemeente en OFW streven naar het berei-
sector in uitbreidingswijken (25% of meer)
ken en behouden van een woningvoorraad
te bouwen ook indien het financieel soms
van voldoende omvang en kwaliteit (type,
lastig is. ▲
Het onderzoeken van de mogelijkheden
Heterogeniteit in koop en (sociale) huur-
ook de oudere huurwijken meer gemengd
woningen bij ontwikkeling en realisatie van
te maken door verkoop (ongedeelde stad).
nieuwbouw; bij nieuwbouw 25%
Dit is pas mogelijk indien OFW voldoende
(+ of – 5%) sociale huurwoningen.
kan bijbouwen in nieuwe wijken.
OFW is de eerste keuze (primaat) voor
▲
Het onderzoeken van geschikte herstructu-
woningbouw in de sociale (bereikbare) sec-
rerings- of inbreidingslocaties in centrum-
tor.
gebieden t.b.v. bouw voor bijv. seniorenwo-
Afstemming tussen gemeente en OFW van
ningen. Hier is over het algemeen sprake
bouwprogramma’s en planningen.
van verdichting.
Realisatie van sociale woningbouw is finan-
▲
Het komen tot een gezamenlijke visie op
cieel alleen mogelijk door verdiencapaciteit
de leefbaarheid van wijken met aandacht
in de bouw van koopwoningen en beperkte
voor een gemengde bevolkingsopbouw en
verkoop van huurwoningen. In deze rol
het bieden van een wooncarrière ook aan
treedt OFW op als projectontwikkelaar.
nieuwe doelgroepen zoals voor senioren en
Bij nieuwbouw zal een accent liggen op de
jongeren. ▲
Het bouwen, verhuren en onderhouden van
huishoudens.
maatschappelijk vastgoed, bestemd voor
Voor de verdeling van kosten van uitvoe-
instellingen met een sociale taak, zoals
ring herstructurering worden eigendoms-
brede school, welzijnsgebouwen, zorg-
/kadastergrenzen als uitgangspunt geno-
steunpunten enzovoort (accomodatiebeleid
men.
gemeente).
OFW is momenteel in gesprek met de gemeente Dronten over meerjarenafspraken voor de periode van 5 en 10 jaar. Door OFW gewenste ontwikkelingen (die zeker niet limitatief zijn) zijn bijvoorbeeld: ▲
lijkheid openbaar gebied.
tie om voldoende huurwoningen in sociale
doelgroepen senioren, jongeren en kleine
▲
Een verdere taakafbakening verantwoorde-
voor de investeringen in woonruimte.
locatie, prijs). ▲
▲
De gemeente is verantwoordelijk voor de investeringen in openbaar gebied, OFW
▲
delen waar OFW het label planvorming of
Het ontwikkelen van een gezamenlijke visie
16 op de aanpak oudere wijken, met name die
5.2
TRENDS Maatschappelijk
in de grote steden als elders, behoeft dringend
ondernemerschap
verbetering. Veel mensen, en vooral de groe-
De afgelopen jaren is zowel door de regering
pen in een kwetsbare positie op de woning-
als door diverse toonaangevende instituten
markt ervaren dit dagelijks. De Grote
zoals de WRR en de SER aangegeven, dat er
Beweging (DGB) was gericht op het realiseren
anders tegen de sturing van de samenleving
van beleidsruimte voor woningcorporaties om
maar ook tegen de rol van de overheid moet
die oplossingen te kunnen bieden voor de pro-
worden aangekeken. Het traditionele model
blemen die mensen in buurten, wijken, dorpen
van de verzorgingsstaat is niet meer houd-
en steden dagelijks ervaren. Daarover waren
baar. De overheid trekt zich terug en bezuinigt
corporaties in gesprek met oud-minister
en er is een roep om minder bureaucratie. In
Dekker van VROM, met als doel om te komen
het kielzog van deze discussie wordt ook
tot wederzijdse, harde afspraken. Het gaat om
nagedacht over de rol van het maatschappelijk
de herziening van de relatie tussen overheid
middenveld. Het maatschappelijk middenveld
en woningcorporaties, het moderniseren van
is kenmerkend voor Nederland en heeft het
het huurbeleid en de investeringscondities.
goede van twee werelden verenigd, namelijk een combinatie van een inzet voor maatschap- Ondanks de inzet van corporaties is er sprake pelijke doelen met een ondernemende aanpak. van wantrouwen in politiek Den Haag. Om te Het middenveld moet de samenleving beter
werken aan het vertrouwen hebben de corpo-
betrekken bij wat zij doet en beter duidelijk
raties aangesloten bij Aedes een ‘Antwoord
maken waarom zij doet wat zij doet. Door de
aan de samenleving’ geformuleerd. De corpo-
commissie de Boer en de commissie Sas is
raties willen samen een substantiële bijdrage
voor de sector woningcorporaties een vertaal-
leveren aan het oplossen van de vraagstukken
slag van deze rapporten gemaakt. Een belang-
op de woningmarkt. Het gaat om lokaal wijken
rijke aanbeveling uit deze rapporten is “ga in
te verbeteren, om de betaalbaarheid van het
samenspraak met de stakeholders na wat de
wonen van groepen huurders te verbeteren en
maatschappelijke opgave in de samenleving
om het energieverbruik in woningen te ver-
is, geef vervolgens aan welk stuk je hierin
minderen.
mede wilt helpen realiseren en leg vervolgens verantwoording af waarom dit wel of niet is gelukt”.
Antwoord aan de samenleving Er is veel bereikt op het terrein van het wonen, maar er valt nog veel te doen. De woningmarkt zit verstopt, de nieuwbouwproductie is onvoldoende en het woon- en
17 leefklimaat in tal van wijken en buurten, zowel
5.3
ONTWIKKELINGEN Economische ontwikkelingen
de Hanzelijn ook als de noordelijke Betuwelijn
De economische ontwikkeling in Nederland
gaat functioneren en er dus gevaarlijke stoffen
laat na een langdurige periode van economi-
vervoerd gaan worden. Dit stelt beperkingen
sche recessie een duidelijke opleving zien. De
aan de mogelijkheden om dicht bij het spoor
inflatie en rente-ontwikkeling is over de afgelo-
te kunnen bouwen. De gemeente heeft hoge
pen jaren historisch gezien laag te noemen.
verwachtingen van de ontwikkeling van het
Dit is mede te danken aan de invoering van de
Hanzekwartier, het huidige verouderde indus-
Euro. De overheden van de landen in de Euro-
triegebied rond de Noord aan de centrumkant
zone zijn gebonden aan stringente regels voor
van het station. Hier moet woningbouw
hun begrotingspolitiek en het terugbrengen
komen in een hoge dichtheid met relatief veel
van hun staatsschuld.
appartementen. De gemeente wil een onder-
Landelijk is er een grote druk op woningcorpo-
wijsstation realiseren voor VMBO’s en ROC.
raties om hun investeringsniveau in stedelijke
Deze scholen kunnen makkelijker leerlingen
vernieuwing en leefbaarheid aanzienlijk te ver-
aantrekken als gevolg van de goede bereik-
groten.
baarheid. Omgekeerd kan het station gebruik
Het locale openbaar bestuur in Nederland
maken van het bouwvolume van de scholen
heeft te kampen met verminderde inkomsten
om “smoel” te krijgen.
(OZB) en beperking van uitkeringen uit het Gemeentefonds. Ook de andere bronnen van
De as Zwolle, Kampen en Dronten, waar overi-
inkomsten nemen niet substantieel toe.
gens Lelystad aan toegevoegd kan worden,
Nieuwe taken voor de gemeente met een open kan meer invulling krijgen door de sterk verbeeindkarakter zetten de financiën onder druk.
terde verbindingen. Dit kan betekenen dat mensen die economisch gebonden zijn aan
Regionale ontwikkelingen en de
bijvoorbeeld Zwolle, zich in Dronten vestigen
gemeente Dronten
maar ook dat mensen uit Dronten makkelijker
Als gevolg van investeringen in de infrastruc-
gebruik kunnen maken van grootstedelijke
tuur zoals de N23 en de Hanzelijn zal Dronten
voorzieningen elders.
beter bereikbaar zijn. Hierdoor wordt Dronten aantrekkelijker voor nieuwe instroom van
Een uitbreiding van de luchthaven bij Lelystad
bedrijven en nieuwe inwoners. De aanleg van
kan een toename van de werkgelegenheid tot
deze infrastructuur zal ruimtelijk ook als een
gevolg hebben met name in de gemeente
barrière werken met name tussen Swifterbant
Lelystad. Het zou de omgeving aantrekkelijker
en Dronten, omdat oversteken slechts beperkt
als vestigingsplaats voor bedrijven kunnen
mogelijk zal zijn en de Hanzelijn op een dijk
maken. Vervoerstromen over de weg zullen
wordt aangelegd. Het geluid van deze hoogge-
toenemen. Afhankelijk van vliegroutes kan
legen spoorbaan kan ver dragen, zeker in een
overlast ontstaan, locaties waar dit het minste
relatief rustige omgeving. Ook veiligheid kan
het geval is worden aantrekkelijker om te
een belangrijk aandachtspunt worden indien
wonen. Vooral nieuwe vestigers die niet in het
18
bijzonder aan Dronten gebonden zijn zullen
zieningen is nog niet ontwikkeld maar is wel
bij een negatieve uitstraling niet voor Dronten
gewenst. Een groot deel van het woningbe-
kiezen. De verwachting is dat Lelystad het
stand van OFW is in een relatief korte periode
minste geluidsoverlast van het vliegveld heeft.
ontwikkeld in de zestiger jaren. Het moderniseren of herstructureren van deze voorraad is
Dronten ontwikkelt zich steeds meer van een
noodzakelijk. Door afstemming met het open-
dorp met een voornamelijk agrarische sterk
baar gebied kan meerwaarde ontstaan. Het
lokaal gebonden bevolking naar een klein
openbaar gebied is in dezelfde mate naar ver-
stadje met een relatief groot aantal forensen.
wachting aan slijtage onderhevig als de
Door schaalvergroting kennen vooral nieuwe
woningen.
instromers elkaar nauwelijks. Nog steeds zijn de nodige sporen van de polderpioniers terug
Maatschappelijke ontwikkelingen
te vinden. Zij stralen met name een mentali-
Eén van de maatschappelijke ontwikkelingen
teit uit van samen een nieuwe samenleving
die in Dronten extra effect sorteert is de vergrij-
opbouwen ver weg van familie. Men is bereid
zing. Evenals bij groeisteden is deze vergrijzing
zich in te zetten. Dit blijkt uit het bloeiende
veel sterker dan in de rest van Nederland. Dit
verenigingsleven. De polderpionier is er trots
komt omdat er in het verleden geen ouderen in
op door de Rijksdienst te zijn geselecteerd om
Dronten woonden, de polderpioniers vrijwel
zich in Dronten te mogen vestigen als boer of
gelijktijdig oud worden en er daarnaast sprake
ondernemer. De huidige nieuwe instroom met
is van de gebruikelijke vergrijzing in
veel tweeverdieners heeft een druk leven en
Nederland. De komende 20 jaar zal het aantal
weinig tijd om zich in te zetten voor de
ouderen sterk toenemen waaronder het aantal
samenleving. De sociale cohesie wordt min-
hoogbejaarden. Zij zullen in toenemende mate
der, ook doordat de bevolking zowel qua leef-
een beroep doen op aangepaste huisvesting en
tijd als qua sociale samenstelling pluriformer
op welzijn- en zorgvoorzieningen. Het is voor
is geworden. Dronten zal in de loop der jaren
OFW en de gemeente Dronten belangrijk om
steeds meer op een gewone samenleving gaan hierop in te spelen. Dit betekent bijvoorbeeld lijken. Momenteel is Dronten het beste te ver-
dat er moet worden onderzocht of er geschikte
gelijken met een groeistad, met een schoksge-
herstructurerings- of inbreidingslocaties in de
wijze groei en als gevolg daarvan een relatief
centrumgebieden zijn ten behoeve van bijvoor-
eenzijdig woningbezit en bevolkingssamen-
beeld seniorenwoningen of wonen gecombi-
stelling. De huishoudengrootte is in Dronten
neerd met zorg. Naast de vergrijzing zullen
bijvoorbeeld relatief groot en zal naar verwach- door de extramuralisering van de zorg steeds ting afnemen. Er is vooral een tekort aan
meer (oudere) mensen zelfstandig wonen in
ouderen- en jongerenhuisvesting. Veel jonge-
plaats van verblijven in een instelling. Ook dit
ren klagen dat in Dronten op uitgaansgebied
vraagt om toevoegingen aan het woningbezit.
weinig te doen is. Een beleid om de jeugd te
19 binden aan Dronten door huisvesting en voor-
Ontwikkeling voorzieningen-
re sociaal-economische klassen. In sommige
niveau en werkgelegenheid
delen van de gemeente Dronten is er sprake
Het voorzieningenniveau in de provincie
van zo’n instroom van huishoudens met lage
Flevoland loopt achter in vergelijking tot het
inkomens en sociale problematiek, meerdere
oude land. Het niveau van voorzieningen in de nationaliteiten en veel éénoudergezinnen. Dit gemeente Dronten ligt behalve in de sectoren
zijn vaak mensen met een urgente verhuis-
cultuur, sport en recreatie nog onder het pro-
wens. Dit alles resulteert in een eenzijdige
vinciale gemiddelde. Het niveau van de
samenstelling van de buurt qua bewoners en
gezondheidszorg en de welzijnszorg is met
kan op termijn leiden tot problemen en resul6
name laag vergeleken met de hele provincie .
teren in een minder kansrijke omgeving.
De gemeente Dronten mist wat betreft onderwijs ook de bovenbouw van het VWO. Wil
OFW richt zich net als andere corporaties
Dronten verder uitgroeien tot een aantrekkelij-
steeds meer op het realiseren van echte keu-
ke woongemeente dan zal aandacht voor ver-
zevrijheid in het wonen voor wat betreft kwali-
sterken van dit voorzieningenniveau belangrijk
teit, prijs, plaats en soort, zodat bewoners zelf
zijn.
kunnen bepalen waar en hoe ze willen wonen.
Een groeiende werkgelegenheid leidt tot ver-
Dit wordt gedaan door te zorgen voor huur-
sterking van de economische structuur en tot
en koopwoningen in allerlei soorten en prij-
vergroten van het draagvlak voor het gewenste
zen, in bestaande en nieuwe wijken. Het creë-
voorzieningenniveau in de gemeente. Wanneer ren van een ongedeelde stad. de werkgelegenheid voor lager opgeleiden ver-
Bij ingrepen in bestaande wijken wordt steeds
betert, betekent dat een vermindering van het
meer naar fysieke én sociale maatregelen
aantal cliënten van Sociale Zaken binnen de
gekeken. Daarnaast wordt steeds meer de
gemeente. De gemeente Dronten richt zich op
waardering van wijken gemeten en bijgehou-
meer werkgelegenheid in industrie en dienst-
den.
verlening.
Demografische ontwikkelingen Ongedeelde stad
De demografische ontwikkelingen die van
Een ongunstige sociaal-economische situatie
invloed zijn op het voorraadbeleid van OFW
kan ertoe leiden dat men moet afzien van een
zijn opgenomen in Strategisch Beleidsplan.
gewenste verhuizing, maar het kan ook bete-
De belangrijkste conclusies zijn:
kenen dat in sterkere mate concessies gedaan
▲
De vergrijzing in Dronten neemt snel toe,
worden ten aanzien van de woonvoorkeuren.
met name na 2010: de noodzaak voor meer
De kans hierop is het grootst als de verhuis-
voor senioren geschikte woningen is evi-
wens urgent is. Als een verhuizing en de loca-
dent.
tiekeuze geen bewuste keuze is, maar dit door
▲
Kleinschalig groepswonen als alternatief
factoren als korte wachttijden, lage huur en
voor verpleeghuizen is een kans die in de
urgente situaties wordt bepaald kan dit bijdra-
gemeente Dronten nog niet wordt benut.
gen aan een concentratie van mensen uit lage-
▲
De vergrijzing in Biddinghuizen treedt veel
20 6 Voorzieningen Flevoland, actualisatie en verkenningen tot 2020, ABF research in opdracht van Provincie Flevoland, maart 2006
▲
▲
▲
▲
sterker op en is met een dalend bevolkings-
milieu en toenemende energielasten vragen de
aantal een aandachtspunt.
aandacht ook in de sociale woningbouw.
De huishoudens worden steeds kleiner en
Vanzelfsprekend gaat het niet alleen om bouw-
de woningbezetting loopt daardoor terug.
kundige maatregelen maar ook om het bevor-
Voldoende aanbod van woonruimte voor
deren van energiebewust gedrag.
één- en tweepersoonshuishoudens is een
Naar verhouding zijn de afgelopen jaren de
instrument om jongeren aan de gemeente
energiekosten veel sterker gestegen dan de
Dronten te binden.
huurprijzen. Daarbij komt dat de huurprijzen,
Allochtonen en eenouder-gezinnen worden
voor zover huurders voor huurtoeslag in aan-
steeds belangrijkere doelgroepen
merking komen, inkomensafhankelijk zijn.
In de oude wijken wonen de meeste alloch-
Energielasten zijn daarentegen voor iedereen
tonen
gelijk. De consequentie is dat de energielasten een steeds grotere druk op het besteedbaar
Duurzaamheid en Wo o n l a s t e n b e n a d e r i n g Steeds meer wereldburgers zullen in de toekomst een beroep doen op schaarse energiebronnen. Duurzaamheid, aandacht voor het
21
inkomen vormen.
6
DOELSTELLINGEN
De missie en visie en de uitkomsten van de stakeholdersarena leiden tot een aantal strategische doelen die wij hieronder formuleren. Deze doelen zijn de prestaties die OFW de komende 4 jaar wil leveren. Naast het behalen van deze doelen heeft OFW zichzelf een aantal normen gesteld die we periodiek monitoren. Dit is een groeimodel waarbij het toepassen van één of meerdere benchmarks nog in ontwikkeling is.
6.1
KANSRIJKE WOONOMGEVING Doelstelling: het creëren van een leefbare, kansrij- regie. OFW werkt hier samen met welzijns- en ke en veilige woonomgeving
zorgsinstellingen, onderwijsinstellingen, de gemeente en de bewoners. Partners vullen
OFW streeft ernaar wijken te creëren waar het
elkaar aan vanuit ieders deskundigheid. OFW
rijk- of arm-zijn niet doorslaggevend is voor de wil actief inspelen op de vraag naar woonkansen die je krijgt in het leven. De strategie
ruimte van zorg- onderwijs- en welzijnsinstel-
die OFW hiervoor gebruikt is:
lingen en wil daarnaast proactief op zoek naar
Samen met partners versterken van het
kansen in de markt. Uitgangspunt is het zijn
voorzieningenniveau;
van een goede betrouwbare partner die inzet
▲
Versterken van het woon- en leefklimaat;
op een langjarige relatie. OFW gaat uit van
▲
Bevorderen participatie bewoners en
een minimaal kostendekkende exploitatie,
sociale cohesie van een wijk;
maar is wel bereid te investeren in professio-
Emanciperen en zelfredzaamheid bewoners
nalisering, ketenkwaliteit en initiatieven.
▲
▲
vergroten. OFW is van mening dat door het creëren van OFW heeft in haar beleid gekozen voor een
gemengde wijken door differentiatie in
brede visie op wonen. Wonen houdt niet op
woningtype en eigendomsvorm de leefbaar-
bij de voordeur maar wordt sterk door de
heid in een wijk wordt vergroot. Er bestaat een
omgeving en het voorzieningenniveau beïn-
spanningsveld tussen aan de ene kant het
vloed. Zonder taken van andere maatschappe-
huisvesten van mensen die zwak staan op de
lijke organisaties over te nemen wil OFW bij-
woningmarkt en aan de andere kant het creë-
dragen aan het versterken van het voorzienin-
ren van een leefbare wijk. De strategie die
genniveau. De strategie die zij daarvoor kiest
OFW kiest om ruimtelijk segregatie tegen te
is bewust te bouwen aan haar netwerk met
gaan is het verkopen van bezit in bestaande
andere maatschappelijke organisaties en
wijken en het bouwen van woningen in
instellingen. OFW wil actief participeren in ini-
(nieuwbouw)wijken waar OFW relatief weinig
tiatieven van andere partners door middel van
bezit heeft. Voor de leefbaarheid in een wijk
het inzetten van haar kernkwaliteiten (bouwen, met betrekking tot woningverbetering vindt beheren, verhuren, ontwikkelen en maatschap-
OFW het belangrijk om woningen die nieuw
pelijke verankering) of door het nemen van de
op de verkooplijst komen, pas te verkopen
22
nadat ze zijn gemoderniseerd. Om de ontwik-
incassobeleid verder vormgeven in overleg
keling van wijken te kunnen volgen wil OFW
met ISH (Integrale SchuldHulpverlening) en
de leefbaarheid van deze wijken monitoren.
VVM (Vervuiling, Verwaarlozing en
Hiermee kan ook inzicht worden verkregen in
Mishandeling).
de effecten van modernisering en herstructurering op de leefbaarheid van een specifieke
Prestaties:
wijk of buurt.
▲
Beleidsterrein maatschappelijk vastgoed verder ontwikkelen en door middel van ver-
Wonen richt zich niet uitsluitend op de technische kwaliteit. Dit betekent dat bij de opwaar-
slaglegging verantwoorden. ▲
dering van wijken buiten de fysieke aanpak van woningen ook de onderwerpen als de
baarheidsmonitor Lemon ▲
woonomgeving, leefbaarheid, werk, onderwijs en welzijn een rol moeten spelen. Bewoners
▲
▲
ren van bewonersparticipatie en het ontwikkelen van nieuwe vormen van burenparticipatie (sociale innovatie). Een meer proactieve houding. Het doel hiervan is meer gebruik te maken van de kennis van bewoners en creëren van draagvlak. Daarnaast wil OFW het sociaal
23
Vanaf 2006 een dalende trend in het aantal ontruimingen
▲
voeren van een kansgedreven beleid. De strategie die OFW hierbij hanteert is het bevorde-
Verder uitwerken en implementeren projecten sociale innovatie
zichzelf een stimulerende maar ook een corrigerende rol weggelegd, door middel van het
Het zichtbaar maken van de trend in de scores op de leefbaarheidsmonitor Lemon.
hebben zelf een wezenlijke rol als het gaat om de leefbaarheid van hun buurt. OFW ziet voor
Behalen van gemiddeld een 7 op de leef-
Het zichtbaar maken van de trend in huurachterstanden.
▲
Gemiddeld minimaal 25% sociale huurwoningen in nieuwbouwwijken
6.2
DUURZAAMHEID Doelstelling: alert zijn op de meerjareneffecten
Duurzaamheid wordt ook door OFW vertaald
van ons handelen op de samenleving waarbij de
in verlaging van het energieverbruik, met
effecten op het milieu zeker goed worden meege-
name ruimteverwarming, in huurwoningen en
wogen
dus ook de CO2 uitstoot reductie. De strategie die OFW kiest om het energieverbruik en de
OFW wil het aanspraak maken op natuurlijke
CO2 uitstoot te beperken is enerzijds de reno-
hulpbronnen beperken. Dit kan op verschillen-
vatie en modernisering van woningen in met
de manieren worden bereikt:
name de centrumwijken van Biddinghuizen,
▲
▲
▲
het gebruiken van duurzaam materiaal en
Dronten en Swifterbant. Anderzijds kiest OFW
het hergebruiken van materialen
ervoor te investeren in kennis over het bou-
het beperken van het energieverbruik en
wen van woningen met een lager energiever-
reductie van CO2 uitstoot.
bruik. Hierdoor kan OFW nieuwbouwwonin-
huurders bewuster te laten omgaan met
gen bouwen met een lagere EPC waarde dan
energie
volgens bouwbesluit vereist. Nadrukkelijk wordt op projectbasis gekeken naar de opti-
In de eerste plaats wordt bij nieuwbouw van
maal mogelijke energiebesparing, waarbij wel
woningen en bij moderniseren aandacht
een financiële afweging wordt gemaakt voor
besteed aan duurzaamheid van gebruikte
grote extra investeringen.
materialen en het mogelijk hergebruik bij
24
sloop. In het basisbestek wordt dit concreet
Daarnaast helpt OFW ook haar bewoners
gemaakt.
bewust om te gaan met energie door voor
nieuwe verhuringen bij afgifte van het energie-
Daarnaast wordt er binnen OFW op verschil-
label van de woning aan te geven wat het ver-
lende manieren invulling gegeven aan de
wachte energieverbruik is en tevens te wijzen
maatschappelijke stage. In de samenleving
op de mogelijkheden van energiebesparing.
zijn er tal van werkzaamheden waarvoor wei-
Het effect (outcome) van deze energiebespa-
nig tot geen budget beschikbaar is, maar waar
ring is een verlaging in de kosten van energie-
wel behoefte aan is. Door leerlingen kan hier
verbruik voor onze huurders. Door op woon-
ondersteuning worden geboden. OFW kijkt
lasten te sturen kan dit betekenen dat de volg-
welke mogelijkheden er nog meer zijn.
orde van modernisering en renovatie van het woningbezit moet worden aangepast. Daar
Norm:
waar grotere verbetering en dus besparing
▲
voor de bewoners haalbaar is, moet eerder
na modernisering hebben de woningen minimaal een B-label
worden gemoderniseerd. Daarnaast wordt bij de huurverhoging rekening gehouden met het
Prestaties:
energielabel. Woningen met een ongunstig
▲
label krijgen een korting op de huurverhoging.
convenant aangaan met FSC-Nederland voor gebruik van hout en houtproducten uit verantwoord beheerde bossen.
OFW wil concreet inspelen op de participatie
▲
in 2012 geen E, F, G labels meer
van bewoners in het algemeen en bewoners
▲
30% besparing in gemiddelde gasverbruik
met een lage sociaal economische status in
per woning in 2012 ten opzichte van 2000
het bijzonder. Daarnaast is het noodzakelijk
waarmee we ook aan de doelstelling uit het
om te komen tot effectieve duurzaamheidsbe-
‘Antwoord aan de samenleving’ voldoen.
vordering, met betrekking tot leefbaarheid,
▲
emancipatie, energiebesparing, welvaart, werkgelegenheid en gezondheid en dus geestelijk
het zichtbaar maken van de trend in het gemiddelde gasverbruik per woning
▲
minimaal de helft van de nieuwbouwprojec-
welbevinden. We noemen dit ‘leren voor duur-
ten dient een EPC-waarde van 0,7 of lager
zame ontwikkeling’. OFW kiest daarbij voor de
te hebben
bottom-up werkwijze. OFW hanteert de vol-
▲
gende doelstellingen: ▲
Bevorderen van het handelingsperspectief
EPC-waarde van nieuwbouwprojecten ▲
het verder vormgeven, evalueren en vervol-
van individuele wijkbewoners met thema’s
gens breder toepassen van het project
als energiebesparing, comfort, budgette-
‘leren voor duurzame ontwikkeling’.
ring/woonlasten, gezondheid en werkgele-
▲
het zichtbaar maken van de trend in de
▲
het bieden van maatschappelijke stages en
genheid.
ervaringsplaatsen voor studenten (leerlin-
Bevorderen van de sociale cohesie van de
genbouwplaats, groenonderhoud, stage-
wijk met thema’s als leefbaarheid, open-
plaatsen etc.).
baar groen, veiligheid en ondernemerschap
OFW biedt stageplaatsen aan studenten en
25 mensen die werkervaring willen opdoen.
6.3
ALLE DOELGROEPEN ONDER DAK Doelstelling: Omvang en samenstelling van de
ven van bouwgrond en het aanspreken van de
woningvoorraad afstemmen op de huidige en toe-
gemeente op het convenant en hun woonvisie.
komstige vraag van verschillende klantgroepen.
Hierbij gaat het om zowel de kwalitatief noodzakelijke vervangingen als de toevoeging van
De gemeente Dronten is zoals alle gemeenten
woningen aan de lokale woningmarkt.
in Flevoland een groeigemeente. Naast de eigen
Daarnaast is een goede samenwerking met
behoefte wordt er in de gemeente veel gebouwd
zorginstellingen belangrijk.
voor opvang van mensen uit de rest van
Bij maatschappelijk vastgoed wordt uitgegaan
Nederland. Het is de taak van OFW om in
van een minimaal kostendekkende exploitatie.
samenwerking met de gemeente en zorginstel-
Het uitgangspunt van OFW bij wonen en zorg is
lingen voor de doelgroep de markt in evenwicht
dat zij van zorgaanbieders verwacht dat subsi-
te houden, rekening houdend met toekomstige
dies voor wonen maximaal worden aangewend.
(demografische) marktontwikkelingen. Het gaat
Om de woningvoorraad af te kunnen stemmen
niet alleen om aantallen, maar ook verruiming
op de huidige en toekomstige vraag moet OFW
van het aanbod dat beter aansluit op de woon-
haar bezit vernieuwen door nieuwe woningen te
wensen van de mensen. Het is zaak de omvang
bouwen. Aan de hand van een aantal normen
van de doelgroep, mensen die zwak staan op de
wil OFW monitoren of het aanbod inderdaad is
woningmarkt, gezamenlijk met gemeente en
afgestemd op de vraag.
zorginstellingen te monitoren. Uit de omgevingsverkenning van het Strategisch
Prestaties en norm:
Beleidsplan Voorraad en Nieuwbouw van 2002
▲
realiseren afspraken convenant met gemeen-
blijkt dat er prioriteit moet worden gegeven aan
te; bij nieuwbouw 20 – 30% sociale huur-
een aantal doelgroepen:
woningen en meer daar waar de markt er om
▲
senioren;
vraagt.
▲
jongeren / starters; (absolute toename ivm
▲
realisatie planning nieuwbouwprojecten
leeftijdsopbouw, woningmarkt biedt weinig
▲
taakstelling COA huisvesten
kansen door weinig aanbod ivm historie
▲
minimaal 95% van het woningbezit van OFW
Flevoland en door geringe doorstroming)
valt binnen de kernvoorraad. De kernvoor-
▲
één- en tweepersoonshuishoudens;
raad wordt gedefinieerd als alle goedkope en
▲
één inkomenshuishoudens;
betaalbare woningen die onder de relevante
▲
allochtonen.
aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag vallen.
Daarnaast is er sprake van een tekort aan wonen met zorg zowel voor senioren als voor mensen die begeleid wonen. Een ander aandachtspunt is het souterrain van de woningmarkt. De strategie die OFW hiervoor kiest is het aan-
26 nemen van een actieve houding bij het verwer-
6.4
KWALITEIT EN KEUZE Doelstelling: Het optimaliseren en uitbreiden van
huur betalen, reparaties uitvoeren, woning ver-
de dienstverlening aan huurders en woningzoe-
anderen, woning onderhouden, klachten
kenden
afhandelen, woning verlaten, de bereikbaarheid en informatievoorziening van OFW. OFW
OFW heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld
werkt voortdurend aan het verbeteren van
van een organisatie gericht op de woning naar
deze dienstverlening. Het streven is onze
een organisatie meer gericht op woondien-
positie als KWH-labelhouder te continueren
sten. Dit wil OFW nog verder ontwikkelen. Het
en daarnaast onze klanttevredenheid te ver-
inspelen op bewonerswensen en het bieden
groten.
van keuzemogelijkheden is een belangrijk aspect dat onderdeel uitmaakt van het beleid
Norm:
van OFW. Door het bieden van keuzes krijgen
▲
Het behalen van minimaal een 7 per label-
onze huurders meer mogelijkheden om hun
onderdeel van het KWH en zo onze positie
woning volgens specifieke woonwensen in te
als KWH-labelhouder te continueren.
richten en ze krijgen meer verantwoordelijkheid voor de keuzes die ze maken. Hierdoor
Prestaties:
ontstaat een grotere klanttevredenheid. Het is
▲
Bij de KWH-meting te behoren bij de 25%
belangrijk om de echte vraag te kennen. Vraag
beste corporaties en/ of gemiddeld een 8 te
het aan de klanten en ontwikkel samen met de
scoren.
klant de dienst. OFW wil dit nog verder verbe-
▲
teren.
Het zichtbaar maken van de trend in de scores van de KWH-meting
▲
Behalen van gemiddeld een 7 op de enquê-
Om bij te dragen aan het maatschappelijk
tes aan bewoners bij modernisering en
resultaat voor een kansrijke omgeving of om
renovatie
winst te genereren zodat er extra kan worden
▲
Het zichtbaar maken van de trend in de
geïnvesteerd in het realiseren van de primaire
scores op de enquêtes bij modernisering
taak kiest OFW de strategie om buiten haar
en renovatie
primaire doelstelling haar kernkwaliteiten in te zetten op het gebied van beheer van andere gebouwen (zowel administratief, technisch en waar gewenst sociaal). Hierbij valt te denken aan VVE-beheer en het (technisch) beheer van maatschappelijk vastgoed.
OFW is houder van het KWH-huurlabel. Jaarlijks wordt OFW getoetst aan de normen voor de kwaliteit van de dienstverlening op het
27 gebied van woning zoeken, woning betrekken,
▲
Uitvoeren van een visitatie in 2009.
6.5
EFFICIËNT EN EFFECTIEF Doelstelling: De bedrijfsvoering is gericht op
statuut. De belangrijkste uitgangspunten van
(financiële) continuïteit op lange termijn en
het treasurybeleid zijn het beheersen van ren-
transparantie
terisico’s, de beschikbaarheid van financiering en reductie van rentekosten.
Dit kan worden vertaald in: ▲
▲
▲
▲
beheersen van de geldstromen binnen
Om haar doelstellingen te behalen ziet OFW
OFW;
gebiedsontwikkeling met andere (commercië-
het op een transparante wijze verantwoor-
le) partijen als een bruikbaar middel.
den van het gevoerde beleid;
Voorwaarde is echter wel dat het aangaan van
het optimaal gebruik maken van de moge-
zo’n samenwerkingsverband alleen wordt toe-
lijkheden van ICT
gepast als het ten dienste staat van het berei-
efficiënte en effectieve werkprocessen;
ken van deze doelen, het de goede naam van OFW niet schaadt en dat het een financieel
Het financieel beleid van OFW is erop gericht
aantrekkelijk aanbod is.
om haar beschikbare middelen zo efficiënt en effectief mogelijk in te zetten voor de maat-
Vanaf 2006 hebben corporaties te maken met
schappelijke doelstellingen die zij nastreeft.
de fiscale gevolgen van de invoering van de
Financiële continuïteit en het toegang houden
vennootschapsbelasting voor een aantal ‘com-
op de geld- en kapitaalmarkt zijn de belang-
merciële’ activiteiten. OFW heeft hierop gean-
rijkste peilers binnen het financiële beleid.
ticipeerd door het oprichten van een drietal
OFW wil hierbij zondermeer voldoen aan de
besloten vennootschappen, OFW Holding BV,
normen die door sectorinstituten, het
OFW Vastgoed Beheer BV en OFW
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Projectontwikkeling BV. Daarnaast heeft OFW
en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)
de vaststellingsovereenkomst (vso) met de
voor de financiële positie en kredietwaardig-
Belastingdienst ondertekend waarin duidelijk-
heid stellen. OFW heeft het streven naar finan- heid wordt verschaft over de administratieve ciële continuïteit geoperationaliseerd door een
verplichtingen en de omvang van de belasting-
minimumnorm voor het eigen vermogen
plicht. Door het onderbrengen van de belaste
(50% van de huuropbrengsten) te stellen en
activiteiten in de gelieerde vennootschappen
het evenwicht tussen de onrendabele investe-
wordt de transparantie gediend. Binnen
ringen en de additionele resultaten (met name
Stichting OFW worden dan alleen vrijgestelde
verkoopresultaten) middels een zogenaamd
activiteiten (voor de vennootschapsbelasting)
revolving fund te bewaken.
uitgevoerd. OFW maakt bij haar activiteiten gebruik van tax-planning, zodat binnen de
Door OFW wordt een actief treasurybeleid
bestaande wet- en regelgeving de belasting-
(vermogens- en liquiditeitenbeheer) gevoerd.
druk kan worden beperkt.
De uitgangspunten van het treasurybeleid zijn
28 vastgelegd in het beleggings- en financierings-
Tevens wil OFW optimaal gebruik maken van
de subsidiemogelijkheden en investeringsfaci-
Eén van de belangrijke taken van OFW is het
liteiten (investeringsaftrek) voor bijvoorbeeld
instandhouden van onze woningvoorraad
duurzaamheids bevorderende maatregelen.
door het goed uitvoeren van het onderhoud aan onze woningen. Dit wil OFW zo kostenef-
Informatie- en communicatietechnologie is
ficiënt mogelijk uitvoeren. De strategie die
een belangrijk onderdeel binnen de bedrijfs-
OFW hierbij kiest is het gericht inzetten van
voering van OFW. Voor OFW is ICT essentieel
personeel waarbij op een pro-actieve en pre-
voor de ondersteuning van haar bedrijfspro-
ventieve manier met het onderhoud wordt
cessen, het generen van sturings- en operatio-
omgegaan. Hierbij is het optimaliseren van
nele informatie en de communicatie met
ondersteuning vanuit automatisering belang-
bewoners en derden. OFW wil optimaal
rijk. Daarnaast wordt er steeds meer gewerkt
gebruik maken van de mogelijkheden van ICT.
op basis van standaardprijzen met derden. Het kostenefficiënter werken willen we ook uit-
Binnen de planning- en controlcyclus van
dragen naar onze leveranciers. Dit vereist een
OFW wordt onder andere gebruik gemaakt
ontwikkeling in het ketendenken. OFW wil
van de begroting, meerjarenbegroting, het
bewust investeren in het verbeteren van de
treasuryjaarplan, kwartaalrapportages en pres-
ketenkwaliteit door ondersteuning interne
tatieafspraken (op basis van de Balanced
klant, onderzoeken relevante benchmark, ver-
Scorecard) met de Raad van Commissarissen.
vlechting van processen met leveranciers en
De begroting is taakstellend en geeft een over-
partners enzovoort.
zicht van de activiteiten en de financiële vertaling hiervan voor een jaar. De gerealiseerde
Om kwaliteit te waarborgen en te vergroten is
ontwikkelingen ten opzichte van de begroting
het belangrijk dat in de hele organisatie de
worden gemonitord in de kwartaalrapporta-
PDCA-cyclus wordt rondgemaakt. OFW werkt
ges. In de kwartaalrapportages wordt ook de
aan het rondmaken van de zogenaamde
ontwikkeling van de prestatieafspraken verant-
PDCA-cyclus (Plan-Do-Check-Act) op strate-
woord.
gisch, tactisch en operationeel niveau. Door het analyseren van informatiestromen en sig-
OFW hanteert een aantal indicatoren die de
nalen, bewust te evalueren en het effectief
mate van effectiviteit en efficiency van de
implementeren van verbeteringen wil OFW het
bedrijfsprocessen weergeeft. Een indicatie van
lerend vermogen van haar bedrijfsvoering ver-
de effectiviteit van het verhuisproces is de
der vergroten. OFW streeft er naar om de effi-
huurderving (leegstand) en de acceptatiegraad.
ciency en effectiviteit van de bedrijfsprocessen
Zij worden beïnvloed door de ontwikkeling op
verder te vergroten. Het verbeteren van de
de woningmarkt. Het is belangrijk de ontwikke-
PDCA-cyclus wordt als verbetertraject in de
lingen op de woningmarkt te volgen en hier
organisatie ingevoerd. Om dit te toetsen wil
qua verhuur op in te spelen. Het is belangrijk
OFW in 2008 het INK verbetercertificaat aan-
te weten wat de klant wil en daarnaast is het
vragen.
29 geven van goede informatie cruciaal.
Prestaties en normen: ▲
▲
opzichte van het aanbod woningen. Een
Het eigen vermogen op balansdatum is
goede informatievoorziening en begelei-
minimaal gelijk aan 50% van de huurop-
ding van woningzoekenden bij inschrijving
brengsten van het betreffende jaar.
is echter ook vereist.
In het treasurybeleid wordt een norm
▲
gehanteerd voor het maximale renterisico in enig jaar. Het renterisico (vanwege aflos-
zonder dat dit ten koste gaat van de kwali-
centage wordt berekend op basis van de
teit rekening houdend met inflatiecorrectie. ▲
Afnemende trend in gemiddelde kosten
Alle belaste activiteiten voor de vennoot-
verhuisonderhoud per woning handhaven
schapsbelasting worden in de gelieerde
zonder dat dit ten koste gaat van de kwali-
BV’s ondergebracht. OFW volgt de fiscale
teit rekening houdend met inflatiecorrectie. ▲
De huurderving (leegstand) bedraagt maxi-
Huurderving wegens verkoop meegerekend, huurderving vanwege herstructurering wordt buiten beschouwing gelaten. De gemiddelde acceptatiegraad van 2006 was 45%. Het streven is om een gemiddelde acceptatiegraad te halen van 50%. Dit cijfer wordt voor een groot deel beïnvloed door de verhouding van de vraag ten
30
Afnemende trend in gemiddelde kosten
roll-overleningen) is lager dan 15%. Dit per-
maal 1,0% van de huuropbrengsten.
▲
▲
serviceonderhoud per woning handhaven
ontwikkelingen voor woningcorporaties. ▲
acceptatiegraad.
singen, renteconversies en niet afgedekte
bestaande leningenportefeuille. ▲
Het inzichtelijk maken van de trend in de
Structureren van stuur- en managementinformatie.
▲
Het halen van het INK-verbetercertificaat op het verbeterplan PDCA-cyclus.
6.6
P E R S O N E E L S - E N O R G A N I S AT I E B E L E I D Doelstelling: Het voeren van een duurzaam per-
OFW vindt (in kort bestek) de
soneelsbeleid
volgende competenties belangrijk:
Lerende organisatie
▲
Kwaliteitsbewustzijn
Medewerkers bij OFW hebben door hun pro-
▲
Klantgericht en innovatief werken
fessionaliteit en medeverantwoordelijkheid
▲
Zelfontplooiing
maar ook door hun relaties met anderen
▲
Daadkrachtig en efficiënt (samen)werken
(ambassadeursfunctie) een sterke inbreng op
▲
‘In één keer goed’
de ontwikkelingsmogelijkheden van OFW. Zij
▲
Projectmatig werken
denken creatief mee over nieuwe ontwikkelin-
▲
(Schriftelijke) communicatievaardigheden
gen en worden actief betrokken bij de ontwik-
▲
Persoonlijke en sociale vaardigheden
keling van het beleid. OFW ziet de medewer-
▲
Maatschappelijk betrokken
kers daarom als een van de belangrijkste factoren die de ontwikkeling van de organisatie
OFW heeft een groot aantal werkterreinen. Er
bepalen. Omgekeerd betekent een zich ont-
werken derhalve medewerkers met een divers
wikkelende organisatie, zoals OFW, voor de
opleidingsniveau en uit diverse opleidingsrich-
medewerkers, veel kansen om zichzelf te ont-
tingen van technisch tot sociaal van lbo tot
wikkelen en een garantie voor werkgelegen-
universitair niveau.
heid. Een goede naam van OFW betekent een verbetering van de positie op de arbeidsmarkt
Zelfsturende teams en een duur-
van de medewerkers. OFW vindt bovendien
zaam personeelsbeleid
dat de bedrijfsfilosofie die OFW extern uit-
Sinds 2001 wordt gewerkt met zelfsturende
draagt ook intern moet gelden, bijv. kwaliteit
teams. Daarnaast is OFW een projectorganisa-
en keuze is extern voor klanten van belang
tie. De ontwikkeling van de zelfsturende teams
maar medewerkers krijgen ook intern keuze-
is een continu proces waarbij het voeren van
mogelijkheden.
een duurzaam personeelsbeleid onontbeerlijk is. In de eerste fase heeft het ontwikkelings-
OFW is qua innovatie te typeren als een early
proces zich sterk gericht op het vormen van
adaptor; OFW loopt niet altijd voorop, maar
de teams. De verdere ontwikkeling van de zelf-
kijkt goed om zich heen om kennis te halen en sturende teams richt zich de komende jaren te brengen. Hierbij wordt gedacht vanuit de
onder meer op duurzame en optimale inzet-
klant. Creatief zijn en kennis van anderen op
baarheid van de medewerkers in de teams,
maat maken voor de organisatie spelen hierbij
zodat zij ook op oudere leeftijd in staat zijn
een rol. Innovatie is bij OFW veelal vanuit de
om middels dit principe door te blijven wer-
medewerkers ontwikkeld, klein beginnen,
ken. Daarnaast is het borgen van de opge-
inspelend op vragen vanuit de klant en dan
bouwde kennis en vaardigheden van belang.
verder opbouwen en verbreden. Hierdoor is
OFW vindt het als maatschappelijk onderne-
implementatie bijna vanzelfsprekend.
mer ook belangrijk om (jonge) mensen de
31
kans te bieden om praktijkervaring op te doen in de vorm van stages. Vaak zijn zij de collega’s of klanten van morgen. OFW is benieuwd naar hun inzichten en verheugt zich in hun ontwikkeling.
Prestaties ▲
OFW wil haar medewerkers, in een lerende organisatie en door middel van employability en interne mobiliteit, ontplooiingskansen geven en het maximale uit haar mensen halen.
▲
OFW wil praktijkervaring aanbieden in diverse vormen van stages.
▲
Verdere ontwikkeling van de zelfsturende teams.
32
7
VERKLARENDE WOORDENLIJST
Additionele resultaten: bijkomende resultaten
binnen een organisatie van functie kunnen
Balanced scorecard: een instrument voor strate- veranderen tussen verschillende afdelingen of gisch management, waarbij visie en strategie
in de vorm van promotie of demotie (horizon-
worden vertaald in meetbare doelen.
tale of verticale mobiliteit).
Benchmarking: vergelijking met bedrijven uit
Labeling: uitwerking van het strategisch voor-
dezelfde sector
raadbeleid waarbij op woningniveau wordt
Cohesie: samenhang
aangegeven welke strategie (label) wordt geko-
Commissie de Boer: Commissie aangesteld
zen.
door Aedes en Vrom om advies te geven over
Leefbaarheidsmonitor (LEMON): een onder-
de positie van de corporatie ten opzichte van
zoek waarmee de leefbaarheid in verschillende
het Rijk (rapport: Lokaal wat kan, centraal wat
wijken wordt gemeten en vergeleken ten
moet).
opzichte van elkaar en gevolgd in de tijd. De
Commissie Sas: commissie binnen Aedes;
resultaten van deze monitor zijn te vinden op
schrijver van het rapport ‘corporaties lokaal
www.lemoninternet.nl
verbinden’ waarin de vraag wordt behandeld
Monitoren: controleren/ toezicht houden op/
welke maatregelen binnen de corporatie-
volgen
branche nodig zijn om bij overheid en burgers
Pluriformer: meer verscheidenheid
weer vertrouwen te winnen.
Renteconversies: veranderingen in/ omzetting-
Convenant: overeenkomst
en van de rente
Employability: het zondanig investeren in de
Revolving fund: constante geldstroom van
ontwikkeling van medewerkers dat ze blijvend
inkomsten uit verkopen die worden gebruikt
inzetbaar zijn in een veranderende tijd.
om onrendabele investeringen te financieren
EPC-waarde: energieprestatiecoëfficiënt; waar-
Sociale cohesie: sociale samenhang in een wijk
de die het theoretisch energieverbruik van een
Souterrain van de woningmarkt: (kelder van de
woning aangeeft, hoe lager het getal, hoe
woningmarkt) aanbod van woningen voor
energiezuiniger de woning.
mensen die zo zwak staan op de woningmarkt
Expliciteren: uitdrukkelijk formuleren of toelichten
dat het reguliere aanbod niet volstaat.
Extramuralisering: Verschuiving in het zorgaan-
Stakeholders van OFW: een belanghouder,
bod van intramurale instellingen naar zorg en
iemand of een organisatie die van waarde is
begeleiding aan huis
om invloed te hebben op het beleid van OFW.
Forensen: mensen die in een andere plaats
Tax planning: het vooraf rekening houden met
werken dan waar ze wonen
de fiscale effecten van je handelen en het anti-
Heterogeniteit: gemengd, niet alles van hetzelfde
ciperen op de belastingdruk die dit tot gevolg
Inbreidingslocatie: locatie in bebouwd gebied
heeft
waar nieuwe woningen kunnen worden
Treasurybeleid: vermogens- en liquiditeitenbe-
gebouwd al dan niet na sloop
heer
Initiëren: opstarten, invoeren
Trendbreuk: een verandering in de ontwikke-
Interne mobiliteit: is erop gericht dat mensen
ling, andere koers
34
Verdiencapaciteit: winst uit verkoop aangewend voor financiering sociale huurwoningen Visitatie: een visitatie is een onafhankelijke beoordeling over de maatschappelijke prestaties van bijvoorbeeld een corporatie Woningbouwcontingenten: maximaal aantal woningen wat een gemeente mag bouwen
Afkortingen BBSH: Besluit Beheer Sociale Huursector CFV: Centraal Fonds Volkshuisvesting DGB: De Grote Beweging ICT: Informatie en Communicatie Technologie INK: Instituut Nederlandse Kwaliteit ISH: Integrale SchuldHulpverlening KWH: Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector OZB: Onroerende Zaak Belasting PDCA-cyclus: Plan Do Check Act SER: Sociaal Economische Raad VNG: Vereniging Nederlandse Gemeenten VROM: (Ministerie van) Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu VVE: Vereniging Van Eigenaren VVM: Vervuiling Verwaarlozing en Mishandeling WRR: Wetenschappelijke Raad van het Regeringsbeleid WSW: Waarborgfonds Sociale Woningbouw
35
