Ruimtelijke onderbouwing Zorgcentrum De Roode Eenhoorn te Nieuwe Niedorp. Breddels Architecten

Ruimtelijke onderbouwing ‘Zorgcentrum De Roode Eenhoorn’ te Nieuwe Niedorp Breddels Architecten

Ruimtelijke onderbouwing ‘Zorgcentrum De Roode Eenhoorn’ te Nieuwe Niedorp Breddels Architecten

Rapportnummer:

211X04362.066843_3_4

Datum:

09 november 2011

Contactpersoon opdrachtgever: De heer P. Breddels Contactpersoon gemeente:

De heer J. Moraal

Projectteam BRO:

Jochem Visser

Trefwoorden:

Zorgcentrum, wonen, Niedorp

Bron foto kaft:

BRO Abstract 3

Beknopte inhoud:

-

BRO Vestiging Amsterdam 1058 AA Amsterdam Baarsjesweg 224 T +31 (0)20 506 19 99 F +31 (0)20 506 19 90 e-mail: [email protected]

Inhoudsopgave

pagina

SAMENVATTING EN ADVIES

3

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 De procedure 1.3 Leeswijzer

5 5 5 6

2. HET PROJECTGEBIED 2.1 Inleiding 2.2 Begrenzing van het projectgebied 2.3 Beschrijving projectgebied en omgeving

7 7 7 8

3. PROJECTBESCHRIJVING 3.1 Inleiding 3.2 Functionele en ruimtelijke uitwerking 3.3 Functionele en ruimtelijke inpassing

9 9 9 9

4. BELEIDSKADERS 4.1 Inleiding 4.2 Vigerend bestemmingsplan 4.3 Rijksbeleid 4.4 Provinciaal beleid 4.5 Gemeentelijk beleid

11 11 11 12 14 16

5. MILIEU- EN WAARDENTOETS 5.1 Inleiding 5.2 Bedrijven en milieuzonering 5.3 Verkeer en parkeren 5.4 Bodemkwaliteit

19 19 19 20 21

5.4.1 Bodemonderzoek 5.4.2 Conclusie 5.5 Water

22 23 23

5.5.1 Reactie hoogheemraadschap 5.5.2 Conclusie

Inhoudsopgave

23 24

1

5.6 Geluid

24

5.6.1 Wegverkeerslawaai 5.6.2 Geluidwering en interne geluidsisolatie 5.6.3 Advies milieudienst en conclusie 5.7 Luchtkwaliteit 5.8 Archeologie 5.9 Natuurwaarden

24 26 27 28 28 29

5.9.1 Quickscan 5.9.2 Vervolgonderzoek 5.10 Externe veiligheid

29 30 31

6. UITVOERBAARHEID 6.1 De procedure 6.2 Vooroverleg 6.3 Zienswijzen 6.4 Economische uitvoerbaarheid 6.4.1 Kostenverhaal 6.4.2 financiële uitvoerbaarheid

2

33 33 33 35 38 39 39

Inhoudsopgave

SAMENVATTING EN ADVIES

Aan de Dorpsstraat 173 in Nieuwe Niedorp is café De Roode Eenhoorn gelegen. De huidige uitbater van het café zal stoppen met de exploitatie hiervan. Het verkopen van het café in de huidige opzet is niet mogelijk gebleken. Het burgerinitiatief Project IDEE.LOT, verenigd in Stichting De Roode Eenhoorn, heeft daarom een alternatief plan bedacht. De doelstelling van het project IDEE.LOT van Stichting De Roode Eenhoorn is het realiseren van acht woningen voor mensen met een lichamelijke beperking. In de visie van de initiatiefnemers moeten de bewoners een zo normaal mogelijk leven kunnen leiden. In een nieuw te bouwen gedeelte achter het monumentale voorhuis, dus op de plaats van de huidige achterzaal is een gebouw met acht studio’s voor mensen met een lichamelijke beperking beoogd. Naast de studio’s en bijbehorende gemeenschappelijke ruimten voorziet het plan in een publieke ruimte (in de monumentale herberg). De beoogde ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan ter plaatse. De gemeente Niedorp heeft aangegeven de ontwikkeling van het bouwplan planologisch mogelijk te willen maken middels een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Onderdeel van de omgevingsvergunning is een goede ruimtelijke onderbouwing. Voorliggend rapport vormt deze goede ruimtelijke onderbouwing. Op grond van de inhoud van het rapport kan gesteld worden dat de ontwikkeling past binnen de verschillende beleidkaders, alsmede bezien vanuit de verschillende milieu- en waardeaspecten. Er loopt nog een aanvullend onderzoek naar flora en fauna, de uitkomsten van het onderzoek zullen gerespecteerd moeten worden. De algehele conclusie luidt dan ook dat de ontwikkeling, redelijkerwijs, doorgang kan vinden.

Samenvatting en advies

3

4

Samenvatting en advies

1.

INLEIDING

1.1 Aanleiding Aan de Dorpsstraat 173 in Nieuwe Niedorp is café De Roode Eenhoorn gelegen. De huidige uitbater van het café zal stoppen met de exploitatie hiervan. Het verkopen van het café in de huidige opzet is niet mogelijk gebleken. Het burgerinitiatief Project IDEE.LOT, verenigd in Stichting De Roode Eenhoorn, heeft daarom een alternatief plan bedacht. De beoogde ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan ter plaatse. De gemeente Niedorp heeft aangegeven de ontwikkeling van het bouwplan planologisch mogelijk te willen maken middels een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

1.2 De procedure Voorheen was het afwijken van het geldende bestemmingsplan geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Per 1 oktober 2010 is echter de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden waarmee de planologische afwijkingsmogelijkheden voortaan in de Wabo staan. Artikel 2.1 lid 1 sub c Wabo geeft aan dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden of bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. De omgevingsvergunning kan dan slechts worden verleend als de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat (artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo). Voorliggende rapportage vormt deze ruimtelijke onderbouwing. De Wabo onderscheidt twee procedures: de reguliere en de uitgebreide. Uit artikel 3.10 Wabo is op te maken dat voor een activiteit die in strijd is met het bestemmingsplan en waarbij slechts vergunning kan worden verleend met toepassing van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo de uitgebreide procedure moet worden gevolgd. Dit houdt in dat de ‘uniforme openbare voorbereidingsprocedure’ (afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht) moet worden gevolgd.

Hoofdstuk 1

5

1.3 Leeswijzer Deze ruimtelijke onderbouwing behandelt eerst de bestaande situatie in het projectgebied. Hoofdstuk 3 gaat in op het project waarvoor een omgevingsvergunning noodzakelijk is. In hoofdstuk 4 wordt het plan getoetst aan het geldende rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Het vigerende bestemmingsplan komt ook in dit hoofdstuk aan bod. In hoofdstuk 5 volgen tenslotte de verschillende uitvoeringsaspecten waaraan het plan is getoetst.

6

Hoofdstuk 1

2.

HET PROJECTGEBIED

2.1 Inleiding Dit hoofdstuk omvat een beschrijving van de huidige situatie van het projectgebied en de directe omgeving.

2.2 Begrenzing van het projectgebied Het projectgebied ligt in het centrum van Nieuwe Niedorp (gemeente Niedorp) en betreft de bebouwing van café De Roode Eenhoorn aan de Dorpsstraat 173. In de onderstaande figuur is de begrenzing van het projectgebied aangegeven.

Begrenzing plangebied © Gemeente Niedorp 2010

Hoofdstuk 2

7

2.3 Beschrijving projectgebied en omgeving Café De Roode Eenhoorn is een begrip in de omgeving en staat bekend als één van de oudste herbergen van Nederland. Het voorste deel van het café is gevestigd in een provinciaal monument. Het achterste gedeelte van het pand huisvest een achterzaal voor partijen e.d. Nieuwe Niedorp is ontstaan in de 13e eeuw. Het dorp heeft inmiddels bijna 2500 inwoners. Het dubbelzijdige lint langs de Dorpsstraat vormt de historische ontwikkelingsas. De Dorpsstraat wordt gekenmerkt door een sterk afwisselend bebouwingsbeeld met enkele beeldbepalende elementen, zoals de Nederlands Hervormde kerk, het schoolcomplex en enkele karakteristieke boerderijen en woningen. In het lint is sprake van een redelijke mate van functiemenging; kleine bedrijfjes, boerderijen, het Dorpshuis, de kerk, de basisschool, de supermarkt en enkele horecagelegenheden, waaronder Café De Roode Eenhoorn Het Winkelhart Niedorp vormt samen met de Meet en de hier aanwezige voorzieningen, zoals het gemeentehuis, een dorpspark en de bibliotheek, de schakel tussen de hoofdkernen Winkel en Nieuwe Niedorp. De dichtstbijzijnde halteplaats van het openbaar vervoer in Nieuwe Niedorp bevindt zich bij het viaduct aan de provinciale weg N242.

8

Hoofdstuk 2

3.

PROJECTBESCHRIJVING

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de functionele en stedenbouwkundige aspecten van de herontwikkeling uiteengezet. Aan de hand van een beschrijving en situatieschets wordt een beeld gegeven van de inpassing en de kwaliteit van het bouwplan in zijn omgeving in hoofdlijnen.

3.2 Functionele en ruimtelijke uitwerking De doelstelling van het project IDEE.LOT van Stichting De Roode Eenhoorn is het realiseren van acht woningen voor mensen met een lichamelijke beperking. In de visie van de initiatiefnemers moeten de bewoners een zo normaal mogelijk leven kunnen leiden. Hulp dient te worden geboden waar de onmogelijkheden van de bewoner beginnen. Zo wordt de zorg geen doel op zich maar het middel om de bewoners een volwaardig onderdeel te kunnen laten zijn van de maatschappij. In een nieuw te bouwen gedeelte achter het monumentale voorhuis, dus op de plaats van de huidige achterzaal is een gebouw met acht studio’s voor mensen met een lichamelijke beperking beoogd. Naast de studio’s en bijbehorende gemeenschappelijke ruimten voorziet het plan in een publieke ruimte (in de monumentale herberg). Deze publieke ruimte kan ingericht worden als bijvoorbeeld thee/koffiehuis, eetcafé of VVV-steunpunt. De bewoners van de studio’s kunnen een belangrijke rol vervullen bij het realiseren en uitbaten van één van deze opties.

3.3 Functionele en ruimtelijke inpassing Het plan van Stichting De Roode Eenhoorn voorziet in een tweetal behoeftes. Niet alleen blijft De Roode Eenhoorn behouden als een centrale ontmoetingsplek in het dorp, tegelijkertijd wordt er voorzien in kwalitatief hoogstaande woonruimte (en werkgelegenheid) voor een bijzondere doelgroep. De projectlocatie ligt in het centrum van Nieuwe Niedorp, in het middelpunt van diverse activiteiten. De toekomstige bewoners kunnen zodoende, zoals eerder al aangegeven, volwaardig onderdeel uitmaken van de maatschappij. Met de beoogde functiewijziging blijft daarnaast dus ook een publieke functie behouden in het provinciale monument en de ruimte daar direct achter.

Hoofdstuk 3

9

Wat betreft de nieuwe bebouwing op de planlocatie wordt aangesloten bij de huidige karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Schaduwwerking 1 Door Breddels Architecten is een schaduwmodel opgesteld voor de planlocatie. Deze rapportage is als bijlage bijgevoegd. Uit de schaduwstudie blijkt dat de nieuwbouw geen negatieve schaduwwerking geeft in vergelijking met de huidige bebouwing op de planlocatie. De studie is in de bijlage opgenomen.

1

Breddels Architecten (2010) Herbestemming De Roode Eenhoorn Nieuwe Niedorp – Schaduwmodel, nr. 0926, Heerhugowaard, 17 september 2010

10

Hoofdstuk 3

4.

BELEIDSKADERS

4.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de voor de ontwikkeling relevante beleidskaders kort behandeld. Achtereenvolgens komt het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid aan bod. Allereerst wordt nog het vigerende bestemmingsplan behandeld.

4.2 Vigerend bestemmingsplan De gronden waarop het bouwplan is gesitueerd heeft in het bestemmingsplan "Nieuwe Niedorp 1983" de bestemming "Woningen met Horecafunctie en bijbehorende terreinen" (Ha). Het voorhuis heeft tevens de aanduiding 'K' op de plankaart, wat duidt op een karakteristiek bouwwerk met cultuurhistorische waarden. Hieronder is een uitsnede van de bestemmingsplankaart ter plaatse van het projectgebied (rood omcirkeld) weergegeven.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Hoofdstuk 4

11

Conclusie De beoogde ontwikkeling is strijdig met het vigerend bestemmingsplan en de daarbij behorende bouw- en gebruiksvoorschriften. Woningen en zorgfuncties zijn momenteel niet toegestaan op de planlocatie. In het bestemmingsplan zijn geen vrijstellings- of wijzigingsbevoegdheden opgenomen die het herbestemmen van De Roode Eenhoorn bestaande uit de renovatie van het voorhuis en de bouw van 8 appartementen, gemeenschappelijke ruimten en een bovenwoning mogelijk maken. De strijdigheid met het bestemmingsplan is aanleiding om de ontwikkeling mogelijk te maken middels een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing vormt de motivering voor het afwijken van het bestemmingsplan.

4.3 Rijksbeleid Nota Ruimte De Nota Ruimte (2004) geeft de visie van het kabinet weer op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. De nota bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. In de Nota Ruimte wordt het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020, waarbij de periode 2020-2030 geldt als doorkijk naar de lange termijn. In de Nota Ruimte wordt onderscheid gemaakt in verantwoordelijkheden. Het rijk concentreert zich op die aspecten die van nationaal belang zijn, de nationaal ruimtelijke hoofdstructuur. Voor het gebied dat niet tot de nationaal ruimtelijke hoofdstructuur behoort, beperkt het rijk zich tot het stellen van enkele (algemene) beleidsregels. Hiermee legt het kabinet een grotere verantwoordelijkheid bij decentrale overheden. De uitvoering van het beleid ligt primair bij de gemeenten, terwijl voor de provincies een belangrijke kaderstellende, coördinerende en controlerende taak is weggelegd. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland beschikbaar is. Meer specifiek richt het kabinet zich hierbij op vier algemene doelen: • Versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland; • Bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland; • Borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden; • Borging van de veiligheid. Het ruimtelijke beleid dient om de verhouding tussen bouwen in stedelijke gebieden en in landelijke gebieden in balans te houden. Een precieze invulling van balans kan volgens het rijk het beste plaatsvinden door de provincie. De gemeenten hebben het

12

Hoofdstuk 4

voortouw bij het bepalen van het precieze aantal woningen. Bundeling van verstedelijking (wonen, werken en voorzieningen) staat nog steeds voorop. Er wordt echter geconstateerd dat er zowel vraag is naar centrumstedelijke milieus, groenstedelijke milieus en meer ruimte in en om de woning. Aandacht is er voor groen- en waterstructuren, de verbindingen tussen deze structuren in het bijzonder. De kwaliteit van het landschap vraagt om een volwaardige plaats bij ruimtelijke afwegingen. AmvB Ruimte Conform de Wet ruimtelijke ordening werkt het Rijk aan de Algemene maatregel van bestuur Ruimte. Deze Amvb Ruimte zal de ruimtelijke kaders uit de vigerende PKB’s bevatten, die daadwerkelijk borging in regelgeving behoeven. Vanuit het oogpunt van het versterken van de doorwerking van het nationaal ruimtelijk beleid, de herkenbaarheid voor de andere overheden en het terugdringen van bestuurlijke lasten streeft het rijk ernaar om de desbetreffende kaders te borgen in één Amvb Ruimte. In principe vormt de AmvB Ruimte een beleidsneutrale omzetting van de Nota Ruimte. Nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ In de Nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ (2004) heeft het kabinet haar visie op het woe nen in de 21 eeuw verwoord. De burger staat centraal in het woonbeleid. Uit onderzoek is gebleken dat de woonwensen van de burger nog onvoldoende worden bediend. De kernthema’s van de Nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ zijn: • meer zeggenschap voor burgers over woning en woonomgeving; • kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities; • maatwerk in wonen voor mensen die zorg nodig hebben; • kwaliteit van wonen in steden vergroten; • meer ruimte voor ‘groene’ woonwensen. Centraal staat onder andere het bevorderen van wonen en zorg op maat. Het beleid is gericht op een bevordering van op maat gesneden woon- en zorgarrangementen, die aansluiten bij de (individuele) behoeftes en wensen. Nationaal Milieubeleidsplan 4 Voor een groot aantal knelpunten op milieugebied kan nog niet aan de minimale milieukwaliteitcondities worden voldaan. Daarom krijgt het stedelijk gebied in het Nationaal Milieubeleidsplan 4 (NMP 4, 2001) extra aandacht. Het gaat om gezondheidsverlies door luchtvervuiling (NO2 en fijn stof), geluidhinder of te grote risico’s op calamiteiten. Volgens het NMP 4 staat de kwaliteit van de leefomgeving onder druk door een opeenstapeling van milieuproblemen, die onder andere veroorzaakt worden door de intensiteit van het verkeer, de ouderdom van de bebouwing, de

Hoofdstuk 4

13

bedrijvigheid en de beperkte aanwezigheid van groen. Om de milieukwaliteit van de stad te vergroten moeten lawaai, lucht, bodem- en (grond)waterverontreiniging worden aangepakt. Flora- en faunawet Per 1 april 2002 is de Flora- en Faunawet in werking getreden. Deze wet vereist dat inzicht wordt geboden in de effecten van een voorgenomen ruimtelijke ingreep op wettelijke beschermde planten en dieren. Als er significant schadelijke gevolgen zijn voor een wettelijk beschermde soort en/of leefgebied zal bezien moeten worden in hoeverre de schadelijke effecten kunnen worden voorkomen. Wordt de uitvoering van een plan noodzakelijk geacht (maatschappelijke relevantie dient te worden aangetoond) dan zal in het kader van de wet ontheffing moeten worden verkregen en zal moeten worden voorzien in compensatie. In paragraaf 5.8 wordt hier nader op ingegaan. Verdrag van Malta Met de Wet op de archeologische monumentenzorg (1 september 2007) zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta geïmplementeerd. Doelstelling van de wet is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. In dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals als alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de beleidsdoelstellingen uit de Nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’. Met de woningen voor mensen met een lichamelijke beperking wordt voorzien in de behoefte van mensen die zorg op maat nodig hebben. Bij de planvorming is tevens rekening gehouden met de uitgangspunten van het rijksbeleid. De verschillende milieu-, natuur- en cultuurhistorieaspecten worden in Hoofdstuk 5 behandeld.

4.4 Provinciaal beleid Structuurvisie Noord-Holland 2040 De structuurvisie ‘Kwaliteit door veelzijdigheid’ is op 16 februari 2010 vastgesteld door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland. In de structuurvisie geeft de provincie Noord-Holland aan op welke manier zij de ruimte in de provincie de komende dertig jaar wil benutten en ontwikkelen. De provincie zet vooral in op compacte en goed bereikbare steden, omringd door aantrekkelijk groen. De drie hoofdbelangen

14

Hoofdstuk 4

waarmee zij deze ruimtelijke ambitie wil realiseren zijn ‘Klimaatbestendigheid, Ruimtelijke kwaliteit en Duurzaam ruimtegebruik’. Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) Voor de doorwerking van het in de structuurvisie vastgelegde beleid staan de provincie –naast de bekende bestuurlijke middelen als subsidies, overleg, convenanten e.d.– diverse juridische instrumenten ter beschikking, zoals onder andere een provinciale ruimtelijke verordening. De provinciale verordening is het aangewezen instrument als het gaat om algemene regels omtrent de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen of projectbesluiten. Uiteraard moet altijd het provinciale belang de inzet van de verordening rechtvaardigen. De PRVS heeft vooral betrekking op ontwikkelingen in het buitengebied. Het projectgebied ligt binnen de begrenzing van het ‘Bestaand Bebouwd Gebied’. Gemeenten zijn verplicht om voor het Bestaand Bebouwd Gebied bestemmingsplannen te maken en hebben daarbij een grote mate van beleidsvrijheid. Provinciaal Waterplan 2010–2015 Het Waterplan ‘Beschermen, Benutten, Beleven en Beheren’, vastgesteld op 16 november 2009 door Provinciale Staten, beschrijft de kaders voor waterbeheer in Noord-Holland. Binnen deze kaders treffen vooral waterschappen en gemeenten maatregelen om de burgers te beschermen tegen wateroverlast en watertekort en om de waterkwaliteit te verbeteren. De belangrijkste thema’s zijn veiligheid, waterkwaliteit, waterkwantiteit, grondwater en de rol van de provincie. Kwaliteitshandvest Wonen Noord-Holland (in voorbereiding) De provincie Noord-Holland is voornemens meer te sturen op kwaliteit van de woningvoorraad dan op kwantiteit. De kwalitatieve ambitie zal worden vastgelegd in een kwaliteitshandvest waarin zij met gemeenten afspraken maakt over de kwalitatieve aspecten van de woningbouw. Dit kwaliteitshandvest is een doorvertaling van het nationale Handvest Kwaliteit van Vinex-locaties. De provincie probeert hierin voor de afzonderlijke regio’s in samenwerking met de betreffende gemeenten afspraken te maken over de aard (bouw en verkoop in huur- en koopsegment) en omvang van de nieuwbouw en sanering van de woningvoorraad, de kwaliteit van de te realiseren woonmilieus en ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg voor periode 2005-2010.

Hoofdstuk 4

15

Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders van het beleid van de provincie Noord-Holland. Kwaliteit van de woningvoorraad op het gebied van o.a. wonen en zorg is een belangrijk uitgangspunt in het provinciale beleid.

4.5 Gemeentelijk beleid Structuurvisie 2015 In de structuurvisie van de gemeente Niedorp (vastgesteld 29 juli 2004) wordt uiteen gezet dat conform het provinciale beleidsuitgangspunt de rode contouren voor de kernen in de gemeente Niedorp strak rond de bestaande bebouwing zijn gelegd. Daarnaast verlangt de provincie dat de gemeenten zelf aangeven waar zij in de toekomst de overige stedelijke ontwikkelingen, zoals dorpsuitbreidingen, denken te realiseren. In de structuurvisie van de gemeente Niedorp zijn verder de gewenste ontwikkelingen voor de gemeente tot 2015 vastgelegd. Op de structuurvisiekaart (zie uitsnede hieronder) is te zien dat het projectgebied binnen de ‘lintbebouwing’ is gelegen.

Uitsnede structuurvisiekaart ter plaatse van het projectgebied (pijl)

16

Hoofdstuk 4

Het gemeentelijk woningbouwbeleid is gericht op extra aandacht aan enkele specifieke doelgroepen, in het bijzonder de senioren, zorgbehoevenden en jonge starters op de woningmarkt. De gemeente staat ten behoeve van het behoud van de leefbaarheid en de vitaliteit van de kernen positief tegenover initiatieven op het gebied van handhaving en verbetering van het aanbod aan detailhandel, onderwijs, zorgverlening, sport en recreatie. Het is de ambitie van de gemeente Niedorp om basiszorg binnen de gemeente te behouden. Regionaal wordt de medische zorg geconcentreerd in kernen als Den Helder, Schagen, Heerhugowaard en Alkmaar. Tegelijkertijd wordt gestreefd naar zorg op maat. Dit betekent dat in Niedorp naast het in stand houden van de huidige medische basisvoorzieningen, ruimte wordt geboden voor vestiging van gedeconcentreerde satellietposten van bepaalde aanvullende medische voorzieningen. De inwoners van Niedorp zijn aangewezen op de voorzieningen in nabijgelegen grotere kernen. De trend van schaalvergroting en clustering van maatschappelijke voorzieningen (zorg en educatie) zal zich nog voortzetten. De gemeente zal zich samen met zorgaanbieders en zorgvragers inspannen voor de bereikbaarheid van zorg voor iedereen. Dit voornemen zal een nadere uitwerking krijgen in een lokaal 2 gezondheidsbeleid . Het beleid ten aanzien van medische zorgvoorzieningen is volgend. Wanneer nieuwe initiatieven worden ontplooid door zorgverlenende instanties, die de bevolking van Niedorp ten goede komen zal de gemeente trachten hieraan haar medewerking te verlenen. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders van het geldende gemeentelijke beleid. Initiatieven op het gebied van wonen en zorg worden gestimuleerd.

2

Vigerend beleid: GGD Hollands Noorden Gezondheidsnota 2007-2011

Hoofdstuk 4

17

18

Hoofdstuk 4

5.

MILIEU- EN WAARDENTOETS

5.1 Inleiding Dit hoofdstuk omvat een motivering van het project, waarbij het plan onder andere aan de milieuhygiëne, cultuurhistorische- en natuurwaarden getoetst wordt.

5.2 Bedrijven en milieuzonering Het gebied kan getypeerd worden als gemengd gebied met een lage gebruiksintensiteit. De typering wordt gedaan op basis van de waargenomen huidige functies in het dorpscentrum zoals een kerkgebouw, horeca en wonen. Het mengen van functies zoals is in voorgenomen ontwikkeling kan onder bepaalde voorwaarden. De Milieudienst Kop van Noord-Holland heeft in een advies d.d. 22 juni 2010 het onderstaande aangegeven. In de handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering 2009’ van het VNG (bijlage 4 van deze handleiding) worden de functies zoals voorgesteld (buurtcentrum, kleinschalige horeca en woningen) als categorie B aangeduid omdat zij significant milieubelastend zijn. Dit houdt in dat zij ‘bouwkundig afgescheiden van woningen en andere geluidsgevoelige functies’ gerealiseerd dienen te worden. Aanvullende eisen zijn dat er voldoende geluidsisolatie aanwezig moet zijn in de nieuwe bouwwerken zodat de verschillende functies geen overlast ondervinden van elkaar. De woning op nr. 171 is wel bouwkundig afgescheiden van de functie van De Roode Eenhoorn maar kan gezien de aangrenzende functie (wonen) op nr. 169 niet veranderen van bestemming en/of functie. De eigendomssituatie doet namelijk een functioneel verband tussen de twee inrichtingen (herberg en woonhuis) vermoeden. Wanneer de openbare ruimte met keuken in het dorpscentrum gebouw getypeerd wordt als café valt deze inrichting onder type A (bijlage 4 handreiking VNG). In dit geval is bouwkundige scheiding niet noodzakelijk. Wanneer er voldoende functionele binding is tussen de woningen en het dorpshuis kan het hele ‘zorgcomplex’ worden aangemerkt als 1 inrichting. In dat geval is er geen sprake van verschillende inrichtingen ook al is er sprake van meerdere functies binnen de milieutechnische inrichting en kan er dus ook geen sprake zijn van eventuele overlast.

Hoofdstuk 5

19

De Milieudienst Kop van Noord-Holland beschouwt (een overloop met) aan beide kanten van de bebouwing losstaande buitenmuren of dragende muren of wanden met voldoende isolatie als ‘bouwkundig afgescheiden’ in de zin van de wet milieubeheer. Wanneer er wordt beschouwd dat de inrichting conform type B met minimale geluidsoverlast voor de bewoners wordt gerealiseerd, zoals weergegeven is in het plan, adviseert de Milieudienst mee te werken aan de ontwikkeling. De Milieudienst Kop van Noord-Holland geeft aan dat de bouwkundige aspecten zoals isolatienormering in het bouwplan voor het definitieve ontwerp kan worden opgenomen.

5.3 Verkeer en parkeren Voor de toekomstige verkeer- en parkeersituatie wordt uitgegaan van de volgende gegevens: • Voor scootmobiels is inpandig stallingsruimte aanwezig. • Daarnaast zullen circa twee invalidenwagens (45 km/u) aanwezig zijn; • Af en toe zullen de bewoners per busje opgehaald en weer teruggebracht worden; • Voor het beheerdersechtpaar wordt 1 auto gerekend. Verkeer Het plangebied heeft momenteel een horecabestemming met ruimte voor feesten en partijen. De Milieudienst Kop van Noord-Holland heeft in haar advies d.d. 22 juni 2011 aangegeven dat de nieuwe inrichting in mindere mate een verkeersaantrekkende functie (horeca, wonen, recreatie) krijgt. De toename van de verkeersintensiteit zal niet significant zijn.. Parkeren De bewoners van De Roode Eenhoorn zullen geen beschikking hebben over eigen auto’s (behoudens de twee invalidenwagens). Feitelijk is er alleen parkeergelegenheid nodig voor het beheerdersechtpaar en voor bezoekers van publieke ruimte welke in de bestaande monumentale herberg wordt gerealiseerd. In vergelijking met de horecabestemming die het huidige pand heeft, kan er geconstateerd worden dat er minder parkeergelegenheid nodig is met de nieuwe ontwikkeling. Het parkeren zal geschieden in de openbare ruimte aangezien de locatie zelf geen parkeergelegenheid biedt. Ter indicatie wordt in onderstaande tabel weergegeven hoeveel parkeerplaatsen er op grond van de CROW parkeerkencijfers nodig worden geacht voor de ontwikke-

20

Hoofdstuk 5

ling. Hierbij is uitgegaan van de parkeerkencijfers zoals deze gelden voor niet stedelijk gebied, dit gezien het dorpse karakter van Nieuwe Niedorp. minimaal

maximaal

Bezoekers (ingegrepen bij de parkeerkencijfers

1,5

0,3

0,3

0,6

0,3

5,0

7,0

90 %

Woning midden duur (beheer- 1,3 derswoning) Serviceflat/aanleunwoning3 4

Café/ cafetaria

De parkeerbalans ziet er als volgt uit: Aantal

Benodigd minimaal

Woning midden duur

1x

1,3

Serviceflat/aanleunwoning

8x

2,4

Café/ cafetaria

Circa 160 m2

10,0

Totaal

13,7

Uit bovenstaande parkeerbalans blijkt dat er in totaal minimaal 13,7 parkeerplaatsen benodigd zijn voor de ontwikkeling van De Roode Eenhorn. Opgemerkt wordt dat in de huidige situatie reeds gebruik wordt gemaakt van de openbare ruimte als parkeerplaatsen door De Roode Eenhoorn Café Bar Dancing. Voor deze gelegenheid 2 2 zijn volgens de parkeerkencijfers 160 m plus 150 m (BVO bij benadering begane 2 grond voormalige Bar Dancing waar nu de woningen worden gerealiseerd) = 310 m x 5 = 15 parkeerplaatsen. Bezoekers van De Roode Eenhoorn Café Bar Dancing parkeerden in de openbare ruimte. Nu er minder parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig zijn (-1,3) kan gesteld worden dat de parkeerdruk wordt verlaagd en er geen belemmeringen zijn vanuit het oogpunt van parkeren. In de directe omgeving zijn voldoende openbare parkeerplaatsen aanwezig om de gebruikers van De Roode Eenhorn te voorzien.

5.4 Bodemkwaliteit De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij bouwontwikkelingen. Indien bodemverontreiniging aanwezig is dient deze gesaneerd te worden voordat de bouw kan worden opgestart.

3

4

Deze benaming sluit het best aan bij de 8 wooneenheden voor mensen met een lichamelijke beperking. Opgemerkt wordt dat de bewoners van deze wooneenheden geen eigen auto hebben. Deze benaming sluit het best aan bij de publieke ruimte. Het parkeerkencijfer geld per 100 m2 BVO.

Hoofdstuk 5

21

5.4.1 Bodemonderzoek 5

De initiatiefnemer heeft een bodemonderzoek laten uitvoeren (zie bijlage). In het navolgende een samenvatting en de conclusie van dit onderzoek. Voor de opzet van het onderzoek wordt uitgegaan van een strategie van een onverdachte locatie. In het mengmonster van de bovengrond overschrijden de parameters kwik, lood, zink en PCB (som 7) de betreffende achtergrondwaarden. De parameters koper, kwik en lood overschrijden de betreffende achtergrondwaarden in het mengmonster van de ondergrond. In het grondwater overschrijden de parameters barium, koper, kwik, lood, zink, benzeen, xylenen (som), 1,2-dichloorethenen (som) en minerale olie totaal (C10-C40) de betreffende streefwaarden. Omdat de individuele PCB`s de betreffende rapportagegrenzen niet overschrijden mag er van uit worden gegaan dat de parameter voldoet aan de van toepassing zijnde normwaarde. De overschrijding van de concentraties xylenen (som) en 1,2dichloorethenen (som) betreffen overschrijdingen van streefwaarden door de rekenwijze conform AS3000 en zijn geen daadwerkelijke (lichte) verontreinigingen. De oorzaak van de overige verhogingen zijn niet eenduidig aan te geven. Gezien de resultaten van de geanalyseerde (meng)monsters moet de gestelde hypothese worden verworpen. De aangetoonde gehalten overschrijden de betreffende achtergrondwaarden en streefwaarden, maar blijven beneden de betreffende toetsingswaarden voor nader onderzoek. Voor een nader onderzoek bestaat geen aanleiding. Er is vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaar voor het verlenen van een omgevingsvergunning. Opmerking Gezien het verkennende karakter van dit onderzoek is het, ondanks de zorgvuldigheid waarmee het is uitgevoerd, altijd mogelijk dat eventueel lokale verontreinigingen niet zijn ontdekt. Mogelijk dient er bij de nieuwbouwactiviteiten grond van de locatie te worden afgevoerd. Dit rapport is niet geschikt om een uitspraak te doen over de hergebruiksmogelijkheden van deze grond. Hiervoor dient een onderzoek te worden uitgevoerd zoals omschreven in het Besluit Bodemkwaliteit. Hergebruik van de vrijkomende grond (zonder bijmengingen) op de onderzoekslocatie is wel mogelijk zonder verder bodemonderzoek uit te voeren.

5

Bodem Belang B.V., Verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 – Locatie: Dorpsstraat 173 te nieuwe Niedorp, projectnr. 05 1001610, 3 februari 2011

22

Hoofdstuk 5

5.4.2 Conclusie Uit het bodemonderzoek naar voren is gekomen dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaar is tegen de voorgenomen ontwikkeling. Dit betekent dus dat de ontwikkeling doorgang kan vinden vanuit het oogpunt van bodemkwaliteit.

5.5 Water Water en ruimtelijke ordening zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Enerzijds is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik (waterberging). Anderzijds kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding (vervuiling van het oppervlaktewater). Zowel in de huidige als toekomstige situatie is het projectgebied volledig bebouwd. Het bebouwd oppervlak neemt derhalve niet toe en watercompensatie is niet noodzakelijk. Bij afkoppeling van hemelwater is het ongewenst om uitlogende bouwmaterialen (zink, koper) toe te passen op de dak- en gevelvlakken van het gebouw. 5.5.1 Reactie hoogheemraadschap Hoogheemraad Hollands Noorderkwartier Het hoogheemraadschap heeft een wateradvies afgegeven in het kader van de watertoets, deze reactie kan eveneens worden gelezen als reactie in het kader van het vooroverleg artikel 3.1.1. Bro en is als zodanig samengevat en beantwoord (zie paragraaf 6.2). Uit het wateradvies blijkt dat het hoogheemraadschap kan instemmen met het plan. Het hoogheemraadschap geeft aan dat de voorgenomen ontwikkeling geen verslechtering betekent van het watersysteem. Derhalve wordt niet gevraagd om compenserende maatregelen. De gevolgen van het plan voor het beheer van de regionale waterkering zijn verwaarloosbaar, ook op grond daarvan kan het hoogheemraadschap instemmen met het plan. Indien een kelder wordt gerealiseerd wijst het hoogheemraadschap op het gegeven dat voor een eventuele grondwaterontrekking een melding of watervergunning vereist is. Voorafgaand aan een eventuele grondwaterontrekking dienen de gevolgen voor de omgeving te zijn bepaald en eventuele mitigerende maatregelen worden getroffen.

Hoofdstuk 5

23

Ten aanzien van het hemelwater wordt aangegeven dat het de doelstelling van het hoogheemraadschap is om bij nieuwbouw 100% af te koppelen, waarbij hemelwater van niet-verontreinigde oppervlakken afgekoppeld wordt naar het gemeentelijke hemelwaterriool of naar het nabijgelegen oppervlaktewater. Indien in de omgeving van het plangebied nog geen gescheiden stelsel aanwezig is, wordt verzocht de het hemelwater en het afvalwater gescheiden aan te bieden tot aan de erfgrens zodat bij toekomstige afkoppelplannen het hemelwater eenvoudig kan worden aangesloten. Bij toepassing van een gescheiden stelsel zal een inschatting worden gemaakt naar de potentieel vervuilde oppervlakken (maatwerk). Aan de hand daarvan kan worden geadviseerd om een zuiverende voorziening voor de lozingspunten te plaatsen. In het kader van de waterkwaliteit dient in de nieuwe bebouwing tevens kritisch te worden gekeken naar de toepassing van uitloogbare materialen (zoals bijvoorbeeld koper, lood en zink als dakbedekking). 5.5.2 Conclusie De bouwplannen worden op onderdeel (hemelwater en toe te passen materialen) nog nader gedetailleerd. Er zal nadrukkelijk rekening worden gehouden met de uitgangspunten en doelstellingen van het hoogheemraadschap. Er wordt geen kelder gerealiseerd, er is geen sprake van grondwaterontrekking.

5.6 Geluid Geluid beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de leefomgeving. De belangrijkste bronnen die geluidsoverlast veroorzaken zijn: wegverkeer, bedrijven en railverkeer. In diverse vormen van wetgeving is vastgelegd welke mate van geluid acceptabel wordt geacht, afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Deze omstandigheden zijn bijvoorbeeld de aard van het geluid en de functie van het geluidsbelaste object. 5.6.1 Wegverkeerslawaai Woningen zijn geluidgevoelige bestemmingen in de zin van de Wet geluidhinder. Voor wegen, waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 km/uur vervalt de wettelijke geluidszone.

24

Hoofdstuk 5

De Milieudienst Kop van Noord-Holland heeft een onderzoek naar wegverkeersla6 waai uitgevoerd. Dit onderzoek is toegevoegd aan de ruimtelijke onderbouwing in bijlage 3. Hieronder volgt de samenvatting en conclusie van dit onderzoek. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde ter plaatse van de bestaande bovenwoning met maximaal 20 dB en ter plaatse van de nieuwbouw met maximaal 10 dB wordt overschreden. De maximaal toelaatbare waarden worden niet overschreden. De woningen zijn voorzien van een geluidluwe zijde (noordgevel nieuwbouw). Bij de beoordeling of een hogere waarde kan worden verleend moet naast de toets aan de maximaal toelaatbare waarde worden getoetst aan het gestelde in de Wet geluidhinder en het gemeentelijk beleid ten aanzien van het verlenen van een hogere grenswaarde. Wet geluidhinder (Hoofdcriteria) Een hogere waarde kan alléén worden verleend indien toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein, de weg of spoorweg, van de gevel van de betrokken woningen of andere geluidsgevoelige gebouwen onderscheidenlijk aan de grens van de betrokken geluidsgevoelige terreinen tot de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting onvoldoende doeltreffend zal zijn dan wel overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Bij algemene maatregel van bestuur kan worden bepaald dat de in dit lid bedoelde bevoegdheid enkel in bij die maatregel aan te geven gevallen kan worden toegepast. Met de toepassing van een geluidarm wegdek op de Dorpsstraat (SMA 0/6) kan de geluidbelasting met ca. 5 dB worden gereduceerd. De geconstateerde overschrijding van 20 dB op de bestaande bovenwoning en 11 dB op de nieuwbouw kan hiermee niet volledig worden voorkomen. Gezien het beperkte aantal woningen dat zal worden gerealiseerd in relatie tot de kosten voor het treffen van bronmaatregelen kan worden gesteld dat maatregelen bij de bron overwegende bezwaren ontmoeten van financiële aard. Maatregelen in de overdracht zoals bijvoorbeeld een geluidscherm zijn gezien de stedelijke situatie niet mogelijk. Verder ontmoeten maatregelen in de overdracht overwegende bezwaren ontmoeten van financiële aard. Beleidsnotitie procedure hogere grenswaarden Wgh (Subcriteria) In het bovengenoemde beleidstuk zijn voor wegverkeerslawaai de volgende ontheffingscriteria opgenomen:

6

Milieudienst Kop van Noord-Holland, Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Dorpsstraat 174 Niedorp, 20 mei 2011

Hoofdstuk 5

25

Wegverkeerslawaai als gevolg van een aanwezige weg: 1. Voor nog niet geprojecteerde woningen binnen de bebouwde kom, die door de gekozen situering of bouwvorm een doelmatige afschermende functie gaan vervullen voor andere woningen – in aantal ten minste de helft van het aantal woningen waaraan de afschermende functie wordt toegekend -, of voor andere gebouwen of geluidsgevoelige objecten of, 2. ter plaatse noodzakelijk zijn om redenen van grond- of bedrijfsgebondenheid, of 3. door de gekozen situering een open plaats tussen aanwezige bebouwing opvullen, of 4. ter plaatse gesitueerd worden als vervanging van bestaande bebouwing; Het bouwplan voldoet aan het ontheffingscriterium b.4 Woningen worden ter plaatse gesitueerd als vervanging van bestaande bebouwing. Bij een hogere grenswaarde zal met betrekking tot geluidsgevoelige bestemmingen tenminste één geluidsluwe gevel aanwezig moeten zijn. De toepassing van “dove gevels” wordt zoveel mogelijk voorkomen. Conclusie Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Dit betekent dat voor de ontwikkeling hogere waarden moeten worden aangevraagd. 1. Te verbouwen/ uit te breiden bovenwoning Indien de Wet geluidhinder van toepassing is dient voor de te verbouwen bovenwoning een hogere waarde te worden aangevraagd van 68 dB. Of in dit geval voor de te verbouwen bovenwoning een hogere waarde moet worden aangevraagd is afhankelijk van de te voeren ruimtelijke procedure. 2. Nieuwbouw 8 woonzorgappartementen Voor de 8 appartementen dient een hogere waarde te worden aangevraagd van maximaal 56 dB. Per appartement dient de relevante hogere waarde te worden aangevraagd (zie tabel 2). 5.6.2 Geluidwering en interne geluidsisolatie 7

Er is een onderzoek uitgevoerd naar de geluidwering van de gevel en de interne geluidisolatie tussen de ontmoetingsruimte en bovengelegen woonfunctie. Hieronder volgt de samenvatting van het onderzoek en de conclusie, het volledige onderzoek is terug te vinden in de bijlage.

7

Cauberg-Huygen, "Roode Eenhoorn" te Niedorp - akoestisch onderzoek geluidwering gevel en interne geluidisolatie, rapportnr. 20110744-02, 10 juni 2011

26

Hoofdstuk 5

Geluidwering gevel In de nieuwbouw dient glastype 4/16/8 en goede enkele kierdichting te worden toegepast in de houten kozijnen. Paneelconstructies dienen een massa van ten minste 40 kg/m2 te hebben. De kap van het monumentale gedeelte dient extra geïsoleerd te worden. Het bestaande dakbeschot dient kierdicht te worden afgewerkt, bijvoorbeeld met 12 mm multiplex. Onder de bestaande balklaag dient een gesloten plafond van 2x 12,5 mm gipskartonplaat te worden aangebracht. Tussen de balklaag dient minimaal 100 mm minerale wol te worden opgenomen. Tevens dient de bestaande voorgevel voorzien te worden van extra beplating (12,5 mm gipsvezelbeplating). Voor een volledig overzicht van de maatregelen wordt verwezen naar hoofdstuk 2 van het onderzoek. Interne geluidisolatie Onder meer de volgende maatregelen dienen te worden verwerkt in het ontwerp. • De bovenwoning mag niet direct vanuit de ontmoetingsruimte toegankelijk zijn. De woningtoegang dient in de gemeenschappelijke verkeersruimte (gang) te worden gesitueerd. Hiertoe dienen de nu ontworpen deuren te worden aangepast. • De scheidingswand tussen ontmoetingsruimte en hal van de bovenwoning dient te worden uitgevoerd met een massa van minimaal 450 kg/m2. • De houten trap naar de woning dient in de ontmoetingsruimte extra geïsoleerd te worden. • In het voorhuis dient een verlaagd plafond te worden aangebracht Er wordt geadviseerd om bij de bouwaanvraag een ontheffing van 10 dB op de nieuwbouweisen aan te vragen. 5.6.3 Advies milieudienst en conclusie De Milieudienst Kop van Noord-Holland adviseert het volgende: • Voor het bouwplan dienen nog hogere waarden te worden aangevraagd. De procedure hiervan dient samen te lopen met de bestemmingsplanprocedure. De procedure zal door de gemeenten Niedorp in gang worden gezet. • Geconcludeerd kan worden dat het onderzoek naar de geluidwering en gevelisolatie een voldoende goed beeld geeft van de benodigde geluid(werende) maatregelen en constructies. De in het rapport aangegeven geluidmaatregelen en constructies dienen in het ontwerp/de bouw te worden meegenomen. • Geadviseerd wordt van de aanvrager een schriftelijke aanvulling te verlangen waarin wordt verklaard dat in het café en de ontmoetingsruimte alléén (horeca)activiteiten zullen plaatsvinden met een binnenniveau van maximaal 70 dB(A)

Hoofdstuk 5

27

•

popmuziekspectrum. Deze aanvulling zal door de aanvrager in orde worden gemaakt. Voor de gewenste ontheffing van de geluidnormen voor de bestaande bouw dient een aanvraag te worden ingediend. Deze aanvraag zal worden ingediend.

5.7 Luchtkwaliteit Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Bij de start van een project moet onderzocht worden of het effect relevant is voor de luchtkwaliteit. Hierbij moet aannemelijk gemaakt worden, dat luchtkwaliteit “niet in betekenende mate” aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate’ (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM. Met ingang van 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Met de inwerkingtreding van het NSL is het begrip 'niet in betekenende mate' gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Het onderhavige project valt onder voornoemde lijst met categorieën van gevallen. Voor woningen geldt dat tot een aantal van 1500 nieuw te bouwen woningen (bij 1 ontsluitingsweg) deze ontwikkeling NIBM bijdraagt (Art. 4 lid 1 Regeling NIBM en bijbehorende bijlage 3B). Aangezien de onderhavige ontwikkeling de bouw van 8 woningen betreft kan worden geconcludeerd dat het project NIBM bijdraagt. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarden uit de Wet luchtkwaliteit. Een luchtkwaliteitonderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

5.8 Archeologie Per 1 september 2007 is het Verdrag van Malta vastgelegd in de Wet op de archeologische monumentenzorg (aangepaste Monumentenwet 1988). Door archeologie tijdig in de planvorming te betrekken, kunnen de archeologische waarden hierin eventueel worden ingepast. Het uitgangspunt ten aanzien van de aanwezige arche-

28

Hoofdstuk 5

ologische waarden in de planvorming is, volgens Rijks- en Provinciaal beleid, behoud 8 in situ . Door Archeological Research & Consultancy (ARC) is een archeologisch onderzoek 9 uitgevoerd op de planlocatie . De conclusies en aanbevelingen uit dit onderzoek zijn hieronder kort samengevat. Conclusie en aanbevelingen Uit het bureauonderzoek blijkt dat ter plaatse van de te slopen feestzaal zijn mogelijk diepere ‘off-site’-resten van de herberg, zoals afvalkuilen, aanwezig. Omdat het gaat om een gebied in een dorpscentrum, waar de archeologische waarden door opstallen pas door sloop toegankelijk worden, dient conform de KNA 3.2 (protocol 4007) de archeologische begeleiding te worden uitgevoerd onder protocol IVO-P (inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven). Omdat het doel hiervan het aanvullen en toetsen van de gespecificeerde verwachting, die gebaseerd is op het bureauonderzoek is, kan op basis van de resultaten blijken dat een definitieve archeologische opgraving noodzakelijk is. In de bijlage is het Programma 10 van Eisen opgenomen ten behoeve dan de archeologische begeleiding.

5.9 Natuurwaarden Om de natuurwaarden in beeld te brengen ter plaatse van de ontwikkeling en in de 11 omgeving is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Allereerst wordt dit onderzoek behandeld. 5.9.1 Quickscan Uit de quickscan blijkt dat het gebouw De Roode eenhoorn in potentie geschikt is voor beschermde soorten vogels en vleermuizen. In het gebouw kunnen vogels broeden. Voor de verwachte aanwezige broedvogels dienen werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden, buiten het broedseizoen plaats te vinden. Een ontheffing is voor broedvogels dan niet nodig. Het broedseizoen loopt ruwweg van maart tot en met juli.

8 9

10

11

In situ = ter plekke of binnen de context van de vindplaats. ARC, Een archeologisch bureauonderzoek aan de Dorpsstraat 173 te Nieuwe Niedorp, gemeente Niedorp (NH), projectnr. 2010-241, 3 november 2010 ARC, PvE Archeologische begeleiding – protocol proefsleuven Dorpsstraat 173, Nieuwe Niedorp, gemeente Niedorp, 6 juni 2011 Van der Goes & Groot, De Roode Eenhoorn te Nieuwe Niedorp – Toetsing in het kader van de Floraen faunawet, 29 maart 2011

Hoofdstuk 5

29

In het gebouw kunnen jaarrond beschermde verblijfplaatsen van vogels voorkomen, namelijk die van Huismus en Gierzwaluw. Vervolgonderzoek naar in gebruik zijnde verblijfplaatsen van deze vogelsoorten is derhalve noodzakelijk. Worden tijdens vervolgonderzoek dergelijke verblijfplaatsen gevonden, dan dienen eventuele (negatieve) effecten van de ruimtelijke ingreep te worden beoordeeld. Zijn er negatieve effecten aanwezig, dan dient een ontheffingsaanvraag te worden ingediend, waarin passende mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven. Er is vastgesteld dat het gebouw niet wordt gebruikt als winterverblijfplaats door vleermuizen. Het (tijdelijk) verblijf van vleermuizen in kraam-, zomer- of baltskolonies is niet uitgesloten en derhalve is vervolgonderzoek hiernaar noodzakelijk. Als dergelijke vleermuisverblijven worden aangetroffen, dan dient een ontheffingsaanvraag te worden ingediend, waarin passende mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven. 5.9.2 Vervolgonderzoek Naar aanleiding van de resultaten van de quickscan wordt vervolgonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is naar verwachting gereed eind september 2011, dit houdt verband met de onderzoeksperioden. De resultaten uit dit onderzoek zullen gerespecteerd worden bij de verdere uitvoering van het plan De Roode Eenhoorn. 12

Het vervolgonderzoek is toegevoegd aan deze ruimtelijke onderbouwing. Uit dit onderzoek blijkt dat uit de inventarisatie is gebleken dat er in de omgeving vrij veel vleermuizen jagen, maar dat er geen vaste verblijfplaats van vleermuizen in de Roode eenhoorn aanwezig zijn. Ook zijn er in het gebouw geen nesten van huismussen aangetroffen. Uit de inventarisatie is duidelijk geworden dat er in het gebouw een nest van de gierzwaluw aanwezig is. De nesten van de gierzwaluw zijn het hele jaar beschermd, terwijl er geen ontheffing mogelijk is van de Flora en Faunawet. Dat betekent dat er – door nieuwe nestgelegenheid te bieden – de schade voor de gierzwaluw moet worden gecompenseerd. De methode staat beschreven in het hoofdstuk mitigatie in het onderzoek. Als de nestgelegenheid wordt geboden op de beschreven methode is er geen schade te verwachten aan de gierzwaluw en is er geen ontheffing van de Flora en Faunawet meer noodzakelijk.

12

Els & Linde B.V., Afdoend onderzoek Roode Eenhorn te Nieuwe Niedorp, projectnummer 11.034/B, oktober 2011

30

Hoofdstuk 5

5.10 Externe veiligheid De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke stoffen. Het beleid is er op gericht te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. 13

Op basis van de risicokaart van de provincie Noord-Holland zijn er in de omgevingen van het plangebied geen risicovolle activiteiten weergegeven. Het aspect externe veiligheid levert derhalve geen belemmeringen op voor de beoogde ontwikkeling.

13

http://nederland.risicokaart.nl/risicokaart.html?prv=utrecht (geraadpleegd 29 juni 2009)

Hoofdstuk 5

31

32

Hoofdstuk 5

6.

UITVOERBAARHEID

6.1 De procedure Voorheen was het afwijken van het geldende bestemmingsplan geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Per 1 oktober 2010 is echter de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden waarmee de planologische afwijkingsmogelijkheden voortaan in de Wabo staan. Artikel 2.1 lid 1 sub c Wabo geeft aan dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden of bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. De omgevingsvergunning kan dan slechts worden verleend als de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat (artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo). Voorliggende rapportage vormt deze ruimtelijke onderbouwing. De Wabo onderscheidt twee procedures: de reguliere en de uitgebreide. Uit artikel 3.10 Wabo is op te maken dat voor een activiteit die in strijd is met het bestemmingsplan en waarbij slechts vergunning kan worden verleend met toepassing van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo de uitgebreide procedure moet worden gevolgd. Dit houdt in dat de ‘uniforme openbare voorbereidingsprocedure’ (afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht) moet worden gevolgd.

6.2 Vooroverleg De verschillende overlegpartners zijn in de gelegenheid gesteld te reageren in het kader van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening. De volgende overlegpartners hebben gereageerd: 1. Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, Postbus 250, 1700 AG Heerhugowaard, vooroverlegreactie verzonden (per email) op 2 augustus 2011. 2. Ministerie van Infrastructuur en Milieu, VROM-Inspectie, Postbus 16191, 2500 BD Den Haag, vooroverlegreactie verzonden (per email) op 2 augustus 2011. 3. Provincie Noord-Holland, Postbus 3007, 2001 DA Haarlem, vooroverlegreactie verzonden op 26 juli 2011.

Hoofdstuk 6

33

In het navolgende zijn de reacties samengevat en beantwoord. 1.

Hoogheemraadschap Hollands

Beantwoording gemeente

Noorderkwartier 1.1

Uit de ingediende gegevens blijkt dat de De opmerking wordt onder dankzegging voor ontwikkeling niet leidt tot een toename van kennisgeving aangenomen. het

verhard

oppervlak.

Er

zijn

geen

compenserende maatregelen nodig. 1.2

De

beoogde

nieuwbouw

vrijwaringszone

en

de

valt

buiten

keurzone

de De opmerking wordt onder dankzegging voor

van

de kennisgeving aangenomen.

regionale boezemwaterkering. De gevolgen voor het plan voor het beheer van de regionale waterkering zijn verwaarloosbaar. Het

hoogheemraadschap

kan

daarom

instemmen met het plan. 1.3

Indien een kelder wordt gerealiseerd wijst het Het bouwplan voorziet niet in een kelder. Er hoogheemraadschap op het gegeven dat voor zal een

eventuele

melding

of

Voorafgaand

grondwaterontrekking

watervergunning aan

geen

sprake

zijn

van

een grondwaterontrekking als gevolg van een

vereist

een

dus

is. kelder.

eventuele

grondwaterontrekking dienen de gevolgen voor de omgeving te zijn bepaald en eventuele mitigerende maatregelen worden getroffen. 1.4

Doelstelling van het hoogheemraadschap is om De bouwplannen worden op dit onderdeel hemelwater voor 100% af te koppelen. Indien nog nader uitgewerkt. Er zal rekening worden in de omgeving van de ontwikkeling nog geen gehouden

met

de

uitgangspunten

en

gescheiden stelsel aanwezig is wordt verzocht doelstellingen van het hoogheemraadschap. het hemelwater en afvalwater gescheiden aan te bieden tot aan de erfgrens zodat bij toekomstige afkoppelplannen het hemelwater eenvoudig kan worden aangesloten. 1.5

Bij toepassing van een gescheiden stelsel zal Zie de beantwoording onder 1.4. een inschatting worden gemaakt naar de potentieel vervuilde oppervlakken en kan worden

geadviseerd

om

een

zuiverende

voorzienig voor de lozingspunten te plaatsen. 1.6

In de nieuwe bebouwing dient kritisch te Er zal zo min mogelijk gebruik worden worden gekeken naar de toepassing van gemaakt van uitlogende materialen. uitloogbare materialen.

34

Hoofdstuk 6

2.

Ministerie van Infrastructuur en Milieu, VROM- Beantwoording gemeente Inspectie

2.1

Het plan ‘Doprsstraat 173’ te Nieuwe Niedorp De opmerking wordt onder dankzegging voor geeft geen aanleiding tot het maken van kennisgeving aangenomen. opmerkingen, gelet op de nationale belangen zoals

die

zijn

Realisatieparagraaf

verwoord Nationaal

in

de

Ruimtelijk

beleid. 3.

1. Provincie Noord-Holland

3.1

1.1 De provincie Noord-Holland geeft aan dat De opmerking wordt onder dankzegging voor

Beantwoording gemeente

de omgevingsvergunning voor het project kennisgeving aangenomen. ‘Dorpsstraat 173’ te Nieuwe Niedorp geen aanleiding

geeft

tot

het

maken

van

opmerkingen.

6.3 Zienswijzen De inspraak vindt plaats met toepassing van de 3.4 Awb procedure uit de officiële inspraakronde met zienswijzen. Een ieder wordt in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen. De twee binnengekomen zienswijzen zijn samengevat en beantwoord en hieronder weergegeven. Zienswijze 1 1. Verzoek om horeca slechts tot 18:00 uur toe te staan. 2. Er wordt vanuit gegaan dat de vestiging van een VVV geen onderdeel uitmaakt van de aanvraag. 3. Indien gekozen wordt voor doorzichtig glas dan is er vrij uitzicht op het perceel van de indiener van onderhavige zienswijze. Zienswijze 2 1. Verlies wordt verwacht van directe zonuren/ licht inval doordat het bouwwerk wordt verhoogd. Het schaduwonderzoek wat bij de aanvraag stemt niet overeen met de aangeleverde bouwtekeningen. 2. Door het plaatsen van raampartijen vervalt de nu aanwezige privacy. 3. Zorgen worden gemaakt ten aanzien van de bouw- en sloopwerkzaamheden die zullen plaats vinden. Uit de aanvraag blijkt nergens dat daar rekening mee zal worden gehouden. 4. De aangegeven feiten waarop het parkeeronderzoek berust kloppen niet: a. er waren de afgelopen jaren weinig evenementen of feesten; b. betwist wordt dat er voldoende parkeergelegenheid zal zijn aangezien:

Hoofdstuk 6

35

i. elk huishouden over 2 auto’s beschikt en daardoor gebruik wordt gemaakt van het kerkplein; ii. het beheerders echtpaar zal vervoer hebben; iii. twee plekken voor invalidenwagens; iv. mantelzorg zal voornamelijk plaatsvinden in de middag en avonduren; v. openbare ruimte zal gebruikt worden als ontmoetingscentrum; vi. eventueel een steunpunt voor de VVV; 5. In de afgelopen maanden is overleg geweest met initiatiefnemer, helaas wordt weinig terug gevonden van de beloofde aanpassingen. Beantwoorden van de zienswijzen Naar aanleiding van de naar voren gebrachte zienswijzen zijn de indieners uitgenodigd voor een gesprek op vrijdag 18 november 2011 waarbij ook de aanvrager aanwezig was. Hierbij zijn de aangepaste tekeningen besproken en toegelicht. Tevens is aangegeven dat de indieners na de realisatie van het project het van de binnenzijde mogen bekijken. Indien alsnog dusdanig zicht op het perceel is dat de privacy wordt aangetast dan zal een speciale folie op de ramen worden geplakt, zodat de doorzicht onmogelijk wordt gemaakt. Voorts is het nieuwe schaduwmodel besproken en toegelicht. Deze is ook digitaal verstuurd. Ten aanzien van de bouw van het project is aangegeven dat trillingsvrij zal worden geheid. Zienswijze 1 1. De aanvraag om omgevingsvergunning voorziet in de herbestemming van de Roode Eenhoorn bestaande uit de renovatie van het monumentaal voorhuis en de nieuwbouw van acht appartementen en een bovenwoning. De strijdigheid van het project ligt in het gegeven dat er niet meerdere woningen en zorgfuncties mogen worden gerealiseerd. Het gedeelte dat ziet op horeca is niet strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Met een omgevingsvergunning kan niet aan uw verzoek worden voldaan, dit zou met een bestemmingsplanwijziging moeten gebeuren. Bij dit project is echter niet gekozen voor een bestemmingsplanwijziging maar voor een omgevingsvergunning. 2. In de ruimtelijke onderbouwing wordt het VVV-steunpunt als één van de voorbeelden genoemd die in de publieke ruimte kan worden ingericht. Onderhavig project voorziet niet in de vestiging van een VVV-steunpunt. De vraag of dit of mogelijk andere voorbeelden in strijd zijn met het vigerende bestemmingsplan doet voor onderhavig project niet ter zake. Indien een mogelijke invulling van de publieke ruimte strijdig is met het vigerende bestemmingsplan zal op dat moment een nieuwe procedure moeten worden gevoerd.

36

Hoofdstuk 6

3. Aanvrager heeft de bouwtekening aangepast om tegemoet te komen aan mogelijke privacyproblemen die zouden kunnen ontstaan. De volgende wijzigingen zijn doorgevoerd: a. dakvenster 01 t.p.v. bergruimte; hoger plaatsen b. dakvenster 02 en 03 t.p.v. slaapkamer; c. uitvoeren in twee delen onderste deel uitvoeren als vast raam voorzien van melkglas en bovenste gedeelte als taatsraam met helderglas (glaslijn 1,90+vl zie doorsnede) d. dakvenster 04 t.p.v. badkamer; idem uitvoering e. dakvenster 05 t.p.v. trapopgang; hoger plaatsen f. dakvenster 06 en 07 t.p.v. vide binnenstraat; uitzicht niet mogelijk zie doorsnede E-E & F-F g. dakvenster 08 technische ruimte: uitzicht niet mogelijk zie doorsnede G-G h. dakvenster 09, 10 en 11 binnenstraat: uitzicht is zeer beperkt, voorstel van de aanvrager om de situatie ter plaatse te bekijken met de eigenaren van de belendende percelen op het moment dat de bouw gereed is, met de toezegging om de dakvensters indien noodzakelijk te voorzien van een folie. i. de ramen, waardoor zicht zou zijn op de naastgelegen percelen voorzien van matglas. Aanvrager heeft hiermee getracht tegemoet te komen aan de naar voren gebrachte zienswijzen. Zienswijze 2 1. Hoogte bouwwerk Ten aanzien van de verhoging van het bouwwerk kan worden meegegeven dat; a. de verschillen/verwarring is ontstaan doordat in de bestaande toestand de maatvoering inwendig is aangegeven (dit i.v.m. de praktische bereikbaarheid/meetbaarheid); b. de maatvoering van de nieuwbouw de uitwendige maat is aangegeven op tekening. Bestaand c. hoogte van het bestaande voorhuis inwendig 7880+ onderkant nokgording voorhuis, uitwendig 8240+ d. hoogte van het bestaande café inwendig 7060+ onderkant nokgording café, uitwendig 7420+ Nieuwbouw e. hoogte nieuwbouw ontmoetingsruimte en beheerderswoning uitwendig 7325+ geen verhoging t.o.v. het bestaande café, hoogte van 7420+

Hoofdstuk 6

37

f.

- hoogte nieuwbouw Appartementen uitwendig 8414+ verhoging van 994mm (afgerond 1,0m) t.o.v. het bestaande café, hoogte van 7420+

Kortom de nokhoogte van het voorste gedeelte met de daarin ondergebracht ontmoetingsruimte en beheerderswoning is zelfs een fractie lager dan de bestaande nokhoogte en de nokhoogte van de appartementen is ca. 1,0 m hoger dan de bestaande nokhoogte.

2.

3.

4.

5.

Schaduwonderzoek Naar aanleiding van deze zienswijzen heeft de gemeente verzocht een nieuw schaduwonderzoek uit te laten voeren met gebruikmaking van de meest recente bouwtekeningen. Op 7 november 2011 is dit schaduwonderzoek uitgevoerd. Deze treft u bij de stukken aan. Hieruit blijkt dat de nieuwbouw zo goed als geen invloed zal hebben op de lichtinval van naastgelegen percelen. Aanvrager heeft getracht de privacy van de naast gelegen percelen te garanderen door middel van matglas, zie ook beantwoording van zienswijze 1 onder 3. De realisatie van het project (de uitvoering) valt buiten de planologische en stedenbouwkundige afwegingskaders die spelen bij een aanvraag om omgevingsvergunning. De aannemer/ uitvoerder dient er voor te zorgen dat de bouw op een goede wijze plaatsvindt, waarbij onder andere met uw situatie wordt rekening gehouden. Daarbij zijn vanuit de exploitatieovereenkomst ook bepaalde eisen gesteld. Ten aanzien van de parkeerdruk kan worden verwezen naar de ruimtelijke onderbouwing. Voor het project is een parkeerberekening gemaakt op grond van de CROW parkeerkencijfers. Hieruit blijkt dat het project voorziet in een parkeervraag van 13,7. De oude situatie voorziet in een parkeervraag van 15. Dat betekent per saldo een winst van 1,3 parkeerplaatsen. Om deze reden kan dan ook worden geconcludeerd worden dat er voldoende parkeergelegenheid is. De gemeente is niet betrokken geweest bij deze gesprekken en is dan ook niet op de hoogte van de inhoud hiervan. Wel zijn er nieuwe tekeningen aangeleverd (zie beantwoording zienswijze 1 onder 3) naar aanleiding van de naar voren gebrachte zienswijzen.

6.4 Economische uitvoerbaarheid Met de invoering van de Grondexploitatiewet als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening is het verhaal van kosten verplicht. De wetgever acht het wenselijk dat de gemeente en ontwikkelaar het onderling eens worden over het kostenverhaal (zoals

38

Hoofdstuk 6

bepaalt in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening). Voor vaststelling van het – daarvoor in aanmerking komende – planologische besluit dient vast te liggen op welke wijze het kostenverhaal wordt gedekt. 6.4.1 Kostenverhaal Voorliggend project voorziet in de bouw van 4 woningen en betreft derhalve een bouwplan waarvoor in principe een exploitatieplan dient te worden opgesteld (artikel 6.2.1 Bro). In afwijking hiervan behoeft de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een planologisch besluit, geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. Ten behoeve van onderhavig grondexploitatie zal de gemeente met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst sluiten waarin de kosten voor de grondexploitatie worden verhaald op deze ontwikkelende partij. Hiermee is het verhaal van kosten anderszins verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet meer noodzakelijk. 6.4.2 financiële uitvoerbaarheid De kosten voor de realisatie van onderhavig project komen volledig voor rekening van de initiatiefnemers. Volgens een globale haalbaarheidsberekening van de Stichting De Roode Eenhoorn is met de ontwikkeling een totale investering van 1,8 miljoen euro gemoeid (aankoop pand, verbouwing en proceskosten). De stichting verwacht het project voor 25% particulier-, 50% extern- en 25% door subsidies en schenkingen te financieren. Onder andere de provincie Noord-Holland, POP-ILG, Zorgkantoor Noord-Holland-Noord en diverse andere fondsen zijn of zullen worden benaderd voor eventuele subsidies en schenkingen. Na oplevering van het pand kunnen de huurinkomsten aangewend worden om de externe financiering af te lossen. De exploitatie van de zorg kan gefinancierd worden uit persoonsgebonden budgetten. De economische uitvoerbaarheid kan op basis van het bovenstaande derhalve geacht te zijn aangetoond.

Hoofdstuk 6

39

40

Hoofdstuk 6

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Hasselt www.BRO.nl