Ruimtelijke onderbouwing. Wijziging gebruik. AK-MIR DÖNER Korevaarstraat 4 te Leiden

Behoort bij beschikking van Burgemeester en Wethouders van Leiden BV. 111406/184132

Ruimtelijke onderbouwing Wijziging gebruik AK-MIR DÖNER Korevaarstraat 4 te Leiden

2

Inhoudsopgave Onderwerp

blz.

1. Inleiding

3

2. Projectbeschrijving

5

3. Beleidskader

7

3.1 Algemeen 3.2 Rijksbeleid 3.3 Provinciaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid 4. Omgevingsaspecten

8

5. Afweging en conclusie

12

Holtjer&Klaren Juridisch advies

www.holtjerenklaren.nl

3

1. Inleiding Achtergrond Initiatiefnemer wil op de begane grond naast het reeds bestaande afhaal- en bezorgprincipe de mogelijkheid bieden ter plaatse eten en drinken te nuttigen. Hiertoe wil de initiatiefnemer een aantal tafels en stoelen plaatsen in het pand. Het gaat om een betrekkelijk klein eethuis, specifiek gericht op buitenlandse gerechten als döner. Het gaat dus niet om grootschalige horeca. Als een vergelijking moet worden gemaakt, komt een eetcafé of cafetaria het dichtst in de buurt, met als belangrijk verschil dat in het eethuis een belangrijk deel van de omzet wordt gehaald uit het bezorgen. Locatie Het eethuis wordt gevestigd aan de Korevaarstraat 4 te Leiden, gelegen in een straat met diverse winkels en parkeermogelijkheid.

Huidig planologisch regime Het perceel Korevaarstraat 4 te Leiden heeft in het vigerend bestemmingsplan “Hogewoerd & omgeving 1991” de bestemming “Gemengde bebouwing overwegend winkels op de begane grond” categorie 3. De gronden aangewezen voor gemengde bebouwing, overwegend winkels op de begane grond categorie GW 1 tot en met 4 zijn bestemd voor gebouwen opgericht in aaneengesloten bebouwing, waarin zijn toegestaan winkels, bovenwoningen, eengezinshuizen, meergezinshuizen, horecavestigingen met inbegrip van hotelaccommodatie, kantoor Holtjer&Klaren Juridisch advies


4

en/of praktijkruimte, galeries, bijzondere voorzieningen, tenzij uitdrukkelijk anders is bepaald in de volgende leden van het artikel. In artikel 9 lid 2.3 sub f is vervolgens bepaald dat op de voor gemengde bebouwing GW categorie 3 aangewezen gronden geldt dat ten hoogste één horecavestiging is toegestaan en dat deze horecavestiging slechts mag worden gesitueerd in het pand Hogewoerd 19. Het bestemmingsplan reguleert hiermee in feite de concurrentie, in plaats van zuiver planologische aspecten. In een gedateerd bestemmingsplan is dit niet ongewoon, maar tegenwoordig is het bestemmingsplan niet (meer) een middel om concurrentieverhoudingen te reguleren. Bovendien, als in dit geval al gesproken zou worden over de vestiging van een “nieuwe” horecafunctie, dan zal deze gevraagde gebruikswijziging niet leiden tot een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau.



5

2. Projectbeschrijving Initiatiefnemer wil de benedenverdieping van het pand Korevaarstraat 4 te Leiden gebruiken ten behoeve van het eethuis. De nadruk ligt op een bezorgen take away principe, ten behoeve van het eethuis zullen een aantal tafels en stoelen worden geplaatst. Het pand ligt in langs een doorgaande weg, tussen diverse winkels. Langs de doorgaande weg zijn diverse parkeerplaatsen aanwezig. Korevaarstraat 4 te Leiden

Doorkijk Korevaarstraat in noordelijke richting



6

Korevaarstraat, nogmaals in noordelijke richting met aan de rechterzijde achter het eerste boompje en de luifel nummer 4

Doorkijk Korevaarstraat in zuidelijke richting, met aan de rechter zijde diverse winkels en aan de linkerzijde, aangeduid met een pijl nummer 4



7

3. Beleidskader 3.1 Algemeen Gezien de noodzakelijke planologische afwijking van het bestemmingsplan zijn diverse beleidskaders relevant voor een aanvraag. Niet alleen gemeentelijk beleid, maar ook provinciaal- en rijksbeleid kunnen van toepassing zijn. 3.2 Rijksbeleid Gezien de beperkte omvang van dit project, kan worden gesproken van een kruimelgeval. Aantasting van rijksbelangen door onderhavig project valt dan ook niet te verwachten. Wel kan hier opgemerkt worden dat onze wetgever heeft voorzien in kleinschalige initiatieven als onderhavige, door in het Besluit omgevingsrecht (Bor) een lijst met kruimelgevallen op te nemen waarin mogelijkheden worden geboden mee te werken aan planologische afwijkingen met een (zeer) beperkte invloed. 3.3 Provinciaal beleid Het provinciaal beleid richt zich voor een belangrijk deel op aspecten buiten het stedelijk gebied en duurzame ontwikkeling. Binnen het stedelijk gebied is een doelstelling van het provinciaal beleid het vergroten van het aanbod van aantrekkelijke gemengde milieus en voorzieningen. Het initiatief “eethuis met buitenlandse gerechten” kan zich verenigen met deze belangen. Van doorkruising van provinciale belangen is dan ook geen sprake. 3.4 Gemeentelijk beleid Zoals onder 3.1 aangegeven biedt het Bor in de lijst met kruimelgevallen mogelijkheden om mee te werken aan kleinschalige initiatieven. Opzet van de wetgeving is dat medewerking mogelijk is, tenzij gemeentelijk beleid deze mogelijkheden gemotiveerd inperkt. Zie hiervoor art. 2.10 lid 2 Wabo en de Memorie van toelichting, waarin wordt overwogen dat een omgevingsvergunning slechts geweigerd behoort te worden als medewerking op grond van art. 2.12 Wabo niet mogelijk is. De gemeente Leiden heeft er voor gekozen geen beleid ten aanzien van de lijst met kruimelgevallen op te stellen. Het initiatief is dan ook niet in strijd met gemeentelijk beleid.



8

4. Omgevingsaspecten 4.1 Straat- en bebouwingsbeeld Een aanvraag om omgevingsvergunning voor het wijzigen van de gevel is door uw college geweigerd. Naar de eventuele wenselijkheid en mogelijkheid van een dergelijke wijziging, doet initiatiefnemer separaat onderzoek. Een gevelwijziging is voor het gebruik ten behoeve van een eethuis niet strikt noodzakelijk en hoeft in onderhavige aanvraag niet meegenomen te worden. Nu een eventuele gevelwijziging los staat van deze aanvraag vindt geen onevenredige aantasting plaats van het straat- en bebouwingsbeeld. 4.2 Woonsituatie Eethuis AK-MIR DÖNER wordt gevestigd in een pand met winkelbestemming, gelegen tussen diverse winkels en een schoenmakerij. Hoewel een aantal panden boven bewoont wordt, is deze woonfunctie in alle gevallen gecombineerd met de op de benedenverdieping gevestigde bedrijfsfunctie. Van een onevenredige aantasting van de woonsituatie door een gebruikswijziging op de begane grond, dus tussen de bedrijfsmatige functies, wordt de woonsituatie niet aangetast. 4.3 Verkeersveiligheid De Korevaarstraat is een doorgaande weg, aan weerszijden voorzien van parkeerruimte. Het wandelgebied bevindt zich tussen de parkeerruimten en de puien. Het pand heeft momenteel een winkelbestemming. De functiewijziging naar eethuis heeft geen invloed op de verkeersveiligheid ten opzichte van de oude winkelfunctie. Gezien het bezorgsysteem zal de verkeersaantrekkende werking kleiner zijn en daarmee de verkeersveiligheid gediend. 4.4 Sociale veiligheid Het aanbieden van de mogelijkheid ter plaatse eten en (non-alcoholische) drankjes te nuttigen, zal geen negatieve invloed hebben op de sociale veiligheid. 4.5 Milieu Het eethuis kan worden aangemerkt als een inrichting en is op grond van het Activiteitenbesluit meldingplichtig. Voor de definitieve aanvraag is of wordt een melding gedaan.



9

4.6 Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen Het perceel Korevaarstraat 4 te Leiden heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming “Gemengde bebouwing overwegend winkels op de begane grond” categorie 3. De gebruiksintensiviteit wordt door het vestigen van een eethuis ten opzichte van een winkel niet vergroot. Op dit moment is in het pand AK-MIR DÖNER reeds gevestigd, met dien verstande dat op dit moment slechts sprake is van afhalen en bezorgen van producten. Dit valt aan te merken als detailhandel en past in het vigerend bestemmingsplan, zoals uw college heeft bevestigd in haar besluit van 31 januari 2011. Het wijzigen van het gebruik ten behoeve van het ter plaatse nuttigen van etenswaren en (non-alcoholische) dranken heeft geen onevenredige negatieve invloed op de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen. 4.7 Cultuurhistorisch karakter / beschermd stads- of dorpsgezicht Deze conceptaanvraag richt zich uitsluitend op het wijzigen van gebruik. Een aanvraag om omgevingsvergunning voor het wijzigen van de gevel is door uw college geweigerd. Naar de eventuele wenselijkheid en mogelijkheid van een dergelijke wijziging, doet initiatiefnemer separaat onderzoek. Een gevelwijziging is voor het gebruik ten behoeve van een eethuis niet strikt noodzakelijk en hoeft in onderhavige aanvraag niet meegenomen te worden. Nu een eventuele gevelwijziging los staat van deze aanvraag vindt geen onevenredige aantasting plaats ten aanzien van het cultuurhistorisch karakter of een beschermd gezicht. 4.8 Archeologische waarde In 1992 is door de Europese lidstaten het Verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag regelt de bescherming van archeologische waarden en het streven naar behoud van de waarden in de bodem. De uitgangspunten van het Verdrag van Malta zijn verankerd in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg. Deze aanvraag richt zich niet op het uitbreiden of vervangen van bebouwing. Van bodemroering is geen sprake, eventueel in de bodem aanwezige materialen van archeologische waarde blijven conform de regelgeving in situ en worden niet aangetast. 4.9 Parkeerbehoefte Eethuis AK-MIR DÖNER is niet aan te merken als restaurant. Uitgangspunt van het eethuis is het afhalen en bezorgen van producten. Het ter plaatse nuttigen van eten en (non-alcoholische) dranken is hier een aanvulling op. Hierbij gaat het om Holtjer&Klaren Juridisch advies


10

“snelle producten” en niet om een uitgebreid diner, bestaande uit meerdere gangen. In de CROW-normen wordt een eethuis niet met zoveel woorden genoemd. Qua intensiviteit is het eethuis te vergelijken met een eetcafé of cafetaria. Op basis van de CROW-normen is het wenselijk aantal parkeerplaatsen voor een (eet-)café en snackbar gelijk aan het wenselijk aantal parkeerplaatsen voor detailhandel, zoals in het vigerend bestemmingsplan is toegestaan. Er is dus geen sprake van een toename in de parkeerbehoefte. Aan de Korevaarstraat is aan weeszijden van de weg in parkeerplaatsen voorzien. 4.10

Waterstaats- en huishoudkundige waarden van de gronden

De aanvraag richt zich uitsluitend op het wijzigen van gebruik. Uitbreiding van bebouwing of oppervlakteverharding is niet aan de orde. Negatieve invloed op de waterstaats- en huishoudkundige waarden van de gronden is om deze reden niet te verwachten. 4.11

Significante gevolgen voor Vogel- en habitatrichtlijngebieden, dan wel in de

Flora- en faunawet aangewezen soorten c.q. populaties van soorten Het wijzigen van gebruik heeft geen significante gevolgen voor Vogel- en habitatrichtlijngebieden, dan wel in de Flora- en faunawet aangewezen soorten c.q. populaties van soorten. 4.12

Belangen omwonenden

Bij een niet gebonden beschikking dient het bestuursorgaan alle bij het besluit betrokken belangen af te wegen. Hierbij valt met name te denken aan de belangen van omwonenden, welke kunnen bestaan uit lichthinder, schaduwwerking, verandering van uitzicht en hinder. Het bebouwd oppervlak wordt door het wijzigen van gebruik niet uitgebreid. Er is derhalve geen sprake van lichthinder, schaduwwerking of verandering van uitzicht. Onevenredige hinder in de vorm van geur valt niet te verwachten. Het eethuis is al op deze locatie gevestigd, met dien verstande dat sprake is van een afhaal- en bezorgprincipe en met de huidige aanvraag wordt beoogd het ter plaatse nuttigen van de producten mogelijk te maken. Van onevenredige geurhinder is tot op heden geen sprake geweest. Het ter plaatse nuttigen, zal geen onevenredige bijdrage hebben in geurhinder. Daarenboven moet worden voldaan aan de diverse milieuregels, de acceptatie van de melding in het kader van het Activiteitenbesluit of aan deze regels wordt voldaan. Belangen van omwonenden worden door het besluit dan ook niet onevenredig geschaad. Holtjer&Klaren Juridisch advies


11

4.13

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Eethuis AK-MIR DÖNER is reeds gevestigd op deze locatie, met dien verstande dat sprake is van een afhaal- en bezorgsysteem. Deze vestiging heeft niet tot enig probleem geleid. Het is niet aannemelijk dat het ter plaatse nuttigen van etenswaren en (non-alcoholische) dranken tot ongewenste situaties leidt. Daarenboven staat het besluit omgevingsvergunning te verlenen open voor bezwaar. Eventuele ten tijde van het besluit onbekende bezwaren kunnen door belanghebbenden alsnog worden ingebracht. 4.14

Economische uitvoerbaarheid

De aanvrager draagt de kosten voor leges. Het feit dat eethuis AK-MIR DÖNER reeds enige tijd met succes op deze locatie is gevestigd draagt bij aan de onderbouwing dat de economische uitvoerbaarheid is aangetoond.



12

5. Afweging en conclusie Wettelijk kader m.b.t. mogelijkheden Artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 Wabo juncto artikel 4 lid 9 bijlage II Bor biedt de mogelijkheid door middel van een omgevingsvergunning het gebruik te wijzigen. Het pand ligt binnen de bebouwde kom en het oppervlak bedraagt minder dan 1.500m2. Een aanvraag om omgevingsvergunning voor het wijzigen van de gevel is door uw college geweigerd. Naar de eventuele wenselijkheid en mogelijkheid van een dergelijke wijziging, doet cliënt separaat onderzoek. Een gevelwijziging is voor het gebruik ten behoeve van een eethuis niet strikt noodzakelijk en hoeft in onderhavig verzoek niet meegenomen te worden. Nu een eventuele gevelwijziging los staat van dit verzoek hoeft de beperking van artikel 4 lid 9 bijlage II Bor, dat slechts sprake mag zijn van inpandige bouwwerkzaamheden, geen belemmering te zijn voor toepassing van het artikel. Medewerking aan een planologische afwijking is een discretionaire bevoegdheid van uw college. Ten aanzien van de toepassing van artikel 4 bijlage II Bor heeft uw college geen beleid vastgesteld, althans, dit is mij niet bekend. Het college heeft klaarblijkelijk de mogelijkheden van toepassing van het artikel niet op voorhand willen inperken c.q. reguleren. Bij de beoordeling van deze principe-vraag verzoek ik u de strekking van artikel 2.10 lid 2 Wabo te betrekken. In dit artikel heeft de wetgever, gezien de Memorie van Toelichting, overwogen dat een aanvraag om omgevingsvergunning slechts geweigerd dient te worden indien medewerking op grond van artikel 2.12 Wabo niet mogelijk is. Nu de mogelijkheid tot medewerking is geboden in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 Wabo juncto artikel 4 lid 9 bijlage II Bor, en geen beleid tot inperking van deze mogelijkheid is vastgesteld, ziet cliënt geen belemmering ten aanzien van het verlenen van een vergunning. Motivering Het bestemmingsplan dateert van 1991. Er kan worden gesteld dat een bestemmingsplan van twintig jaar oud niet meer inspeelt op de behoeften anno 2011. Naast reguliere restaurants bestaat in een typische studentenstad als Leiden sterke behoefte aan de mogelijkheid op eenvoudige en snelle wijze in een maaltijd te voorzien. De reguliere cafetaria is niet meer voldoende om in deze behoefte te voorzien. De vraag naar buitenlandse gerechten is in de afgelopen twintig jaar eveneens gegroeid. Een eethuis als AK-MIR DÖNER voorziet in deze behoefte en past derhalve uitstekend in een studentenstad als Leiden. Het gewijzigd gebruik zal Holtjer&Klaren Juridisch advies


13

ruimtelijk gezien geen gevolgen hebben voor de directe omgeving. Ten aanzien van de huidige bestemming zal de verkeersdruk niet toenemen, noch is er een toename van de parkeerbehoefte te verwachten in vergelijking met de huidige bestemming. Conclusie Het wijzigen van het gebruik is niet in strijd met regels van een goede ruimtelijke ordening en belangen van derden worden niet onevenredig geschaad.



Ruimtelijke onderbouwing. Wijziging gebruik. AK-MIR DÖNER Korevaarstraat 4 te Leiden

Recommend Documents