Ruimtelijke onderbouwing uitbreiding onderwijsgebouw Onderwijsboulevard 215.
integraal gebiedsprofiel
Vanaf de negentiger jaren heeft het gebied aan de westzijde van de Onderwijsboulevard een andere invulling gekregen. Het plangebied van het plan “Concordia-Wolfsdonken” had voor die tijd grotendeels een recreatieve invulling (sportaccomodaties in een parkachtige omgeving). Alleen de noordoostzijde van het plangebied is al vanaf de zestiger jaren ingevuld met onderwijsdoeleinden. Onder invloed van de verstedelijking is steeds meer druk op het gebied komen te staan. Een en ander had te maken met de ligging van het gebied op loopafstand van het spoor en het gegeven dat vanuit het oogpunt van zuinig ruimtegebruik het gebied nog (te) veel restruimte had. In het kader van een algemene herschikking van sportaccommodaties in de stad zijn de sportverenigingen verplaatst naar locaties elders in de stad en is ruimte gemaakt voor een algemene herinvulling van het gebied met de functies wonen, maatschappelijke voorzieningen (onderwijs), recreatie en de bijbehorende verkeers- en verblijfsruimte. Mede vanwege de ligging nabij het centraal station (knooppunt openbaar vervoer) is voor de oostrand van het plangebied - grenzend aan de Onderwijsboulevard - primair gekozen voor onderwijsvoorzieningen met een regionaal of bovenregionaal karakter. Om de levendigheid en sociale veiligheid ook voor de avonduren te waarborgen is de onderwijscluster op een tweetal plaatsen aangevuld met gestapelde woningbouw. Aan de westzijde van het plangebied en ten noorden van de Simon Stevinweg is wonen de primaire functie. De woningbouw grenst daar ook aan bestaande woonbuurten. In het middengebied en aan de Oude Vlijmenseweg is ruimte gelaten voor parkinrichting. Dwars door het plangebied is een groene verbindingszone gelegd vanaf het Schutskamppark tot aan de Vlijmenseweg. De parkruimte kent vervolgens weer vele dwarsverbindingen die de verschillende woonbuurten verbindt. De hoofdopzet van invulling van het plangebied is vastgelegd in het ontwerpbestemmingsplan “Concordia/Wolfsdonken” uit 1997, dat ook aan de PPC heeft voorgelegen.
aanleiding
Het project in het plangebied “Concordia/Wolfsdonken” heeft betrekking op de realisering van een uitbreiding van het onderwijscomplex van Avans Hogeschool aan de Onderwijsboulevard 215. Vanwege een toename van het aantal ingeschreven studenten is grote behoefte ontstaan aan aanvullende studentenwerkplekken. Voorts is een aantal nieuwe instructielokalen nodig en is behoefte aan extra spreekkamers, personeelsruimten, opslagruimten en toiletten. Een gedeelte van de aanvullende ruimtebehoefte wordt thans al ingevuld in tijdelijke voorzieningen, maar een meer duurzame, kwalitatief betere definitieve invulling is absoluut nodig.
projectprofiel nieuwbouw
De benodigde uitbreiding vindt plaats door het verlengen over de volledige hoogte (van 5 bouwlagen incl. souterrain) van een tweetal lobben van het (kamvormige) hoofdgebouw. De uitbreidingen blijven binnen de contouren van het bebouwingsvlak dat is aangegeven in het eerder opgestelde ontwerpbestemmingsplan en respecteren dus de beoogde bebouwingsstructuur in het gebied. De uitbreiding met de geprojecteerde lobben biedt in totaal ruimte aan ruim 4.000 m2 b.v.o. Met het oog op de groei van het onderwijsgebouw, maar ook ten behoeve van het thans al intensiever ruimtegebruik in het complex, wordt op het eigen terrein van de Hogeschool voorzien in aanvullende parkeerruimte voor 110 auto’s. Daarbij is na overleg met omwonenden gekozen voor gebruik van het meest noordelijk deel van de buitenruimte bij het onderwijsgebouw. Situering van de parkeervoorzieningen op deze locatie - aan de rand van het erf van het onderwijscomplex in de nabijheid van de parkeervoorzieningen van het Koning Willem I College - laat nog voldoende mogelijkheden om de beschikbare tuinruimte de functie van overgangsgebied te geven tussen de bebouwing aan de Onderwijsboulevard en het openbare Westerpark. Voor de periode waarin vooruitlopend op de realisering van de twee nieuwe lobben de ruimtevraag tijdelijk opgelost wordt met noodhuisvesting op de plaats waar de nieuwe parkeervoorzieningen zijn geprojecteerd, wordt in de parkeergarage Paleiskwartier structureel ruimte gehuurd om de parkeerdruk op te vangen. Omdat deze parkeergarage in omvang is afgestemd op een volledig afgebouwd Paleiskwartier, is de ruimte in de benodigde parkeergarage de komende jaren ook daadwerkelijk probleemloos beschikbaar. In samenhang met de keuze van situering van de parkeervoorzieningen in de tuinruimte, zijn concrete afspraken gemaakt gericht op het structureel vrijhouden van de resterende tuinruimte van de Hogeschool van verdere oppervlakteverharding en/of bebouwing. Met de keuze voor een relatief eenvoudige uitbreiding van het onderwijscomplex over twee lobben, en het gedeeltelijk binnen de bouwstrook situeren van de aanvullende parkeervoorzieningen, is dus gekozen voor een model waarin verdere groeimogelijkheden van de Hogeschool op deze locatie tot een minimum beperkt blijven.
ruimtelijke ordeningsaspecten
De nieuwbouwontwikkeling ligt binnen het plangebied van het “Uitbreidingsplan der gemeente ’sHertogenbosch, Plan West” van 1945. De nieuwe ontwikkeling ligt daarbij op grond toebedeeld met de bestemming “Sportterrein” die de huidige nieuwbouw voor onderwijsdoeleinden niet toelaat. De hoofdopzet van de nieuwe invulling van het gebied is vastgelegd in het ontwerpbestemmingsplan “Concordia/Wolfsdonken” uit 1997, dat een volledige inspraakronde heeft doorlopen en dat ook aan de PPC heeft voorgelegen (advies 30 januari 1997, nr. 168250/173243). Vooruitlopend op een bestemmingsplanactualisatie gepland in 2012 is gekozen het bouwinitiatief in procedure te brengen met toepassing van de projectbesluitprocedure. Omdat de ontwikkeling volledig past binnen de bepalingen van het ontwerpbestemmingsplan - dat als ruimtelijk kader voor de (verdere) ontwikkeling van het gebied wordt gehanteerd - wordt ten behoeve van de ruimtelijke ordeningsprocedure niet nog eens een inspraakprocedure gevoerd.
milieuaspecten, waterbeheer en archeologie
Geluid De ontwikkeling betreft een uitbreiding van een bestaand onderwijsgebouw en het realiseren van 110 aanvullende parkeerplaatsen. Akoestisch is er voor deze uitbreiding van Avans Hogeschool geen reden voor nader onderzoek. De extra parkeerplaatsen genereren een zodanig beperkt aantal extra
vervoerbewegingen dat de geluidbijdrage van deze extra vervoersbewegingen niet relevant is voor directe hinder of indirecte hinder. Wegverkeerslawaai van de onderwijsboulevard wordt geheel afgeschermd door het bestaande deel van het complex. Wegverkeerslawaai van de Vlijmenseweg en de nieuw aan te leggen Randweg wordt - mede gezien de grotere afstand - ook genoegzaam afgeschermd door bebouwing aan de Vlijmenseweg. Railverkeerslawaai wordt geheel afgeschermd door bebouwing op het Paleiskwartier en het onderwijsgebouw zelf. Industrielawaai is ter plaatse van volstrekt ondergeschikt belang. Vanuit het aspect geluid zijn er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling. Bodem In de bodem worden geen gehaltes aan verontreiniging aangetroffen die de toetsingswaarde voor nader onderzoek overschrijden. De milieuhygiënische bodemkwaliteit van de locatie is voldoende vastgelegd en vormt geen belemmering voor de geplande activiteiten. Wel dient de bij de bouw vrijkomende grond volgens de daarvoor geldende regelgeving te worden afgevoerd. Grondwater Voor het aspect grondwater is van belang dat de locatie onderdeel uitmaakt van het gebied “Voormalige Wolfsdonken/Paleiskwartier”, waarbij met name sprake is van verhoogde gehalten aan VOCL (o.a. cis en vinylchloride) in het grondwater. Voor de aanpak van deze verontreiniging op het voormalige Wolfsdonkenterrein inclusief omgeving is een saneringsplan opgesteld (IWACO, 1998) dat in 1999 in uitvoering is genomen. In geval van bouwputbemaling dient rekening gehouden te worden met genoemde grondwaterverontreiniging. Luchtkwaliteit Onder invloed van de beoogde uitbreiding vindt een beperkte toename plaats van het aantal verkeersbewegingen. De omvang van de nieuwbouwontwikkeling valt voor wat betreft de invloed op de luchtkwaliteit binnen de marges van ‘niet in betekenende mate’-projecten als bedoeld in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betekent dat geen verder onderzoek hoeft te worden gedaan naar de bijdrage van het project op de luchtkwaliteit in de omgeving. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ook de blootstelling van nieuwe gebruikers aan luchtverontreiniging bezien. Daarbij worden geen grenswaarden overschreden. Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkeling. Externe veiligheid De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico’s van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals opslag en transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Vastgesteld is dat er (in de omgeving van) het plangebied geen belastende bedrijven/activiteiten aanwezig zijn. Het plangebied ligt eveneens buiten het onderzoeksgebied voor risico’s die verbonden zijn aan het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, het spoor, waterwegen en buisleidingen. Geconcludeerd kan worden dat er voor het aspect externe veiligheid geen belemmeringen zijn. Bedrijvigheid In de omgeving van de projectlocatie zijn school- en kantoorfuncties aanwezig of mogelijk. Vanuit deze functies is geen sprake van een hindercontour die belemmeringen voor de ontwikkeling op de onderhavige locatie oplevert.
Op basis van de richtlijn Bedrijven en Milieuzonering geldt voor de vestiging (uitbreiding) van een onderwijsgebouw voor hoger onderwijs een richtafstand van 30 meter om hinder naar de omgeving te voorkomen. Ten opzichte van de meest nabijgelegen woningen bedraagt de afstand circa 200 meter zodat geen hinder te verwachten is. Duurzaamheid Als het gaat om bouw van woningen, kantoren, scholen of winkels is in de regio ’s-Hertogenbosch het ‘Convenant Duurzaam Bouwen ’s-Hertogenbosch’ van kracht dat is afgesloten tussen ontwikkelaars, architecten, corporaties en gemeenten. De gemeentelijke beleiddoelstellingen liggen hierbij op energiebesparing, integraal waterbeheer, het toepassen van niet-uitlogende materialen en het toepassen van duurzaam geproduceerd hout (met FSC-keurmerk). Voor energie, als speerpunt van het gemeentelijk milieubeleid, wordt voor nieuwbouw uitgegaan van een energieverbruik dat tenminste 25% lager is dan bij het energieverbruik dat ontstaat bij toepassing van de wettelijke normen uit het Bouwbesluit op het moment van de bouwaanvraag. (Wettelijke norm EPC in bouwbesluit is 0,8, vanaf 2011 is deze 0,6). Voor wat betreft opwekking van duurzame energie wordt aangesloten bij het landelijk beleid. Dat wil zeggen opwekking van 5% van de energie door middel van duurzame bronnen in 2010 en 10% in 2020. Voorts wordt gestreefd naar toepassing van lage temperatuur verwarming. Om verontreiniging van het oppervlakte water en/of het grondwater te voorkomen, worden alleen materialen toegepast die geen schadelijke emissie naar het regenwater hebben. Om duurzaam bosbeheer te waarborgen en roofbouw en illegale kap te voorkomen wordt hout uit duurzaam beheerde bossen toegepast. Dit wordt gewaarborgd met het FSC-certificaat. Dat betekent dat materialen worden betrokken bij FSC-gecertificeerde toeleveranciers. Waterbeheer 2 Het verharde oppervlak neemt door de uitbreiding op termijn toe met bijna 3000 m ; nieuw 2 2 dakoppervlak ca. 800m en verhard parkeren en rijbanen ca. 2200 m . Een en ander vraagt om aanvullende waterberging met een grondoppervlak van 300 m2. Voorts wordt ca. 200 m2 bestaand wateroppervlak gedempt, dat volledig dient te worden gecompenseerd. De compensatie wordt gerealiseerd in de laagte tussen het practicumeiland en het als verblijfsruimte voor de leerlingen resterende deel van de tuin. De laagte heeft een oppervlak van 576m2, met taluds van 1:3. Doordat de laagte bij peilstijgingen groter dan 5cm inundeert, is de bergingscapaciteit 576m2 * 0,25m = 144m3, exclusief berging op het talud. Hiermee wordt ruimschoots aan de bergingsopgave voldaan. Uitgangspunt is dat het parkeerterrein uitgevoerd wordt in een waterdoorlatende bestrating, maar ook als het parkeerterrein in halfdoorlatende verharding zou worden aangelegd is er voldoende nieuwe bergingscapaciteit beschikbaar. In het vGRP (gemeentelijke rioleringsplan) is vastgelegd hoe er omgegaan moet worden met droogweerafvoer en hemelwaterafvoer. Deze waterstromen moeten gescheiden worden, waarbij de vuilwaterafvoer zal worden aangetakt op het gemengde rioolstelsel. Hemelwater dient verwerkt te worden volgens het principe hergebruik - infiltratie - buffering -afvoer. Het hemelwater van het gedeelte van de nieuwbouw kan oppervlakkig afstromen naar de laagte, waardoor dit vertraagd wordt afgevoerd naar de vijver. Het parkeerterrein wordt uitgevoerd in een waterdoorlatende bestrating waardoor het water onder de bestrating geborgen kan worden in een drainagepakket. Dit pakket wordt voorzien van een drainagestelsel, dat via een specifiek gedimensioneerde overloop afwatert op de waterstort.
Voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater moet bij de ontwikkelingen worden afgezien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen in daken, gevels, verhardingen en regenwatervoorzieningen (goten en leidingen). Archeologie Op de archeologische verwachtingenkaart is voor het gebied een lage verwachting uitgesproken ten aanzien van mogelijke archeologische waarden. Vanuit die optiek zijn er geen belemmeringen met betrekking tot de beoogde nieuwbouw.
Financieel economische aspecten
Het nieuwbouwproject is gelet op de omvang van de uitbreiding een bouwplan in de zin van artikel 6.12 lid 1 Wro juncto artikel 6.2.1 Bro. Toepassing is gegeven aan het bepaalde in art. 6.12 lid 2 van de Wro door het aangaan van een overeenkomst met de initiatiefnemer. Daarbij zijn de door de gemeente te maken plankosten en kosten voor de (her)inrichting van de openbare ruimte voor rekening van de initiatiefnemer gebracht. Het plan is voor de gemeente op voorhand economisch uitvoerbaar.
Motivering aanvaardbaarheid
De voorgenomen uitbreiding van het bestaande onderwijscomplex van Avans Hogeschool past functioneel uiteraard volledig binnen de algemene planopzet van het gebied Concordia/Wolfsdonken, waarin een mix beoogd is van wonen, maatschappelijke voorzieningen en verkeers- en verblijfsruimte. Het bovenlokale karakter van de onderwijsvoorziening past voorts goed bij de ligging van de bouwlocatie in de nabijheid van een vervoersknooppunt en de ligging nabij een belangrijke invalsweg van de stad. In ruimtelijk opzicht is van belang dat de bebouwing overeenkomstig het eerder opgestelde ontwerpbestemmingsplan “Concordia/Wolfsdonken” binnen de aangewezen bouwstrook is geprojecteerd en binnen de destijds vastgelegde maximale hoogte blijft, en dus geen inbreuk doet op wat vanuit de omgeving verwacht mocht worden op de locatie. Voor de situering van de parkeervoorzieningen in de tuin is gekozen voor een oplossing die zo weinig mogelijk impact heeft naar de woonomgeving; de parkeerruimte is omzoomd door bomen en struiken en ligt op ruime afstand van de woonbebouwing inde omgeving. Voor wat betreft verkeersstromen wordt het aanvullend (auto)verkeer apart gehouden van het autoverkeer van en naar de huidige parkeervoorzieningen op het complex. Daarmee wordt het druktebeeld nabij de Westertoren niet verhoogd en wordt een evenwichtige verdeling van de verkeersafwikking naar de Onderwijsboulevard bewerkstelligd. Bijj de bouw van het onderwijsgebouw speelde het mobiliteitsbeleid van de hogere overheden nog een grote rol in het beperkt houden van het parkeeraanbod. In de nieuwe situatie sluit de omvang van de parkeervoorzieningen aan op de huidige gemeentelijke inzichten voor wat betreft parkeernormering, en is de balans tussen parkeervraag en aanbod dus veel beter in evenwicht. Concluderend is de beoogde nieuwbouw alleszins aanvaardbaar te beschouwen naar de omgeving. SO/ros, juli 2010
