RUIMTELIJKE ONDERBOUWING betreffende de herbouw van Koepel Zeeburg op het perceel grond gelegen tussen de Strandweg en het Schelpenpad te Oostvoorne
INHOUDSOPGAVE
1. INLEIDING
3
2. GEBIEDSBESCHRIJVING
4
2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6.
Algemeen Belvedère Bebouwing Infrastructuur Beplanting Bodem
3. PLANBESCHRIJVING 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.
Algemeen De nieuwbouw Beeldkwaliteit Terreininrichting De bebouwing Vlakverdeling
4. TOETSING AAN GEMEENTELIJK BELEID Artikel 21
Natuurgebied (N)
5. MILIEUASPECTEN 5.1. 5.2. 5.3.
Bodemonderzoek Geluidshinder Luchtkwaliteit
4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 6 6 6 6
6. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID
6
7. PARKEREN
6
8. MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID
7
9. CONCLUSIE
7
10. BIJLAGEN
7
2
1. INLEIDING
De oorspronkelijke Koepel Zeeburg is gebouwd in 1742 en was gelegen aan het einde van de huidige Koepelweg in Oostvoorne, dichtbij de zeezijde van de Brielsegatdam. In 1942 besloot de Duitse bezetter om de Koepel af te breken, omdat deze in het schootsveld van de kanonnen stond die onderdeel waren van de "Atlantikwall". Datzelfde lot trof de bebouwing die aan de boulevard (Strandweg) van Oostvoorne gesitueerd was. Na de oorlog werd dit gebied onderdeel van Kaapduin, een natuurgebied grenzend aan de duinen van Oostvoorne. De grond is eigendom van de Gemeente Westvoorne en het natuurgebied wordt beheerd door Zuid-Hollands Landschap. De herbouw van Koepel Zeeburg zal plaatsvinden op een klein gedeelte van Kaapduin op het perceel grond gelegen tussen de Strandweg en het schelpenpad te Oostvoorne. Dit schelpenpad is een gedeelte van het tracé waar het RTM trammetje van 1905 tot 1966 reed. Deze locatie is zeer geschikt voor een markant gebouw als de Koepel Zeeburg, vanwege de liggen t.o.v. het Groene Strand, het Oostvoornse meer en de Maasvlakte. Om voornoemd bouwplan mogelijk te maken moet het college van burgemeester en wethouders vrijstelling verlenen, zoals bedoeld in artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Artikel 19.2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) schrijft voor dat een project ten behoeve waarvan vrijstelling van het bestemmingsplan nodig is, moet worden voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Door de provincie Zuid-Holland is een aantal richtlijnen opgesteld voor de wijze waarop een ruimtelijke onderbouwing, ten behoeve van een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO, idealiter zou moeten worden opgesteld.
In deze ruimtelijke onderbouwing zullen in ieder geval de volgende aspecten aan bod komen: - een beschrijving van het gebied waarin het project gerealiseerd zal worden; - een beknopte planbeschrijving; - een uiteenzetting van het geldend bestemmingsplan, aangevuld met een beschouwing waarom het wenselijk wordt geacht van het geldende plan af te wijken; - uiteenzetting van de milieukundige aspecten; - de economische en financiële uitvoerbaarheid.
3
2. GEBIEDSBESCHRIJVING 2.1.
2.2.
2.3. 2.4. 2.5.
2.6.
Algemeen Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Oostvoorne en is gesitueerd op het perceel grond gelegen tussen de Strandweg en het schelpenpad. De bebouwing heeft het karakter van een natuurgebied met in de omgeving een hotelrestaurant en woningen. Belvedère Het plangebied ligt binnen het Belvedèregebied Voorne-Bernisse. Het specifieke voor het plangebied en omgeving wordt als volgt beschreven: ”Het landschap van Westvoorne is een waterrijk duinlandschap met stuifduinen en een binnenduinrand. De brede duinstrook is een nog betrekkelijk jong landschap. Pas in de 13e eeuw ontstonden de eerste zandheuvels. De duinen hebben een beschermende status gekregen. Bij uitbreiding- en herinrichtingprojecten van de gemeente Westvoorne zal hier rekening mee gehouden moeten worden. Het terrein ligt op de oorspronkelijke overgang van duingebied naar polder”. Bebouwing De bebouwing aan de Strandweg bestaat voornamelijk uit natuur. Infrastructuur De Strandweg is het hele jaar door een verkeersader voor het Oostvoornse meer en het strand. Beplanting De erfbeplanting is niet van bijzondere betekenis en heeft geen betekenis als verblijfplaats voor zoogdieren of andere beschermde soorten, anders dan enkele broedvogels van stedelijk groen. Zie bijgevoegde natuurtoets. Bodem De bodem in de directe omgeving bestaat uit zeeklei afzettingen gelegen op de overgang van het duingebied naar polder. De grondwaterstroming is meestentijds oostelijk gericht.
3. PLANBESCHRIJVING 3.1.
3.2.
Algemeen Het oppervlak van het perceel bedraagt ± 430 m². Het terrein zal voor het gemotoriseerd verkeer aan de zijde van de Zeeweg ontsloten worden. Deze weg is 9.00 m. breed, geschikt voor verkeer in beide richtingen. Langs deze weg zijn aan de zijde van Kaapduin 20 parkeerplaatsen. Bij de herinrichting van het terrein zal rekening worden gehouden met de landschappelijke karakteristiek van de omgeving. De nieuwbouw. Het gebouw groot 8.30 x 10.50 m. zal in drie lagen met kap gebouwd worden, waarvan de onderste laag ondergronds zal zijn. De bouwhoogte heeft een nokhoogte van 8.80 m. met een karakteristieke torenspits van 13.10 m. Daar de toekomstige bestemming van het gehele terrein niet voldoet aan het vigerend bestemmingsplan is deze ruimtelijke onderbouwing vereist. De toekomstige straatgevels zullen plusminus 10.00 m. van de bestrating van de Strand- en Zeeweg liggen. Vigerende rooilijnen zijn niet aangegeven in het bestemmingsplan. Volgens het vigerend bestemmingsplan gelden geen randvoorwaarden.
4
3.3.
Beeldkwaliteit Met betrekking tot de architectuur is teruggegrepen bij de beeldkarakteristiek van het historische gebouw. 3.4. Terreininrichting 3.4.1. Het gebouw zal door lage erfbeplanting worden omringd. Wat betreft de watertoets zijn geen nadere eisen door het Waterschap gesteld. (zie bijlage) De gemeente heeft toegezegd dat zij wat betreft de akoestiek en luchtkwaliteit nadere gegevens zal verstrekken. 3.5 Vlakverdeling Verwezen wordt naar bijgevoegde plattegrond van het gebouw en zijn omgeving. 4. TOETSING AAN GEMEENTELIJK BELEID Het bouwplan zal op hoofdlijnen moeten voldoen aan de eisen die in het geldende bestemmingsplan aan de bouwverordening worden gesteld. In het onderstaande wordt een opsomming van de relevante voorschriften uit het bestemmingsplan gegeven: Artikel 21 1. Natuurgebied (N) De gronden op de kaart aangewezen voor Natuurgebied (N) zijn bestemd voor het behoud en/of herstel van actuele en potentiële landschappelijke en/of natuurlijke waarden, alsmede het beheer en tevens voor: a) ter plaatse van de subbestemming Nr: extensieve dagrecreatie; b) ter plaatse van de subbestemming Nc: behoud en bescherming van cultuurhistorische waarden; c) zwembaden en tennisbanen uitsluitend voorzover aanwezig ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerp van het bestemmingsplan Westvoorne, Oostvoorne dorp. 2. Bouwvoorschriften. Op deze gronden mogen ten behoeve van de (sub)bestemming uitsluitend worden gebouwd: a) gebouwen, uitgezonderd woningen; b) een muziekkoepel; c) andere bouwwerken. 3. De voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart zijn hier niet van toepassing. 4. Aanlegvoorschriften. Het is verboden op of in deze gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken, voorzover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a) het ontginnen, bodem verlagen, afgraven, ophogen of egaliseren van de bodem; b) het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van oppervlakteverhardingen; c) het aanleggen van dijken of andere taluds of het vergraven van reeds aanwezige dijken of taluds; d) het aanbrengen van boven- of ondergronds transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
5
e) het beplanten van gronden met houtgewassen, ter plaatse waar de gronden op het tijdstip van het van kracht worden van het plan niet reeds met houtgewassen waren beplant; f) het verwijderen, kappen of rooien van bomen of andere opgaande beplanting alsmede het verwijderen van oevervegetaties; g) het aanleggen van waterlopen of het vergraven, verruimen of dempen van aanwezige waterlopen; h) het aanleggen of aanbrengen van oeverbeschoeiingen, kaden of aanlegplaatsen. 5.
Het verbod als bedoeld in lid 4 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die: a) normaal onderhoud en beheer betreffen; b) reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan; c) reeds mogen uitgevoerd worden krachtens een verleende vergunning.
6.
De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 4 zijn slechts toelaatbaar, indien daardoor de landschappelijke en natuurwaarden van de gronden niet onevenwichtig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.
Daar waar de plannen niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, moet door het college van burgemeester en wethouders, in het kader van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening vrijstelling worden verleend. 5.
MILIEUASPECTEN
5.1.
Bodemonderzoek Om inzicht te krijgen in de eventuele verontreiniging van het terrein zal in het kader van de bouwaanvraag een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Geluidshinder Er is hier geen sprake van een geluidgevoelig object volgens het ministerie van VROM. Luchtkwaliteit De gemeente heeft toegezegd hierover een uitspraak te doen.
5.2. 5.3.
6.
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Het College van Burgemeester en Wethouders is bereid medewerking aan de plannen te verlenen. De bouwaanvraag voor de het gebouw is ingediend, zoals bedoeld in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, Alle bijkomende kosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer.
7.
PARKEREN Ten behoeve van het parkeren zullen in de nabijheid van het gebouw een drietal parkeerplaatsen worden aangelegd. Het overige parkeren dient langs de Zeeweg op de bestaande parkeerplaatsen te geschieden.
6
8. MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID De naaste buren zullen door middel van een huisbezoek op de hoogte gesteld worden van de plannen. Gezien de afstanden tot hun eigendommen is de verwachting dat de bebouwing geen problemen zal opleveren. 9. CONCLUSIE De geringe bestemmingsplanwijziging zal geen negatieve uitwerking hebben op de omgeving. Het gebouw zal door zijn bijzondere vorm een bijdrage leveren aan het verlangen van het bestuur en een groot deel van de bevolking van de gemeente Westvoorne en de regio VoornePutten. Ook zullen het gebouw en zijn omgeving een versterking betekenen van de recreatieve functie van het dorp Oostvoorne. Tevens wordt er een bijdrage geleverd aan de ruimtelijke variatie van het dorp. 10. BIJLAGEN Historische kaart Oostvoorne Brief Waterschap Hollandse Delta Bestektekeningen 07-02-01 en -02 met situatie Lijst toe te passen materialen Rapportage flora- en fauna onderzoek
7
