Ruimtelijk financiële tool. Toelichting opbouw

Ruimtelijk‐financiële tool Toelichting opbouw

Overzicht presentatie I. Aanleiding II. Algemene info bij tool III. Toelichting bij gebruik tool

I. Aanleiding

I. Aanleiding Inrichtingsplannen met lagere densiteit (meer ruimtelijke kwaliteit) vs. Financiële haalbaarheid  Impact op de omzet  Impact op het verhuurregime (week‐maand‐jaar)  Impact op de mix van verblijfstypologieën

II. Algemene info bij tool

II. Algemene info bij tool a. Wat houdt de tool juist in? b. Waarvoor kan de tool (niet) worden gebruikt? c. Waarop moet je letten wanneer je de tool gebruikt?


II. Algemene info bij tool Wat houdt de tool juist in? • MS Excel‐bestand, te downloaden van de site • Overzicht van de informatie die je het best op voorhand verzamelt, zodat het bestand efficiënt kan worden ingevuld • In de tool: tips & tricks om bepaalde gegevens te kunnen invullen en te kunnen interpreteren

II. Algemene info bij tool Wat houdt de tool juist in? • MS Excel‐bestand bevat 4 tabbladen: 1) 2) 3) 4)

huidige situatie toekomstige situatie geoptimaliseerde situatie samenvatting & conclusies

• Onderverdeling per tabblad – – – –

Algemeen luik Uitgaven Ontvangsten Kasstromen

II. Algemene info bij tool Wat houdt de tool juist in? • Opmaak op basis van kleuren per vakje: Nog in te vullen gegevens Berekende waarden Vooraf ingevulde gegevens, mogelijk aan te passen Resultaat kasstroomanalyse per tabblad (Netto Contante Waarde)

• Inclusief ‘voorwaardelijke’ opmaak: – –

Opmaak past zich aan afhankelijk van relevante gegevens Controleberekeningen


II. Algemene info bij tool Waarvoor kan de tool WEL worden gebruikt?  Het vergelijken van alternatieven: “Wat zou het betekenen indien ik een deel van m’n terrein op een andere manier zou inrichten en verhuren, en dit in vergelijking met de bestaande situatie?”

II. Algemene info bij tool Waarvoor kan de tool WEL worden gebruikt?  Het vergelijken van alternatieven • Een correcte vergelijking vereist dat je de gegevens (oppervlaktes, aantallen, bezetting), ontvangsten en uitgaven voor de gehele camping invult, zelfs indien je erover nadenkt om slechts een deel te herontwikkelen. • De ontvangsten en uitgaven worden in de tijd uitgezet (a € in jaar x, b € in jaar y, …). Het is dus van belang een bepaalde periode in gedachten te houden (de referentieperiode) waarop de investering volgens jou dient te lonen. Binnen deze periode worden de alternatieven met elkaar vergeleken

II. Algemene info bij tool Waarvoor kan de tool WEL worden gebruikt?  Het vergelijken van alternatieven • Een correcte vergelijking start met een goede omschrijving van de bestaande situatie (tabblad 1). • Hierbij kan je nadenken over hoe je verwacht dat de bezetting van je camping de komende jaren zal evolueren (tijdseffect!)

II. Algemene info bij tool Waarvoor kan de tool WEL worden gebruikt?  Het vergelijken van alternatieven • Na het invullen van de gegevens voor de huidige situatie (tabblad 1), kan je starten met de inschatting van de toekomstige situatie (tabblad 2). • Dit kan gebeuren o.b.v. een plan voor de herontwikkeling van een deel van je terrein, waaruit je het aantal units, oppervlaktes e.d. kan afleiden. • De verwachte bezettingsgraden, ontvangsten en uitgaven dienen dan te worden ingeschat en ingevuld

II. Algemene info bij tool Waarvoor kan de tool WEL worden gebruikt?  Het vergelijken van alternatieven • Op basis van de vergelijking van de resultaten voor de huidige en de toekomstige situatie, kan je beslissen om ook tabblad 3 (de geoptimaliseerde situatie) in te vullen. • Het invullen van tabblad 3 kan twee redenen hebben: –

–

De resultaten uit tabblad 2 vallen slechter uit dan de resultaten uit tabblad 1: dit betekent dat je bepaalde keuzes best kan herdenken, en op basis van een aangepast plan tabblad 3 dient in te vullen. De resultaten uit tabblad 2 vallen beter uit dan de resultaten uit tabblad 1: je denkt in de juiste richting, maar mogelijk valt het resultaat nog te optimaliseren.

II. Algemene info bij tool Waarvoor kan de tool WEL worden gebruikt?  Het vergelijken van alternatieven • Op welke manier kan je de resultaten uit de tabbladen met elkaar vergelijken? –

–

Het resultaat per tabblad wordt samengevat in de netto contante waarde (NCW) of netto huidige waarde (NHW) van de toekomstige kasstromen over de referentieperiode. Op deze wijze kunnen de effecten van uitgaven en ontvangsten die op verschillende tijdstippen plaatsvinden, met elkaar vergeleken worden. De NCW dient positief te zijn opdat een investering wordt terugverdiend over de referentieperiode.

II. Algemene info bij tool Waarvoor kan de tool WEL worden gebruikt?  Het vergelijken van alternatieven • Op welke manier kan je de resultaten uit de tabbladen met elkaar vergelijken? –

–

Indien de NCW uit tabblad 2 hoger uitvalt dan de NCW uit tabblad 1, is de invulling volgens tabblad 2 (althans vanuit dit oogpunt) een beter alternatief. Indien de NCW uit tabblad 2 lager uitvalt, loont het de moeite om meer in detail te bekijken wat hier de reden voor is. Liggen de uitgaven (investeringen, exploitatie) hoger? Liggen de inkomsten lager? Duurt het langer eer de investering rendeert?

II. Algemene info bij tool Waarvoor kan de tool NIET worden gebruikt?  Als blauwdruk voor een businessplan • Het is geen boekhoudkundige tool (geen afschrijvingen e.d.) • BTW wordt niet in rekening gebracht: uitgaven exclusief BTW worden vergeleken met ontvangsten exclusief BTW.


II. Algemene info bij tool Waarop moet je letten wanneer je de tool gebruikt? • Het resultaat van de tool mag niet de enige factor bij een investeringsbeslissing zijn: –

–

Een goede inschatting van de toekomstige marktsituatie is zeer belangrijk: voor het evolueren van de bestaande situatie indien er niet geïnvesteerd wordt, maar ook voor het inschatten van de toekomstige ontvangsten Voor een succesvolle herontwikkeling is een zekere schaalgrootte noodzakelijk, specifiek in de verhuurmarkt van accommodatie: clustering, uniforme uitrusting, …

II. Algemene info bij tool Waarop moet je letten wanneer je de tool gebruikt? • Bepaalde aspecten dienen met de nodige omzichtigheid te worden ingevuld: –

–

De referentieperiode kan vrij worden gekozen, maar bepaalt wel het uiteindelijke resultaat: hoe langer de referentieperiode, hoe positiever het resultaat. Iedere investering zal op termijn immers worden terugverdiend (volgens de tool), maar hoe langer de terugverdientijd, hoe hoger het risico. De tool biedt een mogelijkheid om externe financiering mee in rekening te brengen. Indien deze mogelijkheid wordt gebruikt, dient men een goed zicht te hebben op de correcte financierings‐ mogelijkheden (rentevoet e.d.), zo niet bestaat het gevaar dat men zich “rijk rekent” (door het leverage‐aspect)

III. Toelichting bij gebruik tool

III. Toelichting bij gebruik tool a. Testcase b. Algemeen luik c. Uitgaven – Investering (enkel in tabbladen 2 en 3) d. Uitgaven ‐ Exploitatie e. Ontvangsten f. Kasstromen


III. Toelichting bij gebruik tool Case – Bestaande situatie ( tabblad 1) Totale terreinoppervlakte camping = 10,5 ha Oppervlakte open ruimte/groen = 1,4 ha Oppervlakte wegenis /verharding = 4,5 ha Oppervlakte gemeensch. voorzieningen = 0,2 ha Oppervlakte percelen = 4,4 ha Totaal aantal plaatsen = 692 Aantal klassieke staanplaatsen = 417 Aantal trekkersplaatsen = 230 Aantal tentenplaatsen = 45

III. Toelichting bij gebruik tool Case – Bestaande situatie oppervlakte projectgebied = 2.8 ha gemiddelde bruto kavelgrootte = 90m² aantal klassieke staanplaatsen = 227 densiteit = 81 units/ha open ruimte = 1133m² ( 4%)

III. Toelichting bij gebruik tool Case – Toekomstige situatie oppervlakte projectgebied = 2.8 ha gemiddelde bruto kavelgrootte = 160m² aantal klassieke staanplaatsen = 110 densiteit = 40 units/ha open ruimte = 4031m² ( 14%) Totale terreinoppervlakte camping = 10,5 ha Oppervlakte open ruimte/groen = 1,8 ha Oppervlakte wegenis /verharding = 4 ha Oppervlakte gemeensch. Voorzieningen = 0,2 ha Oppervlakte percelen = 4,5 ha Totaal aantal plaatsen = 575 aantal klassieke staanplaatsen = 300 aantal trekkersplaatsen = 230 Aantal tentenplaatsen = 45

III. Toelichting bij gebruik tool Case – Geoptimaliseerd totaal aantal units = 111 Stacaravans : 82 Tipi’s: 6 landelijke kampeerwagen : 13 Stacaravans met verhoogd terras: 10 densiteit = 40 units/ha open ruimte = 4031m² ( 14%) Totale terreinoppervlakte camping = 10,5 ha Oppervlakte open ruimte/groen = 1,8 ha Oppervlakte wegenis /verharding = 4 ha Oppervlakte gemeensch. Voorzieningen = 0,2 ha Oppervlakte percelen = 4,5 ha Totaal aantal plaatsen = 576 Aantal klassieke staanplaatsen = 272 Aantal trekkersplaatsen = 230 Aantal tentenplaatsen = 45 Aantal tipi’s = 6 Aantal landelijke kampeerwagens= 13 Aantal stacaravans met verhoogd terras = 10


III. Toelichting bij gebruik tool Algemeen luik omvat: • Prijsevolutie / data • Terreinoppervlaktes • Overzicht van mogelijke types verblijfsunits + aantallen, oppervlaktes en gemiddelde bezettingsgraden per type

III. Toelichting bij gebruik tool Algemeen luik omvat: • Prijsevolutie / data – –

Prijsevoluties (inflatie, groei bouwkost, …) worden gebruikt om de groei van toekomstige uitgaven en ontvangsten te kunnen inschatten De data die moeten worden ingevuld zijn: • • • • •

Het referentiejaar De startdatum van de investeringen (enkel in tabbladen 2 en 3) De duur van de investeringen (enkel in tabbladen 2 en 3) en de percentuele verdeling van de investeringen over deze periode De startdatum van de exploitatie van het vernieuwde gedeelte (enkel in tabbladen 2 en 3) De referentieperiode

III. Toelichting bij gebruik tool Algemeen luik omvat: • Terreinoppervlaktes –

–

Hier dient de ruimtebalans voor het terrein te worden ingevuld, op basis van de bestaande situatie (tabblad 1) of de toekomstige situatie (tabblad 2 / 3). Cruciaal hierbij is dat de som van de oppervlaktes gelijk blijft in de toekomstige situatie t.o.v. de bestaande situatie (indien de camping niet ruimtelijk wordt uitgebreid) Een onderscheid wordt gemaakt tussen de terreinoppervlakte die wordt ingenomen door de percelen van de verblijfsunits en het overig (gemeenschappelijk) domein (gemeenschappelijke voorzieningen, wegenis, groen, …)

III. Toelichting bij gebruik tool Algemeen luik omvat: • Overzicht van mogelijke types verblijfsunits + aantallen, oppervlaktes en gemiddelde bezettingsgraden per type –

– –

De tool omvat verschillende rijen waar per type het aantal units, de oppervlakte per unit, het verhuurregime en de gemiddelde bezettingsgraad worden ingevuld Enkel de rijen die relevant zijn in de huidige, dan wel de toekomstige situatie, dienen te worden ingevuld Er is een mogelijkheid om bepaalde types toe te voegen of de omschrijving van bestaande types aan te passen.

III. Toelichting bij gebruik tool Algemeen luik omvat: • Overzicht van mogelijke types verblijfsunits + aantallen, oppervlaktes en gemiddelde bezettingsgraden per type A

Verhuur van het perceel (ifv vaste inrichting particuliere eigenaar)

7

Toeristenplaatsen

1

Stacaravans (particulier‐eigenaar)

8

….

2

Chalets (particulier‐eigenaar)

3

Vakantiehuisje (particulier‐eigenaar)

4

C

Verhuur van het perceel + accommodatie 9

Verhuurunit type 1 ‐standaard

…

10

Verhuurunit type 2 ‐ standaard

Verhuur van het perceel (ifv mobiele unit)

11

Verhuurunit type 3 ‐ luxe

5

Jaarplaatsen (trekcaravan + vaste voortent seizoen)

12

Trekkershutten

6

Seizoensplaatsen (trekcaravan + vaste voortent seizoen)

13

Glamping tent

14

…

B


III. Toelichting bij gebruik tool Uitgaven – Investering omvat: • Algemene investeringen • Investeringen specifiek aan het gemeenschappelijk domein • Investeringen aan de verblijfsunits

 Enkel in te vullen in tabblad 2 en 3

III. Toelichting bij gebruik tool Uitgaven – Investering omvat: • Algemene investeringen – –

Bijkomende uitgaven op investering (%) Financieringslast door investering (indien relevant)

III. Toelichting bij gebruik tool Uitgaven – Investering omvat: • Investeringen specifiek aan het gemeenschappelijk domein –

Oppervlaktes + aanlegkosten voor nieuw aan te leggen gemeenschappelijke voorzieningen, wegenis, groen, …

III. Toelichting bij gebruik tool Uitgaven – Investering omvat: • Investeringen aan de verblijfsunits – – –

Enkel de rijen die relevant zijn in de toekomstige situatie dienen te worden ingevuld Per relevant type: aantal af te breken / te verplaatsen units + afbraak‐ /verplaatsingskost Per relevant type: aantal nieuwe units, aanlegkost per perceel, bouwkost per unit (enkel indien accommodatie gebouwd & verhuurd wordt)


III. Toelichting bij gebruik tool Uitgaven – Exploitatie omvat: • Algemene exploitatie‐uitgaven • Exploitatie‐uitgaven specifiek voor het gemeenschappelijk domein • Exploitatie‐uitgaven voor de verblijfsunits

III. Toelichting bij gebruik tool Uitgaven – Exploitatie omvat: • Algemene exploitatie‐uitgaven – – – – – –

Dagelijks beheer terrein (administratie, toezicht, …) Algemene uitgaven voor terrein (belastingen, verzekering, …) Horeca/winkel /recreatie Promotiebudget e.d. Overige uitgaven voor exploitatie Financieringslasten lopende leningen

III. Toelichting bij gebruik tool Uitgaven – Exploitatie omvat: • Exploitatie‐uitgaven specifiek voor het gemeenschappelijk domein –

€ / jaar / m², o.a. voor onderhoud gemeenschappelijk domein

III. Toelichting bij gebruik tool Uitgaven – Exploitatie omvat: • Exploitatie‐uitgaven voor de verblijfsunits – –

Enkel de rijen die relevant zijn in de huidige, dan wel de toekomstige situatie dienen te worden ingevuld Per relevant type en afhankelijk van het verhuurregime: • •

Uitgaven dagelijks of wekelijks beheer per unit (poetsen, administratie) Uitgaven (meer)jaarlijks beheer per unit (o.a. groot onderhoud, brandverzekering voor vaste units)


III. Toelichting bij gebruik tool Ontvangsten omvat: • Algemene ontvangsten • Ontvangsten door de verblijfsunits

III. Toelichting bij gebruik tool Ontvangsten omvat: • Algemene ontvangsten – – – – –

ontvangsten horeca / winkel ontvangsten pop‐ups ontvangsten recreatie ontvangsten andere subsidies

III. Toelichting bij gebruik tool Ontvangsten omvat: • Ontvangsten door de verblijfsunits –

Per type, en afhankelijk van het verhuurregime, het seizoen en de (verwachte) bezettingsgraad: de ontvangsten op dag‐, midweek‐, weekend‐, week‐, maand‐ of jaarbasis


Ruimtelijk financiële tool. Toelichting opbouw

Recommend Documents