Ruimtelijk economische dynamiek van de grondprijzen in de regio Gent-Oudenaarde-Kortrijk

UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT ECONOMIE EN BEDRIJFSKUNDE ACADEMIEJAAR 2009 – 2010

Ruimtelijk economische dynamiek van de grondprijzen in de regio Gent-Oudenaarde-Kortrijk

Masterproef voorgedragen tot het bekomen van de graad van Master in de bedrijfseconomie

Darel Torremans onder leiding van Prof. Georges Allaert

UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT ECONOMIE EN BEDRIJFSKUNDE ACADEMIEJAAR 2009 – 2010


Masterproef voorgedragen tot het bekomen van de graad van Master in de bedrijfseconomie

Darel Torremans onder leiding van Prof. Georges Allaert

Ondergetekende verklaart dat de inhoud van deze masterproef mag geraadpleegd en/of gereproduceerd worden, mits bronvermelding. Darel Torremans

Deze masterproef maakt deel uit van de opleiding Master in de Bedrijfseconomie aan Universiteit Gent. Hij kwam tot stand met de hulp van volgende personen: Professor Georges Allaert Paul De Wael (Stadim) Hans Vandewalle (Veneco) Mijn vriendin, Stefanie Mama Waarvoor dank.


I

0. Inleiding

1

1. Beïnvloedende parameters

3

1.1. Parameters die spelen op de bouwgrondenmarkt 1.1.1. Parameters met een bovenregionale invloed op de bouwgrondenmarkt

4 5

1.1.1.1. De economische conjunctuur

5

1.1.1.2. De inflatie

6

1.1.1.3. De rentevoet

7

1.1.1.4. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

9

1.1.1.5. Het Grond- en Pandendecreet

11

1.1.1.6. Lasten

13

1.1.1.7. De perceelsoppervlakte

15

1.1.2. Parameters met een lokale invloed op de bouwgrondenmarkt

17

1.1.2.1. De bevolkings- en huishoudensverandering

17

1.1.2.2. Aanbod

18

1.1.2.3. Ligging en ontsluiting

21

1.1.2.4. Koopkracht

23

1.2. Parameters die spelen op de industriegrondenmarkt 1.2.1. Parameters met een bovenregionale invloed op de industriegrondenmarkt

24 25


25

1.2.1.2. De inlfatie

26


26


27

1.2.1.5. Lasten

28

1.2.1.6. Verkavelingskosten

29

1.2.1.7. De perceelsoppervlakte- en vorm

30


II

1.2.2. Parameters met een lokale invloed op de industriegrondenmarkt

31

1.2.2.1. Verkoopspartij

31

1.2.2.2. Aanbod

33


33

1.2.2.4. Koopkracht, ondernemingszin en aantal nieuwe ondernemingen

34

2. Het toetsen van de parameters 2.1. Toetsen van parameters op de bouwgrondenmarkt

37

38

2.1.1. Parameters met een globale invloed op de Vlaamse bouwgrondenmarkt

39

2.1.2. Parameters met een lokale invloed, op een ruimtelijk afgebakend kader

44

2.1.2.1. Korte termijn tendensen

44

2.1.2.2. Lange termijn tendensen

68

2.2. Toetsen van parameters op de industriegrondenmarkt

74

2.2.1. Parameters met een globale invloed op de Vlaamse industriegrondenmarkt

75


76


76


77

3. Conclusie

81

4. Bibliografie

88


III

Lijst met tabellen Tabel 1:

Grondprijsveranderingen en veranderingen van parameters op Vlaams niveau (‘99-’09, in %)

40

Tabel 2:

Gemiddelde perceelsprijzen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99-09, in €)

45

Tabel 3:

Perceelsprijzen en parameterwaarden in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99, in absolute aantallen) 46

Tabel 4:

Perceelsprijzen en parameterwaarden (en de plaatsgevonden veranderingen van beide) in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘00, in absolute aantallen) 48

Tabel 5:


Tabel 6:


Tabel 7:


Tabel 8:


Tabel 9:


Tabel 10:


Tabel 11:


Tabel 12:


Tabel 13:

Gemiddelde perceelsprijs- en parameterveranderingen over alle gemeenten in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99 - ‘08, in %) 68

Tabel 14:

Perceelsprijs- en parameterveranderingen per gemeente over de te onderzoeken tijdsspanne heen in het vooropgesteld ruimtelijk kader (in %) 69

Tabel 15:

Industriegrondprijzen en de veranderingen ervan in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99 en ‘09, in absolute aantallen) 78


IV

Lijst met grafieken Grafiek 1:

Grondprijsveranderingen en veranderingen van parameters op Vlaams niveau (‘99 - ‘09, in %)

Grafiek 2:

Spreidingsdiagram grondprijsveranderingen en veranderingen BBP op Vlaams niveau (‘99 - ‘09, in %) 42

Grafiek 3:

Spreidingsdiagram grondprijsveranderingen en veranderingen inflatie op Vlaams niveau (‘99 - ‘09, in %) 42

Grafiek 4:

Spreidingsdiagram grondprijsveranderingen en veranderingen rente op Vlaams niveau (‘99 - ‘09, in %) 43

Grafiek 5:

Gemiddelde perceelsprijzen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99 - ‘09, in €)

Grafiek 6:

Spreidingsdiagram perceelsprijs- en loonsveranderingen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘03) 67

Grafiek 7:

Spreidingsdiagram perceelsprijs- en huishoudensveranderingen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘03) 67

Grafiek 8:

Spreidingsdiagram perceelsprijs- en bevolkingsveranderingen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘03) 67

Grafiek 9:

Spreidingsdiagram perceelsprijs- en loonsveranderingen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘05) 67

41

45

Grafiek 10: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en huishoudensveranderingen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘05) 67 Grafiek 11: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en bevolkingsveranderingen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘05) 67 Grafiek 12: Spreidingsdiagram gemiddelde jaarlijkse perceelsprijs- en loonsveranderingen over alle gemeenten in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99 - ‘08) 68 Grafiek 13: Spreidingsdiagram gemiddelde jaarlijkse perceelsprijs- en huishoudensveranderingen over alle gemeenten in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99 - ‘08) 68 Grafiek 14: Spreidingsdiagram gemiddelde jaarlijkse perceelsprijs- en bevolkingsveranderingen over alle gemeenten in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99 - ‘08) 69 Grafiek 15: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en loonsveranderingen per gemeente over de te onderzoeken tijdsspanne heen in het vooropgesteld ruimtelijk kader 70 Grafiek 16: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en huishoudensveranderingen per gemeente over de te onderzoeken tijdsspanne heen in het vooropgesteld ruimtelijk kader 70 Grafiek 17: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en bevolkingsveranderingen per gemeente over de te onderzoe70 ken tijdsspanne heen in het vooropgesteld ruimtelijk kader


V

Lijst met kaarten Kaart 1:

Ruimtelijke weergave van de perceelsprijzen in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99, in absolute aantallen) 46

Kaart 2:


Kaart 3:


Kaart 4:


Kaart 5:


Kaart 6:


Kaart 7:


Kaart 8:


Kaart 9:


Kaart 10:


Kaart 11:

Ruimtelijke weergave van de absolute perceelsprijsveranderingen in het vooropgesteld ruimtelijk kader tussen ‘99 en ‘08 71

Kaart 12:

Ruimtelijke vergelijking tussen de absolute perceelsprijsveranderingen in het vooropgesteld ruimtelijk kader tussen ‘99 en ‘08 en de Waalse grens 72

Kaart 13:

Ruimtelijke weergave van de absolute industriegrondprijzen in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘09) 78

Kaart 14:

Ruimtelijke weergave van de absolute industriegrondprijzen en de verkoopspartij in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘09) 80

Kaart 15:

Schematische weergave van de ruimtelijk kwaliteitsvollere Schelde-omgeving (groen) tegenover de duurdere E17-omgeving 82

Kaart 16:

Schematische weergave van de algemeen duurder gewaardeerde gemeenten (rood) tegenover de algemeen minder duur gewaardeerde gemeenten (groen) 84


VI

0. Inleiding Wonen is een basisbehoefte. Als men deze behoefte negeert, negeert men als het ware het mens-zijn. Maar er is meer. In tijden van technologische, (over het algemeen) economische en individuele en intellectuele ontwikkeling en ontplooiing volstaat deze behoefte immers niet meer: bouwen wordt de basis, het betekent de expressie van het eigen individu, de uitdrukking van het zijn. (Nieuw)bouwen boomt dus! Of boomde? De wil om te bouwen staat namelijk in een steeds groter wordend contrast met de mogelijkheid om het daadwerkelijk te doen: hoewel de totale nieuwbouwcijfers op jaarbasis schommelen rond een vrij gelijkblijvend gemiddelde, legt de individuele woningbouw het reeds verschillende jaren af tegen de appartementsbouw. Daarenboven

wordt

renovatie

een

steeds

belangrijker

wordend

substituut

voor

nieuwbouw.

Reden voor beide trends is het steeds hoger oplopende kostenplaatje van een nieuwbouwwoning. Dat kostenplaatje wordt bepaald door de prijs van de grond en de prijs “van de stenen”. Dat de bouwkosten die gaan naar materiaal en werkuren stijgen, kan en mag in deze steeds duurder wordende wereld niet verwonderen, maar het grootste deel van de stijging wordt toch veroorzaakt door de veranderende bouwgrondprijzen. Dat deze stijging van de bouwgrondprijzen een thematiek is die in het verlengde ligt van mijn studies als ingenieur-architect, maakt het een onderzoek waard. Dat het een probleem is dat iedereen aan belangd en waar iedereen met te maken krijgt, maakt het daarenboven uitermate interessant. Het is echter niet alleen de bouwgrond voor woningen die gebukt gaat onder hoge prijsstijgingen. Ook de industriegronden, voor een land als België met een grote ondernemingszin toch niet onbelangrijk, komen door de schaarste en de steeds hogere nood onder druk te staan. Vanuit mijn achtergrond, mijn huidige studies in de bedrijfseconomie en de actualiteit van de thematiek, heb ik besloten een diepere blik te werpen op de grondprijsbepaling, voor zowel de woningbouw als (in beperktere mate) de industriebouw. De onderzoeksvraag in deze thesis luidt dus waarom de grondprijzen voor beide functiebestemmingen zo pieken en schommelen en welke factoren daar een invloed in hebben. Op deze vraag, zoals verderop zal blijken, bestaat echter geen éénduidig en allesomvattend antwoord (zeker niet in het licht van dit werk als beperkte thesis over 1 academiejaar). Wel is het mogelijk een inzicht te geven in enkele belangrijke parameters die als significant naar voren (kunnen) treden bij het bepalen


1

van de prijzen van zowel de bouwgronden als de industriegronden, en die ook een invloed (kunnen) hebben bij de veranderingen van deze prijzen.

In het eerste deel van deze thesis worden deze parameters, aan de hand van de juiste literatuur en bronnen, opgesomd en grondig geanalyseerd op hun werking ten aanzien van de grondprijzen: waarom zullen ze juist een invloed hebben, en zorgt deze invloed voor een positieve of negatieve correlatie met de grondprijzen? Zoals zal blijken zijn er parameters die voor globale veranderingen zullen zorgen in de grondprijzen, terwijl andere eerder voor lokale verschillen zullen zorgen. Tijdens het bespreken van de verschillende variabelen zal ook deze opsplitsing aan bod komen. Deze tekstuele, grondig gevoerde uiteenzetting wordt vervolgens in het tweede deel van deze thesis toegepast op een ruimtelijk en tijdsgeoriënteerd kader: om de besproken variabelen en hun veranderingen daadwerkelijk te toetsen aan de mogelijke verschuivingen die ze teweeg brengen in de grondprijzen wordt aldus een ruimtelijk gebied afgebakend. Het kader voor deze oefening zal de driehoek Gent-OudenaardeKortrijk zijn. Naast het feit dat ik deze streek goed ken, wordt ze ook gekozen omwille van haar gedifferentieerdheid: zo wordt ze afgebakend door 2 grootsteden (Gent en Kortrijk), wordt ze doorsneden door een autosnelweg (E17) en een gewestweg (N60), kent ze een groot aantal industrieterreinen, en ligt ze dicht bij de Waalse grens. Om de variabelen niet enkel ruimtelijk, maar ook tijdsgebonden te kunnen toetsen wordt ook een tijdsspanne vooropgesteld. In een periode van 10 jaar (van 1999 tot 2008) zullen de beschikbare, en in cijfers vastlegbare parameters en hun veranderingen gekoppeld worden aan de veranderingen van de grondprijzen om zo enige correlatie na te gaan. Voor de bouwgrondprijzen zal zowel de korte als lange termijn invloed onderzocht worden, terwijl voor de industriegronden vooral de lange termijn impact van dichterbij bekeken zal worden. Om ook de invloed van de ligging op de grondprijzen na te gaan, zal tevens kaartmateriaal gebruikt worden. In een laatste hoofdstuk zullen de verschillende bevindingen gebundeld worden tot enkele algemene conclusies.


2

1. Beïnvloedende parameters De economische analyse van de aan- en verkoop van zowel bouw- als industriegronden kan, zoals de meeste te koop gestelde producten, aanzien worden als een marktmechanisme: “het berust op een vrijwillige en wederzijds voordelige ruil tussen twee partijen. 2 ideeën vormen de grondslag van het marktmechanisme: het eerste is dat twee economische huishoudingen slechts tot vrijwillige ruil zullen overgaan indien zij er beide baat bij vinden, het tweede idee zegt dat iedere huishouding derhalve van oordeel is dat wat zij krijgt, wanneer zij aan de ruil deelneemt, als tegenprestatie voor haar meer waard is dan hetgeen zij afstaat.” (De Clercq, 2006, p.174) Net zoals bij de meeste marktmechanisch aangeboden goederen zorgen ook bij de grondenmarkt de vraag, het aanbod en de kenmerken van het product (lees “grond”), voor een evenwichtstoestand, een afgesproken prijs dus waartegen de verkoopstransactie kan doorgaan. Het grote verschil echter met de meeste andere op de markt aangeboden producten is dat zowel de vraag, het aanbod als de eigenschappen van de grond gewestelijk, regionaal en zelfs lokaal of stedelijk kunnen verschillen, waardoor voor iedere verkoopstransactie een andere prijs opgesteld dient te worden. Om hier een beter inzicht in te krijgen kunnen we de vraag, het aanbod en de perceelkarakteristieken ontvouwen in verschillende deelfactoren die elk anders inwerken op de prijszetting. Omdat voor de bouwgrond en de industriegrond deels andere factoren een belangrijkere rol hebben, zullen we vanaf hier een opsplitsing maken tussen beide.


3

1.1. Parameters die spelen op de bouwgrondenmarkt

Zoals reeds gezegd zorgen zowel de vraag, als het aanbod, als de productkenmerken voor een evenwichtsprijs. Deze 3, allesomvattende parameters bestaan eigenlijk elk uit verschillende deelelementen. Op de volgende pagina’s zullen de belangrijkste deelelementen aan bod komen, en zal besproken worden welke impact ze juist hebben op de prijsvorming.

De sterkte van de vraag naar bouwgrond hangt af van de volgende kenmerken: de bevolking(sstijging), de huishoudens(stijging), de koopkracht(stijging), de inflatie, bijkomende kosten en lasten (zoals bijvoorbeeld registratierechten), de economische conjunctuur en de gemiddelde en hypothecaire rente. De sterkte van het aanbod aan bouwgronden wordt bepaald door verschillende spelers op de markt: de overheid, particuliere eigenaars en makelaars. De overheid kan het mogelijk maken om reserve- en uitbreidingsgebieden aan te snijden, terwijl de laatste 2 groepen, gedreven door winstbejag en daarop aansluitende speculatieve doeleinden, eerder zullen opteren voor een afwachtende houding wat betreft het op de markt brengen van percelen. Op die manier kunnen en zullen zij een kunstmatige schaarste creëren. De overheid kan ook extra wetgevingen en planologische reglementeringen opleggen met betrekking tot de verkoop van gronden, wat een indirecte impact zal hebben op het aanbod. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, waar verderop dieper zal worden op in gegaan, is hiervan een voorbeeld. Tot slot zijn er ook belangrijke perceelskenmerken die een impact hebben op de prijsvorming. De ligging van het perceel ten opzichte van een grootstedelijk gebied of een stads- of dorpcentrum, de ontsluiting, de grootte en de aangaande bouwvoorschriften behoren tot deze laatste groep.

De voorgaande opsplitsing is aldus gebaseerd op de 3 grote, en in de eerste alinea opgesomde, prijsbepalende factoren die zorgen voor een evenwichtstoestand inzake de prijs van een perceel bouwgrond. Zoals reeds vermeld kan deze evenwichtstoestand echter van regio tot regio verschillen, waardoor het eigenlijk interessanter is een opsplitsing te maken in parameters die een impact hebben op een algemene prijsverandering (wat dus voor geheel Vlaanderen betreft), en in parameters die zorgen voor plaatsgebonden, stedelijke en/of lokale prijsveranderingen. Factoren die zorgen voor een algemene impact op de grondprijsveranderingen, en aldus voor geheel


4

Vlaanderen gelden, zijn de economische conjunctuur, de inflatie (die in heel Vlaanderen dezelfde bedraagt), de gemiddelde en hypothecaire rente, wetgevingen en planologische bepalingen zoals het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het Grond- en Pandendecreet, bijkomende lasten en tot slot de grootte van een perceel (zoals later zal blijken kan algemeen gesteld worden: hoe groter het perceel, hoe lager de prijs per vierkante meter). Lokaal gebonden parameters, a ankelijk van gemeente tot gemeente, die daar tegenover staan en aldus zorgen voor verschillen op een kleinere ruimtelijke schaal zijn de bevolkings- en huishoudensevolutie, het aantal op de markt gebrachte gronden en de oppervlakte van de aanwezige uitbreidingsgebieden, de ligging en tot slot de koopkracht.

1.1.1. Parameters met een bovenregionale invloed op de bouwgrondenmarkt


Het is vanzelfsprekend dat de economische “flow” van het moment een impact heeft op de bouwgrondprijzen: als er immers iets is waar iedereen in het (onder)bewuste met geconfronteerd wordt, dan is het wel de economische conjunctuur. Zo is bij een stijgende economische conjunctuur de werkzekerheid en het consumentenvertrouwen groot en is het loon vaak in een stijgende lijn. Om die redenen komen uitgaven makkelijker tot stand, ook al zijn de prijzen vaak hoger bij een economische bloeiperiode. Dit alles zorgt ervoor dat tijdens een hoog conjunctuur de vraag naar vastgoed, zowel bestaande huizen als bouwgrond, zal stijgen. De consument is namelijk eerder geneigd in tijden van welvaart een grote investering te doen, dan in een periode van recessie, wanneer hij grote investeringen aldus uitstelt. In navolging van de stijgende vraag zullen, door het optreden van het marktmechanisme, ook de prijzen een stijgend karakter kennen. De positieve correlatie tussen hoogconjunctuur en grondprijzen verandert echter niet in een negatieve wanneer een recessie zal optreden: de prijs van de grond zal op dat ogenblik, ook al stellen mensen hun investeringen dan uit, waarschijnlijk niet zakken maar eerder stabiliseren. Dit is vooral te wijten aan het schaarse karakter van de grondhoeveelheid, hetgeen de prijs in sterke mate zal bepalen. Daarbij komt ook nog eens de ingesteldheid van particuliere grondbezitters om de bouwgronden


5

die ze in hun bezit hebben, nooit lager te verkopen dan hun verwervingskost. Aldus zal er telkens gestreefd worden naar een (zo groot mogelijke) meerwaarde bij verkoop. Blijft die meerwaarde uit, bijvoorbeeld door een economische mindere periode, dan zal het op de markt brengen van hun gronden vaak ook uitblijven. Dit winstbejag zorgt op die manier voor een nog grotere marktschaarste en zal tijdens een laagconjunctuur alzo de prijzen van de grond niet doen verlagen.

Algemeen kunnen we dus aannemen: hoe groter de economische groei en hoe beter de conjunctuur, hoe meer mensen geneigd zullen zijn hun koopkracht aan te wenden om een bouwgrond of een woning te kopen, waardoor de grondprijzen een grotere stijging zullen kennen. Omdat de gol eweging van de economie dezelfde is voor een land, wordt de economische welvaart beschouwd als een parameter die op bovenregionaal niveau een invloed heeft op de grondprijsveranderingen. Het kan wel zijn dat de vastgoedmarkt iets later reageert op de economische conjunctuur: de vraag en de prijs zullen pas stijgen als er enige zekerheid is, waardoor een periodeverschil kan optreden.


Inflatie staat voor een stijging van het algemeen prijspeil en wordt veroorzaakt door een relatieve toename van de hoeveelheid geld. Wanneer de maatschappelijke geldhoeveelheid immers toeneemt, en er staat geen hogere productie van het land tegenover, dan zal het gemiddeld prijspeil stijgen door een toegenomen vraag naar goederen. Inflatie kan ook ontstaan door de doorrekening van gestegen productiekosten en gestegen importprijzen, bijvoorbeeld door hogere brandstofprijzen. Inflatie doet zich meestal voor bij een economische bloeiperiode, waardoor ze ook een bovenregionale impact op de grondprijsveranderingen heeft. Ondanks de gerelateerdheid met de economie, zorgt ze wel voor andere drijfveren waardoor de prijzen zullen veranderen.

Door de inlfatie daalt in een eerste fase de koopkracht, maar kan ook een negatieve reële rente ontstaan doordat het inflatiepercentage hoger is dan de nominale rente (de rente die ontvangen wordt op het spaarboekje). Het is vervolgens deze negatieve reële rente die indirect zorgt voor een hogere vastgoed-


6

prijs. Immobiliën hebben immers de reputatie om als belegging weerstand te bieden tegen inflatie: terwijl de koopwaarde van het geld op de bank vermindert door een hoge inflatie, zal de aankoop van vastgoed op lange termijn renderen want de waarde ervan zal mee-evolueren. Om die reden wordt de aankoop van vastgoed aldus in tijden van negatieve reële rente gezien als een interessante investering waarbij de waarde van het geld over de tijd heen niet verloren zal gaan. Door de stijgende vraag naar vastgoed vanuit beleggingsdoeleinden, zowel van bestaande woningen als van bouwgronden, zal de prijs ervan een hogere stijging kennen dan normaal. Naast de net besproken oorzaak, zijn er nog redenen waarom de prijs van vastgoed zal stijgen tijdens een inflatieperiode. Zo zijn er beleggers die ook worden aangetrokken tot de aankoop van vastgoed omwille van de te verwachten meerwaarde en indexering van de huur. Ook zorgt de inflatie, in een tweede fase, voor een indexering van de lonen en aldus van de koopkracht. Op langere termijn zal de koopkracht relatief bekeken dus even groot blijven als voor de inflatieperiode, waardoor de consument in absolute getallen meer kan betalen voor een product. De prijzen van de vastgoedmarkt en van de bouwgrondenmarkt zal daardoor mee de hoogte in worden gedreven, net zoals alle andere producten op de consumentenmarkt.


Rente is de vergoeding die iemand ontvangt voor het uitlenen van zijn of haar geld en die betaald wordt door degene die het geld leent. Rente, en de hoogte ervan, speelt dus een belangrijke rol bij het ontlenen van geld, wat bij de aankoop van een woning of een stuk grond zeker het geval zal zijn: hoe voordeliger het renteklimaat (des te kleiner de rentevoet is), hoe minder betaald moet worden als vergoeding voor het ontlenen.

Hetgeen het meest de rentevoet bepaalt, is de economische conjunctuur en de inflatie. Wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een economische recessie zal de overheid opteren om de basisrentevoet te verlagen. Op die manier zullen mensen, ondanks een dalend vertrouwen, toch gestimuleerd worden om te investeren. Als de inflatie te hoog is, te wijten aan een grote hoeveelheid cash in omloop, kan er gekozen


7

worden voor een stijging van de basisrente, wat in tegenstelling tot een verlaging, nu zal zorgen voor een vermindering van de uitgaven en van de investeringen en vervolgens van de inflatie. Omdat de basisrente vasthangt aan deze twee eerder besproken factoren, zal ook zij een bovenlokale impact hebben. Samengevat zal een lagere rentevoet er dus voor zorgen dat er minder betaald hoeft te worden in zijn totaliteit voor bouwgronden en woningen, wat de consument (kandidaat-koper) er sneller naar zal doen neigen om te kopen. Buiten de lage rentevoet, speelt ook de termijn van de a etaling een rol. Potentiële leners met een lager inkomen, en een aldus lagere maandelijkse a etalingskracht, zullen bij een langere leningstermijn (hetgeen de laatste jaren sterk is toegenomen) een bedrag in dezelfde grootteorde kunnen ontlenen en a etalen als potentiële leners met een hoger inkomen en een aldus hoger a etalingsvermogen. Een lage rentevoet en een langere leningstermijn samen vormen dus uiterst gunstige voorwaarden, waarbij veel mensen kunnen en zullen lenen. Het gevaar ontstaat dan echter ook dat consumenten geld ontlenen die, achteraf gezien, eigenlijk niet daadkrachtig genoeg zijn om hun lening effectief af te betalen. Dit laatste was in 2007, in steeds toenemende mate, het geval op de Amerikaans vastgoedmarkt, hetgeen uiteindelijk de motor bleek die leidde naar de huidige financiële en economische crisis.

Als we de rentevoet nu koppelen aan de vastgoedmarkt betekent dit, puur theoretisch gezien, het volgende: een lagere rente zorgt voor een groter bereik aan potentiële kopers en zal de vraag doen stijgen, een hogere rente daarentegen zal net het tegenovergestelde effect teweegbrengen en theoretisch gezien zorgen voor een lagere vraag met een prijsvervlakking tot gevolg. Een stijging van de rente zal immers zorgen voor een toenemende onrust bij bepaalde consumenten, en de wil tot lenen verlagen. Toch moet daar een kanttekening bij gemaakt worden die het woord “theoretisch” verklaart in de eerste zin in deze alinea. Een hogere rente komt immers meestal voor bij een hogere economische conjunctuur, waar dikwijls toch genoeg vertrouwen is in de markt en de lonen ook aan een stijging onderhevig zijn. De vraag is dus hoe deze hogere rente zal afgewogen worden tegenover een groeiend loon: zal een hogere rente tijdens een economische bloeiperiode zorgen voor een dalende prijsstijging, of zullen er bijvoorbeeld enkel minder transacties plaatsvinden?


8


Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, kortweg RSV, is een wetenschappelijk onderbouwde visie over hoe we in Vlaanderen met de schaarse ruimte moeten omgaan om een zo groot mogelijke ruimtelijke kwaliteit te verkrijgen. Het structuurplan stelt dat we de resterende open ruimte maximaal moeten beschermen en de steden herwaarderen zodat zij aangename plekken worden om in te leven. De doelstelling van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen is aldus: ‘Vlaanderen Open en Stedelijk’ (Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, 1997). Het is sinds 1997 van kracht als kader voor het ruimtelijk beleid en had een planningshorizon tot 2007. Door zijn algemene doelstelling heeft het een niet te onderschatten invloed (gehad) op de bouwgrondprijzen.

Het RSV heeft bij de opmaak in 1997 zowel de toekomstige vraag als het toekomstige aanbod aan bouwgronden cijfermatig proberen vastleggen voor de 10-jarige planningshorizon. De toekomstige vraag werd bij de opmaak gemodelleerd aan de hand van toenmalige bevolkingsprognoses. Die prognoses hebben echter bepaalde maatschappelijke tendensen onderschat. Zo is het aantal gezinnen de afgelopen jaren, enerzijds door de steeds grotere gezinsverdunning, anderzijds door groter gebleken migratiecijfers (zie 1.1.2.1.), met meer toegenomen dan aanvankelijk gepland. Het grote probleem is vervolgens geweest dat de overheid niet heeft ingespeeld op deze foute schattingen, maar dat het krampachtig bleef vasthouden aan wat in het RSV stond. Het totaal aantal vergunde woongelegenheden gedurende die tienjarige periode lag daardoor uiteindelijk maar liefst 150.000 woningen hoger dan de 400.000 oorspronkelijk geplande woningen die het RSV vermeldde. Bovendien wou de Vlaamse overheid met het RSV, in het teken van “Vlaanderen Open en Stedelijk”, ook bereiken dat 60% van die 400.000 nieuw geplande woningen in stedelijk gebied werden gebouwd en slechts 40% in het buitengebied. Ook dat bleek, in samenhang met de onderschatting van het nieuw benodigd aantal woongelegenheden, geen haalbare opdracht te zijn: in het stedelijk gebied werden 24% meer woningen vergund dan het RSV had vooropgesteld en in het buitengebied overschreed het aantal nieuwe woningen voor maar liefst 63% de objectieven. Naast een (onder)schatting te maken van de vraag naar woningen en bouwgrond, heeft het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ook de aanbodzijde proberen vast te leggen. Daartoe beperkte het RSV het


9

aanbod aan nieuwe, beschikbare bouwgronden tot de gronden die gelegen waren in de zones die in het begin van jaren 90 volgens de gewestplannen als woon- en woonuitbreidingsgebied waren bestemd. Bij de opmaak van het RSV in 1997 werd berekend dat die woon- en woonuitbreidingsgebieden voldoende zouden moeten zijn om de toename van nieuwe woningen in de planningsperiode tot 2007 volledig op te vangen. Maar, terwijl de bouwactiviteit al 150.000 wooneenheden hoger lag dan oorspronkelijk was aangegeven, werd tegelijkertijd ook een groot deel van deze, voor het wonen bestemde, oppervlakte nooit vrij gegeven1. Op die manier heeft het RSV niet enkel de woonbehoeftes onderschat, met een hogere vraag en een hogere bouwgrondprijs tot gevolg, het zorgde er ook voor dat een gevoel van schaarste gecreëerd werd door niet alle voor wonen bestemde gronden vrij te geven, waardoor de prijzen in een nog hoger oplopende spiraal terecht zijn gekomen. Door die veroorzaakte prijsstijging en kunstmatige schaarste, deels geïnitieerd door het RSV, zagen steeds meer mensen bouwgrond als een niet onuitputbaar product. Dit werkte speculatie in de hand bij particuliere grondbezitters, die vooral van dan af hun bouwrijpe kavels bijhielden voor latere familiegeneraties of ze enkele doorverkochten aan woekerprijzen. Een laatste belangrijke richtinggevende bepaling, naast de vraag en het aanbod, in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen is de minimale woningdichtheid die het voorop stelt. Als de overheid binnen een gelijkblijvend grondenaanbod, in vergelijking met de gewestplannen blijft het aanbod immers onaangetast, genoeg woningen wil creëren, moet het immers in rekening brengen dat een gevolg zal zijn dat kandidaatbouwers met kleinere percelen vrede zullen moeten nemen en dat de woningdichtheid zal moeten toenemen. Als minimale richtcijfers geeft het RSV 15 woningen per hectare in het buitengebied en 25 woningen per hectare in het stedelijk gebied. De beperkingen inzake opgelegde dichtheden in het RSV, en de onderschatting van de vraag en de overschatting van het aanbod hebben, naast de bouwgrondprijsstijgingen, tot nog andere belangrijke effecten geleid. Enerzijds heeft het RSV, gekoppeld aan het gebrek aan ruimte in Vlaanderen, er toe geleid dat er op steeds kleinere kavels gebouwd wordt (die door inbreiding ook steeds vaker aansluiten op het binnengebied). De statistieken geven immers aan dat de gemiddelde oppervlakte van de verkochte bouwpercelen in Vlaanderen, zeker in vergelijking met Wallonië, geleidelijk afneemt2. Anderzijds zorgen de onder- en overschatting voor een reeds ______________________ 1

“Tot de 227.500 ha die in het RSV voor wonen werd bestemd, behoren onder meer 28.300 ha woonuitbreidingsgebied. Daarvan was bij de opmaak van de atlas van de wooonuitbreidingsgebieden op basis van gegevens uit 2007 ongeveer 63% (17.800 ha) nog onbebouwd.” (Vlaamse Confederatie Bouw, 2008, p.78) 2 “Waar een Vlaams perceel in het begin van de jaren 90 nog ongeveer 8,5 are groot was, is dit in 2007 gedaald tot 7 are. Vooral in het stedelijk gebied lijkt de perceelsverkleining de laatste jaren aardig te lukken. In het buitengebied is er vooralsnog geen echte verandering merkbaar.” (Vlaamse Confederatie Bouw, 2008, p.88)


10

vermeldde kunstmatige schaarste aan bouwgronden waardoor de nieuwbouw van woningen tot een dieptepunt zakte. Stilaan kan de nieuwbouw zich gelukkig weer langzaam herstellen, zij het dan niet meer zozeer in de vorm van nieuwe huizen maar vooral in de vorm van nieuwe appartementen, die in verhouding ook minder bouwgrond innemen.

De planningsperiode van het RSV liep overigens een paar jaar geleden af. Intussen is er echter nog steeds geen nieuw voorhanden “om aan het planningsproces nieuwe impulsen te geven, en om op die manier het strakke carcan van het bestaande RSV te doorbreken” (Vlaamse Confederatie Bouw, 2008, p.74).

1.1.1.5. Het Grond- en Pandendecreet

Het Grond- en Pandendecreet is een nieuw beleidsinstrument van de Vlaams overheid. Het probeert een antwoord te bieden op de problematiek rond betaalbaar wonen (in Vlaanderen zijn er ongeveer 180.000 hulpbehoevenden) en bevat daartoe een reeks maatregelen die het aantal sociale woningen fors moet doen stijgen. Op 5 december 2008 keurde de Vlaamse regering het ontwerpdecreet “Grond- en Pandenbeleid” goed, op 18 maart 2009 was het vervolgens het Vlaams Parlement die zijn goedkeuring gaf.

In Vlaanderen zit het aandeel sociale huurwoningen, in tegenstelling tot onze omringende buurlanden, al jarenlang beneden de 6%. Via dit nieuwe Grond- en Pandenbeleid wil de Vlaamse regering daar dus verandering in brengen. Het desbetreffende decreet gaat daartoe uitdrukkelijk uit om, tegen 2020, 43.000 nieuwe sociale huurwoningen en 21.000 sociale koopwoningen te bouwen, en ook nog eens 1.000 sociale kavels te ontwikkelen (Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, 2008). De Vlaamse regering wil overigens in het hele gewest tot een geografische gespreid en gevarieerd aanbod aan sociale koop- en huurwoningen en kavels komen waardoor deze vooral in gemeenten moeten komen waar het huidige aandeel sociale woningen minder dan 3% van het totale woningpatrimonium bedraagt. Om deze nieuw geplande sociale woningen op te richten zal de overheid enerzijds een kwart van de overheidsgronden moeten activeren, maar zal ze anderzijds ook een zeer groot aantal private gronden moeten aanspreken. Private ontwikkelaars zullen een deel van hun projecten op die manier voor sociale woningen


11

moeten voorbehouden. Dit maakt van het Grond- en Pandendecreet een marktverstorend instrument: het zal immers leiden tot sociale lasten die betaalt moeten worden door de niet hulpbehoevenden. Het concrete percentage dat zal moeten gaan naar het sociaal wonen zal voor ieder nieuw verkavelings- of bouwproject, wegens de geografische spreiding en de bindende sociale objectieven die iedere gemeente zal moeten bereiken, vastgelegd worden door de gemeenteraad. Als verkavelaars bijvoorbeeld 20% van hun kavels tegen lagere tarieven voor sociale woningen moeten afstaan, dreigt dit voor de overige 80% van de kavels tot een meerkost, onder de vorm van sociale lasten, van minimaal 15.000 euro te leiden. De woningen voor de modale tweeverdieners op die projecten dreigen dus meer dan 15.000 euro duurder te worden. (Vlaamse Confederatie Bouw, 2008)

Niemand betwist het recht op betaalbaar wonen in Vlaanderen, het is immers de plicht van de overheid om betaalbare en kwalitatieve woningen ter beschikking te stellen aan de gezinnen met de laagste inkomens. Toch kunnen momenteel echter heel wat kanttekeningen gemaakt worden bij het Grond- en Pandendecreet. Een eerste bedenking die alzo gemaakt kan worden, is dat het decreet een impact zal hebben op de private bouwgrondenmarkt. Niet alleen dreigt een woning 15.000 euro duurder te worden, ook zal het aantal private woningen evenredig afnemen met het bijkomend aantal sociale woningen. Beter is het echter dat de uitbreiding van het sociale aanbod niet ten koste gaat van het private aanbod: beide zouden elkaar moeten aanvullen, zodat ze samen een groter bouwvolume realiseren. Systemen waarbij kandidaat-bouwers verplicht worden meer te betalen om hulpbehoevigden te huisvesten zullen het probleem van betaalbaar wonen overigens alleen maar groter maken omdat voor veel gezinnen 15.000 euro een pak geld is. Ten tweede wordt er, met betrekking tot de doelstellingen, vooral een grondbeleid gevoerd. Het pandenbeleid wordt hier tegenover amper ontwikkeld. Dit kan tot gevolg hebben dat de doelstelling van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Vlaanderen Open en Stedelijk, onder druk kan komen te staan. De meeste gemeenten met een laag percentage sociale woningen bevinden zich immers nu eenmaal in het buitengebied, hetgeen recht tegenover het RSV staat dat precies een verdichting van de stedelijke gebieden vooropstelde. Met een pandenbeleid zou dus inzake het verdichtingsbeleid heel wat meer kunnen bereikt worden. (Vlaamse Confederatie Bouw, 2008) De laatste kritiek, vooral door de Vlaams Confederatie Bouw ondersteund, zegt dat bij de realisatie van


12

een “betaalbaar wonen programma” ook andere, minder ruimtelijke en eerder vraaggerichte instrumenten kunnen worden ingezet, zoals huursubsidies: met het opgestelde Grond- en Pandenbeleid gaat de Vlaamse regering immers voorbij aan het feit dat het grootste deel van de 180.000 woonbehoeftige Vlamingen zich momenteel op de private huurmarkt bevindt. Het is dan niet onlogisch dat hun huidige woonproblemen in eerste instantie best worden aangepakt via een verbetering van het huursubsidiestelsel. Dankzij een uitbreiding van de huursubsidies bijvoorbeeld zou de Vlaamse regering de huidige, vaak slechte woonsituatie op de private huurmarkt reeds tegen 2013 in belangrijke mate kunnen wegwerken voor maar liefst 150.000 laag bemiddelde gezinnen, en dit met dezelfde prijs als het bouwen van nieuwe sociale huur- en koopwoningen. Dankzij de huursubsidies zullen ook heel wat huurpanden worden aangepakt die nu, bij gebrek aan huurinkomsten, slechts matig worden onderhouden, laat staan grondig gerenoveerd. Dit zal op zijn beurt dan weer voor werkgelegenheid zorgen bij aannemingsbedrijven. Aanvullend lijkt het voor de VCB aangewezen om toch nog 30.000 bijkomende sociale huurwoningen te bouwen voor gezinnen die voor hun huisvesting permanente overheidssteun nodig hebben. Op die manier zal de overheid binnen een redelijke tijdsspanne voor alle 180.000 slecht gehuisveste huurders een oplossing hebben gevonden. Met het gekozen decreet daarentegen zal de Vlaamse regering tegen 2013 echter hoogstens 30.000 Vlamingen in hun huisvestingssituatie kunnen ondersteunen. (Vlaamse Confederatie Bouw, 2008)

Tegen het Grond- en Pandendecreet is, naast de luidklinkende protestacties, ook beroep aangetekend: onder andere het algemeen eigenaars- en mede-eigenaars syndicaat (AES) heeft bij het grondwettelijk hof de annulering van het decreet geëist. Onder andere het feit dat het Vlaams Grond- en Pandendecreet 69 gemeenten het recht oplegt om bij de aankoop van bouwkavels voorrang te geven aan kopers die een nauwe band hebben met de streek zou volgens de tegenstanders in strijd zijn met de grondwet, het Europees verdrag voor de rechten van de mens en het verdrag over de Europese minderheden.

1.1.1.6. Lasten

De overheid heeft, naast de mogelijkheid tot invoering van decreten en van richtinggevende beleidsdocumenten zoals het Grond- en Pandendecreet en het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, nog op een


13

andere manier een impact op de grondprijsveranderingen, namelijk via het invoeren van lasten en heffingen. Terwijl de eerste 2 eerder indirecte gevolgen creëren ten aanzien van de grondprijzen, hebben de lasten een direct karakter omdat ze direct in de prijs doorverrekend zullen worden, en de grondprijzen aldus op een directe manier zullen doen laten stijgen. Het gemiddelde totale beslag dat de overheid op de aankoop van een woning vandaag de dag legt, bedraagt ongeveer 38% wanneer de opdrachtgever al grond bezit en enkel een woning laat bouwen, en loopt op tot 43% wanneer hij eerst ook nog de bouwgrond moet aanschaffen. Met andere woorden, wanneer een gezin een gemiddeld perceel koopt en er een gemiddelde woning op neerplant, zal tot 43% van het geïnvesteerde bedrag onder de vorm van allerlei heffingen en bijdragen naar de overheid terugvloeien. (Vlaamse Confederatie Bouw, 2008)

De belangrijkste lasten die direct verbonden zijn met de aankoop van een woning of bouwgrond zijn de registratierechten en de BTW. De registratierechten zijn een belasting die wordt geheven op het moment dat de eigendomsoverdracht van een huis of stuk grond wordt geregistreerd. Ze komen bovenop de aankoopprijs van het onroerende goed. Het tarief van die belasting wordt in België bepaald door de gewesten. In Vlaanderen bedraagt het standaardtarief algemeen gezien 10% op het aankoopbedrag3. Daarmee is het tarief van de registratierechten in Vlaanderen goedkoper dan in Wallonië en in Brussel, waar ze 12% bedraagt, maar toch nog heel hoog in vergelijking met de tarieven die andere Europese lidstaten hanteren. Het is wel mogelijk om, bij de aankoop van een tweede woning, de eerder betaalde registratierechten mee te nemen tot 12.500 euro. Dit heeft er mede voor gezorgd dat jonge gezinnen tegenwoordig sneller een klein appartement kopen dan in te stappen in de huurmarkt. De BTW in België bedraagt 21%, zowel op de waarde van de infrastructuurwerken, als op de waarde van de woning en de grond, als op het ereloon van de architect. Ook hier hoort België bij de koplopers in de E.U.: enkel de Scandinavische landen hebben immers een nog hogere BTW. Naar aanleiding van de economische crisis besliste de federale regering vorig jaar het BTW-tarief in de bouw echter te verlagen: er kwam namelijk een tarief van 6 procent op een eerste schijf van 50.000 euro bij de bouw of aankoop van woning. Oorspronkelijk zou deze stimulerende maatregel eind 2009 aflopen, maar uiteindelijk werd beslist deze toch te verlengen. ______________________ 3

In sommige gevallen geldt een verminderd tarief van 5%, het zogenaamde ‘klein beschrijf’.


14

Het verlaagde BTW-tarief bleef daardoor gelden voor alle werken waarbij de bouwvergunning ingediend werd voor 1 april 2010. Het is echter misschien niet onverstandig deze maatregel door te trekken in de tijd. Als de federale regering het wonen als een basisbehoefte definieert en voor de bouw van een woning een blijvend verlaagd BTW-tarief van 6% invoert, dan kan een standaardwoning immers tot 9.000 euro goedkoper worden. Dit verlaagd tarief zal vervolgens belangrijke terugverdieneffecten teweegbrengen: zwartwerk zal verminderen en een verlaagde prijs zorgt voor een stijgende vraag en een hoger volume aan woningen, waardoor ook een hogere tewerkstelling mogelijk zal zijn.

Andere directe en indirecte lasten zijn onder meer het ereloon voor de notaris en de architect, een RSZbijdrage op het loon van alle betrokken partijen, kosten verbonden aan een mogelijk bodemonderzoek, ter beschikking stellen van benodigde infrastructuren op de werf zoals water en elektriciteit, kosten voor de veiligheidscoördinatie en kosten voor het behalen van de EPB-normen, eventueel doorgerekende sociale lasten (zie 1.1.1.5.), heffingen op onbebouwde percelen (zie 1.1.2.2.), de onroerende voorheffing,…

1.1.1.7. De perceelsoppervlakte

Een belangrijke maatstaf voor de prijs/m² van een perceel bouwgrond is de oppervlakte. In samenhang met de ligging kan de grondprijs per vierkante meter immers grote verschillen optekenen door de grootte van het perceel.

De perceelsoppervlakte is de laatste 10 jaar, onder invloed van 3 drijvende krachten, aan het verkleinen. Enerzijds heeft het gebrek aan ruimte in Vlaanderen, gekoppeld aan de richtinggevende en opgelegde beperkingen in verband met de woondichtheden per hectare uit het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, geleid tot een meer inbreidingsgerichte aanpak van wonen en bouwen. Als de overheid binnen eenzelfde grondenaanbod meer woongelegenheden wil creëren, is het gevolg dat de kandidaat-bouwers kleinere percelen moeten aannemen. Deze trendbreuk op het gebied van ruimtelijke ordening heeft er dus toe geleid dat er op steeds kleinere kavels wordt gebouwd en dat er in verhouding steeds meer appartementen worden opgericht. Anderzijds willen mensen zelf kleiner wonen. Gezinsverdunning en de vergrijzing van


15

de bevolking vormen immers niet enkel een oorzaak voor de stijgende vraag naar bouwgronden (zie 1.1.2.1.), ze zijn ook een belangrijke verklaring voor de vraag naar kleinere woongelegenheden. Mensen vinden het met ander woorden niet langer noodzakelijk een groot perceel te hebben. De aankoop van een kleiner perceel, tot slot, is ook een strategie van minder bemiddelde gezinnen om aan de hoge bouwgrondprijzen te ontsnappen. Gezinnen kunnen immers, op voorwaarde dat ze hun ruimteambities terugschroeven, zich nog steeds een woning van dezelfde prijsorde veroorloven als enkele jaren terug, ondanks de fors stijgende bouwgrondprijzen. De voorgaande redenen zorgen er aldus voor dat de gemiddelde oppervlakte van de verkochte bouwpercelen in Vlaanderen statistisch gezien aan het verkleinen is, zeker in vergelijking met Wallonië. “Waar een Vlaams perceel in het begin van de jaren 90 nog ongeveer 8,5 are groot was, is dit tegenwoordig gedaald tot 7 are. Vooral in de stedelijke gebieden is de perceelsverkleining zich aan het doorzetten. In het buitengebied is daar vooralsnog minder verandering in op te merken.“ (Vlaamse Confederatie Bouw, 2008, p.88)

Wat betreft de relatie tussen de prijs van een perceel en de oppervlakte ervan kunnen we 2 noemenswaardigheden onderscheiden. Enerzijds zal de perceelprijs (= prijs/m² X perceeloppervlakte) tijdsdynamisch gezien en onder druk van de kleinere percelen, minder snel gestegen zijn dan de gemiddelde bouwgrondprijzen of de P75-prijzen. Anderzijds liggen de grotere percelen eerder in het buitengebied, waar de bouwgrondprijs lager is, en liggen de kleinere percelen meestal in het centrum van een stad (waarbij hoogbouw misschien mogelijk is), en waar de grondprijs duurder is. Dit zal ervoor zorgen dat algemeen gesteld de prijs per m² bouwgrond voor een groot perceel kleiner zal zijn dan voor een klein perceel. Ook het feit dat de vraag naar grotere percelen kleiner wordt, zal voor een lagere prijs zorgen. Door de hogere prijs per m² en de kleinere oppervlakte, zal de grootteorde van een prijs voor een kleinere perceel dus vaak in de buurt liggen van deze van een groter perceel. Om vervolgens de bouwgrondprijzen van (groot)steden, waar mogelijks meer appartementen gebouwd kunnen en zullen worden, te vergelijken met de bouwgrondprijzen in kleinere gemeentes of dorpen is het dus interessanter om de gemiddelde prijs per perceel in rekening te brengen dan de gemiddelde bouwgrondprijs per m² of de P75-prijs.


16

1.1.2. Parameters met een lokale invloed op de bouwgrondenmarkt

1.1.2.1. De bevolkings- en huishoudensverandering

Zoals reeds gezegd wordt de verandering in de prijs van de bouwgronden ook beïnvloed door de veranderingen in de vraag ernaar. De consument, de afgeleide van de vraag, is bij de aankoop van bouwgronden de overgrote meerderheid van de gezinnen en van de bevolking. Één van de pijlers van de markteconomie, waartoe de verkoop van gronden behoort, is dat vraag en aanbod samenkomen in een evenwicht(sprijs). Hoe hoger het bevolkingsaantal met andere woorden, des te meer mensen nood zullen hebben aan een woning, en des te hoger de prijs per perceel zal worden. Het is echter niet alleen het bevolkingsaantal en de evolutie ervan dat van tel is: ook het aantal huishoudens, en de verandering ervan, is minstens even belangrijk. Misschien zelfs belangrijker en meer representatief, omdat we kunnen veronderstellen dat per huishouden een onderkomen noodzakelijk is.

De eerst vermeldde marktmechanische werking, gebaseerd op de bevolkingsaantallen, komt voort uit de demografische evolutie. Zeker in een dichtbevolkte regio als Vlaanderen kan een bijkomende stijging van de bevolking voor een sterk toenemende druk op de prijzen zorgen. De 2 elementen die een verandering in demografie teweegbrengen zijn de nataliteit en de migratie. Vooral het netto saldo tussen immigratie en emigratie is groter dan wat vroeger (en in het RSV) werd geschat. Zo werd België na de uitbreiding van de Europese Unie in 2004 geconfronteerd met een forse toename aan staatsburgers uit de 12 nieuwe lidstaten: voor 2006 bijvoorbeeld was het migratiesaldo uiteindelijk opgelopen tot maar liefst 49.500. Een verdere (grote) bevolkingsstijging zal zich vooral tijdens de eerst volgende 20 jaar voordoen4. Het spreekt voor zich dat deze stijging zich niet in elke regio in dezelfde mate zal manifesteren. Aldus zal een verschil in demografische evolutie ontstaan, met een mogelijk verschil naar vraag aan bouwpercelen. De bevolkingsaangroei is echter maar een gedeeltelijke verklaring voor het stijgen van de vraag naar bouwgrond. Een ander belangrijk fenomeen is immers de stijgende gezinsverdunning (de daling van de gemiddelde omvang van de huishoudens), die er voor zorgt dat het aantal (kleinere) gezinnen toeneemt. ______________________ 4

Geschat kan worden dat in Vlaanderen de bevolking van 2007 tot 2020 met maar liefst 469.000 personen zal stijgen. Van 2020 tot 2030 komen er dan nog eens 198.000 inwoners bij. Van 2030 tot 2040 verzwakt de toename tot 97.000 inwoners, en van 2040 tot 2050 tot nog amper 66.000 inwoners. (Vlaamse Confederatie Bouw, 2008)


17

Die gezinsverdunning5 komt voort uit bepaalde maatschappelijke trends: het aantal alleenstaanden neemt toe, net zoals het aantal kinderloze koppels, gezinnen met kinderen opteren dan weer voor een lager aantal kinderen, het aantal echtscheiding stijgt, net zoals de vergrijzing tenslotte. Op die manier stijgt het aantal huishoudens procentueel meer dan de aangroei van de bevolking en zal aldus ook de vraag naar (kleinere) bouwgrondpercelen procentueel meer stijgen. Net zoals de bevolkingsaangroei, kan ook de verandering in het aantal huishoudens lokaal verschillen.

1.1.2.2. Aanbod

Bij het analyseren van de betaalbaarheid van wonen en van de prijsveranderingen van de bouwgronden, besteden de meeste onderzoeken vooral aandacht aan de parameters die de vraag beïnvloeden: de eerder besproken koopkracht, de basisrentevoet en de leningscapaciteit, opgelegde lasten of decreten,… Maar, misschien zelfs meer dan bij andere marktgebonden producten, speelt voor de bepaling van de grondprijzen ook het beschikbare aantal gronden een cruciale rol. Zo kan het niet anders of er moeten woningen bijkomen om de verdere demografische groei noodzakelijkerwijs op te vangen: vooral tijdens de komende 20 jaar moeten er nog enkele honderdduizenden woningen bijkomen (zie 1.1.2.1.). Om die bijkomende woningen te kunnen bouwen zijn er vanzelfsprekend voldoende beschikbare en bouwrijpe percelen nodig. Volgens de statistieken zijn er momenteel nog 400.000 potentiële bouwgronden beschikbaar in woongebieden, en daarbij nog eens 200.000 in uitbreidingsgebieden. De vraag is nu waarom, ondanks de blijkbaar nog voldoende hoge theoretische beschikbaarheid aan gronden, de prijs de laatste jaren de hoogte ingeschoten is (bekeken vanuit het perspectief van het aanbod).

Vooreerst is het eens interessant om te kijken naar de eigendomsstructuur van de bouwrijpe kavels in Vlaanderen: daaruit blijkt dat het aanbod in handen is van zeer uiteenlopende partijen, veelal particuliere eigenaars. Deze particulieren, die het grootste deel van de gronden in bezit hebben, vormen dus een be______________________ 5

In 1991 bedroeg het gemiddelde aantal personen in een gezin nog 2,59 personen. Dat is in 2001 geëvolueerd naar 2,43. Volgens voorspellingen van de Vlaamse overheid zal dit gemiddelde nog verder dalen: voor 2016 wordt immers een gezinsgemiddelde van 2,27 personen geschat. Door deze gezinsverdunning nam het aantal gezinnen tussen 1990 en 2001 toe met 9,9%, terwijl de totale bevolking slechts met 3,5% aangroeide. Deze huishoudensstijging doet dus de vraag naar bouwgrond (en kleinere woningen) enorm toenemen (Dhondt, 2003).


18

langrijke factor in het beschikbare aanbod: zij kunnen gronden te koop aanbieden aan geïnteresseerden. Ze zullen echter daarentegen, zolang het prijsniveau te laag ligt in vergelijking met de prijs die op lange termijn te verwachten valt, het aanbod zoveel mogelijk beperken in afwachting van deze hogere toekomstige prijzen. Op die manier kunnen ze het later tegen een hogere meerwaarde verkopen of houden ze het vast als een investering voor hun kinderen. Dit gedrag is een eerste reden waarom de theoretisch beschikbare perceelsaantallen een stuk hoger zijn dan deze die zich werkelijk op de markt bevinden. Vraag is of de overheid aan deze gecreëerde schaarste iets moet of kan doen: moet ze bijvoorbeeld op lange termijn niet zelf nieuwe bouwrijpe percelen ter beschikking stellen om aan de toekomstige vraag te voldoen? Door de steeds grotere migratiestromen en de vergrijzing moet er immers gewaakt worden dat het aanbod de vraag op lange termijn kan volgen. Indien dit niet zo zal zijn, kan dit tot een plafondprijs leiden. Toch kan (en zal?) het waarschijnlijk, tenzij de overheid zich passief opstelt, niet zo ver komen.

De potentiële bouwgronden in Vlaanderen liggen in 3 gebieden: de huidige woongebieden, de woonuitbreidingsgebieden6 en, indien deze niet voldoen aan de vraag, de woonreservegebieden7. Theoretisch zouden in de bestaande woongebieden nog 411.000 bouwpercelen onbebouwd zijn, zonder rekening te houden met de percelen in de woonuitbreidingsgebieden. Theorie en realiteit verschillen echter, zoals reeds aangehaald, nogal vaak van elkaar. Naast particulieren die gronden achter houden, is de werkelijke beschikbaarheid immers nog heel wat beperkter en schaarser: zo liggen heel wat percelen achter de tuinen van bestaande woonlinten, of zijn ze helemaal niet toegankelijk of slechts ontsluitbaar mits kostelijke infrastructuurwerken. Zich beperken tot de bestaande woongebieden is daarom op middellange termijn geen optie. Aldus moet de overheid aandacht besteden aan het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden. Door het aansnijden van deze gebieden zal de voorraad verruimen om op die manier de vraag te kunnen volgen, waardoor de prijsstijgingen mogelijk stabiliseren. Van de 28.260 hectare volgens de gewestplannen bestemde woonuitbreidingsgebieden, was er in 2007 10.000 hectare bebouwd. Dit maakt dat er nog 18.000 hectare ______________________ 6

Het gewestplan stelt (art. 5.1.1.): “De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel de overheid geen besluit tot vaststelling van de uitgaven voor de voorziening heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.” (Vlaamse Overheid, KB 28.12.1972) 7 De woonreservegebieden zijn bestemd voor wonen en aanverwante activiteiten zoals bedoeld in art. 5.1.0 van het KB van 28.12.1972. Deze gebieden kunnen ontwikkeld worden op initiatief van de overheid nadat de noodzaak tot aansnijden ervan werd aangetoond aan de hand van een behoeftestudie. (Vlaamse Overheid, KB 28.12.1972)


19

effectief onbebouwd zijn, wat resulteert in een 200.000-tal bouwmogelijkheden. Het aansnijden van deze woonuitbreidingsgebieden viel de laatste jaren echter grotendeels stil. “Door stilzittende gemeentebesturen, door het te trage planningsproces, waaronder de moeizaam verlopende a akening van de stedelijke gebieden, en door allerlei beperkende regelgevingen, zoals woonbehoeftestudies die onvoldoende rekening houden met migraties, worden de woonuitbreidingsgebieden amper aangesneden. Nochtans behoorden deze gebieden uitdrukkelijk tot de 227.500 ha die het RSV voor wonen reserveerde.” (Vlaamse Confederatie Bouw, 2008, p.192) Vraag is dus of de Vlaamse overheid er beter aandoet om deze woonuitbreidingsgebieden eindelijk verder aan te snijden, of eerder moet kiezen voor een conservatieve aanpak wat aanbod verruimende maatregelen betreft. Bij deze afweging kunnen zowel voor- als en tegenstanders onderscheiden worden. De VCB, uiteraard een zo hoog mogelijke bouwactiviteit nastrevend, vraagt de Vlaamse overheid, die dus langs de aanbodzijde momenteel de schaarste eerder in stand houdt, om de totale voorraad aan bebouwbare percelen fors uit te breiden. De aanbodverhogende maatregelen moeten de lange termijn trend naar almaar verdere stijgingen van de prijzen voor gronden en vastgoed tegengaan en een halt toeroepen. “Deze uitbreiding aan bouwgronden moet krachtig genoeg zijn om de belangrijkste grondbezitters, particulieren met slechts een beperkt aantal percelen, tot de verkoop van hun terreinen te stimuleren. De eigenaars moeten meteen merken dat het de overheid menens is met het laten aansnijden van de nog beschikbare bouwgrondvoorraden. Op dat ogenblik zal de markt automatisch haar werk doen. De uitbreiding moet zowel in woon- als in woonuitbreidingsgebieden gebeuren en gepaard gaan met stadvernieuwingsprojecten met grote woondichtheden.” (Vlaamse Confederatie Bouw, 2008, p.190) De overheid zou voorts volgens de VCB, in plaats van sociale heffingen te voorzien via het Grond- en Pandendecreet op nieuwe verkavelingen in woongebieden, beter de woonuitbreidinsgronden aanspreken voor haar sociaal beleid. Om het aanbod aan te laten zwengelen kan de overheid, naast het aansnijden van nieuwe kavels, ook kiezen voor een invoering van heffingen op onbebouwde percelen in woonzones. Deze heffingen zouden echter tot gevolg kunnen hebben dat de meerkost wordt doorgerekend aan de kopers, of dat de bouwgronden te snel zullen uitgeput worden omdat ze geforceerd op de markt zullen komen, met een nog hogere schaarste achteraf als gevolg. Voorstanders van een beperkte tussenkomst van de overheid zeggen dat de overheid pas moet tussenkomen als er zich op lange termijn een structureel probleem of tekort zal voordoen. Zij voeren immers aan


20

dat de grondprijsstijgingen in se, “gezuiverd” van de rente en inflatie, geen exuberante proporties hebben aangenomen, waardoor ze nog steeds voor een groot aantal kandidaat-bouwers betaalbaar zijn gebleven. Ook zal een beperkter aanbod aan gronden zorgen voor een dieper bewustzijn omtrent efficiënt ruimtelijk plannen met het oog op de toekomst. (gesprek met de heer Paul De Wael van Stadim, 03/03/’10, Antwerpen)

Het grote probleem bij de analyse van de bouwgrondprijsveranderingen is dat cijfers over het aantal op de markt gebrachte percelen per gemeente, en over het aantal hectare aan woonreservegebieden in Vlaanderen en aan woonuitbreidingsgebieden per gemeente moeilijk traceerbaar en niet éénduidig te bepalen zijn (onder andere omdat veel onbebouwde percelen achtergehouden worden). Hierdoor is het moeilijk om de prijsschommelingen in bepaalde gebieden juist te kaderen en te onderzoeken: het aanbod is hierin immers een doorslaggevend fundament.


Volgens het boek “Wegwijs in de ruimtelijke economie” (Allaert, 2005) zijn in deze tijd verschillende maatschappelijke tendensen werkzaam die zorgen voor een verandering op vlak van ruimte en economie: er is een transformatie aan de gang van de stedelijke ruimte waarbij zich allerhande fragmentaties afspelen, verbonden via infrastructuren. Het bespreken van alle tendensen leidt ons te ver af van dit thesisonderwerp, waardoor enkel de belangrijkste, meest op deze thesis aansluitende, elementen uitgelicht worden. Het kan en mag geen opzien baren dat onze samenleving steeds meer bestempeld wordt als een netwerkensamenleving. “Een netwerksamenleving kan worden omschreven als een maatschappij waarin sociale, economische en culturele structuren niet meer bepaald worden door het gedeeld gebruik van een bepaalde ruimte, maar door verbindingen die een individuele actor heeft met plekken, personen of activiteiten elders.” (Allaert, 2005, p.21) Deze netwerkgeoriënteerde samenleving leidt tot 3 ruimtelijke ontwikkelingen. De eerste ontwikkeling is de stedelijke schaalvergroting, onder andere als gevolg van de reeds besproken huishoudensverdunning, maar ook als gevolg van de groei van de mobiliteit. De doorbraak van de auto was immers een belangrijke motor achter de suburbanisatie en heeft geleid tot een


21

sterke ruimtelijke spreiding van wonen en werken. Op die manier ontstonden nieuwe woon- en werkgebieden aan de randen van de steden, die nog steeds in ontwikkeling zijn. Een tweede ontwikkeling die hiermee sterk verband houdt, is de ruimtelijke structuurverandering van de stedelijke gebieden. Een derde ontwikkeling tot slot, is de ruimtelijke onthechting: stedelijke activiteiten worden minder en minder plaatsgebonden. (Allaert, 2005) Toch is het niet zo dat alles overal kan. Dat heeft te maken met de factor tijd, aangezien “time money is”. Geografische nabijheid draait steeds meer om de tijdsgerelateerde afstand tussen 2 punten, in plaats van de werkelijke afstand, uitgedrukt in kilometers. Er is de afgelopen decennia aldus een maatschappij ontstaan die op beweeglijkheid, bereikbaarheid en keuzevrijheid gericht is, waarbij er niet langer sprake is van een klassieke concentratie aan stedelijke activiteiten. Hierbij is, naast nabijheid in ruimte, evengoed nabijheid in tijd van belang. Infrastructuren worden op die manier een belangrijke kwaliteitsdrager.

Wat ik met het voorgaande, iets uitwijdender gedeelte, wil aantonen is dat de prijzen van streek tot streek kunnen verschillen onder impuls van de opkomende netwerken. Zo is de sterke positie van de grote stadscentra, door de mobiliteitsgroei, afgenomen ten voordele van de stadsranden. De groene rand rond veel grootsteden komt meer centraal te liggen in het stedelijk netwerk en wordt als vestigingsplaats zo steeds aantrekkelijker omdat deze, naast kwalitatief hoogstaand, ook meer en meer een goede en vlot bereikbare uitvalsbasis vormt. Het wonen in de rand rond grote steden, die door de grote concentratie aan jobs nog steeds belangrijk zijn, is dus, door de verhoogde mobiliteit, populair: het zijn belangrijke aantrekkingspolen. Mede hierdoor volgt natuurlijk onherroepelijk een prijsstijging van de bouwgronden in die gebieden. Het meest gekende voorbeeld hiervan is de groene rand rond Brussel waar de meer dan gemiddeld bemiddelde Brusselaar zich probeert te vestigen. Hoe verder verwijdert van de groene stadsrand, hoe meer de vraag en interesse naar bouwgrond afneemt en hoe lager de prijzen worden. Naast de ruimtelijke afstand, waar de stijgende mobiliteit een antwoord op biedt, zorgt ook de tijdsafstand voor prijsveranderingen. Door de netwerkgeoriënteerde samenleving zijn grote infrastructuurassen belangrijke prijs- en kwaliteitsdragers geworden: ze zorgen voor een vlotte en snelle verbinding met mogelijke werkpolen en grote steden. Gebieden (vaak andere dan de groene stadsranden) die aldus gelegen zijn aan een belangrijke infrastructuuras zullen met andere woorden ook onderhevig zijn aan hogere bouwgrondprijzen.


22

1.1.2.4. Koopkracht

Een laatste element die zorgt voor lokale verschillen in de bouwgrondprijzen is de koopkracht. Zij zal bepalen hoeveel mensen kunnen en bereid zullen zijn om te betalen. De koopkracht van de bevolking uit 2 gebieden kan, ondanks hun geografische nabijheid, sterk verschillen. Hier zijn 2 belangrijke oorzaken voor.

Enerzijds kan een verschil in koopkracht optreden wanneer de welvaart in een bepaalde regio fundamenteel hoger ligt dan in een andere. De lonen zullen hierdoor in hun globaliteit en over de verschillende bevolkingslagen heen ook hoger liggen. Dit verschil in koopkracht kan aldus voortkomen uit een fundamenteel verschil in economische welvarendheid, wat op zich kan ontstaan door een verschil in succes van de primaire economische activiteit. Is deze primaire economische activiteit in een bepaalde regio aan het “boomen”, dan zal de bevolking op deze wolk meegedreven worden en zullen de lonen, het jobaanbod en de levensstandaard ook de hoogte mee in gaan. Het belang van de economie voor de koopkracht in een streek is makkelijk aan te tonen door Vlaanderen en Wallonië met elkaar te vergelijken: waar Vlaanderen een heel gedifferentieerd landschap aan bedrijven en een grote ondernemingszin kent, heeft Wallonië zich te lang vastgehouden aan de zwalpende kolen- en staalindustrie met het huidige verschil in welvaart, en een indirect lagere bouwgrondprijs, tot gevolg. Anderzijds kan het verschil in koopkracht ook kunstmatig ontstaan doordat zich gettovorming voordoet in bepaalde regio’s: mensen met eenzelfde (hoge of lage) koopkracht, die eigenlijk elders vandaan komen en/of elders werken, vestigen zich samen in een bepaald gebied. Wanneer welgestelde gezinnen zich aldus gezamenlijk vestigen in een regio, bijvoorbeeld de groene rand rond Brussel, dan zullen de bouwgrondprijzen in dat gebied systematisch ook de hoogte in gaan.


23

1.2. Parameters die spelen op de industriegrondenmarkt

Het belangrijkste verschil tussen de bepaling van de industriegrondprijzen en deze van de bouwgrondprijzen is dat de gronden die bedoeld zijn voor de industrie eerder verkocht worden als deel van een verkaveling, dan dat ze aangeboden worden door particulieren en zo een individuele verkoop vormen. Het op de markt brengen van verkavelde industriezones gebeurt grotendeels door intercommunales. Net zoals bij de prijs van de bouwgronden zal de verkoopsprijs van een perceel industriegrond een evenwicht vormen tussen de vraag, het aanbod en de kenmerken van het perceel. Deze 3 allesomvattende parameters bestaan ook hier elk uit verschillende deelfactoren. Verscheidene van die factoren komen, in vergelijking met de factoren die een impact hebben op de bouwgrondprijzen, ook bij de industriegrondprijzen voor. Voor deze zal soms, tijdens de opsomming ervan, verwezen worden naar het vorige deel. Er zijn daarentegen natuurlijk ook factoren die enkel een invloed hebben op de bepaling van de industriegrondprijzen. Deze zullen hierop volgend wel uitgebreider besproken worden.

De sterkte van de vraag naar industriegrond hangt hoofdzakelijk af van de volgende parameters: de economische conjunctuur, de inflatie, de gemiddelde en hypothecaire rente, de ondernemingszin met daaraan gerelateerd het aantal (bijkomende) ondernemingen, de koopkracht(stijging) en de bijkomende kosten en lasten (zoals bijvoorbeeld registratierechten). De sterkte van het aanbod aan industriegronden wordt door verschillende instanties bepaald: de overheidsinstanties, de gemeenten, de ontwikkelingsmaatschappijen en in mindere mate particulieren. De overheid, de provincies en de gemeenten kunnen het mogelijk maken om reserve- en uitbreidingsgebieden aan te snijden. Daartegenover zullen de ontwikkelingsmaatschappijen (en ook bepaalde gemeenten) opgekochte gronden verkavelen om ze nadien op de markt te brengen. De overheid kan ook wetgevingen en planologische reglementeringen opleggen met betrekking tot de aan- en verkoop van gronden. Dit zal een indirecte impact hebben op het aanbod. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en de gewestplannen zijn hiervan een voorbeeld. Tot slot zijn er ook perceelskenmerken die een impact hebben op de prijsvorming. De ligging van het perceel ten opzichte van belangrijke ontsluitingswegen, de kosten gemaakt bij de verkaveling van de industriezone waartoe het perceel behoort, en de oppervlakte en vorm van het perceel behoren tot deze


24

laatste groep.

Net zoals bij de bouwgrondprijzen zijn ook bij de industriegrondprijzen regionale verschillen merkbaar, waardoor het ook hier interessanter is een opsplitsing te maken in parameters die een impact hebben op algemene prijsveranderingen wat geheel Vlaanderen betreft, en in parameters die zorgen voor plaatsgebonden, lokale prijsveranderingen. Parameters die op die manier een impact hebben op de industriegrondprijzen en de veranderingen ervan voor geheel Vlaanderen zijn de economische conjunctuur, de inflatie (die in heel Vlaanderen dezelfde bedraagt), de gemiddelde en hypothecaire rente, wetgevingen en planologische bepalingen zoals het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, bijkomende lasten, de kosten gemaakt bij de verkaveling van de industriezone waartoe het perceel behoort (er vanuit gaande dat de gemiddelde kosten voor de gemiddelde industrieverkaveling in heel Vlaanderen ongeveer gelijk zijn), en tot slot de grootte en vorm van het perceel (zoals later zal blijken kan algemeen gesteld worden: hoe groter het perceel, hoe lager de prijs per vierkante meter). De lokaal gebonden parameters die daar tegenover staan, en aldus zullen zorgen voor lokale prijsverschillen, zijn de koopkracht (wat wil de markt betalen?), de ondernemingszin en het aantal bijkomende ondernemingen in een gebied, het aantal op de markt gebrachte gronden en de verkoopspartij die dit doet, en tot slot (en vooral) de ligging van het perceel ten opzichte van belangrijke ontsluitingswegen.

1.2.1. Parameters met een bovenregionale invloed op de industriegrondenmarkt


Voor uitleg omtrent de werking van de economisch conjunctuur op de industriegrondprijzen kan verwezen worden naar 1.1.1.1., daar de werking hoofdzakelijk dezelfde is voor beide grondmarkten. Het belangrijkste gevolg van een hoogconjunctuur periode is dus de bereidheid van de markt tot betalen: door een stijgend vertrouwen en een stijgende welvaart zullen bedrijfsleiders makkelijker geneigd zijn een hogere prijs per m² te betalen in een bloeiende periode dan in een economisch mindere periode. Dat


25

een betere conjunctuur ook zorgt voor meer nieuwe bedrijven en meer vraag, wil echter niet automatisch zeggen dat de prijs mee zal stijgen (in tegenstelling tot bij bouwgronden). Dit komt omdat de meeste gronden aangeboden worden via gemeenten en intercommunales, die hun prijzen vaak zetten volgens een gekozen strategie (zie 1.2.2.1.). Enkel bij private verkopen zullen de verkoopsprijzen met zekerheid stijgen. In een laag economische periode zal de vraag een stuk lager zijn, waardoor intercommunales (die de gemaakte verkavelingskosten vaak zo snel mogelijk willen terugverdienen) vaak wel voor een minder hoge prijs zullen opteren. Veel hangt echter af van de ligging: gebieden waar zich een grote ondernemingszin manifesteert met oog voor innovativiteit (zie 1.2.2.4.) zullen tijdens minder economische tijden vaak bewust investeren waardoor de industriegrondprijs daar niet te lijden zal hebben.


Zoals reeds gezegd hangt het inflatiepercentage af van de economische conjunctuur. Ze heeft grotendeels hetzelfde effect op de prijzen van de industriegronden als op die van de bouwgronden, waardoor er dus kan verwezen worden naar 1.1.1.2. voor de belangrijkste oorzaakgevolg verbanden hieromtrent. De prijsstrategie van de aanbieder kan echter ook de werking van deze parameter gedeeltelijk onderdrukken.


Ook de rentevoet is aan de economische conjunctuur gerelateerd. Ze heeft grotendeels hetzelfde effect op de prijzen van de industriegronden als op die van de bouwgronden, waardoor er dus opnieuw kan verwezen worden naar het vorige hoofdstuk (1.1.1.3. in dit geval). Ook hier moet echter nog opgemerkt worden dat de prijsstrategie van de aanbieder de invloed van deze parameter gedeeltelijk kan onderdrukken.


26


Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen heeft de ruimtelijk economische ontwikkeling proberen vast te leggen voor de periode 1997-2007. Ze heeft dit gedaan door gebieden voor economische ontwikkeling aan te duiden en door een schatting te maken van de toekomstige vraag en het toekomstige aanbod aan industriegronden.

Het inschatten van het toekomstige ruimtegebruik van bedrijven is geen eenvoudige opdracht, noch met betrekking tot het inschatten van de vraag, noch met betrekking tot het inschatten van het huidige aanbod aan terreinen, omdat de beschrijvingen van de toestand in 1997 te ongelijk bleken. Er werd bij de opmaak van het RSV vooral gefocust op het maken van prognoses van de vraagzijde: zal er een stabilisatie van de verhoudingen tussen de secundaire en tertiaire sector plaatsvinden, of zullen er verschuivingen zijn? Op basis daarvan werden 3 ruimtebalansen opgesteld die de vraag aan gronden voor de komende 10 jaar probeerden te bepalen. Er werd hieruit een extra behoefte aan 5.500 ha geschat. Die schatting was vrij ruim geïnterpreteerd. Uiteindelijk werd geopteerd om 10.000 hectare extra aan bedrijventerreinen af te bakenen tegen 2007. Daarvan zouden er 6.000 hectare als effectieve bedrijventerreinen uitgerust worden, en 4.000 hectare als reservebedrijventerreinen in ruimtelijke uitvoeringsplannen. Deze reservegebieden kunnen, naar analogie met de reservewoongebieden, slechts benut worden wanneer voldaan is aan een aantal randvoorwaarden in verband met de realisatiegraad van de effectieve zones. De oppervlakte-uitbreiding werd uiteindelijk vertaald in een oppervlaktewijziging van de gewestplanbestemmingen voor bedrijvigheid: deze oppervlakte voor bedrijvigheid bedroeg op 1/1/1994 circa 55.000 ha, en zou, door de beleidsmatig vastgelegde extra behoefte tegen 2007, en gelet op de toenmalige reserve aan bedrijventerreinen in de plannen van aanleg, in 2007 aldus ongeveer 62.000 hectare (55.000 hectare + 7.000 nieuwe hectare) moeten bedragen (Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, 1997).

Bepalingen omtrent de ligging van mogelijk nieuwe industriegronden werden ook uitgezet in het RSV. Daartoe werden poorten, het economisch netwerk Albertkanaal en stedelijk gebieden aangeduid. Op die manier wordt geprobeerd de bestaande en gewenste bundeling beleidsmatig te behouden en waar moge-


27

lijk te versterken door het uitbouwen van bestaande economische knooppunten. De verdere verspreiding van de werkgelegenheid kan op die manier ook worden tegengegaan. Voorts werd geopteerd om nieuwe economische activiteiten van regionaal belang te concentreren in de regionale bedrijventerreinen, terwijl lokale bedrijventerreinen nieuwe lokaal verzorgende bedrijven moe(s)ten opvangen. Het Vlaams Gewest bakent deze regionale bedrijventerreinen af in de, in het RSV opgenomen, grootstedelijke en regionaalstedelijke gebieden en in het economisch netwerk van het Albertkanaal, terwijl de provincie de regionale bedrijventerreinen in de structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden en in de kleinstedelijke gebieden op provinciaal niveau a akent. De gemeenten tot slot bakenen de lokale bedrijventerreinen af. Algemeen gesteld komen de regionale bedrijventerreinen dus in de stedelijke gebieden of in de economische knooppunten buiten de stedelijke gebieden terecht. In het Vlaams Gewest zijn er 156 gemeenten geselecteerd die daaraan voldoen. Vervolgens zijn er buiten deze geselecteerde gebieden ook nog andere gemeenten die een belangrijke rol (op vlak van ligging, economie en tewerkstelling) vervullen binnen de economische structuur van Vlaanderen. Omwille van deze rol zijn zij geselecteerd als specifiek economisch knooppunt en zijn ook daar regionale bedrijvenzones mogelijk. In de overige gebieden en gemeenten kunnen enkel lokale bedrijventerreinen komen. Het RSV geeft een richtinggevende 80-85/20-15 verhouding mee tussen de regionale en lokale bedrijventerreinen op Vlaams niveau. Die verhouding geeft het aandeel aan nieuwe bedrijventerreinen weer dat voorzien wordt voor lokale bedrijventerreinen in gemeenten buiten de economische knooppunten (1520%), en lokale en regionale bedrijventerreinen in de economische knooppunten ( 80-85%).

Samengevat bepaald het RSV dus hoeveel bijkomende hectare aan industrieterreinen mogelijk moet zijn, en in welke gebieden de regionale, meest belangrijke industriezones kunnen komen. Op die manier zullen sommige steden bevoordeeld geraken ten opzichte van andere en kunnen er aldus ook indirecte prijsschommelingen ontstaan.

1.2.1.5. Lasten

Ook op de prijsveranderingen van de industriegronden heeft de overheid, naast de mogelijkheid tot in-


28

voering van decreten en richtinggevende beleidsdocumenten zoals het RSV, nog een andere impact, namelijk via het invoeren van lasten en heffingen. Terwijl het RSV eerder indirecte gevolgen creëert ten aanzien van de grondprijzen (het zijn tenslotte de aanbieders die de prijzen bepalen), hebben de lasten een meer direct karakter omdat ze direct in de prijs doorverrekend kunnen en zullen worden, en de grondprijs aldus op een directe manier zullen doen laten stijgen. De belangrijkste lasten die direct verbonden zijn aan de aankoop van een industrieloods en/of industriegrond zijn, zoals bij de bouwgronden, de registratierechten en de BTW. Voor verdere uitleg omtrent deze 2 begrippen kan verwezen worden naar 1.1.1.6., waar deze reeds grondig besproken werden. Andere directe en indirecte lasten zijn onder meer het ereloon voor de notaris en de architect, een RSZbijdrage op het loon van alle betrokken partijen, ter beschikking stellen van de benodigde infrastructuren op de werf zoals water en elektriciteit, kosten voor de veiligheidscoördinatie, kosten voor het behalen van de EPB-normen, en tot slot mogelijke lasten verbonden aan de verkaveling van het hele industriegebied waartoe het perceel behoort, zoals een mogelijk bodemonderzoek met daaraan gekoppelde milieukosten.

1.2.1.6. Verkavelingskosten

In tegenstelling tot bij de woningbouw en de bouwgrondenverkoop, waar het merendeel van de transacties particuliere verkopen betreft, maken de verkoopstransacties van industriegronden eerder deel uit van grote verkavelingsprojecten. Dit wil zeggen dat ofwel gemeenten, die een groot aantal hectare aan gronden in eigen beheer hebben, deze zullen verkavelen, of dat intercommunales, nadat ze via aankoop eigenaar zijn geworden van een grote potentiële industriezone, dit zullen doen.

De ontwikkeling van zowel een lokaal als regionaal bedrijventerrein gaat gepaard met heel wat kosten waar de verkopende partij moet zien uit te geraken. In een eerste fase zullen gronden moeten worden aangekocht, waarbij mogelijk ook onteigeningen moeten worden uitgevoerd. Daarna moet een vergunningstraject doorlopen worden eer er vervolgens op het terrein kan begonnen worden met het bouwrijp maken van de gronden. Daartoe moeten interne en externe nutsinfrastructuren op, van, en naar het


29

bedrijventerrein worden voorzien. Tot deze nutsinfrastructuren behoren onder andere de waterhuishouding (een gescheiden rioleringsstelsel, afwateringsgrachten en watertoevoer voor de brandweer), de energiehuishouding (toevoer van stroom en aardgas), telefonie en breedband. Naast de nutsinfrastructuur moeten er ook kosten gemaakt worden wat de aanleg van interne en externe verkeersontsluiting betreft. Het terrein moet immers bereikbaar zijn voor verschillende gebruikers en voor verschillende vervoersmoduli: autoverkeer, vrachtvervoer, fietsverkeer, voetgangers, openbaar vervoer en eventuele aansluitingen op spoor- en waterwegen behoren daartoe. Tot slot dient het bedrijventerrein afgewerkt en onderhouden te worden: parkeergelegenheden, straatmeubilair en groenvoorzieningen zitten in deze laatste kostengroep vervat. De grootste kostenposten van de voorgaande opsomming zijn de verwervingskosten, de kosten van de ontsluitingsinfrastructuur en de kosten van de nutsinfrastructuur. Daarmee vergeleken nemen de aanleg van groenzones en de afwerking een miniem aandeel in. Vooral de ontsluitingsinfrastructuur neemt de laatste jaren stelselmatig toe: door de steeds groter wordende schaarste aan gronden moet er immers steeds meer uitgeweken worden naar nog niet aangesneden, slecht bereikbare en steeds verder van het stedelijk gebied gelegen terreinen. Daardoor zal de kostprijs voor de aanleg van bedrijventerreinen steeds hoger oplopen, hetgeen aldus doorgerekend zal worden naar de koper. De verkavelingskosten zijn om die reden één van de grote drijvers van de prijsverhogingen van de industriegronden. (Allaert & Van Zwam, 2009) Tussen de verschillende kostenposten zijn de regionale verschillen vrij klein, vandaar dat ze onder dit subgedeelte worden besproken. Ook is het verschil tussen lokale en regionale bedrijventerreinen eigenlijk niet zo groot: het merendeel van de vaste kosten zijn zowel voor een lokaal bedrijventerrein (maximaal 5 ha en bedrijven kleiner dan 5.000 m²) als voor een regionaal bedrijventerrein (minimaal 5 ha en bedrijven groter dan 5.000 m²) dezelfde, terwijl de variabele kosten slechts in kleine mate verschillen. (gesprek met de heer Hans Vandewalle van Veneco, 30/03/’10, Gent)

1.2.1.7. De perceelsvorm- en oppervlakte

Een andere invloed op de prijsbepaling van industriegronden is de vorm en de oppervlakte van het te koop aangeboden perceel: de vorm en de grootte kunnen immers voor verschillen zorgen in de prijs per


30

m² tussen percelen binnen eenzelfde verkaveling. In tegenstelling tot bij bouwgronden waar grillige perceelsgrenzen minder problematisch zijn, aangezien ze als tuin kunnen en zullen fungeren, proberen bedrijfsleiders bij de aankoop van industriegronden hun gebied zo optimaal en efficiënt mogelijk te benutten. Dat wil zeggen dat, naast de vastgelegde nodige groenvoorzieningen en buffers, er gestreefd zal worden naar een zo groot mogelijke bebouwing van het perceel. Omdat de goedkoopste en meest voorkomende bouwvormen van industrieloodsen en aansluitende kantoren rechthoekig tot vierkantig zijn, zal gepoogd worden om ook een dergelijk vierzijdig perceel aan te kopen. Gronden die rond of grillig van vorm zijn, zullen aldus wegens hun minder efficiënte bebouwbaarheid dikwijls zorgen voor plaats- en bijgevolg geldverlies. Een lagere verkoopsprijs voor deze percelen zal er uiteindelijk toch voor zorgen dat ook deze gronden aan de man gebracht kunnen worden. Wat betreft de relatie tussen de prijs van een perceel en de oppervlakte ervan kunnen we refereren naar de bouwgronden: er geldt hier immers ook meestal dat een groter perceel verkocht zal worden tegen een lagere prijs per m². De reden daarvoor is dat, zoals reeds eerder vermeld, de kosten van de industriegronden voor een stuk gebaseerd zijn op de verkavelingskosten die de plaatselijke intercommunale of de gemeente gemaakt heeft bij het operationeel maken van het bedrijventerrein. De vaste kosten hierbij zijn zowel voor een lokaal bedrijventerrein als voor een regionaal bedrijventerrein dezelfde, terwijl de variabele kosten slechts in kleine mate verschillen. Om die reden zal de prijs per vierkante meter gemaakte kosten dikwijls goedkoper zijn bij regionale bedrijventerreinen, waar het aantal m² een stuk meer bedraagt, dan bij lokale bedrijventerreinen. Als de gemaakte kosten vervolgens worden doorgerekend naar ieder perceel, dan zal er een kleinere kost zijn per vierkante meter bij grotere percelen. Tot slot is een verlaging van de prijzen voor grotere percelen een manier om grotere ondernemingen aan te trekken die het imago van de regio kunnen verhogen.

1.2.2. Parameters met een lokale invloed op de industriegrondenmarkt

1.2.2.1. Verkoopspartij

Er zijn 2 belangrijke verkoopspartijen die industriegronden op de markt brengen: de gemeenten en de


31

intercommunales. Per regio zijn er andere intercommunales aan zet, maar dikwijls opereren deze ook in dezelfde gemeente. Soms kiezen gemeenten echter om niet in zee te gaan met een intercommunale maar om zelf de gronden te verkavelen en op de markt te brengen. Beide partijen hebben een zelfde soort functie: het zijn marktregulators. Daar waar de bouwgrondprijzen door individuele transacties dikwijls de pan uitswingen, houden de verkoopspartijen bij de industriegronden meer rekening met de markt en met de gangbare prijzen in andere gemeenten en bij andere intercommunales. Er moet ook gewoon meer rekening gehouden worden met wat de brede markt kan en wil betalen: de gemaakte verkavelingskosten voor een groot aantal industriepercelen, vaak ontstaan jaren voor de werkelijke verkoopstransacties plaatsvinden, moeten immers terugverdiend worden. Hierdoor kunnen de industriegrondprijzen (vooral tijdens economisch minder goede periodes) eerder vraagoriënterend bepaald worden dan aanbodsoriënterend.

Ondanks hun gezamenlijke functie als marktregulator zullen de verschillende intercommunales en de verschillende gemeenten dikwijls een andere verkoopsprijsstrategie voeren: deze is dikwijls, naast de ligging van de grond, één van de grootste redenen tot lokale prijsverschillen in de industriegrondprijzen. Het komt er eigenlijk op neer dat de basis (de verkavelingskosten) overal overwegend tot dezelfde prijscategorie behoort (en dat die moet terugverdiend worden), maar dat de winstmarges verschillend bepaald worden. Voor intercommunales kan de winstmarge bijvoorbeeld berekend worden door een gekozen, vast winstpercentage te vermenigvuldigen met de gemaakte kosten. Op die manier komt een prijszetting tot stand die minder rekening houdt met de markt. Andere intercommunales daartegenover bepalen de prijs door juist te kijken naar de markt en meerbepaald naar wat deze markt werkelijk wil betalen voor de aangeboden industriegronden. Deze tweede manier van prijszetting geeft daarom vaak hogere verkoopsprijzen dan de eerste, waarbij het verschil dus enkel en alleen a angt van de gevoerde politiek van de intercommunale. Ook gemeenten kunnen dergelijke verschillende strategieën voeren: er kan gekozen worden om de prijs en de winst zo laag mogelijk te houden om op die manier industrie en bedrijven aan te trekken (vaak het geval bij minder geïndustrialiseerde gebieden), of er kan gekozen worden om de prijs en de winst zo hoog mogelijk te zetten om op die manier meer gemeente-inkomsten te genereren (vaak bij goed gelegen en gegeerde industriegebieden). A ankelijk van de gekozen doelstellingen en strategie kunnen er dus, tussen ruimtelijk dicht bij elkaar gelegen gemeenten, vaak grote prijsverschillen ontstaan.


32

1.2.2.2. Aanbod

Een schatting van het totale benodigde aanbod aan industriegronden tot 2007 is vastgelegd in het RSV. Omdat veel hectare aan reservegronden en uitbreidingsmogelijkheden, die in het RSV waren opgenomen, door een vertraagde planning nog niet zijn aangesneden, gelden deze geschatte cijfers echter nog steeds. Die vertraagde planning wil echter niet zeggen dat er momenteel een nijpend te kort is aan industriegronden: vraag en aanbod zijn hier immers beter op elkaar ingespeeld dan bij de bouwgronden. Indien de vraag naar industriegrond te groot zou zijn, kan een gemeente ook beslissen om via een RUP een stuk reservegrond te verkavelen. Het aanbod aan industriegronden hangt natuurlijk wel af van de ligging. Steden die benoemd zijn tot stedelijk gebied in het RSV hebben immers de mogelijkheid om regionale industrieterreinen aan te leggen, terwijl andere steden het moeten doen met lokale industriegebieden. Dit speelt echter niet mee in de prijsbepalingen van de bouwgrond. Het enige dat meespeelt op vlak van aanbod, al is het dan in veel mindere mate dan bij de bouwgronden, is het hoe dan ook schaarse karakter van het product. Hoewel er momenteel geen dringend tekort aan industriegrond is, is de beschikbare oppervlakte toch constant aan het dalen. Ondanks marktregulators als intercommunales en aanbieders als gemeenten, die de prijzen vaak drukken, zal dit indirect toch leiden tot stijgende prijzen.


De ligging is, misschien nog meer dan bij de bouwgronden, een belangrijke drijver voor lokale verschillen in industriegrondprijzen.

Dit komt enerzijds omdat onze samenleving, waar ook al in 1.1.2.3. op gewezen werd, steeds meer netwerkoriënterend evolueert: grote infrastructuurassen worden om die reden belangrijke prijs- en kwaliteitsdrager. Het zijn immers die netwerkstructurerende assen die zorgen voor verbindingen en aansluitingen met belangrijke steden, grote mogelijke werkpolen, multimodale economische poorten en dergelijke


33

meer. Ze zorgen dat zowel de belangrijke ruimtelijke afstand als ook de tijdsafstand (“time is money”) korter worden. Gebieden die dus gelegen zijn aan dergelijke belangrijke infrastructuurassen en deel uitmaken van een industrieel netwerk zullen met andere woorden onderhevig zijn aan hogere grondprijzen. Daarbij komt nog eens dat gemeenten die gelegen zijn aan belangrijke infrastructuurdragers meestal ook behoren tot de stedelijke gebieden of de economische knopen, waardoor aan deze infrastructuurassen regionale bedrijventerreinen mogelijk zijn. Het feit dat het bij regionale industriezones vervolgens gaat om grote (dikwijls internationale) bedrijven bij wie het minder problematisch is een duurdere prijs per vierkante meter industriegrond te betalen dan bij kleinere, lokale bedrijven, zal de bereidheid tot betalen van deze hogere prijzen vergroten, waardoor een tweede opwaartse stuwing de prijzen in deze gebieden verhoogt. De nabijheid van grote infrastructuurassen zorgt ook dikwijls voor een bijkomend vestigingsmotief: aan deze assen liggen dikwijls clusters of netwerken van industriezones waardoor synergieën kunnen ontstaan tussen oorspronkelijk totaal verschillende of weinig gerelateerde bedrijven. Deze potentiële syenergieën zorgen niet voor een prijsstijging, maar kunnen het voor bedrijven wel interessanter maken, waardoor ze sneller en eerder geneigd zullen zijn om zich te vestigen rond een belangrijk netwerk. Naast de ligging aan belangrijke infrastructuurassen speelt ook de nabijheid van een hoge concentratie aan potentiële, capabele werknemers een rol.

Het is niet enkel de ligging van het industriegebied op zich die voor prijsverschillen zal zorgen, ook de ligging van de bedrijven zelf, op schaal van de industriezone dus, zorgt immers voor kleine prijsveranderingen per vierkante meter. Zo kan de prijs 5 tot 10 procent duurder zijn voor percelen die visueel gelegen zijn aan belangrijke en drukke verkeersassen, dan voor percelen die zich midden in de industriezone bevinden. Deze hogere visibiliteit biedt geen snellere ontsluitingsmogelijkheden maar wel een hogere publiciteitswaarde, waardoor deze gronden zeer gegeerd zijn.

1.2.2.4. Koopkracht, ondernemingszin en aantal nieuwe ondernemingen

Deze drie onderwerpen zijn sterk gerelateerd aan elkaar en zullen in grote mate de vraag naar industrie-


34

gronden bepalen: ze staan voor de wil en de kunde tot betalen, de competitiviteit in een regio en voor de economische kracht om investeringsbeslissingen te nemen. De waarden van deze parameters in een regio hangen indirect voor een deel af van onder andere de ligging. Zo zullen het statuut van een gebied, al dan niet een economisch knooppunt, en de ontsluitingsmogelijkheden ervoor zorgen dat er meer of minder industrie mogelijk is en dat de industriegrondprijzen al dan niet hoger gewaardeerd worden. Hierdoor kan bijvoorbeeld de ondernemingszin of het aantal potentieel bijkomende ondernemingen stijgen of kunnen enkel kapitaalkrachtige (nieuwe) ondernemingen aangetrokken worden. Er zijn uiteraard nog andere redenen die voor een verschil in waarde zorgen bij deze parameters.

Met de koopkracht wordt bedoeld “hoeveel wil en kan een bedrijf betalen voor een stuk industriegrond?”. Een verkoopsstrategie die marktoriënterend gebaseerd is, zal hier zeker proberen op inspelen en de koopkracht proberen te achterhalen. Deze hangt van verschillende elementen af. Eerst en vooral is er de economische conjunctuur, met daaraan gerelateerd het inflatiepercentage en de stand van de basisrente. De wisselwerking van deze economische factoren bepaald de bereidheid tot investeren en het bedrag dat ondernemingen daar willen en kunnen aan spenderen. Deze 3 factoren zorgen echter niet meteen voor lokale verschillen in de grondprijzen. Een tweede oorzaak, die wel voor lokale verschillen zorgt, is de reeds besproken liggingsa ankelijkheid. Gemeenten die bijvoorbeeld gelegen zijn aan belangrijke infrastructuurdragers zijn onderhevig aan een hogere prijswaardering, waardoor op zijn beurt enkel koopkrachtige ondernemingen aangetrokken zullen worden. Ook in gebieden waar regionale bedrijventerreinen mogelijk zijn, zullen een hogere koopkracht kennen: de kandidaat-kopers bij dergelijke bedrijvenzones zijn immers veelal grotere (dikwijls internationale) bedrijven bij wie de bereidheid tot betalen van een hogere prijs groter zal zijn dan bij kleinere, lokale bedrijven. Een volgende reden is de core business van de potentiële kopers: op welke sector is de onderneming gericht? Bedrijven die zich positioneren als distributiebedrijf, waar aldus de grond en het gebouw de belangrijkste kostendragers zijn, zullen gevoeliger reageren op hoge industriegrondprijzen dan ondernemingen die daarentegen ook zware machinale investeringen moeten doen. Tot slot kan de koopkracht in een regio ook gewoon fundamenteel hoger liggen, omdat ze welvarender is.

Met de ondernemingszin en het aantal (nieuwe) ondernemingen wordt nagegaan wat de wil tot investe-


35

ren is. Zoals reeds gezegd zal deze voor een deel a angen van de ligging en de ontsluiting: hoe meer deel uitgemaakt wordt van een netwerk en hoe hoger de visibiliteit, des te meer ondernemingen er zich willen en zullen vestigen. De ondernemingszin hangt ook deels af van de mentaliteit: in bepaalde regio’s (denk maar aan Zuid-West-Vlaanderen) zal die beduidend hoger zijn dan in andere.

Aldus kan gesteld worden dat in gemeenten en regio’s waar de koopkracht en de ondernemingszin hoog zijn, het als aanbieder mogelijk is om hogere prijzen te vragen: deze 2 parameters zorgen immers voor een sterkere vraag, een verscherpte concurrentie en een verhoogde mogelijkheid en wil tot betalen. Uiteindelijk zal het echter vooral van de verkoopsstrategie van de aanbieder a angen of hij al dan niet op deze hogere bereidheid tot betalen zal ingaan. Dat zal enkel gebeuren bij een marktgeoriënteerde strategie, en niet bij het kiezen van een winstmarge op de gemaakte verkavelingskosten.


36

2. Het toetsen van de parameters Om nu de werkelijke invloed van de in deel 1 besproken parameters vast te stellen op de grondprijsveranderingen (het is misschien zelfs beter te spreken van de verandering in de grondprijsstijgingen, want door het schaarse karakter van de grond zullen de prijzen bijna continu aan een stijging onderhevig zijn), zullen ze worden getoetst aan een ruimtelijk en tijdsdynamisch kader. Voor de bouwgrondenmarkt zal deze toetsing (vrij grondig) gebeuren aan de hand van de in cijfers vast te leggen parameters, zowel op Vlaamse als op lokale schaal. De beperktere toegang tot verkoopcijfers van de industriegronden zal er voor zorgen dat deze toetsing eerder indicatief en op lokale schaal zal gebeuren.


37

2.1. Toetsen van parameters op de bouwgrondenmarkt

Omdat er, zoals onderverdeeld in hoofdstuk 1, verschillende parameters zijn die een impact hebben op de grondprijzen op de schaal van Vlaanderen, en andere die eerder zorgen voor lokale verschillen, zullen deze parameters op 2 ruimtelijke kaders uitgezet worden. Zo zullen de parameters die zorgen voor fluctuaties met betrekking tot de grondprijsverandering op Vlaams niveau worden vergeleken met de P75-prijs in Vlaanderen van de laatste 10 jaar, terwijl de parameters die zorgen voor wijzigingen in de grondprijsveranderingen op lokaal niveau vergeleken zullen worden met de gemiddelde perceelsprijs van de gemeenten uit het het ruimtelijk vooropgesteld kader Gent-Oudenaarde-Kortrijk, opnieuw over een tijdsspanne van 10 jaar. De vraag en het onderwerp van dit deel is dus wat een impact heeft op de verandering van de bouwgrondprijsstijgingen. Daartoe zullen eerst de variabelen die een mogelijke impact hebben op de grondprijzen in Vlaanderen van dichterbij bekeken worden, en vervolgens de variabelen die mogelijk voor plaatsgebonden verschillen zorgen.

Er moeten echter meteen enkele kanttekeningen gemaakt worden bij deze vergelijkende studie. Een eerste bemerking is dat niet alles door en met cijfers uitgelegd kan worden. Er zijn immers ook verschuivingen die gestuurd worden door maatschappelijke tendensen en aldus niet cijfermatig te vatten zijn. Een tweede opmerking is dat er mogelijk andere, wel in cijfers uitdrukbare, variabelen aan het onderzoek voorbij zijn gegaan. Een volgende kanttekening is dat voor sommige vermeldde en besproken parameters geen cijfers beschikbaar zijn: de grondreserve en het aanbod aan gronden per jaar in een gemeente vormen een belangrijke schakel in het zoeken naar een evenwichtsprijs maar kunnen aldus om deze reden niet opgenomen worden in het onderzoek. Een vierde opmerking is het feit dat sommige verkopen de gemiddelde prijzen enorm de hoogte kunnen instuwen. Aangezien echter individuele verkoopcijfers niet vrijgegeven mogen worden op grond van privacyredenen, kunnen deze duidelijk invloedrijke verkopen moeilijk getraceerd worden. Hierdoor kan de jaarlijkse prijsstijging vaak zonder echte oorzaak enorme verschillen kennen. Een voorlaatste bemerking, die op het voorgaande aansluit, is dat er zich ook foutief cijfermateriaal tussen de te onderzoeken variabelen kan bevinden. Ook dit is, door de wet op de privacy, niet traceerbaar, waardoor er enkel een mogelijke indicatie van kan gegeven worden. Tot slot dient ook


38

gezegd te worden dat deze studie, door zijn beknoptheid, zuiver indicatief werkt. Het is met andere woorden eerder de bedoeling om een globaal en suggestief beeld op te hangen van potentiële grondprijsbeïnvloedingen door de onderzochte parameters, dan om de correlatie haarscherp te bepalen en alle variabelen ten opzichte van elkaar uit te zuiveren.

2.1.1. Parameters met een globale invloed op de Vlaamse bouwgrondenmarkt

Eerst zullen de variabelen die een mogelijke impact hebben op de Vlaamse vastgoedmarkt onderworpen worden aan een vergelijkende studie, om alzo een indicatie te krijgen van hun invloed. Daartoe wordt de jaarlijkse P75-prijs van alle Vlaamse bouwgrondverkopen als ona ankelijke gebruikt. Die P75-prijs is de prijs waartegen 75% van de verkopen lager verkocht worden en 25% hoger. De reden waarom net daarmee gewerkt wordt, is dat ze rekening houdt met goedkopere, onverkavelde percelen. De jaarlijkse verandering van deze prijs wordt dus vergeleken met de te onderzoeken parameters en hun veranderingen. Deze zijn het BBP, de inflatie en de rente (lasten, decreten zoals het Grond- en Pandendecreet, en reglementeringen zoals het RSV, worden hier niet verder onderzocht omdat deze zorgen voor een éénmalige prijsverandering en niet voor prijsschommelingen). Om de invloed van de 3 vermeldde parameters op de grondprijsveranderingen te onderzoeken en te bekijken, wordt gebruik gemaakt van 3 verschillende instrumenten. Enerzijds worden de percentages van alle veranderingen, zowel van de grondprijzen als van de parameters, in een tabel verzameld, anderzijds worden deze percentages uitgezet op een gezamenlijke lijngrafiek en tot slot wordt voor iedere parameter afzonderlijk een spreidingsdiagram met trendlijn opgesteld. Door de eerder vermeldde beperktheid van deze thesis wordt de exacte correlatie hier niet berekend.

Vergelijking

Alvorens de cijfers in de tabellen en grafieken worden opgenomen, worden eerst de belangrijkste veranderingen van de parameters in de vooropgestelde tijdsspanne overlopen. De economische conjunctuur kende tijdens het gekozen tijdsinterval een heel cyclisch verloop: aan het be-


39

gin en aan het einde vond een crisis plaats en ertussen was ruimte voor een economische heropstanding. Omdat het eerder de bedoeling is de weerslag van de economische gol eweging op de grondprijzen na te gaan dan de cyclische bewegingen zelf te gaan verklaren, worden deze slechts kort beschreven in de onderstaande voetnoot8.

Het is belangrijk in te zien dat zowel de rente als de inflatie afgeleiden zijn van de economische conjunctuur. Zoals reeds gezegd in deel 1 zorgt een economische bloei vaak voor een oververhitting van de geldmarkt, hetgeen op zijn beurt inflatie veroorzaakt. Om deze inflatie binnen de perken te houden, kan de overheid daarop de basisinterest laten stijgen. Dat beeld komt ook duidelijk naar voor wanneer we uiteindelijk de tabel en de grafiek met de stijgingspercentages van deze economische variabelen opmaken. Wel valt op te merken dat, door het oorzaak-gevolg verband tussen het BBP en de inflatie en rente, zowel de stijging van de inflatie als van de basisrente vaak een periode achterop liggen in vergelijking met de stijging van het BBP. Jaar

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Grondstijging

Groei BBP

Inflatie

Gemiddelde rente

P75-prijs /1000

16,91% 12,67% 13,68% 6,51% 7,51% 15 19% 15,19% 8,94% 12,45% 9,54% 5,59%

3,70% 3,80% 0,40% 1,20% 1,00% 3,10% 1 70% 1,70% 3,20% 3,70% 1,10% -3,90%

1,12% 2,55% 2,47% 1,65% 1,59% 2,10% 2 78% 2,78% 1,79% 1,82% 4,49% -0,04%

2,71% 4,02% 4,30% 3,22% 2,26% 2,00% 2 02% 2,02% 2,76% 3,84% 3,91% 1,27%

0,08 0,09 0,11 0,12 0,13 0,14 0 16 0,16 0,17 0,20 0,21 0,23

Tabel 1: Grondprijsveranderingen en veranderingen van parameters op Vlaams niveau (‘99 - ’09, in %), eigen berekenin gen op basis van cijfers van de Vlaamse overheid

____________________ 8

Een eerste crisis vond zijn ontstaan tussen het einde van het voorgaande decennium en 2001. In deze periode vond immers de internetzeepbel plaats. Tijdens deze hausse rezen de waarden op de aandelenmarkt snel als gevolg van de groei van de internetsector en de daaraan a ankelijke bedrijven. In 1999 en 2000 werd de rente door de Federal Reserve liefst zes maal verhoogd om het inflatiegevaar af te wenden, ontstaan door de oververhitte economie. De zeepbel spatte uiteindelijk in 2001 uit elkaar en veroorzaakte een wereldwijde lichte recessie die echter langer duurde dan verwacht. Tussen 2003 en 2004 begon de economie terug aan te zwengelen. Zoals steeds komt echter na een groei opnieuw een daling. Dit keer was het de Amerikaanse vastgoedmarkt die zorgde voor een domino-effect en aldus leidde tot één van de grootste financiële en economische crisissen: door het te makkelijk toekennen van hypothecaire leningen ontstond in de VS een vastgoedbubbel die ooit wel eens moest springen. Dit gebeurde in de zomer van 2007 en leidde aldus tot de krediet -en bij uitbreidingeconomische en vertrouwenscrisis. Dat deze crisis een stuk erger is dan de voorgaande, kwam in veel landen tot uiting door een negatief BBP. Het herstel van deze laagconjunctuur periode is nog steeds bezig en zal nog enige tijd in beslag nemen.


40

Percentages variabelen

25% 20% 15% 10% 5%

Grondstijging

Groei BBP

Gemiddelde rente

P75-prijs /1000

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

-5%

1999

0%

Jaar

Inflatie

Grafiek 1: Grondprijsveranderingen en veranderingen van parameters op Vlaams niveau (‘99 - ‘09, in %), eigen bewerking

Door de net besproken cyclische werking van de economie in de vooropgestelde tijdsspanne, kent het BBP een dubbele sterke en minder sterke stijging, hetgeen ook duidelijk naar voorkomt in zowel de tabel als de lijngrafiek: tot 2000 en tussen 2004 en 2007 zijn de stijgingspercentages opmerkelijk hoger dan tussen deze 2 periodes en na 2007. Dit heeft aldus tot gevolg dat de inflatie en de rente ook deze bewegingen zullen maken, al dan niet een periode (jaar) later. Wanneer we daar nu de grondprijsveranderingen tegenover uit zetten, blijkt dat ook deze grotendeels dezelfde bewegingen maken: de stijging is het grootst in de periodes 2000-2002 en 2005-2008 (ondanks een dipje in 2006), en het laagst tussen 2003 en 2004 en na 2008. Er is een duidelijk zichtbare vormgelijkenis tussen de 4 rechten in de grafiek, ook al kan het zijn dat er soms (vooral wat het BBP betreft) een periodeverschil merkbaar is. Dat het BBP, de inflatie en de rente qua vorm gelijkenissen moeten vertonen lijkt omwille van de verwevenheid tussen elkaar niet onlogisch, maar uit de grafiek valt dus tevens te noteren dat ook de grondprijsveranderingen hier meer dan waarschijnlijk mee verweven zijn.

Om te weten te komen welke invloed het meest doorweegt, kunnen de variabelen vervolgens apart onderzocht worden naar hun relatie met de grondprijsveranderingen. Daartoe vergelijken we de procentuele veranderingen van de te onderzoeken variabelen met het percentage van de grondprijsveranderingen via een spreidingsdiagram, waar ook een trendlijn aan toegevoegd wordt.


41

Percentage BBP

5% 4% 3% 2% 1% 18%

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

-1%

0%

0%

-2% -3% -4% -5% Percentageverandering grondprijs Grafiek 2: Spreidingsdiagram grondprijsveranderingen en veranderingen BBP op Vlaams niveau (‘99 - ‘09, in %), eigen bewerking

De vergelijking tussen de economische conjunctuur en de grondprijzen vertoont op die manier een duidelijke trend(lijn): hoe beter de economie het doet (hoe hoger het BBP), hoe meer de grondprijzen mee zullen floreren. Dit ligt in het verlengde van wat reeds werd vermoed, namelijk dat de economische situatie van het moment een grote invloed kan hebben op de koopkracht, op het vertrouwen en op de bereidheid tot betalen bij de consument, waardoor de vraag naar grond en daaraan gecorreleerd de prijs zullen af- of

Percentage inflatie

toenemen. 5% 4% 3% 2% 1%

18%

16%

14%

12%

8%

6%

4%

10%

-1%

2%

0%

0%

Percentageverandering grondprijs Grafiek 3: Spreidingsdiagram grondprijsveranderingen en veranderingen inflatie op Vlaams niveau (‘99 - ‘09, in %), eigen bewerking


42

Wanneer we de voorgaande oefening ook uitvoeren met de inflatie merken we op het hierboven uitgezette spreidingsdiagram eenzelfde positieve relatie op: een hoger inflatiepercentage zorgt voor een hogere grondprijsstijging, terwijl een lager inflatiecijfer voor een lagere grondprijsstijging zorgt. De trendlijn is echter minder stijl dan bij het BBP, wat erop wijst dat het inflatiecijfer een lagere impact en invloed heeft op prijsveranderingen in de vastgoedmarkt dan de economische conjunctuur (uiteraard niet statistisch bewezen). Tot slot kunnen we ook de rentevoet vergelijken met het stijgingspercentage van de grondprijzen. Ook hier merken we een positieve relatie op tussen beide parameters: hoe hoger de rentestand, hoe groter de stijging van de bouwgrondprijzen en vice versa. Dit gaat echter in tegen wat we zouden vermoeden: normaal zou bij een hogere rente de vraag moeten afnemen, waardoor ook de prijs zou moeten afnemen in plaats van toenemen. Deze positieve relatie kan wijzen op het feit dat een economische bloeiperiode (meestal is de rente dan ook hoog), met daarop aansluitend een hoger vertrouwen in de markt, een hogere koopkracht en een hogere wil tot betalen bij de consument, harder doorweegt dan een hogere rente, waardoor de prijzen toch een hogere stijging zullen kennen dan wat enkel op vlak van de rente te verwachten zou zijn. Eerder dan op de prijs, zal de rente vooral een impact hebben op het aantal transacties:

Percentage rente

hoe hoger de rente, hoe minder mensen geneigd zijn te lenen. 5% 4% 3% 2% 1%

18%

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

0%

Percentageverandering grondprijs Grafiek 4: Spreidingsdiagram grondprijsveranderingen en veranderingen rente op Vlaams niveau (‘99 - ‘09, in %), eigen bewerking


43



In dit deel wordt dieper ingegaan op de parameters die een mogelijke impact hebben op de grondprijsveranderingen op lokaal en gemeentelijk niveau. De variabelen die aldus onderworpen worden aan een vergelijkende studie zijn de bevolkingsverandering, de huishoudensverandering en de verandering in koopkracht. Ook zal getracht worden ruimtelijke prijsdragers te onderscheiden via grafisch kaartmateriaal. Omdat cijfers over het jaarlijkse aanbod aan gronden per gemeente niet beschikbaar zijn, kan deze (belangrijke) parameter niet mee opgenomen worden in de studie. Waar we in het vorige deel de veranderingen van de jaarlijkse P75-prijs hebben gebruikt, zullen we hier opteren voor de veranderingen van de jaarlijkse gemiddelde prijs per perceel per gemeente. De reden voor deze aanpassing is dat we nu de prijsveranderingen gemeente per gemeente apart bekijken: omdat er gemeenten zijn waar meer appartementen gebouwd worden op kleinere, duurdere percelen en omdat er andere gemeenten zijn waar meer gebouwd wordt op grotere, minder dure percelen, zal de gemiddelde perceelsprijs een betere vergelijking mogelijk maken van het prijsniveau van de betrokken gemeenten.

In een eerste fase zullen de jaarlijkse stijgingspercentages van de te onderzoeken parameters in een tabel uitgezet worden en vergeleken worden met de perceelsprijsveranderingen. De perceelsprijzen zelf worden ook op een kaart met kleurcode (rood staat voor een hoge gemiddelde perceelsprijs, groen voor een lage) in beeld gebracht. Door het gebruik van dit grafisch materiaal is het mogelijk om jaarlijkse (terugkomende?) trends te onderscheiden en kan dieper worden in gegaan op in het oog springende gemeentes. In een tweede fase kan de correlatie tussen de verschillende lokale a ankelijken en de lokale grondprijsveranderingen indicatief onderzocht worden via spreidingsdiagrammen. Zoals zal blijken kunnen we daar vrij snel conclusies uit trekken.


44

Steden

Anzegem

De Pinte

Deerlijk

Eke-Nazareth

Gavere

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

49.014 49.570 83.606 76.946 79.693 71.797 99.000 74.661 117.928 108.529

109.325 83.073 154.395 87.062 83.644 108.413 122.152 151.754 142.751 181.333

46.986 54.233 83.741 77.482 62.111 63.788 72.168 85.067 180.877 95.229

105.233 68.604 101.690 83.388 84.450 106.490 103.942 155.265 125.975 261.779

59.485 49.395 73.075 78.391 65.347 93.668 101.529 109.313 141.290 119.155

Steden

Kruishoutem

Oudenaarde

Waregem

Wortegem

Zingem

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

84.253 72.139 58.630 66.856 123.332 109.882 131.456 337.042 125.819 169.586

36.194 56.975 55.303 66.625 63.920 80.882 73.564 74.492 139.750 88.816

68.809 55.154 78.016 70.548 72.610 93.410 110.038 81.707 90.982 150.900

92.860 71.619 66.557 98.540 94.317 111.407 99.364 80.959 88.697 109.829

54.058 53.867 63.782 65.875 59.158 55.846 62.146 86.662 84.292 105.814

350 300 250 200 150 100 50

Gemiddelde perceelsprijzen (in duizenden €)

Tabel 2: Gemiddelde perceelsprijzen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99 - ‘09, in €), eigen berekeningen op basis van cijfers van de Vlaamse overheid

Anzegem Kruishoutem

De Pinte Oudenaarde

Deerlijk Waregem

Eke-Nazareth Wortegem

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

0

Jaar

Gavere Zingem

Grafiek 5: Gemiddelde perceelsprijzen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99 - ‘09, in €), eigen bewerking


45

1999 Steden

Grondprijs

1999 49.014 Anzegem 109.325 De Pinte 46.986 Deerlijk Eke-Nazareth 105.233 59.485 Gavere Kruishoutem 84.253 Oudenaarde 36.194 68.809 Waregem 92.860 Wortegem 54.058 Zingem

Bevolkingsaantal 1999 13.703 10.174 11.390 10.830 11.767 7.844 27.560 35.830 6.074 6.594

Huishoudensaantal 1999 5.059 3.628 4.299 3.897 4.417 2.881 10.943 13.440 2.159 2.543

Koopkracht 1999 10.471 14.646 10.784 11.560 11.808 10.767 11.374 10.555 11.067 11.030

Tabel 3: Perceelsprijzen en parameterwaarden in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99, in absolute aantallen), op basis van cijfers van de Vlaamse overheid

Kaart 1: Ruimtelijke weergave van de perceelsprijzen in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99), eigen bewerking

Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk

Het jaar 1999 geldt in deze thesis als startpunt om de evolutie van de grondprijsveranderingen in de verschillende steden te bekijken. Als startbasis is het niet mogelijk om verschillen met het voorgaande jaar in rekening te brengen, waardoor in dit jaar absolute cijfers met elkaar vergeleken worden in plaats van procentuele verschillen. Bij het bekijken van de kaart valt meteen de rode concentratie aan steden het dichtst bij Gent op. Deze rode kleur gaat vervolgens over naar een oranje-gele vervaging via de E17, met Wortegem-Petegem als uitschieter, zowel qua prijs, als qua oriëntatie. In 1999 nam er dus een soort noord-zuid uitwaaiering


46

plaats, beginnend rond Gent, en eindigend in Wortegem-Petegem, zonder dat er echt een infrastructuurdrager naar voor treedt waar de bouwgrondprijzen aan opgehangen zijn. Dat de prijzen in De Pinte en Eke-Nazareth een stuk hoger liggen dan in de andere gemeenten uit de case, kan niet echt tot de verwondering spreken. Beide gemeenten liggen immers in de invloedssfeer van Gent en zijn zowel via de E17 als via de N60 vlot en snel bereikbaar vanuit de Oost-Vlaamse hoofdstad. Vooral De Pinte (als dichtstbijzijnde) maakt om die reden deel uit van de groene rand rond Gent: veel bovengemiddelde gezinnen, werkend in Gent, komen zich hier vestigen in hun zoektocht naar een meer landelijke en groene omgeving. Dit komt ook duidelijk naar voor in de koopkracht van de gemeente: die ligt, mede door de inwijking van deze welgestelde gezinnen, een stuk hoger dan in de overige gemeenten, waaronder het naburige Eke-Nazareth. Het feit dat de grondprijzen daar echter niet moesten onderdoen voor deze in De Pinte, kan wel wijzen op een reeds hoge waardering voor de goed ontsloten gemeente: hoogstwaarschijnlijk zal hier de volgende jaren een migratievloed aan welgestelde gezinnen plaatsvinden. Net zoals in beide juist besproken gemeenten, ligt ook de prijs in Wortegem gevoelig hoger dan in de overige gemeenten. Omdat de hoge bouwgrondprijs daar nogal verschilt van de buurgemeenten levert dat op de kaart een vrij geïsoleerde oranje vlek op. De hoge prijs kan op verschillende zaken wijzen. Zo kan ze een gevolg zijn van de raking van de gemeente aan de E17. Dit kan op zijn beurt wijzen op een prijsdrager: de E17, vooral richting Gent, zorgt voor een duidelijk verschil in prijs tussen de gemeenten in het afgebakend gebied. De hoge prijs in Wortegem kan ook het gevolg zijn van een systematisch hoge vraag, of een systematisch tekort aan bouwgronden. Dit laatste is echter moeilijk te onderzoeken omdat de benodigde cijfers daaromtrent niet beschikbaar zijn, maar moet desalniettemin in het achterhoofd gehouden worden. Het is ook mogelijk dat de gemeente gezien wordt als ruimtelijk kwaliteitsvol(ler), waardoor de prijzen hoger liggen dan in de omliggende gemeenten. Het kan echter, tot slot, ook zijn dat foutieve cijfers opgenomen zijn in de berekeningen (wat omwille van privacyredenen niet onderzocht kan worden). Indien dit het geval is, zou dit tot gevolg moeten hebben dat de prijzen het volgende jaar op een normaal pijl zullen belanden waardoor er aldus een duidelijk verschil moet zijn tussen 1999 en 2000. De laagste gemiddelde prijs voor een perceel kon in 1999 gevonden worden in Oudenaarde. Dit is verwonderlijk omdat het toch een vrij ondernemingsgezinde stad is met een meer dan gemiddelde koopkracht, en ondanks zijn afstand, ook vlot verbonden is met Gent. De goedkopere grond kan aldus eerder uitzonderlijk zijn (bv. foutieve cijfers), of, indien ze over de tijd heen laag blijft, onderhevig zijn aan andere factoren.


47

2000 Steden 1999 49.014 Anzegem 109.325 De Pinte 46.986 Deerlijk Eke-Nazareth 105.233 59.485 Gavere Kruishoutem 84.253 Oudenaarde 36.194 68.809 Waregem 92.860 Wortegem 54.058 Zingem

Grondprijs 2000 49.570 83.073 54.233 68.604 49.395 72.139 56.975 55.154 71.619 53.867

Stijging 1,14% -24,01% 15,42% -34,81% -16,96% -14,38% 57,42% -19,84% -22,87% -0,35%

Bevolkingsaantal 1999 2000 Stijging 13.703 13.718 0,11% 10.174 10.124 -0,49% 11.390 11.460 0,61% 10.830 10.876 0,42% 11.767 11.847 0,68% 7.844 7.849 0,06% 27.560 27.788 0,83% 35.830 35.839 0,03% 6.074 6.071 -0,05% 6.594 6.603 0,14%

Huishoudensaantal 1999 2000 Stijging 5.059 5.086 0,53% 3.628 3.640 0,33% 4.299 4.337 0,88% 3.897 3.959 1,59% 4.417 4.491 1,68% 2.881 2.912 1,08% 10.943 11.077 1,22% 13.440 13.554 0,85% 2.159 2.168 0,42% 2.543 2.569 1,02%

1999 10.471 14.646 10.784 11.560 11.808 10.767 11.374 10.555 11.067 11.030

Koopkracht 2000 11.109 15.096 11.188 12.062 12.250 11.164 11.957 10.990 11.670 11.640

Stijging 6,09% 3,07% 3,75% 4,34% 3,74% 3,69% 5,13% 4,12% 5,45% 5,53%

Tabel 4: Perceelsprijzen en parameterwaarden (en de plaatsgevonden veranderingen van beide) in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘00, in absolute aantallen), eigen berekeningen op basis van cijfers van de Vlaamse overheid


Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk

De prijzen kennen in 2000, zoals op de gekleurde kaart te zien is, een lichte verschuiving ten opzichte van deze in 1999: enerzijds bevinden de hogere prijzen zich nog steeds rond de E17, maar kennen ze toch eerder een verschuiving naar het midden van de kaart toe, anderzijds valt ook de kleurverandering van Oudenaarde sterk op. Zoals reeds gezegd, en zoals ik waarschijnlijk nog vaak zal aanhalen, is het heel moeilijk in het licht van een beperkte studie te zeggen wat juist tot een korte termijn stijging of daling van de grondprijzen heeft geleid: er kunnen enkele belangrijke parameters, die mogelijk een impact hebben op de prijzen, met de stijging vergeleken worden, maar niets garandeert dat deze relatie al dan niet


48

significant is.

Wat vooral opvalt wanneer we de verandering van de grondprijzen in 2000 bekijken, is een soort centralisering: waar er in 1999 nog een grote spreiding was tussen de verschillende gemeenten (van 36.194 tot 109.335 euro), is deze nu veel kleiner geworden (van 49.395 tot 72.139 euro). Er is dus een tendens merkbaar van het naar elkaar toegroeien: er treedt een daling op van de perceelsprijzen in gemeenten waar de prijs hoger dan gemiddeld was in 1999, een status quo van de prijzen bij gemeenten die in 1999 ook rond het gemiddelde hingen, en een (vaak sterke) stijging bij gemeenten die in 1999 een lagere perceelsprijs kenden. Dit is meteen ook de meest naar voor komende tendens. De andere cijfers (bevolkingsaantal, huishoudsenaantal, koopkracht) volgen minder eenduidig deze trend, al is het toch opmerkelijk dat de sterke stijging van Oudenaarde gekenmerkt wordt door een sterke stijging van de huishoudens en de koopkracht (respectievelijk 1,22% en 5,13%, hetgeen gemiddeld gezien het hoogste is, net zoals de grondprijsstijging in Oudenaarde), en dat de op één na sterkste daling (De Pinte) gelijk staat aan gemiddeld gezien de laagste stijging van de huishoudens en de koopkracht. Wat ook opvalt, is dat de duurste gemeenten (met uitzondering van deze dicht bij Gent), ook de grootste zijn qua oppervlakte. Dit kan misschien wijzen op een maatschappelijke tendens naar meer interesse en vraag in deze steden en gemeenten. Tot slot kan ook opgemerkt worden dat Wortegem-Petegem, in vergelijking met 1999, een daling kent, maar dat de prijs uitgedrukt in absolute cijfers toch vrij goed standhoudt. Dat er in 1999 foutief cijfermateriaal gebruikt werd, lijkt dus niet op te gaan. Dat de gemeente rond de millenniumwijziging vrij duur was, des te meer.


49

2001 Steden Anzegem De Pinte Deerlijk Eke-Nazareth Gavere Kruishoutem Oudenaarde Waregem Wortegem Zingem

2000 49.570 83.073 54.233 68.604 49.395 72.139 56.975 55.154 71.619 53.867

Grondprijs 2001 83.606 154.395 83.741 101.690 73.075 58.630 55.303 78.016 66.557 63.782

Stijging 68,66% 85,86% 54,41% 48,23% 47,94% -18,73% -2,94% 41,45% -7,07% 18,41%

Bevolkingsaantal 2000 2001 Stijging 13.718 13.805 0,63% 10.124 10.165 0,40% 11.460 11.426 -0,30% 10.876 10.909 0,30% 11.847 11.879 0,27% 7.849 7.874 0,32% 27.788 28.028 0,86% 35.839 35.842 0,01% 6.071 6.029 -0,69% 6.603 6.573 -0,45%


2000 11.109 15.096 11.188 12.062 12.250 11.164 11.957 10.990 11.670 11.640

Koopkracht 2001 12.081 16.048 13.044 11.569 12.857 12.047 12.627 11.701 12.760 12.276

Stijging 8,75% 6,31% 16,59% 6,59% -1,66% 13,10% 5,60% 6,47% 9,34% 5,46%



Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk

Het beeld in 2001 ziet er compleet anders uit dan het jaar voordien qua gemiddelde prijs per perceel. De kaart kan in 3 zones opgedeeld worden: de pool rond Gent, de pool rond Kortrijk, en het “middengebied”.

De grondprijzen in 2001 kenden een algemene stijging, dit in het kielzog van het economisch goede jaar 2000. Dat is ook te zien aan de sterke stijging van de koopkracht in de meeste gemeenten. Toch is er niet meteen een sterke correlatie te vinden tussen deze 2: beide stijgen wel overal bijna, maar niet evenredig.


50

Ook de bevolkings- en huishoudensveranderingen blijken niet te correleren met de grondprijsveranderingen. Het ontstaan van de poolvorming rond de 2 grootste steden in het geografisch afgebakende gebied is dus klaarblijkelijk niet echt gecorreleerd aan de veranderingen van de onderzochte variabelen, maar vindt mogelijks wel zijn oorzaak bij de hoog economische periode. Gent en Kortrijk zijn immers de steden met het hoogste aantal, en vaak ook de aantrekkelijkste jobs en zijn, mede door hun ligging aan de E17, ook de bakermat van vele, op dat moment vaak goed draaiende, ondernemingen. Omdat economisch goede tijden zorgen voor een hogere welvaart, vooral dan van de reeds goed verdienende personen en van de ondernemers, is het niet onlogisch dat de prijs net rond deze steden het hoogst zal zijn. Toch is er tussen deze 2 polen nog een verschil merkbaar: de prijzen in de rand rond Gent liggen beduidend hoger dan de prijzen rond Kortrijk. Dit kan duiden op het feit dat Gent net iets welvarender is dan Kortrijk, of dat Gent, en met uitbreiding haar rand, algemeen gezien toch nog iets interessanter gelegen is dan Kortrijk. Buiten de E17 ligt namelijk ook de E40 in de nabijheid, waardoor bijvoorbeeld Brussel en Antwerpen zich op amper een half uur rijden bevinden. Een laatste opmerking die bij deze kaart gemaakt kan worden, is dat het vooral de steden rond de E17 zijn met een hoog bevolkingsaantal, die onderhevig zijn aan een hoge prijs per perceel. Dit komt tot uiting in de lagere prijs van Kruishoutem: ondanks zijn ligging aan de E17, is de prijs hier beduidend lager. Van een ruimtelijk netwerk Gent-Kortrijk is er dus vooralsnog nog geen sprake.


51

2002 Steden 2001 83.606 Anzegem 154.395 De Pinte 83.741 Deerlijk Eke-Nazareth 101.690 73.075 Gavere Kruishoutem 58.630 Oudenaarde 55.303 78.016 Waregem 66.557 Wortegem 63.782 Zingem

Grondprijs 2002 76.946 87.062 77.482 83.388 78.391 66.856 66.625 70.548 98.540 65.875

Stijging -7,97% -43,61% -7,47% -18,00% 7,27% 14,03% 20,47% -9,57% 48,05% 3,28%

Bevolkingsaantal 2001 2002 Stijging 13.805 13.879 0,53% 10.165 10.101 -0,63% 11.426 11.365 -0,54% 10.909 10.918 0,08% 11.879 10.910 -8,88% 7.874 7.927 0,67% 28.028 28.089 0,22% 35.842 35.954 0,31% 6.029 6.009 -0,33% 6.573 6.579 0,09%


2001 12.081 16.048 13.044 11.569 12.857 12.047 12.627 11.701 12.760 12.276

Koopkracht 2002 12.474 16.779 12.359 13.295 13.424 12.721 13.057 12.125 13.273 12.674

Stijging 3,25% 4,56% -5,25% 14,92% 4,41% 5,59% 3,41% 3,62% 4,02% 3,24%



Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk

Op het eerste zicht verandert er niet veel tussen de jaren 2001 en 2002: de gemeenten die in 2001 tot de hogere prijsklasse behoorden, blijven daar over het algemeen, waardoor de randen rond Kortrijk, en vooral rond Gent nog steeds naar voor treden. Alleen Wortegem-Petegem schiet er, zeker in vergelijking met 2001, uit qua kleurverandering.

De prijsklasse van de meeste gemeenten is dus dezelfde gebleven, al zijn de absolute cijfers meestal wel lager dan het jaar voorheen: door de beurscrash in 2001 en de daardoor verlaagde economische activiteit,


52

zullen, in navolging, ook de prijzen in veel gemeenten zakken, of met een lager percentage stijgen. Deze verlaging of kleinere stijging zorgen opnieuw voor een soort centralisering van de gemiddelde perceelsgrondprijs: waar er in 2001 nog een grote spreiding was tussen de verschillende gemeenten (van 55.303 tot 154.395 euro), is deze nu veel kleiner geworden (van 65.875 tot 98.540 euro). Er is dus een tendens merkbaar van het naar elkaar toegroeien: er treedt een daling op van de perceelsprijzen in gemeenten waar de prijs hoger dan gemiddeld lag in 2001, een status quo van de prijzen bij gemeenten die in 2001 ook rond het gemiddelde hingen, en een (vaak sterke) stijging bij gemeenten die in 2001 een lagere perceelsprijs kenden. Dat Wortegem-Petegem de hoogste grondprijs heeft, kan verrassend genoemd worden. Indicaties voor deze stijging komen, uit de parameters die ik berekend en onderzocht heb, immers niet naar voor: zo nemen de huishoudensstijging en de koopkracht in vergelijking met de andere steden geen uitzonderlijke proporties aan. De reden waarom de prijs juist daar zo stijgt, moet dus te zoeken zijn bij andere factoren. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente aanzien wordt als zeer kwaliteitsvol, waardoor de prijs de hoogte inschiet. Een andere mogelijke oorzaak is een onverwacht sterk tekort aan gronden. Omdat er echter geen cijfers zijn in verband met reservegebieden en te koop gestelde percelen is het moeilijk om dit aan te tonen. Tot slot is het ook mogelijk dat foutieve cijfers opgenomen zijn in de berekeningen: de individuele bouwgrondtransacties kunnen omwille van privacyredenen niet meer apart bekeken worden, en aldus is het mogelijk dat er ergens een verkeerd verkoopsgetal in de statistieken is geslopen. Dit laatste zou tot gevolg moeten hebben dat de prijzen het volgende jaar opnieuw op een normaal pijl zullen komen, waardoor er aldus een duidelijk verschil moet zijn tussen de prijzen in dit onderzochte jaar, en het volgende, zo meteen te bespreken, jaar.


53


Grondprijs 2002 2003 Stijging 76.946 79.693 3,57% 87.062 83.644 -3,93% 77.482 62.111 -19,84% 83.388 84.450 1,27% 78.391 65.347 -16,64% 66.856 123.332 84,48% 66.625 63.920 -4,06% 70.548 72.610 2,92% 98.540 94.317 -4,29% 65.875 59.158 -10,20%

Bevolkingsaantal 2002 2003 Stijging 13.879 13.895 0,12% 10.101 10.075 -0,26% 11.365 11.342 -0,20% 10.918 10.910 -0,07% 10.910 11.895 9,03% 7.927 8.012 1,07% 28.089 28.041 -0,17% 35.954 35.940 -0,04% 6.009 5.984 -0,42% 6.579 6.583 0,06%

Huishoudensaantal 2002 2003 Stijging 5.192 5.238 0,89% 3.710 3.741 0,84% 4.374 4.398 0,55% 4.038 4.068 0,74% 4.584 4.625 0,89% 2.954 2.998 1,49% 11.333 11.427 0,83% 13.807 13.940 0,96% 2.205 2.191 -0,63% 2.592 2.614 0,85%

Koopkracht 2002 2003 12.474 13.083 16.779 17.079 12.359 13.054 13.295 13.808 13.424 14.248 12.721 13.053 13.057 13.661 12.125 12.886 13.273 13.526 12.674 13.789

Stijging 4,88% 1,79% 5,62% 3,86% 6,14% 2,61% 4,63% 6,28% 1,91% 8,80%



Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk

Het jaar 2003 brengt ons qua kleurschikking terug naar de jaren ’99-’00: ook nu is er immers een duidelijke noord-zuid lijn zichtbaar. Meer nog dan toen springt de E17, in vergelijking met de N60, eruit als prijs- (en kwaliteits?)drager. Als we de cijfers over de grondprijzen overlopen, valt, met uitzondering van Kruishoutem, overal een verdere nivellering of daling op, zo ook in Wortegem, waar de prijzen stabiel blijven. Deze tendens is een uitloper van het jaar ervoor en komt nog steeds tot stand onder impuls van een economisch mindere periode.


54

De enige uitzondering op deze algehele trend is dus Kruishoutem: hier stijgen de prijzen op een jaar tijd met bijna 100%. Uit de onderzochte parameters komt naar voor dat er dat jaar ook een meer dan behoorlijke stijging van de bevolking was, vooral dan van de huishoudens. Deze stijging kan een mogelijke verklaring bieden voor de opgetreden verandering in de perceelsprijzen: er kan door de potentieel hoge vraag een tijdelijk onderaanbod zijn aan gronden. Het is in dat opzicht ook belangrijk te kijken wat het jaar erop gebeurt: zal de markt stabiliseren of zullen de prijzen verder stijgen? Een andere in het oog springende gemeente is Gavere. Ondanks een sterke stijging van de koopkracht en een hoge toename van de bevolking en van het aantal huishoudens, is de prijs per perceel toch enorm gezakt. Dit wijst er nog meer eens op hoe moeilijk het is een inzicht te krijgen in mogelijke oorzaken die zorgen voor schommelingen in de bouwgrondprijzen. Zeker op korte termijn (van jaar tot jaar) kunnen de prijzen om vaak moeilijk te verklaren redenen een enorme sprong nemen, dit ondanks de vaak tegenovergestelde beweging van de onderzochte variabelen die een mogelijke invloed hebben op de grondprijzen. Naast het ontbreken van cijfers over het aanbod, kunnen ook individuele verkoopsprijzen, die verschillen van de doorsnee verkopen, vaak een reden tot sterke schommeling zijn. Over de reeds voorbije onderzochte jaren heen springen, globaal gezien, 2 ruimtelijke tendensen steeds weer in het oog. Zo zijn enerzijds de gemeenten rond de E17, op jaarlijks enige uitzonderingen na, systematisch hoger gewaardeerd dan gemeenten rond de minder snelle N60, en zijn anderzijds de gemeenten in het zuiden van het ruimtelijk afgebakende gebied ook minder hoog gewaardeerd ten opzichte van de gemeenten die noordelijker liggen. Een reden daartoe kan de invloedssfeer van Gent zijn, maar mogelijk spelen nog meer liggingsgebonden factoren een invloed.


55


2003 79.693 83.644 62.111 84.450 65.347 123.332 63.920 72.610 94.317 59.158

Grondprijs 2004 71.797 108.413 63.788 106.490 93.668 109.882 80.882 93.410 111.407 55.846

Stijging -9,91% 29,61% 2,70% 26,10% 43,34% -10,91% 26,54% 28,65% 18,12% -5,60%

Bevolkingsaantal 2003 2004 Stijging 13.895 13.875 -0,14% 10.075 10.130 0,55% 11.342 11.269 -0,64% 10.910 10.910 0,00% 11.895 11.916 0,18% 8.012 8.118 1,32% 28.041 28.070 0,10% 35.940 35.977 0,10% 5.984 5.967 -0,28% 6.583 6.656 1,11%


Koopkracht 2003 2004 13.083 13.198 17.079 17.800 13.054 13.025 13.808 14.844 14.248 14.897 13.053 14.082 13.661 14.357 12.886 13.523 13.526 14.188 13.789 14.633

Stijging 0,88% 4,22% -0,22% 7,50% 4,56% 7,88% 5,09% 4,94% 4,89% 6,12%



Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk

De 2 juist besproken trends (vooral dan deze waarbij de zuidelijke gemeenten tot de lagere prijsgroep behoren) komen ook in 2004, met uitzondering van Wortegem, weer sterk naar voor.

Het jaar 2004 luidt het herstel van de bouwgrondprijzen in. Bijna overal stijgen de prijzen, en percentages van 25% zijn daarbij geen uitzondering. De sterkste stijging doet zich voor in Gavere, de grootste daling is te vinden in Kruishoutem. Dat net die 2 gemeenten weer naar voor springen is niet zo verwonderlijk. 2004 is immers een vrij constant jaar waarbij de prijzen in grote mate ongeveer overal met gelijke percentage-


56

cijfers stijgen. Deze stijgingspercentages zijn deze keer overigens wel vrij sterk gecorreleerd aan de stijging van de koopkracht. Waarom steken Gavere en Kruishoutem er dan in respectievelijk positieve en negatieve zin uit? Daarvoor moet verwezen worden naar het jaar 2003 waar ze, om de omgekeerde reden, ook al naar voor kwamen. In 2003 kende Kruishoutem (onder toedoen van een sterk huishoudenscijfer?) een groei wat de gemiddelde perceelsprijs betrof. Ook in 2004 vond er zich een duidelijk sterkere aangroei van de huishoudens plaats dan in de overige gemeenten uit deze case. Toch daalde de prijs daar echter het meest. De prijsdaling in 2004 compenseert dus met andere woorden deels de prijsstijging van het jaar ervoor. Dat kan betekenen dat de markt misschien te snel reageerde op de toename van de gezinnen en op de daarop aansluitende vraag in 2003. Die overwaardering wordt dan nu teniet gedaan. Het kan ook betekenen dat zowel ontwikkelaars als bijvoorbeeld de gemeente het aanbod hebben opgedreven. Door het hogere aanbod zal de evenwichtsprijs, volgens het principe van de markt, lager komen te liggen. De gemeente Gavere viel in 2003 op door een moeilijk te verklaren, maar heel duidelijke daling van de gemiddelde perceelsprijs: de prijs was toen, ondanks een sterke stijging van de koopkracht en een hoge toename van de bevolking en de huishoudens, enorm gezakt. Die daling wordt in 2004 op zijn beurt goedgemaakt door de hoogste stijging van alle gemeentes. Ook nu gebeurt dit zonder echte noemenswaardige aanduiding: zowel de toename van de koopkracht, als de bevolkingsstijging en de huishoudensstijging kunnen eerder als gemiddeld beschouwd worden dan als hoog. De eerdere daling, gevolgd door de huidige stijging, kan er onder meer op wijzen dat de gronden in 2003 ondergewaardeerd werden, en dat deze onderwaardering in 2004 gecompenseerd werd.


57


Grondprijs 2004 2005 71.797 99.000 108.413 122.152 63.788 72.168 106.490 103.942 93.668 101.529 109.882 131.456 80.882 73.564 93.410 110.038 111.407 99.364 55.846 62.146

Stijging 37,89% 12,67% 13,14% -2,39% 8,39% 19,63% -9,05% 17,80% -10,81% 11,28%

Bevolkingsaantal 2004 2005 Stijging 13.875 13.901 0,19% 10.130 10.144 0,14% 11.269 11.306 0,33% 10.910 10.915 0,05% 11.916 11.947 0,26% 8.118 8.057 -0,75% 28.070 28.299 0,82% 35.977 35.919 -0,16% 5.967 5.929 -0,64% 6.656 6.732 1,14%

Huishoudensaantal 2004 2005 Stijging 5.292 5.335 0,81% 3.800 3.841 1,08% 4.439 4.452 0,29% 4.097 4.120 0,56% 4.629 4.699 1,51% 3.053 3.039 -0,46% 11.544 11.688 1,25% 14.081 14.179 0,70% 2.202 2.221 0,86% 2.654 2.669 0,57%

Koopkracht 2004 2005 13.198 13.830 17.800 18.579 13.025 13.537 14.844 15.839 14.897 15.275 14.082 14.346 14.357 14.873 13.523 13.931 14.188 15.229 14.633 14.505

Stijging 4,79% 4,38% 3,93% 6,70% 2,54% 1,87% 3,59% 3,02% 7,34% -0,87%



Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk

In vergelijking met 2004 ziet de kleurenkaart er in 2005 grotendeels hetzelfde uit: het is immers enkel in Wortegem-Petegem dat een sterke kleurverandering optreedt.

De gemeente Wortegem-Petegem volgt eigenlijk al sinds het begin van het gekozen tijdskader een grillig patroon inzake bouwgrondprijzen: in 1999 begon ze heel hoog, vervolgens daalde ze tot in 2001, waarna ze in 2002 een meer dan gemiddelde stijging kende, gevolgd door een steeds afwisselend dalen en stijgen tot in 2005. Net zoals bij de voorgaande pieken, is het ook hier moeilijk een oorzakelijke verband te vinden


58

met de onderzochte variabelen. De vraag die dan ook spontaan naar voor treedt, is wat de prijzen op lange termijn zullen doen in deze gemeente. Ook Kruishoutem kende de voorgaande jaren een grillig verloop. Na de eerdere sterke stijging en daling, volgt nu opnieuw een sterke stijging, wat van Kruishoutem de duurste gemeente maakt in het afgebakend gebied. Een mogelijke oorzaak hiervan kan zijn dat de grote toename aan huishoudens de 2 voorgaande jaren finaal toch geleid heeft tot een sterke stijging van de prijzen. De sterke koopkrachtstijging uit 2004 kan tevens een oorzaak zijn.

Ook in 2005 valt tot slot de grote verscheidenheid aan percentages tussen de verschillende parameters op. Zo is de prijs in Oudenaarde gedaald ondanks een forse stijging van het aantal huishoudens, en is de prijs in Eke en Wortegem gedaald ondanks een toegenomen koopkracht. De in de tabellen onverschillig lijkende stijgingen van de prijzen worden ruimtelijk vertaald via de sterk naar voortredende E17. Steeds blijkt opnieuw dat de gronden daar systematisch hoger geprijsd zijn dan elders, wat uit het oogpunt van bereikbaarheid te verklaren valt. Enkel Deerlijk lijkt daar steeds een uitzondering op te vormen. De prijzen in Deerlijk blijken immers eerder anoniem mee te gaan op de “flow” van de overige steden: er vallen geen extremen te noteren. Dat de prijs, in tegenstelling tot de andere steden aan de E17, daar lager ligt, valt misschien te verklaren door de kleinschaligheid van de gemeente: voor grote winkels, scholen, … moet steeds uitgeweken worden naar andere steden.


59


Grondprijs 2005 2006 99.000 74.661 122.152 151.754 72.168 85.067 103.942 155.265 101.529 109.313 131.456 337.042 73.564 74.492 110.038 81.707 99.364 80.959 62.146 86.662

Stijging -24,58% 24,23% 17,87% 49,38% 7,67% 156,39% 1,26% -25,75% -18,52% 39,45%

Bevolkingsaantal 2005 2006 Stijging 13.901 13.940 0,28% 10.144 10.235 0,90% 11.306 11.310 0,04% 10.915 10.947 0,29% 11.947 12.004 0,48% 8.057 8.130 0,91% 28.299 28.517 0,77% 35.919 35.852 -0,19% 5.929 5.977 0,81% 6.732 6.793 0,91%


Koopkracht 2005 2006 13.830 14.603 18.579 18.933 13.537 14.394 15.839 16.128 15.275 16.026 14.346 15.056 14.873 15.357 13.931 14.464 15.229 15.654 14.505 14.969

Stijging 5,59% 1,91% 6,33% 1,82% 4,92% 4,95% 3,25% 3,83% 2,79% 3,20%



Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk

Van de reeds 2 aangehaalde en vaak naar voor tredende trends (prijsverschil rond de E17, en tussen noord en zuid), komt nu opnieuw deze waarbij de zuidelijk gelegen gemeenten tot een lagere prijsklasse behoren dan de noordelijk gelegen gemeenten sterk naar voor: de 5 gemeentes met de hoogste prijzen liggen immers alle 5 in het noordelijk gedeelte. Uit de individuele cijfers van de steden blijkt 2006 een jaar van economische vooruitgang te zijn: bijna overal stijgt de koopkracht met minstens 2%, en ook de bouwgrondprijzen bevinden zich, met uitzondering van 3 gemeenten, in een stijgende lijn met gemiddelde prijsstijgingen van meer dan 20%.


60

Van de 3 gemeenten waar de grondprijs zakt, lijkt de reden bij zowel Anzegem als Wortegem een soort prijsvervlakking te zijn: de gemiddelde perceelsprijs in Anzegem kende het jaar voordien immers de hoogste stijging waardoor de daling nu niet onlogisch oogt en ook in Wortegem kende de perceelsprijs de voorbije jaren vaak (abnormale?) hoge sprongen. Met een tweede verlaging op rij sluiten de prijzen daar aldus aan bij de naburige gemeenten, en convergeren ze naar een prijsniveau die van dezelfde grootteorde is als de andere gemeenten die niet aansluiten op de E17. Ook de daling in Waregem kan toegeschreven worden aan het hogere prijspeil dat in 2005 ontstaan is. De bevolkingsdaling kan daar echter ook een invloed gespeeld hebben. Bij de gemeentes die een stijging kennen van hun perceelsprijzen springt vooral de heel sterke stijging van Kruishoutem in het oog. Deze gemeente vormt al enkele jaren een belangrijke plaats als het gaat over de stijging van de bouwgronden. Zijn ligging, dichtbij de E17 en net tussen Gent en Kortrijk, is daar zeker niet vreemd aan, maar een verdrievoudiging van de prijzen, zoals dit jaar, is zelfs hier niet normaal te noemen. Daarbij komt nog eens dat geen enkele variabele, ook al blijkt uit voorgaande jaren dat zij dikwijls geen vertrekbasis vormen voor de grondprijsveranderingen, enige indicatie bevat voor deze prijsverandering: zowel de bevolking, als het aantal huishoudens en de koopkracht stegen het afgelopen jaar niet exuberant. Waar ik dus naartoe wil, is dat een stijging van dergelijke grootte niet realistisch oogt en bijna zeker te wijten is, meer nog dan aan een abnormale perceelsverkoop die de gemiddelde prijs de hoogte kan injagen, aan foutief cijfermateriaal. Een prijsdaling voorspellen voor Kruishoutem in 2007 lijkt in dat opzicht niet onlogisch.


61


2006 74.661 151.754 85.067 155.265 109.313 337.042 74.492 81.707 80.959 86.662

Grondprijs 2007 117.928 142.751 180.877 125.975 141.290 125.819 139.750 90.982 88.697 84.292

Stijging 57,95% -5,93% 112,63% -18,86% 29,25% -62,67% 87,60% 11,35% 9,56% -2,73%

Bevolkingsaantal 2006 2007 Stijging 13.940 14.105 1,18% 10.235 10.273 0,37% 11.310 11.372 0,55% 10.947 10.962 0,14% 12.004 12.179 1,46% 8.130 8.152 0,27% 28.517 28.820 1,06% 35.852 35.831 -0,06% 5.977 6.085 1,81% 6.793 6.822 0,43%


Koopkracht 2006 2007 Stijging 14.603 18.933 14.394 16.128 16.026 15.056 15.357 14.464 15.654 14.969



Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk

Vanaf 2007 zijn cijfers over de koopkracht niet langer beschikbaar. Omdat om die reden nog maar 2, bij elkaar aansluitende, variabelen overblijven, wordt het wel heel moeilijk om een zinnige uitspraak te doen over het waarom van een prijsdaling of een prijsstijging. Meer dan een beschrijving van de geografische kaart en een overlopen van de percentagetabel zal daardoor niet aan de orde zijn. De evolutie van de bouwgrondprijzen in 2007 wijst opnieuw naar een naar elkaar toegroeien van de verschillende prijsniveaus: gemeenten waar de prijs hoger dan gemiddeld lag in 2006 (De Pinte, Eke, Kruishoutem) kennen nu een daling, tegenover een stijging bij de voordien minder dure gemeenten (Anzegem,


62

Deerlijk, Oudenaarde, Waregem). Het resultaat hiervan is een heel gedifferentieerde kaart waar groen, geel, oranje en rood in elkaar overlopen. Door deze grote verscheidenheid is het moeilijk zoeken naar bepaalde ruimtelijke kwaliteitsdragers. Het enige dat in vergelijking met 2006 standhoudt, is de groene regio in het zuidwesten, en de (donker)oranje streek rond Gent.

De grootste daling, in Kruishoutem, was voorspeld: de bijna verdrievoudiging van de perceelsprijs die het jaar voorheen plaatsvond, wordt nu te niet gedaan door een bijna even grote daling. Op die manier komt Kruishoutem qua prijs in de buurt van zijn nabijgelegen gemeenten. Bij de gemeenten die onderhevig zijn aan een prijsstijging, springt vooral Deerlijk in het oog: terwijl de prijzen de afgelopen jaren nooit grote sprongen vertoonden in deze gemeente, verdubbelt de prijs hier ineens. Enerzijds is een prijsstijging niet abnormaal omdat, in vergelijking met de andere gemeenten die aansluiten op de E17, Deerlijk jarenlang ondergewaardeerd leek. Anderzijds is een meer dan verdubbeling misschien overdreven en moet opnieuw enige voorzichtigheid ingebouwd worden over het cijfer. Naast Deerlijk kent ook Oudenaarde bijna een verdubbeling van de grondprijzen. Het hoge stijgingspercentage van de huishoudens, in totaal goed voor ongeveer 200 nieuwe gezinnen in 1 jaar, kan daar een mogelijke aanjager voor geweest zijn.


63


2007 117.928 142.751 180.877 125.975 141.290 125.819 139.750 90.982 88.697 84.292

Grondprijs 2008 108.529 181.333 95.229 261.779 119.155 169.586 88.816 150.900 109.829 105.814

Stijging -7,97% 27,03% -47,35% 107,80% -15,67% 34,79% -36,45% 65,86% 23,82% 25,53%

Bevolkingsaantal 2007 2008 Stijging 14.105 14.116 0,08% 10.273 10.251 -0,21% 11.372 11.283 -0,78% 10.962 11.080 1,08% 12.179 12.226 0,39% 8.152 8.148 -0,05% 28.820 29.050 0,80% 35.831 35.963 0,37% 6.085 6.135 0,82% 6.822 6.953 1,92%


2007

Koopkracht 2008 Stijging



Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk

De bouwgrondprijzen zijn in 2008 nog steeds onderhevig aan een opwaartse trend, vooral te wijten aan de economische bloeiperiode uit 2007. Het is vervolgens pas in 2009 dat ook de vastgoedmarkt enkele rake klappen te verduren zal krijgen ten gevolge van de financiële crisis.

In 2008 stegen de prijzen overal met meer dan 20%, behalve in de steden die in 2007 het onderwerp uitmaakten van een gevoelige prijsstijging: waar in 2007 zowel Anzegem, Deerlijk, Gavere, als Oudenaarde er positief uitsprongen, kennen zij in 2008 een prijsdaling. Vooral de prijzen in Deerlijk en Oudenaarde, waar


64

het jaar voordien een verdubbeling optrad, keren terug naar hun oorspronkelijk prijsniveau door de bijna halvering die nu optreedt. Door te kijken naar de ruimtelijke verdeling van de verschillende prijsklasses op de kaart valt op dat 2008 een jaar is waar de E17 als prijsbepaler sterk naar voor treedt: alle rood-oranje gemeenten liggen rond deze infrastructuurader. Ook langs de E17 valt een gradatie op: steden dichter bij Gent behoren tot een hoger prijsniveau dan steden verder weg van Gent. Ook Gent blijkt dus een niet onbelangrijke factor te zijn als het op grondprijsbepalingen aankomt.


65

Samengevat

Wanneer we de stijgingspercentages voor de verschillende parameters per gemeente op jaarbasis bekijken en vergelijken met de verandering van de gemiddelde perceelsprijzen, valt het op dat het haast onmogelijk is te zeggen wat, in welke mate, en voor welke verandering heeft gezorgd en of de variabele eigenlijk überhaupt wel een invloed gehad heeft. Dat blijkt ook naar voor te komen als we spreidingsdiagrammen opstellen voor de verschillende parameters in 2, willekeurig gekozen, jaren (bijvoorbeeld 2003 en 2005; zie grafiek 6 tot en met 11). Door het gebruik van de spreidingsdiagrammen kunnen we zoeken naar een relatie tussen enerzijds de stijging van de koopkracht, van de huishoudens en van de bevolking van de verschillende gemeentes, en anderzijds de verandering van de gemiddelde grondprijzen per perceel in die gemeentes. Bij het uiteindelijk opmaken van deze spreidingsdiagrammen liggen de uitgezette punten sterk uiteen: door het uitblijven van enige standvastige relatie is het onmogelijk een relevante trendlijn weer te geven die voor enige indicatie zorgt. Het is dus moeilijk uit te maken of een gemeente met een bijvoorbeeld lage stijging van de koopkracht ook onderhevig zal zijn aan een lagere grondprijsstijging. Bijgevolg kan er dus gesteld worden dat de perceelsprijzen in een gemeente jaarlijkse veranderingen ondergaan, maar dat parameters als drijvers van deze prijsveranderingen moeilijk te achterhalen zijn op jaarbasis.

Wel is reeds duidelijk geworden dat de ligging, één van de in deel 1 besproken variabelen die een impact heeft op lokale prijsverschillen, een duidelijke invloed heeft. Uit de jaarlijkse vergelijkingen komt het immers vaak naar voor dat de bouwgrondprijzen rond Gent of langs de E17 hoger gewaardeerd worden dan in de andere gebieden, zonder dat de overige parameters daar aanleiding toe geven. Ook is er soms een duidelijk onderscheid merkbaar tussen de noordelijke en zuidelijke gemeenten.

Om de verschillen met betrekking tot de ligging van de bouwgrond over de tijd heen beter te analyseren, of om duidelijkere trends te achterhalen, is het interessant te kijken wat op lange termijn gebeurd is: in welke gebieden stegen de bouwgrondprijzen de afgelopen 10 jaar het meest? Ook de andere parameters kunnen vanuit hun lange termijn impact bestudeerd worden.


66

90%

60%

0%

-30%

Bevolkingsverandering per gemeente (03)

30%

10%

-0,5% -1,0%

Perceelsprijsveranderingen per gemeente (03)


Grafiek 6: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en loonsveranderingen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘03), eigen bewerking

8% 6%

Grafiek 7: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en huishoudensveranderingen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘03), eigen bewerking

4% 2%

40%

-2%

20%

0%

-20%

0%

Perceelsprijsveranderingen per gemeente (05) 1,5%

0,5%

40%

20%

0%

0,0% -20%

0,0% -0,5% -1,0%

Perceelsprijsveranderingen per gemeente (05) Grafiek 9: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en loonsveranderingen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘05), eigen bewerking

1,0%

-0,5%

0,5%

40%

2%

1,0%

20%

4%

1,5%

0%

6%

2,0%

-20%

Loonsverandering per gemeente (05)

8%

Grafiek 8: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en bevolkingsveranderingen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘03), eigen bewerking

Huishoudensverandering per gemeente (05)

90%

60%

30%

-2%

0%

-30%

0%


Bevolkingsverandering per gemeente (05)

0,0% 90%

0%

0,5%

60%

2%

1,0%

30%

4%

1,5%

0%

6%

2,0%

-30%

8%

Huishoudensverandering per gemeente (03)

Loonsverandering per gemeente (03)

10%

-1,0%


Grafiek 10: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en huishoudensveranderingen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘05), eigen bewerking Grafiek 11: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en bevolkingsveranderingen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘05), eigen bewerking


67


Ondanks het feit dat het moeilijk is om de jaarlijkse, korte termijn prijsstijgingen op te hangen aan de jaarlijkse veranderingen van de onderzochte parameters, staat niets ons in de weg dit ook te proberen voor de lange termijn veranderingen, ook hier met de bedoeling om correlaties te onderkennen. Dit kunnen we doen op 2 manieren. In een eerste wijze worden de gemiddelde, jaarlijkse veranderingspercentages van de verschillende parameters over alle gemeenten heen en de gemiddelde, jaarlijkse percentages van de grondprijsveranderingen over alle gemeenten heen, uitgezet in spreidingsdiagrammen. Hier kunnen we, zoals uit deze diagrammen blijkt en in tegenstelling tot de korte termijn spreidingsdiagrammen, wel een relevante trendlijn toevoegen: zowel bij een hogere stijging van de koopkracht als bij een hogere stijging van de bevolking en de huishoudens zullen de perceelsprijzen gemiddeld gezien ook meer stijgen. Binnen een lange termijn perspectief is er dus wel degelijk een positieve relatie tussen de verschillende parameters. Gem perceelsprijsverandering

Gem loonsverandering

Gem huishoudensverandering

Gem bevolkingsverandering

-12,97% 33,22% -5,75% 2 19% 2,19% 13,57% 8,91% 26,82% 0,12% 12,32%

4,44% 6,62% 4,07% 4 54% 4,54% 4,60% 3,73% 3,76%

0,99% 1,11% 0,74% 0 82% 0,82% 1,00% 0,81% 1,08% 1,07% 1,20%

0,31% 0,21% 0,09% -0 04% -0,04% 0,18% 0,18% 0,40% 0,56% 0,45%

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Gem perceelsprijsveranderingen over alle gemeenten

0,6% 0 3% 0,3%

40%

30%

20%

0,0% 10%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

0%

0,9%

0%

2%

1,2%

-10%

4%

1,5%

-20%

6%

arlijkse huishoudensGem jaarlijkse ng over alle gemeentes verandering

8%

-20%

Gem jaarlijkse ijkse loonsverandering overr alle gemeentes

Tabel 13: Gemiddelde perceels- en parameterveranderingen over alle gemeenten in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99 - ‘08, in %), eigen berekeningen op basis van cijfers van de Vlaamse overheid



68

0,4%

Grafiek 13: Spreidingsdiagram gemiddelde jaarlijkse perceelsprijs- en huishoudensveranderingen over alle gemeenten in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99 - ‘08), eigen bewerking

0,2%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

0,0% -20%

Gem jaarlijkse bevolkingsrandering over alle gemeentes tes verandering

Grafiek 12: Spreidingsdiagram gemiddelde jaarlijkse perceelsprijs- en loonsveranderingen over alle gemeenten in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99 - ‘08), eigen bewerking

0,6%


Grafiek 14: Spreidingsdiagram gemiddelde jaarlijkse perceelsprijs- en bevolkingsveranderingen over alle gemeenten in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99 - ‘08), eigen bewerking

Ook bij de tweede manier merken we deze lange termijn trend op. Bij het opstellen van een ander soort spreidingsdiagrammen, die de verschillen over de hele tijdsperiode heen per gemeente gaan bekijken, is er immers tevens een correlatie merkbaar: in de onderzochte gemeenten zullen de lange termijn grondprijsveranderingen mee-evolueren met de lange termijn veranderingen in het aantal inwoners en in de koopkracht. Dat dit op korte termijn (jaarlijks) niet naar voorkomt, wil zeggen dat er op het korte termijn perspectief nog andere aspecten spelen: foutief cijfermateriaal, perceelsverkopen die voor een onevenwicht of foutief beeld zorgen, mogelijke invloeden van het (onder of over)aanbod, periodeverschillen waarop de variabelen inwerken,…

Anzegem De Pinte Deerlijk Eke Gavere Kruishoutem Oudenaarde Waregem W t Wortegem Zingem

Perceelsprijsstijging '99 - '06

Koopkracht stijging '99 - '06

Perceelsprijsstijging '99 - '08

Huishoudensstijging '99 - '08

Bevolkingsstijging '99 - '08

52,33% 38,81% 81,05% 47,54% 83,76% 300,04% 105,81% 18,74% -12,82% 12 82% 60,31%

39,46% 29,27% 33,48% 39,52% 35,72% 39,83% 35,02% 37,03% 41 41,45% 45% 35,71%

121,43% 65,87% 102,68% 148,76% 100,31% 101,28% 145,39% 119,30% 18 18,27% 27% 95,74%

8,56% 9,92% 5,72% 9,44% 9,55% 7,53% 11,70% 8,35% 88,48% 48% 9,79%

3,01% 0,76% -0,94% 2,31% 3,90% 3,88% 5,41% 0,37% 11,00% 00% 5,44%

Tabel 14: Perceelsprijs- en parameterveranderingen per gemeente over de te onderzoeken tijdsspanne heen in het vooropgesteld ruimtelijk kader (in %), eigen berekeningen op basis van cijfers van de Vlaamse overheid


69

6% 4% 2% 160%

140%

120%

100%

80%

0%

Perceelsprijsstijging '99 - '08 per gemeente Grafiek 15: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en loonsveranderingen per gemeente over de te onderzoeken tijdsspanne heen in het vooropgesteld ruimtelijk kader, eigen bewerking

6% 5% 4% 3%

Grafiek 16: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en huishoudensveranderingen per gemeente over de te onderzoeken tijdsspanne heen in het vooropgesteld ruimtelijk kader, eigen bewerking

2% 1%

Perceelsprijsstijging '99 - '08 per gemeente

160%

140%

120%

100%

80%

60%

40%

20%

0% 0%

olkingsstijging '99 - '08 per Bevolkingsstijging gemeente

Perceelsprijsstijging '99 -'06 per gemeente

8%

60%

350%

300%

250%

200%

150%

0%

50%

100%

0%

10%

40%

10%

12%

20%

20%

14%

0%

30%

Huishoudensstijging ensstijging '99 - '08 per gemeente

40%

-50%

chtstijging '99 - '06 per Koopkrachtstijging gemeente

50%

Grafiek 17: Spreidingsdiagram perceelsprijs- en bevolkingsveranderingen per gemeente over de te onderzoeken tijdsspanne heen in het vooropgesteld ruimtelijk kader, eigen bewerking

Bij deze voorgaande spreidingsdiagrammen moeten er echter 2 grote kanttekening gemaakt worden. Enerzijds worden verschillende andere, mogelijke invloeden niet meegerekend: vooral de afwezigheid van de jaarlijkse aanbodsverandering kan een grote impact hebben op de grondprijsveranderingen en aldus op de mogelijke correlaties. Anderzijds zijn deze spreidingsdiagrammen een heel rudimentaire (doch indicatieve) weergave. Dit komt onder andere omdat de prijs- en parameterveranderingen die gebruikt werden in de diagrammen niet zuiver zijn: in deze gebruikte veranderingen zitten immers ook invloeden verwerkt van andere variabelen. Deze zouden er eigenlijk uit gezuiverd moeten worden.

Zoals reeds aangehaald, is het ook interessant om eens verder dan deze variabelen te kijken, en te zien wat op ruimtelijk vlak de lange termijn trends zijn van de grondprijsveranderingen: welke impact heeft aldus de ligging op lange termijn? Op die manier kunnen immers andere, ruimtelijke en niet in cijfers vast te leggen invloeden naar voor komen. Bij het bestuderen van de opgestelde kaarten met de jaarlijkse grondprijzen in het vorige deel viel reeds op dat bepaalde ruimtelijke trends zich voordeden: zo waren de prijzen het hoogst en/of stegen ze het


70

meest in de gemeenten rond de E17 en rond Gent. Om te weten te komen of dit globale trends zijn die zich door de tijd heen aftekenen, kunnen best de absolute prijzen uit 1999 eens vergeleken worden met deze uit 2008. Op de kaart van het jaar 1999 (zie 2.1.2.1.) tekent zich een duidelijk rode kern rond Gent af, die samen met de afstand tot Gent afneemt. Ook de steden die raken aan de E17 komen meer naar voor door de geel-oranje kleuren. De volgende kaart geeft het absolute verschil weer tussen de prijzen in 1999 en 2008. Dit wil zeggen dat de gemeentes waar de prijzen de afgelopen 10 jaar met het hoogste bedrag gestegen zijn rood kleuren en dat de kleinste prijsstijgingen zich in de groene gemeentes hebben voorgedaan. Kaart 11: Ruimtelijke weergave van de absolute perceelsprijsveranderingen in het vooropgesteld ruimtelijk kader tussen ‘99 en ‘08, eigen bewerking

Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk

Uit deze kaart komt naar voor dat, over de onderzochte tijdsperiode heen, bijna alle gemeenten waarbij de stadskern dicht op de E17 aansluit een grote grondprijsstijging kenden: de rood-oranje gemeentes manifesteren zich duidelijk rond deze verkeers- en nu dus ook prijsas. Het feit dat deze gemeenten het meest stijgen is dus, vanuit het oogpunt van de impact van de ligging op de prijzen, te verklaren door de nabijheid van de E17: deze is, met in het verlengde Gent en omringd door industrie, onder andere een bron aan werkvoorziening en is door zijn goede en vlotte ontsluiting naar verschillende andere regio’s ook een belangrijke schakel in de netwerksamenleving. Tussen deze gemeenten onderling kennen de prijzen


71

dichter naar Gent toe over het algemeen een (verdere) hogere stijging, hetgeen ook nog maar eens het belang van deze stad onderkent. Vanuit een ander perspectief kunnen we ook uit gaan van de groenere zone, die zich uitstrekt van Deerlijk tot Zingem, in plaats van de rood-oranje, en deze proberen te verklaren. Naast de E17, die op de kaart nadrukkelijk naar voor komt als prijszetter, kunnen we immers nog een tweede liggingsfactor onderscheiden. Deze zorgt voor een lagere waardering van de gronden in de zuidelijkere regio, waardoor dus ook de hogere prijzen rond de E17 deels verklaard kunnen worden: de wisselwerking tussen die 2 factoren zorgt immers voor de grote prijsdiscriminatie tussen de 2 zones in het afgebakend gebied. Die 2de factor, om in detail te treden, is ruimtelijk perfect te begrijpen: de hele zuidelijke regio ligt op amper een boogscheut van Wallonië, waar de grondprijzen een stuk lager liggen. Wat is dan de invloed van die lagere grondprijzen op Vlaanderen? Door onder andere het RSV, de lagere vraag naar en de hogere voorraad aan bouwgronden in Wallonië en de mindere koopkracht aldaar, zijn de grondprijzen de laatste 15 jaar ontzettend beginnen divergeren tussen beide Gewesten: waar Vlaanderen de voorbije jaren hoge prijsstijgingen kende van de bouwgronden, steeg de grondprijs in Wallonië veel minder. Dat deze lagere prijzen in Wallonië een mogelijke invloed hebben op het ruimtelijk afgebakend kader blijkt heel duidelijk op de onderstaande kaart, waar de afstand tot de gewestgrens staat op uitgetekend: de gemeenten het dichtst bij Wallonië

Kaart 12: Ruimtelijke vergelijking tussen de absolute perceelsprijsveranderingen in het vooropgesteld ruimtelijk kader tussen ‘99 en ‘08 en de Waalse grens, eigen bewerking

Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

15 km tot Wallonië Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

10 km tot Wallonië

Anzegem Kortrijk

5 km tot Wallonië


72

zullen een neerwaartse druk ondervinden van hun prijzen, waardoor het marktmechanisme tot een lagere evenwichtsprijs zal komen. Onder andere om die reden liggen de gronden rond het Waals Gewest dus lager dan in de rest van de onderzochte driehoek. De opgetreden verschillen in grondprijswaardering tijdens deze tienjarige tijdsspanne zorgen ervoor dat de kaart in 2008 ten opzichte van 1999 toch gedeeltelijk veranderd is. Waar in 1999 vooral de hoge prijzen in de Gentse rand in het oog sprongen, treedt op de kaart met de absolute prijsstijgingen en op de kaart van het jaar 2008 vooral het netwerk Gent-Kortrijk op de voorgrond. Naast de onderzochte, in cijfers weer te geven, variabelen, speelt ook de ligging aldus zeker een bepalende rol in de prijszetting van de bouwgronden: de E17 en de Waalse grens zijn beide prijszetters in de driehoek Gent-Oudenaarde-Kortrijk.


73

2.2. Toetsen van parameters op de industriegrondenmarkt

In dit deel wordt getracht te analyseren wat de werkelijke impact van de in 1.2. besproken parameters op de industriegrondprijzen zal zijn. Net zoals bij de voorgaande analyse van de veranderingen van de bouwgrondprijzen zijn immers ook de industriegrondprijzen, en de veranderingen ervan, onderhevig aan verschillende parameters. Ook hier kunnen we die, zoals reeds gedaan bij de opsomming ervan in hoofdstuk 1, onderverdelen in algemene en lokale a ankelijken. Met het oog op deze laatste soort wordt met hetzelfde ruimtelijk afgebakend kader gewerkt. Er moeten echter opnieuw meteen enkele serieuze kanttekeningen geplaatst worden bij deze poging tot vergelijkende studie. Een eerste bemerking is dat niet alles makkelijk met cijfers te kwantificeren valt: de koopkracht van ondernemingen en de ondernemingszin zijn 2 voorbeelden hiervan. Een tweede opmerking is dat, indien de parameter wel goed in cijfers uit te drukken valt, er zich dan mogelijk foutief cijfermateriaal tussen kan bevinden. Dit kan vaak voor een vertekend beeld zorgen. Een volgende bemerking is dat voor sommige besproken parameters geen cijfers beschikbaar zijn: zo is het exacte aanbod aan gronden per jaar in een gemeente moeilijk te traceren, hoewel ze een belangrijke schakel vormt in het zoeken naar een evenwichtsprijs. Een laatste opmerking tot slot, en eigenlijk ook de belangrijkste, is dat exacte gemiddelde jaarlijkse industriegrondprijzen per gemeente in het vooropgesteld ruimtelijk kader moeilijk te achterhalen zijn.

Wegens deze problemen in verband met het cijfermateriaal beschikken we niet over de nodige gegevens om een gelijkaardig onderzoek te voeren als bij bouwgrondprijzen. Om die reden heb ik mij vooral gefocust op een suggestieve analyse van de lange termijn tendensen van de industriegrondprijzen. Naast het feit dat deze termijn vanuit ondernemingsstandpunt de meest interessante is (aankoop van gronden gebeurt bij ondernemingen vaak minder impulsief dan bij particulieren, en de verkavelingstermijn voor het bouwrijp maken van de industriegronden is vaak ook gespreid over verscheidene jaren), konden hier wel industriegrondprijzen voor achterhaald worden (gesprek met de heer Hans Vandewalle van Veneco, 30/03/’10, Gent). Deze cijfers betreffen gerichte schattingen van de gemiddelde prijs/m² voor industriegronden in de gemeentes uit het ruimtelijk kader, en dit voor de jaren ’99 en ’09. Tot slot dient nog eens aangehaald te worden dat de volgende analyse, zuiver indicatief is. Het is met


74

andere woorden de bedoeling een suggestief beeld op te hangen van -zoals zal blijken- grondprijsbeïnvloedingen vooral door de verkoopspartij en de ligging. Aan de andere in hoofdstuk 1 besproken parameters zal dus in deze analyse grotendeels voorbij gegaan worden.

2.2.1. Parameters met een globale invloed op de Vlaamse industriegrondenmarkt

De parameters die een mogelijke impact hebben op de Vlaamse industriegrondenmarkt kunnen, wegens het moeilijk éénduidig achterhalen van de jaarlijkse gemiddelde industriegrondprijzen, niet onderworpen worden aan een vergelijkende studie, om alzo een indicatie te krijgen van hun invloed. Indien we dit wel konden doen, zouden we de jaarlijkse verandering van de gemiddelde prijs per vierkante meter voor verkochte industriepercelen moeten vergelijken met de veranderingen van de te onderzoeken parameters. Deze zijn het BBP, de inflatie, de rente en de verkavelingskosten (lasten, en reglementeringen zoals het RSV, zouden niet verder onderzocht worden omdat deze zorgen voor een éénmalige prijsverandering in plaats van prijsschommelingen). Om de invloed van die 4 parameters te onderzoeken, zou vervolgens dezelfde werkwijze gebruikt kunnen worden als bij de bouwgrondprijzen gehanteerd geweest is. Deze houdt in dat gebruik gemaakt wordt van 3 verschillende instrumenten: enerzijds worden de percentages van alle veranderingen, zowel van de grondprijzen als van de parameters, in een tabel verzameld, anderzijds worden deze percentages uitgezet op een gezamelijke lijngrafiek en tot slot wordt voor iedere parameter afzonderlijk een spreidingsdiagram met trendlijn opgesteld.

Zonder effectief deze oefening te doen, kunnen toch enkele potentiële bevindingen gegeven worden die in het verlengde liggen van de reeds bekomen resultaten voor de bouwgronden. Net zoals bij die grondenmarkt, zal de industriegrondenmarkt immers ook sterk a ankelijk zijn van het BBP, de rente en de inflatie: deze 3, in elkaar verweven, parameters zijn economisch getint en dus direct gerelateerd aan de ondernemingen en hun mogelijke resultaatcijfers (zo resulteert een goede conjunctuur meestal in betere omzetcijfers). De vraag naar industriegrond en de wil tot investeren zal pas ontstaan wanneer de 3 parameters gunstig ogen, wat alzo zal zorgen voor een stijging van de prijzen. Normaliter zouden we dus van een correlatie moeten kunnen spreken. Deze wordt nog versterkt door het feit dat de verkoopspartijen


75

vaak grote verkavelingskosten moeten leveren, en bijvoorbeeld in tijden van crisis (omdat de verkavelingen gebeuren over een lange tijdsperiode kan niet altijd makkelijk op voorhand geanticipeerd worden op een moeilijk te voorspellen crisis) een prijsverlaging zullen moeten doorvoeren om toch nog inkomsten te kunnen genereren. De verkavelingskosten zelf, tot slot, zullen ook meer dan waarschijnlijk correleren met de grondprijzen. Zij zijn immers een soort basis van waaruit vertrokken moet worden voor de grondprijsbepaling. Naast het feit dat ze stijgen door onder andere duurder wordende aannemings- en ontsluitingswerken (dit laatste door steeds verder van het stedelijk weefsel begonnen industrieverkavelingen en de hogere eisen van de kandidaat-kopers), zal vooral de stijgende milieukost, in totaal tot meer dan 20% van de verkavelingskosten bij het operationeel maken van de industriezone, een steeds grotere impact hebben. Ook het tijdsaspect speelt tot slot een belangrijke rol bij het verkavelen: voor de intercommunales is het immers opportuun dat de gemaakte winst hoger zal zijn dan de mogelijke marktrente over de tijd heen. Suggestief gesteld kunnen we er dus van uit gaan dat de parameters die besproken zijn met het oog op algemene grondprijsveranderingen, wel degelijk met deze prijsveranderingen zullen correleren.



In dit deel wordt dieper ingegaan op de parameters die een mogelijke impact hebben op de prijsveranderingen van de industriegronden op lokaal en gemeentelijk niveau. De variabelen waarover het aldus zal gaan zijn de verkoopspartij, het aanbod, de koopkracht, de ondernemingszin en de ligging en ontsluiting. Ook deze kunnen echter, wegens het moeilijk éénduidig bepalen van de jaarlijkse gemiddelde industriegrondprijzen, niet onderworpen worden aan een vergelijkende studie, om alzo een indicatie te krijgen van hun invloed. Daarenboven zijn ook exacte cijfers over onder andere het grondenaanbod en de ondernemingszin moeilijk te bepalen. Opnieuw kan nu echter een te volgen onderzoekssystematiek gegeven worden voor de meest ideale situatie: namelijk indien we wel over alle benodigde cijfers zouden beschikken. Hierbij zal dan een beroep


76

gedaan worden op -in tabellen uitgezet- cijfermateriaal met betrekking tot de jaarlijkse veranderingen van de koopkracht, van het aantal nieuwe ondernemingen, van het aanbod en van de veranderingen in de industriegrondprijs, en dit voor elke gemeente in het ruimtelijk kader. Deze jaarlijkse prijsveranderingen kunnen dan vervolgens uitgezet worden op een kaart om een ruimtelijk beeld ervan te krijgen en een inzicht te geven in eventuele prijsdragers: uit die kaarten kan dan immers de jaarlijkse invloed van de ligging en van de verkoopspartij naar voor komen. Tot slot zullen de bevindingen jaar per jaar gesynthetiseerd worden om de dan naar boven komende (en terugkerende?) trends al dan niet te staven met spreidingsdiagrammen.

Zonder effectief deze oefening te doen, kan ook hier gepoogd worden enkele potentiële bevindingen te geven die in het verlengde liggen van de reeds bekomen resultaten voor de bouwgronden. Zo zal waarschijnlijk ook bij de industriegrondenmarkt de invloed van de in tabellen verwerkte variabelen op korte termijn vrij willekeurig zijn. Dit komt enerzijds omdat de impact van deze parameters onderdrukt zal worden door de invloed van de ligging en van de verkoopspartij, en anderzijds omdat de verkoopsprijzen van de industriegronden een veel constanter karakter (zowel op korte als op lange termijn) kennen dan de betrokken parameters. Ook de invloed van de ondernemingszin (gepaard gaande met een grote economische kracht tot beslissen) zal deels onderhevig zijn aan de strategie van de verkoper. Dit alles wordt overigens nog verder besproken bij de lange termijn bevindingen.


De lange termijn bevindingen voor de industriegrondprijzen zullen, in tegenstelling tot bij de bouwgronden waar we onder andere gebruik gemaakt hebben van veranderingen in de parameters en van spreidingsdiagrammen, gebaseerd zijn op de lange termijn invloed van de ligging en van de verkoopspartij. Dit omdat voor de overige parameters geen exact en éénduidig cijfermateriaal aanwezig is, en omdat deze 2 variabelen eigenlijk de belangrijkste zijn. Daarenboven zijn invloeden van die niet éénduidig te bepalen parameters ook in die 2 gedeeltelijk vervat: de koopkracht en de ondernemingszin in een gebied zal deels met de ligging ervan verbonden zijn en in de gevraagde prijs(strategie) van de aanbieder vervat zitten.


77

De industriegrondcijfers voor elke gemeente in het ruimtelijk kader waarop we ons zullen baseren zijn zuiver indicatieve waardes, gehaald uit een interview (gesprek met de heer Hans Vandewalle van Veneco, 30/03/’10, Gent). Door het achterwege laten van spreidingsdiagrammen wordt onmiddellijk over gegaan naar de planologische weergave van het ruimtelijk kader en de daarbij horende industriegrondprijzen. De vraag hierbij is dus welke impact de ligging en de aanbieder hebben op de grondprijzen en of er alzo bepaalde trends onderkend kunnen worden.

Steden

1999

2009

Anzegem De Pinte Deerlijk Eke-Nazareth Gavere Kruishoutem Oudenaarde Waregem Wortegem Zingem

€ 25 € 45 € 40 € 45 € 40 € 43 € 30 € 40 € 25 € 25

€ 55-60 € 95-100 € 80 € 95-100 € 80 € 85-90 € 65 € 80 € 55-60 € 55-60

Verschil Absoluut Procentueel € 32 € 52 € 40 € 52 € 40 € 44 € 35 € 40 € 32 € 32

128,00% 115,56% 100,00% 115,56% 100,00% 102,33% 116,67% 100,00% 128,00% 128,00%

Tabel 15: Industriegrondprijzen en de veranderingen ervan in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘99 en ‘09, in absolute aantallen), eigen bewerking op basis van cijfers van Veneco

Kaart 13: Ruimtelijke weergave van de absolute industriegrondprijzen in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘09), eigen bewerking

Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk


78

Uit tabel 15 blijkt dat de industriegrondprijzen in alle gemeenten over een tijdsspanne van 10 jaar een stijging kennen van rond de 100%, wat aldus een verdubbeling betekent. Dat de prijzen overal aan een gelijkmatig tempo stijgen wil zeggen dat de kaart met de uitgezette prijswaarderingen er daardoor voor zowel 1999 als voor 2009 ongeveer hetzelfde zal uitzien. Wat kunnen we hier nu uit afleiden?

Net zoals bij de bouwgronden blijkt dat ook de industriegronden hoger gewaardeerd zijn rond de E17 en rond Gent. Dit maakt meteen duidelijk dat de ligging één van de hoofddrijvers is voor de prijsbepaling van industriegronden: hoe dichter aan een grote, vlot toegankelijke, en in een netwerkgelegen snelweg, hoe hoger de te betalen prijs zal zijn. Een snelweg zorgt er trouwens niet enkel voor dat de industriezones goed ontsloten worden, ze genieten aldaar ook een hogere visibiliteit. Op die manier ontstaat ook een correlatie tussen de mate van ondernemen en de liggingskenmerken van een regio: gunstig gelegen gebieden zullen zorgen voor een hogere wil en zin tot ondernemen. Tussen de gemeentes aan de E17 onderling is er overigens ook een neerwaartse trend die gelijke tred houdt met afstand tot Gent. Hierdoor zijn de prijzen rond het Kortrijkse, ondanks een hoge ondernemingsgezindheid, lager dan rond Gent. Deze trend kan verschillende oorzaken kennen. Eerst en vooral is er, ondanks het feit dat alle gemeenten aan een snelweg liggen, de graad van centraliteit: gemeentes rond Gent maken deel uit van de Vlaamse ruit wat voor een kortere verbindingstijd zorgt met onder andere Antwerpen en Brussel. Ook biedt Gent en omgeving, als universiteits- en grootstad, een groter potentieel aan arbeidskrachten, met vooral veel kwalitatief hoogstaande en pas afgestudeerden. Tot slot is er nog een andere belangrijke redenn, namelijk de verkoopspartij.

Wanneer we ook de verkoopspartijen uitzetten op de kaart van de grondprijzen, hetgeen op de volgende pagina gebeurd is, merken we een duidelijke correlatie met de verschillende waarderingszones: de 3 aanbieders in het ruimtelijk kader zorgen voor een verdere differentiatie. Dat de prijzen verschillen tussen de 3 aanbieders (Veneco, Leiedal, en de gemeente zelf), en aldus tussen de regio’s waarin ze actief zijn, heeft te maken met de strategie van de prijsbepaling. Zo kiest Veneco voor een marktgeoriënteerde strategie: ze zet haar prijs op het niveau dat de markt kan en wil betalen. De prijs zal zo hoger liggen dan in de gebieden waar Leiedal als intercommunale opereert: zij hanteert immers een vast winstpercentage op de gemaakte verkavelingskosten, waardoor de industriepercelen vaak onder hun potentiële prijs verkocht worden. Ook in gebieden waar de gemeenten instaan voor de verkaveling en de verkoop van industrie-


79

gronden, veelal de minder goed ontsloten gemeenten, zal de verkoop veelal onder zijn effectieve waarde gebeuren: op die manier wordt gepoogd ondernemingen aan te trekken. Uiteraard dient opgemerkt te worden dat de prijzen tussen gemeenten waar eenzelfde aanbieder actief is ook a ankelijk zijn van hun ligging: zo is de prijs in Gavere bijvoorbeeld lager dan deze in De Pinte (onder impuls van de E17), maar is ze wel van dezelfde grootteorde als in Deerlijk, ondanks deze laatste zijn ligging aan diezelfde E17. Uitvoorgaande kunnen we dus stellen dat, naast de ontsluiting, ook de aanbieders van nieuw verkavelde industriezones een grote invloed hebben op de lokale prijszetting van industriegronden. Kaart 14: Ruimtelijke weergave van de absolute industriegrondprijzen en de verkoopspartij in het vooropgesteld ruimtelijk kader (‘09), eigen bewerking

Gent

De Pinte: VENECO

Nazareth: Eke: VENECO VENECO Gavere: VENECO

Kruishoutem: VENECO + GEMEENTE

Waregem: LEIEDAL

Deerlijk: LEIEDAL Kortrijk

Wortegem: GEMEENTE

Zingem: GEMEENTE

Oudenaarde: GEMEENTE

Anzegem: LEIEDAL


80

3. Conclusie De voorgaande uiteenzetting maakt duidelijk dat een onderzoek van de grondprijzen en de veranderingen ervan zowel interessant is, als niet éénduidig en moeilijk te vatten valt. Toch kan gepoogd worden uit deze (weliswaar beperkte studie) enkele algemeenheden en conclusies te trekken.

Een eerste belangrijke conclusie, eigenlijk de essentie en de rode draad van het hele werkstuk, is dat zowel de bouw- als de industriegrondprijzen het best kunnen uitgezet worden als een vergelijking van de 1ste orde: grondprijs = waarde parameter1 x invloed parameter1 + waarde parameter2 x invloed parameter2 + waarde parameter3 x invloed parameter3 + … + waarde parameterN x invloed parameterN. De waarde van de parameters zal hierin bepaald worden door de zich voordoende situatie en de waarde van de invloed door de mate waarin de variabele uiteindelijk zal doorwerken in de prijszetting. Deze formule kan vervolgens, zoals gebleken is en om meer praktisch te werk te gaan, herschreven worden: grondprijs = waarde algemene parameter1 x invloed parameter1 + waarde algemene parameter2 x invloed parameter2 + … + waarde algemene parameterN x invloed parameterN + waarde lokale parameter1 x invloed parameter1 + waarde lokale parameter2 x invloed parameter2 + … + waarde lokale parameterN x invloed parameterN.

Voor de bouwgrondprijzen zijn de in deze masterproef besproken algemeen werkende parameters de economische conjunctuur, de inflatie, de rentevoet, het RSV en Grond- en Pandendecreet, door de overheid opgelegde lasten en de perceelsoppervlakte. Omdat enkel de eerste 3 zorgen voor constante en niet éénmalige veranderingen in de grondprijsbepalingen, werden enkel deze onderworpen aan een vergelijkende studie met de gemiddelde Vlaamse P75-bouwgrondprijzen. Daaruit bleek dat de jaarlijkse veranderingen in deze drie parameters duidelijk correleren met de jaarlijkse veranderingen in de bouwgrondprijzen. Er is dus een relatie tussen deze onderzochte variabelen en de prijsbepalingen op schaal van Vlaanderen. Naast deze parameters, zijn ook enkele parameters met een mogelijk lokale impact op de bouwgrondprijzen de revue gepasseerd: het huishoudens- en bevolkingsaantal, het aanbod, de ligging en de koopkracht. Deze werden, om hun korte en lange termijn invloed te analyseren op lokale gemiddelde perceelsprijzen, uitgezet (indien ze in cijfers vastgelegd konden worden) op een vooraf bepaald, gedifferentieerd ruimtelijk kader, namelijk Gent-Oudenaarde-Kortrijk.


81

Al vrij snel kon uit de jaarlijkse korte termijn besprekingen opgemaakt worden dat het moeilijk -en haast onmogelijk- is een constante te onderkennen tussen de parameterveranderingen en de perceelsprijsveranderingen: veel is toe te schrijven aan een toevalsmatig gebeuren. Dit kwam ook naar voor uit de spreidingsdiagrammen die werden opgesteld aan de hand van 2 willekeurig gekozen jaren: een voor zich sprekende trendlijn kon hier niet aan toegevoegd worden. Een mogelijke reden daarvoor is dat sommige individuele verkopen te sterk afwijken van de algemene verkopen, of dat sommige gebruikte cijfers foutief zijn. Dit staat in scherp contrast met de lange termijn bevindingen. Op deze termijn werd immers op twee verschillende manieren aangetoond dat er wel een duidelijke correlatie bestaat tussen alle parameter- en perceelsprijsveranderingen: er konden aan deze spreidingsdiagrammen wel duidelijke trendlijnen toegevoegd worden. Daarenboven komen er, vooral op lange termijn, ook nog liggingsinvloeden aan te pas. Op die manier kunnen prijsdragers onderscheiden worden: de gemeenten rond Gent en rond de E17 zijn hoger gewaardeerd dan de andere in het ruimtelijk afgebakend gebied. Het zijn overigens, met enige nuance, vooral de ruimtelijk minder kwaliteitsvolle gebieden die deze hogere bouwgrondprijzen kennen: de meer rustig gelegen gebieden met een vaak beter woonklimaat, onder andere aan de Schelde, moeten het aldus afleggen tegen het belang van de netwerkstructuren. De onderstaande kaart is daar een illustratie van. Kaart 15: Schematische weergave van de ruimtelijk kwaliteitsvollere Schelde-omgeving (groen) tegenover de duurdere E17-omgeving, eigen bewerking

Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk


82

Aldus kan, wat de bouwgrondprijzen betreft, besloten worden dat er zich op de lange termijn duidelijke tendensen afspelen: zowel de ligging, als de onderzochte parameters met een lokale en algemenere invloed drukken zich, elk uiteraard met een verschillende sterkte, door in de prijszetting. Op korte termijn lijkt de prijsbepaling eerder toevalsmatig te zijn gebeurd. Bij de prijsbepaling van de industriegronden en de verklaring voor de veranderingen hiervan, kunnen we op eenzelfde manier te werk gaan als bij de bouwgrondprijzen. De algemeen werkende parameters die besproken geweest zijn, zijn nu de economische conjunctuur, de inflatie, de rentevoet, het RSV, door de overheid opgelegde lasten, verkavelingskosten en de perceelsoppervlakte. Hier zorgen de eerste 3 en de verkavelingskosten voor constante en niet éénmalige veranderingen in de grondprijsbepalingen. Om hun mogelijke invloed te bepalen zouden we hier opnieuw moeten werken met spreidingsdiagrammen, maar daarvoor beschikken we niet over de benodigde cijfergegevens: de jaarlijkse gemiddelde (lokale) industriegrondprijzen zijn moeilijk éénduidig te achterhalen. We kunnen echter wel een indicatie weergeven van hun impact, die zijn fundament vindt bij de bouwgrondprijzen: alle 4 de parameters zullen een duidelijke invloed hebben op de grondprijsbepaling. Dit kan verklaard worden vanuit de wil tot ondernemen (deze is veel groter bij economisch gunstige tijden) en vanuit de verkavelingskosten die werken als een vertrekbasis voor de industriegrondprijzen en die door de aanbieder van de grond terugverdiend moet worden. Het zullen vooral die laatste kosten zijn die in de toekomst hard zullen doorwerken: de hogere eisen naar ontsluiting van de potentiële kopers en de hoger oplopende milieukosten zullen zorgen voor steeds toenemende prijzen. De parameters met een mogelijk lokale impact op de industriegrondprijzen zijn de verkoopspartij, het aanbod, de ligging en de koopkracht en ondernemingszin. Ook hier kampen we met een gebrek aan cijfers om mogelijke correlaties te onderkennen. Toch zouden we kunnen stellen dat de grondprijzen bij de industrie op korte termijn veel standvastiger zijn dan bij de bouw. Dit komt omdat bij de industriegronden gemeentes en intercommunales de belangrijkste aanbieders zijn: hun invloed onderdrukt het grootste deel van de andere parameters. Zij zullen, elk met hun prijsstrategie, optreden als een soort marktregulators waardoor de prijzen nooit buiten proportie zullen stijgen. Door dit constante karakter van de prijzen en de lange verkavelingsperiode van de industriepercelen is het in se interessanter om een suggestief beeld te geven van de veranderingen en de mogelijke invloeden op de lange termijn. Hieruit kon opgemaakt worden dat vooral de ligging en de verkoopspartij belangrijke


83

parameters zijn in de prijszetting: zo zijn de prijzen gelegen rond Gent en de E17 hoger dan in de andere gebieden. Dit komt eerst en vooral door de goede ontsluiting, het hoge potentieel aan arbeidskrachten, en de hoge ondernemingszin de er heerst. Tussen deze gemeenten onderling is er vervolgens ook een prijsverschil te onderkennen. Dit komt op zijn beurt door de verkoopspartij: a ankelijk van hun strategie kan de industriegrondprijs in vaak ruimtelijk dicht bij elkaar gelegen gebieden toch sterk verschillen. Aldus kan, wat de industriegrondprijzen betreft, besloten worden dat er zich op de lange termijn duidelijke trends afspelen: zowel de ligging, als de verkoopspartij drukken zich door in de prijszetting. Op korte termijn zullen de verkoopspartijen, met de verkavelingskosten als vertrekbasis, zorgen voor veel constantere prijsveranderingen in vergelijking met de bouwgrondprijzen.

Als we, over een 10-jarige tijdsspanne heen, de veranderingen van de gemiddelde perceelsprijs voor een woning vergelijken met de veranderingen van de gemiddelde industriegrondprijzen, kunnen we stellen dat beide met ongeveer een factor 2 verhoogd zijn (uiteraard moet de verkleining van de perceelsoppervlaktes hierbij in het achterhoofd gehouden worden). Vooral de milieukosten zullen er voor zorgen dat ook in de toekomst de prijsveranderingen van de industriegronden meer dan waarschijnlijk gelijke tred zullen houden met veranderingen in de perceelsprijzen voor bouwgrond. De beide grondmarkten kennen tot slot aan dezelfde gemeenten hoge prijswaarderingen toe: telkens liggen de grondenprijzen rond de E17 en Kaart 16: Schematische weergave van de algemeen duurder gewaardeerde gemeenten (rood) tegenover de algemeen minder duur gewaardeerde gemeenten (groen), eigen bewerking

Gent

De Pinte

Nazareth Eke Gavere

Kruishoutem

Zingem

Waregem

Deerlijk

Wortegem

Oudenaarde

Anzegem Kortrijk


84

rond Gent immers systematisch hoger (zie kaart 16: rood is hooggewaarderd). Naast de invloed van Wallonië, valt aldus te noteren dat onze samenleving sterk gericht is op snelheid, bereik en netwerkvorming.

Uiteraard dienen bij voorgaande conclusies verscheidene kanttekeningen en tekortkomingen gemaakt te worden. Een eerste tekortkoming is dat er, buiten de in hoofdstuk 1 opgesomde en in hoofdstuk 2 geanalyseerde parameters, ongetwijfeld nog variabelen zijn die een niet te onderschatten invloed hebben op de bouwen industriegrondprijzen: deze masterproef probeert een algemeen beeld te schetsen van de belangrijkste parameters, maar komt zeker te kort indien volledigheid wordt nagestreefd. Hierop aansluitend kan een tweede kanttekening vermeld worden, namelijk dat voor een aantal parameters geen cijfers bestaan of werden gevonden, of dat ze niet éénduidig vastgelegd konden worden. Daardoor zijn vaak niet te onderschatten variabelen buiten beschouwing gelaten, ook al hebben ze een zekere impact op de conclusies van deze masterproef. Vaak werd ook een suggestief beeld opgehangen van deze variabelen waaruit dan potentiële conclusies gehaald werden. Bij deze kanttekening denk ik in de eerste plaats aan de aanbodcijfers en de gemiddelde jaarlijks industriegrondprijzen. Ook konden sommige besproken parameters moeilijk in cijfers gekwantificeerd worden. Een belangrijke opmerking vervolgens is dat dit werkstuk, door zijn beperktheid, enkel een suggestief beeld probeert te schetsen van de correlatie tussen de grondprijsveranderingen en de -wel in cijfers vast te leggen- parameterveranderingen. Dit wil zeggen dat de correlatie niet op haar significantie wordt onderzocht, maar louter en alleen op haar indicatieve waarde. Door het ontbreken van significantieniveaus konden ook de exacte invloeden van de verscheidene parameters op de prijsveranderingen niet berekend worden. We konden dus niet te weten komen welke variabelen meer doorslaggevend zijn in de grondprijsbepalingen dan andere. Een volgende kanttekening is dat in de, aan onderzoek onderworpen, parameters mogelijk van de trend afwijkende waarden geslopen zijn. Hieronder horen onder andere foutief ingegeven cijfermateriaal of bijvoorbeeld individuele verkooptransacties die gepaard gaan met abnormaal hoge of abnormaal lage prijzen. Deze abnormale waarden kunnen wegens privacyredenen vaak niet achterhaald worden, maar zullen mogelijks wel voor een vertekend beeld zorgen. Een laatste bemerking, tot slot, is dat de analyse en het onderzoek van verscheidene parameters (onder


85

andere via de spreidingsdiagrammen) eigenlijk vaak niet losstaan van elkaar: invloeden van de ene parameter werken immers soms door in een andere. Zo zijn bijvoorbeeld de bouwgrondprijzen rond Gent hoog omwille van hun ligging, maar kunnen we ook aanvoeren dat de koopkracht daar gewoon groter is.

In het licht van deze tekortkomingen kan dit werkstuk gezien worden als een vertrekbasis om verder onderzoek op te verrichten. De tekortkomingen sluiten immers aan op opportuniteiten die zeker onderzocht moeten worden met het oog op betaalbare prijzen in de toekomst. Een verder, verfijnd onderzoek van grondprijzen is dus voor toekomstige generaties van primair belang. Belangrijk hierbij is dat eerst en vooral getracht moet worden om over duidelijk en bruikbaar cijfermateriaal te beschikken. Dat hangt vaak af van hogere instanties, denk maar aan de Vlaamse overheid die dringend het grondenaanbod beter in kaart moet brengen. Op de lange termijn zal de Vlaamse overheid er trouwens profijt uithalen om over een goede gronddatabank te beschikken: slechts zo zal ze zelf actie kunnen ondernemen tegen verdere buitenproportionele prijsstijgingen van de steeds schaarser wordende grond. Ook het streven naar exacte en juiste cijfers (zonder fouten) zou tot het takenpakket van de overheid kunnen en moeten behoren, net zoals het implementeren van up-to-date cijfers en schattingen in reglementeringen en decreten, genre het RSV. Pas indien we aldus over voldoende cijfermateriaal beschikken en een idee hebben van àlle mogelijk invloeden en parameters die spelen bij de prijszetting van industrie- en bouwgronden, kan een perfect onderzoek gevoerd worden: de vergelijking van de grondprijzen kan dan volledig uitgeschreven worden. Het zou dus interessant zijn moesten nog andere, niet in deze masterproef vermeldde parameters aan een vergelijkende studie met de grondprijsveranderingen onderworpen worden. In een perfect onderzoek zullen daarenboven geen indicaties mogen nagestreefd worden, maar enkel significanties: er moet achterhaald worden welke parameters werkelijk significant inspelen op de grondprijzen. Wanneer daarenboven de graad van significantie achterhaald is, kan ook te weten gekomen worden welke parameters de grootste invloed hebben op de grondprijszettingen en -veranderingen. Op die manier kunnen de echte drijvers achter de prijsbepalingen van zowel de bouwgrond als de industriegrond bepaald worden, hetgeen een beter zicht werpt op mogelijke toekomstige prijsveranderingen, en wat het tevens mogelijk maakt om, via het inspelen op die drijvers, dergelijke toekomstige prijsstijgingen binnen de perken te houden.


86

Het is ook interessant om de verschillen tussen de prijsveranderingen van de bouwgronden en de industriegronden verder op te volgen. Beide worden immers gestuwd door verschillende drijvers en zullen in de toekomst dus ofwel convergeren, gelijke tred houden of divergeren. Tot slot is het ook interessant om maatschappelijke trends te onderzoeken. Een voorbeeld hiervan is waarom de bevolking er voor kiest om de gebieden rond de netwerken hoger te waarderen dan de meer rustige, aan een beter woonklimaat onderworpen gebieden, bijvoorbeeld aan de Schelde. Het komt er met andere woorden dus op neer dat de grondprijzen onderworpen moeten worden aan constante studies: slechts op die manier kan gepoogd worden om de steeds schaarser wordende voorraad betaalbaar te houden voor toekomstige generaties. Het laatste woord over de (de complexiteit van de) grondprijzen en hun veranderingen is, in tegenstelling tot dit werk, aldus absoluut nog niet geschreven en dient zeker aan blijvende onderzoeken onderworpen te worden.


87

4. Bibliografie

Boeken

ALLAERT G., Wegwijs in ruimtelijke economie: doorkijk naar planning en management van ruimte, Academia Press, Gent, 2005 ALLAERT G., Ruimte en planning: van planningstheorie tot Vlaamse planningspraktijk, Academia Press, Gent, 2009 CATTOIR K. & MINISTERIE VAN DE VLAAMSE GEMEENSCHAP, Reeks Stativaria, Aantal verkochte bouwgronden en gemiddelde bouwgrondprijzen binnen ruimtelijke zones en grensgebieden van het Vlaamse Gewest: evolutie 1990-2001, Brussel, 2003 JANSSENS P. & DE WAEL P., 50 jaar Belgische vastgoedmarkt: waar geschiedenis tot toekomst vergroeit, Roularta Books, 2005 VLAAMSE CONFEDERATIE BOUW, Betaalbaar wonen in Vlaanderen: fundamenten voor een nieuw woonbeleid, jaar –en studierapport 2007-2008, Brussel, 2008

Documenten

ALLAERT G. & VAN ZWAM B., Kosten en baten van de aanleg, uitgi e en het beheer van lokale bedrijventerreinen, Universiteit Gent, 2009 DHONDT J. (OLV ALLAERT G.), Evolutie van de bouwgrondprijzen in België, Universiteit Gent, 2003 KABINET VLAAMS MINISTER VAN RUIMTELIJKE PLANNING, Beleidsnota Ruimtelijke Ordening 2009-2014, Brussel, 2009 MINISTERIE VAN DE VLAAMSE GEMEENSCHAP, Ontwerp van decreet betreffende het grond –en pandenbeleid, Brussel, 2008 MINISTERIE VAN DE VLAAMSE GEMEENSCHAP, Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Brussel, 1997 MINISTERIE VAN DE VLAAMSE GEMEENSCHAP, Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Brussel, gecoördineerde versie, Brussel, 2004


88

Artikels

LIN S., ‘Impact of government and industrial agglomeration on industrial land prices’, Habitat International, nr. 33, 2009, pp. 412-418 DAVIS M.A., ‘The price and quantity of residential land in the United States’, Journal of Monetary Economics, nr. 54, 2007, pp. 2595-2620

Internet

(10/02/2010) (16/03/2010) (24/11/2009) (12/03/2010) (25/02/2010) (26/11/2009)


89


90

Ruimtelijk economische dynamiek van de grondprijzen in de regio Gent-Oudenaarde-Kortrijk

Recommend Documents