Opdrach t 2015
Een ruimtelijk-economische verkenning van de stad Sluis
Een woord vooraf Toen ik op 20 december 2007 de raadsvergadering van de gemeente Sluis bijwoonde, kon ik niet vermoeden hoe verstandig dat was. Ik zat er, omdat de gemeente die avond zou besluiten om aandeelhouder van de NV Economische Impuls Zeeland te worden. Het leek ons gepast om daarbij aanwezig te zijn en na afloop enkele handen te schudden. Het werd echter een ‘hete’ avond, want die ging grotendeels over het plan ‘Sluis aan Zee’. Ik zeg ‘want’, omdat iedereen die daarbij betrokken was op voorhand wist dat het er om ging spannen. Na heftige debatten, waarbij wel héél duidelijk werd gezegd hoe men over personen en zaken dacht, werd het voorstel afgestemd. En Sluis bleef met een kater achter. Zelf was ik die nacht om kwart voor drie thuis! Kort daarna was ik op bezoek bij de verantwoordelijk wethouder, Maria Le Roy. Met meerdere aanwezigen bespraken we het werk dat Impuls wellicht voor de gemeente zou kunnen oppakken. Breskens, Cadzand-Bad en de Kusttram lagen al snel op tafel. Maar opeens ging het alleen nog maar over ‘Sluis aan Zee’ en hoe nu verder. Er lag een noodverband, aangedragen vanuit het College: “We stellen gezamenlijk, College en Raad, een nieuw plan op, een kaderstellende nota, waarin we vastleggen hoe we verder willen met de stad Sluis en aan welke randvoorwaarden nieuwe ontwikkelingen moeten
voldoen. Liefst binnen vier maanden, gerekend vanaf eind december”. En plotsklaps was dit de eerste opdracht, die Impuls van de gemeente Sluis kreeg. Het is een ongebruikelijke aanpak geworden. Er was geen behoefte aan een organisatiedeskundige, een stedenbouwkundig bureau of een vertegenwoordiger van een of ander adviesbureau. Het zou gaan over communiceren, over elkaar weer vinden en over je fantasie gebruiken. Er werden twee rondjes van interviews met de fracties gepland, ieder apart en in vertrouwen. De tegenstelling met de raadsbehandeling van ‘Sluis aan Zee’ blijkt achteraf verbluffend. Zo fel als het er daar aan toeging, zo rustig en positief verliepen de interviews. Schijnbare tegenstellingen bleken overbrugbaar te zijn en het resultaat, zie de inhoud van dit boekwerkje, wordt breed gedragen. De oplossing is gevonden in een compacte benadering van de stad zelf. Dáár zouden nieuwe economische impulsen moeten worden gevonden en dat is gelukt. Alleen voor het opwaarderen van enkele recreatieve elementen zijn we de ommelanden ingetrokken. Om zodoende een extra ’poot’ onder de economie van de stad te creëren.
leiding te geven. Ik weet zeker dat ik hieraan contacten voor de toekomst overhoud, dat raadsleden en andere betrokkenen graag nog eens met mij zullen willen napraten over deze bijzondere episode. Rest mij de aansporing aan hen om ervoor te gaan. Zet door, hou de regie in handen en maak er iets moois van. De stad Sluis heeft daar recht op!
Ed Peerbolte, project manager Economische Impuls Zeeland
Middelburg, 31 mei 2008
Laat ik besluiten met de ontboezeming dat het mij een waar genoegen was om aan dit proces
Een woord vooraf
P 1
Inhoudsopgave
2
P
Een woord vooraf
P1
De opdracht
P3
De verslaglegging
P5
De locaties: • Het Belfort • Sint Annastraat • Walplein • De Kaai • Havenkwartier • Het Kasteel • De Wallen • Toversluis • De Waterdriehoek
P6 P8 P 10 P 12 P 14 P 16 P 18 P 20 P 22
De oogst van de interviews
P 25 t/m 39
De locaties besproken
P 41 t/m 46
Colofon
P 47 t/m 47
t/m t/m t/m t/m t/m t/m t/m t/m t/m
7 9 11 13 15 17 19 21 23
De opdrach t Op 20 december 2007 werd aan het einde van de raadsdiscussie over ‘Sluis aan Zee’ duidelijk dat dit voorstel het niet zou halen. Tegelijkertijd heerste in de Raad de mening dat het daar niet bij kon blijven. Na schorsing heeft de voorzitter de volgende opdracht geformuleerd: “Het College stelt voor om de opdracht te krijgen om in de komende vier maanden met nieuwe kaders te komen.” Dit voorstel is door de Raad overgenomen en vormt de basis van de opdracht aan NV Economische Impuls Zeeland. Een nadere uitwerking van die opdracht is te vinden in het collegebesluit nr. 80187 d.d. 5 februari 2008. Samenvattend moest Impuls een ruimtelijkeconomische verkenning uitvoeren en daartoe de fracties afzonderlijk en vertrouwelijk consulteren. De uitkomst daarvan zal dienen als kaderstellende nota voor de economische structuurverstrekking van de stad. De consultatie heeft vorm gekregen door het houden van een eerste ronde interviews met alle fracties, waarvan de individuele resultaten zijn verwerkt in een totaalverhaal. Dit is opnieuw, maar nu vanwege de samenhang, in een tweede ronde aan de fracties voorgelegd. Deze dienden nu aan te geven of de oplossingen zowel bestuurlijk als maatschappelijk haalbaar zullen zijn. Uiteraard lag ook de vraag voor of men zich herkende in de inhoud van het voorliggende stuk.
Inmiddels zijn alle interviews gehouden en kan de balans worden opgemaakt. Er blijkt in de Raad een breed draagvlak aanwezig te zijn voor de hierna nader te benoemen oplossingen en aanbevelingen. Die zijn niet alleen van algemene ruimtelijke of economische aard, maar gaan zelfs zo ver, dat in de stad locaties zijn aangewezen, waarvan de (economische) functies al ruw zijn uitgewerkt. Er is nagedacht over architectuur, over samenhang tussen de deelgebieden, over het parkeren enz. Dat maakt dat dit stuk niet zo makkelijk van een label kan worden voorzien. Soms gaat het over praktische zaken, dan weer wordt alles abstract. Dat brengt de werkwijze nu eenmaal met zich mee. Bij alles is het de bedoeling om de economie te bevorderen. Daarbij bleek al snel dat de fracties oplossingen ‘binnen de wallen’ zochten. Daaronder wordt het gebied van de huidige stad tot aan de wallen buiten de stad bedoeld. Op deze wijze is een compacte opzet voor het ‘nieuwe’ Sluis bedacht. Alleen voor de intensivering van toeristisch gebruik als extra economische bijdrage zijn kansen buiten dit gebied gevonden. Locaties als het Belfort mét de Groote Markt, De Kaai, een kleine jachthaven in het Havenkwartier, Toversluis en de Wallen komen in beeld als economische dragers. Functioneel wordt gekozen voor een beperkte toename van het horeca- en winkelareaal. Kwalitatief worden oplossingen aangedragen voor verkeer en
De opdracht
parkeren, voor de straatwanden en voor de herkenbaarheid van Sluis als stad. Bij het laatste spelen de locaties Sint Annastraat en Walplein een rol. Om alle voorstellen te kunnen betalen, is een fors woningbouwprogramma nodig. Dat levert de nodige inkomsten op. De gemeente Sluis verkeert nu eenmaal niet in de omstandigheid dat men royaal de portemonnee kan trekken. Die woningbouw is vnl. in het Havenkwartier en in Sluis-Noord gedacht. Naast die financiële noodzaak bestaan hiertoe ook nog twee kwalitatieve redenen. Met woningbouw in historiserende stijl komt de vroegere grandeur van de stad terug. Door de toename van het inwoneraantal wordt een stevige ‘vloer’ gelegd onder het economische bestaansrecht van de aanwezige en opnieuw aan te trekken dagwinkels. Zo leidt de nieuwbouw ook nog tot een extra economische impuls!
P 3
4
P
De verslagleggi ng Dit boekwerkje is feitelijk een verslag van de interviews met de fracties van de gemeenteraad van Sluis. Deze interviews zijn op een vertrouwelijke basis geschoeid. Nergens wordt verwezen naar individuele fractiestandpunten. Alle opmerkingen zijn verzameld en verwerkt in een integraal verhaal. Dat verhaal geeft hún kijk op de ontwikkeling van de stad Sluis weer. Daarbij zijn locaties genoemd, economische versterkingen gedefinieerd en is ruimte gezocht en gevonden voor nieuwe of uit te breiden economische functies. In dit boekwerk is er voor gekozen om eerst de locaties weer te geven, inclusief een beeld van hoe het is, hoe die aan te pakken en hoe het straks zal zijn. Gekoppeld aan jaartallen. Daarbij is dankbaar gebruik gemaakt van beeldmateriaal: m.n. foto’s van Brandevoort (gem. Helmond), Middelburg en Utrecht.
Pas daarna zijn per onderwerp de gemaakte opmerkingen en uitgangspunten gegroepeerd. Met het doel om de leesbaarheid van dit boekwerk te vergroten. Alles onder de kop: De oogst van de interviews’. Tot slot volgen enkele aanbevelingen namens de fracties. Die hebben voornamelijk te maken met de verdere uitwerking van voornoemde oogst. Het betreft de regie over de ontwikkelingen: met wie kun je wat doen, welke knowhow is nodig, welke procedurele stappen doen zich voor en welke rol is voor de gemeente weggelegd. De bedoeling van deze aanbevelingen is dat ze worden overgenomen in het bijbehorende raadsvoorstel en zo de eerste aanzet tot de verdere voortgang bepalen.
De verslaglegging
P 5
rte Ko
aa str ol W
6
P
He t Belfor t
He t Belfor t 2008 Dit bijzondere gebouw wordt nu nog door de gemeente gebruikt. Als je kijkt naar die immense binnenruimte wordt er eigenlijk slordig mee omgesprongen. De aankleding is een beetje ‘shabby’. Van buiten maakt het een gesloten, welhaast grimmige indruk. Er valt duidelijk veel te verbeteren. Het wachten is op de (ver)nieuwbouw van het gemeentehuis in Oostburg. Dan kunnen de laatste restjes van gemeentelijk gebruik worden opgeruimd. Enerzijds droevig nieuws, want dan is het stadhuis van Sluis niet meer. Anderzijds biedt dat nieuwe kansen die de binnenstad broodnodig heeft. Het is nu al duidelijk dat het Belfort niet los van de Groote Markt en het gebruik daarvan kan worden gezien. In de huidige situatie staat het gebouw met de voet “tussen het blik”. Elders in Nederland zou men gelijk tekenen voor de combi van een historisch gebouw van een dergelijke importantie en zo’n vrije ruimte daaromheen.
2009 Het Belfort is inmiddels volledig vrij van bestaand gebruik. Dat is dé kans voor Sluis. Er mag over nieuwe functies worden nagedacht en die moeten iets aan de beleving van de stad toevoegen. Allereerst moeten de auto’s van de Groote Markt worden verwijderd. Vervangende parkeerplaatsen kunnen worden gevonden in het gebied achter en naast de kerk, ruwweg de Klokstraat en omgeving.
Er zijn mooie voorbeelden bekend, waarbij zo’n plein open is gemaakt voor gebruik als terrassen, het organiseren van kleinschalige evenementen enz. In Sluis kan de Groote Markt als geen ander voor die functies worden ingezet. In de kelderverdieping van het Belfort wordt een prachtige horeca-setting gemaakt. Als voorbeeld dient het café-restaurant onder het voormalige stadhuis in Goes. In combinatie met een meestal kunstzinnig avondprogramma in het overige gedeelte van het Belfort kan hier de eerste aanzet tot een florerende avondhoreca worden gegeven. Ook de andere horecabedrijven rondom de Groote Markt kunnen hier op inspelen. Het Belfort biedt ongekende kansen, al was het maar vanwege die enorme ruimte. Boven de kelder bevinden zich nog drie lagen, die zich voor culturele en museale uitingen, kleinschalige evenementen, manifestaties en (semi-) permanente tentoonstellingen lenen. De grote zaal, nu nog in gebruik als vergaderruimte voor de gemeenteraad, biedt een exclusieve entourage voor bruiloften en ontvangsten. Wél moet er een ‘klein’ probleem worden opgelost. De bereikbaarheid van de diverse ruimtes moet méér dan verbeterd worden. Al met al een gebouw met een grote uitdaging voor nieuwe gebruiksvormen, waarbij de aanliggende Groote Markt gewoonweg moét worden betrokken. Deze kans om iets toe te voegen aan de binnenstad mag Sluis niet voorbij laten gaan!
He t Belfor t
2015 De familie heeft een reünie georganiseerd. Opa en Oma komen uit Zeeuws-Vlaanderen, reden om elkaar deze keer in Sluis te ontmoeten. In het Belfort is een gezellig zaaltje gereserveerd. Daar wordt vanavond het diner opgediend, maar eerst zwermen de familieleden uit over de binnenstad. De kleinkinderen hebben een wedstrijd met roeibootjes op de Damsevaart bedacht en de rest zal vanaf de Kaai toekijken. Dikke pret! Voor de zekerheid hebben ze afgesproken dat iedereen zich tegen zessen verzameld op één van de terrassen op de Groote Markt. Kunnen de sterke verhalen worden doorverteld en komen de kinderen min of meer tot rust. Het kan nu al niet meer stuk. De moeite waard om morgen aan de buren te vertellen. Die gaan binnenkort ook zoiets regelen.
P 7
Sin t An nas traa t
i
K aa
8
P
Sint Annas traa t
Si nt Annas traa t 2008 Wie vanaf Knokke via de Sint Annastraat naar het centrum rijdt, heeft een wel héél merkwaardig uitzicht. Vanaf St. Anna ter Muiden, zo’n beetje de middeleeuwen, verwordt de straat eerst tot een rommelige route met een ietwat agrarische uitstraling, dan komt er een mengeling van gebouwen met als ‘hoogtepunt’ het benzinepompstation, vervolgens De Dikke van Dale, dan meer commerciële bebouwing en ineens eindigt de rit nét voor het Walplein met een open gat waar o.a. parkeren mogelijk is. Misschien een wat gechargeerde beschrijving, maar de bedoeling ervan is aan te geven dat je tot op het Walplein niet in de gaten hebt dat je een middeleeuws stadje binnenrijdt. Niet echt een entree met allure, maar daar kan iets aan worden gedaan!
terwijl het doorgaande verkeer niet mag worden belemmerd. Of het dan een ophaalbrug moet worden, zal de tijd leren. Misschien is een monumentale stenen brug met voldoende doorvaarthoogte, minimaal drie meter, voor plezierboten veel mooier. Een beetje gebold wegdek met stenen muren zal best voor een mooie entree zorgen. Aan de Kaaizijde van die brug staat nieuwe bebouwing langs de havenkom en vanuit Knokke gezien is rechts voor de brug inmiddels de ingepakte parkeergarage verschenen. Vanaf het benzinepompstation kan links en rechts van de Sint Annastraat de bouw van architectonisch passende gebouwen worden gestimuleerd. Die mogen best afwijken van de meer historiserende bebouwing die binnen de wallen is voorzien. Als het maar de idee wekt dat je de stad binnen rijdt. Dat heeft Sluis wel verdiend!
2009
2015
Eigenlijk zou net voor het Walplein een stedelijk element moeten zijn, vergelijkbaar met een stadspoort of een ophaalbrug. En dat laatste zou zo maar kunnen. De Damsevaart zal immers worden gekoppeld aan nieuw water in de Haven- en Mariapolder! Dat moet dus het Walplein passeren,
Aan het einde van de Sint Annastraat doemen twee bijzondere ‘dingen’ op. Recht vooruit, iets naar links afbuigend zie je het wegdek omhoog komen. Je herkent duidelijk een stenen brug, die zomaar uit de binnenstad van Utrecht zou kunnen stammen. Je vraagt je direct af of er
Sint Annas traa t
een gracht ligt en al snel blijkt dat te kloppen. Maar eerst is er die monumentale poort, die zich over de toegang van de parkeergarage plooit. Niet zozeer historisch, maar wél indrukwekkend. Je weet direct dat de reis hier eindigt en dat je verder te voét de stad ingaat. De auto wordt hoog en droog weggezet en het avontuur kan beginnen. Bovenop de brug kijk je naar beneden in de gracht, zie je rechts de lage kade langs het Jaagpad met al die terrasjes, ligt schuin naar links het knusse Walplein en loop je toch eerst rechtdoor de Kaai op, want voor de winkels kwam je en dus moeten die direct worden verkend. Straks komt de ontspanning en wellicht loop je tussentijds het Havenkwartier aan de overkant van het Walplein in, waar die bijzondere woningen aan het water staan!
P 9
Walplein
i K aa
Kaa
i
10
P
He t Walplein
He t Walplei n 2008 Boven de ‘haak’ in de Damsevaart ligt het Walplein. Dit plein is nog niet zo lang geleden heringericht, waarbij de huidige functies, ontsluiting van de aanliggende parkeerterreinen en ruimte bieden aan doorgaand verkeer, dwingend waren. Het is een grote open ruimte geworden die niet past bij de dichte bebouwing van de binnenstad. De aangrenzende gebouwen zijn aan de lage kant en staan niet in verhouding tot de maten van het plein zelf. Bovendien zijn de winkels nauwelijks betrokken bij de binnenstad.
2009 Als straks de parkeerterreinen opgeheven zijn, en het parkeren in de hoek Jaagpad / Sint Annastraat geconcentreerd is in één parkeergarage, kunnen in dit gebied, de Haven- en Mariapolder oftewel het Havenkwartier, watergebonden woningen worden gebouwd. Die worden voor autoverkeer niét via het Walplein ontsloten, maar achterom op de Sint Annastraat. Bij een hernieuwde inrichting van het Walplein kan daarom de rotonde vervallen. Voor het doorgaande verkeer kan worden volstaan met het aangeven van een “loper”. Misschien komt de
oude wegenloop weer terug. Langs de Kaai wordt een nieuw gebouw neergezet, waarin winkels en horeca een kans krijgen. Op het zelfde moment kan het plein worden verkleind en ‘vierkant’ gemaakt, zodat de verhoudingen tussen open ruimte en gebouwen weer terugkomt. Bij de herinrichting moet nog wel een ‘probleempje’ worden opgelost. Vanuit de hoek van de Damsevaart wordt een waterverbinding gemaakt naar de Haven- en Mariapolder. Die zal bevaarbaar zijn voor (motor) boten met een doorvaarthoogte van drie meter. Daarom wordt aan dié zijde van het Walplein een gracht gegraven met aan het einde van de Sint Annastraat een mooie klassieke brug.
ze die dag op het plankier van de Kaai. Wie zal het zeggen, de dag is nog lang. Ondertussen kijken ze geïnteresseerd naar het opbouwen van de kraampjes voor de vandaag te houden boekenmarkt op het Walplein. Andere lieden slenteren langs de deels nieuwe winkels die er sinds de metamorfose van het plein bij zijn gekomen. De bestaande winkelpuien zijn opgeknapt om met de nieuwkomers de concurrentie aan te gaan. Laat de zon maar schijnen!
2015 Het is druk op het Walplein. Mensen hebben hun auto net geparkeerd in de garage aan het Jaagpad en lopen de Walbrug over. Doorgaand vervoer rijdt langzaam over de voor hen bedoelde loper richting België. Langs het Havengrachtje zitten mensen achter de koffie. Het is nog fris, zo vroeg in de morgen, maar de binnenstad lonkt. Straks gaan ze winkelen en wellicht eindigen
He t Walplein
P 11
i K aa
K aa i
12
P
De Kaai
De Kaai 2008 “De Kaai”, dat zijn de kades rondom de havenkom van de Damsevaart. Het gedeelte dat ‘rondom de haak’ ligt, kent aan drie zijden bebouwing die direct aan de Kaai grenst. Het merendeel is commercieel: winkels, horeca, bank e.d. Ook al is hier de toeristische druk groot, toch staan er nog steeds enkele woningen tussen. De uitstraling van dit stukje Sluis is heel hoog en maakt onlosmakelijk deel uit van de attractiviteit van Sluis. Juist daarom is het onbegrijpelijk, dat dit deel van de binnenstad geen ontwikkeling naar een intensiever gebruik doormaakt.
2009 Het Walplein is straks niet meer nodig is om de parkeerterreinen te ontsluiten. Herinrichting hiervan biedt de ruimte om ten noorden van de ‘haak’, grenzend aan de Kaai, aansluitende bebouwing te realiseren. Wanneer ook langs het Jaagpad over de volle breedte van het nu nog aanwezige parkeerterrein bebouwing wordt aangebracht, is het huidige Kaai-gebied ineens meer dan tweemaal zo groot geworden. De bebouwing langs het Jaagpad zet zich om de hoek voort langs de Sint Annastraat. In de
ruimte daarachter, op de huidige parkeerterreinen zal een parkeergarage worden gebouwd. Die wordt dan mooi aan het oog onttrokken. Door deze ingrepen ontstaat een groot verblijfsgebied dat bij een juiste aanpak toeristen zal trekken en vasthouden. Uiteraard met de bedoeling om meer omzet voor de binnenstad te bereiken. Die aanpak kan worden gestoeld op de alsdan “ommuurde” waterruimte, de verlengde kadegebieden en de aantrekkelijke winkels en horecagelegenheden. Te denken valt aan wedstrijden op het water, kleine, bijv. historische evenementen op de kades enz. De schaal van het gebied is straks groot genoeg om nog meer mensen te bergen, terwijl dit niet ten koste zal gaan van het knusse karakter dat de Kaai juist typeert. Kortom hier ligt een kans die wel moét worden opgepakt!
ponton vertonen muzikanten hun kunsten. Overal neem je bezoekers van de stad waar, die zich op hún manier amuseren. Zo nu en dan komt de neus van een motorjacht onder de nieuwe Walbrug door om richting Damme te varen. Aan de overkant is ook van alles veranderd. Cafés en restaurants hebben de ‘binnenbocht’ veroverd. Op houten vlonders boven het water zitten mensen van hun eten te genieten. Het is druk bij de verhuurder van allerhande kleine vaartuigen. De dynamiek valt op, maar is toch ontspannend. Langzaam valt de avond en het publiek verandert. Jongelui flaneren over de Kaai, er komt muziek uit de cafés, het is een geroezemoes van jewelste. Sluis heeft de avondhoreca ontdekt en de recreanten doen dapper mee!
2015 Aan de voet van de nieuwe gebouwen, langs de Damsevaart, ligt een lage kade, een soort van werf zoals aan de Oudegracht in Utrecht. De mensen zitten ontspannen op een terras over het water te kijken. Anderen varen rond met kano’s en waterfietsen en op een drijvend
De Kaai
P 13
W l l i
14
P
He t Havenkwar tier
He t Havenk war tier 2008 Vanaf het Walplein draait de neus van de auto naar het noorden, naar één van de twee parkeerterreinen daar. Je valt bijna letterlijk van je (auto) stoel, achter je ligt een mooi vestingstadje en vóór je zie je asfalt, blik, onverzorgd groen en rommelige bebouwing. Wat heeft dat nu met elkaar te maken. Later zie je de plattegrond van Sluis en wordt duidelijk dat ergens in het weiland ook nog een groot stuk van de oorspronkelijke wallen ligt. En dat die groene vlakte ooit de haven van Sluis was. Interessant, maar wat moet je ermee, wat doe je er aan.
Al was het maar, omdat met de opbrengst ervan allerlei voor de stad en de lokale economie gunstige ingrepen kunnen worden betaald. Dus gaan we die polders weer betrekken bij de stad! Eerst maar eens opschrijven, wat er nodig is. Watergangen, stadswoningen, aanlegplaatsen voor plezierboten, zelfs een kleine jachthaven. Misschien moet de Toren van Bourgondië weer worden teruggebouwd. Het gebied moet straks beter aansluiten bij de bestaande stad, dus zijn naast een ontsluiting achterom voor auto’s vooral fiets- en wandelpaden nodig.
sprake van een hoogstaande architectuur, van stedelijke bebouwing met een hoge dichtheid, watergebonden panden, herenhuizen, hoog en smal, maar naar de schaal van Sluis, met een strak straten- en waterplan. Wie hier rondloopt denkt gelijk aan de kaaien in Middelburg. Of toch niet, te grootschalig, hier is het kleiner. Andere beelden schieten door het hoofd: Gent en Brugge, Lemmer, Utrecht. Het lijkt er allemaal op, maar dit is vooral ‘Sluis’! De stad heeft sinds het bombardement van 1944 op een of andere manier zijn grandeur terug gekregen.
2015 2009 Twee beelden uit gelezen documenten doemen op. Het ene document bevat een kaartje, waarop de genoemde polders worden aangeduid als de ‘vergeten stad’. Het andere document bevat Middeleeuwse tekeningen die zicht op dat gebied geven. Eén en al verdedigingswerken, van die vijfhoekige bastions, een scheepsbrug en gegraven kanalen. Het zou mooi zijn, wanneer dat weer terug zou komen. En waarom niet? De ruimte is er nog steeds en een flinke hoeveelheid woningen erbij is alleen maar goed voor Sluis.
Het haventje zorgt voor de gebruikelijke reuring. Op de schepen en aan de wal zijn mensen bezig. Ze gaan naar de binnenstad om te winkelen of om iets te eten. Kortom, het ziet er spannend uit! Inwoners en toeristen geven constant toe aan die onbedwingbare neiging om heen en weer te lopen. Gelukkig is in de voorgaande jaren de lat hoog gelegd, ook al besefte men direct dat het nooit lukt om het verleden één op één te laten herleven. Er staan nu moderne huizen in een historisch jasje. De oplossing is gevonden met een knipoog naar het verleden. Hier is
He t Havenkwar tier
P 15
16
P
He t Kas teel
He t Kas teel 2008 Als Prins Maurits of één van zijn illustere kompanen vandaag Sluis zou bezoeken, zou hij ongetwijfeld met zijn hoofd schudden. Is dit, wat er van mijn vestingstad is overgebleven? Er wonen minder mensen in de vesting en er zijn zelfs huizen afgebroken! Waar is mijn kasteel gebleven? Wie de opeenvolgende kaarten van Sluis in volgorde van tijd over elkaar legt, constateert al snel dat sinds de zeventiende eeuw de bevolking en daarmee ook het aantal woningen is afgenomen. Met name het noordelijke deel van de stad raakte leeg en heeft pas sinds de zestiger jaren van de vorige eeuw een nieuwe invulling gekregen: woningbouw, een camping, een verzorgingstehuis, een hertenkamp en sportvelden met een multifunctioneel centrum. Maar ook onduidelijke groenstroken als restvulling van een ruimte die slordig gebruikt is.
2009 Maurits geeft ons de opdracht om de mouwen op te stropen. Dit keer niet om een bastion op te werpen, maar om iets moois van de noordkant te maken. Nieuwe buren voor het kasteel! De gemeente moet morgen al een stedenbouwkun-
dige aanstellen om aan dit gebied een nieuwe plattegrond te geven. Er zal weer worden gewoond. En hoe. Wie zo’n opdracht krijgt zal er zijn of haar vingers bij aflikken. Natuurlijk brengt zo’n wijziging problemen met zich mee, maar om in de beeldspraak te blijven: Er valt een oorlog te winnen. Met respect voor de historische setting van de stad en voor de aanwezige wallen kunnen hier woningen worden gebouwd, die je elders nauwelijks aantreft. Op loopafstand van de binnenstad met een moderne sportaccommodatie dichtbij en een verzorgingstehuis dat een unieke factor aan het woongenot kan toevoegen. In een historiserende bouwstijl, als verlengstuk van het Havenkwartier. Maatwerk op een unieke plek. En van alle gemakken voorzien. Zelden tref je een locatie aan, die op voorhand voor een specifieke doelgroep, senioren, zó is ingericht. Het is waar, om dat te bereiken zal de camping moeten verhuizen, moeten archeologische hobbels worden genomen, moet er met blijvende functies worden geschoven en zal dat allemaal niet van vandaag op morgen kunnen. Maar moet dat ons weerhouden?
He t Kas teel
2015 Langzaam komt er een auto aangereden. De chauffeur is kennelijk zoekende. Jaren geleden heeft hij hier voor het laatst rondgekeken. Nu waant hij zich in een historisch buurtje. Hij kijkt naar links en door een opening in de bebouwing ziet hij een hofje met rondom woningen. Even verder zijn de panden van meer statuur, smal, geschakeld, een soort van herenhuizen die je wel vaker in vestingsteden tegen komt. Hier moet het zijn, denkt hij en belt aan bij zijn vrienden. Binnen gekomen herkent hij de woning bijna niet. Hoewel nog steeds statig, hoge ramen en plafonds, is de inrichting verder modern en vanuit de woonserre kijkt hij in een mooie diepe tuin. Via een doorkijkje vangt hij nog een glimp op van de goed onderhouden stadswallen. Zijn vrienden zijn, net als hij, al op leeftijd. Is het hier, zo ver van de grote stad wel vol te houden, luidt de vraag. En enthousiast wordt hem gewezen op het stadscentrum met kwaliteitswinkels, restaurants en allerlei culturele evenementen. Voor de alledaagse verzorging hebben ze afspraken gemaakt met Rozenoord. En de conditie wordt regelmatig opgepept in het MFC. Kortom, in alle behoeftes is voorzien.
P 17
18
P
De Wallen
De Wallen 2008 Ze drukken letterlijk zwaar op Sluis. Zonder is het geen vestingstad, mét kosten ze geld en dat is er niet. Functioneel zijn ze sinds midden 1800 niet meer, maar toch zijn ze uniek. Iets om trots én zuinig op te zijn. Misschien is het niet verboden om er een nieuw gebruik aan te geven. Bijzonder aan Sluis is de krimp die het stadje door de eeuwen heen heeft ondergaan. Oude plaatjes laten zien hoe het wegvallen van de functies van Sluis, haven en militair bolwerk, leidde tot minder en minder inwoners en dus ook minder gebouwen. Daaraan dankt Sluis, anders dan bijvoorbeeld Hulst, de ruimte vóór en achter de wallen. De totale oppervlakte is groter dan een gemiddeld stadspark. Je zou er zomaar wél honderd huizen op kunnen bouwen. Dáár toch maar niet, want dat levert geen meerwaarde voor Sluis en voor de wallen op. Maar dat geldt ook voor het huidige gebruik: gras, weiland of helemaal niks!
2009 Misschien is dat idee van een stadspark nog zo gek niet. Een uitgerolde kasteeltuin, een groene loper met allerlei voor mensen verleidelijke
dingetjes. Bankjes, wandel- en fietspaden, prachtige bloemenperken en struikgewas, een mengeling van Engelse tuinarchitectuur en de 17de eeuwse “formele” tuinen van Het Loo. Waterpartijen, fonteinen, kleinschalige daghoreca, speelplekken, educatieve infoborden. Vul maar aan en laat het vooral dé achtergrond van Sluis zijn. Een reden voor bestaande en nieuwe toeristen om naast winkelen ook even te ontspannen. Wandelend over de stadswallen neem je kennis van de drukte in de binnenstad, kijk je neer op het havenkwartier en heb je een fantastisch uitzicht over het Zeeuws-Vlaamse land. Even geniet je van de rust, koop je een ijsje of een kop thee en schep je moed om toch maar weer een rondje binnenstad te gaan doen. Wat let je?
wandeling over de wallen. Benieuwd wat ze tegen zullen komen, want ze hadden al het een en ander gehoord. Al snel rennen de kinderen hen vooruit, want in de verte doemt een groot speeltuig op. Het lijkt op een middeleeuws schip, een galjoen of zoiets, en warempel, dat is het ook. Vlakbij staan uitnodigende bankjes, plezierig om op te wachten tot de kinderen verder willen. Een poosje later hadden ze prachtige tuinen gezien, het leek wel een sprookje. De kinderen vermaakten zich nog steeds best. Een ijscoman met Italiaans ijs, een groot schaakspel met levende stukken, een mime speler en dichter bij de binnenstad een soort van theetuin. Eigenlijk hadden ze meer dan een dag nodig gehad, maar ja, nu eerst maar winkelen….
2015 Met de kusttram kwamen ze aan bij Toversluis, met de kabelbaan werden de wallen gekruist en nu staan ze aan de binnenkant van de Zuidpoort op Bolwerk-Zuid. Natuurlijk komen ze om te winkelen, maar even ontspannen is ook niet weg. De terrasjes bij de Kaai worden bewaard voor het eind van de dag. Dus wordt het een
De Wallen
P 19
20
P
Toversluis
Toversluis 2008 Sluis, dat is dat koopstadje in Zeeuws-Vlaanderen, dichtbij de grens met België. Sluis is een historische plek, er is gevochten met de Spanjaarden en er staat een Belfort. Is dat het of biedt Sluis meer kansen? Net buiten de Wallen ligt Toversluis, een elkweervoorziening, waar menige andere plaats jaloers op zou zijn. Toversluis biedt voor elk wat wils. Volwassenen én kinderen kunnen er terecht. De inpassing zo pal voor de vesting kan stukken beter. Tegelijkertijd dringt tot je door dat er nauwelijks een relatie met de binnenstad is. Kun je met Toversluis misschien iets méér doen?
2009 Misschien kom je over een paar jaar met de doorgetrokken Kusttram van De Lijn aan bij de Halte Toversluis. En misschien heeft zich op die plek een onverwachte verandering voorgedaan, die extra mensen naar Sluis trekt. Het zou zo maar kunnen dat naast Toversluis een overdekte schaatsbaan ligt, of een zwembad, of een wellness centrum. De moeite waard om daarmee een extra economische poot onder het product ‘Sluis’ te ontwikkelen.
Zo’n recreatieve voorziening kan een extra functie hebben voor al die verblijfstoeristen die in West-Zeeuws-Vlaanderen of langs de Vlaamse kust hun vakantie doorbrengen. Slecht weer, kom, laten we naar Sluis gaan. Een beetje fun, ook even shoppen en nog wat eten en drinken. Een kort verblijf buiten het vakantieseizoen wordt ineens aantrekkelijk. De kunst is om Toversluis te koppelen aan een bezoek aan de binnenstad. De opdracht voor de komende tijd is om daaraan te werken. Zo zullen de stadswallen aan die kant van Sluis ook een aantrekkelijke en áántrekkende uitstraling moeten hebben. En de afstand tussen Toversluis en de stad moet met onorthodoxe middelen worden ingekort, misschien wel met een treintje of een kabelbaantje, wie zal het zeggen……..
naar de kunstijsbaan, huurt schaatsen en waant zich plotsklaps in de winter. Een beetje onwennig, maar allengs gaat het vloeiender. “Holland”, hoe kan het ook anders, kiest eerst voor de koffie. Dan kun je nog even nadenken over het vervolg. Buiten komt net een cabine van het kabelbaantje aan. Leuk gezicht. Waar gaan die eigenlijk naar toe? Op de muur van het restaurant verschijnt als op commando een 3D-animatie over dit alternatieve transportmiddel. Richting binnenstad dus. De moeite van het overwegen waard. Wellicht op een droge dag terugkomen en funshoppen. Zouden er ook leuke terrasjes zijn?
2015 Vlaming en Hollander komen elkaar net buiten Sluis tegen. Het is een natte zomer en de stranden ‘stromen’ leeg. Gelukkig kun je met de kusttram in hooguit een kwartier naar Toversluis. Vanaf de tramhalte loop je overdekt zó het recreatiecentrum binnen. Je kunt voor elk wat wils kiezen. “België” loopt direct door
Toversluis
P 21
Retranchement
Sluis
Aardenburg
Breskens
Cadzand-Bad
Retranchement
ijzendijke Oostburg Sluis
Philippine Aardenburg
22
P
De Wa terdriehoek
De Wa terdriehoek 2008
2009
Heel lang geleden was West Zeeuws-Vlaanderen een soort van eilandenrijk. Hoger gelegen land, van lieverlee aangedikt met polders, heeft het huidige landschap veroorzaakt. Het Zwin was vroeger bevaarbaar water en bracht vrachtschepen naar Sluis, de voorhaven van Brugge. Sluis heeft dus iets met de zee, met water. Wanneer de stad opnieuw ‘in de verf gezet’ moet worden, mag dat water niet ontbreken. De oude havenlocatie, hoewel verzand, bestaat nog steeds en kan overmorgen weer in gebruik worden genomen. Nu is het een laaggelegen polder, weiland. Niet ver van Sluis begint het Uitwateringskanaal richting Retranchement en tussen Sluis en Aardenburg liggen rudimenten van voormalige vaarwegen. Wie oude kaarten raadpleegt, kan simpel aangeven, waar vroeger kanalen en andere watergaten lagen. Het is dus een soort van padvindersoefening: kaartlezen en gaten graven. Resultaat: een aaneenschakeling van vaarwegen ten behoeve van de pleziervaart.
Al tijdens ‘Sluis aan Zee’ hebben betrokken partijen zich over deze uitdaging gebogen. Het is de kunst om die verworven kennis in te zetten voor de ontwikkeling van de watersport en de pleziervaart. Nu bedoeld voor kano’s, vletten en motorbootjes. Daarbij kan worden aangesloten bij een provinciaal/gemeentelijk onderzoek, dat die ontwikkeling voor heel Zeeuws-Vlaanderen in kaart brengt. Met een uitstapje naar Vlaanderen, m.n. in de richting van de Moervaart. Wie ‘groots’ durft te denken, voorziet het hergebruik van de Damsevaart tot aan Brugge en neemt en passant de barrières van de Sifon, het Leopoldkanaal en de Expressweg. Uiteindelijk kun je door heel Zeeuws-Vlaanderen en de Noordkant van Vlaanderen rondjes varen. Voor nu geldt, dat Sluis op eigen grondgebied vooruit kan lopen op die lange termijnontwikkeling. Eerst maar eens op en over water van Aardenburg naar Sluis en naar Retranchement. Wie op de kaart lijnen tussen die plaatsen trekt, krijgt een driehoek: de Waterdriehoek. Daarbij horen kleine havens of aanlegsteigers, te beginnen in de stad Sluis. Vergis je niet, de gebruikers van die driehoek zijn vooral levensge-
De Wa terdriehoek
nieters. Niet het varen, maar het pronken met je bootje is van belang. Gekscherend heeft men het wel eens over ‘waterstacaravans’. Wanneer Sluis aan die wens tegemoet komt, wordt een nieuwe, welvarende doelgroep aan de regio gebonden.
2010 Komend vanaf Retranchement nadert een motorkruisertje, pakweg zeven meter lang, het haventje van Sluis. Het klinkt niet als ‘ship ahoy’, maar duidelijk is dat een ander bootje wordt aangeroepen. Beide liggen even later langszij en er volgt een hernieuwde kennismaking. Al snel worden ‘onder het genot van’ ervaringen uitgewisseld. Uiteraard klinken de verhalen sterker dan de werkelijkheid. Het lijkt wel of Sluis opnieuw veroverd is. De groep groeit aan en ‘kruipt’ vervolgens aan wal. De stad biedt eten en drinken en daar is het om te doen. “Ik heb vorige week een nieuw jacht gekocht, kan nog net onder de Walbrug door. Met zijn negen meter heb ik nog meer luxe dan nu aan boord”. ‘s Avonds laat zitten ze nog aan de waterkant. Bootjes nemen de maat van cruiseschepen aan. De volgende dag is nog ver weg….
P 23
24
P
De oogs t van de i nterviews In dit deel wordt de inbreng vanuit de interviews met de fracties gerubriceerd weergegeven. Allerhande ‘losse’ opmerkingen zijn op onderwerp gesorteerd. Natuurlijk bleef er ook nog een restant aan niet te plaatsen punten over. Hieronder staan de onderwerpen, welke verderop worden behandeld. Meestal puntsgewijs, soms met een nadere uitwerking.
• • • • • • • • •
Winkels Horeca Autoverkeer / Parkeren Watersport Wallen Wonen Recreatie e.d. Kusttram Diversen
De oogs t van de interviews
P 25
De wi nkels
26
P
Kwantitatief:
Kwalitatief:
Voorwaarden:
• Men ziet ruimte voor een beperkte uitbreiding van het aantal vierkante meters verkoopvloer oppervlak (vvo). • De uitbreiding daarvan zal binnen of aan rand van het kernwinkelapparaat (kwa) moeten plaats vinden. • De vestiging van filiaalbedrijven kan worden toegestaan, maar alleen als aanvulling op het kwa.
• De gemiddelde kwaliteit van het winkel bestand moet omhoog, de goede niet te na gesproken. • De diversiteit van de winkels en van het assortiment kan en moet nog toenemen. • Na de herinrichting van de openbare ruimte is de straatwand aan de beurt: • De uitstraling van de winkelpuien moet omhoog. • Wellicht is een beeldkwaliteitsplan, specifiek voor de straatwand, nodig. • Iedereen, zijzelf inbegrepen, zal de winkeliers moeten blijven doordringen van de noodzaak tot: • Permanente vernieuwing • Permanente kwaliteitsverbetering • Vergroting van de diversiteit • Het aantrekken van extra (kwaliteits) winkels
• Uitbreiding van het vvo kan alleen, wanneer dit economisch gewenst en aantoonbaar onderbouwd is. • Het vvo t.b.v. nieuwe filiaalbedrijven mag niet ten koste van het bestaande vvo gaan; voor deze bedrijven zullen apart / extra m2 moeten worden geregeld. • Er is nog steeds sprake van een verdelings regeling tussen de omvang van het winkel apparaat en die van de horeca, de zgn.1/3-2/3regeling. Deze regeling moet, voor zover nog niet ingevoerd, worden vervangen door sturende bepalingen in het nieuwe bestemmingsplan. • Wanneer de behoefte aan extra vvo blijkt, zal deze zo enigszins mogelijk worden gereali seerd op de plek, waar nu in de binnenstad nog woningen staan. • De voorkeur blijft uitgaan naar winkels van zelfstandige ondernemers.
De horeca Kwantitatief:
Kwalitatief:
Voorwaarden:
• Men wil de horeca concentreren rondom de (bestaande) pleinen: • Dit is bedoeld om kernen voor avondhoreca te creëren. • Daghoreca als lunchrooms e.d. vallen hierbuiten. • Men wil een horecafunctie in de kelderlaag van het Belfort • Meer horeca rondom De Kaai is gewenst: • Als extra economische drager. • Ten behoeve van de ontwikkeling van avondhoreca.
• Ook voor de horecapanden geldt, dat de uitstraling van de puien moet verbeteren. • Extra aandacht wordt gevraagd voor de ontwikkeling van een recreatief avondprogramma t.b.v. avondhoreca • Meer avondhoreca betekent extra ruimte voor meer cafés.
• De extra horeca mag niet ten koste van het vvo van de winkels gaan. • Ook voor de horeca wordt de 1/3-2/3-regeling afgeschaft en vervangen door sturende bepalingen in het bestemmingsplan
De oogs t van de interviews
P 27
Au toverkeer en parkeren
28
P
Verkeer:
Parkeren:
• Men wil het doorgaand verkeer door Sluis handhaven. • De binnenstad moet toegankelijk voor auto’s blijven. • Wel zal het verkeer op zondagen en sommige (Belgische) feestdagen uit de binnenstad worden geweerd.
• Een beperkte toename van het aantal parkeerplaatsen wordt op twee locaties gerealiseerd. • Er komt een parkeergarage: • In de hoek van het Jaagpad met de Sint. Annastraat. • Ter vervanging van alle parkeerterreinen grenzend aan het Walplein. • Een beperkte toename van het aantal parkeerplaatsen wordt hier geregeld. • De parkeerterreinen rondom het Walplein worden opgeheven vanwege: • Toekomstige woningbouw in het Havenkwartier • Verbetering van de kwaliteit van de entree van Sluis, gezien vanuit België • Het binnenstedelijke parkeren wordt verhuisd/geconcentreerd: • In het zgn. Breukvlak: Klokstraat e.o. tot aan de molen. • Een beperkte toename van het aantal parkeerplaatsen wordt hier geregeld. • De Groote Markt en de Beestenmarkt, en later het Walplein, worden autovrij gemaakt.
De wa ter(spor t) Toepassingen:
Vaarwegen e.d.:
• Er wordt in het havenkwartier een kleine jachthaven, ontsloten op binnenwater, aangelegd. • De woningen in het Havenkwartier krijgen deels een eigen ligplaats. • Langs het Jaagpad (ter hoogte van het bestaande parkeerterrein) wordt een ‘Utrechtse’ werfkade aangelegd. • Ter hoogte van het Walplein wordt een “Lemmer”-beeld gecreëerd. • Het Afwateringskanaal tot aan Retranchement wordt recreatief spannend gemaakt. • Er komen wateractiviteiten in de driehoek tussen Retranchement, Sluis en Aardenburg. • I.v.m. de behoefte aan grond (reconstructie stadswallen) komen er enkele kleine meren en/of waterplas(sen): •Ten behoeve van extensief gebruik zoals: • Zeilsport. • Strandrecreatie incl. bescheiden horeca. • Natuurontwikkeling. • Waterwoningen.
• De Damsevaart wordt bevaarbaar gemaakt tot aan Brugge. • De stad Sluis wordt over water ontsloten op het (water) tracé Aardenburg <> Retranchement. • Dit watertracé wordt t.z.t. uitgebreid naar: • De Braakman en het Kanaal van Gent naar Terneuzen. • Vlaanderen, o.a. het Leopoldkanaal . • Het water van de Damsevaart en het Havenkwartier wordt aan elkaar gekoppeld.
De oogs t van de interviews
P 29
De Wallen • Men wil de stadswallen geheel restaureren inclusief het stuk dat in het westelijk deel van de Havenpolder ligt. • Het recreatief medegebruik van de wallen moet worden geïntensiveerd. • Op en aan de voet van de wallen moeten functies worden toegevoegd en / of opgewaardeerd: • Doel: de wallen extra aantrekkelijke maken voor gebruik door (koop) toeristen. • Idee: “Uitgerolde” kasteeltuin met recreatieve en lichte daghorecafuncties • Gevolg: (Pacht) opbrengsten ten behoeve van onderhoud komen ter beschikking • Historisch opvallende onderdelen, o.a. stadspoorten, extra benadrukken. • Het vrije zicht op de wallen mag niet worden aangetast. • “Bourtange”- beeld creëren en actief gebruiken.
30
P
He t wonen (1) Er zijn extra woningen nodig voor: • Uitbreiding van het draagvlak voor het lokale voorzieningenniveau. • De financiële dekking van de voorgestelde, nieuwe ontwikkelingen.
Het gaat in totaal om 250 tot 350 woningen:
De doelgroepen, die in aanmerking komen:
• Dit aantal is mede afhankelijk van de omvang en de noodzaak van de financiële dekking. • Er wordt gebouwd voor de bovenkant van de markt. • Het prijsniveau van de woningen ligt tussen de € 400.000 en € 600.000 inclusief kavel. • Er lijkt geen behoefte aan goedkope koopwoningen te zijn. • Indien deze woningen toch gewenst zijn, komen de benodigde aantallen bovenop het genoemde aantal t.b.v. de financiering
• De lokale en regionale bevolking. • De overloop uit Knokke-Heist en omgeving. • De pensionado’s, ook wel de ‘grijze golf’ genoemd • De huishoudens, die qua wonen niet aan de directe omgeving van hun werk (locatie) elders gebonden zijn.
De oogs t van de interviews
P 31
He t wonen (2) De bouwlocaties binnen de oorspronkelijke wallen: Grootschalig: • Haven- en Mariapolder. • Sluis-Noord, exclusief het sportcomplex / MFC en de begraafplaats. Kleinschalig: • Het ‘Breukvlak’: Van Klokstraat tot aan de molen. • Nieuwbouw rondom Walplein/Jaagpad/Sint Annastraat. • Diverse kleinschalige inbreidingen • In combinatie met horeca / winkels / parkeergarage
32
P
De bouwlocaties buiten de wallen: • Enkele kleinschalige clusters woningen: • Bij of aan de meertjes en / of plassen t.b.v. de ontgrondingen: • Vnl. tweede woningen of recreatieverblijven • Aantallen hiervan nader te bepalen
He t wonen (3) De setting van de woningen: Grondgebonden: • In Sluis-Noord. • In het ‘Breukvlak’. • Op inbreidingslocaties. • Rondom Walplein/Jaagpad/Sint Annastraat.
De identiteit van de woningen:
De typologie van de woningen:
• Deze is streekgebonden. • Is historiserend, aansluitend bij het verleden van Sluis. • Bijbehorende architectuur.
• Er is sprake van een hoge bebouwingsdichtheid • Het betreft o.a. kadewoningen aan grachten • Denk aan herenwoningen • De bouw is grotendeels geschakeld • Uitgangspunt is max. drie woonlagen met kap • De waarneming is hoog/diep/smal • Naar aard en schaal van de (vroegere) stad Sluis • De woningen grenzen direct aan de straatkant (geen voortuinen) • In voorkomende gevallen zijn er diepe achtertuinen
“Water”-gebonden: • In de Haven- en Mariapolder. • Buiten de oorspronkelijke wallen.
De oogs t van de interviews
P 33
De recrea tie Er bestaat draagvlak voor: • De aanleg van meer fiets- en wandelpaden. • Het ontwikkelen van extra fiets- en wandelroutes. • De organisatie van meer evenementen. • Het voeren van extra promotie. • De toevoeging van nieuwe kunst- en cultuuractiviteiten in en om het Belfort. • De vestiging van recreatieve elementen op en aan de voet van de wallen. • Nieuw “water” voor recreatief gebruik binnen en buiten de stad.
34
P
Onderstaande punten zijn bespreekbaar:
Aparte aandacht wordt gevraagd voor de rol van Toversluis:
• Kinderattractie(s) in de binnenstad voor het aantrekken van gezinnen met kinderen. • Het instellen van een rondvaart- / pendelboot van Sluis naar Brugge v.v. • Een filmhuis/bioscoop. • Waterpartijen met fonteinen, bijv. in de Damsevaart. • Wellness-activiteiten. • Een subtropisch zwembad. • Thermen in Sluis. • Een overdekte schaatsbaan.
• De bestaande situatie beter inpassen. • Daaraan nieuwe functies toe-/bijvoegen: • Zie nevenstaand lijstje. • Dit lijstje is niet dwingend, andere ideeën zijn welkom.
De kus t tram Het doel:
Gefaseerd uitvoeren:
Aanpak:
• Extra bezoekers voor Sluis aantrekken. • Het verbeteren van het OV voor inwoners en toeristen.
• Eerst van Knokke-Heist naar Westkapelle. • NB: Deze is inmiddels opgenomen in het Structuurplan Vlaanderen. • Vervolgens van Westkapelle naar Sluis doortrekken. • Tenslotte van Sluis naar Breskens en aan laten sluiten op het fiets- / voetveer.
• Nader overleg met De Lijn en met de provincies Zeeland en Vlaanderen opstarten. • Gedegen haalbaarheidsonderzoek uitvoeren. • De tweede fase integreren in de economische ontwikkeling van de stad Sluis. • Aparte opdracht aan NV Economische Impuls Zeeland geven.
De oogs t van de interviews
P 35
Diversen Spreidt de risico’s over meer economische pijlers dan tot nu toe gebeurt: • Maximaliseer het kooptoerisme. • Recreatieve functies toevoegen. • Meer inwoners aantrekken. • Ga uit van duurzame concepten en streef deze na. • Gebruik de unieke cultuurhistorie van Sluis als hoofdtrekker. “Sluis kent een hectische en een rustige kant”: • Gebruik dit verschil als een spanningsboog, een meerwaarde tussen het winkelgebied en de woonomgeving. • Gebruik deze stelling bij de ‘branding’, het maken van een imago, van de stad Sluis. • Bedenk dat het woon-/winkelmilieu in de binnenstad uiterst aantrekkelijk is voor nieuwe inwoners. • De drie laatste punten zijn echte ‘unique selling points’ van de stad Sluis!
36
P
Dit betreft op zich zelf staande opmerkingen, die iets zeggen over de kracht en de mogelijkheden van Sluis. Ze voegen als het ware een immateriële component toe aan voorgestelde, doorgaans fysieke ontwikkelingen voor de stad Sluis.
Hoe verder (1) In de tweede ronde interviews is aan de fracties de vraag voorgelegd, hoe men de voorgestelde ruimtelijke en economische ontwikkelingen wenst vorm te geven. Daarbij is de rol van de gemeente immers cruciaal. Ruwweg zijn er twee mogelijkheden:
1. De gemeente stelt zich actief op. Men wenst zélf sturing te geven aan het ontwikkelings- en realisatieproces en behoudt daartoe de regie. Daarbij hoort dat men risico loopt en neemt, maar zoekt de gemeente wél naar mogelijkheden om die zoveel mogelijk in te perken. Gaande het proces zal de gemeente zélf kiezen uit in te schakelen projectontwikke- laars. Het voordeel van deze aanpak is dat de kans op realisatie van de totale ruimtelijk-economische ontwikkeling aanmerkelijk toeneemt. Bovendien zal de gemeente als ‘beloning’ voor het genomen risico een groter deel van de ‘winst’ mogen incasseren. Het nadeel is dat de gemeente gedurende een lange periode rechtstreeks en intensief betrokken is bij de doorontwikkeling van de stad.
2. De gemeente deelt zich een meer passieve rol toe. Nadat de kaders zijn gesteld, ‘adverteert’ men de kansen en mogelijkheden richting de commerciële markt. Men maakt een keuze uit de voorstellen van projectontwikkelaars, nadat de betrouwbaarheid van deze bedrijven is getoetst. De verdere uitwerking, inclusief het ‘optuigen’ van een projectorganisatie is aan hen. Het voordeel is dat de gemeente minder of geen risico’s loopt en dat de ambtelijke en bestuurlijke inzet marginaal zal zijn. Het nadeel bestaat daaruit dat de ontwikkelaars vooral geïnteresseerd zullen zijn in de winstgevende onderdelen en dat de gemeente keer op keer zal moeten letten op en verwijzen naar de uitvoering van het totaal. Tegenover minder of geen risico staat een beduidend lagere deelname in de winst, niet alleen financieel, maar ook maatschappelijk. Er blijft immers minder over voor de realisatie van onrendabele delen uit het plan.
De oogs t van de interviews
In de gegeven omstandigheden kan men niet voorbij gaan aan de financiële perikelen, waarmee de gemeente te maken heeft. Het ligt voor de hand om even geen extra risico’s te nemen. De ervaringen met diverse grote projecten hebben bij de fracties een terughoudende reactie teweeg gebracht. Bovendien wordt er aan getwijfeld of het ambtelijk apparaat de ‘workload’ van een nieuw project wel aan kan. Des te opvallender is het dat ondanks de genoemde overwegingen de fracties unaniem kiezen voor de rol van de gemeente als regisseur. Daarmee is een dergelijk besluit nog niet genomen. Eerst zal de kust verder verkend moeten worden.
P 37
Hoe verder (2) Waaruit moet worden gekozen en hoe pak je zoiets aan. De volgende opstelling is aan de fracties voorgelegd: De gemeente als regisseur: • De gemeente geeft leiding aan en neemt risico in de vereiste planontwikkeling. • De gemeente kiest voor een PPS-constructie: “Publiek-Private Samenwerking”. • De gemeente schakelt hiertoe een externe (project) organisatie met kennis van zaken in. • De bijbehorende kosten drukken op de exploitatieopzet van het plan en niet op de gemeentebegroting. • De gemeente gaat uit van een exploitatieopzet voor het totale plan. • Tussen de diverse plandelen vindt verrekening van winsten en verliezen plaats.
De gemeente als aanbieder: • De gemeente stelt een structuurplan o.i.d. op, waarin de gewenste ontwikkelingen zijn opgenomen. • De gemeente “adverteert” die ontwikkelingen naar commerciële gegadigden. • Projectontwikkelaars worden benader. • Per locatie gaat de gemeente de ontwikkeling daarvan begeleiden/controleren. • Waar mogelijk worden (gemeentelijke) kosten van algemene aard toegerekend (verevening).
VOORBEELD: Locaties: Opbrengsten: Overall saldo:
Havenkwartier
Belfort
De Kaai
De Wallen
Het Kasteel
++
+/-
+/o
-/-
-/o
sluitend tot bijna sluitend
(Dit is een fictief voorbeeld, dat op geen enkele wijze als indicatie voor de genoemde gebieden mag worden beschouwd.)
38
P
Hoe verder (3) Hoe kan de gemeente een PPS-constructie opzetten:
Wat zijn in ieder geval de benodigde handelingen:
• Direct na de besluitvorming over deze ruimtelijk- economische verkenning een externe begeleider aanstellen. • De opdracht luidt in eerste instantie zo’n constructie nader uit te werken. Economische Impuls Zeeland kan hiervoor zorg dragen. • In tweede instantie of tegelijkertijd kan de externe organisatie met kennis van zaken worden aangetrokken. Gewezen is op het bestaan van OPP, een dochtermaatschappij van de Bank Nederlandse Gemeenten. • Alvorens tot uitvoering van het plan te komen zullen een aantal onderzoeken moeten worden gedaan. Deze betreffen zowel het totaalplan als de daarin genoemde locaties.
• Het nemen van een voorbereidingsbesluit om ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen tegen te gaan. De bestaande situatie wordt tijdelijk ‘bevroren’. • Het vestigen van een voorkeursrecht om spe culatie met onroerend goed tegen te gaan. Wil iemand in het bewuste gebied onroerend goed verkopen, dan zal dit eerst aan de gemeente moeten worden aangeboden. • Het aanhouden en vervolgens uitbreiden van het voorontwerp-bestemmingsplan “Kom Sluis” om de laatste ontwikkelingen te integreren. • Het nalopen van alle inmiddels gedane onderzoeken en verrichte procedures van ‘Sluis aan Zee’ om te bezien of deze ook voor de voorgestelde ontwikkelingen kunnen worden gebruikt. • Het kiezen van een externe organisatiedes kundige.
Die onderzoeken behandelen de haalbaarheid op het vlak van: • De technische kansen en bedreigingen. • De financiële problematiek. • De economische win/win-mogelijkheden. • Het maatschappelijk draagvlak.
De oogs t van de interviews
Twee ‘gratis’ aanbevelingen onzerzijds: • Lopende de voorbereiding van de fase, volgend op dit kadervoorstel, ligt het voor de hand om een bezoek te brengen aan locaties, die voor de ontwikkeling van Sluis relevant zijn. Een reisje naar Helmond inclusief de wijk Brandevoort komt dan als eerste in aanmerking. Deelnemers zouden raadsleden, ondernemers en andere betrokkenen kunnen zijn. Daarmee kan de bij dit project behorende communicatie verder vorm krijgen. • Nodig OPP, de dochtermaatschappij van de Bank Nederlandse Gemeenten, uit voor een nadere uiteenzetting over hun mogelijke rol in deze.
P 39
40
P
De loca ties besproken De locaties: • • • • • • • •
Het Belfort. Toversluis. Het Walplein. Sint Annastraat. Het Havenkwartier. Het Kasteel. De Kaai. De Waterdriehoek.
Tijdens de tweede ronde interviews met de fracties is gebruikt gemaakt van een Powerpointpresentatie. De hierna volgende opmerkingen over de locaties komen met de inhoud daarvan overeen. Aan de hand van steeds de zelfde structuur heeft iedere fractie afzonderlijk een eindbeoordeling gegeven. Dat heeft vervolgens geleid tot de sfeerbeelden van deze locaties, zoals die eerder in dit boekwerk aan de orde zijn geweest.
De loca ties besproken
P 41
Loca tie He t Belfor t
Loca tie Toversluis
2008
2008
• Het Belfort komt binnenkort volledig vrij van gebruik. • Over nieuwe functies mag worden nagedacht. • Het Belfort kan niet los worden gezien van de Groote Markt en het gebruik daarvan. • In de huidige situatie staat het gebouw met de voet “tussen het blik”.
• • • •
2009 e.v. Groote Markt:
2009 e.v.
Parkeervrij maken voor gebruik als: • Horecaterrassen. • Locatie voor kleinschalige evenementen enz. • Vervangende parkeerplaatsen aanleggen in het “Breukvlak”.
• Sluis behoeft een extra economische “poot”. • Toversluis wordt omgebouwd naar een toeristische trekpleister. • Toevoegingen: • Overdekte schaatsbaan. • Overdekt zwembad. • Wellness centrum o.i.d. • Wellicht met Halte Toversluis van de Kusttram. • Extra functie / dimensie voor verblijfstoeristen. • Kort verblijf buiten het vakantieseizoen wordt aantrekkelijker. • Gebied Toversluis extra koppelen aan binnenstad: • D.m.v. kwaliteit en uitstraling Wallen. • D.m.v. onorthodox vervoermiddel: een treintje of een kabelbaantje?
2009 e.v. Belfort: In de kelderverdieping een prachtige horeca-setting: • Voorbeeld: Lunchcafé Stadhuis in Goes. • Combineren met (avond) programma’s in de rest van het Belfort. • Eerste aanzet tot een florerende avondhoreca. • Het Belfort biedt ongekende kansen: • Enorme ruimte, boven de kelder nog drie lagen, geschikt voor: • Culturele en museale uitingen. • Kleinschalige evenementen en manifestaties. • (Semi-) permanente tentoonstellingen. • Grote zaal: exclusieve entourage voor bruiloften en ontvangsten.
42
P
Sluis is vooral bekend als koopstad in Zeeuws-Vlaanderen. Net buiten de Wallen ligt een elkweervoorziening: Toversluis. Inpassing net voor de vesting kan beter. Nauwelijks relatie met de binnenstad.
Loca tie Walplein
Loca tie Si nt Annas traa t
2008
2008
Nog niet zo lang geleden heringericht, uitgangspunten: • Ontsluiting aanliggende parkeerterreinen en ruimte voor (doorgaand) verkeer. • Grote open ruimte, niet passend bij de dichte bebouwing van de binnenstad. • Aangrenzende gebouwen: Aan lage kant / niet in verhouding tot de maten van het plein.
• Rommelige aanrijroute half agrarisch, half gemengde bebouwing. • Eindigt bij/op Walplein: open gaten t.b.v. parkeren. • Niet echt een entree met allure.
2009 e.v.
2009 e.v.
• • • •
• • • •
Parkeerterreinen worden opgeheven. Parkeren wordt elders geconcentreerd in één parkeergarage. Woningen Haven- en Mariapolder niet ontsluiten via Walplein. Gevolg: Rotonde kan vervallen / Doorgaand verkeer over gekleurde “loper”. • Langs de Kaai komt een bebouwingslint met winkels en horeca. • Het plein wordt verkleind en ‘vierkant’ gemaakt, waardoor verhoudingen terugkomen. • Damsevaart krijgt waterverbinding met de Haven- en Mariapolder: • Bevaarbaar voor (motor) boten met een doorvaarthoogte van drie meter. • D.m.v. gracht met klassieke brug t.b.v. de Sint Annastraat.
Bij overgang naar Walplein stedelijk element nodig: monumentale brug? Koppeling water Damsevaart / Havenpolder: Walbrug! Gebold wegdek met stenen muren: mooie entree. Uitzicht op Walplein / De Kaai / Jaagpad: • Nieuwe bebouwing langs havenkom / Ingepakte parkeergarage. • Sint-Annastraat: invullen met architectonisch passende gebouwen.
De loca ties besproken
P 43
Loca tie Havenkwar tier “Vroeger”
2009 e.v.
Hier lag ooit de haven van Sluis, voorzien van: • Bastions. • Scheepsbrug. • Kanalen.
De stad keert terug: • Watergangen. • Stadswoningen. • Aanlegplaatsen plezierboten. • Kleine jachthaven. • Misschien Toren van Bourgondië?
2008 Haven- en Mariapolder, ten noorden van Walplein: • Parkeerasfalt, blik, onverzorgd groen en rommelige bebouwing. • In de verte een overblijfsel van de oorspronkelijke wallen. • Weilanden.
De beleving: • Logische aansluiting op bestaande stad. • Vooral fiets- en wandelpaden voor ontsluiting. • Het haventje zorgt voor reuring. De trefwoorden: • historiserende architectuur. • stedelijke bebouwing. • hoge dichtheid watergebonden panden. • herenhuizen. • hoog en smal. • een strak straten- en waterplan. Het beeld: • De kaaien in Middelburg, maar kleinschaliger. • Bepaalde hoeken in Gent, Brugge, Lemmer, Utrecht. • Het lijkt er allemaal op, maar het moet vooral ‘Sluis’ zijn.
44
P
Loca tie He t Kas teel
Loca tie De Kaai
2008
2008
• In vorige eeuwen bewoond gebied. • NU: • Camping. • Verzorgingstehuis. • Hertenkamp. • Sportvelden met multifunctioneel centrum(MFC). • Onbestemd groen.
Einde Damsevaart heeft aan drie zijden bebouwing: • Typering: winkels, horeca, bank, maar ook woningen. • Uitstraling/attractiewaarde heel hoog.
2009 e.v.
2009 e.v.
Een bijzonder stedenbouwkundig concept nodig / ontwerpen t.b.v. wonen: • Met respect voor de historische setting van stad en wallen. • Op loopafstand van de binnenstad. • Met een moderne sportaccommodatie dichtbij. • Naast verzorgingstehuis: unieke factor t.b.v. woongenot kan toevoegen. • Maatwerk op een unieke plek.
• • • •
Belemmeringen: • Camping moet verhuizen. • Er zijn archeologische hobbels.
Uitbreiding (rand)bebouwing om de ‘hoek’ richting Damme. Ook langs Jaagpad ter hoogte van bestaande parkeerterrein. Huidige Kaai-gebied ineens tweemaal zo groot. Nodig voor aantrekken en vasthouden (nieuwe) toeristen: • “Ommuurde” waterruimte en verlengde kades. • Aantrekkelijke winkels en horecazaken met terrassen. • Wedstrijden op het water / historische evenementen op de kades enz. • Gebied groter om veel mensen te bergen, maar tast knusse karakter van Kaai niet aan.
De loca ties besproken
P 45
Loca tie Wa terdriehoek 2008
Ontwikkelingsbeeld:
• Sluis had en heeft iets met water: Zwin / Damse Vaart / Kaai. • In elk toekomstplan komt water voor. • Eeuwenlang: ‘Sluis aan Zee’, incl. verbinding met de zee en met andere waterwegen. • Bij de Kaai kun je waterfietsen. • En ook jarenlang: Kan het weer ‘Sluis aan Zee’ worden?
Kleine regio: • Rondje: • “Retranchement. • Sluis. • Aardenburg. • Met: • Zeilbootjes. • Kleine motorboten. • Kano’s + roeiboten. • Fluisterboten.
2009 e.v. Sluis wordt weer “waterverbonden” met: • Brugge. • Retranchement, Aardenburg. Gebruik maken van: • Damse Vaart. • Uitwateringskanaal. • Passageule. • Leopoldkanaal. • 1e Aanzet tot groter geheel voor (Zeeuws-) Vlaanderen. Kansen en belemmeringen: • Leopoldkanaal en N49 worden opgewaardeerd. • Vlaanderen interesse in recreatievaart? • Nieuwe plannen = nieuwe kansen, ook in België.
46
P
Grote regio: • Routes/gebied: • Van Cadzand tot Kanaal van Gent naar Terneuzen. • Vlaanderen: Moervaart. • Met: • Als boven • Plus motorboten t/m: • 9m lang • 1,6m diepgang • 2,8m hoog Einddoel: • Onze regio maakt Zeeland Waterland compleet. • Hoofdrol voor recreatieve binnenvaart.
Colofon Drukwerk 2015
IMPULS
15 mei 2008
N.V. Economische Impuls Zeeland (IMPULS) is de ontwikkelingsmaatschappij van Zeeland en heeft tot doel het vergroten van de dynamiek van de Zeeuwse (kennis-)economie. Impuls wil zichtbaar bijdragen aan de ontwikkeling van Zeeland. Het op vernieuwende en verrassende wijze verbinden en betrekken van mensen, van binnen en buiten Zeeland, is ons kenmerk. Dat zal leiden tot nieuwe economische impulsen die Zeeland verder ontwikkelen tot een in alle inzichten innovatieve en gezonde provincie. Impuls stimuleert en faciliteert economische ontwikkelingen in de meest brede zin van het woord. Impuls trekt de kar niet alleen, maar steunt ook op initiatieven vanuit het bedrijfsleven. De organisatie brengt bedrijven en overheden (gemeenten, provincie) met elkaar in contact.
In opdracht van Gemeente Sluis
NV Economische Impuls Zeeland Buitenruststraat 225 4337 ER Middelburg www.impulszeeland.nl
Ontwerp: de Wilde Zeeuw.
Colofon
De kerncompetentie van IMPULS is procesen projectmanagement. Om gestructureerd van een idee tot een ambitieus en realistisch projectplan te komen, is een heldere fasering nodig waarin draagvlak en haalbaarheid goed onderbouwd zijn.
P 47
