Rotterdam. Revalidatiehotel Motorstraat. bestemmingsplan

Rotterdam Revalidatiehotel Motorstraat

bestemmingsplan

rboi

Rotterdam Revalidatiehotel Motorstraat bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0599.BP2060RevhtlMotstr-va01

07-09-2011 15-06-2012 20-12-2012

concept ontwerp vastgesteld

projectnummer:

120108.15161.00 opdrachtleider:

R.008/04

ir. R.A. Sips

gecertificeerd door Lloyd’s conform ISO 9001: 2000

aangesloten bij:

RBOI - Rotterdam bv Delftseplein 27b Postbus 150 3000 AD Rotterdam telefoon (010) 201 85 55 E-mail: [email protected]

2

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

120108.15161.00

3

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging en begrenzing

7

1.3

Vigerend bestemmingsplan

8

1.4

Gekozen planopzet

9

Hoofdstuk 2

Beleidskader

11

2.1

Rijksbeleid

11

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

12

2.3

Gemeentelijk beleid

14

Hoofdstuk 3

Gebiedstypering

17

3.1

Archeologie

17

3.2

Cultuurhistorie

18

3.3

Huidig gebruik

18

Hoofdstuk 4

Planbeschrijving

19

4.1

Algemeen

19

4.2

Juridische planbeschrijving

22

Hoofdstuk 5

Water

25

5.1

Beleidskader

25

5.2

Samenwerking met de waterbeheerder

26

5.3

Huidig watersysteem

26

5.4

De wateropgave

26

Hoofdstuk 6

Milieu

27

6.1

Beleid

27

6.2

Milieueffectrapportage

27

6.3

Milieuzonering

28

6.4

Wegverkeerslawaai

28

6.5

Luchtkwaliteit

30

6.6

Bodem

32

6.7

Externe veiligheid

32

6.8

Flora en fauna

33

6.9

Duurzaamheid en energie

34

6.10

Kabels en leidingen

35

6.11

Bezonning

35

6.12

Windhinder

36


120108.15161.00

4

Hoofdstuk 7

Financiële uitvoerbaarheid

37

Hoofdstuk 8

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

39

8.1

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

39

8.2

Participatie

39

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

43

Artikel 1

Begrippen

43

Artikel 2

Wijze van meten

46

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

47

Artikel 3

Maatschappelijk

47

Artikel 4

Verkeer - Verblijfsgebied

48

Artikel 5

Waarde - Archeologie

49

Hoofdstuk 3

Algemene regels

51

Artikel 6

Antidubbeltelregel

51

Artikel 7

Algemene afwijkingsregels

52

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

53

Artikel 8

Overgangsrecht

53

Artikel 9

Slotregel

55

Regels

Vaststellingsbesluit


120108.15161.00

toelichting

6


120108.15161.00

7

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

HD Projectrealisatie B.V. heeft in opdracht van Stichting Laurens het ontwerp opgesteld voor de realisatie van een revalidatiehotel ter plaatse van de huidige Breemangarage. Het betreft een revalidatiehotel waar kortdurende zorg wordt geleverd ten behoeve van revalidatiepatiënten, waarbij naast zorg de nadruk ligt op 'hospitality'. Het plan maakt onderdeel uit van het in ontwikkeling zijnde 'Motorstraatgebied'. Voor dit gebied ligt een transformatieopgave van rommelig gebied met lage ruimtelijke kwaliteit naar een multifunctioneel aantrekkelijk stedelijk gebied. Deze op handen zijnde transformatie van het Motorstraatgebied moet bezien worden in het licht van de gehele transformatie van het gebied Hart van Zuid, waarbij het Motorstraatgebied een hoogwaardige leer-, werken zorgcampus zal worden. De basis voor deze transformatie wordt gevormd door private initiatieven in het gebied. De gemeente zelf treedt faciliterend op en geeft met stedenbouwkundige randvoorwaarden de spelregels voor de bouwplaninitiatieven af.

1.2

Ligging en begrenzing

Het plangebied ligt ter hoogte van het kruispunt Motorstraat en Dynamostraat in Rotterdam. In figuur 1.1 is het plangebied van het revalidatiehotel weergegeven.


120108.15161.00

8

Figuur 1.1

1.3

Ligging plangebied

Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan 'Vreewijk' (gedeeltelijk vastgesteld op 29 oktober 1987 door de gemeenteraad en gedeeltelijk goedgekeurd op 22 maart 1988 door Gedeputeerde Staten). Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijven II'. De maximum goothoogte bedraagt 6 m, met uitzondering van de zijde georiënteerd op de Motorstraat, waar een goothoogte van 12 m is toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding '(a)' is eveneens een 'galvano-inrichting' toegestaan.


120108.15161.00

9

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan Vreewijk (1987) De realisatie van een revalidatiehotel met 8 bouwlagen en een gebouwde parkeervoorziening is op basis van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Om de bouw van het revalidatiehotel juridisch-planologisch mogelijk te maken, wordt het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

1.4

Gekozen planopzet

Gekozen is voor een globale opzet van het (project)bestemmingsplan, waarbinnen ruimte is voor een divers aantal (maatschappelijke) functies:  voorzieningen op het gebied van gezondheidszorg (met uitzondering van de meer geluidsgevoelige gezondheidszorg);  maatschappelijke dienstverlening en publieke dienstverlening. Daarnaast is ruimte gereserveerd voor ondergeschikte horecavoorzieningen en een (eventueel ondergrondse) parkeergarage. Het programma bestaat uit ten hoogste 164 zorgkamers en bijbehorende behandelkamers, logeer- en sanitaire voorzieningen, een (interne) apotheek, ten hoogste 700 m2 bruto vloeroppervlak horeca, een bibliotheek annex stiltecentrum, diverse werkplekken voor behandelaars en staf, opslagruimte en een gebouwde parkeervoorziening bestaande uit ten hoogste 2 lagen. Voor een uitgebreidere juridische toelichting op de planopzet wordt verwezen naar de juridische planbeschrijving in paragraaf 4.2.


120108.15161.00

10


120108.15161.00

11

Hoofdstuk 2

2.1

Beleidskader

Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011) Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig. Daar streeft het Rijk naar met een aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid is daarvoor nodig. De verschillende beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit zijn gedateerd door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het Barro kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit. Doelen In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):  het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;  het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;  het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.


120108.15161.00

12

Nationale belangen Voorgaande (hoofd)doelstellingen zijn in de structuurvisie vertaald naar nationale belangen. Deze zijn – direct of indirect – ook opgenomen in het Barro, waarmee zij juridisch doorwerken in bestemmingsplannen. De volgende rijksbeleidspunten zijn van toepassing op het plangebied: 1. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's. 2. Ruimte voor een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling. 3. Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

2.1.2

Conclusie rijksbeleid

De ontwikkelingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, passen binnen de beleidskeuzes en de leidende principes uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Barro.

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1

Provinciale ruimtelijke structuurvisie (na 1e herziening 2011)

De provinciale structuurvisie bevat hoofdlijnen van voorgenomen ontwikkelingen en hoofdzaken van het door de provincie te voeren ruimtelijk beleid. 'Visie op Zuid-Holland' bevat een aantal integrale hoofdopgaven, zoals een concurrerend en aantrekkelijk internationaal profiel, een duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie, divers en samenhangend stedelijk netwerk, stad en land verbonden én een vitaal, divers en aantrekkelijk landschap. Functieafstemming tussen verstedelijking en infrastructuur De verstedelijkingsopgave richt zich vooral op het bestaande stads- en dorpsgebied. Omgeving Zuidplein is daarnaast specifiek aangeduid als bovenregionaal centrum. Dit door hoogwaardig openbaar vervoer ontsloten stedelijk centrumgebied heeft ontwikkelingsmogelijkheden voor gemengde functies (wonen, werken, voorzieningen) van (boven)regionale betekenis. Zuid-Holland wil dat voor alle stedelijke ontwikkelingen het principe geldt: eerst intensiveren van bestaand gebruik, vervolgens nagaan of door herstructureren de beschikbare ruimte in het bestaand bebouwd gebied beter benut kan worden en pas dan uitbreiden. Intensiveren betekent in de praktijk vaak het combineren van verschillende functies. Dit kan door stapeling of bestaande bebouwing voor meerdere functies geschikt te maken.


120108.15161.00

13

Figuur 2.1 Uitsnede uit kwaliteitskaart 2020 van de provinciale ruimtelijke structuurvisie

2.2.2

Provinciale Verordening Ruimte (na 1e herziening 2011)

In deze verordening zijn specifieke eisen gesteld waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Voor de realisatie van een revalidatiehotel zijn geen specifieke regels opgenomen. Wel is het volgende relevant voor het bestemmingsplan. Artikel 2 Contouren Om het stedelijk netwerk te versterken kiest de provincie het uitgangspunt om verstedelijking zoveel mogelijk in bestaand bebouwd gebied te concentreren. Hiermee wordt de kwaliteit van het bebouwde gebied behouden en versterkt. Om dit te bereiken zijn het stedelijk netwerk en alle daarbuiten gelegen kernen in Zuid-Holland voorzien van bebouwingscontouren. Deze geven de grens van de bebouwingsmogelijkheden voor wonen en werken weer. De bebouwingscontouren zijn strak getrokken om het bestaand stedelijk gebied en kernen, rekening houdend met de al vastgelegde streekplangrenzen en plannen waar de provincie al mee heeft ingestemd. Verstedelijking buiten deze bebouwingscontouren is in principe niet toegestaan. Het plangebied ligt binnen deze contour.


120108.15161.00

14

2.2.3

RR2020 (2005)

RR2020 is het regionaal structuurplan. Het bevat in de vorm van een 10-puntenlijst de ontwikkelingsstrategie voor de regio. Vijf daarvan zijn gebiedsgericht en vijf zijn thematisch. Gezocht wordt naar de concrete bijdragen van partijen (hetzij publiek hetzij privaat) aan de integrale ontwikkeling van deze opgave. Partijen kunnen dat doen vanuit de eigen rol en doelstellingen en met inzet van eigen middelen. Het 10-puntenplan is bedoeld om deze bijdragen en middelen te mobiliseren. Daarvoor zijn de punten uitgewerkt in strategische programma's en projecten. De samenhang tussen infrastructuurnetwerk en verstedelijkingspatroon is leidraad voor de ruimtelijke ontwikkeling op knooppunten en in de stationsomgevingen van hoogwaardig openbaar vervoer. Zuidplein is daarbij van bovenregionaal belang. Er wordt gestreefd naar intensief en multifunctioneel gebruik.

2.2.4

Conclusie provinciaal en regionaal beleid

Geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan past binnen het provinciaal en regionaal beleid. Het betreft de gewenste herontwikkeling en verdichting binnen bestaand stedelijk gebied.

2.3

Gemeentelijk beleid

2.3.1

Stadsvisie Rotterdam. Ruimtelijke Ontwikkelingsstrategie 2030 (2007)

De Stadsvisie Rotterdam 2030 bevat het ruimtelijk kader voor alle plannen, projecten en investeringen in de stad. Het bevat daarnaast een uitvoeringsstrategie: door effectmeting is de gemeente in staat voorrang te geven aan plannen die het meest bijdragen aan een sterke economische structuur en een aantrekkelijke woonstad. De keuzes die in de Stadsvisie zijn gemaakt staan voor een maximale binnenstedelijke intensivering met een fors accent op de binnenstad, afzien van grootschalige nieuwbouw 'in de wei', het concentreren van verkeersintensieve bestemmingen op knooppunten en een sterk accent op de openbare ruimte. Daarmee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan duurzame stadsontwikkeling en ook duurzame mobiliteit.

2.3.2 Koepelnota Welstand Rotterdam, welstandsparagraaf Motorstraat en Landbouwbuurt (2009) Het Motorstraatgebied vormt, samen met het Zuidplein en het gebied rond Ahoy, het hart van Zuid. Deze welstandsparagraaf behandelt het Motorstraatgebied en de naastgelegen Landbouwbuurt. Het Motorstraatgebied wordt begrensd door de Strevelsweg, de Valkeniersweide (een uitloper van het Zuiderpark) en de Dordtsestraatweg. De Landbouwbuurt wordt begrensd door de Dordtsestraatweg, de Veldstraat, de Motorstraat en de Sikkelstraat. Het plangebied maakt deel uit van het Motorstraatgebied. In de huidige situatie oogt het Motorstraatgebied op verschillende plekken erg rommelig. In de toekomst moet hier een hoogwaardig stedelijk gebied ontstaan, als onderdeel van hart van Zuid, waar gewerkt en op een aantal plekken ook gewoond wordt. De uitdaging zit in het smeden van een eenheid tussen de grootschalige gebouwen zoals het zorgcomplex Simeon & Anna, het verzamelgebouw Zuid en het Ikazia Ziekenhuis, in de rand langs de Strevelsweg, met de bebouwing in het middengebied (het gebied tussen de Motorstraat, Montessoriweg, Jan Ligthartstraat en de Dordtsestraatweg) en de bebouwing langs het park.


120108.15161.00

15

De bebouwing in het Motorstraatgebied moet de heldere structuur en hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte versterken. De gebouwen dragen bij aan een hoogwaardige en stedelijke uitstraling van het gebied. De materialisatie is eigentijds en vormt een hedendaags interpretatie van de wederopbouwarchitectuur. Belangrijk is dat de bebouwing een wand vormt aan de straat. Daartoe wordt overal dezelfde rooilijn gehanteerd en hebben de gebouwen een op elkaar afgestemde bouwhoogte. Het programma dat voor het Motorstraatgebied is opgesteld bestaat uit: gemengde bebouwing, bedrijven en kantoren, wonen en bijzondere doeleinden. Principes wederopbouwarchitectuur:  een geoptimaliseerde constructie en bouwsystematiek;  het feit dat de belijning in de gevel direct voorkomt uit de constructie;  verschil tussen drager (constructie) en invulling;  helderheid en afleesbaarheid van de gevelcompositie plint/middenstuk/toplaag;  de gevelinrichting kent een fijnschalig raster en repetitie;  de gevel kent reliëf en driedimensionele accenten zoals balkons;  materialisatie kent beton, glas, staal maar ook metselwerk (alleen dan veelal geen gevels met gaten);  ingetogen gevelbeeld, maar met aandacht voor detail;  zakelijke vormgeving, maar met ruimte voor kunstwerken.

2.3.3

Stedenbouwkundige Randvoorwaarden Motorstraatgebied (2009)

Het document Stedenbouwkundige Randvoorwaarden Motorstraatgebied bevat de ruimtelijke en technische uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van een aantal bouwplannen in het Motorstraatgebied in voortgangsfase I. Zo ook voor het 'zorghotel' op de hoek Dynamostraat Motorstraat. Er gelden algemene stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het plangebied. Zo is een indicatieve rooilijn vastgesteld en geldt een maximum bouwhoogte voor elk van de deelgebieden. Voor het middengebied, waaronder de locatie van het revalidatiehotel, geldt een maximum bouwhoogte van 25 m. Bij uitzondering en onder bepaalde voorwaarden mag in het middengebied worden gebouwd tot een bouwhoogte van ten hoogste 35 m. Daarnaast is het uitgangspunt dat parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein moet worden opgelost, om daarmee de druk op de buitenruimte te laten afnemen en een kwaliteitsverbetering van het openbaar gebied te bewerkstelligen. Het bouwplan met een maximum bouwhoogte van 28,5 m voldoet aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden.

2.3.4

Conclusie gemeentelijk beleid

Geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan past binnen het gemeentelijk beleid, gezien de gewenste intensivering en stedelijke uitstraling van het gebied.


120108.15161.00

16


120108.15161.00

17

Hoofdstuk 3

3.1

Gebiedstypering

Archeologie

Beleidskader Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het Rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van het Rotterdamse archeologiebeleid is: 1. te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; 2. te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; 3. te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden. De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. De genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld. Het vaststellen, waarderen en documenteren van archeologische waarden vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van het laatstgenoemde onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Archeologische verwachting In het hele plangebied kunnen bewoningssporen en vondsten uit de prehistorie, de Romeinse tijd en de middeleeuwen voorkomen, waarmee bij de ontwikkeling van het terrein rekening moet worden gehouden. Op de Archeologische Waarden- en Beleidskaart Rotterdam (AWK 2005) wordt aan de locatie een redelijke tot hoge archeologische verwachting toegekend. De noodzaak van een archeologisch vooronderzoek dient te worden getoetst bij verstoringen over een oppervlakte van meer dan 200 m² die tevens dieper reiken dan 50 cm beneden het maaiveld. Het nieuwe gebouw neemt een oppervlak in van circa 2.000 m². De ontgraving zal tot 80 cm onder het maaiveld plaatsvinden. Het bovenste bodemtraject is reeds verstoord door de huidige bebouwing op het perceel. De voorgenomen ontgraving van maximaal 80 cm onder maaiveld zal deze bestaande verstoring niet overschrijden. Voor het voorgenomen bouwplan is daarom volgens het BOOR geen archeologisch onderzoek vereist.


120108.15161.00

18

In verband met de bestaande verstoring komt de archeologische verwachting voor de bovenste bodemlaag te vervallen, wat hier leidt tot het naar onder bijstellen van de op de AWK genoemde marge van toegestane verstoring op deze locatie. De verwachting voor de diepere stratigrafie blijft ongewijzigd. Waarde - Archeologie Voor het hele plangebied (Waarde - Archeologie) geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerk zijnde, voor bouwen graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 80 cm beneden maaiveld en die tevens een terreinoppervlakte van meer dan 200 m² beslaan.

3.2

Cultuurhistorie

Bewoningsgeschiedenis In het plangebied zijn momenteel geen vindplaatsen bekend uit de prehistorie, Romeinse tijd en vroege middeleeuwen. Ten noordoosten van het plangebied ligt een donk (aan de westzijde van het Feijenoord-stadion). Een donk is een uit zand bestaande rivierduin. Donken werden in het mesolithicum (8000-5300 voor Christus) en het neolithicum (5300-2000 voor Christus) in dit gebied veelvuldig als verblijf- en woonplaats benut. Sporen uit de ijzertijd (800 voor Christus - begin jaartelling) kunnen in het plangebied voorkomen op het veen, dat in het gehele bestemmingsplangebied aanwezig is en dat afgedekt wordt door een laat-middeleeuwse kleilaag. In de 10e-12e eeuw is het veengebied ontgonnen en voor bewoning en landbouw geschikt gemaakt. Vóór 1300 is men met de bedijking gestart. In 1373 ging het gebied door overstroming ten onder. Het plangebied ligt op circa 120 m ten zuidwesten van de Dordtsestraatweg met bewoningslint, dat dateert van na 1373. Het bewoningslint is gerelateerd aan de oostelijke dijk van de voormalige polder Charlois. Hoewel in het gehele Motorstraatgebied sporen uit de prehistorie, (mogelijk uit de) Romeinse tijd en middeleeuwen te verwachten zijn, bezit met name het tracé van de Dordtsestraatweg een zeer hoge archeologische verwachting.

3.3

Huidig gebruik

Het plangebied maakt onderdeel uit van het Motorstraatgebied direct ten oosten van Zuidplein, dat de komende jaren wordt getransformeerd van een rommelig gebied met lage ruimtelijke kwaliteit tot een multifunctioneel stedelijk gebied. De bebouwing in het plangebied bestaat uit een garagebedrijf. De zijde aan de Motorstraat is momenteel in gebruik door onderwijsinstelling Zadkine.


120108.15161.00

19

Hoofdstuk 4

4.1

Planbeschrijving

Algemeen

Revalidatiehotel Het programma voor het revalidatiehotel bestaat uit ten hoogste 164 kamers inclusief bijbehorende behandelkamers, logeer- en sanitaire voorzieningen, een (interne) apotheek, ten hoogste 700 m2 bruto vloeroppervlak horeca, een bibliotheek annex stiltecentrum, diverse werkplekken voor behandelaars en staf, opslag en een gebouwde parkeervoorziening bestaande uit ten hoogste 2 lagen. De voorzieningen zijn geconcentreerd op de begane grond en de 1e verdieping. De 2e t/m de 7e verdieping zijn gereserveerd voor de zorgkamers. De omvang van het gebouw bedraagt circa 12.850 m² bvo. De begane grond en de 1e verdieping kennen een hoogte van circa 4,4 m respectievelijk 3,6 m en de dakrand reikt tot 28,5 m. De stedenbouwkundige en architectonische uitwerking is naar aanleiding van een eerste toets aan de welstandnota en de stedenbouwkundige randvoorwaarden aangepast.

Figuur 4.1 Nieuwe situatie Bestemmingslegging Gekozen is voor een globale opzet van het (project)bestemmingsplan, waarbinnen ruimte is voor een divers aantal (maatschappelijke) functies:  voorzieningen op het gebied van gezondheidszorg (met uitzondering van de meer geluidsgevoelige gezondheidszorg);  maatschappelijke dienstverlening en publieke dienstverlening. Daarnaast is ruimte gereserveerd voor ondergeschikte horecavoorzieningen en een (eventueel ondergrondse) parkeergarage. Op de verbeelding is een maximale bouwhoogte van 28,5 m opgenomen.


120108.15161.00

20

Verkeersstructuur Ontsluiting gemotoriseerd verkeer De parkeergarage wordt ontsloten vanaf de Dynamostraat. Aan de zijde van de Motorstraat zal een aanrijplaats voor ambulances gerealiseerd worden. De Dynamostraat sluit aan op de Motorstraat, een belangrijke ontsluitende weg in het gebied. De Motorstraat wordt aan de westkant ontsloten vanaf de Strevelsweg. De Strevelsweg geeft verbinding richting het centrum van Rotterdam en sluit aan op de Vaanweg en de Zuiderparkweg richting de snelwegen A15/A29. Tevens kan het verkeer zich afwikkelen in westelijke richting via de Dordtsestraatweg of de verlengde Motorstraat en Veldstraat. De Veldstraat is echter in één richting begaanbaar. De wegen zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingswegen binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 50 km/h met uitzondering van de Verlengde Motorstraat en Veldstraat. Deze wegen zijn gecategoriseerd als erftoegansgwegen binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/h. In de nabije toekomst zullen de wegen in het Motorstraatgebied in het kader van de herontwikkeling opnieuw ingericht worden. De Motorstraat blijft de belangrijkste ontsluitingsweg van het gebied. De Motorstraat wordt doorgetrokken tot aan de Veldstraat en ter plaatse van de kruising van de Veldstraat met de Strevelsweg worden maatregelen genomen ten aanzien van de verkeersveiligheid en bereikbaarheid. De Dynamostraat en Montessoriweg zullen doorgetrokken worden tot aan de Valkeniersweide. De straten in het gebied zullen uiteindelijk als verblijfsgebied ingericht worden, met een maximumsnelheid van 30 km/h. Aangezien hiervoor nog geen verkeersbesluit ligt, is in de onderzoeken uitgegaan van de huidige maximumsnelheid. Ontsluiting langzaam verkeer Langs de Vaanweg en Strevelsweg zijn vrijliggende fietspaden gelegen. Dit is conform de inrichting van Duurzaam Veilig. Deze vrijliggende fietspaden sluiten aan op de Motorstraat en Veldstraat naar de locatie. Op de wegen rondom de locatie wordt het fietsverkeer gemengd met het gemotoriseerd verkeer afgewikkeld. Hier dient aandacht te zijn voor de verkeersveiligheid. Zoals eerder gesteld zullen de straten in het gebied als verblijfsgebied worden ingericht. Een gemengde afwikkeling voldoet aan de eisen van Duurzaam Veilig. Gezien de aanwezigheid van parkeergarages en fietsende scholieren, zijn uit het oogpunt van verkeersveiligheid fietsvoorzieningen gewenst. Ontsluiting openbaar vervoer Ter hoogte van de locatie is een bushalte gelegen. Hier halteren de openbaarvervoersdiensten in de richtingen Zuidplein en diverse gebieden in Rotterdam (Schulpplein/Driemanssteeweg/Keizerswaard). Op een loopafstand van circa 190 m is eveneens een bushalte gelegen ter hoogte van het kruispunt Strevelsweg-Motorstraat. Hier halteren de openbaarvervoersdiensten eveneens in de richtingen Zuidplein en diverse gebieden in Rotterdam (Vrij entrepot/SS Rotterdam). Tevens ligt de locatie in de nabijheid van het metrostation Zuidplein. Vanaf metrostation Zuidplein vertrekken metro's in de richting van treinstation Rotterdam Centraal en metrostation Spijkenisse. Vanaf metrostation Zuidplein vertrekken stadsbussen naar diverse gebieden in Rotterdam. Tevens vertrekken streekbusdiensten richting Ridderkerk en Papendrecht en richting Oude-Tonge, Zierikzee en Bergen op Zoom.


120108.15161.00

21

Verkeersafwikkeling en verkeersgegevens De realisatie van het revalidatiehotel zal extra verkeer van en naar de locatie genereren. Voor de berekening van de verkeersgeneratie wordt gebruikgemaakt van kencijfers uit publicatie 272 (CROW). In de publicatie zijn echter geen kencijfers voor een revalidatiehotel opgenomen. Gezien de functie van het revalidatiehotel is aangesloten bij het kencijfer voor ziekenhuizen. Dit is een worstcasebenadering. Voor het kencijfer is uitgegaan van een ligging in de schil rondom centrum. Het revalidatiehotel krijgt maximaal 164 kamers, voor de berekening is ervan uitgegaan dat in elke kamer één bed staat. Tabel 4.1

Verkeersgeneratie van ziekenhuizen aantal bedden

ziekenhuizen bed

per

kencijfer

164

verkeersgeneratie per verkeersgeneratie weekdagetmaal per werkdagetmaal*

5

820

984

*de omrekenfactor voor ziekenhuizen van weekdag naar werkdag bedraagt 1,2 (zie publicatie 272, CROW) In de huidige situatie zijn op de locatie een garagebedrijf en Zadkine aanwezig. Deze functies genereren eveneens verkeer. Aangenomen kan worden dat het revalidatiehotel nog eens circa 500 mvt/weekdagetmaal en circa 600 mvt/werkdagetmaal extra verkeer zal genereren. Dit verkeer zal zich afwikkelen over de wegen rondom de locatie. Door de gemeente Rotterdam zijn verkeersgegevens aangeleverd voor 2020. De gemeente Rotterdam hanteert een autonome verkeersgroei van 0% per jaar zodat de cijfers van 2022 hieraan gelijk zijn. In deze verkeersgegevens zijn diverse ontwikkelingen in het Motorstraatgebied meegenomen. De aangeleverde verkeersintensiteiten zijn echter weekdagcijfers. Voor de omrekening van de intensiteiten naar werkdagcijfers is een factor van 1,09 (onderzoek RBOI, 2009) aangehouden. Tabel 4.2

Verkeersintensiteiten in mvt/werkdagetmaal (2022)

wegvak

verkeersintensiteiten (mvt/werkdagetmaal)

interne Strevelsweg (Motorstraat - Motorstraat)

1.798

Motorstraat (Strevelsweg-Montessoriweg)

12.480

Motorstraat (Montessoriweg - Dynamostraat)

7.494

Motorstraat (Dynamostraat - interne Strevelsweg)

6.240

Motorstraat (interne Dordtsestraatweg) Verlengde Veldstraat)

Motorstraat

Strevelsweg

-

6.785

(Dordtsestraatweg

-

1.117

Veldstraat (Verlengde Motorstraat - Strevelsweg)

2.207

Dynamostraat (Motorstraat - Tandwielstraat)

1.717

De bovengenoemde wegen zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingswegen. Voor dergelijke wegen wordt doorgaans een verkeersintensiteit van 5.000-15.000 mvt/etmaal aanvaardbaar geacht. De verkeersintensiteiten op de verschillende wegen liggen onder de maximaal toelaatbare intensiteit. Gesteld kan dan ook worden dat de wegen voldoende zijn ingericht om een adequate en veilige afwikkeling van het verkeer mogelijk te maken.


120108.15161.00

22

Parkeren In de bouwverordening van de gemeente Rotterdam worden parkeereisen gesteld aan nieuwbouwprojecten op basis van locatie, functie en omvang. Het nieuwbouwproject is gelegen in parkeerzone B. Voor de functie 'revalidatiehotel' zijn geen specifieke parkeernormen vastgesteld. De parkeercommissie heeft inmiddels ingestemd met de norm van 1 parkeerplaats op 5 bedden. De bijbehorende motivering is opgenomen in bijlage 5. In het revalidatiehotel komen tevens een grandcafé en een restaurant. Beide horecavoorzieningen zijn gericht op intern gebruik. De benodigde parkeerplaatsen zullen op eigen terrein worden gerealiseerd. Bij een andere invulling van het gebouw dienen de gemeentelijke parkeernormen gehanteerd te worden uit de Bouwverordening. Bij de bouwaanvraag zal getoetst worden of in de eigen parkeerbehoefte kan worden voorzien. Conclusie De bereikbaarheid voor het gemotoriseerd verkeer is goed te noemen. Eveneens is de bereikbaarheid voor het langzaam verkeer en het openbaar vervoer goed. De verkeersintensiteiten op de ontsluitende wegen liggen onder de maximaal toelaatbare intensiteit op deze wegen. Gesteld kan dan ook worden dat de verkeersafwikkeling voldoende gewaarborgd zal zijn. Een parkeeraanbod van 33 parkeerplaatsen is voldoende om in de eigen parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Deze parkeerplaatsen worden op eigen terrein aangelegd. Het aspect verkeer staat de realisatie van het revalidatiehotel dan ook niet in de weg.

4.2

Juridische planbeschrijving

Algemeen De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. Op de verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd, dat het mogelijk is om met behulp van het renvooi direct te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied zijn gegeven en welke regels daarbij horen. Uitgangspunt daarbij is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes. De regels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de specifieke gebruiksregels. Inleidende regels Conform SVBP bevatten de inleidende regels artikelen met de begripsbepalingen en de wijze van meten. Bestemmingsregels Maatschappelijk De gronden met de bestemming 'Maatschappelijk', zijn bestemd voor gezondheidszorg en maatschappelijke en publieke dienstverlening. Daarnaast is ruimte gereserveerd voor (ondergeschikte) horecavoorzieningen (ten hoogste 700 m² bruto vloeroppervlak) en een parkeergarage.


120108.15161.00

23

Verkeer - Verblijfsgebied De gronden op de verbeelding aangewezen voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn bestemd voor wandelen, verblijven en spelen, voorzieningen voor rijdende en stilstaande voertuigen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water. Ten behoeve van de bestemming zijn bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een maximale inhoud van 10 m³ toegestaan en gebouwen voor openbaar nut, verkeer en vervoer met een maximale inhoud van 80 m³. Op de gronden met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-1' zijn onder voorwaarden tevens uitstekende delen van aan de bestemming grenzende gebouwen toegestaan. Waarde - Archeologie Aan alle gronden is tevens de dubbelbestemming Waarde - Archeologie toegekend. Voor het gehele plangebied geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerk zijnde, voor bouwen graafwerkzaamheden die dieper dan 80 cm beneden het maaiveld en die tevens een terreinoppervlakte van meer dan 200 m² beslaan. Algemene regels In de algemene regels zijn de antidubbeltelregel, de regel over uitsluiting aanvullende werking bouwverordening en de algemene afwijkingsregels opgenomen. Overgangsrecht en slotregel In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan. In de slotregel is aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangeduid.


120108.15161.00

24


120108.15161.00

25

Hoofdstuk 5

5.1

Water

Beleidskader

De gemeenteraad van Rotterdam heeft op 18 september 2007 het Waterplan 2 Rotterdam vastgesteld. Het Waterplan 2 is een gezamenlijk en integraal product van alle waterbeheerders in de regio. In het Waterplan 2 staat in hoofdlijnen beschreven hoe de gemeente Rotterdam en de waterschappen de komende tijd willen omgaan met het water in de stad. Hierbij wordt met name gekeken naar drie cruciale ontwikkelingen. 1. Een hogere waterstand door de stijging van de zeespiegel. In buitendijkse gebieden ontstaan risico's op overstromingen. Versterking van waterkeringen is onvermijdelijk. 2. Wateroverlast door toenemende neerslag. Door klimaatverandering kan er in korte tijd veel neerslag vallen. Om dat water te verwerken is opvang en berging nodig. 3. Strengere eisen aan de kwaliteit van het water. Rotterdam wil een aantrekkelijke waterstad zijn, met schoon, helder en plantenrijk water. De stad moet bovendien voldoen aan de eisen uit de Europese Kaderrichtlijn Water. Er worden voor alle wateren in de stad kwaliteitsbeelden opgesteld volgens die eisen. Een onderdeel van het Waterplan 2 Rotterdam is het uitvoeringsprogramma 2007-2012. Hierin staat welke projecten in de komende 5 jaar worden uitgevoerd en welke projecten worden voorbereid voor uitvoering na 2012. Het Waterplan 2 biedt tevens een perspectief voor Rotterdam als waterstad in 2030. In het Waterbeheerplan 2009-2015 (2009) staat hoe Hollandse Delta het waterbeheer in het werkgebied in de komende jaren wil uitvoeren. Daarbij gaat het om betaalbaar waterbeheer met evenwichtige aandacht voor veiligheid, waterkwaliteit, waterkwantiteit, duurzaamheid en om het watersysteem als onderdeel van de ruimtelijke inrichting van ons land. Het Waterbeheerplan beschrijft de uitgangspunten voor het beheer, de ontwikkelingen die de komende jaren verwacht worden en de belangrijkste keuzen die het waterschap moet maken. Daarnaast geeft het Waterbeheerplan een overzicht van maatregelen en kosten. De maatregelen voor de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) zijn onderdeel van het plan. Uit het oogpunt van waterkwaliteit moet schoon hemelwater bij voorkeur worden afgekoppeld en direct worden geloosd op oppervlaktewater. Dit vermindert de vuiluitworp uit het gemengde rioolstelsel en verlaagd de hydraulische belasting van de afvalwaterzuivering. Bij een toename van aaneengesloten verhard oppervlak van 250 m² of meer moet voor hemelwater een lozingsvergunning worden aangevraagd in het kader van de Keur. Als er sprake is van toename aan verhard oppervlak, dan moet in principe 10% van deze toename worden gecompenseerd in de vorm van open water binnen het peilgebied waarin de toename van verharding plaatsvindt.


120108.15161.00

26

5.2

Samenwerking met de waterbeheerder

De gemeente Rotterdam werkt in overleg met alle betrokken waterbeheerders aan een gemeenschappelijke procedurele en inhoudelijke invulling van de watertoets en de waterparagraaf. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Hollandse Delta, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

5.3

Huidig watersysteem

Oppervlaktewater Binnen, of in de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Grondwater Uit het peilbesluit Korperweg van het waterschap Hollandse Delta blijkt dat de bodem binnen het plangebied uit kleigronden bestaat. Voor stedelijk gebied werd en wordt door Stiboka niet op ontwatering gekarteerd; er zijn dus geen grondwatertrappen vastgesteld. Voor het plangebied is dan ook geen grondwatertrap bekend. Waterkering Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering. Riolering Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioleringsstelsel.

5.4

De wateropgave

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van een revalidatiehotel mogelijk. In vergelijking met de huidige situatie zal het verhard oppervlak niet toenemen. De invloed op de waterhuishoudkundige situatie is daarmee nihil. Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw verplicht een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:  hemelwater vasthouden voor benutting,  (in)filtratie van afstromend hemelwater,  afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,  afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI. Gezien de bodemopbouw is infiltratie niet mogelijk. De dichtstbijzijnde watergang is gelegen ten zuiden van de Vaanweg. Bezien kan worden of afstromend hemelwater hierop geloosd kan worden. Indien dit niet mogelijk is wordt hemelwater op de riolering aangesloten. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen.


120108.15161.00

27

Hoofdstuk 6

6.1

Milieu

Beleid

Rotterdam is een compacte stad. Compact bouwen biedt aan de ene kant grote voordelen voor milieu en duurzaamheid op een hoger schaalniveau (minder mobiliteit, minder aantasting van natuurlijk en landelijk gebied). Aan de andere kant kan door compact bouwen de milieubelasting in de stad toenemen; dit wordt de paradox van de compacte stad genoemd. Rotterdam moet bovenal een leefbare stad zijn. Een woonomgeving met weinig milieuhinder is één van de aspecten die de leefbaarheid bepalen naast bijvoorbeeld bereikbaarheid en sociale veiligheid. Het milieubeleid in Rotterdam is erop gericht om ondanks de verdichting en intensivering van de stad toch de milieubelasting terug te dringen.

6.2

Milieueffectrapportage

Toetsingskader In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen: 1. de kenmerken van de projecten; 2. de plaats van de projecten; 3. de kenmerken van de potentiële effecten. Onderzoek en conclusies Een revalidatiehotel is niet als activiteit opgenomen in bijlage C en D bij het Besluit m.e.r. In de directe omgeving van het plangebied vinden verschillende andere ruimtelijke ontwikkelingen plaats. Het gebied wordt getransformeerd tot een multifunctioneel stedelijk gebied. In de D-lijst bij het Besluit m.e.r. zijn de volgende drempelwaarden opgenomen voor een 'stedelijk ontwikkelingsproject': 1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of 3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Geen van deze drempelwaarden wordt overschreden, ook niet wanneer de verschillende ontwikkelingen in het gebied in samenhang worden beschouwd. Dit betekent dat geen sprake is van een mer-beoordelingsplicht. Daarnaast blijkt uit de resultaten en conclusies uit de navolgende paragrafen en de uitgevoerde onderzoeken dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden.


120108.15161.00

28

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat voor het bestemmingsplan geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk is conform het Besluit m.e.r.

6.3

Milieuzonering

Normstelling en beleid In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies kan gebruik worden gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Deze afstemming beperkt zich tot de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, bijvoorbeeld vanwege de aanwezige functiemenging of de ligging nabij drukke wegen, kunnen kleinere richtafstanden worden aangehouden. In dat geval wordt het omgevingstype gemengd gebied gehanteerd en met kleinere richtafstanden gewerkt. Onderzoek Het bestemmingsplan maakt de realisatie van een revalidatiehotel mogelijk. Een dergelijke voorziening is op grond van de bovengenoemde VNG-publicatie te beschouwen als een milieuhinderlijke activiteit. Deze activiteit valt in categorie 1. Voor deze categorie geldt een richtafstand van 10 m ten opzichte van een rustige woonwijk. In een gemengd gebied zijn activiteiten uit deze categorie direct naast woningen toelaatbaar. De omgeving van het plangebied bestaat uit woningen, scholen, horeca, zorgvoorzieningen en een aantal (kleinschalige) bedrijven. Er is dus sprake van een menging van functies. In dit deel van Rotterdam is deze menging van functies ook gewenst. Het plangebied maakt daarom onderdeel uit van het omgevingstype gemengd gebied. Het beoogde revalidatiehotel is daarom in principe direct naast woningen toelaatbaar. Aangezien de dichtstbijzijnde woningen op meer dan 10 m van het plangebied liggen, leidt de realisatie van dit bestemmingsplan niet tot onaanvaardbare milieuhinder ter plaatse van de bestaande woningen. In de omgeving van het plangebied liggen geen zware bedrijven of andere functies die voor onaanvaardbare milieuhinder ter plaatse van het beoogde revalidatiehotel zullen leiden. Binnen het plangebied is sprake van een aanvaardbaar verblijfsklimaat. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het aspect milieuhinder en omliggende functies geen belemmering oplevert voor de realisatie van het bestemmingsplan.

6.4

Wegverkeerslawaai

Beoogde ontwikkeling In het plangebied zal een revalidatiehotel gerealiseerd worden. De bestemming 'Maatschappelijk' laat echter ook ander gebruik zoals gezondheidszorgfuncties, dienstverlening en horeca toe. Gezondheidszorgfuncties (waaronder verpleeghuizen) zijn volgens de Wet geluidhinder geluidsgevoelige functies waarvoor akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Voor dit onderzoek wordt verwezen naar bijlage 1.


120108.15161.00

29

Conclusie In het rapport wordt het volgende geconcludeerd:  'andere gezondheidszorggebouwen' zoals gedefinieerd in de Wet geluidhinder (dit zijn de meer geluidsgevoelige functies) zijn uitsluitend toegestaan, indien deze niet rechtstreeks grenzen aan de naar de weg gekeerde gevels. Het revalidatiehotel (dat de functie heeft van een verpleeghuis) wordt overigens niet aangemerkt als een 'ander gezondheidszorggebouw';  er zijn geen verdere maatregelen mogelijk om de geluidsbelasting te reduceren ten gevolge van het verkeer op de Motorstraat, Dynamostraat en Strevelsweg. De gecumuleerde geluidsbelasting staat het verlenen van hogere grenswaarden niet in de weg. Eveneens voldoet het plan aan het ontheffingsbeleid van de gemeente Rotterdam. Er dient dan ook een verzoek tot vaststelling van hogere waarden te worden gedaan. Een en ander is vastgelegd in tabel 6.1. Tabel 6.1

Ontheffingswaarden locatie Motorstraat, Revalidatiehotel

laag (m)

gevel

geluidsbelasting

geluidsbron

22,5 28,5 31,5

zuidwest

49 dB

Strevelsweg

16,5

noordwest

50 dB

Dynamostraat

19,5 22,5 25,5

zuidoost

50 dB

Dynamostraat

31,5

noordoost

51 dB

Motorstraat

28,5 31,5

zuidwest

51 dB

Motorstraat

13,5

noordwest

51 dB

Dynamostraat

1,5 13,5 16,5

zuidoost

51 dB

Dynamostraat

25,5 28,5

noordoost

52 dB

Motorstraat

19,5 22,5 25,5

zuidwest

52 dB

Motorstraat

31,5

noordoost

52 dB

Dynamostraat

10,5

noordwest

52 dB

Dynamostraat

4,5 7,5 10,5

zuidoost

52 dB

Dynamostraat

22,5

noordoost

53 dB

Motorstraat

1,5 13,5 16,5

zuidwest

53 dB

Motorstraat

25,5 28,5

noordoost

53 dB

Dynamostraat

31,5

noordwest

54 dB

Motorstraat

16,5 19,5

noordoost

54 dB

Motorstraat

4,5 7,5

zuidwest

54 dB

Motorstraat


120108.15161.00

30

10,5 19,5 22,5

noordoost

54 dB

Dynamostraat

1,5 4,5 7,5

noordwest

54 dB

Dynamostraat

25,5 28,5

noordwest

55 dB

Motorstraat

16,5

noordoost

55 dB

Dynamostraat

10,5 13,5

noordoost

56 dB

Motorstraat

19,5 22,5

noordwest

56 dB

Motorstraat

1,5 4,5 7,5

noordoost

56 dB

Motorstraat

10,5 13,5

noordoost

56 dB

Dynamostraat

13,5 16,5

noordwest

57 dB

Motorstraat

7,5

noordoost

57 dB

Dynamostraat

1,5 4,5 7,5 10,5

noordwest

58 dB

Motorstraat

1,5 4,5

noordoost

58 dB

Dynamostraat

De verleende hogere waarden zullen in het kadaster worden vastgelegd.

6.5

Luchtkwaliteit

Toetsingskader Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer, ook wel Wet luchtkwaliteit (Wlk) genoemd. In dit hoofdstuk zijn grenswaarden opgenomen voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 6.2 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.


120108.15161.00

31

Tabel 6.2

Grenswaarden maatgevende stoffen Wlk

stof

toetsing van

grenswaarde

geldig

stikstofdioxide (NO2)

jaargemiddelde concentratie

60 µg/m³

2010 tot en met 2014

jaargemiddelde concentratie

40 µg/m³

vanaf 2015

fijn stof (PM10)1) jaargemiddelde concentratie

40 µg/m³

vanaf 11 juni 2011

24-uurgemiddelde concentratie

max. 35 keer p.j. vanaf 11 juni 2011 meer dan 50 µg/m³

1) Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007). Op grond van artikel 5.16 van de Wlk kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a) of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c). In het Besluit niet in betekende mate (nibm) en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Dit kan het geval zijn wanneer een project een effect heeft van minder dan 3% (is 1,2 µg/m³) van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10. Beleid Rotterdam De gemeente Rotterdam heeft naast het hierboven genoemde toetsingskader nog het beleid dat er als gevolg van de voorgenomen activiteit niet meer bewoners aan concentraties boven de grenswaarden mogen worden blootgesteld. Dit beleid staat daarom het bouwen van nieuwe woningen binnen de contouren van de grenswaarden niet toe. Onderzoek Met behulp van de NIBM-tool van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu is bepaald dat een project mogelijk in betekende mate bijdraagt aan de concentraties stikstofdioxide en fijn stof als dit project een verkeersaantrekkende werking van 740 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde) of meer heeft (hierbij is uitgegaan van 5% vrachtverkeer). Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een revalidatiehotel. De verkeersaantrekkende werking van deze ontwikkeling zal kleiner zijn dan 740 mvt/etmaal, waarmee het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties stikstofdioxide en fijn stof. In de omgeving van het plangebied vinden echter verschillende andere ruimtelijke ontwikkelingen plaats, die bij toetsing aan de eisen uit de Wlk in samenhang dienen te worden beschouwd. Om deze reden is een onderzoek luchtkwaliteit uitgevoerd (zie bijlage 2). Uit de resultaten blijkt dat de ontwikkelingen in het plangebied en de omgeving daarvan niet leiden tot een overschrijding van grenswaarden. Ook ter plaatse van de beoogde functies wordt voldaan aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de realisatie van het bestemmingsplan. Ter plaatse van het plangebied is wat betreft luchtkwaliteit sprake van een aanvaardbaar verblijfsklimaat.


120108.15161.00

32

6.6

Bodem

Toetsingskader Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. Onderzoek en conclusie Uit een onderzoek uit 2008 (Aanvullend bodemonderzoek Arnicon d.d. 14/03/08 ) blijkt dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging, waarbij sanering spoedeisend is. De sanering zal vooraf aan de verlening van de omgevingsvergunning plaatsvinden. Een deel van het plangebied is niet in 2008 onderzocht maar in 2003 (Verkennend bodemonderzoek BMA Milieu d.d. 14/08/03). Dit gedeelte is destijds gesaneerd. De bodemkwaliteit is hier voldoende voor het beoogde revalidatiehotel.

6.7

Externe veiligheid

Toetsingskader Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk: 1. bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt; 2. vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen. In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag en gedurende het hele jaar) en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Voor het PR geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Zowel de grenswaarde als de richtwaarde liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde, namelijk: 1. 10-5 voor een ongeval met meer dan 10 dodelijke slachtoffers; 2. 10-7 voor een ongeval met meer dan 100 dodelijke slachtoffers; 3. 10-9 voor een ongeval met meer dan 1.000 dodelijke slachtoffers; 4. enzovoort (een lijn door deze punten bepaalt de norm). Onderzoek In de omgeving van het plangebied liggen twee tankstations. Bij deze tankstations is geen lpg-installatie aanwezig. Beide tankstations vallen niet onder het Bevi. De PR 10-6-risicocontour ligt niet buiten de inrichting. Voor beide tankstations geldt geen invloedsgebied voor het GR. Deze tankstations vormen dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Ook voor het overige zijn er geen risicovolle inrichtingen in de omgeving van het plangebied gelegen. Ook wordt in de omgeving van het plangebied vuurwerk verkocht, namelijk aan de Motorstraat 19 en de Dordtsestraatweg 440. Het gaat hier om de verkoop van consumentenvuurwerk. Ter plaatse van deze verkooppunten mag niet meer dan 10 ton consumentenvuurwerk aanwezig zijn . Voor dergelijke opslag en verkoop van vuurwerk geldt op grond van het Vuurwerkbesluit een veiligheidsafstand van 8 m. Deze afstand dient gemeten te worden vanaf de deuropening van de bewaarplaats tot aan kwetsbare objecten (zoals een revalidatiecentrum). Het


120108.15161.00

33

plangebied ligt ruimschoots buiten deze veiligheidsafstand. De verkoop van vuurwerk vormt daarom geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. In de directe omgeving van het plangebied worden geen gevaarlijke stoffen over de weg, het water, het spoor of door buisleidingen vervoerd. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid geen belemmering oplevert voor de realisatie van dit bestemmingsplan.

6.8

Flora en fauna

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) de uitvoering van het plan niet in de weg staan. Onderzoek Het plangebied ligt niet in of in de nabijheid van een beschermd natuurgebied of de EHS. Bureau Stadsnatuur Rotterdam heeft in 2011 onderzoek gedaan naar het voorkomen van vleermuizen en broedvogels met vaste nesten in het plangebied (zie bijlage 7). Aangezien het terrein nagenoeg geheel verhard is, wordt het voorkomen van andere matig en zwaar beschermde soorten uitgesloten. Er zijn in het plangebied geen verblijfplaatsen van gierzwaluw, huismus en vleermuizen aangetroffen. Ook zijn er geen andere vogelsoorten vastgesteld die van de projectlocatie gebruik maken om te broeden. Op korte afstand van het projectgebied, ter hoogte van Motorstraat 30 t/m 100, zijn wel verblijven van vleermuizen aangetroffen. Deze dieren zijn waargenomen terwijl zij ook over het projectgebied vlogen. De vleermuizen vertoonden geen binding met het projectgebied. De uitvoering van de geplande werkzaamheden heeft naar verwachting geen invloed op deze dieren. Conclusie Er zijn geen vaste rust- en verblijfplaatsen van strikt jaarrond beschermde vogels en vleermuizen in het projectgebied aanwezig. De geplande werkzaamheden kunnen zonder aanvullende maatregelen ten aanzien van de Flora- en faunawet worden uitgevoerd. De Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) staan de uitvoering van het plan niet in de weg.


120108.15161.00

34

6.9

Duurzaamheid en energie

Toetsingskader Duurzaamheid is onder andere zodanig bouwen, renoveren en beheren dat, gedurende de hele kringloop van het bouwwerk en de gebouwde omgeving, het milieu en de menselijke gezondheid zo min mogelijk negatieve effecten ondervinden. Het begrip duurzaamheid speelt op verschillende schaalniveaus een rol, zowel op het niveau van de stad, de wijk als het gebouw. Rotterdam heeft een ambitieus klimaatprogramma vastgesteld. Om een bijdrage te kunnen leveren aan het klimaatprogramma van Rotterdam, moet bij het ontwerp van gebouwen rekening worden gehouden met Duurzaam Bouwen-principes en de energieprestatie-eisen. Duurzaamheid Het Bouwbesluit vormt het minimaal te realiseren kwaliteitsniveau in Nederland. De gemeente Rotterdam heeft daar boven op het document 'De Rotterdamse Woningkwaliteit' (RWK) opgesteld (meest recente versie maart 2005). Het RWK is een eenvoudig systeem van aanvullende kwaliteiten op het Bouwbesluit en bestaat uit zes thema's: oppervlakte, veiligheid, toegankelijkheid, duurzaamheid, flexibiliteit en comfort. Het RWK is vrijblijvend te gebruiken. Energie Het Rotterdam Climate Initiative is het nieuwe, ambitieuze klimaatprogramma waarbij de gemeente tracht de CO2-uitstoot van Rotterdam fors terug te brengen. Om een belangrijke bijdrage aan deze doelstelling te leveren en energie te besparen, is het beleid van de gemeente Rotterdam erop gericht zoveel mogelijk woningen, bedrijven en voorzieningen aan te sluiten op een collectief warmtenet. Een warmtenet omvat een stelsel van leidingen waardoor warm water wordt gepompt voor verwarming en warm tapwater. Door het toepassen van industriële restwarmte als warmtebron voor het collectieve warmtenet, wordt een bijdrage geleverd aan het behalen van de doelstellingen van de gemeente Rotterdam. Bij grootschalige toepassing, op gemeentelijk niveau, wordt een grote milieuwinst behaald op het gebied van het broeikaseffect (CO2) en de lokale luchtkwaliteit (NOx). Met de aanpassing van de bouwverordening op 12 juli 2007 stimuleert de gemeenteraad de aansluiting op het warmtedistributienet. Indien in een deel van de gemeente een warmtedistributienet aanwezig is, dan moet een aldaar te bouwen bouwwerk zijn aangesloten op die publieke voorziening. Dit geldt indien het bouwwerk niet verder dan 40 m van de dichtstbijzijnde leiding ligt, of als de kosten van de aansluiting niet hoger zijn dan bij een afstand van 40 m. Sinds 1995 is het verplicht een EPC-berekening (EnergiePrestatieCoëfficiënt) in te dienen in het kader van het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het bouwen. Onderzoek en conclusie In het bouwplan voor het revalidatiehotel is op verschillende manieren rekening gehouden met duurzaamheidsaspecten. De locatie wordt goed ontsloten door openbaar vervoer, met een naastgelegen bushalte en het Zuidplein op loopafstand. Verder worden de volgende uitgangspunten gehanteerd met betrekking tot duurzaamheid en energie:  10% lagere EPC-score dan wettelijk vereist;  Toepassing van WKO (warmte/koude opslag);  Toepassing van daktuin (CO2-reductie, opvang regenwater, groenbeleving);  Mogelijkheid tot flexibel gebruik van het gebouw: verpleeg-, hotel- en woonfunctie;


120108.15161.00

35

Daarnaast is er ook in de bouwkundige uitwerking en materiaalkeuze aandacht voor duurzaamheid (natuurlijke ventilatie in stallingsgarage, bouwkundige zonwering, maximale toegankelijkheid, optimale daglichttoetreding, cradle-to-cradle baksteen voor de gevel). Op deze wijze wordt optimaal aangesloten bij de uitgangspunten uit het gemeentelijke beleid.

6.10 Kabels en leidingen In het plangebied of in de directe omgeving daarvan liggen geen planologische relevante kabels en leidingen. Er wordt daarom geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering oplevert voor de uitvoering van het bestemmingsplan. In het vergunningentraject wordt bekeken of er andere kabels en leidingen in het geding zijn.

6.11 Bezonning Voor het revalidatiehotel zijn bezonningsstudies opgesteld (zie bijlage 3 en 4): - studie naar een gebouw met een hoogte van 28,5 meter (zoals nu wordt bestemd); - studie naar een gebouw met een hoogte van 25 meter; De laatste studie is uitgevoerd als referentiestudie. Immers, volgens de Stedenbouwkundige Randvoorwaarden Motorstraatgebied (2009) is een hoogte van 25 meter direct toegestaan en onder voorwaarden is een hoogte van maximaal 35 meter mogelijk. In de bezonningsstudies is uitgegaan van de vier referentiedagen 21 maart (begin van de lente), 21 juni (begin van de zomer), 23 september (begin van de herfst) en 21 december (begin van de winter). Ten oosten van het plangebied is een appartementencomplex gelegen. De overige omliggende gebouwen betreffen bedrijfs- en kantoorgebouwen. Conclusie Uit de bezonningstudie voor het beoogde gebouw (zie bijlage 3) in vergelijking met de bezonningsstudie voor gebouwen met een hoogte van 25 m (zie bijlage 4) kunnen de volgende conclusies worden getrokken:  De bezonningsonderzoeken van 25 meter en 28,5 meter laten vooral verschillen zien bij voorjaars- en najaarszon in de late middag. Een hoogte van 28,5 m betekent ten opzichte van een hoogte van 25 m (beperkte) extra hinder voor de appartementen aan de Dordtsestraatweg;  In de zomermaanden veroorzaakt het beoogde gebouw (28,5 meter hoog) nauwelijks schaduwhinder op het achtergelegen appartementencomplex aan de Motorstraat/Dordtsestraatweg;  Door de bouw van het revalidatiehotel met een hoogte van 28,5 meter wordt vooral schaduwhinder veroorzaakt in het vroege voorjaar en late najaar na het middaguur (maximaal een half uur per dag extra). Gezien de beperkte extra schaduwhinder op het achtergelegen appartementencomplex aan de Motorstraat/Dordtsestraatweg wordt de ontwikkeling van een revalidatiehotel met een hoogte van 28,5 meter aanvaardbaar geacht.


120108.15161.00

36

6.12 Windhinder Toetsingskader In Nederland geldt de windhindernorm NEN 8100:2006, waarin criteria worden gegeven voor het beoordelen van het windklimaat in de bebouwde omgeving. De eis bij deze beoordeling van het lokale windklimaat voor windhinder is gebaseerd op de volgende twee onderdelen:  een drempelsnelheid ter beoordeling van windhinder voor de lokale windsnelheid op loop en verblijfsniveau;  een overschrijdingskans van het aantal uren per jaar. Als grenswaarde voor de drempelsnelheid ter beoordeling van het lokale windklimaat voor windhinder wordt een uurgemiddelde windsnelheid van 5 m/s aangehouden. Deze windsnelheid komt overeen met windkracht 3-4 op de schaal van Beaufort (opwaaiend papier). Er is sprake van windgevaar als lokaal op loop- of verblijfsniveau de drempelsnelheid voor windgevaar (windhindergrens) te vaak wordt overschreden. Als grenswaarde voor de drempelsnelheid voor windgevaar wordt een uurgemiddelde windsnelheid van 15 m/s aangehouden (windkracht 9, storm). Onderzoek Door Caubergh-Huygen is in 2010 onderzoek gedaan naar het windklimaat ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving daarvan (zie bijlage 6). Uit dit onderzoek blijkt dat, vanwege de bouwhoogte van het revalidatiehotel en de afschermende werking van de omliggende bebouwing, over het algemeen een goed windklimaat zal worden verkregen op de doorgaande wegen en op de windhindergevoeligere locaties als het plein. Met betrekking tot het terras wordt geadviseerd de aansluiting tussen het revalidatiegebouw en het schoolgebouw van Zadkine dicht uit te voeren en het terras te situeren in deze hoek op het plein. Voor een goed windklimaat in de buitenruimte wordt geadviseerd schermen op het terras aan te brengen. Ter plaatse van de hoofdentree wordt geadviseerd de entree in noordoostelijke richting te verplaatsen naar het midden van de gevel of de entree inpandig te situeren. Het onderzoek concludeert dat nergens verwacht wordt dat er windgevaar of zelfs maar een beperkt risico aanwezig is. Het ontwerp van het Revalidatiehotel is inmiddels op enkele punten aangepast. Omdat de plot van het gebouw gelijk is gebleven en de maximale bouwhoogte iets kleiner is geworden, geldt ook voor dit definitieve ontwerp dat het gevaarcriterium niet wordt overschreden. Plaatselijk (op het dakterras) zullen er wel verschillen zijn. Aangezien het totale oppervlakte van het terras kleiner is geworden, is het gedeelte met een goed windklimaat ook kleiner geworden. In het aangepaste ontwerp is de entree inpandig gerealiseerd. Conclusie Het aspect windhinder vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.


120108.15161.00

37

Hoofdstuk 7

Financiële uitvoerbaarheid

De gronden van het plangebied zijn momenteel in eigendom van HD Projectrealisatie en de gemeente Rotterdam. HD Projectrealisatie heeft een anterieure overeenkomst gesloten met de gemeente Rotterdam. De kosten die samenhangen met de realisering van het project (inclusief eventuele planschadetoekenningen ten gevolge van of samenhangend met het project en kosten voor de planologische procedure) komen geheel ten laste van het project. De kosten die voortkomen uit de saneringsopgave (zie paragraaf 6.6) worden gedragen door HD Projectrealisatie. De financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling van het revalidatiehotel is hiermee verzekerd.


120108.15161.00

38


120108.15161.00

39

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het conceptontwerpbestemmingsplan aan diverse instanties toegestuurd. De drie binnengekomen overlegreacties zijn in deze paragraaf samengevat en hebben niet geleid tot het aanpassen van het plan. TenneT, 29 september 2011 In het plangebied zijn geen eigendommen van ons bedrijf aanwezig. Wij danken u voor het toezenden van de kennisgeving. Waterschap Hollandse Delta, 29 september 2011 De ruimtelijke onderbouwing geeft met betrekking tot de taken van onze organisatie geen reden tot het maken van opmerkingen. Provincie Zuid Holland, Directie Ruimte en Mobiliteit, 12 oktober 2011 Het provinciaal beoordelingskader is vastgelegd in de provinciale Structuurvisie en de verordening Ruimte. Het plan is conform dit beleid. Dit is een gecoördineerde reactie van alle betrokken directies van de provincie.

8.2

Participatie

Op 19 maart 2012 is een inloopavond georganiseerd. Hiervoor was veel belangstelling. Op de website www.rotterdam.nl/hartvanzuid wordt ook aandacht besteed aan het onderhavige project en aan het Motorstraatgebied in het algemeen.


120108.15161.00

40


120108.15161.00

regels

42


120108.15161.00

43

Hoofdstuk 1

Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.2

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.3

andere gezondheidszorggebouwen

'andere gezondheidszorggebouwen', als bedoeld in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder: a. verzorgingstehuizen (niet zijnde verpleeghuizen); b. psychiatrische inrichtingen; c. medisch centra; d. poliklinieken; e. medische kleuterdagverblijven.

1.4

bebouwing

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1.5

Besluit geluidhinder

het Besluit geluidhinder zoals deze luidt op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

1.6

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak.

1.7

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in NL.IMRO.0599.BP2060RevhtlMotstr-va01 met de bijbehorende regels.


het

GML-bestand

120108.15161.00

44

1.8

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.9

bouwaanduidingen

alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken.

1.10

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.11

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.12

bouwgrens

de grens van een bouwvlak.

1.13

bouwlaag

het tussen twee opeenvolgende vloeren (of tussen een vloer en plat dak) gelegen, voor verblijf geschikt deel van een gebouw. Een kap, vliering, zolder, souterrain, alsmede een dakopbouw binnen het theoretisch profiel van een kap, worden niet als een afzonderlijke bouwlaag beschouwd. Alleen ingeval een dakopbouw breder is dan tweederde van de pandbreedte, wordt dit als een aparte bouwlaag geteld.

1.14

bouwverordening

bouwverordening Rotterdam 1993, zoals deze luidt op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

1.15

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

1.16

bruto vloeroppervlak (b.v.o.)

het vloeroppervlak van een bouwwerk, inclusief de niet direct voor het hoofddoel bruikbare ruimten (bijvoorbeeld bij een productiebedrijf of winkel, de magazijn-, expeditie-, kantoorruimten). Gebouwde parkeervoorzieningen worden niet tot het b.v.o. gerekend.


120108.15161.00

45

1.17

erf

terrein ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende bebouwing, voor parkeren, groenvoorzieningen, waterlopen en bouwwerken van lichte constructie (carports, slagbomen, fietsenstallingen en dergelijke).

1.18

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.19

horeca

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken.

1.20

peil

-1,1 m NAP.

1.21

plan

het bestemmingsplan Revalidatiehotel Motorstraat van de gemeente Rotterdam.

1.22

publieke dienstverlening

bestuursorganen van de overheid en de daaraan gekoppelde ambtelijke diensten ten behoeve van de beleidsvoorbereiding en -uitvoering, alsmede politie, brandweer, reinigingsdiensten, gezondheidsdiensten.


120108.15161.00

46

Artikel 2

Wijze van meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1

de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels ( en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.2

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.3

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.4

de breedte van een gebouw

van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels verspringen of niet evenwijdig lopen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte.


120108.15161.00

47

Hoofdstuk 2

Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Maatschappelijk

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. voorzieningen op het gebied van gezondheidszorg, maatschappelijke dienstverlening en publieke dienstverlening; b. horeca, uitsluitend op de begane grond en de 1e verdieping, waarbij het totale bruto vloeroppervlak ten hoogste 700 m² bedraagt; c. bijbehorende erven; d. gebouwde parkeervoorzieningen, al dan niet geheel of ten dele ondergronds; e. 'Waarde - Archeologie' (als bedoeld in Artikel 5), voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

3.2

Bouwregels

3.2.1 Algemeen Op de voor 'Maatschappelijk' bestemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de aldaar genoemde functies. 3.2.2 Medebestemming Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor 'Waarde - Archeologie', is voor het bouwen het bepaalde terzake in genoemde bestemming mede van toepassing. 3.2.3 Bebouwingsnormen a. gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd; b. de bouwhoogte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte; c. de gebouwde parkeervoorziening bestaat uit ten hoogste 2 lagen; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

3.3

Specifieke gebruiksregels

3.3.1 Andere gezondheidszorgfuncties Andere gezondheidszorgfuncties als bedoeld in artikel 1 lid 1.3 zijn uitsluitend toegestaan, indien deze niet rechtstreeks grenzen aan de naar de weg gekeerde gevels. 3.3.2 Horeca Horeca is uitsluitend gezondheidszorg.


toegestaan

voor

zover

dit

ondergeschikt

is

aan

de

functie

120108.15161.00

48

Artikel 4 4.1

Verkeer - Verblijfsgebied


De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. voorzieningen ten behoeve van wandelen, verblijven en spelen, zoals trottoirs, voetpaden en trappen; b. voorzieningen voor rijdende en stilstaande voertuigen, zoals rijstroken, trambanen, fietspaden, parkeerplaatsen; c. groenvoorzieningen, waterpartijen, waterlopen en overige in het kader van de waterhuishouding nodige voorzieningen, zoals taluds, keerwanden en beschoeiingen; d. bouwwerken voor kleinschalige openbaar nutsvoorzieningen, verkeer en vervoersvoorzieningen; e. geluidswerende voorzieningen; f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-1': tevens uitstekende delen aan gebouwen die toegelaten zijn krachtens een aangrenzende bestemming; g. 'Waarde - Archeologie' (als bedoeld in Artikel 5), voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

4.2

Bouwregels

4.2.1 Algemeen Op de voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd, behoudens: a. in de bestemming passende bouwwerken (geen gebouwen zijnde), zoals straatmeubilair, huisvuilcontainers (al dan niet ondergronds) niet groter dan 10 m³, abri's, bovenleidingmasten c.q. portalen ten behoeve van trambanen, alsmede niet voor bewoning bestemde kleine gebouwen voor openbaar nut, verkeer en vervoer, waarbij de gebouwen niet groter mogen zijn dan 80 m³; b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-1': uitstekende delen aan gebouwen als bedoeld in lid 4.1 onder f, niet dieper dan 2 m uit de gevel en ten minste 3 m boven maaiveld. 4.2.2 Medebestemming Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor 'Waarde - Archeologie', is voor het bouwen het bepaalde terzake in genoemde bestemming mede van toepassing.


120108.15161.00

49

Artikel 5 5.1

Waarde - Archeologie


De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

5.2

Bouwregels

5.2.1 Rapport archeologische deskundige In het belang van de archeologische monumentenzorg dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport aan het bevoegd gezag te overleggen van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Deze bepaling heeft uitsluitend betrekking op aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwwerken (waaronder begrepen het heien van heipalen en het slaan van damwanden) welke voldoen aan de oppervlakte- en dieptematen welke genoemd zijn in lid 5.3.1.

5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.3.1 Verbod In het belang van de archeologische monumentenzorg is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de hierna onder lid 5.3.2. genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te doen c.q. te laten uitvoeren die dieper reiken dan 80 cm beneden maaiveld en die tevens een terreinoppervlakte van meer dan 200 m² beslaan. 5.3.2 Werken c.q. werkzaamheden Het vergunningvereiste betreft de volgende werken c.q. werkzaamheden: a. grondbewerkingen (van welke aard dan ook); b. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen; c. het indrijven van voorwerpen in de bodem; d. het wijzigen van het maaiveldniveau door ontginnen, bodemverlagen, afgraven; e. het ingraven van ondergrondse kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies en dergelijke; f. het aanleggen van waterlopen of het vergraven van bestaande waterlopen. 5.3.3 Uitgezonderde werkzaamheden Het vergunningvereiste geldt niet voor werken (geen bouwwerken zijnde) of voor werkzaamheden gericht op het normale onderhoud en beheer van de betreffende gronden, niet voor de bedoelde activiteiten welke in uitvoering waren ten tijde van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en evenmin voor bestaande wegen leidingcunetten. 5.3.4 Vergunning Vergunning wordt verleend nadat de aanvrager een rapport aan het bevoegd gezag heeft overgelegd van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld.


120108.15161.00

50

5.3.5 Mogelijke voorwaarden te verbinden aan vergunning Aan een vergunning kunnen de volgende regels en beperkingen worden verbonden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek; c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt te laten begeleiden door een archeologisch deskundige.


120108.15161.00

51

Hoofdstuk 3

Artikel 6

Algemene regels

Antidubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.


120108.15161.00

52

Artikel 7 7.1

Algemene afwijkingsregels

Afwijking toegestane bouwhoogte architectuur

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m, uitsluitend toe te passen ingeval extra bouwhoogte nodig is voor een architectonisch verantwoorde afronding van de bovenste bouwlaag c.q. kap/schuin dakvlak.

7.2

Afwijking toegestane bouwhoogte techniek

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, ten behoeve van technische voorzieningen op het dak, welke noodzakelijk zijn voor het doelmatig functioneren van het bouwwerk, zoals liftopbouwen, lichtkoepels, schoorstenen, antennemasten, luchtverversingsapparatuur, glazenwasinstallatie en dergelijke, mits de overschrijding van de maximum bouwhoogte niet meer dan 5 m bedraagt.


120108.15161.00

53

Hoofdstuk 4

Artikel 8 8.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

8.1.1 Aanwezige bouwwerken Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan. 8.1.2 Afwijking Het bevoegd gezag kan eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 8.1.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 8.1.1. met maximaal 10%. 8.1.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken Lid 8.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

8.2

Overgangsrecht gebruik

8.2.1 Bestaand gebruik Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 8.2.2 Strijdig gebruik Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 8.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 8.2.3 Verboden gebruik Indien het gebruik, bedoeld in lid 8.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.


120108.15161.00

54

8.2.4 Uitzonderingen op het overgangsrecht gebruik Lid 8.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.


120108.15161.00

55

Artikel 9

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Revalidatiehotel Motorstraat, gemeente Rotterdam.


120108.15161.00

56


120108.15161.00

57

Vaststellingsbesluit


120108.15161.00

kaart(en)

Rotterdam. Revalidatiehotel Motorstraat. bestemmingsplan

Recommend Documents