Tisková konference Praha, 9.4. 2009
RNDr. Tomislav Šimeček předseda Občanského Sdružení Majitelů Domů, bytů a ostatních nemovitostí v České republice
Témata 1. Návrh novely zákona 107/2006 Sb. na prodloužení regulace nájemného 2. Návrh úpravy Občanského zákoníku z dílny MMR 3. Řešení situace sociálně potřebných novým zákonem o sociálním bydlení
Návrh novely zákona 107/2006 Sb. na prodloužení regulace nájemného • Proč jsou někteří překvapeni, že deregulace postupuje rychle ? • Pro koho je prodloužení regulace nájemného dobrou zprávou ? • Proč k prodloužení regulace vláda sáhla ? • Kolik bude zpomalení deregulace stát stání pokladnu ? • Koho růst nájemného ohrožuje a proč ? • Jak by se měla situace řešit ?
Návrh úpravy Občanského zákoníku z dílny MMR • Současný Občanský zákoník zachovává kvazivlastnická práva nájemníků • Navrhované úpravy z malé části tento stav přibližují evropskému právu • Pro úplné vyrovnání práv je nutné ukončit nájemní vztahy, které nebyly uzavřeny dobrovolně • Uzavřením nových dobrovolných nájemních smluv sladit kvalitu bytů a odpovídající nájemné
Navrhované úpravy • Omezení doby přechodu nájmu • „Výměny bytů“ jen se svolením pronajímatelů (co je to „výměna“ ?) • Nutný souhlas s ubytováním dalších osob • Výpověď nájemníkovi bez udání důvodu jako cesta k bezproblémovým nájemním vztahům a zohlednění kvality bytu v nájemném • Náhražka předchozího opatření úpravou nájemného rozhodnutím soudu • Problém místně obvyklého nájemného a kvality bytu
Řešení situace sociálně potřebných novým zákonem o sociálním bydlení • Je sociální potřebnost trvalý stav domácnosti ? • Je ji třeba řešit dočasným příspěvkem nebo trvalým přidělením bytu ? Jakého? • Je lepší čekat ve frontě na byt nebo si pronajmout byt na volném trhu ? • Chceme vytvořit novou privilegovanou skupinu regulovaných nájemníků ?
Zákon o sociálním bydlení formou adresných dočasných dávek Standardní velikost bytu: 40 m2 + N x 10 m2 Místně obvyklé tržní nájemné pro obec Podmínky pro přiznání dávky Dočasnost poskytování dávky – voucher Dávky pro vlastnické bydlení – zpětná hypotéka Ubytování nepřizpůsobivých občanů
Výhody zákona o sociálním bydlení 1.
Výrazně nižší požadavky na státní pokladnu
2.
Podpora jen potřebným, nikoliv privilegovaným
3.
Podpora jen po dobu sociální potřebnosti
4.
Ošetření všech potřebných s využitím celého fondu nájemního bydlení
5.
Zamezení sociální segregace
Ceny bytové výstavby Průměrná hodnota 1 m2 obytné plochy byty dokončeného v rodinném domě v letech 1995 – 2002 (zdroj: ČSÚ) 30180
30000 27688
28000 26000
23542 23913 23109
Kč/m2
24000 22000
28245
26902 24899
24654
24993
25944
20063 19460
20000 18000
28470
17528 16826
16000 14000 12000 10000
1995
1996
1997
1998
rodinný dům
1999
2000
bytový dům
2001
2002
Studie Ústavu Soudního inženýrství Brno v cenových relacích roku 2008/9 Provozní náklady nejlevnějších panelových domů ve vybydlovacím vlastnickém režimu pro panelové domy s ARPC 22 000Kč/ m2 (platí pro kondominia nebo družstevní domy) j2 Daň z nemovitosti Pojištění Správa domu Daňový servis j3 Opravy a údržba 1.5% ARPC ročně Celkem
0.40 Kč/m2/měsíčně 1.10 Kč/m2/měsíčně 2.80 Kč/m2/měsíčně 1.20 Kč/m2/měsíčně 27.50 Kč/m2/měsíčně 33.00Kč/m2/měsíčně
Snímek 11 j2
Aktuální reprodukční pořizovací cena
j3
Aktuální reprodukční pořizovací cena
jana.palkovska; 8.4.2009 jana.palkovska; 8.4.2009
Studie Ústavu Soudního inženýrství Brno v cenových relacích roku 2008/9 Náklady prosté reprodukce v nájemním sektoru musí navíc zahrnovat ještě: Provize realitním kancelářím a výpadek příjmu v důsledku neúplného obsazení bytů Právní servis a nedobytné pohledávky Odpisy 1% ARPC ročně j4 Navíc
2.00 Kč/m2/měsíčně 1.70 Kč/m2/měsíčně 18.30 Kč/m2/měsíčně 22.00 Kč/m2/měsíčně
Celkem i s provozními náklady
55.00 Kč/m2/měsíčně
Snímek 12 j4
Aktuální reprodukční pořizovací cena jana.palkovska; 8.4.2009
Ztráta výnosu z umrtveného kapitálu při vlastnickém bydlení Je dána úrokovou sazbou dostupnou při dlouhodobém „bezrizikovém“ uložení ATC v bance dnes s úrokem cca 3.5 %. j1
Při ATC = 5 – 50 tisíc Kč/m2 je 15 – 150 Kč/m2/měsíčně. Takže cena vlastnického bydlení pokud jste měli potřebnou částku hotově, je 48 – 183 nebo při 5% úrokové sazbě hypotéčního úvěru a 20 letech splácení je cena vlastnického bydlení 57 - 255 Kč/m2/měsíčně. Kč/m2/měsíčně
Snímek 13 j1
Aktuální tržní cena
jana.palkovska; 8.4.2009
Vlastní nájemné j5
Vlastní nájemné je obdobou úroku za ATC pronajaté nemovitosti tj. poplatek za přenechání práva byt užívat. Obvyklé přiměřené nájemné bývá 4 % ATC, což je při ATC = 5 – 50 tisíc Kč/m2 16.50 – 165 Kč/m2/měsíčně. Po připočtení nákladů prosté reprodukce je výsledná cena bydlení 71.50 - 220 Kč/m2/měsíčně tedy prakticky stejná jako v případě bydlení vlastnického.
Snímek 14 j5
Aktuální tržní cena
jana.palkovska; 8.4.2009
Závěr Sociálně potřebné domácnosti nebudou mít prostředky na přiměřené bydlení ! Současná i připravovaná legislativa konzervuje a prodlužuje protiústavní stav, který je rovněž v rozporu s Úmluvou základních lidských práv a svobod !
Děkujeme Vám za pozornost
