RONDOM RENDON Deze nieuwsbrief is een uitgave van Rendon Onderhoudsgroep. Editie 5, september 2010
INNOVATIE UIT EIGEN HUIS
INTERVIEW MET KLANT
BRANDVEILIGHEID RENDON
P 02 | het LP3©-
P 08 | Samenwerking
P 10 | Opplussystemen
ophoogsysteem voor galerijen en balkons
Corio en Rendon
succesvol getest
De vastgoedbranche maakt zich op voor moeilijke tijden
Verder ligt er een enorme opgave om woningen energiezuiniger te maken en aan te passen aan eisen van de toekomst (bijvoorbeeld ouderenhuisvesting). Onderhoudsbedrijven en opdrachtgevers staan voor de uitdaging om woningen op een hoger niveau te brengen tegen lagere kosten en met minder milieubelasting. Het lijkt een onmogelijke opgave maar het kan wel!
VOORWOORD HANS NIJSSEN Samenwerking
Opdrachtgevers hebben (veel) minder budget om gebouwen te onderhouden. Vooral woningcorporaties hebben het zwaar door overheidsmaatregelen en het stagneren van de huizenmarkt.
De Rendon Onderhoudsgroep voert dergelijke projecten met enkele corporaties uit. Na een analyse vooraf brengen wij onze expertise al in de ontwerpfase in. En doordat wij de kosten volledig transparant weergeven, kunnen de corporaties snel bepalen of een plan haalbaar is of niet.
5
Betrokkenheid Bewoners De ervaring leert dat het belangrijk is om bewoners in een vroeg
drs. ing. Hans Nijssen
stadium bij een project te betrekken. Omdat zij gaan profiteren
algemeen directeur
van lagere energielasten, ligt het voor de hand dat zij een deel
Rendon Onderhoudsgroep
van de kosten betalen (huurverhoging). De consequentie is dan wel dat het welslagen zo’n project van hen afhankelijk is: zij moeten akkoord gaan met de voorgestelde maatregelen. In de praktijk blijkt het lastig om alle bewoners te overtuigen. Maar de Rendon Onderhoudsgroep gaat er voor: wij willen corporaties én bewoners helpen bij het uitvoeren van energiebesparende maatregelen.
Productontwikkeling
INNOVATIE UIT EIGEN HUIS:
het LP3 ophoogsysteem voor galerijen en balkons ©
Het onderhoud van woningen wordt meestal niet als technisch ingewikkeld gezien. Toch zijn er wel degelijk grote uitdagingen. Zo kan het schijnbaar eenvoudig ophogen van galerijvloeren en balkons erg complex zijn. Zeker wanneer je in een bewoonde omgeving zo min mogelijk overlast wilt geven en in weer en wind snel wilt doorpakken. Het door de Rendon Onderhoudsgroep ontwikkelde LP3©-ophoogsysteem maakt een veel efficiëntere aanpak mogelijk. Wij vertellen u graag meer over dit succesvolle product dat in eigen huis werd ontwikkeld.
RONDOMRENDON | PAGINA 02 - 03
Pre-fab platen voor snelle montage
Zoals vaak gebeurt, deed zich hierbij voortschrijdend
Rendon heeft goed nagedacht over een slimmere methode
inzicht voor. Zo was het aanvankelijke plan om panelen in
voor het ophogen van galerijen en balkons. Doel was om de
standaard formaten te produceren. Op deze wijze zouden
overlast voor bewoners te minimaliseren en tegelijkertijd het
geen hoge kosten voor verschillende mallen nodig zijn en
applicatierisico bij slecht weer te verlagen. Zo ontstond na
kon in de winter op voorraad geproduceerd worden. In de
grondig onderzoek het idee om een ophoogsysteem te ont-
praktijk bleek echter dat detailafwerkingen zoals gootroosters
wikkelen dat geheel in de fabriek kan worden geproduceerd,
- standaard uitgevoerd in RVS – op deze manier relatief duur
onder gecontroleerde omstandigheden. Daarna kan het
werden. Bovendien bleken veel opdrachtgevers prijs te stellen
materiaal in zeer korte tijd op locatie worden gemonteerd.
op maatwerk. Daarom is het idee van standaardelementen losgelaten en wordt het LP3©-systeem nu op maat geleverd.
Glasvezelversterkte sandwichpanelen
Met succes! Voor Rendon een prima prikkel om door te gaan
Na een zorgvuldige analyse van alle technische en functione-
met de verdere verbetering van dit bijzondere ophoogsys-
le eigenschappen waaraan het ophoogsysteem zou moeten
teem.
voldoen hebben wij met enkele partnerbedrijven gewerkt aan de praktische ontwikkeling van het LP3©-systeem. Het ophoogsysteem bestaat uit geprefabriceerde sandwichpanelen van glasvezelversterkt polyester, gevuld met een drukverdelende tussenplaat. Het loopvlak van de panelen wordt in de fabriek al afgewerkt met een polyurethaan vloercoatingysteem. Opdrachtgevers kunnen een keuze maken uit veel verschillende structuren en oppervlaktekleuren. De LP3©-elementen wegen slechts 12 tot 15 kg per m² en behoren daarmee tot de lichtste materialen voor het ophogen van galerij- en balkonvloeren. Dit is van groot belang, omdat bij het ophogen van galerijen en balkons vaak ook het probleem speelt van het maximaal toelaatbare gewicht. Snelle montage De techniek achter het LP3©-systeem mag geavanceerd zijn, de installatie is eenvoudig. De op te hogen galerij- en balkonvloeren worden nauwkeurig ingemeten. Daarbij moet veel aandacht worden gegeven aan de detaillering. Zo is van belang hoe de hemelwaterafvoer geregeld is, zodat deze goed kan worden geïntegreerd. Een ander aandachtspunt is de borstwering: als de vloer wordt verhoogd, moet de borstwering nog steeds een veilige hoogte hebben. Ook de hoogte van de overstap van buiten naar binnen moet goed worden overwogen. Daarna worden de benodigde elementen onder geconditioneerde omstandigheden geproduceerd. In de fabriek, zonder invloed van weer, wind en passerende bewoners. De puntgave panelen kunnen daarna binnen een dag op locatie worden gemonteerd. De eventueel benodigde gootafdekkingen en andere passtukken of detailleringen kunnen vaak ook dezelfde dag worden aangebracht. De bewoners ervaren nauwelijks overlast. Voortdurende verbetering Bij de zorgvuldige ontwikkeling van het LP3©-systeem werd vooraf een pakket eisen en wensen geformuleerd.
INTERVIEW MET KLANT
De samenwerking: WONINGCORPORATIE MAASDELTA EN DE RENDON GROEP
De Stichting Maasdelta Groep verhuurt zo’n 16.500 woningen en bedrijfsruimten in Hellevoetsluis, Spijkenisse, Maassluis en Rotterdam. De titel van het ondernemingsplan 2006-2010 is ‘De lat hoger leggen’. Deze ambitie geldt ook op het gebied van duurzaamheid, vertelt John Zuidmeer van Maasdelta.
Inhaalslag
Om deze reden gaat Maasdelta verder en zijn er plannen
Het in goede staat houden van het woningbezit is een flinke
gemaakt om bij bepaalde complexen ingrijpend te renove-
uitdaging, omdat we veel woningen hebben uit de jaren zestig
ren: dakisolatie, spouwisolatie, bodemisolatie, dubbelglas en
en zeventig. Die hebben een E-label of erger”, vertelt John
mechanische ventilatie. Zuidmeer: “Omdat het een woningver-
Zuidmeer. “We willen gemiddeld naar een C-label toe.
andering betreft, vragen we de bewoners om mee te betalen in
Daarom zijn we aan een inhaalslag begonnen. Als we ergens
de vorm van een huurverhoging. Zij gaan immers flink besparen
schilderen, passen we meteen zoveel mogelijk dubbel glas
op hun energierekening. We zijn als proef met drie complexen
toe en isoleren we de spouw. Als we zouden wachten tot de
gestart. De eerste twee worden nu uitgevoerd.”
volgende renovatie, zou het veel te lang duren. Ons doel is om het gasverbruik en de CO2-uitstoot te verminderen. We hopen in tien jaar een flinke verbeterstap te maken en dan 20% gasbesparing te realiseren.” Renovatieprojecten Deze ingrepen kosten veel geld. Volgens Zuidmeer kan het echter niet anders. “We moeten ons bezit op orde houden. Gas wordt steeds duurder, en daarmee wordt de energierekening van de bewoners van oude huizen op termijn onbetaalbaar.”
“ONS DOEL IS OM HET GASVERBRUIK EN DE CO2-UITSTOOT TE VERMINDEREN.”
RONDOMRENDON | PAGINA 04 - 05
“Duurzaam woningbeheer door bewoners niet altijd begrepen” John Zuidmeer, manager Vastgoedbeheer
Bewoners ZIJN KRITISCH
spanningsveld. We willen iets goeds doen op het gebied van
Een onverwachte ontwikkeling is dat in het derde complex
duurzaamheid, maar zijn gebonden aan wet- en regelgeving
slechts een minderheid van de bewoners intekende: te weinig
waardoor we één op één met bewoners moeten onderhan-
om het plan rendabel te kunnen uitvoeren. “Dat valt me enorm
delen. En dan kan je maatschappelijke ambitie zo in duigen
tegen”, vertelt Zuidmeer. “We hebben er alles aan gedaan:
vallen.
een enquête gehouden, een bewonersavond georganiseerd, een klankbordgroep samengesteld, nog een bewonersavond
Overleg met Rendon
gehouden. Rendon, die het derde project met ons zou uitvoeren,
Gelukkig hebben we in Rendon een goede partner. We werken
heeft daar een uitstekende presentatie gegeven. En natuurlijk
al twintig jaar samen, vroeger vooral op het gebied van be-
hebben we iedereen voorgerekend hoeveel ze zouden gaan
tonreparatie, nu op grote renovatieprojecten zoals dit. Ik denk
besparen: nooit meer dan 25 euro per maand.”
dat we dit project gaan opknippen en de dakrenovatie, die we zeer belangrijk vinden, als planmatig onderhoud voor onze
Spanningsveld
eigen rekening nemen. Dat moeten de bewoners gedogen.
Volgens Zuidmeer zit het hem niet in de huurverhoging.
Mijn idee is om het overige werk uit te voeren bij de bewoners
“De meeste mensen zien op tegen de rommel en overlast.
die hebben ingetekend en de overige woningen pas bij
En sommigen geloven het hele plan gewoon niet. Daar ben ik
mutaties aan te pakken. Dat is minder efficiënt en dus duurder.
erg teleurgesteld over. We dachten dat we nu echt iets hadden
Daarover zijn we nu met Rendon in overleg. Rendon gaat er
om onze bewoners blij mee te maken. Tja, we zitten in een
gelukkig constructief mee om.”
PROJECTEN IN UITVOERING
Opdrachtgever IN-EX Architecten Werkadres Oude Haven 38 in Schoonhoven Uitgevoerd Gevelrenovatie monument Vervangen pleisterwerkbuitengevel, injecteren gevels, aanbrengen dubbelglas, houtrot herstel en schilderwerk Aanneemsom € 85,000,00 Gerealiseerd 2010
Opdrachtgever ComWonen Werkadres De Hoeken 1e fase in Capelle aan den IJssel Uitgevoerd Vervangen voegwerk, aanbrengen stootvoegen, betonreparatie, anti-gafitti, hydrofoberen en schilderwerk beton Aanneemsom € 135.000,00 Gerealiseerd 2010
Opdrachtgever Woonbedrijf SWS.HhvL Werkadres Jan van Capellelaan 2 t/m 160 Pieter Lastmanstraat 1 t/m 95 in Eindhoven (totaal 8 blokken) Uitgevoerd Leveren en monteren nieuwe kunststof gevelkozijnen Aanneemsom € 214.325,00 Gerealiseerd Startdatum 1 september, oplevering 22 oktober 2010
Opdrachtgever VvE Diensten Nederland Werkadres Zandkasteel 52 t/m 88 in Eindhoven Uitgevoerd Buitenschilderwerk houten gevelelementen: kozijnen, ramen en deuren Aanneemsom € 40.000,00 Gerealiseerd Startdatum 23 augustus 2010
Opdrachtgever VvE Panoramaflat 36 woningen Werkadres
Laan van Meerdervoort 218-220 in Den haag
Uitgevoerd Kozijnvervanging, isolatie, glashekwerken Aanneemsom € 650.000,00 Uitvoering 2010-2011
RONDOMRENDON | PAGINA 06 - 07
Opdrachtgever Woonstad Rotterdam Werkadres Papegaaistraat 2-178 en Hogeboezem 55-137 in Rotterdam (2 complexen) Uitgevoerd Houtrot herstel en schilderwerk Aanneemsom ca € 273.000,00 Gerealiseerd 2010
Opdrachtgever Gemeente Utrecht Werkadres Uitgevoerd Aanneemsom Gerealiseerd
Oranjebrug in Utrecht Onderzoek betonkwaliteit € 8.000,00 voorjaar 2010
Opdrachtgever Krekon Konstruktie Adviesburo in Heeze Werkadres Uitgevoerd Aanneemsom Gerealiseerd
Spoorlaan in Tilburg Onderzoek wateroverlast parkeerkelder hoofdkantoor Interpolis € 5.000,00 voorjaar 2010
Opdrachtgever Jones Lang LaSalle Werkadres Uitgevoerd
Cacaoweg 20 in Amsterdam Vervangen van kitvoegen, onderzoek asbestsanering
en herstellen van betonschades Aanneemsom € 180.000,00 Gerealiseerd 2009-2010
Opdrachtgever VvE Leeuwerikenhof Werkadres Leeuwerikenstraat 12, 14 en 16 in Zandvoort Uitgevoerd Vervangen van hekwerken, asbest sanering, schilderwerk, herstellen van betonschade en overige onderhoudswerkzaamheden Aanneemsom € 105.000,00 Uitvoering 2009-2010
INTERVIEW MET KLANT
De samenwerking: Corio en de Rendon Groep
“HET HART VAN UTRECHT GAAT NOG SNELLER KLOPPEN” Klaas Voet, manager Techniek
RONDOMRENDON | PAGINA 08 - 09
Corio is het grootste beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfonds met een focus op retail. De portefeuille van E 7 miljard bestaat voor 95% uit winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje, Duitsland en Turkije. In ons land bezit Corio onder meer Alexandrium Shopping Center in Rotterdam en Hoog Catharijne in Utrecht.
Utrechts binnenstad op de schop In 2008 is na jarenlange voorbereidingen een begin gemaakt met de herontwikkeling van de Utrechtse binnenstad. Met name het gebied met daarin het centraal station, winkelcentrum Hoog Catharijne en het muziekcentrum aan het Vredenburg worden grootschalig gerenoveerd. Tevens wordt het Vredenburg uitgebreid en wordt de drukbereden Catharijnensingel als vanouds weer een gracht. Corio is binnen dit project één van de belangrijkste partners en heeft het op zich genomen om binnen dit project winkelcentrum Hoog Catharijne te vernieuwen. Het wordt lichter en ruimer. De aansluiting op de binnenstad wordt natuurlijker en de verbinding met het station beter. Het hele project is naar verwachting pas in 2019 gereed. “Bij een grootschalig project als dit, liggen nieuwbouw, renovatie en onderhoud zeer dicht tegen elkaar aan”, zegt Klaas Voet die bij Corio verantwoordelijk is voor alles wat zich op technisch gebied voordoet tijdens de exploitatiefase van het vastgoed.
“Wij vinden het prettig te werken met mensen die met ons meedenken en zeer flexibel kunnen zijn”
Klaas Voet geeft aan graag te werken met aannemers als de Rendon Onderhoudsgroep. “Wij vinden het prettig te werken met mensen die met ons meedenken en zeer flexibel kunnen zijn. Bij dit soort werk moet je ook onder enorme tijdsdruk kunnen opereren want elke dag dat een garage buiten bedrijf is, kost veel geld.” Innovatief Parkeergarage Moreelsepark is de eerste parkeergarage in
Renovatie parkeergarages
Nederland waar consumenten die beschikken over een elektri-
“Dit komt bijvoorbeeld tot uiting bij de renovatie van de zes
sche auto gratis hun auto kunnen opladen. Klaas Voet vindt het
parkeergarages van Hoog Catharijne, die zich midden in het
belangrijk dat dit soort innovatieve ontwikkelingen ook binnen
gebied bevinden dat de komende jaren op de schop gaat.
het vastgoed van Corio worden geIntroduceerd. “Duurzaamheid
Tijdens het werk blijven de winkels gewoon open en die moeten
dient ook bij renoveren veel aandacht te krijgen” volgens Klaas
voor het publiek natuurlijk goed bereikbaar blijven. In 2007
Voet. “Ik ben blij dat aannemers zoals Rendon dit onderwerp
werd de garage aan de Stationsstraat als eerste geheel gereno-
ook hoog in het vaandel hebben staan”.
veerd door Rendon en het afgelopen jaar hebben zij voor ons de afbouw van parkeergarage Moreelsepark verzorgd”.
Brandveiligheid Opplussystemen
Veel woningcorporaties investeren op dit
De Rendon Onderhoudsgroep heeft de beide door haar
moment in het levensloop bestendig maken
het “droge” LP3©-systeem) uitgebreid door Efectis op deze
ontwikkelde systemen (het “natte” Rendon++ systeem en
van galerijflats. Vaak was het daarbij nodig
aspecten laten testen. Beide systemen voldoen aan de eisen
de galerij- en balkonvloeren op te hogen
die in het Bouwbesluit worden gesteld en kunnen daarom als
om zo de toegankelijkheid van de woningen voor oudere bewoners te vergemakkelijken. Een aspect wat bij veel van de beschikbare ophoogsystemen de afgelopen jaren onderbelicht is gebleven, is het gedrag van deze
brandveilige ophoogsystemen worden gekwalificeerd. Brandvoortplanting Wanneer brand in een appartement is ontstaan, kan deze bij galerijflats overslaan naar de appartementen onder, boven of naast de brandende woning. Omdat galerijflats veelal als gewapende betonconstructies zijn uitgevoerd bieden vloeren, plafonds en woningscheidende wanden meestal wel voldoen-
systemen bij brand. De galerij is vaak im-
de weerstand tegen een snelle voortplanting van de brand.
mers de enige vluchtweg en het Bouwbesluit
De voor- en achtergevel bestaan echter meestal uit (gedeelte-
stelt daarom strenge eisen aan de bijdrage
verplaatst. Wanneer de galerijvloeren zijn afgewerkt met een
die deze systemen leveren aan de brandvoortplanting en aan het ontstaan van rook.
lijk) houten gevelpuien waarlangs het vuur zich naar buiten brandbare afwerking, kan het vuur zich snel voortplanten naar naastgelegen woningen. Tevens wordt vluchten via deze route dan afgesneden.
RONDOMRENDON | PAGINA 10 - 11
Het brandgedrag van materialen wordt in Nederland getest door een onafhankelijk instituut, Efectis te Rijswijk (voorheen onderdeel uitmakend van TNO). Volgens de Europese norm EN-ISO 11925-2 worden vloeren en daarop aangebrachte afwerkingen gedurende blootgesteld aan open vuur en wordt gemeten hoe ver het vuur zich binnen 30 minuten verplaatst. De resultaten worden vervolgens als volgt gekwalificeerd: Brandklasse: Ontvlambaarheid
EN ISO 11925-2:
A1fl
Onbrandbaar
A2fl
Praktisch onbrandbaar, geen flash-over
Bfl
Heel moeilijk brandbaar, geen flash-over,
Cfl
Brandbaar, flash-over 100 kW na 10 min
Dfl
Goed brandbaar, flash-over 100 kW na 2 min
Efl
Zeer brandbaar, flash over 100 kW
binnen 0-2 min
Ffl
Niet bekend, niet getest
De beide ophoogsystemen van Rendon hebben kwalificatie Bfl. Het Bouwbesluit eist dat materialen die worden toegepast bij vluchtwegen ten hoogste kwalificatie Cfl bezitten. De beide Rendon-systemen voldoen dus ruim aan deze eis. Rookontwikkeling Omdat in panieksituaties bij brand de vluchtweg goed zichtbaar moet zijn en ook gedurende voldoende lange tijd zichtbaar moet blijven, worden in het Bouwbesluit ook strenge eisen gesteld aan de rookontwikkeling van de toegepaste afwerkingen. De rookontwikkeling wordt ook volgens een standaardprocedure gemeten (EN ISO 9239-1). De resultaten worden vervolgens als volgt gekwalificeerd: Kwalificatie: Mate van rookontwikkeling: S1fl
Geringe rookontwikkeling
S2fl
Gemiddelde rookontwikkeling
S3fl
Grote rookontwikkeling
In het Bouwbesluit wordt voor vluchtwegen voorgeschreven dat de rookontwikkeling, bepaald volgens deze norm, in klasse S1fl moet vallen. Beide ophoogsystemen van Rendon vallen in deze klasse. Het blijkt dat veel op de markt aanwezige systemen niet aan de strenge eisen uit het Bouwbesluit voldoen. Veel kunststoffen die worden gebruikt zijn immers brandbaar en hebben vaak ook een sterke rookontwikkeling. Voor opdrachtgevers is het daarom van belang van aanbieders te eisen dat ook qua brandveiligheid aan de eisen uit het Bouwbesluit wordt voldaan.
Rendon stelt voor
In Rondom Rendon stellen wij graag onze gezichtsbepalende medewerkers van de Rendon Onderhoudsgroep aan u voor. Deze keer Jack Hertroijs en René van Son.
Jack Hertroijs
René van Son
Jack Hertroijs (45 jaar) werkt op onze vestiging in Eindhoven.
René van Son (48 jaar) maakte carrière bij de Rendon Onder-
Hij werkt al acht jaar bij Rendon, met veel plezier. Binnen de
houdsgroep. Hij begon als maatvoerder bij een Brabants bouw-
Rendon Groep staat Jack bekend als een groot liefhebber van
bedrijf en stapte in 1988 over naar de BIM, waar hij voorman
Zwitserland. Dat komt zo: zijn vrouw Diana heeft ongeveer
werd op speciale projecten. Enkele jaren later ging hij op kantoor
twintig jaar in het Alpenland gewoond en zoals Jack zegt:
aan de slag als calculator. Door de sterke groei van BIM kreeg hij
“daar krijg je vanzelf wat van mee.” Hij houdt van de levensstijl,
de kans om in Eindhoven een betonreparatieafdeling op te zetten
de goede omgangsvormen en de bloeiende economie van het
wat hij metveel plezier en succes deed. In 2001 keerde hij terug
land. Hij gaat er graag met Diana en hun vier kinderen (16,
naar Arkel om hoofd projectbureau te worden. Het was een grote
14, 6 en 4 jaar) op vakantie. “In Zwitserland bestaat nog harte-
stap om het Zuiden te verlaten, want: “tis hier toch keigezellig
lijkheid en elkaar het beste gunnen.” Hij geniet er van het hoge
worm gade ge nou?” Maar uitdagingen gaat hij niet uit de weg.
kwaliteitsniveau. “Dat tolvignet is prima. Vergelijk de wegen met
Na ruim negen jaar Arkel zegt René: “Het is hier ook gezellig,
die van andere landen, dan begrijp je dat je ervoor moet beta-
maar anders.” Hij groeide er door naar zijn huidige functie als
len. Je krijgt in Zwitserland gewoon waar voor je geld. En wat
bedrijfsleider. Privé houdt hij zich bezig met het bestuur van enkele
wordt afgesproken, dat wordt ook gedaan. Misschien dat de
verenigingen en op het badmintonveld slaat hij de stress van zich
Zwitsere mentaliteit daarom zo goed bij mijn werkwijze past!”
af. René en zijn vrouw Mary hebben drie kinderen: Eline (21), Werner (19) en Ichelle (17).
Rendon Onderhoudsgroep Rendon Arkel BV, Vlietskade 1005, 4241 WD Arkel, T 0183 56 31 11, F 0183 56 26 31, E
[email protected] Rendon Eindhoven BV, Dillenburgstraat 27A, 5652 AM Eindhoven, T 040 238 02 00, F 040 238 02 09, E
[email protected] Rendon Haarlem BV, Emrikweg 11, 2031 BT Haarlem, T 023 527 28 35, F 023 527 60 68, E
[email protected] Rendon Voorburg BV, Prinses Irenelaan 81, 2273 DH Voorburg, T 070 387 63 51, F 070 386 24 62, E
[email protected] Rendon Advies BV, Vlietskade 1007, 4241 WD Arkel, T 0183 56 91 50, F 0183 56 91 51, E
[email protected] Concept en vormgeving Estay advertising agency - Zwijndrecht, Drukwerk Leerdam Druk
Rendon. Renderend onderhoud!
