Recreatiepark ’t Satersloo - Saasveld Maatvoering recreatiewoning, een toelichting
1
Verblijfsrecreatieve trends in Nederland De samenstelling van de maatschappij, in Nederland en omringende landen, is in de laatste decennia sterk veranderd. Een toenemende vergrijzing en een toename van het aantal tweeverdieners vraagt om een meer luxe vakantie op een toplocatie. De toename van het individualisme vertaalt zich in de wens naar ‘prive-’voorzieningen zoals sauna’s en bruisbaden in de woningen en niet centraal op het park. De vraag naar grote centrumvoorzieningen daalt: recreanten trekken erop uit en genereren daardoor meer (financiële) Spin-off in de regio. Daarnaast is er in de verblijfsrecreatie, wellicht als reactie op deze individualisering, een tendens zichtbaar van meer groepsgericht op stap gaan, zowel in familiesfeer (de bekende drie generaties, maar ook familiereünies) als in de vorm van informele groepen (vrienden en bekenden, sport- en hobbyclubs, personeelsverenigingen). Recreatieondernemers willen op deze veranderende vraag in kunnen spelen. Dit vraagt binnen de algemeen ruimtelijke kaders om meer flexibiliteit. Daarbij worden consumenten steeds kritischer en is ook het aanbod nog eens veel overzichtelijker en sneller (internet). Recreanten willen geen Vinex locatie maar zijn steeds meer op zoek naar beleving, sfeer en authenticiteit en switchen eenvoudiger naar een andere bestemming (ook het buitenland) als dat minder aanwezig is. Deze trends en de verschuivingen in de vraag hebben een directe invloed op de verblijfsrecreatieve markt. Gesteld kan worden dat een sterke behoefte bij recreanten bestaat voor grotere en luxere recreatiewoningen. De kwaliteit en uitstraling van de recreatiewoning en het recreatiepark bepalen in grote mate reeds het ‘vakantiegevoel’. De laatste jaren beweegt de consument zich in de richting van kortere en veelvuldige vakanties, waarbij luxe en comfort voorop staan (men zoekt minimaal wat met thuis heeft). De consument is daarbij bereid om meer te betalen voor een vakantie die aan specifieke eisen voldoet. Door die kortere vakanties, meerdere keren per jaar, en de hogere eisen die de consument stelt, wordt ook een grotere diversiteit in het aanbod gevraagd, waarbij de kwaliteit en authenticiteit hoog worden gewaardeerd. Het is van belang voor de sector om hierop in te kunnen spelen, teneinde te voorkomen dat de consument andere wegen zoekt om invulling te geven aan de toenemende behoefte aan vrijetijdsbesteding. De recreatieondernemers moeten de trends zoveel mogelijk kunnen volgen binnen de randvoorwaarden, die door de gemeente en provincie worden opgesteld. Het bestemmingsplan en het streekplan bieden de ruimtelijke kaders waarbinnen deze ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Het bevoegde gezag ziet toe op een verantwoorde relatie tussen natuur, landschap, recreatie en andere economische activiteiten. De gemeente borduurt voort op de richtlijnen die in het streekplan zijn vastgelegd. Een belangrijke zinsnede daarbij is dat initiatieven niet alleen gerelateerd moeten worden aan de omgevingskenmerken, maar ook aan hun bijdrage aan het regionale toeristisch recreatieve product. Vanuit deze laatste opgave geredeneerd lijkt het op voorhand vastleggen van maximale maatvoeringen voor verblijfsrecreatieve accommodaties in een streekplan dan ook een tegenstrijdigheid. In streekplannen zijn bijvoorbeeld ook geen maximale maten opgenomen voor agrarische bebouwing. Te hanteren maatvoering dient afhankelijk te zijn van de gebruiksfunctie van de bebouwing, eisen uit het bouwbesluit en de locatie (relatie met omgevingsfactoren: mens, dier, landschap). Dit betekent dat ieder initiatief uniek is en ook als zodanig benaderd moet worden. Dit betekent natuurlijk niet dat ongewenste ontwikkelingen nu ineens mogelijk moeten zijn. Initiatieven dienen beoordeeld te worden op hun bijdrage aan de in het streekplan beschreven gewenste ontwikkelingen. Een voorbeeld van zo’n ongewenste ontwikkeling is de permanente bewoning van recreatiebungalows. Eenduidige bestemmingen, bedrijfsmatige exploitatie van complexen en woningen uitsluitend voor verhuur ten behoeve van wisselend recreatief gebruik zijn richtlijnen die door gemeenten in bestemmingsplannen kunnen worden verwerkt. De primaire verantwoordelijkheid bij het voorkomen en bestrijden van onrechtmatig gebruik van recreatiewoningen ligt bij de gemeenten, in samenwerking met de ondernemers.
2
Er blijkt geen causaal verband te bestaan tussen de omvang van een recreatiewoning en de omvang van het verschijnsel permanente bewoning. Een goed handhavingsbeleid van de gemeente draagt bij aan de kansen voor een gezonde exploitatie van de recreatie onderneming, welke op zijn beurt weer bij draagt aan de regionale economie. Rendabele exploitatie van verblijfsrecreatiecomplexen is een belangrijke drager voor regionale ontwikkeling. Het is dan ook wenselijk dat in het beleid van provincie meer aandacht komt voor ondersteuning en stimulering van de bedrijfsmatige exploitaties in plaats van beperkende regelgeving. Het flexibel kunnen inspelen op sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen vormt hiervoor de basis. Een tweetal voorbeelden hoe kansrijke exploitaties op gewenste locaties beperkt worden in hun ontwikkelingsmogelijkheden door oneigenlijk beleid: 1. de aanwezigheid van exploitaties op ongewenste locaties wordt als maatstaf gebruikt bij de beoordeling van de plannen van de kansrijke exploitaties of 2. niet benutte restcapaciteiten in andere exploitaties gelden als maatstaf voor nieuwe plannen. Kwaliteit Van belang is dat de kwaliteitseisen van de consument zich in de eerste plaats in de verblijfsgelegenheden zelf manifesteren, maar ook in de specifieke waarden van de omgeving en de mogelijkheden van een divers aanbod in vrijetijdsbesteding. De authenticiteit kenmerkt zich bijvoorbeeld in het karakter van de omgeving. De toenemende bewustwording van de consument leidt tot een grotere betrokkenheid bij de natuur (milieubewust), de keuze van consumeren en de daarmee deels gerelateerde toename in lifestyle gerichte vakanties. De recente ontwikkelingen geven een beeld te zien van een recreatieve sector die reageert met kwaliteitsimpulsen. Veelal is er voldoende kwantiteit om de consument op te vangen, echter de kwaliteit voldoet in veel situaties niet meer aan de eisen die de huidige consument vraagt. In veel situaties is een verzadiging opgetreden, terwijl er ook vele situaties zijn waarbij een ‘ingeslapen’ indruk bestaat danwel een hoge mate van eigen gebruik tot negatieve ontwikkelingen heeft geleid, zoals daling van de exploitatieomzet. Dit laatste geldt bijvoorbeeld ook voor de locatie in Olburgen die gekenmerkt wordt door enkel stacaravans die alleen voor eigen gebruik benut worden. Van een kwaliteitsimpuls gaat een stimulerend en vernieuwend effect uit. Kortom, alle beleidsvoornemens, alsmede de ontwikkelingen in de toeristisch-recreatieve sector, leiden naar een onvermijdelijk versterken van de kwaliteit en van de bestaande capaciteit aan recreatieve voorzieningen. Voor deze notitie vraagt dat om een invulling van de kwaliteitsversterking in het aanbod van vakantiewoningen en chalets, zodanig dat deze kunnen voldoen aan de eisen die de consument heden ten dage stelt aan recreatiegelegenheden als ook voor de toekomst. Diversiteit in het accommodatie aanbod. Zoals eerder in deze notitie reeds aangegeven kenmerkt de vakantiemarkt zich steeds meer door een individuelere invulling van het vakantieproduct. Het is dan ook belangrijk dat er een breed pallet aan mogelijkheden wordt aangeboden, waaruit de gast zelf zijn combinaties kan vormen. Dit geldt niet alleen voor de accommodatie zelf, maar ook voor het recreatieve aanbod in de regio. Samenwerking tussen toeristisch recreatieve ondernemers op lokaal en regionaal niveau geeft belangrijke meerwaarde niet alleen aan het vakantieproduct maar ook aan een positieve beleving van de eigen omgeving door de inwoners van die regio. In de plannen voor ‘t Satersloo wordt getracht een breed scala aan mogelijkheden te bieden op accommodatieniveau zodat de geselecteerde doelgroepen optimaal bediend kunnen worden. Daarbij zal nauw worden aangesloten bij het architectuurbeeld van de regio Dit vraagt om een flexibele invulling van de normen. Bij de uitwerking van de plannen wordt uitgegaan van specifieke doelgroepkenmerken van gewenste gastgroepen. In de verschillende seizoenperiodes kan de focus op specifieke doelgroepen wisselen.
3
Indeling vakantiewoningen Zoals eerder vermeld verlangen consumenten meer gemak (convenience), het ‘alles bij de hand hebben’ wanneer zij op vakantie zijn. Zij zijn gewend en gehecht aan luxe en comfort en ze vinden het niet nodig om daarop te besparen op hun vakantie. Naast meer luxe, wensen de vakantiegangers ook een grotere verblijfsruimte (passend in de huidige tijd) tot hun beschikking te hebben. Dit vertaalt zich in de volgende eisen voor de huidige standaard recreatiewoning; • • • •
Bij voorkeur maximaal 2 personen per slaapkamer; separaat toilet op de begane grond en verdieping; berging, diverse opslag; keuken met vaatwasser, koelkast, magnetron, 4 pits kooktoestel, dit in tegenstelling tot de oudere recreatiewoningen die in ieder geval niet beschikken over vaatwasser;
In luxe woningen zijn buiten voornoemde zaken de volgende onderdelen belangrijk: • • • •
de aanwezigheid van een 2e badkamer; mogelijkheid/aanwezigheid van een wasmachine en droger; ruime badkamer met bad en douche; ruime badkamer met bad, douche en eventueel stoomcabine of sauna.
In de bijlage zijn een aantal voorbeelden gegeven met maatvoeringen van reeds gerealiseerde recreatiewoningen.
De maatvoering van de slaapkamers wordt precies aangepast aan de maat van het bed 2 x 90 cm bij 210 cm, de mogelijkheid van nachtkastjes naast het bed en een (garderobe)kast in de kamer. Zo heeft bijvoorbeeld een standaard 6-persoonswoning derhalve 3 slaapkamers op de bovenverdieping met een ruime badkamer. Dit is de maatvoering die minimaal noodzakelijk is. De benedenverdieping wordt hier op aangepast. Voor de luxe uitstraling wordt doorgaans een schuine kap op de huidige recreatiewoning gemaakt welke relatief veel ruimte in beslag neemt, ook door eisen uit het Bouwbesluit. Als voorbeeld zijn enkele onderdelen van recreatiewoningen weergegeven. Hieruit kan globaal de noodzakelijke oppervlakte voor dergelijke onderdelen worden afgeleid. Het eisenpakket zorgt voor de volgende verdeling voor de noodzakelijke inhoud van een recreatiewoning, zoals vermeld in onderstaande tabel. Globaal kan voor de tegenwoordige recreatiewoning als rekenregel worden gehanteerd dat per persoon circa 55-60 m³ benodigd is, afhankelijk van het aantal personen en het luxeniveau. In types voor minder personen (tot 6 personen) is de inhoud per persoon hoger omdat algemene onderdelen van een woning (berging, hal ed) ook hierin noodzakelijk zijn. Voor zeer specifieke types recreatiewoningen (maatwerk, afhankelijk van de vraag in de markt) kan hiervan worden afgeweken, maar is ook sterk afhankelijk van eisen in bestemmingsplan en beeldkwaliteit (een recreatiewoning met plat dak kan met minder m³ volstaan, maar is vanwege beeldkwaliteit niet altijd toegestaan en vanwege gethematiseerde uitstraling niet altijd wenselijk). Beeldkwaliteit is voor dit park een belangrijk issue geweest en heeft ook bijgedragen aan een groter noodzakelijk volume. Inhoud typen recreatiewoningen. Aantal personen
Inhoud ca. in m³
4-5-6
325
8-12
625
13
690
4
De hierna opgenomen “plattegronden” zijn recente indelingen van woningen die voldoen aan het bovenvermelde eisenpakket. Opgemerkt dient te worden dat hieruit niet de inhoud berekend kan worden, dit in verband het toepassen van een schuine kap, dakkapel etc.. Er dient binnen de planologische kaders dus voldoende flexibiliteit te worden aangebracht om goed in te kunnen spelen op de (snel veranderende) vraag uit de markt.
5
Voorbeeld maatvoering 4/5 persoons recreatiewoning
begane grond
6
Voorbeeld maatvoering 4/5 persoons recreatiewoning
bovenverdieping
7
Voorbeeld maatvoering 4/5 persoons recreatiewoning
gevelaanzicht
8
Voorbeeld maatvoering 8 persoons recreatiewoning met aanpassingen voor minder validen begane grond
9
Voorbeeld maatvoering 8 persoons recreatiewoning met aanpassingen voor minder validen bovenverdieping
10
Voorbeeld maatvoering 8 persoons recreatiewoning met aanpassingen voor minder validen gevelaanzichten
11
Voorbeeld maatvoering 8 persoons recreatiewoning met aanpassingen voor minder validen gevelaanzichten
12
Voorbeeld maatvoering 12 persoons recreatiewoning begane grond
13
Voorbeeld maatvoering 12 persoons recreatiewoning bovenverdieping
14
Voorbeeld maatvoering 12 persoons recreatiewoning gevelaanzichten
15
