Realitní obchody a oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha

Realitní obchody a oceňování majetku Bakalářská práce

Danuše Ţáčková

duben, 2009

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování podniku

Realitní obchody a oceňování majetku Real Estate Tradings and Property Valuation bakalářská práce

Autor:

Danuše Ţáčková bankovnictví, oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

duben, 2009

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 14.4.2009

Danuše Ţáčková

Poděkování Tento dokument vznikl za přispění pana inţenýra Petra Orta z Bankovního institutu vysoké školy, kterému bych tímto ráda poděkovala za poskytnutou pomoc a podporu.

Anotace Jméno a příjmení autora:

Danuše ŢÁČKOVÁ

Instituce:

Bankovní institut vysoká škola Praha

Název díla:

Realitní obchody a oceňování majetku Bakalářská práce

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Počet stran:

68

Počet stran příloh:

9

Klíčová slova:

Realitní trh, cena a hodnota nemovitosti Negociace, dokumentace a argumentace Poţadavky na realitního makléře Exkluzivní a neexkluzivní zakázky Informační databáze, analýza trhu Ocenění bytu a bytového domu

Annotation Name and surname of the author:

Danuse ZACKOVA

Organization:

Bankovní institut vysoká škola Praha

Title:

Real Estate Tradings and Property Valuation Bachelor's Work

Manager:

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Pages:

68

Attachments:

9

Keywords:

Real Estate Market, Price and Value of Realty Negotiation, Documentation and Argumentation Estate Agent Requirements Exclusive and Non-exclusive Orders Information Databases, Market Analysis Evaluation of Flat and Residential House

OBSAH ÚVOD ................................................................................................................... 7 1 REALITNÍ OBCHODY A OCEŇOVÁNÍ MAJETKU ................................ 8 1.1 REALITNÍ TRH A JEHO SPECIFIKA ............................................................................ 9 1.2 ZÁKLADNÍ POJMY ....................................................................................................... 10 1.2.1 Cena a hodnota ......................................................................................................... 10 1.2.2 Faktory ovlivňující trţní cenu nemovitosti ............................................................... 11 1.3 NEGOCIACE A PODPORA VYJEDNÁVÁNÍ ............................................................. 12 1.4 POŢADAVKY NA REALITNÍHO MAKLÉŘE ............................................................ 13 1.5 ZPŮSOBY REALIZACE ZAKÁZKY ............................................................................ 14 1.6 INFORMAČNÍ DATABÁZE .......................................................................................... 16 1.6.1 Poţadavky na databáze ............................................................................................. 16 1.6.2 Databáze nájmů a prodejů ........................................................................................ 17 1.7 INFORMAČNÍ ZDROJE V ČR A V ZAHRANIČÍ ....................................................... 20 1.8 ZÁVĚR ............................................................................................................................ 22

2

ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI ................................................... 23 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3

OCENĚNÍ BYTU......................................................................................... 30 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

4

ZÁKLADNÍ POPIS ......................................................................................................... 23 ZPRACOVANÉ ÚZEMÍ A JEHO ROZLOHA .............................................................. 25 CENY BYTŮ ................................................................................................................... 25 TRŢNÍ NÁJMY ............................................................................................................... 27 PŘEDPOKLÁDANÝ VÝVOJ ........................................................................................ 28 POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ ..................................................................................... 31 ZJIŠTĚNÉ SKUTEČNOSTI ........................................................................................... 33 VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY .................................................................................... 37 VÝPOČET CENY VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM .......................................................... 38 VÝPOČET CENY POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM ................................................... 41 ZÁVĚR ............................................................................................................................ 46

OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU ................................................................ 48 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ ..................................................................................... 48 ZJIŠTĚNÉ SKUTEČNOSTI ........................................................................................... 51 VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY .................................................................................... 54 VÝPOČET CENY VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM .......................................................... 55 VÝPOČET HODNOTY POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM .......................................... 59 ZÁVĚR ............................................................................................................................ 64

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ................................................................ 66 SEZNAM TABULEK A OBRÁZKŮ ................................................................ 67 SEZNAM PŘÍLOH ............................................................................................. 68

6

ÚVOD Uvedené téma jsem si vybrala na základě praxe a získaných zkušeností z dennodenní činnosti realitní kanceláře. Ve své práci si všímám hlavních sporných skutečností, které se objevovaly při uzavírání obchodů v realitní kanceláři, kde jsem pracovala. Cíl práce: Posouzení role realitní kanceláře jako subjektu trhu nemovitostí. Zaměřuji se také na nezastupitelnou úlohu odhadce, poţadavky na realitního makléře a druhy informačních databází v ČR a zahraničí. K deformacím trhu dochází neprofesionální činností řady takzvaných makléřů a realitních kanceláří a to především proto, ţe realitní činnost je činností volnou a nikde nejsou stanoveny ani minimální poţadavky na osobu realitního makléře. V této souvislosti poukazuji na hlavní znalosti a dovednosti, které by makléř měl ovládat, aby zvládl relevantně stanovit trţní cenu nemovitosti či pronájmu a být právoplatným partnerem pro obě strany obchodu. Snaţím se také upozornit na specifika realitního trhu a s tím související druhy poskytovaných sluţeb a jejich nabízený rozsah. Například problematika exkluzivních smluv přímo souvisí s kvalitou jednotlivých realitních kanceláří a sekundárně se odráţí na kvalitě trhu jako celku. Pro správné ocenění jsou také neocenitelným nástrojem cenové mapy a databáze realizovaných prodejů a nájmů. Přináším srovnání se zahraničím a místní praxí, kde jsem měla moţnost nějaký čas působit. Na příkladech z praxe pak demonstruji hlavní problémy, se kterými jsem se měla moţnost dennodenně setkávat v realitní kanceláři a musela je uspokojivým způsobem řešit. Věřím, ţe vše zmiňované nakonec poslouţí jako stručný návod pro obě strany kontraktu, čeho si všímat a čeho se vyvarovat při uzavírání realitních obchodů a přispěje tak ke zprůhlednění a zkvalitnění celého nemovitostního trhu.

7

1 REALITNÍ OBCHODY A OCEŇOVÁNÍ MAJETKU Realitní obchody jsou v převáţné většině realizovány prostřednictvím realitních kanceláří, jejichţ činnost velmi úzce souvisí s oceňováním. Předmětem obchodování na realitním trhu jsou veškeré nemovitosti a jako kaţdý trh, má i tento svá specifika. Mezi hlavní předpoklady úspěšné realitní kanceláře patří znalost trhu a také oceňovacích postupů, aby klientovi mohly být předloţeny veškeré potřebné a dostupné informace. Tím je myšleno jednak podání úplných informaci pro klienta, který má zájem uzavřít smlouvu o zprostředkování prodeje nebo nabízí nemovitost k pronájmu a stejně tak i pro klienta, který si nemovitost v realitní kanceláři pronajímá nebo si ji chce koupit. Během své praxe v realitní kanceláři jsem se často setkávala s nepodloţenými očekáváními na straně pronajímatelů nebo prodejců, lehkomyslností na straně nájemců a bohuţel také s nedostatečnými znalostmi na straně některých makléřů. S obchodováním s nemovitostmi souvisí také řada zákonů a nařízení, bohuţel řada realitních kanceláří o jejich existenci nemá ani tušení, natoţ aby dokázala klientovi relevantně poradit. Především v menších realitních kancelářích bez kvalitního zázemí je viditelný nedostatek pracovníků s dostatečnými znalostmi. Přitom kdo jiný neţ realitní agent, který vlastně vystupuje v roli odhadce, by měl být schopen přesvědčit obě strany kontraktu o vhodné výši kupní ceny nebo částce za pronájem a podat informace o souvisejících právních skutečnostech. Stanovení trţní hodnoty majetku je systematický, individuální tvůrčí proces, odhadce stejně jako dobře fungující realitní agent musí vyhledávat cenotvorné argumenty, analyzovat je a pouţívat ověřená postupová schémata. Neexistují však přesné návody a vzorce, do kterých by se dalo mechanicky dosazovat a tak je zkušený odhadce v realitní kanceláři doslova k nezaplacení. Důleţitým nástrojem jsou databáze realizovaných nájmů a prodejů, bez kterých se v podstatě při vyjednávání obchodu nebo ocenění majetku neobejdeme. Při kaţdé tvorbě ceny platí, ţe jednotlivé cenotvorné prvky musí být podloţeny relevantními dokumenty a zdůvodněny cenotvornou argumentací.

8

1.1 REALITNÍ TRH A JEHO SPECIFIKA Pokud se jedná o koupi nebo prodej nemovitostí, je předmětem obchodu majetek vysoké hodnoty. Zároveň byt nebo rodinný domek nekupujeme tak často za ţivot jako nové boty nebo oblečení, řada lidí si vlastní bydlení není schopna pořídit nikdy. Z toho vyplívá, ţe četnost obchodů jednotlivce je poměrně velmi malá. Podíváme-li se na další specifika, musím zmínit především tato: -

na realitním trhu se jedná se o nepřemístitelný majetek jednoznačně vymezený svou polohou

-

nemovitosti mají nízkou likviditu, často jsou nabízeny několik týdnů nebo měsíců neţ naleznou svého kupce

-

s obchodováním s nemovitostmi souvisí řada zákonů, nařízení a právních úkonů, takţe je vše poměrně sloţité, je nutné realizovat písemnou smlouvu

Rozsah poskytovaných sluţeb realitních kanceláří bohuţel není jednoznačně určen a liší se kancelář od kanceláře. Obvykle je nabízeno zprostředkování prodeje a koupi nemovitostí a jejich pronájmu, správa a údrţba, draţby nemovitostí a také poradenství spojené s výše uvedeným. Jiţ méně běţné bývá, aby realitní kancelář byla sama developerem, většinou se jedná o opačný postup, kdy developer sám provozuje realitní kancelář pro nabízení svých vlastních projektů. Mezi minimální sluţby realitní kanceláře bych na základě své zkušenosti z praxe zařadila následující: -

nábor zakázky včetně všech podkladů a jejich prověření

-

aktivní nabízení zakázky ať jiţ prostřednictvím tištěných médií nebo internetu

-

fyzické prohlídky nemovitosti

-

příprava smluvních podkladů při koupi/prodeji nebo pronájmu

-

realizace obchodu vč. zajištění depozitní úschovy peněz

Seriozní kanceláře zajišťují také následnou péči, například poskytují záruku na nalezení náhradního nájemce v případě výpovědi před uplynutím 6 měsíců nebo zajistí vklad dokumentů na katastr nemovitostí. Poskytnou také základní informaci o souvisejících daňových otázkách, jako je daň z příjmu nebo daň z prodeje nemovitostí.

9

1.2 ZÁKLADNÍ POJMY České zákony nepracují s cenou trţní ale cenu obvyklou, její definice vychází ze zákona č. 151/97 Sb. § 2 odst. 1: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Důleţité je si uvědomit, ţe trţní cenu nemovitosti nemůţe realitní agent stanovit, je věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím a je ovlivněna řadou faktorů. Jedná se o politicko-správní, ekonomické, sociálně-demografické a fyzikální vlivy. Všechny tyto faktory musí realitní makléř zohlednit při obchodním jednání a vyjednávání o ceně s prodávajícím a kupujícím a/nebo nájemcem či pronajímatelem.

1.2.1 Cena a hodnota Při oceňování nemovitostí je také důleţité odlišit pojem cena a hodnota. Cena je pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícím na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí.

10

Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto nutné vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. 1 Aby mohlo být počítáno s trţní hodnotou a měla smysl, musí být splněny základní podmínky, to znamená, musí jít o nemovitost, která přináší uţitek nebo prospěch, musí být předpokládaná alespoň minimální poptávka, nemovitost musí být převoditelná a dostupná, přičemţ musíme mít na zřeteli, ţe kaţdá nemovitost má svého kupce. Znalost situace na trhu s nemovitostmi je základním předpokladem, který je nezbytný k odhadu trţní hodnoty nemovitosti. Výsledná trţní cena majetku je pak reakcí na trţní prostředí, v němţ se názory na hodnoty střetávají, a tvoří se aţ při konkrétním prodeji nebo koupi. Můţe se samozřejmě od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat.

1.2.2 Faktory ovlivňující trţní cenu nemovitosti Politicko-správní vlivy -

Územní plánování, stavební řád, daňová politika, ţivotní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy.

Ekonomické vlivy -

Zaměstnanost, kupní síla, ţivotní úroveň, moţnosti financování, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace, úroková míra.

Sociálně-demografické vlivy -

Vývoj populace, velikost rodin, vzdělávání, standard bydlení, ţivotní styl, sociální politika.

Fyzikální vlivy -

Poloha,

rozsah,

velikost,

způsob

zástavby,

topografie,

sousedství,

doprava,

zainvestovanost, architektura, ţivotní prostředí, vybavení, vyuţitelnost, stáří staveb, technická, ekonomická a morální ţivotnost.

1

Ing. Petr Ort, Ph.D. a kolektiv autorů, Oceňování nemovitostí a cenové mapy, základní dílo – listopad 2008, Verlag Dashöfer nakladatelství s. r. o., ISSN 1803-5159

11

1.3 NEGOCIACE A PODPORA VYJEDNÁVÁNÍ Realitní makléř by měl pro svou práci maximálně vyuţít nástroje cenové dokumentace, které dokazují výši a zejména pravdivost nějaké ceny, která byla v minulosti za určitý majetek zaplacena. Typickým příkladem cenové dokumentace je kupní smlouva. Účelem cenové dokumentace je v prvé řadě být podkladem pro indikaci cenové argumentace a dále nástrojem, který cenovou argumentaci podpoří. Jako podklady slouţí v předchozí kapitole zmiňované databáze, statistiky, informační systémy nebo katastry. Účelem cenové argumentace je dokázat správnost a pravdivost zjištěné trţní hodnoty respektive přesvědčit někoho o této pravdivosti, k tomu dopomáhají například odhady nebo trţní ocenění, které by realitní kancelář měla být schopna klientovi na vyţádání nabídnout a zajistit. Znalecký posudek můţe také slouţit jako nástroj cenové argumentace. Seriozní realitní kanceláře nepoţadují za odhad ţádnou finanční úhradu a poskytují jej v ceně sluţeb nabízených klientovi. Prodávající a kupující mají téměř vţdy odlišné představy a je právě na realitním agentovi, aby s pomocí kvalitního ocenění obě strany přesvědčil o správné trţní hodnotě a následné kupní ceně. Jak je všeobecně známo, rozhodující vliv má na trţní hodnotu nemovitosti má lokalita, kde se objekt nachází a také její technický stav a stáří. Avšak pozici nemovitosti na trhu ovlivňuje ruku v ruce řada dalších faktorů, jak ukazuje následující příklad. Jako příklad z praxe může sloužit moje zkušenost s pronájmem bytu 2+1 na Hradčanech. Obdrželi jsme zakázku na zajištění pronájmu bytu 2+1, cca 60m2 v atraktivní lokalitě Hradčan, měli jsme k dispozici plánek. Podle vyjádření majitele byl byt s nádherným výhledem na Prahu. Požadavek pronajímatele zněl na 25.000,- Kč včetně služeb. V databázi zájemců o pronájem jsme měli několik vhodných zahraničních klientů, kteří sháněli podobný byt v uvedené lokalitě. Vyslali jsme tedy našeho fotografa a makléře na první obhlídku než byt začneme nabízet. Obhlídkou na místě jsme zjistili, že se byt nachází v krásném historickém domě. Jaké bylo ale naše překvapení, když jsme navštívili byt. Necitlivou stavební úpravou byly v bytě vybourány původní zděné příčky. Jednalo v podstatě o jednu velkou, nijak nečleněnou místnost, ve které nebyli rozděleny zóny pro spaní, přípravu jídla nebo relaxaci a působil velmi neútulně.

12

Navíc byl byt celkově neudržovaný, špinavý a zařízený zničeným a nemoderním socialistickým nábytkem. Avizovaný atraktivní výhled na Prahu byl možný jen z okénka v chodbě, ostatní okna byla směřována do nevzhledného vnitrobloku. Požádali jsme tedy majitele, aby odstranil zjištěné nedostatky nebo podstatně snížil cenu, jinak že nebudeme ochotni a schopni nemovitost nabízet. Bohužel však majitel nechtěl investovat ani minimální prostředky do výmalby nebo nového nábytku, nechtěl ani snížit cenu a dále trval na své původní představě. Byli jsme bohužel nuceni byt nezařadit do nabídky. Díky nereálným požadavkům majitele zůstal byt i přes původní velký zájem klientů po celý další rok nepronajatý. A tak ani atraktivní lokalita majiteli nezajistila požadovaný finanční příjem z jím vlastněné nemovitosti.

1.4 POŢADAVKY NA REALITNÍHO MAKLÉŘE Realitní agent stejně jako odhadce při své denní práci musí vyuţívat základní metodologické přístupy. Patří sem především pozorování a obhlídka objektu na místě, se zaznamenáním charakteristických vlastností jako jsou metry čtvereční celkové zastavěné plochy, počet parkovacích míst, patro, ve kterém se byt nachází, orientace bytu nebo rodinného domu ke světovým stranám apod. Od jednotlivých charakteristických vlastností pak přechází k obecnému stanovení a modelování trţní hodnoty. Závěrečnou analýzou pak stanoví konkrétní trţní hodnotu majetku. Aby toho všeho byl realitní makléř schopen, měl by splňovat alespoň minimální poţadavky. A i kdyţ je realitní činnost z právního hlediska volnou ţivností, lze poměrně jasně definovat obecné morální, odborné a kvalifikační předpoklady, které by makléř měl splňovat. Samozřejmostí by měla být znalost základních oceňovacích principů, stejně tak principů ekonomie a pozemního stavitelství. Bez těchto znalostí velmi těţko můţe posoudit technický stav objektu nebo spočítat obvyklou cenu. Základní orientace v mapách a výpisech z katastrů, znalost právního rámce jednotlivých obchodů a také alespoň jednoho světového jazyka jsou v dnešní době jiţ nezbytností. Osobním bonusem kaţdého úspěšného zaměstnance je pak umění jednat s lidmi a dokázat naslouchat potřebám klientů a trhu jako takového. Bohuţel jsem se setkala i s tím, ţe jako realitní makléř pracoval člověk, který nejen ţe nesplňoval výše uvedené, ale nedokázal ani pomocí počítače odeslat mail s nabídkou.

13

1.5 ZPŮSOBY REALIZACE ZAKÁZKY Nemovitost můţe být nabízena výhradně jednou realitní kanceláří nebo více kancelářemi na sobě nezávisle, hovoříme o exkluzivní nebo neexkluzivní zakázce. Kaţdá tato moţnost přináší řadu výhod a také nevýhod jak pro klienta, tak pro realitní kancelář. Exkluzivita nebo neexkluzivita je sjednávána individuálně a neexistují ţádná obecná pravidla nebo závazná ustanovení kdy pouţít jednu nebo druhou variantu. Výhradní zastoupení klienta má řadu výhod jak pro realitní kancelář, tak pro klienta. Jelikoţ se jedná o smluvní vztah, jsou jasně definovány veškeré podmínky obchodu. Rozhodnutí je vţdy na klientovi, avšak řada realitních kanceláří některé obchody nerealizuje bez exkluzivní smlouvy. Jedná se převáţně o prodeje nemovitostí s vyšší cenou a časovou náročností prodeje. Odlišný přístup klientů a realitních kanceláří můţeme zaznamenat u pronájmů bytů. Převáţná většina pronájmů je realizována bez exkluzivní smlouvy, jelikoţ se jedná o „rychlobrátkové zboţí“ a realitních kanceláří je na trhu nepřeberně. Exklusivní smlouvu jsme měli uzavřenu se společnostmi, kterým jsme zprostředkovávali krátkodobé pronájmy apartmánů pro zahraniční klienty cestovních kanceláří navštěvujících Prahu. S exklusivními smlouvami u pronájmů jsem se setkala také u majitelů, kteří měli naši kancelář za léta spolupráce prověřenou a vyzkoušenou a nechtěli riskovat nekvalitní práci u jiných kanceláří. Mezi další výhody exklusivního vztahu patří: 

Prodávaná nemovitost je nabízena pouze jednou a za jasně danou cenu



Makléř má k dispozici veškeré i velmi důvěrné a osobní dokumenty k nemovitosti



Makléř má k dispozici klíče od nemovitosti a můţe tak provádět sám prohlídky se zájemci, coţ šetří čas klienta



Klient získává zdarma více sluţeb neţ je běţný standard, jako například nezávislý odhad nemovitosti nebo úschovu peněz

Mezi nevýhody exkluzivní smlouvy bych zařadila především to, ţe se uzavírá na určitou dobu, po kterou nelze nemovitost prodat jinak neţ přes danou realitní kancelář a to i v případě, ţe jsme s prací kanceláře nespokojeni nebo v časové tísni. V případě nesolidních kanceláří se pak klient můţe stát doslova jejich rukojmím.

14

Konkrétně mohu zmínit dobře mediálně známý příklad realitní kanceláře PROLUX, přes kterou chtěli r. 2006 realizovat prodej bytu moji rodiče. Exkluzivní smlouva měla roční platnost, avšak pokud klient nevypověděl přesně dva měsíce před jejím vypršením, automaticky se prodlužovala. Dále tato smlouva obsahovala ustanovení, že pokud by rodiče aktivně našli kupce a následně nemovitost prodali, bude PROLUX inkasovat provizi jako kdyby prodej realizovali sami. Za prohlídku nemovitosti považovali navštívení www stránek, na kterých nemovitost inzerovali, i když fyzicky po celý rok nepřivedli na prohlídku žádného klienta. O neserióznosti kanceláře svědčí i ten fakt, že nereagovali na telefonáty, maily ani jinou korespondenci, o podpoře ze strany makléře nemluvě. Rodičům se nakonec podařilo po právní konzultaci smlouvu bez sankcí ukončit, ale řada jiných klientů takové štěstí neměla a dodnes řeší vztahy a peněžní vyrovnání s PROLUXem soudně. Oproti výše uvedenému můţe klient spolupracovat s realitní kanceláří na základě neexklusivní smlouvy. Řada klientů se však brání podpisu jakékoli smlouvy a tak, zvláště v menších kancelářích, se vše odehrává jen „na dobré slovo“. To s sebou přináší řadu rizik jak pro klienta tak kancelář. Především majitel nemovitosti nemá ţádnou moţnost, jak účinně ovlivnit způsob, kvalitu ani cenu, za jakou bude jeho nemovitost na trhu nabízena. Můţeme tak objevit jednu nemovitost nabízenou za třeba deset různých cen, s různou kvalitou obrazové dokumentace nebo průvodního textu. Vše pak dohromady vyvolává dojem, ţe o nemovitost není zájem a proto je nutné ji nabízet přes více i ne příliš důvěru budících kanceláří. Vzniká zde velký tlak na sníţení ceny nájmu nebo prodeje. Majitele nemovitosti také obtěţují řadou telefonátů jak zástupci různě kvalitních kanceláří, tak se hlásí potenciální zájemci a to i řadu měsíců po realizaci zakázky. Velice často se stává, ţe je nemovitost jiţ dávno prodána nebo pronajata a kanceláře o neplatnosti nabídky veřejně neinformují. V případě neexklusivního vztahu je další komplikací pro majitele uţ samotné domlouvání prohlídek nemovitosti – pokud se má dohodnout s 20ti subjekty, rozhodně mu to časovou ani finanční úsporu nepřinese. U takovéto nabídky nejsou realizovány ani nákladnější investice do propagace nebo doprovodné sluţby jako bezplatný právní servis nebo depozitní úschova.

15

V praxi jsem se také setkala ještě s jednou modelovou situací u zakázek s neexklusivní nebo neexistující smlouvou. Majitel atraktivního objektu k prodeji nebo pronájmu oslovil záměrně více realitních kanceláří, většinou menších, kterým předal stejné podklady o nemovitosti, ale odmítl sepsat jakoukoli smlouvu. Protože se jedná o malou kancelář bez kvalitního zázemí a dostatku kvalitních zakázek, realitní kancelář zakázku přijme a velmi se snaží nemovitost co nejdříve pronajmout nebo prodat. Majitel tak využije efektivně propagace své nabídky zdarma u více subjektů a získá mnoho klientů na prohlídky. Na místě se pak s vyhovujícím zájemcem dohodne za zády kanceláře, která vynaložila nemalé úsilí na jeho získání. Realitní kancelář pak nemá žádné páky jak takovému nesolidnímu jednání ze strany majitelů zabránit a investuje svou energii a čas naprosto zbytečně. Jedinou výhodu v případě neexklusivní smlouvy vidím v tom, ţe prodávající nebo pronajímatel není svázán s jednou realitní kanceláří na delší dobu a tak je chráněn v případě její nesolidnosti. Tento model pravděpodobně také spíše vyuţije klient v časové tísni, kdy potřebuje nemovitost prodat co nejdříve a za kaţdou cenu bez ohledu na kvalitu prodeje nebo sluţby s tím spojené.

1.6 INFORMAČNÍ DATABÁZE Informace jsou zřejmě nejcennějším zboţím společnosti. Jsou také jediným druhem majetku, který udává kvalitu a cenu ocenění. Důleţitou činností odhadce a realitního agenta je neustále sbírání informací, jejich analýza a jejich zatřídění do informačního systému. Prvním krokem je vytvoření a naplnění databází.

1.6.1 Poţadavky na databáze Aby byly databáze pouţitelné, je třeba, aby jednotlivé údaje byly: -

pravdivé, tj. aby obsah naší myšlenky odpovídal s poznávanou skutečností.

-

úplné, tj. údaje musí být takové, abychom je mohli pouţít do databáze.

V praxi se většinou stává, ţe pracujeme s neúplnými nebo nepřesnými informacemi. Nejčastěji vzniká problém se zjištěním skutečné ceny nemovitosti. Pokud nejsme majiteli realitní kanceláře, nemáme příliš moţností jak skutečnou prodejní cenu u odpovídajícího vzorku nemovitostí zjistit. To, ţe jednotlivou cenu navíc zná někdy jen prodávající a kupující je bohuţel realita, se kterou je třeba v našich úvahách počítat.

16

Také se získáním úplných informací o nemovitosti můţe být někdy problém. Často jsem se s tím setkávala u pronájmů, kdy majitelé nebyli schopni nebo spíše ochotni tyto informace podat. Nejčastěji se jednalo o informace o skutečné výši studeného a teplého nájmu spojeného s uţíváním nemovitosti. Nájemci pak byli v takovýchto případech nemile překvapeni výší vyúčtovaných záloh na teplo nebo elektřinu. Vzájemný vztah pronajímatele a nájemce by měl být podloţen smlouvou, pokud moţno rovnoprávný a zaloţený na vzájemné důvěře a respektu. Bohuţel někteří majitelé mají aţ nereálné poţadavky na klientelu a chování nájemníků. Jednou jsme do nabídky k pronájmu získali pěkný a atraktivní půdní byt, světlý, zařízený novým nábytkem na Praze 3 v blízkosti žižkovského vysílače v domě s výtahem. Prvotní obhlídkou jsme nezjistili žádné nedostatky a i fotografie k bytu byly velmi atraktivní. Poměrně rychle jsme získali zájemce a stáli jsme před podpisem smlouvy. Pronajímatel ale nechtěl využít námi připravenou standardní smlouvu, což nebylo tak neobvyklé. Tento majitel však velmi direktivně začlenil do smlouvy, co všechno budoucí nájemník nesmí. Výčet zabíhal i do takových podrobností, jako že nesmí provozovat hru na hudební nástroje, které všechny vyjmenoval (hru na klavír, flétnu, kytaru, saxofon…), že nesmí provozovat reprodukovanou hudbu, mít domácí zvířata a to ani rybičky, křečky nebo morčata. Nájemník si nesměl vodit žádné návštěvy, jezdit výtahem po 22hodině, bouchat dveřmi a hlasitě mluvit v bytě, bez předchozího souhlasu si na zeď pověsit obrázky apod. Musel by majiteli umožnit návštěvu kdykoli a to i bez ohlášení, zálohu na služby měl zaplatit na 3 měsíce dopředu a stejně tak kauci na nájem. Z pronájmu z pochopitelných důvodů sešlo, neboť pro nájemce by to znamenalo platit za něco, co skoro ani nemůže svobodně užívat.

1.6.2 Databáze nájmů a prodejů Databáze nájmů si realitní kancelář vytváří podle podobných pravidel jako databázi porovnatelných prodejů, tedy s důrazem na pravdivost a úplnost údajů. Kvalitní a aktuální databáze nájmů a prodejů je prvotním nástrojem pro dostatečně silnou pozici při vyjednávání realitní kanceláře s nájemcem i potenciálními nájemníky či při zprostředkování obchodu mezi prodávajícím a kupujícím.

17

Jako příklad z mé praxe uvádím rozlišení nájmů v renomované realitní kanceláři HomeSweetHome, která se ve zprostředkování nájmů bytů primárně orientuje na zahraniční klientelu v Praze. Rozlišení nemovitostí v RK HSH podle způsobu pronájmu 

bytové plochy o byty o rodinné domy



nebytové plochy o kanceláře o obchody o restaurace

Rozlišení nemovitostí v RK HSH podle doby pronájmu 

krátkodobý (1-6 měsíců)



dlouhodobý (více neţ 3 měsíce aţ roky)

Ze své zkušenosti mohu konstatovat, ţe u nájemních smluv klienti posuzovali především tyto hlavní kritéria: -

na jakou dobu je smlouva uzavřena, popř. zda je uzavřena na dobu neurčitou

-

jaké sluţby jsou spojeny s nájemným (teplé nebo studené nájemné)

-

zda jsou stanoveny nějaké sankce při předčasném vypovězení smlouvy

-

jak je stanovena výpovědní lhůta

-

jaká je výše kauce, jakým způsobem (dopředu, zpětně) a v jakém intervalu bude placeno nájemné

-

jaké jsou povinnosti nájemníka (např. provádět správu a drobnou údrţbu, provozování hudebních produkcí, zvířata v bytě apod.)

-

jakým způsobem bude uznána a oceněna případná investice nájemníka

18

Pro podrobnější rozlišení bytových ploch k nájmu jsme pouţívali tyto další kritéria: -

objekt je zařízený/nezařízený/částečně

-

plocha m2

-

patro (s výtahem ano/ne)

-

parkování (ano/ne)

-

sociální zařízení (koupelna/vana, WC)

-

kuchyňská linka (sporák, lednice, myčka atp.)

-

připojení k internetu (kabel/ISDN/satelit apod.)

-

krytiny podlahy (koberce/linoleum/plovoucí)

Dále jako příklad z mé praxe uvádím, jaká kritéria nejčastěji posuzovali klienti při prodeji/koupi objektu k bydlení. U potenciální koupě nemovitosti k bydlení klienti posuzovali především tyto hlavní kritéria: -

zda se objekt nachází v cihlovém nebo panelovém domě

-

jaký je typ vlastnictví bytu nebo domu (osobní, „druţstevní“, s.r.o)

-

zda se jedná o novostavbu v rozsáhlém developerském projektu nebo je menšího rázu

-

v jaké lokalitě Prahy se objekt nachází

-

jaká je dopravní obsluţnost a dostupnost

-

jaká je v okolí občanská vybavenost

-

jaké jsou moţnosti parkování

-

pokud jde o byt, v jakém patře domu se nachází

-

zda je v domě výtah (osobní/nákladní)

Co se týče současnosti, kladou u nových objektů klienti také důraz na přidruţené bonusy, které vzhledem ke krizi na finančních trzích začali developeři hromadně nabízet. Kupující tak můţe získat navíc zdarma nebo za zvýhodněnou cenu oproti základní nabídce: -

kuchyňskou linku

-

(druhé) parkovací stání

-

standardní sanitární předměty

-

na podlahách plovoucí podlahy nebo dlaţbu

-

připojení k internetu

-

slevu na pořízení bytu aţ 500.000,-

-

automobil v hodnotě 300.000,19

Všechny tyto skutečnosti se pak podílí na rozhodování o koupi nemovitosti a na tom, kterému objektu nakonec klient dá přednost.

1.7 INFORMAČNÍ ZDROJE V ČR A V ZAHRANIČÍ Jak jiţ zmiňuji v předchozích kapitolách, zjistit konsolidované údaje o nemovitostech z veřejně dostupných databází a zdarma je v podstatě nemoţné. Vzniku veřejně přístupných databází brání nedořešené právní otázky a to především ty související s ochranou osobních údajů. Je běţné, ţe si kaţdá realitní kancelář vede svoje údaje ve svých systémech, přičemţ jednotlivé kanceláře si je vzájemně nesdílejí a veřejnosti jsou tyto údaje v podstatě nedostupné. Na internetu je sice moţné si vyhledat nemovitosti, které jsou aktuálně nabízeny, ale skutečná prodejní cena bývá často od té inzerované značně odlišná. U bytů činí většinou rozdíl mezi inzerovanou a skutečnou prodejní cenou nejméně 15%. Vyhledávání údajů v Katastru nemovitostí je sice zdarma, ale přístup online přes internet neumoţňuje dostat se ke všem informacím, které se u nemovitostí evidují. Nedozvíte se zde skutečnou prodejní cenu, ani podrobnosti o zřízené plombě nebo detailnější informace o zástavě. Pro získání podrobných a úplných informací musíte úřad navštívit osobně a vyţádat si je za poplatek nebo si informace za poplatek vyţádat přes kontaktní místa. V zahraničí je vzhledem k jinému právnímu pozadí situace jiná. Ve Velké Británii existuje například pro Londýn server http://www.extate.co.uk/. Tento realitní portál sdruţuje nabídky v Londýně, je rozdělen na sekci prodejů a pronájmů, najdete zde také sekci věnovanou statistikám a vývoji cen za poslední období. Vše je přehledně členěno a přístupné zdarma veřejnosti. Na základě zkušeností ze svého studijního pobytu v Londýně mohu konstatovat, ţe podobné informační databáze jsou veřejností hojně vyuţívány a sledovány. Velmi

zajímavý je

také

americký projekt,

který je

moţné

vyzkoušet

na

adrese

http://www.zillow.com/. Po zadání oblasti USA, která nás zajímá, dostaneme jako základ přehlednou mapu, na které jsou zobrazeny jednotlivé nemovitosti v dané oblasti a ve vzájemném porovnání se sousedy.

20

Databáze obsahuje veškeré nemovitosti z celých Spojených států! Jednoduchým kliknutím si vybereme a zjistíme o nemovitosti nepřeberné mnoţství podrobných informací, například jaká je vzdálenost do školy, školky nebo obchodu. Můţeme jít aţ na takový detail porovnání jako ulice nebo vybrat rozlišení na jednotlivé čtvrti nebo celá města. Zásadní informací je ale index vývoje ceny konkrétní nemovitosti. Ukazuje nám, za kolik je nemovitost nyní nabízena, jaká je střední hodnota ceny, za kolik byla koupena předchozími majiteli a/nebo postupně historický vývoj ceny nemovitosti. Všechny tyto údaje jsou skvělým nástrojem cenové argumentace a dokumentace odhadce.

Obrázek 1 - Cenová mapa nemovitostí v USA

21

1.8 ZÁVĚR Hlavní myšlenkou této práce bylo poukázat na problematiku ocenění spojenou s realitními obchody a přiblíţit z praxe činnost realitních kanceláří. Pokusila jsem se upozornit na nejčastější skutečnosti, se kterými se klient realitní kanceláře setká při koupi nebo prodeji nemovitosti a jaká by měla být role odhadce a realitního makléře v těchto obchodech. Dokud makléři a realitní agenti nebudou plně zastávat roli mediátora a nebudou mít jasně definovanou povinnost poskytnout konkrétní rozsah sluţeb, bude nadále docházet k deformaci trhu a zbytečným konfliktním situacím mezi prodávajícím a kupujícím. Také jasné definování poţadavků na realitní činnost nebo práci makléře by velmi přispělo ke zkvalitnění pracovníků realitních kanceláří a tím ke zlepšení jejich činnosti. Ochota klientů v zahraničí uzavírat exkluzivní smlouvy vychází také z informační otevřenosti celého trhu. Ubylo by pak nesolidních zakázek jak na jedné či druhé straně obchodního vztahu a došlo by ke zprůhlednění činnosti řady realitních kanceláří. Věřím, ţe postupně bude tato praxe zavedena také u nás. Realitní kanceláře, které jiţ začaly samy výše uvedené uplatňovat v praxi, získávají oproti ostatním nezanedbatelnou konkurenční výhodu, která v současné celosvětové ekonomické krizi můţe významně ovlivnit šance na jejich přeţití jako subjektů na trhu.

22

2 ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI 2.1 ZÁKLADNÍ POPIS Praha 4 je situována v jihovýchodní části hlavního města a zahrnuje rozsáhlé území o rozloze téměř 8.300 hektarů, coţ ji řadí na první místo mezi ostatními částmi Prahy. Mapu Prahy s vyznačeným územím Prahy 4 můţeme vidět na obrázku č. 1.

Obrázek 2 - Mapa městské části Praha 4

Také z hlediska počtu obyvatel zaujímá správní obvod Praha 4 první místo mezi všemi dvaadvaceti praţskými správními obvody. Celkový počet obyvatel činil k 31.12.2007 něco málo přes 284.000 osob. Údaje získané ze statistických dat Českého statistického úřadu za jednotlivé městské části uvádím níţe.

23

Městská část Výměra (ha) Praha 1 550 Praha 2 419 Praha 3 650 Praha 4 3 229 Praha 5 3 542 Praha 6 5 609 Praha 7 1 050 Praha 8 3 756 Praha 9 1 298 Praha 10 1 853 Praha 11 2 192 Praha 12 2 858 Praha 13 2 310 Praha 14 1 967 Praha 15 2 827 Praha 16 3 611 Praha 17 1 009 Praha 18 561 Praha 19 2 598 Praha 20 1 693 Praha 21 2 662 Praha 22 3 365 Celkem hl. m. Praha 49 609 Tabulka 1 - Výměry a počty obyvatel jednolitých městských částí

Počet obyvatel 31 223 47 063 69 939 136 139 82 760 109 497 40 527 106 929 45 389 108 609 84 094 63 827 58 640 44 351 39 409 20 658 27 882 15 325 16 962 13 946 16 060 8 897 1 188 126

Praha 4 se dále člení na další tři městské části: městskou část Praha 4, městskou část Praha 11 a městskou část Praha 12. V rámci městských částí jsou zařazena následující katastrální území. Městská část Praha 4 Městská část Praha 11 Městská část Praha 12 Braník Háje Cholupice Hodkovičky Křeslice Kamýk Krč Chodov Komořany Kunratice Šeberov Libuš Lhotka Újezd Modřany Michle Písnice Nusle Točná Podolí Tabulka 2 - Rozdělení správního obvodu Praha 4 na městské části Pozn.: části Vinohrad a Záběhlic patřící pod Prahu 4 pro účely této analýzy neuvažuji

24

2.2 ZPRACOVANÉ ÚZEMÍ A JEHO ROZLOHA Vzhledem k rozsáhlosti celého území správního obvodu Praha 4 a jeho proměnlivému charakteru jsou ceny nemovitostí v jednotlivých částech území značně rozdílné. Najdeme zde jak cihlové činţovní domy s výstavními byty například v Podolí, zděné byty v činţovních domech v Michli, dále také typické paneláky a panelové výškové budovy situované na Chodově nebo Hájích a v neposlední řadě kolonie rodinných domů na Točné nebo v Šeberově. Nebylo by tedy úplně vhodné porovnávat tyto nesourodé celky. Proto jsem pro účely této analýzy zvolila poměrně konzistentní část území zahrnující městskou část Praha 4, konkrétně katastrální území Braník, Hodkovičky, Krč, Lhotka, Michle, Nusle a Podolí. Celkově se jedná o území o rozloze 3.229 hektarů. Pro účely této analýzy neuvaţuji část území Vinohrad a Záběhlic, které částečně spadají také pod Prahu 4 a svým charakterem a atraktivitou spíše náleţí městským částem Praha 2 a Praha 10. Neuvaţuji také území Kunratic, které svým charakterem zástavby a vyuţití pozemků není konzistentní se zbývajícím analyzovaným územím a podobá se spíše okrajovým částem Prahy Křeslicím, Šeberovu nebo Újezdu.

2.3 CENY BYTŮ Nabídka bytů k prodeji se v analyzovaných lokalitách značně liší podle toho, zda je byt umístěn v panelovém nebo cihlovém domě. Byty před rekonstrukcí jsou nabízeny za menší cenu neţ byty po rekonstrukci, rozhodujícím kritériem je také výše sluţeb spojená s uţíváním bytu. Například v lokalitě Krč lze u bytu staršího bytu 4+1, 80m2 počítat s nájmem ve výši 3.500,- Kč oproti tomu za podobný byt v Modřanech zaplatíte měsíčně 6000,- Kč. Můţeme také zaznamenat převis nabídky nad poptávkou v problematických lokalitách sídlištních komplexů na Chodově nebo v Modřanech – typickým příkladem je Brandlova ulice, okolí metra Opatov nebo objekty v okolí Starochodovské ulice. Kaţdé katastrální území lze proto rozdělit na atraktivnější oblasti a ty méně atraktivní, kde se cena za m2 podlahové plochy pohybuje na spodní hranici cenového pásma.

25

V posledních letech narůstá trend investovat do starších kvalitních cihlových zástaveb, které jsou zpravidla lépe situovány neţ nová výstavba. Pokud se jedná o provedení, ceny cihlových budov jsou stále vyšší neţ u budov panelových, i kdyţ i jejich cena v posledních letech vzrostla a ve středním pásmu jsou téměř vyrovnané. Za atraktivní lokalitu je povaţováno Podolí, od toho se však odvíjí aţ neúměrně vysoká cena bytů. Nejvyšší oblibě se dále tradičně těší Braník a jeho stará zástavba, také část Krče u Thomayerovy nemocnice anebo cihlová zástavba Michle. Byty velikosti 4+1 se v současnosti kromě Krče (od 43.000,- do 60.000,- Kč/m2) a Lhotky (od 36.500,- do 48.500,- Kč/m2) nenabízí v ţádné z analyzovaných lokalit a proto je v tabulce neuvaţuji. Podobná situace se týká prodeje rodinných domů. Poměrně zajímavou a novou záleţitostí je nabídka nájemních smluv přímo od majitelů domů a to především v Nuslích, Michli a ojediněle v sídlištních bytech na Chodově a Hájích. Ceny starších bytů uvádím v následující tabulce: Katastrální území

1+1

2+1

Od Do Braník 55 000 59 000 Hodkovičky 53 000 61 000 Krč 54 000 63 500 Lhotka 54 000 61 500 Michle 54 500 61 000 Nusle 64 000 66 000 Podolí 58 000 74 500 Tabulka 3 - Ceny starších bytů v Kč/m2

Od 45 000 N/A 64 000 42 000 55 000 51 000 N/A

3+1 Do 49 000 N/A 65 500 44 000 58 000 63 000 N/A

Od 30 000 42 500 37 000 42 000 35 000 39 000 N/A

Do 46 000 49 500 55 000 56 000 45 000 46 000 N/A

V některých lokalitách Prahy 4 se samozřejmě vyskytují i rodinné domy a vily, převáţně vícegenerační z dob první republiky. Většinu bychom našli v Podolí, Braníku nebo na okraji Krče a Hodkoviček. Jejich cenovou mapu si však netroufám odhadnout, jelikoţ se na trhu objevují minimálně. Praha 4 je v principu komplexně zastavěnou oblastí a volné stavební plochy se hledají velmi těţko, v principu se nevyskytují.

26

Výstavba nových bytů a bytových komplexů většího rozsahu se realizuje především na okrajových částech Prahy 4, například v oblasti Libuše (projekt Libušský dvůr), dále se vyskytují ojedinělé projekty začleňované do původní zástavby v Hodkovičkách (Zátiší), Braníku (Nad vinným potokem) anebo Michli (Nad Botičem). Novinkou je budovaný obytný dům Antal v ulici Antala Staška nedaleko metra Budějovická nebo projekt Novodvorská. Jelikoţ se jedná o velmi rozdílné stavby jak z hlediska rozsahu, tak z hlediska pouţitých standardů a lokace, bylo by porovnání zmiňovaných bytů na samostatnou analýzu.

2.4 TRŢNÍ NÁJMY Nabídka bytů k pronájmu se v analyzovaných lokalitách liší podle vybavenosti bytu a atraktivity místa, kde se nemovitost nachází. Obecně je stále velká poptávka po bytech 2+1, kde je cena v přepočtu na m2 nejvyšší. Byty ve zděných domech v Michli a Nuslích vzhledem k výborné dopravní dostupnosti a obsluţnosti a občanské vybavenosti nečekají na nájemce nikdy dlouho. Nejhůře jsou pronajímatelné byty 4+1 a větší v panelových domech na sídlištích Lhotka, Chodov nebo Háje. Získání bonitního nájemníka do luxusnějších bytů v atraktivních lokalitách Podolí také trvá delší dobu neţ pronajmutí bytu v cihle o velikosti 2+1, jelikoţ pro tuto kategorii bytů není dostupná tak rozsáhlá potenciální skupina zákazníků. U pronájmu hraje značnou roli také vybavenost bytu, v poměru 2:1 převaţuje poptávka po zařízených bytech. Z praxe v realitní kanceláři mohu konstatovat, ţe vyţadovaným standardem je kuchyňská linka, včetně sporáku, trouby, lednice, pračky nebo myčky. Zda je v bytě vana nebo sprcha nehraje téměř ţádnou roli. Atraktivitu pronájmu zvyšuje moţnost připojení na internet a to především kvůli snadnému kontaktu s rodinou, přáteli a školou. Stále častěji klienti poţadují spíše vybavení bytu novějším nábytkem neţ zařízením takzvaně „po babičce“. U bytů nacházejících se ve vyšších patrech je víceméně nepronajmutelný byt v domě bez výtahu. Poţadovány jsou obchody v blízkém okolí nebo dostupnost hromadné dopravy i v nočních hodinách.

27

Výši výsledné ceny za pronájem ovlivňuje také řada další faktorů související s pouţíváním bytu – konečná výše poplatků za sluţby a energie, moţnost parkování, balkon, terasa nebo lodţie u bytu a jejich velikost, celková podlahová plocha a dispoziční řešení bytu anebo výše poţadované kauce. Výše trţních nájmů za různé byty je poměrně různorodá, je zde patrný překryv mezi jednotlivými druhy bytů. Za 16 000 Kč měsíčně tak můţete získat pronájem bytu 1+1 v Podolí nebo také 4+1 na sídlišti, jak uvádím v následující tabulce. Dispozice bytu Výše nájmu za měsíc Byt 1 + 1 7 000 – 16 000 Kč Byt 2 + 1 8 000 – 22 000 Kč Byt 3 + 1 10 000 – 48 000 Kč Byt 4 + 1 14 000 – 35 000 Kč Tabulka 4 - Výše trţních nájmů v lokalitě Praha 4 (bez poplatků za služby spojené s pronájmem)

2.5 PŘEDPOKLÁDANÝ VÝVOJ Z hlediska předpokládaného vývoje se názory a postoje odborníků různí a v podstatě se dají rozdělit do dvou protichůdných táborů – jedni tvrdí, ţe ceny nemovitostí klesnou nebo budou stagnovat, druzí ţe ceny budou nadále stoupat a s tím i hypoteční trh. Jinak hodnotí situaci ekonomové centrálních bank, jinak nezávislí poradci a jiným úhlem podhledu se na ni dívají realitní makléři a hypoteční bankéři, kteří jsou primárně motivováni snahou získávat nadále co největší objem obchodů. Ve Spojených státech amerických s nejrozvinutějším hypotečním trhem na světě s vysokou mírou konkurence, kde je zadluţena na dům či byt většina Američanů, spustili před několika lety nový obchodní model - půjčovat na nemovitosti klientům, kteří měli v minulosti problémy se splácením úvěrů. Kreditní disciplína dluţníků se ale s novou šancí, kterou jim hypoteční banky poskytly, nijak nezvedla a bankám se začaly hromadit ve velkém špatně zajištěné a nesplácené úvěry. Situace ve Spojených státech amerických ovlivňuje všechny významné globální trhy, takţe ani Česká republika není výjimkou.

28

Sice nejsme ovlivněni přímo, protoţe náš zahraniční obchod s USA není tak významný, ale vzhledem k tomu, ţe se krize přesunula do Evropy a ovlivňuje velmi výrazně například Německo, dá se předpokládat, ţe na nás bude také mít, i kdyţ nepřímý, ale podstatný vliv. Můţeme si všimnout specifických odlišností, které budou v naší republice dál drţet hypoteční trh spíše v mírně růstové nebo stabilní rovině: většina českých domácností se nadále bude snaţit získat vlastní bydlení. Je to z toho důvodu, ţe nájemní bydlení v České republice a zvláště na malých městech nemá ţádnou tradici a je nedostupné – často vůbec neexistuje nabídka. V roce 2005, kdy ceny hypoték a výše hypotečních sazeb byly na svém historickém minimu, se dal vysledovat převis poptávky nad nabídkou, ale nyní je uţ situace jiná. Navíc v současnosti rostoucí úrokové sazby hypoték a přísnější pravidla pro jejich přidělování a také rostoucí ceny potravin, sluţeb a ropy podle mého názoru přibrzdí utrácení domácností. Pokud se však podíváme na vývoj výše trţních nájmů v posledních letech, zaznamenávají v podstatě stabilní, i kdyţ mírný pokles. Je zde velký tlak na zvyšování poskytované kvality při zachování ceny, coţ mohu ze své praxe v realitní kanceláři jen potvrdit. Co se týče cen nemovitostí, došlo podle mého názoru v posledních několika letech k jejich přehřátí, nejprve v souvislosti se vstupem ČR do Evropské unie v roce 2004 a pak na konci roku 2007 v souvislosti s avizovanou změnou daňové sazby u stavebních prací. Všechny tyto výhrůţky se však ukázaly jako liché a podle mého názoru slouţili jen ke spekulativnímu navyšování cen a zvyšování zisků developerů a realitních kanceláří. Noví majitelé bytů jsou jiţ také náročnější, zvláště u nových developerských projektů je to znát nejmarkantněji. Zvyšují se nabízené standardy pouţitých materiálů, důraz je kladen na dispoziční řešení bytů a dostatek úloţných prostor, jako jsou šatny a různé komory. Parkovací stání v ceně není ničím neobvyklým, coţ bylo v dřívějších letech nemyslitelné. Lidé jiţ nekupují cokoli a za jakoukoli cenu, jen aby bydleli ve svém. Domnívám se, ţe díky stagnaci trţních nájmů a sniţování poptávky dochází k tlaku na sniţování cen. V Praze, kde uţ je trh v podstatě stabilizovaný, bude cena nemovitostí spíše stagnovat nebo klesat. Trţní ceny starších bytů se nyní v Praze sniţují výrazněji neţ začátkem roku 2009. Na základě výše uvedených skutečností se domnívám, ţe dojde k poklesu cen nemovitostí.

29

3 OCENĚNÍ BYTU Oproti oceněním jiných typů nemovitostí má ocenění bytu svoje specifika: 

Klíčovou roli při ocenění má prakticky vţdy metoda porovnávací.



Příjmový přístup uplatníme při ocenění bytu v Praze a ve velkých městech. V malých městech (menších neţ města okresní) jsou pronájmy bytu spíše ojedinělé a nelze tedy zjistit objektivní hladinu trţních nájmů.



Nákladový přístup se při ocenění bytu pouţívá u novostaveb – nově realizovaných developerských projektů. Pouţití nákladového přístupu u bytů ve starších bytových domech nedává objektivní výsledky.



Neprovádíme samostatné ocenění pozemku, ale při indikaci trţní hodnoty zohledníme podíl připadající na pozemek tvořící funkční celek s bytovým domem.



Stejný postup volíme při ocenění vedlejších staveb a venkovních úprav.



Při ocenění vlastního bytu je třeba zohlednit i nebytové prostory (sklepní kóje, vyhrazené místo na půdě) a moţnost vyuţívat společné domovní prostory (zahradu, bazén, fitness, prádelnu, popř. další prostory a sluţby).



Zvláštní skupinou jsou byty v druţstevním vlastnictví a dále byty, které jsou obsazeny nájemníkem a podléhají reţimu regulovaného nájemného.

Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení.2

2

Ing. Petr Ort, Ph.D., SKRIPTA Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, Oceňování na trţních principech, Praha 2007

30

3.1 POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI pro BIVŠ, a.s. NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1305/182, v bytovém domě č.p. 1305, na adrese Hurbanova 1305/11, postaveném na vlastním pozemku p.č. 2869/97 a na pozemku jiného vlastníka 2869/98 (LV č. 1757 – Hlavní město Praha), včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 804/131002 na pozemku p.č. 2869/97 – zastavěná plocha a nádvoří. Adresa nemovitosti: Hurbanova 1305/11, 142 00 Praha 4. Katastrální údaje:

k.ú. Krč – 727598, obec Praha, okres Hlavní město Praha, LV č. 3020, 2124 a 5489.

VLASTNÍK:

SJM Ţáček Jan a Ţáčková Danuše, bytem Nepomucká 189/35, 317 04 Plzeň – Hradiště a Madridská 819/2, 101 00 Praha – Vršovice.

Obrázek 3 – Oceňovaný byt – celkové foto objektu ÚČEL OCENĚNÍ:

Stanovení obvyklé ceny pro potřeby objednavatele.

OBJEDNATEL OCENĚNÍ:

BIVŠ, a.s.,

Adresa objednatele:

Nároţní 2600/9, 158 0 Praha 5.

ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:

Danuše Ţáčková Madridská 819/2, 101 00 Praha – Vršovice.

Adresa zhotovitele: IČ

DIČ

Telefon

Fax

Datum místního šetření:

27.3.2009

e-mail

[email protected]

774 954 641 Datum zpracování :

11.4.2009

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: Stavebně technický stav stavby

stavba postavena v r. 1976

změna stavby v r. ...

rekonstrukce v r. ...

novostavba

udrţovaná

neudrţovaná

31

Počet podlaţí celkem: 15/15 z toho podzemní: 1/1 z toho nadzemní: Konstrukce: zděné betonové montované kovové

14/14 Počet bytů : 209/209 dřevěné jiné

Vyuţití:

bydlení

pronájem

podnikání

bydl. a podnik.

část.obsazen

volný objekt

Poloha:

centrum

kraj obce

bytová zóna

průmysl. zóna

nákup. zóna

mimo obec

Přípojky:

voda

kanalizace

plyn

elektro

telefon

zpev. příjezd

Poţadavky objednatele

Provést ocenění výhradně na stav stávající. Provést ocenění bez zohlednění zástavních práv.

Rizika nemovitosti: Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3020 pro k.ú. Krč, obec Praha je k oceňovaným nemovitostem v oddíle C uvedeno zástavní právo ve prospěch Komerční banky, a.s. Na základě poţadavku objednavatele je ocenění provedeno bez zohlednění tohoto zástavního práva. Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2124 a 5489 (bytový dům a pozemek) pro k.ú. Krč, obec Praha není k oceňovaným nemovitostem uvedeno ţádné omezení vlastnického práva. Ke dni ocenění je část přístupové komunikace (pozemek p.č. 2869/98) ve vlastnictví jiného vlastníka – Hlavní město Praha. Tato skutečnost však nemá vliv na obvyklou cenu. Nebyla zjištěna ţádná jiná rizika či omezení vztahující se k oceňované nemovitosti. Vklad investic do nemovitosti v příštích obdobích: (nutno zohlednit v obecné (trţní) ceně nemovitosti) Očekávaný vklad nutných investic v 1-2 roky 5 roků 10 roků 20 roků období - instalace vnitřních dveří a zábradlí 30.000,PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá

průměrná

obtíţná

do 6 měsíců

od 6 - 12 měs.

nad 1 rok

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti Jedná se o ocenění bytové jednotky v panelovém bytovém domě. Původní stáří domu je z roku 1976. Dům byl postaven jako experimentální počin spřátelených stavitelů ze Švédska pro vybrané činitele vlády a význačné vědce a pracovníky. Většina bytů v domě je řešena jako mezonet, taktéţ i jednotka oceňovaná. Byt je o velikosti 4+1, rozsáhlou rekonstrukcí z roku 2008 byla dispozice upravena otevřením kuchyně na 4+kk. Dále byla jednotka upravena do podoby dnešního standardu moderního rodinného bydlení. Kvalita provedených prací se jeví na dobré řemeslné úrovni. K datu ocenění zbývá pouze dokončit instalaci vnitřních dveří vč. zárubní (4x) a dále zábradlí u vnitřního schodiště. Vzhledem ke své poloze a dispozičnímu řešení je nemovitost dále velmi dobře prodejná, vyuţitelná převáţně k trvalému bydlení, případně i k pronájmu. Seznam příloh: -

fotodokumentace

-

situační plánek

-

výpisy z katastru nemovitostí LV č. 3020, 2124 a 5489

-

kopie katastrální mapy

32

3.2 ZJIŠTĚNÉ SKUTEČNOSTI Nález Přehled oceňovaných staveb a pozemků Přehled všech vlastníků Přehled podkladů

Charakteristika obce

Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti

Bytová jednotka č. 1305/182 se součástmi a příslušenstvím. Alikvotní část pozemku p.č. 2869/97 – zastavěná plocha a nádvoří. SJM Ţáček Jan a Ţáčková Danuše, bytem Nepomucká 189/35, 317 04 Plzeň – Hradiště a Madridská 819/2, 101 00 Praha – Vršovice - Neoficiální výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 3020, 2124 a 5489 pro k.ú. Krč, obec Praha, zdroj internet – server ČÚZK, dne 12.4.2009. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Krč, ze dne 12.4.2009. - Údaje o stáří objektu sdělené pracovníky stavebního úřadu. - Místní šetření odhadce se zaměřením současného stavu dne 27.3.2009 za přítomnosti pana Jana Ţáčka, vlastníka objektu. - Údaje sdělené vlastníkem. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 2124, pro katastrální území Krč, městská část Praha 4, obec Praha. Oceňovaný nemovitý majetek – bytová jednotka P 1305/182 se nachází v jedné z lokalit Prahy s nejvyšším podílem zelených ploch, v samé blízkosti Kunratického lesa ve čtvrti Krč, v těsném sousedství Thomayerovy nemocnice. Okolní zástavba je výšková, tvořená panelovými domy převáţně z třicátých aţ padesátých let dvacátého století. Převládající zástavba v okolí jsou objekty pro bydlení, sport, rekreaci a také sluţby bez zvláštních poţadavků na dopravu a skladování. V dochůzné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, školka, kulturní zařízení, pošta, čistírna oděvů, restaurace apod.). Zastávky městské hromadné dopravy (autobus, tramvaj) jsou rovněţ v dochůzné vzdálenosti, stanice metra trasy C je vzdálena tři stanice autobusem (6 minut). Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Je moţné za poplatek vyuţívat sluţeb placeného parkoviště v dosahu 250m a mít tak zajištěno parkovací místo. Dostupnost všech inţenýrských sítí. Ke dni ocenění je bytová jednotka vyuţívána pro trvalé bydlení vlastníka. Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3020 pro k.ú. Krč, obec Praha je k oceňovaným nemovitostem v oddíle C uvedeno zástavní právo ve prospěch Komerční banky, a.s. Na základě poţadavku objednavatele je ocenění provedeno bez zohlednění tohoto zástavního práva. Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2124 a 5489 (bytový dům a pozemek) pro k.ú. Krč, obec Praha není k oceňovaným nemovitostem uvedeno ţádné omezení vlastnického práva. Ke dni ocenění je část přístupové komunikace (pozemek p.č. 2869/98) ve vlastnictví jiného vlastníka – Hlavní město Praha. Tato skutečnost však nemá vliv na obvyklou cenu. Nebyla zjištěna ţádná jiná rizika či omezení vztahující se k oceňované nemovitosti..

33

Podlahová plocha bytu: 77,79 m2 – v této výměře není zahrnuta podlahová plocha lodţie a sklepní kóje. V prohlášení vlastníka byla do podlahové plochy zahrnuta polovina výměry lodţie, proto čitatel ve spoluvlastnickém podílu na budově a pozemku neodpovídá zde uvedené výměře. Výčet jednotlivých místností a jejich výměry Název místnosti

Podlahová plocha (m2)

Předsíň Pracovna Hala se Loţnice schodištěm Dětský pokoj Šatna Obývací pokoj Kuchyňský kout Koupelna WC Lodţie Celkem

3,39 8,00 11,64 11,03 10,13 2,45 18,81 6,14 4,20 2,00 6,96 84,75

34

Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o montovaný ţelezobetonový plošný podsklepený typový bytový dům s jedním podzemním a 14ti nadzemními podlaţími a s rovnou střechou. Dům je situován v sídlištní zástavbě starších výškových bytových domů jako samostatně stojící. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci s chodníky, pozemky leţí ve sklonitém terénu. Objekt je napojen na veškeré inţenýrské sítě. Dům sestává celkem z 209 bytových jednotek, z nichţ převáţná většina jsou mezonetové byty 4+1. V domě jsou celkem 4 výtahy, z toho je jeden nákladní. V podzemním podlaţí jsou situovány sklepní kóje, prádelna, sušárna, kolárna a kočárkárna. Oceňovaný byt je situován ve 12. a 13. nadzemním podlaţí a je orientován na sever a jih. Bytová jednotka prošla v roce 2008 kompletní rekonstrukcí s modernizací a změnou vnitřní dispozice, v rámci níţ bylo provedeno nové bytové jádro zděnou technologií YTONG, dále nové rozvody elektroinstalace, vody, odpadů a plynu, nové vnitřní omítky, sádrokartonové podhledy, nástřik litinových radiátorů, výměna oken za plastová zdvojená, povrchy podlah – plovoucí laminátové, na sociálním zařízení keramická dlaţba, instalace rohové plastové vany, sprchového koutu a závěsného WC (WC samostatné), rekonstrukce vnitřního schodiště (na pův. betonovou konstrukci instalovány dřevěné stupně) a dále byla provedena výměna vstupních dveří. K datu ocenění zbývá pouze instalovat vnitřní dveře se zárubněmi (4x) a zábradlí u schodiště. K bytu náleţí sklepní kóje situovaná v I.PP, která však není zapsaná v katastru nemovitostí jako příslušenství jednotky, ale je vedená v rámci společných prostor. Vstup do bytu je ze společné chodby vstupními dveřmi do předsíně, ze které přímo je pracovna a vlevo jsou schody dolů do další části mezonetu. Z podesty v niţším podlaţí je vpravo přístupná loţnice a vlevo je chodbička, ze které vpravo je samostatné WC, vedle koupelna s rohovou vanou a sprchovým koutem a přímo je otevřený obývací pokoj, ze kterého vlevo je pod schody průchozí šatna a z ní přímo dětský pokoj. Z obývacího pokoje vpravo zpět je kuchyňský kout. Podél obývacího pokoje a kuchyňského kouta je lodţie se vstupem z obývacího pokoje. Objekt na ţelezobetonových základech včetně izolace proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce montované z ţelezobetonových plošných panelů, stropy rovné ţelezobetonové, střecha rovná, krytá těţkou ţivičnou svařovanou lepenkou – IPA, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní úprava povrchů standardní bez zateplení, vnitřní obklady keramické v koupelně a na WC, v kuchyně obklad umakartovou deskou v barvě pracovní desky, schody v domě teracové, v bytě betonové s dřevěnými stupni, vstupní dveře bezpečnostní protipoţární, vnitřní dveře vč. zárubní chybí, okna plastová zdvojená, podlahy obytných místností upraveny plovoucími laminátovými dílci, v ostatních místnostech keramická dlaţba na nivelační stěrce, vytápění ústřední s centrální dálkovou přípravou, byt vybaven digitálními měřiči tepla, radiátory litinové, elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod instalován, rozvod teplé i studené vody v plastu, s centrální dálkovou přípravou, instalace

35

Druh stavby – účel vyuţití Dokumentace Způsob uţívání Popis tech. stavu stavby

Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích

plynu provedena – rozvod v mědi, odkanalizování provedeno v plastu, kuchyně vybavena plynovou deskou, vestavěnou horkovzdušnou troubou a vestavěnou myčkou, vnitřní vybavení – rohová plastová vana, sprchový kout, splachovací WC závěsné – Geberit, ostatní – v kuchyni komínová digestoř. Bytová jednotka – účel vyuţití – výhradně bydlení, příp. pronájem. Nebyla předloţena. Ke dni ocenění je objekt stavebně dokončený, uţivatelný, s výjimkou vnitřních dveří a zábradlí u vnitřního schodiště. Původní stáří bytového domu je dle dostupných podkladových materiálů z roku 1976. Objekt je aţ na drobné opravy a úpravy v rámci běţné údrţby v původním technickém stavu. Údrţbu lze ke dni ocenění hodnotit jako průměrnou. Bytová jednotka však v roce 2008 prošla kompletní rekonstrukcí s modernizací a změnou dispozice vč. vyzdění bytového jádra, nových omítek a instalací – viz popis výše. Celkový technický stav bytu je ke dni ocenění velmi dobrý. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno ve výši 30 %. viz popis technického stavu stavby

Pozemky Základní popis kaţdého pozemku

Pozemek p.č. 2869/97 – zastavěná plocha a nádvoří – skutečně zastavěná plocha a část přístupové komunikace.

Trvalé porosty

Nejsou

Věcná břemena

Nejsou

Jiná omezení

Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3020 pro k.ú. Krč, obec Praha je k oceňovaným nemovitostem v oddíle C uvedeno zástavní právo ve prospěch Komerční banky, a.s. Na základě poţadavku objednavatele je ocenění provedeno bez zohlednění tohoto zástavního práva. Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2124 a 5489 (bytový dům a pozemek) pro k.ú. Krč, obec Praha není k oceňovaným nemovitostem uvedeno ţádné omezení vlastnického práva. Ke dni ocenění je část přístupové komunikace (pozemek p.č. 2869/98) ve vlastnictví jiného vlastníka – Hlavní město Praha. Tato skutečnost však nemá vliv na obvyklou cenu. Nebyla zjištěna ţádná jiná rizika či omezení vztahující se k oceňované nemovitosti.

36

3.3 VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu. Z výše uvedených důvodů pro výpočet výsledné obvyklé ceny věcnou hodnotu neuvaţuji.

37

3.4 VÝPOČET CENY VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM Úvodem Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. trţní ceny, mezinárodně uznávanou a pouţívanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou uţitkovosti. Výnosovou hodnotu nemovitosti je moţné stanovit v zásadě dvěma způsoby: 1)

kapitalizací stabilizovaného, trvale dosaţitelného ročního výnosu příslušnou mírou

kapitalizace (zjednodušeně tj. porovnáním s jistinou vloţenou do banky při alternativním investování kapitálu), 2)

diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou

hodnotu, tj. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, tj. hodnotu v čase ocenění nemovitosti. Při analýze diskontovaného cash flow, je nutné vzít na vědomí nutnost odhadování proměnného toku příjmů za delší časové období (např. 5, 10, 15 let, zbytková ţivotnost stavby). Je ale také nutné odhadnout a diskontovat prodejní hodnotu nemovitosti na konci tohoto analyzovaného období. V přechodném období ekonomiky, ve kterém se ještě stále Česká republika nachází, je však toto vytváření dlouhodobějších prognóz často problematické a diskutabilní. Je proto diskontování budoucích výnosů vhodnější k pouţívání v jiţ stabilizovaném ekonomickém prostředí, kde jiţ nedochází k výraznějším změnám vstupních údajů pro výpočet, a kde i trh s nemovitostmi je jiţ bez větších výkyvů a stabilizovaný. Z uvedených důvodů, a dále s vědomím, ţe výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu obvyklé (trţní) ceny, je zatím dávána přednost do jisté míry jednoduššímu způsobu stanovení výnosové hodnoty tj., kapitalizaci stabilizovaného trvale dosaţitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = --------------------------------------úrok. míra kapitalizace (%)

38

Obecně k metodice ohodnocení Při kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu, je moţné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důleţité si uvědomit, ţe výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není moţné povaţovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údrţbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a povaţovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (trţní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace Vychází se z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem dosaţení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv.“věčnou rentu“ nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiţ ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Vyuţití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána vyuţitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření „věčné renty“ je nutné v nákladech uvaţovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl „střádán“ kapitál na rekonstrukce a modernizace prodluţující ţivotnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její ţivotnosti. Úroková míra kapitalizace Volba (resp. kalkulace) úrokové míry kapitalizace je důleţitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Vychází se při tom z moţného průměrného bezrizikového (málo rizikového) zúročení peněz na kapitálovém trhu (např. dluhopisy České republiky, hypotéční zástavní listy...) s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu vyuţití a k situaci na trhu s nemovitostmi (tj. zvýšením o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti). 39

Přestoţe v posledním období dochází ke sniţování úrokových sazeb na peněţním i kapitálovém trhu (ve vazbě na sniţující se inflaci), je nutno kalkulovat úrokovou míru kapitalizace velmi obezřetně. Zejména vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, nestabilnímu ekonomickému prostředí, nedostatku solventních investorů a nesnadnému získávání úvěrů od peněţních ústavů. Nájemné pro výpočet výnosů Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze „čisté nájemné“ (základní nájemné), bez úhrad za plnění a sluţby spojené s uţíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další sluţby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - apod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. trţní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvaţovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je toto nájemné nutné respektovat. Pro výpočet výnosové hodnoty jsou pouţity údaje získané z vlastní databáze a informací z trhu nemovitostí, od spolupracujících realitních kanceláří, správců konkurzních podstat, znalců a odhadců v daném regionu.

40

S ohledem na skutečnost, ţe oceňovaná bytová jednotka je ke dni ocenění uţívána výhradně vlastníkem pro rodinné bydlení, je nájemné pro výpočet výnosové hodnoty uvaţováno ve výši v daném místě a čase obvyklé. Rekapitulace prostor v oceňovaném objektu: Přehled pronajímatelných prostor: 

bytová jednotka 4+kk po kompletní rekonstrukci, uţitná plocha 77,79 m2

Příjmy MJ - měs Kč/MJ Bytová jednotka 4+kk 12 17 000,00 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

roční výnos 204 000,00 10,00%

183 600,00 Kč Roční náklady v Kč 2 340,00 2 106,00 12 000,00 16 446,00 Kč 167 154,00 Kč 6,00 2 785 900,00 Kč 2 800 000,00 Kč

Celkem Náklady pojistné daň opravy, údrţba, správa Celkem Čistý zisk míra kapitalizace v % Výnosová hodnota po zaokrouhlení Tabulka 5 - Výpočet výnosové hodnoty bytu

Poznámka: výše uvedená sazba za pronájem bytové jednotky je s ohledem na celkový technický stav (jednotka po kompletní rekonstrukci) a na bezpečnost volena ve středu zjištěných obvyklých sazeb za pronájem srovnatelných prostor.

3.5 VÝPOČET CENY POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu nemovitostí, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 1 rok. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost, zejména v souvislosti s nedávným poklesem cen v souvislosti s tzv. světovou ekonomickou krizí.

41

Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi, správci nemovitostí, odhadci a znalci. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. bytová jednotka 4+kk, dokončená po kompletní rekonstrukci s modernizací, uvedené velikosti, vybavení, resp. odpovídající zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka vyšší neţ nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu vyuţití, jsem názoru, ţe oceňovaná nemovitost je dobře obchodovatelná. Porovnatelné nemovitosti: 1) Bytová jednotka 4+kk na ulici Hurbanova. Jedná se o dispozičně naprosto shodnou bytovou jednotku ve stejném domě, jako se nachází jednotka oceňovaná. Byt je situován v 9. a 10.NP a ke dni prodeje je po kompletní rekonstrukci s modernizací. Jako horší se jeví spojení WC a koupelny dohromady, v této bytové jednotce je navíc pouze sprchový kout. Další negativní skutečností jsou původní dřevěná zdvojená okna. Nabídková cena k prodeji je ve výši 4.150.000,- Kč, kterou v daném čase povaţuji za nadsazenou. Oceňovaná bytová jednotka je naprosto shodná z hlediska dispozice (pouze rozdíl v řešení sociálního zařízení) a příslušenství, avšak jednotka porovnávací je v lepším technickém stavu. Oceňovaná bytová jednotka má však lépe řešené sociální zařízení a navíc má jiţ provedenu výměnu oken za plastová. Lokalita je shodná, jedná se o stejný bytový dům.

Obrázek 4 – Oceňovaný byt – porovnávaná jednotka č. 1

42

2) Bytová jednotka 4+kk na ulici V Štíhlách Jedná se o dispozičně naprosto shodnou bytovou jednotku v typově shodném bytovém domě, jako se nachází jednotka oceňovaná. Byt je situován v 11. a 12.NP a ke dni prodeje byl v původním technickém stavu, avšak s poměrně dobrou údrţbou, po původním vlastníkovi. Byt měl rovněţ k datu prodeje dřevěná zdvojená okna. Oceňovaná bytová jednotka je naprosto shodná z hlediska dispozice a příslušenství, pouze má jiţ provedeno vyzdění jádra (zvětšena koupelna o část původního prostoru WC – vznik sprchového kouta) a navíc je oceňovaná jednotka jiţ po kompletní rekonstrukci s modernizací. Lokalita je naprosto shodná, jedná se o sousední bytový dům.

Obrázek 5 – Oceňovaný byt – porovnávaná jednotka č. 2 3) Bytová jednotka 3+1 na ulici Tajovského Jedná se o byt 3+1 s podlahovou plochou 67 m2. Dispozici lze hodnotit jako zdařilou, všechny tři pokoje jsou samostatně přístupné, bytové jádro je jiţ vyzděno. Byt prošel v roce 2007 kompletní rekonstrukcí s modernizací, pouze nebyla provedena výměna oken, avšak ta je jiţ plánována. Oceňovaná bytová jednotka je větší, s lépe řešenou dispozicí a rovněţ rekonstrukce s modernizací je u oceňovaného bytu lépe zrealizována. Lokalita je shodná, bytové domy s těmito jednotkami jsou od sebe vzdáleny cca 250 m.

Obrázek 6 – Oceňovaný byt – porovnávaná jednotka č. 3

43

AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný majetek Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek A.Identifikační údaje Pořadové číslo Byt P 1305/182 Katastrální území Krč Obec Praha 4 Okres Praha B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 77,79 Prodejní cena Cena za jednotku X Datum transakce 14.4.2009 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního Bytová, plánu vícepodlaţní Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Ne závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Po rekonstrukci Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Velmi dobré Korekce

1 Hurbanova ulice Krč Praha 4 Praha

2 Ulice V Štíhlách Krč Praha 4 Praha

77,79 4 350 000 55 920 14.4.2009 1 55 920 Nabídka

Porovnávaný majetek

77,79 3 950 000 50 778 8.10.2008 1 50 778 Prodej

0,85 47 532 Absolutní vlastnictví

1 50 778

1 47 532

1 50 778

1 47 532

1 50 778

1 47 532

Bytová vícepodlaţní

Ano

1 47 532

Ano 1 51 493 Ne 1 50 778

Dobrá

1 47 532 Po rekonstrukci Průměrný 1 47 532 Velmi dobré Dobré 1

44

1 51 493

1 50 778 Ne

Dobrá

1 51 493

1 50 778

1 47 532 Ne

1 51 493 Nezjištěna

Bytová vícepodlaţní

Ano

1 51 493 Absolutní vlastnictví

Nezjištěna

Bytová, vícepodlaţní

67,00 3 450 000 51 493 20.11.2008 1 51 493 Prodej

Absolutní vlastnictví

Nezjištěna

3 Tajovského ulice Krč Praha 4 Praha

1 51 493 Dobrá

1 50 778

1 51 493 Po rekonstrukci 0,9 1 45 700 51 493 Velmi dobré 0,9 1

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

47 532 Dobrá

Dobrá

41 130 Dobrá

1 47 532 Omezený

Omezený

Omezený

MHD

Obdobné

Obdobný

Obdobný

1 51 493

0,9 37 017

1 47 532

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 44 489 jednotky Celková porovnávací 3 460 791 hodnota Zaokrouhleno 3 500 000

Průměrná

Horší

Obdobný

1 51 493

1 41 130

1 47 532

Podíl hodnoty pozemku

MHD

Průměrná

Obdobné

1 51 493

1 41 130

1 47 532 Příslušenství bytu

Omezený

MHD

Průměrná

1 51 493

1 41 130

1 47 532 Průměrná

Dobrá 1 41 130

1 47 532 MHD

51 493

1 51 493 Menší

1 37 017 Obdobný

0,95 48 918 Obdobný

1 47 532

1 37 017

1 48 918

47 532

37 017

48 918

Srovnatelné bytové jednotky se v dané lokalitě prodávají v rozpětí 40 aţ 50 tisíc Kč za 1 m2 uţitné plochy bytu. S ohledem na velmi zdařilé dispoziční řešení jednotky a její celkový technický stav po kompletní rekonstrukci s modernizací na dobré řemeslné úrovni a se zohledněním nedokončenosti (zbývá instalace vnitřních dveří vč. zárubní 4x a zábradlí u vnitřního schodiště mezonetu) stanovuji porovnávací hodnotu oceňovaného bytu ve střední výši uvedeného rozpětí, a to 45.000,- Kč/m2 (po zaokrouhlení). Porovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na základě výše uvedených skutečností ve výši 3.500.000,- Kč.

45

3.6 ZÁVĚR Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti Obvyklá cena - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněţitelná, tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Definice ceny obvyklé vychází ze zákona č. 151/97 Sb. § 2 odst. 1: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Odhad trţní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiţeny matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, ţivotní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. V neposlední řadě je nutno rovněţ posoudit rizikovost případného prodeje předmětné nemovitosti. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmětnou nemovitost povaţovat za dobře obchodovatelnou. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z výše uvedených důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 80 %.

46

Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsem jí přisoudila váhu 20 %. Z důvodů, které jsem podrobně specifikovala v předchozím textu této zprávy nebyla metoda nákladová aplikována. Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda 3 500 000 Příjmová metoda 2 800 000 Nákladová metoda N/A Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno Tabulka 6 – Výsledná obvyklá cena bytu

80 20 0

2 800 000 560 000 0 3 360 000 3 400 000

Na základě provedených analýz a za předpokladu dodrţení bezpečnostních podmínek lze konstatovat, ţe obvyklá cena oceňované nemovitosti se blíţí výše uvedené porovnávací hodnotě, neboť ta nejvěrněji vystihuje situaci na trhu, a činí tedy:

3.400.000,- Kč

47

4 OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU Při ocenění bytového domu v mnoha případech naráţíme na komplikace právního a komerčního charakteru. Podle současné právní praxe mohou být v jediném bytovém domě zároveň nájemní byty s regulovaným nájemným, nájemní byty s trţním nájemným, bytové jednotky ve vlastnictví, bytové druţstvo a kondominium. Zároveň mohou být v bytovém domě i nebytové prostory a půdní vestavba, která byla vybudována nákladem uţivatele a má statut věcného břemene. Bytový dům, který je třeba celý obsazen nájemníky s regulovaným nájemných („dekret na byt“) je ve své podstatě majetkem, který ke dni ocenění svému majiteli nepřináší ţádný výnos, protoţe výnosy z regulovaného nájmu nepokryjí minimální náklady na údrţbu a opravy objektu. Podle některých metodik lze velmi zhruba indikovat trţní hodnotu bytového domu jako aritmetický součet všech samostatně obchodovatelných bytových jednotek v oceňovaném bytovém domě. Velmi zhruba proto, ţe jednak sektor kupujících jednotlivých bytových jednotek je diametrálně odlišný od sektoru zájemců o celé bytové domy, jednak proto, ţe bytový dům má obvykle další části tvořící hodnotu jako třeba volný dvůr ve vnitrobloku vhodný k zástavbě garáţemi nebo třeba restaurací, někdy i volný půdní prostor, apod. Základním oceňovacím principem je u ocenění bytového domu metoda porovnávací.3

4.1 POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI pro BIVŠ, a.s. Bytový dům č.p. 218 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Pod Vinohradem 218/14, 147 00 Praha 4 Braník Katastrální údaje:

k.ú. Braník, obec Praha, okres Hlavní město Praha, LV č. 519. Bytový dům č.p. 218, Pod Vinohradem 218/14, postavený na pozemku p.č. 1456, včetně pozemku p.č. 1456 – zastavěná plocha a nádvoří.

VLASTNÍK:

Lukavský Petr, Pod Vinohradem 218/14, 147 00 Praha 4 Braník

ÚČEL OCENĚNÍ:

Stanovení obvyklé ceny pro potřeby objednavatele.

OBJEDNATEL OCENĚNÍ:

BIVŠ, a.s.,

Adresa objednatele:

Nároţní 2600/9, 158 0 Praha 5.

3

Ing. Petr Ort, Ph.D., SKRIPTA Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, Oceňování na trţních principech, Praha 2007

48

Obrázek 7 – Oceňovaný bytový dům – pohled z uliční čáry ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:

Adresa zhotovitele: IČ

Danuše Ţáčková Madridská 819/2, 101 00 Praha – Vršovice.

DIČ

Telefon

Fax

Datum zpracování :

27.3.2009

e-mail

[email protected]

774 954 641 Datum místního šetření:

808

11.4.2009

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. 1903

Stavebně technický stav stavby Počet podlaţí celkem: Konstrukce: Vyuţití: Poloha: Přípojky:

změna stavby v r. 1921

rekonstrukce v r. 2005

novostavba

udrţovaná

3/3 z toho podzemní: zděné bydlení centrum voda

Poţadavky objednatele

betonové pronájem kraj obce kanalizace

0/0 z toho nadzemní: montované podnikání bytová zóna plyn

kovové bydl. a podnik. průmysl. zóna elektro

neudrţovaná

3/3 Počet bytů : dřevěné část.obsazen nákup. zóna telefon

4/4

jiné volný objekt mimo obec zpev. příjezd

Provést ocenění bez zohlednění jiţ poskytnutých úvěrů, zapsaných na LV č. 519 v odd. C.

Rizika nemovitosti: Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 519 je v oddíle C zapsáno zástavní právo pro Komerční banku, a.s.. Na základě poţadavku objednavatele je ocenění provedeno bez zohlednění tohoto zástavního práva. Objekt situován v památkově chráněném území. Tato skutečnost je zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nebyla zjištěna ţádná jiná rizika či omezení vztahující se k oceňované nemovitosti.

49

Vklad investic do nemovitosti v příštích obdobích: (nutno zohlednit v obecné (trţní) ceně nemovitosti) Očekávaný vklad nutných investic v 1-2 roky 5 roků 10 roků 20 roků období - není nutný, objekt v dobrém --------------technickém stavu PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá do 6 měsíců

průměrná od 6 - 12 měs.

obtíţná nad 1 rok

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Jedná se o zděný nepodsklepený bytový dům se dvěma nadzemními podlaţími a částečným podkrovím pod sedlovou střechou s vikýřem. Celkem jsou v domě situovány 4 bytové jednotky, které jsou pronajímány. V I.NP vpravo je bytová jednotka 2+1 po kompletní rekonstrukci, v I.NP vlevo je byt 2+1 v dobrém technickém stavu. Ve II.NP vpravo je bytová jednotka 3+1, která je mezonetová, je situována rovněţ do částečného podkroví a je v dobrém technickém stavu. Ve II.NP vlevo je bytová jednotka 2+kk, která je po částečné rekonstrukci. Všechny bytové jednotky mají vlastní kompletní sociální zařízení. Celkový technický stav domu je poměrně dobrý, původní stáří z roku 1903, v roce 1921 nadstavba II.NP a částečná rekonstrukce domu, později částečné rekonstrukce a opravy v rámci běţné údrţby. V roce 2005 nová fasádní omítka ze dvora a nová krytina s opravou krovu a klempířských konstrukcí. Parkování dobré na ulici před domem. V případě propadnutí zástavy je objekt velmi dobře vyuţitelný opět pro trvalé bydlení, včetně pronájmu či odprodeje jednotlivých bytových jednotek. Nebylo umoţněno provést nafocení vnitřních prostor jednotlivých bytů, ale jen domu z venku. Seznam příloh: - fotodokumentace - situační plánek - výpis z katastru nemovitostí LV č. 519 - kopie katastrální mapy

50

4.2 ZJIŠTĚNÉ SKUTEČNOSTI Nález Přehled oceňovaných staveb a pozemků Přehled všech vlastníků

Přehled podkladů

Charakteristika obce

Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti

Bytový dům č.p. 218, Pod Vinohradem 14 pozemek p.č. 1456 – zastavěná plocha a nádvoří SJM Koryta Jaroslav a Hana, Pod Vinohradem 218/14, 147 00 Praha 4 Braník, podíl id. ¼, MUDr. Řeřábková Lucie, Milevská 26, Praha 4, podíl id. ¼, SJM Lukavský Petr a Zuzana, Pod Vinohradem 218/14, 147 00 Praha 4 Braník, podíl id. ¼, Šišková Hana, Pod Vinohradem 218/14, 147 00 Praha 4 Braník, podíl id. ¼.

Neoficiální výpis z katastru nemovitostí LV č. 519, k.ú. Braník, obec Praha ze 27.3.2009, zdroj internet – server ČÚZK, dne 12.4.2009. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Braník, mapový list č. 538, ze 27.3.2009, zdroj internet – server ČÚZK, dne 12.4.2009. - Nájemní smlouvy na jednotlivé byty předloţené jednotlivými vlastníky. - Částečná projektová dokumentace stavebních úprav v domě vypracovaná v březnu 1974, předloţená vlastníkem. - Místní šetření odhadce se zaměřením současného stavu dne 27.3.2009 za přítomnosti Petra Lukavského, vlastníka nemovitosti. - Údaje sdělené účastníkem místního šetření. Lokalita tzv. „Starého Braníka“ je hustě zastavěná původními převáţně bytovými domy a protkaná úzkými místními komunikacemi. Území je ohraničené páteřními komunikacemi Jiţní spojka, Modřanská a zvedá se do svahu Na Dobešce a aţ k Pankráci. Lokalitou se vinou páteřní komunikace Branická a Ke Krči, kde je silnější automobilový a pěší provoz, základní síť obchodů a sluţeb a také zastávky autobusů MHD. Ulice Pod Vinohradem je rovnoběţná s oběma komunikacemi, od Branické je vzdálena asi 200 metrů směrem do kopce Pod Dobeškou. Ulice je klidná, pouze s místním automobilovým a pěším provozem. Okolní páteřní komunikace Modřanská a Jiţní spojka se systémem barrandovských křiţovatek umoţňují velmi snadnou dopravní dostupnost všech částí města. Ve vzdálenosti asi 400 metrů od domu jsou zastávky autobusů MHD, ve vzdálenosti 0,5 km od domu staví tramvaje. Cesta k nejbliţší stanici metra Kačerov trvá asi 15 minut, tramvají po nábřeţí na Palackého náměstí asi 20 minut. V okolí domu jsou omezené parkovací moţnosti na veřejné komunikaci před domem (parkování po obou stranách ulice), dům nemá vlastní parkoviště. V okolí domu, v ulici Branické a jejím okolí, jsou nejbliţší základní obchody a sluţby. V místě jsou některé pobočky bank, restaurace, divadlo a další. Ostatní občanská vybavenost je v okolí stanic metra a v centru města. Ke dni ocenění jsou všechny bytové jednotky pronajaty vlastníky nemovitosti. Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 519 je v oddíle C zapsáno zástavní právo pro Komerční banku, a.s.. Na základě poţadavku -

51

objednavatele je ocenění provedeno bez zohlednění tohoto zástavního práva. Objekt situován v památkově chráněném území. Tato skutečnost je zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nebyla zjištěna ţádná jiná rizika či omezení vztahující se k oceňované nemovitosti.. Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o zděný nepodsklepený netypový bytový dům se dvěma nadzemními podlaţími a s částečným podkrovím pod sedlovou střechou s vikýřem. Celkem jsou v domě situovány 4 bytové jednotky, které jsou pronajímány. V I.NP vpravo je bytová jednotka 2+1 po kompletní rekonstrukci, v I.NP vlevo je byt 2+1 v dobrém technickém stavu. Ve II.NP vpravo je bytová jednotka 3+1, která je mezonetová, je situována rovněţ do částečného podkroví a je v dobrém technickém stavu. Ve II.NP vlevo je bytová jednotka 2+kk, která je po částečné rekonstrukci. Všechny bytové jednotky mají vlastní kompletní sociální zařízení. Bytový dům je řadový vnitřní v zástavbě bytových a rodinných domů obdobného stáří a způsobu provedení. Pozemek leţí v rovinném terénu a je přístupný po zpevněné komunikaci s chodníky po obou stranách. Dům je napojen na veškeré inţenýrské sítě. Základy jsou provedeny kameno betonové bez izolací proti zemní vlhkosti, zdivo zděné z plných pálených cihel, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem v části bytu v přízemí vpravo část stropů se sádrokartonovým podhledem, krov vaznicový sedlový, střecha kryta taškou betonovou – Bramac, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, v některých bytech částečně nové, fasádní omítky břizolitové z ulice a ze dvora vápenné hladké se zateplením polystyrenem v tl. 10 cm, vnitřní obklady keramické v kuchyních, koupelnách a na WC, schody teracové, dveře rámové náplňové, v opravených částech hladké plné a prosklené, okna dřevěná dvojitá špaletová, v části nová dřevěná zdvojená nebo původní po rekonstrukci, podlahy v obytných místnostech upraveny prkny a v opravených částech palubkami, v ostatních místnostech keramická dlaţba a betony s PVC, ve společných prostorech betonové podlahy a keramická dlaţba, vytápění – ve dvou bytech lokální plynové – WAF, ve zbývajících dvou bytech ÚT plynové s vlastními kotli, elektroinstalace světelná i motorová s hliníkovým rozvodem a keramickými jističi, v bytě v I.NP vpravo nová s pojistkovým automatem, rozvod studené i teplé vody v plastových trubkách, zdroj TUV – 2x kombinovaný plynový kotel a 2x elektrický bojler, instalace plynu provedena, odkanalizování provedeno ze všech zařizovacích předmětů do veřejného řadu, kuchyně vybaveny kombinovanými sporáky a v bytové jednotce v I.NP vpravo sklokeramickou deskou a horkovzdušnou troubou, vnitřní vybavení – nové vany, umyvadla a nová WC kombi, ostatní – v části bytů digestoře. Druh stavby – účel Objekt je nepodsklepený, se dvěma nadzemími podlaţími a s částečným vyuţití podkrovím pod sedlovou střechou, sestává ze čtyř samostatných bytových jednotek, které jsou pronajímány spoluvlastníky domu. Objekt je uţíván v souladu s právním stavem. Jednoznačně se jedná o bytový

52

Dokumentace Způsob uţívání Popis tech. stavu stavby

Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích Pozemky Základní popis kaţdého pozemku

dům. Byla předloţena částečná projektová dokumentace z roku 1974. Jedná se o bytový dům, uţívaný v souladu s právním stavem. Původní stáří objektu není přesně známo, dle dostupných podkladových materiálů, celkového technického stavu a dle pouţitých stavebních materiálů však přibliţně z počátku 20. století. Dle sdělení vlastníka je původní stáří domu z roku 1903, tento údaje odpovídá zjištěným skutečnostem a proto je povaţován za věrohodný. V roce 1921 byly provedeny rozsáhlé úpravy domu spočívající v nadstavbě II.NP a rozsáhlé rekonstrukci původní části. Později byly prováděny další opravy a úpravy v rámci běţné údrţby, kterou lze k datu ocenění hodnotit jako dobrou. V roce 2005 byla provedena nová fasádní omítka se zateplením ze dvora, rekonstrukce krovu s pokládkou nové krytiny – betonová taška Bramac a oprava s částečnou výměnou klempířských konstrukcí. Celkový technický stav ke dni ocenění je dobrý. Ve výhledu min. 10 roků není nutná ţádná investice nad rámec běţné údrţby. S ohledem na výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem ve výši 60 %. viz popis technického stavu stavby

Pozemek p.č. 1456 – zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek pod stavbou a dvůr, okolní přístupové komunikace ve vlastnictví města.

Trvalé porosty

nejsou

Další příslušenství

Pouze drobné zděné kůlny ve dvoře a zpevněná plocha dvora, bez výrazného vlivu na obvyklou cenu.

Věcná břemena

nejsou

Jiná omezení

Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 519 je v oddíle C zapsáno zástavní právo pro Komerční banku, a.s.. Na základě poţadavku objednavatele je ocenění provedeno bez zohlednění tohoto zástavního práva. Objekt situován v památkově chráněném území. Tato skutečnost je zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nebyla zjištěna ţádná jiná rizika či omezení vztahující se k oceňované nemovitosti.

53

4.3 VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru: Výpočet obestavěného prostoru Spodní stavba: objekt nepodsklepen Spodní stavba celkem: 0,00 m3 Vrchní stavba: ((14,50+15,00)/2*7,40+3,70*3,00)*6,20+(8,00*(5,40+4,70)/2+4,70*2,20)*3,20+10,00*(6,00+7,1 0)/2*3,0 Vrchní stavba celkem: 1.104,42 m3 Zastřešení: (8,75*7,40+10,00*(6,00+7,10)/2+3,70*3,00)*2,90/2+6,00*6,00*(2,50+1,50/2) Zastřešení celkem: 321,96 m3 ______________________________________________________________________________ obestavěný prostor celkem 1.426,38 m3 Zjištění obestavěného prostoru je prováděno podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m3) při oceňování jednotek je základní měrnou jednotkou 1m2 uţitné plochy jednotky. Podle účelu skutečného uţití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace „Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku“ vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v příslušném roce. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě pouţita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny sníţené o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, ţe se v uvedené lokalitě díky nedostatku volných pozemků nerealizují ţádné nové projekty, není moţné stanovit cenu měrné jednotky porovnáním s cenami nově budovaných bytových jednotek developery. Pozemek se nachází na ulici Pod Vinohradem je zastavěn bytovým domem – viz popis výše. Pozemek má obdélníkový tvar a z ulice je po celé šířce zastavěn. Za uliční částí domu je malý dvůr bez moţnosti vjezdu. Vstup na dvůr pouze přes uliční část bytového domu. Okolní zástavba je tvořena převáţně bytovými a rodinnými domy obdobného stáří a způsobu provedení. V dané lokalitě se pozemky srovnatelného charakteru neobchodují. Z výše uvedených důvodů věcnou hodnotu pro zjištění obvyklé ceny neuvaţuji.

54

4.4 VÝPOČET CENY VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. trţní ceny, mezinárodně uznávanou a pouţívanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou uţitkovosti. Výnosovou hodnotu nemovitosti je moţné stanovit v zásadě dvěma způsoby: 1) kapitalizací stabilizovaného, trvale dosaţitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (zjednodušeně tj. porovnáním s jistinou vloţenou do banky při alternativním investování kapitálu), 2) diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, tj. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, tj. hodnotu v čase ocenění nemovitosti. Při analýze diskontovaného cash flow, je nutné vzít na vědomí nutnost odhadování proměnného toku příjmů za delší časové období (např. 5, 10, 15 let, zbytková ţivotnost stavby). Je ale také nutné odhadnout a diskontovat prodejní hodnotu nemovitosti na konci tohoto analyzovaného období. V přechodném období ekonomiky, ve kterém se ještě stále Česká republika nachází, je však toto vytváření dlouhodobějších prognóz často problematické a diskutabilní. Je proto diskontování budoucích výnosů vhodnější k pouţívání v jiţ stabilizovaném ekonomickém prostředí, kde jiţ nedochází k výraznějším změnám vstupních údajů pro výpočet, a kde i trh s nemovitostmi je jiţ bez větších výkyvů a stabilizovaný. Z uvedených důvodů, a dále s vědomím, ţe výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu obvyklé (trţní) ceny, je zatím dávána přednost do jisté míry jednoduššímu způsobu stanovení výnosové hodnoty tj., kapitalizaci stabilizovaného trvale dosaţitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = --------------------------------------úrok. míra kapitalizace (%)

55

Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu, je moţné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důleţité si uvědomit, ţe výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není moţné povaţovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údrţbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a povaţovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (trţní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem dosaţení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv.“věčnou rentu“ nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiţ ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Vyuţití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána vyuţitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření „věčné renty“ je nutné v nákladech uvaţovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl „střádán“ kapitál na rekonstrukce a modernizace prodluţující ţivotnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její ţivotnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba (resp. kalkulace) úrokové míry kapitalizace je důleţitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Vychází se při tom z moţného průměrného bezrizikového (málo rizikového) zúročení peněz na kapitálovém trhu (např. dluhopisy České republiky, hypotéční zástavní listy...) s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu vyuţití a k situaci na trhu s nemovitostmi (tj. zvýšením o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti). 56

Přestoţe v posledním období dochází ke sniţování úrokových sazeb na peněţním i kapitálovém trhu (ve vazbě na sniţující se inflaci), je nutno kalkulovat úrokovou míru kapitalizace velmi obezřetně. Zejména vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, nestabilnímu ekonomickému prostředí, nedostatku solventních investorů a nesnadnému získávání úvěrů od peněţních ústavů. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze „čisté nájemné“ (základní nájemné), bez úhrad za plnění a sluţby spojené s uţíváním tj. např. za: 

teplo a teplou vodu,



vodné a stočné,



elektrickou energii,



výkony spojů,



případné další sluţby sjednané individuálně,



vybavení bytu,



apod.

Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. trţní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvaţovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je toto nájemné nutné respektovat. Pro výpočet výnosové hodnoty jsou pouţity údaje získané z vlastní databáze a informací z trhu nemovitostí, od spolupracujících realitních kanceláří, správců konkurzních podstat, znalců a odhadců v daném regionu. S ohledem na skutečnost, ţe oceňované bytové jednotky jsou ke dni ocenění výhradně vlastníky pronajímány, je nájemné pro výpočet výnosové hodnoty uvaţováno ve výši v daném místě a čase obvyklé.

57

Výše plateb daně z nemovitosti a pojištění byly sděleny zástupcem objednavatele. Rekapitulace prostor v oceňovaném objektu: o byt 2+1 I.NP vpravo – po rekonstrukci

nájemné 15.000,-Kč

o byt 2+1 I.NP vlevo

nájemné 10.000,-Kč

o byt 3+1 II.NP vpravo – mezonet

nájemné 18.000,-Kč

o byt 2+kk II.NP vlevo – po část. rekonstrukci

nájemné 13.000,-Kč

Příjmy Byt 1 Byt 2 Byt 3 Byt 4 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Celkem Náklady pojistné daň opravy, údrţba, správa Celkem Čistý zisk míra kapitalizace v % Výnosová hodnota po zaokrouhlení Tabulka 7 – Výpočet výnosové hodnoty bytový dům

58

MJ měs 12 12 12 12

Kč/MJ 15000 10000 18000 13000

roční výnos 180 000,00 120 000,00 216 000,00 156 000,00 10,00%

604 800,00 Kč Roční náklady v Kč 3 565,00 15 209,00 50 000,00 68 774,00 Kč 536 026,00 Kč 6,00 8 933 766,67 Kč 8 900 000,00 Kč

4.5 VÝPOČET HODNOTY POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu nemovitostí, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 1 rok. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost, zejména v souvislosti s nedávným poklesem cen v souvislosti s tzv. světovou ekonomickou krizí. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi, správci nemovitostí, odhadci a znalci . Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. bytový dům zděný netypový, dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. odpovídající zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka výrazně vyšší neţ nabídka. Bytové domy se v uvedené lokalitě obchodují během roku sporadicky. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu vyuţití, jsem názoru, ţe oceňovaná nemovitost je velmi dobře obchodovatelná. Porovnávané nemovitosti 1) Jedná se o řadový čtyřpodlaţní dům po celkové přestavbě dokončené v roce 2005, kdy bylo vše vybudováno zcela nově včetně rozvodů energií. V domě se nachází dva mezonetové byty 4+kk a jeden malý byt 1+1. Nemovitost je ve vynikajícím stavebně technickém stavu s nadstandardním vybavením a v nadstandardním provedení. Nachází se v luxusní vilové zástavbě katastrálního území Braník s velmi dobré dostupnosti hromadné dopravy a s dostatečnou moţností parkování. Dům je situován na svaţitém pozemku s připojením na veškeré inţenýrské sítě, je vybaven bezpečnostním systémem, satelitem,

59

osazen nerozbitnými a tepelně izolačními skly, francouzskými okny zajišťujícími přímý vstup na terasy či balkóny. Okna jsou osazena vnitřními ţaluziemi. Nemovitost je kompletně opatřena podlahovou krytinou z keramických dlaţdic, které jsou vyhřívány podlahovým topením napojeným na plynový kotel, dále je plynovým boilerem zajištěno zásobování objektu teplou vodou. Součástí objektu je garáţ, zahrádka, 4 terasy. Cena uváděná za nemovitost je nabídková.

Obrázek 8 – Oceňovaný bytový dům – porovnávaný objekt č. 1 2) Jedná se o řadový činţovní dům krajový, se čtyřmi nadzemními podlaţími umístěný ve svaţitém terénu. V kaţdém podlaţí se nachází jeden byt – 1: NP 2+1, 2. NP a 3. NP 3+1, 4. NP 1+1. Z bytů ve 2. a 3. NP je přímý vstup na zahradu za domem. Objekt je vybaven vlastním plynovým kotlem pro ohřev teplé vody a topení a alarmem. Parkování je vyřešeno v samostatné garáţi nebo před domem. Cena uváděná za nemovitost je prodejní.

Obrázek 9 – Oceňovaný bytový dům – porovnávaný objekt č. 2 3) Objekt je klasicistní dvougenerační vila. Vila se nachází na jiţním svahu, v tiché ulici nad Branickým divadlem. Vila byla postavena na přelomu osmnáctého a devatenáctého století. Současné uspořádání pochází z přestavby z roku 1910 a je vedena jako památkově chráněný objekt. Po stavební stránce je budova v naprostém pořádku, je však nutné

60

provést modernizaci technologie budovy (vytápění, rozvody elektriky a vody, koupelny apod.) V přízemí se nachází byt 2+kk a technické místnosti, sklady a dílny, v 1. patře je situován byt 5+1. Rozlehlá zahrada je dvouúrovňová. V niţší části je okrasná zahrada s posezením u krbu a hlavním vchodem do budovy. Do vyšší části je moţné vstoupit schodištěm s okrasné zahrady nebo ze schodiště do 1. patra. Tato část zahrady je v současnosti upravena jako uţitková a je zde vjezd z ulice pro osobní automobily. Cena uváděná za nemovitost je prodejní.

Obrázek 10 – Oceňovaný bytový dům – porovnávaný objekt č. 3

61

OCENĚNÍ MAJETKU JAKO CELKU Oceňovaná nemovitost Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1 Bytový dům Braník

Bytový dům Braník

Parcelní číslo 1 456 Adresa nemovitosti Pod Vinohradem 218/14 Pod kříţkem 8 Katastrální území Braník Braník Obec Praha Praha Okres Praha 4 Praha 4 B. Údaje o pozemku Plocha pozemku 268 132 Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 227,00 240,00 jednotek Prodejní cena celkem Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

X X

Porovnávaná nemovitost

2

3

Řadový ČD Braník Vila dům Braník

Branická 63 Braník Praha Praha 4

Mezivrší 20 Braník Praha Praha 4 387

917

223,00

280,00

12 900 000,00 53 750,00

11 000 000,00 49 327,35

15 900 000,00 56 785,71

1.4.2009 1,00 53 750,00

16.9.2008 1,00 49 327,35

31.11.2008 1,00 56 785,71

Nabídka

Prodej

Prodej

Ne

0,85 1,00 1,00 45 687,50 49 327,35 56 785,71 Absolutní Absolutní Absolutní 1,00 1,00 1,00 45 687,50 49 327,35 56 785,71 Ne Ne Ne

Bytový dům

1,00 1,00 1,00 45 687,50 49 327,35 56 785,71 Bytový dům Bytový dům Bytový dům

Absolutní

1,00 45 687,50 Ano

Ano

1,00 49 327,35 Ano

1,00 45 687,50 Památkově chráněné území/objekt

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry

62

Ano 1,00 49 327,35

Ne 1,00 45 687,50

1,00 56 785,71 1,00 56 785,71 Ano

1,00 49 327,35

0,90 51 107,14

Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Dobrá

Dobrá

Dobrá 1,00 45 687,50

Dobrý

Dobrý

1,00 49 327,35 Dobrý

1,00 45 687,50 Průměrná

Výborná

Dobrá

Dobrá

Omezený

0,90 45 996,43

0,90 39 955,16

1,00 50 256,25 Omezený

Dobrý

Dobrá

Dobrá

1,00 51 107,14

0,90 44 394,62

1,10 50 256,25 Dobrá

Dobrá

0,90 41 396,79 Dobrá

1,00 39 955,16 Omezený

1,00 41 396,79 Omezený

1,00 1,00 1,00 50 256,25 39 955,16 41 396,79 Kompletní Kompletní Kompletní 1,00 1,00 1,00 50 256,25 39 955,16 41 396,79 Dobrá Dobrá Dobrá

Kompletní

Omezená

1,10 55 281,88 Dobrá

Dobrá

1,10 43 950,67 Dobrá

1,00 55 281,88 N/A

N/A

1,00 43 950,67

1,00 55 281,88

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Velikost pozemku Menší Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 51 066 jednotky Celková porovnávací hodnota

11 592 024

Zaokrouhleno

11 600 000

63

Dobrá

N/A

Podobná

1,10 45 536,46 1,00 45 536,46 N/A

1,00 43 950,67 Podobná

1,00 55 281,88

1,00 45 536,46 Větší

1,00 43 950,67 Větší

1,10 50 090,11 Větší

0,90 49 753,69

1,10 48 345,74

1,10 55 099,12

49 754

48 346

55 099

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou po zaokrouhlení je 11 600 000 Kč.

4.6 ZÁVĚR Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti Obvyklá cena - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněţitelná, tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Definice ceny obvyklé vychází ze zákona č. 151/97 Sb. § 2 odst. 1: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Odhad trţní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiţeny matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, ţivotní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. V neposlední řadě je nutno rovněţ posoudit rizikovost případného prodeje předmětné nemovitosti. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmětnou nemovitost povaţovat za velmi dobře obchodovatelnou.

64

Oceňovaný majetek můţe být také investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Na druhou stranu je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto stále převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty rozhodující a proto jsem jí přisoudila váhu 40 %. Z důvodů, které jsem podrobně specifikovala v předchozím textu této zprávy nebyla metoda nákladová aplikována. Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda 11 600 000 60 6 960 000 Příjmová metoda 8 900 000 40 3 560 000 Nákladová metoda N/A 0 0 Výsledná trţní hodnota 10 520 000 Zaokrouhleno 10 500 000 Tabulka 8 - Výsledná obvyklá cena domu Na základě provedených analýz a za předpokladu dodrţení určitých bezpečnostních podmínek lze konstatovat, ţe obvyklá cena oceňované nemovitosti se blíţí výše uvedené porovnávací hodnotě, neboť ta nejvěrněji vystihuje situaci na trhu, a činí tedy:

10.500.000,- Kč

65

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY MONOGRAFIE -

Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. BIVŠ 2007. ISBN 978-807265-101

-

Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. BIVŠ 2006. ISBN 80-7265-085-8

-

Ort, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. BIVŠ 2008.

PERIODIKA -

Týdeník Euro. Euronews a. s. 2005-2009. ISSN 1212-3129

-

Časopis Týden. Mediacop s. r. o. 2005-2009. ISSN 1210-9940

-

Hospodáršké noviny. Economia a. s. 2005-2009. ISSN 0862-9587

-

Bankovnictví. Economia a. s. 2005-2009. ISSN 1212-4273

-

Deník E15. Mladá fronta a. s. 2008-2009. č. reg. Ministerstvo kultury ČR E 17948

LEGISLATIVA -

Stavební zákon, č. 183/2006 Sb. ve znění č. 68/2007 Sb.

-

Zákon o oceňování majetku, č. 151/1997 Sb.

-

Oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb.

-

Zákon o daních z příjmů, č. 586/1992 Sb. ve znění č. 261/2007 Sb.

-

Zákon o dani z nemovitostí, č. 338/1992 Sb. ve znění č. 186/2006 Sb.

-

Zákon o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, č. 357/1992 Sb. ve znění č. 245/2006 Sb.

-

Zákon o správě daní a poplatků, č. 337/1992 Sb. ve znění č. 267/2006 Sb.

-

Zákon o účetnictví, č. 563/1991 Sb. ve znění č. 69/2007 Sb.

-

Zákon o konkursu a vyrovnání, č. 328/1991 Sb. ve znění č. 264/2006 Sb.

-

Zákon o ochraně osobních údajů, č. 101/2000 Sb. ve znění č. 170/2007 Sb.

66

OSTATNÍ LITERATURA -

Řehulka, Pavel. Jak kupovat a pronajímat byty. [CD-ROM]. Realitní centrum s.r.o. 2006.

INTERNETOVÉ ZDROJE -

Zillow.com. Zillow.com – Your Edge in Real Estate. [Cenová mapa USA]. 2006-2009. Dostupný z www:

-

BytePlay Ltd. Extate – the real state search engine. [Cenová mapa Velká Británie.] 2007. Dostupný z www:

-

Hovorka Pavel. Stránky o oceňování nemovitostí. 2006-2009. Dostupný z www:

-

Cvrček, Miroslav. Ekonomická krize v USA a v Evropě. Dostupný z www:

-

Český úřad zeměměřický a katastrální, Informace z katastru nemovitostí a Mapy Katastrálních území. Dostupný z www

SEZNAM TABULEK A OBRÁZKŮ Tabulka 1 - Výměry a počty obyvatel jednolitých městských částí ............................................... 24 Tabulka 2 - Rozdělení správního obvodu Praha 4 na městské části ............................................... 24 Tabulka 3 - Ceny starších bytů v Kč/m2 ........................................................................................ 26 Tabulka 4 - Výše trţních nájmů v lokalitě Praha 4 ........................................................................ 28 Tabulka 5 - Výpočet výnosové hodnoty bytu ................................................................................. 41 Tabulka 6 – Výsledná obvyklá cena bytu ....................................................................................... 47 Tabulka 7 – Výpočet výnosové hodnoty bytový dům .................................................................... 58 Tabulka 8 - Výsledná obvyklá cena domu ..................................................................................... 65 Obrázek 1 - Cenová mapa nemovitostí v USA .............................................................................. 21 Obrázek 2 - Mapa městské části Praha 4 ........................................................................................ 23 Obrázek 3 – Oceňovaný byt – celkové foto objektu ...................................................................... 31 Obrázek 4 – Oceňovaný byt – porovnávaná jednotka č. 1 ............................................................. 42 Obrázek 5 – Oceňovaný byt – porovnávaná jednotka č. 2 ............................................................. 43 Obrázek 6 – Oceňovaný byt – porovnávaná jednotka č. 3 ............................................................. 43 Obrázek 7 – Oceňovaný bytový dům – pohled z uliční čáry.......................................................... 49 Obrázek 8 – Oceňovaný bytový dům – porovnávaný objekt č. 1................................................... 60 Obrázek 9 – Oceňovaný bytový dům – porovnávaný objekt č. 2................................................... 60 Obrázek 10 – Oceňovaný bytový dům – porovnávaný objekt č. 3................................................. 61

67

SEZNAM PŘÍLOH -

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí k oceňovanému bytu

-

Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy k oceňovanému bytu

-

Příloha č. 3: Fotodokumentace oceňovaného bytu

-

Příloha č. 4: Situační plánek - oceňovaný byt

-

Příloha č. 5: Výpis z katastru nemovitostí k oceňovanému bytovému domu

-

Příloha č. 6: Snímek katastrální mapy k oceňovanému bytovému domu

-

Příloha č. 7: Fotodokumentace oceňovaného bytového domu

-

Příloha č. 8: Situační plánek - oceňovaný bytový dům

-

CD s úplným zněním bakalářské práce

68