Raadsvoorstel
Onderwerp: Ruimtelijke en financiële kaders Kom Rosmalen (gewijzigd raadsvoorstel)
Agendanr.
:
Reg.nr.
:
3758417
B&W verg.
:
25 maart 2014
Commissie
:
ROB
Cie_verg.
:
15 april 2014
Raadsverg.
:
22 april 2014
1) Status Op grond van uw bevoegdheid kaders voor beleid op hoofdlijnen te stellen, alsmede op grond van uw budgettaire bevoegdheid, bieden wij u ter vaststelling deze nota over Ruimtelijke en financiële kaders Kom Rosmalen aan 2) Samenvatting Ons college acht het wenselijk om de overstap te maken van facilitaire naar actieve grondpolitiek om het herontwikkelingsplan Kom Rosmalen te realiseren. Alleen op deze wijze kan (binnen de snelst haalbare periode) de leef- en woonkwaliteit in het centrum van Rosmalen worden verbeterd. Het voeren van actieve grondpolitiek brengt met zich mee, dat de gemeente alle eigendommen verwerft van Forum in het plangebied. Op hoofdlijnen bestaat met deze partij overeenstemming over de uitgangspunten bij aankoop door de gemeente. Onderdeel van het afsprakenkader vormt een door Forum bedongen eerste recht van koop op de door de gemeente bouwrijp te maken gronden. Een recht overigens, dat Forum kan kwijtraken, indien door Forum niet wordt voldaan aan vooraf geformuleerde mijlpalen en uitgangspunten. Verwacht mag worden dat het tekort op de gemeentelijke grondexploitatie het geraamde tekort van € 9 miljoen niet overschrijdt. Anders dan de raad in 2004 heeft vastgesteld, wordt voorgesteld om vanwege de huidige marktomstandigheden af te zien van de invoering van betaald parkeren. Dit betekent, dat het tekort op de grondexploitatie (voor een gedeelte ter grootte van € 7 miljoen) niet gedekt kan worden uit de parkeerexploitatie, maar ondergebracht wordt in het structuurfonds. Deze € 7 miljoen kan binnen het structuurfonds worden gevonden door een (beperkte) fasering van het vermogensbeslag van de projecten Theater aan de Parade en Nieuwbouw Bibliotheek. De resterende 2 miljoen van het tekort op de grondexploitatie wordt gedekt uit een krediet voor het woonrijpmaken van het gebied, zoals reeds opgenomen op het Investeringsplan 2014-2017. 3) Voorstel Bijgaand concept – raadsbesluit vaststellen waarin wordt gevraagd om te besluiten tot:
1. Het project ‘Kom Rosmalen’ in het kader van de procedure structuurfonds over te hevelen naar de uitvoeringsfase. 2. Niet over te gaan tot invoering van betaald parkeren in de Kom Rosmalen. 3. Een krediet beschikbaar te stellen ter grootte van het verwachte tekort van € 9 miljoen op de grondexploitatie, waarvan een bedrag ad. € 7 miljoen afgedekt wordt uit het gemeentelijk structuurfonds en € 2 miljoen uit het krediet voor de aanleg van de openbare ruimte zoals reeds opgenomen op het investeringsplan 2014-2017. 4. Het tekort van € 7 miljoen te dekken binnen het structuurfonds door een (beperkte) fasering van het vermogensbeslag van de projecten Theater aan de Parade en Nieuwbouw Bibliotheek. 5. Instemmen met de ruimtelijke kaders, zoals opgenomen onder 5.2. van dit voorstel.
Steller
: Dekens
Tel.
: (073) 615 56 01
E-mail
:
[email protected]
4)
Aanleiding/besluitengeschiedenis De geschiedenis van het Centrumplan Rosmalen gaat terug tot 1994 en kunt u voor een deel ook terugvinden in de vorige raadsinformatiebrieven.
Van belang is op te merken, dat het ontwerpbestemmingsplan zoals dat in februari 2008 in procedure is gebracht voorzag in de realisering van circa 12.500 m2 b.v.o. aan commerciële voorzieningen en circa 150 wooneenheden. Naar aanleiding van de 360 zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan is door de gemeente geconcludeerd, dat er geen draagvlak was voor uitvoering van het plan op de wijze als voorzien in het ontwerpbestemmingsplan en de daarop gebaseerde Samenwerkingsovereenkomst (SOK 1). Vervolgoverleg heeft geleid tot een aangepast plan van Sjoerd Soeters. Dit plan is op 15 december 2009 door uw raad geaccordeerd. Op basis van dat stedenbouwkundig plan heeft ons college het projectbesluit genomen. Uw raad is hierover geïnformeerd bij raadsinformatiebrief van 21 september 2010 (reg. nr. 10.719). De aanvullende Samenwerkingsovereenkomst uit 2010 (SOK 2) vormt het vigerende integrale afsprakenkader voor het plangebied Centrum-Zuid. Deze SOK 2 is gebaseerd op voornoemde planopzet en een taakverdeling waarbij de gemeente een faciliterende rol speelt, de bij de gemeente in eigendom zijnde gronden overdraagt en een bijdrage levert in het bij die planopzet behorende tekort op de grondexploitatie. In maart 2013 is geconstateerd, dat het plan, waarop de Samenwerkingsovereenkomst met Forum Rosmalen B.V. is gebaseerd, niet haalbaar is. Om die reden is door Forum een nieuw en verkleind plan gepresenteerd dat beter aansluit bij de marktsituatie. Hierover zijn de gemeente en Forum in het afgelopen jaar in overleg getreden. In de brief aan de raad van 25 juni 2013 is toegelicht, dat het verkleinde plan niet haalbaar is, vanwege het tekort op de grondexploitatie. In de wetenschap, dat de gemeente geen verlieslatend plan in procedure kan brengen heeft de raad bij de begrotingsbehandeling 2014 aangegeven in beginsel bereid te zijn gelden beschikbaar te stellen om het tekort op de grondexploitatie (geraamd op circa 9 miljoen) af te dekken. Overweging hierbij is, dat het algemeen belang gebaat is bij realisering van het plan.
In de afgelopen periode (van juni 2013 tot en met 11 maart 2014) zijn de onderhandelingen met Forum over o.a. de financiële uitgangspunten voortgezet op basis van een planopzet zoals in maart 2013 neergelegd. Na een toelichting op de planopzet wordt nader ingegaan op het onderhandelingsresultaat met de financiële consequenties. Opgemerkt wordt dat de met Forum gevoerde onderhandelingen zijn gebaseerd op de door Arcadis opgestelde taxatie van de grondexploitatie en de daarin opgenomen parameters. 5) Inhoud 5.1 Integrale aanpak centrumgebied. Om het voorzieningenniveau in het centrum van Rosmalen op te waarderen is in 2004 in de centrumvisie van Rosmalen gekozen voor het realiseren van de zogenaamde “winkelacht”, waarbij ten zuiden van het scharnierpunt van de Driesprong een nieuwe winkelroute wordt toegevoegd. Met de “winkelacht” wordt goed gebruik gemaakt van de beschikbare ruimte in het zuidelijk deel van de kom en wordt de functie van de Dorpsstraat als centrale winkelstraat versterkt. Ook het voorliggende plan, dat kleiner is in omvang dan het plan uit 2009 is ingepast in dit idee 3
van de winkelacht. De structuur van dit plan blijft gelijk aan het plan dat in 2010 aan u is voorgelegd. Het grote verschil is gelegen in het maaiveld parkeren, dat zich aan de achterzijde van het nieuwe centrum bevindt en aantakt op de winkelacht ter hoogte van het toekomstige plein ter hoogte van Dorpsstraat 69. Dit pand blijft ook in de huidige planopzet gehandhaafd. Omwille van de versterking van het centrum van Rosmalen heeft de gemeente de doelstelling om dit plan te realiseren. 5.2 Ruimtelijke kaders voor de uitwerking van het komplan Rosmalen. De uitwerking van de planopzet geschiedt onder meer vanuit de volgende uitgangspunten: a.
b.
c. d.
e. f. g. h.
uitbouwen van het centrum van Rosmalen van wijkwinkelcentrum naar stadsdeelcentrum (uitbreiding van het winkelareaal met max. ca. 6.600 m2 bvo aanvullende winkelruimte en een horecafunctie in het te handhaven pand Dorpstraat 69); realiseren van een gesloten winkelcircuit (‘winkel-8’) in de plint van de nieuwbouw met tweezijdige bewinkeling en met een aansluiting op de bestaande winkelvoorzieningen in het centrum; regulering verkeersdruk door voor het bewoners- en bezoekers parkeren verschillende toegangen te creëren; streven naar een kwalitatief hoogwaardig winkel- en woongebied met bijbehorende goed toegankelijke openbare ruimte en toereikende parkeer- en stallingsvoorzieningen, waarbij maat, schaal, vorm en materiaalgebruik aansluiten op de omgeving; handhaving van hoofdbebouwing Dorpsstraat 69 (incl. waardevolle boom) met vrij liggende inpassing binnen de nieuwbouwomgeving; toevoegen van (huur)woningen ter bevordering van verblijfskwaliteit en sociale veiligheid in het gebied; creëren van voldoende maatschappelijk draagvlak door zorgvuldige inpassing van nieuwbouw in omgeving met aandacht voor het t woonklimaat; aandacht voor inpassing maaiveld parkeren en expeditie in de omgeving.
Een stedenbouwkundig plan en de ruimtelijke onderbouwing wordt op gebruikelijke wijze aan aan de raad voorgelegd als er uiterlijk 1 september 2014 daadwerkelijk een bouwplan door Forum is uitgewerkt op basis van bovengenoemde kaders en in procedure wordt genomen. Hierin worden maatregelen opgenomen op basis van milieuonderzoeken. Daarnaast wordt de parkeeroplossing opgenomen waarbij de verkeersafwikkeling en de bevoorrading op een juiste wijze plaatsvindt. 5.3 Uitwerking onderhandelingsresultaat Gaandeweg het onderhandelingsproces tussen de gemeente en Forum is er gesproken over een andere rol- en taakverdeling tussen de gemeente en Forum, die er in essentie op neerkomt, dat de gemeente de grondexploitatie in het gebied zelf actief ter hand gaat nemen (na verwerving van de eigendommen van Forum in het plangebied). Dit betekent een overstap van facilitaire naar actieve grondpolitiek. Voor de gemeente zit de meerwaarde van deze variant in het feit, dat de gemeente zelf de regie gaat voeren ter zake van de planning, de kosten en de uitgifte van de gronden. Door het voeren van een actieve grondexploitatie neemt de gemeente een voor de gemeente gebruikelijk risico. Dit kan zij alleen doen als het leidt tot realisatie van het doel dat binnen de
snelst haalbare periode de leef- en woonkwaliteit in het centrum van Rosmalen ook daadwerkelijk verbeterd wordt. Hierbij moet wel de kanttekening worden geplaatst, dat het tempo van realisering mede wordt bepaald door duur en afloop van de te doorlopen planologische procedure. Met Forum is uitvoerig gesproken over de (financiële) uitgangspunten en een uitwerking waarbij Forum onder meer een eerste recht van koop krijgt. Forum kan evenwel dat recht ook weer verliezen, wanneer wordt gehandeld in strijd met de afgesproken planning, kaders en randvoorwaarden, waarna de gemeente in vrijheid beschikt over de gronden en het plan. Het uitvoerige onderhandelingsproces heeft geresulteerd in een onderhandelingsresultaat op hoofdlijnen. Dit onderhandelingsresultaat past binnen het budgettaire kader, zoals door het college aangegeven in de brief aan de raad van 25 juni 2013, en - met de kennis van dit moment binnen de wet- en regelgeving op het gebied van staatssteun. In het onderhandelingsresultaat zijn diverse mijlpalen opgenomen waaraan Forum dient te voldoen, wil zij daadwerkelijk de bouwrijpe grond in eigendom kunnen krijgen en kunnen bebouwen. Indien Forum op enig moment niet aan één van deze mijlpalen voldoet, verkrijgt de gemeente het recht om de gronden met het plan onbezwaard aan derden aan te bieden. Verwacht mag worden dat het tekort op de gemeentelijke grondexploitatie niet het geraamde tekort van € 7 miljoen plus € 2 miljoen overschrijdt (ook niet wanneer Forum haar recht op koop verliest en de gemeente overgaat tot verkoop aan derden, omdat in de grondexploitatie is voorzien in een marktconforme grondopbrengst) . Hieruit volgt de inschatting dat de gemeente met dit project niet meer dan een gemiddeld risico loopt. 5.4 Hoofdlijnen onderhandelingsresultaat 1. De in 2010 gesloten Samenwerkingsovereenkomst wordt ontbonden. 2. De gemeente en Forum sluiten een grondtransactieovereenkomt waarin de levering van gronden door Forum aan de gemeente nader wordt uitgewerkt. Tevens wordt hierin uitgewerkt onder welke voorwaarden Forum gebruik kan maken van haar eerste recht van koop c.q. wanneer Forum dit eerste recht van koop kwijt kan raken. 3. Indien Forum haar eerste recht van koop verliest is de gemeente vrij de gronden aan derden aan te bieden en treedt de gemeente in de rechten op het plan. 4. De verplichtingen van Forum als hiervoor bedoeld zijn mede gerelateerd aan de verdere planvoorbereiding. Uiterlijk op 1 juli dient Forum haar aandeel te leveren in de stukken die benodigd zijn voor het schrijven van de ruimtelijke onderbouwing. Uiterlijk op 1 september 2014 dient Forum welstandsgoedkeuring te hebben verkregen en een volledige aanvraag omgevingsvergunning ingediend te hebben. 5. De hiervoor bedoelde termijn van 1 september kan door het college worden verlengd indien de termijnoverschrijding niet aan Forum kan worden verweten.
6) Financiële paragraaf Er is sprake van een tekort op de gemeentelijke grondexploitatie van naar verwachting maximaal € 9 miljoen. In relatie tot de dekking is dit onder te verdelen in € 7 miljoen op het aankopen en bouwrijpmaken en de uitgifte van gronden en € 2 miljoen op het woonrijpmaken van het gebied.
In grote lijnen geldt voor de grondexploitatie Kom Rosmalen de volgende opstelling: (in miljoenen euro’s) Kosten Grondaankoop Sloop, bouw- en Woonrijp kosten Overige kosten Totaal
€ 8,3 € 2,0 € 0,9 € 11,2
Dekking Grondverkoop Structuurfonds Krediet woonrijpmaken investeringsplan 2014-2017 Totaal
€ 2,2 € 7,0 € 2,0 € 11,2
Op het investeringsplan 2014-2017 (jaarschijf 2015) is ten aanzien het woonrijpmaken een krediet van € 2 miljoen opgenomen. Dit krediet is gevormd uit een tweetal oude kredieten. Het gaat hierbij op de eerste plaats om het restantkrediet voor Kom Rosmalen binnen het programma Wonen en Werkomgeving van de begroting. Dit betreft een bedrag van € 750.000. Op de tweede plaats betreft het een herbestemming voor een bedrag van € 1.250.000 van een deel van het krediet voor de fietsbrug over de Zuid-Willemsvaart binnen het programma Bereikbare stad van de begroting. Het tekort van € 7 miljoen op het aankopen en bouwrijpmaken en de uitgifte van gronden kan worden afgedekt uit middelen die door de raad bij de behandeling van de begroting 2014 zijn gereserveerd voor de Kom Rosmalen. Toen heeft de raad besloten de maximale gemeentelijke bijdrage / aankoopsom van € 7 miljoen met dekking (betaald parkeren) op te nemen in het structuurfonds. Bovendien is via een motie door de Raad het college verzocht meerdere uitgewerkte financiële alternatieven te presenteren ten aanzien van de financiering van deze post. Afhankelijk van het wel, niet of gedeeltelijk invoeren van betaald parkeren zijn de volgende scenario’s aan de orde: A. Wel betaald parkeren in de Kom Rosmalen, € 7 miljoen uit betaald parkeren Dit oorspronkelijke scenario gaat uit van de invoering van betaald parkeren in de Kom Rosmalen, conform het raadsbesluit uit 2004. De begrenzing van het gebied voor betaald parkeren is de grens van de huidige ‘blauwe zone’ en is de basis geweest voor het voorstel uit 2004. In dit basisscenario vindt voorfinanciering van de € 7 miljoen plaats uit het structuurfonds. Doorrekening van de parkeerexploitatie laat zien dat binnen een periode van 40 jaar deze investering volledig is terugverdiend. Uitgangspunten hierbij zijn: - Parkeertarief € 1,- per uur in 2014; - Prijsindex 1,5% per jaar; - Looptijd 40 jaar; - Bezettingsgraad kort parkeren 40% tijdens winkelopeningstijden; - Bezettingsgraad belanghebbende parkeren 25%.
B. Geen betaald parkeren in Kom Rosmalen, € 7 miljoen uit algemene middelen. Als gekozen wordt voor een variant waarbij geen betaald parkeren wordt ingevoerd in de volledige Kom Rosmalen, dan komt de investering geheel of gedeeltelijk onrendabel ten laste van de algemene middelen.
Gelet op de omvang en de aard van deze investering (activeren van een tekort op de grondexploitatie is niet toegestaan) is dan dekking vanuit het structuurfonds aan de orde. Dit fonds is bedoeld voor investeringen van minimaal € 5 miljoen met een boven-stedelijk strategisch belang. Niet voor alle op het structuurfonds opgevoerde projecten beschikken wij op dit moment over financiële dekking. Indien nu wordt besloten de voorgestelde € 7 miljoen voor Kom Rosmalen in één keer af te dekken uit het structuurfonds, dan kan dit opgevangen worden door: 1) De fasering van het vermogensbeslag op dit fonds door het project Theater aan de Parade t.o.v. de huidige planning binnen het structuurfonds met 3 jaar; 2) De fasering van het vermogensbeslag op dit fonds door het project Nieuwbouw Bibliotheek t.o.v. de huidige planning binnen het structuurfonds ca. met 5 jaar; 3) De fasering van het vermogensbeslag op dit fonds door beide genoemde projecten. Dit vraagt om een fasering van pakweg 2 tot 3 jaar. Het college adviseert te kiezen voor optie 3. Dit is gerechtvaardigd vanwege het te verwachten moment dat het daadwerkelijk vermogensbeslag op het structuurfonds sowieso optreedt bij beide projecten (met name door de betaling van bouwkosten in termijnen). Fasering van het vermogensbeslag leidt in deze optie naar verwachting niet tot een vertraging van de realisatie van deze projecten. C. Alleen betaald parkeren op de locatie van het Komplan, dekking uit betaald parkeren én algemene middelen In dit scenario wordt het betaald parkeren alleen ingevoerd in het plangebied zelf. Grofweg zou dit een dekking op kunnen leveren voor een investeringsbedrag tussen de €1 miljoen en € 1,4 miljoen. Gevolg hiervan is dat het restant (€ 7 miljoen minus de opbrengst uit betaald parkeren op de locatie) ten laste dient te komen van het structuurfonds conform het voorgaande scenario. Aan dit scenario liggen verder dezelfde uitgangspunten ten grondslag als in scenario 1. Dit scenario is niet aan te bevelen. Verwacht moet worden dat dit scenario zeer nadelig is voor de commerciële ondernemers in het plangebied, zeker ook daar waar vergelijkbare commerciële functies in dezelfde kom geen betaald parkeren voor hun deur hebben. Daarmee wordt volgens Forum de exploitatie voor retailers en daarmee de planontwikkeling onmogelijk. Daarnaast zal sprake zijn van uitwijkgedrag van parkeerders naar straten waar geen betaald parkeren is. Dit veroorzaakt hoogstwaarschijnlijk ongewenste parkeerdruk op die plekken. Dit alles strookt niet met onze ambitie om de leef- en woonkwaliteit in het centrum van Rosmalen met de realisatie van dit plan te verbeteren. 7) Voorstel om af te zien van invoering van betaald parkeren In 2004 is door de raad besloten om betaald parkeren in te voeren voor de “blauwe zone”gebieden in het centrum van Rosmalen en het parkeerterrein achter de Kentering. De ingangsdatum van deze regeling is toen gekoppeld aan de daadwerkelijke in gebruik name van de winkels in Kom Zuid. Daarbij is bepaald dat bij de invoering gestart wordt met een uurtarief van € 0,50 (prijspeil 2004) voor het openbaar gebied tijdens de uren dat winkels open zijn. Dit aanvangstarief vertaalt zich anno 2014 in een tarief van € 1,- per uur. Wij stellen voor om op dit moment af te zien van de invoering van betaald parkeren. Het maatschappelijk en politieke draagvlak voor betaald parkeren ontbreekt.
Dit lijkt het gevolg van de huidige economische situatie en de moeilijke situatie waarin de detailhandel zich bevindt. Daarbij speelt de verstoring van de concurrentieverhoudingen met de andere winkelcentra een belangrijke rol. Op dit effect is ook in 2004 al in het toenmalige raadsvoorstel gewezen, maar lijkt in de huidige tijd alleen maar meer aan de orde te zijn. Het geheel afzien van betaald parkeren leidt onvermijdelijk tot het dekken van het tekort op de grondexploitatie vanuit het structuurfonds. Dit noodzaakt zoals gezegd om de € 7 miljoen op te vangen binnen het structuurfonds door middel van fasering van het vermogensbeslag van andere projecten. 8) Procedure structuurfonds Bij de begrotingsbehandeling 2014 in november van het afgelopen jaar, heeft uw raad het project ‘Kom Rosmalen’ via een amendement opgevoerd op het structuurfonds. Formeel dient in het kader van de procedure structuurfonds dit project vanuit de verkenningsfase via de planstudiefase naar de uitvoeringsfase gebracht te worden. Wij vragen uw raad nu om het project ‘Kom Rosmalen’ direct over te hevelen naar de uitvoeringsfase. Redenen hiervoor zijn dat het project al een lange historie kent, dat met het onderhavige raadsvoorstel de volledige kaders voor de realisatie van het plan bekend zijn en dat alles gericht is op een spoedige realisatie van het plan. 9) Communicatie en vervolg proces. Eind mei wordt een informatie bijeenkomst georganiseerd waar het plan zal worden gepresenteerd. Voor de begeleiding van het proces zal wederom een klankbordgroep in het leven worden geroepen waarin vertegenwoordigers van het centrummanagement en de wijkraad Centrum Hondsberg zitting zullen nemen. Volgens de huidige planning gaat de formele procedure van start na 1 september 2014. De raad wordt in dit proces op de gebruikelijke wijze betrokken. Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De secretaris, De burgemeester,
mr. drs. I.A.M. Woestenberg
mr. dr. A.G.J.M. Rombouts
Bijlagen: Concept planidee Soeters van december 2013
Ter inzage: Taxatie rapport Arcadis
De gemeenteraad van 's-Hertogenbosch in zijn openbare vergadering van 22 april 2014; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 25 maart 2014, regnr.3758417; gelet op de Gemeentewet;
Besluit 1. Het project ‘Kom Rosmalen’ in het kader van de procedure structuurfonds over te hevelen naar de uitvoeringsfase. 2. Niet over te gaan tot invoering van betaald parkeren in de Kom Rosmalen. 3. Een krediet beschikbaar te stellen ter grootte van het verwachte tekort van € 9 miljoen op de grondexploitatie, waarvan een bedrag ad. € 7 miljoen afgedekt wordt uit het gemeentelijk structuurfonds en € 2 miljoen uit het krediet voor de aanleg van de openbare ruimte zoals reeds opgenomen op het investeringsplan 2014-2017. 4. Het tekort van € 7 miljoen te dekken binnen het structuurfonds door een (beperkte) fasering van het vermogensbeslag van de projecten Theater aan de Parade en Nieuwbouw Bibliotheek 5. Instemmen met de ruimtelijke kaders, zoals opgenomen onder 5.2. van dit voorstel.
's-Hertogenbosch, De gemeenteraad voornoemd, De griffier,
De voorzitter,
drs. A. van der Jagt
mr. dr. A.G.J.M. Rombouts
