Příloha č. 1, bod 37-19/2013
Průzkum trhu nájemních prostor pro ÚRR v Hradci Králové 37. zasedání Výboru Regionální rady regionu soudržnosti Severovýchod
Průzkum trhu nájemních prostor pro ÚRR v Hradci Králové Průzkum trhu nájemních prostor logicky vychází ze základních ukazatelů současného pronájmu prostor v Obchodně – administrativním centru Pražská, č. p. 320/8. Ostatní objekty jsou posuzovány dle stejné celkové výměry 1 224 m² a dané ceny za tento pronájem, tak, aby byla co nejlépe vystihnuta efektivita a ekonomická výhodnost pronájmů daných objektů. Na základě posouzení vhodných administrativních a komerčních objektů bylo do průzkumu vybráno a zařazeno celkem šest objektů, včetně současného nájemního prostoru v Obchodně – administrativním centru Pražská, č. p. 320/8. Všechny posuzované objekty se nacházejí v Hradci Králové. Přehled posuzovaných objektů: 1.
Obchodně administrativní centrum Pražská, č. p. 320/8, Hradec Králové
2.
Administrativní budova v Habrmanově ul., Hradec Králové
3.
Administrativní budova v Průmyslové ul., Hradec Králové
4.
Kancelářské prostory, Velké náměstí, Hradec Králové
5.
Administrativní budova Hacar, Kukleny, Hradec Králové
6.
Administrativní budova, Akademika Heyrovského, Hradec Králové
~1~
add.1) Obchodně administrativní centrum Pražská, č. p. 320/8, Hradec Králové
Průzkum trhu nebytových nájemních prostor POZITIVA NEGATIVA -
ucelený komplex kanceláří – jedno podlaží, 23 kanceláří pro 53 osob samostatná spisovna serverovna s klimatizací klimatizace v kancelářích zakódované prostory jen pro ÚRR nová protihluková okna - objekt po rekonstrukci zasedací místnosti – dvě větší + jedna malá služby recepce zabezpečovací systém v objektu zasíťování – internet, pevná linka parkovací místa v areálu pro sl.vozidla a návštěvy výtah dostatečné sociální zázemí pro zaměstnance moderní čisté prostředí kuchyňky reprezentativní prostory pracovní pohoda pro zaměstnance jídelna v místě areálu výborná dostupnost – poblíž hlavního nádraží a centra výměra celkových prostor 1 224 m² nájemní cena 3 083,- Kč za m² /rok (včetně 23 parkovacích míst)
~2~
větší hluk z rušné silnice na jedné straně
add 2) Administrativní budova v Habrmanově ul., Hradec Králové
-
Průzkum trhu nebytových nájemních prostor POZITIVA NEGATIVA - neucelenost - kanceláře ve více podlažích - nelze samostatné zakódované prostory vhodná velikost a počet kanceláří - chybí služby recepce parkovací plochy pro sl. vozidla a návštěvy - chybí samostatné prostory pro kuchyňky spisovnu sociální zázemí pro zaměstnance - objekt bez zabezpečovacího systému zasíťování – internet - chybí klimatizace reprezentativní kancelář v podkroví – 85 m² - finanční náklady na úpravu stávajících prostor elektronická závora pro přístup do objektu náklady na stěhování výměra kanceláří od 23 m², tři podlaží - nájemní cena 3 391,- Kč za m² / rok (včetně záloh na energie, bez parkovacích ploch)
add 3) Administrativní budova v Průmyslové ul., Hradec Králové
-
Průzkum trhu nebytových nájemních prostor POZITIVA NEGATIVA - neucelenost – více podlaží - chybí klimatizace - nelze samostatné zakódované prostory samostatná místnost pro spisovnu - chybí služby recepce zasedací místnosti - starší objekt, bez rekonstrukce zasíťování – internet, pevná linka - původní okna – vliv na energie parkovací plochy pro sl.vozidla a návštěvy - chybí kuchyňky výtah - není klimatizace pro serverovnu variabilita kanceláří, různé celkové výměry - objekt bez zabezpečení nájemní cena 2 520,- Kč za m²/ rok (včetně - nereprezentativní prostory služeb, ale bez parkovacích ploch) - finanční náklady na úpravu stávajících prostor - náklady na stěhování
~3~
add 4) Kancelářské prostory, Velké náměstí, Hradec Králové
-
Průzkum trhu nebytových nájemních prostor POZITIVA NEGATIVA - velké kanceláře – nevyhovující rozmístění zaměstnanců - chybí samostatná místnost pro spisovnu samostatná místnost pro serverovnu - chybí služby recepce klimatizace - chybí kuchyňky zasedací místnosti - nevyhovující sociální zázemí zasíťování – internet, pevná linka - finanční náklady na úpravu stávajících reprezentativní prostory – nové vybavení prostor lukrativní prostory v centru Hradce Králové - náklady na stěhování parkovací plochy pro sl.vozidla a návštěvy - nájemní cena 4 083,40 Kč za m² / rok výměra kanceláří od 32 m² (včetně záloh na energie, bez parkovacích ploch)
add 5) Administrativní budova Hacar, Kukleny, Hradec Králové
-
Průzkum trhu nebytových nájemních prostor POZITIVA NEGATIVA - neucelenost - rozmístění kanceláří v několika podlažích - nelze samostatné zakódované prostory samostatná místnost pro - chybí zasíťování – internet spisovnu - chybí klimatizace zasedací místnosti - zastaralé vybavení služby recepce - chybí místnost pro serverovnu s klimatizací součástí objektu jídelna, kantýna - objekt bez rekonstrukce – původní okna, podlahy parkovací plochy pro sl.vozidla - chybí kuchyňky a návštěvy - velmi nízký reprezentativní dojem nájemní cena 1 200,- Kč za m² - finanční náklady na úpravu stávajících prostor /rok, ale bez parkovacích ploch - náklady na stěhování - realitním makléřem nedoporučeno
~4~
add 6.) Administrativní budova, Akademika Heyrovského, Hradec Králové
-
Průzkum trhu nebytových nájemních prostor POZITIVA NEGATIVA - neucelenost - rozmístění kanceláří ve více různá velikost kanceláří – od 12m² - 34 podlažích (1 – 8 patro) m², různá variabilita - chybí klimatizace - objekt bez zabezpečení samostatná místnost pro spisovnu - nelze samostatné zakódované prostory služby recepce - budova před nutnou rekonstrukcí zasedací místnosti - zastaralé vybavení, zařízení – wc, zasedací výtah prostory zasíťování – internet, pevná linka - chybí kuchyňky parkovací plochy pro sl.vozidla a - chybí klimatizace pro serverovnu návštěvy - méně reprezentativní prostory nájemní cena 2 320,- Kč za m²/rok - finanční náklady na úpravu stávajících (včetně energií, ale bez parkovacích prostor ploch) - náklady na stěhování
Z výše provedeného průzkumu trhu nájemních prostor lze za nejlépe vhodné a ekonomicky výhodné označit současné nájemní prostory v Obchodně administrativním centru Pražská, č. p. 320/8 v Hradci Králové. Vzhledem k vysoké kvalitě reprezentativních prostor je nájemní cena odpovídající a obvyklá vzhledem k místu pronájmu, ke stavu objektu a poskytovaným službám. U analyzovaných objektů s nižší nájemní cenou než je cena u současného nájmu je potřeba zohlednit i kvalitu prostor, nesplnění základních požadavků na prostory, neatraktivnost a nereprezentativnost samotných prostor, kterou ÚRR vyžaduje, vzhledem k veřejnému působení na úrovni žadatelů, příjemců, zástupců krajů, ministerstev, médií atd. Nabídky prostor s nižší nájemní cenou než je současná nájemní cena, jsou dále finančně náročné z hlediska rekonstrukcí, přestavby a dalšího zabezpečení pro bezproblémové fungování ÚRR SV. K efektivitě a ekonomické výhodnosti nabídek je nutno počítat i s celkovými náklady na přesun a reorganizaci při stěhování ze současných nájemních prostor. Nelze opomenout i skutečnost, že ÚRR působí na stávající adrese již šestým rokem a veřejnost je na adresu zvyklá. Záleží nám na stabilním postavení ÚRR a samotné stěhování a změna adresy by pro široké okolí nepůsobila příznivě a přinesla by s sebou řadu komplikací a administrativních změn. V současné době není zatím známa implementační struktura nového programovacího období, jaké v něm budou RR zaujímat postavení a tím ani počet zaměstnanců a požadované budoucí kancelářské prostory. Jakákoliv změna týkající se přesunu do jiných nájemních prostor by za této situace nebyla vhodná. Až bude implementační struktura v příštím programovacím období 2014+ jasná a zřejmá, je možné vstoupit do nového jednání se současným pronajímatelem ohledně snížení pronajímaných prostor vzhledem k počtu zaměstnanců nebo bude možné přistoupit k novému průzkumu trhu a k hledání nových nájemních prostor.
~5~
