Research
Praha / Prague Zpráva o trhu s nemovitostmi / Property Report Obsah Profil společnosti
2
Hospodářská situace
3
Prodej nemovitostí
3
Trh s kancelářskými prostory
4
Investiční trh
5
Contents Company Profile
8
The Economy
9
Development Sales
9
Office Market
10
Investment Market
11
Roční/ Annual Březen/March 2003
International
Shrnutí Rok 2002 byl pro Českou republiku charakteristický příznivým ekonomickým růstem navzdory celkovému snížení investičních aktivit ve světě. Trh kancelářských prostor nezaznamenal výrazné výkyvy a souhrnná poptávka znamená příslib stabilizace tohoto segmentu realitního trhu. Díky stoupajícímu zájmu investorů o kvalitní investiční produkty dochází k postupnému snižování kapitalizační míry. Stabilní ekonomické prostředí motivuje současnou koupěschopnou poptávku po bytových jednotkách, což akceleruje residenční výstavbu. Oba tyto faktory představují pozitivní ukazatel ve vztahu k vyspělosti tržního prostředí.
Executive Summary The year 2002 has been positive for the Czech Republic despite the overall slowdown of investment activity around the world. The office market did not see any significant deviations on the demand side or the rental side. The overall demand promises at least the same results for years to come. The increasing interest of investors seeking a limited supply of quality investment product is causing yields to harden and fall. The growing economy is motivating existing purchase power to invest in residential properties, which is currently accelerating this segment of the market. All of these factors are positive indicators towards market maturity.
P rofil společnosti
Hospodářská situace
Ze společnosti Knight Frank, která byla založena před více než stoletím v Londýně, se stala velká a uznávaná celosvětová poradenská firma. V roce 2000 spojila své síly s významnou realitní firmou ve Spojených státech Grubb & Ellis, čímž se vytvořila globální síť 8 000 pracovníků ve více než 200 kancelářích ve 29 zemích světa. Tato rozšířená skupina je nyní jednou z několika málo organizací schopných poskytovat celé spektrum realitních služeb, a to jak na trhu bytových, tak i komerčních nemovitostí po celém světě.
Globální síť 8 000 pracovníků ve více než 200 kancelářích ve 29 zemích světa je schopna poskytovat celé spektrum realitních služeb.”
2001 a 2002 byly roky nadprůměrného ekonomického růstu a existují signály, že by v budoucnu mohlo nastat další zlepšení. Příznivý makroekonomický vývoj domácího hospodářství přispěl k pokračujícímu zájmu zahraničních investorů navzdory celkovému ochlazení investičních aktivit na celém světě. V roce 2002 činil růst HDP přibližně 2,5% ve srovnání s 3,5% roku 2001. Předpovídá se, že v roce 2003 bude růst pokračovat, a to až na 3,0%. Nezaměstnanost se ustálila a momentálně činí více než 10,0%. Česká koruna v průběhu roku posílila asi o 9% oproti euru.
Knig h t F r a n k Č e s k á r e p u b l i k a – nab í d k a s l u ž e b Agenturní činnost a zastupování nájemců. V oblasti zastupování pronajímatelů i nájemců je tým příslušných odborníků jedním z nejvíce respektovaných a zkušených na trhu. Prodej nemovitostí určených k dalšímu rozvoji. Od roku 1991 kancelář realizuje každoročně rozsáhlé transakce týkající se některých významných budov a strategicky umístěných pozemků v Praze. Investice. Společnost Knight Frank se doposud účastnila většiny hlavních transakcí v oblasti institucionálních investic a v nedávné době byla vybrána za výhradního zprostředkovatele prodeje jedné z nejvýznamnějších investičních příležitostí na současném trhu – Burzovního paláce v Praze 1. Správa nemovitostí. Toto oddělení v současné době spravuje celé portfolio investičního fondu HypoVereinsbank v celé střední Evropě.
Corso Karlín, Praha 8
Průzkum trhu. Naše interní databáze obsahují výsledky více než desetiletého průzkumu trhu a zajišťují pro všechna naše oddělení přístup k informacím z celé republiky. Oceňování. Naši kvalifikovaní znalci v oboru nemovitostí v současné době provádějí odhady pro většinu místních a zahraničních bank a řadu dalších významných společností působících na trhu.
Vývoj ekonomických ukazatelů (1992 - 2003) Rok 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003P HDP (% meziročně) -3,3 0,1 2,2 5,9 4,8 -0,8 -1,2 -0,4 3,1 3,4 2,5 3,0 Nezaměstnanost (%) 2,6 3,5 3,2 3,0 3,1 4,4 6,1 8,6 9,2 8,1 8,5 10,0 Inflace (%) 11,1 20,8 10,0 9,1 8,8 8,5 10,7 2,1 3,9 4,1 1,8 1,0 Přímé zahraniční 0,6 0,8 1,0 2,8 1,9 1,8 3,7 6,1 5,0 4,9 5,0 – investice (USD mld.) Zdroj: Český statistický úřad
Stavební průmysl nebyl zasažen ekonomickou recesí západoevropských zemí a byl jedním z nejdynamičtěji rostoucích odvětví národního hospodářství. Nárůst nových staveb se zvýšil na 5,3% v roce 2000, 9,6% v roce 2001, přičemž v roce 2002 došlo k mírnému poklesu na 8%. Růst tohoto odvětví byl podpořen vysokou úrovní aktivit investorů v této oblasti – díky podpoře projektů zahraničních investorů v průmyslových oblastech, velkým vládním investičním smlouvám na dodávky dopravní infrastruktury (stavby expresních železnic, podzemní dráhy a obchvatů) – ale také stavbou komerčních, administrativních a občanských budov. V srpnu 2002 zasáhla jedna z nejhorších povodní v historii třetinu země včetně hlavního města Prahy. Škody se odhadovaly na 2-3 mld. euro. Povodeň měla negativní vliv na hospodářství, ale předpokládá se, že tento vliv je pouze krátkodobý, a že nebude mít dlouhodobou odezvu. Podle zprávy vydané Evropskou komisí v roce 2002 pokračuje Česká republika v harmonizaci své zahraniční politiky s Evropskou unií. Nadále funguje standardně v oblasti domácích a zahraničních záležitostí a provádí svůj program ekonomických a sociálních reforem a příprav na přistoupení k EU v květnu 2004, včetně přípravy referenda o vstupu, které je plánováno na červen tohoto roku.
Další informace Vám rádi poskytnou: Ředitelé / Jednatelé Lokalita
Zdenka Klapalová Přemysl Chaloupka
historické centrum / užší centrum Praha 1 a hranice s Prahou 2 vyhledávané centrální a mimocentrální lokality – Flora, Praha 2 a 3, Pankrác, Budějovická Praha 4, Anděl Praha 5, Dejvice, Vokovice, Praha 6 a Karlín, Praha 8 mimocentrální lokality Stodůlky, Nové Butovice, Praha 5, Holešovice, Praha 7, Palmovka, Praha 8 a Vysočany, Praha 9 mimoměstské druhotné lokality – zbývající lokality se špatnou dostupností a omezenou městskou dopravou
Agenturní činnost a zastupování nájemců Karel Bor Přemysl Chaloupka Prodej nemovitostí a investice Zdenka Klapalová Správa nemovitostí Kevin Craighead Oceňování a průzkum trhu Přemysl Chaloupka Petr Pohl
25 000–55 000
Prodejní ceny nemovitostí určených k dalšímu rozvoji/projektů (Kč/m2 )** 15 000–45 000
5 000–25 000
10 000–25 000
30 000–80 000
1 500–5 000
5 000–20 000
20 000–35 000
do 1 500
1 000–20 000
18 000–25 000
Jednotkové ceny stavebních pozemků (Kč/m2)*
Prodejní ceny hotových bytových jednotek (Kč/m2)*** 80 000–140 000
*
jedná se o m2 stavebních pozemků, rozptyl cen je určen konkrétní polohou, kriterii územního plánu, vydanými povoleními a schválenými projekty, nutností investovat do infrastruktury, typem určené zástavby, atd…
**
jedná se o hrubý přehled cen obvykle dosahovaných při prodeji již existujících objektů určených k dalšímu rozvoji, konečná cena závisí na konkrétním stavu objektu, objemu dalších investic na rekonstrukci, stavu vydaných povolení, možnosti navýšení objemu podlahových ploch, existujících/neexistujících nájemních vztazích, atd...
*** jedná se o ceny dosahované při prodeji nových/zrekonstruovaných bytových jednotek, dokončené v odpovídající kvalitě a standardu, cenový rozptyl je určen konkrétní polohou objektu a stavem společných prostor, možností parkování, atd…
Jungmannova-Charvátova, Praha 1
Prodej nemovitostí Oddělení zajišťuje převážně zastupování majitelů při prodeji nemovitostí určených k dalšímu rozvoji. Společnost Knight Frank působí v tomto segmentu trhu již 10 let a podílela se na celé řadě významných transakcí pro soukromé osoby i instituce. Praha a Česká republika budou nadále nabízet zájemcům v nadcházejících letech příznivé a stabilní prostředí. Rizika se v důsledku transparentnějších ekonomických podmínek a stabilnějšího právního prostředí snižují. Obvyklá cena stavebních prací (Kč/m2)**** Stavba na zelené louce
20 000–30 000
Rekonstrukce stávajícího objektu
až 25 000
Celkově naše společnost zaznamenává stále rostoucí zájem zahraničních developerů a investorů prakticky ve všech segmentech našeho trhu nemovitostí. Mezi nejvyhledávanější v současné době patří rezidenční projekty a investice do kvalitně pronajatých objektů. Oproti obecnému očekávání je také stále silná poptávka po objektech vhodných pro výstavbu hotelových a ubytovacích kapacit 3–5ti * standardu. Příkladem takových transakcí může být probíhající prodej nemovitosti ve vlastnictví Československé Obchodní banky, Politických vězňů 12 a vážný zájem několika významných hotelových společností o nemovitost Jungmannova / Charvátova ve vlastnictví společnosti ČEZ, a.s. **** jedná se o hrubý odhad součaných cen, cenový rozptyl je dán obtížností výstavby a požadovaným standardem vybavení a dokončení objektu, u ceny na rekonstrukci záleží na konkrétním stavu objektu, ceny nejsou závislé na lokalitě a jejich rozdíly jsou minimální.
Anděl City, Praha 5
2 – Knight Frank
Tr h s n e m o v i t o s t m i v P r a z e
Prague Property Report
Knight Frank – 3
Trh s kancelářskými prostory v Praze
Investiční trh
Trh kancelářských prostor zažil v roce 2002 jak vzestupy, tak pády, i když ke konci roku vykazoval známky růstu a stability. Tragédie v New Yorku z 11. září 2001, povodně v srpnu 2002 i celkový globální útlum hospodářství, poněkud utlumily úroveň poptávky, nicméně trh se nakonec vyvíjel pozitivně a růst ke konci roku téměř dosáhl rekordní úrovně.
Během uplynulých 12–18 měsíců zaznamenával trh stejný trend – nárůst počtu investorů vybírajících z omezené nabídky kvalitních investičních produktů. Tato silná poptávka spojená se zdravým trhem pronájmů kancelářských prostor přispívala též ke snižování kapitalizační míry.
Graf 1
Poptávka v roce 2002 podle čtvrtletí
Poptávka
Nabídka a poptávka 1995–2003 Roční poptávka * Predikce
175
50
Graf 4
40
Kapitalizační míry
30
11,5
10 0 I. 2002
II. 2002
III. 2002
IV. 2002
Čtvrtletí
Kapitalizační míry (%)
20
150 125
11 10,5 10 9,5 9 8,5
* Predikce
0
Celková plocha moderních kancelářských prostor v Praze je 1 100 000 m , z čehož 60% představují novostavby a 40% budovy renovované. Za rok 2002 bylo dokončeno celkově 110 000 m 2 kancelářských ploch, a to jak v nových budovách, tak i pomocí rekonstrukcí. Společnost Knight Frank odhaduje, že během roku 2003 bude dokončeno 130 000 m 2 nových kancelářských prostor. 2
Roční nabídka
200
60
Nabídka
Graf 2
225
Poptávka (tisíce m2)
70
Na pražském trhu kancelářských prostor jsme nezaznamenali výrazné výkyvy na straně poptávky nebo úrovně dosahovaného nájemného. Díky množství velkých transakcí v sektoru telekomunikací a financí (které výrazně přispěly k nárůstu poptávky v Praze 4 v roce 2002 o 43%) přesáhl celkový objem pronajatých kancelářských prostor ke konci roku 2002 úroveň roku 2001 s tím, že celkový objem byl přibližně 164 000 m 2. Při úvaze množství velkých transakcí, které budou pravděpodobně uzavřeny v roce 2003, celková současná poptávka znamená příslib přinejmenším stejných výsledků v tomto roce, jako za rok 2002.
tisíce m2
Rakouské a německé investice nadále určovaly trendy trhu a v roce 2002 dlouho očekávaný vstup společností DB (Deutsche Bank) Real Estate a DEKA přispěl k rostoucí důvěře a ilustroval připravenost investorů k nákupům. Navíc poslední významné nákupy, konkrétně BB Centrum „A“ v Praze 4 a Vinohradská Vinice v Praze 10 provedené americkým a izraelským kapitálem zvýraznily různorodost současných zájemců.
80
1998 1999 2000 2001 2002 2003* Rok
K útlumu aktivity došlo především hlavně v Praze 1 a 2, kde je v současné době naprojektováno poměrně limitované množství nových kancelářských prostor. Naproti tomu Praha 4, Praha 5 a Praha 8, které se teď považují za klíčové podnikatelské lokality, zažily nejrozsáhlejší nárůst objemu kancelářských prostor v celé Praze.
100 75 50 25 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003* Rok
Vzhledem k nárůstu poptávky v roce 2002 se poměr volných prostor ve srovnání s rokem 2001 poněkud snížil, což navazuje na trend minulých let. Poměr volných prostor v současnosti činí něco více než 10% ve srovnání s 11% v roce 2001, 13% v roce 2000 a 16% v roce 1999.
Co se týká transakcí, byl rok 2002 v mnoha ohledech podobný roku předchozímu s osmi dokončenými transakcemi. Zájem o produkty je vysoký a investoři si nemohou dovolit čekat na to, až bude produkt dokončený a pronajatý. Několik provedených transakcí, jako je předběžný nákup budovy I. P. Pavlova 5, který provedla Deutsche Bank nebo nákup Technoparku Hochtief v Praze 5 společností Europolis, potvrzuje tento nový trend.
Nájemné Burzovní palác, Praha 1
Úroveň nájemného v celé Praze nezaznamenala žádnou výraznou změnu, přičemž nejvyšší nájemné za moderní kancelářské prostory třídy „A“ v lokalitách v centru činí 18–20 EUR/m 2/měsíc. Kancelářské prostory stejné kvality v lokalitách, jako je Praha 4-Pankrác, nebo Praha 5-Smíchov, se nabízejí za 14–16 EUR/m 2/měsíc.
Nicméně můžeme předpokládat, že aktivity se budou v roce 2003 zvyšovat, protože se objevují další kvalitní produkty a kapitalizační míry se budou stabilizovat a odpovídat síle investic zaměřených na tento sektor.
Graf 5
Graf 3
50
80
40
60
30
40
20
20
10
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003
0
Rok
4 – Knight Frank
Tr h s n e m o v i t o s t m i v P r a z e
80
7
60 40
4
20 0
1
2 1
0,5 Nizozemí
100
100
Irsko
60
25 Počet investic
120
V. Británie
70
120
140 9,5
USA
80
Izrael
m2
90
160
Německo
140
EUR predikce
Objem investic (mil. EUR)
160
EUR realizované
180
Objem investic (tisíce m2)
Škody způsobené povodněmi byly již odstraněny. Intenzívní součinnost pražských zastupitelů, developerů a investorů přináší pozitivní výsledky. Díky výstavbě protipovodňových bariér a přirozené revitalizaci evidujeme obnovený zájem trhu o tyto oblasti.
180 Objem investic (mil. EUR)
Povodně poznamenaly pražský trh kancelářských prostor tím, že po nich zůstaly některé budovy dočasně nepřístupné a nepoužitelné. Zasáhly hlavně Prahu 1-Malou Stranu, Prahu 8-Karlín a Libeň a Prahu 7-Holešovice. Praha 8 byla silně zasažena, čímž byla zpomalena výstavba několika nových kancelářských objektů. Obnova dopravy v těchto lokalitách trvala delší dobu, jelikož jak pozemní doprava (tramvaje, infrastruktura pro automobily) tak podzemní systém metra byly silně zasaženy.
Původ investorů
Objem investic do kancelářských prostor
Reakce trhu na povodně 2002
Rakousko
Projekt společnosti ECM, Praha 4
Hlavní realizované investiční transakce v oblasti kancelářských prostor (září 2001 - únor 2003) Datum Adresa nemovitosti Výměra Cena Počáteční Prodávající Kupující (m2) (mil. euro) výnos (%) září Dvorana, náměstí OSN, 2 216 3 11 PSJ Invest M.A.I.L. 2001 Praha 9 říjen ECM Portfolio, 5 500 8,50 11 ECM Shekem Real 2001 Praha 1, 5, & 6 Estate prosinec Palác Karlín, Thámova 13, 16 500 29,45 ~11 REKG Austrian Fund 2001 Praha 8 / IRES prosinec PWC, Kateřinská, 7 420 20,50 9,2 AIG Lincoln Irlandia 2001 Praha 2 prosinec Táborská, Nusle, 7 500 7,20 11,5 Hydroproject IRES 2001 Praha 4 únor I.P. Pavlova 5, 6 638 ~16,05 ~9,5 Bouygues DB Real Estate 2002 Praha 2 duben Václavské náměstí 41, N/A N/A <10 Universale Immorent 2002 Praha 1 duben Benešovská / Ruská, 2 120 3,05 10+ Immorent Liberty 2002 Praha 10 Properties květen Jankovcova 23, 3 560 5,30 10,3 CGI Czech Real 2002 Praha 7 Property Partners červen BB Centrum A, 21 250 N/A N/A PSJ / Heitman 2002 Praha 4 Passerinvest červenec Corso Karlín, Křižíkova, 9 150 N/A N/A REKG M.A.I.L. 2002 Praha 8 srpen Václavské náměstí 3, 8 600 25 9,4 Universale Immorent 2002 Praha 1 prosinec OMG Panorama, 9 000 24,5 9,0 OMG DEKA 2002 Praha 2 únor Vinohradská Vinice, 20 209 21,5 11,2 IPB Real Liberty 2003 Praha 10 Properties
Země původu
Prague Property Report
Vinohradská Vinice, Praha 10
Knight Frank – 5
Smíchov – detail
9
Lidická
Plzeňská
C Strou pežni ckého
C – Anděl City I
Radlická
D
D – Anděl City, 2nd Phase J – Corso Karlín L – Vysočanská Point
Ost rov ské ho
6
7
A
C
8
L
Karlín – detail
S o k o lo
3 A
2
10
K – Palác Karlín
A
F – Technopark E – Zličín Business Park
A – Flora Plaza
K
J
ova
1
ova
Thám
K ři ž ík
v sk á
H – I.P.Pavlova 5 Office Building
F
E
I. P. Pavlova – detail
B
5
Je čn á
vi ck
ět
4
na
Vys koč ilov a
C
á
Na s trži
jo
1
Lege rova
kv
dě
0
nám. I. P. Pavlova Sok ols ká
5.
Bu
6 – Knight Frank
500
á
Pankrác – detail
Olbrac htova
1 000 m
n ti n sk
H G – Avenir Business Park
B
měřítko / scale 1 : 55 000
A rg e
I
G
B – Empiria Building
I – Longin Business Center
2 km
Tr h s n e m o v i t o s t m i v P r a z e
Prague Property Report
Knight Frank – 7
C ompany Profile
The Economy
Founded in London more than a century ago, Knight Frank has grown into a substantial and well recognised global consultancy. In the year 2000, it joined forces with the leading US real estate practice Grubb & Ellis to create a network of 8,000 people in more than 200 offices in 29 countries around the world. The enlarged group is now one of only a handful of organisations able to provide a full range of real estate services in both the residential and commercial property markets worldwide.
Globální síť 8 000 pracovníků ve více než 200 kancelářích ve 29 zemích světa je schopna poskytovat celé spektrum realitních služeb.”
Knig h t F r a n k C z e c h R e p u b l i c – Ser v i c e L i n e s
2001 and 2002 proved to be years of above average trend growth and are signs of improved times ahead. Favourable macroeconomic development of the domestic economy ensured an ongoing interest of foreign investors despite an overall cooling of investor activity around the world. The year 2002 saw a GDP growth of approximately 2.5% down from 3.5% for 2001. Economic growth is forecast to rebound strongly in 2003 to around 3.0%. The decreasing unemployment trend has leveled off and is currently over 10.0%. The Czech crown grew by around 9% against the euro over the course of last year and the trend remains upwards as the Czech crown continues to grow. Economic Indicators (1992 - 2003) Year 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003F GDP (% yoy) -3.3 0.1 2.2 5.9 4.8 -0.8 -1.2 -0.4 3.1 3.4 2.5 3.0 Unemployment (%) 2.6 3.5 3.2 3.0 3.1 4.4 6.1 8.6 9.2 8.1 8.5 10.0 Inflation (%) 11.1 20.8 10.0 9.1 8.8 8.5 10.7 2.1 3.9 4.1 1.8 1.0 Foreign Direct 0.6 0.8 1.0 2.8 1.9 1.8 3.7 6.1 5.0 4.9 5.0 – Investment (USD bil.)
Agency & Corporate Services: Representing both landlord and tenant the agency team is one of the most respected and experienced in the market. Development & Sales: Since 1991 the office has transacted some of the largest buildings and strategically located pieces of land in Prague. Investment: Knight Frank has to date been involved in most of the institutional investment transactions in Prague, and was recently selected as an exclusive selling agent for the largest city centre investment opportunity currently on the market – Burzovní Palace in Prague 1. Property Management: The department presently manages the entire portfolio of HypoVereinsbank’s pension fund throughout Central Europe. Research: Our proprietary databases contain over ten years of market research, providing all departments with access to information throughout the country. Corso Karlín, Prague 8
Valuation: Our qualified Czech and British surveyors currently undertake valuations for ten local and foreign banks, and an extensive list of prominent companies active in the market.
Source: Czech Statistical Office
The building industry has not been affected by the economic recession of the Western European countries and has been one of the most dynamically growing industries in the economy. The growth of new construction accelerated to 5.3% in 2000, 9.6% in 2001 with a slight fall to 8% in 2002. Its growth has been spurred on by high investor activity in the industry – due to the support of foreign investors’ projects in industrial areas, large government investment contracts for the transport infrastructure (construction of express railway lines, subway lines and bypasses) – but also by the construction of commercial, administrative and infrastructural buildings. The worst flooding in modern history hit one third of the country in August 2002, including its capital Prague. The damages were estimated to cost 2–3 billion euro’s. The floods have had a negative effect on the economy but it is believed that this is only short term and will not have any long term repercutions. The Czech Republic continues to function normally in both domestic and foreign affairs, harmonizing its foregin policy with the European Union and to pursue its programme of economic and social reform. A referendum about EU accession is planned for June this year, the Czech Republic should therefore become a new member of the European Union in 2004.
For further information please contact: Managing Directors Zdenka Klapalová Přemysl Chaloupka
Location
Agency & Corporate Services Karel Bor Přemysl Chaloupka
Historical centre / centre Prague 1 and borders of Prague 2 Sought after locations Flora, Prague 2 and 3, Pankrác, Budějovická Prague 4, Anděl Prague 5, Karlín Prague 8, Dejvice, Vokovice, Prague 6 Non central locations Stodůlky, Nové Butovice, Prague 5, Holešovice, Prague 7, Vysočany, Prague 9 Secondary locations – rest of locations with limited public transport access
Development Sales & Investment Zdenka Klapalová Property Management Kevin Craighead Valuation & Research Přemysl Chaloupka Petr Pohl
5,000–25,000
10,000–25,000
30,000–80,000
1,500–5,000
5,000–20,000
20,000–35,000
Up to 1,500
1,000–20,000
18,000–25,000
Unit Prices of “Ready To Move In” Residential Units (CZK/m2)*** 80,000–140,000
*
m2 of lands proposed for construction, difference in prices is given by particular location, given conditions of zoning plan, existing/non existing permits or approved projects, existing/non existing infrastructure, type of proposed use, etc.
**
General overview of prices usually achieved at comparable transactions of existing buildings proposed for redevelopment. Price depends on technical conditions, volume of future investments, existing/non existing permits, possibility of floor area capacity increase, existing/non existing current leases or potential pre-leases, etc.
*** Prices achieved today for new build/reconstructed residential units, finished in corresponding quality and standard. Price differences are given by particular location, particular features of the project, parking possibilities, etc.
Anděl City, Prague 5
8 – Knight Frank
25,000–55,000
Unit Prices of Projects/Existing Buildings Proposed For Development (CZK/m2 )** 15,000–45,000
Unit Prices of Land Proposed For Construction (CZK/m2)*
Tr h s n e m o v i t o s t m i v P r a z e
Prague Property Report
Jungmannova-Charvátova, Prague 1
Development Sales The department is responsible for the representation of property owners with development potential. Knight Frank has been active in this segment of the Prague market for over 10 years and it has been participating on transactions for both private individuals and institutional owners. Both Prague and the Czech Republic will continue to offer to investors in 2002 and 2003 a positive and stable environment. Risks are being constantly lowered by the transparent economical situation and stable legal environment. Standard construction costs (CZK/m2)**** Green field Construction Reconstruction
20,000–30,000 Up to 25,000
The overall trend shows increasing interest of international developers in all segments of the real estate market. The most popular and desirable investments are in new residential projects and institutional investments to new buildings with good quality long-term leases. There is still a substantial demand for projects/buildings suitable for accommodation services with 3–5* standards. An example of this is the current sale of Politických věznů 12, Prague 1 owned by ČSOB bank, as well as a serious interest of several international hotel operators in Jungmannova / Charvátova buildings currently owned by company ČEZ, a.s. **** General overview of current prices. Price difference is given by construction arduousness and required standard of final completion. Reconstruction cost is given by current condition of the building, given prices are not depending on location.
Knight Frank – 9
Office Market
Investment Market
The Prague office market experienced both highs and lows throughout the year 2002, however by the end of the year the office market displayed overall signs of growth and stability. The September 11 th New York tragedy of 2001, the August 2002 floods and the general global economic slowdown all attempted to dampen take-up levels, however the market proved positive and with a strong end to the year levels of take-up almost reached a record high.
A distinct trend has continued to underline the market during the past 12–18 months: a plethora of investors seeking a limited supply of quality investment product. This relentless demand, coupled with a healthy letting scene, has helped to maintain a buoyant secondary market. Austrian and German funds continue to drive the markets and during 2002 the long awaited entrance of DB (Deutsche Bank) Real Estate and DEKA, contributed to the growing confidence and further illustrated the readiness of investors to commit. In addition, recent significant purchases, namely BB Centrum ‘A’ in Prague 4 and the Vinohradská Vinice building in Prague 10, by US and Israeli capital respectively, have highlighted the diversity of the present interest.
80 70 60
Graph 4
50
Yield Development
40 30
11.5
20
11
Date
10
10.5
Sept 2001 Oct 2001 Dec 2001 Dec 2001 Dec 2001 Feb 2002 Apr 2002 Apr 2002 May 2002 June 2002 July 2002 Aug 2002 Dec 2002 Feb 2003
0 Q1 2002
Q2 2002
Q3 2002
Q4 2002
Quarter
Yields (%)
The Prague office market did not witness any significant deviations on the demand side or on the rental side. Thanks to a number of large deals in the telecom and finance sectors, (which largely contributed to 43% of 2002’s take-up) the total volume of office space leased by the end of 2002 exceeded that of 2001, with a total figure of approximately 164,000m 2. With the knowledge of a handful of large deals set to close in 2003 the overall existing demand promises at least the same results for this year as in 2002.
Take-up by Quarter 2002 Take-up (thousands of m2)
Demand
Graph 1
10 9.5 9
Supply
Graph 2
Supply And Take-up 1995–2003 Annual supply
225
Annual take-up
200
* Prediction
thousands of m2
175
8.5
150 125
* Prediction
0 1998 1999 2000 2001 2002 2003*
The total volume of modern office space in Prague is 1,100,000m 2 of which 60% is located in new buildings and 40% in renovated buildings. A total of 110,000 m 2 of office space was completed by the end of 2002 both new constructions and renovated buildings respectively. Knight Frank estimate that 130,000m 2 of new office space will be completed during 2003.
Year
There has been limited activity in primarily Prague 1 and Prague 2 where a relatively restrained volume of additional office space is projected. However Prague 4 and Prague 5 now being recognised as key business locations have witnessed the most extensive increase in office space in the whole of Prague.
100 75 50 25 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003* Year
Due to high levels of take-up in 2002, the vacancy rate has dropped slightly from 2001, which follows the trend of recent years. The vacancy rate is currently just over 10% as opposed to 11% in 2001, 13% in 2000 and 16% in 1999.
Purchaser M.A.I.L. Shekem Real Estate Austrian Fund / IRES Irlandia IRES DB Real Estate Immorent Liberty Properties Czech Real Property Partners Heitman M.A.I.L. Immorent DEKA Liberty Properties
In terms of transactions, 2002 was in many respects similar to the previous year with 8 deals being completed. Competition for product is high and investors cannot afford to wait for product to come to the market once completed and leased. Already we have seen a number of transactions, such as the pre-purchase of Deutsche Bank’s IP Pavlova 5, and the acquisition by Europolis of Hochtief’s Technopark in Prague 5, confirm this new trend.
Rents
ECM Project, Prague 4
Major Office Investment Transactions (Sept 2001 - Feb 2003) Property Address Size Price Initial Seller (sq m) (mil. euro) Yield (%) Dvorana, náměstí OSN, 2,216 3 11 PSJ Invest Prague 9 ECM Portfolio, 5,500 8.50 11 ECM Prague 1, 5, & 6 Karlín Palac, Thámova 13, 16,500 29.45 ~11 REKG Prague 8 PWC, Kateřinská, 7,420 20.50 9.2 AIG Lincoln Prague 2 Táborská, Nusle, 7,500 7.20 11.5 Hydroproject Prague 4 I.P. Pavlova 5, 6,638 ~16.05 ~9.5 Bouygues Prague 2 Wenceslas Square 41, N/A N/A <10 Universale Prague 1 Benešovská / Ruská, 2,120 3.05 10+ Immorent Prague 10 Jankovcova 23, 3,560 5.30 10,3 CGI Prague 7 BB Centrum A, 21,250 N/A N/A PSJ / Prague 4 Passerinvest Corso Karlín, Křižíkova, 9,150 N/A N/A REKG Prague 8 Wenceslas Square 3, 8,600 25 9.4 Universale Prague 1 OMG Panorama, 9,000 24.5 9.0 OMG Prague 2 Vinohradská Vinice, 20,209 21.5 11.2 IPB Real Prague 10
Rental levels throughout Prague have had no significant change, with prime rents for centrally located ‘class A’ modern office space between 18–20 EUR per m 2 per month. The same quality of office space located in areas such as, Prague 4-Pankrác or Prague 5-Smíchov is being offered at 14–16 EUR per m 2 per month.
Burzovní Palace, Prague 1
Nevertheless we would anticipate that activity in 2003 will increase as further quality product comes online and yields will continue to harden and fall under the weight of funds committed to this sector.
Graph 5
Origin of Investors
Graph 3
100
50
80
40
60
30
40
20
20
10
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003
0
Year
10 – Knight Frank
Tr h s n e m o v i t o s t m i v P r a z e
100 80
7
60 40
4
20 0
1
2 1
Country of Origin
0,5 Netherlands
60
25 No. of Deals
120
Ireland
70
120
140 9,5
UK
80
US
m2
90
Israel
140
EUR prediction
Germany
160
160 Volume (EUR mil.)
180
EUR existing
Investment Volume (thousands of m2)
The flooding has so far taken a long time to recover from but today we can see that the hard work of the Prague authorities, investors and real estate advisors is already bringing positive results.
180
Investment Volume – Offices Investment Volume (EUR mil.)
The floods left their mark on the Prague office market rendering a number of properties temporarily inaccessible and unusable. The floods affected primarily Prague 1-Malá Strana, Prague 8-Karlín and Libeň and Prague 7Holešovice. Prague 8 was heavily hit causing new proposed commercial projects for the area to be delayed. Transport in these locations has also taken time to repair as the metro and tram lines were destroyed.
Austria
Market reaction to the 2002 floods
Prague Property Report
Vinohradská Vinice, Prague 10
Knight Frank – 11
European offices Czech Republic Koruna Palace 4th Floor, 1 Wenceslas Sq. 110 00 Prague 1 Tel: (420-2) 24 21 77 62 Fax: (420-2) 24 21 77 55
[email protected]
Belgium Knight Frank Rue du Luxembourg 14A 1000 Brussels Tel: (32-2) 548 0548 Fax: (32-2) 502 7191
[email protected]
France Knight Frank 7 Place Vendôme 75001 Paris Tel: (33-1) 43 16 88 88 Fax: (33-1) 42 86 99 87
[email protected]
Germany Knight Frank Fellnerstrasse 5 60322 Frankfurt Tel: (49-69) 55 66 33 0 Fax: (49-69) 55 44 25
[email protected]
Knight Frank Niederrheinstrasse 308 40489 Düsseldorf Tel: (49-211) 479 5118 Fax: (49-211) 479 5155
[email protected]
Knight Frank Südliche Auffahrtsallee 29 80639 Munich Tel: (49-89) 1795 9000 Fax: (49-89) 1795 9015
[email protected]
Italy Milan Centrale Servizi S.p.A. Via G, Negri 10 20123 Milan Tel: (39-02) 8535 4113 Fax: (39-02) 8535 4012
[email protected]
Other Office: Rome Netherlands Van Gool en Partners World Trade Centre Strawinskylaan 611, 1077 XX Amsterdam Tel: (31-20) 664 8585 Fax: (31-20) 675 0259
[email protected]
Poland Knight Frank Nieruchomosci Ul Widok 8 00-023 Warsaw Tel: (48-22) 690 6767 Fax: (48-22) 690 6768
London City Kings House 36 King Street London EC2V 8QQ Tel: (44-20) 7606 0606 Fax: (44-20) 7606 5502
Portugal Knight Frank Edifício Taurus Praço Campo Pequeno 48-4º Dtº 1000-081 Lisboa Tel: (351-21) 799 9960 Fax: (351-21) 799 9965
London Docklands 18-19 Cabot Square Canary Wharf London E14 4QW Tel: (44-20) 7512 9966 Fax: (44-20) 7512 9977
[email protected]
Spain Knight Frank Calle Serrano, 49 28006 Madrid Tel: (34-91) 577 3993 Fax: (34-91) 575 7323
[email protected]
United Kingdom Knight Frank Head Office 20 Hanover Square London W1S 1HZ Tel: (44-20) 7629 8171 Fax: (44-20) 7493 4114
[email protected]
[email protected]
Birmingham 89 Colmore Row Birmingham B3 2BD Tel: (44-121) 200 2220 Fax: (44-121) 200 2381
[email protected]
Cardiff Emperor House Scott Harbour Pierhead Street Cardiff CF1 5PH Tel: (44-29) 2049 2492 Fax: (44-29) 2048 5553
Edinburgh 2 North Charlotte Street Edinburgh EH2 4HR Tel: (44-131) 225 7105 Fax: (44-131) 220 1403
Manchester 86 King Street Manchester M2 4WQ Tel: (44-161) 833 0023 Fax: (44-161) 832 1478
[email protected]
[email protected]
Exeter 19 Southernhay East Exeter EX1 1QD Tel: (44-1392) 433 033 Fax: (44-1392) 277 944
Newcastle 37/39 Grey Street Newcastle-upon-Tyne NE1 6EE Tel: (44-191) 221 2211 Fax: (44-191) 232 4114
[email protected]
Glasgow Sutherland House 149 St Vincent Street Glasgow G2 5NW Tel: (44-141) 221 9191 Fax: (44-141) 221 2328
[email protected]
Leeds 10 Park Place Leeds LS1 2RU Tel: (44-113) 246 1533 Fax: (44-113) 244 6654
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Asia Pacific offices Australia Knight Frank 175 Pitt Street Sydney, NSW 2000 Tel: (61-2) 9239 2222 Fax: (61-2) 9239 2325
[email protected]
Other Offices: Adelaide, Brisbane, Cairns, Canberra, Gold Coast, Hobart, Melbourne, Newcastle, North Sydney, Parramatta, Perth, Townsville.
Hong Kong Knight Frank 32/F AIA Tower 183 Electric Road North Point Hong Kong Tel: (852) 2810 8123 Fax: (852) 2845 0649
[email protected]
Other Offices: Shanghai, Beijing, Changchun, Haerbin, Shenzhen, Tian Jin. (All contact via Hong Kong)
India Knight Frank Udyog Bhavan 1st Floor 29 Walchand Hirachand Marg, Ballard Estate, Mumbai 400 038 Tel: (91-22) 267 0876/78/79 Fax: (91-22) 267 0899
Indonesia Knight Frank Adhi Graha Building 11/F Jl.Jend.Gatot Subroto Kav.56 Jakarta 12950 Tel: (62-21) 526 5526 ext 302 Fax: (62-21) 526 5581
[email protected]
[email protected]
Other Offices: Delhi, Pune, Bangalore
[email protected]
Other Office: Francistown Kenya Knight Frank PO Box 39773 Lion Place (Ground Floor) Waiyaki Way Nairobi Tel: (254-2) 440 174/5/6 Fax: (254-2) 440 040 Mobile: (254) 72 520 772/3
[email protected]
Malawi Knight Frank Hardelec House Victoria Avenue PO Box 1556 Blantyre Tel: (265) 623 577 Fax: (265) 621 082
[email protected]
Other Office: Lilongwe Nigeria Knight Frank PO Box 221 24 Campbell Street, Lagos Tel: (234-1) 260 0990 Fax: (234-1) 263 4090 Other Offices: Abuja, Kano, Kaduna, Ikeja, Port Harcourt
South Africa Knight Frank Gleneagles (Ground Floor) Fairway Office Park 52 Grosvenor Road Bryanston PO Box 3030 Cramerview 2060 Johannesburg Tel: (27-11) 516 4500 Fax: (27-11) 516 4515
[email protected]
Tanzania Knight Frank 4th Floor, TDFL Building PO Box 9333 Dar es Salaam Tel: (255-22) 211 3300 Fax: (255-22) 212 7023 Mobile: (255) 742 763 376
Uganda Knight Frank 4 Kimathi Avenue PO Box 24513 Kampala Tel: (256-41) 341 391 Fax: (256-41) 344 369
[email protected]
Zimbabwe Knight Frank PO Box 3526 21 George Silundika Avenue Harare Tel: (263-4) 793 841 Fax: (263-4) 793 663
[email protected]
Other Office: Bulawayo
[email protected]
Kontakty v Praze Contacts in Prague Zdenka Klapalová or Přemysl Chaloupka Koruna Palace, 4th Floor, 1 Wenceslas Sq. 110 00, Prague 1 Tel: +420 224 217 762
[email protected] [email protected]
Kontakt v Londýně Contact in London David Brunelle 20 Hanover Square, London W1S 1HZ Tel: +44 (0)20 7629 8171
[email protected]
[email protected]
Knight Frank Microsoft House 67-69 Symonds Street Auckland Tel: (64-9) 307 7882 Fax: (64-9) 307 7888
[email protected]
African offices Botswana Knight Frank PO Box 655 183 Queens Road Gaborone Tel: (267) 353 950 Fax: (267) 351 480
New Zealand Knight Frank 23 Waring Taylor Street Wellington Tel: (64-4) 472 3529 Fax: (64-4) 472 0713
Knight Frank Research provide strategic advice, consultancy services and forecasting to a wide range of clients worldwide including developers, investors, financial and corporate institutions. All recognise the need for the provision of expert independent advice customised to their specific needs. For further information on our Research Services please contact: David Brunelle or Steve Mallen on +44 (0)20 7629 8171 Knight Frank Research Reports are also available at www.knightfrank.com
Knight Frank 76 Cashel Street Christchurch Tel: (64-3) 379 9787 Fax: (64-3) 379 8440
[email protected]
Sheffield Princess House 122 Queen Street Sheffield S1 2DW Tel: (44-114) 272 9750 Fax: (44-114) 272 9772
[email protected]
Other Offices: Ascot, Beaconsfield, Bristol, Cirencester, Esher, Guildford, Hampstead, Hereford, Hungerford, Kensington,Knightsbridge, Lauder, Nottingham, Notting Hill, Oxford, Sherborne, Stratfordupon-Avon, Tunbridge Wells, Wapping, Wimbledon, Winchester, Worchester, York. Singapore Knight Frank 16 Raffles Quay #30-01 Hong Leong Building Singapore 048 581 Tel: (65) 222 1333 Fax: (65) 224 5843
[email protected]
Thailand Knight Frank Chartered (Thailand) Co., Ltd. 65/192, 23rd Fl., Chamnan Phenjati Business Center, Rama 9 Road, Huaykwang, Bangkok 10320 Tel: (66-2) 643 8223 Fax: (66-2) 643 8224
[email protected]
[email protected]
© Knight Frank 2003.
© Knight Frank 2003.
Tento materiál je publikován výhradně za účelem informativního využití. I přesto, že při realizaci této zprávy byla věnována zvýšená pozornost veškerým informacím, analýzám, názorům a predikcím, Knight Frank Research ani Knight Frank nejsou připraveni nést právní odpovědnost za jakékoliv škody či újmy způsobené obsahem tohoto materiálu. V této zprávě se názory Knight Frank, ve vztahu k jednotlivým nemovitostem či projektům, nemusí shodovat s názory třetích stran. Kopírování této zprávy nebo její části je možné pouze s odvoláním na Knight Frank Research.
This report is published for general information only. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no legal responsibility can be accepted by Knight Frank Research or Knight Frank for any loss or damage resultant from the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is allowed with proper reference to Knight Frank Research.
