Problematika podvyužívaných území v okolí Říčan

Construction on brownfields

Problematika podvyužívaných území v okolí Říčan M. Hlaváčová Fakulta stavební, ČVUT v Praze, Praha, Česká republika

ABTRACT: Questions of underused territory in vicinity of Říčany The article results from the diploma paper that is structured into several main chapters. It contains a theoretical part, which presents a general description of the brownfield issue. This chapter covers its definitions, classifications and negative impacts. Next chapter deals with problems related to brownfield regeneration process, establishment of brownfield registry and corresponding legislation. The third part of the paper focuses on profiling of the selected territory (Image 1- 5), which is the environs of the town of Říčany. The last chapter, which is divided into analysis and project part, examines sitespecific studies of selected brownfields. The thesis concludes with summary findings.

1 ÚVOD Předmětem zájmu tohoto příspěvku je problematika podvyužívaných území ve městě Říčany a jeho okolí. Při vyhledávání lokalit typu „brownfield” byly nejprve použity letecké snímky území a určena místa k bližšímu prozkoumání. Následně byl proveden terénní průzkum vytipovaných lokalit, u kterých byly pochybnosti o jejich současném plném využití. Dále bylo osloveno všech 52 obcí, které patří pod správní obvod obce s rozšířenou působností Říčany, kdy odpovědělo celkem 17 sídel. Z tohoto počtu dotázaných 9 obcí reagovalo záporně, tedy že se na jejich území žádné brownfieldy nenacházejí a zbývajících 8 obcí uvedlo, že na svém katastrálním území mají podvyužívaná místa. Ze všech nalezených lokalit bylo pro podrobnější rozbor vybráno 5, které leží na území města Říčany, Kostelec nad Černými Lesy, Mnichovice a v obcích Struhařov a Kunice. Každé z 5 vytipovaných lokalit bylo přiřazeno číslo a identifikační název.

2 ANALÝZA VYTIPOVANÝCH LOKALIT 2.1 Říčany – věznice Areál nedostavěné věznice se nachází v městě Říčany, které leží zhruba 20 km jihovýchodně od centra hlavního města Prahy. Patří do Středočeského kraje, okresu Praha-východ a počet obyvatel města je 13 769 (stav dle ČSÚ k 1.1.2010). Velmi snadná dopravní dostupnost a současné kvalitní podmínky pro život činí z Říčan velmi oblíbené místo pro satelitní bydlení. Město zažívá v poslední době (jako většina

Výstavba na brownfields

101


příměstských obcí) prudký urbanistický (ne vždy zcela kvalitní) rozvoj. Zájem o parcely pro obytnou výstavbu zde silně stoupá a většina prázdných ploch v území rychle získává nové určení a využití. Věznici na západním konci Říčan začalo za minulého režimu stavět Ministerstvo spravedlnosti. Po roce 1989 se obyvatelé města proti výstavbě vzbouřili a ta byla pozastavena. Novým záměrem na využití lokality bylo vybudování továrny, zaměřené na lehčí průmyslovou výrobu. V 90. letech chtěla areál zakoupit německá společnost, ale nepřistoupila na finanční požadavky, které si Ministerstvo spravedlnosti kladlo. Situace s nadhodnocenou cenou pozemků nedostavěné věznice se postupem doby nezměnila a konstrukce objektů a celá lokalita dále chátrá. Areál věznice je obehnán zdí z betonových panelů, která je místy přerušena a umožňuje tak přístup na pozemky přímo ze silnice. Terén lokality je rovinatý, nezpevněný, zarostlý stromy a náletovou zelení. Na místě se vyskytují občasné černé skládky odpadu, stavebního materiálu, železobetonových panelů a sutě. V jižním cípu areálu se nachází nedostavěný objekt věznice, který je tvořen dutým železobetonovým skeletem se schodištěm a 4 nadzemními podlažími. Páté patro je nedokončené a tvoří ho pouze nosné pilíře. Vedle tohoto objektu, jehož plocha zabírá přes 1800 m2, stojí betonové základy další budovy. Třetí dutý železobetonový přízemní skelet se nalézá na druhém konci areálu severozápadně a kvůli rostoucí náletové zeleni je prakticky nedostupný. Celé místo je velmi rozlehlé a působí značně nepřehledně.

Obrázek 1. Nedostavěný objekt věznice v Říčanech.

2.2 Struhařov Další podvyužívaná lokalita se nalézá na jižním okraji zastavěného území obce Struhařov vzdálené asi 10 km od Říčan. Z areálu bývalého zemědělského statku se do dnes zachoval pouze jeden ze dvou objektů. Jedná se o trojdílný objekt, v jehož čelní části se nacházelo silo a prostory pro uschování zemědělské techniky. Z této části objektu se částečně dochovaly zděné obvodové konstrukce, ocelové nosníky, plechová vrata a střecha. Směrem k jihovýchodu se táhne další část zemědělského statku, kde býval vepřín. Plocha areálu je zarostlá náletovou zelení, která částečně zasahuje i do objektů. Současná situace s řešením regenerace bývalého státního statku je složitá. Sousední pozemky vlastní developerská firma, která se chystá na nich vystavět rodinné domy. V návrhu plánované zástavby je vyznačena komunikace vedoucí přes pozemky, na

102



kterých stojí zchátralý zemědělský statek. Vlastnická práva k těmto parcelám nemá investor, kterým je developerská firma, ale patří dvěma soukromým vlastníkům. Na tyto parcely je v současné době podle záznamu v katastru nemovitostí nařízena exekuce.

Obrázek 2. Objekty bývalého zemědělského statku ve Struhařově.

2.3 Mnichovice – Myšlín Svou polohou spadá tento zemědělský brownfield pod město Mnichovice. Nachází se na jeho východním okraji, vzdáleně od souvisle zastavěného území. Západní hranici areálu po zemědělské činnosti tvoří oplocená zahrada, která patří k objektu zámečku z 18. století. Zámeček stojí na místě bývalé tvrze, kterou zde v roce 1371 nechal postavit Mikuláš z Kolovrat. Tvrz byla podle historických záznamů opuštěna již v 16. století. V těchto místech je nepřístupný, členitý a zalesněný terén, který spolu s částí bývalé zemědělské usedlosti spadá pod Nemovitou kulturní památku Tvrziště. V blízkosti Tvrziště se nachází několik starých mohutných dubů, některé z nich jsou územním plánem navrženy na památné stromy s ochranným pásmem 10 m. V nejzápadnějším konci areálu stojí 650 let starý a 18 metrů vysoký Žižkův dub, který je chráněn jako památný strom. Budova zámku a okolní zahrada jsou nyní v soukromém vlastnictví a mají jiného majitele než přilehlé pozemky statku. Bývalý velkostatek koupila před 8 lety firma Mountfield, která jej zatím nevyužívá. V areálu se nalézá několik objektů v různém stadiu devastace. Nejvíce zachovaná jsou tři větší zemědělská stavení, z nichž jedno je načerno využíváno k bydlení. V zájmové lokalitě a jejím okolí se nachází černé skládky a celá oblast působí neupraveně a zanedbaně.


103


Obrázek 3. Rozapdlý obejkt zemědělské usedlosti na Myšlíně v Mnichovicích (v pozadí Žižkův dub).

2.4 Kostelec nad Černými Lesy – bývalá vojenská raketová základna Bývalý areál protiletadlové vojenské základny se nachází v severní části katastrálního území Kostelce nad Černými Lesy. Jedná se o odlehlou zalesněnou oblast, která se rozkládá asi 4 km od centra města Kostelce nad Černými lesy a přibližně 1,5 km od obce Přehvozdí. Areál vojenského raketového oddílu byl vybudován a zařazen do 71. protiletadlové raketové brigády Praha v roce 1960. V roce 1985 se velitelství přestěhovalo do Slaného a lokalita začala být nevyužita. Vojenský prostor je členěn na 2 části, z nichž jedna tvořila sociální a technické zázemí a druhá sloužila pro obsluhu samotných raket. Sociální zázemí se nachází blíže u vjezdu do vojenského areálu a v současné době je tvořeno několika objekty v různém stavu devastace. Největším z nich je budova bývalých kasáren, v níž se kromě ubytování pro vojáky nacházela i velká vstupní hala, kanceláře, kuchyň, kotelna a dílna. Prostory budovy jsou zaneseny nepořádkem, který je tvořen skládkami odpadu různého druhu, nánosy sutě a rozbitého skla z oken. Dále jsou zde garáže pro skladování zásobních raket a techniky, dnes z nich zbyly pouze obvodové a nosné konstrukce, které začínají zarůstat náletovou zelení. Pod celým areálem se nalézají rozsáhlé podzemní sklady a chodby, které jsou z důvodu bezpečnosti částečně zasypány. Druhá část vojenské raketové základny je umístěna hlouběji v lesnatém terénu a její prostory sloužily pro zařízení na odpalování raket. Celá oblast byla obehnána plotem pod elektrickým napětím a nacházelo se zde 6 odpalovacích ramp a polních hangárů. V podzemí se nacházelo samotné velitelství celé vojenské raketové základny. Obě části protiletadlové základny působí depresivním dojmem a dýchá z nich negativní atmosféra. Celkový nevlídný pocit z tohoto místa umocňuje to, že se tento vojenský brownfield nachází na opuštěném a zalesněném místě. V současné době vlastní veškeré bývalé armádní pozemky blízká obec Přehvozdí.

104



Obrázek 4. Budova bývalých kasáren vojenského areálu v Kostelci nad Černými Lesy.

2.5 Zámek Chlum V současné době zchátralý barokní jednopatrový zámek stojí pod lesnatým vrchem u silnice z Velkých Popovic do Mirošovic. Jeho půdorys je obdélníkový, základní budova je ze dvou stran obklopena volně připojenými hospodářskými staveními. Nynější podobu získal zámek v 19. století, kdy byl upraven a rozšířen. Součástí areálu je památkově chráněná socha svatého Jana Nepomuckého. Před rokem 1989 sídlil v zámku národní podnik VELAZ, který se zabýval chovem zvířat pro laboratorní účely. Po revoluci byl statek spolu s bývalým panstvím vydražen, ovšem potenciální budoucí soukromý vlastník za něj nezaplatil a přesto ho obýval. Načerno obývaná lokalita dostala neoficiální název „farma zvířat“. Obyvatel statku choval hospodářská zvířata, kterým nechal naprosto volný pohyb po zámku a přilehlých pozemcích. Tento „netradiční“ přístup k zemědělskému chovu byl častou příčinou místních konfliktů. Přivlastněný zámek a statek dlouhá léta pustl a podléhal devastaci. V letošním roce byl jeho „majitel“ donucen lokalitu opustit. Nyní má zámek a jeho zázemí nového majitele, který pomalu chystá jeho záchranu. Nový vlastník lokality plánuje do budoucna území využít pro zřízení školícího centra, ubytování, jízdárny a stájí pro koně. Všechny záměry jsou zatím na počátku a velkou měrou závisí na evropských dotacích.

Obrázek 5. Objekt zámku Chlum ležící v katastrálním území obce Kunice.


105


3 ZÁVĚR Během analýzy podvyužívaných území v okolí města Říčany se nejvýrazněji projevila jeho poloha vůči hlavnímu. Jedná se o oblast blízkou Praze s vysokým podílem nové výstavby - zejména rodinných a bytových domů. Právě zázemí hlavního města, dobré ekonomické a životní podmínky způsobují, že zde probíhá masivní suburbanizace. Malé obce, kde vznikla nová obytná zástavba, často nedisponují dostatečnou občanskou vybaveností a dopravní infrastrukturou. Jako ukázku jedné z těchto obcí lze uvést Struhařov, v němž se nachází areál bývalého státního zemědělského statku. V budoucnu zde má vzniknout velké množství novostaveb pro bydlení, ale obec zatím není na prudký nárůst počtu obyvatel připravena. Statek Myšlín v Mnichovicích lze uvést jako příklad lokality s nevyjasněnými majetkoprávními vztahy, které brání novému rozvoji. Veškeré zemědělské pozemky patří firmě Mountfield, a.s., která je údajně chtěla využít jako plochy pro obytnou výstavbu. Tento záměr je ovšem v rozporu s územním plánem, a proto leží podvyužívané území již několik let ladem. U lokality „Zámek Chlum“ se vlastnické poměry zásadně změnily v letošním roce. Obec Kunice, pod kterou tento brownfield spadá, nechala vypracovat pro lokalitu jasně stanovené regulativy. Nyní záleží pouze na novém majiteli, jak se s revitalizací tohoto místa vypořádá, a zda se mu podaří získat dostatek finančních prostředků na realizaci navrhovaných záměrů. Investory většinou od vstupu do projektu odrazují náročné kroky spojené s revitalizací brownfieldů a rizika, které přináší staré ekologické zátěže, neboť jejich odstranění bývá finančně náročnou záležitostí. Z vytipovaných lokalit je specifickým příkladem areál nedostavěné věznice v Říčanech. Zde není důvod, aby byl prostor ekologicky zatížen, protože jeho plochy nikdy nebyly využívány. Ovšem odstranění železobetonových konstrukcí, které jsou pro budoucí využití v nepoužitelném stavu, bude velmi finančně nákladné. Za nejbizardnější a zároveň nejdepresivnější z vytipovaných lokalit lze považovat areál bývalé raketové základny po sovětských vojenských posádkách u Kostelce nad Černými Lesy. Jedná se o typ armádního brownfieldu, kterých na našem území zbylo z minulého režimu více než dost. Místo je ojedinělé svou polohou, rozlohou a tím, že se zde s největší pravděpodobností, vyskytují značné ekologické zátěže. Projekt a realizace úspěšné revitalizace tohoto místa bude náročný úkol, který si vyžádá značné finanční nároky a také důkladné zamyšlení nad budoucím využitím. REFERENCE: Hlaváčová, M. 2011. Problematika podvyužívaných území v okolí Říčan. Diplomová práce. Praha: ČVUT v Praze.

106


Problematika podvyužívaných území v okolí Říčan

Recommend Documents