Problematika převodu vlastnictví bytů

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva a veřejné správy

Problematika převodu vlastnictví bytů

Bakalářská práce

Autor:

František Glet Právní administrativa v podnikatelské sféře

Vedoucí práce:

Praha

JUDr. Šárka Palermová

Duben 2011

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, resp. Karviné dne

František Glet

Anotace Téma této bakalářské práce zní „Problematika převodu vlastnictví bytů“. Autor si zvolil toto téma z toho důvodu, ţe je mu z praktického hlediska velmi blízká. Práce se zabývá vlastnictvím obecně, dále vlastnictvím bytů, definováním základních pojmů – vysvětluje pojem byt, bytové druţstvo, společný majetek, společné vlastnictví jednotek ad. Cílem této práce je seznámení s problematikou související s vlastnictvím bytu. Práce se také zaměřuje na převod vlastnictví bytů mezi fyzickými osobami.

Annotation The theme of this bachelor work is "The issue of transfer of flat ownership” and the fact is that this theme is very close to the author from a practical point of view. He deals in his work with property in general and housing ownership, defining the basic concepts - explains the concept of a flat, housing association, joint property, joint (shared) ownership units and others. The aim of this work is getting to know with the issue related to ownership of the apartments. This bachelor work is focused on transfers of home ownership among individuals.

Obsah

Úvod ...................................................................................................................................... - 2 1 Vlastnictví........................................................................................................................... - 3 1.1 Vlastnické právo .......................................................................................................... - 3 1.1.1 Obsah vlastnického práva ..................................................................................... - 4 1.1.2 Omezení vlastnického práva ................................................................................. - 7 1.2 Spoluvlastnictví ........................................................................................................... - 9 1.3 Vlastnictví bytu .......................................................................................................... - 10 1.2.1 Vymezení základních pojmů ohledně vlastnictví bytu ....................................... - 12 2 Práva a povinnosti bytového vlastníka ............................................................................. - 15 2.1 Vymezení jednotlivých práv a povinností ................................................................. - 15 2.2 Omezení práv a povinností ........................................................................................ - 17 2.3 Důsledky porušení práv a povinností......................................................................... - 18 2.4 Ochrana vlastnického práva k bytu ............................................................................ - 19 3. Bytové druţstvo vs. Společenství vlastníků jednotek ..................................................... - 20 3.1 Vymezení Bytového druţstva .................................................................................... - 20 3.1.1 Kategorizace bytových druţstev podle doby vzniku........................................... - 21 3.1.2 Kategorizace bytových druţstev podle státní podpory ....................................... - 22 3.2 Definování Společenství vlastníků jednotek .............................................................. - 23 3.3 Problematika prohlášení vlastníka ............................................................................. - 24 3.3.1 Splacení dlouhodobého investičního úvěru poskytnutého druţstvu na výstavbu jednotky, potvrzení banky o splacení odpovídající části úvěru dle § 24 odstavce 6 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění. .................................................... - 26 3.3.2 Vzájemné vypořádání závazků nabyvatele a druţstva ........................................ - 27 3.3.3 Návrh na vklad práva vlastnického k bytové jednotce, rozhodnutí o povolení vkladu, právní účinky vkladu ....................................................................................... - 28 3.4 Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky a výhody osobního vlastnictví....... - 29 3.4.1 Obecné náleţitosti smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky ................... - 29 3.4.2 Obsah smlouvy o převodu o převodu vlastnictví bytové jednotky ..................... - 30 3.5 Poznatky z praxe ........................................................................................................ - 32 4 Závěrečné zhodnocení dané problematiky převodu vlastnictví bytů ............................... - 37 Závěr .................................................................................................................................... - 39 Seznam pouţitých pramenů a literatury .............................................................................. - 40 Seznam internetových zdrojů .............................................................................................. - 41 Seznam pouţitých zkratek ................................................................................................... - 42 Příloha 1............................................................................................................................... - 43 -

-1-

Úvod Zvolené téma, a to Problematika převodu vlastnictví bytů bylo zvoleno autorem bakalářské práce jako výsledek dlouhodobého zájmu o tuto oblast, s níţ je autor blízce prakticky spjat. A to konkrétně jako předseda představenstva bytového druţstva. Hlavním cílem této bakalářské práce bude seznámení s právy a povinnostmi souvisejícími s vlastnictvím bytu. Mezi vedlejší cíle budou patřit například shromáţdění dostupných relevantních informací této problematiky, kritický přístup k hodnocení literatury atd. Problematika převodu vlastnictví bytů je poslední dobou velkým fenoménem, jelikoţ v předrevolučních, totalitních dobách tento způsob převodu mezi fyzickými osobami neexistoval a tudíţ nebyl moţný. Nyní je tomu jinak – proto bych se v této bakalářské práci rád věnoval tomuto tématu hlouběji. Bytové vlastnictví je obecně povaţováno za jedno ze sloţitějších témat, a proto se domnívám, ţe bude vhodné, kdyţ začnu od teoretických pohledů a rozborů na danou problematiku a to pomocí pojmů – například: pojem vlastnictví bytu, pojem byt, bytové druţstvo, společné vlastnictví jednotek, pojem společný majetek atd. Následně bych rád věnoval svou pozornost na bytové druţstvo versus společné vlastnictví jednotek (SVJ) ve chvíli, kdy je provedeno „prohlášení vlastníka“ a byty převedeny na základě smlouvy o převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví.

-2-

1 Vlastnictví V úvodu této první kapitoly bych se rád zaměřil nad vysvětlením pojmu – vlastnictví. Protoţe na tento pojem lze nahlíţet ze dvou hledisek – do jisté míry blízkých i lišících se. Vlastnictví z ekonomického pohledu bývá soubor vývojově daných majetkových vazeb drţby, uţívání a dispozic s předměty. Vlastnictví v právním chápání je právními pravidly regulovaný vlastnický vztah. Musím zdůraznit, ţe pojmy vlastnictví a vlastnické právo neznamenají naprosto totéţ, poněvadţ pojem vlastnictví je mnohem obsáhlejší a pojímá kromě právního pojetí taktéţ pojetí ekonomické. 1

1.1 Vlastnické právo Vlastnické právo je přímé a výlučné právní panství určité individuálně určené osoby (vlastníka) nad konkrétní věcí. Vlastnickému právu odpovídá povinnost všech ostatních subjektů nerušit vlastníka ve výkonu jeho práva k věci. Hlavní obecné právní uspořádání vlastnického práva se v českém právním řádu nalézá nejen v usnesení č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Listina nebo „LZPS“) ale i taktéţ v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“ nebo „OZ“). Listina ve svém článku 11 oznamuje, ţe kaţdý člověk (myšleno kaţdá osoba) má právo vlastnit majetek – v našem pojetí tedy i byt. Listina nedefinuje vlastnické právo jako právo naprosto nedotknutelné. Toleruje do něj, byť v nejmenším rozsahu a za striktních situací, zásahy, a to moţností, ţe váţe potenciálnost vyvlastnění nebo nuceného omezení vlastnického práva na veřejný zájem a jeho vykonání jen na bázi zákona a za odškodnění.2 Následujícími omezeními vlastnického práva dle LZPS mohou být daně a poplatky uloţené jen na základě zákona – odkaz na článek 11,

1 2

FIALA, J. et al. Občanské právo. Praha: Nakladatelství ASPI, 2006. s. 73 FIALA, J. et al. Občanské právo. Praha: Nakladatelství ASPI, 2006. s. 75

-3-

odstavec 5 Listiny, zákaz zneuţití vlastnického práva spolu se zákazem poškozovaní lidského zdraví, přírody nebo ţivotního prostředí nad míru stanovenou při výkonu vlastnického práva – viz článek 11 odstavec 3 Listiny. Dle Listiny lze podle zákona stanovit, ţe určité jmění mohou za určených podmínek vlastnit jen někteří jednotlivci – odkaz na článek 11, odstavec 2 LZPS. Co se týče občanského zákoníku, tak ten obsahuje právní úpravu vlastnického práva jako prvního věcného práva v hlavě první části druhé OZ. Jak plyne z úpravy občanského zákoníku a názvu jeho druhého dílu, patří vlastnické právo mezi tzv. práva věcná, coţ má význam, ţe jeho předmětem můţe být pouze věc v právním smyslu. Ve sféře vlastnického práva existuje rozlišení na vlastnické právo objektivní a subjektivní. Vlastnické právo v objektivním významu znázorňuje shrnutí právních norem, regulujících vlastnické vztahy v ekonomickém smyslu. Vlastnické právo je zásadním právním institutem, který váţe moţné ekonomické vlastnické vztahy. Vlastnické právo v objektivním smyslu zakotvuje obzvláště neměnnou oblast vlastnictví, tj. existující strukturu rozdělení věcí. Vlastnické právo v subjektivním chápání je jedním ze základních subjektivních práv a nejvýznamnějším věcným právem. V jeho obecném pojetí musí být zakořeněny obecné znaky subjektivního práva a také specifické znaky vlastnického práva. Z toho důvodu lze vlastnické právo v subjektivním smyslu definovat jako právem zakotvující potenciálnost vlastníka v limitě určených právním řádem vlastnit a uţívat věci a disponovat jimi podle svého vědomí a ve svém prospěchu, a to sílou, která není podřízená moci lhostejno koho k téţe věci, v témţ času. Zároveň v sobě pojímá i právně zabezpečenou potenciálnost vlastníka vyţadovat od všech třetích osob zdrţení se uţívání věci vlastníka proti jeho vůli a zdrţení se chování, které vyrušuje vlastníka v jeho vlastnictví a uţívání věci a dispozici s ní. 3

1.1.1 Obsah vlastnického práva Vývojově, mezikulturně i podle druhu věci se obsah vlastnického práva značně liší v rozpětí od bezvýhradných práv k věci aţ po status, kdy převládají závazky plynoucí z

3

FIALA, J. et al. Občanské právo. Praha: Nakladatelství ASPI, 2006. s. 74

-4-

vlastnictví a vlastnictví bývá tak vlastně řízení věci ve veřejném uţitku. Za dob feudalismu mívalo vlastnictví půdy povahu pronájmu od vladaře, který reprezentoval stát. Obsah právního pojmu vlastnictví byl definován v římském právu. Analogickým způsobem je obsah vlastnického práva vymezen i v aktuálně platném a účinném českém občanském zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Vlastnické právo obsahuje: právo věc drţet (ius possidendi) právo věc uţívat a poţívat její plody a uţitky (ius utendi et fruendi) právo s věcí nakládat (ius disponendi) 4 Naprostá svoboda majitele disponovat s věcí aţ do jejího plného zmaření se v římském právo nazývala ius abutendi. V novodobých i obvyklých právních řádech však můţe být takový naprostý rozměr vlastnictví redukován veřejnoprávními ustanoveními, např. pokud je určitá věc zvláštními ustanoveními opatrována jako kulturní pamětihodnost, má majitel závazek ji opatrovat v pořádném statusu a za její úmyslné poškození, zničení či zašantročení můţe být kdokoli, tedy i vlastník, zasaţen nástroji správního či trestního práva. 5 Další práva mohou být propojena s vlastnictvím, tato práva obecně spadají pod právo s věcí nakládat, například: právo věc opustit, právo věc neuţívat, právo věc zcizit (tj. prodat, darovat, vyměnit, odkázat atd.). S vlastnictvím je tradičně spjat také závazek a omezení („vlastnictví zavazuje“). Co se týče principu, tak není přípustné pouţívat svoji věc nebo s ní disponovat takovým postupem, který narušuje nebo ohroţuje odůvodněné uţitky jiných jednotlivců nebo veřejný zájem; tyto zájmy mohou být v individuálních právních systémech a tradicích chápány a vymezeny velmi 4

http://books.google.cz/books?id=DzkhlSYoTnsC&pg=PA17&lpg=PA17&dq=ius+disponendi+pojem&source= b l&ots=5111QWSCZz&sig=kUqwZkVjqUd32GnB6IrbzcEq54Y&hl=cs&ei=_na4TfXtOYLswbN5LHrAw&sa=X&oi=book_result&ct=result&resnum=3&ved=0CDUQ6AEwAg#v=onepage&q=ius%20 disponendi%20pojem&f=false 5

http://iuridictum.pecina.cz/w/Vlastnictv%C3%AD

-5-

různorodě, v krajních případech můţe usměrňování vést k plošné eliminaci některých vlastnických práv majitele či aţ k zákazu vlastnění některých druhů věcí (například – omamné látky, zbraně, ideově nebo morálně závadná díla či umělecké výtvory, výrobní předměty, otravné látky či léky a léčiva atd.) S vlastnictvím bývá propojena také povinnost věc střeţit a zajistit (například zodpovědnost za poškození způsobenou vlastněným zvířetem, rozpadající se stavbou, povinnost zabezpečit vozidlo, zbraň či ohroţující látku proti zneuţití nepříslušnou osobou, povinnost zachovat ve své budově či na své parcele protipoţární a ekologické předpisy ad.). S majetkem ovlivňujícím ráz scenérie nebo sídelního útvaru mohou být propojena omezení i závazky (povinnost upravovat předmět či pozemek v provozuschopném stavu, zákaz konat úpravy narušující důleţitost krajiny nebo sídelního celku). V některých případech ba i z vlastnictví konkrétní věci vyplývá povinnost ve vztahu k nevlastnímu majetku (například závazek zajistit schůdnost chodníku přilehlého k vlastněné nemovitosti, do roku 2009 platná i v České republice). Vlastnictví takřka v nijaké právní struktuře není zcela výhradní. Majorita právních systémů tradičně pojímá různé podoby obecného uţívání privátního majetku (veřejná přístupnost krajiny, právo trasy přes cizí pozemek, obecné uţívání pozemních spojení, právo sbírat v lese v omezené míře lesní ovoce a klestí (v některých soustavách, například biblickém ţidovském právu, se obdobné právo vztahovalo i na sbírání polních plodin pro chvilkovou osobní nutnost – viz paběrkování) 6, práva přístupu na cizí pozemek nebo uţití cizího majetku v mimořádně nouzových stavech, nebo je-li to nezbytně potřebné k uţívání svého majetku či výkonu vlastních práv, popřípadě téţ závazek poskytnout svůj majetek k uţití v případě bitevního stavu, stavu nouze či ohroţení, potenciálnost vyvlastnění pro veřejné blaho atd. Výlučnost uţívání se obyčejně nedotýká těch moţností uţívání, jeţ v uţívání neomezuje nepřiměřeně majitele. Právní systémy se mohou odlišovat v tom, do jakého rozsahu můţe vlastník polnosti (parcely), budovy či prostoru určovat zásady chování osob. Vesměs platí, ţe i v prostoru privátního majitele obecně závazné právní předpisy: majitel pozemku není kupříkladu zmocněn dovolit na svém pozemku vraţdu, zneuţívání omamných látek a drog, i v 6

http://online.bible21.cz/bible.php?kniha=rut

-6-

soukromých objektech platí státní omezení konání podnikatelské činnosti, daňové zákony, i na neveřejné účelové komunikaci platí pravidla silničního provozu atd. Půjde-li o veřejně dostupný privátní objekt (například prodejna, restaurant, sad atd.), mohou právní normy či právní tradice poţadovat, ţe majitel pozemku nesmí účastníky diskriminovat (musí kaţdému umoţnit uţívání za obdobných podmínek), odlišovat se mohou i názory na to, zda majitel je oprávněn posuzovat o zákazu nebo svolení ke kouření, fotografování, kolísá-li takový zákaz s obecným pravidlem, ţe kdokoli můţe konat cokoliv, co není zákonem zakázáno atd. Skutečný obsah vlastnického práva je určen zejména tradicí. Co musím zdůraznit je to, ţe s pojmem vlastnictví je propojeno i definovaní pojmu „věc“ jako „to, co lze vlastnit“. Zajímavé je, ţe v otrokářských soustavách mohla být i kaţdá osoba objektem vlastnictví (a kupříkladu i děti byly místy chápány jako vlastnictví jejich rodičů), v moderních časech se práva disponovat s lidmi s pojmem vlastnického práva nespojují. Obdobně mohou mimo pojem vlastnictví v některých právních systémech a civilizacích stát i další druhy věcí, například lidský korpus (ţivý i zesnulý), zvířata, parcely a přírodní celky či zdroje, ideje a úvahy, skutky a mnohé další. 7

1.1.2 Omezení vlastnického práva Obsah vlastnického práva můţe být omezen se souhlasem vlastníka, jinak jen na základě zákona, a to obzvláště ve veřejném zájmu (vlastník má povinnost strpět, aby ve stavu nouze nebo v urgentním veřejném zájmu byla na potřebnou dobu v nezbytné míře a za náhradu vyuţita jeho věc (předmět), nelze-li dosáhnout záměru jinak; ve veřejném zájmu lze věc vyvlastnit nebo vlastnické právo omezit, nelze-li dosáhnout cíle jinak, a to jen na základě zákona, jen pro tento účel a za náhradu - vyvlastnění). Omezení vlastnického práva, která platí za konkrétních předpokladů pro všechny majitele a vyplývají bezprostředně z právních předpisů, jsou určitými vnitřními restrikcemi, jsou označována jako tzv. pojmová omezení. Omezení vlastnického práva, která jsou spojena s určitými konkrétními vlastnickými právními relacemi, mají vznik vně vlastnického vztahu a vyplývají hlavně z kolize konkrétního vlastnického práva s jinými právními vztahy (typicky s jinými vlastnickými právy); tato omezení se nazývají jako skutečná omezení vlastnického 7


-7-

práva (patří do nich i usměrňování tzv. sousedského práva). Nyní bych rád zmínil pár nejdůleţitějších restrikcí: Článek 11 Listiny základních práv a svobod – musím podotknout vysvětlující poznatek tohoto článku LZPS, ţe podle českého řádu nesmí vlastník provádět své vlastnické právo k věci absolutně tak, jak se mu podle jeho vůle bude chtít. Vlastnické právo v České republice tedy není ona neomezená vláda nad věcí, jak tomu bývávalo ve starodávném římském právu. § 3, odstavec 1 a také § 123 Občanského zákoníku – nejprve paragraf 3 jiţ zmíněného zákoníku vysvětluje, ţe omezení se týká uskutečňování vlastníkových oprávnění – tedy výkonu vlastnického práva. OZ v tomto nařízení výslovně vetuje, aby výkon práv a závazků vyplývajících z občanskoprávních relací bez právního odůvodnění zasahoval do práva a příslušných zájmů druhých osob nebo aby bylo vykonání práv a povinností v kolizi s dobrými zvyky. Toto je jakýsi obecný dodatek pro omezení výkonu obsahu občanskoprávních vztahů a aplikuje se tedy i na právo vlastnické. Nyní bych přistoupil k paragrafu 123 téţe právní normy – byť by se mohlo na první pohled zdát, ţe se jedná o nepatrnou restrikci. Jedná se o tzv. vlastnickou trojici. Vlastník je oprávněn uskutečňovat vlastnickou triádu, ale jen v hranicích zákona. Smysl tohoto se opírá zejména ve zdůraznění obecných závazků chovat se v hranicích zákona, a to nejen v mezích OZ, ale případně i jiných právních předpisů, které mohou omezovat vlastnické právo, například formou zákonného předkupního práva nebo zákazu vlastnictví některých určitých věcí apod. 8 § 128, odstavec 1 OZ – upravuje institut tzv. pouţití věci bez souhlasu. Jeho podstata tkví v tom, ţe za určité vymezené situace a za striktně vymezených okolností smí jednotlivec odlišný od majitele pouţít jeho věc k určitému záměru, jeţ by bez oné věci zřejmě nešel dosáhnout. Tento záměr bývá často upraven ve specifických předpisech. 9 § 128, odstavec 2 OZ – obsahuje tzv. generální doloţku pro institut vyvlastnění. V jeho sféře lze dosáhnout buď jen určitého omezení vlastnického práva, nebo jeho úplného odnětí. Hlavní směrnicí vyvlastnění obsahuje LZPS – článek 11, odstavec 4 – a i 8

http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=oc_220.htm

9


-8-

analogických formulací pouţívá OZ - § 128, odstavec 2 a konkretizaci provádějí předpisy veřejnoprávní povahy. Ale hlavním předpisem upravující vyvlastnění je zákon č. 186/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o vyvlastnění“). Tento zákon chápe vyvlastněním odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě pro dosaţení záměru vyvlastnění. Zákon o vyvlastnění vymezuje tyto přísné podmínky pro vyvlastnění: jen pro účel stanovený ve zvláštním zákoně (například v ustanovení § 170 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „stavební zákon“), zájem, nemoţnost dosáhnout účelu jinak, za náhradu, soulad s územním plánováním, jen v nezbytném rozsahu, vyvlastnitel se s vyvlastňovaným snaţil minimálně po dobu šesti měsíců dojít kompromisu. I přes poţadavek právní zaručenosti či navzdory zásadě dobré víry stanovuje zákon o vyvlastnění eventuálnost zrušení vyvlastnění, a to v těchto případech: nebyla nezaplacena náhrada za vyvlastnění, do určité doby nebylo zahájeno uskutečňování účelu vyvlastnění nebo pozbylo platnosti. § 127 OZ – musím zmínit poslední institut omezující vlastnické právo a tím jsou „sousedské vztahy“. Rozsah sousedských vztahů je poměrně široký a ne všechny se týkají bytového vlastnictví. Budu se zabývat ve své práci jen těmi, které mají souvislost.

1.2 Spoluvlastnictví Nyní bych rád zaměřil svou pozornost na spoluvlastnictví. Dle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické relace k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů, je totiţ s vlastnictvím bytu (bytové jednotky) neodmyslitelně propojeno také spoluvlastnictví tzv. společných částí budovy. V případě ţe vlastnické právo nad identickou věcí vydává potvrzení více majitelům, jedná se o spoluvlastnictví. Pro takové případy jsou bezvýhradná práva jednoho (spolu)vlastníka omezena analogickými právy ostatních spolumajitelů.

-9-

Tento institut v obecné rovině upravuje tu situaci, kdy určitá věc (v právním pojetí) má v téţe době, tedy ne jen v pořadí po sobě, více neţ jednoho majitele, a přitom se nemusí jednat jen o předmět skutečně neoddělitelný. Věc, ke které existuje vlastnické právo, můţe být ve vlastnictví jednoho subjektu nebo můţe vlastnicky náleţet více subjektům společně, aniţ by byla mezi ně rozčleněna. V těchto případech se jedná o spoluvlastnictví, přičemţ se všichni majitelé povaţují za jediného majitele společného předmětu. Obdobná práva, jako má majitel, v případě individuálního vlastnictví, připadají u spoluvlastnictví více osobám. Spoluvlastnictví v českém právním řádu uspořádává OZ v hlavě druhé své druhé části. Ihned v úvodním ustanovení tohoto dílu § 136 vymezuje OZ typy vlastnictví. Jsou jimi podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů (dále jen „SJM“). Společné jmění manţelů – můţe vzniknout jen mezi manţely. Proto je v současné právní úpravě společného jmění manţelů pro tento institut typická naprostá absence jakékoliv formy stanovování podílů u majetku, který tvoří SJM. To samozřejmě není platné pro situace, kdy do SJM spadá majetek v podobě spoluvlastnického podílu k nějakému předmětu. 10

1.3 Vlastnictví bytu Na začátku této podkapitoly musím zmínit pramen, který upravuje tento institut a to konkrétně Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se uspořádávají některé spoluvlastnické relace k budovám a některé vlastnické relace k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Tento zákon byl přijat Poslaneckou sněmovnou 24. března 1994 a vstoupil v účinnost dne 1. května 1994. 11 Neţ byl akceptován, nemohly díky nedokonalosti právní úpravy obce a jiné právnické osoby mimo stát zpeněţovat jednotlivé byty do vlastnictví občanů, a tudíţ tento zákon vznikl jako specifické uspořádání pro modifikaci vlastnických relací k budovám, domům a jednotkám. V devadesátých letech Zákon o vlastnictví bytů také aktivně zmocnil nařízení Vlády České republiky

12

, jeţ se vymezil postup národních výborů při prodeji bytů do

osobního vlastnictví, účinné aţ v dobách porevolučních. 10


11

http://business.center.cz/business/pravo/zakony/byty/

12

Nařízení č. 283/1990 Sb., Vlády ČR, kterým se stanoví postup národních výborů při prodeji bytů do osobního vlastnictví.

- 10 -

Zákon o vlastnictví bytů byl uţ mnohokrát novelizován, jedna z posledních novelizací proběhla v roce 2007, také 2009 – jednalo se o změnu podmínek pro převod bytu ve vlastnictví druţstev členům druţstva. Rád bych zdůraznil tu skutečnost, ţe etapy novelizací právních předpisů byly nastartovány jiţ po sametové revoluci na počátku devadesátých let, ze kterých mimořádný smysl měl zejména zákon č. 509/1991 Sb., kterým se měnil, doplňoval a upravoval OZ. Velká novela OZ definovala převrat názvů následujících institutů: právo osobního uţívání bytu se mění na nájem, společné uţívání bytu a společné uţívání bytu manţely se mění na společný nájem právo osobního uţívání pozemku se mění na vlastnictví fyzických osob, podílové spoluvlastnictví či bezpodílové spoluvlastnictví, osobní vlastnictví k bytu nabyté dle zákona č. 52/1966 Sb., ve znění zákona č. 30/1978 Sb., se mění na vlastnictví fyzické osoby (osob), právo společného osobního uţívání pozemku, na kterém stojí obytný dům s bytem (byty) ve vlastnictví občanů, se mění na podílové spoluvlastnictví fyzických osob. 13 Je nutno zdůraznit, ţe § 125 a § 118 OZ představují jádro a zásadní oporu individuálnímu vlastnictví bytů, jeţ vychází ze specifické charakteristiky bytu ve vztahu k právní specifikaci pojmu věc. Právní relace jsou Zákonem o vlastnictví bytů modifikovány v několika skupinách.

14

Jsou jimi relace mezi spoluvlastníky stavby, regulace práv a povinností jiných subjektů ve spojitosti se vznikem a převodem nebo přechodem spoluvlastnictví budovy, regulace vyčlenění části druţstva a důsledek změn souvisejících předpisů. 15 Zákon o vlastnictví bytů má většinou občanskoprávní charakter, avšak díl vztahující se k druţstevním bytům a ustanovením o druţstvech má charakter obchodněprávní. 13

CALABRI, Z. Problematika převodů vlastnictví bytů. 2009. [online]104 str. Magisterská diplomová práce. Masarykova univerzita. Právnická fakulta. Odkaz čerpán: http://is.muni.cz/th/165837/pravf_m/?furl=%2Fth%2F165837%2Fpravf_m%2F;lang=cs 14

FIALA, J. Bytové vlastnictví v České republice. Brno: Iuridica Brunensia. 1995, s. 21.

15

Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

- 11 -

Zákon o vlastnictví bytů je vůči OZ v relaci speciality, přičemţ OZ je hlavním právním předpisem, bez kterého by Zákon o vlastnictví bytů sám o sobě nemohl být v chodu. OZ je vyuţit v souvislosti s relacemi vzniklými ze Zákona o vlastnictví bytů například dědění, závazkových či věcných práv k věcem cizím.

1.2.1 Vymezení základních pojmů ohledně vlastnictví bytu Nyní bych přistoupil k tomu, abych definoval pár základních pojmů, které povaţuji za velmi důleţité vzhledem k mému tématu bakalářské práce a které jsou nutné k pochopení následující kapitol. a) Budova Dle zákona o vlastnictví bytů se budovou rozumí trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, jeţ je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými uţitkovými prostory, haly tvoří výjimku. Co se týče praktického hlediska, tak tato definice nevyhovovala často konkrétním situacím, kdy jedna samostatně stojící budova je tvořena dvěma nebo více uzavřenými celky, jeţ mají samostatné vchody, jsou od sebe oddělené a nejsou průchozí. Proto byla vydána novela č. 103/2000 Sb., na jejímţ základě je moţné na základě rozhodnutí vlastníka povaţovat za budovu sekci stavby se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena popisným číslem a je tak stavebně technicky uspořádána, ţe můţe plnit samostatně základní funkci budovy. 16 b) Byt Byt je místnost nebo soubor místností, jeţ jsou dle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Rozhodujícím potřebou je tedy rozhodnutí stavebního úřadu, jeţ je pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o účelovém vyuţití místnosti či souboru místností (dle kolaudačního rozhodnutí), popř. rozhodnutí o změně uţívání stavby.

16

SCHODELBAUEROVÁ, P., NOVÁKOVÁ H. A KOL. Správa a pronajímání bytových a nebytových prostor. Praha: Dashofer. 2005. s. 3.

- 12 -

Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR je existence kolaudačního rozhodnutí hypotézou toho, aby určité místnosti mohly být předmětem občanskoprávních relací jako byty. 17 c) Nebytový prostor Vymezení nebytového prostoru se shoduje s definicí v § 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Je jím místnost nebo soubor místností, jeţ jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení: nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostory ani společné části domu. Účelové určení místnosti k jinému účelu neţ k bydlení opět vyplývá z kolaudačního rozhodnutí. Mezi nebytové prostory patří například kanceláře, učebny, prodejní prostory, sklady, ordinace, restaurační místnosti, ateliéry, kulturní sály, dílny, garáţe apod. d) Společné části domu Společnými částmi domu podle zákona o vlastnictví bytů jsou části domu určené pro společné uţívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i kdyţ jsou umístěny mimo dům: dále se za společné části domu povaţují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny). V praxi se často jedná ještě například o společné lodţie, telefonní rozvody, domácí zvonek, domácí telefon či kamery. e) Jednotka Jednotka bývá legislativní zkratka pro byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezenou část domu podle zákona o vlastnictví bytů. Jde o speciální pojem tohoto zákona, který neplatí pro aplikaci jiných právních úprav. Jednotka není totéţ co nemovitost, i kdyţ se právní vztahy k ní řídí ustanoveními příslušných právních předpisů, které se týkají nemovitostí. Právně je jednotka vymezena jako samostatný předmět vlastnictví. 18

17

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR z 22.10.1999 sp. Zn. 2Cdon 1010/97

18

FIALA, J., NOVOTNÝ M., OEHM, J. Zákon o vlastnictví bytů – komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2002. s. 24

- 13 -

f) Podlahová plocha bytu Podlahovou plochu bytu nebo rozestaveného bytu tvoří plocha všech místností, včetně místností, které jsou příslušenstvím bytu nebo rozestavěného bytu. Podle logického úsudku je moţno povaţovat místnost za kaţdý prostor nacházející se v budově, jeţ je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný. U uvedeného vyplývá, ţe se do podlahové plochy bytu nebude započítávat plocha balkónů, teras, lodţií a jiných podobných prostor, které tvoří příslušenství bytu. ch) Zastavěný pozemek Pojem zastavěný pozemek byl do zákona o vlastnictví bytů doplněn novelou č. 103/2000 Sb. a jedná se o pozemek zastavěný bytovým domem, ohraničený obvodem bytového domu. Zastavěný pozemek můţe zahrnovat i nádvoří za předpokladu, ţe je ohraničeno ze všech stran bytovým domem.

19

19

FIALA, J., NOVOTNÝ M., OEHM, J. Zákon o vlastnictví bytů – komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2002. s. 24

- 14 -

2 Práva a povinnosti bytového vlastníka Ve své druhé kapitole povaţuji za nutné zmínit práva a povinnosti bytového vlastníka. Z toho důvodu, ţe se nejedná jen o vlastnické právo k bytu, ale také práva a povinnosti ke společným částem domu k pozemku, jak je jasné z jejich charakteru vzhledem k samotnému vlastnictví bytu vyjádřené v § 30 odstavec 1 zákona o vlastnictví bytů. Mezi jednotlivá práva a povinnosti majitele bytu patří – právo drţet, právo uţívat a poţívat jeho plody, právo dispoziční a právo a povinnost účasti na správě.

2.1 Vymezení jednotlivých práv a povinností Tuto subkapitolu chci zacílit na vymezení konkrétních práv a povinností bytového vlastníka, jelikoţ to patří k jednomu z cílů této bakalářské práce.

právo užívání a požívání – kdyţ se jedná o právo byt uţívat, znamená realizovat jeho uţitnou hodnotu. I jiné osoby neţ majitel mohou toto právo vykonávat, například členové jeho domácnosti nebo i jiné osoby, jestliţe jim je výkon tohoto práva přenechán, například se můţe jednat o nájemce. Právo přenechat uţívání bytu třetí osobě upravuje § 13 odstavec 5 zákona o vlastnictví bytů s tím, ţe odkazuje na příslušná ustanovení OZ.

dispoziční oprávnění – je určitá moţnost vlastníka s bytovou jednotkou nakládat, realizovat jeho podstatu nebo směnnou hodnotu. Existuje dispozice faktická a právní, přičemţ faktické dispozice se týkají změny podstaty bytu změnou jeho vlastností nebo rozsahu nebo jinými úpravami, při kterých musí vlastník dodrţovat určité zásady stanovené v § 13 odstavec 3 zákona o vlastnictví bytů. Vlastník bytu není oprávněn byt zdevastovat nebo úplně zničit.

- 15 -

Mezi právní dispozice patří: -

právo převést vlastnictví bytu na jinou osobu, popř. disponovat s bytem pro případ smrti,

-

právo přenechat uţívání bytu jinému,

-

právo zatíţit byt věcným břemenem nebo zástavním právem k bytu,

-

právo byt opustit.

účast na správě – vzhledem k existenci spoluvlastnictví ke společným částem domu je nutné, aby se vlastník podílel také na správě domu. Správa domu obsahuje práva a závazky, je to legislativní zkratka pro samotnou správu společných částí domu a jejich provoz a údrţbu. Povaţuji za důleţité zdůraznit, ţe se nejedná o správu, provoz a údrţbu jednotek v domě. Co se týče správy společných částí domu, tak ta zahrnuje různé činnosti, mezi které patří péče o údrţbu společných částí, včetně zajišťování oprav, zajišťování dodávky elektřiny, plynu, tepla, vody, odvoz komunálního odpadu, čištění komínů, protipoţární opatření, provoz výtahu, zajištění chodu společné televizní antény, úhrada za plnění poskytovaná vlastníkům, vyúčtování záloh na toto plnění apod. Je podstatné zmínit ten fakt, ţe kvůli zákonné povinnosti přispívat na náklady spojené se správnou domu vlastníci jednotek skládají dopředu určené finanční prostředky jako zálohu. V této souvislosti se hovoří o tzv. fondu provozu, oprav a údrţby, jak bylo převzato z předchozí právní úpravy, která tento fond povinně vytvářela. V dispozicích vlastníků je ručení výše fondu, jeho pouţití, výše záloh a jejich splatnost. 20

20

FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. vydání. Praha: Linde, 2005, s. 66, 67.

- 16 -

2.2 Omezení práv a povinností Velmi důleţitý je institut - omezení vlastnického práva k bytu vyplývající jednak z obecného pojetí vlastnictví v občanském zákoníku a také z ustanovení zákona o vlastnictví bytů vzhledem ke specifickému charakteru bytového vlastnictví. OZ ve svém § 3 odstavec 1 stanovuje, ţe výkon práv a povinností, které vyplývají z občanskoprávních vztahů, nesmí bez právního opodstatnění zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy. Musím zdůraznit rovnoprávnost všech vlastníků a stejnou právní ochranu vlastnictví bez ohledu na jeho druhy a formy. Nyní zmíním několik další omezení, vyplývající z úpravy sousedských práv tak, ţe majitel jednotky se musí zdrţet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěţoval jinou osobu nebo čím by váţně ohroţoval výkon jejích práv. Především nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízené bez toho, ţe by učinil opatření na upevnění stavby nebo pozemku, nesmí nad míru přiměřenou poměrům obtěţovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plny, párami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi. 21 Za určitých podmínek musí vlastník umoţnit přístup do bytu, jak stanovuje § 13 odstavec 4 zákona o vlastnictví bytů následovně: - přístup vyţadující úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek nebo domů, instalace, údrţba zařízení pro měření tepla a vody a odečet naměřených hodnot, - nezbytnost přístupu: úprava, provoz, opravy nelze zajistit bez přístupu do bytu, - předchozí vyzvání: není stanovena písemná forma ani lhůta.

21

§ 127 odstavec 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění.

- 17 -

2.3 Důsledky porušení práv a povinností Chtěl bych zdůraznit tu situaci, kdyţ vlastník bytové jednotky poruší některé své závazky, ostatní majitelé jednotek v domě mají několik moţností jak chránit své zájmy. Jsou jimi moţnost nařídit prodej bytu, moţnost vzniku zástavního práva k jednotce a přednostní uspokojení pohledávek vzniklých z nesplnění povinností.

a) Nařízení prodeje bytu: je sankcí za závaţné porušování závazků vlastníkem bytové jednotky a nařídit ho můţe pouze soud svým rozhodnutím. Předpokladem pro vznik této sankce je několik okolností, které musí nastat kumulativně a jsou jimi: - omezení nebo znemoţnění výkonu práv ostatních vlastníků jednotek, - nesplnění povinností uloţených pravomocných rozhodnutím soudu. Návrh na nařízení prodeje jednotky můţe podat některý z vlastníků nebo společenství. Úprava postupu soudu při nařízení prodeje jednotky není obsaţena v zákoně o vlastnictví bytů, a tak se pouţije postup při vypořádání podílového spoluvlastnictví nařízením prodeje věcí rozdělením výtěţku podle § 142 odstavec 1 OZ. Kromě moţnosti ostatních majitelů pouţít sankci nařízení prodeje se mohou ještě obrátit na exekuční soud s návrhem na výkon rozhodnutí.

b) Ochrana pohledávek ostatních vlastníků Zákon o vlastnictví bytů umoţňuje snadnější uspokojení při výkonu rozhodnutí jednak u pohledávek vzniklých z nesplnění povinností majitele odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním bytovou jednotku uţívají a také u pohledávek vzniklých z porušení povinností přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Je nutno si povšimnout, ţe obě pohledávky jsou na stejné úrovni, z čehoţ vyplývá, ţe pokud by nebylo moţné je plně uspokojit, uspokojí se poměrně. Tyhle pohledávky budou uspokojeny v rozvrhovém jednání z rozdělované podstaty přednostně jako ostatní pohledávky. - 18 -

c) Vznik zástavního práva k jednotce Oprávnění vlastníci se mohou proti majiteli neplnícímu své závazky domáhat jejich splnění u soudu ţalobou na plnění. Jestliţe soud jejich ţalobě vyhoví a uloţí rozsudkem povinnost vlastníkovi jednotky zaplatit určitou částku na náklady spojené se správou domu a pozemku nebo odstranit na své náklady závady a poškození, vzniká ze zákona právní mocí rozsudku zástavní právo k jednotce povinného vlastníka. Zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí záznamem a vztahuje se nejen na jednotku, ale také na spoluvlastnický podíl společných částí domu a pozemku. Jestliţe zástavní právo vznikne v důsledku neodstranění závad či poškození povinným vlastníkem jednotky, vztahuje se také na věci movité, které jsou v jednotce a patří majiteli jednotky nebo osobám v jeho domácnosti.

2.4 Ochrana vlastnického práva k bytu Zákon myslí i na ty situace, kdy majitel bytové jednotky můţe chránit své vlastnické právo prostřednictvím tzv. vlastnických ţalob, ţaloby reivindikační (na vyklízení) a ţaloby negatorní. Nyní se budu zabývat podrobněji vysvětlováním jednotlivých ţalob: Ţaloba reivindikační (na vyklízení): tuhle ţalobu můţe pouţít vlastník jednotky proti tomu, kdo byt neoprávněně uţívá, a jejím prostřednictvím se domáhat vyklizení bytu. Pouţívá se v praxi především po skončení nájmu do 30-ti dnů ještě před obnovením ze zákona. 22 Ţaloba negatorní (zápůrčí): ţaloba zápůrčí se uplatňuje ve všech případech, kdy došlo k zásahu do vlastnického práva jiným způsobem neţ neoprávněným uţíváním jednotky, například v souvislosti s ochranou tzv. sousedských práv. Aktivně legitimován je vlastník jednotky, který je ve svém právu rušen, a pasivně legitimován je ten, kdo vlastnické právo omezuje nebo porušuje, bez ohledu na zavinění.

22

§ 676 odstavec 2 zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník v platném znění.

- 19 -

3. Bytové družstvo vs. Společenství vlastníků jednotek Na začátku této kapitoly bych rád věnoval svou pozornost na bytové druţstvo versus společné vlastnictví jednotek (SVJ) nejprve z pohledu jejich vymezení ze zákona, ale také ve chvíli, kdy je provedeno „prohlášení vlastníka“ a byty převedeny na základě smlouvy o převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví.

3.1 Vymezení Bytového družstva Dnem nabytí účinnosti obchodního zákoníku a novely občanského zákoníku provedené zákonem č. 509/1991 Sb., byly legislativní rozdíly mezi jednotlivými typy bytových druţstev odstraněny, takţe bytovým druţstvem dnes je kaţdé druţstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů. Přesnější definici pojmu bytového druţstva poskytla aţ judikatura, podle které bytovým druţstvem je kaţdé druţstvo, jeţ zajišťuje bytové potřeby svých členů především tím, ţe jim pronajímá nebo jinou podobou dává do uţívání byty nebo jiné místnosti. Toto platí jak ve vztahu k druţstvu, které toto má jako předmět podnikání, ale i vůči tomu, které tuto činnost reálně zajišťuje. Jak plyne z tohoto judikátu, je třeba vţdy vycházet z konkrétních okolností. Bytovým druţstvem naproti tomu nemůţe být druţstvo, jeţ se sice za bytové prohlašuje, avšak ţádné byty svým členům nepronajímá. Naproti tomu je bytovým druţstvem i druţstvo, jeţ se takto neoznačuje, ale byty svým členům pronajímá na základě zásad druţstevního nájmu. Tudíţ bytovým druţstvem je i druţstvo provozující spotřební nebo zemědělskou činnost nebo druţstvo pro výstavbu a vedení garáţí, jestliţe alespoň jednomu svému členu pronajímá na základě zásad druţstevního nájmu druţstevní byt nebo druţstevní nebytový prostor. Z aspektu doktríny a teorie druţstevního práva lze bytová druţstva označit jako tzv. druţstva druhotná, tzv. druţstva, kde pracovní vztah člena k druţstvu není předpokladem

- 20 -

členství (druţstva s neaktivními členy) a kde se propojuje práce a kapitál. Práci v bytových druţstvech mohou konat i nečlenové.

3.1.1 Kategorizace bytových družstev podle doby vzniku Odstranění legislativních odlišností mezi jednotlivými kategoriemi bytových druţstev ovšem neznamená, ţe by došlo i k odstranění odlišností faktických. Bytová druţstva se nyní dělí na tzv. stará a nová, a to ve vazbě na době svého vzniku.

a) Stará bytová družstva – do této kategorie náleží subjekty: vzniklé před nabytím účinností OZ, sice jiţ vzniklé po nabytí účinnosti OZ, ovšem jako právní nástupce subjektů vzniklých před nabytím účinnosti OZ. V obou případech se jedná o bytová druţstva zatíţená právy členů na převody druţstevních bytů a druţstevních nebytových prostorů do vlastnictví jejich členů – nájemců. Jedná se tedy o bytová druţstva: 1. jeţ byla podle právních předpisů platných před přijetím OZ a zákona č. 42/1992 Sb., označována jako Stavební bytová druţstva (dále jen SBD), do této kategorie patří nejenom klasická SBD, ale také okresní výstavbová bytová druţstva, druţstva pro výstavbu rodinných domů a druţstva pro výstavbu a správu garáţí, neboť všechna tato druţstva se řídila právními předpisy platnými pro SBD, a také všichni jejich právní nástupci v důsledku fúze nebo rozdělení SBD, jestliţe právní účinky fúze nebo rozdělení nastaly před nabytím účinnosti OZ, 2. vzniklá vyčleněním ze SBD podle § 49 zákona č. 176/1990 Sb., o bytovém, spotřebním, výrobním a jiném druţstevnictví, 3. vzniklá vyčleněním z někdejších SBD podle § 29 BytZ, 4. jeţ jsou právními nástupci někdejších SBD v důsledku fúze nebo rozdělení,

- 21 -

5. jeţ byla podle právních předpisů platných před přijetím OZ a zákona č. 42/1992 Sb., označována jako Lidová bytová druţstva (dále jen LBD), 6. vzniklá vyčleněním ze LBD podle § 49 zákona č. 176/1990 Sb., o bytovém, spotřebním, výrobním a jiném druţstevnictví, 7. vzniklá vyčleněním z někdejších LBD podle § 29 BytZ, a 8. která jsou právními nástupci někdejších LBD v důsledku fúze nebo rozdělení.

b) Nová bytová družstva: do kategorie tzv. nových bytových druţstev patří ty subjekty, které vznikly bez právního předchůdce (tzv. na zelené louce) aţ po nabytí účinnosti OZ. Tyto subjekty nejsou zatíţené právy členů. Jedná se o následující bytová druţstva: vzniklá za účelem privatizace státního nebo obecního bytového fondu (tzv. privatizační bytová druţstva), vzniklá za účelem nové výstavby (tzv. investorská bytová druţstva). Do kategorie nových bytových druţstev patří dále i ta někdejší SBD a LBD, která jiţ veškerá práva členů uspokojila anebo došlo k promlčení nebo zániku těchto práv členů.

3.1.2 Kategorizace bytových družstev podle státní podpory Bytová druţstva lze klasifikovat ještě jedním způsobem, a to na subjekty: se státní podporou podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby druţstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a, bez této státní podpory.

- 22 -

Státní podporu však můţe obdrţet jakékoliv bytové druţstvo bez ohledu na dobu svého vzniku. 23

3.2 Definování Společenství vlastníků jednotek Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou způsobilou vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech sdruţených se správou, provozem a renovací společných částí domu.

Společenství vzniká jen v určitých zákonem stanovených případech: v domě s nejméně pěti jednotkami, ze kterých alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých majitelů, a to dnem doručení listiny s doloţkou o povolení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, jeţ státní orgán osvědčuje vlastnické relace k jednotce, výjimku prezentují některé domy ve vlastnictví bytových druţstev. Jestliţe bytové druţstvo vykonávalo funkci správce podle znění § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností novely č. 103/2000 Sb., vznikne společenství aţ od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém budou druţstvu doručeny listiny dokládající, ţe se jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu sníţil na méně neţ jednu čtvrtinu. Společenství vlastníků tedy vzniká bez ohledu na vůli jednotlivých majitelů jednotek, pokud nastane určitá zákonem stanovená skutečnost. Jakmile vznikne společenství, musí původní majitel svolat první schůzi vlastníků jednotek, připravit jeho program a zajistit účast notáře na první schůzi. Společenství vlastníků se jako právnická osoba po svém vzniku zapisuje do zvláštního rejstříku vedeného soudem vyhrazeným k vedení obchodního rejstříku. Podle předchozí

23

DVOŘÁK, T. Bytové družstvo – převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 2009. s. 29-31. Praha: C. H. Beck.

- 23 -

právní úpravy se společenství zapisovalo do obchodního rejstříku a ke změně došlo na základě novely č. 451/2001 Sb. 24

3.3 Problematika prohlášení vlastníka Dle soudobé právní úpravy je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu práva vlastnického do katastru nemovitostí k první jednotce v domě (na základě smlouvy o převodu bytové jednotky) „prohlášení vlastníka budovy“ dle § 4 zákona o vlastnictví bytů. Stejný paragraf uvádí povinné náleţitosti tohoto „prohlášení“, jeţ jsou mimo jiné označení budovy, číslo jednotek, popis jednotek, jejich příslušenství, podlahová plocha jednotek, určení společných částí domu všem budoucím vlastníkům, stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech budovy, označení pozemku atd. 25 Vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí je tedy počátečním úkonem potřebným pro vznik vlastnictví k bytům, neboť byty musí být nejprve vymezeny, tzn. rozdělení budovy na jednotky, které jsou následně předmětem vlastnických práv včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. 26 Není však třeba podávat návrh na vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí vţdy s první smlouvou o převodu jednotky, ale je moţné doručit do katastru nemovitostí k prohlášení vlastníka budovy návrh na vklad i samostatně a aţ následně ke smlouvám o převodu jednotky. Tento postup je v souladu s ustanovením § 5 odstavce 1 zákona o vlastnictví bytů, který samostatný vklad prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí připouští. Změna prohlášení vlastníka budovy, respektive postup pro učinění takovéto změny, je upravena v § 11 odstavec 4 zákona o vlastnictví bytů, jeţ pro schválení takovéto změny určuje svolat schůzi společenství vlastníků. Ke schválení této změny je vymezena potřebná tříčtvrtinová většina přítomných hlasů. Zde však musíme rozlišit postup v případě společenství vlastníků jako právnické osoby a v případě společenství vlastníků v domě, kde ještě právnická osoba dle zákona o vlastnictví bytů nevznikla. 24

http://obcanske.juristic.cz/50857/

25

Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů.

26

BRADÁČ, A., FIALA, J. A KOL. Rádce majitele nemovitostí. 2. vydání, Praha: Linde Praha, a.s., 2006 s. 5966.

- 24 -

Pokud právnická osoba „společenství vlastníků jednotek“ v budově dosud nevznikla, postupuje se v souladu s ustanovením § 9 odstavec 4 zákona o vlastnictví bytů, tzn. dle znění ustanovení § 9, 11 a § 15 odstavec 2 platném do 30. června 2000 – stavu do účinností novely zákona č. 103/2000 Sb., a pro změnu prohlášení vlastníka je tedy potřebný souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků v domě. Toto dvojí determinování postupů pro schválení správy domu, rozhodování ve společenství, přispívání na náklady spojené se správou domu atd., rozdělené pro případ společenství vlastníků jako právnické osoby a pro případ společenství vlastníků, kde právnická osoba v souladu s § 9 zákona o vlastnictví bytů dosud nevznikla, není pro praktické jednání v souladu se zákonem o vlastnictví bytů vhodné, respektive dostatečně srozumitelné pro laiky, kteří v souladu s uvedeným zákonem rozhodují o svých právech a povinnostech, které vyplývají z vlastnictví jednotky. Jde zde o typicky přechodné ustanovení, jeţ patří do závěrečných ustanovení novely, ne tedy do vlastního textu zákona. Pokud bychom pouţili doslovný výklad, nebyla by aplikace tohoto ustanovení vůbec moţná, neboť by ţádná takováto ustanovení, respektive zákona o vlastnictví bytů, vůbec neexistovala. 27 Tvůrci zákonů by také neměli předpokládat u laiků – vlastníků bytů v domech, kde společenství dosud nevzniklo, respektive existuje zde společenství vlastníků bez právní subjektivity, absolutní obeznámenost s historickými ustanoveními právních předpisů. Právní předpisy by měly být pro všechny, na něţ jsou aplikovány, dostatečně srozumitelně, coţ v tomto případě zákon o vlastnictví bytů není. Pro takovéto případy by ve všech paragrafech, jichţ se tato úprava týká, mělo být konkrétně uvedeno, platné, neboť pro laiky nebude jistě lehké seznámit se s textem zákona, který byl platný před více neţ sedmi lety.

27

NOVOTNÝ, M., FIALA, J., NOVOTNÝ, F., OEHM, J., HORÁK, T. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3. vydání, Praha: C. H. Beck, 2005, s. 93.

- 25 -

3.3.1 Splacení dlouhodobého investičního úvěru poskytnutého družstvu na výstavbu jednotky, potvrzení banky o splacení odpovídající části úvěru dle § 24 odstavce 6 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění.

Potom, co člen druţstva vyzval bytové druţstvo k převodu jednotky do vlastnictví, a toto druţstvo vymezilo prohlášením vlastníka budovy jednotky v domě, můţe nastat další etapa převodu jednotky do vlastnictví spočívající v uhrazení nesplacené části investičního úvěru vč. příslušenství poskytnutého státem na výstavbu bytu. Úvěry na výstavbu bytů byly státem poskytovány například na základě vyhlášky Federálního ministerstva financí, Ministerstva financí ČR, Ministerstva financí Slovenské socialistické republiky a předsedou Státní banky československé č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci druţstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domů v osobním vlastnictví. Bytovému druţstvu vyplývá z § 8 odstavec 3 vyhlášky č. 136/1985 Sb., povinnost splácet úvěr na výstavbu pololetními splátkami. Tak je tedy činěno i v případech, kdy člen druţstva doplatí tento účelový úvěr poskytnutý státem v celé zbývající částce Československé obchodní bance, a.s., jeţ v současné době je pověřena správou těchto úvěrů. Druţstvo je povinno podle § 24, odstavec 6 zákona o vlastnictví bytů pouţít získané prostředky ke splacení úvěru věřiteli spolu s regulérní splátkou úvěru připadající na totéţ pololetí s určením, kterých jednotek se mimořádná splátka týká. Tzn., vypracuje soupis jednotek, jeţ mimořádnou splátku učinily, a spolu s finančními prostředky jej předá bance. Na toto navazují právní úkony, jeţ spočívají v uzavření dodatků k úvěrovým smlouvám, kterými se sníţí celkový úvěr na budově. Nesplacená část úvěru připadající na nepřevedené jednotky bude ponechána druţstvu. Dále banka vypracuje potvrzení o splacení odpovídající části úvěru s určením jednotek, kterých se splátka úvěru týkala. Toto potvrzení je podle zákona o vlastnictví bytů § 24 odstavec 6 nedílnou přílohou smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Poté, co bytové druţstvo obdrţí od banky potvrzení o splacení

- 26 -

odpovídající části úvěru, je smlouva o převodu vlastnictví k bytu doplněna o toto potvrzení a jiţ nic nebrání vkladu vlastnického práva ve prospěch nabyvatele – člena druţstva. 28

3.3.2 Vzájemné vypořádání závazků nabyvatele a družstva Vzájemné vypořádání finančních prostředků mezi druţstvem a nabyvatelem je součástí smlouvy o převodu bytu, konkrétně se tímto zabývá § 24 odstavec 7 a 8 zákona o vlastnictví bytů. Nájemce druţstevního bytu hradí zálohy na sluţby spojené se správou domu, dále přispívá do fondu na financování oprav a údrţby budovy, popřípadě domu a jednotky, a také můţe mít jako nabyvatel vlastnictví k jednotce z titulu spoluvlastnického podílu nárok na podíl na kladných zůstatcích prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství domu resp. budovy. Prostředky na financování oprav a údrţby budovy, popř. domu a jednotky, můţeme nazvat jednodušeji jako „fond oprav“. Jde o pravidelné příspěvky uţivatelů jednotek v domě, ať nájemců druţstev či vlastníků jednotek, pokud uţ v domě jsou, které jsou tvořené za účelem pokrytí nákladů na rekonstrukce, opravy a modernizace společných částí domu. Je-li k datu převodu jednotky na tomto fondu oprav zůstatek připadající na převáděnou jednotku záporný, je zřejmé, ţe prostředky na financování oprav apod. byly přečerpány a jedná se o pohledávku druţstva. Je-li k datu převodu jednotky na tomto fondu opravy zůstatek kladný, má nabyvatel jednotky nárok na příslušnou část (podíl) z těchto prostředků a druţstvo je povinno tato aktiva převést právnické osobě zabezpečující správu domu, tzn. společenství vlastníků nebo druţstvu. Pokud by nastala situace a správu domu by nezajišťovala právnická osoba, pak by převádějící druţstvo mělo tyto finanční prostředky zaslat přímo nabyvateli jednotky. Zákon o vlastnictví bytů nepoţaduje, aby ve smlouvě o převodu jednotky byla uvedena přesná částka těchto poznatků, postačí závazek k tomuto vzájemnému vypořádání, případně lhůta, do kdy jsou strany vypořádány povinny učinit. Ve smlouvách bývá určen stav finančních prostředků k určitému datu, které předchází uzavření smlouvy, jakým tak

28

Viz Zákon č.72/1994 Sb. zákon o vlastnictví bytů.

- 27 -

bude učiněno, například ţe druţstvo převede zůstatek připadající na převáděnou jednotku na účet společenství vlastníků. Důvod je ten, ţe částky zůstatků těchto prostředků se v průběhu procesu převodu jednotky mění – jiné zůstatky budou k datu podpisu smlouvy, jiné mohou být k datu doručení návrhu na vklad práva vlastnického k předmětnému bytu, tzn. k datu právních účinků vkladu do katastru nemovitostí. 29

3.3.3 Návrh na vklad práva vlastnického k bytové jednotce, rozhodnutí o povolení vkladu, právní účinky vkladu

Zápis vlastnického práva k předmětné jednotce je činěn v souladu se zákonem o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem č. 265/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v souladu s katastrálním zákonem č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů a s katastrální vyhláškou č. 26/2007 Sb., na základě doručení návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu rozhodnutím ve správním řízení. Před rozhodnutím o zápisu vkladu zkoumá katastrální úřad zejména, či je vklad odůvodněn obsahem listin, zda projev vůle účastníků je dostatečně určitý a srozumitelný, zda byl zaplacen příslušný správní poplatek atd. 30 Od správního poplatku jsou v této práci popisované převody jednotek osvobozeny, resp. rozhodnutí o povolení vkladu k jednotce dle zákona o vlastnictví bytů. Návrh na vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí doručuje příslušnému katastrálnímu úřadu častěji druţstvo neţ nabyvatel jednotky. Výše zmíněný postup je výhodnější především pro druţstvo, neboť ještě před reálným podáním návrhu na vklad můţe zkontrolovat, zda nabyvateli nevznikly nové závazky vůči druţstvu. 31

29

OEHM, J., FIALA, J., NOVOTNÝ, M., HORÁK, T. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3. vydání, Praha: C. H. Beck, 2005, s. 263 – 286. 30

KUBA, B., OLIVOVÁ, K. Byty a katastr nemovitostí. 8. vydání, Praha: Linde, a.s., 2008.

31

Vyhláška č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů.

- 28 -

3.4 Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky a výhody osobního vlastnictví V této podkapitole bych rád uvedl obecné i konkrétní náleţitosti smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky, ale i moţné výhody osobního vlastnictví a to pohlede z praxe.

3.4.1 Obecné náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky Obecnými náleţitostmi smlouvy o převodu vlastnictví jednotky jsou zejména právní náleţitosti smluv jako občanskoprávních úkonů obecně. Tyto náleţitosti se týkají obsahu, objektu a subjektů smlouvy. Obecně platí, ţe se právní vztahy k jednotkám řídí, ustanovením občanského zákoníku a dalších právních předpisů týkajících se nemovitostí. Ustanovení smlouvy o převodu vlastnictví jednotky předpokládá, ţe základním obsahem smlouvy o převodu vlastnického práva k jednotce je povinnost dosavadního vlastníka jednotky převést vlastnické právo k jednotce na nabyvatele a odpovídající právo nabyvatele na tento převod vlastnického práva. Tento obsah smlouvy musí být ve smlouvě konkrétním a srozumitelným způsobem vyjádřen, jinak by smlouva byla neplatná, vůle převádějícího vlastníka jednotky musí být tímto způsobem písemně projevena, stejně tak musí být určitě, srozumitelně a v písemné formě projevena vůle nabyvatele vlastnictví jednotky akceptovat. Následujícími obecnými obsahovými náleţitostmi smluv o převodu vlastnictví jednotky jsou tedy také obecné náleţitosti obsahu smluv jednotlivých smluvních typů popsaných ve zvláštních částech právních předpisů, umoţňujících převod vlastnictví k nemovitostem. Jedná se zejména o smluvní typy upravené ve zvláštní části zákona (část šestá), zvláštní části občanského a obchodního zákoníku. Jsou to tyto smluvní typy:

I. Smluvní typy podle zákona o vlastnictví bytů: a) smlouva o bezplatném převodu vlastnictví druţstevního bytu a nebytového prostoru, b) smlouva o bezplatném převodu ideálního spoluvlastnického podílu na druţstevním nebytovém prostoru. - 29 -

II. Smluvní typy podle občanského zákoníku: c) smlouva kupní, d) smlouva darovací, e) smlouva směnná. III. Smluvní typy podle obchodního zákoníku: f) smlouva o prodeji podniku, g) smlouva o koupi najaté věci. 32

3.4.2 Obsah smlouvy o převodu o převodu vlastnictví bytové jednotky Smlouva musí obsahovat kromě obecných náleţitostí, které jsou obsaţeny v § 43 OZ č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, obsahovat: označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahovou plochu a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny, určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek (§ 8 odstavec 2 zákona o vlastnictví bytů), označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21 zákona o vlastnictví bytů, údaji podle katastru nemovitostí, práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky. 32

http://www.ipravnik.cz/cz/clanky/obchodni-pravo/pd_27/art_3669/obsah-smlouvy-o-prevodu-vlastnictvidruzstevniho-bytu.aspx

- 30 -

Ke smlouvě se přikládá také půdorys všech podlaţí, eventuálně jejich schémata určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek, jakoţ i písemný souhlas k převodu bytu uvedený v § 22 odstavec 4, 5 a 7. 33 Právě nyní bych rád zdůraznil fakt, ţe se v praxi občas objevuje situace, kdy individuální vlastnictví je výhodnější než kolektivní. Řada představenstev privatizovaných bytových druţstev se snaţí členy druţstva různými argumenty přesvědčit, ţe kolektivní vlastnictví je ideální, neboť se nemusejí o nic starat, druţstvo má jiţ zaběhlou administrativu, vše dobře funguje, tak proč celý proces měnit. Proto uvádím některé moţné výhody individuálního vlastnictví. Prvním z nich jsou finanční výhody. Pouhým zhlédnutím internetových stránek některých realitních kanceláří se dá zjistit, ţe trţní ceny bytů ve vlastnictví jsou vyšší neţ ceny srovnatelných bytů druţstevních, v některých případech aţ o dvacet procent. Převodem bytu do vlastnictví se dá získat majetek s reálně větší hodnotou. Dalšími z potenciálních výhod můţe být správa domu. Společenství vlastníků jednotek má povinnost zajistit správu domu, jeţ předpokládá navázání smluvních vztahů s dodavateli tepla, elektrické energie, plynu, vody, zajišťování běţné i havarijní údrţby a oprav, provádění rekonstrukcí, servisu výtahů, společných antén, revize elektrických a plynových spotřebičů, zajištění odvozu odpadu, úklidu, pojištění domu a v neposlední řadě i administrativu spojenou s vedením účtů jednotlivých vlastníků, roční závěrkou a vyúčtováním záloh. Musím zmínit další a tím je problematické dědění členského podílu. Jedním z největších problémů, který bývá představiteli druţstev opomíjen při agitaci za druţstevní vlastnictví, je dědění členského podílu v bytovém druţstvu, zejména vzniklo-li zůstaviteli a jeho manţelovi společné členství v druţstvu. Nevýhody při nabývání členského podílu v bytovém druţstvu děděním se vztahují na všechna bytová druţstva, bez ohledu na jejich obchodní firmu či způsob vzniku. Někteří autoři zmiňují těchto výhod více, ale já jsem zmínil jen některé z nich. 34

33

§ 6 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů.

34

http://pravniradce.ihned.cz/c1-29296820-druzstevni-byt-versus-vlastnictvi-bytu

- 31 -

3.5 Poznatky z praxe Nyní bych přistoupil k praktické části této bakalářské práce. Jiţ několik let působím jako předseda představenstva bytového druţstva. Uvedu názorný příklad, kdy v rámci privatizace podnikového bytového fondu (tehdy ČD s. o.) nám jako nájemníkům bytových domů č 550, 551, 552 na ulici Boţkova v Karviné Ráji přišla nabídka na odkoupení těchto bytových domů za podmínek, jeţ byly obsaţeny v privatizační smlouvě. Hlavními podmínkami, mimo jiné, bylo vytvořit, za účelem koupě bytových domů: 1) bytové druţstvo, kterého se bude účastnit minimálně 30% stávajících nájemníků, (prodávající chce prodat celý dům beze zbytku a nechce oslovovat a nabízet kaţdému nájemníkovi pouze byt. Mohlo by se stát, ţe byť jediný nájemník s koupí nebude souhlasit a tím pádem ostatní nájemníci přijdou o moţnost koupit své byty), 2) zaplatit kupní cenu, 3) do jednoho roku převézt vlastnictví z bytového druţstva na stávající nájemníky a členy bytového druţstva.

Ustavující členskou schůzí, za účasti notářky, v prosinci 1999 jsme zaloţili Bytové druţstvo, které vzniklo zápisem do Obchodního rejstříku 9. března 2000 (viz IČO 25853538). Celý proces trval velice dlouho, jelikoţ bylo nutno vybrat finanční prostředky a na účet bytového druţstva vloţit: základní členský vklad, zapisovaný kapitál. I kdyţ jsme podmínky privatizační smlouvy beze zbytku splnili, celých dlouhých 7 let aţ do dubna 2007 jsme čekali, aţ na nás (Bytové druţstvo-Ráj) převedou vlastnická práva. Mimochodem celý bytový dům o třech vchodech, z nichţ kaţdý má 14 bytových jednotek, tedy dohromady 42 bytů, stál 2 581 000 Kč. Musím podotknout, ţe cena by mohla být ještě niţší, kdyby se tři byty, které nebyly obsazeny nájemníky, neprodávaly za tehdy trţní cenu 335 000,- Kč. To navýšilo cenu o 1 005 000 Kč.

- 32 -

Jen pro úplnou představu - celý bytový dům mohl být, v roce 2007, prodaný za cca 1 650 000 Kč. Nakonec tedy v dubnu 2007 k převodu vlastnictví došlo a Bytové druţstvo Ráj se stalo majitelem bytových domů 550/23, 551/21 a 552/19 na ulici Boţkova v Karviné - Ráji. Jakmile byl zapsán návrh vkladu do katastru nemovitostí a poplatník tedy prodávající zaplatil daň z převodu nemovitostí, začalo druţstvo, podle zákona č.72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, tvořit povinné náleţitosti „prohlášení vlastníka budovy“, coţ je základním předpokladem pro vznik vlastnictví bytových jednotek a určení spoluvlastnických podílů na společných částech domů. Kdyţ bylo toto prohlášení vytvořeno a členy bytového druţstva odsouhlaseno, bytové druţstvo jednotlivé byty, (bytové jednotky v domě), na základě smluv o převodu bytové jednotky převedlo do osobního vlastnictví. Zmíněné tři neobsazené bytové jednotky prodalo na základě kupní smlouvy za cenu, za kterou je pořídila navýšenou o prokazatelné náklady. K tomu musím uvést, ţe ty tři byty jsme nesměli prodat se ziskem (podmínka privatizační smlouvy). Potom opět následoval návrh vkladu, kde se na katastr nemovitostí doručovalo jak prohlášení tak i konkrétní smlouvy a katastrální úřad vše za-vkladoval a třetím doručením smlouvy o převodu oznámil všem zúčastněným vznik Společenství vlastníků jednotek (SVJ), které vzniká nezávisle na vůli vlastníků v domech s nejméně pěti bytovými jednotkami, z nichţ alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Problém nastal a to vyplynulo z neznalosti zákona, ţe jsme jako nově vzniklé SVJ do 60 dnů, nesvolali první schůzi shromáţdění, nezvolili jsme si předsedu, místopředsedu a člena výboru vlastníků anebo jednoho pověřeného vlastníka, který výbor nahrazuje, neschválili si své vlastní nebo alespoň vzorové stanovy společenství, podle č.322/2000 Sb. a nyní platné pod č.371/2004 Sb. Ze zákonných povinností, které jsme nesplnili, ale neplynou ţádné sankce a navíc jsme tu měli subjektivitu Bytového druţstva, které to všechno zastřešovalo. Na otázku, zdali je lepší nebo výhodnější mít právní formu BD nebo SVJ, ve chvíli kdy BD učinilo prohlášení vlastníka budovy, vymezilo vlastnické jednotky a spoluvlastnický podíl a toto právo za-vkladoval, existuje odpověď: Proč plnit ustanovení obchodního

- 33 -

zákoníku, i když BD není klasickou obchodní společností a zároveň plnit ustanovení zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů. Rád bych nyní zdůraznil „povinnosti bytového druţstva“ vzhledem k popisovanému praktickému příkladu: Nedělitelný fond: Druţstvo je povinno při svém vzniku zřídit nedělitelný fond, nejméně ve výši 10 % zapisovaného základního kapitálu. Tento fond druţstvo doplňuje, nejméně o 10 % ročního čistého zisku, a to aţ do doby, neţ výše nedělitelného fondu dosáhne částky rovnající se polovině zapisovaného základního kapitálu druţstva. Stanovy mohou určit, ţe se vytváří vyšší nedělitelný fond nebo další zajišťovací fondy. 35 Orgány družstva jsou: a) členská schůze, b) představenstvo, c) kontrolní komise, d) další orgány druţstva podle stanov. 36 Zřídit kontrolní komisi: kterou si SVJ můţe, ale nemusí zvolit. 37 Sestavovat za každý rok účetní závěrku – bliţší informace viz poznámka pod čarou. 38 Protoţe jsme si tuto chybu a nad rámcovou povinnost uvědomili, v březnu 2011 jsme rozhodnutím členské schůze zvolili likvidátora a vstoupili do likvidace a na téţe schůzi vlastníků jsme za účasti notáře zvolili orgán SVJ a vzorové stanovy společenství § 9 odstavec 8. Tohle všechno se dnes opakuje v rámci privatizace bytového fondu města, kdy jsou podmínky privatizace nastaveny zhruba stejně. Mám na mysli, ţe vlastnická práva k bytové jednotce do osobního vlastnictví, vlastník (město) převede, jen pokud s nabídkou souhlasí všichni stávající nájemníci beze zbytku. Upozorňuji na povinnost vlastníka, v tomto případě města, provést podle zákona „prohlášení vlastníka budovy“. Bez něj totiţ nelze přesně určit předmět smluvního vztahu (prodeje).

35

viz § 235 Obchodního zákoníku.

36


37


38


- 34 -

Stane-li se ovšem, ţe s nabídkou jeden nebo několik nájemníků nesouhlasí, jsou stávající nájemníci nuceni vytvořit za účelem koupě Bytové druţstvo (nebo obchodní společnost-zákon nevylučuje), sehnat dostatečný kapitál a dům koupit jako celek. Členové druţstva ovšem nevlastní práva k bytu, ale vlastní pouze druţstevní podíl. V katastru nemovitosti je jako vlastník uvedeno BD. Nájemníci, kteří nereflektovali na nabídku koupě ani se privatizace nechtěli účastnit, jako členové druţstev za tím účelem vytvořených v bytě zůstanou na základě platných nájemních smluv. BD by těmto nájemníkům mělo oznámit, ţe se stalo novým vlastníkem a uzavřít s nimi novou nájemní smlouvu. Kdyţ se nedohodnou, platí ustanovení stávající nájemní smlouvy. Forma vytvoření bytového druţstva za účelem privatizace bytového fondu se ukázala jako nejvhodnější a má mnoho výhod: - zapisovaný vklad BD je jen 50 000,-Kč; s.r.o. 200 000,- Kč. - BD můţe mít neomezený počet členů; s.r.o. max. 50 společníků Za účelem privatizace bytového fondu vytvořená BD, mohou fungovat dále a zachovat si tak svoji subjektivitu a nepřecházet k formě SVJ. Většinou se tak děje proto, ţe BD nemá dostatek finančních prostředků na koupi nebo v rámci obnovy a revitalizace bytových domů potřebuje získat dostatečné finanční krytí na náklady spojené s revitalizací. BD má lepší vyjednávací moţnosti, protoţe je jako subjekt jediným vlastníkem, který se za případný finanční závazek má čím zaručit. U SVJ je problém sehnat souhlas všech vlastníků beze zbytku. Rozhodování v BD záleţí na členské schůzi, a aby byla usnášení schopná, musí být všichni členové prokazatelně na tuto schůzi pozváni a zúčastnit se jí musí minimálně 51% účastníků. Jakmile je členská schůze usnášení schopná, hlasování je pak platné. K vlastnictví bytu neodmyslitelně patří i Správa domu, která je velmi důleţitá a plyne z ní povinnost mimo jiné i uzavřít smlouvy s dodavateli energií, tepla, teplé a studené vody, dále je třeba provádět pravidelné revize elektrorozvodů a strojních součástí, odstraňovat závady na společných částech bytového domu, odstraňovat havarijní stavy, zabezpečit úklid společných částí domu a další činnosti které si vlastníci určí. - 35 -

Z obav ţe koupí bytu ať uţ do osobního vlastnictví nebo Druţstevního vlastnictví přijdou o nárok na příspěvek v rámci první, tzv. sociální sítě nereflektují na privatizační nabídku a v bytech zůstávají na základě platných nájemních smluv. Tyto obavy jsou, ale velice liché, protoţe legislativa pamatuje i na tuto situaci.

- 36 -

4 Závěrečné zhodnocení dané problematiky převodu vlastnictví bytů V této závěrečné kapitole bych rád zhodnotil celou problematiku tohoto tématu. Musím zdůraznit, ţe se jedná o velmi rozsáhlé téma a „náleţitosti, které je nutno dodrţet při převodu vlastnictví bytu“ – patří v praxi mezi komplikovanější. Schválení zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, se stalo mezníkem v právní úpravě, která se týká druţstevního bydlení, vlastnictví bytů a práv a povinností členů bytových druţstev. Prvotní myšlenka členství v druţstvu, a s tím souvisejícím nájmem druţstevního bytu a téţ čerpáním státního příspěvku na výstavbu takového bytu byla přechodem na trţní hospodářství a rovněţ i zakotvením práva na převod bytu do vlastnictví, byla potlačena. Stavění bytů byla totiţ kromě členských vkladů a výhodných úvěrů poskytnutými státem podporována formou nevratných příspěvků státu. V naší praxi bývá známo, ţe druţstevní bydlení je bráno jako přeţitek socialistické doby, nemohu se nepozastavit nad původními idejemi a podmínkami získaní takového bytu, na který byl čerpán příspěvek státu. Tato prvotní myšlenka měla v sobě něco, coţ dokáţu pochopit i v roce letošním. Státky příspěvky byly čerpány z rozpočtu státu a do rozpočtu v rámci daňových povinností jsme povinni přispívat všichni. Převáděním bytů do vlastnictví členům bytových druţstev se pak tato otázka stává bezpředmětnou, protoţe není moţné omezovat vlastnictví a nakládání s ním jinak, neţ dle platné právní úpravy. Poté by se mohlo stát, ţe majitelem více bytů, které byly původně druţstevní a byly na jejich výstavbu státní příspěvky a dotovány úroky z úvěrů, se stane jedna osoba. Totéţ se děje v rámci druţstevního vlastnictví, kdy stanovy bytových druţstev nezakazují, aby s jednou osobou byla uzavřena nájemní smlouva k vícero bytům, jeţ byly postaveny za nevratné pomoci státu. Přestoţe zákon o vlastnictví bytů není dokonalý, mohu říci, ţe svůj účel stále zatím plní. I přes různé moţné i protikladné názory mohu prohlásit, ţe forma vytvoření bytového druţstva za záměrem privatizace bytového fondu se ukázala jako nejvhodnější a má mnoho - 37 -

výhod, viz předešlá kapitola ohledně zapisovaných vkladů a počtu členů. Jak je jiţ známé rčení, ţe „neznalost zákona neomlouvá“, tímto bych doporučil v této problematice se lépe orientovat s pomocí kvalifikovaných osob, aby se dalo vyhnout vzniklým problémům a řešení jejich důsledků.

- 38 -

Závěr Bydlení ve svém bytě nebo domě je jistě základní potřebou kaţdého člena společnosti. Právo na důstojné bydlení mají všichni. Zatímco vlastník rodinného domu to můţe prohlásit de facto i de jure, vlastník bytu je de facto vlastníkem bytu, ale de jure je majitelem bytu a spoluvlastníkem společných částí domu a případně i spoluvlastníkem pozemku, na kterém je dům postaven. V této bakalářské práci jsem se snaţil popsat problematiku převodu vlastnictví bytů. Jak jsem se jiţ několikrát zmínil, jedná se o velmi širokou tématiku. Snaţil jsem se zdůraznit, ţe převody vlastnictví bytů je aţ nyní velkým fenoménem, důvod je v (předrevolučních) totalitních dobách, kdy tato moţnost převodu mezi fyzickými osobami neexistovala a tudíţ nebyla moţná. Usiloval jsem o vymezení pojmů, jako jsou například – vlastnictví, vlastnické právo, jeho omezení, také definoval základní pojmy. Zamýšlel jsem se nad vlastnictvím bytu. Povaţoval za důleţité zmínit i ochranu vlastnického práva k bytu. Cílem práce bylo seznámit s právy a povinnostmi souvisejícími s vlastnictvím bytu. Ale zajisté také popsat převody bytů. Snaţil jsem se vykreslit praktickou situaci na příkladu, kdy v rámci privatizace podnikového bytového fondu a to se všemi aspekty, které bylo nutné splnit a zároveň i to, co se v rámci této privatizace vůbec nepovedlo. Byl bych velmi rád, kdyby budoucí čtenáři, kteří se o tuto problematiku zajímají z praktické roviny, čerpali zkušenosti – které jsem nabyl já, ale tentokrát bez vzniklých problémů.

- 39 -

Seznam použitých pramenů a literatury [1] BRADÁČ, A., FIALA, J. A KOL. Rádce majitele nemovitostí. 2. vydání, Praha: Linde Praha, a.s., 2006 s. 1055. ISBN: 80-7201-582- 6.

[2] DVOŘÁK, T. Bytové družstvo – převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 2009. 344 s. Praha: C. H. Beck. ISBN 978-80-7400-127-7.

[3] FIALA, J. Bytové vlastnictví v České republice. Brno: Iuridica Brunensia. 1995, s. 152. ISBN 80-859-6406-6.

[4] FIALA, J., KINDL, M. a kol. Občanské právo hmotné. 2. vydání. Praha: Aleš Čeněk, 200p. 650 s. ISBN 978-80-7380-228-8 [5] FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. vydání. Praha: Linde, 2005, s. 315. ISBN 8072015117. [6] FIALA, J., NOVOTNÝ M., OEHM, J. Zákon o vlastnictví bytů – komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2002. s. 452. ISBN 80-7179-732-4.

[7] JEHLIČKA, O., ŠVESTKA, J., ŠKÁROVÁ, M. A KOL. Občanský zákoník – komentář. 9. vydání, 2004. s. 1416. ISBN 80-7179-881-9.

[8] KUBA, B., OLIVOVÁ, K. Byty a katastr nemovitostí. 8. vydání, Praha: Linde, a.s., 2008. s. 540. ISBN: 978-80-7201-727-0.

[9] NOVOTNÝ, M., FIALA, J., NOVOTNÝ, F., OEHM, J., HORÁK, T. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3. vydání, Praha: C. H. Beck, 2005, s. 504. ISBN 80-7179-337-X.

[10] SCHODELBAUEROVÁ, P., NOVÁKOVÁ H. A KOL. Správa a pronajímání bytových a nebytových prostor. Praha: Dashofer. 2005. ISBN 80F86229F97F1.

- 40 -

Seznam internetových zdrojů [1] http://obcanske.juristic.cz/50857/ [2]http://books.google.cz/books?id=DzkhlSYoTnsC&pg=PA17&lpg=PA17&dq=ius+dispone ndi+pojem&source=b l&ots=5111QWSCZz&sig=kUqwZkVjqUd32GnB6IrbzcEq54Y&hl=cs&ei=_na4TfXtOYLswbN5LHrAw&sa=X&oi=book_result&ct=result&resnum=3&ved=0CDUQ6AEwAg#v=o nepage&q=ius%20disponendi%20pojem&f=false [3] http://iuridictum.pecina.cz/w/Vlastnictv%C3%AD [4] http://online.bible21.cz/bible.php?kniha=rut [5] http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=oc_220.htm [6] http://business.center.cz/business/pravo/zakony/byty/ [7] CALABRI, Z. Problematika převodů vlastnictví bytů. 2009. [online]104 str. Magisterská diplomová práce. Masarykova univerzita. Právnická fakulta. Odkaz čerpán: http://is.muni.cz/th/165837/pravf_m/?furl=%2Fth%2F165837%2Fpravf_m%2F;lang=cs [8] http://www.ipravnik.cz/cz/clanky/obchodni-pravo/pd_27/art_3669/obsah-smlouvy-oprevodu-vlastnictvi-druzstevniho-bytu.aspx [9] http://pravniradce.ihned.cz/c1-29296820-druzstevni-byt-versus-vlastnictvi-bytu

- 41 -

Seznam použitých zkratek BD

Bytové druţstvo

ČD

České dráhy

ČR

Česká republika

LBD

Lidové bytové druţstvo

LZPS

Listina základních práv a svobod

OZ

Občanský zákoník

Sb.

Sbírky

SBD

Stavební bytové druţstvo

SJM

Společné vlastnictví manţelů

SVJ

Společné vlastnictví jednotek

ZVB

Zákon o vlastnictví bytů

- 42 -

Příloha 1 Vybrané právní předpisy upravující právní postavení a činnost příspěvkových organizací: Jednotlivé zákony, vyhlášky, nařízení a rozsudek:

Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrálního zákona) Vyhláška č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška) Nařízení č. 283/1990 Sb., Vlády ČR, kterým se stanoví postup národních výborů při prodeji bytů do osobního vlastnictví. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR z 22. 10. 1999 sp. zn. 2Cdon 1010/97

- 43 -

Problematika převodu vlastnictví bytů

Recommend Documents