Prijs, Woningkwaliteit en conjunctuur

Prijs, Woningkwaliteit en conjunctuur OTB-Studiedag Waardecreatie, 17 maart 2010 Paul de Vries Onderzoeksinstituut OTB/TUDelft

Delft University of Technology

Onderzoeksinstituut OTB Challenge the future

Inhoud presentatie Woonwensen [3] Conjunctuur

[2]Woningkwaliteit

[1] Woningprijs

Wat is de relatie tussen kwaliteit en prijs? Wat is de invloed van de conjunctuur? Wat is de invloed van de woonwensen? Onderzoeksinstituut OTB

Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur

2 van 34

Woningprijs

Onderzoeksinstituut OTB


3 van 34

Prijsontwikkeling vanaf 1628 Reële prijsontwikkeling, euro’s van het jaar 2009, 1628-2009 300

reële prijs (euro 2009) x1000

250

Kredietcrisis Begin industriële revolutie

2009

1850

Napoleon sluit haven Amsterdam

200

2de oliecrisis

1795

1979

150 100

3de Engelse oorlog

50

1672-1674



2010

1990

1970

1950

1930

1910

1890

1870

1850

1830

1810

1790

1770

1750

1730

1710

1690

1670

1630

1650

Crash Tulpenmarkt, 1637

0

4 van 34

Vanaf 1965: reëel en nominaal 300

Brutering

euro X 1000

Voor

250

Na

nominale prijs

200 150 100 reële prijs

50

2009

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

1975

1973

1971

1969

1967

1965

0

Bron: NVM



5 van 34

Prijsontwikkeling naar woningtype Woningprijsindex, 1995-2009 400 Index 1995 = 100 350

vrijstaand

300

appartementen

250 200 150 100 50

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Bron: Kadaster Onderzoeksinstituut OTB


6 van 34

Prijsverschil wel/niet Krachtwijken 300000 euro

niet risicowijk

wel risicowijk

250000 200000 150000 100000

Zaanstad

Utrecht

Schiedam

Rotterdam

Nijmegen

Maastricht

Leeuwarden

Heerlen

Groningen

Enschede

Eindhoven

Dordrecht

Deventer

Den Haag

Arnhem

Amsterdam

Amersfoort

Alkmaar

50000

Bron: Kadaster Onderzoeksinstituut OTB


7 van 34

Prijsontwikkeling naar Krachtwijken Per maand en per jaar, 1995-2009 350

gemiddelde prijs 1995 = 100 Krachtwijken

300 250

niet krachtwijken 200 150 100 50

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Bron: Kadaster/bewerking OTB Onderzoeksinstituut OTB


8 van 34

Woningkwaliteit



9 van 34

Aantal nieuwbouwwoningen 180000

aantal woningen

woningen huur koop

160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 1920

1930


1940

1950

1960

1970

1980

1990

2000


2010

10 van 34

Aantal kamers, huursector, 2008



11 van 34

Inhoud per nieuwbouwwoning



12 van 34

Inhoud en bouwkosten/m3 160 140

inhoud

index 2000=100

bwkst/m3

120 100 80 60 40 20 0 1960

1965

1970


1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005


2010

13 van 34

Bouwkosten en woningprijs 1200.0

Brutering

index 1970 = 100

Voor

1000.0

Na

woningprijs 800.0

Wel evenwicht

Geen evenwicht

600.0 400.0 bouwkosten 200.0



2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1970

1965

1960

1955

1950

1945

1940

1935

1930

1925

1920

0.0

14 van 34

Conjunctuur



15 van 34

Hoe staat de economie ervoor? Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product (BBP), 1920-2010 10

%

8 6 4 2

-4

-3.6

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1970

1965

1960

1955

1950

1945

1940

1935

1930

1925

-2

1920

0

-4.0

-6 Onderzoeksinstituut OTB


16 van 34

Conjunctuur Een voorspelling



17 van 34

Conjunctuur en prijsontwikkeling? 1.5

Z-score

woningprijs

1.0

bbp

0.5 2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

-0.5

1995

0.0

-1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0 -3.5



18 van 34

Prijsontwikkeling en Prijsniveau



19 van 34

Prijsniveau en prijsontwikkeling •

Verschil tussen het prijsniveau (€) en de prijsontwikkeling (%). procenten

25.00 20.00

Prijsontwikkeling door:

15.00 werkelijk

schatting

10.00 5.00

2015

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

-5.00

99

97

95

93

91

89

87

85

83

81

0.00 79

Conjunctuur, Rente, inkomen, vertrouwen, beleid Rijk en banken

77

•

75

•

-10.00 -15.00

Prijsniveau door: •

prijsontwikkeling 1975-2015, woningprijsmodel OTB/TUDelft

Conjunctuur, kwaliteit van woning en woonomgeving



20 van 34

Gewenste woningkwaliteit en conjunctuur



21 van 34

Gewenste kwaliteit Vrijstaand huren of kopen aantal m2 architectuur

woonomgeving

Nieuwbouw of bestaande bouw

indeling woning parkeerplaatsen eigen kavel

twee-onder-een-kap stad of platteland buurtvoorzieningen appartement

garage

hoekwoning

grote woonkamer gelijksoortig denkende mensen badkamer aantal kamers Dakterras of tuin

grote slaapkamer tussenwoning oppervlak tuin

slaapkamer begane grond levendige buurt Onderzoeksinstituut OTB

niet traplopen

plafondhoogte

energiebesparende maatregelen Woningprijs, Woningkwaliteit en Conjunctuur

22 van 34

Gewenste woningkenmerken Doeners: 1jaar; planners: 2 jaar; dromers: moet aan wensen voldoen

Bovenmodaal inkomen

Doeners

Planners

Dromers

Eengezinswoning

77%

85%

85%

Woninggrootte > 150 M2

41%

44%

48%

3 kamers 5 kamers of meer

26% 33% 41%

17% 37% 46%

15% 33% 53%

Extra kamer beneden (bij

33%

43%

43%

36% 58%

35% 56%

40% 48%

4 kamers

eengezinswoning) Voorkeur voor grote tuin Voorkeur voor ruim terras Bron: Huizenkopers in profiel 2008



23 van 34


Bovenmodaal inkomen Grote gemeente (> 100.000) Middelgrote gemeente Kleinere gemeente (< 50.000) Centrum stad Nabij centrum Verder weg/geen voorkeur Levendige buurt/geen voorkeur Rustige buurt Stille buurt Dezelfde wijk Dezelfde gemeente Elders

Doeners

Planners

Dromers

30% 14% 56%

25% 14% 61%

20% 11% 69%

12% 35% 53%

11% 40% 49%

13% 38% 49%

23% 59% 18%

39% 45% 16%

41% 45% 14%

25% 32% 43%

29% 37% 34%

28% 38% 34%

Bron: Huizenkopers in profiel 2008



24 van 34


Bovenmodaal inkomen Koopprijs tot € 250.000 € 250.000 – € 350.000 Koopprijs vanaf €350.000

Nieuwbouw Maakt niet uit Bestaande woning

Doeners

Planners

Dromers

50% 35% 15%

34% 40% 26%

34% 39% 26%

27% 36% 37%

18% 48% 34%

19% 57% 24%

Bron: Huizenkopers in profiel 2008



25 van 34

Gewenste kwaliteit en conjunctuur 100

procenten

koop of huur

Op het eerste gezicht zijn

80

er nauwelijks verschillen

Laag

60

Midden 40

woonwensen per

Hoog

conjunctuurfase

20 0 beslist koop

100

maakt niet uit

procenten

architecteur

50

procenten

stad of land

80 Laag

60

Laag

30

Midden

40

Hoog

Midden Hoog

10

20 0

-10

experimenteel

modern


traditioneel

centrum rand stadbebouw de buiten geen stad kom kleinebebouw de voorkeur gemeente kom


26 van 34

Gewenste kwaliteit en conjunctuur Gecorrigeerd maakt niet uit nieuw midden

bestaand

hoog

maakt niet uit beslist koop

Des te beter de conjunctuur, des te groter de kans de vraag naar kwaliteit.

appartement vrijst ongelijkvloerse bungalow vrijst gelijkvloerse bungalow twee onder een kap huis in een rij (rij of hoek) 0.00

1.00

2.00

midden

geen voorkeur

hoog

druk levendig rustig

Toelichting

stil geen voorkeur

Verbanden tussen de kenmerken en de conjunctuur zijn

buiten bebouwde kom bebouwde kom kleine gemeente

vastgelegd met nominale regressietechnieken. De

rand stad

gekleurde staven geven significantie verschillen aan;

centrum stad 0.00

1.00


2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

woonwensen verschillen dan per conjunctuurfase


27 van 34

Prijs-kwaliteitverhouding en conjunctuur



28 van 34

Prijsontwikkeling en conjunctuur 10

reële woningprijs

%-mutatie

8 6 4 2 0 -2 -4

M

M

1995 1996

H 1997

H

H

1998 1999

M 2000

L

L

2001 2002

L 2003

M

M

2004 2005

M 2006

M

L

2007 2008

-6 -8 -10



29 van 34

De waardering van kwaliteit De waardering voor een

60 000 40 000

Vrijstaand

20 000

2/1 kap hoek

0 -20 000

gesloten keuken

tussen appartement

-40 000

5 000

bij een appartement

100 000 80 000

4 000 Vrijstaand

3 000

2/1 kap

2 000

hoek

1 000

tussen

0

-2 000

hoekwoning is positief; negatief

-60 000

-1 000

gesloten keuken bij een

Oppervlakte w oonkamer

Oppervlakte keuken


appartement

garage of carport parkeerplaats

60 000 40 000 20 000 0 -20 000 -40 000

Vrijstaand

2/1 kap

hoek

tussen appartement

-60 000 -80 000


30 van 34

Conjunctuur en prijs-kwaliteitverhouding jaar r2 (Constant) inkomen traditionele architectuur moderne architectuur experimentele architectuur grote woonkamer 4 of 5 kamers 6 of meer kamers grote slaapkamer tweeverdiener 30 tot 40 jaar 40 tot 55 jaar 55 jaar en ouder zonder kinderen regio Noord buiten bebouwde kom gestapeld huis in een rij twee onder een kap villa,gelijkvloers villa,ongelijkvloers dromers

1995 0.46 M -0.74 *** 0.34 *** -0.07 -0.12 -0.12 0.23 *** 0.10 0.33 *** 0.07 *** -0.11 ** 0.13 ** 0.07 0.15 * -0.01 -0.41 *** -0.01 -0.15 -0.31 ** -0.08 0.35 *** 0.19 ** -0.18 ***

1996 0.48 M -0.61 *** 0.39 *** 0.00 0.03 -0.07 0.20 *** 0.21 *** 0.42 *** 0.04 ** -0.16 *** 0.15 ** 0.17 ** 0.21 ** 0.02 -0.34 *** 0.06 -0.37 ** -0.48 *** -0.29 ** 0.00 -0.18 * -0.13 ***


1997 0.55 H -0.46 *** 0.41 *** 0.12 * 0.08 0.04 0.17 *** 0.26 *** 0.40 *** 0.05 ** -0.25 *** 0.11 ** 0.08 * 0.12 * 0.06 * -0.49 *** -0.06 -0.27 ** -0.46 *** -0.27 ** 0.16 * 0.06 -0.18 ***

1998 0.53 H -0.35 * 0.36 *** 0.01 -0.14 -0.03 0.24 *** 0.12 0.33 ** 0.09 *** -0.02 0.14 * 0.22 ** 0.42 *** 0.03 -0.51 *** 0.07 -0.35 ** -0.40 ** -0.29 ** 0.07 -0.04 -0.15 **

1999 0.50 H -0.21 0.40 *** 0.03 0.12 -0.07 0.37 *** 0.11 0.23 * -0.01 -0.07 0.04 0.15 * 0.39 *** 0.05 -0.41 *** 0.18 ** -0.13 -0.23 -0.17 0.26 -0.12 -0.08

2000 0.59 H 0.39 ** 0.50 *** 0.18 ** 0.12 0.03 0.32 *** -0.08 0.16 0.04 * -0.29 *** -0.20 ** -0.05 -0.06 0.13 ** -0.52 *** 0.12 -0.34 ** -0.27 * -0.07 0.31 ** 0.09 -0.17 **

2001 0.47 M -0.09 0.39 *** -0.16 * -0.23 ** -0.24 ** 0.09 0.32 ** 0.69 *** 0.06 ** -0.16 ** 0.22 ** 0.32 *** 0.32 ** 0.02 -0.35 *** 0.13 * 0.07 0.09 0.21 0.68 *** 0.30 * -0.16 **


2003 0.43 L 0.39 0.31 *** 0.13 0.36 ** 0.01 0.13 ** 0.38 *** 0.71 *** -0.04 0.02 0.41 *** 0.46 *** 0.50 *** 0.00 -0.38 *** 0.20 ** -0.54 ** -0.87 *** -0.62 ** -0.45 * -0.59 ** -0.02

2005 0.44 L 0.69 ** 0.28 *** -0.12 0.07 -0.23 ** 0.29 *** 0.08 0.29 ** 0.09 *** -0.06 0.18 ** 0.11 0.33 ** 0.14 ** -0.30 *** -0.06 -0.09 -0.22 -0.11 0.17 0.07 -0.21 ***

31 van 34

Gewenste kwaliteit en conjunctuur 80% 70%

pratt-importance Maat voor Invloed op de prijs

Inkomen

Laagconjunctuur:

60% 50% 40%

-

Inkomen minder belangrijk

-

Kwaliteit meer belangrijk

30% 20% 10% 0% laag

midden

hoog conjunctuur

14%

Hoogconjunctuur:

pratt-im portance Maat voor Invloed op de prijs

Aantal kamers

12% 4 of 5 kamers 10%

-

Inkomen meer belangrijk

-

Kwaliteit minder belangrijk

6 of meer kamers

8% 6% 4% 2% 0% laag

midden


hoog conjunctuur


32 van 34

Afsluitend



33 van 34

Conclusies 1. Vraag naar kwaliteit neemt niet af bij een stagnerende economie. 2. In een midden- en hoogconjunctuur wenst men meer kwaliteit. 3. De prijs-kwaliteitverhouding in een laagconjunctuur verschilt met die in midden- en hoogconjunctuur. 4. Laagconjunctuur: prijs op basis van kwaliteit, midden- en hoogconjunctuur: prijs op basis van bestedingsruimte. 5. Zeker gewaardeerd: vergroting woonkamer (meer dan vergroting keuken), gesloten keuken, bad- en douche gescheiden, toilet en badkamer zelfde etage, een 6de kamer, garage. 6. Waardering afhankelijk van woningtype en locatie.



34 van 34

Prijs, Woningkwaliteit en conjunctuur

Recommend Documents