De corporatie als investerende maatschappelijke onderneming ‘Van dichtbij huis naar vergezicht’
Presentatie titel Fakton Congres Stadion Galgenwaard Utrecht, 14 februari 2013 mr Arnoud L.M. Vlak Lector Maatschappelijk Vastgoed
Rotterdam, 00 januari 2007
Wat gaan we doen?
0. Intro: corporaties binnen de vastgoedwaardeketen 1. In de citruspers 2. Mogelijke reacties: a. ‘huilie, huilie’ b. vergroten operationele efficiëntie c. verkopen woningen aan eigenaar/bewoners (uitponden) d. verkopen in verhuurde staat aan derde investeerders e. inrichten social housing REIT’s f. inrichten coöperatieve verenigingen op aandelen 3. Randvoorwaarden 4. Waar kan dit heen gaan?
0. Intro: corporaties binnen de vastgoedwaardeketen
Vermogensverschaffingsfunctie
Portfoliomanagementfunctie
Beheerfunctie
Investeringsfunctie
Transformatie & Projectontwikkelingsfunctie
Dienstverleningsfunctie
Bemiddelingsfunctie
Woonconsument/Eindgebruiker
= huidige rollen van de corporaties in de vastgoedwaardeketen
1. In de citruspers-I Kabinetten Balkenende IV & V Verkopen woningen = realiseren totaalwinst voor de VpB
2
4
Woningcorporaties
5
1
3
1: December 2006 / Februari 2007: Inflatievolgend 2: Juli 2007: Integrale VpB zonder faciliteiten huurbeleid 3: Januari 2008: Nieuwe borgingsregels WSW voor financiering vreemd 4: Januari 2008: Nieuwe regels financieel toezicht CFV vermogen 5: Februari 2008: Invoering vermogensheffing – Minister WWI
1. In de citruspers-II Kabinetten Rutte I & II
Maatregelen • Introductie verhuurdersheffing voor gereguleerde huursector (huren ≤ € 650,-- per maand) op basis van principe ‘vervuiler betaald’ • Verhogen (voor corporaties niet-verrekenbare) BTW van 19 tot 21% (na eerder al faciliteit integratieheffing te hebben afgeschaft) • Introductie extra heffing CFV i.h.k.v. Vestia-derivaten gat
Resultaat: • Corporaties krijgen nóg meer financiële ademnood
2. Mogelijke reacties
A. ‘Huilie, Huilie’
2. Mogelijke reacties
B. Vergroten operationele efficiëntie a. Verhogen huren (in overeenstemming met Rijksbeleid inzake hervorming woningmarkt) b. Verlagen kosten bedrijfsvoering (in overeenstemming met maatschappelijke consensus inzake efficiëntie woningcorporaties) Ruimte: theoretisch enkele miljarden structureel op jaarbasis Probleem: timing, ofwel snelheid waarmee netto kasstromen kunnen worden vergroot (maatschappelijke weerstand, marktpotentieel, verandervermogen corporaties)
2. Mogelijke reacties C. Verkopen woningen aan eigenaar bewoners (uitponden) a. Vergroten eigen woningbezit (in overeenstemming met Rijksbeleid inzake hervorming woningmarkt) b. Verkleinen portefeuille woningcorporaties (in overeenstemming met politieke consensus inzake rol woningcorporaties op woningmarkt) Ruimte: theoretisch enkele miljarden structureel op jaarbasis Probleem: timing, ofwel snelheid waarmee desinvesteringen kunnen worden gerealiseerd (absorptievermogen koopwoningmarkt, restricties hypotheekfinanciering door banken a.g.v. Basel III, toename van werkloosheid, lokaal politieke weerstand a.g.v. versnippering vastgoed, verandervermogen corporaties)
2. Mogelijke reacties D. Verkopen verhuurde woningen aan derde investeerders a. Creëren van middeldure huursector (in overeenstemming met Rijksbeleid inzake hervorming woningmarkt) b. Verkleinen portefeuille woningcorporaties (in overeenstemming met politieke consensus inzake rol woningcorporaties op woningmarkt) Ruimte: theoretisch enkele miljarden structureel op jaarbasis Probleem: timing, ofwel snelheid waarmee desinvesteringen kunnen worden gerealiseerd (‘cherry picking’ Nederlandse vastgoedbeleggers, terughoudendheid NL verzekeraars en pensioenfondsen mede a.g.v. Solvency II impact, terughoudendheid NL particuliere beleggers door restricties hypotheekfinanciering door banken a.g.v. Basel III, terughoudendheid buitenlandse beleggers a.g.v. onbekendheid met beleggen in woningen en wantrouwen jegens NL vastgoed)
2. Mogelijke reacties E. Inrichten Social Housing REIT’s (real estate investment trusts)-I Government and/or housing corporations
Social dividend/ Subsidy
Institutional investors (pension funds & insurance companies)
X% SHARES
X% SHARES
Investment management
Property management
Facility management
Tenants / Households / End users
Project development Market comparable return on investment Brokery
1
2. Mogelijke reacties E. Inrichten Social Housing REIT’s (real estate investment trusts)-II a. Creëren van middeldure huursector (in overeenstemming met Rijksbeleid inzake hervorming woningmarkt) b. Verkleinen portefeuille woningcorporaties (in overeenstemming met politieke consensus inzake rol woningcorporaties op woningmarkt) Ruimte: theoretisch enkele miljarden structureel op jaarbasis Probleem: timing, ofwel snelheid waarmee (des)investeringen kunnen worden gerealiseerd (terughoudendheid NL verzekeraars en pensioenfondsen mede a.g.v. Solvency II impact, terughoudendheid buitenlandse institutionele beleggers a.g.v. onbekendheid met beleggen in woningen en wantrouwen jegens NL vastgoed)
2. Mogelijke reacties
E. Inrichten Social Housing REIT’s (real estate investment trusts)-III Randvoorwaarden a. aanpassing lex specialis in de wet VpB b. aanpassing beleid inzake verkopen woningen in verhuurde staat (ministeriële circulaire)
2. Mogelijke reacties F. Inrichten coöperatieve verenigingen op aandelen-I a. Creëren van duurzame exploitatievorm tussen huren en kopen met vergroting zeggenschap bewoners (in overeenstemming met Rijksbeleid inzake b. Verkleinen portefeuille woningcorporaties (in overeenstemming met maatschappelijke consensus inzake rol woningcorporaties) Ruimte: theoretisch enkele miljarden structureel op jaarbasis Voordelen: crowd funding van woningcorporaties, empowerment bewoners op het niveau van wijken en buurten in plaats van individuele woning, geleidelijke afbouw economische betrokkenheid corporaties, geleidelijke groei economisch belang bewoners, geen versnippering vastgoed & mogelijkheid om vastgoed ‘terug te halen’ wanneer algemeen belang daarom vraagt, verlaging drempel participatie derde investeerders
2. Mogelijke reacties
F. Inrichten coöperatieve verenigingen op aandelen-II Randvoorwaarden a. aanpassing beleid inzake verkopen woningen in verhuurde staat (ministeriële circulaire) b. aanpassing regels inzake eigen woning in box 1
3. Randvoorwaarden Gelden voor elk van de mogelijke reacties: a. Implementeer blz. 38 rapport commissie Hoekstra z.s.m. (activity based costing, waardering op marktwaarde, sturing op economisch rendement & uitkering maatschappelijk dividend) b. Accepteer externe disciplinering: van zowel Staat (regelgeving en toezicht) als Markt (contracten, rapportage en verantwoording) c. Resultaatgerichtheid: stop met open houden alle opties. Formuleer SMART doelen en ga aan het werk om deze te realiseren; evalueer realisaties periodiek & structureel en maak daarbij gebruik van relevante benchmarks; d. Eendracht maakt macht: maak eigen belang ondergeschikt aan dat van het collectief. Onderscheiden stad versus platteland, groot versus klein, rijk versus arm doet er niet toe; iedereen in zelfde schuitje.
4. Waar kan dit heen gaan? Corporaties om te vormen tot maatschappelijke trustvermogens: investeren en renderen in plaats van consumeren geïnvesteerd vermogen
Uitkering Maatschappelijk dividend*)
Vermogenverschaffingsfunctie
Middenveld
Markt
Transformatie- en Projectontwikkelings functie
Beleggingsfunctie
Beheerfunctie
Dienstverlenings-functie
Bemiddelings-functie
Consumenten van Woon/Zorg/Welzijnsdiensten
*) democratisch gelegitimeerd en gefaciliteerd door (de vertegenwoordigende lichamen van) de staat á la souvereign wealth funds Noorwegen, Ver. Arabische Emiraten, Singapore, Zuid Korea
Dank voor uw aandacht ‘Van dichtbij huis naar vergezicht’
Fakton Congres Stadion Galgenwaard Utrecht, 14 februari 2013
Presentatie titel
mr Arnoud L.M. Vlak Lector Maatschappelijk Vastgoed
Rotterdam, 00 januari 2007
