PRA STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN KAWASAN TERPADU KOMERSIL PERGUDANGAN CIKARANG BIZ PARK

PRA STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN KAWASAN TERPADU KOMERSIL PERGUDANGAN “CIKARANG BIZ PARK” LOKASI Jalan Raya Cikarang –Cibarusah, Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat

Jakarta, Februari 2015

SURAT PENGANTAR

No : 000/HMR-FS/V/2014

Jakarta, 20 Februari 2015

Kepada Yth, ASCARYA Jakarta Hal : Laporan Pra Studi Kelayakan Proyek Pembangunan Kawasan Terpadu Komersial Pergudangan, Cibarusah, Cikarang Selatan, Bekasi, Jawa Barat

Dengan hormat, Sesuai penugasan yang kami terima, untuk menyusun pra studi kelayakan proyek pembangunan Kawasan Terpadu Komersial Pergudangan yang belokasi di Jalan Raya Cibarusah, Kecamatan Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, bersama ini kami sampaikan laporan hasil studi kelayakan tersebut. Laporan ini merupakan hasil kajian dan analisa kami atas aspek yuridis, teknis, pemasaran, sosial ekonomi, manajemen serta keuangan, menunjukkan bahwa proyek pembangunan Kawasan Terpadu Komersial Pergudangan ini LAYAK dilaksanakan. Perlu kami tambahkan bahwa proyeksi keuangan yang disusun atas dasar asumsi-asumsi tertentu yang validitasnya tergantung dari perubahan yang mungkin timbul dikemudian hari. Perubahan pada satu atau beberapa asumsi tersebut dengan sendirinya akan mempengaruhi hasil proyeksi dan kesimpulan yang telah diambil. Demikian laporan Pra Studi Kelayakan ini, atas kesempatan dan kepercayaan yang diberikan kami ucapkan terimakasih.

Hormat Kami,

Hery, Nazar & TIM Property Konsultan

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI Hal SURAT PENGANTAR DAFTAR ISI DAFTAR LAMPIRAN

BAB

BAB

I

II

PENDAHULUAN 1.1. GAMBARAN UMUM PEREKONOMIAN INDONESIA & JABAR .......... 1.1.1. Pertumbuhan Perekonomian Nasional .............................. 1.1.2. Pertumbuhan Perekonomian Jawa Barat .......................... 1.1.3. Pertumbuhan Perekonomian Kabupaten Bekasi ............... 1.2. LATAR BELAKANG ......................................................................... 1.3. TUJUAN STUDI KELAYAKAN ........................................................... 1.4. METODE PENYUSUNAN LAPORAN STUDI KELAYAKAN ................... 1.4.1. Pengumpulan dan Pengkajian Data ................................... 1.4.2. Studi Kepustakaan ............................................................ 1.4.3. Pengamatan Lapangan ...................................................... 1.5. SISTEMATIKA PEMBAHASAN ......................................................... 1.5.1. Pendahuluan ..................................................................... 1.5.2. Aspek Yuridis ..................................................................... 1.5.3. Aspek Teknis ..................................................................... 1.5.4. Aspek Pasar & Pemasaran ................................................. 1.5.5. Organisasi & Manajemen .................................................. 1.5.6. Aspek Sosial Ekonomi ........................................................ 1.5.7. Aspek Keuangan................................................................ 1.5.7. Analisa Resiko ................................................................... 1.6. KESIMPULAN DAN SARAN .............................................................

I-1 I-1 I-3 I-6 I-8 I-9 I-9 I-10 I-10 I-10 I-11 I-11 I-11 I-11 I-11 I-12 I-12 I-12 I-12 I-13

ASPEK YURIDIS 2.1. ANGGARAN DASAR PERSEROAN ................................................... 2.2. KEGIATAN USAHA ......................................................................... 2.3. STRUKTUR PERMODALAN DAN KOMPOSISI PEMEGANG SAHAM .. 2.4. SUSUNAN ANGGOTA DIREKSI DAN KOMISARIS ............................. 2.5. PENGUASAAN DAN PEMILIKAN HARTA OLEH PERSEROAN ............ 2.6. PERIJINAN PERSEROAN ................................................................. 2.7. KESIMPULAN DAN SARAN .............................................................

II-1 II-1 II-1 II-1 II-1 II-1 II-1

Daftar Isi - i

BAB

BAB

III

IV

ASPEK TEKNIS 3.1. LOKASI, AKSESIBILITAS DAN KONDISI LINGKUNGAN SEKITAR ........ 3.2. BATAS DAN KONDISI LAHAN ......................................................... 3.3. REGULASI TATA KOTA ................................................................... 3.4. KONSEP PERENCANAAN BANGUNAN ............................................ 3.6.1. Latar Belakang Basic Conceptual Anaysis........................... 3.6.2. Disain Bangunan ............................................................... 3.6.3. Fasilitas ............................................................................. 3.6.4. Lot Parkir .......................................................................... 3.6.5. Meknikal dan Elektrikal Penunjang .................................... 3.5. TIPE PENGEMBANGAN PROPERTI.................................................. 3.4.1. Gudang ............................................................................. 3.4.2. Ruko / Rukan..................................................................... 3.4.3. Hotel Budget ..................................................................... 3.6. RENCANA ANGGARAN BIAYA & INVESTASI .................................... 3.7. JADUAL PEMBANGUNAN .............................................................. 3.8. KESIMPULAN DAN SARAN .............................................................

III-1 III-2 III-5 III-7 III-7 III-8 III-9 III-9 III-9 III-11 III-11 III-14 III-15 III-16 III-17 III-17

ASPEK PASAR & PEMASARAN 4.1. GAMBARAN MAKRO KABUPATEN BEKASI ..................................... 4.1.1. Tinjauan Fisik .................................................................... 4.1.2. Tinjauan Ekonomi ............................................................. 4.1.3. Struktur Perekonomian ..................................................... 4.1.4. Perkembangan Penduduk ................................................. 4.1.5. Pendapatan per Kapita ...................................................... 4.2. PERKEMBANGAN BISNIS PROPERTI DI JAWA BARAT ..................... 4.2.1. Perkembangan Properti Industri & Pergudangan di Bekasi 4.2.2. Perkembangan Properti Perhotelan di Bekasi ................... 4.2.3. Perkembangan Properti Ruko / Rukan di Bekasi ................ 4.2.4. Kaitan Lokasi dengan Properti yang akan Dikembangkan .. 4.3. POTENTIAL BUYER ........................................................................ 4.4. KINERJA PASAR PROPERTI DI KABUPATEN BEKASI ........................ 4.5. PASOKAN, PERMINTAAN, PERSAINGAN & PELUANG PASAR ......... 4.5.1. HOTEL BUDGET ................................................................. Pasokan dan Distribusi Penyebaran ................................... Pertumbuhan Pasokan, Serapan & Occupancy .................. Referensi Harga & Tingkat Daya Beli ................................. Prospek Pengembangan Hotel Diatas Tapak...................... 4.5.2. PERGUDANGAN ................................................................ Pertumbuhan Pasokan, Serapan & Occupancy .................. Referensi Harga Jual .......................................................... 4.5.3. KOMPETITOR .................................................................... 4.6. STRATEGI PEMASARAN ................................................................. 4.6.1. Jasa & Pelayanan Yang Ditawarkan ................................... 4.6.2. Penetapan Tarif................................................................. 4.6.3. Promosi & Marketing Strategy ..........................................

IV-1 IV-1 IV-2 IV-2 IV-3 IV-3 IV-4 IV-4 IV-7 IV-10 IV-12 IV-13 IV-13 IV-14 IV-14 IV-14 IV-14 IV-16 IV-16 IV-17 IV-17 IV-18 IV-18 IV-42 IV-42 IV-42 IV-42

Daftar Isi - ii

BAB

BAB

BAB

V

VI

VII

ASPEK ORGANISASI DAN MANAJEMEN 5.1. PROFIL PERSEROAN ...................................................................... 5.2. STRUKTUR ORGANISASI ............................................................... 5.3. PEMBAGIAN TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB .............................. 5.3.1. Komisaris .......................................................................... 5.3.2. Direktur Utama ................................................................. 5.3.3. Direktur ............................................................................ 5.4. MANAJEMEN PERUSAHAAN ......................................................... 5.4.1. Pengalaman Pengurus Perusahaan ................................... 5.4.2. Staf Dan Pelaksana ............................................................ 5.5. KESIMPULAN DAN SARAN ............................................................

V-1 V-1 V-3 V-3 V-3 V-3 V-4 V-4 V-4 V-5

ASPEK SOSIAL EKONOMI 6.1. DAMPAK LINGKUNGAN ................................................................. 6.2. DAMPAK SOSIAL EKONOMI ........................................................... 6.2.1. Perubahan Tingkat Pengetahuan & Perilaku Kehidupan .... 6.2.2. Alat Penunjang Program Pemerintah ................................ 6.3. ASPEK EKONOMI ........................................................................... 6.4. KESIMPULAN DAN SARAN .............................................................

VI-1 VI-2 VI-2 VI-3 VI-3 VI-3

ASPEK KEUANGAN 7.1. PENDAHULUAN ............................................................................. 7.2. ANGGARAN INVESTASI .................................................................. 7.3. ASUMSI DASAR ............................................................................. 7.4. PROYEKSI PENDAPATAN ................................................................ 7.5. PROYEKSI BIAYA DAN LAINNYA ..................................................... 7.5.1. Beban Pokok Penjualan ..................................................... 7.5.2. Biaya Bunga ...................................................................... 7.5.3. Tingkat Diskonto (Discount Rate) ...................................... 7.5.4. Biaya Pajak ........................................................................ 7.5.5. Proyeksi Laba Rugi ............................................................ 7.5.6. Proyeksi Neraca ................................................................ 7.5.7. Proyeksi Arus Kas .............................................................. 7.5.8. Proyeksi Pembayaran Kredit Konstruksi ............................ 7.6. ANALISA KELAYAKAN PROYEK ....................................................... 7.6.1. Internal Rate Of Return ..................................................... 7.6.2. Nett Present Value ............................................................ 7.6.3. Payback Period.................................................................. 7.6.4. Benefit to Cost Ratio ......................................................... 7.7. ANALISA RATIO ............................................................................. 7.8. KESIMPULAN DAN SARAN .............................................................

VII-1 VII-1 VII-2 VII-2 VII-4 VII-4 VII-4 VII-4 VII-5 VII-6 VII-7 VII-8 VII-9 VII-9 VII-10 VII-10 VII-10 VII-10 VII-11 VII-12

Daftar Isi - iii

BAB

BAB

VIII

IX

ANALISA RESIKO 8.1. RESIKO INTERNAL.......................................................................... 8.2. RESIKO EKSTERNAL ....................................................................... 8.2.1. Resiko Penurunan Sales Rate ............................................ 8.2.2. Resiko Persaingan Harga ................................................... 8.2.3. Resiko Persaingan Usaha ................................................... 8.2.4. Resiko Krisis Ekonomi, Politik & Sosial ............................... 8.2.5. Resiko Nilai Tukar Mata Uang Asing .................................. 8.3. KESIMPULAN DAN SARAN .............................................................

VIII-1 VIII-2 VIII-2 VIII-3 VIII-3 VIII-3 VIII-4 VIII-4

KESIMPULAN DAN SARAN 9.1. KESIMPULAN................................................................................. 9.1.1. Aspek Yuridis ..................................................................... 9.1.2. Aspek Teknis ..................................................................... 9.1.3. Aspek Pasar & Pemasaran ................................................. 9.1.4. Aspek Organisasi & Manajemen ........................................ 9.1.5. Aspek Sosial & Ekonomi .................................................... 9.1.6. Aspek Keuangan................................................................ 9.1.7. Analisa Resiko ................................................................... 9.2. SARAN - SARAN .............................................................................

IX-1 IX-1 IX-1 IX-1 IX-2 IX-2 IX-2 IX-2 IX-3

LAMPIRAN-LAMPIRAN

Daftar Isi - iv

PENDAHULUAN

Pra Studi Kelayakan Kawasan Pergudangan di Cibarusah, Cikarang - Bekasi

1.1.

LATAR BELAKANG

Studi kelayakan ini dilatarbelakangi atas dasar : 

Peluang pengembangan properti di Kabupaten Bekasi yang saat ini menjadi booming baru seiring semakin pesat dan bertumbuhnya perekonomian Kabupaten Bekasi.



Mengidentifikasi

produk

pengembangan

properti

yang

sesuai

untuk

dikembangkan diatas lahan yang akan dikembangkan disesuaikan dengan peraturan yang berlaku sehingga menghasilkan The Highest & Best Use for The Existing Use. 

Memberikan good behaviour (perilaku yang baik) dalam pengembangan properti development, sehingga terbentuk tim yang mampu menganalisa secara sistemis dan terarah di dalam internal manajemen ASCARYA sendiri, sehingga setiap pengembangan akan menjadi lebih tidak beresiko



Meminimalsir resiko-resiko bisnis yang mungkin terjadi dengan melakukan assesment terhadap resiko dan mencari solusi yang kemudian dijadikan patokan dan panduan dalam melaksanakan corporate business plan tersebut.

Hasil dari Studi Kelayakan ini dapat digunakan sebagai guidance (panduan) dengan dasar asumsi adalah benar dan sesuai dengan kondisi real market. Panduan tersebut apabila dijalankan akan memberikan hasil yang dapat memuaskan owner (stakeholder).

1.2.

TUJUAN STUDI KELAYAKAN

Studi kelayakan ini bertujuan untuk mengetahui tingkat kelayakan Kawasan Komersial Pergudangan Cibarusah yang akan dikembangkan oleh ASCARYA , dengan tim manajemen berkelas dan berpengalaman dalam bidangnya. Hasil studi ini diharapkan bermanfaat bagi manajemen untuk menetapkan kebijaksanaan, perencanaan, pengambilan keputusan dalam pembangunan Kawasan Komersial Pergudangan Cibarusah.

I-1


1.3.

METODE PENYUSUNAN LAPORAN STUDI KELAYAKAN 1.3.1 Pengumpulan dan Pengkajian Data. Untuk mendukung lebih akuratnya kajian terbatas ini juga dilakukan pengumpulan data statistik yang telah dipublisir oleh Biro Pusat Statistik (BPS), Dinas Tenaga Kerja, Departemen Kebudayaan dan Pariwisata, Dinas Pariwisata Terkait dan Dinas Pendidikan.

1.3.2 Studi Kepustakaan Buku-buku perpustakaan termasuk majalah, brosur yang mendukung dalam penyusunan studi terbatas ini.

1.3.3 Pengamatan Lapangan Untuk lebih meyakinkan data dan informasi yang diperoleh tersebut dilakukan peninjauan dan pengamatan secara visual yakni kondisi lahan Kawasan Komersial Pergudangan Cibarusah dan kondisi sekitar lingkungan Kawasan Komersial Pergudangan Cibarusah . Tujuan pengamatan langsung antara lain : a.

Untuk mengetahui kondisi lahan & pembangunan Kawasan Komersial Pergudangan Cibarusah yang akan dibeli tersebut.

b.

Untuk mengetahui situasi dan kondisi sosial dan ekonomi di sekitar lokasi rencana Kawasan Komersial Pergudangan Cibarusah tersebut.

c.

Untuk mengetahui sejauh mana daya dukung prasarana dan sarana yang telah ada

di sekitar lokasi rencana Kawasan Komersial Pergudangan

Cibarusah . d.

Mengetahui kondisi pasar dan kompetitor bagi Kawasan Komersial Pergudangan Cibarusah .

e.

Mengetahui rencana pengembangan wilayah dan potensinya

I-2


1.4.

SISTEMATIKA PEMBAHASAN 1.4.1 Pendahuluan Dalam bab ini diuraikan mengenai latar belakang proyek, tujuan studi kelayakan, metode yang digunakan dan sistematika pembahasan.

1.4.2 Aspek Yuridis Analisis aspek legalitas, yaitu memberikan uraian tentang akta pendirian perusahaan, modal dasar, susunan pemegang saham, susunan pengurus hingga legalitas yang dimiliki sehubungan dengan pekerjaan dan pembangunan properti yang akan dilaksanakan.

1.4.3 Aspek Teknis Dalam aspek ini akan diuraikan mengenai letak lokasi, sarana dan prasarana lain-lain yang berhubungan dengan masalah teknis.

1.4.4 Aspek Pasar & Pemasaran Dalam aspek ini akan diuraikan mengenai (khususnya di sekitar lokasi) : 

pertumbuhan perekonomian,



perkembangan perindustrian, perkembangan perekonomian, perkembangan bisnis & perusahaan, perkembangan tenaga kerja (dan komponen-komponen yang dapat dijadikan potential market buyers)



jumlah hotel, penginapan, kost eksekutif dan service apartment (profil pesaing)



tingkat kunjungan/hunian hotel, pertokoan dan perkantoran (occupancy rate)



pertumbuhan segmen target pasar dan daya beli pasar



proyeksi dan pangsa pasar yang dapat dimasuki (segment market & opportunities).

1.4.5 Aspek Organisasi dan Manajemen Dalam aspek ini akan diuraikan mengenai struktur organisasi dan lain-lain yang berhubungan dengan manajemen perusahaan dan pengelolaan Kawasan Komersial Pergudangan Cibarusah .

I-3


1.4.6 Aspek Sosial Ekonomi Dalam aspek ini akan ditinjau mengenai dampak positif dan negatif yang timbul dari kegiatan operasional Kawasan Komersial Pergudangan Cibarusah tersebut, yaitu berupa dampak negatif terhadap perubahan lingkungan alam sekitarnya maupun dampak sosial ekonomi terhadap penduduk sekitar pada khususnya maupun Kabupaten Bekasi pada umumnya.

1.4.7 Aspek Keuangan Dalam aspek ini akan dianalisa mengenai rencana investasi, sumber dana, asumsi-asumsi beserta proyeksinya.

1.4.8 Analisa Resiko Untuk mengetahui sejauh mana risiko yang dihadapi perusahaan, yang meliputi resiko internal maupun resiko eksternal dalam operasional perusahaan. Assesment resiko-resiko tersebut (disertai solusi) untuk meminimaliisir terjadinya error dan deadlock dalam perjalanan pengembangan dan pengoperasionalan properti yang dikembangkan.

1.5.

KESIMPULAN DAN SARAN Setelah mengadakan pembahasan mengenai studi terbatas ini, terutama mengenai perhitungan/analisa dan aspek keuangan maupun aspek-aspek lainnya, maka akan diberikan kesimpulan mengenai studi terbatas ini, serta saran-saran untuk pembangunan dan kelangsungan operasional Kawasan Komersial Pergudangan Cibarusah tersebut.

I-4

LEGAL YURIDIS


2.1

ANGGARAN DASAR PERSEROAN

Perusahaan pembangun dan pengelola / manajemen Kawasan Komersial Pergudangan CIBARUSAH adalah ASCARYA group.

2.2

KEGIATAN USAHA

Perseroan rencananya didirikan dengan maksud dan tujuan melakukan kegiatan usaha dalam segala bidang, antara lain bidang perdagangan, kontraktor, industri, dll

2.3

STRUKTUR PERMODALAN DAN KOMPOSISI PEMEGANG SAHAM

Struktur permodalan akan dibahas setelah perseroan ini terbentuk dan mendapatkan proyek yang dapat dikembangkan.

2.4

SUSUNAN ANGGOTA DIREKSI DAN KOMISARIS

Susunan Anggota dan Komisaris akan dibahas setelah perseroan ini terbentuk dan mendapatkan proyek yang dapat dikembangkan.

2.5

PENGUASAAN DAN PEMILIKAN HARTA OLEH PERSEROAN

Lokasi bidang tanah yang akan dikembangkan sebagai Kawasan Komersial Pergudangan Cibarusah nantinya akan menjadi harta milik ASCARYA group.

2.6

PERIZINAN SERTA KEWAJIBAN PENDAFTARAN DAN PELAPORAN YANG TELAH DIMILIKI DAN DILAKUKAN OLEH PERSEROAN

Pada saat ini Perseroan belum memperoleh dokumen-dokumen/data-data/perizinan (“Dokumen Legal”) yang diperlukan dari instansi yang berwenang berkaitan dengan kegiatan usahanya.

II-1

TEKNIS


3.1

LOKASI, AKSESIBILITAS DAN KONDISI LINGKUNGAN SEKITAR

Lokasi Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) terletak di di Jalan Raya Cikarang - Cibarusah, Desa Cibarusah , Kecamatan Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Propinsi Jawa Barat. Gambar 3.1. Gambar Peta Lokasi

LOKASI

Sumber : Google Maps, 2015

Gambar 3.2. Kondisi Lokasi Tanah dan Lingkungan Sekitar

III-1


Sumber : Survey Konsultan, 2015

Lingkungan sekitar lokasi objek studi merupakan kawasan industri dan pemukiman penduduk / perumahan. Saat ini seiring perkembangan zaman dan perekonomian,

III-2


sekitar lingkungan mulai tumbuh dan berkembang bangunan-bangunan fungsi komersial perdagangan, kuliner, perbengkelan, pabrik/gudang, pendidikan dan juga rumah sakit. Ketinggian bervariatif antara satu sampai dengan dua lantai, sedangkan fungsi pendidikan dan penginapan/hotel sampai dengan 8 lantai. Jalur Jalan Raya Cikarang - Cibarusah yang berada di depan tanah dari dan menuju pusat kota Kabupaten Bekasi merupakan suatu keuntungan yang sangat strategis, menjadi jalur alternatif dari luar Kota Cikarang menuju pusat Kota Cikarang, dan berdekatan dengan pusat Industri terbesar di Asia Tenggara. Keunggulan dari segi akses ini yang kemudian dilihat oleh investor untuk beinvestasi di sekitar wilayah ini.

3.2

BATAS DAN KONDISI LAHAN

Lokasi Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) ini mempunyai batasbatas tanah sebagai berikut : -

Sebelah Utara

: Pemukiman penduduk – Jalan Kampung

-

Sebelah Barat

: Jalan Cikarang – Cibarusah - Pemukiman penduduk

-

Sebelah Selatan

: Pemukiman penduduk

-

Sebelah Timur

: Kawasan Industri Delta Silicon I

Topografi objek berkountur dengan kemiringain ke arah belakang lahan, dengan elevasi tanah lebih rencah ± 1-2 m di bawah permukaan jalan eksisting. Kondisi lingkungan saat ini masih berupa rumah penduduk dan tanah kosong, dengan KDB 60% dan KLB 1,2 (berdasarkan asumsi awal dan kajian telaah konsultan ) disesuaikan dengan peraturan yang diterbitkan oleh Pemerintah Kabupaten Bekasi. Berdasarkan informasi dan dokumen yang ada, data kepemilikan atas tanah objek ini adalah sebagai berikut : Tabel 3.1. Data Kepemilikan Lahan Untuk Cibiz Park No

Sertifikat

Tanggal

Pemegang Hak

Penerbitan

Berakhir

Gambar

Luas

Situasi

(M²)

TOTAL LUAS LAHAN YANG AKAN DIKEMBANGKAN DIGUNAKAN UNTUK CIBIZ PARK Sumber : Survey Konsultan, 2015

III-3


Gambar 3.3. Gambar Peta Tanah

Sumber : Olah Data Konsultan, 2015

Tanah tersebut mempunyai bentuk menyerupai tidak beraturan dengan panjang bagian depan (frontage) kurang lebih 50 meter, panjang ke belakang 650 meter. Lahan yang akan dibangun yaitu bidang tanah tersebut dengan perkiraan luas ± 91.000 M² (sembilan puluh satu ribu meter persegi), terdiri atas 2 bagian besar tanah yaitu : -

tanah seluas 85.400 m2 (asumsi dari google map) , terletak di bagian belakang

-

tanah seluas 5.700 m2 (asumsi dari google map) , terletak di bagian depan

Posisi tapak rencana akan dikembangkan terlihat pada gambar berikut di bawah ini : Gambar 3.4. Kondisi Tapak Lahan Akan Dikembangkan


III-4


Berdasarkan inspeksi lapangan, dapat dianalisis beberapa hal yang menjadi kelebihan dan kelemahan tapak selanjutnya akan menjadi pertimbangan dalam mendesain tapak nantinya. Tabel berikut memperlihatkan masing-masing kelebihan dan kekurangan tersebut : Tabel 3.2. Kelebihan dan Kekurangan Tapak Cibiz Park Kelebihan

Kekurangan

Lokasi yang cukup strategis, memiliki akses langsung ke Pusat Ibu Kota Kabupaten Bekasi (Inner City).

Berada pada jalur jalan 2 (dua) arah yang posisi “U turn” nya terlalu jauh. Pada pagi hari, merupakan jalan 1 arah ke selatan menuju Simpang Lippo Cikarang

Aksesibilitas dengan kendaraan umum (public transportation) tidak sulit karena terletak di pinggir jalan raya utama. Kondisi fisik berupa tanah matang dipadatkan) dengan topografi datar.

(sudah

Memiliki akses point pada sisi selatan jalan / jalan lingkungan. Adanya kemudahan akses point ini akan memudahkan dalam mendesain sirkulasi tapak. Berada di kawasan pertumbuhan dengan fungsi asli adalah pertanian dan perumahan, fungsi berkembang adalah bangunan komersial. Jalan Raya Cibarusah, memiliki image lokasi yang baik, terencana dengan baik, dan akan berkembang sebagai kawasan permukiman, komersial dan perindustrian skala besar. Mempunyai dua akses yaitu : 1. Jalan Raya Cibarusah (Bagian Depan) dengan lebar ROW 12 meter dan 2. Jalan Lingkungan dengan lebar ROW 6 meter. Diapit oleh kawasan industri, yaitu : Delta Silicon I dan Perumahan Taman Sentosa, Perumahan Megah Cikarang (Potensi pasar dan tenaga kerja).

Potensi terjadinya Banjir dan tuntutan hukum apabila pelaksanaan AMDAL tidak dilakukan secara ketat (buangan limbah industri/pergudangan ke air sungai). Site berbatasan langsung dengan Perumahan. Harus diperhatikan dampak pembangunan dan kemungkinan terjadinya polusi. Ukuran tapak tidak terlalu luas sehingga jumlah unit yang dapat dibangun relatif terbatas. Kurang luasnya lahan akan membatasi jumlah lot parkir kendaraan (pribadi dan kendaraan pengangkut besar/truk/container). Frontage kurang lebar apabila dibandingkan dengan luasan total secara keseluruhan dan tipe bangunan komersial pergudangan yang mungkin akan dikembangkan. Harus bersaing secara langsung (head to head) dengan pengembang kawasan terpadu komersil, perumahan dan pergudangan yang sudah ada di Kabupaten Bekasi (7 Kompetitor skala besar).


III-5


3.3

REGULASI TATA KOTA

Lokasi Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) ini mempunyai batasan peraturan tata kota dari dinas terkait tanah sebagai berikut (informasi berdasarkan asumsi dan belum dilakukan kunjungan ke Dinas Tata Kota – menunggu peta rincik tanah dan salinan bukti legalitas) : Tabel 3.3. Data Rencana Tata Kota Untuk Lahan Cibiz Park :

91.000

m2

KDB

:

60

%

KLB

:

1,2

Ketinggian Maksimal Bangunan

:

3

Lantai

Garis Sempadan Bangunan (GSB)

:

6

m'

Luas Tanah Peraturan Tata Kota

( ½ lebar ROW jalan )


Dilihat dari kedekatan dengan beberapa kawasan Industri Skala Besar, bahwa lokasi tapak tersebut termasuk ke dalam fungsi PENGEMBANGAN PERGUDANGAN DAN INDUSTRI. Gambar 3.4. Landuse Kawasan Cikarang - CIbarusah

Sumber : Dinas Tata Kota Kabupaten Bekasi, 2015

III-6


3.4

KONSEP PERENCANAAN BANGUNAN KAWASAN PERGUDANGAN “CIKARANG BIZ PARK” (Cibiz Park)

Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) didisain dan direncanakan sebagai kawasan komersial dan pergudangan eksklusif dengan konsep yang disesuaikan dengan kondisi pasar yang sangat dinamis. Berada dalam satu cluster khusus dengan berbagai fasilitas yang menunjang kegiatan komersial, perdagangan dan bisnis pergudangan yang menjadi keunggulan dari Cibiz Park . Beberapa fasilitas baik yang standard ataupun yang menjadi kelebihan dari Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) adalah : 1. Keamanan & CCTV 24 Jam. 2. Akses Jalan Raya Utama Penghubung Ibukota DKI Jakarta, Bekasi dengan Bogor & Cianjur. 3. Listrik dari PLN atau Swasta. 4. Air bersih dari PDAM atau Sumur Bor Deep Well 5. Sistem kebersihan sampah lingkungan yang terjaga 6. Kompleks Pergudangan Non Limbah Berat (B3) 7. Terdapat Jembatan Timbang 8. Terdapat Pertokoan / Perkantoran / Kost-kostan 9. Terdapat Fungsi Hotel Transit (Kelas Budget) 10. Jalan & Parkir yang luas 11. Berbagai macam tipe gudang yang sesuai kebutuhan pasar

3.4.1 Latar Belakang Basic Conceptual Analysis Beberapa hal melatarbelakangi konsep pengembangan yang paling memungkinkan (most propable use) dengan mempertimbangkan kemampuan menghasilkan yang paling optimal (maximum productivity), adalah diurutkan sebagai berikut : 

Lokasi dan aksesibilitas;



Potensi Pasar;



Luasan lahan;



Regulasi Tata Kota yang ada;

III-7


Gambar 3.13. Conceptual Site Planning

Sumber : Pra Perencanaan Konsultan, 2015

3.4.2 Desain Bangunan Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) didisain dengan konsep Kawasan Pergudangan eksklusif dengan fasilitas lengkap, kapasitas optimal dan mampu memberikan suasana nyaman, efisien dan private yang berbeda di Kabupaten Bekasi. Gedung commercial & warehouse yang akan dikembangkan di atas tapak direncanakan terdiri dari 1 lantai upper structure dan 1 lantai dasar (untuk gudang/warehouse) dan 3 lantai untuk ruko dan bangunan komersial lainnya, dengan fasilitas yang lengkap. Menurut rencana, rencana gedung Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) akan dipasarkan dengan konsep jual (strata title).

III-8


Gambar 3.14 Perspektif Kawasan

Sumber : Pra Perencanaan Konsultan, 2015

III-1


3.4.3 Fasilitas Fasilitas untuk penghuni / pengunjung lainnya yang nantinya tersedia di Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park), antara lain : Green Area, Guest Area, Safety Key Card System, CCTV, Communication Line, Jembatan Timbang, Cable TV, Commercial Area (Hotel Transit/Budget Star, Café & Resto, Business Centre, Jasa Kurir, Laundry, Mini Meeting Room, Mini Store ) dan lainnya. Dengan variasi fasilitas yang ditawarkan akan membuat Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) menjadi lebih kompetitif dengan kompetitor kelas setara yang ada di Kabupaten Bekasi saat ini.

3.4.4 Lot Parkir Sarana parkir juga merupakan salah satu fasilitas yang penting dalam pengoperasian Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park). Fasilitas parkir pada rencana Kawasan Pergudangan Cibiz Park sebagian besar disediakan pada tiap lot kavling pergudangan/komersial, dengan kapasitas sebesar 1 unit truck / mobil per lot. Selain itu, terdapat juga ruang parkir luar bangunan, namun dengan jumlah yang cukup sedikit.

3.4.5 Mekanikal & Elektrikal Penunjang Instrumen mechanical & electrical yang akan digunakan di Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) sebagian besar diutamakan merupakan komponen lokal (untuk memperoleh efisiensi investasi maksimal dan kemudahan dalam perawatan/suku cadang). Hanya komponen tertentu yang tidak dapat dibuat di Indonesia yang akan diimpor dari produsennya diluar negeri. Walaupun mayoritas komponen lokal yang digunakan, tetap mengikuti persyaratan standar keamanan internasional untuk bangunan bertingkat dan industri pergudangan. Komplek bangunan ini akan disupport oleh listrik dari PLN / Swasta, cadangan genset dan sumber air utama dari PDAM & sumur bor dalam (deep well). Selain dari itu keamanan sistem parkir, sistem CCTV, plumbing dan air kotor, ducting, single floor air conditioning system dan sistem lainnya diutamakan dalam penggunaan efisiensi dan biaya yang rendah (low energy cost & low budget maintenance).

III-1


Tabel 3.4. Pre Planning Untuk Lahan Cibiz Park ITEM

LUAS

Luas Tanah Peraturan Tata Kota

:

KDB KLB Ketinggian Maksimal Bangunan Garis Sempadan Bangunan (GSB) Garis Sempadan Sungai (GSS) Dasar Optimalisasi Peraturan Tata Kota Luas Lantai Dasar Bangunan (KDB) - Ground Coverage Luas Seluruh Lantai Bangunan (KLB) Permohonan Transfer KLB Blok (maks + 10%) Ketinggian Bangunan Maksimal Koefisien Dasar Hijau, Jalan & PSU - Parkir (KDH) - (Minimal) Luas Parkir Mobil (1 unit termasuk manuver) Luas Parkir Mobil Kontainer (1 unit termasuk manuver)

: : : : :

SATUAN 91,021

SATUAN

m2

60% % 1.2 3 Lantai 6 m' 6 m'

: : : : : : :

KET.

( 1/2 lebar ROW jalan ) ( 1/2 lebar sungai )

54,613 109,225 0% 15 40.0% 20 85

m2 m2 % m' % m2 m2

54,613

m2

4,470 200 120 2,350 1,800

m2 m2 m2 m2 m2

48,540 4,680 8,100 6,480 7,680 12,000 9,600

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

840 180 60 240 100 260

m2 m2 m2 m2 m2 m2

Tipe 1 Lantai @ 60 m2 tapak dasar 1 Lantai @ 30 m2 tapak dasar 1 Lantai @ 240 m2 tapak dasar 1 Lantai @ 100 m2 tapak dasar 1 Lantai @ 65 m2 tapak dasar

53,850

m2

OK

: : : : : :

109,225 400 120 14,800 5,400 9,400

m2 m2 m2 m2 m2 m2

Luas Sisa ( Untuk Gudang ) : Gudang Tipe A (LT : 360 ) - 1 Lantai (12 X 30) : Gudang Tipe B (LT : 450) - 1 Lantai (15 X 30) : Gudang Tipe C (LT : 540) - 1 Lantai (18 X 30) Gudang Tipe D (LT : 960) - 1 Lantai (24 X 40) Gudang Tipe E (LT : 750) - 1 Lantai (25 X 30) Gudang Tipe F (LT : 1.200) - 1 Lantai (30 X 40)

93,905 4,992 7,992 6,394 7,834 15,200 9,792 52,203

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

75 20 95 75 20

Unit Unit Unit Unit Unit

125 25 9,875 9,375 500

25,249 9,875 1,284 36,408

m2 m2 m2 m2

69.3% 27.1% 3.5%

Dasar Optimalisasi Pra Perencanaan Tapak Dasar Luas Lantai Dasar Bangunan (KDB) - Ground Coverage : Tapak Dasar Tapak Dasar Bangunan Komersial & Management Kantor Management Kawasan Pos Satpam Lingkungan Pengembangan Hotel Transit (Kelas Budget) Pengembangan Ruko / Rukan (Bagian Depan) Tapak Dasar Bangunan Pergudangan Gudang Tipe A (LT : 360 ) - 1 Lantai (12 X 30) Gudang Tipe B (LT : 450) - 1 Lantai (15 X 30) Gudang Tipe C (LT : 540) - 1 Lantai (18 X 30) Gudang Tipe D (LT : 960) - 1 Lantai (24 X 40) Gudang Tipe E (LT : 750) - 1 Lantai (25 X 30) Gudang Tipe F (LT : 1.200) - 1 Lantai (30 X 40) Tapak Dasar Bangunan Fasilitas Penunjang Genset Gardu PLN /Listrik Masjid Klinik Tempat Sampah & Limbah Luas Total Tapak Dasar Bangunan Dalam Kawasan TOTAL Dasar Optimalisasi Pra Perencanaan Bangunan Luas Bangunan Maksimal Kantor Management Kawasan Pos Satpam Lingkungan Pengembangan Hotel Transit & Ruko / Rukan (Bagian Depan) Ruko / Rukan (LT : 75 LB : 225) - 3 Lantai Hotel Transit (Budget Star Hotel)

Dasar Optimalisasi Pra Perencanaan Sarana Jalan & Parkir Kebutuhan Parkir ( 1 unit gudang = 1 mobil truck & 1 unit mobil minibus) Kebutuhan Parkir ( 1 unit ruko/rukan = 1 unit mobil minibus) Jumlah Unit Mobil Jumlah Unit Mobil Untuk Pergudangan Jumlah Unit Mobil Parkir Ruko & Komersil Dasar Pra Perencanaan PSU Luas Jalan Pelataran & Parkir (termasuk sebagai PSU) Luas Untuk Sisa GSS, GSB, Taman & Penghijauan (termasuk PSU) Luas Tapak Pengembangan PSU TOTAL

: : : : :

III-2

60% 54,613 10,923 36,408 (dirubah tergantung kebutuhan) (dirubah tergantung kebutuhan)

m2

60% Tipe 2 Lantai @ 200 m2 tapak dasar 1 Lantai @ 20 m2 tapak dasar 4 Lantai @ 2.350 m2 tapak dasar 3 Lantai @ 75 m2 tapak dasar

Unit 1 6 1 24

360 450 540 960 750 1,200

13 18 12 8 16 8 75 Unit 3 2 1 1 4 selisih 763

2 Lantai 1 Lantai 6 Unit 24 Unit 1 Unit 4 Lantai Luas Per Tipe

Unit 360 450 540 960 750 1,200

13 18 12 8 16 8 75

okkk

OK

m2 m2 m2 m2 m2

Luas Sisa ( Untuk Gudang ) : Gudang Tipe A (LT : 360 ) - 1 Lantai (12 X 30) : Gudang Tipe B (LT : 450) - 1 Lantai (15 X 30) : Gudang Tipe C (LTPra : 540)Studi - 1 LantaiKelayakan (18 X 30) Gudang Tipe D (LT : 960) - 1 Lantai (24 X 40) Gudang Tipe E (LT : 750) - 1 Lantai (25 X 30) Gudang Tipe F (LT : 1.200) - 1 Lantai (30 X 40)

Dasar Optimalisasi Pra Perencanaan Sarana Jalan & Parkir Kebutuhan Parkir ( 1 unit gudang = 1 mobil truck & 1 unit mobil minibus) Kebutuhan Parkir ( 1 unit ruko/rukan = 1 unit mobil minibus) Jumlah Unit Mobil Jumlah Unit Mobil Untuk Pergudangan Jumlah Unit Mobil Parkir Ruko & Komersil

Kawasan

93,905 m2 4,992 m2 7,992 m2 Pergudangan 6,394 m2 7,834 m2 15,200 m2 9,792 m2 52,203 m2

: : : : :

Dasar Pra Perencanaan PSU Luas Jalan Pelataran & Parkir (termasuk sebagai PSU) Luas Untuk Sisa GSS, GSB, Taman & Penghijauan (termasuk PSU) Luas Tapak Pengembangan PSU TOTAL

Luas Per Tipe

di

Unit 360 13 450 18 Cibarusah, Cikarang 540 - Bekasi 12 960 8 750 16 1,200 8 okkk 75

75 20 95 75 20

Unit Unit Unit Unit Unit

125 25 9,875 9,375 500

25,249 9,875 1,284 36,408

m2 m2 m2 m2

69.3% 27.1% 3.5%

m2 m2 m2 m2 m2

OK

Sumber : Analisa Konsultan, 2015

3.5

ULASAN TIPE PENGEMBANGAN PROPERTI DI ATAS TAPAK

3.5.1 Gudang Tipe bangunan gudang yang akan dikembangkan diatas site berdasarkan kondisi market dan kesesuaian lahan adalah (diurut berdasarkan luas terkecil sampai dengan terbesar) : 1. Tipe Gudang Logistik A (Lt : 360 m2 Lb : 384 m2) Tapak Tanah Kavling Tipe Gudang Logistik A adalah berukuran 12 m1 X 30 m1. Mempunyai struktur baja tipe H bar, sebagian kecil bagian depan terdiri dari 2 lantai untuk fungsi kantor / administrasi, dengan luas fungsi kantor 96 m 2. Gambar 3.5. Tipe Gudang Logistik A

Sumber : Pre Disain Konsep Konsultan, 2015

III-3


2. Tipe Gudang Logistik B (Lt : 450 m2 Lb : 444 m2) Tapak Tanah Kavling Tipe Gudang Logistik B adalah berukuran 15 m 1 X 30 m1. Mempunyai struktur baja tipe H bar, sebagian kecil bagian depan terdiri dari 2 lantai untuk fungsi kantor / administrasi, dengan luas fungsi kantor 120 m2. Gambar 3.6. Tipe Gudang Logistik B


3. Tipe Gudang Logistik C (Lt : 540 m2 Lb : 533 m2) Tapak Tanah Kavling Tipe Gudang Logistik C adalah berukuran 18 m 1 X 30 m1. Mempunyai struktur baja tipe H bar, sebagian kecil bagian depan terdiri dari 2 lantai untuk fungsi kantor / administrasi, dengan luas fungsi kantor 144 m 2. Gambar 3.7. Tipe Gudang Logistik C


III-4


4. Tipe Gudang D (Lt : 960 m2 Lb : 979 m2) Tapak Tanah Kavling Tipe Gudang D adalah berukuran 24 m1 X 40 m1. Mempunyai struktur baja tipe H bar, sebagian kecil bagian depan terdiri dari 2 lantai untuk fungsi kantor / administrasi, dengan luas fungsi kantor 288 m 2. Gambar 3.8. Tipe Gudang D


5. Tipe Gudang E (Lt : 750 m2 Lb : 950 m2) Tapak Tanah Kavling Tipe Gudang E adalah berukuran 25 m1 X 30 m1. Mempunyai struktur baja tipe H bar, sebagian kecil bagian depan terdiri dari 2 lantai untuk fungsi kantor / administrasi, dengan luas fungsi kantor 200 m2. Gambar 3.9. Tipe Gudang E


III-5


6. Tipe Gudang F (Lt : 1.200 m2 Lb : 1.224 m2) Tapak Tanah Kavling Tipe Gudang E adalah berukuran 30 m1 X 40 m1. Mempunyai struktur baja tipe H bar, sebagian kecil bagian depan terdiri dari 2 lantai untuk fungsi kantor / administrasi, dengan luas fungsi kantor 360 m 2. Gambar 3.10. Tipe Gudang F


3.5.2 Rumah Toko / Rumah Kantor Bangunan rumah toko / rumah kantor yang akan dikembangkan di lokasi tanah adalah berukuran tapak 5 m1 X 15 m1 (Luas Tanah : 75 m2) dengan ketinggian 2 lantai (Luas Bangunan : 225 m2). Pengembangan ruko / rukan akan dilakukan setelah bangunan gudang logistik berjalan dan mulai menunjukkan aktifitas dan memanfaatkan momentum nilai harga tanah yang sudah naik, sehingga harga jual per unitnya akan menjadi lebih besar. Gambar 3.11. Tipe Bangunan Ruko / Rukan


III-6


Gambar 3.15. Posisi Ruko Terhadap Kawasan


3.5.3 Hotel Transit (Low Budget Hotel) Bangunan Hotel Transit / Low Budget Hotel akan dikembangkan diatas tapak berukuran 1.500 m2 dengan ketinggian 8 lantai (Luas Bangunan : 3.600 m2). Pengembangan Hotel Transit / Low Budget Hotel akan dilakukan setelah fungsi bangunan ruko / rukan dan pergudangan berjalan dan mulai menunjukkan aktifitas . Ukuran kamar untuk tipikal bangunan Hotel Transit / Low Budget Hotel antara 12 m2 sampai dengan 15 m2 per room bay nya.

III-7


Gambar 3.12. Bangunan Hotel Transit / Low Budget Hotel


III-8


3.6

RENCANA ANGGARAN BIAYA & INVESTASI

Rencana Anggaran Biaya Investasi Atas Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) adalah : Tabel 3.5. Estimasi Rencana Anggaran Biaya Investasi Cibiz Park No

VOL

SAT HARGA SATUAN (Rp)

1 TANAH DAN PERIZINAN Pembelian Tanah Pajak BPHTB Pembeli (5% harga Jual) Ijin IPR Lengkap Ijin Site Plan Izin Lokasi Peil Banjir UKI & IPL Amdal IMB Penurunan Sertifikat Penggabungan Sertifikat Balik Nama Sertifikat Pemilik ke Perusahaan Splitzing & Balik Nama Lurah, Camat, IMB (perantara ???)

URAIAN

JUMLAH (Rp)

91,021 91,021 91,021 91,021 91,021 1 1 1 1 91,021 91,021 91,021 99 99

m2 m2 m2 m2 m2 ls ls ls unit m2 m2 m2 unit unit

1,594,956 79,748 23,924 23,924 4,785 100,000,000 100,000,000 60,000,000 45,000,000 7,969 5,313 79,748 2,500,000 450,000

145,174,500,000 7,258,725,000 2,177,617,500 2,177,617,500 435,523,500 100,000,000 100,000,000 60,000,000 45,000,000 725,325,450 483,550,300 7,258,725,000 247,500,000 44,550,000 166,288,634,250

2 KONSTRUKSI - include utility, listrik per kamar, dll Pembangunan Bangunan Utama ( ruko, gudang & mngmnt ) Genset (@ 1.000 Kva) Pembangunan Bangunan Hotel Budget (Fully Furnished) Pembangunan Bangunan Fasilitas / Fasos/Fasum

52,203 1 9,400 840

m2 unit m2 m2

3,000,000 1,200,000,000 4,500,000 3,000,000

156,609,600,000 1,200,000,000 42,300,000,000 2,520,000,000 202,629,600,000

3 SARANA PRASARANA & KDH Signage Pagar Lingkungan Penghijauan / Taman Perkerasan Jalan & Parkir Beton K-650

10 30,000 4,819 25,249

unit m' m2 m2

2,500,000 175,000 20,000 1,425,000

25,000,000 5,250,000,000 96,380,000 35,979,825,000 41,351,205,000

4 INFRASTRUKTUR, FASOS & FASUM Cut & Fill, Land Clearing Pengkavlingan Tanah / Bouwplank Saluran Induk & Drainase Penerangan Jalan Umum (PJU)

91,021 91,021 1,500 25

m2 Ls m' unit

22,500 2,000 194,000 1,125,000

2,047,972,500 182,042,000 291,000,000 28,125,000 2,549,139,500

5 OPERASIONAL KANTOR MASA KONSTRUKSI Sewa Kantor Inventaris Kantor Telekomunikasi Transportasi Operasional Gaji Staff

1.0 1 12 12 12 12

tahun ls Bulan Bulan Bulan Bulan

50,000,000 15,000,000 1,500,000 5,000,000 5,000,000 30,000,000

50,000,000 15,000,000 18,000,000 60,000,000 60,000,000 360,000,000 563,000,000

6 STUDI KELAYAKAN, DESIGN & REPRESENTASI Studi Kelayakan, Perencanaan & Desain Jasa Lain & Keamanan Proyek Berjalan Jasa Promosi

1 Ls 12 Bulan 12 Bulan

2,500,000,000 1,000,000 2,500,000

2,500,000,000 12,000,000 30,000,000 2,542,000,000

TOTAL

415,923,578,750


III-9


3.7

JADWAL PEMBANGUNAN

Pekerjaan konstruksi Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) akan dilakukan oleh kontraktor-kontraktor lokal rekanan owner, sedangkan untuk bagian khusus yang terkait System Mechanical & Electrical (ME) sebaiknya dilakukan oleh kontraktor yang paham akan sistem yang efisien dan menghasilkan produk yang rendah dalam biaya bulanan dan rendah dalam biaya perawatan (low energy cost & low budget maintenance). Tabel 3.7. Jadwal Pembangunan Cibiz Park NO

URAIAN

1 2 3 4 5

Tahun 1

BOBOT

Bulan Ke

1

2

3

4

5

6

7

Tahun 2 8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

PERIJINAN MARKETING OFFICE & SHOW UNIT PERENCANAAN & QUANTITY SURVEY PROSES TENDER PROSES KONSTRUKSI & PRA MAINTENANCE


Rencana pembangunan akan memakan waktu selama kurang lebih 12 (dua belas) bulan atau sampai dengan 24 (dua puluh empat) bulan dengan mengacu kepada target Soft Opening (Trial Opening) di awal triwulan tahun kedua/ketiga nantinya.

3.8

KESIMPULAN DAN SARAN

Dari uraian sebagaimana disebutkan di atas, maka dapat disimpulkan bahwa : 

Lokasi Jalan Raya Cikarang – Cibarusah terletak dalam radius yang dapat digolongkan sebagai pinggiran Kota (outter city). Potensi perkembangan properti komersial saat ini sudah mulai terjadi dengan semakin banyaknya bangunan fungsi bisnis komersial dan industri di radius 5 (lima) kilometer di sekitar lokasi site yang akan dikembangkan.



Proyek ini adalah proyek dengan mayoritas materialnya menggunakan komponen lokal, sebagian besar teknologi lokal yang mengadopsi teknologi yang telah teruji kualitas dan persyaratan keamanan dan kenyamanan yang disyaratkan oleh Peraturan Bangunan Indonesia untuk Bangunan Bertingkat.



Bangunan Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) merupakan bangunan kompleks komersial dan pergudangan dengan berbagai fasilitas terpadu untuk penghuni dan publik (umum) yang berdiri di atas tanah seluas ± 91.000 M² , dengan luas total keseluruhan bangunan seluas ± 109.225 M²

III-10


setinggi 8 (delapan) lantai maksimal dan terletak di Jalan Raya Cikarang – Cibarusah . 

Rencana Anggaran Biaya Investasi menjadi komponen pembiayaan terbesar dari keseluruhan investasi, diharapkan biaya konstruksi harus disesuaikan dengan kewajaran dalam investasi dan pendapatan yang akan di generate dari produknya. Keseimbangan antara potensi pendapatan dan biaya konstruksi menjadi patokan keberhasilan dan kecermatan investor dalam menjadikan Kawasan Pergudangan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) menjadi income generating property yang baik.



Jadwal pelaksanaan proyek akan dimulai pada awal tahun pertama dan diperkirakan selesai seluruhnya kuartal pertama di tahun kedua. Soft Opening akan direncanakan pada awal tahun kedua, sedangkan Grand Opening pada medio triwulan tahun kedua.

III-11

PASAR & PEMASARAN


4.1.

GAMBARAN MAKRO KABUPATEN BEKASI

4.1.1 Tinjauan Fisik Dengan luas wilayah 127.388 hektar (1.273,88 km²) atau 3,43 % dari luas keseluruhan Provinsi Jawa Barat dengan jumlah penduduk 2.786.638 jiwa (data BPS 2013), Kabupaten Bekasi berada pada letak 1060 58’ 5” – 1070 17’ 45” BT dan 05054’ 50” – 060 29’ 15” LS. Untuk itu topografinya Kabupaten Bekasi cenderung miring ke Utara dan berada pada ketinggian 0 - 115 meter di atas permukaan laut. Disamping itu secara administratif Kabupaten Bekasi berbatasan dengan : 

Utara

: Laut Jawa



Selatan

: Kabupaten Bogor



Timur

: Kabupaten Karawang



Barat

: Kota Jakarta Utara dan Kota Bekasi Gambar 4.1.

Wilayah Administrasi & Batas Kabupaten Bekasi

Sumber : Kabupaten Bekasi dalam Angka, 2013

IV-1


4.1.2 Tinjauan Ekonomi Pertumbuhan ekonomi Kabupaten Bekasi selama periode 2008 - 2012 mengalami ratarata pertumbuhan ekonomi per tahun sebesar 5,96 %. Pada tahun 2012 perekonomian Kabupaten Bekasi meningkat 6,22 % dengan nilai produksi sebesar 116,47 trilyun rupiah. Meskipun

perekonomian

Kabupaten

Bekasi

mengalami

bertumbuh

namun

pertumbuhan tersebut menunjukkan perlambatan. Tahun 2011 pertumbuhan perekonomian Kabupaten Bekasi mencapai 6,26 % sedangkan pada tahun 2012 hanya 6,22 %.

4.1.3 Struktur Perekonomian Pembangunan ekonomi Kabupaten Bekasi berdasarkan sektor produksinya, industri pengolahan merupakan sektor penyumbang andil terbesar bagi PDRB Kabupaten Bekasi (76,58 %) sebagai daerah yang berbasis industri, Kabupaten Bekasi memberikan kontribusi bagi produksi sektor industri terhadap pendapatan propinsi maupun nasional. Sektor industri yang padat modal memberi hasil berupa nilai tambah yang tinggi bagi suatu wilayah, namun jika dikaji secara perkapita selama tahun 2012 tiap penduduk menghasilkan 41,7 juta rupiah. Dimana industri merupakan faktor penggerak pertama roda perekonomian di Kabupaten Bekasi. Kontribusi sektor industri di tiga tahun terakhir tidak terlepas dari keberadaan Kabupaten yang merupakan pusat industri. Grafik 4.5. Distribusi PDRB Sektoral ADH Berlaku di Kabupaten Bekasi


IV-2


4.1.4 Perkembangan Penduduk Persebaran penduduk yang tidak didukung oleh lingkungan dan pembangunan akan menimbulkan masalah sosial yang kompleks, dimana penduduk menjadi beban bagi lingkungan maupun sebaliknya. Pada tahun 2012, penduduk Kabupaten Bekasi mencapai 2.786.638 jiwa. Dibanding hasil Proyeksi Penduduk 2011, terjadi pertambahan penduduk sebesar 109.007 jiwa (1,15%). Dengan luas wilayah mencapai 1.273,88 km², kepadatan penduduk mencapai 2.188 jiwa/ km². Pertumbuhan penduduk ini mengalami perlambatan jika dibandingkan dengan besarnya pertumbuhan penduduk di tahun 2011 yang mencapai angka 4,81 %. Pertumbuhan penduduk ini masih dibawah pertumbuhan penduduk Propinsi Jawa Barat yang mencapai 1,65 %. Tabel 4.6. Perkembangan Penduduk Kabupaten Bekasi Tahun 2010 – 2012


4.1.5 Pendapatan Perkapita Pendapatan perkapita merupakan suatu indikator tingkat kesejahteraan penduduk suatu daerah. Semakin tinggi pendaptan perkapita suatu daerah berarti semakin sejahtera penduduk pada umumnya. Pendapatan perkapita diperoleh dari hasil pembagian antara Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) suatu daerah dibandingkan dengan jumlah penduduknya. Pertumbuhan ekonomi Kabupaten Bekasi yang mengesankan sejak tahun 2000 setelah mengalami konstraksi pada tahun 1998 – 1999 akibat krisis ekonomi memberikan harapan terus membaiknya kondisi ekonomi pada masa akan datang. Tidak dapat dipungkiri bahwa sektor industri memiliki peranan yang sangat penting dalam mendorong perkembangan kegiatan ekonomi lainnya, sehingga struktur perekonomian

IV-3


Kabupaten Bekasi semakin kokoh. Bahkan sektor pengangkutan & komunikasi perkembangannya semakin signifikan, dimana konstribusinya saat ini sangat besar dalam usaha meningkat sektor perdagangan. Tidak berlebihan bila dalam beberapa tahun ke depan peranan sektor perdagangan akan semakin besar.

Kondisi

perekonomian yang baik ini membawa implikasi positif terhadap pendapatan perkapita penduduk Kabupaten Bekasi. Tabel 4.7. Perbandingan PDRB per Kapita Kabupaten Bekasi pada Tahun 2010-2012

Sumber : BPS, 2013

4.2.

PERKEMBANGAN BISNIS PROPERTI DI JAWA BARAT

4.2.1 GAMBARAN UMUM & PERKEMBANGAN INDUSTRI DI KABUPATEN BEKASI Industri (perindustrian) di Indonesia merupakan salah satu komponen perekonomian yang penting. Perindustrian memungkinkan perekonomian kita berkembang pesat dan semakin baik, sehingga membawa perubahan dalam struktur perekonomian nasional, Penggolongan industri menurut jumlah tenaga kerja : a) Industri kecil : industri yang menggunakan tenaga kerja kurang dari 10 orang, misalnya industri rumah tangga. b) Industri menengah : industri yang menggunakan tenaga kerja antara 10 – 50 orang. Modal usahanya sudah besar, misalnya dalam bentuk CV dan PT. c) Industri besar : industri yang menggunakan lebih dari 50 orang, dan antara pemimpin perusahaan dan karyawannya tidak saling mengenal. Modal usaha jauh lebih besar dan penjualan hasil produksinyapun lebih luas.

IV-4


Perkembangan industri melibatkan berbagai penemuan ilmu pengetahuan dan teknologi. Di Indonesia, kegiatan pembangunan ditunjang oleh tumbuhnya berbagai jenis industri dengan berbagai jenis kegiatan. Salah satu hal yang mendukung ialah sektor industrialisasi. Perkembangan industri di Indonesia termasuk cukup cepat. Sektor industri dapat tumbuh rata-rata mencapi 12,8%. Kecepatan ini logis karena baru dalam taraf awal melalui penanaman modal secara besar-besaran, tetapi kemudian pertumbuhannya menurun bila mendekati titik kejenuhan, kecuali bila pasarannya dapat dikembangkan terus-menerus. Perkembangan sektor industri antara 1985-1988 adalah sebagai berikut: tahun 1985 (11,9%); 1986 (9,29%); 1987 (10,16%); 1988 (11,9%); dan tahun 1989 (9,09%) sebagai angka perkiraan. Sejauh ini pengembangan sektor industri makin marak, itu sebenarnya tuntutan globalisasi itu sendiri. Di Indonesia, kota-kota industri mulai berkembang dan menghasilkan barang-barang produksi yang bermutu. Arti penting perindustrian terhadap perkembangan perekonomian dapat dilihat dari arah kebijakan ekonomi yang tertuang dalam GBHN 2000-2004, yaitu “Mengembangkan perekonomian yang berorientasi global sesuai kemajuan teknologi dengan membangun keunggulan kompetitif berdasarkan keunggulan komparatif sebagai negara maritim dan agraris sesuai kompetensi dan produk unggulan di setiap daerah, terutama pertanian dalam arti luas, kehutanan, kelautan, pertambangan, pariwisata serta industri kecil dan kerajinan rakyat, serta mengembangkan kebijakan industri, perdagangan dan investasi dalam rangka meningkatkan daya saing global dengan membuka aksesbilitas yang sama terhadap kesempatan kerja dan berusaha bagi segenap rakyat dan seluruh daerah melalui keunggulan kompetitif terutama berbasis keunggulan SDA dan SDM dengan menghapus segala bentuk perlakuan diskriminatif dan hambatan”. Selanjutnya disebutkan dalam Undang-Undang No 25 tahun 2001 tentang Program Pembangunan Ekonomi Nasional (Propenas) yang mengamanatkan bahwa dalam rangka memacu penigkatan daya saing global dirumuskan lima strategi utama, dimana terdapat pengembangan di sektor industri salah satunya. Berdasarkan ketentuan tersebut di atas dapat diketahui bahwa perkembangan industri sangat penting untuk menghadapi persaingan ketat, baik di pasar dalam negeri maupun pasar ekspor dalam era globalisasi dan liberalisasi perdagangan dunia. Hal tersebut kembali dipertegas dalam konsiderans Undang-Undang Perindustrian (Undang-Undang Nomor 5 Th. 1984) yang menyatakan bahwa untuk mencapai sasaran pembangunan di

IV-5


bidang ekonomi dalam pembangunan nasional, Dari uraian tersebut di atas dapat ditarik pengertian bahwa perkembangan industri membawa pengaruh yang sangat besar sekali terhadap perkembangan perekonomian Indonesia. Industri memegang peranan yang menentukan dalam perkembangan perekonomian sehingga benar-benar perlu didukung dan diupayakan perkembangannya. Di Propinsi Jawa Barat bidang perindustrian menduduki tempat yang penting. Perkembangan pada akhir-akhir ini menunjukkan kenaikan yang cepat, dengan adanya penanaman modal dalam negeri maupun penanaman modal asing. Industri yang penting di antaranya ialah industri dasar, industri kimia, industri assembling dan kerajinan rakyat. Industri tekstil sangat menonjol di Jawa Barat. Dalam tahun 1969 produksi tekstil Jawa Barat mencapai 251 juta meter, dalam tahun 1972 naik menjadi 525 juta meter. Dengan demikian, 70% dari produksi tekstil nasional berasal dari Jawa Barat. Daerah Bandung dan sekitarnya merupakan daerah industri tekstil. Jawa Barat merupakan provinsi yang menjadi barometer industri bagi wilayah lain di Indonesia hampir 90% manufaktur otomotif dan elektronik berada disana. Kawasan tersebut memang menjadi incaran bagi para investor maupun pebisnis mengingat iklim usaha sangat mendukung. Hampir 50% kapal berlabuh ke Jawa Barat via Tanjung Priuk. Beberapa masalah yang sering ditemui adalah perburuhan dan pemanfaatan IT. Dalam lingkup perburuhan, pengusaha dan buruh harus bekerja sama dengan baik karena buruh merupakan aset dari pengusaha dan negara. Selama semester pertama 2011, laju pertumbuhan ekonomi Jawa Barat mencapai 6,87% dibanding periode sama pada tahun 2010. Kenaikan tersebut ditopang oleh semua sektor industri. Pertumbuhan ekonomi Jawa Barat pada triwulan pertama ini didominasi oleh sektor industri pengolahan yang tumbuh sebanyak 5,43%, industri bangunan dan konstruksi yang tumbuh sebanyak 15%, industri angkutan dan komunikasi yang tumbuh sebanyak 27%. Pertumbuhan sektor industri di Kabupaten Bekasi tidak terlepas dari pertumbuhan perekonomian dan industri di Jawa Barat. Industri di Propinsi Jawa Barat sangat menarik untuk para investor, sehingga Kabupaten Bekasi menjadi target para investor untuk memulai usaha di sektor industri. Sedangkan untuk Kabupaten Bekasi sendiri sebagai

IV-6


titik point awal industri ke seluruh penjuru Propinsi Jawa barat, memiliki potensi di sektor industri, seperti berikut :

Dengan



Kawasan Industri Jababeka



Kawasan Industri Jababeka II



Kawasan Megapolis Manunggal Industrial Estate



Bekasi International Industrial Estate / Kawasan Industri Hyundai



Bekasi Fajar Industrial Estate



LippoCity Development



Kawasan EJIP



Kawasan Rawa Intan



Patria Manunggal Jaya



Jatiwangi Utara



Gobel Dharma Nusantara



YKK Indonesia Zipper



Kawasan Dharma Industri



Indo Kargomas Persada adanya

menambah

kawasan

pendapatan

industri daerah

yang

begitu

Kabupaten

banyak,

Bekasi

dan

tentu

saja

akan

akan

mendorong

pertumbuhan ekonomi di Kabupaten Bekasi. Program penyediaan lapangan kerja juga bisa direalisasikan karena Kawasan Industri tersebut tentunya akan menyerap banyak tenaga kerja.

4.2.2 GAMBARAN UMUM & PERKEMBANGAN PERHOTELAN DI KABUPATEN BEKASI Bisnis perhotelan di Indonesia terus meningkat dari tahun ke tahun.Hal ini bisa dilihat dari perkembangan hotel-hotel berbintang 5 yang berskala internasional dari pertama kali diresmikan hingga di tahun 2014 ini.Hotel bertaraf internasional yang diresmikan pertama kali di Indonesia adalah Hotel Indonesia pada tahun 1962, yang berlokasi di MH Thamrin Jakarta. Selanjutnya, keberadaan hotel-hotel lain berskala nasional dan internasional di Indonesia menyentuh angka ± 16.685 akomodasi hotel, yang dirinci ± 1.778 akomodasi hotel dengan skala bintang dan ±14.907 Akomodasi Hotel Non bintang, dengan total jumlah kamar ±430.793 kamar di seluruh hotel yang berada di Indonesia dari skala Hotel non bintang hingga Hotel berbintang. Angka ini diprediksi akan terus meningkat seiring dengan kebutuhan para wisatawan.

IV-7


Tabel 4.8. Tingkat Penghunian Kamar Menurut Propinsi Provinsi

2014 Januari

Februari

Maret

April

Mei

Aceh

35,61

43,89

48,25

49,45

47,17

Juni 59,16

Sumatera Utara

37,14

42,00

41,14

42,17

44,85

46,64

Sumatera Barat

40,87

46,89

50,89

48,93

54,43

52,73

Riau

34,61

46,74

39,26

43,42

46,36

47,90

Jambi

48,57

44,79

41,25

46,91

50,25

46,49

Sumatera Selatan

47,78

42,41

43,46

48,69

46,13

48,33

Bengkulu

35,05

52,06

49,99

48,30

65,70

52,80

Lampung

47,94

58,83

54,09

55,82

53,43

50,16

Kep, Bangka Belitung

36,51

41,31

42,65

45,73

44,01

46,82

Kepulauan Riau

47,28

47,70

47,16

45,72

45,04

54,47

DKI Jakarta

53,55

54,67

57,32

59,28

59,62

60,41

Jawa Barat

40,48

43,54

47,00

47,42

45,46

51,06

Jawa Tengah

42,29

41,09

41,13

41,93

48,10

52,87

DI Yogyakarta

52,38

47,33

51,71

49,95

63,02

61,45

Jawa Timur

47,82

46,57

48,21

46,97

51,48

52,77

Banten

38,75

45,44

55,67

45,48

40,15

54,55

Bali

57,76

59,13

59,87

61,28

61,01

62,10

Nusa Tenggara Barat

38,71

38,60

44,12

43,01

52,57

53,24

Kalimantan Barat

43,72

53,52

50,37

47,98

53,01

53,75

Kalimantan Tengah

36,91

56,02

57,44

57,24

59,14

57,95

Kalimantan Selatan

43,85

45,40

46,99

45,86

50,80

48,60

Kalimantan Timur

56,83

56,05

64,47

56,33

57,84

61,43

Sulawesi Utara

43,93

43,73

55,46

46,84

55,16

55,99

Gorontalo

21,47

32,76

45,37

39,32

56,95

57,11

Sulawesi Tengah

47,04

47,38

60,45

53,15

56,35

58,30

Sulawesi Selatan

39,82

41,79

47,83

45,90

44,27

48,09

Sulawesi Tenggara

29,91

40,37

45,69

46,45

50,99

41,06

Total

46,98

48,81

51,29

51,33

52,72

55,40

Sumber : BPS, 2014

Bisnis perhotelan di Jawa Barat terus meningkat dari tahun ke tahun. Hal ini bisa dilihat dari Tingkat Penghunian Kamar (TPK) Hotel di Jawa Barat pada Februari 2014 mengalami kenaikan dibandingkan TPK Januari 2014. Kenaikan TPK disebabkan oleh naiknya TPK kelas hotel bintang maupun non bintang. TPK hotel bintang pada Februari 2014 mencapai 43,54 persen dan hotel non bintang mencapai 37,17 persen. Sedangkan pada Januari 2014 TPK hotel bintang tercatat 40,48 persen dan TPK hotel non bintang tercatat 36,23 persen .

IV-8


Grafik 4.7.

Sumber : BPS, 2014

Tingkat Penghunian Kamar (TPK) Hotel di Jawa Barat secara rata-rata pada Februari 2014 sebesar 40,56 persen, mengalami kenaikan 2,14 poin dibandingkan Januari 2014 yang tercatat sebesar 38,42 persen. TPK hotel bintang di Jawa Barat pada Februari 2014 sebesar 43,54 persen, naik 3,06 poin dibandingkan Januari 2014 yang tercatat 40,48 persen. TPK tertinggi pada hotel bintang 5 yang mencapai 55,39 persen, dan terendah pada hotel bintang 1 sebesar 37,49 persen. TPK hotel non bintang sebesar 37,17 persen, naik 0,94 poin dibandingkan Januari 2014 yang tercatat sebesar 36,23 persen. TPK tertinggi pada hotel dengan kelompok kamar 10-24 sebesar 42,37 persen, dan terendah pada kelompok kamar lebih dari 100 sebesar 17,18 persen. Tabel 4.9.

Sumber : BPS, 2014

IV-9


Rata-rata lama menginap tamu di hotel bintang selama 1,68 hari dan di hotel non bintang selama 1,33 hari. Tamu asing rata-rata menginap di hotel bintang selama 2,83 hari, dan di hotel non bintang selama 3,84 hari, sedangkan tamu asal Indonesia rata-rata menginap hanya selama 1,61 hari di hotel bintang dan 1,31 hari di hotel non bintang. Kedatangan tamu mancanegara melalui Bandara Husein Sastranegara Bandung pada Februari 2014 sebanyak 14.560 orang, mengalami penurunan 10,44 persen dibandingkan Januari 2014 yang tercatat sebanyak 16.257 orang. Wisman yang datang melalui pelabuhan Muarajati Cirebon juga mengalami penurunan dari 140 orang pada Januari 2014 menjadi 58 orang pada Februari 2014 atau turun sebesar 58,57 persen. Sejumlah pengelola hotel di Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, mencatat adanya lonjakan tingkat hunian kamar atau okupansi melalui serangkaian promosi Ramadan yang mereka gelar. Saat hari normal okupansi kamar hotel hanya 60 persen, tapi sejak awal Ramadhan bisa mencapai 80 persen. Peningkatan okupansi itu tidak lepas dari pertumbuhan pasar bisnis perhotelan di kawasan itu yang terbilang baik. Pasar yang ada untuk daerah Kabupaten Bekasi lebih cenderung adalah tamu-tamu corporate atau pelaku industri.

4.2.3 GAMBARAN UMUM & PERKEMBANGAN RUMAH KANTOR / RUMAH TOKO DI KABUPATEN BEKASI Maraknya pembangunan rumah toko (ruko) maupun rumah kantor (rukan) di berbagai kota di indonesia memang merupakan dampak dari pembangunan di indonesia yang sedang berkembang dan sulit di hindari. Kabar baiknya ini merupakan napas dari perkembangan bisnis properti di Indonesia. Tidak heran hobi membangun ruko dan rukan menjadi budaya latah di kalangan pengusaha properti indonesia dan memang merupakan investasi bisnis yang menguntungkan. Namun hal ini berimbas pada membludaknya jumlah ruko dan rukan di tiap kota, dan menjadi tidak seimbang dengan kebutuhan pengusaha terhadap jenis bangunan ini. Berdirinya rukan dan kantor sesungguhnya menjawab meningkatnya kebutuhan papan (baca kantor atau toko) dalam bisnis di indonesia. Berkembangnya Rukan dan Ruko mengindikasikan semakin sulitnya pebisnis mendapatkan tempat untuk berbisnis di kota-kota besar, sehingga bagi dunia properti menjawabnya sebagai celah bisnis untuk membangunan ruko atau rukan. Pasar rumah toko dan rumah kantor di Jawa Barat

IV-10


menunjukan peningkatan setelah sempat melemah paska penerbitan Surat Edaran Bank Indonesia tentang pembatasan uang muka kredit pemilikan rumah (KPR). Potensi pasar ruko dan rukan di Jabar terbuka lebar karena kebutuhannya cukup tinggi. Kenaikan pasar ruko dan rukan di Jabar setiap tahunnya tumbuh 10-15%. Sebelumnya, paska terbitnya Surat Edaran (SE) Bank Indonesia mengenai pembatasan down payment (DP) atau uang muka kredit pemilikan rumah (KPR), pasar ruko dan rukan turut melemah. Dampaknya hanya dua bulan, setelah itu pasarnya kembali naik. Respon dan animo konsumen memiliki ruko dan rukan juga menurut Yana tergolong tinggi karena terus bertumbuhnya harga bangunan tersebut. Karakter bangunan ruko/rukan berbeda dengan rumah tinggal, ada fungsi bisnis yang bisa jadi keunggulan. Karena itu konsumen menganggap ruko dan rukan juga bisa menjadi investasi yang menguntungkan. Pertumbuhan pasar ruko dan rukan di Jabar, saat ini memang masih terfokus di kawasan perkotaan. Tercatat, Kota Bandung, Bogor, Cirebon, Bekasi dan Tasikmalaya menjadi daerah yang diminati pengembang dan konsumen.

Saat ini masih sentra-sentra

ekonomi yang pertumbuhannya bagus. Di daerah-daerah tersebut harga jual ruko dan rukan terbilang tinggi. Menurut dia, ada ruko yang harga jualnya mencapai Rp 2 miliar bisa terjual habis. Tapi memang tergantung lokasi, ada juga yang harganya Rp500 juta tapi kurang laku karena faktor lokasi. Semakin strategis lokasi, semakin tinggi minat dan harga jualnya. Animo anggota REI membangun ruko dan rukan di komplek perumahan pun mulai didorong. Selain untuk memfokuskan aktifitas ekonomi di komplek, keberadaan ruko dan rukan bisa mengurangi padatnya arus lalu lintas di luar perumahan. Perkembangan bisnis properti pada sektor jasa dan niaga di Kabupaten Bekasi, pertumbuhannya dapat dilihat dari geliat pembangunan ruko (rumah toko) dan rukan (rumah kantor) di berbagai lokasi yang masih terus saja berlangsung. Sementara, pembangunan kawasan perumahan yang sudah dimulai sejak 1990-an lalu, sampai saat ini juga masih terus berlangsung. Berbagai kawasan perumahan, baik untuk kalangan menengah ke bawah maupun menengah ke atas, masih terus berekpansi di Kabupaten Bekasi.

IV-11


Tak bisa dipungkiri bahwa suatu kawasan yang ramai atau padat penduduk turut andil dalam mendongkrak naiknya harga jual atau sewa ruko. Melihat perkembangan atau tingkat hunian yang semakin banyak, maka pengembang pun semakin tergiur untuk membuka lagi atau menambah unit baru. Sehingga kita bisa jumpai di hampir setiap kawasan bisnis atau pemukiman akan berdiri ruko yang memiliki konsep desain dan konsep kepemilikan yang menarik untuk segera dimiliki.

4.2.4 Kaitan Lokasi dan Potensi Properti yang dikembangkan Sesuai dengan pembahasan di Bab Teknis sebelumnya, peruntukkan lokasi secara tradisional adalah sebagai Kawasan Pergudangan dan Industri . Potensi pasar terbesar saat ini (yang akan dipaparkan setelah ini) adalah antara fungsi komplek Pergudangan, Budget Hotel dan Rumah Toko (Ruko) / Rumah Kantor (Rukan). Peraturan KDB & KLB nya menjadi peluang yang tidak boleh “dilepaskan” begitu saja untuk mencapai optimum productivity dari the highest & best use properti yang dikembangkan. Konsultan

memberikan

saran

untuk

membuat

konsep

bangunan

yang

mengakomodasikan ketiga fungsi hal tersebut sehingga “potensi pasar” yang besar tidak terlepas dari pengembang. Potensi pengembangan properti yang akan dibangun : 1. Kawasan Pergudangan 2. Hotel Budget (setara bintang 3) dan Hotel Non Bintang 3. Rumah Toko (Ruko) dan Rumah Kantor (Rukan) Batasan yang harus dioptimalkan penggunaanya : 

KDB & KLB yang cukup baik (60%; 1,2 maksimal 3 lantai) - mencirikan bahwa fungsi bangunan middle rise sudah mulai diterapkan sebagai alih fungsi peruntukkan

Output adalah berupa pengembangan properti gudang yang disewakan, kamar yang disewakan (Budget Hotel) dan Ruko / Rukan yang dijual atau disewakan, didisain untuk kawasan pergudangan adalah gudang 1 lantai sebanyak 75 unit gudang, Budget Hotel 8 lantai, dan 24 unit ruko dan rukan yang didirikan diatas luas lahan ± 91.000 m², Properti ini dinamakan “Cikarang Biz Park ” (CIBIZ PARK).

IV-12


4.3 POTENTIAL BUYER Segmen target yang menjadi sasaran pasar Kawasan Pergudangan dalam studi kelayakan kali ini adalah untuk pelaku bisnis menengah ke atas investor asing dan investor dalam negeri sendiri. Segmen target yang menjadi sasaran pasar Ruko / Rukan dalam studi kelayakan kali ini adalah untuk pelaku bisnis menengah ke atas. Dan target yang menjadi sasaran untuk Hotel Budget adalah pelaku bisnis sendiri yang berada di kawasan pergudangan ataupun tamu-tamu corporate dan pelaku bisnis.

4.4 KINERJA PASAR PROPERTI DI KABUPATEN BEKASI Produk properti di Kabupaten Bekasi sedang berkembang pesat dari berbagai sektor, baik di sektor industri, jasa dan niaga, maupun pada sektor pertumbuhan kawasan perumahan. Perkembangan yang pesat ini membuat Kabupaten Bekasi terus dilirik investor, baik dalam negeri maupun asing, untuk membuka usaha di sini. Dari sektor industri misalnya, sejak awal 1990-an Kabupaten Bekasi sudah memiliki tujuh kawasan serta sejumlah zona industri. Kawasan industri di Kabupaten Bekasi bahkan disebut-sebut sebagai yang terbesar di Asia Tenggara. Meski pasca kerusuhan 1998 beberapa industri di sejumlah kawasan tersebut sempat vacum, namun kini mulai menggeliat kembali. Pada sektor jasa dan niaga, pertumbuhannya dapat dilihat dari geliat pembangunan ruko (rumah toko) dan rukan (rumah kantor) di berbagai lokasi yang masih terus saja berlangsung. Sementara, pembangunan kawasan perumahan yang sudah dimulai sejak 1990-an lalu, sampai saat ini juga masih terus berlangsung. Berbagai kawasan perumahan, baik untuk kalangan menengah ke bawah maupun menengah ke atas, masih terus berekpansi di Kabupaten Bekasi. Bahkan, pembangunan apartemen mewah juga mulai dirintis para pengembang.

IV-13


4.5 ANALISIS PASOKAN, PERMINTAAN, PERSAINGAN DAN PELUANG PASAR PROPERTI KOMERSIAL (HOTEL BUDGET, KAWASAN PERGUDANGAN, RUKO / RUKAN) DI WILAYAH STUDI 4.5.1 HOTEL BUDGET Pasokan dan Distribusi Penyebaran Industri pariwisata tidak dapat berkembang baik jika tidak didukung oleh tersedianya fasilitas yang memadai, baik secara kualitatif maupun kuantitatif. Dari segi kuantitatif terlihat bahwa sejalan dengan meningkatnya jumlah wisman yang berkunjung, maka jumlah akomodasi pun mengalami peningkatan. Pengaruh yang kuat dari usaha nyata dan sistematis terhadap perkembangan industri akomodasi dapat dilihat dari perkembangan jumlah investor yang menanamkan modalnya di Kabupaten Bekasi.

Pertumbuhan Pasokan, Serapan & Occupancy Tingkat hunian hotel menunjukan kenaikan walaupun masih di bilang kecil. Tabel 4.10. Banyaknya Tamu Mancanegara Yang Menginap Sesuai Kabupaten

Sumber : BPS, 2014

IV-14


Bila dilihat dari tahun 2010 hanya terdapat 7 hotel non bintang, maka tahun 2012 bergerak menjadi 8 hotel non bintang. Sedangkan pada tahun 2013 hotel telah berkembang menjadi 9 buah hotel. Berikut daftar Jumlah Hotel , Kamar dan Tempat Tidur menurut Tahun dan Kelas Hotel dari Tahun 2008 – 2012 : Tabel 4.11. Jumlah Hotel, Kamar dan Tempat Tidur Menurut Tahun 2008 - 2012 Tahun

Jumlah Hotel

Jumlah Kamar

Tempat Tidur

2010 2011 2012 2013

7 7 8 9

400 438 468 492

429 457 520 578

Sumber : BPS, 2014

Tingkat hunian hotel untuk Kabupaten Bekasi sedikit demi sedikit mengalami peningkatan, dikarenakan para pelaku bisnis industri khususnya untuk daerah Kabupaten Bekasi semakin lama semakin meningkat, sehingga mempengaruhi tingkat occupany kamar hotel. Segmen target Cibiz Park sendiri dilihat dari catchment area terdekat sampai terjauh adalah : 

Investor Asing (Pelaku Bisnis Industri di Kawasan yang akan dibangun)



Investor Dalam Negeri ((Pelaku Bisnis Industri di Kawasan yang akan dibangun)



Tamu – Tamu Corporate



Pelaku Bisnis

Melihat potensi secara internal dan eksternal dari stakeholder, dapat dikatakan bahwa optimisme pasar cukup terjaga, walaupun asumsi okupansi atas Cibiz Park Kabupaten Bekasi di tahap awal masih dibawah okupansi rata-rata hotel bintang di Kabupaten Bekasi, tahun berikutnya dan seterusnya diprediksi mempunyai tingkat okupansi stabil setara okupansi bintang lainnya, terutama dengan jumlah unit kamar yang terbilang tidak terlalu banyak.

IV-15


Referensi Harga dan Tingkat Daya Beli Tarif kamar sampling hotel Non Bintang di Kabupaten Bekasi berkisar antara Rp. 100.000,- s/d Rp. 1.000.000,- per malam. Berikut Daftar Harga Hotel Bintang dan Non Bintang di Kabupaten Bekasi dapat ditunjukkan pada tabel berikut. Tabel 4.12. Hotel di Kabupaten Bekasi 2015 Nama Hotel

Alamat

Harga (Rp)

Telepon

Hotel Ibis

Jl. Jababeka Raya Cikarang Baru Kota Hijau

-

500.000 - 780.000

Hotel Sahid Jaya

Jl. MH. Thamrin KAV 103 Lippo Cikarang

-

500.000 - 1.000.000

Hotel Perdana

Jl. Teuku Umar Km.45 Cikarang Barat

0218833311

500.000 – 870.000

Hotel Cikarang

Jl. Gatot Subroto 13 Cikarang Utara

0218901356

150.000-550.000

Hotel Sudi Mampir

Jl. Teuku Umar 97, Cibitung - Cikarang 021Barat 88333146/7

110.000-300.000

Merdeka II Cottage

Jl. Diponegoro 102, Tambun

100.000-350.000

Terus Jaya Cottage

Jl. Sultan Hasanudin 116, Tambun

Danau Indah Cottage Desa Setia Darma

Tambun Selatan

Whiz Hotel

Jl. Cibarusah Raya, Cikarang Selatan, Cikarang, Bekasi

400.000 - 500.000

Hotel Santika

JL.Cibarusah No 11, Cikarang, Bekasi

400.000 - 600.000

Hotel Grand Zuri

Jl. Kemang Raya Kav.06 , Commercial Park Lippo Cikarang

500.000 – 900.000

021888001878803536

120.000-400.000 200.000-550.000


Prospek Pengembangan Hotel di atas Tapak Berdasarkan tingkat hunian hotel bintang dan non bintang, maka pengembangan hotel sekelas non bintang atau bintang 3 (setara budget hotel) adalah yang paling tepat untuk dikembangkan di atas tapak. Hal ini berdasarkan tingkat hunian jenis non bintang atau bintang 3 mengalami kenaikan sebesar 4,87% dari tahun 2011 ke tahun 2012 (hotel non bintang) dan 0,37% dari tahun 2011 ke tahun 2012 (hotel setara bintang 3).

IV-16


Hotel setara bintang 3 dinilai kurang tepat untuk dikembangkan di atas tapak, dikarenakan tingkat kenaikan huniannya yang rendah dan mengindikasikan akan terjadi over supply untuk hotel sejenis (budget hotel dan bintang 3). Selain itu faktor luasan lahan yang kurang ideal, sehingga menyiasati keterbatasan dua hal tersebut diversifikasi produk yang menyasar antara hotel non bintang dan hotel setara bintang 3 sangat direkomendasikan. Sedangkan berdasarkan data statistik tingkat hunian hotel (occupancy room) tahunan di Kabupaten Bekasi, maka pengembangan hotel non bintang dinilai lebih memiliki prospek yang paling baik.

4.5.2 KAWASAN PERGUDANGAN Pertumbuhan Pasokan, Serapan & Occupancy Pertumbuhan sektor industri di Kabupaten Bekasi tidak terlepas dari pertumbuhan perekonomian dan industri di Jawa Barat. Industri di Propinsi Jawa Barat sangat menarik untuk para investor, sehingga Kabupaten Bekasi menjadi target para investor untuk memulai usaha di sektor industri. Sedangkan untuk Kabupaten Bekasi sendiri sebagai titik point awal industri ke seluruh penjuru Propinsi Jawa barat, memiliki potensi di sektor industri, seperti berikut : 

Kawasan Industri Jababeka



Kawasan Industri Jababeka II



Kawasan Megapolis Manunggal Industrial Estate



Bekasi International Industrial Estate / Kawasan Industri Hyundai



Bekasi Fajar Industrial Estate



Lippo City Development



Kawasan EJIP



Kawasan Rawa Intan



Patria Manunggal Jaya



Jatiwangi Utara



Gobel Dharma Nusantara



YKK Indonesia Zipper



Kawasan Dharma Industri



Indo Kargomas Persada

Dengan

adanya

menambah

kawasan

pendapatan

pertumbuhan ekonomi

industri daerah

yang

begitu

Kabupaten

di Kabupaten Bekasi.

IV-17

banyak,

Bekasi

dan

Program

tentu

saja

akan

akan

mendorong

penyediaan lapangan


kerja

juga

bisa

direalisasikan

karena

Kawasan

Industry

tersebut

tentunya

akan menyerap banyak tenaga kerja. Referensi Harga Jual Gudang dan Tanah Industri Di bawah ini adalah referensi gudang dan tanah industri yang ditawarkan di beberapa kawasan industri terdekat, yaitu sebagai berikut : Tabel 4.13. Data Jual Tanah Industri Pembanding No

Kawasan Industri

1

Delta Silicon

2

Jababeka

3

MM 2100

4

Delta Mas



Harga Jual Gudang (Rp.) 8-9 milyar (LT ± 1.000 m2, LB ± 1.500 m2) 2,8 milyar (LT 250 m2, LB 350 m2) 8 milyar (LT 1.700 m2, LB 1.100 m2) 8-10 milyar (LT 1.300-2.200 m2, LB 1.000-1.800 m2) 9 milyar (LT 1.082 m2, LB 650 m2)

Harga Jual Tanah Industri (Rp.) 2-3 juta/m2 2-3 juta/m2 2-2,5 juta/m2 2-3 juta/m2

Harga jual gudang adalah harga penawaran

4.5.3 KOMPETITOR PERGUDANGAN 1.

Karawang International Industry City (KIIC)

KIIC adalah kawasan industri hijau namun modern yang terletak di barat Karawang, sebelah selatan Jakarta dan ini merupakan perusahaan patungan antara PT. Sinar Mas Land Tbk. dan ITOCHU Corporation Jepang. Ini meliputi area seluas 1.400 hektar dan berisi berbagai perusahaan nasional dan multinasional seperti Toyota Motor Mfg.Indonesia, HM Sampoerna, Yamaha Motor Mfg. Indonesia, Astra Daihatsu Motor, Panasonic Semiconductor Indonesia dan Sharp Semiconductor Indonesia. Pada Oktober 2012 perusahaan mengakuisisi 200 hektar lahan baru untuk mengembangkan Industrial Park di Karawang International Industrial City (KIIC, di Indonesiauntuk mengamankan lahan industri yang memenuhi kebutuhan Jepang manufaktur, ingin memperluas bisnis mereka di Indonesia.

IV-18


Gambar 4.3. Peta Kompetitor Karawang International Industry City (KIIC)

KIIC terletak 55 km dari CBD Jakarta (sekitar satu jam timur melalui tol), dan sekitar 130 perusahaan yang beroperasi pabrik-pabrik mereka di total luas pembangunan 1.400 ha, termasuk pembebasan lahan tambahan. KIIC berdiri di awal tahun 1992, dan lebih dari 80% dari pelanggan perusahaan yang berorientasi Jepang karena kualitas yang lebih baik dari manajemen perkebunan dan administrasi selama 20 tahun terakhir. KIIC juga memiliki berbagai fasilitas untuk mendukung pelanggan (seperti 160 kamar apartemen, dua restoran Jepang, tiga bank, toko-toko, dan fasilitas olahraga) dan mulai membangun pabrik siap pakai (Ready Built Factory) untuk memenuhi tuntutan perluasan diversifikasi. Ready Built Factory terdiri atas tanah seluas 5 Ha dan luas lantai kotor bangunan seluas 27.000 meter persegi. Pengelola

: PT. MALIGI PERMATA INDUSTRIAL ESTATE DAN PT. HARAPAN ANANG BAKRI AND SONS

Alamat

: Graha KIIC Jl. Permata Raya LOT C-1B Kawasan Industri KIIC Karawang, Kecamatan Teluk Jambe, Kabupaten Karawang.

Luas Lahan Keseluruhan

: 779,85 Ha bebas dari Ijin Prinsip 1.400 Ha

Luas Lahan Terjual

: 341,43 Ha

Luas Lahan Siap Dipasarkan

: 204,46 Ha

Harga Jual Tanah Kavling pe M2

: Rp. 2.000.000,- s/d Rp. 3.000.000,-

IV-19


Fasilitas Kawasan

: Power Supply (PLN), Water Treatment Plant & Sewage Treatment Plant, Telecommunication System (TELKOM), Puri KIIC Service Apartment, Management Office, Business Center (for Rental), Local & Overseas Bank, Post Office, Canteen, Japanese Restaurant, Fire Brigade, 24 hours Security, Sport station, Golf course & Residential

Negara Asal Pabrik / Investor

: Indonesia, Jepang, Singapura, USA, Jerman, Perancis, Inggris, Malaysia & Tanzania

2.

Suryacipya City Of Industry (Kawasan Industri Suryacipta)

Suryacipta City of Industry (Kawasan Industri Suryacipta ) terletak di daerah Karawang. Lokasinya yang strategis dapat dengan mudah dicapai langsung dari jalan tol JakartaCikampek, hanya 1,3 Km dari Karawang Timur gerbang tol 2. Suryacipta City of Industry terletak di jantung pembangunan Industri Karawang. Gambar 4.4. Peta Kompetitor Kawasan Industri Suryacipta

Dalam waktu dekat, pemerintah berencana membangun pelabuhan baru dan bandara di Karawang yang akan meningkatkan perkembangan pesat di daerah ini. Terdapat banyak perusahaan nasional dan internasional belokasi di Kawasan Industri Suryacipta untuk basis manufaktur mereka. Di antara perusahaan-perusahaan tersebut adalah Astra

IV-20


Daihatsu Motor, Nestle, Bridgestone, TVS Motor Company, Santos Jaya Abadi (Kapal Api), GS Battery, JVC Electronics, KIA, Hitachi Kimia, Musashi, Isuzu dan banyak lainnya. Pengelola

: PT. SURYACIPTA SWADAYA

Alamat

: Jl. Surya Lestari C3, Kutamekar, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang - 41361


: 1.450 Ha

Luas Lahan Terjual

: 188,7 Ha

Luas Lahan Siap Dipasarkan Harga Jual Tanah Kavling pe M Fasilitas Kawasan

: 702,3 Ha 2

: Rp. 2.000.000,- s/d Rp. 3.000.000,: Power Supply (PLN), Water Treatment Plant & Sewage Treatment Plant, Telecommunication System

(TELKOM),

Dormitory,

Clinic,

Management Office, Fire Bigade, 24 Hours Security,

Canteen/Restaurant,

Post

Office,

Mosque. Negara Asal Pabrik / Investor

: Indonesia, Jepang, Belgia, Italia, Singapura, USA, Korea

3.

Kawasan Industri Deltamas - Cikarang

Kota Deltamas, Kota Mandiri seluas ± 3.000 Ha yang terletak di Cikarang Pusat, Kabupaten Bekasi dan sangat strategis di antara kota Jakarta dan Bandung serta bagian timur Jawa dengan memiliki akses tol langsung dari Tol Jakarta Cikampek KM 37. Rencana di masa depan, akan dibangun pula akses tol langsung yang lainnya dari Tol Jakarta Cikampek dari sisi utara dan Tol Jati Asih dari sisi selatan yang akan memberikan kemudahan dan kenyamanan aksesbilitas. Dan juga rencana Pemerintah dalam membangun infrastruktur yang baru berupa pelabuhan di daerah Karawang serta jalan tol baru dari pelabuhan Tanjung Priok ke kawasan industri daerah Bekasi, Cikarang, Karawang dan Purwarkarta untuk meningkatkan efisiensi dan efektifitas biaya dan waktu.

IV-21


Gambar 4.5. Peta Kompetitor Kawasan Industri Deltamas

Kawasan Industri Deltamas merupakan kawasan industri bagian dari Kota Deltamas – Cikarang Pusat, Bekasi. Dikembangkan bersama-sama antara PT. Sinar Mas Land dengan Sojitz Jepang. Area industri seluas 1.300 Ha dengan nama Greenland International Industrial Center (GIIC) tersedia bagi para investor yang ingin mengembangkan investasinya atau memulai investasi baru di kawasan industri yang merupakan kawasan industri terbesar di Indonesia. GIIC dibagi menjadi 2 (dua) zone, yaitu zone 1 dengan luas 400 Ha dan zone 2 dengan luas lahan 600 Ha. Hingga saat ini dari zone 1 telah terjual sekitar kurang lebih 260 Ha. Di kawasan ini, juga sudah terdapat Kawasan Industri Terpadu Indonesia-China (KITIC) yang akan mengembangkan lahan seluas 200 Ha bagi industri-industri China yang akan membuka usaha di Indonesia. Greenland Phase 1 & 2 Untuk kawasan industri di Kota Deltamas memiliki 2 konsep, konsep pengembangan yang pertama yakni Greenland Industry seluas 50 Ha yang telah selesai dibangun untuk light industrial dan kini habis terjual. Area industri Greenland dengan kelebihannya yaitu sistem cluster membuat keamanan dapat terjaga 24 jam. Letaknya yang sangat strategis yaitu berada di boulevard utama memberi kemudahan aksessibilitas bagi pelaku industri, selain itu konsep yang diterapkan “Standard Factory Building” di area industri ini yang ramah lingkungan, serta didukung pula dengan pusat makanan di Sentra Niaga.

IV-22


Telah beroperasi kurang lebih 90 perusahaan dari berbagai jenis usaha seperti roti, plastic molding, chemical,automotive parts, reconditioned machinery, dan jenis usaha lainnya. Sedangkan untuk pengembangan kedua seluas 1.300 Ha atau disebut Greenland International Industrial Center (GIIC) akan masuk dalam ZONI (Zona International) untuk daerah industri yang terdiri dari 7 kawasan terbesar dan akan menjadi zona ekonomi special. Hal ini didukung oleh adanya rencana pemerintah untuk membuat jalur tol Karang-Tanjung yang akan mendukung jalur distribusi bagi daerah-daerah industri di Kota Bekasi khususnya. Pengelola

: PT. Sinar Mas Land, Tbk. & Sojitz Jepang

Alamat

: Jl. Tol Jakarta-Cikampek Km. 37 Cikarang Pusat 17530, Telp : 021-89971188, Fax : 021-89972028 - Bekasi


: 1.700 Ha

Luas Lahan Terjual

: 400 Ha


: 1.300 Ha 2

: Rp. 2.000.000,- s/d Rp. 3.000.000,: Power Supply (PLN), Water Treatment Plant & Sewage Treatment Plant, Telecommunication System (TELKOM), Clinic, Estate Management Office,

Fire

Bigade,

24

Hours

Security,

Canteen/Restaurant, Post Office, Mosque, Hotel, Housing, Dan lain-lain. Negara Asal Pabrik / Investor

: Indonesia, Jepang, China, Korea, India, Taiwan, Malaysia dll.

4.

Kawasan Industri Jababeka I & II - Cikarang

Kota Jababeka terletak 35 Km sebelah timur dari pusat bisnis Jakarta dan mencakup daerah Cikarang, yang merupakan bagian dari Kabupaten Bekasi. Luas Kabupaten Bekasi 150.000 Ha dan berbagi perbatasan dengan Kabupaten Karawang di sebelah Timur, Bogor di sebelah Selatan dan Jakarta di sebelah Barat. Laut Jawa terletak di Utara Kabupaten Bekasi. Kota Jababeka dapat diakses dengan mudah dari jalan tol BekasiCikampek dan dilayani oleh gerbang tol Cikarang Barat & Lemahabang Kilometer 31.

IV-23


Waktu jarak tempuh antara Kota Jababeka dan Jakarta Pusat dengan mobil adalah sekitar 1 – 1,5 jam. Kota Jababeka adalah sebuah pengembangan kota mandiri yang sudah matang, dimana kini sekitar 60% telah dikembangkan dari total 5.600 hektar lahan. Kota berbasis industri mandiri yang adalah rumah bagi lebih dari 1.650 lokal dan multinasional perusahaan dari lebih dari 30 negara, seperti Amerika Serikat, Jepang, Perancis, Inggris, Belanda, Australia, Korea, Singapura, Taiwan, Malaysia, dan banyak lainnya. Kota Jababeka memiliki kawasan industri, perumahan dan komersial, jaringan transportasi umum, belanja, rekreasi dan tempat hiburan, serta dry port, pembangkit listrik, dua tempat pengolahan air bersih, dua tempat pengolahan air limbah dan berbagai fasilitas lainnya. Gambar 4.6. Peta Kompetitor Kawasan Industri Jababeka I & II

Kawasan Industri Jababeka merupakan kawasan eko-industri modern pertama di Indonesia yang dikembangkan bersama-sama dengan ProLH GTZ di bawah program kerjasama teknis yang dibentuk Kementerian Lingkungan Hidup Indonesia dan Republik Jerman. Sejak pendiriannya pada tahun 1989, Kawasan Industri Jababeka telah diakui sebagai kawasan industri yang paling sukses di Indonesia dalam hal menarik perusahaanperusahaan multinasional (MNCs), perusahaan lokal terkemuka dan perusahaan kecil & menengah. Kawasan Industri Jababeka saat ini berkembang lebih dari 2.000 hektar, dan

IV-24


berpenghuni lebih dari 1.650 perusahaan lokal dan mancanegara dari Amerika, Jepang, Perancis, Inggris, Belanda, Australia, Korea, Singapura, Taiwan, Malaysia, dan sebagainya. Kawasan ini menawarkan solusi pembangunan industri yang komprehensif dan bermanfaat untuk hampir semua jenis perusahaan. Salah satu yang termasuk di dalamnya adalah tanah dan bangunan yang dibuat sesuai dengan kebutuhan pabrik. Pabrik yang dirancang secara estetis serta dapat digunakan untuk berbagai keperluan membuat unit-unit ini menjadi pilihan bagi para wirausahawan dan juga para perusahaan besar. Fasilitas seperti bangunan pabrik, bangunan three-in-one, bangunan pendukung, gedung R & B, bangunan Hom & Bizz, gudang modern dan bangunan industri yang dapat diubah sesuai kebutuhan. Semua bangunan menawarkan fleksibilitas dan pemanfaatan ruang yang maksimal. Standar bangunan Pabrik (SFB) Standar bangunan Pabrik (SFB) mempunyai luasan sekitar 1.000 m2, terdiri dari area produksi dengan area kantor pendukung. Unit ini dirancang untuk industri kecil dan menengah. Tiga fungsi dalam satu bangunan (TOB) Tiga fungsi dalam satu bangunan (TOB) mempunyai luasan sekitar 350 m2, dibagi untuk ruangan untuk industri, ruang kantor dan ruang tamu. Unit ini terutama

dirancang

untuk

penyimpanan

atau

produksi, dan fitur aksesibilitas mereka membuat mereka kondusif untuk bongkar muat.

Bangunan industri pendukung (SIB) Bangunan industri pendukung (SIB) adalah pabrikpabrik yang didesain khusus untuk industri rumahan, total luasan sekitar 160 m2. Unit ini dirancang untuk bisnis kecil dan menengah dan menyediakan penghuni dengan ruangan terpisah antara ruang produksi dan ruang tamu.

IV-25


Kota Jababeka pada awalnya adalah sebuah industrial township terintegrasi seluas 3.806 hektar (per April 2012) yang menjadi tempat bagi kawasan industri, perumahan, kompleks ruko dan business district, jaringan transportasi publik, pusat perbelanjaan, lapangan golf, universitas (President University), pusat hiburan dan leisure, hingga infrastruktur industri seperti dry port, pembangkit listrik, dan fasilitas pengelolaan air bersih. PT. Jababeka Tbk. adalah pelopor pengembang kawasan industri terpadu di Cikarang yang mengembangkan kota industri ramah lingkungan dan terlengkap di Indonesia. Luas Kota Jababeka adalah 5.600 hektar yang dihuni oleh lebih dari 1.650 perusahaan multinasional dari 30 negara dengan jumlah pekerja lebih dari 700.000 orang, yang dilengkapi dengan pusat pendidikan seperti President University, 1.500 hektar tempat hunian, komersial, golf, medical city, botanical garden, dan fasilitas pendukung lainnya. PT. Jababeka Tbk. merupakan satu-satunya kawasan industri terpadu yang memiliki anak usaha yang bergerak di bidang energi yaitu PT. Bekasi Power dan dry port pertama di Indonesia. Pada tahun 2011 dengan memadukan potensi daerah dan pengalaman Jababeka sebagai pengembang kota, Jababeka mengakuisisi Tanjung Lesung menjadi wilayah pengembangan dalam bidang pariwisata. Saat ini Kota Jababeka sudah dalam posisi mature dan well-developed, namun masih bisa lebih dikembangkan lagi. Dari total lahan seluas 3.806 hektar tadi, sekitar 1.000 hektar diantaranya masih berbentuk landbank, alias tanah kosong yang siap untuk dikembangkan kapan saja. Pengelola

: PT. KAWASAN INDUSTRI JABABEKA, Tbk.

Alamat

: Jababeka Center, Hollywood Plaza No. 10 – 12, Jl. H. Usmar Ismail, Kota Jababeka, Kecamatan Cikarang Pusat, Kabupaten Bekasi - 17550


: 3.806 Ha

Luas Lahan Terjual

: 2.800 Ha


: 1.000 Ha


: Rp. 2.000.000,- s/d Rp. 3.000.000,-

Fasilitas Kawasan

: Power Supply (PLN), Water Treatment Plant & Sewage Treatment Plant, Telecommunication System

IV-26

(TELKOM),

Power

Plant

(Cikarang


Listrindo), Cikarang Dry Port, Dormitory, Clinic, Estate Management Office, Fire Bigade, 24 Hours Security,

Canteen/Restaurant,

Post

Office,

Mosque, Hotel, Housing, Golf Court, Dan lainlain. Negara Asal Pabrik / Investor

: Indonesia, Jepang, Belgia, Italia, Singapura, USA, Korea, India, Taiwan, Malaysia dll (30 negara investor).

5.

Kawasan Industri Lippo - Cikarang

Lippo Cikarang Tbk. merupakan salah satu perusahaan terbesar pembangunan perkotaan di Indonesia. Perusahaan memulai kegiatannya pada 1990-an dengan pengembangan zona industri dan perumahan ramah lingkungan di Cikarang (Bekasi), sekitar 30 kilometer di sebelah timur Jakarta. Bisnis inti perusahaan melibatkan pembangunan perkotaan, yang meliputi pengembangan kawasan perumahan dan industri, pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum, penyediaan jasa pendukung, dan investasi, baik secara langsung atau tidak langsung melalui anak perusahaan atau perusahaan patungan dengan pihak lain. Dimulai pada awal 1990-an, Lippo Cikarang mengkonversi landbank di Cikarang di sebelah timur Jakarta (Bekasi) menjadi kota yang komprehensif, lengkap dengan kawasan industri dan perumahan serta infrastruktur pendukung dan jasa. Daerah ini, perusahaan memiliki ± 3.000 hektar lahan, dikenal sebagai Lippo Cikarang. Pada akhir 2012, 2.700 hektar telah dikembangkan; sekitar 1.000 hektar dikonversi menjadi zona perumahan dan 1.000 hektar menjadi kawasan industri. Zona perumahan, memiliki sekitar 40.000 penduduk, termasuk 12.000 rumah, dua tower apartemen, dan ruko 800 (ruko). Kawasan industri termasuk 700 perusahaan industri ringan yang sesuai dengan kebijakan bebas polusi. Divisi industri Divisi industri Lippo Cikarang tetap menjadi kontributor terbesar terhadap pertumbuhan perusahaan. Karena meningkatnya minat asing di sektor industri di Indonesia serta segmen kelas menengah yang berkembang pesat dan pertumbuhan ekonomi makro yang kuat umum negara, harga tanah di Cikarang telah meningkat jauh, yang meningkatkan profitabilitas perusahaan. Menurut perusahaan, Lippo Cikarang memiliki

IV-27


keunggulan kompetitif dibandingkan pesaing, karena memberikan besar siap untuk membangun perkebunan, didukung oleh kemudahan perumahan dan komersial. Gambar 4.7. Peta Kompetitor Kawasan Industri Lippo - Cikarang

Divisi Komersial & Residensial Lippo Cikarang daerah telah melihat tumbuhnya sektor retail, tertarik oleh dorongan konsumen potensial dalam kota, karena adanya pertumbuhan populasi yang terbawa akan kesempatan kerja di dalam kawasan industri dan kawasan perumahan. Sejalan dengan masuknya terus perusahaan asing dan memperluas kelas menengah di Indonesia, permintaan untuk divisi residensial Lippo Cikarang telah berkembang juga. Perusahaan ini menawarkan berbagai bidang perumahan (apartemen / kondominium, rumah, dan rumah toko) untuk elit, kelas menengah serta pasar menengah ke bawah masyarakat Indonesia.

6.

Kawasan Industri Delta Silicon / Lippo - Cikarang

Kawasan Industri Delta Silicon merupakan pengembangan dari Kawasan Kota Mandiri Lippo Cikarang. Dikembangkan oleh PT. Lippo Cikarang Tbk. Delta Silicon I s/d VI saat ini mempunyai luasan eksisting seluas 898 Hektar. Rencana pengembangan Delta Silicon akan dibangun sampai dengan luas 1.000 Ha.

IV-28


Gambar 4.8. Peta Kompetitor Kawasan Industri Delta Silicon

Pengelola

: PT. LIPO CIKARANG, Tbk.

Alamat

: Easton Commercial Centre, Jalan Gunung Panderman Kav. 05, Lippo Cikarang, Bekasi 17550


: 3.806 Ha

Luas Lahan Terjual

: 2.800 Ha


: 1.000 Ha


: Rp. 2.000.000,- s/d Rp. 3.000.000,-

Fasilitas Kawasan

: Power Supply (PLN), Water Treatment Plant & Sewage Treatment Plant, Telecommunication System (TELKOM), Dormitory, Clinic, Estate Management Office, Fire Bigade, 24 Hours Security,

Canteen/Restaurant,

Post

Office,

Mosque, Hotel, Housing, Golf Court, Dan lainlain.

IV-29


Negara Asal Pabrik / Investor


Pengelola


Alamat



: 3.806 Ha

Luas Lahan Terjual

: 2.800 Ha


: 1.000 Ha 2


(TELKOM),

Power

Plant

(Cikarang


Canteen/Restaurant,

Post

Office,



7.

Kawasan Industri Hyundai - Cikarang

Bertujuan untuk menawarkan industri yang optimal dilengkapi dengan teknologi mutakhir untuk Korea manufaktur yang ingin memperluas bisnis mereka ke wilayah Asia Tenggara, Hyundai Corporation telah mendirikan PT. Hyundai Inti Development di Jakarta, Indonesia pada tahun 1990 sebagai perusahaan patungan dengan Lippo Group, kelompok real estate & keuangan terbesar di Indonesia. Terletak 30 menit di sebelah timur dari Kota Jakarta, kawasan industri seluas sekitar 200 Hektar berdiri Bekasi International Industrial Estate di wilayah Lippo Cikarang. PT. Hyundai Inti Development mulai melakukan penjualan pertama pada tahun 1991, dan sejauh 104 perusahaan termasuk 26 perusahaan Korea telah mendirikan basis manufaktur mereka di sini.

IV-30


Pengelola


Alamat



: 3.806 Ha

Luas Lahan Terjual

: 2.800 Ha


: 1.000 Ha


: Rp. 2.000.000,- s/d Rp. 3.000.000,-

Fasilitas Kawasan


(TELKOM),

Power

Plant

(Cikarang


Canteen/Restaurant,

Post

Office,



8.

Bekasi Fajar Industrial Estate / MM 2100 - Cibitung

PT. Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk. didirikan pada tanggal 24 Agustus 1989 yang berdomisili di Kabupaten Bekasi, adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan untuk melakukan bisnis di kawasan industri sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Republik Indonesia.

IV-31


Gambar 4.9. Peta Kompetitor Bekasi Fajar Industrial Estate / MM 2100

Berlokasi di Cibitung, Kabupaten Bekasi, Provinsi Jawa Barat, Indonesia. Lokasi mudah diakses dari lokasi utama DKI Jakarta : 30 km dari Jakarta CBD (Central Business District), 35 Km dari Pelabuhan Tanjung Priok, dan 55 Km dari Bandara Internasional SoekarnoHatta. Lokasi strategis terletak di samping Jalan Tol Jakarta-Cikampek, dengan akses langsung ke Jalan Tol Cibitung. Pada tahun 1989 Bekasi Fajar Industrial Estate mempunyai lahan seluas 500 Ha. Pada tahun 1990, Bekasi Fajar Industrial Estate bersama dengan Marubeni Corporation mendirikan PT. Megapolis Manunggal Industrial Development untuk membangun dan

IV-32


mengelola kawasan industri MM2100. Ada lebih dari 150 tenant di daerah, yang terdiri nasional maupun

perusahaan-perusahaan multinasional.

Pembangunan

daerah

MM2100 Industrial Town selanjutnya terdiri atas 955 Ha dibagi dalam 4 tahap, Tahap I: 240 ha dan Tahap II: 120 ha Habis Terjual, Tahap III: 445 ha Proses Jual dan Tahap IV: 150 Perencanaan ha. Pengelola

: PT. MEGAPOLIS MANUNGGAL INDUSTRIAL DEVELOPMENT & PT. BEKASI FAJAR INDUSTRIAL ESTATE, TBK.

Alamat

: Jl. Sumatera Kawasan Industri MM2100. Cikarang Barat, Bekasi – 17520, Indonesia.


: 1.455 Ha

Luas Lahan Terjual

: 860 Ha


: 595 Ha 2


(TELKOM),

Power

Plant

(Cikarang

Listrindo), Dormitory, Clinic, Estate Management Office,

Fire

Bigade,

Canteen/Restaurant,

24 Post

Hours

Security,

Office,

Mosque,

Apartment, Dan lain-lain. Negara Asal Pabrik / Investor

: Indonesia, Jepang, , USA, Korea, India, Taiwan, Malaysia dll.

9.

EJIP - Cikarang

East Jakarta Industrial Park adalah sebuah kawasan industri seluas 321 Hektar terletak di sebelah barat Lippo Cikarang, Bekasi, Jawa Barat, yang dibuka pada tahun 1992 dan diperluas pada tahun 1995. Pada September 2010, jumlah penyewa kawasan ini mencapai 101 perusahaan, 75 di antaranya adalah perusahaan afiliasi Jepang. Perusahaan yang mengelola kawasan industri ini, PT. East Jakarta Industrial Park, masuk ke bisnis ini sejak tahun 1990. Sejak tahun 1998, Sumitomo Corporation memegang mayoritas saham perusahaan (60%) dan sisanya dimiliki oleh PT. Spinindo Mitradaya Indonesia (35%) dan PT. Lippo Cikarang Tbk (5%).

IV-33


Gambar 4.10. Peta Kompetitor Kawasan EJIP

Pengelola

: PT. EAST JAKARTA INDUSTRIAL PARK

Alamat

: Kawasan Industri EJIP Plot 3A, Jl. Cisokan 1, Cikarang Selatan, Jawa Barat, Indonesia


: 321 Ha

Luas Lahan Terjual

: 321 Ha


: NA Ha


: Rp. 2.000.000,- s/d Rp. 3.000.000,-

Fasilitas Kawasan


(TELKOM),

Power

Plant

(Cikarang

Listrindo), Dormitory, Clinic, Estate Management Office,

Fire

Bigade,

24

Hours

Security,

Canteen/Restaurant, Post Office, Mosque, Dan lain-lain. Negara Asal Pabrik / Investor

: Indonesia, Jepang.

IV-34


10. Kawasan Industri Gobel - Cibitung Kawasan Industri Gobel, Cibitung – Cikarang Barat merupakan kawasan industri skala kecil. Dibangun dan dikembangkan oleh kelompok usaha Gobel. Terdiri dari bangunanbangunan pergudangan, komersial dan pelayanan pemerintahan. Kawasan ini semula hanya difungsikan untuk kelompok usaha milik grup usaha Gobel. Gambar 4.11. Peta Kompetitor Kawasan Industri Gobel

Pengelola

: PT. PANASONIC GOBEL

Alamat

: Kawasan Industri Gobel Jl Teuku Umar Km 44 Cikarang Barat Bekasi 17520


: 54 Ha

Luas Lahan Terjual

: 40 Ha


: 14 Ha


: Rp. 1.500.000,- s/d Rp. 2.000.000,-

Fasilitas Kawasan


Canteen/Restaurant,

Mosque, Dan lain-lain. Negara Asal Pabrik / Investor

: Indonesia, Jepang, Korea, dll.

IV-35

Tax

Office,


11. Kawasan Industri Kujang Cikampek Kawasan Industri Kujang Cikampek merupakan salah satu perusahaan Kawasan Industri yang berlokasi di Propinsi Jawa Barat dan didirikan pada bulan Agustus 1990 dengan luas lahan 140 Ha. Lokasi Kawasan Industri Kujang Cikampek mudah dijangkau dan hanya berjarak + 1,5 Km dari pintu keluar Toll Dawuan / Cikampek Barat. Gambar 4.12. Peta Kompetitor Kawasan Industri Kujang Cikampek

Pengelola

: PT. KAWASAN INDUSTRI KUJANG CIKAMPEK

Alamat

: Dawuan, Cikampek, Karawang 41373, West Java, Indonesia


: 140 Ha

Luas Lahan Terjual

: 42 Ha


: 98 Ha

Harga Jual Sewa Kavling per M2

: USD 2,- s/d USD 2,5,- per Tahun

Fasilitas Kawasan


Canteen/Restaurant,

Post


: Indonesia, Jepang, Inggris, Belanda dll.

IV-36

Office,


12. Kawasan Industri Kota Bukit Indah - Karawang Kota Bukit Indah berkembang dengan dua pengembang, yaitu PT. Besland Pertiwi dan PT. Indotaisei Indah Pembangunan. PT. Besland Pertiwi berkonsentrasi pada sewa Standard Factory Building, sementara PT. Indotaisei Indah Pembangunan berkonsentrasi pada penjualan lahan industri. PT Besland Pertiwi berkonsentrasi pada penyewaan Bangunan Standar Pabrik, sedangkan PT Indotaisei Indah Pembangunan berkonsentrasi pada penjualan lahan industri. Gambar 4.13. Peta Kompetitor Kawasan Industri Kota Bukit Indah

Perusahaan-perusahaan lain yang telah berhubungan dengan Kota Bukit Indah adalah sebagai berikut: -

PT. Bukit Indah Tirta Alam (BITA)

-

PT. Tata Jabar Sejahtera (TJS)

-

PT. Hotel Istana Bukit Indah (Hibi)

IV-37


Pengelola

: PT . BESLAND PERTIWI PT . INDOTAISEI INDAH DEVELOPMENT

Alamat

: Kawasan Industri Indotaisei Sektor IA, Blok B Kalihurip, Cikampek 41373


: 2.000 Ha

Luas Lahan Terjual

: 2.800 Ha


: 1.000 Ha


: Rp. 1.500.000,- s/d Rp. 2.000.000,-

Fasilitas Kawasan


Canteen/Restaurant,

Post

Office,


: Indonesia, Jepang, Belgia, Italia, Singapura, USA, Inggris, Korea, Swiss dll.

13. Kawasan Industri Pulogadung / JIEP – Jakarta Timur PT. Jakarta Industrial Estate Pulogadung (Persero) didirikan pada tahun 1973 dan berbasis di Jakarta, Indonesia. PT. Jakarta Industrial Estate Pulogadung (Persero), melalui anak perusahaannya, terlibat dalam pengembangan dan pengelolaan kawasan industri di Indonesia. Ini memberikan Sentra Usaha Kecil Menengah, sistem cluster untuk industri skala kecil dan menengah. Perusahaan ini menawarkan paket industri tanah untuk dijual, serta bangunan pabrik standar, fasilitas industri skala kecil, dan gudang dan gedung perkantoran sewa. PT. Jakarta Industrial Estate Pulogadung (Persero) juga mengembangkan dan mengelola Gading Griya Lestatri, dengan lapangan tenis, masjid, gereja, mini market, rumah sakit, dan fasilitas bermain taman di Kelapa Gading, Jakarta Utara. Selain itu, perusahaan menyediakan jasa konstruksi. Ini melayani investor dan penyewa asing dan lokal.

Pengelola

: PT. JAKARTA INDUSTRIAL ESTATE PULOGADUNG (Persero)

Alamat

: Jl. Pulokambing No 1, Kawasan Industri Pulogadung, Jakarta, 13920


: 778 Ha

IV-38


Luas Lahan Terjual

: 2.800 Ha


: 1.000 Ha

Harga Jual Sewa Kavling per M2

: Rp. 16.000,- s/d Rp. 45.000,- per m2 / Bulan


: Rp. 1.500.000,- s/d Rp. 2.000.000,-

Fasilitas Kawasan


Canteen/Restaurant,

Post

Office,



14. Kawasan Berikat Nusantara / KBN – Jakarta Utara PT. Kawasan Berikat Nusantara (Persero) didirikan dengan salah satu tujuan menjadikan Indonesia sebagai suatu negara yang sangat potensial dan dapat bersaing dengan negara-negara lain,dengan salah satu cara yaitu menarik investasi asing. Kegiatan Badan Usaha Milik Negara ini adalah mengelola kawasan industri terpadu berstatus berikat yang berfungsi sebagai kawasan proses ekspor (Export Processing Zone – EPZ) nonberikat, dan jasa pelayanan logistik yang meliputi usaha angkutan, mekanik dan dokumen (forwarding), serta pergudangan (warehousing). PT. Kawasan Berikat Nusantara (Persero) didirikan berdasarkan PP No. 23 Tahun 1986 yang merupakan hasil penggabungan antara PT. Bonded Warehouse Indonesia dan PT. Sasana Bhanda. Pada tahun 1990 melalui PP No. 31 tahun 1990 Pemerintah melikuidasi PT. (Persero) Pusat Perkayuan Marunda dan digabungkan dengan PT. KBN, dan tahun 1994 melalui PP No. 38 tahun 1994 menerima hasil likuidasi PT. (Persero) Pengelola Kawasan Berikat Indonesia (PKBI) ke dalam PT. KBN. Sejak saat itu pemegang saham PT. KBN terdiri dari Pemerintah Pusat (88,7%) dan Pemerintah Daerah Propinsi DKI Jakarta (11,3%). Usaha pokok PT KBN adalah mengelola kawasan industri terpadu berstatus berikat yang berfungsi sebagai kawasan proses ekspor (Export Processing Zone - EPZ) non-berikat, dan jasa pelayanan logistik yang meliputi usaha angkutan, mekanik dan dokumen (forwarding), serta pergudangan (warehousing)

IV-39


Gambar 4.14. Peta Kompetitor Kawasan Berikat Nusantara

Wilayah usaha PT. KBN terletak di wilayah Jakarta Utara meliputi 3 lokasi, dengan rincian sebagai berikut : 

Kawasan Cakung, luas 176,7 Ha terletak di jalan raya Cakung - Cilincing sekitar 5 Km dari Pelabuan Utama Tanjung Priok, terdiri dari 166,5 ha berstatus berikat dan 10,2 Ha berstatus non berkat. dilokasi ini terdapat 104 pelanggan pengolahan (produsen) yang telah beroperasi dan 75 diantaranya pelanggan asing dan 47 pelanggan non pengolahan.



Kawasan Tanjung Priok, luas 8 Ha terletak di areal Pelabuhan Tanjung Priok yang seluruhnya berstatus berikat. Di lokasi ini terdapat 10 pelanggan pengolahan

IV-40


(produsen) yang telah beroperasi dan 6 diantaranya pelanggan asing dan 4 pelanggan non pengolahan; serta 

Kawasan Marunda, luas 413,8 Ha terletak di tepi pantai Utara Jakarta, sekitar 3 Km dari Pelabuhan Tanjung Priok, terdiri dari 118,0 Ha berstatus berikat, 287,2 Ha berstatus non berikat, dan 8,6 Ha berupa lahan Sarang Bango. Dilokasi ini terdapat 7 pelanggan pengolahan (produsen) yang telah beroperasi dan 6 diantaranya pelanggan asing dan 12 pelanggan non pengolahan.

Terletak di tepi pantai utara Jakarta dan berjarak sekitar 3 km dari pelabuhan Tanjung Priok. Awalnya memiliki luas areal 413,35 hektar yang terdiri dari 103,6 hektar berstatus berikat, 297,80 hektar berstatus non-berikat, dan sisanya 11,95 hektar berupa lahan Sarang Bango dan eks Sudirja. Tetapi sejak tahun lalu menjadi 393,89 hektar karena dipergunakan pemerintah Provinsi DKI Jakarta untuk proyek Banjir Kanal Timur. Di lokasi ini terdapat 12 pelanggan perngolahan (produsen) yang telah beroperasi, 11 diantaranya pelanggan asing. Selain itu juga terdapat 32 perusahaan pergudangan, 7 perusahaan dermaga dan 19 usaha pendukung jasa lainnya. Pengelola

: PT. KAWASAN BERIKAT NUSANTARA (Persero)

Alamat

: Jababeka Center, Hollywood Plaza No. 10 – 12, Jl. H. Usmar Ismail, Kota Jababeka, Kecamatan Cikarang Pusat, Kabupaten Bekasi – 17550


: 597 Ha

Luas Lahan Disewakan

: 597 Ha

Luas Lahan Siap Dipasarkan Harga Sewa Kavling per M

2

Fasilitas Kawasan

: 597 Ha : USD 2,5,- s/d USD 6,0,- per m2/bulan : Power Supply (PLN), Water Treatment Plant & Sewage Treatment Plant, Telecommunication System (TELKOM), Dormitory, Clinic, Estate Management Office, Fire Bigade, 24 Hours Security,

Canteen/Restaurant,

Post

Office,


: Indonesia, Korea, India, Taiwan, Hongkong dll.

IV-41


4.6 STRATEGI PEMASARAN “CIBIZ PARK” 4.6.1 Jasa & Pelayanan Yang Ditawarkan Jasa dan Pelayanan selama ini jadi momok yang sangat memberikan citra/image yang jelek bagi dunia perhotelan di Kabupaten Bekasi pada umumnya. Penghormatan terhadap pengguna jasa properti dinilai tidak memberikan kepuasan lebih sebagai pengguna yang telah membayar (pay the price) atas uang (biaya) yang telah dikeluarkan untuk tinggal di tempat tersebut. Hal ini sebaiknya diperbaiki dan mempunyai ciri khas yang berbeda dimana memberikan pelayanan kelas bintang atas terhadap penghuni yang membayar. Sehingga penghuni akan merasa betah dan tinggal dalam jangka waktu yang cukup lama di tempat ini. Selain itu jasa pelayanan pelengkap lainnya memberikan kenyamanan bagi penghuni yang termasuk golongan kelas menengah dengan karakternya.

4.6.2 Penetapan Tarif Penetapan tarif sewa (pricing) yang disarankan oleh konsultan adalah menangkap tarif yang paling realistis dalam mencapai hasil yang dianggap “layak dan masuk akal” apabila proyek ini dijalankan. Penetapan tarif ini juga didasarkan atas analisa pasar dan mencoba memberikan nilai lebih (keunggulan) dari sisi bangunan, fasilitas dan pelayanan lebih dengan nilai harga yang hampir setara pasar, sehingga calon penghuni mendapatkan fasilitas-fasilitas lebih serta manfaat yang lebih apabila tinggal di bangunan yang akan di bangun oleh investor.

4.6.3 Kegiatan Promosi & Marketing Strategy Empowerment Focus Kegiatan promosi yang dilakukan antara lain : 1. Brand/Product Awareness (publikasi, adveriorial media publik, media display luar ruang, iklan advertorial dan peraga cetak). 2. Event Organizing (agenda entertaint show, charity, sponsorship) 3. Community & Group Reservation (kerjasama kunjungan dengan kelompok komunitas, sekolah, lembaga, perusahaan dengan sasaran kolektif/group tereservasi). Untuk mengaplikasikan beberapa kebijakan pemasaran yang dilakukan, maka dilakukan penguatan-penguatan terhadap beberapa fokus strategis pemasaran, antara lain :

IV-42


1. Brand Empowermen : Memperkuat Cibiz Park satu entitas produk. Brand ini merupakan identitas (identity) yang melekat dengan produk, berintgritas (integriy) dan mewakili citra produk (image). Merupakan ciri khas yang mengarahkan mindset market pada “keputusan memilih”. Sehingga brand yang dipilih merupakan hal yang unik dan ikonik, mudah dikenali, mudah diingat, mudah diucapkan dan memuat DNA produk yang bersifat origin spesific. 2. Differentiation : Membuat “pembeda” yang membuat market menempatkan sebagai obyek khas yang unik dan tidak dapat disamai oleh kompetitornya. Sebagai produk jasa yang membawa karakter fisik, maka pemilihan tema serta desain-desain yang substansial lainnya akan mernperkuat upaya diferensiasi ini. 3. Positioning : Mengarahkan produk jasa pelayanan ini pada posisi dan segmentasi tertentu yang mendekatkan, produk sehingga secara psikologis mudah diakses pasar. Positioning ini berkaitan dengan Pricing Segment Positioning, Service Positioning, Spatial Positioning dan beberapa penguatan terkait lainnya yang akan mengarahkan preferensi pasar pada Cibiz Park ini.

IV-43

MANAJEMEN


Dalam upaya membentuk perusahaan yang mapan dan untuk mencapai tujuannya diperlukan adanya sistem organisasi dan manajemen yang baik. Struktur organisasi dan manajemen yang baik sangat erat hubungannya dengan koordinasi kerja yang terpadu dan terarah. Salah satu penunjang keberhasilan perusahaan sangat ditentukan oleh staf yang memenuhi kualitas dan menempatkannya sesuai dengan bidang keahliannya (the right man on the right place). Dalam setiap organisasi diperlukan ketegasan dalam pembagian tugas yang disesuaikan dengan bagan organisasi, pendelegasian wewenang yang jelas dan koordinasi kerja yang terpadu. Penempatan tenaga kerja yang sesuai dengan pengalaman, keahlian dan keterampilannya merupakan faktor yang penting dalam menerapkan kebijaksanaan perusahaan. Hal ini juga akan memperlancar pendelegasian tugas kepada unit di bawahnya atau sebaliknya, yang pada akhirnya akan memperlancar kerja perusahaan. Struktur organisasi yang telah dibuat dapat dijadikan pegangan dalam mengelola perusahaan, agar dapat beroperasi sesuai dengan yang diharapkan.

5.1.

PROFIL PERSEROAN

PERSEROAN nantinya akan didirikan sebagai Pengembang Kawasan Komersial Pergudangan Cikarang Biz Park (Cibiz Park ) dan merupakan pengembangan di bidang properti yang pertama kali.

5.2.

STRUKTUR ORGANISASI

Kewajiban utama PERSEROAN adalah membangun dan mengelola Kawasan Komersial Pergudangan Cikarang Biz Park (Cibiz Park ). Sebagai salahsatu produk properti dari PERSEROAN, nantinya Proyek Cibiz Park ini wajib memberikan keuntungan bagi majority stakeholder yaitu pemilik.

V-1


Struktur organisasi perusahaan ini disusun dengan pola yang sederhana, yang diharapkan dapat mengelola perusahaan secara efektif dan efisien. Gambar 5.2. Struktur Manajemen PERSEROAN di Cibiz Park

Manager ASCARYA

Sumber : asumsi 2015

V-2


5.3.

PEMBAGIAN TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB

Secara garis besar pembagian tugas dan tanggung jawab dari masing-masing bagian dapat dijabarkan sebagai berikut :

5.3.1. Komisaris Komisaris mempunyai tugas dan tanggung jawab sebagai berikut : 

Menetapkan garis-garis besar kebijaksanaan perusahaan.



Mengawasi jalannya perkembangan perusahaan.



Mengawasi pelaksanaan tugas Direksi.

5.3.2. Direktur Utama Direktur Utama adalah unsur pimpinan tertinggi dalam mengelola perusahaan dan bertanggung jawab kepada Dewan Komisaris. Direktur Utama mempunyai tugas dan tanggung jawab sebagai berikut : 

Memimpin perusahaan sesuai dengan tugas pokok dan kebijaksanaan umum yang telah digariskan perusahaan dan memberikan arahan dalam pembinaan karyawan agar tercapai daya guna dan hasil guna yang maksimal.



Menentukan kebijakan yang berkaitan dengan penyelenggaraan kegiatan perusahaan dan kegiatan properti yang dibangun.



Mengadakan koordinasi internal terhadap seluruh unit-unit organisasi di lingkungan perusahaan dan koordinasi eksternal dengan instansi-instansi luar yang terkait.

5.3.3. Direktur Direktur mempunyai tugas dan tanggung jawab sebagai berikut : 

Direktur adalah unsur pimpinan yang bertanggung jawab atas keberhasilan pelaksanaan dan pelayanan dari sebagian tugas dan fungsi perusahaan didalam penyelenggaraan tugas-tugas perusahaan dan bertanggung jawab kepada Direktur Utama.



Direktur bertugas membantu Direktur Utama dalam penyusunan perencanaan strategis (strategic planning) dan kebijaksanaan perusahaan dalam upaya pencapaian sasaran bisnis perusahaan yang telah ditetapkan dan didalam situasi lingkungan yang selalu berubah.

V-3




Direktur mempunyai tugas utama memimpin direktorat bagiannya dalam menyelenggarakan, mengarahkan dan mengendalikan seluruh kegiatan di direktorat bagiannya.

5.4.

MANAJEMEN PERUSAHAAN

Nantinya akan dibentuk susunan pengurus PERSEROAN adalah sebagai berikut : Komisaris Utama

:

belum ada

Direktur Utama

:

Tuan Sebastian Adi Nugraha

5.4.1. Pengalaman Pengurus Perusahaan >> Tuan Sebastian Adi Nugraha Tuan Sebastian Adi Nugraha sebagai Direktur Utama di Perseroan, mempunyai pengalaman di bidang usaha property dan perdagangan umum >> Tuan Hery Priyabudi Tuan Hery Priyabudi sebagai Tim Teknis di PERSEROAN berpengalaman di bidang usaha perdagangan dan property >> Tuan Nazar Andrian Tuan Nazar Andrian sebagai Tim Teknis di PERSEROAN berpengalaman di bidang usaha perdagangan dan property Selain nama-nama diatas PERSEROAN sebaiknya juga disupport oleh berbagai tenaga ahli berpengalaman di bidang

usaha properti /development, dalam bidang disain

perencanaan (arsitek) dan teknik sipil (civil engineering), finance & accounting, konstruksi, dan analis market dan kelayakan bisnis properti yang berkualifikasi dan berpengalaman.

5.4.2. Staf dan Pelaksana Pihak manajemen akan menentukan kebijaksanaan dalam pengangkatan tenaga kerja dan diutamakan yang sudah berpengalaman dalam bidangnya. Usaha meningkatkan produktivitas dari karyawan akan dilakukan antara lain : 

Peningkatan kualitas produksi dengan meningkatkan keahlian karyawan (man power training).



Sistem manajemen yang baik untuk dapat melaksanakan tugas semaksimal mungkin.

V-4




Job description yang jelas dari setiap karyawan secara terarah.



Rasa tanggung jawab kepada perusahaan dalam usaha penyempurnaan dan penghematan.



Menciptakan suasana kerja yang menyenangkan dengan cara memperhatikan kesejahteraan

karyawan,

menjamin

ketenangan

dan

kepastian

serta

ketentraman kerja. Pelaksanaan operasional Kawasan Komersial Pergudangan Cikarang Biz Park (Cibiz Park) diharapkan mengacu kepada Standard Operating Procedure (SOP) yang berjalan baik di beberapa properti sejenis di tempat lain. Kebutuhan personalia SDM operator memperhatikan

lingkup

kerja,

kapasitas,

kebutuhan

servis

&

pelayanan

penghuni/pengunjung, kompleksitas peralatan & sistem teknologi yang ada, maka dibutuhkan : 

Manajer (1 orang)



Asisten Manajer (3 orang)



Supervisor (max 4 orang)



Head/Leader Group (max 4 orang)



Staff/Pelaksana (5 s/d 20 orang)

Dengan jumlah staff karyawan yang memadai dan berkualitas diharapkan mampu memberikan pelayanan optimal dan memberikan keuntungan maksimal. *** Dalam menjalankan usaha/ mengoperasikan kegiatan Kawasan Komersial Pergudangan Cikarang Biz Park (Cibiz Park), perusahaan melakukan kerja sama dengan perusahaan yang sudah berpengalaman dalam pengelolaan property maintenance & environment service yang sudah berpengalaman mengelola kegiatan tersebut di Indonesia dan Bekasi khususnya.

5.5.


Perusahaan belum memiliki struktur organisasi yang merupakan pedoman dalam hirarki operasional usaha. Komisaris dan direksi

perusahaan merupakan orang yang

berpengalaman dalam bidang perdagangan dan property. Keharusan memiliki personal yang paham dan mempunyai visi dalam bidang property development & management, sehingga hal ini sangat membantu dalam menjalankan kelangsungan operasional perusahaan.

V-5

SOSIAL EKONOMI


6.1.

DAMPAK LINGKUNGAN

Isu pokok (main issue) dari dampak kegiatan baik yang bersifat negatif maupun positif merupakan suatu kumpulan permasalahan dari proses permasalahan, baik yang sedang berlangsung maupun perkiraan yang akan terjadi. Dalam menentukan isu pokok ini pun dilakukan perkiraan-perkiraan perubahan kondisi lingkungan akibat kegiatan yang bersifat dapat menimbulkan dampak potensial. Untuk menentukan isu pokok yang merupakan tahapan dari penyusunan studi Analisis Mengenai Dampak Lingkungan ini didasarkan pada data primer hasil pengamatan langsung yang dilakukan pada saat survei pendahuluan, wawancara dengan masyarakat disekitar lokasi Kawasan “Cikarang Biz Park ” (Cibiz Park) dan karyawan perusahaan, hasil diskusi dengan pemrakarsa dan pihak lain yang terkait. Juga didasarkan pada data sekunder berupa informasi tentang kegiatan properti terbangun serta kondisi lingkungan sekitarnya. Hal yang dapat digolongkan sebagai isu pokok adalah perubahan lingkungan secara nyata dan memiliki potensi sebagai dampak penting sesuai dengan 7 (tujuh) kriteria dampak penting seperti yang terdapat pada Pasal 3 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor : 2 tahun 2000, sehingga perlu kajian lebih lanjut, yaitu dengan mempertimbangkan hal berikut : 1. Jumlah manusia yang terkena dampak 2. Luas wilayah persebaran dampak 3. Lamanya dampak berlangsung 4. Intensitas dampak 5. Banyaknya komponen lingkungan lain yang akan terkena dampak 6. Sifat kumulatif dampak 7. Berbalik atau tidaknya dampak Dalam pengkajian selain 7 (tujuh) kriteria untuk penentuan dampak penting juga dikaji dari aspek fungsi ekologis, aspek fungsi Sosekbud dan Kebijaksanaan Pemerintah

VI-1


lainnya. Sedangkan untuk masalah yang kurang memberikan potensi timbulnya dampak cukup dimasukkan sebagai bahan pertimbangan kajian.

6.2.

DAMPAK SOSIAL EKONOMI

6.2.1. Perubahan Tingkat Pengetahuan dan Perilaku Kehidupan Rencana Pengembangan Kawasan “Cikarang Biz Park ” (Cibiz Park) akan membawa perubahan tingkat pengetahuan dan pengalaman-pengalaman baru bagi para karyawannya. Perubahan tingkat pengetahuan bagi para pegawai dapat terjadi secara langsung maupun tidak langsung. Secara langsung perubahan tersebut terjadi bagi para pegawai yang mendapatkan training yang diselenggarakan oleh perusahaan. Secara tidak langsung dapat terjadi melalui pengalaman kerja yang diperoleh para pegawai selama bekerja di perusahaan lain. Dampak terhadap peilaku kehidupan lingkungan sekitar, antara lain : semakin naiknya potensi pendapatan dan perkembangan masyarakat sekitar dengan semakin ramainya fungsi bangunan ini. Tumbuh dan berkembang berbagai properti dan layanan jasa yang melengkapi kebutuhan dari penghuni Kawasan “Cikarang Biz Park ” (Cibiz Park). Penghuni Kawasan “Cikarang Biz Park ” (Cibiz Park) sendiri mempunyai kebutuhan yang berbeda dengan masyarakat lainnya, diharapkan fungsi bangunan ini dengan berbagai fasilitasnya mampu menciptakan perilaku tertib, efisien, private dan juga sekaligus mempunyai interaksi sosial yang wajar.

6.2.2. Alat Penunjang Program Pemerintah Pembangunan Kawasan “Cikarang Biz Park ” (Cibiz Park) akan menunjang program pemerintah di dalam mengaktifkan kehidupan ekonomi masyarakat sekitar dan Kabupaten Bekasi lebih luasnya lagi dengan adanya kaitan terhadap industri lain, jasa dan sebagainya.

VI-2


6.3.

ASPEK EKONOMI

Perseroan berencana akan membangun Kawasan “Cikarang Biz Park ” (Cibiz Park), sehingga akan memberikan dampak terhadap struktur perekonomian Propinsi Jawa Barat pada umumnya dan Pemerintah Daerah Kabupaten Bekasi pada khususnya, melalui pendapatan pajak, dimana keberadaan Kawasan “Cikarang Biz Park ” (Cibiz Park) ini menghasilkan tambahan penerimaan pemerintah daerah Kabupaten Bekasi pada khususnya maupun negara pada umumnya dari sektor pajak, antara lain : 

Pajak Penghasilan Badan (PPh 25)



Pajak Penghasilan Karyawan (PPh pasal 21)



Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

6.4.


1. Operasional Kawasan “Cikarang Biz Park ” (Cibiz Park) turut serta dalam meningkatkan penerimaan negara melalui sektor pajak. 2. Kelangsungan operasional Kawasan “Cikarang Biz Park ” (Cibiz Park) dapat meningkatkan pemerataan dan pertumbuhan perekonomian masyarakat, khususnya karyawan Kawasan “Cikarang Biz Park ” (Cibiz Park) dan jasa lainnya yang berhubungan dalam usaha komersial dan pergudangan.

VI-3

ANALISA KEUANGAN


7.1

PENDAHULUAN

Investor, pada saat ini berencana membangun Kawasan Komersial Pergudangan “Cikarang Biz Park”

yang berlokasi di Jl. Cibarusah, Bekasi, Jawa Barat. Selain

pergudangan, Cibiz Park juga akan dilengkapi dengan Ruko dan Budget Hotel. Kawasan tersebut akan dibangun di atas lahan maksimum seluas kurang lebih 91,000 m2.

7.2

ANGGARAN INVESTASI

Adapun jumlah dana untuk investasi yang dibutuhkan oleh Investor untuk pembangunan “Cikarang Biz Park” (gudang, ruko, budget hotel) tersebut adalah sebesar Rp. 415.923.578.750,- dengan rencana alokasi biaya dan rencana proporsi pembiayaan proyek sebagai berikut : Anggaran Investasi Proyek*

Ket : *(dalam ribuan rupiah) RAB tersebut merupakan perkiraan Konsultan, sehingga kemungkinan nilai investasi dapat berubah.

VII-1


7.3

ASUMSI DASAR

Asumsi dasar yang dipergunakan dalam proyeksi keuangan ini adalah sebagai berikut : Asumsi Dasar

Sumber : Analisis Konsultan, 2015

7.4

PROYEKSI PENDAPATAN

Pendapatan “Cikarang Biz Park” (gudang, ruko, budget hotel) terdiri dari pendapatan penjualan gudang, ruko dan sewa hotel. Untuk penjualan disediakan skema penjualan cash keras, cash bertahap dan penjualan sistim kredit. Proyeksi pendapatan proyek adalah sebagai berikut.

VII-2


Proyeksi Pendapatan Cibiz Park (Rp. Ribuan)


VII-3


7.5

PROYEKSI BIAYA DAN LAINNYA

7.5.1 Beban Pokok Penjualan Beban pokok penjualan terdiri dari biaya pembebasan tanah, pra operasi dan pembangunan. Proyeksi biaya tersebut adalah sebagai berikut: Tabel 7.5. Asumsi Proyeksi Biaya Pokok Penjualan (Rp. Ribuan)


7.5.2 Biaya Bunga Biaya bunga atas pembiayaan investasi dari bank dihitung dalam mata uang rupiah dengan tingkat suku bunga sebesar 15% per tahun. Pembagian pembiayaan dengan pihak perbankan baik kredit investasi adalah sebesar 40% : 60%.

7.5.3 Tingkat Diskonto (Discount Rate) Tingkat diskonto adalah tingkat balikan (rate of return) yang diperlukan untuk mendorong seseorang investor menanamkan dananya pada cash flow yang didiskonto. Tingkat diskonto harus mencerminkan opportunity atau kompensasi atas benefit foregone bagi penyedia modal. karena modal digunakan pada investasi tersebut dari pada investasi lain. Tingkat bunga yang dipakai dalam proses “discounting” adalah biaya rata-rata tertimbang (weighted average cost of capita. WACC), yang diperhitungkan dengan mempertimbangkan struktur dan komposisi modal yang digunakan perusahaan yang berasal dari long term debt dan equity. Biaya atau tingkat bunga pasar pinjaman (cost of debt) dan biaya atau tingkat balikan ekuitas (market rate of return on equity).

VII-4


Dengan memperhatikan hal-hal tersebut diatas. maka tingkat diskonto dalam studi kelayakan ini adalah sebagai berikut : Perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC)


7.5.4 Biaya Pajak Pajak penghasilan (PPh) dihitung sesuai dengan Undang-Undang Pokok Perpajakan yang berlaku di Indonesia No. 36 tahun 2008.

7.5.5 Proyeksi Laba Rugi Proyek Proyeksi laba rugi proyek bisa dilihat pada tabel berikut :

VII-5


Proyeksi Laba (Rugi) Proyek (Rp.Ribu)


VII-1


7.5.6 Proyeksi Neraca Proyek Proyeksi neraca proyek seperti terlihat pada tabel berikut : Proyeksi Neraca Proyek (Rp. Ribu)


VII-2


7.5.7 Proyeksi Arus Kas Proyek Summary proyeksi arus kas untuk proyek ini dapat dilihat sebagai berikut : Proyeksi Arus Kas Proyek (Rp. Ribu)

Sumber

:

Analisis

VII-3

Konsultan,

2015


7.5.8 Proyeksi Pembayaran Kredit Modal Kerja Konstruksi Summary proyeksi pembayaran kredit modal kerja konstruksi untuk proyek ini dapat dilihat sebagai berikut : Proyeksi Pembayaran Kredit Modal Kerja Konstruksi (Rp. Ribu)


7.6

ANALISA KELAYAKAN PROYEK

Analisa kelayakan ditinjau dari berbagai indikator investasi seperti IRR, NPV, BCR dan payback period.

Dalam menganalisa kelayakan proyek maka dibandingkan kondisi

setelah optimalisasi dengan sebelum optimalisasi untuk mendapatkan laba sebelum pajak. Perhitungan tersebut akan digunakan untuk menghitung IRR, NPV, B/C dan payback periode.

VII-1


7.6.1 Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return adalah tingkat balikan suatu investasi dimana pada saat itu net present value adalah 0. Suatu investasi dikatakan layak dan menguntungkan untuk dijalankan apabila IRR lebih besar dari cost of capital yang diasumsikan. Berdasarkan pengujian yang dilakukan selama 5 tahun ternyata IRR proyek ini adalah sebesar 17,84% diatas dari weighted average cost of capital (WACC) yang diproyeksikan yaitu 16,20%.

7.6.2 Perhitungan Nett Present Value (NPV) Nett Present Value adalah selisih antara serangkaian penerimaan dimasa yang akan datang setelah dinilai saat ini (memakai diskon faktor) dengan pengeluaran (investasi) yang dilakukan saat ini. Suatu investasi dikatakan layak dan menguntungkan untuk dijalankan apabila NPV menunjukkan angka positif. Berdasarkan pengujian selama 5 tahun dan perhitungan serta analisa yang dilakukan terhadap rencana pembiayaan proyek ini. ternyata Nett Present Value (NPV) pada diskon faktor 16,20% menunjukkan nilai positif sebesar Rp. 7.191.181.000,-.

7.6.3 Payback Period Analisa payback period adalah untuk mengetahui berapa lama suatu investasi yang dilakukan akan kembali dengan cara mengurangkan investasi dengan rangkaian proceed (laba bersih + penyusutan + bunga (1-tax) + nilai sisa) yang akan diterima. Berdasarkan proyeksi proceed, perusahaan sudah mampu mengembalikan seluruh investasi selama perusahaan berjalan 3 tahun 11 bulan semenjak mulai operasi.

7.6.4 Perhitungan Benefit to Cost Ratio (BCR) Analisa Benefit To Cost Ratio (BCR) adalah perbandingan antara serangkaian penerimaan dimasa yang akan datang yang dinilai saat ini (memakai discount rate) dengan pengeluaran (investasi) yang dilakukan pada saat ini. Suatu investasi dikatakan layak dan menguntungkan untuk dijalankan apabila BCR menunjukkan angka lebih besar dari 1 (satu).

VII-2


Menurut pengujian selama 5 tahun yang dilakukan pada indikator BCR. ternyata proyek ini. menunjukkan nilai pada WACC sebesar 16,20% sebesar 1,02 kali atau lebih “besar” dari 1 (satu).

7.7

ANALISA RATIO

Berdasarkan hasil proyeksi keuangan, kinerja keuangan “Cikarang Biz Park” dapat terlihat pada tabel berikut : Proyeksi Analisis Ratio Keuangan


VII-3


7.8 1.

KESIMPULAN DAN SARAN Kebutuhan Biaya Investasi

Kebutuhan dana investasi untuk pembangunan proyek “Cikarang Biz Park” (gudang, ruko, low budget hotel) adalah sebesar Rp. 415.923.579.000,- dengan rencana sumber dana berasal dari dari pinjaman sebesar Rp. 249.554.147.000,- (60%) dan dana sendiri sebesar Rp. 166.369.432.000,- (40%). 2.

Analisis Kelayakan

Dari hasil analisis kelayakan proyek maka didapat hasil sebagai berikut : IRR

: 17,84%

NPV (DF 13,62%)

: Rp. 7.191.181.000,-.

B/C Rasio

: 1,02 kali

Payback Period

: 3 Tahun 11 Bulan

Berdasarkan parameter kelayakan diatas menujukan bahwa rencana INVESTOR untuk membangun “Cikarang Biz Park” (gudang, ruko, low budget hotel) berlokasi di Jl. Raya Cibarusah, Bekasi, Jawa Barat LAYAK untuk dilaksanakan dengan asumsi – asumsi dalam aspek yang yang telah dibahas sebelumnya direalisasikan dan dapat tercapai.

VII-4

ANALISA RESIKO


Dalam menjalankan kegiatan usahanya di bidang real estate dan developer dengan salah satu produknya adalah Kawasan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park), pihak perusahaan tidak akan terlepas dari resiko- resiko yang dipengaruhi oleh faktor eksternal maupun internal yang dapat mempengaruhi pendapatan maupun kinerja perusahaan. Identifikasi pengukuran / penilaian (assesment) resiko-resiko baik internal maupun eksternal menentukan arah kebijakan dari manajemen untuk operasional properti saat ini maupun dimasa depan. Assessment diperlukan untuk mengukur kemampuan daya tahan serta mempersiapkan solusi sebelum resiko tersebut kemungkinan akan terjadi di masa depan.

8.1.

RESIKO INTERNAL

Internal Risk dalam property & development lebih berkaitan dengan tim manajemen pengembang. Secara umum permasalahan yang mungkin terjadi dalam manajemen properti Kawasan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) disebabkan oleh persoalan-persoalan : 

kemampuan (capability);



kejujuran (integrity);



daya juang (determination);



komunikasi (communication);



pengupahan (remuneration)

permasalahan yang mungkin timbul tersebut setelah dilakukan assessment (Identifikasi pengukuran / penilaian) kemudian dirumuskan sesuai dengan arah kebijakan manajemen. Dan penerapan harus sesuai dengan SOP (standard operation & procedure) dan SPM (standar pengendalian mutu) yang telah ditetapkan sebagai dasar menjalankan sistem manajemen di dalam internal tim Perseroan.

VIII-1


8.2.

RESIKO EKSTERNAL

External Risk dalam property & development lebih berkaitan dengan perubahan diluar tim manajemen pengembang. Secara umum permasalahan eksternal yang mungkin terjadi dalam pengembangan dan pengoperasian properti Kawasan “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) disebabkan oleh persoalan-persoalan : 

Tingkat penjualan (sales);



Harga Jual (price);



Persaingan usaha (competition);



Resiko politik & ekonomi (political & economical changes)



Fluktuasi mata uang terkait (currency exchange rate);

8.2.1 Resiko Penurunan Sales Rate Occupancy Rate (OR) atau Tingkat Hunian / kunjungan dari sebuah Kawasan Komersial Pergudangan merupakan parameter yang sangat menentukan berhasil atau tidaknya sebuah Biz Park. Hal ini disebabkan karena dengan semakin tingginya tingkat penjualan maka penerimaan Kawasan Komersial Pergudangan bisa menjadi lebih maksimal. Apabila program-program promosi Kawasan Komersial Pergudangan serta konsepBiz Park yang diterapkan tidak berhasil menarik perhatian calon pembeli potensial maka diperkirakan akan terjadi risiko penurunan atau mandeknya penjualan. Sebagai akibat hal tersebut dalam jangka panjang akan dapat mengakibatkan pengalihan calon pembeli tersebut kepada Kawasan Komersial Pergudangan lain yang memiliki promosi dan konsep yang lebih menarik, dan pada akhirnya akan menurunkan pendapatan perseroan.

8.2.2 Resiko Harga Sales Price Rate Sales Rate (SR) atau harga jual unit dari sebuah Kawasan Komersial Pergudangan merupakan parameter yang sangat menentukan berhasil atau tidaknya sebuah Biz Park. Hal ini disebabkan karena dengan semakin optimalnya harga jual maka penerimaan Kawasan Komersial Pergudangan bisa menjadi lebih maksimal. Apabila penetapan harga jual tanah dan bangunan Kawasan Komersial Pergudangan serta konsep Biz Park yang diterapkan tidak berhasil menarik perhatian calon pembeli potensial maka diperkirakan akan terjadi risiko penurunan atau mandeknya penjualan.

VIII-2


Sebagai akibat dan resiko pengembangan skala kecil dan menengah adalah harga harus memberikan positioning yang lebih rasionalistis. Selain itu memanfaatkan fasilitas penunjang kawasan (pintu tol, rusunawa/dormitory pekerja, kompleks hunian dan pertokoan, RS, Bea Cukai, Dll) dari pengembang sejenis dengan skala besar akan membuat pengalihan calon pembeli tersebut kepada Kawasan Komersial Pergudangan yang dijual yang memiliki promosi dan konsep yang lebih menarik, dan pada akhirnya akan menaikkan pendapatan perseroan.

8.2.3 Resiko Persaingan Usaha Adanya perkembangan teknologi yang pesat dan deregulasi yang dikeluarkan oleh pemerintah mendorong meningkatnya promo-promo, serta konsep penjualan Kawasan Komersial Pergudangan secara modern dan sesuai dengan era globalisasi saat ini. Dimasa mendatang, perusahaan kemungkinan juga menghadapi perubahan akibat terjadinya penurunan penjualan, perubahan pada strategi kreasi program dan promosi Kawasan Komersial Pergudangan. Potensi adanya pemberian diskon besar-besaran oleh pesaing-pesaing yang sudah eksis sebelumnya dengan tetap menyediakan paket promo yang menarik juga merupakan resiko persaingan yang mungkin terjadi Dengan adanya potensi persaingan dimasa mendatang dan bilamana perusahaan tidak dapat mengantisipasi semua perubahan tersebut maka dapat berdampak pada penurunan pendapatan perseroan.

8.2.4 Risiko Krisis Ekonomi, Politik Dan Sosial Rentetan dari krisis ekonomi yang berkelanjutan juga akan menimbulkan ketidakstabilan situasi politik dan sosial di Indonesia tentunya akan berdampak juga di Kabupaten Bekasi. Hal ini dapat memicu terjadinya kerusuhan di berbagai tempat. Adanya ketidaknyamanan suasana seperti ini juga akan mempengaruhi arus distribusi barang / jasa yang akan dilakukan oleh dunia usaha. Dengan adanya hambatan tersebut maka upaya promosi atau pemasaran yang dilakukan oleh dunia usaha akan diperkecil.

VIII-3


Sebagai akibat dari kondisi tersebut turut pula mengakibatkan berkurangnya jumlah investasi di berbagai sektor yang datang ke Indonesia terutama berkaitan dengan kondisi krisis perekonomian di Amerika Serikat dan Krisis perekonomian di Benua Eropa. Untuk Pulau Jawa sendiri kondisi perekonomian berkembang pesat, tetapi berbagai permasalahan terutama dampak perluasan daerah untuk fungsi kawasan industri dan pergudangan yang terjadi di beberapa lokasi di Pulau Jawa yang diharapkan mampu meningkatkan pertumbuhan ekonomi jangan sampai berdampak luas terhadap penataruangan wilayah, perkembangan wilayah dan ketahanan pangan Pulau Jawa secara keseluruhan. Pemerintah wajib menjaga iklim yang kondusif untuk kemajuan dan pemerataan perekonomian di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia.

8.2.5 Resiko Nilai Tukar Mata Uang Asing Pendapatan yang diterima perusahaan dalam bentuk mata uang asing (apabila ada) akan sangat terpengaruh dari fluktuasi nilai tukar mata uang asing terhadap rupiah. Terjadinya fluktuasi diluar nilai tukar yang diproyeksikan akan dapat mempengaruhi jumlah pendapatan yang diterima perusahaan yang berdampak terhadap kemampuan cash flow perusahaan dalam mengembalikan pinjaman dalam mata uang asing. Risiko kurs tidak dapat dihindari ataupun dikendalikan oleh pihak manajemen karena merupakan risiko yang bersifat global. Nilai tukar juga mempengaruhi biaya penggantian suku cadang peralatan yang berbasis impor dan menggunakan mata uang asing sebagai instrumen jual beli. Sehingga mengoptimalkan suku cadang lokal yang berkualitas dan mengadopsi teknologi yang terbarukan merupakan suatu keharusan dalam persaingan global.

8.3.


Internal dan External Risk dalam property & development sebelum, pada saat dan setelah pengoperasionalan properti yang dikembangkan pada dasarnya dapat diprediksi dan dicari solusinya. Melaksanakan Standard Operational & Procedure (SOP) serta Standar Pengendalian Mutu (SPM) dapat meminimalisir dampak yang terjadi akibat terjadinya resiko-resiko tersebut diatas.

VIII-4

KESIMPULAN


9.1.

KESIMPULAN

9.1.1 Aspek Yuridis Dengan melihat kepada Dokumen Legal yang BELUM DIMILIKI Perseroan, maka secara umum dapat dikatakan bahwa BELUM dipenuhinya ketentuan yang terdapat pada UUPT dan Anggaran Dasar Perseroan

9.1.2 Aspek Teknis Setelah menganalisa Aspek Teknis ini, maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut : 1. Lokasi Kawasan Komersial “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) terletak di di Jalan Raya Cikarang - Cibarusah, Desa Cibarusah, Kecamatan Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Propinsi Jawa Barat. 2. Kawasan Komersial “Cikarang Biz Park” (Cibiz Park) didisain dan direncanakan sebagai kawasan komersial dan pergudangan eksklusif dengan konsep yang disesuaikan dengan kondisi pasar yang sangat dinamis. Berada dalam satu cluster khusus dengan berbagai fasilitas yang menunjang kegiatan komersial, perdagangan dan bisnis pergudangan yang menjadi keunggulan dari Cibiz Park . 3. Jadwal pelaksanaan proyek akan berlangsung selama 12 (dua belas) bulan dan diperkirakan selesai di tahun kedua proyeksi. Soft Opening akan direncanakan pada awal tahun kedua proyeksi, sedangkan Grand Opening pada triwulan pertama tahun kedua proyeksi.

9.1.3 Aspek Pasar & Pemasaran Setelah menganalisa aspek pemasaran tersebut , dapat disimpulkan bahwa properti yang paling baik dikembangkan adalah varian produk antara fungsi properti : 

Office & Gudang



Workshop / Gudang Logistik

IX-1




Ruko / Rukan



Smart / Low Price Hotel

Dikarenakan berdasarkan hasil riset pasar, trend, struktur perekonomian, pertumbuhan perekonomian wilayah makro dan mikro dan perkembangan properti di sekitar lokasi pengembangan. Pangsa pasar perpaduan varian produk tersebut diatas adalah pangsa pasar dengan celah ceruk terbesar dengan dinamisnya pasar.

9.1.4 Aspek Organisasi & Manajemen Perusahaan telah memiliki struktur organisasi yang merupakan pedoman dalam hirarki operasional usaha. Komisaris dan direksi perusahaan harus melakukan penempatan dan atau meminta jasa pendampingan dari orang / lembaga yang berpengalaman dalam bidang bisnis property development (developer) & property management, sehingga hal ini sangat membantu dalam menjalankan kelangsungan operasional perusahaan. Pembagian tugas dan tanggung jawab tersebut didasarkan atas pengalaman dari para pengurus perusahaan dan disesuaikan dengan kondisi dalam perusahaan.

9.1.5 Aspek Sosial & Ekonomi Operasional Kawasan Komersial Pergudangan (Cibiz Park ) turut serta dalam meningkatkan penerimaan negara melalui sektor pajak. Kelangsungan operasional waterpark dapat meningkatkan pemerataan dan pertumbuhan perekonomian masyarakat, khususnya karyawan Kawasan Komersial Pergudangan (Cibiz Park ) dan jasa lainnya yang berhubungan dalam usaha Kawasan Komersial Pergudangan (Cibiz Park ).

9.1.6 Aspek Keuangan IRR

: 17,84%

NPV (DF 13,62%) : Rp. 7.191.181.000,-. B/C Rasio Payback Period

: 1,02 kali : 3 Tahun 11 Bulan

9.1.7 Analisa Risiko Rentetan dari krisis ekonomi yang berkelanjutan juga akan menimbulkan ketidakstabilan situasi politik dan sosial di Indonesia tentunya akan berdampak juga di Medan. Hal ini

IX-2


dapat memicu terjadinya kerusuhan di berbagai tempat. Adanya ketidaknyamanan suasana seperti ini juga akan mempengaruhi arus distribusi barang / jasa yang akan dilakukan oleh dunia usaha. Dengan adanya hambatan tersebut maka upaya promosi atau pemasaran yang dilakukan oleh dunia usaha akan diperkecil. Pemerintah wajib menjaga iklim yang kondusif untuk kemajuan dan pemerataan perekonomian di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia. Untuk Pulau Jawa sendiri kondisi perekonomian berkembang pesat, tetapi berbagai permasalahan terutama dampak perluasan daerah untuk fungsi kawasan industri dan pergudangan yang terjadi di beberapa lokasi di Pulau Jawa yang diharapkan mampu meningkatkan pertumbuhan ekonomi jangan sampai berdampak luas terhadap penataruangan wilayah, perkembangan wilayah dan ketahanan pangan Pulau Jawa secara keseluruhan. Pemerintah wajib menjaga iklim yang kondusif untuk kemajuan dan pemerataan perekonomian di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia. Nilai tukar juga mempengaruhi biaya penggantian suku cadang peralatan yang berbasis impor dan menggunakan mata uang asing sebagai instrumen jual beli. Sehingga mengoptimalkan suku cadang lokal yang berkualitas dan mengadopsi teknologi yang terbarukan merupakan suatu keharusan dalam persaingan global.

9.2.

SARAN-SARAN

1. Memanfaatkan dengan baik pengalaman yang dimiliki oleh Group dan Jaringan Usaha dalam menjaring penghuni untuk long time period, untuk pembeli potensial dan pengunjung properti yang dikembangkan. 2. Memanfaatkan keunggulan lokasi, fasilitas, jumlah target penghuni yang dimiliki juga oleh Group dan jaringan bisnisnya (captive market). 3. Mempertahankan tingkat hunian dan kunjungan dengan cara lebih banyak menyuguhkan pelayanan yang menjadi kelemahan dari pesaing-pesaing di Kabupaten Bekasi secara general, menawarkan produk dengan kemasan yang lebih variatif dan tetap berkelas.

IX-3

PRA STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN KAWASAN TERPADU KOMERSIL PERGUDANGAN CIKARANG BIZ PARK

Recommend Documents