STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN JAMBULUWUK HOTEL, PETITENGET-BALI
TUGAS AKHIR
Oleh: I Wayan Wahyu Pemudantara NIM: 1004105034
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS UDAYANA 2016
ABSTRAK Sektor pariwisata merupakan sektor andalan perekonomian Bali. Hal ini menuntut terpenuhinya segala sarana dan prasarana penunjang pariwisata itu sendiri. Peningkatan sarana dan prasarana fisik yang menunjang sektor pariwisata, khususnya dalam bidang perhotelan menyebabkan semakin banyak bermunculan investor-investor yang menanamkan modalnya di bidang jasa perhotelan. Layak atau tidaknya suatu proyek/investasi dilaksanakan memerlukan perencanaan yang matang agar mendapat hasil yang diinginkan. Oleh karena itu, sebelum melaksankan suatu proyek/investasi perlu dilakukan sebuah studi kelayakan pada proyek/investasi yang akan dilaksanakan. Daru hasul analisis studi kelayakan, akan didapat hasil tentang layak atau tidaknya proyek/investasi tersebut dilaksanakan. Dalam penelitian ini, proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali akan diuji kelayakannya dengan melakukan studi kelayakan dalam 3 aspek. Aspek-aspek yang ditinjau pada proyek/investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali adalah aspek pasar, aspek teknis, dan aspek finansial. Metode yang digunakan unutuk meninjau aspek pasar adalah metode peramalan dan survey. Pada aspek teknis dilakukan survey langsung di lapangan. Dan untuk aspek finansial digunakan metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period Hasil yang didapat mengenai sewa kamar pada hotel-hotel pesaing berbintang 4 yang ada di kabupaten Badung, diperoleh harga sewa kamar rata-rata per malam berada di kisaran Rp.1.500.000 – Rp. 4.000.000 tergantung dari luas dan tipe kamar yang ditawarkan oleh masing-masing hotel. Rata-rata tingkat jumlah kamar hotel yang tersewa pada hotel-hotel berbintang di kabupaten Badung sebanyak 25.550 unit per tahunnya dan diramalkan akan mengalami peningkatan sebanyak 400-500 kamar yang tersewa setiap tahunnya. Lokasi yang dipilih untuk proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yaitu beralamat di Jalan Petitenget no.108 Seminyak, Badung-Bali cukup strategis. Selain berada didaerah pariwisata yang memang merupakan tujuan para wisatawan untuk berlibur, lokasi yang dipilih untuk proyek/investasi ini berjarak cukup dekat dengan obyek-obyek wisata dan tempat-tempat hibura terkenal di Bali yang berada di radius kurang lebih 10 km. Analisa finansial menunjukkan proyek/investasi ini layak dilaksanakan dengan memperoleh NPV = Rp.40.380.172.182, BCR=1,29, IRR=14,79, Payback=11,8 tahun. Selanjutnya dilakukan analisa sensitivitas, pertama dengan asumsi tingkat hunian dikurangi 3% pertahunya didapat NPV=Rp.25.506.877.767, BCR=1,18, IRR=14,145, Payback=12,14 tahun dan asumsi kedua harga sewa kamar dikurangi 5% pertahunnya didapat NPV=Rp.28.420.195.936, BCR=1,209, IRR=14,289%, Payback=12 tahun. Dengan hasil analisis 3 aspek tersebut, proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak untuk dilakasanakan. Kata Kunci: kelayakan, aspek, pasar, teknis, finansial, Jambuluwuk
i
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL ABSTRAK ........................................................................................................................... UCAPAN TERIMA KASIH .............................................................................................. DAFTAR ISI........................................................................................................................ DAFTAR TABEL ............................................................................................................... DAFTAR GAMBAR...........................................................................................................
i ii iii v vi
BAB I PENDAHULUAN.................................................................................................... 1.1 Latar Belakang ................................................................................................................ 1.2 Rumusan Masalah ........................................................................................................... 1.3 Tujuan Penelitian ............................................................................................................ 1.4 Manfaat Penelitian .......................................................................................................... 1.5 Batasan Masalah .............................................................................................................
1 1 2 2 2 2
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ........................................................................................ 2.1 Pengertian Proyek ........................................................................................................... 2.2 Studi Kelayakan Proyek.................................................................................................. 2.2.1 Aspek Pasar............................................................................................................ 2.2.2 Aspek Teknis.......................................................................................................... 2.2.3 Aspek Finansial...................................................................................................... 2.3 Evaluasi Proyek............................................................................................................... 2.3.1 Evaluasi Aspek Pasar ............................................................................................. 2.3.1.1 Penggolongan Kelas Hotel......................................................................... 2.3.1.2 Pengukuran Dan Peramalan Permintaan.................................................... 2.3.2 Evaluasi Aspek Teknis........................................................................................... 2.3.2.1 Lokasi Proyek ............................................................................................ 2.3.2.2 Layout......................................................................................................... 2.3.3 Evaluasi Aspek Finansial ....................................................................................... 2.3.3.1 Kebutuhan Dan Pengaklokasian Dana ....................................................... 2.3.3.2 Sumber Dana.............................................................................................. 2.3.3.3 Aliran Kas .................................................................................................. 2.3.3.4 Estimasi Aliran Kas (Cash Flow) .............................................................. 2.3.3.5 Depresiasi................................................................................................... 2.3.3.6 Kriteria Penilaian Investasi ........................................................................ 2.3.3.7 Analisa Kepekaan (Sensitivity Analysis)....................................................
4 4 4 5 6 6 6 7 7 10 12 13 13 14 14 14 14 15 16 19 21
BAB III METODE PENELITIAN .................................................................................... 3.1 Umum.............................................................................................................................. 3.2 Penentuan Lokasi Dan Obyek Studi ............................................................................... 3.3 Kerangka Penelitian ........................................................................................................ 3.4 Analisis Data ................................................................................................................... 3.4.1 Aspek Pasar............................................................................................................ 3.4.2 Aspek Teknis.......................................................................................................... 3.4.3 Aspek Finansial......................................................................................................
23 23 23 23 24 25 25 26
iii
3.4.3.1 Analisa Biaya ............................................................................................. 26 3.4.3.3 Analisa Manfaat ......................................................................................... 27 3.4.3.4 Analisa Finansial........................................................................................ 27 BAB IV PEMBAHASAN DAN HASIL ............................................................................ 4.1 Analisa Aspek Pasar........................................................................................................ 4.1.1 Letak / Lokasi Proyek ............................................................................................ 4.1.2 Permintaan Dan Penawaran ................................................................................... 4.1.2.1 Permintaan ................................................................................................. 4.1.2.2 Hotel Pesaing ............................................................................................. 4.1.2.3 Penawaran Dan Jumlah Kamar Di Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali .......................................................................................... 4.2 Analisa Aspek Teknis .................................................................................................... 4.2.1 Lokasi Proyek ........................................................................................................ 4.2.2 Fasilitas-Fasilitas.................................................................................................... 4.3 Aspek Finansial............................................................................................................... 4.3.1 Perkiraan Pendapatan............................................................................................. 4.3.2 Analisa Pendapatan Bersih Hotel........................................................................... 4.3.3 Perkiraan Pengeluaran............................................................................................ 4.3.4 Analisa Depresiasi.................................................................................................. 4.3.5 Analisis Kelayakan Investasi ................................................................................. 4.3.5 Analisis Sensitivitas ...............................................................................................
28 28 28 28 28 32 33 34 34 37 37 37 38 38 38 39 58
BAB V SIMPULAN DAN SARAN.................................................................................... 96 5.1 Simpulan ......................................................................................................................... 96 5.2 Saran................................................................................................................................ 98 DAFTAR PUSTAKA.......................................................................................................... 99 LAMPIRAN ........................................................................................................................ 100 Lampiran A Lampiran B Lampiran C
iv
DAFTAR TABEL 2.1 Metode Penilaian Standar Hotel Bintang........................................................................ 2.2 Metode Penilaian Standar Hotel Nonbintang.................................................................. 2.3 Penggolongan Kelas Hotel.............................................................................................. 4.1 Kedatangan Wisatawan Langsung ke Bali Berdasarkan Kebangsaan ............................ 4.2 Banyaknya Hotel Berbintang di Bali Menurut Lokasi dan Kelas Hotel Tahun 2014................................................................................................................................. 4.3 Tingkat Hunian Kamar Hotel Berbintang Kabupaten Badung ....................................... 4.4 Jumlah Kamar Hotel Berbintang Yang Tersewa di Kabupaten Badung ........................ 4.6 Menentukan Persamaan Trend Logaritma (Simple Exponential) Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kabupaten Badung 2008-2014............ 4.7 Peramalan Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kabupaten Badung Tahun 2015-2029 ............................................................................ 4.8 Daftar Hotel Berbintang 4 Yang Menjadi Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali................................................................................................................. 4.9 Room Rate Hotel Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ...................................... 4.10 Tipe dan Room Rate Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali............................................. 4.11 Analisa Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Obyek Wisata ........................... 4.12 Analisa Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Tempat Hiburan........................ 4.13 Analisa Investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali.................................................. 4.14 Analisa Depresiasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ............................................... 4.15Analisa Pendapatan Kamar Tipe Superior ..................................................................... 4.16 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Family Suite ............................................................. 4.17 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere....................................................... 4.18 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite............................................................... 4.19 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior ........................................................... 4.20 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Deluxe ...................................................................... 4.21 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Suite Room .............................................................. 4.22 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali .......................... 4.23 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor 13% ................................................................................................................................. 4.24 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) ............................. 4.25 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period ................................................... 4.26 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 1)............................................ 4.27 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 1)..................................... 4.28 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 1) .............................. 4.29 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 1) ...................................... 4.30 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 1)................................... 4.31 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 1).............................................. 4.32 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 1) ...................................... 4.33 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali (sensitivitas 1) ................................................................................................................. 4.34 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor 13% (sensitivitas 1)......................................................................................................... 4.35 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) (sensitivitas 1) ................................................................................................................. 4.36 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 1)...........................
v
8 9 10 28 29 29 29 30 31 32 32 32 35 35 37 38 40 42 44 46 48 50 52 54 55 56 57 59 61 63 65 67 69 71 73 74 75 76
4.37 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 2)............................................ 4.38 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 2)..................................... 4.39 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 2) .............................. 4.40 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 2) ...................................... 4.41 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 2)................................... 4.42 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 2).............................................. 4.43 Analisa Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 2) ...................................... 4.44 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali (sensitivitas 2) ................................................................................................................. 4.45 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor 15% (sensitivitas 2)......................................................................................................... 4.46 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) (sensitivitas 2) ................................................................................................................. 4.47 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 2)...........................
vi
77 79 81 83 85 87 89 91 92 93 94
DAFTAR GAMBAR 4.5 Grafik Jumlah Kamar Tersewa Pada Hotel Berbintang di Kabupaten Badung .............. 25
vii
