POZVÁNKA NA SHROMÁŽDĚNÍ Společenství Markušova 1630 – 1631, Praha 4, 10. června 2013
Podle Stanov svolává výbor Společenství výroční shromáždění 2010 do jídelny ZŠ Květnového vítězství 1554 na 10.6.2013, prezence od 18.00, zahájení 18.30. Nedílnou součástí pozvánky (a následně i zápisu) jsou přiložené PODKLADY SHROMÁŽDĚNÍ podle návrhu programu: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Zahájení, schválení programu. Plnění předchozích usnesení. Hospodaření a účetní závěrka 2012. Volba výboru. Opravy, modernizace, ZOBF. Provozní záležitosti, různé, závěr.
Zveme všechny vlastníky – členy Společenství; svou účastí zajistíte schopnost usnášení, volbu výboru a tím i další fungování Společenství. Pokud se z vážných důvodů účastnit nemůžete, zvažte zplnomocnění jiného vlastníka (nebo, souhlasíte-li se všemi návrhy v Podkladech, p. Ing. Tomáše Matuchu) na jednom z připojených formulářů Plné moci.
Za výbor Společenství Ing. K. Bičovský , předseda
V Praze 23.5.2013
.................................................................................................................................
PLNÁ MOC Já, ........................................................(spolu)vlastník bytu č. ..........., zmocňuji k jednání a hlasování mým jménem na Shromáždění Společenství Markušova 1630 – 1631, Praha 4, dne 10.6.2013 p. ..................................................... (spolu)vlastníka bytu č. ...
Podpis: .............................
(PM odevzdat při prezenci.)
V Praze dne .............
.......................................................................................................................................................
PLNÁ MOC Já, ..........................................................(spolu)vlastník bytu č. ..........., zmocňuji k jednání a hlasování mým jménem (pro návrhy uvedené v Podkladech, u případných dalších návrhů zdržení) na Shromáždění Společenství Markušova 1630 – 1631, Praha 4 dne 10.6.2013 p. Ing. Tomáše Matuchu (PM do schránky č. 45).
Podpis: ............................
V Praze dne..............
PODKLADY SHROMÁŽDĚNÍ Společenství Markušova 1630 – 1631, Praha 4 dne 10. 6. 2013 (součást Pozvánky a příloha Zápisu Shromáždění) Stručná pravidla Shromáždění – zejména pro nové vlastníky Podle Stanov – na vyžádání při prezenci nebo (spolu s Domovním řádem a dalšími dokumenty a informacemi výboru) na http://www.markusova.cz/stazeni.htm − se hlasuje ve třech skupinách podle plochy bytu, rozlišených barvou hlasovacího lístku. Byty 2+kk (22) mají jeden hlas, byty 3+kk (96)1,4 hlasu a byty 3+1 (48)1,8 hlasu. K uzávěrce Podkladů je 160 bytů v OV, vlastníkem 3 bytů družstevních a 3 bytů v ekonomickém pronájmu je SBD Nový Domov, naše smluvní správní firma. Shromáždění je schopno usnášení za přítomnosti vlastníků s alespoň 50% všech hlasů. Vlastníky, kteří se Shromáždění zúčastnit nemohou proto žádáme, aby formulářem u Pozvánky zplnomocnili jiného vlastníka, nebo, pokud se všemi návrhy v Podkladech souhlasí, p. Ing. Tomáše Matuchu (do schránky 45). Pro usnesení se podle předmětu rozhodování vyžaduje polovina z přítomných (PP), tři čtvrtiny přítomných (TČP, např. změna Stanov), polovina ze všech (PV, volba orgánů Společenství), případně tři čtvrtiny ze všech (TČV – rekonstrukce a modernizace). Způsob rozhodování je u návrhů usnesení uveden těmito zkratkami. Při nedostatečném počtu přítomných v posledním případě lze podle usnesení Shromáždění 2009 doplnit hlasování oběžníkem. Pro hladký průběh jednání a jeho přijatelné trvání doporučujeme formulovat příspěvky jako pozměňovací návrhy k projednávaným usnesením. K uzavřeným bodům jednání se nevracíme a projednávání problémů netýkajících se celého Společenství nebo více vlastníků ponecháváme na úřední hodiny každé pondělí 18.30 – 19.00. Případné nejasnosti Podkladů vysvětlíme v úředních hodinách 3.6. tak, aby se tím neprotahovalo Shromáždění. Výdaje v Podkladech jsou uvedeny včetně příslušné DPH.
k bodu 1. SCHVÁLENÍ PROGRAMU: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Zahájení, schválení programu. Plnění předchozích usnesení. Hospodaření a účetní závěrka 2012. Volba výboru. Opravy, modernizace, ZOBF. Provozní záležitosti, různé, závěr.
Při schvalování programu se zároveň ověří schopnost usnášení a schválí se skrutátoři hlasování a řídící Shromáždění pro volbu výboru. Navržen je p. Ing. Vl. Štulík, zástupce největšího vlastníka SBD Nový domov.
Návrh usnesení 1: program shromáždění, skrutátoři a řídící volby se schvalují (PP). k bodu 2 - PLNĚNÍ PŘEDCHOZÍCH USNESENÍ. Výměna uzávěrů podle 4, 4b, 4c/2011 byla dokončena a příslušná část nákladů (92 tis. Kč) rozúčtována. Z limitu zbývajícího pro rok 2012, tj. 645 tis. Kč bylo vyčerpáno 561 tis. Kč. Podle 4a/2012 byla opravena fasáda s náklady v limitu 350 tis. Kč. Zadání bylo podle stavu zjištěného v průběhu prací rozšířeno o překotvení a upevnění hromosvodů za 72 tis. Kč a kvalitnější technologii a materiál pro rekonstrukci a zateplení střešních atik za 48 tis. Kč. Celkem bylo vynaloženo 470 tis. Kč. Podle 4b/2012 bylo instalováno osm kamer (po dvou v suterénu a přízemí obou domů). Nejlepší poměr mezi funkčností (rozlišení, úhel záběru) a cenou měly kamery DS-2CD753F-E za 12.700.- Kč vč. DPH a centrála umožňující případné připojení dalších 8 kamer. Celková cena 163 tis. Kč převýšila původní odhad 130 tis. Kč, ale zůstala v pravomoci výboru podle Stanov (166 tis. Kč). Plní se dále usnesení 6/2009 o fondu oprav, podrobnosti jsou v odstavci k bodu 5. Návrh usnesení 2- usnesení minulých Shromáždění se plní (PP)
k bodu 3 - HOSPODAŘENÍ, ÚČETNÍ ZÁVĚRKA 2012 V KČ Reálný hospodářský výsledek 13 590 Výnosy z pronájmu 278 684 Zůstatek na účtu k 31.12.2011 698 492 PROVOZ pojištění a poplatky 61 359 Výdaje úklid 174 350 odvoz odpadu 174 520 elektřina spol. pr., KTV 120 142 ost. služby, materiál 115 251 celkem 645 622 Příjmy předpis záloh 728 332 Provozní výsledek 82 710 FOND OPRAV Skladba výdajů, tis. Kč Příjmy převod 2011 5 966 vodoměry 562 výběr ZOBF *1 801 788 fasáda 470 292 celkem 1 807 754 údržba, opr. výtahy 139 Výdaje platby 2012 1 682 936 revize, seřiz. 220
převod 2013 celkem
124 818 1 807 754 celkem
1 683
*včetně 100 tis. Kč podílů na vodoměrech a uzávěrech Výnosy z pronájmu dosáhly ročně 26,-Kč/m2 a na úrovni přes 22,- Kč/m2 by měly setrvat i v příštích létech. Vydělají nám tak každoročně na zhruba dvě měsíční splátky ZOBF. Provozní náklady mimořádně klesly. Důvod jsme zjistili dodatečně: v souvislosti s výměnou elektroměrů byla za rok 2011 fakturována spotřeba elektřiny společných zařízení za pět čtvrtletí a za rok 2012 jen za tři čtvrtletí, a navíc jsme vloni získali 10 tis. Kč bonus. V tomto roce by se to mělo zase srovnat a s ohledem na růst cen lze očekávat roční náklady mezi 700 – 730 tis. Kč. Provozní zálohy tedy nebude třeba letos upravovat. Podle statistiky SBD Nový domov jsou naše současné provozní zálohy (včetně odměn) na 79 % jejich průměru ve všech BS jím spravovaných na konci loňského roku. Dluhy úhrad jsou k uzávěrce Podkladů celkem 38 tis. Kč, z toho 18 tis. Kč v soudním vymáhání a v režimu splátkového kalendáře. Jak ukazuje tabulka (v tis. Kč), souhrnné (čisté) náklady bydlení se přes růst cen (teplo o 24 %, voda o 39 %) daří udržovat na úrovni roku 2008. Při ZOBF snížených na 1,618.- tis. Kč by to tak ještě letos a příští rok mělo zůstat. rok
ZOBF
2008 2012
1965 1802
Provoz, řízení 866 1050
Teplo, voda 3018 3175
Výnos nájmu -128 -279
Celkem 5721 5748
Návrh usnesení 3: hospodaření Společenství a účetní závěrka 2012 se schvalují (PP). K bodu 4 – VOLBA VÝBORU K 16.2.2014 končí pětileté funkční období výboru. Pro novou volbu (PV) by se buď muselo svolat v únoru volební Shromáždění navíc (v únoru ještě nejsou k dispozici všechny podklady nezbytné pro výroční Shromáždění, které by se tak muselo stejně později svolat), nebo mezi únorem a červnem 2014 řídit Společenství bez platného mandátu. Nevýhody obou alternativ jsou zřejmé. Navrhujeme proto provést volbu výboru v předstihu už při letošním červnovém Shromáždění, a i do budoucna volbu s červnovým Shromážděním spojit. Výhodou tohoto řešení je, že i kdyby s volbou nastaly problémy, k jejich řešení by zbývalo ještě sedm měsíců platného mandátu současného výboru. Ten je připraven na druhé pětileté období kandidovat znovu a to, pokud proti tomuto návrhu nebudou námitky, společně jako tým Ing. Karel Bičovský, Petr Drážník, Petr Pergler, Ing. Martin Šinský. Další případné kandidatury budou na požádání zveřejněny ve
skříňkách tak, aby vlastníci mohli svou volbu zvážit s předstihem. Kandidátům se doporučuje, aby se seznámili s povinnostmi a hmotnou a právní zodpovědností členů výboru jako statutárních orgánů, zapsaných v registru SVJ a BD. K bodu 5 – OPRAVY, MODERNIZACE, ZOBF Neplánovanou, ale jak se potvrdilo nezbytnou opravou pláště budovy a řadou drobnějších oprav a revizí jsme téměř dokončili dlouhou sérii oprav a modernizací. Po rekonstrukci osvětlení, pro naléhavější akce odložené, bude dům v bezvadném technickém stavu, s dobrým vzhledem a slušným komfortem bydlení. V příštích dvou letech si budeme moci od velkých rekonstrukcí oddychnout a nastřádat jak trvalou rezervu fondu oprav, tak prostředky na první větší akci v létě 2015. Tou bude obnova nátěru fasády, jehož deklarovaná a i při opravách zjištěná životnost pomalu končí. Chceme použít kvalitní barvu s delší životností a opět zvážit provedení horolezecké bez nákladného lešení. Náklady se podle zvolené technologie a materiálu mohou pohybovat od 800 tis. Kč až přes 2 mil. Kč. To upřesní příslušné výběrové řízení (s případnou účastí odborníků z řad vlastníků) v prvním pololetí příštího roku. O akci pak rozhodne příští Shromáždění. Pro rekonstrukci osvětlení navrhujeme jednodušší variantu s čidly jen před výtahy. Komplikace a náklady varianty s čidly i před byty 3+kk by převýšily její přínosy, a ani z technického hlediska by v temné chodbě nešel systém čidly dobře ovládat. Vzorové provedení je možno vidět v 11. patře 1630. S realizací se počítá letos v létě. Náklady budou do 120 tis. Kč, tedy podle Stanov v pravomoci výboru. Hlasování, pokud si ho vlastníci nevyžádají, není proto nutné. Podle usnesení 6/2009 jsme měli v roce 2014 dosáhnout trvalou rezervu fondu oprav 1 mil. Kč a měrné ZOBF 10,- Kč/m2/měs. V posledních létech jsme se snažili využít nižší DPH a větší rezervu jsme proto neudržovali. K letošnímu pololetí bude rezerva fondu přes 500 tis. Kč a cílové částky dosáhneme v lednu příštího roku. Pro cílovou trvalou rezervu se pokusíme získat výhodnější úrok. Současné ZOBF 12,65 Kč/m2/měs. při započtení inflace 2009 – 2014 a zvýšení dolní sazby DPH o celkem 10% odpovídá ~ 10,- Kč v cenách roku 2009. Další snížení proto nenavrhujeme a stávající sazbu na úrovni 74,5% průměru všech BS ve správě SBD Nový domov chceme udržet i v dalších létech. K bodu 6: PROVOZNÍ ZÁLEŽITOSTI, RŮZNÉ. Odečty – vrátili jsme se ke standardním odečtům inspekčním, které umožní i zjišťovat technický stav měřidel. Nevýhodou jinak praktických samoodečtů bylo, že vyúčtování mohl zpochybnit kterýkoliv vlastník pro možnou neobjektivitu. Roční spotřeba tepla na ohřev TUV se ustálila pod 1.600 GJ a na vytápění pod 2.400 GJ, což je po přepočtu na vytápěnou plochu 0,3 GJ/m2 (83 kWh/m2). To je
dobrý výsledek jak v porovnání s naší dřívější měrnou spotřebou (0,56 GJ/m2 v průměru let 2003 – 2007), tak i současnou spotřebou jiných SVJ. Podle metodiky Energetické ligy bychom se umístili okolo 80. místa v pořadí 245 SVJ, tedy ještě v té hospodárnější třetině. Přesto je celková částka 2.238 tis. Kč největší položkou našich úhrad a spotřeba tepla si zaslouží naši pozornost – tím spíše, že do konce příštího roku musíme mít podle zákona 318/2012 Sb. PENB (průkaz energetické náročnosti budov). Ten pak bude povinnou součástí smluv o pronájmu nebo prodeji bytu – a naše ohodnocení pochopitelně ovlivní i jeho tržní cenu. Se zadáním PENB čekáme na novelu příslušné Vyhlášky 148/2007 Sb; předpokládáme jeho zadání do konce roku. Do vystavení PENB ho při prodeji a pronájmu bytu nahradí poslední vyúčtování. Loňskou opravou netěsností fasády, odstraněním tepelných mostů zjištěných termovizí, seřízením oken společných prostor, izolací topné soustavy a optimalizací jejího provozu jsme v podstatě vyčerpali technické možnosti úspor nákladů na vytápění. Účinnost opatření potvrzuje i to, že při letošním výjimečně chladném březnu byla spotřeba první části topné sezóny 1381 GJ ve srovnání s loňskými 1411 GJ, zatímco energetici očekávají zvýšení spotřeby až o 10%. Převzetím cenových jednání s dodavatelem předpokládáme poměrné snížení aktuální ceny o cca 5% (pružnějším nastavením tzv. smluvního množství). Poslední rezerva je v neustále odkládané novele Vyhlášky 372/2001 Sb. Ta zatím omezením výše platby umožňuje menšině vlastníků přetápění na účet většiny těch hospodárných. Procentuální rozsah této rezervy ukazuje přibližně korekční koeficient z našeho vyúčtování tepla. Ten byl v roce 2012 14,3 % (8,8 v 2009, 12,5 v 2010, 14,5 v 2011). Pro odvození plateb z odečtů bez omezení se v podzimním průzkumu vyslovily dvě třetiny vlastníků. To pokládáme za dostatečný mandát pro naši podporu příslušných legislativních iniciativ znění novely dalších SVJ + BD. Pokud novela v navrhovaném znění vstoupí v platnost, náklady na topení se u bytů se spotřebou tepla nad 200% průměru zvýší o několik tisíc ročně a náklady bytů se střední a nižší spotřebou tomu úměrně klesnou. Proto by se vlastníci bytů s vyšší spotřebou měli na to připravit – buď přejít na hospodárnější topení, nebo počítat s vyššími náklady. V sezóně 2012 bylo pořadí bytů od 350 do 200 % průměrné spotřeby: 24, 94, 93, 131, 88, 84, 166, 140, 34, 54, 33, 75, 74, 65, 27. Zálohy na topení a teplou a studenou vodu nebyly centrálně přizpůsobeny nákladům bytů již mnoho let a tak se nahromadily větší rozdíly (nedoplatky/přeplatky až ± 10 tis. Kč). Navrhujeme proto upravovat zálohy jednotlivých bytů podle vyúčtování jako jednu dvanáctinu posledních nákladů + 10% rezerva na růst cen (a u tepla i na důsledky kolísání průměrné teploty v topném období). Snížíme tak riziko neúnosných doplatků, zbytečných přeplatků i toho, že celkové průběžné náklady už nebudou zálohami plně kryty. Vedle této centrální úpravy zůstává nadále vlastníkům možnost dojednat si v odůvodněných
případech s účtárnou zálohy individuálně (pro zálohy nižší, než1/12 nákladů předešlého roku, je třeba souhlas výboru). Úprava by se provedla k 1.7. t.r. a v dalších létech jen tehdy, změní-li se náklady výrazněji. Návrh usnesení 5 – úprava záloh na teplo, teplou a studenou vodu na jednu dvanáctinu nákladů předešlého období + 10% se schvaluje. UPOZORNĚNÍ Nebydlící vlastníci jsou ze zákona povinni hlásit neprodleně výboru Společenství zahájení a změny nájmu (jména, počet osob). Formuláře jsou k dispozici v úředních hodinách nebo na http://markusova.cz/pronajmy.htm. Doporučujeme dále pravidelně sledovat stránky Společenství, aby neunikly důležité informace zveřejňované ve skříňkách a vhozením do schránek, a předat kontakty (mobil, email) pro operativní komunikaci. Rekonstrukce bytu podléhají pravidlům a musí být hlášeny předem; formuláře a instrukce v úředních hodinách nebo na http://markusova.cz/jadra.htm. Za případné poškození společných prostor a zařízení zodpovídá stavebník. Náklady úklidu by mohly být o několik tisíc nižší bez vícenákladů na úklid psích exkrementů a dezinfekci. Viníkem je evidentně jen několik jednotlivců, většina pejskařů se chová zodpovědně. Jednorázový příspěvek na úklid při prokázaném zavinění je jen částečným a málo účinným řešením. Proto jsme požádali právní oddělení SBD Nový domov o vypracování postupu, jež může vést až k soudnímu vymáhání. Viníkovi hrozí nejen úhrada škod a soudních výloh, ale v krajním případě i nařízený prodej bytu. Proti porušování DŘ, Stanov a dalších předpisů nejsme tedy bezbranní. Výskyt hmyzu – pravidelné plošné dezinsekce jen potlačí šíření, ale hmyz nezlikvidují. K tomu je nezbytná trvalá součinnost všech uživatelů bytů, které byly identifikovány jako ohniska výskytu. I v tomto případě jsme připraveni použít výše uvedené řešení. Nebytové prostory – ve druhém čtvrtletí se uvolnil sklad v suterénu 22 m2 s mřížemi na dveřích a regály, a sklad 17m. V Praze dne 23. 5. 2012 Za výbor Společenství Ing. Karel Bičovský, předseda
