POZVÁNKA NA SCHŮZI SHROMÁŽDĚNÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ DOMU ČP. 1305, HURBANOVA UL., PRAHA 4
V souladu s ustanovením čl. VI, odst. 3 a 4 stanov svolává výbor společenství schůzi shromáždění
na čtvrtek 30.11.2006 v 18:30 do divadelního sálu v 1. patře Kulturního centra Novodvorská 151, Praha 4 (bývalé kino Kosmos, spojení pěšky či autobusem 106 a 170)
s tímto programem jednání: 1. Prezence, kontrola usnášeníschopnosti, volba zapisovatele a skrutátora, zahájení. 2. Schválení programu s návrhem na omezení diskuse, kromě bodu 6, jen na písemně předem připravené příspěvky v rozsahu max. 3 minut čtení. Pokud někdo z vlastníků chce něco k navrhovaným bodům prohlásit, nechť si svůj příspěvek předem písemně připraví. Zdržování schůze bude bráněno. Všechny podklady ze strany výboru byly předem doručeny a je možno o nich po krátkém úvodu hned hlasovat. 3. Návrh a případné přijetí změny stanov (umožnění korespondenčního hlasování), viz příloha. 4. Návrh a případné přijetí domovního řádu, viz příloha. 5. Návrh a případné přijetí zásad hospodaření našeho SVJ, viz příloha. 6. Diskuse a rozhodnutí o osobě správce, podrobnosti viz příloha. 7. Různé a závěr.
Pozměňující návrhy k projednávaným dokumentům doručte výboru předem v písemné formě v plném paragrafovém znění. Právní předpisy nelze stylizovat na schůzi. V případě neúčasti zmocněte prosím k zastupování náhradníka. Formulář plné moci je přiložen. Všechny písemné podklady si přineste s sebou.
V Praze 1.11.2006 Igor Szántó předseda výboru
Návrh na rozšíření čl. VI odst. 12 stanov (korespondenční hlasování) Článek VI odst. 12 v úplném navrhovaném znění (původní znění je vytištěno obyčejně, navrhované rozšíření tučně): "V případech, kdy je podle zákona a těchto stanov potřebný souhlas všech členů společenství, může být tento souhlas vyjádřen jednotlivými členy společenství také mimo schůzi shromáždění písemně na jedné listině či na více listinách, které obsahují označení záležitosti, k níž je souhlas vydáván, datum a podpisy členů společenství. Výbor je oprávněn rozhodnout o hlasování mimo schůzi shromáždění i v případech, kdy není zapotřebí souhlasu všech členů společenství (tzv. korespondenční hlasování). Jednotliví členové společenství vyjádří souhlas či nesouhlas s předmětem hlasování písemně na jedné listině či na více listinách, které obsahují označení záležitosti, k níž je souhlas vydáván, datum a podpisy členů společenství. Výbor je povinen členy společenství seznámit se všemi podklady potřebnými k takovému hlasování buď přímo na hlasovací listině, v příloze hlasovací listiny, nebo uvést, kde se mohou členové společenství s těmito podklady seznámit. Konání korespondenčního hlasování musí být zveřejněno nejméně 15 dní předem na úřední desce domu a nezastihnutým vlastníkům musí být vložena do schránky výzva k účasti v hlasování. Vlastníkům, kteří nahlásili jinou korespondenční adresu než Hurbanova 1305 musí být výzva k účasti na hlasování zaslána doporučeným dopisem, nebo předána jinak prokazatelnou formou. Pokud se ve lhůtě patnácti dnů vlastník nedostaví k provedení hlasování, jedná se o neúčast na hlasování. O výsledku korespondenčního hlasování musí být učiněn zápis a ten musí být vyvěšen na úřední desce domu nejméně 30 dní." Zdůvodnění: Navrhovaná úprava umožní flexibilnější řešení problémů, kvůli kterým by bylo jinak potřeba svolávat shromáždění častěji než jednou ročně. Opakované a časté schůze shromáždění jsou drahé, organizačně a časově náročné a pro všechny vlastníky značně vyčerpávající. Okolní školy, ve kterých se konaly schůze v minulosti, zakázaly pořádání schůzí pro veřejnost - údajně z hygienických důvodů. V blízkém okolí ani v domě náhradní prostory nejsou a naše seniory nemůžeme příliš často nutit cestovat. Návrh vyžaduje pro přijetí 75 % hlasů přítomných vlastníků dle vlastnického podílu.
PLNÁ MOC Já /my níže podepsaný/í jméno a příjmení: _________________________________________________ rodné číslo: ______________________________________________________ bytem: __________________________________________________________ a jméno a příjmení: _________________________________________________ rodné číslo: ______________________________________________________ bytem: __________________________________________________________ jako vlastník/ci bytu č. ________ v domě čp. 1305, ulice Hurbanova v Praze 4 a spoluvlastník/ci společných částí takto specifikovaného domu zmocňuji/jeme jméno a příjmení: _________________________________________________ rodné číslo: ______________________________________________________ bytem: __________________________________________________________ č. OP: ___________________________________________________________ k tomu, aby mě/nás zastupoval v plném rozsahu práv a povinností, které mi/nám náležejí z titulu vlastnictví (spoluvlastnictví) předmětného bytu, a to na jednání shromáždéní Společenství vlastníků domu čp. 1305, Hurbanova ul., Praha 4, které se koná dne 30.11.2006 ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. V rámci této plné moci je zmocněnec oprávněn činit veškeré úkony, zejména podávat návrhy, vyjádření, jakož i hlasovat o všech projednávaných skutečnostech a zaujímat k nim stanoviska. V rámci této plné moci však není zmocněnec oprávněn navrhnout mě/nás jako člena orgánů společenství. Pro takový případný návrh je zapotřebí výslovného osobního souhlasu a speciální plné moci. Plná moc pozbývá platnosti při osobní účasti zmocnitele na předmětné schůzi. V Praze dne ______________________ zmocnitel ___________________________
zmocnitel ___________________________
Zmocnění přijímám: _______________________ (podpis) v Praze dne: _______________
DOMOVNÍ ŘÁD Část I Úvodní ustanovení Čl. 1 Působnost domovního řádu (1) Domovní řád upravuje podmínky a způsob užívání domu, bytů, nebytových prostorů a společných částí domu v domě ve vlastnictví Společenství vlastníků domu čp. 1305, Hurbanova ul., Praha 4 (dále jen společenství). Vztahuje se na všechny vlastníky i nájemce bytů či nebytových prostor, návštěvníky a na každého, kdo se v domě vyskytuje. Vychází ze zákona 72/1994 Sb. (dále jen zákon) a ze stanov společenství a směřuje k zajištění klidu, pořádku a bezpečnosti v domě. Čl. 2 Základní pojmy (1) Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení. (2) Nebytové prostory jsou jednotlivé místnosti nebo soubory místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení (např. k podnikatelské činnosti, společenské zájmové činnosti). Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu ani společné prostory (části) domu. (3) Příslušenstvím k bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem používány (např. sklepní box apod.) (4) Společnými částmi domu jsou části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, prádelny, sušárny, kočárkárny, zdivo, rozvody tepla a vody, vzduchotechniky, kanalizace, plynu, elektřiny, společné televizní antény, datové rozvody a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu a stavby vedlejší včetně jejich příslušenství. (5) Nájmem se rozumí nájem bytu, nebytového prostoru, příp. jiných prostor. (6) Předpisem příspěvku vlastníka se rozumí soubor zálohově vybíraných měsíčních poplatků vlastníka jednotky (člena společenství) určených na pokrytí společně hrazených nákladů na bydlení. Jednou ročně se provádí vyúčtování. Zahrnuje i dlouhodobou zálohu na opravu a rekonstrukce společných částí domu (fond oprav). Případný přeplatek na fondu oprav se převádí do dalšího roku.
(7) Orgány společenství jsou výbor a shromáždění, případně další orgány dle stanov společenství. Výbor je statutárním a výkonným orgánem a je vybaven rozhodovacími pravomocemi ve všech věcech společenství, pokud nejde o věci ve výlučné působnosti shromáždění nebo pokud si rozhodování v určitých věcech shromáždění přímo nevyhradilo. (8) Uživatelem bytu nebo nebytového prostoru (jednotky), se rozumí vlastník nebo nájemce, podnájemník či příslušník domácnosti, kdokoli, kdo jednotku užívá. Část II Zvláštní ustanovení Čl. 3 Práva a povinnosti uživatelů jednotek (1) Každý řádný uživatel bytu má právo na klidné a bezpečné bydlení a na pořádek v domě. Má právo na nižší podíl nákladů na udržení pořádku v domě než ti, kteří pořádek v domě nadměrně porušují. (2) Uživatel je povinen řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je spojeno s užíváním bytu. (3) Uživatelé jsou povinni při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním uživatelům výkon jejich práv. Výkon práv a povinností vyplývajících z vlastnického či nájemního vztahu nesmí bez právního důvodu zasahovat do práva oprávněných zájmů jiných osob a nesmí být v rozporu s dobrými mravy. (4) Dle §13 odst. 2-3 a dle §14 zákona platí: a/ Vlastník jednotky je povinen na svůj náklad odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají. K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek oprávněných vlastníků vzniklých z neplnění této povinnosti vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu ostatním vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka a na věcech movitých obdobně jako zástavní právo na zajištění nájemného. b/ Vlastník jednotky nesmí provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek. Úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, může vlastník
jednotky provádět jen na základě smlouvy o výstavbě uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě. c/ Zasahuje-li vlastník jednotky do práva ostatních vlastníků jednotek takovým způsobem, že podstatně omezuje nebo znemožňuje jeho výkon a nesplní povinnosti uložené rozhodnutím soudu, může soud na návrh společenství nebo na návrh některého z vlastníků nařídit prodej jednotky. (5) Z čl. X stanov platí pro člena společenství povinnost, kterou je povinen přiměřeným způsobem přenést i na ostatní uživatele jednotky (bytu): a/ dodržovat stanovy a plnit usnesení orgánů společenství, b/ řídit se při užívání společných částí domu, pozemku a společných zařízení domu právními předpisy, rozhodnutími orgánů společenství a pokyny výrobce či správce technických zařízení, tímto domovním řádem, dodržovat povinnosti vyplývající z požárních předpisů, c/ neprodleně upozorňovat výbor na závady vzniklé na společných částech domu, jakož i na jednání jiných osob a na další skutečnosti, které společné části domu poškozují, a dále podle svých schopností a možností působit proti takovému poškozování, včetně činnosti směřující k předcházení škod, d/ hradit stanovený příspěvek vlastníka, příspěvky na výdaje spojené se správou domu a do fondu oprav, e/ hradit stanovené zálohy na úhradu za služby a nedoplatky vyplývající z vyúčtování, f/ oznámit bez zbytečného odkladu výboru nebo pověřenému vlastníkovi nabytí vlastnictví jednotky spolu s údaji potřebnými pro seznam členů společenství a pro potřeby správy domu, g/ oznamovat výboru změny ve složení příslušníků své domácnosti, domácnosti nájemce nebo podnájemce a to i tehdy, pokud je bytová jednotka užívána jen ke krátkodobému pronájmu. O nájmu a podnájmu bytu platí příslušná ustanovení občanského zákoníku, h/ oznamovat společenství všechny skutečnosti o provozu nebytových jednotek, které mají vliv na konečné vyúčtování služeb, i/ dodatečně se podílet finanční částkou odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu podle většinového rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek v případě, že bude na společných částech domu nutná investice vyšší, než je stav finančních prostředků na účtu k datu realizace investice,
j/ předat výboru ověřenou projektovou dokumentaci v případě, že provádí změnu stavby. k/ Člen společenství má právo se nechat zastupovat na základě plné moci. l/ Člen společenství je povinen prokazatelně sdělit výboru adresu pro doručování písemností. Pokud tak neučiní, považuje se za tuto adresu adresa výboru posledně známá. (6) V souladu s §13 odst. 4 zákona je společenství oprávněno po předchozím oznámení vlastníku zajistit vstup do bytu či nebytového prostoru za účelem zjištění technického stavu bytu (nebytového prostoru) a provedení nutných oprav, výměn, případného provedení dalších napojení nebo odpojení společných instalačních rozvodů, revizí a provedení instalace, odečtu, kontroly, příp. výměny měřidla tepla, teplé a studené vody. Ve výjimečných případech (havárie, ohrožení života a zdraví osob, bezprostředně hrozící škody na majetku) bude zajištěno zpřístupnění bytu i bez souhlasu uživatele. O tomto zásahu vyrozumí výbor neprodleně vlastníka a pořídí o zásahu písemný protokol. Čl. 4 Rekonstrukce bytů (1) Uživatel je povinen předem oznámit výboru provádění větších oprav vnitřních omítek, obkladů stěn, podlah, dlažeb a příček, provádění výměny obkladů a dlažeb, výměny podlahových kritin a podkladních vrstev, horizontálního rozvodu kanalizace a vzduchotechniky, opravy vnitřních instalací apod. Je zakázano použití podlahových krytin (zejména dlažby) bez instalace protihlukové izolace. (2) K rekonstrukci bytu je třeba povolení výboru, pokud zahrnuje společné části domu (např. rozvody elektřiny, vody, plynu, tepla, odpadu, společné televizní antény). Rekonstrukci společných částí domu umístěných v bytě si financuje vlastník sám, pokud o tom orgány společenství nerozhodnou jinak. (3) Uživatel nesmí, a to ani na svůj náklad, bez souhlasu a povolení výboru provádět žádné stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu vyžadující ohlášení stavebnímu úřadu nebo vydání stavebního povolení, jako např.: přestavba bytového jádra, výměny příček, zavádění nebo rekonstrukce vodovodních, elektrických a plynových rozvodů, změna dispozice příček v bytě, zasklení lodžie, zasklívání nebo prorážení oken, výměna oken, instalace mříží, sušáků prádla na fasádě, montáž individuálních televizních, rozhlasových a satelitních antén apod.
V případě porušení těchto povinností je výbor oprávněn požadovat, aby uživatel, který provedl úpravy a změny bez potřebného povolení, tyto na svůj náklad bez odkladu odstranil a uvedl byt či objekt do původního stavu, pokud se mu tohoto povolení nedostane dodatečně. (4) V případě, že na požadované stavební úpravy obdrží uživatel písemný souhlas, musí zabezpečit nejen odborné provedení stavebních úprav a podstatných změn, ale i dodržení veškerých bezpečnostních a protipožárních předpisů a norem. (5) Při jakémkoliv provádění drobných oprav i rozsáhlejších stavebních úprav či výměn zařizovacích předmětů musí být v domě vytvořeno prostředí zajišťující ostatním uživatelům výkon jejich práv a povinností, které však nesmí bez právních důvodů zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných osob a nesmí být v rozporu s dobrými mravy (dočasné přerušení dodávky tepla, teplé nebo studené vody, TV signálu apod.). Nesmí dojít k narušení řádného užívání nadměrným hlukem a prašností. V domě musí být denně zachována čistota. (6) Nahlašování plánovaných úprav se řídí stavebním zákonem 50/1976 Sb.: Dle rozsahu rekonstrukce je nezbytné buď ohlášení, nebo žádost o stavební povolení stavebnímu úřadu. V případě rekonstrukčních prací je třeba předložit výboru ke schválení popis prací s termínem konání. Před zahájením akce vlastník vyhotoví oznámení o konání prací s termínem započetí a ukončení a toto předá výboru k vyvěšení na úřední desce domu. Doporučuje se předem o věci uvědomit nejbližší sousedy. (7) Hlučné stavební práce lze provádět pouze v pracovních dnech od 8.00 do 18.00 hodin. Dobu provádění těchto prací je nutno omezit na minimum. (8) Zakazuje se skladovat na chodbách domu jakékoli rozměrné předměty. V případě znečištění společných prostor původce zajistí potřebný úklid. V případě poškození společného majetku v domě zajistí škůdce neprodleně jeho opravu. (9) Veškerý stavební odpad musí být likvidován odpovídajícím způsobem – je nepřípustné dávat jej do kontejnerů na směsný odpad z domácností a už vůbec ne pod hrozbou vysoké pokuty odkládat před domem. Čl. 5 Držení domácích zvířat (1) Uživatel bytu nese plnou odpovědnost za domácí zvířata, která jsou v bytě držena (psi, kočky, morčata apod.). Je současně povinen dbát, aby nedocházelo k rušení užívacího práva ostatních
obyvatel domu a byla dodržována čistota v domě. Je povinen zamezit zejména déletrvajícímu hlasitému projevu zvířat a znečišťování společných prostor zvířecími exkrementy. (2) Volné pobíhání zvířat po domě je zakázáno. Zvíře musí být neseno nebo vedeno na vodítku. (3) Majitel zvířete je povinen respektovat obecně závaznou vyhlášku o chovu a držení domácích zvířat v daném území. (4) K držení většího počtu domácích zvířat je potřeba písemného souhlasu výboru. Čl. 6 Užívání společných částí domu (1) Společné části domu se užívají k účelům odpovídajícím jejich povaze a určení tak, aby nedocházelo k omezování práv ostatních bydlících v domě. Umísťování jakýchkoliv předmětů, nepatřících k vybavení domu, není ve společných prostorách dovoleno. (2) Je zejména zakázáno vystavovat odpadky a jakýkoli odpad na chodbách a ve společných prostorách - a to ani krátkodobě. Ve společných prostorách platí zákaz kouření. (3) Uživatelé jsou povinni zejména: a/ umožnit přístup k uzávěrům, hydrantům, měřičům, vstupům na střechu, do technického podlaží a do zařízení CO, b/ zabezpečit, aby v domě nebyly ukládány látky snadno vznětlivé či jinak nebezpečné a nebylo užíváno otevřeného ohně, c/ zabezpečit, aby věci uložené ve sklepech a komorách nebyly zdrojem šíření hmyzu a hlodavců. Čl. 7 Sušárny, dílny, sportoviště (1) Způsob užívání sušáren, dílny, sportovních místností a jiných speciálních společných prostor stanoví výbor. Čl. 8 Vyvěšování a vykládání věcí (1) Uživatel bytu nesmí bez písemného souhlasu výboru umísťovat na vnější konstrukce (např. balkónů lodžií a oken, na fasádu a anténní stožár) jakákoliv zařízení a předměty. (2) Květiny v oknech, na lodžiích apod. musí být zabezpečeny proti pádu. Při zalévání je třeba dbát na to, aby voda nestékala a nesmáčela zdi. (3) Pro stavbu a instalaci venkovních rozhlasových, televizních a satelitních antén a jejich svodů je třeba předchozího písemného souhlasu výboru. Výbor souhlas nevydá, pokud ohrožují stavební
stav nemovitosti nebo bezpečnost okolí anebo ruší jeho vzhled. Čl. 9 Zajištění pořádku a čistoty v domě (1) Uživatelé jednotek jsou povinni udržovat v domě pořádek a čistotu. Výbor je povinen zajistit provádění úklidových prací ve všech společných částech domu. Jde zejména o zametání a mytí schodů a chodeb, udržování čistoty ve sklepě, čištění schodišťových oken, zábradlí, osvětlovacích zařízení, vchodových dveří a v zimním období i odklízení sněhu z chodníků přilehlých k domu. (2) Vyklepávat koberce, rohožky apod. je možno pouze na místech k tomu určených a vzdálených co nejvíce od oken obytných místností. Čl. 10 Otevírání a zavírání domu (1) Výbor je povinen zajistit, aby každý vlastník obdržel klíče od domovních dveří pro doložené uživatele jednotek. Držitelé klíčů od domu jsou povinni zamykat dům v době od 22.00 hodin do 6.00 hodin, případně dle rozhodnutí orgánů společenství, a zabránit možnosti zneužití klíčů. V případě, že tyto orgány rozhodnou, že dům bude uzavřen neustále, jsou všichni obyvatelé domu toto rozhodnutí povinni respektovat. V případě porušení této povinnosti budou bráni k odpovědnosti za případné vniknutí nežádoucích živlů do domu. (2) Klíče od společných prostorů a zařízení domu včetně těch prostorů, kde je umístěn hlavní uzávěr plynu, vody apod., jsou podle rozhodnutí výboru uloženy na určeném místě. Čl. 11 Klid v domě (1) Uživatelé jednotek jsou povinni užívat byty v souladu s dobrými mravy a chovat se trvale tak, aby sami, ani osoby, které s nimi bydlí či jsou na návštěvě, bez oprávněného důvodu neobtěžovali ostatní uživatele nadměrným hlukem. Tato povinnost platí v průběhu celého dne a týká se hlavně hlasité hudby, hlasitého reprodukovaného i živého projevu, dupání a jiných pohybových aktivit, provozu nejrůznějších elektrospotřebičů, včetně ventilátorů apod. Při instalaci hlučnějších zařízení je potřeba dbát na protihluková opatření zabraňující přenosu vibrací vzduchem i zdivem (panelem). Hlučná domácí obuv je rovněž nepřípustná.
(2) V době od 22.00 do 6.00 hodin jsou uživatelé povinni dodržovat noční klid. V této době není dovoleno hrát na hudební nástroje, zpívat, hlučně se bavit, používat vysavačů prachu, praček pro domácnost a jiných hlučných přístrojů. Část III Společná a závěrečná ustanovení, sankce Čl. 12 (1) Domovním řádem nejsou dotčena práva a povinnosti vyplývající z jiných právních předpisů. (2) Ustanovení domovního řádu se vztahují přiměřeně i na nájemce nebytových prostor. (3) Vlastník jednotky je povinen přiměřeným způsobem přenést povinnosti vyplývající z tohoto domovního řádu i na ostatní uživatele jednotky (bytu). Nese plnou odpovědnost za porušování domovního řádu ze strany uživatele jeho jednotky a hradí společenství veškerou škodu jím způsobenou. (4) Náklady na vymáhání plnění tohoto domovního řádu, pořádku a klidu v domě nese přednostně ten, kdo domovní řád porušil, jinak všichni členové společenství dle velikosti vlastnického podílu. (5) Porušení tohoto domovního řádu bude řešeno domluvou, předvoláním na schůzi výboru, vyvoláním přestupkového řízení a další právní cestou. Veškeré výdaje spojené s vymáháním plnění tohoto domovního řádu je výbor oprávněn předepsat vlastníku jednotky, jejíž uživatel domovní řád porušil. (6) V případě zjevného a nezvratně prokázaného porušení domovního řádu (záběry kamerového systému, několik svědků atd.) může výbor předepsat viníkovi mimořádný příspěvek na úklid společných prostor v paušální výši 500,- Kč za každý takto prokázaný skutek, o čemž vyhotoví zápis. Takto vybrané prostředky se odečtou od ročních nákladů na běžný úklid domu a teprve zbytek nákladů se rozúčtuje mezi všechny vlastníky jednotek dle vlastnického podílu (pokud zásady hospodaření společenství nestanoví jinak). (7) Dnem nabytí účinnosti tohoto domovního řádu se ruší dosavadní platný domovní řád. Domovní řád byl schválen shromážděním společenství dne 30.11.2006 a nabyl účinnosti dnem schválení. Ing. Igor Szántó,CSc. předseda výboru
Alfréd Nahodil místopředseda výboru
ZÁSADY HOSPODAŘENÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ DOMU ČP. 1305, HURBANOVA UL., PRAHA 4 I. Zásady pro stanovení příspěvku vlastníka a záloh na ceny služeb Preambule Zásady pro stanovení příspěvku vlastníka a záloh na ceny služeb (dále jen Zásady) pro členy Společenství vlastníků domu čp. 1305, Hurbanova ul., Praha 4 (dále jen společenství) vycházejí ze zákona 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů) a platných stanov společenství. Tyto Zásady stanoví způsob určení úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytů nabytých do vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů i bytů dosud nepřevedených do vlastnictví, které zůstávají ve vlastnictví SBD Stavbař. Čl. 1 Vymezení některých pojmů uváděných v těchto zásadách 1) Podlahovou plochu podle § 2 písm.g) zákona č. 72/1994 Sb. (zkr.PP 1) se rozumí podlahová plocha všech místností bytu včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. 2) Příspěvek vlastníka (zkr. PV) je příspěvek na náklady spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu. 3) Dům je budova s přesně definovanými jednotkami (byty a nebytové prostory) v rozsahu popisných čísel, na které bylo podáno samostatné prohlášení vlastníka. 4) Spoluvlastnický podíl (zkr. SP) je spoluvlastnický podíl na společných částech domu, jehož velikost se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. 5) Zúčtovacím obdobím se rozumí kalendářní rok, tj. období od 1.1. do 31.12. 6) Společenství vlastníků tvoří všichni vlastníci jednotek v domě. Vlastníkem nepřevedených jednotek v domě je družstvo SBD Stavbař, jehož spoluvlastnický podíl je dán součtem velikosti podlahové plochy jednotek ve vlastnictví SBD Stavbař k celkové ploše všech jednotek v domě. 7) Správce je osoba (právnická nebo fyzická) pověřená správou domu, která zajišťuje správu, provoz a opravy společných částí domu, jakož i plní další povinnosti stanovené zákonem. Čl. 2 Příspěvek vlastníka bytu 1) Souhrn předpokládaných nákladů na správu, provoz, opravy a pojištění společných částí domu pro příslušné zúčtovací období týkající se vlastníků všech bytů v domě se rozdělí poměrem spoluvlastnických podílů na podíl nákladů připadající na jednotlivé vlastníky – členy společenství. Výjimku tvoří poplatek za výkon správy, který je stanoven pevnou částkou na byt ve smlouvě o správě společných částí domu. 2) Podíl nákladů připadající na část ve vlastnictví družstva SBD Stavbař se rozpočítá na jednotlivé byty dle příslušných vnitřních směrnic SBD Stavbař. 3) Podíl nákladů připadající na individuální vlastníky určuje výši jejich příspěvků vlastníka. Čl. 3 Ceny služeb 1) Cenami služeb se rozumí ceny za ústřední vytápění, dodávku teplé a studené vody vč. odvádění odpadních vod, úklid společných prostor v domě, užívání, údržbu a opravy výtahů, elektrickou energii společných prostor v domě, odvoz tuhého komunálního odpadu, odměny funkcionářů domu, režijní materiál, mzdové a ostatní osobní náklady vč. sociálního a zdravotního pojištění (domovník, uklízeči), odečty vodoměrů a indikátorů, deratizace, telefony, jízdné, kancelářské potřeby a vybavení, nájemné, náklady pronajatých nebytových prostor, popř. další služby. 2) Ceny služeb se sjednávají podle zvláštních předpisů (např. vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 372/2001 Sb.) nebo rozhodnutí cenového orgánu (např. výměr MF, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami). Není-li v těchto předpisech nebo rozhodnutích stanovena regulace cen služeb, sjednávají se ceny ve výši odpovídající cenám obvyklým v místě a čase plnění případně podle rozhodnutí
kompetentních orgánů společenství. 3) Do cen služeb nelze zahrnovat tu část nákladů, která je spojena s užíváním nebytových prostor. 4) Souhrn předpokládaných nákladů jednotlivých druhů služeb na dům (dále jen ceny služeb) pro následující zúčtovací období se stanoví: a) u tepelné energie na vytápění a na ohřev teplé užitkové vody přiměřeně k vývoji nákladů ve dvou z klimatického hlediska srovnatelných zúčtovacích obdobích (ukončených) a z předpokládané ceny odvozené z cen podle odst. 2), b) u studené vody z průměru spotřeb posledních dvou ukončených zúčtovacích období a z předpokládané ceny odvozené z cen podle odst. 2), c) u ostatních služeb z nákladů předcházejícího zúčtovacího období s přihlédnutím k cenovým a jiným úpravám. 5) Ceny služeb dle odst. 4) se rozúčtují na jednotlivé uživatele bytů takto: a) cena za ústřední vytápění a za dodávku teplé vody dle vyhl. 372/2001 Sb. Přesný postup je popsán v dokumentu Zásady pro vyúčtování příspěvku vlastníka a záloh na ceny služeb. b) cena za dodávku vody a odvádění odpadních vod (zkr. SV) se rozúčtuje v poměru objemových jednotek naměřených na vodoměrech SV jednotlivých bytů předcházejícího zúčtovacího období (ukončeného), c) cena ostatních služeb, se rozúčtuje poměrem spoluvlastnických podílů. 6) Platba za užívání domovní prádelny, mandlu, sušárny atd. vzhledem k nízké četnosti používání je řešena individuální úhradou. Čl. 4 Splatnost příspěvku vlastníka a záloh na služby, sankce 1) Příspěvek vlastníka a ceny služeb jsou stanoveny jako zálohové platby. Kromě těchto záloh je vlastník bytu povinen hradit správci stanovený příspěvek za výkon správy domu dle příslušné smlouvy o správě. 2) Splatnost zálohových plateb vlastníka včetně příspěvku za výkon správy se platí měsíčně, a to nejpozději do 5. kalendářního dne příslušného měsíce, za který se platí. 3) Poplatek z prodlení za nedodržení termínu splatnosti plateb dle odst. 1) je stanoven ve výši 2,5 promile z dlužné částky za každý den prodlení, minimálně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení. 4) Neoznačená platba bude použita k započtení nejstarší pohledávky. Čl. 5 Úpravy příspěvku vlastníka a záloh na služby Výbor společenství, resp. správce je oprávněn měnit měsíční výši příspěvku vlastníka a záloh na služby, jestliže to vyplývá ze změny právních předpisů, rozhodnutí cenových orgánů nebo změny rozsahu poskytovaných služeb, popř. s ohledem na finanční hospodaření domu, a je povinen oznámit tuto skutečnost vlastníkům. Čl. 6 Ustanovení společná, přechodná a závěrečná 1) Souhrn měsíčního příspěvku vlastníka a měsíčních záloh na služby stanoví správce jako 1/12 předpokládaných nákladů domu pro příslušné zúčtovací období. 2) Předpis příspěvku vlastníka a záloh na služby, event. jejich úpravu v průběhu roku, obdrží před započetím měsíce, za který se platí každý vlastník bytu proti podpisu na celkové sestavě, popř. jiným způsobem (např. vhozením do poštovní schránky). 3) Ustanovení těchto zásad se použijí přiměřeně i na stanovení příspěvku vlastníka a záloh na služby u nebytových jednotek. 4) Tyto Zásady byly schváleny shromážděním společenství dne 30.11.2006 a nabývají účinnosti dnem schválení.
II. Zásady pro vyúčtování příspěvku vlastníka a záloh na ceny služeb Preambule Zásady pro vyúčtování příspěvku vlastníka a záloh na ceny služeb (dále jen Zásady) vycházejí z následujících právních předpisů: · zákona č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů, · vyhlášky Ministerstva průmyslu a obchodu č. 224/2001 Sb., · vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 372/2001 Sb., · vyhlášky Ministerstva financí č. 85/1997 Sb., · stanov Společenství vlastníků domu čp. 1305, Hurbanova ul., Praha 4 (dále jen společenství). Čl. 1 Vymezení některých pojmů uváděných v těchto zásadách 1) Podlahovou plochou bytu podle § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů - dále jen zákona č. 72/1994 Sb. (zkr. PP1) se rozumí podlahová plocha všech místností bytu včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. 2) Podlahovou plochou bytu podle vyhlášky č. 372/2001 Sb. přílohy č. 1 části A odst. 2 písm. c) (zkr. PP2) se rozumí podlahová plocha místností bytu a nebytového prostoru kromě teras, balkonů, lodžií (i zasklených) a vedlejších prostorů, které jsou umístěny mimo byt; do podlahové plochy se započítává i plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny nebo jiným topným tělesem. Nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků. U nebytového prostoru je podlahovou plochou podlahová plocha přepočtená dle koeficientů uvedených v příloze č. 1 vyhlášky č. 372/2001 Sb., a to části A pro rozúčtování nákladů na vytápění a části B pro rozúčtování nákladů na poskytování teplé užitkové vody (tzv. započitatelná podlahová plocha). 3) Zúčtovací jednotkou podle vyhlášky č. 372/2001 Sb. (zkr. ZJ) je objekt nebo jeho část, popřípadě objekty nebo jejich části, které mají jedno společné, technologicky propojené odběrné tepelné zařízení a společné měření nebo stanovení množství tepelné energie a nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody. Pro potřeby těchto Zásad se tím rozumí dům. 4) Dům je budova ve vlastnictví společenství, Hurbanova 1305/11, Praha 4 – Krč. 5) Družstvem je míněno SBD Stavbař, Křesomyslova 3, Praha 4, které je vlastníkem bytů v domě nepřevedených dle zákona 72/1994 Sb. do vlastnictví. 6) Dále platí pojmy z dokumentu Zásady pro stanovení příspěvku vlastníka a záloh na ceny služeb. Čl. 2 Rozdělení skutečných nákladů domu 1) Souhrn skutečných nákladů domu za příslušné zúčtovací období zahrnuje jak náklady společné pro vlastníky všech bytů v domě, tak náklady připadající pouze na byty ve vlastnictví družstva. 2) Souhrn skutečných nákladů domu za příslušné zúčtovací období společných pro vlastníky všech bytů v domě se rozdělí poměrem spoluvlastnických podílů (podle podlahové plochy dle zákona č. 72/1994 Sb.) na podíl nákladů připadající na část ve vlastnictví družstva a na podíl nákladů připadající na část ve vlastnictví vlastníků (kromě nákladů na teplo, teplou a studenou vodu a nákladů na „ostatní služby" - viz čl. 6 těchto zásad a dále kromě nákladů, které přísluší pouze bytům ve vlastnictví družstva). Čl. 3 Vyúčtování nájemného bytů ve vlastnictví družstva Rozdíl mezi předpisem plateb jednotlivých položek nájemného na příslušné zúčtovací období a jejich skutečnými náklady připadajícími na část ve vlastnictví družstva, sníženými o zdaněné příjmy z domu připadající na část ve vlastnictví družstva – viz čl. 5, se vyúčtuje na jednotlivé byty dle vnitřních směrnic družstva, kromě dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu a příspěvku na správu družstva - viz čl. 5 těchto Zásad.
Čl. 4 Vyúčtování příspěvku vlastníka Rozdíl mezi předpisem příspěvku vlastníka na příslušné zúčtovací období a skutečnými náklady, připadajícími na část domu ve vlastnictví vlastníků za toto období, se vyúčtuje s jednotlivými vlastníky poměrem spoluvlastnických podílů, kromě dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu a příspěvku správci domu - viz čl. 5 těchto Zásad. Čl. 5 Vyúčtování dlouhodobé zálohy, příspěvku správci domu a příjmů z domu 1) Dlouhodobá záloha je určena na financování oprav, údržbu, rekonstrukci a modernizaci společných částí domu dle zákona č. 72/1994 Sb. V případech, kdy fakturovaná částka za základní a zcela nezbytné služby (teplo, voda atd.) převýší vybrané zálohy, je možno se souhlasem výboru použít prostředky na dlouhodobé záloze k vyrovnání těchto pohledávek za předpokladu, že nejpozději při vyúčtování příslušného zúčtovacího období budou takto použité prostředky do dlouhodobé zálohy vráceny. Prostředky na dlouhodobé záloze přitom nesmí klesnout pod zákonem stanovené minimum. 2) Dlouhodobá záloha se nevyúčtovává ročně, její zůstatek se převádí do dalších účetních období. K vyúčtování dlouhodobé zálohy dochází při změně správce domu a dále v případě jejího přečerpání k 31.12. běžného roku. Správce je povinen informovat vlastníky o zůstatku této zálohy k 31.12. běžného roku v souhrnu za dům, a to v termínu do 30.6. následujícího roku. 3) Příspěvek na správu družstva, resp. správci domu není stanoven jako zálohová platba, ale je přesně určen pevnou částkou na jednotku. Příspěvek na správu družstva, resp. správci domu se nevyúčtovává. 4) Příjmy z domu (pronájem nebytových prostor, reklama atd.) se rozdělí mezi jednotlivé vlastníky poměrem spoluvlastnických podílů. Každý vlastník provede jejich zdanění individuálně. Čl. 6 Vyúčtování záloh na ceny služeb 1) Základní ustanovení a) Tento článek upravuje jednotný postup při vyúčtování skutečných nákladů zúčtovací jednotky (dále jen ZJ), vynaložených na poskytované služby pro byt a pronajatý nebytový prostor (dále jen NP), tedy na dodávku tepelné energie pro vytápění, dodávku teplé užitkové vody (dále jen TUV) a studené vody (dále jen SV) a ostatní služby v domě. b) Skutečnými náklady vynaloženými na příslušné služby se rozumí součet nákladů zaúčtovaný na příslušný účet ZJ v zúčtovacím období podle platných předpisů. Do nákladů za zúčtovací období je možno převést i náklady vztahující se k tomuto období, byly-li fakturovány do jednoho měsíce po skončení zúčtovacího období a náklady dle odst. 4 článku 7 těchto Zásad. Celkové náklady se sledují a účtují na oddělených účtech zvlášť pro byty a zvlášť pro NP. c) Není-li NP pronajat, zahrnují se náklady připadající na tento NP do nákladů společných pro vlastníky všech bytů. 2) Rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění v bvtech resp. NP a) Náklady na dodávku tepelné energie pro vytápění tvoří skutečné náklady ve smyslu odst. 1 písm. b). b) U ZJ, kde u spotřebitelů nejsou instalovány indikátory pro rozdělování nákladů na vytápění (dále jen indikátory), se skutečné náklady na tepelnou energii pro vytápění rozdělí mezi jednotlivé byty, resp. NP v poměru podle podlahových ploch bytů, resp. podlahových ploch NP. c) U ZJ, kde u spotřebitelů jsou na jednotlivých otopných tělesech instalovány indikátory, se postupuje následným způsobem: ca) Náklady na tepelnou energii pro vytápění se rozdělí na složku základní ve výši 40 % a složku spotřební ve výši 60 %. Jiné rozdělení na základní a spotřební složku v rozmezí daném vyhláškou č. 372/2001 Sb. je možno použít pouze na základě rozhodnutí shromáždění v souladu se stanovami. cb) Základní složka se mezi jednotlivé byty, resp. NP rozdělí v poměru podle podlahových ploch bytů, resp. podlahových ploch NP. cc) Spotřební složka se mezi jednotlivé byty, resp. NP rozdělí úměrně výši náměrů indikátorů s použitím korekcí a výpočtových metod, které zohledňují i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.
3)
4)
5)
6)
7)
cd) Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1m2 podlahové plochy bytů, resp. podlahové plochy NP nesmí překročit hodnotu 40 % oproti průměru ZJ v daném zúčtovacím období. Pokud dojde k překročení přípustného rozdílu, provede se úprava výpočtové metody uvedené v odst. 2 písm. cc). Rozúčtování nákladů na dodávku tepelné energie pro ohřev teplé užitkové vody (TUV) a) Náklady na dodávku tepelné energie pro ohřev TUV tvoří skutečné náklady ve smyslu odst. 1 písm. b). b) Rozúčtování skutečných nákladů na dodávku tepelné energie pro ohřev TUV na jednotlivé byty, resp. NP se v rámci ZJ provádí následujícím způsobem: ba) Náklady na teplo pro ohřev TUV se rozdělí na složku základní ve výši 30 % a složku spotřební ve výši 70 %. bb) Základní složka se rozúčtuje na jednotlivé byty, resp. NP v poměru podlahových ploch bytů, resp. podlahových ploch NP. bc) Spotřební složka se rozúčtuje na jednotlivé byty, resp. NP v poměru objemových jednotek naměřených na vodoměrech TUV jednotlivých bytů, resp. NP. Rozúčtování nákladů na dodávku studené vody použité pro přípravu TUV a) Náklady na dodávku studené vody pro přípravu TUV tvoří skutečné náklady ve smyslu odst. 1 písm. b). b) Rozúčtování skutečných nákladů na dodávku studené vody použité pro přípravu TUV na jednotlivé byty, resp. NP se v rámci ZJ provádí v poměru objemových jednotek naměřených na vodoměrech TUV v jednotlivých bytech, resp. NP. Rozúčtování nákladů na dodávku studené vody (SV) a) Náklady na dodávku SV tvoří skutečné náklady ve smyslu odst. 1 písm. b). b) Rozúčtování skutečných nákladů na dodávku SV na jednotlivé byty, resp. NP se v rámci ZJ provádí v poměru objemových jednotek naměřených na vodoměrech SV v jednotlivých bytech, resp. NP. Náhradní způsob stanovení výše spotřební složky nákladů na tepelnou energii pro vytápění a) Náhradní způsob stanovení výše spotřební složky nákladů na tepelnou energii pro vytápění v bytech a NP ke konci zúčtovacího období se provede v případech, kdy v rámci ZJ bylo měřeno a: aa) nájemce (vlastník) neumožnil přes opakované upozornění provést odečet indikátorů, ab) v průběhu zúčtovacího období došlo nájemcem (vlastníkem) k nezaviněné poruše indikátoru, ac) v průběhu zúčtovacího období došlo k násilnému poškození indikátoru, byly porušeny plomby na indikátoru nebo ho nájemce (vlastník) ovlivnil, ad) nájemce (vlastník) neumožnil nebo odmítl montáž indikátoru. b) Při náhradním způsobu stanovení výše spotřební složky nákladů na tepelnou energii pro vytápění se postupuje následně: ba) v případech uvedených v odst. 6 písm. aa), ac), ad) se stanoví spotřební složka připadající na 1 m2 podlahové plochy bytu (místnosti) bez měření jako 1,6násobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy ZJ. bb) v případě uvedeném v odst. 6 písm. ab) se stanoví spotřební složka připadající na byt (místnost) bez měření podle údajů dvou z klimatického hlediska srovnatelných zúčtovacích období. c) Při obnovení odečtu indikátoru se v odečítaném zúčtovacím období postupuje následným způsobem: ca) od stavu indikátoru se odečte spotřeba odpovídající průměrné hodnotě spotřební složky nákladů za neměřené zúčtovací období připadající na 1 m2 podlahové plochy ZJ bez zvýšení uvedeného v odst. 6 písm. ba). cb) u indikátorů, u kterých nelze zpětný odečet zjistit, se použije průměrná hodnota spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy ZJ v daném zúčtovacím období. Náhradní způsob stanovení výše spotřební složky nákladů na ohřev TUV a) Náhradní způsob stanovení spotřební složky nákladů na dodávku tepelné energie pro ohřev TUV v bytech a NP ke konci zúčtovacího období se provede v případech, kdy v rámci ZJ bylo měřeno a: aa) nájemce (vlastník) neumožnil přes opakované prokazatelné upozornění provést odečet vodoměrů a nenahlásil jejich stav způsobem uvedeným v odst. 9 písm. e)
ab)
v průběhu zúčtovacího období došlo k poruše vodoměru a nájemce (vlastník) tuto skutečnost nahlásil a jeho výměna byla provedena v průběhu zúčtovacího období (neměřeno po zjištěnou část zúčtovacího období) ac) v průběhu zúčtovacího období došlo k násilnému poškození vodoměrů, byly porušeny plomby na vodoměrech (neměřeno po nezjištěnou část zúčtovacího období) nebo je nájemce (vlastník) ovlivnil ad) při odečtu vodoměru zjištěna porucha vodoměru a nájemce (vlastník) tuto skutečnost nenahlásil (neměřeno po nezjištěnou část zúčtovacího období) ae) nájemce (vlastník) neumožnil nebo odmítl montáž vodoměrů (neměřeno po celé zúčtovací období) b) Při náhradním způsobu stanovení výše spotřební složky nákladů na ohřev TUV se u bytů postupuje následně: ba) v případech uvedených v odst. 7 písm. aa), ac), ae) se stanoví spotřební složka nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy bytu bez měření jako trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy ZJ bb) v případě uvedeném v odst. 7 písm. ad) se stanoví spotřební složka nákladů připadající na byt bez měření podle údajů dvou z klimatického hlediska srovnatelných zúčtovacích období. bc) v případě uvedeném v odst. 7 písm. ab), kdy porucha vodoměru byla zjištěna v N-tém měsíci zúčtovacího období, se spotřební složka nákladů stanoví jako náhradní spotřeba dle odst. 7 písm. bb) x N/12 + spotřební složka nákladů zjištěná dle údajů na novém vodoměru do konce zúčtovacího období (12-N) c) Při obnovení odečtu vodoměru se pro odečítané zúčtovací období odečte od stavu vodoměru průměrná spotřeba stanovená ze spotřeby ZJ připadající na 1 m2 podlahové plochy za neměřené zúčtovací období bez zvýšení uvedeného v odst. 7 písm. ba). 8) Náhradní způsob stanovení výše nákladů na dodávku studené vody použité pro přípravu TUV a dodávku SV a) Náhradní způsob stanovení výše nákladů na dodávku studené vody pro přípravu TUV a dodávku SV v bytech a NP ke konci zúčtovacího období se provede v případech uvedených v odst. 7 písm. aa), ab), ac), ad), ae). Při náhradním způsobu se postupuje následně: aa) V případech uvedených v odst. 7 písm. aa), ac), ae), se stanoví výše nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy bytu nebo NP bez měření jako trojnásobek průměrné hodnoty nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy ZJ. ab) V případě uvedeném v odst. 7 písm. ad) se stanoví výše nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy bytu nebo NP bez měření jako průměrná hodnota nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy ZJ. ac) V případě uvedeném v odst. 7 písm. ab), kdy porucha vodoměru byla zjištěna v N-tém měsíci zúčtovacího období, se výše nákladů stanoví u bytů jako náhradní spotřeba dle odst. 8 písm. ab) x N/12 + náklady zjištěné dle údajů na novém vodoměru do konce zúčtovacího období (12-N) b) Při náhradním způsobu stanovení nákladů na dodávku studené vody pro přípravu TUV a dodávku SV se u NP v případě uvedeném v odst. 7 písm. ab) stanoví jejich výše na základě průměrných měsíčních nákladů zjištěných dle údajů na novém vodoměru do konce zúčtovacího období (12-N) a vynásobeného počtem měsíců v zúčtovacím období. c) Při obnovení odečtu vodoměru se pro odečítané zúčtovací období odečte od stavu vodoměru průměrná spotřeba stanovená ze spotřeby ZJ připadající na 1 m2 podlahové plochy za neměřené zúčtovací období bez zvýšení uvedeného v odst. 8 písm. aa). 9) Provádění odečtu a předávání výsledků a) Správce je oprávněn se souhlasem výboru zadat provedení odečtů měřených veličin v bytech, resp. NP třetí osobě. b) Odečty se provádějí v prosinci běžného roku a budou provedeny v rozmezí maximálně 10 pracovních dnů. Termín provedení odečtu bude v domě zveřejněn nejméně 10 kalendářních dnů předem. c) V případě znepřístupnění bytu, resp. NP bude poskytnut nájemci (vlastníku) bytu, resp. NP jeden náhradní termín pro provedení odečtu.
d) Nájemce (vlastník) bytu, resp. NP je povinen zpřístupnit byt, resp. NP k instalaci měřidel a k provedení pravidelných odečtů údajů těchto měřidel. V případě, že tuto povinnost nesplní, postupuje se při provádění vyúčtování podle ustanovení odst. 6, 7, 8. e) Nemůže-li nájemce (vlastník) bytu, resp. NP z vážných důvodů v řádném a ani náhradním termínu stanoveném pro provedení odečtu měřidel byt, resp. NP zpřístupnit, může ještě do konce ledna následujícího roku na vlastní náklady doručit odečtené údaje, potvrzené výborem přímo správci. Takto předané údaje budou zahrnuty do řádného rozúčtování skutečných nákladů v rámci ZJ, jinak bude postupováno podle ustanovení odst. 6, 7, 8. f) Správce může pověřit odpovědnou osobu, která provede odečty stavů bytových měřidel pro účely rozúčtování. Uvedenou činnost provede tato osoba na základě smlouvy uzavřené se správcem, která musí obsahovat: · jméno odpovědné osoby, která bude garantem pro provedení veškerých činností, následného předání výsledků a přijímání a vyřizování případných reklamací, · rozsah a termíny předání podkladů pro odečty ze strany odborného aparátu správce, · rozsah a termíny předání výsledků odečtu správci, · výši odměny odpovědné osoby, · rozsah odpovědnosti za případné škody způsobené uvedením chybných údajů, · souhlas výboru společenství. 10) Zvláštní ustanovení a) V případě, kdy dochází ke změně v osobě nájemce bytu ve vlastnictví družstva, řeší rozúčtování nákladů mezi původním a novým nájemcem příslušné předpisy družstva. b) V případě, kdy dochází ke změně v osobě nájemce NP, a to cessí (tj. vstoupením nového nájemce do všech práv a povinností předchozího nájemce), přebírá nový nájemce veškeré pohledávky (přeplatky) a závazky (nedoplatky) původního nájemce, tedy i za část zúčtovacího období, kdy ještě nebyl nájemcem NP. c) V případě, kdy dochází ke změně: · vlastníka bytu, · nájemce NP, a to tím, že nájemní vztah původního nájemce zanikne a s novým nájemcem bude uzavřena nová nájemní smlouva, budou k termínu změny vlastnického (nájemního) vztahu provedeny v bytu, resp. NP odečty měřidel a s původním vlastníkem (nájemcem) bude po skončení zúčtovacího období provedeno vyúčtování dle ustanovení písm. d) tohoto odstavce. d) V případě změny v osobě vlastníka bytu, resp. nájemce NP uvedené v odst. 10 písm. c) se jednotlivé náklady rozdělí mezi původního a nového vlastníka (nájemce) takto: da) Náklady na tepelnou energii pro vytápění · Pokud nejsou instalovány indikátory, provede se rozdělení podle skutečné klimatické náročnosti příslušných částí zúčtovacího období před a po termínu změny, nejsou-li tyto údaje známy, podle dlouhodobého průměru procentuální klimatické náročnosti jednotlivých kalendářních měsíců · pokud jsou instalovány indikátory, provede se rozdělení základní složky v poměru počtu dnů vytápění bytu nebo NP před a po termínu změny vlastníka (nájemce) bytu. Spotřební složka se rozdělí dle údajů indikátorů. V případě, že nejsou k dispozici výsledky měření, rozdělí se spotřební složka mezi vlastníky (nájemce) podle skutečné klimatické náročnosti příslušných částí zúčtovacího období před a po termínu změny, nejsou-li tyto údaje známy, podle dlouhodobého průměru procentuální klimatické náročnosti jednotlivých kalendářních měsíců. db) Náklady na dodávku tepelné energie pro ohřev TUV · · ·
základní složka nákladů se rozdělí podle počtu dnů zúčtovacího období, které připadají na původního a nového vlastníka (nájemce) spotřební složka se mezi vlastníky (nájemce) rozdělí dle údajů vodoměrů TUV v případě, že nejsou k dispozici výsledky měření, rozdělí se celkové náklady na dodávku tepelné energie pro ohřev TUV podle počtu dnů zúčtovacího období, které připadají na
původního a nového vlastníka (nájemce). dc) Náklady na dodávku studené vody pro přípravu TUV a dodávku SV · celkové náklady se rozdělí dle údajů vodoměrů · v případě, že nejsou k dispozici výsledky měření, rozdělí se náklady podle počtu dnů zúčtovacího období, které připadají na původního a nového vlastníka (nájemce). e) V případě, kdy vlastník bytu, resp. nájemce NP zjistí nefunkčnost měřidla, má povinnost neprodleně ohlásit tuto skutečnost písemně správci, který zajistí výměnu měřidla. Při výměně měřidla bude montážní organizací zaevidováno výrobní číslo a stav původního měřidla a měřidla nového, tyto údaje potvrdí vlastník bytu, resp. nájemce NP. 11) Rozúčtování nákladů na „ostatní služby", nadměrný úklid a na udržení pořádku v domě a) Náklady na jednotlivé položky „ostatních služeb" se rozúčtují nájemcům i vlastníkům poměrem spoluvlastnických podílů. b) Služby, které se prokazatelně týkají jen některých bytů, budou rozúčtovány jen mezi vlastníky těchto bytů. Totéž platí i pro nájemce NP. c) Náklady na nadměrný úklid budou účtovány pachatelům nadměrného znečištění, pokud budou prokazatelně známi a odmítnou jej zlikvidovat sami nebo tak neučiní neprodleně. Týká se to zejména nepovoleného uložení odpadu ve společných prostorech, znečištění společných prostor při rekonstrukci bytů, exkrementů domácích zvířat, záboru části společných prostor atd. d) Původcům hluku a jiného narušování klidu a pořádku v domě budou účtovány náklady na zajištění klidu a pořádku v domě dle domovního řádu. Čl. 7 Závěrečná ustanovení 1) Vyúčtování nájemného, příspěvku vlastníka a záloh na ceny služeb provede správce a písemně předá nájemci (vlastníku) bytu, resp. NP do 30.6. kalendářního roku následujícího po skončení zúčtovacího období (dle § 4 odst. 10 vyhl. MF č. 85/1997 Sb.). 2) Reklamace proti vyúčtování musí být uplatněna písemně ve lhůtě 21 dnů po obdržení vyúčtování. Po uplynutí lhůty pro uplatnění reklamací provede správce v případě jím uznaných reklamací do 30 dnů opravu vyúčtování, s kterou neprodleně seznámí nájemce (vlastníky) bytů, resp. NP v zúčtovací jednotce. Ve sporných případech rozhoduje výbor. 3) Vyúčtováním zjištěný přeplatek správce uhradí nájemci (vlastníku) bytu, resp. NP do 31.7. kalendářního roku. V případě uplatněných a uznaných reklamací uhradí správce zjištěný přeplatek do 31. 8. kalendářního roku. Ve stejných lhůtách je nájemce (vlastník) bytu, resp. NP povinen uhradit správci vyúčtováním zjištěný nedoplatek. Poplatek z prodlení při nedodržení těchto termínů činí 2,5 promile denně pro obě strany. Za společenství hradí případný poplatek z prodlení správce na svůj vrub, pokud neprokáže, že prodlení nezpůsobil. 4) Provedené vyúčtování skutečných nákladů připadajících na byt, resp. NP je pro dané zúčtovací období konečné. Případné opravy na základě podaných reklamací u dodavatelů médií, které byly vyřízeny až po lhůtě provedení vyúčtování dle čl. 7 odst. 1, budou zohledňovány formou přeplatku (nedoplatku) až při vyúčtování následného zúčtovacího období. 5) Těm uživatelům, kteří vykazují u společenství nedoplatky na nájemném, příspěvku vlastníka a na cenách služeb (službách) a mají další závazky (např. nedoplatek z vyúčtování, poplatek z prodlení, náklady řízení) nebudou event. přeplatky z vyúčtování vráceny, ale započteny na výše uvedené nedoplatky a závazky vůči společenství. 6) Pro hospodaření domu (příjem záloh, příspěvku vlastníka, nájemného, nedoplatků, výplatu přeplatků atd.) je používán jediný bankovní běžný účet společenství č. 210637114/0300 u ČSOB. Výjimku tvoří přechodné období, než družstvo převede na základě auditu všechny prostředky společenství na tento účet z účtu svého. Veškeré platby, které i potom dorazí na účet družstva ve prospěch společenství družstvo obratem přepošle na účet společenství. 7) Tyto zásady byly schváleny shromážděním dne 30.11.2006 a nabývají účinnosti dnem schválení.
Vyhodnocení 1. kola výběrového řízení na správce domu Výběrového řízení se účastnilo 10 specializovaných firem, z došlých odpovědí výbor vyhodnotil jako vítěze Agenturu BYT, s.r.o., Zárubova 493/24, Praha 4 a na druhém místě stávajícího správce SBD Stavbař. Oba tito uchazeči postupují do dalšího kola. Byly vypracovány modelové varianty zajištění komplexní správy domu ve spolupráci s těmito firmami a ty jsou předloženy shromáždění k definitivní volbě hlasováním. Vítězná varianta vyžaduje podporu 75 % hlasů dle vlastnického podílu. Proti původnímu plánu výbor pro vysokou náročnost upustil od sepisování návrhů mandátní smlouvy s jednotlivými uchazeči. Shromáždění provede výběr osoby správce, mandátní smlouvu s vítězem uzavře výbor na základě zásad zde uvedených a shromážděním schválených případně doplněných, k její ratifikaci (případně úpravě) shromážděním dojde v následujícím roce. Komplexní správa domu sestává z několika úkolových skupin a ty jsou dále děleny na jednotlivé body. Účastníci výběrového řízení měli za úkol se k nim vyjádřit a popsat, za jakých podmínek je zajistí. Kompletní odpovědi obou vítězných účastníků jsou pro svůj rozsah nepřetisknutelné, podstatné rysy z odpovědí jsou uvedeny v poznámce u každého bodu kurzívou. Odpověď Agentury BYT je ekonomicky výhodnější, přehlednější a jasnější i věcně úplnější.
1. skupina – účetnictví a navazující agenda · Vedení podvojného účetnictví SVJ s odděleným účtováním jednotlivých jednotek. Sledování nákladů a výnosů v účetním období. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně včetně případného daňového přiznání.) · Roční účetní závěrka, zpráva o hospodaření a činnosti správce pro shromáždění 1x ročně. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně.) · Měsíční výpis z účtu pro výbor – přehled příjmů a výdajů. Výdaje: Kopie všech proplacených faktur a jiných dokladů včetně drobného vydání – předem písemně schválených výborem. Postačí odkaz na smlouvu podepsanou výborem, na základě které platba proběhla. Vše v přehledném a čitelném tvaru bez nevysvětlených zkratek tak, aby byl výbor informován o veškerých výdajích a měl zdůvodněné výše jednotlivých částek. Příjmy: Aktuální seznam dlužníků. Rozepsané dlužné částky a penále u členů SVJ, nájemců nebytových prostor atd. Veškeré očekávané, ale nedošlé příjmy. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně.) · Vypracování předpisu příspěvku vlastníka 1x ročně dle dohodnutých a shromážděním schválených pravidel pro rozúčtování měsíčních záloh cen služeb, správy a tvorby fondu oprav – dlouhodobé zálohy na jednotlivé členy SVJ. Sledování platební kázně členů SVJ každý měsíc. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně. Včetně mimořádných předpisů v průběhu roku, upomínek a podkladů pro soudní vymáhání. BYT flexibilnější v možnosti měsíčních korekcí.) · Roční vyúčtování záloh placených dle předpisu příspěvku vlastníka každému členu SVJ dle skutečných nákladů na služby, správu do 90 dnů po zúčtovacím období. Vyrovnání nedoplatků a přeplatků do dalších 30 dnů po vyúčtování. Příspěvky do fondu oprav – dlouhodobé zálohy se nevypořádávají, ale převádí do dalšího roku. Na vyúčtování se uvede celková částka ve fondu oprav a částka připadající na vlastníka dle vlastnického podílu. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně. BYT správně upozorňuje na krátké termíny a preferuje termín 30.4. pro jistotu úplnosti podkladů z minulého roku a na lhůtu 60 dnů pro vyrovnání přeplatků a nedoplatků, aby se tam vešly případné reklamace. Stavbař tuto chybu přehlédl.) · Odvod daní, jsou-li nějaké, rozdělení zisku po roční závěrce se souhlasem shromáždění. Optimalizace daní. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně.)
· Účinné vymáhání plnění povinností členů SVJ, žaloby, návrhy na prodej jednotek pro shromáždění, exekuce jednotek. (Podklady připravuje BYT i Stavbař v základní ceně. Žaloby a zastupování se platí zvlášť dle advokátního tarifu. V případě úspěchu ve sporu hradí protistrana.)
2. skupina – technický servis a dodavatelské služby, smluvní zabezpečení · Zpráva o stavu společných částí domu pro shromáždění 1x ročně. Pravidelné (několikrát týdně) sledování stavu domu, plánování revizí, oprav, rekonstrukcí a modernizace. Vedení kalendáře všech povinných revizí rozvodů plynu, elektřiny, vody, odpadu, tepla vč. radiátorů, výtahů, STA, zvonků, hromosvodů, protipožárního zabezpečení atd. a včasné avizování výboru o povinnosti jejich provedení. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně včetně pětiletého plánu. Stavbař včetně havarijní služby, BYT 6 Kč za byt měsíčně navíc. BYT nabízí v základní ceně kontrolu objektu 1-2x týdně a okamžité opravy za cenu práce a materiálu. Stavbař doporučuje zaměstnávat domovníka - cca 100 Kč za byt měsíčně navíc, nebo paušálním poplatkem dodavatelské firmě – cca 70 Kč za byt měsíčně navíc.) · Pojištění domu a likvidace pojistných událostí. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně.) · Asistence při smluvním zajištění dodávek elektřiny, plynu, vody vč. odvodu odpadních vod, tepla, teplé vody, odvozu odpadu, úklidu, domovnictví, odečtu spotřeby vody a tepla, servisu výtahů, havarijní služby. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně.) · Asistence při uzavírání smluv o pronájmu nebytových prostor – společných částí domu, dohled nad plněním těchto smluv. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně.) · Asistence (realizace, dozor) při investičních akcích schválených orgány společenství. (Službu nemá BYT ani Stavbař v základní ceně, je stanovována individuálně.) · Konzultace a doporučení budoucích investičních akcí, případně rovnou návrhy dodavatelů. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně.)
3. skupina – vedení písemností, komunikace s výborem · Vedení aktuální knihy členů SVJ – u všech společných členů musí být uvedeno jméno, příjmení, datum narození, trvalé bydliště, dosílací adresa a váha hlasu (vlastnický podíl). Kopii posílat výboru 1x až 2x ročně podle změn. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně.) · Aktualizace prohlášení vlastníka na katastru nemovitostí a zápisu v rejstříku SVJ u městského soudu. (Není v základní ceně. Stavbař neupřesňuje cenu, BYT chce 500 Kč za změnu v rejstříku a v prohlášení vlastníka dohodou.) · Vedení knihy uzavřených smluv, optimalizace jejich podmínek ve prospěch SVJ, aktualizace, kontrola plnění. Kopie u výboru. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně.) · Spolupráce na tvorbě domovního řádu a zejména vynucování jeho plnění. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně.) · Kvalitní komunikace s výborem elektronickou poštou, telefonicky, písemně, osobně. Flexibilita v jednání a v řešení nestandardních situací. Spolehlivost, odpovědnost, priorita v hájení zájmů SVJ. (Službu má BYT i Stavbař v základní ceně. V případě Stavbaře komunikace s výborem dlouhodobě nevyhovující. Některá smluvní ujednání, písemná či ústní, neplní. Na maily a dopisy často neodpovídá. Upřednostňuje své podnikatelské zájmy před zájmy vlastníků. Kritiku nepřijímá. S BYTem zkušenost není.)
4. skupina – vše, co jsme opomněli Netroufáme si tvrdit, že jsme neopomněli nic, co je při správě domu potřeba. Rádi bychom znali váš názor a vaše doporučení služeb, které je potřeba zajistit a které nám můžete poskytnout nad rámec uvedeného. (Stavbař nekomentuje, BYT souhlasí, že vše bylo uvedeno, a nabízí převzetí celé agendy od Stavbaře zdarma. Včetně kontroly účetnictví a auditu.)
5. skupina – podklady pro shromáždění V této skupině jsou integrovány povinnosti výboru vůči shromáždění, možná si k některým bodům vyžádá asistenci správce. Účastník se k této skupině může nebo nemusí vyjadřovat. · · · · · · · · · · · · · · ·
Zřízení účtu u banky a převod peněz od družstva. Svolávání shromáždění 1x ročně. Zápisy ze shromáždění a ze schůzí výboru. Návrh pravidel pro tvorbu záloh na úhradu služeb, správy a fondu oprav – dlouhodobé zálohy na údržbu a opravy. Způsob rozúčtování cen. Účetní závěrka ke schválení. Rozdělení zisku, schválení rozpočtu, zpráva o hospodaření, výše záloh. Návrh osoby správce, návrh mandátní smlouvy. Návrh domovního řádu. Plán oprav. Zpráva o stavu společných částí domu. Návrh změny v prohlášení vlastníka, ve stanovách, ve složení výboru a v jeho odměně. Podstané změny společných částí domu. Pověření výboru k sjednání dohod o provedení práce a dodávkách služeb. Způsob měření tepla. Ankety o dalším zkvalitňování bydlení. Zrušení individuálního spoření v dlouhodobé záloze, umožnit proplácení nečekaně velkých faktur do doby, než se peníze vyberou. Financování výměny oken nesmí protékat dlouhodobou zálohou.
(Stavbař nabízí ČSOB Cash pooling fiktivní s výrazně vyšším úročením prostředků na účtu. Nabízí v základní ceně vypracování domovního řádu a zásad pro tvorbu příspěvku vlastníka a pravidel rozúčtování. Dále nabízí v rámci základní ceny zajištění úvěru, čtvrtletní sestavy, zprávy o hospodaření pro každého vlastníka, rozúčtování zdanitelných příjmů na jednotlivé vlastníky a vedení personální a mzdové agendy. BYT nabízí v základní ceně spolupráci ve všech bodech. Nabízí úřední hodiny 1-2x týdně přímo v našem domě pro vyřizování běžné agendy s vlastníky. Do základní ceny spadají i veškeré režijní náklady, např. kancelářské potřeby, telekomunikační poplatky, cestovní náklady, poštovné, fotokopie atd. Stavbař toto účtuje zvlášť. V základní cěně u BYTu je náhrada domovnictví.)
Základní ceny služeb Základní cena služeb Agentury BYT, s.r.o. je Základní cena služeb SBD Stavbař je
154,70 Kč za byt měsíčně včetně DPH. 142,80 Kč za byt měsíčně včetně DPH.
Modely zajištění správy domu Model 0: Současný stav dle vyúčtování roku 2005 měsíčně *) měsíčně ročně za byt Poznámka za dům za dům [Kč] [Kč] [Kč] Správce
277.124
23.094
111 *)
Domovník, úklid (3lidé)
Za tuto cenu žádný správce není ochoten dále pracovat. Stavbař téměř rezignoval na technickou správu, s výborem téměř nekomunikuje, neodpovídá na dopisy, neplní ani povinnosti člena společenství. Náš smluvní vztah neuznává.
366.367
30.531
146
Zde je rezerva...
Výbor (3 lidé)
100.000
8.333
40
Celkem za správu
297
Teplo (pro srovnání)
Správce Domovník, úklid (2 lidé) Havarijní služba Výbor (3 lidé)
Správce Domovník, úklid (3 lidé) Havarijní služba
Výbor (3 lidé)
2.370.606
197.551
945
V krizové situaci výbor nechtěl navyšovat rozpočet. Do budoucna však za tyto peníze nelze zajistit všechny úkoly stanovené zákonem. Správce, který vyladí regulaci a měření tepla nám zajistí možná větší úsporu, než kolik sám stojí. Zatím toho nebyl schopen a výbor to bez jeho součinnosti nezvládne.
Model A: Agentura BYT, s.r.o. – ceny jsou přibližné ročně měsíčně měsíčně *) za dům za dům za byt Poznámka [Kč] [Kč] [Kč] Úřední hodiny v domě, kontrola domu 2x týdně, 388.740 32.395 155 *) režijní náklady v ceně (poštovné, telefony atd.) 180.000
15.000
72
15.048
1.254
6
150.000
12.500
60
Celkem za správu
293
Domovnictví částečně v ceně za správu. Domovník není nezbytný, může a nemusí být. Havarijní služba nonstop. Výbor nad rámec svých povinností částečně řeší akutní úkoly správce a domovníka (víkendy, havárie).
Model B: SBD Stavbař – ceny jsou přibližné ročně měsíčně měsíčně *) za dům za dům za byt Poznámka [Kč] [Kč] [Kč] 358.644 29.887 143 *) Podobný rozsah služeb jako dosud. 300.000
25.000
120
15.048
1.254
6
200.000
16.667
80
Domovník nebo domovnická firma je nutná. Havarijní služba nonstop je nezbytná. Vyšší náklady na kontrolu hospodaření a plnění úkolů správce. Kontrola plnění povinností Stavbaře jako vlastníka, což by jinak dělal nezávislý správce. V současné době máme se Stavbařem cca 150 individuálních smluv, které Stavbař neuznává, přestože odměnu na jejich základě inkasuje. Výbor tuto variantu B nedoporučuje jako nespolehlivou a drahou.
Celkem za správu 349 měsíční náklady na byt jsou zprůměrovány. Ve skutečnosti platí menší byty méně a větší více – dle vlastnického podílu. Výjimka je poplatek správci, ten platí všichni stejný bez ohledu na velikost bytu. *)
Výbor doporučuje schválení modelu A. Vypracoval: Výbor Společenství vlastníků domu č.p. 1305, Hurbanova ulice, Praha 4 Dne: 29. 10. 2006
