Posouzení úrovně a perspektivy hypotečního bankovnictví v ČR

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů

Posouzení úrovně a perspektivy hypotečního bankovnictví v ČR Bakalářská práce

Autor:

Barbora Šrámková Finanční makléř

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Olga Šeflová

červen 2009

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 15.4.2009

Barbora Šrámková

Anotace práce 1

Práce se zabývá problematikou hypotečních úvěrů. Charakterizuje jednotlivé parametry hypotečních úvěrů od účelu pouţití aţ po samotné splácení. Dále srovnává produkty vybraných hypotečních bank pomocí parametrů, které by měly mít nejlepší vypovídací schopnost. Na základě tohoto srovnávání a zjištěných výstupních informací o produktech je v další části práce vyhodnocen nejvýhodnější produkt pro fiktivní modelovou rodinu. Je zde také vypracován postup splácení hypotečního úvěrů, z kterého lze vyčíst jak vysokou část anuitní splátky v průběhu let bude pokrývat úmor a úroky. V závěru se práce snaţí odhadnout budoucí vývoj trhu hypotečního bankovnictví v České republice.

Annotation Bachelor project deal with mortgage loans problems. Describe individual parameters of mortgage loans from purpose of application to repayment of credit. Then it compares products of chosen mortgage banks through the use of parameters with the best predicative ability. Based on these comparison and finding of final informations about products is in another part of project evaluated the optimal product for fictional model family. Is there also elaborated process of mortgage loan repayment, which shows how high part of annuity will cover amortization and interest during following years. At the close the project attempting estimate future development of mortgage banking market in Czech Republic.

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 4 2

1.

Teoretické vymezení problematiky hypotečních úvěrů ................................................ 6 1.1.

Právní úprava hypotečních úvěrů .............................................................................. 6

1.1.1.

Zajištění hypotečního úvěru a zástavní právo .................................................. 7

1.1.2.

Státní podpora................................................................................................... 9

1.1.3.

Hypoteční zástavní listy ................................................................................. 12

1.2.

Parametry hypotečních úvěrů .................................................................................. 13

1.2.1.

Účel hypotečních úvěrů .................................................................................. 14

1.2.2.

Výše hypotečního úvěru ................................................................................. 17

1.2.3.

Doba splatnosti hypotečního úvěru ................................................................ 18

1.2.4.

Úroková sazba hypotečního úvěru ................................................................. 19

1.2.5.

Poplatky spojené s vedením hypotečního úvěru ............................................ 19

1.2.6.

Čerpání hypotečního úvěru ............................................................................ 20

1.2.7.

Splácení hypotečního úvěru ........................................................................... 21

2.

Metodologie ..................................................................................................................... 22

3.

Analýza a srovnání produktové nabídky vybraných hypotečních bank ................... 24 3.1.

4.

Analýza a srovnání účelových hypotečních úvěrů .................................................. 24

Volba nejvhodnější varianty financování bytového záměru na základě simulace

požadavků klientů .................................................................................................................. 29

5.

4.1.

Srovnání hypotečních produktů podle splátek ........................................................ 30

4.2.

Nejvhodnější hypoteční produkt ............................................................................. 32

Shrnutí, výsledky a závěry práce a perspektivy vývoje trhu hypotečního

bankovnictví v ČR .................................................................................................................. 36 5.1.

Shrnutí, výsledky a závěry práce............................................................................. 36

5.2.

Perspektiva vývoje trhu hypotečního bankovnictví v ČR ....................................... 38

Seznam použité literatury a internetových stránek ............................................................ 43 Seznam tabulek ....................................................................................................................... 44 Seznam příloh ......................................................................................................................... 45

Úvod

Hypoteční úvěr je zvláštní druh úvěru, který slouţí převáţně jako investice do nemovitosti. 3

Vzhledem k tomu, ţe se jedná o investice dlouhodobé, jsou hypoteční úvěry především úvěry dlouhodobými. Termín hypotéka je v právnické řeči vykládán jako zástavní právo k nemovitosti. To znamená, ţe kaţdý ţadatel, který plánuje uzavřít hypoteční úvěr u jakéhokoli bankovního ústavu vydávající hypoteční zástavní listy, musí ručit nemovitostí. První reálně fungující bankovní ústav poskytující hypoteční úvěry vznikl v Čechách v roce 1865 pod názvem Hypoteční banka Království českého. Tato hypoteční banka byla zaloţena v Praze s cílem poskytovaní levného úvěru zajištěného hypotékou na rolnických usedlostech. Nejzásadnějším parametrem pro dluţníky byl nízký úrok, jelikoţ do této doby si půjčovali peníze u soukromých osob, které jim stanovovali velmi nevýhodné vysoké úroky. Postupem času se ukázalo, ţe reţie ústavu je nízká a tím i výhodná pro dluţníky. To vedlo ke vzniku dalších zemských bank. Vedle Hypoteční banky Království českého u nás působila Zemská banka Království českého v Praze, Hypoteční banka Markrabství moravského v Brně, Zemská banka Markrabství moravského v Brně, Slezský pozemkový ústav v Opavě a Komunální úvěrní ústav v Opavě. Tyto banky vystupovaly jako veřejnoprávní ústavy a fungovaly pod dozorem zemských správních orgánů.1 Po první světové válce a vzniku první republiky navázalo hypoteční bankovnictví na vyspělou předválečnou tradici. Ze šesti původních zemských bankovních ústavů zbyly čtyři a to spojením dvou moravských a později i dvou slezských ústavů. Změnili své názvy a také rozšířili své pole působnosti. Hypoteční banka Království českého se přejmenovala na Zemskou banku a rozšířila svůj předmět činnosti, a to na provádění všech bankovních operací včetně burzovních transakcí. S příchodem německé okupace se vývoj hypotečního bankovnictví na více neţ padesát let zastavil. Hypoteční bankovnictví bylo na náš finanční trh opět zavedeno aţ v roce 1995, kdy nastal velký průlom a vyřešila se většina otázek spojených s jeho vznikem.. Hypoteční trh jako takový se začal vyvíjet.

1

Ţeníšek, B.;Vznik a vývoj hypoteční banky království českého; Hypoteční banka, Praha 1915

4

V současné době poskytují hypoteční úvěry tyto banky: Citibank Europe plc. Česká spořitelna, a.s. Československá obchodní banka, a.s. Ge Money Bank, a.s. Hypoteční banka, a.s. ING Bank, a.s. Mbank, a.s. Komerční banka, a.s. LBBW Bank CZ, a.s. Oberbank AG, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Volksbank CZ, a.s. UniCredit Bank, a.s. Waldviertler Sparkasse von 1842, a.s. Wüstenrot hypoteční banka, a.s. Seznam hypotečních bank je platný k červnu 2009. Cílem práce je poskytnout podrobnou charakteristiku hypotečních úvěrů, porovnání jejich parametrů a způsob výběru nejvhodnějšího hypotečního úvěru z produktů, které jsou nyní na trhu dostupné.

5

1.

Teoretické vymezení problematiky hypotečních

úvěrů

1.1.

Právní úprava hypotečních úvěrů

Podmínky pro nabízení hypotečního úvěru, jako specifického druhu úvěru pro fyzické a právnické osoby, byly stanoveny jiţ v zákoně č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, který definoval pojem a podstatu hypotečních zástavních listů a hypotečního úvěru, avšak hypoteční úvěr byl na náš finanční trh uveden mnohem později zákonem č. 84/1995 jako zákon hypoteční, který novelizoval tehdejší stávající zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech a dále zákony - zákon č.513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/ 1963 Sb., občanský soudní řád a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. Dnem vstupu České republiky do Evropské unie, 1.5.2004, byl přijat zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který definuje hypoteční úvěry: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“ Nové znění zákona umoţnilo zásadní změnu, dříve byla zákonem dána podmínka, ţe banky mohly poskytovat hypoteční úvěry pouze na investice do nemovitosti na území

České

republiky, na jejich pořízení či výstavbu a zajistit jeho splácení zástavním právem k nemovitosti. Dnes mohou banky poskytovat hypoteční úvěry na více účelů, hypoteční úvěry jsou všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Díky této zákonné úpravě se hypoteční úvěry poskytují nejen na investici do nemovitosti, ale také na zajištění potřeb bydlení, které dříve nemohly být financovány standardním hypotečním úvěrem, nabízejí se i na koupi druţstevního bytu, sloţení členského podílu do bytového druţstva, zaplacení odstupného 6

dosavadnímu uţivateli druţstevního bytu nebo zaplacení odstupného uvedeného v darovací smlouvě k nemovitosti, rekonstrukci bytu ve vlastnictví obce nebo druţstva s cílem získání uţívacího práva k bytu apod. Jelikoţ v zákoně není specifikován přesný účel na jaký druh investice se finanční prostředky pouţijí, poskytují se i bezúčelové hypoteční úvěry, tzv. americké hypotéky - úvěry bez dokládání účelu. Tyto hypoteční úvěry mají zpravidla vyšší úrokovou sazbu neţ účelové hypoteční úvěry.

1.1.1.

Zajištění hypotečního úvěru a zástavní právo

Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zajištění hypotečního úvěru je stanoveno zákonem. Objektem zástavního práva můţe být jak nemovitost, na kterou se zřizuje hypoteční úvěr a nebo jiná nemovitost, jejíţ hodnota spolehlivě kryje stanovenou výši hypotečního úvěru. Zastavovaná nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsána v katastru nemovitostí a na níţ je čerpán úvěr (do katastru nemovitostí lze zapsat nemovitost mající alespoň jedno postavené nadzemní podlaţí). V zástavě můţe být i více nemovitostí neţ jedna. Nemovitost musí být v zástavě celá, jelikoţ banky neakceptují časti domů, např.polovinu. Na zastavované nemovitosti také nesmí váznout ţádné jiné zástavní právo (s výjimkou stavební spořitelny) či předkupní smlouva nebo věcné břemeno trvalého uţívání nemovitosti, jiné druhy věcných břemen většinou zástavě nebrání. Banka někdy můţe po klientovi poţadovat jako doplňkové zajištění hypotečního úvěru ţivotní pojištění nebo úvěrové pojištění, také můţe ţádat další spoludluţníky nebo ručitele pro případ, ţe by klient nebyl schopen splácet úvěr sám kvůli své nízké bonitě nebo vyššímu věku.

7

Některé banky dnes ještě stále nabízejí hypoteční úvěry do maximální výše aţ 100 % hodnoty zastavené nemovitosti.

Zástavní právo Zástavní právo je způsob zajištění pohledávky a jejího příslušenství, coţ je v tomto případě hypoteční úvěr a s ním spojené úroky a poplatky a další náklady plynoucí z uzavření a vedení hypotečního úvěru, do doby jejího splácení. V případě neplnění povinností dluţníka je zástavní věřitel oprávněn domáhat se prodeje zastavené věci a uspokojit svoji pohledávku z výtěţku z prodeje. Zbývající část je povinen dluţníkovi vrátit. Dluţník je motivován, aby byla jeho věc zbavena závazku zástavního práva. Při zajišťování hypotečního úvěru vzniká zástavní právo na základě sepsání zástavní smlouvy mezi zástavním věřitelem a zástavním dluţníkem. Zapisuje se do katastru nemovitostí, v případě více zástavních práv, v pořadí, v jakém byly na katastr podány návrhy na vklad zástavního práva. Hypoteční banky nesmějí ze zákona akceptovat další zástavní právo vedle zástavního práva v jejich prospěch. Problematiku zřízení zástavního práva řeší jak Občanský, tak i Obchodní zákoník. Pokud je zřízení zástavního práva upraveno podle Občanského zákoníku, umoţňuje věřiteli v případě nesplnění závazků dluţníkem domáhat se pouze návrhem k soudu na prodej soudní draţbou, a nikoliv mimosoudním prodejem věci. Úprava v Obchodním zákoníku povoluje sjednání jiného způsobu prodeje.

Zástavní hodnota nemovitosti Jedná se o dlouhodoběji bankou akceptovatelnou hodnotu zajištění pohledávky nemovitostí, nejčastěji stanovená bankou na základě odhadu nemovitosti dodaného odhadcem. V této hodnotě jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy ceny nemovitostí s ohledem na uspokojení poptávky a nabídky na trhu nemovitostí i další vlivy vztaţené na konkrétní posuzovanou nemovitost. Pro zajištění stability zástavní hodnoty je zástavce povinen nemovitost pojistit proti ţivelním škodám a pojistné plnění vinkulovat, neboli zastavit ve prospěch zástavního věřitele.

8

Zástavní smlouva Zástavní právo vzniká smlouvou, která u hypotečního úvěru musí být vţdy písemná a vloţena do katastru nemovitostí. Ve smlouvě musí být nezaměnitelným způsobem určen předmět zástavního práva. Způsob popisování nemovitostí je uveden v zákoně č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ustanovení § 5. Účastníky zástavní smlouvy jsou zástavní věřitel (banka poskytující úvěr) a dluţník (zástavce), který zastavuje svoji nemovitost, aby mohl čerpat úvěr. V současné době však dluţník často nebývá totoţný se zástavcem. V době, kdy chce dluţník koupit nemovitost, často nemá ještě vlastní nemovitost, kterou by dal do zástavy, a tak do případu vstupuje osoba, která je vlastníkem nemovitosti a stává se zástavcem.

Zánik zástavního práva Zástavní právo zaniká při uhrazení pohledávky, pokud se věřitel vzdá zástavního práva, zpeněţením zastavené nemovitosti a nebo zničením zastavené nemovitosti.

Výmaz zástavního práva Pokud má dojít k výmazu zástavního práva, které zajišťovalo smlouvu o půjčce, dluţník si musí nechat vystavit kvintaci. Kvintace je dokument s úředně ověřeným podpisem, kterým banka oznamuje zánik pohledávky vůči dluţníkovi. Katastrální úřad je povinen provést výmaz zástavního práva z listu vlastnictví zástavce záznamem v pořádkové lhůtě 30 dní ode dne doručení ţádosti.

1.1.2.

Státní podpora

Státní podpora k hypotečním úvěrům má několik podob. Je zaručena po celou dobu splácení úvěru, nejdéle však po dobu 20 let. Výše podpory platí vţdy na dobu platnosti úrokové sazby sjednané s hypoteční bankou, nejdéle však na dobu pěti let.

Státní podpora pro mladé lidi 9

Ţadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manţelů ani jeho partner) nesmí v roce podání ţádosti dovršit věk 36 let. Taktéţ nesmí v době podání ţádosti mít ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jehoţ koupi je podpora ţádána. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, při jehoţ koupi byla vyuţita tato podpora, musí po dobu jejího poskytování slouţit výhradně k trvalému bydlení ţadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví (popř. v případě manţelství ve společném jmění).

Státní příspěvek na bytovou výstavbu Příspěvek umoţní výhodnější způsob splácení hypotečního úvěru formou postupně rostoucí výše měsíční splátky a tím přijatelněji rozloţit zatíţení rodinného rozpočtu po celou dobu splácení. Systém splátek úvěru s narůstající výší splátek je určen těm, kteří jsou svým příjmem na hranici nebo těsně pod hranicí moţnosti vzít si hypoteční úvěr na nový byt. V počáteční fázi umoţňuje tento systém výrazně sníţit splátkové zatíţení občana ve srovnání s výší anuity tím, ţe část splátek za klienta bude hradit stát formou příspěvku. V další fázi pak bude hradit klient vyšší splátky, neţ by odpovídalo dosavadní konstantní anuitní splátce, a tím vrátí státu zapůjčený kapitál, a to zhodnocený o poplatek ve výši 2,5 % ročně z celkově vyčerpané částky. Období čerpání je omezeno 10. rokem od poskytnutí úvěru. V dalších aţ 10 letech je třeba státní příspěvek postupně vracet.

Výše příspěvku Výše příspěvku připadající na jednu splátku se stanoví jako rozdíl mezi výší splátky hypotečního úvěru při běţné úrokové sazbě banky a výší splátky, která je stanovena při úrokové sazbě určené podle průměrné výše úrokových sazeb z hypotečních úvěrů v předchozím kalendářním roce u všech bank. Průměrnou sazbu úroku stanovuje Ministerstvo financí. Tato podpora je pro řadu let latentní. Absolutní výše státní podpory je pro jednotlivé případy limitována maximální výší hypotečního úvěru, na který se můţe vztahovat. Podpora se vztahuje na hypoteční úvěry, 10

jejichţ souhrnná výše nepřekročí:

1 500 000 Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem, 2 000 000 Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu se dvěma byty, 12 000 Kč za 1 m2 celkové podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt v bytovém domě s více neţ dvěma byty, 12 000 Kč na 1m2 celkové podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt, pokud přístavbou, vestavbou, půdní nástavbou nebo stavebními úpravami vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m2. Takto stanovený limit můţe být v prvních třech případech zvýšen o 200 000 Kč, bude-li hypoteční úvěr pouţit také na zakoupení pozemku k výstavbě. Překračuje-li hypoteční úvěr uvedené limity, podpora se poskytne pouze na část úvěru nepřesahujícího uvedené limity.

Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka V roce 1998 umoţnila novelizace zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které řeší svou bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření, popř. jinými úvěry poskytnutými na financování bytových potřeb. Jedná se o § 15 odstavec 10 a 11 tohoto zákona. Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru (i z úvěru ze stavebního spoření) na financování bytových potřeb, u hypotečního úvěru sníţenou o státní finanční příspěvek, lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to aţ do výše 300 000 Kč ročně. Při placení úroků jen po část roku, nesmí nezdanitelná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za kaţdý měsíc placení úroků. Odečet můţe provést osoba, jeţ je účastníkem úvěrové smlouvy. Je-li účastníků více, odečet provádí jedna z nich, nebo kaţdá z nich rovným dílem. Bytovými potřebami dle zákona jsou:

11

a) výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu nebo změna stavby, b) koupě pozemku (při splnění podmínek), c) koupě bytového domu, bytu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto objektů, d) splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného uţívání bytu nebo rodinného domu, e) údrţba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v uţívání, f) vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manţelů nebo vypořádání spoludědiců v případě, ţe předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu, g) úhrada za převod členských práv a povinností druţstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného uţívání bytu, h) splacení úvěru nebo půjčky pouţitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) aţ g). Pouţije-li se nebo pouţívá-li se bytová potřeba podle písmen a) aţ h) nebo její část k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti a nebo k pronájmu, lze odečet úroků po dobu uţívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši.

1.1.3.

Hypoteční zástavní listy

Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy vydávané hypotečními bankami s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu hypotečních zástavních listů je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být pouţity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 % ceny zastavených nemovitostí. Vedle institutu řádného krytí funguje také tzv. náhradní krytí, coţ mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky - například hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB. Takto kvalitní krytí činí z hypotečního zástavního listu jeden z vůbec nejbezpečnějších 12

cenných papírů. Hypoteční zástavní listy jsou tak vhodné pro konzervativní investory, kteří nemají příliš velké zkušenosti s kapitálovými trhy a nechtějí podstupovat významnější riziko. Hypoteční zástavní listy jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou navíc zajištěny prostřednictvím zástavního práva reálně existující nemovitosti. Dvojí zajištění a fakt, ţe je nemůţe vydávat kaţdý, činí z hypotečních zástavních listů jistou a bezpečnou investici. Disponují téměř stejnou jistotou jako třeba vkladní kníţky nebo státní dluhopisy, většinou ale přinesou svému majiteli vyšší výnos. Úrok, který na základě vlastnictví hypotečního zástavního listu investor obdrţí, je obvykle stanoven jako fixní. To znamená, ţe bude platit po celou dobu trvání hypotečního zástavního listu. Mimoto můţe investor za předpokladu klesajících úrokových sazeb realizovat zisk z nárůstu kurzu hypotečních zástavních listů na BCPP nebo na RM-Systému. Lze zde těţit z diference ceny hypotečního zástavního listu při jeho nákupu a předčasném prodeji na některém ze dvou výše uvedených kapitálových trhů. Hypoteční zástavní listy patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, coţ umoţňuje jejich majiteli, aby je kdykoli prodal. Pokud tedy bude investor potřebovat hotovost blokovanou v hypotečních zástavních listech ještě před lhůtou splatnosti, můţe se k ní jednoduše dostat.

1.2.

Parametry hypotečních úvěrů

Hypoteční úvěr se v České republice dostal do širšího povědomí jako úvěr, pomocí kterého je moţné si pořídit své vlastní bydlení, koupit nebo postavit rodinný dům, byt, a nebo zvýšit cestou modernizace kvalitu svého současného bydlení. Hypoteční úvěr však mívá širší uplatnění. Slouţí nejen k bydlení, ale i k podpoře spíše drobného podnikání2. Je také součástí financování velkých korporací (komerční hypotéky). Nejvýznamnějším rysem hypotečního úvěru je to, ţe jde o úvěr, jehoţ návratnost je zajištěna

2

Bardová, D.; Opltová, R.; Pavelka, F.; Jak správně na hypotéky; Consultinvest; Praha 1997

13

zástavním právem k nemovitosti - hypotékou. Odtud také pochází jeho název - hypoteční úvěr. Zástavní právo dává právo věřiteli, hypoteční bance, nechat si zaplatit poskytnutý úvěr z prodeje takovéto nemovitosti v případě, ţe dluţník není schopen splatit úvěr z jiných zdrojů. Parametry hypotečních úvěrů se od sebe liší v závislosti na podmínkách stanovených jednotlivými bankami.

1.2.1.

Účel hypotečních úvěrů

Účelem hypotečního úvěru jsou většinou investice do nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o investice dlouhodobé, jsou hypoteční úvěry především úvěry dlouhodobými se splatností aţ na 10, 15, 20 i více let. Hypoteční úvěry lze v současné době rozlišit na dva základní typy a to dle využití úvěru: Účelové

- rezidenční (na bydlení) - nerezidenční (na nebydlení)

Neúčelové

- americká hypotéka

Kombinace účelového a neúčelového hypotečního úvěru v jedné smluvní dokumentaci je moţná. V hypotečním úvěru lze kombinovat účely rezidenční a účely nerezidenční, například v jedné úvěrové smlouvě můţe být vyuţito 80 % finančních prostředků účelově na bydlení a 20 % je poskytnuto neúčelově.

Účelový hypoteční úvěr Účelový hypoteční úvěr je úvěr, u kterého je bankovním ústavem vyţadováno doloţení účelu čerpaných prostředků většinou do stanovené minimální výše, uvedené v procentech z čerpané částky. Členění účelových hypotečních úvěru na rezidenční - na bydlení a nerezidenční - na nebydlení, vychází zejména z hlediska rizikovosti. 14

Rezidenční úvěry jsou povaţovány za úvěry s velmi nízkou mírou rizika jejich splácení, jelikoţ kaţdý příjemce úvěru na vlastní bydlení se snaţí úvěr splácet, aby nepřišel o střechu nad hlavou. Nerezidenční úvěr je úvěr na pořízení bytů, rodinných domů apod. za účelem jejich pronájmu nebo za účelem dalšího prodeje.

Rezidenční hypoteční úvěr účelový Rezidenční hypoteční úvěr je úvěr určen k financování nemovitostí slouţících k bydlení, a to včetně příslušenství a včetně věcí tvořících jednotný funkční celek s financovanou nemovitostí. Účely rezidenčního hypotečního úvěru: Koupě nemovitosti - bytu - rodinného domu - pozemku pro výstavbu Převod členských práv a povinností v druţstvu → Předmětem je převod členského podílu v bytovém družstvu, převod členských práv a povinností člena bytového družstva - převodcem je bytové družstvo nebo člen družstva. Smlouva o převodu musí být vždy v souladu se Stanovami družstva. Družstevní podíl jako zástavu banka nepřijímá, tzn. že zajištěním hypotečního úvěru musí být jiná nemovitost, kterou banka posoudí jako vhodnou. Vypořádání majetkových podílů na nemovitosti - vypořádání společného jmění manţelů - výplata dědických podílů ostatních dědiců - výplata spoluvlastnických podílů ostatním spoluvlastníkům → V dokladu o vypořádání majetkových podílů musí být přímo vyčíslena hodnota vypořádacího podílu na nemovitosti, která bude předmětem hypotečního úvěru. Pokud v dokladu hodnota vypořádacího podílu není, musí být doložena smlouva o finančním 15

vypořádání s přesně uvedenou hodnotou movitého a nemovitého majetku. Musí dojít k převodu vlastnického práva k nemovitosti. Cílem je, aby žadatel nabyl takovou část nemovitosti, kdy prodávající již nebude nadále vlastníkem bankou zastavené nemovitosti, tzn. že nebude nárokovat další pohledávky na danou nemovitost. Refinancování úvěrů a půjček od právnických osob poskytnutých na bydlení -refinancování úvěrů a půjček od jiných bank → Refinancována může být účelová hypotéka rezidenční, účelová hypotéka nerezidenční a americká hypotéka. Žadatelem o hypoteční úvěr musí být dlužník refinancovaného úvěru či půjčky. -refinancování úvěrů a půjček od ostatních subjektů Refinancování vlastních zdrojů investovaných do bydlení

Nerezidenční hypoteční úvěr účelový Hypoteční úvěr nerezidenční je určen k financování nemovitostí slouţících k pronájmu nebo rekreaci, a to včetně příslušenství a včetně věcí tvořících jednotný funkční celek s financovanou nemovitostí. Nemovitost pořízená z nerezidenčního hypotečního úvěru na pronájem je následně ţadatelem pronajata. Účelový hypoteční úvěr nerezidenční na koupi nemovitosti nesloužící k bydlení není podnikatelský úvěr, tzn. ţe při poskytování úvěru banka nebere v úvahu výnosy, které ţadatel v budoucnu získá z provozu nebo pronájmu nemovitosti.

Účely nerezidenčního hypotečního úvěru: Koupě nemovitosti

16

- bytu - rodinného domu - nebytových prostor - objektu pro individuální rekreaci - bytového domu - objektu pro společné ubytování a rekreaci - provozní budovy s byty - provozní budovy bez bytů Refinancování vlastních zdrojů investovaných do nebydlení

Refinancování úvěrů a půjček od právnických osob poskytnutých na nebydlení

Neúčelový hypoteční úvěr Neúčelový hypoteční úvěr, tzv. americká hypotéka je úvěr, který je určen fyzickým osobám mající příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání a umoţňuje financovat jakékoliv klientovy potřeby. Banka nesleduje způsob pouţití finančních prostředků. Klient tak můţe financovat i movité věci jako je automobil, dovolená nebo studium dětí v zahraničí. To ale také samozřejmě pro klienta znamená, ţe úroková sazba úvěru bude vyšší neţ u účelového hypotečního úvěru, jelikoţ banka neví, na co klient peníze pouţije, tím je pro ni rizikovější. Výše úvěru je omezena hodnotou zástavy. Většinou se pohybuje max. do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Pro neúčelový hypoteční úvěr platí obdobné podmínky jako pro účelový → musí být zajištěn nemovitostí v osobním vlastnictví dluţníka.

1.2.2.

Výše hypotečního úvěru

Hypoteční úvěry jsou většinou poskytovány od 200 000 Kč, avšak rozmezí minimální výše hypotečního úvěru se pohybuje od 0 – 300 000 Kč. Horní hranici výše hypotečního úvěru 17

banky většinou neuvádí v částkách Kč, nýbrţ v procentech hodnoty zastavené nemovitosti. Maximem výše hypotečního úvěru můţe být hodnota, respektive cena nemovitostí, které slouţí jako zástava, tedy 100 %. Poskytnutím vyšší částky by byla ohroţena jeho návratnost. Základní pravidlo bankovní obezřetnosti zní, ţe výše hypotečního úvěru by měla být niţší neţ cena zastavené nemovitosti. Za relativně bezpečnou výši krytí hypotečních úvěrů se povaţuje hranice mezi 60 - 80% obvyklé trţní ceny zastavené nemovitosti. Podíl zástavní hodnoty, na který banka poskytuje úvěr, se nazývá pupilární nebo téţ sirotčí jistota. U hypotečních úvěrů neúčelových je maximální výše hypotečního úvěru niţší neţ u účelových hypotečních úvěru, protoţe se povaţují za více rizikové - banky neví, na co klient peníze pouţije.

1.2.3.

Doba splatnosti hypotečního úvěru

Dobu splatnosti hypotečního úvěru sjednává klient s bankou a záleţí na něm, jak dlouhé období splácení si zvolí. Čím je delší doba splatnosti, tím je niţší splátka a tím je i přístupnější pro klienty. Avšak nemá příliš velký smysl sjednávat si hypoteční úvěr na délku 40 let, protoţe kdyby si klient půjčil ve 30 letech, splatil by úvěr aţ v důchodovém věku. Pro banku je také velmi důleţité, aby klient v období splácení byl v produktivním věku, kdy je předpoklad, ţe bude mít stabilní příjem. Jakmile klient půjde do důchodu, poklesnou mu příjmy a nastává riziko nedostatku financí na splácení. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15 - 20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Splatnost se obecně pohybuje od 5 do 40 let, výjimka existuje u banky mBank, která nabízí hypoteční úvěr v délce aţ 45 let – mHypotéka. Zpravidla je ovšem dáno, ţe banky limitují dobu splatnosti věkem klienta. Například kdyţ bude ţadateli o hypotéční úvěr 42let a banka bude mít maximální dobu splácení hypotéčního úvěru do 65let klienta, tak si ţadatel v tomto případě můţe zvolit maximální dobu splácení hypotéčního úvěru 23let.

18

1.2.4.

Úroková sazba hypotečního úvěru

Stanovuje se na základě aktuální úrokové sazby v době podpisu smlouvy. Na výběr bývají dvě moţnosti úročení a to fixní nebo pohyblivá sazba. Častěji pouţívána však bývá fixní sazba.

Fixní sazba Fixní sazba je většinou domlouvána na 1 aţ 20 let. Na dohodnutou dobu banka garantuje stejnou výši úroků a státní podporu, jaká platila v době uzavření smlouvy. U této sazby nelze provádět změny. Po ukončení doby fixace je banka povinna oznámit klientovi nové platné úrokové sazby pro další období hypotečního úvěru. Pozor: nízká úroková sazba se můţe po uplynutí fixační doby kvůli změně trţních úroků podstatně změnit.

Pohyblivá sazba Pohyblivá sazba se mění v závislosti na pohybu úrokových sazeb na trhu. Pohyblivou sazbu nabízí na českém trhu málo bankovních ústavů, je to sazba zaloţena na 1-letém PRIBORU.

Reálná sazba Reálná sazba je taková úroková sazba, do jejíţ výše je zahrnut poplatek za zpracování úvěru, poplatek za vedení úvěrového účtu a případně úrokové zvýhodnění ve výši 1% při nároku na státní podporu. Při výpočtu této sazby nejsou brány v úvahu další poplatky související s poskytnutím hypotečního úvěru (pojištění úvěru, pojištění nemovitosti).

1.2.5.

Poplatky spojené s vedením hypotečního úvěru

Nejvyšší poplatek si banky účtují za zpracování a vyhodnocení ţádosti o úvěr. Poplatek bývá určen obvykle procentem z poţadované výše úvěru se stanovenou minimální a maximální 19

částkou. Mohou k němu být přičteny příplatky za expresní zpracování úvěru apod. Poplatek je jednorázový a nevratný (i v případě zamítnutí ţádosti). Jelikoţ poplatek za zpracování ţádosti je poměrně vysoký, některé banky nabízejí předběţné posouzení ţádosti o úvěr nebo konzultaci. Klient se tak vyhne riziku nevratné ztráty poplatku v případě moţného neschválení úvěru. Pokud je úvěr přidělen, platí se měsíční poplatek za vedení úvěru, popřípadě poplatky za změnu podmínek úvěru. V neposlední řadě by klient neměl zapomenout na pojištění. Nemovitost, na kterou je hypoteční úvěr poskytnut, musí být pojištěna. Banky vyţadují tyto druhy pojištění:

pojištění nemovitosti proti ţivelním škodám pojištění schopnosti splácet a) ţivotní pojištění b) pojištění dlouhodobé pracovní neschopnosti c) pojištění dlouhodobé ztráty zaměstnání Pojistka musí být vţdy vinkulována ve prospěch banky. Pojistné hradí dluţník, to pro něho znamená náklad navíc. A konečně je třeba počítat i s náklady na opatření potřebných dokumentů.

1.2.6.

Čerpání hypotečního úvěru

Hypoteční banka umoţňuje čerpání hypotečního úvěru v zásadě a přednostně bezhotovostní formou. Toto opatření ze strany banky je nutné, aby věděla na jaký účel se finanční prostředky pouţívají. Musí si být jista, ţe předpokládaný účel pouţití hypotečního úvěru je dodrţen. 20

Tímto způsobem můţe mít kontrolu nad vydávanými penězi.

Podmínky pro čerpání hypotečního úvěru Čerpání hypotečního úvěru je zaloţeno na průběţném proplácení předloţených faktur klientem. Čerpání je moţné, pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, které jsou obsaţeny v úvěrové smlouvě. Po schválení hypotečního úvěru a podepsání úvěrové smlouvy je důleţitá další ze základních podmínek a to potvrzení o podání návrhu na vklad zástavního práva k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí.

Způsoby čerpání hypotečního úvěru Způsoby čerpání hypotečního úvěru můţou být buď jednorázové nebo postupné, v závislosti na konkrétním účelu hypotečního úvěru. K jednorázovému čerpání se přistupuje většinou při koupi nemovitosti, při získání vlastnického podílu na nemovitosti nebo při neúčelovém hypotečním úvěru. Postupné čerpání probíhá při financování výstavby nové nemovitosti, rekonstrukci či modernizaci nemovitosti stávající. U postupného čerpání hypotečního úvěru hypoteční banka obvykle poţaduje, aby klient předem sdělil, většinou uţ při podpisu úvěrové smlouvy, termíny a částky, ve kterých úvěr hodlá čerpat. Obě tyto skutečnosti se stávají součástí plánu čerpání hypotečního úvěru.

1.2.7.

Splácení hypotečního úvěru

Hypoteční banky nabízejí svým klientům obvykle tři základní moţné způsoby splácení hypotečního úvěru:

Splácení degresivní 21

U tohoto způsobu splácení splátka pravidelně klesá. Nejvyšší splátka je na počátku období splatnosti hypotečního úvěru, nejniţší na jeho konci. Pro degresivní splácení je typické, ţe úmor tj. splátka jistiny se po celou dobu nemění a úrok v důsledku poklesu jistiny o splátky úmoru neustále klesá. Tento způsob splácení se nabízí ve spojení s hypotečními úvěry pro podnikatele, kdy podnikatel můţe úroky zahrnovat do nákladů a úmor jako stabilní výdajovou poloţku splácí ze zisku.

Splácení konstantní Jinými slovy splácení anuitní je splácení, kdy výše splátky je po celou dobu splácení hypotečního úvěru stejná (konstantní), nemění se. Celková splátka úvěru se nemění, ale mění se v ní podíl úmoru a úroku. A to tak, ţe úmor neustále roste a úrok trvale klesá. Tento způsob splácení hypotečních úvěru je nabízen především ve spojení s hypotečními úvěry nepodnikatelského charakteru. Anuitní splátka má tu výhodu, ţe představuje trvalou a relativně i stabilní poloţku rodinného rozpočtu. Lze ji dobře plánovat a zajišťovat.

Splácení progresivní Splácení progresivní je splácení, kdy splátka pravidelně roste. Nejniţší splátka je na počátku období splatnosti hypotečního úvěru, nejvyšší na jeho konci. Pro tento způsob splácení je typické, ţe úmor trvale roste a to rychleji neţ klesá úrok, takţe celková splátka se neustále zvyšuje. V praxi se tento způsob splácení příliš nevyuţívá.

2.

Metodologie

Základními informačními zdroji, slouţícími k vypracování této práce jsou skripta a odborné publikace, články z odborné časopisecké literatury, webové stránky vybraných bank a další internetové zdroje i informace získané z konzultací s pracovníky vybraných hypotečních bank.

22

Pro komparaci hypotečních úvěrů je v práci vybráno 5 bank: Citibank Europe plc. Česká spořitelna, a.s. Ge Money Bank, a.s. Komerční banka, a.s. Wüstenrot hypoteční banka, a.s. Zvoleny jsou tyto bankovní ústavy, jelikoţ pro porovnávání jednotlivých parametrů hypotečních úvěru je efektivnější pouţít ty, které se různě specializují. Rozdíly mezi parametry produktů jsou tak odlišnější a tím pádem lépe rozeznatelné. Komerční banka, a.s. společně s Českou spořitelnou, a.s. jsou na bankovním trhu povaţovány za jedny z nejsilnějších bank, které se orientují na drobné klienty a na malé a střední firmy. Ge Money Bank, a.s. je také univerzální bankou soustředěnou na občany. Wüstenrot hypoteční banka, a.s., známá jako zakladatel stavebního spoření, se spíše zaměřuje na klienty vyhledávající způsob financování bydlení, je vybrána jako specializovaná banka na hypoteční bankovnictví. Citibank Europe plc. poskytuje převáţně sluţby pro klienty z podnikatelské sféry. Od kaţdé z pěti vybraných bank jsou analyzovány nynější dostupné hypoteční úvěry účelové. Pro analýzu produktů jsou zvoleny parametry, jako je minimální výše úvěru, maximální výše úvěru, minimální doba splatnosti, maximální doba splatnosti, úroková sazba, délka fixace úrokové sazby. Z bankovních poplatků jsou vybrány ty nejzásadnější, a to poplatek za správu a vedení úvěru, poplatek za vyřízení úvěru a poplatek za změnu smluvních podmínek. Hledání nejvhodnější varianty hypotečního úvěru je provedeno na základě

simulace

podmínek modelové rodiny. Nejdříve jsou určeny poţadavky modelové rodiny, pro kterou je následně vybírán produkt. K vybrání nejvýhodnějšího produktu slouţily hypoteční úvěry od pěti vybraných bank. U jednotlivých produktů jsou vypočítány úrokové sazby, které jsou nejdůleţitějším kritériem pro porovnání. Dále byl výběr ovlivněn zhodnocením výše poplatku za vyřízení úvěru a poplatku za vedení účtu. Pro návrh konkrétního produktu je vypočítána jeho výše měsíční splátky, úrok a úmor ze splátek, a vypracována kompletní tabulka splátkového kalendáře. Pro výpočet jsou pouţity 23

vzorce v kapitole 4.2. Metoda syntézy byla pouţita po závěrečném zhodnocení výsledků práce. Všechny údaje jsou platné k červnu 2009.

3.

Analýza

a

srovnání

produktové

nabídky

vybraných hypotečních bank

3.1.

Analýza a srovnání účelových hypotečních úvěrů

Práce je v oblasti hypotečních produktů na českém trhu zaměřena na fyzické osoby, občany, jelikoţ získání hypotečního úvěru podnikateli nebo právnickými osobami je náročnější a 24

individuálnější. Musí se brát v potaz více hledisek a není moţné při srovnání brát v úvahu kaţdé z těchto kritérií. Kaţdý případ je naprosto ojedinělý. Pro porovnání produktové nabídky je vybráno pět hypotečních bank, a to Citibank Europe plc, Českou spořitelna, a.s., Komerční banka, a.s., Ge Money Bank, a.s. a Wüstenrot hypoteční banka, a.s. Tabulka č.1 – Parametry hypotečních úvěrů Citibank Europe plc. Produkt Charakteristika

Citibank hypoteční úvěr 70 %

Hypotéka bez doložení příjmů

Min.výše úvěru

300 000 Kč

200 000 Kč

Max.výše úvěru

aţ 70 % hodnoty nemovitosti

5 000 000 Kč (aţ do 50 % hodnoty nemovitosti)

Min.doba splatnosti

5 let

5 let

Max.doba splatnosti

40 let

40 let

5,49 % p.a. / 3,5 (roky)

7,94 % p.a. / 3,5 (roky)

5,69 % p.a. / 1,10,15,20 (roky)

8,14 % p.a. / 1,10,15,20 (roky)

Fixace

1,3,5,10,15,20 (roky)

1,3,5,10,15,20 (roky)

Poplatek za správu a vedení úvěru (měsíčně)

150 Kč

150 Kč

Poplatek za vyřízení úvěru

není uvedeno v sazebníku

není uvedeno v sazebníku

Poplatek za změnu smluvních podmínek

od 2 000 do 10 000 Kč

od 2 000 do 10 000 Kč

Úroková sazba

Zdroj: Citibank Europe plc. Platnost: 30.6.2009

Tabulka č.2 – Parametry hypotečního úvěru České spořitelny, a.s. Produkt Charakteristika

Ideální hypotéka

Min.výše úvěru

není stanovena aţ do 100 % hodnoty nemovitosti

Max.výše úvěru (omezena schopností splácet) Min.doba splatnosti

5 let

Max.doba splatnosti

30 let 5,19 % p.a. / 3,5,10,15 (roky)

Úroková sazba 5,29 p.a. % / 1 rok

25

Fixace

1,3,5,10,15 (roky)

Poplatek za správu a vedení úvěru (měsíčně)

200 Kč

Poplatek za vyřízení úvěru

zdarma

Poplatek za změnu smluvních podmínek

0,2 % z aktuálního zůstatku, min. 1 000 Kč, max. 3 000 Kč

Zdroj: Česká spořitelna, a.s. Platnost: 30.6.2009

Tabulka č.3 – Parametry hypotečního úvěru Ge Money Bank, a.s. Produkt Charakteristika

Hypotéka do 85 %

Min.výše úvěru

300 000 Kč

Max.výše úvěru

aţ do 85 % hodnoty nemovitosti

Min.doba splatnosti

5 let

Max.doba splatnosti

40 let 5,35 % p.a. / 3,5 (roky)

Úroková sazba

5,45 % p.a. / 1 rok 5,55 % p.a. / 10 (roky)

Fixace

1,3,5,10 (roky)

Poplatek za správu a vedení úvěru (měsíčně)

150 Kč

Poplatek za vyřízení úvěru

není uvedeno v sazebníku

Poplatek za změnu smluvních podmínek

2 000 Kč

Zdroj: Ge Money Bank, a.s. Platnost: 30.6.2009

Tabulka č.4 – Parametry hypotečních úvěrů Komerční banky, a.s. Produkt Charakteristika

Klasik

Plus

Min.výše úvěru

200 000 Kč

200 000 Kč

aţ do 85 % hodnoty nemovitosti

aţ do 100 %hodnoty nemovitosti

(omezena schopností splácet)

(omezena schopností splácet)

Min.doba splatnosti

5 let

5 let

Max.doba splatnosti

30 let

30 let

5,19 % p.a. / 2,3,4,5,6,7,8,9,10,15 (roky)

6,19 % p.a. / 2,3,4,5,6,7,8,9,10,15 (roky)

5,39 % p.a. / 1 rok

6,39 % p.a. / 1 rok

Max.výše úvěru

Úroková sazba

26

Fixace

1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,15 (roky)

1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,15 (roky)

Poplatek za správu a vedení úvěru (měsíčně)

150 Kč

150 Kč

Poplatek za vyřízení úvěru

2 900 Kč

2 900 Kč

Poplatek za změnu smluvních podmínek

2 000 Kč

2 000 Kč

Zdroj: Komerční banka, a.s. Platnost: 30.6.2009

Tabulka č.5 – Parametry hypotečního úvěru Wüstenrot hypoteční banky, a.s. Produkt Charakteristika

Hypotéka Wüstenrot

Min.výše úvěru

300 000 Kč aţ do 90 % hodnoty nemovitosti

Max.výše úvěru (omezena schopností splácet) Min.doba splatnosti

5 let

Max.doba splatnosti

30 let (max. do 70 let věku klienta) 5,14 % p.a. / 5 let

Úroková sazba

5,24% p.a. / 1,3 (roky) 5,85 % p.a. / 15 let

Fixace

1,3,5,15 (roky)

Poplatek za správu a vedení úvěru (měsíčně)

150 Kč

Poplatek za vyřízení úvěru

není uvedeno v sazebníku

Poplatek za změnu smluvních podmínek

1 000 Kč

Zdroj: Wüstenrot hypoteční banka, a.s. Platnost: 30.6.2009

Parametr minimální výše úvěru není aţ tak důleţitý. Jestliţe klient ţádá o hypoteční úvěr, nebude ho příliš zajímat minimální výše, ale naopak maximální výše úvěru, tedy částka určující do jak vysoké hodnoty si lze u konkrétního bankovního ústavu sjednat hypoteční úvěr. Tento údaj je buď uveden v procentu z celkové hodnoty zastavené nemovitosti a nebo přímo v nejvyšší moţné poskytnutelné částce, jako je to například u produktu Hypotéka bez doloţení příjmů od Citibank Europe plc. Některé produkty jsou sice nabízeny aţ do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, ale na tuto hranici maximální výše úvěru se můţe dostat jen velmi bonitní klient s vysokými příjmy a s perfektní historií splácení předešlých úvěrů. Banky uvádějí nejvyšší dosaţitelnou hodnotu z důvodu přitáhnutí většího počtu ţadatelů. Při vypočítávání této maximální výše banky hodnotí klienta jako takového. Rozhodujícími 27

faktory jsou příjmy a výdaje klienta, také zda je v produktivním věku a jaké má další pracovní vyhlídky, tedy jestli je schopen po celou dobu trvání hypotečního úvěru bez problémů a včas splácet. Tyto faktory v podstatě ovlivňují všechny parametry hypotečního úvěru. Je tomu podobně i u určení úrokových sazeb, které jsou vypočítávány také individuálně podle profilu ţadatele. I kdyţ banka uvádí konkrétní úrokovou sazbu, ve skutečnosti se sazba můţe o něco navýšit (banky většinou uvádí sazby od, tuto sazbu dostane ani ne procento klientů) Je proto klientům doporučeno obejít více bankovních ústavů a zjistit, jak vysokou úrokovou sazbu by mu na jednotlivých místech nabídli. Z uvedených úrokových sazeb daných produktů vybraných bank se jeví jako nejniţší a tedy nejvýhodnější úroková sazba u hypotečního úvěru Hypotéka Wüstenrot od Wüstenrot hypoteční banky, a.s. s 5,14 % p.a. při 5-leté fixaci. Nejvyšší a tím pádem nejnevýhodnější úrokovou sazbu nabízí Citibank Europe plc. u jiţ zmíněné Hypotéky bez doloţení příjmů s 8,14 % p.a. při fixaci na 1, 10, 15 a 20 let. Tato úroková sazba se od ostatních výrazně liší právě proto, ţe banka nevyţaduje po klientovi doloţení příjmů a tím se pro ní (klient) stává rizikovým. Takto vysoká úroková sazba je pro banku kompenzace za vysokou míru rizika spojenou s poskytnutím hypotečního úvěru ne příliš bonitnímu klientovi. Minimální doba splatnosti, tedy doba, do kdy nejdříve můţe klient splatit hypoteční úvěr je u všech uvedených produktů stejná. U kaţdého je stanovena doba 5 let. Tento parametr ale není nijak určující ve výběru vhodného hypotečního úvěru. Maximální doba splatnosti, tedy doba, do kdy nejpozději můţe klient splatit hypoteční úvěr, se většinou pohybuje v rozmezí 30 – 40 let. Banky však doplňují, ţe maximální doba splatnosti je omezena věkem ţadatele. Neměl by v době maturity hypotečního úvěru, tj. splacení neboli ukončení, překročit věk 70 let.Nejvyšší maximální dobu splatnosti u svých produktů nabízí bankovní ústavy Citibank Europe plc. a Ge Money Bank, a.s. v počtu 40-ti let. Nejniţší uváděná maximální doba splatnosti je 30 let, a to u České spořitelny, a.s., Komerční banky, a.s. a Wüstenrot hypoteční banky, a.s. Poplatky spojené s vyřízením, následně vedením hypotečního úvěru a další poplatky by pro klienta měly být také určujícím faktorem pro vyhodnocení správného produktu. Je třeba si všechny vzniklé poplatky ověřit a připočíst k měsíčním splátkám. Poplatek za správu a vedení úvěru je nejvyšší u České spořitelny, a.s. Klientovi účtuje 200 Kč měsíčně. U všech ostatních vybraných bank je poplatek 150 Kč měsíčně. Poplatek za vyřízení úvěru nabízí Česká 28

spořitelna, a.s. zdarma. Komerční banka, a.s. uvádí 2 900 Kč. U ostatních vybraných bank tento poplatek není uveden v sazebníku. Existují ještě další poplatky jako jsou poplatky za změnu smluvních podmínek (např. mimořádnou splátka a odklad splátek), ale ty nelze připočítávat k ostatním poplatkům, jelikoţ při uzavírání smlouvy klient nemůţe předvídat, jaké nečekané situace ho potkají v nastávajících letech splácení hypotečního úvěru.

4.

Volba

nejvhodnější

varianty

financování

bytového záměru na základě simulace požadavků klientů

Pro volbu vhodného produktu by neměla být rozhodující pouze úroková sazba. Kritérií pro výběr hypoteční banky je mnoho. Podstatnou roli hraje cena úvěru a velmi často také rychlost jeho poskytnutí. V případě nedůvěry k schopnosti České národní banky zajistit budoucí nízkou inflaci, můţe rozhodnout délka lhůty, na kterou lze zafixovat splátky. Citelným 29

výdajem je také poplatek za uzavření smlouvy, který některé banky účtují před a některé aţ po uzavření smlouvy. Simulovaný příklad: Je zvolen model tříčlenné rodiny s jedním dítětem (10 let). Manželé Procházkovi jsou ve věku 40 a 34 let. Za svůj život si naspořili 1 200 000 Kč. Chtějí se odstěhovat z rodinného domu, který obývali společně s příbuznými a pořídit si vlastní bydlení. Mají vybraný byt 2+1 v osobním vlastnictví za 2 300 000 Kč. Úvěr chtějí splácet po dobu 15 let. O státní podporu žádat nemohou, jelikož pan Procházka nesplňuje podmínky pro poskytnutí státní podpory, které vyčleňují z programu občany starší 36 let a platí to pro oba manželé (spoludlužníky) zároveň. Pan Procházka pracuje jako stavební mistr a jeho čistý měsíční příjem činí 22 000 Kč. Pracovní smlouvu má podepsanou na dobu neurčitou. Paní Procházková pracuje jako kosmetička a její čistý příjem činí 13 000 Kč. Pracovní smlouvu má také na dobu neurčitou. Manželé Procházkovi splňují podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru. Nejsou rizikovými klienty, mají stále zaměstnání a jejich společné příjmy dosahují poměrně uspokojivé částky. Navíc mají naspořenou vysokou částku peněz, proto pro ně nebude obtížné sehnat hypoteční banku, která by jim úvěr poskytla. Kupní cena bytu odpovídá obvyklé ceně stanovené oceňovatelem banky.

4.1.

Srovnání hypotečních produktů podle splátek

Pro výběr nejvhodnější varianty financování bytového záměru pro modelovou rodinu jsou pouţity produkty bank, které jsem uvedla v kapitole č.3.

Citibank Europe plc Tabulka č.6 – Výše měsíční splátky pro produkt Citibank hypoteční úvěr 70 % 30

Fixace na 3,5 (roky)

Fixace na 1,10,15,20 (roky)

Úroková sazba

5,49 % p.a.

5,69 % p.a.

Výše splátky/ měsíc

8 982 Kč

9 099 Kč

Zdroj: autor práce Platnost: 30.6.2009

Tabulka č.7 – Výše měsíční splátky pro produkt Hypotéka bez doložení příjmů Fixace na 3,5 (roky)

Fixace na 1,10,15,20 (roky)

Úroková sazba

7,94 % p.a.

8,14 % p.a.

Výše splátky/ měsíc

10 474 Kč

10 600 Kč

Zdroj: autor práce Platnost: 30.6.2009

Česká spořitelna, a.s. Tabulka č.8 – Výše měsíční splátky pro produkt Ideální hypotéka Fixace na 3,5,10,15 (roky)

Fixace na 1 rok

Úroková sazba

5,19 % p.a.

5,29 % p.a.

Výše splátky/ měsíc

8 805 Kč

8 866 Kč

Zdroj: autor práce Platnost: 30.6.2009

Ge Money Bank, a.s. Tabulka č.9 – Výše měsíční splátky pro produkt Hypotéka do 85 % Fixace na 3,5 (roky)

Fixace na 1 rok

Fixace na 10 let

Úroková sazba

5,35 % p.a.

5,45 % p.a.

5,55 % p.a.

Výše splátky/ měsíc

8 901 Kč

8 959 Kč

9 017 Kč

Zdroj: autor práce Platnost: 30.6.2009

Komerční banka, a.s. Tabulka č.10 – Výše měsíční splátky pro produkt Klasik 31

Fixace na 2,3,4,5,6,7,8,9,10,15 (roky)

Fixace na 1 rok

Úroková sazba

5,19 % p.a.

5,39 % p.a.

Výše splátky/ měsíc

8 805 Kč

8 924 Kč

Zdroj: autor práce Platnost: 30.6.2009

Tabulka č.11 – Výše měsíční splátky pro produkt Plus Fixace na 2,3,4,5,6,7,8,9,10,15 (roky)

Fixace na 1 rok

Úroková sazba

6,19 % p.a.

6,39 % p.a.

Výše splátky/ měsíc

9 396 Kč

9 516 Kč

Zdroj: autor práce Platnost: 30.6.2009

Wüstenrot hypoteční banka, a.s. Tabulka č.12 – Výše měsíční splátky pro produkt Hypotéka Wüstenrot Fixace na 5 let

Fixace na 1,3 (roky)

Fixace na 15 let

Úroková sazba

5,14 % p.a.

5,24 % p.a.

5,85 % p.a.

Výše splátky/ měsíc

8 779 Kč

8 837 Kč

9 194 Kč

Zdroj: autor práce Platnost: 30.6.2009

4.2.

Nejvhodnější hypoteční produkt

Všeobecně záleţí na tom, jak vysoké měsíční příjmy klient má a jak splácí své stávající závazky (pokud je tedy má). Banky hodnotí klientův čistý měsíční příjem, který by měl vystačit jak na splátku hypotéky, všech spotřebních úvěrů, leasingu a dalších výdajů, tak na pokrytí ţivotního minima. Kromě toho musí klientovi zůstat ještě určitá finanční rezerva, která má ošetřit případné výkyvy ve stabilitě příjmu v budoucnu. Pro modelovou rodinu nebylo vybírání hypotečního úvěru příliš obtíţné. Jelikoţ manţelé Procházkovi potřebují pro své nové bydlení pouze částku 1 100 000 Kč a hodnota nemovitosti, kterou by rádi koupili je 2 300 000 Kč, stačí jim hypoteční úvěr do 48 % zástavní 32

hodnoty nemovitosti. Z toho vyplývá, ţe si mohou vybrat ze všech produktů vybraných hypotečních bank. Na první pohled se jeví jako nejvhodnější hypoteční úvěr Hypotéka Wüstenrot od bankovního ústavu Wüstenrot hypoteční banka, a.s., kde rodině Procházkovým nabídli měsíční splátku v hodnotě 8 779 Kč při úrokové sazbě 5,14 % p.a., coţ je nejniţší uváděná sazba ze všech vybraných bank. Musíme však přihlédnout k faktu, ţe úroková sazba

5,14 % p.a. platí

pouze s fixací na 5 let. Jelikoţ rodina plánuje úvěr splácet 15 let a můţe se stát, ţe po uplynutí fixace 5 let se úroková sazba změní, pravděpodobně se navýší (ale můţe se i sníţit, to je však pravděpodobné méně). Pro rodinu bude nejpohodlnější a nejméně rizikové si vybrat jeden z hypotečních úvěrů - buďto produkt Klasik od Komerční banky, a.s. nebo produkt Ideální hypotéka od České spořitelny, a.s. Oba dva tyto hypoteční úvěry mají shodnou úrokovou sazbu, a to 5,19 % s fixací aţ na 15 let a shodné měsíční splátce 8 808 Kč. Úroková sazba těchto hypotečních úvěru se příliš neliší od úrokové sazby Wüstenrot hypoteční banky, a.s., pouze o 0,05 %, coţ činí měsíčně na splátku rozdíl 29 Kč. Manţelé by tak mohli platit po celou dobu splatnosti úvěru stejnou výši splátky, aniţ by je zaskočila změna úrokové sazby. Pro rozhodování mezi produkty Klasik a Ideální hypotéka bychom se měli zaměřit na další kritérium, tím je poplatek za vyřízení hypotečního úvěru. U produktu Klasik by rodina na poplatku za vyřízení hypotečního úvěru zaplatila 2 900 Kč, u produktu Ideální hypotéka banka stanovila poplatek zdarma. I kdyţ se produkt Ideální hypotéka tváří jako výhodnější, nesmíme opomenout fakt, ţe měsíční poplatek za vedení a správu hypotečního úvěru je u České spořitelny, a.s. 200 Kč, coţ je podstatně vyšší částka neţ u Komerční banky, a.s. , která uvádí 100 Kč. Jestliţe znásobíme počet splátek vůči měsíčnímu poplatku za správu a vedení hypotečního úvěru, zjistíme, ţe rodina by za 15 let splácení úvěru zaplatila na tomto poplatku u České spořitelny, a.s. 36 000 Kč a u Komerční banky, a.s. 18 000 Kč, coţ je znatelný rozdíl. Kdyţ připočteme poplatek za vyřízení hypotečního úvěru u Komerční banky, a.s., rodina by zaplatila na těchto dvou poplatcích dohromady 20 900 Kč. I kdyţ Česká spořitelna, a.s. uvádí poplatek za vyřízení hypotečního úvěru zdarma, konečná částka na poplatcích za celou dobu splácení je vyšší o 15 100 Kč. Modelová rodina se rozhodla pro hypoteční úvěr Klasik od Komerční banky

33

Charakteristika rodiny: Tabulka č.13 – Peněžní příjmy rodiny 3 ČLENOVÉ

VĚK

ČISTÝ PŘÍJEM (KČ)

manžel

40

22 000

manželka

34

13 000

10

0

1 dítě Zdroj: autor práce

Záměr rodiny: Tabulka č.14 – Výše hypotečního úvěru KČ CENA NEMOVITOSTI

2 300 000

VLASTNÍ PROSTŘEDKY

1 200 000

VÝŠE ÚVĚRU

1 100 000

DOBA SPLATNOSTI Zdroj: autor práce

15 let

Na základě posouzení klienta bankou, byli manţelé Procházkovi shledáni za bonitní. Po předloţení všech potřebných dokumentů a údajů, byl úvěr schválen. V souvislosti s příjmy a výdaji rodiny, byla měsíční splátka stanovena na 8 805 Kč. Manţelé budou tuto částku platit kaţdý měsíc po celých nadcházejících 15 let. Do této částky není zahrnut poplatek za správu a vedení hypotečního úvěru, který stojí 100 Kč měsíčně. Tabulka č.15 - Proces splácení hypotečního úvěru po dobu 15 let POŘADÍ

JISTINA POČÁTEČNÍ STAV

ÚROK

ÚMOR

ANUITA

JISTINA KONEČNÝ STAV

1

1 100 000

4 758

4 050

8 808

1 095 950

2

1 095 950

4 740

4 068

8 808

1 091 881

3

1 091 881

4 722

4 086

8 808

1 087 796

4

1 087 796

4 705

4 103

8 808

1 083 693

5

1 083 693

4 687

4 121

8 808

1 079 572

6

1 079 572

4 669

4 139

8 808

1 075 433

7

1 075 433

4 651

4 157

8 808

1 071 276

8

1 071 276

4 633

4 175

8 808

1 067 101

9

1 067 101

4 615

4 193

8 808

1 062 908

10

1 062 908

4 597

4 211

8 808

1 058 698

11

1 058 698

4 579

4 229

8 808

1 054 468

12

1 054 468

4 561

4 247

8 808

1 050 221

34

13

1 050 221

4 542

4 266

8 808

1 045 955

14

1 045 955

4 524

4 284

8 808

1 041 671

15

1 041 671

4 505

4 303

8 808

1 037 368

16

1 037 368

4 487

4 321

8 808

1 033 047

17

1 033 047

4 468

4 340

8 808

1 028 707

18

1 028 707

4 449

4 359

8 808

1 024 348

19

1 024 348

4 430

4 378

8 808

1 019 970

20

1 019 970

4 411

4 397

8 808

1 015 574

21

1 015 574

4 392

4 416

8 808

1 011 158

22

1 011 158

4 373

4 435

8 808

1 006 723

23

1 006 723

4 354

4 454

8 808

1 002 269

24

1 002 269

4 335

4 473

8 808

997 796

36

947 296

4 097

4 711

8 808

942 585

48

889 400

3 847

4 961

8 808

884 439

60

828 427

3 583

5 225

8 808

823 202

72

764 213

3 305

5 503

8 808

758 711

84

696 587

3 013

5 795

8 808

690 791

96

625 365

2 705

6 103

8 808

619 262

108

550 358

2 380

6 428

8 808

543 930

120

471 364

2 039

6 769

8 808

464 595

132

388 172

1 679

7 129

8 808

381 042

144

300 557

1 300

7 508

8 808

293 049

156

208 286

901

7 907

8 808

200 379

168

111 110

481

8 327

8 808

102 782

8 769

38

8 770

8 808

0

180 Zdroj: autor práce Platnost: 30.6.2009

Kaţdá splátka úvěru je tvořena úrokem a úmorem. Všimněme si celého procesu splácení. Na začátku splácení úvěru je úrok vyšší neţ úmor. A naopak, ke konci splácení úvěru je hodnota úroků niţší a hodnota úmoru vyšší. Zatímco úrok se sniţuje, úmor se zvyšuje. Splácením úmoru klient dluţí méně a tudíţ platí niţší úrok. Výpočet anuity:

n = počet měsíčních splátek = 15 * 12 = 180 q = 1+ i 35

i = 5,19 / 12 = 0,4325 % = 0,004325 Výpočet úroku:

Výpočet úmoru:

Za úvěr, který zní na částku 1 100 000 Kč, manţelé Procházkovi zaplatí 1 585 440 Kč, na úroky tedy připadá 485 440 Kč.

5.

Shrnutí, výsledky a závěry práce a perspektivy

vývoje trhu hypotečního bankovnictví v ČR

5.1.

Shrnutí, výsledky a závěry práce

Práce poskytuje celkový pohled na problematiku hypotečního bankovnictví. Charakterizuje, jak hypoteční úvěr jako takový, tak i jeho jednotlivé parametry, podle kterých jsme schopni určit výhodnost daných typů hypotečních úvěrů. Všeobecně platí, ţe většina produktů hypotečních úvěrů se od sebe příliš neliší. Banky si 36

nemohou dovolit na úkor výhodnosti vlastního obchodu být aţ tak konkurenceschopní vůči jiným bankám. Jednotlivé produkty se mohou od sebe nanejvýš lišit minimálním rozdílem v úrokové sazbě, zdarma poplatkem za schválení hypotečního úvěru a nebo poplatkem za mimořádnou splátku a jinými. Dalším, ale trochu odlišným rozdílem mezi hypotečními úvěry můţe být hodnocení bonity klienta. Pro většinu bankovních ústavů je důleţité, aby ţadatel měl bezproblémovou platební historii. Ale najdou se také bankovní ústavy, které nenahlíţí na to, zda ţadatel v minulosti plnil své závazky (pokud tedy nějaké měl). To je však velmi rizikové a proto jsou tyto úvěry nabízeny s vyšším úrokem. Takovéto úvěry uzavírají banky, které nemají dosud tak velkou klientelu a snaţí se tímto způsobem navýšit své úvěrové portfolio. Hypoteční bankovnictví hraje v dnešní době významnou roli v oblasti financování bydlení. Je to nejčastější moţný způsob získání financí, jak pro realizaci koupě bytu či rodinného domu, tak i pro zainvestování stavby či rekonstrukce bydlení. V posledních letech zaznamenaly banky výrazný růst poptávky po hypotečních úvěrech. Bylo to spojeno s rozsáhlou výstavbou bytových a rodinných domů. Realitní trh vzkvétal a s ním společně i hypoteční bankovnictví. Dnes v období hospodářské recese bankovní ústavy samozřejmě hypoteční úvěry stále nabízejí, avšak omezeně. Nejen, ţe nabízejí vyšší úroky, ale také nahlíţejí na bonitu klienta s většími nároky. Je také doporučeno, aby ţadatel o hypoteční úvěr vlastnil určitou sumu finančních prostředků, jelikoţ málokterá banka poskytne ţadateli prostředky na 100 % hodnoty nemovitosti. Jak jsme se jiţ přesvědčili, na bankovním trhu existuje mnoho bankovních ústavů nabízející hypoteční produkty s různými poţadavky na klienta. Není proto aţ tak obtíţné vyhledat produkt, který by se mohl ţadateli zamlouvat. Tato práce můţe být nápomocná ţadatelům o hypoteční úvěr. Poukazuje na různá kritéria a úskalí těchto specifických produktů. Lze v ní také nalézt základní informace o aktuální nabídce na bankovním trhu, které poslouţí pro lepší orientaci v oblasti hypotečních úvěrů.

37

5.2.

Perspektiva vývoje trhu hypotečního bankovnictví v ČR

Příčiny globální hospodářské krize Současná situace na českém hypotečním trhu je ovlivněna hypoteční krizí ve Spojených státech amerických. V důsledku předchozí obrovské úvěrové expanze, se v roce 2007 stal americký hypoteční trh velmi napjatým. Hypoteční společnosti poskytovaly mnoha chudým domácnostem hypoteční úvěry. Těmto rodinám se splnil sen. Měly moţnost pořídit si vlastní dům a tím si i vydobýt slušnější postavení ve společnosti. Hypoteční makléři s vidinou vlastního zisku v podobě provize s rizikovou klientelou uzavírali smlouvy i s vědomím, ţe budoucí dluţník nebude schopen úvěr splácet. Na začátku obchodu byly všechny strany spokojené - jak nový klient, který získal prostředky pro koupi domu, tak makléři i bankovní management dostávající vyšší prémie z uzavřených úvěrů. Po uplynutí určité doby, kdy se měly plnit závazky ze strany dluţníka, nastal kolaps. Chudé americké rodiny nebyly splátky schopny splácet.Zásadní důvod neschopnosti splácet úvěr dluţníkem byl neetický postup v nabízení úvěrů hypotečními makléři. Před uzavřením smlouvy neinformovali ţadatele o podmínkách určené klientele s niţší bonitou. Podmínky byly nastavené tak, ţe prvních pár let bude dluţník platit nízké splátky a po uplynutí této doby se začnou splátky navyšovat. Po zjištění této skutečnosti se rodiny snaţily svých domů rychle zbavit a z prodeje zaplatit úvěr.

Zvýšená nabídka na realitním trhu vedla ke sníţení cen nemovitostí. Nastala situace, kdy banky snaţící se prodat nemovitost za účelem pokrytí původně investovaných peněz, musely sniţovat ceny rodinných domů dle aktuální cenové hladiny na realitním trhu. Jelikoţ hodnota nemovitostí prudce klesala, banky z jejich prodeje nedokázaly pokrýt výše úvěrů a tím se dostávaly do většího a většího propadu. Trh nemovitostí v USA výrazně ovlivňuje spotřebitelskou náladu, a tedy i HDP. Tím nakonec klesly zisky podniků. To vyděsilo akciový trh a investoři se začali akcií zbavovat.3

3

Jílek, J.; Finanční trhy a investování; Grada Publishing; Praha 2009

38

V nesplácených hypotečních úvěrech byly zapojeny snad všechny americké finanční instituce. Tyto události měly dopad na všechny světové trhy. Za prvních 8 měsíců roku 2007 proběhlo 1,7 mil. exekucí domů a na konci roku 2007 se odhadovalo, ţe v příštích 2 letech přijde o svůj dům více neţ 2 mil. chudých Američanů. K výše uvedenému je důleţité zmínit, ţe tyto problémy se absolutně netýkají českého bankovního trhu, který je plně konsolidovaný a vyhodnocován jako jeden z nejodolnějších, ne-li nejodolnější ve střední Evropě. Je to dané především tím, ţe český bankovní trh potkaly obdobné problémy s poskytováním nevhodně zajištěných úvěrů v roce 1997. Následně většinu těchto nevymahatelných a problémových úvěrů na sebe převzal stát, respektive Česká konsolidační agentura. Od té doby je český bankovní trh hodnocen jako velmi kvalitní a i kdyţ se mu určitý útlum v současné době téţ nevyhnul, lze hodnotit situaci v návaznosti na okolní státy jako pozitivní co do krátkodobého budoucího vývoje.

Současná situace na českém trhu s hypotečními úvěry Současný pokles hypotečního trhu je sice ovlivněn hypoteční a celkově hospodářskou krizí ve Spojených státech, ale také vývojem českého hypotečního bankovnictví v posledních letech. Tato situace se dala předvídat. Docházelo k nárůstu poskytnutých hypoték v reakci na hospodářský růst a nízké úrokové sazby. Z následující tabulky můţeme vyčíst, jak se vyvíjela průměrná úroková sazba v uplynulých letech: Tabulka č.16 –Vývoj hypoindexu v uplynulých letech hodnoty v jednotlivých měsících Rok

2007 Hodnota %

2008 Hodnota %

2009 Hodnota %

leden

4,35

5,54

5,74

únor

4,27

5,55

5,75

březen

4,20

5,52

5,50

duben

4,22

5,51

5,54

květen

4,27

5,52

5,51

červen

4,46

5,53

5,55

červenec

4,67

5,63

Období

39

srpen

4,93

5,82

září

5,10

5,73

říjen

5,24

5,70

listopad

5,28

5,63

prosinec 5,34 5,69 Zdroj: Fincetrum Hypoindex Platnost: 30.6.2009 Ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX je váţená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby.

V letošním roce banky výrazně zpřísnily podmínky pro poskytnutí úvěru, například stoprocentní hypotéky nyní schvalují pouze bonitním a velmi důvěryhodným klientům, některé banky je dokonce v nabídce nemají vůbec, a ty které je mají, přesvědčují klienty, aby do investice stejně vloţili vlastní prostředky. Některé banky schválí stoprocentní hypotéku jen klientovi, kterého znají a který má v daném ústavu delší dobu účet. Banky začaly posuzovat klienty komplexněji, dříve počítaly s příjmy a výdaji a dalšími půjčkami. V podstatě šlo o čísla, která po schválení úvěru musela vyjít. Dnes však banky kromě čísel posuzují i klienta samého, a to jakou má práci, co dělal předtím, jaké jsou jeho vyhlídky a jaké je jeho uplatnění na trhu práce. Velmi důleţitý je také kvalitní credit scoring, tedy prověřování klientovy schopnosti dlouhodobě splácet. Zatímco dříve klienti dostávali příslib úvěru hned v první bance, dnes musí navštívit více bankovních ústavů a stále není jisté, zda uspějí. Projevila se nejen větší obezřetnost ze strany banky vůči klientům, ale také klienti se bojí zadluţit. Mnoho volí spíše vyčkávací taktiku. Pokud je to moţné, tak raději setrvávají v dočasném bydlení jako je původní dnes uţ i třeba nepříliš komfortní menší byt nebo podnájem. Určitá část potenciálních zájemců odkládá koupi nemovitosti s předpokladem dalšího poklesu cen. Objektivní příčina poklesu zájmu, zejména o nové bydlení také samozřejmě souvisí s demografickým vývojem, kdy jiţ byly uspokojeny bytové potřeby u silných populačních ročníků 70. let minulého století. Hlavním důvodem, proč klient s určitým příjmem na hypoteční úvěr například ještě v roce 2007 dosáhl a nyní ne, je vyšší průměrná úroková sazba proti minulosti a nárůst ţivotních nákladů v domácnostech související se zdraţením energií a cen potravin, které banka také zohledňuje při posuzování ţádosti o hypoteční úvěr. Někteří klienti, kteří měli malou rezervu ve svých disponibilních příjmech, tak na hypoteční úvěr dnes nemusí dosáhnout. 40

Pravděpodobný budoucí vývoj Statistiky prozatím vykazují třetinový pokles trhu. Podle Ministerstva pro místní rozvoj lze pro následující období tohoto roku očekávat podobný objem hypotečních úvěrů. Za prvních šest měsíců letošního roku klienti hypotečních bank načerpali více neţ 23,5 tisíce úvěrů v celkovém objemu přesahujícím 40 miliard korun. I zde je patrná třetinová ztráta na čísla roku 2008. Pokud by současný trend pokračoval i ve zbývajících měsících roku, a nic zatím nenasvědčuje tomu, ţe by to mělo být jinak, je velmi pravděpodobné, ţe banky letos nepřesáhnou hranici 75 miliard korun. Tabulka č.17 - Objem a počet poskytnutých hypotečních úvěrů

Počet

rok

leden

únor

březen

duben

květen

červen

∑ pololetí

2008

4 817

4 686

5 448

6 510

6 096

7 078

34 635

2009

2 675

3 204

4 417

4 443

4 106

4 764

23 609

68,37%

81,08%

68,25%

67,36%

67,31%

68,17%

2009/2008 55,53%

Objem (v mil. Kč)

2008

8 211

8 397

9 818

11 627

10 570

12 408

61 031

2009

4 595

5 573

7 506

7 548

6 802

8 109

40 133

66,37%

76,45%

64,92%

64,35%

65,35%

65,76%

2009/2008 55,96% Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj Platnost: 30.6.2009

Budoucí vývoj úrokových sazeb lze v současné době těţko předpovídat a odborníci se ve svých predikcích výrazně rozcházejí. Prostor pro sniţování úrokových sazeb na trhu však existuje, jelikoţ v současnosti banky úvěrují prakticky jen prověřené klienty, či úvěry zajišťují v hodnotě výrazně převyšující hodnotu úvěru, to znamená ţe nabízejí nízké LTV. Loan to Value vyjadřuje poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Obecně platí, ţe čím vyšší je LTV, tím vyšší jsou úrokové sazby. Přesto významnější pokles průměrných sazeb pod 5 % můţe nějakou dobu trvat. Je velmi pravděpodobné, ţe většina klientů, kterým skončí fixace úrokové sazby u hypotečního úvěru, se bude poohlíţet po refinancování úvěru jinou bankou. Banky stávajícím klientům nabízejí zpravidla vyšší úrokovou sazbu neţ původní. Pro klienta je mnohdy výhodnější odchod k nové bance. Banky pro klienty prověřené jinou bankou nabízejí nespočet 41

výhod. Nemusí platit poplatek za poskytnutí úvěru, mohou vyuţít původní dokumentaci k úvěru a lze i vyuţít původní odhad nemovitosti. V současné situaci je velmi obtíţné odhadnout nejenom vývoj hypotéčního trhu ať uţ v České republice tak i ve světě, ale vůbec celé světové a naší ekonomiky. Je zde předurčen pozitivní vývoj a to vzhledem k posledním ekonomickým ukazatelům, které ukazují na pomalé oţivování jak světové, tak naší ekonomiky. Konkrétně na českém hypotéčním trhu je to dáno především tím, ţe některé banky začínají opětovně nabízet 100 % hypotéky, popřípadě jiţ můţeme zaznamenat větší kampaně zaměřené na produkt hypotéka, neţ tomu bylo v posledním roce a půl, kdy nebylo moţné na jakoukoliv reklamu či upoutávku narazit. Je to dané zejména tím, ţe banky jsou si vědomy zlepšení situace a především i tím, ţe hypotéka znamená dlouhodobou spolupráci s klientem a tím i moţnost mu nabídnout další produkty v rámci produktového portfolia banky. Vývoj je tedy pozitivní, ale jiţ se nedá předpokládat takový boom, jaký u nás byl zaznamenán v roce 2007, a to především proto, ţe lidé jiţ budou opatrnější a budou si rozmýšlet, kam investovat a zda je to pro ně výhodné, nebo zdali si to mohou dovolit. Téţ si troufnu tvrdit, ţe úroková sazba, kterou si klient zvolí při konkrétní době splatnosti jiţ neklesne pod tři procenta, čehoţ jsme téţ v roce 2007 byli svědky a to zejména proto, ţe se banky předháněly, která klientovi nabídne niţší úrok a po vyhodnocení plánů se ukázalo, ţe v takovém případě není hypotéční úvěr pro banku rentabilní. Nicméně pozvolný vzestup zde bude zaznamenáván neustále, jelikoţ hypotéční úvěr je v současné době de facto jedinou moţností, jak si pořídit vlastní bydlení.

42

Seznam použité literatury a internetových stránek

1) Odborné publikace: Sůvová, H.;Pavelka, F.; Specializované bankovnictví; BIVŠ; Praha 1997 Kolektiv autorů; Bankovnictví; BIVŠ; Praha 2006 Pavelka, F.; Opltová, R.; Hypoteční úvěry, PP Agency, Praha 1996 Bardová, D.; Opltová, R.; Pavelka, F.; Jak správně na hypotéky; Consultinvest; Praha 1997 Kroh, M.; Jak si vzít úvěr; Kvarta; Praha 1999 Jílek, J.; Finanční trhy a investování; Grada Publishing; Praha 2009

43

2) Odborná časopisecká literatura: Bankovnictví Ekonom Euro

3) Internetové stránky: www.citibank.cz www.csas.cz www.gemoney.cz www.kb.cz www.wuestenrot.cz www.mmr.cz www.finance.cz

Seznam tabulek

Tabulka č.1 – Parametry hypotečních úvěrů Citibank Europe plc. Tabulka č.2 – Parametry hypotečního úvěru České spořitelny, a.s. Tabulka č.3 – Parametry hypotečního úvěru Ge Money Bank, a.s. Tabulka č.4 – Parametry hypotečních úvěrů Komerční banky, a.s. Tabulka č.5 – Parametry hypotečního úvěru Wüstenrot hypoteční banky, a.s. Tabulka č.6 – Výše měsíční splátky pro produkt Citibank hypoteční úvěr 70 % Tabulka č.7 – Výše měsíční splátky pro produkt Hypotéka bez doloţení příjmů Tabulka č.8 – Výše měsíční splátky pro produkt Ideální hypotéka Tabulka č.9 – Výše měsíční splátky pro produkt Hypotéka do 85 % Tabulka č.10 – Výše měsíční splátky pro produkt Klasik Tabulka č.11 – Výše měsíční splátky pro produkt Plus Tabulka č.12 – Výše měsíční splátky pro produkt Hypotéka Wüstenrot 44

Tabulka č.13 – Peněţní příjmy rodiny Tabulka č.14 – Výše hypotečního úvěru Tabulka č.15 - Proces splácení hypotečního úvěru po dobu 15 let Tabulka č.16 –Vývoj hypoindexu v uplynulých letech hodnoty v jednotlivých měsících Tabulka č.17 - Objem a počet poskytnutých hypotečních úvěrů

Seznam příloh

1) Ţádost o úvěr 2) Seznam podkladů k posouzení hypotečního úvěru 3) Dotazník pojištěného (pojištění k hypotečním úvěrům)

45