Bankovní institut vysoká škola Praha
Podstatné části Kupní smlouvy a jejich význam Bakalářská práce
Tomáš Santíno, DiS
04/2010
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Brně dne 31.5.2010
____________ Tomáš Santíno
2
Poděkování Těmito řádky bych chtěl vyjádřit své díky panu Ing. Františkovi Janatkovi, který mi poskytl podporu, pomoc a zkušenosti v průběhu zpracovávání bakalářské práce. Děkuji.
3
Anotace Předmětem bakalářské práce jsem si vybral téma „ Podstatné části kupní smlouvy a jejich význam“ a to zejména v souvislosti s mým pracovním zařazením a budoucími plány. Jiţ řadu let se věnuji realitní činnosti a zastupuji významné mezinárodní společnosti v České republice, které vlastní rozsáhlé portfolio nemovitostí. V současné době pracuji ve společnosti Telefónica O2 Czech Republic, a.s. na pozici Specialista pro nemovitosti. Mimo jiné zajišťuji kompletní Facility a Property Management. Do těchto činností spadá i nákup či prodej nemovitostí, coţ je agenda velmi úzce spjatá s přípravou kupní smlouvy. V současné době je trendem nemovitostní portfolio prodat a věnovat se hlavní podnikatelské činnosti. Zejména velké telekomunikační a bankovní společnosti, které nabyly široké nemovitostní portfolio v rámci velké privatizaci, se snaţí toto portfolio rozprodat. Prodej nemovitostí jim zajišťuje buď vlastní podpůrný tým nebo svěří prodej realitní společnosti. Cílem této bakalářské práce je důkladná znalost problematiky kupní smlouvy, znalost pramenů kupní smlouvy a schopnost samostatné tvorby kupní smlouvy. Hlavní část práce bude věnována detailnímu popisu kupní smlouvy. Kupní smlouva je klíčovým dokumentem celého procesu prodeje nemovitosti. Na internetu lze nalézt spoustu vzorů smluv, komentářů, judikatury apod. Ne však všechny informace zde nalezené musí být úplně či pravdivé. Při zpracování kupní smlouvy se setkávám se spoustou zásadních chyb, coţ můţe mít velmi nepříjemné následky. I z toho důvodu jsem se rozhodl toto velmi zajímavé téma podrobně zpracovat a upozornit na podstatné náleţitosti kupní smlouvy a časté chyby.
4
OBSAH ÚVOD ................................................................................................................................................ 7 1.
KUPNÍ SMLOUVA .................................................................................................................. 8
1.1. FORMA KUPNÍ SMLOUVY ........................................................................................................ 8 1.2. NÁLEŢITOSTI KUPNÍ SMLOUVY............................................................................................ 10 1.3. KUPNÍ SMLOUVA DLE OBČ. ZÁKONÍKU/OBCH. ZÁKONÍKU ............................................... 11 1.4. SMLUVNÍ STRANY ................................................................................................................. 14 1.4.1. URČENÍ ÚČASTNÍKŮ SMLOUVY ........................................................................................... 14 1.4.2. FYZICKÉ OSOBY .................................................................................................................. 14 1.4.3. PRÁVNICKÉ OSOBY ............................................................................................................. 14 1.4.4. ZASTOUPENÍ ........................................................................................................................ 15 1.5. PŘEDMĚT KOUPĚ .................................................................................................................. 16 1.5.1. URČENÍ PŘEDMĚTU PRODEJE............................................................................................... 16 1.5.2. VĚC NEMOVITÁ ................................................................................................................... 16 1.5.3. PŘEDMĚT PRODEJE - NEMOVITOST ...................................................................................... 16 1.5.4. NEJČASTĚJŠÍ CHYBY ........................................................................................................... 18 1.6. KUPNÍ CENA .......................................................................................................................... 19 1.6.1. STANOVENÍ KUPNÍ CENY ..................................................................................................... 19 1.6.2. TRŢNÍ HODNOTA ................................................................................................................. 19 1.6.3. ÚHRADA KUPNÍ CENY ......................................................................................................... 20 1.7. PROHLÁŠENÍ SMLUVNÍCH STRAN ........................................................................................ 23 1.7.1. PROHLÁŠENÍ O PROJEVU VŮLE ............................................................................................ 23 1.7.2. PROHLÁŠENÍ O VADÁCH NEMOVITOSTI ............................................................................... 23 1.8. SMLUVNÍ POKUTA ................................................................................................................. 25 1.9. ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY .................................................................................................. 26 1.10. ZÁVĚREČNÁ SMLUVNÍ USTANOVENÍ ................................................................................. 28 1.10.1. ÚDAJ O POČTU VYHOTOVENÍ SMLUV ................................................................................ 28 1.10.2. UJEDNÁNÍ O ÚČINNOSTI SMLOUVY A PROHLÁŠENÍ O SOUHLASU S OBSAHEM SMLOUVY . 28 1.11. NÁLEŢITÝ PROJEV VŮLE .................................................................................................... 29 1.12. PŘÍLOHY SMLOUVY ............................................................................................................ 30 1.13. PODPISY ÚČASTNÍKŮ SMLOUVY ......................................................................................... 31 1.14. PŘECHOD VLASTNICKÉHO PRÁVA ..................................................................................... 33 1.15. NABYTÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA ........................................................................................ 34 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 3. 3.1. 3.2. 4.
VKLAD PRÁVA DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ ......................................................... 35 ZAHÁJENÍ VKLADOVÉHO ŘÍZENÍ ......................................................................................... 36 KATASTRÁLNÍ ÚŘAD A VKLADOVÉ ŘÍZENÍ ......................................................................... 37 POVOLENÍ, NEPOVOLENÍ VKLADU DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ ...................................... 39 ZÁZNAM DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ ............................................................................... 41 PŘEDÁNÍ, PŘECHOD NEBEZPEČÍ .......................................................................................... 43 NÁKLADY, DANĚ, POPLATKY ......................................................................................... 44 SPRÁVNÍ POPLATEK ZA NÁVRH ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ O VKLADU VLASTNICKÉHO PRÁVA.... 44 DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ ........................................................................................... 44 VĚCNÁ BŘEMENA ............................................................................................................... 46
5
4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 5.
VZNIK VĚCNÉHO BŘEMENE.................................................................................................. 46 ZÁNIK VĚCNÉHO BŘEMENE.................................................................................................. 47 VĚCNÉ BŘEMENO VE PROSPĚCH JINÉ OSOBY (IN PERSONAM) ........................................... 47 VĚCNÉ BŘEMENO SPOJENO S VLASTNICTVÍM DANÉ NEMOVITOSTI (IN REM) .................. 48 PŘEDKUPNÍ PRÁVO ........................................................................................................... 50
ZÁVĚR ............................................................................................................................................ 52 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY .......................................................................................... 54 PŘÍLOHY ....................................................................................................................................... 55 OFICIÁLNÍ ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE ........................................................................ 56
6
Úvod S kupní smlouvou se kaţdý občan setkává dennodenně, aniţ by si toho musel všimnout a mít vůbec nějaké právní povědomí o náleţitostech kupní smlouvy. Kaţdý z nás denně nakupuje potraviny, spotřební zboţí atd. a tím uzavírá kupní smlouvu. Koupit lze téměř vše a z obecného hlediska tedy dělíme věci na movité a věci nemovité. Na rozdíl od věcí movitých jsou věci nemovité zákonem jasně definovány. Věcí movitou jsou tedy všechny věci, které nejsou věcmi nemovitými. Při prodeji zboţí v obchodě je kupní smlouva uzavřena při zaplacení zboţí. Jiná situace však nastává při prodeji nemovitosti. V dalších kapitolách se budu detailně věnovat kupní smlouvě, jejímţ předmětem budou jen věci nemovité. Koupě nemovitosti není snadná záleţitost a přináší s sebou velká rizika a mnohé starosti, které si ani nemusíme dopředu uvědomovat a o kterých kupující nemá ani ponětí. Důleţité je, abychom o těchto rizicích věděli a mohli jim předcházet a tak je minimalizovat.
7
1. Kupní smlouva Kupní smlouva o nemovitosti musí mít samozřejmě v souladu se zákonem náleţitosti jako kaţdá jiná smlouva, ale navíc musí mít určité náleţitosti vyplývající ze skutečnosti, ţe předmětem kupní smlouvy je nemovitost. Co je tedy vlastně zmiňovaná nemovitost? Nemovitostí se podle Občanského zákoníku rozumí pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem.
1.1. Forma kupní smlouvy Kupní smlouva o nemovitosti musí být v kaţdém případě písemná-listinná (§ 46 odst. 1 občanského zákoníku) na rozdíl od Kupních smluv podle Obchodního zákoníku, kde můţe Kupní smlouva vzniknout jakýmkoliv způsobem a nemusí mít písemnou formu. V případě nedodrţení formy je smlouva neplatná (§ 40 občanského zákoníku). Vzhledem k tomu, ţe vlastnické právo k nemovité věci, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, vzniká vkladem do katastru nemovitostí, jinou formu ani připustit nelze. Do listiny nesmí být zasahováno, tzn. ţe listina nesmí vykazovat zjevné vady, např. vymazávání textu, škrtání, přepisování, dopisování apod. Pravopisné chyby či chyby v počtech by se ve smlouvě objevovat neměli, ale vím, ţe chybička se občas vloudí. I na toto zákonodárce myslel a v § 37 odst. 3 občanského zákoníku uvádí, ţe pro tyto chyby nelze smlouvu prohlásit za neplatnou, je-li význam smlouvy nepochybný. Listinu nelze dodatečně doplnit, opravit nebo pozměnit. Pokud by se tak stalo, jednalo by se pojmově o listinu jinou a k vkladu takovéto listiny by byl nezbytný nový návrh do katastru nemovitostí.
Projevy vůle musejí být u kupní smlouvy o nemovitosti na jedné listině (§ 46 občanského zákoníku1), coţ znamená, ţe všechny listy papíru tvořící smluvní listinu musejí být pevně spojeny, aby nemohl být některý list zaměněn s jiným. Co se rozumí “pevným spojením” není nikde stanoveno. Obvykle se “pevným spojením” rozumí sešití jednotlivých listů sešívačkou. Spojení kancelářskou sponkou je nedostatečné. Nejvhodnější by bylo, aby 1
Pro uzavření smlouvy písemnou formou stačí, dojde-li k písemnému návrhu a k jeho písemnému přijetí.Jde-li o smlouvu o převodu nemovitosti, musí být projevy účastníků na téže listině.
8
jednotlivé listy byly spojeny tkaničkou s přelepkou. Nikoho však nelze k takovému postupu nutit, pokud to nestanoví zvláštní předpis (např. notářský řád pro notářské zápisy). V případě, ţe součástí smlouvy má být plná moc, geometrický plán nebo znalecký posudek, je i v takovém případě nutné, aby tyto listiny byly pevně spojeny s listinou obsahující smlouvu, aby bylo moţné říci, ţe projevy vůle jsou na jedné listině. Listina musí obsahovat skutečné projevy vůle osob v ní uvedených. Zákon povaţuje projev vůle osob za zjištěný, v těchto případech: jejich vlastnoruční podpisy byly úředně ověřeny, smlouva byla sepsána notářským zápisem, smlouva byla sepsána advokátem, který na ní výslovně potvrdil, ţe totoţnost smluvních stran zjistil, právnická osoba předloţila podpisový vzor, účastník smlouvy uznal pravost svého podpisu před katastrálním úřadem. Z výše uvedeného výkladu vyplývá, ţe pod pojmem "listina" je nutno chápat písemné vyjádření smluvního závazku označovaného jako smlouva, na podkladě které se zakládá, mění nebo ruší věcné právo k nemovitosti. Účastníky takovéto smlouvy jsou pak ti, kterým ze smlouvy vznikají práva a povinnosti. Obecně lze říci, ţe je kupní smlouva dvoustranný či vícestranný právní úkon. Aby smlouva mohla vzniknout, musí být učiněna nabídka (návrh smlouvy), musí dojít k přijetí nabídky (návrhu smlouvy), coţ předpokládá, ţe vůle stran uzavřít smlouvu je shodná. Smlouva není uzavřena okamţikem, kdy druhý účastník smlouvy smlouvu podepíše a projeví tak svou vůli smlouvu uzavřít, jak se běţně říká, ale přijetím návrhu je aţ okamţik, kdy vyjádřený souhlas s obsahem smlouvy dojde navrhovateli (§ 43c odst. 2 občanského zákoníku).
9
1.2. Náleţitosti kupní smlouvy Kupní smlouva o nemovitosti musí mít tyto náleţitosti: určení účastníků smlouvy, určení předmětu smlouvy, kupní cena, náleţitý projev vůle, písemná forma (§ 46 odst. 1 občanského zákoníku), podpisy účastníků smlouvy. Právní řád České republiky upravuje několik druhů kupních smluv. Základní úprava občanskoprávní kupní smlouvy je obsaţena v Občanském zákoníku. Obchodněprávní kupní smlouvu upravuje Obchodní zákoník, jehoţ obsahem je i úprava jiných druhů obchodních kupních smluv, tj. smlouvy o prodeji podniku a smlouvy o koupi najaté věci. Základem výše uvedeného právního stavu úpravy kupní smlouvy v našem právním řádu je úprava obsaţená v Občanském zákoníku. Ze znění ustanovení Obchodního zákoníku vyplývá, ţe není-li moţno řešit některé otázky dle něj, řeší se dle předpisů občanského práva, čímţ se především myslí obecná úprava majetkových vztahů, zejména vlastnická práva a věcná práva vůbec. Kupní smlouva je právní úkon, na jehoţ základě vzniká právní vztah mezi prodávajícím a kupujícím. Prodávající je v něm zavázán odevzdat kupujícímu předmět koupě a tento je zavázán předmět koupě převzít a zaplatit za něj kupní cenu. Na straně prodávající i na straně kupující můţe být více subjektů (např. věc prodávají její spoluvlastníci, či kupující ji do spoluvlastnictví nabývají). Pojmovými znaky kupní smlouvy jsou především určení smluvních stran, předmětu koupě a kupní cena.
10
1.3. Kupní smlouva dle Obč. Zákoníku/Obch. Zákoníku Jak je výše uvedeno, kupní smlouva se dle českého právního řádu řídí Občanským a Obchodním zákoníkem. Porovnáním úprav kupní smlouvy dle Občanského zákoníku a Obchodního zákoníku dospějeme ke zjištění základních shodných a rozdílných znaků. Pro přehled jsem shodné a rozdílné znaky dle jednotlivé právní úpravy zpracoval do níţe uvedené tabulky. Porovnání kupní smlouvy dle: Občanského zákoníku
Obchodního zákoníku
Aplikace:
Aplikace:
- nejde-li o relativní obchod, pokud si -
jedná-li se o obchodní závazkový vztah,
smluvní strany písemně nedohodnou, ţe se
tzn. je-li jako relativní obchod sjednán
smlouva bude řídit Obchodním zákoníkem
mezi podnikateli v souvislosti s jejich
- je-li předmětem koupě nemovitost
podnikatelskou činností, případně mezi
- nejde-li o mezinárodní kupní smlouvu
podnikatelem
a
státem
nebo
samosprávným územním orgánem při uspokojování veřejných potřeb -
je-li smluvními stranami zvolen jako předpis, jímţ se bude jejich vztah řídit V obou případech je předpokladem, ţe předmětem kupní smlouvy je věc movitá.
Vymezení:
Vymezení:
Kupní smlouva je smlouva, ze které Kupní smlouva je smlouva, jíţ se prodávající vznikne prodávajícímu povinnost odevzdat zavazuje dodat kupujícímu movitou věc kupujícímu předmět koupě a kupujícímu (zboţí) určenou jednotlivě nebo co do povinnost předmět koupě převzít a zaplatit mnoţství a druhu a převést na něj vlastnické za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.
právo z této věci a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu.
11
Forma smlouvy: není
stanovena,
Forma smlouvy: vyjma
prodeje není stanovena
nemovitosti, kdy je vyţadována písemná forma Vznik kupní smlouvy
Vznik kupní smlouvy
obě smluvní strany se musí dohodnout na obě smluvní strany se musí dohodnout celém jejím obsahu
minimálně na podstatných částech, které za podstatné povaţuje zákon.
Části kupní smlouvy:
Části kupní smlouvy:
Podstatné části smlouvy
Podstatné části smlouvy
Obě úpravy jsou shodné ve věci smluvních Obě úpravy jsou shodné ve věci smluvních stran, tedy jejich určení,
stran, tedy jejich určení,
či určení prodávané věci (dle Občanského Ve věci určení zboţí (dle Obchodního zákoníku), je ve druhém případě nutné zákoníku), uvést, zda se jedná o věc movitou či nemovitou. Kupní cena je stanovena dohodou s Kupní cena musí být stanovena nebo musí omezením obecně závaznými právními být stanoven způsob, jakým bude určena. předpisy. Tato právní úprava zpravidla neobsahuje Tato právní úprava zpravidla obsahuje ustanovení o dokladech ke zboţí, záruce ustanovení o dokladech ke zboţí, záruce atd. atd. V odpovědnosti za škodu v důsledku Úprava dle Obchodního zákoníku mnohem porušení povinností vyplývajících z kupní šířeji postihuje zejména otázky odpovědnosti smlouvy nemá zákon ţádnou zvláštní za vady, nároky z odpovědnosti za vady, úpravu a jsou na ní aplikována obecná reklamaci a odpovědnost za škodu. ustanovení zákona.
12
Povinnosti kupujícího:
Povinnosti kupujícího:
- zaplatit kupní cenu ve sjednané době
- zaplatit kupní cenu, a to dohodnutou nebo
- převzít předmět prodeje
určenou
- nést náklady spojené s převzetím - sjednat místo, čas a způsob placení předmětu koupě
- převzít zboţí včetně poskytnutí potřebného spolupůsobení - uchovávat zboţí
Povinnosti prodávajícího:
Povinnosti prodávajícího:
odevzdat předmět koupě
- odevzdat kupujícímu zboţí, a to řádně a
- převést vlastnické právo
včas
- nést náklady spojené s odevzdáním
- odevzdat kupujícímu doklady vztahující se
předmětu koupě
ke zboţí - umoţnit kupujícímu nabytí vlastnického práva - předat zboţí k přepravě - uchovávat zboţí
Z výše uvedeného porovnání obou úprav jasně vyplývá, ţe je-li předmětem koupě nemovitost, řídí se ustanovení kupní smlouvy Občanským zákoníkem.
13
1.4. Smluvní strany
1.4.1. Určení účastníků smlouvy Základem uzavření kupní smlouvy je určení účastníků kupní smlouvy. Účastníky smlouvy mohou být jak fyzické, tak i právnické osoby. Pro účely kupní smlouvy se účastníky smlouvy rozumí Prodávající a Kupující.
1.4.2. Fyzické osoby Fyzické osoby by měly být v listinách označeny jménem, příjmením, trvalým pobytem a rodným číslem. Vzhledem k tomu, ţe rodné číslo je jedinečným a jasným identifikátorem fyzické osoby a je uţíváno i v katastru nemovitostí, doporučuji, aby bylo uváděno ve smlouvě. Občanský zákoník však nestanoví mezi náleţitosti smlouvy uvedení rodného čísla, a proto katastrální úřady nemohou jeho uvádění ve smlouvách vyţadovat. U manţelů je nutné uvést, ţe jde o manţele resp. společné jmění manţelů. Pokud se někdo rozhodne, ţe ve smlouvě nechce uvést své rodné číslo, musí uvést alespoň své datum narození. Jiné podmínky však platí u návrhu na vklad, kde jiţ rodné číslo musí být uvedeno (§ 4 odst. 3 zákona o zápisech). V případě, ţe v návrhu na vklad rodné číslo uvedeno není, katastrální úřad účastníka řízení vyzve, aby v přiměřené lhůtě návrh na vklad doplnil a upozorní ho, ţe pokud tak neučiní, řízení zastaví (§ 5 odst. 5 zákona o zápisech).
1.4.3. Právnické osoby U právnické osoby identifikační údaje získáme z výpisu z obchodního rejstříku, tedy: název právnické osoby, identifikační číslo, sídlo. Dále by měla být uvedena osoba, která jménem právnické osoby při prodeji nemovitosti jedná s tím, ţe je třeba uvést právní titul, na základě kterého právnickou osobu zastupuje např. jednatel, na základě plné moci apod. Je moţné uvést i spisovou značku u rejstříkového soudu a tento konkrétní rejstříkový soud. Kupující se ve smlouvě definuje obdobným způsobem. Údaje o právnické osobě lze získat dálkový přístupem na serveru www.justice.cz. Jedná se však o informace, které mají pouze informativní charakter.
14
Je-li stát účastníkem občanskoprávních vztahů, pak je právnickou osobou [§ 21 občanského zákoníku a § 6 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích (dále jen “zákon o majetku státu”)]. Do katastru nemovitostí se zapisuje příslušnost hospodařit organizačních sloţek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu. Pokud za stát jedná organizační sloţka státu, pak má být ve smlouvě uvedeno např. “Česká republika - Ministerstvo financí”. Pokud za stát jedná státní podnik, příspěvková organizace státu nebo Pozemkový fond České republiky, jedná se o samostatné právnické osoby, které sice hospodaří s majetkem státu (Pozemkový fond České republiky majetek státu spravuje podle § 17 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku), ale ve smlouvách vystupují samostatně, a proto je např. uvedeno ve smlouvě (Lesy České republiky, státní podnik, Pozemkový fond České republiky). Smlouvu můţe uzavřít pouze ten, kdo má způsobilost k právním úkonům (§ 8 a násl. občanského zákoníku). Pokud by smlouvu uzavřel ten, kdo nemá způsobilost k právním úkonům, smlouva by byla neplatná (§ 38 odst. 1 občanského zákoníku). Katastrální úřad předpokládá, ţe fyzická osoba způsobilost k právním úkonům má a ţádné potvrzení nevyţaduje.
1.4.4. Zastoupení Za účastníka smlouvy můţe při jejím uzavírání vystupovat jeho zmocněnec na základě plné moci. Plná moc musí obsahovat přesný rozsah zmocněncova oprávnění. Pokud je zmocněnec oprávněn k podpisu kupní smlouvy (plná moc hmotně-právní), musí být takovéto zmocnění nedílnou součástí takovéto smlouvy. V případě, ţe kupní smlouvu o nemovitosti uzavírá nezletilec, musí být zastoupen zákonným zástupcem a tento právní úkon musí být schválen soudem (§ 28 Občanského zákoníku, § 179 Občanského soudního řádu). Zákonnými zástupci dítěte jsou podle § 27 odst. 1 Občanského zákoníku a § 37 zákona o rodině, rodiče dítěte, kolizní opatrovník, osvojitelé, opatrovník nebo pěstouni. Návrh na vklad do katastru nemovitostí můţe být podán v případě takové smlouvy aţ poté, co soud právní úkon schválil (rozhodnutí nabylo i právní moci), neboť s ohledem na to, ţe právní účinky vkladu se váţí ke dni podání návrhu na vklad (§ 3 odst. 4 zákona o zápisech).
15
1.5. Předmět koupě 1.5.1. Určení předmětu prodeje Jak jsem jiţ uvedl výše, budu se věnovat kupní smlouvě, jejímţ předmětem bude věc nemovitá, tedy v souladu s ustanoveními Občanského zákoníku.
1.5.2. Věc nemovitá Podle § 119 odst. 2 občanského zákoníku se věcí nemovitou rozumí pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem. Stavba přitom není součástí pozemku (§ 120 odst. 2 občanského zákoníku). V úvodním ustanovení smlouvy by měl prodávající prohlásit, ţe je vlastníkem prodávané nemovitosti a uvede tzv. nabývací titul, tedy jak nemovitost získal např. kupní smlouvou, dědickou dohodou, darovací smlouvou a listinu tuto skutečnost dokládající vydefinuje jejím číslem a datem. Tuto skutečnost lze uvést i v prohlášení smluvních stran. Uvedení nabývacího titulu lze však jen doporučit, zákon nám takovou povinnost neukládá, nejedná se tedy o podstatnou náleţitost kupní smlouvy. Při přípravě kupní smlouvy je velmi důleţité věnovat ustanovení týkající se předmětu koupě velkou pozornost. Nepřesné určení předmětu prodeje můţe být důvodem pro absolutní neplatnost kupní smlouvy! Předmětem koupě nemůţe být součást věci hlavní, neboť není samostatnou věcí v právním smyslu. Předmětem koupě nemůţe být ani příslušenství věci, pokud je stále ještě určeno vlastníkem, aby bylo s věcí hlavní uţíváno, tj. dokud neztratí charakter příslušenství.
1.5.3. Předmět prodeje - nemovitost Předmět prodeje nemovitost je definován u budovy číslem popisným a parcelním číslem pozemku, na kterém budova stojí, dále pak parcelními čísly všech pozemků které jsou předmětem prodeje, druhem pozemku, katastrálním územím, obcí, číslem listu vlastnictví a katastrálním úřadem, kde je nemovitost evidována. Zde je nutno si opravdu uvědomit, ţe pozemek pod budovou není součástí budovy a proto je nutno specifikovat všechny nemovitosti, tedy budovy a pozemky! 16
Všechny tyto údaje získáme z výpisu z katastru nemovitostí, který je nutné mít při uzavírání kupní smlouvy vţdy aktuální k dispozici. V dnešní době lze výpis jednoduše získat na kaţdém CzechPointu nebo katastru nemovitostí, či dálkovým přístupem do katastru nemovitostí na www.cuzk.cz. Nemovitosti, které jsou předmětem kupní smlouvy a jsou zároveň i předmětem evidování v katastru nemovitostí, musejí být v listinách uvedeny podle údajů katastru nemovitostí (§ 5 odst. 1 katastrálního zákona). To znamená: - pozemky parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leţí, a v případě, ţe jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, téţ údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu, - pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem (§ 29 odst. 3 katastrálního zákona), parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu, a s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leţí, - budovy označením pozemku, na němţ jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, způsobem jejího vyuţití a v případě budov s číslem popisným či evidenčním téţ příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němţ se nachází pozemek, ve kterém je budova postavena, - rozestavěné budovy označením pozemku, na němţ jsou rozestavěny, a označením, ţe se jedná o rozestavěnou budovu, - byty a nebytové prostory označením budovy, v níţ jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, nejsou-li byty a nebytové prostory očíslovány, - rozestavěný byt a nebytový prostor označením pozemku, na němţ je dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v rozestavěném domě s byty a nebytovými prostory, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, a označením, ţe se jedná o rozestavěný byt nebo nebytový prostor.
17
1.5.4. Nejčastější chyby Nevyplácí se, nevěnují-li účastníci kupní smlouvy určení nemovitosti ve smlouvě náleţitou pozornost. Nejčastější chyby v označení nemovitostí jsou: - u budovy neuvedení čísla popisného nebo evidenčního, či spojení čísla popisného s číslem evidenčním, - u budovy neuvedení pozemku, na kterém je postavena, - nesprávné parcelní číslo. V kupní smlouvě je uvedeno parcelní číslo zcela jiného pozemku, neţ který má být předmětem kupní smlouvy, přesmyčka v čísle, zapomenuté podlomení parcelního čísla apod.), - neuvedení, ţe se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu v případě, ţe jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, - nesprávné označení katastrální území. Zde mohu jen doporučit, zapisovat údaje do kupní smlouvy přesně tak, jak jsou uvedeny a zapsány v listu vlastnictví a opět zde připomínám a vyzvedávám, důleţitost aktuálního listu vlastnictví. Problém bývá s označením příslušenství nemovitosti. Příslušenstvím věci jsou samostatné věci, které náleţejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány (§ 121 odst. 1 občanského zákoníku). V zájmu toho, aby bylo zcela nepochybné, ţe příslušenství na základě smlouvy skutečně přešlo, je vhodné, aby bylo v listině toto příslušenství výslovně uvedeno. Jedině tak se předejde pozdějším sporům, zda určitá věc rozdílná od věci hlavní přešla do vlastnictví nabyvatele věci hlavní, či nikoliv. Zejména se jedná se o kůlny, ploty, venkovní úpravy, jezírka, bazény, sauny, zahradní krby apod. Vlastník věci můţe totiţ ve stejném okamţiku jako věc hlavní prodat věc, která do té doby byla příslušenstvím věci hlavní, někomu jinému, přičemţ nabyvatel věci hlavní se domníval, ţe nabude i příslušenství.
18
1.6. Kupní cena Následující odstavec je věnován další velmi důleţité a podstatné části kupní smlouvy – kupní cena. Kupní cena můţe být uvedena pevnou částkou (v české měně nebo v cizí měně), nebo musí být stanoven způsob výpočtu kupní ceny. Kupní cena je peněţitá úplata za předmět koupě. Musí být vyjádřena v penězích, jinak nejde o kupní smlouvu. Výše kupní ceny se určuje dohodou, je však třeba respektovat obecně závazné cenové předpisy (pokud existují), pod sankcí relativní neplatnosti. Určení výše kupní ceny je věcí dohody obou smluvních stran, vţdy však musí být určena konkrétním číslem a měnou.
1.6.1. Stanovení kupní ceny Stanovení kupní ceny je nezbytnou náleţitostí kupní smlouvy. Cenu je třeba sjednat v souladu s obecně závaznými právními předpisy, tj. zákonem č. 526/1990 Sb., o cenách, jinak je smlouva neplatná podle § 40a občanského zákoníku (§ 589 občanského zákoníku). Podle § 2 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb. je dohoda o ceně dohodou o výši ceny nebo o způsobu, jakým bude cena vytvořena za podmínky, ţe tento způsob cenu dostatečně určuje. Dohoda o ceně vznikne také tím, ţe kupující zaplatí bezprostředně před převzetím nebo po převzetí zboţí cenu ve výši poţadované prodávajícím. V případě, ţe kupní cena není kupujícím v dohodnutém termínu zaplacena, je to důvod pro odstoupení od smlouvy (§ 517 odst. 1 občanského zákoníku).
1.6.2. Trţní hodnota Stanovení kupní ceny je, z obchodního hlediska, ve většině případů nejdůleţitější a nejdiskutovanější částí kupní smlouvy. Prodávající samozřejmě poţaduje kupní cenu co nejvyšší, naopak kupující co nejniţší. Prodávající si často nemovitosti přeceňuji a nabízejí je za částky vyšší neţ je jejich skutečná trţní hodnota. Proto je dobré si uvědomit, ţe kupní cenu určuje především trh, tedy nabídka a poptávka. Před koupí nemovitostí doporučuji 19
vyuţít zkušeností znalce v oboru oceňování nemovitostí, který odborným odhadem stanoví skutečnou trţní hodnotu nemovitostí. Trţní hodnotou se rozumí „obecná cena, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu.2“ Znalecký posudek nám poslouţí nejen pro stanovení reálné trţní hodnoty nemovitostí, ale v druhé řadě i zjistí jejich právní a faktický stav, viz. „Prohlášení o vadách nemovitosti“. Znalecký posudek má však význam i z hlediska daňového. Jiţ se nebude jednat o znalecký posudek o trţní ceně, ale o tzv. administrativní posudek, který se zpracovává zejména pro daňové účely. Uskuteční-li se prodej nemovitostí, má Prodávající povinnost zaplatit daň z převodu nemovitostí, viz. bod 4.2 Daň z převodu nemovitostí.
1.6.3. Úhrada kupní ceny Úhrada kupní ceny je pro oba účastníky smlouvy zásadním a citlivým problémem. Kupující má obavy, aby o své peníze nepřišel v případě, ţe nedojde ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, prodávající má naopak obavu, aby kupující dostál své povinnosti a kupní cenu mu zaplatil. Splatnost kupní ceny můţe být dohodnuta libovolně. Obě smluvní strany však chtějí zajistit řádné zaplacení kupní ceny s co moţná největší eliminací rizik. Kupní cenu lze zaplatit např. těmito způsoby: - kupující zaplatí prodávajícímu kupní cenu před podpisem smlouvy - v nevýhodě je však kupující, protoţe jiţ zaplatil kupní cenu, ale ještě není jisté, ţe prodávající smlouvu skutečně podepíše a ţe po podání návrhu na vklad dojde k převodu vlastnického práva, neboť vklad vlastnického práva nemusí být katastrálním úřadem povolen a vlastnické právo v důsledku toho na kupujícího nepřejde, - kupující zaplatí při podpisu nebo po podpisu smlouvy nebo po podání návrhu na vklad - v nevýhodě je opět kupující, smlouva je sice uţ podepsaná, ale není jisté, ţe vklad práva bude katastrálním úřadem povolen,
2
Moderní metody oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort, 2007
20
- kupující zaplatí kupní cenu aţ po vkladu práva do katastru nemovitostí - v nevýhodě je prodávající, neboť jiţ není vlastníkem nemovitosti, ale je v nejistotě, zda kupující splní řádně svou povinnost a kupní cenu mu zaplatí. V případě, ţe kupující v dohodnutém termínu nezaplatí kupní cenu, je to důvod pro prodávajícího odstoupit od smlouvy. Odstoupením od smlouvy se sice smlouva od počátku ruší (§ 48 občanského zákoníku) a vlastníkem nemovitosti se stává opět prodávající, ale v katastru nemovitostí je stále zapsán jako vlastník kupující. V takovém případě pak prodávající nemá ani peníze, ale ani není jako vlastník dané nemovitosti zapsán v katastru nemovitostí. Zápis vlastnického práva zpět na prodávajícího lze provést na základě souhlasného prohlášení, které sepíše kupující s prodávajícím ve smyslu § 36 odst. 5 písm. a) a odst. 6 prováděcí vyhlášky č. 190/1996 Sb. - odkládací podmínka spočívající v tom, ţe smlouva nabývá účinnosti splacením kupní ceny, teprve splněním odkládací podmínky smlouva nabývá účinnosti a lze podat návrh na vklad - v nevýhodě je opět kupující, který nemá jistotu, ţe vklad práva bude povolen a on se stane vlastníkem nemovitosti, - prostřednictvím neodvolatelného dokumentárního akreditivu, - sloţení kupní ceny do notářské úschovy [§ 81 a násl. zákona č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád), ve znění pozdějších předpisů], - sloţení kupní ceny do advokátní úschovy, - sloţení kupní ceny do úschovy, - sjednání smluvní pokuty (§ 544 a 545 občanského zákoníku). Není-li splatnost kupní ceny dohodnuta, platí obecné pravidlo, ţe kupující je povinen zaplatit cenu prvního dne poté, kdy byl prodávajícím o zaplacení poţádán (§ 563 Obč. zák.). Jako součást ujednání o kupní ceně doporučuji ve smlouvě uvést, ţe pokud nebude kupní cena uhrazena podle uvedeného ujednání, má prodávající moţnost od kupní smlouvy odstoupit (viz. odstoupení od smlouvy). V praxi nejobvyklejší je případ, kdy se kupní cena skládá do notářské úschovy. V tomto případě má kupující jistotu, ţe kupní cena bude vyplacena aţ po zavkladování práva a prodávají, ţe kupní cenu skutečně obdrţí. Notářská úschova na jedné straně přináší jistotu 21
do jinak právně nejistého stavu, na druhou stranu však přináší finanční náklady spojené s úschovou dle platného ceníku. Za přijetí do úschovy, jde-li o peníze nebo cenný papír, přijímané za účelem jejich vydání další osobě, činí odměna notáře3: z prvních 100.000,- Kč tarifní hodnoty 1, 2 %, z přebývající částky aţ do 500.000,- Kč tarifní hodnoty 0, 6 %, z přebývající částky aţ do 1.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0, 4 %, z přebývající částky aţ do 10.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0, 2 %, z přebývající částky aţ do 30.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0, 1 %, nejméně 1.000,- Kč. Částka nad 30.000.000,- Kč se do základu tarifní hodnoty nezapočítává.
3
http://www.notarky.cz/nt/nu.html
22
1.7. Prohlášení smluvních stran Dalším článkem smlouvy je prohlášení jednotlivých stran. Prodávající v nich deklaruje, ţe je výlučným vlastníkem věci a ţe věc nemá ţádné faktické ani právní vady, ţe na Předmětu koupě neváznou ţádná zástavní práva, věcná břemena ani jiná práva třetích osob apod. Rozsah prohlášení lze upravit dle aktuálních podmínek a poţadavků smluvních stran. Dále je vhodné uvést, ţe Kupující je se stavem věci seznámen, ţe je mu právní a faktický stav Předmětu koupě znám, ţe si předmět koupě prohlédl a v tomto stavu jej kupuje.
1.7.1. Prohlášení o projevu vůle Dále by mělo následovat prohlášení o tom, ţe kupující prodává nemovitost s odkazem na její definování ve smlouvě a prohlášení kupujícího, ţe uvedenou nemovitost za dohodnutou cenu kupuje. Pokud by prohlášení o projevu vůle chybělo, pak by kupní smlouva nevznikla.
1.7.2. Prohlášení o vadách nemovitosti Zde prodávající upozorní na právní, ale i faktické vady nemovitosti. Před koupí nemovitosti doporučuji provést její důkladnou analýzu, jak právní, tak faktickou. Většina kupujících se seznámí se stavem nemovitostí pouhou prohlídkou. Z vlastní zkušenosti doporučuji věnovat prohlídce nemovitostí maximální pozornost.
1.7.2.1. Právní vady U právních vad se jedná zejména o evidenci práv třetích osob k předmětu koupě. Z nejčastějších právních vad upozorňuji na zástavní práva, předkupní práva, věcná břemena nebo právo nájmu či jiného uţívání nemovitosti, omezení vlastnických práv vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. Právní vady nám mohou nepříjemně zkomplikovat výkon vlastnických práv. Právě neuvedení či zatajení těchto právních vad je vhodné smlouvou sankcionovat, např. jejich výčtem v ustanovení o prohlášení smluvních stran. 23
1.7.2.2. Faktické vady U faktických vad se jedná hlavně o stavební stav předmětu koupě. Před koupí nemovitosti doporučuji provést její důkladnou prohlídku nejlépe se stavebním odborníkem. Některé faktické vady mohou být viditelné, mnoho jich však bývá skryto a odhalí je jen zrak zkušeného odborníka. Jde-li o dům, doporučuji ověřit, jiţ zmiňovaný technický stav, dále napojení na inţenýrské sítě, ověřit plánovanou výstavbu v okolí. U pozemku prověřte jeho zvláštnosti oproti normálu, např. vlhké podloţí, utajená skládka pod povrchem, propadání vedení inţenýrských sítí pod pozemkem apod. Nejsme-li tedy stavební odborníci, doporučuji nemovitost navštívit s odborníkem na pozemní stavby či vyţít sluţeb znalce v oboru oceňování nemovitostí. Jak jsem jiţ výše uvedl, znalecký posudek stanoví nejen trţní či administrativní hodnotu, ale popíše i skutečný faktický stav nemovitosti. Z posudku se tedy, mimo jiné, dozvíme, jaký je stav konstrukcí, opotřebení, ţivotnost apod.
1.7.2.3. „Jak stojí a leţí“ Toto spojení o třinácti písmenech je v kupní smlouvě velmi důleţité a nebezpečné. Pro obě smluvní strany má toto spojení zásadní význam, důsledky a následky. Proto toto slovní spojení často vyvolává diskuze při vyjednávání o znění kupní smlouvy. Přenechá-li se věc jak stojí a leţí, neodpovídá prodávající za její vady, ledaţe věc nemá vlastnost, o níţ prodávající prohlásil, ţe ji má, nebo kterou si kupující výslovně vymínil. Toto spojení „jak stojí a leţí“ podle § 501 Občanského zákoníku vylučuje odpovědnost prodávajícího za vady věci, včetně vad skrytých. Prodávající ručí jen za to, ţe věc má ty vlastnosti, které o ní výslovně prohlásil nebo které si kupující ve smlouvě výslovně vymínil. Prodávající se tak chrání před pozdějšími nároky kupujícího. Na základě výše uvedeného je na snadě otázka „co s tím?“. Kupujícímu doporučuji trvat na odstranění této formulace z návrhu smlouvy, Prodávající navrhuji ponechat toto ustanovení v návrhu smlouvy. Jak Prodávají, tak Kupující hájí své zájmy a je tedy na dohodě a šikovnosti smluvních stran, jak se k tomuto ustanovení postaví a v jaké jsou, z obchodního hlediska, v pozici. Nepodaří-li se Kupujícímu vyjednat zrušení tohoto ustanovení, doporučuji alespoň poţádat o sníţení kupní ceny, jako pomyslnou kompenzaci případně vzniklých vad. 24
1.8. Smluvní pokuta Smluvní pokutou je sankcionováno porušení povinností smluvních stran, vyplývajících z uzavřené kupní smlouvy. Smluvní pokutu je moţno stanovit pevnou částkou či částkou procentuelní. Smluvní pokuta je finanční kompenzace za to, co jedna strana nesplnila. Její výše by se ale neměla vymykat dobrým mravům, tedy měla by být přiměřená vynaloţeným nákladům. Smluvní pokutu lze sjednat např. v případě, ţe Kupující bude v prodlení s úhradou Kupní ceny nebo její části, ţe některé z prohlášení Prodávajícího/Kupujícího učiněné v této Smlouvě se ukáţe být nepravdivým. V tom případě má oprávněná strana právo poţadovat po druhé smluvní straně zaplacení dohodnuté smluvní pokuty ve výši buď x% z Kupní ceny za kaţdý započatý den prodlení nebo x Kč za kaţdý započatý den prodlení a povinná smluvní strana je povinna tuto smluvní pokutu zaplatit.
25
1.9. Odstoupení od smlouvy Dle § 48 odst. 1 Občanského zákoníku můţe od smlouvy účastník odstoupit, jen jestliţe je to v zákoně stanoveno nebo účastníky dohodnuto. Odstoupení od smlouvy znamená, ţe se smlouva od počátku ruší. Tímto prostředkem lze vrátit vlastnický stav v katastru nemovitostí do původního stavu, např. nezaplatí-li kupující kupní cenu. Odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul, na jehoţ základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo. Odstoupením od smlouvy se obnovuje se původní stav i v případě, ţe nabyvatel, dříve neţ došlo k odstoupení od smlouvy, nemovitost převedl na další osobu. Platným a účinným odstoupením od kupní nebo jiné smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti se ve smyslu ustanovení § 48 odst. 2 Obč. zák. zrušují (zanikají) od počátku obligační a věcné (věcně právní) účinky smlouvy, na základě které nabyl (měl nabýt) účastník smlouvy vlastnické právo, a ve vlastnictví nemovitosti je tu stejný právní stav, jako kdyby ke kupní nebo jiné smlouvě o převodu vlastnictví nikdy nedošlo; to platí i tehdy, jestliţe nabyvatel, dříve neţ došlo ke zrušení smlouvy odstoupením, nemovitost převedl na další osobu, a i kdyby další nabyvatel byl v dobré víře, ţe se stal jejím vlastníkem. Ustanovení o odstoupení od smlouvy doporučuji do smlouvy uvést. Odstoupit od smlouvy lze z důvodů uvedených ve smlouvě, např.: kterákoliv ze Smluvních stran má právo odstoupit od této Smlouvy, pokud vklad vlastnického práva ve prospěch Kupujícího na základě této Smlouvy nebude proveden do 3 měsíců od podání návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch Kupujícího do katastru nemovitostí. Shora citované ustanovení zákona je někdy nesprávně chápáno tak, ţe lze na podkladě oznámení katastrálnímu úřadu o tom, ţe bylo od určité smlouvy odstoupeno, provede tento úřad vyznačení této změny v katastru. Katastrální zákon však stanoví (§ 5 odst. 4), ţe zapsaný právní vztah se na základě jednostranného právního úkonu můţe měnit, vznikat nebo zanikat jen na podkladě právních skutečností, které jsou nesporné. Jelikoţ se v daném případě jedná o změnu právního vztahu zaloţeného dvoustranným právním úkonem (smlouvou), je nezbytné,
26
aby nespornost právních skutečností, o které se opírá prohlášení o odstoupení, osvědčil i ten účastník, který by v důsledku odstoupení o svá práva přišel. Pokud by tento účastník existenci důvodů pro odstoupení smlouvy popíral, musí v dané věci rozhodnout soud. Z toho důvodu je v kupní smlouvě velmi často uvedeno ustanovení o tom, ţe v případě odstoupení Prodávajícího od smlouvy v souladu s ustanovením smlouvy se Kupující zavazuje potvrdit podpisem návrh na zpětvzetí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to nejpozději do 5 dní po odstoupení Prodávajícího od smlouvy.
27
1.10.
Závěrečná smluvní ustanovení
1.10.1. Údaj o počtu vyhotovení smluv Na konci kupní smlouvy doporučuji uvést údaj o počtu vyhotovení a jejich rozdělení mezi účastníky. Zde však platí pravidlo, ţe se Katastrálnímu úřadu předkládá tolik stejnopisů, kolik je účastníků smlouvy + o čtyři více, tj. v případě dvou účastníků kupní smlouvy se smlouva vyhotoví v 6 stejnopisech, aby kaţdá strana obdrţela po jednom a 4 byly předloţeny katastrálnímu úřadu.
1.10.2. Ujednání o účinnosti smlouvy a prohlášení o souhlasu s obsahem smlouvy Smlouva nabývá účinnosti dnem jejího podpisu oběma Smluvními stranami. Počínaje tímto dnem jsou Prodávající a Kupující svými projevy vázáni aţ do pravomocného rozhodnutí příslušného Katastrálního úřadu o vkladu vlastnického práva k Předmětu koupě podle této Smlouvy do katastru nemovitostí. Pod informací o místě a datu sepsání smlouvy uţ budou následovat podpisy smluvních stran a smlouva je připravená. Datum ani místo sepsání smlouvy však nejsou náleţitosti kupní smlouvy, které by vyţadoval občanský zákoník, lze ale doporučit, aby tyto údaje v kupní smlouvě byly uváděny. Smlouva by měla obsahovat i ujednání o řešení případných sporů. Ve většině případů se samozřejmě upřednostňuje dohoda. Není-li moţná dohoda, jsou pro rozhodování sporů příslušné obecné soudy České republiky. Do smlouvy se však často uvádí ustanovení o tzv. Rozhodčí doloţce. Toto ustanovení znamená, ţe se veškeré spory nebudou projednávat u obecného soudu, ale v rozhodčím řízení.
28
1.11.
Náleţitý projev vůle
Projev vůle musí být určitý a srozumitelný (§ 37 odst. 1 občanského zákoníku4). Pokud tomu tak není, smlouva je absolutně neplatná. Účastníci smlouvy musejí jasně vyjádřit, jaká je jejich vůle. Nestačí označení smlouvy jako kupní, ale rozhodující je učiněný projev vůle. Z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět smlouvy kupujícímu odevzdat a kupujícímu vznikne povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj. Ani soudy se neshodují v tom, zda má být uvedeno, ţe “prodávající prodává” a “kupující kupuje”. Lze však jen doporučit, aby v kupní smlouvě byly uvedeny formulace “prodává kupuje”. Právní úkon je neurčitý, jestliţe není jasně určen předmět kupní smlouvy (nemovitosti nejsou uvedeny podle § 5 odst. 1 katastrálního zákona), nejsou přesně označeni účastníci smlouvy, není zřejmé, co se převádí, nebo chybí geometrický plán při dělení pozemků. Smlouva nemůţe svým obsahem nebo účelem odporovat zákonu nebo jej obcházet, anebo být v rozporu s dobrými mravy. Taková smlouva je neplatná (§ 39 občanského zákoníku). Projev vůle musí být váţný a svobodný (§ 37 odst. 1 občanského zákoníku), jinak je smlouva neplatná. Rovněţ je-li jednáno v omylu, je smlouva neplatná (§ 49a občanského zákoníku). Katastrální úřad však toto nezkoumá v řízení o povolení vkladu práva podle § 5 odst. 1 zákona o zápisech, neboť nemůţe objektivně zjistit, zda někdo jednal v ţertu, pod nátlakem nebo v omylu. Jestliţe někdo uzavře smlouvu v tísni za nápadně nevýhodných podmínek, pak smlouva není neplatná, ale zakládá to právo od smlouvy odstoupit (§ 49 občanského zákoníku). Takový projev vůle musí být v Kupní smlouvě uveden tak, ţe Smluvní strany prohlásí, ţe si Smlouvu před jejím podpisem přečetly a ţe Smlouvu uzavřely po vzájemném projednání podle jejich svobodné a pravé vůle, určitě, váţně a srozumitelně.
4
Právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.
29
1.12.
Přílohy smlouvy
Přílohami Smlouvy a její nedílnou součástí mohou být dohodnuté dokumenty či musí být dokumenty zákonem stanovené. Je-li prodávající právnická osoba, doloţí výpis z obchodního rejstříku a plnou moc. Další nutnou přílohou je nabývací titul nemovitostí, pokud nabyl účinnosti před 1.1.1993. Dalšími přílohami smlouvy můţe být kopie výpisu Předmětu koupě z katastru nemovitostí, výpis Prodávajícího z obchodního rejstříku, plná moc, geometrický plán apod.
30
1.13.
Podpisy účastníků smlouvy
Podpisy všech účastníků smlouvy musí být na téţe listině. Nutné je, aby podpisy všech smluvních stran byly alespoň na jednom stejnopisu kupní smlouvy úředně ověřeny pro katastrální úřad. Podpisem stvrzují účastníci smlouvy (popřípadě zmocněnci) projevenou vůli. Občanský zákoník nevyţaduje, aby podpisy na smlouvě byly úředně ověřeny. Katastrální úřad řízení o povolení vkladu práva však zjišťuje, zda v pravopisu smlouvy jde skutečně o písemné projevy vůle osob v ní uvedených. Katastrální úřad povaţuje podle § 34 odst. 7 prováděcí vyhlášky č. 190/1996 Sb. projev vůle osob za zjištěný, jestliţe: - jejich vlastnoruční podpisy na prvopisu smlouvy byly úředně ověřeny podle zvláštního předpisu; přitom podpis zástavního věřitele na zástavní smlouvě nemusí být ověřen. Úředně ověřen musí však být pouze na jednom vyhotovení smlouvy (prvopise, který bude zaloţen ve sbírce listin) v případě, ţe jsou předkládány s návrhem na vklad dále stejnopisy. Je také moţné zvolit takový postup, ţe smlouva bude podepsána jen jednou, podpis na ní bude úředně ověřen a poté bude vytvořen potřebný počet kopií, které budou úředně ověřeny. Katastrálnímu úřadu není moţné v ţádném případě předkládat jen prosté kopie bez úředního ověření.) - smlouva byla sepsána notářským zápisem, (Notářský zápis je veřejná listina a notář v něm osvědčuje, ţe uvedené osoby před ním před ním smlouvu uzavřely a jaký má tato smlouva obsah.) - smlouva byla sepsána advokátem, který na ní výslovně potvrdí, ţe smluvní strany, jejichţ totoţnost zjistil, před ním tuto smlouvu podepsaly, - právnická osoba předloţila podpisový vzor shodný s podpisem na smlouvě a u obchodních společností i výpis z obchodního rejstříku, - účastník smlouvy uzná pravost svého podpisu před katastrálním úřadem,
31
Katastrální úřad vyzve účastníky smlouvy, aby se dostavili na katastrální úřad a sepíše s nimi protokol o tom, ţe uznávají podpisy na smlouvě za své. Nejedná se rovněţ o úřední ověření podpisu, ale jen o zjišťování skutečného stavu věci ve smyslu správního řádu.
32
1.14.
Přechod vlastnického práva
Oboustranným podpisem kupní smlouvy ještě nevzniká kupujícímu vlastnické právo. Setkávám se s případy, ţe smluvní strany podepíší kupní smlouvu a myslí si, ţe tímto úkonem došlo k přechodu vlastnického práva k nemovitosti, coţ je ovšem velký omyl. Vlastnictví k nemovité věci vzniká aţ vkladem do katastru nemovitostí. Od 1. 7. 1996 se rozlišuje vznik vlastnictví k nemovitosti, která je předmětem evidování v katastru nemovitostí (vlastnictví k ní vzniká vkladem do katastru nemovitostí) a vznik vlastnictví k nemovitosti, která předmětem evidování v katastru nemovitostí není (vlastnictví k takové nemovitostí vzniká účinností smlouvy samé podle § 133 odst. 3 občanského zákoníku). Existuje však i výjimka, kdy vzniká vlastnictví k nemovitosti, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí účinností smlouvy samé bez nutnosti vkladu do katastru nemovitostí. Jedná se o smlouvy uzavírané Fondem národního majetku v rámci velké privatizace (§ 19 odst. 3 zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 210/1993 Sb.). V těchto případech se provádí zápis do katastru nemovitostí záznamem nikoliv vkladem (právo z těchto smluv vzniká dnem sjednané účinnosti smlouvy). Kupní smlouvou lze nabýt nemovitost do výlučného vlastnictví jednoho nabyvatele, do podílového spoluvlastnictví nebo manţelé do společného jmění manţelů. Jestliţe je několik spoluvlastníků, tak kaţdý z nich má stanovený určitý spoluvlastnický podíl v katastru nemovitostí vyjádřený zlomkem. V případě, ţe vlastníky jsou manţelé a nemovitost mají ve společném jmění manţelů, pak pochopitelně není vyjádřen u nich ţádný podíl v katastru nemovitostí, ale kaţdý se můţe z výpisu z katastru nemovitost zjistit, ţe se jedná o společné jmění majetku (před jménem prvního z manţelů, obvykle muţe, je uvedena zkratka “SJM”). Pokud však manţelé mají dohodou zúţeno společné jmění manţelů (§ 143a občanského zákoníku), nabývá nemovitost do vlastnictví buď jeden z nich, nebo oba, ale do podílového spoluvlastnictví, nikoliv do společného jmění manţelů (jejich podíly nemusejí být stejné). Nikoliv do společného jmění manţelů, ale do podílového spoluvlastnictví nabývají manţelé nemovitost darem nebo dědictvím, nemají-li uzavřenu dohodu o rozšíření společného jmění manţelů, podle které do společného jmění majetku patří např. i dary nebo dědictví, které jsou jinak ze společného jmění manţelů vyloučeny.
33
1.15.
Nabytí vlastnického práva
a) u nemovitostí dochází -povolením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen, b) u movitých věcí – převzetí věci, fyzicky i symbolicky (odevzdání klíčů, dokladů – technický průkaz).
34
2. Vklad práva do katastru nemovitostí Vkladem do katastru nemovitostí se zapisují nabývaná věcná práva k nemovitostem na podkladě smluv. Podkladem pro vklad musí tedy být listina obsahující náleţitosti stanovené právní normou pro právní úkon, o který v daném případě jde. Vkladem nelze tedy zapsat právní vztah vzniklý na podkladě jednostranného právního úkonu (např. prohlášení o odstoupení od smlouvy, vrácení daru, vydrţení atd.). Dochází-li na základě smlouvy k dělení pozemku nebo ke zřízení práva odpovídajícího věcnému břemeni zatěţujícímu vlastníka "sluţebné" nemovitosti, musí být nedílnou součástí smlouvy geometrický plán, kde jsou uvedená omezení geometricky vyznačena (např. právo cesty, vedení telekomunikačního vedení atd.). Z pohledu katastrálního úřadu je významnou jen ta část smlouvy, v níţ jsou označeni její účastníci a její předmět. Z obsahu smlouvy však musí být patrno, ţe dosavadní vlastník své vlastnictví učiněným právním úkonem pozbývá ve prospěch osoby, která ve smlouvě vystupuje jako nabyvatel a jakým způsobem se tak děje (darem, koupí, tj. úplatně nebo bezúplatně). Výjimku tvoří případy, kdy se účastníci smlouvy dohodou, ţe její účinnost nastává aţ na podkladě splnění nějaké nejisté budoucí události (např. aţ po úplném zaplacení kupní ceny atd.). V daném případě hovoříme o odkládací podmínce. Odkládací podmínka musí být splněna nejpozději ke dni, kdy byl podán návrh na vklad práva do katastru podle takovéto smlouvy. Důvodem je skutečnost, ţe pro vkladové řízení je rozhodný skutkový a právní. stav, který zde platil ke dni podání návrhu. Pokud platnosti předloţené smlouvy brání odkládací podmínka, není tato listina způsobilou, aby podle ní mohlo být poţadované právo (povinnost) zapsáno. Splnění odkládací podmínky musí být ke dni podání návrhu účastníky prokázáno.
35
2.1. Zahájení vkladového řízení Katastrální úřad zahajuje vkladové řízení výlučně na návrh účastníků řízení, tedy prodávajícího a kupujícího, eventuálně na návrh některého z nich, přičemţ účastníky jsou účastníci toho právního úkonu, na jehoţ podkladě má být právo zapsáno do katastru. Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků na příslušný katastr nemovitostí. Podá-li návrh jen jeden z účastníků, vyrozumí o zahájení řízení katastrální úřad účastníky zbývající. Návrh na zahájení řízení musí obsahovat: - označení katastrálního úřadu, - označení účastníků (identifikačními znaky fyzických nebo právnických osob), - označení práv, která mají být zapsána do katastru.
Katastrální úřad je podaným návrhem vázán a nemůţe povolit víc, neţ je účastníky poţadováno nebo něco jiného, neţ se v návrhu uvádí, a to ani tehdy, kdyby tomu obsah listiny (smlouvy) svědčil.
36
2.2. Katastrální úřad a vkladové řízení Zahájení řízení vyznačí katastrální úřad dnem, hodinou a minutou. Takovýto údaj má specifický význam, jelikoţ jakýkoliv další návrh na vklad, byť i jiného práva ke stejné nemovitosti, můţe být řešen aţ poté, kdy bylo o původním návrhu právoplatně rozhodnuto (zásada priority). K tomu, aby zásada priority nemohla být porušena, slouţí tzv. plomba, která se vyznačí na příslušný list vlastnictví. Vyznačení plomby však nebrání tomu, aby o obsahu listu vlastnictví mohly být podávány informace. Smluvní strany by se měly ve smlouvě dohodnout i na způsobu podání vkladu do katastru nemovitostí. Rozumné je návrh vkladu do katastru nemovitostí podepsat současně při podpisu kupní smlouvy. Návrh lze katastru nemovitostí doručit poštou či osobně. Abychom předešli případným nedorozuměním, doporučuji do smlouvy uvést, kdo a kdy návrh doručí na katastr nemovitostí. Moment podání návrhu má význam i z hlediska skutkového a právního stavu věci, o které má být rozhodováno, jelikoţ tento stav je pro posouzení věci rozhodující a k případným skutkovým a právním změnám, ke kterým došlo aţ po podání návrhu, se nepřihlíţí (tak např. se nepřihlíţí ke skutečnosti, ţe některý z účastníků po podání návrhu zemřel). Proto také účastníci smlouvy nemohou v průběhu řízení jiţ na podaném návrhu nic měnit. Mohou však řízením disponovat tak, ţe podaný návrh vezmou zpět. Vezme-li zpět návrh jen jeden z účastníků, musí s tím ostatní projevit souhlas. Na podkladě zpět vzetí návrhu na vklad, katastrální úřad řízení zastaví. Katastrální úřad můţe zastavit řízení i z moci úřední, pokud návrh na vklad nemá předepsané náleţitosti a účastníci ve stanovené lhůtě nedostatek návrhu neodstraní (§ 5 odst. 5 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv). Oprávnění katastrálního úřadu zkoumat předloţené listiny je taxativně vymezeno na přezkum zda: navrhovanému vkladu není na překáţku stav zápisu v katastru nemovitostí, navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předloţených listin, účastníci právního úkonu jsou oprávněni nakládat s jeho předmětem,
37
poţadovaný právní úkon je určitý a srozumitelný, účastník řízení není omezen právními předpisy nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu, k právnímu úkonu účastníka řízení byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu.
Katastrální úřad tedy jen sleduje, zda předmětem smlouvy disponuje vlastník způsobem, který určuje smlouva a který je jasný a srozumitelný, zejména co do přesného vymezení jejího předmětu. Dále zkoumá, zda dispoziční právo vlastníka není omezeno (např. předběţným opatřením, rozhodnutím o konkurzu, rozhodnutím o exekuci prodejem nemovitosti atd.) a zda dispozici nebrání jiné právní předpisy (např. stavební zákon, restituční zákony atd.) a zda je vlastník způsobilý k právnímu úkonu spočívajícímu v dispozici s předmětem smlouvy. Katastrálnímu úřadu nepřísluší zkoumat otázky tzv. relativní neplatnosti právních úkonů, např. nesplnění závazku z předkupního práva nebo majetková dispozice s nemovitostí ve společném jmění manţelů – SJM, disponuje-li s ním jen jeden z manţelů atd., jelikoţ pokud takovéto právní vady existují, je moţno se nápravy domáhat jinými právními prostředky. Katastrálnímu úřadu nepřísluší rozhodovat o sporech, které by mezi účastníky vznikly v průběhu řízení (tak např. o rozvazovací podmínce, kdyţ jeden z účastníků tvrdí, ţe byla naplněna a druhý účastník tuto skutečnost popírá). K řešení takovýchto sporů je příslušný výhradně soud. Aktuální stav řízení lze v současné době sledovat pomocí internetu na stránkách www.cuzk.cz.
38
2.3. Povolení, nepovolení vkladu do katastru nemovitostí Pokud katastrální úřad zjistí, ţe vkladu nebrání ţádná překáţka, rozhodne, ţe se vklad povoluje. Toto rozhodnutí se vydá zpravidla záznamem ve spise. Rozhodnutí se nedoručuje, nemusí obsahovat odůvodnění a není proti němu opravný prostředek. Účastníkům se však zasílá ověřená kopie smlouvy, která je opatřena doloţkou o povolení a zápisu vkladu. Nejedná se však o doručení rozhodnutí touto formou, ale jen o informaci účastníka o výsledku ukončeného řízení (nelze tedy účinnost rozhodnutí spojovat s doručením kopie smlouvy). Katastrální úřad můţe řízení jen pozastavit a vyzvat účastníky k doplnění. Rozhodne-li katastrální úřad, ţe návrh na vklad zamítá, musí vyhotovit rozhodnutí a toto doručit všem účastníkům řízení. Rozhodnutí musí být přezkoumatelné, tj. obsahovat řádné právní zdůvodnění a poučení o moţnosti opravného prostředku. V praxi se stává, ţe rozhodnutí katastrálních úřadů soudy ruší právě jen proto, ţe neobsahují kvalifikovaná právní zdůvodnění, ačkoli jinak mohou být věcně správná. Opravným prostředkem je v daném případě návrh na přezkoumání rozhodnutí soudem podle hlavy třetí části páté o.s.ř. (občanského soudního řádu). Lhůta pro podání opravného prostředku je 30 dnů a počíná běţet dnem doručení rozhodnutí o zamítnutí vkladu. Opravný prostředek se podává prostřednictvím katastrálního úřadu, který ve věci rozhodl. Ten můţe opravnému prostředku sám vyhovět (autoremedura), pokud tak učiní v plném rozsahu. Jinak podaný opravný prostředek spolu se spisem postoupí do 30 dnů krajskému soudu, jehoţ místní příslušnost se řídí obecným soudem navrhovatele. Obecným soudem navrhovatele, který je právnickou osobou, je okresní (obvodní) soud určený místem jeho sídla, u fyzických osob místem jejich bydliště. Věcně příslušným v dané věci je tedy ten krajský soud, v jehoţ obvodu se obecný soud nalézá (tak např. je-li obecným soudem Obvodní soud v Praze 4, je odvolacím soudem Městský soud v Praze, je-li obecným soudem Okresní soud v Berouně, je odvolacím soudem Krajský soud v Praze, je-li obecným soudem Okresní soud v Pelhřimově, je odvolacím soudem krajský soud v Českých Budějovicích atd.).
39
Krajský soud buď návrh zamítne a rozhodnutí katastrálního úřadu potvrdí, anebo napadené rozhodnutí zruší a věc vrátí katastrálnímu úřadu k novému řízení. Katastrální úřad je pak vázán právním názorem soudu.
40
2.4. Záznam do katastru nemovitostí Předmětem záznamu do katastru nemovitostí je vznik, změna nebo zánik vlastnického práva nebo jiného věcného práva k nemovitosti, je-li právním důvodem jiná skutečnost neţ smlouva. Záznamem se tedy zapisují práva, jejichţ vznik není spojován s právotvornými účinky závislými na činnosti katastrálního úřadu, jak je tomu u zápisu vkladem. Katastrální úřad zde jen reaguje na konkrétní právní skutečnosti, k nimţ došlo nezávisle na jeho činnosti. Podkladem k zápisu záznamem jsou listiny osvědčující právní skutečnosti, na podkladě kterých konkrétní právní vztah k nemovitosti vznikl. Katastrální úřad jen zjistí, zda je předloţená listina bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností. Pokud je listina k záznamu způsobilá, katastrální úřad ji do katastru zapíše, jinak listinu vrátí tomu, kdo ji vydal (§ 8 odst. 2 zák. č. 265/92 Sb., ve znění pozdějších předpisů). V praxi vznikají často problémy, jak vykládat pojem "zřejmá nesprávnost" v obsahu listin vydaných jako pravomocná rozhodnutí státního orgánu, zejména soudů. Jedná se například o rozhodnutí ve věcech dědických, kdy do podstaty dědictví byly zahrnuty i nemovitosti, které podle zápisu v katastru jsou ve vlastnictví jiné osoby. V takovýchto a podobných případech nemůţe katastrální úřad postupovat podle ustanovení § 8 zák. č. 265/92 Sb., ve znění pozdějších předpisů, a rozhodnutí pro obsahovou nesprávnost soudu vrátit, jelikoţ obsahově je takovýmto rozhodnutím vázán. V počtu případů zápisů právních vztahů k nemovitostem záznamem převládají případy tzv. původního nabytí práva. Původním nabytím je myšleno zejména zhotovení stavby nebo jejího dokončení jiným vlastníkem neţ původním. Pro zápis nových staveb musí být předloţen geometrický plán a doklad o přidělení čísla popisného, č.p., nebo evidenčního, č.e. (pokud se jim přiděluje) a u rozestavěných budov, bytů nebo nebytových prostor čestné prohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného a jeho ověřeným podpisem, ţe se jedná o rozestavěnou budovu, byt nebo nebytový prostor. Jako vlastník stavby (pokud je předmětem evidence katastru) se zapíše stavebník uvedený v kolaudačním rozhodnutí (není-li jinou listinou prokázáno, ţe je vlastníkem někdo jiný). Jako vlastník rozestavěné budovy se zapisuje stavebník
41
uvedený ve stavebním povolení (není-li jinou listinou prokázáno, ţe vlastníkem je někdo jiný). Původním nabytím vlastnictví (nebo práva odpovídajícího věcnému břemeni) je j vydrţení. Pokud je skutečnost vydrţení mezi původním vlastníkem a vydrţitelem nesporná, provede katastrální úřad zápis záznamem. V případě sporu musí o splnění podmínek vydrţení rozhodnout soud. Další skupinou práv k nemovitostem nabývaných jiným způsobem neţ smlouvou jsou případy, kdy o takovýchto právech rozhodují soudy (eventuálně jiné státní orgány k tomu pověřené). Patří sem např. případy soudního rozhodnutí o vypořádání podílového nebo bezpodílového spoluvlastnictví nebo uzavřeného soudního smíru, rozhodnutí na podkladě ţalob na určení právního vztahu k nemovitostem. Jiným případem jsou rozhodnutí o draţbách vykonaných podle zák. č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu na jiné osoby atd.
42
2.5. Předání, přechod nebezpečí Pokud chceme předejít moţným nedorozuměním v budoucnosti, doporučuji v kupní smlouvě pamatovat na ustanovení o datu a způsobu předání a převzetí nemovitosti, neboť vlastnické právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí ke dni podání návrhu na vklad. Tato skutečnost je však katastrálním úřadem oznámena vlastníkovi nemovitosti zpětně, jedná se o tzv. intabulační princip. Proto je dobré vázat předání nemovitosti např. na uhrazení kupní ceny, nebo ke dni sloţení kupní ceny do úschovy nebo ke dni podání návrhu na vklad apod. O předání předmětu koupě by měl být sepsán písemný předávací protokol, v němţ budou především zachyceny stavy měřidel pro společné dodávky el. energie, tepla, vody a jiných sluţeb pro Předmět koupě, event. závady na Předmětu koupě zjištěné ke dni předání. Stejně tak, jak lze sjednat různé způsoby úhrady kupní ceny lze sjednat i různé způsoby předání nemovitosti. Nemovitost lze předat např. po provedení vkladu vlastnických práv do katastru nemovitostí nebo po uhrazení kupní ceny tak, ţe se smluvní strany dohodnou, ţe Kupující po úplném zaplacení Kupní ceny podle Smlouvy má právo vstupu a uţívání Předmětu koupě v celém jeho rozsahu. Dále doporučuji uvést, ţe Kupující je povinen ode dne převzetí Předmětu koupě dle této Smlouvy nést veškeré náklady spojené s uţíváním a provozem Předmětu koupě. Nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení stavu Předmětu koupě je vhodné vázat přímo na konkrétní, přesně stanovený, okamţik. Podle § 590 Občanského zákoníku přechází nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení stavu dnem nabytí vlastnictví, není-li však dohodnuto jinak. Právě tato právní norma nám dává prostor na určení jiného okamţiku neţ je zmiňované nabytí vlastnictví. Vzhledem k délce vkladového řízení tedy doporučuji sjednat přechod nahodilé zkázy ke dni převzetí předmětu koupě. Smluvní strany by se v kupní smlouvě měly dohodnout i na vypořádání pohledávek a závazků z titulu provozu Předmětu koupě a provést vyúčtování nákladů a výnosů Předmětu koupě. Zde opět doporučuji stanovit konkrétní termín, např. ke dni předání Předmětu koupě. Je-li v kupní smlouvě uvedeno, ţe kupující přebírá nemovitost ve stavu, tak jak stojí a leţí, zbavuje se tak Prodávající odpovědnosti za vady, viz. Faktické vady. 43
3. Náklady, daně, poplatky Uzavření kupní smlouvy s sebou samozřejmě přináší i výdaje a různé poplatky, coţ pro Kupujícího i prodávajícího znamená další finanční výdaje, s nimiţ je nutné počítat. Budeme-li koupi nemovitosti realizovat s pomocí realitní kanceláře, musíme ve většině případů počítat s provizí realitní kanceláře. Realitní kancelář si obvykle bere za zprostředkování obchodu provizi ve výši 3-5% z kupní ceny nemovitostí. Proto je nutné s tímto výdajem počítat a mít tuto poloţku zahrnutou v rozpočtu na koupi nemovitosti. Za provizi Vám realitní kancelář zajistí realitní a právní servis. Bohuţel z vlastní zkušenosti nemám se sluţbami realitní kanceláře dobré zkušenosti. Můţeme však narazit i na případy, kdy provizi realitní kanceláři hradí kupující. Nevyuţijeme-li sluţby realitní kanceláře, doporučuji navštívit právníka, který Vám pomůţe vyhotovit či odborně posoudit kupní smlouvu. Dále se jedná zejména o tyto poplatky spojené s převodem nemovitosti:
3.1. Správní poplatek za návrh zahájení řízení o vkladu vlastnického práva Na rozdíl od daně z převodu nemovitosti zákon neurčuje, kdo má správní poplatek platit. Je tedy vţdy na dohodě smluvních stran, jak se dohodnou. V praxi však bývá obvyklé, ţe se prodávající snaţí převést veškeré poplatky na kupujícího a obráceně. Je tedy vhodné do kupní smlouvy uvést, kdo a jakým způsobem bude správní poplatek hradit.
3.2. Daň z převodu nemovitostí Jak uţ to obvykle bývá, daňová povinnost nás nemine ani při nákupu nemovitosti. Daňová povinnost je všudypřítomná a my ji musíme tedy respektovat. Daň z převodu nemovitostí je daní majetkovou a spravuje ji zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Tento zákon jasně definuje, co je předmětem daně, kdo je poplatník daně, do kdy a kde se musí zaplatit.
44
Předmětem daně z převodu nemovitostí je dle § 9 úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. V případě, ţe se vyměňují nemovitosti, pak se povaţují jejich vzájemné převody za jeden převod. Daň se odvádí z toho převodu, z nějţ je vyšší. Poplatník daně Při převodu nemovitosti je poplatníkem daně prodávající (převodce) a kupující (nabyvatel) je v tomto případě ručitelem. Jestliţe se jedná o výměnu nemovitostí, pak platí daň společně převodce i nabyvatel. Stejně tak tomu je i při převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitosti ze společného jmění nebo do společného jmění manţelů. Kaţdý z manţelů se tak stává samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné. Základ daně U převodu nemovitostí se základem daně stává cena, která je platná v den nabytí nemovitosti. V případě, ţe se cena sjednala vyšší neţ cena zjištěná, pak je základem daně cena sjednaná. Rozdělení osob do skupin I. aţ III. Pro výpočet daně z převodu nemovitostí jsou osoby roztříděny do tří skupin. Rozdělení vychází ze vztahu poplatníka k převodci. I.
skupina - příbuzní v řadě přímé a manţelé,
II.
skupina - příbuzní v řadě pobočné (sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety); manţelé dětí (zeťové a snachy), děti manţela, rodiče manţela, manţelé rodičů a osoby, které s nabyvatelem ţily nejméně po dobu jednoho roku před převodem ve společné domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výţivou na nabyvatele,
III.
skupina - ostatní právnické a fyzické osoby.
Sazba daně U všech skupin I., II. i III. se počítá daň ve výši tří procent ze základu daně.
45
4. Věcná břemena Při koupi nemovitosti musíme být obezřetní a velmi pozorní. V realitní dţungli na nás číhají různá nebezpečí. Staneme-li se vlastníkem nemovitosti, nemusí to automaticky znamenat, ţe jsme k ní získali i neomezená dispoziční práva. Ve vlastnických právech můţeme být omezeni právem někoho jiného, tedy věcným břemenem. Věcné břemeno, je věcné právo, které omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch jiného tak, ţe je povinen něco opakovaně nebo dlouhodobě trpět něco konat nebo se naopak něčeho zdrţet. Věcná břemena zkrátka omezují vlastníka ve prospěch někoho jiného. Práva odpovídající věcnému břemeni řadíme mezi věcná práva k cizí věci a jsou upravena v občanském zákoníku v ustanovení § 151n aţ 151p. Věcné břemeno je vhodné zřídit tehdy, nejde-li věc řešit prodejem nebo koupí, nájmem či pronájmem.
4.1. Vznik věcného břemene Právo odpovídající věcnému břemenu vzniká na základě zápisu příslušné písemné smlouvy do katastru nemovitostí. Ve smlouvě je třeba přesně vymezit obsah a rozsah věcného břemena, případně uvést osoby, na které se vztahuje. Věcné břemeno lze uvést i přímo do kupní smlouvy. Stejně jak u kupní smlouvy je k nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům nutný vklad do katastru nemovitostí! Při samotném uzavírání smlouvy o zřízení věcného břemena figurují proti sobě dvě smluvní strany. Povinný, který je povinen něco konat, něčeho se zdrţet, něco strpět, ten, jenţ věcné břemeno umoţňuje a oprávněný, jemuţ jsou práva na základě smlouvy přiznána, ten, jenţ má své právo nad cizí věcí. Věcné břemeno můţe vzniknout i na základě závěti a dědického řízení, popřípadě soudem schválenou dohodou dědiců o vyrovnání dědictví, ale i vydrţením práva, rozhodnutím příslušného orgánu nebo přímo ze zákona. Není-li například vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, rozhoduje v této věci právě soud. V takovém případě můţe soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek.
46
Další způsob vzniku věcného břemene je vydrţení. Abychom získali právo věcného břemene vydrţením, musíme je vykonávat nepřetrţitě aspoň deset let v dobré víře, ţe vám dané právo náleţí. Pokud je smlouva o zřízení věcného břemene řádně uzavřena, můţe mít pro účastníky smlouvy dalekosáhlé důsledky. Věcné břemeno z obchodního hlediska sniţuje trţní hodnotu nemovitosti. Při koupi nemovitosti bychom se proto měli určitě zajímat, zda na ní nějaké věcné břemeno nevázne a provést důkladnou právní analýzu. Věcné břemeno se obecně zřizuje buď v prospěch jiné osoby nebo je spojena s vlastnictvím dané nemovitosti.
4.2. Zánik věcného břemene Stejně tak, jak věcné břemeno vzniká, tak můţe samozřejmě i zaniknout. Níţe pro informaci uvádím krátký výčet způsobů zániku věcného břemene. Věcné břemeno můţe zaniknout několika způsoby. Nejjednodušší způsob je smlouvou na základě dohody. Je-li věcné břemeno sjednáno na dobu určitou, zaniká uplynutím této doby. Náleţí-li věcné břemeno konkrétní osobě, zaniká její smrtí. Dále věcné břemeno zaniká současně se zánikem zatíţené nemovitosti a samozřejmě rozhodnutím soudu. Věcné břemeno můţe být také podle § 109 občanského zákoníku promlčeno.
4.3. Věcné břemeno ve prospěch jiné osoby (in personam) Jiţ z pojmenování plyne, ţe věcné břemeno bude ve prospěch osoby. Takové věcné břemeno je zřízeno ve prospěch konkrétní fyzické osoby a zaniká úmrtím této osoby. Jedná se například o věcné břemeno doţivotního bydlení (právo na doţití) s vymezením části nemovitosti, kterou bude oprávněná osoba uţívat. Toto věcné břemeno je spjato jen s touto osobou a na následovníky jiţ nepřechází. Zemře-li oprávněný z věcného břemene, pak věcné břemeno automaticky zaniká.
47
4.4. Věcné břemeno spojeno s vlastnictvím dané nemovitosti (in rem) Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. Tyto věcná břemena zatěţují nemovitost a jsou k ní vázána. Jedná se například o strpění vstupu na svůj pozemek, uţívání bytu, nebytových prostor, umístění technologických zařízení v budově apod. V případě, kdy vlastník stavby není současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup ke stavbě nelze zajistit jinak, můţe soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby, které bude spočívat v právu cesty přes přilehlý pozemek. Věcným břemenem lze zatěţovat buď celý pozemek, nebo jen jeho část. V takovém případě je nezbytné nechat tento úsek zaměřit geodetem, který vypracuje geometrický plán určující např. rozsah přístupové cesty ke stavbě a tento plán bude nedílnou součástí smlouvy. Z vlastní praxe zde uvádím příklady věcných břemen. Většina nemovitostí, které nyní prodávám,
má
charakter
technologických
budovu,
ve
kterých
jsou
umístěna
telekomunikační a technologická zařízení, která v nemovitosti zůstanou a budou provozována i po prodeji nemovitostí. Z toho důvodu k předmětným nemovitostem zřizujeme následující Věcná břemena za jednorázovou úplatu: Věcné břemeno spočívající: v právu odpovídajícímu věcnému břemeni ve smyslu § 104 odst. 2 zák. č. 127/2005 Sb., v platném znění, spočívající ve zřízení, provozování, údrţbě a opravách Vnitřního komunikačního zařízení v/na budově. v právu výlučného uţívání místností č. _ za účelem umístění, provozování, údrţby, oprav, montáţe, demontáţe, rozšíření a výměny telekomunikačních a souvisejících technologií a zařízení; v právu vstupu do budovy a v právu chůze přes místnosti č. _ a na střechu za účelem zajištění provozu, údrţby, oprav, montáţe, demontáţe, rozšíření a výměny telekomunikačních a souvisejících technologií; v umístění zařízení klimatizace na venkovní fasádě předmětné budovy, její provozování, údrţby, opravy, montáţe, demontáţe, rozšíření a výměny; v právu umístění a provozování _ ks odvětrávacích otvorů na fasádě budovy z místností č.__ ve _. NP;
48
v právu umístění výfuku na fasádě (nad střechu budovy) z místnosti č._ do dvorního traktu předmětné budovy; umístění, provozování, údrţby a oprav protipoţární klapky nad vstupem do místnosti č. 102; umístění, provozování, údrţby a oprav klíčového trezorku a čtečky na fasádě u vstupu do Budovy a propojovacího vedení mezi čtečkou a místností č. __ v _.NP, jejich montáţe, demontáţe, rozšíření a výměny; umístění, provozování, údrţby a oprav čtečky u dveří do místnosti č. __, jejich montáţe, demontáţe, rozšíření a výměny; provozování, údrţby, oprav a umístění vedení napájení v místnosti _ ke klíčovému trezorku a čtečce umístěné na fasádě u vstupu do Budovy. Stav kupovaných nemovitostí je nutné vţdy ověřit na aktuálním listu vlastnictví!
49
5. Předkupní právo Předkupní právo zajišťuje prodávajícímu, ţe subjekt, kterému věc prodává, mu v případě svého úmyslu tuto věc dále prodat, věc nabídne ke koupi jako prvnímu. Problematika předkupního práva jako součást oddílu vedlejších ujednání při kupní smlouvě je upravena občanským zákoníkem v ustanoveních § 602 aţ 606. Kdo prodá věc s výhradou, ţe mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo. Takové právo lze dohodnout i pro případ jiného zcizení věci neţ prodejem. Tedy lze dohodnout předkupní právo i pro případ, kdy by původní kupující hodlal věc někomu dalšímu např. darovat. Je nerozhodné, jestli je předkupní právo sjednáno přímo v kupní smlouvě samotné, nebo je předmětem zvláštní smlouvy. Předkupní právo ukládá povinnost pouze tomu, kdo slíbil věc nabídnout ke koupi. Předkupní právo lze dohodnout i jako věcné právo, které působí i vůči nástupcům kupujícího. Smlouva se musí uzavřít písemně a předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí. Nekoupil-li prodávající věc nabídnutou kupujícím, zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci. Pokud je právo sjednáno jako věcné, působí proti všem dalším kupujícím, neboť je spojeno přímo s osudem věci, bez ohledu na to, kdo je jejím vlastníkem. Bylo-li předkupní právo porušeno, můţe se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno. Tedy v případě, ţe svého předkupního práva nevyuţije, zůstává mu zachováno i ve vztahu k dalšímu vlastníkovi. Předkupní právo nepřechází na dědice oprávněné osoby a nelze je převést na jinou osobu. Není-li dohodnuta doba, do kdy má být prodej proveden, musí oprávněná osoba vyplatit movitost do osmi dnů, nemovitost do dvou měsíců po nabídce. Uplyne-li tato doba marně, předkupní právo zanikne. Nabídka se vykoná ohlášením všech podmínek; jde-li o nemovitost, musí být nabídka písemná. Kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak. Nemůţe-li věc koupit nebo nemůţe-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne. Pokud tedy oprávněný není schopen zaplatit cenu, za kterou by prodávající mohl uskutečnit prodej 50
nebo nesplní podmínky takového moţného prodeje vedle kupní ceny, je prodávající oprávněn realizovat prodej věci jiné osobě.
51
Závěr Jak jsem jiţ v úvodu uvedl, hlavní náplní mé práce je prodej nemovitostí a proto jsem velmi rád, ţe jsem měl příleţitost zpracovat bakalářskou práci na téma „Kupní smlouva a její podstatné náleţitosti“. Bakalářskou práci jsem rozdělil do logicky navazujících celků. Nejobsáhlejší první kapitola je věnována samotné kupní smlouvě a jejím podstatným náleţitostem. Jednotlivé body jsou uspořádány tak, jak by měly být, dle mého názoru, uspořádány ve skutečné kupní smlouvě. Druhá kapitola je věnována vkladu práv do katastru nemovitostí a třetí kapitola je věnována nákladům spojených s převodem nemovitostí. Čtvrtá a pátá kapitola se netýkám přímo podstatných náleţitostí kupní smlouvy, ale povaţoval jsem za zajímavé a věcné se o předkupním právu a věcném břemeni zmínit. Pro mou praxi je toto téma zcela zásadní a vnáší nový rozměr do mých znalostí a zkušeností. Během své praxe jsem většinou zajišťoval přípravu pro prodej komerčních, obytných a technologických nemovitostí, včetně přípravy návrhu kupní smlouvy. Příprava smlouvy však spočívala jen „v doplnění standardních vzorů“ zpracovaných právním útvarem. Došlo-li protistranou k zásadnějším připomínkám do vzoru smlouvy, nebyl jsem schopen, bez pomoci právního útvaru, argumentovat či komentovat připomínky protistrany. Hlavním cílem práce byla důkladná znalost problematiky kupní smlouvy, znalost pramenů kupní smlouvy a schopnost samostatné tvorby kupní smlouvy. Jsem velmi rád, ţe mohu konstatovat, ţe tato bakalářská práce opravdu splnila cíle, které jsem si stanovil. Co vnímám jako velmi pozitivní je, ţe práce nesplnila jen dané cíle, ale splnila i svůj smysl. Během přípravy bakalářské práce, jsem se důkladně seznámil s problematikou kupní smlouvy na nemovitost, dozvěděl jsme se spoustu zajímavých a nových informací, které budou mít zajisté pozitivní dopad při mé pracovní činnosti, coţ je právě ten zmiňovaný smysl práce. Pro mne samotného je velmi důleţité, ţe jsem nyní schopen samostatné tvorby kupních smluv a ţe jsem schopen poskytnou komentář, radu či doporučení ke všem podstatným náleţitostem kupní smlouvy.
52
Závěrem si dovoluji shrnout podstatné náleţitosti kupní smlouvy na věc nemovitou, jimiţ jsou určení účastníků smlouvy, určení předmětu smlouvy, určení kupní ceny, náleţitý projev vůle a podpisy účastníků smlouvy. Při přípravě kupní smlouvy tedy věnujme velkou pozornost těmto podstatným náleţitostem kupní smlouvy. Abychom dostali ucelený náhled na kompletní znění kupní smlouvy na nemovitost, dovoluji si v příloze č.1 uvést vzorové znění kupní smlouvy. Dále v příloze uvádím návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a výpis z katastru nemovitostí.
53
Seznam pouţité literatury Tištěné monografie 1. Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, 2. Zákon č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník, 3. zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, 4. Janků, Martin. Nemovitosti – koupě a prodej. Computer Press, 2003. ISBN 978-80251-1499-5, 5. Klein, Štěpán; Kesslerová, Petra. Jak prodat nemovitost v době krize. GRADA, 2009. ISBN 978-80-247-3200-8, 6. Janků, Martin; Lukeš, Ladislav. Byty, stavby, nemovitosti - Nejčastější problémy a jak je řešit. Computer Press, 2002. ISBN 978-80-7226-731-0, 7. Kolektiv autorů. Vzory smluv z oblasti obchodního a občanského práva. Sagit, 2007, 8. Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN: 978-80-7265-113-9, 9. Pecl, Vladimír. Daň z převodu nemovitostí – komentář. CH BECK, 2009. ISBN 978-80-7400-125-3, 10. Bradáč, Albert a kolektiv. Nemovitosti – oceňování a právní vztahy. Linde, 2007. ISBN 978-80-7201-679-2. Příspěvky v tištěných monografiích 1. Hlavatá, Miluše. Právní vztahy k nemovitostem – praktická aplikace, VOX a.s., 2010.
54
Přílohy příloha č. 1 - Kupní smlouva příloha č. 2 - Vklad do katastru nemovitostí příloha č. 3 - výpisu z katastru nemovitostí
55
Oficiální zadání bakalářské práce
56
