Planning aanpak Verhaal schade Gedupeerden Oosterheem

Planning aanpak Verhaal schade Gedupeerden Oosterheem

S G O

© Stichting gedupeerden Oosterheem Datum huidige versie Datum vorige versie Versie en status Auteur Naam document

: : : : :

01-12-2001 22-11-2001 definitief Giroth - Hulsebos c:\kennisdata\stgedupeerdenoheem\planaanpak2.doc

i

Versie- en Configuratiebeheer Configuratie historie Versie nr. 01 02

Datum 27-10-‘01 31-10-‘01

03

10-11-‘01

04

22-11-‘01

05

1-12-‘01

Status en wijzigingen Concept Bijstellingen n.a.v. bespreking met aspirant bestuursleden van de stichting Bijstelling n.a.v. bespreking met juristen Bijstellen n.a.v. bespreking met aspirant bestuursleden van de stichting Bijstelling a.d.h.v. de laatste inzichten

Auteur Giroth, Hulsebos Hulsebos

Hulsebos Hulsebos

Giroth – Hulsebos

Distributie Versie nr. 01 02

Datum 27-10-‘01 31-10-‘01

03

10-11-‘01

05

Dec. 2001

Naam Pim Schoenmaker, Paul Giroth, Bert Peters Pim Schoenmaker, Paul Giroth, Bert Peters, Ton Roerig en Fred Damme voor kommentaar Pim Schoenmaker, Paul Giroth, Bert Peters, Ton Roerig en Fred Damme voor kommentaar Aspirant begunstigers van de stichting

ii

Inhoudsopgave Versie- en Configuratiebeheer......................................................................................... ii 1

Inleiding ......................................................................................................................1

2

Situatieschets ..............................................................................................................1 2.1 2.2

Algemeen .............................................................................................................1 Probleemstelling ..................................................................................................2

3

Doelstellingen - resultaten.........................................................................................3

4

Afbakening en reikwijdte..........................................................................................3

5

Aanpak........................................................................................................................4 5.1 5.2

Werkwijze............................................................................................................4 Fasering................................................................................................................5

6

Organisatie .................................................................................................................7

7

Initiële raming apparaatskosten...............................................................................8

8

Risicomanagement.....................................................................................................9

Bijlagen: -

iii

Planning aanpak verhaal schade “Gedupeerden Oosterheem”

1

Inleiding

In de aanloop naar de bouw van woning in het plan Oosterheem zijn de kopers van woningen gedupeerd als gevolg van fouten door de gemeente Zoetermeer. Dit plan van aanpak geeft aan op welke wijze antwoord wordt verkregen op de rechtsvraag of – en in welke mate – verwijtbare fouten zijn gemaakt door de gemeente Zoetermeer. Ook geeft dit plan de werkwijze aan voor het verhaal van schade voor gedupeerden in het bouwproject Oosterheem. Het plan van aanpak beoogt naar alle belanghebbenden (gedupeerden, bestuursleden stichting) duidelijk te maken wat de te realiseren doelstellingen zijn, de weg waarlangs die doelstellingen worden gerealiseerd en wie in dit proces een (sleutel)rol gaan vervullen.

2 2.1

Situatieschets Algemeen

In 1999 is de verkoop van de woningen van de eerste jaarschijf (deelplan 1) van de VINEX – bouwlocatie Oosterheem van start gegaan. Een aantal bedrijven en bewoners van de Zegwaartseweg maken bezwaar tegen de bouwvergunningen. De gemeente Zoetermeer besluit de bezwaren ongegrond te verklaren waarop de bezwaarmakers in beroep gaan. Vervolgens komt de rechtbank tot de ontdekking dat de gemeente Zoetermeer bij het opstellen van het bestemmingsplan verzuimt heeft de daarvoor vereiste procedures te doorlopen. Door de President van de Arrondissementsrechtbank in Den Haag wordt d.d. 1 oktober 1999 de bouwvergunningen voor de (voorbereidingen voor) de bouw van zo’n 1000 woningen stilgelegd. De Rechter was van mening dat de oorspronkelijke bouwvergunningen onvoldoende waren gemotiveerd op het gebied van de milieueffectrapportage (MER). Deze schorsing hield in dat er geen begin met de bouw kan worden gemaakt voor zolang de burgemeester en de wethouders niet opnieuw op de bezwaarschriften van omwonenden en bedrijven zouden hebben beslist. De opgelegde schorsing loopt door tot 6 weken nadat dit besluit is genomen. De gemeente Zoetermeer dient een verzoek in tot opheffing van de schorsing dat bij uitspraak van de rechter d.d. 16 december wordt afgewezen. Dit besluit leidt er toe dat voorlopig niet met de bouw kan worden begonnen. Het gevolg hiervan is dat koop-/aanneemovereenkomsten door de marktpartijen worden ontbonden (de overeenkomst wordt dan geacht niet tot stand te zijn gekomen). Vervolgens gaat de gemeente Zoetermeer aan de slag om de MER op te stellen teneinde aan de juridisch vereisten voor de bouwvergunning te voldoen. Nadat zij alle procedures heeft doorlopen verzoekt de gemeente Zoetermeer de Rechter de schorsing te beëindigen. Op 19 juli 2000 doet de Rechter hierop de uitspraak dat de gemeente Zoetermeer opnieuw alle bezwaarschriften van de

Bladzijde 1


bezwaarmakers moet behandelen op basis van het nieuwe bestemmingsplan en de MER. Tot twee weken na de uitspraak blijft de schorsing gehandhaafd. Op 22 augustus spreekt de bezwarenschriftencommissie zich uit en wijst de bezwaren af. De bezwaarmakers gaan tegen deze uitspraak opnieuw in beroep bij de rechtbank. Op 9 oktober 2000 verklaart de rechtbank het beroep van de bezwaarmakers ongegrond. De gemeente mag bouwen. Daarna zijn de bezwaarmakers in hoger beroep gegaan bij de Raad van State. Eind november 2000 is er nog één bezwaarmaker die doorzet. Eind mei 2001 is de gemeente met de laatste bezwaarmaker tot een akkoord gekomen. Het schorsingsverzoek bij de Raad van State wordt ingetrokken. Uit bovenstaande blijkt dat de gemeente drie keer in het ongelijk is gesteld c.q. naar de mening van de gedupeerden onrechtmatig heeft gehandeld (d.w.z. heeft gehandeld in afwijking van wet/regelgeving). Uit het juridisch dossier kan bovendien worden afgeleid dat de gemeente Zoetermeer zich van de risico’s voor het pro forma afgeven van de bouwvergunningen bewust was zonder de kopers daarvan op de hoogte te (doen) stellen. Hieruit blijkt dat de gemeente Zoetermeer onzorgvuldig heeft gehandeld waarmee naar de mening van de gedupeerden sprake is van onbehoorlijk bestuur. N.B.2. Dit plan van aanpak spreekt van kopers en niet van aspirant kopers. Na ondertekening van de koop aanneemovereenkomst is juridisch gezien sprake van het begrip “koper”. N.B.1. Uit het juridisch dossier blijkt dat de Gedeputeerde Staten akkoord zijn gegaan met de beslissing door de gemeente Zoetermeer om een bouwvergunning af te geven met de waarschuwing dat de afbreukrisico’s voor het niet volledig doorlopen van alle wettelijke procedures voor “eigen rekening” zijn. Hierdoor ontstaat de rechtsvraag wie als “hoofdschuldige” moet worden aangewezen. Dit onderscheid blijft in dit plan van aanpak verder buiten beschouwing. Er wordt gemakshalve van uitgegaan dat de gemeente Zoetermeer enige partij is voor de rechtsgang naar de rechter. In de te volgen juridische procedure zal duidelijk worden of – en in welke mate – de Gedeputeerde Staten (mede) partij moeten worden in de rechtsgang.

2.2

Probleemstelling

 De kopers mogen redelijkerwijs niet in staat worden geacht rekening te kunnen hebben gehouden met de afbreukrisico’s verbonden aan de koop van de woning c.q. hebben het recht de beslissing als het kopen van een woning te nemen in context van behoorlijk bestuur door de overheid.  Door onrechtmatig en onzorgvuldig handelen van de gemeente Zoetermeer hebben kopers van een woning in het project deelplan Oosterheem materiële en niet materiële schade geleden.  Doordat de gemeente Zoetermeer ontkent fout te hebben gehandeld en/of de aansprakelijkheid voor fouten van de hand wijst, rest als enige weg voor ingebrekestelling het volgen van een juridische procedure.

Bladzijde 2


Posten die voor de kopers hebben geleid tot materiële schade: • hogere hypotheekrente; • hogere BTW (bouwsom + meerwerk); • verhuis- en inrichtingskosten voor een tussenwoning; • lagere verkoopprijs van woning door vroege verkoop; • kosten afkoopovereenkomst aanschaf keuken of badkamer; • kosten koper aankoop tussenwoning; • extra makelaarskosten (een extra ronde langs de makelaar als sprake is van een inmiddels verkochte eigen woning en een gekochte tijdelijke tussenwoning); • evt. premiederving (op verkochte “vorige” woning stond een premieregeling); • opgenomen verlof voor (een extra) verhuizing.

3

Doelstellingen - resultaten

Doelstellingen  beantwoording van de rechtsvraag of – en in welke mate - de gemeente Zoetermeer verwijtbaar onrechtmatig en/of onzorgvuldig heeft gehandeld in het nadeel van de kopers;  formele erkenning van de gedupeerden door (juridische) ingebrekestelling van de gemeente Zoetermeer;  faciliteren en begeleiden van gedupeerden in het verhalen van geleden schade. Als opdrachtgever wordt gezien de begunstigers die zich bij de (nog op te richten) stichting als begunstiger hebben aangesloten. Resultaten  De uitspraak van de rechter of - en in welke mate – de gemeente Zoetermeer verwijtbaar onrechtmatig en/of onzorgvuldig heeft gehandeld.  De (impliciete of expliciete) uitspraak van de rechter welke vormen van geleden schade voor schadevergoeding in aanmerking komen.  Afwikkeling van schadevergoeding.

4

Afbakening en reikwijdte

 Tot het begrip schade behoort zowel de materiële schade als de immateriële schade.  Voor de toekenning van schadevergoedingen worden objectief weegbare toekenningscriteria vastgesteld.  De activiteiten beperken zich tot gedupeerde kopers uit de eerste bouwfase van Oosterheem die begunstiger zijn geworden van de stichting gedupeerden Oosterheem.

Bladzijde 3


5 5.1

Aanpak Werkwijze

5.1.1 Juridisch construct De rechtsvraag of – en in welke mate – de gemeente Zoetermeer verwijtbaar onrechtmatig en/of onzorguldig heeft gehandeld moet via de gang naar de rechter worden beantwoord. Op basis van de uitspraak van de rechter moet duidelijk worden welke vormen van materiële schade in welke mate voor schadevergoeding in aanmerking komen. Overwogen is de constructie om een advocaat in te huren op “eigen” kosten. De kosten daarvan zijn niet goed in te schatten (Hoe lang duurt de procedure? Tijdsbesteding en honorarium advocaat. Komt er een hoger beroep? e.d.). De kosten voor de stichting worden voor deze aanpak hoog ingeschat. Overwogen is ook de juridische procedure te laten faciliteren door een organisatie die werkt volgens het “no cure – no pay” concept, omdat hiermee de bijdrage in de juridische kosten door de begunstigers laag kan worden gehouden. Nadeel daarvan is dat de netto schadevergoeding aan de gedupeerden aanmerkelijk vermindert door de af te dragen bijdrage als aandeel in de “opbrengst”. Een variant hierop is een mix van een proefproces door één of meer gedupeerden met deze constructie op de achterhand voor de rest van de gedupeerden. Een nadeel hierbij is de kans op ongelijkheid tussen gedupeerden die de rechtsgang naar de rechter via de stichting regelen en gedupeerden die op eigen titel na uitspraak van de rechter schadevergoeding opeisen van de gemeente Zoetermeer. Deze laatsten behoeven geen vergoeding af te dragen voor de gevoerde “no cure no pay” rechtsprocedure. De juridische constructie die inmiddels de voorkeur heeft van de (aspirant) bestuursleden is het (doen) uitvoeren van enkele proefprocessen door gedupeerden via hun rechtsbijstandverzekering. Hiervoor worden enkele sterke cases uitgekozen op basis van de geïnventariseerde schade. De proceskosten worden uit de rechtsbijstandverzekering van de betreffende gedupeerden betaald. Deze gedupeerden verklaren schriftelijk dat zij model staan voor het proefproces van de Stichting Gedupeerden Oosterheem. Hiermee wordt namens de Stichting Gedupeerden Oosterheem geprocedeerd. Dit stelt de rechter in staat om bij een toewijzing een uitspraak te doen voor de Stichting Gedupeerden Oosterheem en daarmee dus voor de totale schade van alle begunstigers tegelijk. Voordat juridische stappen worden ondernomen zal de stichting de gemeente Zoetermeer voorstellen tot een schikking te komen. Met dit voorstel hoopt de stichting de afhandeltijd van de kwestie te verkorten.

5.1.2 Overleg en afstemming met achterban Begunstigers van de stichting worden tijdig en adequaat geïnformeerd over de aanleiding, de strekking en reikwijdte van tussentijdse beslissingen door: nieuwsbrieven, en/of

Bladzijde 4


-

voorlichtingsbijeenkomsten, en/of e-mails.

5.1.3 Publieks-/persvoorlichting Waar nuttig en/of politiek relevant wordt de lokale pers en wellicht ook landelijke organen voor publieksvoorlichting op de hoogte gebracht van ontwikkelingen rondom het traject voor verhaal van schade op de gemeente Zoetermeer.

5.2

Fasering

De uitwerking van de bovengenoemde hoofdstappen verloopt volgens de volgende fasering: 1. Voorbereidingsfase 2. Definitiefase 3. Juridische fase 4. Realisatiefase (Invoering) 5. Afrondingsfase

5.2.1

Voorbereidingsfase

 opstellen, afstemmen en bijstellen van het plan van aanpak;  uitvoeren van een eerste globale juridische toets op de haalbaarheid voor verhaal van schade;  introduceren plan van aanpak bij de (aspirant) begunstigers van de stichting. Resultaten:  plan van aanpak;  kennisgeving doelstellingen, uitgangspunten en werkwijze aan aspirant begunstigers.

!

Gereed – afgerond november 2001.

5.2.2

Definitiefase (doorlooptijd max. 2 maanden)

Activiteiten:  uitwerking van de conceptorganisatie van de stichting (statuten, bestuursleden, …);  de vorming van een zo volledig mogelijk startdossier met juridisch relevante feiten;  uitwerking voorstel van het juridisch construct (werken volgens “no cure no pay”-concept dan wel via een regulier juridisch traject);  definitieve raming apparaatskosten op basis van verkregen duidelijkheid over de organisatie van de stichting en het gekozen juridische construct;  definitieve vaststelling van het aantal begunstigers van de stichting;  inventarisatie van de geleden schade;

Bladzijde 5


 bijstellen plan van aanpak aan tot dusver verkregen inzichten;  inlichten van de gemeente Zoetermeer en de pers. Resultaten:  uitgewerkte conceptorganisatie Stichting Gedupeerden Oosterheem;  juridische startdossier;  beslissing over te volgen juridisch construct;  definitieve raming apparaatskosten stichting;  inschrijving begunstigers Stichting Gedupeerden Oosterheem;  inventarisatie van de schade van kopers;  GO / NOGO - beslissing voor oprichten van de stichting en het (doen) uitvoeren van de juridische procedure tegen de gemeente Zoetermeer;  bijgesteld plan van aanpak;  de gemeente Zoetermeer en de pers zijn op de hoogte gebracht van de ophanden zijnde ontwikkelingen.

!

Gereed – afgerond begin januari 2001.

5.2.3 Juridische fase Betreft het aansprakelijk (doen) stellen van de gemeente Zoetermeer en de juridische afwikkeling van dit traject. Resultaten:  gemeente Zoetermeer (opnieuw) aansprakelijk gesteld met aanzegging van de wettelijke rente;  selecteren van enkele cases die als basis kunnen dienen voor de juridische procedure;  overleg met gemeente Zoetermeer over een mogelijke schikking;  proces van onderzoeken, horen en wederhoren uitmondend in de uitspraak van de rechter over onrechtmatig en/of onzorgvuldig handelen van de gemeente Zoetermeer;  uitspraak van de rechter over foutief handelen van de gemeente Zoetermeer waarmee formele erkenning verkregen is voor de gedupeerden;  toekenning van schadevergoedingen.

!

Gereed – afgerond: niet te voorspellen. Met inbegrip van een evt. beroepsprocedure kan dit traject 5 - 7 jaren duren.

5.2.4 Afrondingsfase Betreft:  verhalen van schade op de gemeente Zoetermeer;  coördineren, faciliteren van het toekenningsproces. Resultaat:  aanvragen voor schadevergoedingen behandeld, beoordeeld, toegewezen en uitbetaald.

Bladzijde 6


5.2.5 Nazorgfase In deze fase wordt het project geëvalueerd en afgesloten. In een afsluitende vergadering met de begunstigers van de stichting wordt het afrondend financieel- en evaluatieverslag besproken en vervolgens wordt de stichting opgeheven. Resultaat:  evaluatierapport;  financieel eindverslag;  beëindiging Stichting Gedupeerden Oosterheem.

6

Organisatie

Om de gemeente Zoetermeer aansprakelijk te kunnen stellen, wordt de stichting Gedupeerden Oosterheem opgericht. De juridische vorm van een stichting heeft de voorkeur, doordat de beslissingen doorgaans door het bestuur van de stichting kunnen worden genomen zonder een stemming door begunstigers. Dit is gunstig voor alle belanghebbenden: a) het bevordert de flexibiliteit en slagvaardigheid van bestuursleden, b) het beperkt de gevraagde aandacht en tijdsbesteding, c) het beperkt de (extra apparaats)kosten verbonden aan het organiseren van communicatie en afstemming. Uitgangspunten:  het bestuur van de stichting bestaat uit 3 - 5 leden, waarvan er minimaal 3 begunstiger zijn van de stichting;  geregeld wordt dat het bestuur van de stichting wordt gekozen door een raad van begunstigers; de raad van begunstigers krijgt nader te benoemen bevoegdheden voor het nemen van beslissingen. Voor die beslissingen is het bestuur van de stichting veplicht de raad van begunstigers te raadplegen en/of om een beslissing te vragen;  de stichting heeft statuten en is ingeschreven in de Kamer van Koophandel;  jaarlijks wordt vóór 1 mei een financieel jaarverslag gepresenteerd aan de begunstigers;  de stichting benoemt een kascommissie;  de begunstigers storten een eenmalige bijdrage (voor de initiële kosten) en een jaarlijkse bijdrage. Donateurs zijn welkom, maar hebben geen inspraak;  de stichting kan zich laten bijstaan door deskundigheid van derden. De verdere uitwerking van de organisatievorm volgt in de conceptuitwerking van de stichting (statuten, bestuursleden enz.).

Bladzijde 7


Voorstel bestuursleden stichting: - dhr. P. Giroth (voorzitter); - dhr. B. Hulsebos (secretaris; plaatsvervangend voorzitter) - dhr. P. Schoenmaker (penningmeester); - vacant; - vacant.

7

Initiële raming apparaatskosten

In onderstaande raming wordt er van uitgegaan dat de juridische procedure verloopt via de rechtsbijstandverzekering van enkele gedupeerden. Vast Eenmalige kosten (startkosten) 1. Notaris TOTAAL (NLG) Jaarlijks terugkerende kosten 1. Drukwerk 2. Administratiekosten (papier, porto) 3. Informatiebijeenkomsten (zaalhuur, representatie) 4. Overig 5. Rechtsbijstandverz. Stichting 6. Kamer van Koophandel TOTAAL (NLG)

Variabel (per lid) 1500 1500

8 8

2000 1000 100 45 3145 Initieel

Kosten 50 leden Kosten 100 leden Kosten 150 leden Kosten 200 leden

16 Jaarlijks

30 15 10 8

79 47 37 32

Inmiddels hebben zo’n 100 aspirantleden zich aangemeld. Verwachting is dat het aantal leden groeit naar 150 – 200 leden. De kostenraming is nog indicatief. Uitgangspunt is en blijft de kosten zo laag mogelijk te houden. Een jurist heeft zich bereid verklaard de stichting kostenloos bij te staan. Echter, bij afronding van de rechtsgang wordt in het geval van een positieve uitspraak en toekenning van schadevergoeding door de rechter een honorarium vastgesteld door het bestuur van de stichting en de raad van begunstigers.

Bladzijde 8


De stichting wordt ingesteld zodra zich voldoende begunstigers hebben aangemeld en hun eerste bijdrage hebben betaald. Begunstigers van de stichting worden gevraagd om een eerste bijdrage NLG 60 (tegen kwijting). Dit bedrag is nodig om de kosten voor de start te kunnen dekken (notariskosten, huur van een zaal met faciliteiten, mailing e.d.). Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de bijdrage voor het lidmaatschap.

8

Risicomanagement

 hoe bereken - controleer je bijvoorbeeld de schade die ontstaat door een ander rentepercentage van de (later afgesloten) hypotheek? Hypotheekconstructies zijn uitermate complex en het netto hypotheekbedrag is afhankelijk van meer dan alleen het rentepercentage;  hoe regel je een efficiënt toekenningstraject aan individuen zonder te struikelen over vermeende belangen en verschillen van mening? Het toekenningstraject moet relatief eenvoudig en snel afhandelbaar worden en tegelijkertijd moet in voldoende mate recht worden gedaan aan een zorgvuldige, gefundeerde en controleerbare wijze van toekenning; deze belangen zijn strijdig.

Bladzijde 9

Planning aanpak Verhaal schade Gedupeerden Oosterheem

Recommend Documents