pl. Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem

Projectnr. 5226.100/g/pl

Telefoon Telefax

(026) 3512532 (026) 4458702

E-mail Internet

[email protected] www.companen.nl

LEKSTEDEwonen/Gemeente Vianen Woonwensenonderzoek 2013 5 juni 2013

Inhoud 1.

Samenvatting, conclusies en aanbevelingen

2.

Inleiding 2.1. Aanleiding en onderzoeksvragen 2.2. Werkwijze 2.3. Leeswijzer

9 9 10 10

3.

Terugblik 3.1. Demografische ontwikkelingen: minder gezinnen, nauwelijks groei 3.2. Dynamiek op de koopwoningmarkt 3.3. Dynamiek op de huurwoningmarkt 3.4. Vertrekkers in beeld 3.5. Woonaantrekkelijkheid van Vianen

13 13 17 19 22 25

4.

Vooruitblik 4.1. Bevolkings- en huishoudensontwikkeling: lichte groei en vergrijzing 4.2. Inkomensontwikkeling 4.3. Wonen met zorg

31 31 32 34

5.

Woonvoorkeuren per doelgroep 5.1. Starters 5.2. Huishoudens met één- en tweepersonen tot 55 jaar 5.3. Gezinnen 5.4. Huishoudens met één- en tweepersonen vanaf 55 jaar

37 39 40 41 42

6.

Verhuisgeneigdheid nader uitgelicht 6.1. Verhuisgeneigdheid hoog onder starters 6.2. Verhuismotieven vooral van persoonlijke aard 6.3. Motieven voor vestiging 6.4. Voorkeuren woonomgeving: rustig maar voorzieningen nabij 6.5. Binding aan gemeente het sterkst onder ouderen 6.6. Populariteit van wijken: toekomstige wijk Sluiseiland gewild 6.7. Vijfheerenlanden onder starters populair 6.8. Energiebesparing huurders: financieel gedreven 6.9. Werkforensen hebben enige interesse om in Vianen te wonen

43 43 44 45 45 47 48 49 51 52

7.

De vraag-aanbodbalans 7.1. Introductie 7.2. Dynamiek en fricties op de woningmarkt

57 57 58

Bijlage 1: Factsheets wijken

1

1

1. Samenvatting, conclusies en aanbevelingen 1. Opdracht In opdracht van LEKSTEDEwonen en in samenwerking met de gemeente Vianen is een integraal onderzoek uitgevoerd naar het functioneren van de woningmarkt. Dit levert bouwstenen op voor het woonbeleid en toekomstige bouwplannen. Een belangrijk deel van het woningmarktonderzoek bestond uit een enquête onder de ongeveer 8.100 zelfstandige huishoudens in de gemeente Vianen. De respons op deze enquête was 17%, ruim voldoende om betrouwbare uitspraken te kunnen doen. Daarnaast hebben wij een enquête gehouden onder de bijna 1.600 nog thuiswonende (toekomstige) starters op de woningmarkt, de respons onder deze groep was 11%. Tot slot hebben we een enquête gestuurd naar een groot aantal huishoudens dat afgelopen jaren de gemeente heeft verlaten, evenals werknemers die wel in Vianen werken maar er niet wonen. De respons onder deze groepen was laag. Deze resultaten hebben een indicatief karakter. Naast de enquête hebben wij een bronnenonderzoek uitgevoerd (de ontwikkeling van bevolking, huishoudens en de woningvoorraad) en aan de hand van diverse modellen de demografische prognoses, inkomensontwikkeling en de vraag naar wonen met zorg berekend. 2. Bevolkingsontwikkeling: Vianen is minder een gezinsstad Uit de bevolkingsontwikkeling in de afgelopen jaren blijkt dat Vianen haar functie als gezinsstad aan het verliezen is. De instroom is kleiner dan het aantal mensen dat vertrekt, juist in de leeftijdscategorie die begint met kinderen of (jonge) kinderen heeft. Alleen het migratiesaldo van senioren is positief. 3. Stabilisatie bevolkingsomvang Sinds 2003 is sprake van een stabilisatie van de bevolkingsomvang. Sindsdien is de uitstroom uit Vianen groter dan de instroom. Het geboortesaldo (aantal geboorten minus aantal sterften) is positief, maar heeft het negatieve migratiesaldo net niet kunnen compenseren. De woningvoorraad is de afgelopen jaren weinig gegroeid. Er is sprake van huishoudensverdunning. Vianen heeft de belangrijkste migratierelaties met Utrecht, Nieuwegein en IJsselstein. 4. Vergrijzing zet door De bevolkingsprognose die voor Vianen is opgesteld, bevestigt dat Vianen steeds minder een gezinsstad zal zijn. De bevolking vergrijst, waardoor het aandeel gezinnen afneemt. In absolute zin blijft het aantal gezinnen redelijk stabiel, maar het verschuift van gezinnen met jonge kinderen naar gezinnen in de empty-nest-fase. 5. Autonome behoefte aan 500 woningen tot 2022 De komende tien jaar is er op basis van autonome huishoudensontwikkeling behoefte aan circa 500 woningen tot 2022. Op Sluiseiland zal (waarschijnlijk) een aanzienlijk deel van deze opgave gerealiseerd kunnen worden (160 appartementen en 45 eengezinswoningen). Daarnaast zijn er plannen voor de nieuwbouwwijk Hoef en Haag en (beperkt) voor de herstructurering van Vijfheerenlanden. Bij deze herstructurering wordt een galerijflat vervangen door stadswoningen en appartementen. Dit zal leiden tot een

-1-

enigszins lagere woningdichtheid, waardoor een deel van de huishoudens elders gehuisvest moet worden. Voor de eigen bevolking ligt er - naast Sluiseiland - een aanvullende opgave van 300 woningen plus de eventuele verdunning van Vijfheerenlanden tot 2022. Voor de tien jaar daarna is er ruimte voor nog eens 300 woningen. 6. Koopsector doet het nog goed De koopprijzen zijn in Vianen nauwelijks gedaald, terwijl dit landelijk wel is gebeurd. Anderzijds is het aantal transacties in de koopsector fors gedaald. Opvallend is dat deze daling zich in Vianen al in 2006 heeft ingezet, terwijl dit in Nederland zich vooral sinds 2008 heeft voorgedaan (begin crisis). Wellicht hangt dit samen met de oververtegenwoordiging van ouderen in Vianen die minder verhuisgeneigd zijn. Dit verklaart ook dat er in Vianen relatief weinig woningen te koop staan. 7. Druk op huurwoningmarkt neemt langzaam toe In Vianen stijgt het aantal actief woningzoekenden zeer licht en neemt het aantal verhuringen en mutaties sinds 2008 wat af. De wachttijd is van acht naar negen jaar gestegen, met een sterke stijging in het laatste jaar. De wachttijd is wel wat hoger, maar dit is een gevolg van senioren die zich in Vianen vaak lang geleden preventief hebben ingeschreven. Het aantal mensen dat zich richt op een huurwoning is iets gestegen, maar gelet op de crisis zou men een hogere stijging - zoals in de buurgemeenten - hebben verwacht. Dit ligt in lijn met de relatief ontspannen koopmarkt. 8. Woonaantrekkelijkheid Vianen ondergemiddeld Qua woonaantrekkelijkheid scoort Vianen lager dan de benchmarkgemeenten. Ook ten opzichte van nabijgelegen gemeenten Nieuwegein en IJsselstein is dit het geval. Vianen scoort goed op economie, recreatie, weinig misdaad en bereikbaarheid per auto. Minder dan gemiddeld scoort zij op de aanwezigheid van een historische binnenstad, winkels, overlast, verkeersveiligheid en bereikbaarheid per openbaar vervoer. Wanneer we de wijken van Vianen onderling vergelijken, wordt de Oude Stad het hoogst gewaardeerd en vervolgens Hagestein. De wijk Vijfheerenlanden scoort het slechtst. 9. Vertrekkers: weinig spijtoptanten Vertrekkers bestaan uit starters die nog niet zelfstandig wonen en doorstromers. In de meeste gevallen vinden zij elders een ruimere woning, dan wel een appartement met lift. Voornamelijk persoonlijke motieven liggen aan het vertrek ten grondslag. Dit vertrek is nauwelijks te beïnvloeden door woningaanbod. Alleen vertrekkers die zijn vertrokken met het motief om zelfstandig te wonen, zijn wellicht deels te verleiden om in Vianen te blijven. Vertrekredenen ten aanzien van de woonomgeving betreffen het meest de (behoefte aan) rust en het gebrek aan voorzieningen. Op woningniveau worden betaalbaarheid en de aantrekkelijkheid van de ligging als vertrekmotief genoemd. De wens van vertrekkers om terug te keren is beperkt. 10. Benodigde kernvoorraad Uit de prognose blijkt dat de beschikbare kernvoorraad in Vianen in principe toereikend is om in de behoefte te voorzien. Zelfs bij een economisch krimpscenario is de omvang van de voorraad sociale huurwoningen aanzienlijk groter dan de omvang van de doelgroep

-2-

die in een sociale huurwoning woont. 62% van de EU-doelgroep (tot €34.229) woont in een huurwoning. Ongeveer 900 sociale huurwoningen worden bewoond door huishoudens met een inkomen boven de EU-grens; dit zijn de zogenoemde scheefwoners. Er is bij 0% economische groei tot 2022 ruimte om circa 795 woningen (bij mutatie) aan te bieden aan mensen die niet tot de doelgroep behoren, dan wel de huurprijs van scheefwoners te verhogen. Indien sprake is van een krimp van -1,2% of groei van 1,2% bedraagt deze ‘schuifruimte’ 555 woningen respectievelijk 1.010 woningen. 11. Woonwensen Het effect van de economische crisis is zichtbaar in de woonwensen. Er is een sterke verschuiving waarneembaar naar de huursector. De voorkeur voor een huurwoning ligt als volgt: starters (83%), één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar (45%), gezinnen (40%) en senioren (82%). De verhuisgeneigdheid is het grootst onder starters, hun wens is ook het meest urgent. Vestigers geven primair aan dat zij naar Vianen zijn gekomen vanwege de beschikbaarheid van woningen. Daarna wordt de aanwezigheid van vrienden en familie en de natuur, rust en ruimte genoemd. Deze dorpse woonomgevingskenmerken worden ook het meest gewaardeerd, maar voorzieningen moeten wel vlakbij liggen. Het woonmilieu dorpscentrum wordt het meest gewaardeerd onder verhuisgeneigden. De toekomstige buurt Sluiseiland is de populairste wijk, gevolgd door Monnikenhof en Amaliastein en het Centrum. De kernen kennen maar een beperkte populariteit, met name bij starters en gezinnen. De interesse voor Vijfheerenlanden komt vooral van starters. 12. Kansrijke en kwetsbare marktsegmenten De volgende marktsegmenten zijn het meest kansrijk: • Huurwoningen (eengezins en appartementen) tot € 575. • (Half) vrijstaande eengezinswoningen koop tot € 250.000. • Appartementen koop tot € 200.000. Risicomarkten zijn: • Eengezinsrijwoningen koop (maar worden wel door koopstarters gevraagd); • (Half) vrijstaand vanaf € 350.000. 13. Energiebesparing Veel huurders geven aan energiebesparing belangrijk te vinden, vooral vanuit het oogpunt van wooncomfort en de besparing op energiekosten. Bijna 80% van de huurders is bereid mee te betalen aan energiebesparende maatregelen. Voorwaarde is dan wel dat de woonlasten niet stijgen. Dit zou betekenen dat huurders bereid zijn hun besparing op energiekosten in te wisselen voor een hogere huurprijs. De praktijk leert dat die bereidheid vaak wat lager is, als huurders daadwerkelijk mee betalen aan de energiebesparing.

Aanbeveling Herstructurering Vijfheerenlanden In de wijk Vijfheerenlanden wordt één flat vervangen door stadswoningen en appartementen. De overige negen woongebouwen (540 appartementen) worden op hoog niveau opgeknapt. Er zijn reeds 300 woningen opgeknapt.

-3-

Uit dit onderzoek blijkt dat Vijfheerenlanden een belangrijke functie vervult in de huisvesting van starters en kleine huishoudens. Zeker in de huidige marktsituatie vervullen de flats een belangrijke huisvestingsfunctie, met name voor de lagere inkomens. Veel starters vinden in Vijfheerenlanden hun eerste goedkope woning. Deze woningen hebben een functie voor het vasthouden van starters. Dit bevestigt dat een juiste keuze is gemaakt om de flats in stand te houden. Dit behoud is waardevol, zeker omdat dit type woning niet snel zal worden teruggebouwd.

Aanbeveling voor de ontwikkeling van Hoef en Haag De ambitie van Hoef en Haag is zeer uitdagend te noemen omdat er grotendeels voor een bovenlokale vraag gebouwd wordt. Wij noemen de aandachtspunten, die bij de realisatie van de wijk van belang zijn. Woonaantrekkelijkheid De locatie is zeer goed bereikbaar per auto. Dit is aantrekkelijk voor met name de bemiddelde gezinnen. Er liggen twee fysieke drempels tussen Hoef en Haag en het centrum: de A27 en het Merwedekanaal. Bovendien moeten bewoners om het centrum te bereiken door of langs de wijk Vijfheerenlanden - een wijk met een matige uitstraling - en het industrieterrein. De doelgroepen voor wie Hoef en Haag aantrekkelijk kan zijn, waarderen de volgende woonaantrekkelijkheidskenmerken: • Natuur, rust en ruimte. • Weinig overlast. • Voldoende voorzieningen (zorg- en kinderpakket). • Aantrekkelijke buurt (aantrekkelijke bebouwing, groen in wijk, nabijheid groengebied). • Economie (werkgelegenheid). Concurrentie binnen de regio Voorheen kwamen veel vestigers naar Vianen wegens de beschikbaarheid van woningen. In de huidige situatie is beschikbaarheid in de regio geen probleem. Er is veel bijgebouwd in de regio (onder andere Leidsche Rijn en Houten) en het aanbod in de bestaande voorraad is dermate toegenomen dat een koper ook elders voor een aantrekkelijke prijs een woning kan krijgen. Bovendien is er nog een ruim planaanbod aanwezig en heeft iedere gemeente de wens om dat planaanbod te gaan realiseren. Kortom: Vianen heeft te maken met concurrentie vanuit de regio. Qua woonaantrekkelijkheid scoort Vianen vaak minder dan omliggende gemeenten. Waar Vianen voorheen veel vestigers wist aan te trekken door schaarste in de regio, is dit nu niet meer vanzelfsprekend. De consument heeft alternatieven. Er is nu niet meer sprake van een aanbiedersmarkt maar van een vragersmarkt en dan is verhuizen naar Vianen één van de vele opties. Om (gezins)migratie uit de regio te trekken zal in Hoef en Haag dus een bijzonder aanlokkelijk aanbod neergezet moeten worden, qua prijs en/of door bijzondere woonmilieus toe te voegen.

-4-

Doelgroepen Onder de huidige bewoners van Vianen is de populariteit van deze toekomstige wijk matig. Dit heeft deels te maken met onbekendheid, al is de toekomstige wijk Sluiseiland zeer populair onder de bewoners van Vianen. Voor deze wijk zijn al concrete plannen bekend gemaakt. Ook de ligging van Hoef en Haag, verder weg van de voorzieningen, is zodanig dat de locatie niet aantrekkelijk is voor alle doelgroepen. Wanneer we kijken naar de woonwensen van de huidige bewoners van Vianen kan Hoef en Haag voor de volgende doelgroepen interessant zijn: • Gezinnen met jonge kinderen en jonge huishoudens die overwegen aan kinderen te beginnen. Zij hebben vooral een vraag naar goedkopere eengezinswoningen, overwegend in de koopsector, maar ook in de huursector. • Bemiddelde gezinnen: zij vragen om duurdere (half)vrijstaande eengezinskoopwoningen. Hieraan is de komende vijf jaar een tekort in Vianen. Bemiddelde gezinnen willen een kwaliteitssprong maken en zoeken een (half)vrijstaande woning tot maximaal € 350.000. Zij zijn mobiel (bereid te reizen voor werk), waardoor bereikbaarheid een belangrijke voorwaarde is. Natuurlijk is de moeilijke verkoop van hun huidige woning op dit moment een beperkende factor. • Starters geven aan vooral in het centrum te willen wonen. Zij zoeken echter ook met name naar betaalbare woningen. Gegeven het tekort hieraan en hun relatief grote bereidheid om ergens anders dan in Vianen te zoeken als zij hun gewenste woning niet kunnen vinden, zal een deel van deze groep in Hoef en Haag willen wonen als zij daar een goedkope huurwoning kunnen vinden. Een kleiner deel van de starters zal een goedkope woning willen kopen, maar daar komt voldoende aanbod in de bestaande voorraad vrij als de ‘bemiddelde gezinnen’ de door hen gewenste kwaliteitssprong weten te verzilveren. • Vestigers komen in Vianen terecht vanwege de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Dit zijn voornamelijk prijszoekers, die nog weinig binding hebben met Vianen. Voor hen kan Hoef en Haag een alternatief zijn, zij hebben voornamelijk interesse in een eengezinswoning in het betaalbare huursegment en de koopsector tussen € 200.000 en € 300.000. Dit geldt ook voor de groep werknemers die in Vianen werkt en overweegt in Vianen te gaan wonen. • Senioren zijn weinig verhuisgeneigd en wonen het liefst nabij voorzieningen. Dat zal Hoef en Haag, zeker de eerste jaren, niet te bieden hebben. Zij focussen zich meer op de bestaande stad en Sluiseiland. Woonmilieu Het woonmilieu dat door de potentiele doelgroepen wordt gewenst is voornamelijk Dorpscentrum en ook Dorpsrand. De meest uitgesproken gewenste woningkenmerken zijn veel ruimte en lucht / niet compact gebouwd; een eigen tuin; voorzieningen om de hoek; rustige woonomgeving; parkeren op eigen erf of in eigen garage. Minder uitgesproken wensen zijn traditionele architectuur, brede rechte straten; rust en privacy en wonen onder mensen uit dezelfde cultuur maar met jong en oud door elkaar.

-5-

Woonwensen om rekening mee houden Levendige woonomgeving Wonen aan de straat Wonen in het centrum Hoge bebouwingsdichtheden Steegjes en pleintjes Traditionele architectuur Voorzieningen om de hoek Auto's in de straat Parkeren aan de straat Openbaar groen Drukte/gezelligheid Wonen met leeftijdgenoten Wonen met mensen uit versch. culturen Bron: enquête Companen 2013.

+++ 7% 15% 10% 1% 11% 16% 39% 20% 17% 19% 5% 8% 5%

++ 12% 15% 13% 2% 17% 25% 31% 17% 10% 9% 10% 11% 7%

+ 25% 32% 34% 13% 36% 45% 22% 34% 22% 17% 34% 29% 39%

++ 23% 20% 19% 29% 18% 11% 4% 17% 18% 15% 24% 27% 25%

+++ 32% 19% 24% 55% 18% 8% 4% 12% 33% 40% 27% 26% 24%

Rustige woonomgeving Wonen in een hofje Wonen in een wijk Veel lucht en ruimte in de buurt Brede, rechte straten Moderne architectuur Voorzieningen buiten de wijk Autoluwe wijk Parkeren in eigen garage/ op eigen erf Eigen tuin Rust / privacy Gemengd wonen met jong en oud Wonen met mensen uit dezelfde cultuur

Gezien het gewenste woonmilieu lijkt het beter om Hoef en Haag te profileren als een nieuw dorp nabij de Lek en de recreatieplas Everstein, dan het te profileren als nieuwe wijk van Vianen. Daarmee wordt een woonmilieu gecreëerd dat onderscheidend is van de bekende VINEX-locaties in de regio. Afzettempo Wij schatten in, dat de volgende aantallen huishoudens kunnen worden aangetrokken: • Gezinnen: circa 20 eengezinswoningen per jaar. Een derde hiervan zijn huurwoningen tot € 680. Twee derde zijn koopwoningen, de helft goedkoop en de helft in het duurdere segment. Motivering: circa 300 gezinnen zeggen zeker verhuisgeneigd te zijn in de komende vijf jaar. Dat zijn er ongeveer 60 per jaar. In de enquête noemt nu al 13% van de respondenten Hoef en Haag als gewenst woongebied. Wanneer de wijk eenmaal wordt gebouwd, krijgt de wijk het karakter van een echte gezinswijk/-dorp. Zeer waarschijnlijk wordt dan de aantrekkingskracht van de wijk op gezinnen vergroot. • Starters: circa 20 woningen per jaar. Motivering: ruim 1.000 starters zijn zeker verhuisgeneigd in de komende vijf jaar. Het grootste deel wil een huurwoning tot € 575. Van hen wil 55% in Vianen blijven wonen en daarvan noemt 14% Hoef en Haag als gewenst woongebied. Deze woningen dienen wel flexibel ingezet te worden. Eerder stelden we al dat de startersvraag door de crisis wordt beïnvloed. Wanneer de woningmarkt weer aantrekt verwachten wij afname van de vraag naar goedkope huurwoningen. Overwogen kan worden om deze woningen dan te verkopen. De eventuele verhuur van die woningen aan senioren achten wij niet groot, gelet op de ligging van de wijk en het nagenoeg ontbreken van voorzieningen. • Bovenlokaal: potentieel voor Vianen afhankelijk van andere regioplannen. Motivering: De plannen voor Hoef en Haag gaan uit van een gefaseerde ontwikkeling, waarbij de 1.800 woningen in een periode van 10 tot 20 jaar worden gerealiseerd. De ontwikkelaars gaan uit van een uitgiftetempo van ongeveer 120 woningen per jaar (eerste 15 jaar). De lokale vraag voor Hoef en Haag wordt geraamd op 40 woningen per jaar. Om het beoogde afzettempo te realiseren, zal de rest (circa 80 per jaar) moeten komen van vestigers / bovenlokale vraag. Onder meer kan daarbij gedacht worden aan werkforensen (werken in Vianen en wonen nu nog elders); mogelijk zullen er jaarlijks 10 tot 20 werknemers naar Vianen verhuizen, waarvan 5 tot 10 naar Hoef en Haag.

-6-

Het aantrekken van vestigers is zeker niet vanzelfsprekend. De afgelopen jaren kende de gemeente per saldo een negatief migratiesaldo: meer huishoudens verlieten de gemeente dan zich vestigden. De regiogemeenten gaan ook fors bouwen en scoren hoger in woonaantrekkelijkheid. Als Hoef en Haag een kans van slagen wil hebben ten opzichte van deze concurrentie zal Vianen haar aantrekkingskracht moeten versterken: een meer dan uitstekende prijs-kwaliteitverhouding realiseren in Hoef en Haag en een onderscheidend woonmilieu moeten realiseren. Programma in de huursector In de plannen voor Hoef en Haag wordt rekening gehouden met 30% sociale woningbouw. Uit dit onderzoek blijkt dat de vraag naar sociale koopwoningen zeer beperkt is. Het ligt dan ook voor de hand om de 30% vooral in de sociale huursector te realiseren, waarbij gedacht kan worden aan de volgende differentiatie: • 15% eengezinswoningen onder de liberaliseringsgrens; • 10% appartementen onder de liberaliseringsgrens, met een woonoppervlakte die 2 varieert van 60 tot 80 m ; • 5% duurdere eengezinshuurwoningen boven de liberaliseringsgrens.

-7-

-8-

2. Inleiding 2.1.

Aanleiding en onderzoeksvragen

LEKSTEDEwonen en de gemeente Vianen willen een objectief, feitelijk, compleet en recent beeld van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Met een woningmarktonderzoek willen zij bouwstenen verzamelen voor de onderbouwing van herstructurerings- en nieuwbouwplannen, waaronder een groot uitleggebied met 1.800 woningen in de polder Hoef en Haag. Dit is te meer noodzakelijk daar LEKSTEDEwonen concrete aanwijzingen heeft dat de behoefte aan woningen voor senioren, jongeren en middeninkomens onvoldoende vervuld kan worden. LEKSTEDEwonen ervaart momenteel druk op de huurwoningmarkt en staat volgens de prestatieafspraken met de gemeente Vianen voor een grote opgave in de nieuwbouwwijk Hoef en Haag. Van LEKSTEDEwonen wordt verwacht dat men 30% van de totale productie op die locatie in de sociale sector realiseert. De beschikbare gegevens bieden op dit moment onvoldoende houvast voor een op de markt en de toekomst afgestemde productie. Daarom is meer zicht nodig op de woningmarkt. Bij de gemeente Vianen leven vergelijkbare vragen. Daarom is zij samenwerkingspartner van LEKSTEDEwonen bij dit woningmarktonderzoek. Het woningmarktonderzoek moet antwoord geven op de volgende onderzoeksvragen: 1. Hoe ontwikkelen de verschillende doelgroepen zich en wat betekent dit voor de vraag naar woningen voor zowel de korte termijn (2012-2017) als de langere termijn (doorkijk naar 2022)? Wat zijn daarbij de specifieke woonwensen van jongeren, 55plussers, 75-plussers en wat is de specifieke behoefte aan zorgwoningen, nultredenwoningen en groepswoningen voor ouderen? 2. In welke mate is Vianen in staat om doelgroepen uit de regio aan te trekken, met specifieke aandacht voor: o Willen huishoudens die Vianen hebben verlaten, terug naar de gemeente? o In welke mate is Vianen aantrekkelijk voor huishoudens met een hoog inkomen en hoe kunnen we dat verbeteren? o In welke mate zijn regionale ontwikkelingen van invloed op de woningbehoefte in Vianen? 3. Daarnaast zijn er enkele specifieke vragen met betrekking tot de populariteit van Vijfheerenlanden, de kansen voor uitbreidingswijk Hoef en Haag en de relatie tussen de aantrekkelijkheid van huurwoningen en de energiezuinigheid van de woningen.

-9-

2.2.

Werkwijze

Hoofdlijnen van onderzoek In hoofdlijnen is het onderzoek uitgevoerd in drie stappen: •

•

•

Verkennende analyses Ter oriëntatie is in de eerste plaats een analyse uitgevoerd op de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens en de woningvoorraad. Als basis hiervoor is gebruik gemaakt van databronnen bij het CBS. Daarnaast is gebruik gemaakt van het Companenprognosemodel om de demografische ontwikkelingen in de komende jaren te kunnen ramen en hebben we gebruik gemaakt van onze modellen om de ontwikkeling van verschillende inkomensgroepen en de vraag naar wonen met zorg in beeld te brengen. Enquête onder huishoudens Om zicht te krijgen op de meer kwalitatieve woningbehoefte van huishoudens en hun tevredenheid met hun huidige woning en woonomgeving is een enquête uitgevoerd. Elk huishouden in de gemeente heeft de kans gekregen om aan dit onderzoek deel te nemen. Starters zijn apart benaderd. Daarnaast zijn vertrekkers uit Vianen en werknemers in Vianen aangeschreven. Analysefase In de analysefase zijn de resultaten van de enquête in samenhang met de verkennende analyses uitgewerkt.

Responsverantwoording Alle 8.100 huishoudens van Vianen hebben een brief ontvangen waarin zij verzocht werden deel te nemen aan het onderzoek. In totaal zijn 1.362 geslaagde enquêtes afgenomen onder de bevolking van de gemeente Vianen (17%). Starters zijn afzonderlijk benaderd. Onder starters wordt in dit onderzoek verstaan: inwonende jongeren tussen de 18 en 30 jaar. Van de 1.585 starters hebben 168 gereageerd (11%). Deze aantallen zijn ruim voldoende om betrouwbare uitspraken te doen. Naast deze ‘basisenquête’ zijn er 86 vertrekkers bereikt (1.685 vertrekkers uit de laatste vijf jaar aangeschreven, respons 5,1%). Deze respons is aan de lage kant, maar voldoende om richtinggevende uitspraken te doen. De respons onder werknemers was laag (46) waardoor deze uitkomsten alleen een indicatief beeld schetsen.

2.3.

Leeswijzer

De opzet van de rapportage is als volgt: • Hoofdstuk 3: bevat een terugblik: is Vianen gegroeid de afgelopen jaren? Wie kwam erin en wie vertrok? Is Vianen gegroeid op basis van instroom van buiten of op basis van de eigen huishoudensontwikkeling? Wat is de woonaantrekkelijkheid van Vianen? • Hoofdstuk 4 bevat een vooruitblik. Daarin worden de uitkomsten van de bevolkingsen huishoudensprognose gepresenteerd. Tevens wordt ingegaan op de inkomensontwikkeling, de omvang van de EU-doelgroep en de benodigde omvang van de kernvoorraad woningen.

- 10 -

• • •

In hoofdstuk 5 worden de woonwensen van de volgende vier doelgroepen gepresenteerd: starters, één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar, gezinnen en senioren. In hoofdstuk 6 wordt dieper ingegaan op de verhuisgeneigdheid en woonvoorkeuren. In hoofdstuk 7 staat de vraag-aanbodbalans centraal en de daaruit af te leiden kansrijke en kwetsbare marktsegmenten.

Voorin is een samenvatting opgenomen en worden aanbevelingen gedaan met betrekking tot de mogelijke herstructurering van Vijfheerenlanden en de verdere ontwikkeling van Hoef en Haag.

- 11 -

- 12 -

3. Terugblik Voor het schetsen van een beeld op de woningmarkt is het van belang om terug te kijken naar de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. Wie zijn er vertrokken en bijgekomen? Wat voor gevolgen heeft dat gehad voor de bevolkingssamenstelling? En voor wie is er gebouwd? Ook kijken we naar de prijs van het wonen en de dynamiek op de huur- en koopwoningmarkt.

3.1.

Demografische ontwikkelingen: minder gezinnen, nauwelijks groei

In figuur 3.1 is te zien dat de bevolkingsontwikkeling vanaf 2003 rond het nulpunt schommelt. Sinds die periode is de uitstroom uit Vianen groter dan de instroom. Het geboortesaldo (aantal geboorten minus aantal sterften) is positief, maar heeft het negatieve migratiesaldo net niet kunnen compenseren. De woningvoorraad is de afgelopen jaren weinig gegroeid. In 2008 is er relatief veel gebouwd, waardoor het vertreksaldo wat lager was. Figuur 3.1: Gemeente Vianen. Demografische ontwikkelingen 2002 - 2011

400 300 200 100 0 -100 -200 -300 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Ontwikkeling bevolking

Geboortesaldo

Woningvoorraadontwikkeling

Binnenlandse migratie

2011

Buitenlandse migratie Bron: CBS Statline 2012.

Bevolkingssamenstelling: minder gezinnen, vergrijzing komt eraan In figuur 3.2 hebben we de bevolkingsopbouw van 1995 en 2012 onderling vergeleken en vergeleken met de provinciale opbouw. De leeftijdsopbouw van Vianen wijkt af met die van de provincie Utrecht. Opvallende verschillen in 2012: • De groep die vaak een gezin met jonge kinderen vormt (groep 0-10 jaar en 20-40 jaar) is kleiner. • De groep 10-20 jaar en 40-50 jaar is groter, dit zijn vooral gezinnen met kinderen in de puberleeftijd. • De groep 50-80 jaar is groter.

- 13 -

In 1995 was Vianen een jonge gemeente met veel gezinnen met kinderen. Nu, bijna twintig jaar later, wonen er verhoudingsgewijs veel 50-70-jarige huishoudens. Figuur 3.2: Gemeente Vianen. Bevolkingssamenstelling (in %) naar leeftijd in 1995 en in 2012

1995

2012

90 jaar of ouder

90 jaar of ouder

80 tot 90 jaar

80 tot 90 jaar

70 tot 80 jaar

70 tot 80 jaar

60 tot 70 jaar

60 tot 70 jaar

50 tot 60 jaar

50 tot 60 jaar

Vianen

40 tot 50 jaar

Utrecht (PV)

Vianen

40 tot 50 jaar

30 tot 40 jaar

30 tot 40 jaar

20 tot 30 jaar

20 tot 30 jaar

10 tot 20 jaar

10 tot 20 jaar

Utrecht (PV)

Tot 10 jaar

Tot 10 jaar 0%

5%

10%

15%

0%

20%

5%

10%

15%

20%

Bron: CBS Statline 2012.

Huishoudenssamenstelling De huishoudenssamenstelling verschilt sterk per wijk. In Vijfheerenlanden wonen veel éénpersoonshuishoudens en weinig huishoudens met kinderen. Ook de Oude Stad kent een relatief hoog aandeel éénpersoonshuishoudens. De dorpen rondom Vianen bevatten vooral huishoudens met kinderen. Figuur 3.3: Gemeente Vianen. Huishoudenssamenstelling per wijk Zijderveld Everdingen Hagestein Monnikenhof en Amaliastein Vijfheerenlanden De Hagen Zederik Oude Stad Gemeente Vianen 0 Eenpersoonshuishoudens

20

40

60

Huishoudens zonder kinderen

80

100

120

Huishoudens met kinderen


Migratie Daarnaast zien we dat er minder mensen naar Vianen komen om een gezin te stichten. Uit figuur 3.4 blijkt dat er meer mensen in de ‘vruchtbare’ levensfase Vianen verlaten dan er bij komen. 65-plussers weten Vianen te vinden, er stromen meer senioren in dan er vertrekken. Dit versterkt de vergrijzing.

- 14 -

Figuur 3.4: Gemeente Vianen. Ontwikkeling van de migratie 2002 - 2011 (in aantallen personen) 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 2002

2003

2004 0-14

2005 15-24

2006

2007

25-49

2008

50-64

2009

2010

2011

65+


Migratie: sterke relatie met Nieuwegein en IJsselstein Vianen heeft de sterkste verhuisrelatie met Utrecht, Nieuwegein en IJsselstein. In absolute zin is migratie van en naar Utrecht het grootst. De top 5 van vestigers en vertrekkers ziet er als volgt uit:

Tabel 3.1: Gemeente Vianen. Top 5 van vestigers, 2005 - 2010 Top 5 vestigers in Vianen vanuit totaal aantal Nieuwegein 573 IJsselstein 297 Utrecht (gemeente) 855 Houten 122 Lopik 41 Bron: CBS Statline 2012.

% t.o.v. het totaal aantal % t.o.v. het totaal aantal vestigers in vertrekkers in vertrekplaats Vianen 3,7% 23,4% 3,2% 12,1% 1,8% 34,9% 1,3% 5,0% 0,9% 1,7%

Vanuit Vianen geredeneerd, komt zowel absoluut (855) als relatief (34,9%) het grootste aantal vestigers uit Utrecht. Vanuit Utrecht geredeneerd, gaat relatief slechts een zeer beperkt aandeel (1,8%) naar Vianen. Tabel 3.2: Gemeente Vianen. Top 5 van vertrekkers, 2005 - 2010 Top 5 vertrekkers uit Vianen totaal % t.o.v. het totaal aantal vestigers in Naar aantal vestigingsplaats Nieuwegein 633 4,1% IJsselstein 256 2,8% Utrecht (gemeente) 969 2,0% Houten 170 1,8% Stichtse Vecht 85 0,7% Bron: CBS Statline 2012.

% t.o.v. het totaal aantal vertrekkers uit Vianen 23,5% 9,5% 36,0% 6,3% 3,2%

Bij de vertrekkers vanuit Vianen geldt hetzelfde. Vanuit Vianen gezien, is er een hoog aandeel vertrekkers naar Utrecht, vanuit Utrecht gezien is er een laag aandeel vestigers vanuit Vianen. Per saldo ‘verliest’ Vianen inwoners aan Utrecht, Nieuwegein, Houten, Maarssen en Stichtse Vecht. Vianen ‘wint’ inwoners vanuit IJsselstein.

- 15 -

Tabel 3.3: Gemeente Vianen. Saldo vestiging en vertrek, 2005 - 2010 Gevestigd uit

Vertrokken naar

Saldo over vijf jaar

Nieuwegein

573 Nieuwegein

633

IJsselstein

297 IJsselstein

256

-60 41

Utrecht (gemeente)

855 Utrecht (gemeente)

969

-114

Houten

122 Houten

170

-48 -7

Lopik

41 Lopik

48

Zeist

90 Zeist

84

6

Woerden

42 Woerden

45

-3

De Bilt

55 De Bilt

63

-8

Stichtse Vecht

64 Stichtse Vecht

85

-21

Montfoort

21 Montfoort

18

3

Maarssen

50 Maarssen

76

-26

Utrechtse Heuvelrug

47 Utrechtse Heuvelrug

41

6

57 Amersfoort

44

13

Amersfoort Bron: CBS Statline 2012.

Woningvoorraadontwikkeling: beperkt aantal toevoegingen Afgelopen jaren zijn voornamelijk eengezinswoningen in de gemeente gebouwd, maar vanaf 2005 gemiddeld minder dan 50 woningen per jaar. In 2008 is een complex met huur- en zorgappartementen toegevoegd op de locatie waar in 2006 gesloopt is. De bouwen zorgontwikkeling loopt deels parallel met de bevolkingsontwikkeling (zie ook figuur 3.1) Het migratiesaldo is echter negatief gebleven. Het is de vraag of nieuwbouw ook werkelijk zou hebben geleid tot groei. Dit laten we hier nog buiten beschouwing. Figuur 3.5: Gemeente Vianen. Woningvoorraadontwikkeling 2002-2011 200 150 100 50 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

-50 -100 sloop koop

sloop huur

app koop

egw koop

app huur

egw huur

Bron: CBS Statline.

Woningvoorraad nu: huurwoningen betaalbaar en toegankelijk Er staat een aanzienlijke hoeveelheid appartementen in Vianen. Een relatief groot aandeel van de voorraad is geschikt voor senioren. Verder bestaat de woningvoorraad voor 34% uit huurwoningen, die in zeer overwegende mate eigendom zijn van LEKSTEDEwonen.

- 16 -

Tabel 3.4: Gemeente Vianen. Woningtypes naar eigendom 2012 Woningtype

Huur

Koop

Totaal

46

1.631

1.677

1.547

3.251

4.798

Appartement

884

346

1.230

Seniorenappartement

136

Seniorenwoning grondgebonden

117

(Half) Vrijstaand Rij / Hoekwoning

136 117

Overig

16

127

143

Totaal

2.746

5.355

8.101

34%

66%

100%

Bron: WOZ-bestand gemeente Vianen, 2012.

3.2.

Dynamiek op de koopwoningmarkt

Prijs van het wonen: fors aandeel woningen tussen € 200.000 - € 250.000 De grootste groep woningeigenaren in Vianen heeft een woning met een WOZ-waarde tussen € 200.000 en € 250.000. De voorraad woningen tot € 200.000 bedraagt ca. 1.100. Ruim 1.200 van de 5.355 koopwoningen heeft een WOZ-waarde boven € 350.000. Figuur 3.6: Gemeente Vianen. WOZ-waarde woningen

2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

500.000 of meer

400.000 tot 500.000

350.000 tot 400.000

300.000 tot 350.000

250.000 tot 300.000

200 tot 250.000

150 tot 200.000

0 tot 150.000

Bron: WOZ-registratie gemeente, 2013.

Wanneer we mensen vragen voor hoeveel zij hun woning denken te kunnen verkopen, zien we een vergelijkbare waardeopbouw. Mensen schatten de marktwaarde van hun woning goed in. Eigenaren vanaf 55 jaar bezitten een relatief hoog aandeel duurdere woningen. De helft van hen heeft een woning boven de € 250.000. De jongere huishoudens bezitten relatief meer goedkopere woningen.

- 17 -

Figuur 3.7: Gemeente Vianen. Verdeling waarde koopwoning naar huishoudenstype 1/2 phh < 55

1%

68%

Gezinnen 1/2 phh > 55

19%

56% 1% 0%

18%

49% 10%

Tot 150.000 euro

20%

17%

20% 30%

150.000 tot 250.000 euro

40%

50%

250.000 tot 350.000 euro

10% 10%

20%

60%

70%

80%

350.000 tot 500.000 euro

1%

10% 90%

100%

500.000 euro of meer

Bron: enquête Companen, 2013.

In figuur 3.8 wordt de ontwikkeling van de woningprijzen gepresenteerd. Daaruit blijkt dat de crisis tot nu toe alleen effect heeft gehad op de prijsontwikkeling van dure, vrijstaande woningen in Vianen. De prijs van andere woningtypen is bij benadering stabiel gebleven. Dit is een opmerkelijke uitkomst, die mogelijk verklaard wordt uit het volgende: in Vianen staan, vergeleken met landelijke cijfers, relatief weinig woningen te koop; er wonen relatief veel oudere huishoudens die minder verhuisgeneigd zijn dan jongere huishoudensgroepen. Figuur 3.8: Gemeente Vianen. Prijsontwikkeling per woningtype

€ 550.000,00

Koopsom

€ 450.000,00

€ 350.000,00

€ 250.000,00

€ 150.000,00 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Jaartallen Appartement

Tussenwoning

Hoekwoning

2^1 kap

Vrijstaand

Totaal prijsontwikkeling

Bron: woningmarktcijfers, 2012.

Daling aantal transacties al voor begin crisis ingezet Het aantal verkooptransacties in de bestaande voorraad is in de afgelopen jaren fors gedaald. Opvallend is dat deze daling zich in Vianen al heeft ingezet in 2006, terwijl dit in Nederland zich vooral sinds 2008 heeft voorgedaan (begin crisis). Wellicht hangt dit samen met de oververtegenwoordiging van ouderen die minder verhuisgeneigd zijn.

- 18 -

Figuur 3.9: Gemeente Vianen. Aantal transacties koopwoningen per jaar (bestaande voorraad) 300

Aantal transacties

250 200 150 100 50 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Bron: woningmarktcijfers, 2012.

3.3.

Dynamiek op de huurwoningmarkt

Het grootste deel van de huurwoningen is betaalbaar (tussen € 361 en € 545, prijspeil 2012). Tabel 3.5: Gemeente Vianen. Prijscategorie huurwoningen LEKSTEDEwonen, 2011 Prijscategorie

Aantal woningen

Goedkoop (< €361)

601

Betaalbaar (€361 - €545)

1.727

Duur (€545 - €652)

196

Overig

163

Totaal sociale huur

2.687

Particuliere huur Bron: Centraal Fonds, 2011 en WOZ-bestand.

125

Reacties op huurwoningen vooral uit Vianen en naburige gemeenten Bij de interpretatie van onderstaande cijfers uit de rapportage van Woningnet moet rekening worden gehouden met het feit dat de woningtoewijzingen van LEKSTEDEwonen in de Vijfheerenlanden niet zijn meegenomen in deze cijfers. Tabel 3.6:

Gemeente Vianen. Reacties naar zoekgemeente en herkomst woningzoekende, tweede kwartaal 2012 Zoekgemeente > Huidige gemeente v Houten Utrecht IJsselstein Nieuwegein Vianen Houten 2.822 1.172 95 245 92 Utrecht 1.591 4.589 983 2.757 722 IJsselstein 215 843 1.583 691 159 Nieuwegein 496 2.101 665 3.123 316 Vianen 129 384 127 273 518 Bron: Woningnet tweede kwartaal 2012.

Uit bovenstaande tabel valt af te lezen dat de woningzoekende uit de gemeente Vianen, het meest reageert op woningen in de gemeente Vianen zelf (518), gevolgd door woningen in Utrecht (384). Ook op woningen in Nieuwegein wordt relatief veel gereageerd door Vianezen (273). Het aantal mensen uit Utrecht, dat reageert op een woning in Vianen bedraagt 722. Naast Utrecht zelf, is met name Nieuwegein populair bij

- 19 -

woningzoekenden uit Utrecht. Vianen is veel minder gewild onder Utrechtse huurwoningzoekenden. Wanneer we kijken naar de reacties in Vianen als percentage van alle reacties vanuit een gemeente, dan blijkt dat de sterkste relatie bestaat met de omliggende gemeenten. Tabel 3.7: Gemeente Vianen. Percentage reacties in Vianen van woningzoekenden uit omliggende gemeenten Plaats

Percentage van de woningzoekenden, dat reageert op een woning in Vianen

Nieuwegein

4,2%

IJsselstein

4,0%

Lopik

4,0% 2,5%

Montfoort Bron: rapportage Woningnet tweede kwartaal 2012.

Tabel 3.8: Gemeente Vianen. Percentage reacties van Vianezen in omliggende gemeenten Percentage van de woningzoekenden uit Vianen, dat reageert op een woning in de gemeente Utrecht (gemeente)

23,4%

Nieuwegein

16,6%

Houten

7,9%

IJsselstein

7,7%

Bron: rapportage Woningnet tweede kwartaal 2012

Druk op huurwoningmarkt neemt langzaam toe Uit figuren 3.10 en 3.11 over de huurmarkt blijkt het volgende: in Vianen stijgt het aantal actief woningzoekenden zeer licht en neemt het aantal verhuringen en mutaties sinds 2008 wat af. De wachttijd is van acht naar negen jaar gestegen, met een sterke stijging in het laatste jaar. De wachttijd is wel wat hoger dan in de regiogemeenten. De wachttijd lijkt hoger te zijn dan in Utrecht, maar in de praktijk zal dit niet zo zijn omdat de verhuringen in Vijfheerenlanden niet meegerekend zijn (deze zijn door afwijkende aanbieding en toewijzing niet bekend). De langere wachttijd in Vianen moet geheel worden toegeschreven aan senioren die zich in Vianen vaak lang geleden preventief hebben ingeschreven, en daarmee de wachttijd vergroten. Het aantal mensen dat zich richt op een huurwoning is iets gestegen, maar gelet op de crisis zou men een hogere stijging hebben verwacht. Figuur 3.10: Gemeente Vianen. Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden 3000 2500 2000 Vianen Houten

1500

IJsselstein 1000

Nieuwegein

500 0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

Bron: regionale woningmarktmonitor BRU, 2012.

- 20 -

2009

2010

2011

Figuur 3.11: Gemeente Vianen. Aantal verhuringen(exclusief Vijfheerenlanden)

700 600 500 Vianen

400

Houten 300

IJsselstein

200

Nieuwegein

100 0 2007

2008

2009

2010

2011

Bron: regionale woningmarktmonitor BRU, 2012. Voor Vianen is gebruik gemaakt van het jaarverslag 2011

Figuur 3.12: Gemeente Vianen. Mutatiegraad LEKSTEDEwonen 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Jaarverslag LEKSTEDEwonen 2012. Figuur 3.13: Gemeente Vianen. Gemiddelde wachttijd in jaren 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 2007 Vianen

2008

2009

Vianen zonder senioren

2010 Utrecht

2011

Utrecht zonder senioren

Bron: Jaarverslag LEKSTEDEwonen 2012.

Reacties naar leeftijd: vooral jongeren zijn actief zoekend Uit figuur 3.14 blijkt dat de actief woningzoekenden in Vianen relatief jong zijn. Het aandeel ouderen is relatief laag ten opzichte van de regio. Later zullen we zien dat de vraag naar (goedkope) huurwoningen vooral komt van jongeren, en wel met name de starters op de woningmarkt. De reacties worden sterk bepaald door het vrijkomende aanbod. De vrijkomende woningen zijn vanwege toewijzingsregels in 2012 alleen aan de doelgroep verhuurd (EU-doelgroep, huishoudens met een inkomen tot € 34.085 (inkomensgrens 2012)).

- 21 -

Figuur 3.14: Gemeente Vianen. Percentage reacties naar leeftijdsklasse 65+

55-64

35-54

23-34

<23 0%

10%

20%

30% Regio Utrecht Midden

40%

50%

60%

Vianen

Bron: rapportage Woningnet tweede kwartaal 2012.

3.4.

Vertrekkers in beeld

Bij de terugblik is het interessant om te kijken waarom mensen vertrokken zijn uit Vianen. Waren er te weinig geschikte woningen beschikbaar of zijn er andere redenen om te vertrekken? Hiermee kunnen we deels antwoord geven op de vraag wat er was gebeurd als er wel veel woningen in Vianen waren bijgebouwd. Zouden deze mensen dan in Vianen gebleven zijn? We hebben vertrekkers gevraagd naar hun achtergronden en motieven om Vianen te verlaten.

Vertrekkers: vooral zelfstandige huishoudens die elders een woning kopen Uit figuur 3.15 blijkt dat meer dan de helft van de vertrekkers (56%) zelfstandig woonde. 44% van de vertrekkers waren starters op de woningmarkt. Een deel van de vertrekkers is gaan kopen in plaats van huren. Er is een duidelijke verschuiving naar ruimere (en dus duurdere) woningen waarneembaar. Dit zijn doorgaans de gezinnen die meer te besteden hebben en ruimer gaan wonen. Daarnaast vindt een verschuiving naar appartementen met lift plaats, vooral door ouderen die hun eengezinswoning verlaten.

Figuur 3.15: Gemeente Vianen. Vorige woonsituatie vertrekkers Thuis / inwonend bij familie

42%

Zelfstandig

56%

Op kamers

1%

Anders

1% 0%

10%

20%

Bron: Enquête Companen 2013.

- 22 -

30%

40%

50%

60%

Figuur 3.16: Gemeente Vianen. Vorige en huidige woning naar koop en huur Vorige woning in Vianen

46%

Huidige woning

54%

37%

0%

63%

20%

40%

60%

Huur

80%

100%

Koop

Bron: Enquête Companen 2013. Tabel 3.9: Gemeente Vianen. Vorige en huidige woning naar koopprijs van vertrekkers Vorige woning in Vianen 19%

Huidige woning 36%

€ 200.000 tot € 250.000

35%

26%

€ 250.000 tot € 350.000

15%

26%

€ 350.000 tot € 500.000

19%

9%

€ 500.000 tot € 750.000

4%

2%

4% 4%

2% 0%

Tot € 200.000

Meer dan €750.000 Niet van toepassing (De woning is nog niet verkocht.) Bron: Enquête Companen 2013.

Tabel 3.10: Gemeente Vianen. Vorige en huidige woning naar woningtype van vertrekkers Vorige woning in Vianen 58%

Huidige woning 25%

Hoekwoning

6%

13%

Twee-onder-een-kap / half vrijstaande woning

0%

10%

Vrijstaande woning

6%

6%

Appartement zonder lift

4%

10%

15%

24%

Tussenwoning

Appartement met lift Boven- of benedenwoning

4%

3%

(patio)Bungalow

2%

0%

Seniorenwoning (laagbouw met tuin)

0%

3%

Boerderij of bedrijfswoning

0%

3%

Anders, namelijk:

4%

3%


Vertrek voornamelijk wegens persoonlijke motieven De belangrijkste reden om uit Vianen te vertrekken was in de meeste gevallen persoonlijk van aard. Samenwonen / trouwen, zelfstandig willen wonen en dichterbij werk of studie willen wonen zijn de belangrijkste redenen voor vertrek. Alleen zelfstandig willen wonen is een vertrekreden die via woningaanbod beïnvloedbaar is. Bijna 10% vertrekt wegens onvoldoende rust in de woonomgeving. Figuur 3.17: Gemeente Vianen. Belangrijkste motieven voor vertrek (cirkeldiagram: verhouding hoofdcategorieën vertrek) Trouwen / samenwonen Dichterbij werk willen wonen

27 % 20%

Zelfstandig willen wonen / uit huis… Onvoldoende rust in de woonomgeving

53%

Dichterbij studie willen wonen Dichterbij vrienden / familie willen… 0%

5%

10%

15%


- 23 -

20%

25%

Persoonlijke motieven Woonomgeving Woning

Prijs en ligging woningaanbod reden voor vertrek Hoewel de persoonlijke motieven het zwaarst wegen, is het ook interessant om te kijken welke rol de woonomgeving en de woning speelt bij het vertrek, omdat deze tot op zekere hoogte beïnvloedbaar zijn. Daarnaast bieden deze redenen een kwalitatieve input voor toekomstige woningbouwplannen, zoals de nieuwe wijk Hoef en Haag. Ten aanzien van de woonomgeving worden onvoldoende rust en het gebrek aan voorzieningen het meest genoemd. Op woningniveau worden betaalbaarheid en de aantrekkelijkheid van de ligging als vertrekmotief genoemd. In het hoofdstuk over woonaantrekkelijkheid en wensen van de doelgroepen wordt dieper op de vraag ingegaan wat Vianen aantrekkelijker kan maken. Tabel 3.11: Gemeente Vianen. Top 3 vertrekmotieven, per categorie vertrekmotieven Persoonlijk Woonomgeving Woning Vorige woning op Trouwen / Onvoldoende rust in de 36% 17% onaantrekkelijke locatie samenwonen woonomgeving (ligging) Zelfstandig Onvoldoende aanbod aan Onvoldoende aanbod aan willen wonen / 26% 14% winkels betaalbare huurwoningen uit huis willen Onvoldoende aanbod Dichterbij werk Onvoldoende aanbod aan 17% culturele voorzieningen en 14% willen wonen betaalbare koopwoningen uitgaansgelegenheden Overig

21% Overig

Totaal

45% Overig

100%

13%

13%

13% 61%

100%

100%

Bron: enquête Companen 2013.

Het prijsniveau van de woningen in Vianen heeft voor twee derde van de vertrekkers een rol gespeeld bij de keuze voor een andere gemeente, zo blijkt uit figuur 3.18. Blijkbaar weten vertrekkers in de gemeenten waar zij naar toegaan (Nieuwegein, IJsselstein, Houten) wel een woning in hun prijscategorie te bemachtigen; dit wijst erop dat het prijskwaliteitsniveau in andere gemeenten aantrekkelijker was dan in Vianen en / of het aanbod groter was. Anderzijds moet wel gesteld worden dat het prijsniveau een rol speelt, maar geen leidend motief vormt. Figuur 3.18: Gemeente Vianen. Verschil in woningprijs (huur en koop) en de mate waarin het een rol speelt voor vertrek

8% 37% 52%

40%

63%

Prijsniveau speelde rol Gunstig

Gelijk

Ongunstig

Prijsniveau speelde geen rol


- 24 -

Starters maar in beperkte mate te binden aan Vianen Wanneer we ons specifiek richten op starters die zijn vertrokken en nu zelfstandig wonen, valt op dat maar 25% in Vianen was gebleven indien er voor hen geschikt aanbod zou zijn geweest. Starters die onzelfstandig (op kamers) in een ander gemeente zijn gaan wonen, zouden sowieso niet in Vianen gebleven zijn. Figuur 3.19: Gemeente Vianen. Geschiktheid woningaanbod en het gedrag van starters

Huidig zelfstandig

25%

48%

Huidig niet zelfstandig

27%

83%

0%

20%

40%

17% 60%

80%

100%

Was bij geschikt aanbod wel in Vianen blijven wonen Was bij geschikt aanbod niet in Vianen blijven wonen Weet niet Bron: enquête Companen 2013.

Beperkt aandeel vertrekkers heeft de wens om terug te keren naar Vianen Uit onderstaande figuur blijkt dat een beperkt aandeel van de vertrekkers een wens heeft om terug te keren in Vianen. Een aanzienlijk deel weet het nog niet. Figuur 3.20: Gemeente Vianen. Wens van vertrekkers om terug te keren naar Vianen

Huidig zelfstandig

19%

Huidig niet zelfstandig

48%

33%

40%

0%

20%

60% 40%

60%

80%

100%

Zoekt bij weer verhuizen een woning in Vianen Zoekt bij weer verhuizen een woning in een andere gemeente Weet niet Bron: enquête Companen 2013.

3.5.

Woonaantrekkelijkheid van Vianen

De woonaantrekkelijkheid van Vianen is geanalyseerd op basis van de woonaantrekkelijkheidsscan voor de 415 Nederlandse gemeenten van Bureau Louter. Vianen is in beeld gebracht aan de hand van 101 indicatoren (bevolking, omgeving, voorzieningen, veiligheid, economie en bereikbaarheid). Deze 101 indicatoren zijn bepaald op basis van een landelijk onderzoek onder 6.700 huishoudens naar wat zij als aantrekkelijk ervaren, en van belang daarin vinden voor hun eigen woonomgeving. Vianen als totaal: benedengemiddelde woonaantrekkelijkheid De scores voor de woonaantrekkelijkheid van Vianen worden vergeleken met het gemiddelde van benchmarkgemeenten uit de omgeving. In figuur 3.21 wordt de positie van Vianen en de benchmarkgemeenten weergegeven.

- 25 -

Figuur 3.21: Gemeente Vianen. Totaalscore woonaantrekkelijkheid Vianen

Bron: Bureau Louter.

Wat de totaalscore betreft neemt Vianen positie 245 in van de 415 gemeenten. Die positie is wat lager dan het gemiddelde van de benchmarkgemeenten. De gemeente Nieuwegein en IJsselstein scoren hoger op woonaantrekkelijkheid. Als we dieper inzoomen op de acht hoofdindicatoren, dan zien we de punten waarop Vianen zich in positieve zin onderscheidt en de punten waarin Vianen te kort komt ten opzichte van de benchmarkgemeenten en de Nederlandse gemeenten. Onderstaande figuur geeft een overzicht. Figuur 3.22: Gemeente Vianen. Woonaantrekkelijkheidsweb Vianen


Vianen scoort zeer gunstig op Economie. Ook de bereikbaar is beter dan die van de benchmarkgemeenten en het Nederlands gemiddelde. Op de andere hoofdindicatoren scoort Vianen gemiddeld of minder dan gemiddeld. Voor een woonplaatskeuze zijn in het algemeen de Woonomgeving, de Basis en Plus-voorzieningen, Overlast en Veiligheid en Sociaal klimaat van belang. Voor een ‘werkplaatskeuze’ zijn dit vooral Bereikbaarheid en Economie. Het onderdeel Gemeente (gemeentelijke dienstverlening en -belastingen) is in deze context niet of nauwelijks van belang.

- 26 -

Wanneer we nog dieper inzoomen op 20 kenmerken, dan zien we gedetailleerder op welke kenmerken Vianen zich in positieve en negatieve zin onderscheidt ten opzichte van de benchmarkgemeenten en de Nederlandse gemeenten. Onderstaande figuur geeft een overzicht. De lichtblauwe balken geven de score van Vianen weer, de blauwe ‘vierkantjes’ de score van de benchmarkgemeenten en de groene ‘vierkantjes’ de scores van de gemeenten waarmee Vianen een intensieve migratierelatie heeft (zoals Utrecht, Zederik, Nieuwegein, IJsselstein, Leerdam, Culemborg en Houten). In de rechter kolom vindt u de ranglijstpositie ten opzichte van de 415 gemeenten en een selectie van de 175 suburbane woongemeenten. Figuur 3.23: Gemeente Vianen. Score gemeente Vianen op 20 kenmerken

Bron: Bureau Louter, 2012.

In het algemeen valt op dat Vianen op veel kenmerken lager scoort dan de benchmarken migratiegerelateerde gemeenten. Vianen scoort beduidend minder op kenmerken als: Historische binnenstad, Winkels, Overlast, Verkeersveiligheid en Bereikbaarheid per Openbaar Vervoer. Vianen scoort goed op Economie, Recreatie, Weinig misdaad en Bereikbaarheid per auto. Woonaantrekkelijkheid tussen wijken en kernen verschillend Gemiddeld genomen is de Oude Stad de meest aantrekkelijke woonbuurt en Vijfheerenlanden de minst aantrekkelijke. Op onderdelen zijn er natuurlijk grote verschillen. Onderstaande figuur geeft per wijk de verschillen weer voor de zeven kenmerken die op wijkniveau van toepassing zijn (gemeentelijke dienstverlening uit het eerder getoonde spinnenweb laten wij buiten beschouwing). In de rechterkolom staat de positie van de Viaanse wijken ten opzichte van de 2.555 wijken in de Randstad.

- 27 -

Figuur 3.24: Gemeente Vianen. Woonaantrekkelijkheid per wijk Basisvoorzieningen De Hagen Everdingen Hagestein Monnikenhof en Amaliastein Oude Stad Vijfheerenlanden Zederik Zijderveld

1806 2512 2317 2035 463 1711 1421 2428

1990 2545 2217 1823 1470 1941 1609 2543

Gebouwde en natuurlijke omgeving 1739 542 507 1077 325 2250 857 548

Benchmarkbuurten

1934

1928

861

-3

0

Plusvoorzieningen

3 -3

0

3 -3

0

3 -3

280 385 330 316 287 286 305 412 1587 0

3

Overlast en veiligheid

Bevolkingskenmerken

De Hagen Everdingen Hagestein Monnikenhof en Amaliastein Oude Stad Vijfheerenlanden Zederik Zijderveld

1826 477 262 1213 488 2388 1425 157

1962 827 363 1336 387 2466 1536 391

1244 2264 1925 1614 1594 1283 1200 1379

1952 1962 727 1354 205 2474 1095 939

Benchmarkbuurten

1007

1217

1721

1457

-3

0

3 -3

0

Bereikbaarheid

Economie

3 -3

0

Totaal

3 -3

0

Bron: Bureau Louter, 2012. Noot: de score geeft aan hoe de wijk scoort ten opzichte van het gemiddelde van 2.555 buurten van de benchmarkgemeenten. Tabel 3.12: Gemeente Vianen. Samenvatting woonaantrekkelijkheid per wijk Bovengemiddeld Benedengemiddeld Economie

Basisvoorzieningen ( behalve Oude Stad)

Bereikbaarheid auto, met name de wijken De

Plusvoorzieningen

Hagen, Vijfheerenlanden, Zederik, Zijderveld

Overlast en veiligheid direct aan Oude Stad grenzende buurten Gebouwde en natuurlijke omgeving De Hagen en vooral Vijfheerenlanden Bevolkingskenmerken

Bron: Bureau Louter, 2012.

Alle wijken/kernen scoren hoog op Economie. Vooral de kernen (Everdingen, Hagestein en Zijderveld) hebben hoge scores voor kenmerken als Gebouwde/natuurlijke omgeving, Overlast/veiligheid en Bevolkingskenmerken. Zij scoren echter laag op voorzieningen. Behoudens de Oude Stad zijn in Vianen geen wijken die zich op bijna alle kenmerken positief onderscheiden. In onderstaande figuur is per wijk aangegeven voor welke doelgroepen de betreffende wijk het meest en het minst aantrekkelijk is. Zo is de Hagen voor 75-plussers met een hoog inkomen het minst aantrekkelijk en het meest aantrekkelijk voor éénpersoonshuishoudens tot 35 jaar met een hoog inkomen. Wanneer wij de aantrekkelijkheid van de wijken voor de verschillende doelgroepen vergelijken, zien wij het volgende: de meeste wijken zijn voor senioren met een hoog inkomen het minst aantrekkelijk. De wijken in Vianen scoren het hoogst bij kleine huishoudens met een hoog inkomen.

- 28 -

3

Figuur 3.25: Gemeente Vianen. Hoogst en laagst scorende doelgroep per wijk


Naar mate het blauwe balkje meer naar links staat, is de wijk minder aantrekkelijk voor de benoemde doelgroep, die links van de tabel staat. Naar mate het blauwe balkje meer naar rechts staat, is de wijk meer aantrekkelijk voor de doelgroep die rechts van de tabel staat.

- 29 -

- 30 -

4. Vooruitblik In dit hoofdstuk blikken we vooruit op de bevolkingsen huishoudensontwikkeling. Wie woont er in de toekomst in Vianen en hoeveel woningen zijn hiervoor nodig?

4.1.

Bevolkings- en huishoudensontwikkeling: lichte groei en vergrijzing

De terugblik geeft handvatten om de effecten van het gevoerde beleid zichtbaar te maken. Om beleid van nu te voeden, is alleen terugkijken echter onvoldoende. Het is belangrijk om de toekomstige ontwikkelingen zo goed mogelijk in te schatten. In deze paragraaf schetsen we een beeld van de verwachte bevolkingsen huishoudensontwikkeling. Bevolkingsgroei beperkt, verdubbeling aantal oudere ouderen Vianen gaat een forse vergrijzing en een lichte bevolkingsgroei tegemoet. De bevolking groeit met 530 inwoners van 19.670 inwoners in 2012 tot 20.200 inwoners in 2022. In 2032 is de bevolking met meer dan 800 inwoners gegroeid tot 20.510 inwoners. Het aantal oudere ouderen (75+) verdubbelt bijna. De ontgroening is zeer beperkt. De leeftijdsgroep tot 35 jaar blijft in omvang stabiel. Hun aandeel in de bevolking neemt af. De leeftijdsgroep 25-54 jaar - de potentiële gezinsleeftijd - loopt met circa 500 inwoners terug. Figuur 4.1: Gemeente Vianen. Bevolkingsprognose op basis van natuurlijke aanwas, 2012 - 2032 25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

1.239

1.473

1.834

2.216

2.359

4.640

4.939

5.066

5.093

5.048

5.797

5.514

5.280

5.089

5.097

2.091

2.228

2.278

2.263

2.274

2.351

2.363

2.342

2.235

2.200

3.554

3.448

3.402

3.504

3.530

2012

2017

2022

2027

2032

0

tot 15 jaar

15 - 24 jaar

25 - 34 jaar

35 - 54 jaar

55 - 74 jaar

75 jaar eo

Bron: prognosemodel Companen 2013.

Huishoudensontwikkeling 2012-2032: lichte groei, beperkte afname gezinnen Op basis van het Companen-prognosemodel hebben wij de autonome huishoudensgroei berekend. Autonoom wil zeggen dat de in- en uitstroom van bewoners in balans is, dus de huishoudensontwikkeling alleen is gebaseerd op natuurlijke bevolkingsaanwas. Dit heeft als functie dat inzichtelijk wordt hoeveel woningen er nodig zijn om in de vraag van de eigen inwoners te voorzien. Het aantal huishoudens neemt met ruim 475 toe tot 8.510

- 31 -

in 2022. Tot 2032 groeit het aantal huishoudens met ruim 700 tot 8.745. In die orde van grootte zou ook de woningvoorraad moeten groeien. De groei van het aantal huishoudens (9% tot 2032) is groter dan de groei van het aantal inwoners (4%). De huishoudensgrootte neemt dus af, wat aansluit bij de veranderende samenstelling van de bevolking. Er zijn meer oude(re) huishoudens. De daling van het aantal gezinnen is beperkt, maar hun aandeel neemt af. Figuur 4.2: Gemeente Vianen. Huishoudensprognose op basis van natuurlijke aanwas, 2012-2032

10000 9000 8000

795

940

1156

1399

1478

2169

2307

2355

2344

2373

3290

3235

3202

3165

3152

748 1031

731

705

1091

1096

679 1081

675 1066

2012

2017

2022

2027

2032

7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

1-2 phh < 35

1-2 phh 35 - 54

Gezinnen

1-2 phh 55 - 74

1-2 phh > 75

Bron: prognosemodel Companen 2013.

4.2.

Inkomensontwikkeling

Inkomensontwikkeling tot nu: lichte daling In Vianen is het aandeel huishoudens met een laag inkomen licht toegenomen. Het aandeel hogere inkomens is stabiel gebleven. Tabel 4.1: Gemeente Vianen. Inkomensontwikkeling in Vianen en naburige gemeenten % lagere inkomens

% hogere inkomens

Vianen Houten Nieuwegein IJsselstein

2001 14% 12% 14% 13%

2006 14% 11% 16% 13%

2009 15% 12% 16% 13%

2001 26% 33% 24% 26%

2006 26% 35% 22% 27%

2009 26% 35% 22% 28%

Utrecht

23%

22%

21%

18%

20%

21%

Nederland 20% 20% 20% 20% 20% 20% Bron: Regionale Woningmarktmonitor 2012, BRU * De grens voor lagere inkomens is die waar landelijk 20% van de inkomens onder ligt. Die voor hogere inkomens waar landelijk 20% van de inkomens boven ligt.

Ontwikkeling inkomensgroepen volgens enkele economische scenario’s Voor corporaties is het van belang om te weten hoeveel inwoners met een inkomen tot € 34.229 (inkomensgrens 2013) er zijn. Zo wordt bekend hoeveel huishoudens er potentieel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Ook is het van belang omdat corporaties de verplichting hebben om 90% van de sociale huurvoorraad aan deze

- 32 -

doelgroep toe te wijzen. Daarnaast is het relevant om de omvang van de groep huishoudens met een inkomen tot € 43.000 te kennen. Met dit inkomen kan circa € 180.000 geleend worden (indien er geen eigen vermogen wordt ingebracht), vaak onvoldoende om een eengezinswoning te kopen. Dus deze doelgroep is voor een deel ook aangewezen op een huurwoning. Wij hebben de inkomensverdeling van huishoudens in Vianen in beeld gebracht. Van de huishoudens behoort 32% tot de EU-doelgroep. Tabel 4.2: Gemeente Vianen. Ontwikkeling inkomensgroepen (huishoudens), 2012 - 2022 Verschil Inkomen

2012

2017

2022

2012-2022

Tot €34.229

2.590

2.680

2.740

150

960

990

1.020

60

4.490

4.630

4.750

260

8.300

8.510

480

€34.229 - €43.000 Vanaf €43.000

Totaal 8.040 Bron: Companen op basis van CBS-cijfers 2009.

De EU-doelgroep zal tot 2020, uitgaande van een economische groei van 0%, nog toenemen met 150 huishoudens. Er zijn ook andere scenario’s doorgerekend. Bij economische krimp (-1,2%) zal de doelgroep (< € 34.229) toenemen met circa 500 huishoudens tot 2022. Indien er sprake is van economische groei (1,2%) zal deze doelgroep beperkt krimpen (-160). In onderstaande tabel wordt de doelgroep gerelateerd aan de benodigde kernvoorraad. Daaruit blijkt, dat zelfs bij een economisch krimpscenario de omvang van de voorraad sociale huurwoningen groter is dan de omvang van de doelgroep die in een sociale huurwoning woont. 69% van de EU-doelgroep woont in een huurwoning. Ongeveer 900 sociale huurwoningen worden bewoond door huishoudens met een inkomen boven de EU-grens; dit zijn de zogenoemde scheefwoners. Er is bij 0% economische groei in 2022 ruimte om circa 795 woningen bij mutatie aan mensen die niet tot de doelgroep behoren aan te bieden, dan wel huurverhoging te vragen aan zogenaamde ‘scheefwoners’. Indien sprake is van groei van 0% of 1,2% bedraagt de ‘schuifruimte’ 555 respectievelijk 1.010 woningen. Tabel 4.3: Gemeente Vianen. Doelgroep versus sociale huurvoorraad bij 0% groei 2012 2017 EU doelgroep 2.590 2.680 Doelgroep in koop 805 835 Doelgroep in huur 1.785 1.845 Niet doelgroep in huur 900 840 Beschikbare kernvoorraad 2.685 2.685 Bron: Companen op basis van CBS-cijfers 2009 en belastinggegevens LEKSTEDEwonen

2022 2.740 850 1.890 795 2.685

Tabel 4.4 Gemeente Vianen. Doelgroep versus de sociale huurvoorraad bij economische krimp en groei -1,2% groei

1,2% groei

EU doelgroep in 2022

3.090

2.430

Doelgroep in huur 2022

2.130

1.675

Scheefwoners in kernvoorraad 555 Bron: Companen op basis van CBS-cijfers 2009 en belastinggegevens LEKSTEDEwonen

- 33 -

1.010

4.3.

Wonen met zorg

Scheiden van wonen en zorg: meer zorg aan huis Ouderen of mensen met een langdurige ziekte of beperking kunnen niet altijd zelfstandig wonen. De zorg die zij nodig hebben, wordt beschreven in een zorgzwaartepakket (ZZP) voor de zorgdoelgroep Verpleging en Verzorging (VV). Bij ZZP1 is sprake van een lichte vorm van zorg en bij de hogere ZZP’s is sprake van toenemende zorg. Inspelend op de wens van ouderen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen, heeft het rijk gekozen voor het doorvoeren van het principe van scheiden van wonen en zorg. Dit betekent dat met ingang van 1 januari 2013 de ouderen met ZZP 1 en ZZP 2 niet meer intramuraal worden gehuisvest. In 2014 volgt ZZP 3 en naar verwachting volgt in 2016 ZZP 4. Dit kan betekenen dat zorginstellingen kamers of appartementen kunnen gaan verhuren en de (extramurale) zorg bieden, juridisch scheiden dus. Echter, in de praktijk zullen steeds meer ouderen thuis blijven wonen of in een complex gaan wonen waar de zorg naar toe wordt gebracht. In deze paragraaf omschrijven we de verschillende woonvormen voor ouderen en brengen we de effecten van het scheiden wonen en zorg in beeld. Ouderen Onderscheiden vormen van wonen met zorg: • Intramuraal: zorgplaatsen in een verzorgings- of verpleeghuis, zorg en wonen niet gescheiden. • Verzorgd wonen: woningen in een complex waar ook verzorging wordt aangeboden; wonen en zorg zijn gescheiden. • Levensloopgeschikt wonen: individuele woningen waar ouderen met beperkingen comfortabel kunnen wonen en al of geen zorg wordt aangeboden; wonen en zorg zijn gescheiden. Trend Vanwege de toenemende vergrijzing zou de vraag naar alle vormen van wonen met zorg toenemen. Als gevolg van het scheiden van wonen met zorg neemt de vraag naar intramurale capaciteit voor verzorging af en naar verpleging toe. De lichte ZZP’s 1-2 blijven naar verwachting veel meer dan voorheen thuis wonen. Voor de ZZP’s 3-4 zal er sprake zijn van een toenemende behoefte aan verzorgde woonvormen in een complexgewijze setting, waarbij wonen en zorg uiteraard (juridisch) gescheiden zijn. Levensloopgeschikt wonen volgt in haar ontwikkeling de vergrijzing en neemt voorlopig dus toe. Tekorten en overschotten Met behulp van de Woonzorgweter (prognosemodel van Companen) hebben wij in beeld gebracht hoe de woonzorgvraag zich ontwikkeld. Duidelijk zichtbaar is de afname van de vraag naar intramuraal wonen en de toename van verzorgd wonen en levensloopgeschikt wonen. De vraag naar verzorgd wonen neemt toe van ca. 120 naar 180 woningen in 2022. De vraag naar levensloopgeschikte woningen (in de huur- en koopsector) neemt toe van ca. 950 naar ruim 1.200 woningen in 2022. Die vraag heeft voor 40% betrekking op huurwoningen, hetgeen betekent dat er in 2022 ca. 500 levensloopgeschikte huurwoningen zouden moeten zijn.

- 34 -

Figuur 4.3: Gemeente Vianen. Effecten scheiden wonen en zorg op de behoefte aan wonen met zorg, 2012 2022

Ouderen

Intramuraal wonen

Verzorgd wonen

Levensloopgeschikt wonen

0 normatieve vraag 2012

200

400 600 800 1.000 1.200 1.400 scheidingsscenario vraag 2022

Bron: Woonzorgweter Companen 2013.

Omvang aantal toegankelijke woningen lijkt groot genoeg voor vraag te zijn Wij hebben met de Woonzorgweter berekend dat er in totaal ruim 1.200 levensloopgeschikte woningen (huur en koop) nodig zijn in 2022. Hoe verhoudt dit zich tot de voorraad geschikte woningen van LEKSTEDEwonen? Tabel 4.5: Gemeente Vianen. Levensloopgeschikt woningbezit LEKSTEDEwonen in 2011 Woningtype

Aantal

Toegankelijke woningen

789

Ouderen- en gehandicaptenwoningen

367

Totaal Bron: Centraal Fonds, 2011 en WOZ-bestand.

1.156

Uit bovenstaande tabel blijkt dat LEKSTEDEwonen een omvangrijk aantal levensloopgeschikte woningen bezit. Het is op het moment echter niet duidelijk in welke mate deze woningen ook daadwerkelijk geschikt zijn voor senioren en welke locaties door senioren gewenst worden. De levensloopgeschiktheid van de Vianens woningvoorraad Om meer duidelijkheid te krijgen over de mate waarin bewoners hun woning toegankelijk achten en het belang dat zij eraan hechten, hebben we respondenten eerst gevraagd of zij hun voordeur zonder opstap (‘drempelloos’) kunnen bereiken en of zij een volledige nultredenwoning met bad- en slaapkamer op dezelfde verdieping hebben. Hierbij hebben we onderscheid gemaakt tussen huurders en kopers. Vervolgens hebben we gekeken in welke mate verhuisgeneigde mensen toegankelijkheid van belang achten in hun gewenste woning. Opvallend veel mensen achten hun woning ‘drempelloos’, met name in de koopsector. Verder vindt 56% van de huurders dat zij in een nultredenwoning wonen en dit geldt ook voor 35% van de eigenaar-bewoners.

- 35 -

Tabel 4.6: Gemeente Vianen. Mate waarin bewoners hun huidige woning toegankelijk achten Bereik voordeur zonder opstap/treden Nultreden begane grond Huur

Koop

Zonder opstap

Huur 66%

84% Nultreden

56%

35%

Met opstap

34%

16% Geen nultreden

44%

65%

100%

100%

100%

Koop

100%


Het belang dat wordt gehecht aan toegankelijkheid is groot, met name voor wat betreft het ontbreken van opstap en treden. Onderstaande tabel laat het belang zien dat mensen hechten aan dit thema. Dit is weergegeven van mensen die nog niet in een toegankelijke woning wonen. Tabel 4.7: Gemeente Vianen. Belang van toegankelijkheid van de woning naar huur en koop Belang van bereik voordeur zonder opstap/treden Belang van nultreden begane grond Huur Koop Huur Ja 55% 69% Ja 45% Nee 37% 24% Nee 51% Weet niet 9% 7% Weet niet 4% 100% 100% 100% Bron: enquête Companen 2013.

Koop 55% 36% 9% 100%

Aan de hand van de combinatie van het grote aantal toegankelijke woningen van LEKSTEDEwonen, met het grote aantal bewoners dat aangeeft dat hun woning toegankelijk is, valt voorzichtig te concluderen dat het aantal geschikte woningen voldoende is om in de vraag te voorzien. Kanttekeningen kunnen geplaatst worden bij het daadwerkelijke aanbod, en de daadwerkelijke mate van toegankelijkheid. Pas wanneer bewoners echt geconfronteerd worden met beperkingen, ervaren zij hoe toegankelijk hun woning echt is.

- 36 -

5. Woonvoorkeuren per doelgroep Van de verschillende huishoudenstypes hebben we in beeld gebracht of zij willen verhuizen en hoe zij willen wonen. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen starters, éénen tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar, gezinnen en één- en tweepersoonshuishoudens vanaf 55 jaar. Per doelgroep geven we eerst een beknopte beschrijving van de belangrijkste bevindingen. Dan volgen de factsheets. Starters Van de starters geeft 56% aan binnen de gemeente te willen verhuizen. Ruim 80% kiest voor een huurwoning. Starters die willen huren zoeken uitsluitend in de sociale huursector. Slechts 17% van de starters kiest voor een koopwoning. Zij realiseren zich echter nog niet dat het merendeel van hen een ontoereikend inkomen heeft om te kopen. In de praktijk zal een deel van deze starters op zoek moeten naar een huurwoning boven de liberaliseringsgrens. Aansprekende woonmilieus voor deze doelgroep: Dorpscentrum (29%), Groene Buitenwijk (18%) en Modern Milieu (17%). Populaire wijken: Hoef en Haag, Vijfheerenlanden en Blankenborch. Eén- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar Ongeveer een kwart van de kleine huishoudens tot 55 jaar geeft aan de komende vijf jaar te willen verhuizen. Slechts 49% van deze groep wil binnen de gemeente de vervolgstap op de woningmarkt maken. Ongeveer 40% zoekt een huurwoning en 60% zoekt een koopwoning. De huurzoekers willen vooral een appartement. De kopers willen een gewone eengezinswoning (van rij tot vrijstaand). Aansprekende woonmilieus voor deze doelgroep: Dorpscentrum (25%), Groene Buitenwijk (19%) en Dorpsrand (19%). Populaire wijken: Monnikenhof en Amaliastein, Centrum en Sluiseiland. Gezinnen De verhuisgeneigdheid onder gezinnen is laag: slechts 11% wil de komende jaren verhuizen. Hiervan wil 65% binnen de gemeente verhuizen. Opmerkelijk is ook dat een relatief hoog aandeel gezinnen wil verhuizen naar een huurwoning: 40%. Hiermee wordt zichtbaar dat de sprong naar de koopsector veel moeilijker is geworden. De huurzoekers willen voor 90% een huurprijs onder de liberaliseringsgrens. De kopers willen doorstromen naar een woning tussen €150.000 en € 300.000; de vraag is evenwichtig verspreid binnen dit prijssegment. Slechts 25% van de kopers zoekt een woning boven de € 300.000. Aansprekende woonmilieus voor deze doelgroep: Dorpscentrum (31%), Dorpsrand (28%) en Villapark (11%). Populaire wijken: Monnikenhof en Amaliastein, Sluiseiland en Hoef en Haag. Eén- en tweepersoonshuishoudens vanaf 55 jaar Van de senioren wil 10% in de komende vijf jaar zeker verhuizen en maar liefst 55% wil misschien verhuizen. Dit is de groep die zich preventief inschrijft bij Woningnet, maar in

- 37 -

de praktijk hun verhuiswens zo lang mogelijk probeert uit te stellen. Als men verhuist zoekt 82% een huurwoning, en meestal een sociale huurwoning. Ook de hogere inkomens onder deze groep realiseren zich nog onvoldoende dat zij niet naar dat prijssegment kunnen verhuizen en dat zij moeten kiezen voor een dure huurwoning of een koopwoning. Aansprekende woonmilieus voor deze doelgroep: Dorpscentrum (38%), Groene Buitenwijk (18%) en Dorpsrand (13%). Populaire wijken: Sluiseiland, Blankenborch en Centrum.

- 38 -

5.1.

Starters

Omvang groep

2012: 1585 (18-30jr), thuiswonend 2022: ca. 1.400

Verhuisgeneigdheid

Zeker verhuisgeneigd

74%

Misschien verhuisgeneigd

26%

Tot € 1.000

46%

€ 1.000 tot €1.400

21%

€ 1.400 tot €1.850

20%

€ 1.850 tot €2.300

5%

€ 2.300 tot €2.800

3%

€ 2.800 tot €3.700

3%

€ 3.700 tot €4.600

3%

Netto inkomensverdeling

€ 4.600 of meer

-

Verhuisredenen top 3

De belangrijkste verhuisredenen voor deze groep zijn: • Wil zelfstandig gaan wonen (75%) • Samenwonen/huwelijk (39%) • Dichterbij werk/studie willen gaan wonen (19%)

Kernbinding

Van de verhuisgeneigden binnen deze doelgroep heeft 56% een voorkeur om binnen de huidige gemeente te verhuizen en 28% naar een gemeente in de regio. 13% wil naar een andere gemeente buiten de regio en 3% richt zich op het buitenland.

Huur of koop

Huurwoning

83%

Koopwoning

17%

Huur tot € 365 Huur € 365 - € 575 Huur € 575 - € 680 Huur € 680 - € 850

38% 52% 8% 2%

Koop tot € 150.000 Koop € 150.000 - € 200.000 Koop € 200.000 - € 250.000

20% 61% 19%

Rij- / hoekwoning

39%

2-onder-1-kap / vrijstaand

11%

Appartement

50%

Gewenste situatie

Prijsklassen

Woningtypen

Nultredenwoning laagbouw

-

Populaire wijk

Van de groep starters bestempelt 14% de toekomstige wijk Hoef en Haag als meest populaire wijk. 13% kiest voor de wijk Vijfheerenlanden en 12% voor de wijk Blankenborch.

Woonomgeving

Gewenst woonmilieu:

Dorpscentrum (29%)

Groene Buitenwijk (18%)

- 39 -

Modern Milieu (17%)

5.2.

Huishoudens met één- en tweepersonen tot 55 jaar

Omvang huishoudens

2012: 1780 2022: 1800 2032: 1740

Verhuisgeneigdheid


23% (400 hh)


45% (800 hh)



Tot € 1.000

11%

€ 1.000 tot €1.400

13%

€ 1.400 tot €1.850

20%

€ 1.850 tot €2.300

14%

€ 2.300 tot €2.800

14%

€ 2.800 tot €3.700

15%

€ 3.700 tot €4.600

5%

€ 4.600 of meer De belangrijkste verhuisredenen voor deze groep zijn: • Woning is te klein (24%) • Samenwonen/huwelijk (23%) • Overlast door buurtbewoners (15%)

8%

Kernbinding


Huur of koop

Huurwoning

45%

Koopwoning

55%

Huur tot € 365 Huur € 365 - € 575 Huur € 575 - € 680 Huur € 680 - € 850 Huur € 850 of meer

18% 57% 22% 1% 1%

Koop tot € 150.000 Koop € 150.000 - € 200.000 Koop € 200.000 - € 250.000 Koop € 250.000 - € 300.000 Koop € 300.000 - € 350.000 Koop € 350.000 - € 400.000 Koop € 400.000 - € 500.000 Koop € 500.000 of meer

9% 20% 42% 11% 7% 5% 7% 0%

Rij- / hoekwoning

37%


28%

Appartement

33%

Gewenste situatie

Prijsklassen

Woningtypen

Nultredenwoning laagbouw Populaire wijk

2%

Van deze groep bestempelt 22% de wijk Monnikenhof en Amaliastein als meest populaire wijk. 20% kiest voor het centrum en 14% kiest voor de toekomstige wijk Sluiseiland.

Woonomgeving

Gewenst woonmilieu:

Dorpscentrum (25%)

- 40 -

Groene Buitenwijk (19%) Dorpsrand (19%)

5.3.

Gezinnen

Omvang huishoudens

2012: 3290 2022: 3200 2032: 3150

Verhuisgeneigdheid


11% ( 330)


47% (1550)


Tot € 1.000

3%

€ 1.000 tot €1.400

8%

€ 1.400 tot €1.850

15%

€ 1.850 tot €2.300

16%

€ 2.300 tot €2.800

17%

€ 2.800 tot €3.700

21%

€ 3.700 tot €4.600

11%

€ 4.600 of meer

9%


De belangrijkste verhuisredenen voor deze groep zijn: • Kinderen gaan het huis uit (19%) • Woning is te klein (16%) • Geen of te kleine tuin (12%)

Kernbinding


Huur of koop

Huurwoning

40%

Koopwoning

60%

Huur tot € 365 Huur € 365 - € 575 Huur € 575 - € 680 Huur € 680 - € 850 Huur € 850 of meer

12% 57% 22% 6% 2%

Tot € 150.000 Koop € 150.000 - € 200.000 Koop € 200.000 - € 250.000 Koop € 250.000 - € 300.000 Koop € 300.000 - € 350.000 Koop € 350.000 - € 400.000 Koop € 400.000 - € 500.000 Koop € 500.000 of meer

3% 20% 29% 24% 8% 6% 4% 6%

Rij- / hoekwoning

37%


38%

Appartement

20%

Gewenste situatie

Prijsklassen

Woningtypen


5%

Populaire wijk

Van de groep gezinnen bestempelt 19% Monnikenhof en Amaliastein als meest populaire wijk. 14% kiest voor de toekomstige wijk Sluiseiland en 13% kiest voor de toekomstige wijk Hoef en Haag

Woonomgeving

Gewenst woonmilieu:

Dorpscentrum (31%)

Dorpsrand (28%)

- 41 -

Villapark (11%).

5.4.

Huishoudens met één- en tweepersonen vanaf 55 jaar

Omvang huishoudens

2012: 2965 2022: 3510 2032: 3855

Verhuisgeneigdheid


10% (300)

Misschien verhuisgeneigd Netto inkomensverdeling

55% (1630)

Tot € 1.000 euro

4%

€ 1.000 tot €1.400

13%

€ 1.400 tot €1.850

21%

€ 1.850 tot €2.300

22%

€ 2.300 tot €2.800

16%

€ 2.800 tot €3.700

16%

€ 3.700 tot €4.600

5%

€ 4.600 of meer

3%


De belangrijkste verhuisredenen voor deze groep zijn: • Gezondheidstoestand / afhankelijkheid van zorg (52%) • Verandering van het inkomen (26%) • Woning is te groot (25%)

Kernbinding


Huur of koop

Huurwoning

82%

Koopwoning

18%

Huur tot € 365 Huur € 365-€ 575 Huur € 575 - € 680 Huur € 680 - € 850 Huur € 850 of meer

13% 55% 15% 10% 7%

Tot € 150.000 Koop € 150.000 - € 200.000 Koop € 200.000 - € 250.000 Koop € 250.000 - € 300.000 Koop € 300.000 - € 350.000 Koop € 350.000 - € 400.000 Koop € 400.000 - € 500.000 Koop € 500.000 of meer

2% 20% 28% 20% 17% 8% 4% 1%

Gewenste situatie

Prijsklassen

Woningtypen

Rij- / hoekwoning

6%


5%

Appartement

43%


46%

Populaire wijk

Van deze groep bestempelt 29% de toekomstige wijk Sluiseiland als meest populaire wijk. 17% kiest voor het centrum en 15% kiest voor de wijk Blankenborch.

Woonomgeving

Gewenst woonmilieu:

Dorpscentrum (38%)

Groene Buitenwijk(18%)

- 42 -

Dorpsrand (13%).

6. Verhuisgeneigdheid nader uitgelicht In dit hoofdstuk gaan we nader in op de verhuisgeneigdheid en de wensen van verhuisgeneigden. Dit helpt ons om te bepalen aan welke kwaliteit er behoefte is in Vianen.

6.1.

Verhuisgeneigdheid hoog onder starters

In de enquête hebben we mensen gevraagd of zij binnen vijf jaar willen verhuizen. Met name de starters zijn erop gebrand zelfstandig te gaan wonen. Onder huurders van LEKSTEDEwonen is de verhuisgeneigdheid iets hoger dan onder woningeigenaren. De verhuisgeneigdheid is veruit het grootst onder bewoners die van een particuliere eigenaar huren. Figuur 6.1: Gemeente Vianen. Verhuisgeneigdheid per huishoudenstype

Starters

74%

1/2 phh < 55

23%

27%

gezinnen

11%

25%

1/2 phh > 55

10%

30%

0%

18%

25% 40%

Misschien

4%

32% 42%

22%

20% Ja

23%

35% 60%

Bij geschikt aanbod

80%

100%

Nee

Bron: enquête Companen 2013. Figuur 6.2: Gemeente Vianen. Verhuisgeneigdheid naar kopers en huurders

Huur Lekstede

16%

Huur overig Koop

27%

23%

39% 10% 0% Ja

37%

27% 20% Misschien

22% 40%

34% 15%

9%

41% 60%

Bij geschikt aanbod

80%

100%

Nee


We vroegen tevens naar de urgentie van de verhuiswens, namelijk de termijn waarbinnen verhuisgeneigden willen verhuizen. De verhuiswens van starters is het meest urgent, die van senioren het minst. De ervaring leert dat senioren vaak geneigd zijn hun verhuizing uit te stellen.

- 43 -

Figuur 6.3: Gemeente Vianen. Urgentie verhuiswens naar huishoudenstype

Starters

18%

1/2 phh < 55

9%

10%

7% 3%

gezinnen 1/2 phh > 55

20%

26%

17%

12%

Binnen 1 jaar

10%

23%

44%

34%

51% 20%

30%

Over 1 tot 2 jaar

10%

41%

5% 3% 9% 0%

26%

40%

Over 2 tot 5 jaar

33% 50%

60%

70%

80%

90%

Afhankelijk van het woningaanbod

100% Weet niet


6.2.

Verhuismotieven vooral van persoonlijke aard

Het belangrijkste verhuismotief is van persoonlijke aard. Trouwen of samenwonen is de belangrijkste reden om te verhuizen. Figuur 6.4: Gemeente Vianen. Belangrijkste verhuismotieven

Trouwen / samenwonen

38%

Zelfstandig willen wonen / uit huis willen

27%

Dichterbij werk willen wonen

18%

Onvoldoende rust in de woonomgeving

18%

Onvoldoende aanbod aan winkels

15%

Onvoldoende culturele voorzieningen/… 0%

15% 5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%


Wanneer we kijken naar het verhuismotief per huishoudenstype komen woninggerelateerde aspecten duidelijker naar voren. Dit betreft dan voornamelijk de woninggrootte (te klein of juist te groot). Onderstaande tabellen geven per doelgroep weer wat de meest genoemde verhuismotieven zijn.

- 44 -

40%

Tabel 6.1: Gemeente Vianen. Verhuismotieven per huishoudenstype (meerdere antwoorden mogelijk) Starter Wil zelfstandig gaan wonen Samenwonen/huwelijk Dichterbij werk/studie willen wonen Eén- en twee persoonshuishoudens < 55 jaar Woning is te klein Trouwen/samenwonen Overlast door buurtbewoners Gezinnen Kinderen gaan het huis uit Woning is te klein Geen of te kleine tuin Overlast buurtbewoners Te weinig voorzieningen Eén- en twee persoonshuishoudens > 55 jaar Gezondheidstoestand / afhankelijkheid van zorg Verandering van het inkomen Woning is te groot Woning is niet geschikt voor ouderen

6.3.

75% 39% 19% 24% 23% 15% 19% 16% 12% 12% 12% 52% 26% 25% 24%

Motieven voor vestiging

We hebben mensen die de laatste vijf jaar in Vianen zijn komen wonen, gevraagd naar hun vestigingsmotief. De beschikbaarheid van woningen was de belangrijkste reden, gevolgd door vrienden en natuur / rust en ruimte. Figuur: 6.5: Gemeente Vianen. Vestigingsmotieven

Beschikbaarheid van woningen Aanwezigheid familie / vrienden De natuur / rust en ruimte Prijs van de woningen Bereikbaarheid met de auto Nabijheid van werk of studie Ik kom hier vandaan Anders Netheid en onderhoud van de woonbuurt Ligging ten opzichte van andere plaatsen Uitstraling van de gemeente Het voorzieningenniveau Bereikbaarheid per openbaar vervoer 0%

10%

20%

30%

40%

50%


6.4.

Voorkeuren woonomgeving: rustig maar voorzieningen nabij

Om inzicht te krijgen in de populariteit van woonmilieus, vroegen wij verhuisgeneigden naar de door hen gewenste kenmerken van de woonomgeving. Kenmerken die in een dorpse woonomgeving te vinden zijn, worden het hoogst gewaardeerd (rustige woon-

- 45 -

omgeving, gevolgd door een lage bebouwingsdichtheid, parkeren in eigen garage / op eigen terrein en een eigen tuin). Tegelijkertijd wordt er veel belang gehecht aan de directe nabijheid van voorzieningen. De kern Vianen heeft dit te bieden, de kleinere kernen niet. Dit is een aandachtspunt bij de ontwikkeling van Hoef en Haag. Tabel 6.2: Gemeente Vianen. Voorkeuren ten aanzien van de woonomgeving

+++ Levendige woonomgeving

7%

++

+

++

+++

12% 25% 23% 32% Rustige woonomgeving

Wonen aan de straat 15% 15% 32% 20% 19% Wonen in een hofje Wonen in het centrum 10% 13% 34% 19% 24% Wonen in een wijk Hoge bebouwingsdichtheden 1% 2% 13% 29% 55% Veel lucht en ruimte in de buurt Steegjes en pleintjes 11% 17% 36% 18% 18% Brede, rechte straten Traditionele architectuur 16% 25% 45% 11% 8% Moderne architectuur Voorzieningen om de hoek 39% 31% 22%

4%

4%

Voorzieningen buiten de wijk

Auto's in de straat 20% 17% 34% 17% 12% Autoluwe wijk Parkeren in eigen garage/ op eigen Parkeren aan de straat 17% 10% 22% 18% 33% erf Openbaar groen 19% 9% 17% 15% 40% Eigen tuin Drukte/gezelligheid

5%

10% 34% 24% 27% Rust / privacy

Wonen met leeftijdgenoten Wonen met mensen uit versch. culturen

8%

11% 29% 27% 26% Gemengd wonen met jong en oud Wonen met mensen uit dezelfde 7% 39% 25% 24% cultuur

5%


Vervolgens vroegen we respondenten aan de hand van beelden hun gewenste woonmilieu te duiden. Hieruit kwam het woonmilieu dorpscentrum als meest gewenst naar voren, gevolgd door het woonmilieu dorpsrand.

- 46 -

Gewenst

33%

19%

15%

9%

11%

7%

6%

6.5.

Dorpscentrum Combinatie van wonen en werken, levendig maar niet druk, winkels voor dagelijkse boodschappen aanwezig, gemiddelde bebouwingsdichtheid. Dorpsrand Rustig en groen wonen, weinig voorzieningen, veelal vrijstaand wonen, lage bebouwingsdichtheid.

Groene buitenwijk Veel woningen en weinig bedrijvigheid. Veel openbare ruimte, afwisseling openbaar groen en tuinen. Doorgaans ruime woningen, zowel huur als koop. Veel hetzelfde woningtype. Winkels geconcentreerd in grote wijkwinkelcentra. Modern Milieu Veel woningen en weinig bedrijvigheid. Er is veel afwisseling in bouwvormen en woningcategorieën: diverse soorten grondgebonden woningen, appartementengebouwen. Ook de nodige afwisseling in architectuur. De openbare ruimte is doorgaans niet heel ruim. Wel bovengemiddeld aandacht voor water in de wijk, en veel privéruimte (tuinen). Stedelijk Historische binnensteden en wijken aangrenzend aan de binnenstad. Gebieden met een lange bestaansgeschiedenis en een karakteristieke en gevarieerde bebouwing. Voorzieningen zijn beschikbaar in het stadscentrum. Bebouwingsdichtheid is bovengemiddeld tot hoog. Villawijk Rustig en groen wonen, middelhoge bebouwingsdichtheid. Grote koopwoningen, vrijstaand of per twee geschakeld. Veel diversiteit in architectuur. Parkeren op eigen terrein. Een deel van de woningen is vaak in gebruik als kantoor. Anders

Binding aan gemeente het sterkst onder ouderen

De helft of meer van de verhuisgeneigden zoekt in Vianen. De zoektocht naar een andere woning is voor de meesten sowieso regionaal georiënteerd. De binding aan Vianen is het sterkst onder ouderen.

- 47 -

Figuur: 6.6: Gemeente Vianen. Binding aan de gemeente per huishoudenstype

Starters

56%

1-2 phh < 55

28%

49%

Gezinnen

26% 65%

1-2 phh > 55

22% 19%

77% 0%

20%

13% 3%

14% 12%

40%

60%

3%

10% 1%

80%

Binnen gemeente

Andere gemeente in regio

Andere gemeente buiten regio

Buitenland

3%

100%


6.6.

Populariteit van wijken: toekomstige wijk Sluiseiland gewild

Wij vroegen respondenten naar welke wijk zij zouden willen verhuizen. De populairste wijk is opvallend genoeg de toekomstige wijk Sluiseiland. Nieuwbouwwoningen nabij het centrum spreken klaarblijkelijk de meeste mensen aan. Monnikenhof en Amaliastein en Centrum zijn tevens populair. Uit de woonaantrekkelijkheidsscan blijkt dat de wijk Vijfheerenlanden als minst aantrekkelijk naar voren komt. Echter, deze wijk is bij starters geliefd (tweede plaats na Hoef en Haag). De woningprijs is voor starters van groot belang, waardoor deze wijk voor deze groep goed uit de bus komt. De kernen Everdingen, Hagestein en met name Zijderveld worden maar door een kleine groep huishoudens als een favoriete woonplaats aangegeven. Dit is een logisch gevolg van de grootte van de kernen. Opmerkelijk is wel dat de kleine kernen met name geliefd zijn bij starters en gezinnen en niet bij senioren of andere kleine huishoudens (zij kiezen voor een woonplek met voorzieningen). Tabel 6.3: Gemeente Vianen. Gewildheid wijken per huishoudenstype 1-2 phh Starters < 55 Gezinnen Blankenborch 12% 8% 11% Centrum 11% 20% 12% De Hagen 11% 7% 11% Vijfheerenlanden 13% 7% 2% Hogeland / Zederik 6% 7% 4% Monnikenhof en Amaliastein 11% 22% 19% Toekomstige wijk Sluiseiland 11% 14% 14% Toekomstige wijk Hoef en Haag 14% 12% 13% Everdingen 3% 0% 2% Hagestein 5% 3% 8% Zijderveld 2% 0% 2% Totaal 100% 100% 100% Bron: enquête Companen 2013.

- 48 -

1-2 phh > 55 15% 17% 7% 5% 9% 10% 29% 7% 1% 1% 0% 100%

Totaal 12% 15% 9% 5% 7% 16% 20% 11% 2% 4% 1% 100%

6.7.

Vijfheerenlanden onder starters populair

De wijk Vijfheerenlanden neemt een bijzondere plek in dit onderzoek in. Met haar hoogbouw wijkt de wijk qua woonmilieu sterk af van de rest van de gemeente. De wijk wordt vooral bewoond door eenpersoonshuishoudens (61%). Ook huishoudens zonder kinderen zijn goed vertegenwoordigd (17%). De populariteit van de wijk is onder starters vrij groot (13%). Dit heeft waarschijnlijk te maken met de prijs. Onder ouderen is de wijk niet populair en slechts twee procent van de gezinnen geeft aan deze wijk aantrekkelijk te vinden. Dit is logisch want het merendeel van de gezinnen zoekt een eengezinswoning, die hier niet te vinden zijn. Vijfheerenlanden: aantrekkelijk vanwege betaalbare huren Respondenten die aangeven wel in Vijfheerenlanden te willen wonen, doen dat vooral omdat zij een woning willen huren in de sociale huursector. Eerder zagen we dat voornamelijk de starters interesse hebben in Vijfheerenlanden. Zij zoeken vooral een betaalbaar huurappartement. Daarop concentreert zich ook de vraag naar koopwoningen. De beperkte groep die interesse heeft in een koopwoning in Vijfheerenlanden, is vooral geïnteresseerd vanwege de aanwezigheid van goedkope(re) koopwoningen. Onderstaande figuren geven meer inzicht in de interesse in het wonen in Vijfheerenlanden. Figuur 6.7: Gemeente Vianen. Interesse in koop- en huurwoningen in Vijfheerenlanden

Starters

91%

Zelfstandige huishoudens

9%

82% 0%

20%

18%

40%

Huur

60%

80%

100%

Koop

Bron: enquête Companen 2013. Figuur 6.8: Gemeente Vianen. Interesse in woningtypes in Vijfheerenlanden

Starters

28%

Zelfstandigen

29% 0%

10%

Eengezinswoning

63%

9%

43% 20%

30%

40%

Meergezinswoning

50%

20% 60%

Seniorenwoning


- 49 -

70%

80%

6% 2% 90%

Woon-zorgcomplex

100%

Anders

Figuur 6.9: Gemeente Vianen. Gewenste prijs van een huurwoning in Vijfheerenlanden

Starters

40%


14% 0%

Tot 365 euro

49%

10%2%

60% 20%

365 tot 575 euro

21%

40%

60%

575 tot 680 euro

4%

80%

100%

680 tot 850 euro

Bron: enquête Companen 2013. Figuur 6.10: Gemeente Vianen. Gewenste prijs van een koopwoning in Vijfheerenlanden

Starters

24%


62%

10% 0%

14%

38%

34%

7% 7% 3%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Tot 150.000 euro

150.000 tot 200.000 euro

200.000 tot 250.000 euro

250.000 tot 300.000 euro

300.000 tot 350.000 euro

350.000 tot 400.000 euro


Vijfheerenlanden: voor nieuwbouw meer belangstelling We hebben verhuisgeneigden gevraagd of zij interesse hebben om in Vijfheerenlanden te wonen in een nieuwbouwappartement of stadswoning. Een stadswoning heeft drie woonlagen en een patio of terras. De interesse voor Vijfheerenlanden neemt toe als er nieuwbouw wordt aangeboden. De belangstelling voor nieuwbouw blijft het grootst onder starters en kleine huishoudens tot 55 jaar. De belangstelling van gezinnen en ouderen blijft gering. Figuur 6.11: Gemeente Vianen. Belangstelling voor wonen in een nieuwbouwappartement of stadswoning in Vijfheerenlanden

Starters

34%

1/2 phh < 55

23%

10% 2% 9%

37%

9%

45%

gezinnen

12%

4% 4%

57%

1/2 phh > 55

11%

6%

49%

0%

10%

6% 20%

30%

4%

40%

50%

5% 5% 6%

60%

13%

70%

9%

18% 21%

80%

90%

100%

Ja

Ja onder voorwaarden

Nee, niet in nieuwbouwwoning

Nee, niet in Vijfheerenlanden

Anders

Weet niet


- 50 -

De mensen die aangeven niet naar Vijfheerenlanden te willen verhuizen, geven als reden dat de woonomgeving/buurt hen niet aanspreekt. Een tweede belangrijk argument is dat zij zich niet thuis voelen bij de bewoners van Vijfheerenlanden. Ook hier dient vermeld te worden dat respondenten dit doorgaans vanuit de bestaande situatie beoordelen en dus niet na de mogelijke nieuwbouw. Figuur 6.12: Gemeente Vianen. Redenen om niet naar Vijfheerenlanden te verhuizen per huishoudenstype Starters

79%

1/2 phh < 55

87%

gezinnen

79%

1/2 phh > 55

76% 0%

10%

20%

5% 3% 10% 8% 2% 3%

49% 43%

12% 6% 10%

49% 29% 30%

40%

50%

1% 13% 4%

10%

5% 15% 2% 4%

6% 12%

60%

70%

3% 3% 4%

80%

90%

100%

De woonomgeving/buurt spreekt mij niet aan

Ik voel me niet thuis bij de bewoners van Vijfheerenlanden

Andere reden

Er zijn geen geschikte woningen voor mij

De wijk ligt te ver van het centrum

De wijk is niet goed bereikbaar met het openbaar vervoer

Er zijn niet genoeg voorzieningen

Het woningaanbod is te duur

Bron: enquête Companen 2013 (meerdere antwoorden mogelijk, waardoor 100% wordt overschreden).

6.8.

Energiebesparing huurders: financieel gedreven

Energieverbruik wordt wegens stijgende energielasten steeds belangrijker. Respondenten zijn gevraagd welk belang zij aan energiebesparing hechten en of ze ervoor willen betalen. De mate waarin energiezuinigheid van de huurwoning belangrijk gevonden wordt verschilt nogal. Gezinnen en oudere huishoudens hechten hieraan de meeste betekenis. Figuur 6.13: Gemeente Vianen. Belang van energiezuinigheid van de woning onder huurders en kopers Starter

15%

1/2 phh < 55

45% 35%

51%

14%

gezinnen

39%

54%

1/2 phh > 55

39%

52%

0%

10% Zeer belangrijk

1% 2%

26%

20%

30%

Belangrijk

40% Neutraal

50% Onbelangrijk

60%

8% 1% 7% 1% 70%

Zeer onbelangrijk

80%

90%

100%

Weet niet


Bijna 80% van de huurders is bereid mee te betalen aan getroffen energiebesparende maatregelen. Voorwaarde is dan wel dat de woonlasten niet stijgen. Dit zou betekenen dat huurders bereid zijn hun besparing op energiekosten in te wisselen voor een hogere huurprijs. De praktijk leert dat die bereidheid vaak wat lager is.

- 51 -

Figuur 6.14: Gemeente Vianen. Bereidheid van huurders om te betalen voor energiemaatregelen Starter

9%

70%

1/2 phh < 55

11%

gezinnen

10%

1/2 phh > 55

72%

20%

30%

Ja en bereid meer te betalen

40%

11% 5%

61%

10%

17%

16%

62%

14% 0%

4%

13%

13% 50%

60%

70%

Ja zonder woonlastenstijging

Nee

80%

12% 90%

100%

Weet niet


Wanneer we respondenten expliciet vragen naar het belang van energiemaatregelen lijkt dit anders te zijn. Dan geldt wooncomfort als belangrijkst motief. Figuur 6.15: Gemeente Vianen. Redenen om energiemaatregelen te treffen onder huurders en kopers. Starter

40%

37%

1/2 phh < 55

43%

gezinnen

43%

1/2 phh > 55

23%

35% 36%

49% 0%

10%

20%

Wooncomfort

22% 21%

33% 30%

40%

50%

Besparing op energierekening

60%

19% 70%

80%

90%

100%

Bijdragen aan een beter milieu


6.9.

Werkforensen hebben enige interesse om in Vianen te wonen

Er is veel werkgelegenheid in Vianen. Uiteraard woont niet iedere werknemer in Vianen. Het is de vraag of werknemers te verleiden zijn om in Vianen te komen wonen. Dan moeten we wel weten wat zij aantrekkelijk vinden en wat de motieven zijn om niet in Vianen te willen wonen. Via een enquête zijn werknemers bevraagd. De bereidheid tot medewerking was beperkt (46 ingevulde enquêtes) en dit is al een eerste vingerwijzing dat de belangstelling onder werkforensen (werken in Vianen en wonen elders) beperkt is; de resultaten hebben slechts een indicatieve betekenis. Figuur 6.16: Gemeente Vianen. Verhuisgeneigdheid van werkforensen

ja misschien nee 0%

10%

20%

30%

40%


- 52 -

50%

60%

Ruim de helft van de werknemers die niet in Vianen woont, woont ook niet in de buurgemeenten. De spreiding is groot, maar de meeste werknemers wonen binnen een straal van 40 kilometer rondom Vianen. Figuur 6.17: Gemeente Vianen. Huidige woonplaats van werkforensen

Elders, namelijk: Gemeente Zederik Gemeente IJsselstein Gemeente Utrecht Gemeente Nieuwegein 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%


De verhuisgeneigdheid is vrij groot: 18% wil zeker binnen vijf jaar verhuizen en 28% overweegt dit. Van de mensen die niet willen verhuizen overweegt een klein deel (15%) te verhuizen als er een geschikte woning gebouwd wordt of beschikbaar komt. De meeste verhuisgeneigden willen in hun huidige woonplaats verhuizen, maar ongeveer een vijfde overweegt om in Vianen te komen wonen. Figuur 6.18: Gemeente Vianen. Gewenste gemeente verhuisgeneigde werkforensen

In mijn huidige woonplaats In Vianen In een andere plaats buiten de omgeving van Vianen weet niet In omliggende gemeenten van Vianen In het buitenland 0%

5%

10% 15% 20% 25% 30% 35%


Motieven om in Vianen te komen wonen zijn vooral van persoonlijke aard. De nabijheid van werk is de belangrijkste factor. De ligging ten opzichte van andere gemeenten, aanwezigheid van voorzieningen en de bereikbaarheid met de auto zijn ook aantrekkingsfactoren.

- 53 -

Figuur 6.19: Gemeente Vianen. Verhuismotief verhuisgeneigde werkforensen die in Vianen willen wonen


De voornaamste reden om niet in Vianen te willen wonen is dat respondenten in hun huidige woonplaats naar tevredenheid wonen en de afstand naar werk goed weten te overbruggen. De sociale binding in de huidige woonplaats wordt ook veel genoemd. Figuur 6.20: Gemeente Vianen. Motieven verhuisgeneigde werkforensen om niet in Vianen te gaan wonen

Woon naar tevredenheid in huidige woonplaats Afstand tussen huidige woning en werk is goed te overbruggen Aanwezigheid familie / vrienden / kennissen in huidige woonplaats Anders Slechte / matige bereikbaarheid van Vianen per openbaar vervoer De woonomgeving van Vianen heeft een onaantrekkelijke uitstraling Schoolgaande kinderen in huidige woonplaats Onvoldoende aanbod aan winkels Onvoldoende levendigheid in Vianen Onvoldoende aanbod aan betaalbare huurwoningen Vianen Onvoldoende aanbod culturele voorzieningen en uitgaansgelegenheden Onvoldoende aanbod aan betaalbare koopwoningen Vianen Onvoldoende aanbod passende nieuwbouwwoningen in Vianen Onvoldoende groen / natuur in Vianen Onvoldoende rust in Vianen Vanuit Vianen is afstand tot werk partner te groot Onvoldoende aanbod scholen, kinderopvang, etc. Onvoldoende aanbod aan zorgvoorzieningen Slechte / matige bereikbaarheid van Vianen per auto 0%

20%

40%

60%

80%


Zaken als voorzieningen en de kwaliteit en betaalbaarheid van het woningaanbod worden relatief vaak genoemd, maar zijn geen expliciete factoren. Voor de uitstraling van de woonomgeving van Vianen geldt hetzelfde. Hier bestaan echter wisselende beelden over. Wij vroegen de respondenten om in een paar steekwoorden het karakter en de sfeer in Vianen aan te geven. Hieruit is onderstaande wordcloud te maken.

- 54 -


De omvang van de doelgroep werkforensen (werken in Vianen en wonen nu nog elders) die mogelijk geïnteresseerd is in wonen in Vianen kan als volgt worden bepaald: er zijn in Vianen ruim 8.200 arbeidsplaatsen en daarvan worden er 4.800 ingevuld door personen die buiten Vianen wonen. Hiervan wil in de komende vijf jaar 18% verhuizen (860) en zou ongeveer 23% wel in Vianen willen wonen. De ervaring leert echter dat in een vastgelopen woningmarkt slechts de helft van de verhuisgeneigden hun wens weet te realiseren. Bovendien zal een deel van hen uiteindelijk toch kiezen voor een woning elders. Op grond hiervan gaan wij ervan uit dat jaarlijks mogelijk 10 tot 20 werknemers naar Vianen verhuizen.

- 55 -

- 56 -

7. De vraag-aanbodbalans 7.1.

Introductie

In de vorige hoofdstukken zijn de woontevredenheid en woonwensen van de verschillende doelgroepen in Vianen in beeld gebracht. Hiermee is echter nog geen beeld gegeven van de totale balans in vraag en aanbod op de woningmarkt van Vianen. Dit totaalbeeld werken we hier verder uit. Door de gewenste en huidige woonsituatie van alle doelgroepen met elkaar te confronteren ontstaat een ‘vraag-aanbodbalans’. Huishoudens die verhuizen laten immers ook een woning achter. Deze woning kan een antwoord zijn op een verhuiswens van een ander huishouden. We geven op deze manier de dynamiek weer die op de woningmarkt kan ontstaan op het moment dat alle verhuisgeneigde huishoudens hun verhuiswens ook daadwerkelijk gaan invullen. Dit geeft zicht op de fricties op de woningmarkt van Vianen. Deze fricties zijn hypothetisch, omdat nooit sprake zal zijn van passend aanbod voor alle verhuisgeneigden tegelijkertijd. Toch geeft het beeld dat ontstaat in ‘tekorten’ en ‘overschotten’ een waardevol inzicht in de kwalitatieve kansen en risico’s op de lokale woningmarkt. Let wel: Kwantitatief geven de vraag-aanbodverhoudingen zicht op feitelijke aantallen, maar dit moet beschouwd worden als de ‘orde van grootte’ van kansen en risico’s. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd om de dynamiek in beeld te brengen: • Uit het onderzoek valt een duidelijk beeld af te leiden van de huidige woonsituatie van de verschillende verhuisgeneigde doelgroepen. Naast de huidige woonsituatie wordt ook de gewenste woonsituatie van de verhuisgeneigde doelgroepen in beeld gebracht. • Om een beeld te geven van de orde van grootte van marktkansen- en risico’s brengen we de totale autonome vraag in beeld. Om een vooruitblik te geven naar de toekomst is gebruik gemaakt van het prognosescenario autonome behoefte (zie hoofdstuk 4). • De vraag van 55-plus huishoudens is in de analyse gedeeltelijk meegeteld. De ervaring leert dat oudere huishoudens weliswaar aangeven verhuisgeneigd te zijn, maar vaak meer tijd nemen om daadwerkelijk te verhuizen, of besluiten om uiteindelijk toch in de eigen woning te blijven wonen. Dit noemen we het generatieeffect. De vraag van 55-plussers is voor de helft meegenomen; dit sluit aan bij de werkelijke verhuisgeneigdheid van 55-plussers in de afgelopen vijf jaar. Kanttekeningen bij de interpretatie van de uitkomsten • De in de figuren weergegeven saldi geven een beeld van theoretische woningtekorten en -overschotten. Waar een tekort optreedt, spreken we van een marktkans, en waar een overschot optreedt, spreken we van een marktrisico. • Een marktrisico in een bepaald woningsegment behoeft in de praktijk niet te betekenen dat deze woningen leeg staan. Er wordt echter wel gesignaleerd dat de populariteit van deze woningen afneemt. • De vraag-aanbodanalyse is gebaseerd op de geuite woonwensen. Die woonwens wil men het liefst realiseren, maar in de praktijk is dit niet altijd mogelijk en wijkt men uit naar een secondbest-oplossing. Dit substitutiegedrag is niet in de analyse opgenomen. Wel hebben wij in dit hoofdstuk inzicht geboden in het substitutiegedrag van respondenten. • Niet bij alle figuren is de schaalindeling gelijk. Er is gekozen voor schalen, die de fricties het best tot uitdrukking brengen.

- 57 -

7.2.

Dynamiek en fricties op de woningmarkt

In onderstaande figuren geven we de dynamiek weer die op de woningmarkt kan ontstaan op het moment dat alle verhuisgeneigde huishoudens hun verhuiswens ook daadwerkelijk kunnen verwezenlijken. Links van de y-as staat de vraag weergegeven en rechts het potentieel van beschikbaar vrijkomend aanbod bij verhuizing. Er is onderscheid gemaakt in de huur- en de koopsector. Vraag en aanbod van de volgende doelgroepen is opgenomen: Starters Jongeren tussen de 18 en 30 jaar die nog geen zelfstandige woonruimte hebben en inwonend zijn bij ouders / verzorgers of op kamers wonen en die in de komende vijf jaar zelfstandig willen gaan wonen in Vianen. Doorstromers Zelfstandig wonende huishoudens (de eerder gepresenteerde doelgroepen) die aangeven de komende vijf jaar naar een andere zelfstandige woning te willen doorstromen. Finishers Huishoudens die door overlijden of vertrek naar een verzorgingstehuis een zelfstandige woning achterlaten en dus geen nieuwe zelfstandige woning betrekken. Vestigers Huishoudens die zich naar verwachting de komende vijf jaar in de gemeente Vianen zullen vestigen en dus geen woning in Vianen achterlaten. Vertrekkers Huishoudens die hebben aangegeven de komende vijf jaar een woning buiten de huidige woongemeente (= Vianen) te willen betrekken en dus wel een woning in Vianen achterlaten.

Vraag en aanbod in de huursector: vooral goedkope huurwoningen in trek Figuur 7.1: Gemeente Vianen. Vraag en aanbod in de huursector 2012- 2017

Appartement Ggb Nultreden

HUUR

Eengezins

Potentieel aanbod

Potentiele vraag

tot 575 575 - 680 vanaf 680 tot 575 575 - 680 vanaf 680 tot 575 575 - 680 vanaf 680 -450

-300

-150

0

150

300

450


Door vraag en aanbod met elkaar te confronteren ontstaat zicht op marktkansen en marktrisico’s. Deze zijn voor de huursector opgenomen in onderstaande figuur.

- 58 -

Figuur 7.2: Gemeente Vianen. Fricties in de huursector, 2012 – 2017

Appartement Ggb Nultreden

HUUR

Eengezins

Kwetsbaar marktsegment

Kansrijk marktsegment

tot 575 575 - 680 vanaf 680 tot 575 575 - 680 vanaf 680 tot 575 575 - 680 vanaf 680 -200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200


Conclusies huursector • Het tekort op de woningmarkt heeft vooral betrekking op huurwoningen. Dit is een gevolg van de veranderde woonwensen. Althans, als we de woonwensen van de mensen als uitgangspunt nemen. Alle huishoudenstypen (starters / doorstromers / senioren) kiezen veel vaker voor een huurwoning. • Ook aan eengezinswoningen in het sociale huursegment bestaat nog behoefte, maar niet in grote aantallen. De vraag komt voornamelijk van starters en vestigers en in mindere mate ook van gezinnen. Aandachtspunt is wel dat het een tijdelijke vraag is; op lange termijn zal ook in Vianen het aantal gezinnen gaan afnemen. • Appartementen zijn in Vianen in de huursector een kansmarkt. Het aanbod dat bij doorstroming beschikbaar komt, is onvoldoende om in de lokale vraag te voorzien. Appartementen worden onder meer gewenst door starters die een huurappartement als eerste opstap in de woningmarkt zien zitten. De vraag richt zich vooral op het goedkope huursegment. Het is wel van belang om op te merken dat deze vraag beïnvloed wordt door de crisis. Starters richten zich momenteel primair op goedkope appartementen totdat er meer stabiliteit op de koopmarkt ontstaat en zij meer zekerheid over hun inkomen en financierbaarheid hebben. Deze additionele vraag naar goedkope appartementen kan op lange termijn beperkter zijn dan nu uit de enquête blijkt. • Als senioren verhuizen, willen zij voor meer dan 80% naar een huurwoning. Dit beeld is niet nieuw, maar de praktijk is inmiddels wel anders. Veel senioren geven nog aan verhuisgeneigd te zijn, maar vertonen in de praktijk uitgesteld verhuisgedrag. De moeilijke verkoop van hun huidige woning, beperkt de vraag naar huurwoningen. In werkelijkheid zal het tekort aan appartementen in Vianen dan ook lager zijn, dan uit bovenstaande figuren blijkt. • Grondgebonden nultredenwoningen zijn in zeer beperkte mate gewenst in de huursector. Dit zijn woningen waarbij alle primaire woonvertrekken (woonkamer, slaapkamer, badkamer, keuken en toilet) zonder traplopen bereikbaar zijn. De vraag komt vooral van senioren die vanuit een eengezinswoning willen doorstromen naar een geschiktere woning voor de toekomst. Zij opteren voornamelijk voor een huurprijs tot € 575 per maand. Omdat sinds 2013 het vermogen van senioren is gaan

- 59 -

meetellen bij het inkomen, zullen zij niet allemaal in deze goedkope huurnultredenwoningen terecht kunnen. Dit kan betekenen dat in de praktijk de vraag naar nultredenwoningen in de vrije sector toeneemt, of dat zij in hun huidige huur- of koopwoning blijven wonen waardoor de druk op deze segmenten enigszins toeneemt. Wij schatten in dat de uiteindelijke belangstelling erg beperkt is. Er is wel meer ruimte in de markt voor het realiseren van dure huurwoningen, dan uit bovenstaande figuren blijkt. Vraag en aanbod in de koopsector: kwaliteit voor een lage prijs gewenst

Figuur 7.3: Gemeente Vianen. Vraag en aanbod in de koopsector 2012 – 2017

(Half) vrijstaand Appartement GGB Nultreden

Koop

Rijwoning

Potentieel aanbod

Potentiele vraag

tot 200.000 200-250.000 vanaf 250.000 tot 250.000 250-350.000 vanaf 350.000 tot 200.000 200-250.000 vanaf 250.000 tot 250.000 250-350.000 vanaf 350.000 -450

-300

-150

0

150

300

450


Door vraag en aanbod met elkaar te confronteren ontstaat zicht op marktkansen en marktrisico’s. Deze zijn voor de koopsector opgenomen in onderstaand figuur. Figuur 7.4: Gemeente Vianen. Fricties in de koopsector, 2012 - 2017

(Half) vrijstaand Appartement GGB Nultreden

Koop

Rijwoning

Kwetsbaar marktsegment

Kansrijk marktsegment

tot 200.000 200-250.000 vanaf 250.000 tot 250.000 250-350.000 vanaf 350.000 tot 200.000 200-250.000 vanaf 250.000 tot 250.000 250-350.000 vanaf 350.000 -200

-150

-100

-50


- 60 -

0

50

100

150

200

Conclusies koopsector • In de koopsector zien we vooral vraag naar betaalbaarheid. De vraag naar goedkope eengezinsrijwoningen komt vooral van starters en doorstromers vanuit de huursector. Toch blijkt uit de vraag-aanbodbalans dat er geen ruimte zou zijn voor het toevoegen van goedkope rijwoningen. Ook hier is er een discrepantie tussen wens en werkelijkheid. Er zijn in Vianen in principe voldoende rijwoningen en die komen ook vrij als de huidige eigenaren verhuizen. Een deel van die huidige eigenaren, met name senioren, zal in de praktijk echter niet verhuizen. Als er onvoldoende aanbod vrijkomt, is er ruimte voor nieuwbouw van goedkope rijwoningen voor starters. We zien ook dat dit de realiteit van dit moment is. • Een deel van de vraag richt zich op kwaliteit, wat zich vertaalt in een additionele behoefte aan (half)vrijstaande woningen tot € 250.000. Hiervoor moeten zij hun huidige woning wel kunnen verkopen, wat in de huidige markt nog even kan duren. Dit mechanisme zorgt ervoor dat de vraag naar (half) vrijstaande woningen vertraagd geëffectueerd zal worden. Bovendien zien we dat de consument een goede prijskwaliteitverhouding verlangt, waarbij de prijs voor nieuwbouwwoningen in verhouding moet staan tot de gedaalde woningprijs in de bestaande voorraad. • Binnen Vianen is er ook nog sprake van een duurdere kwaliteitsvraag. Er is een beperkt tekort aan (half)vrijstaande woningen in de categorie € 250.000-350.000. Deze vraag komt voornamelijk van gezinnen. Ook hier dient opgemerkt te worden dat zij eerst hun woning moeten kunnen verkopen om deze vraag te effectueren. • De vraag naar appartementen in de koopsector is zeker aanwezig, maar vooral in het goedkopere segment tot € 200.000. Deze vraag komt primair van starters en in enige mate van één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar. Deze huishoudens hebben ook enige interesse in duurdere appartementen. De belangstelling van senioren is zeer summier te noemen. • Specifieke nultredenwoningen in de koopsector spelen een beperkte rol. Dit vraagt wellicht enig missiewerk: de doelgroep die zich nu op een nultredenwoning oriënteert verschuift naar de huursector. Mogelijk omdat alternatieven in de koopsector ontbreken of onbekend zijn. Substitutiegedrag: vooral uitstel In de huidige crisis is het interessant te weten hoe verhuisgeneigden zich gedragen wanneer zij er niet in slagen om hun verhuiswens te realiseren, bijvoorbeeld omdat zij de financiering niet rondkrijgen. Wij vroegen de respondenten hiernaar, en voor de meeste huishoudenstypes geldt dat zij hun verhuizing in eerste instantie uitstellen. Alleen starters kiezen snel voor een andere oplossing; zij zijn bereid om met een andere kwaliteit, prijs en eigendomsvorm genoegen te nemen. Van de starters is 11% bereid om buiten Vianen op zoek te gaan. Senioren worden onder invloed van de crisis honkvaster dan zij normaal gesproken al zijn. Dit betekent dat er minder woningen vrijkomen, veelal eengezinswoningen. Ook verhuisgeneigde gezinnen, die vaak een kwaliteitssprong willen maken, blijven veelal in de huidige woning wonen (70%). De bereidheid om naar een andere gemeente te verhuizen, is beperkt als gevolg van de crisis.

- 61 -

Figuur 7.5: Gemeente Vianen. Substitutiegedrag per huishoudenstype

Starter

18%

29%

1/2 phh < 55

18%

61%

gezinnen

1% 2% 2% 11%

1/2 phh > 55

14%

5% 2% 1%4% 3%

16%

70%

4%

7%

2% 4% 1% 6% 1%

7%

11%

4% 2% 2% 5% 2% 5%

79%

0% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Blijf (voorlopig) in huidige woning wonen (evt. verbouwen)

Op zoek naar een ander woningtype

Op zoek naar goedkopere woning

Op zoek naar duurdere woning

Op zoek naar huurwoning ipv koopwoning

Op zoek naar koopwoning ipv huurwoning

Op zoek naar gewenste woning in een andere plaats

Anders

Weet niet


- 62 -

90%

100%

Bijlage 1: Factsheets wijken In het onderzoek maken we onderscheid tussen de volgende wijken: Onderzoek

CBS

Vianen: Centrum

Oude Stad

Vianen: Blankenborch

Zederik

Vianen: Hogeland / Zederik

Zederik

Vianen: De Hagen (inclusief Vijfheerenlanden)

De Hagen

Vianen: Monnikenhof en Amaliastein

Monnikenhof en Amaliastein

Vianen: Sluiseiland

Oude Stad

Everdingen

Everdingen

Hagestein

Hagestein

Voor de factsheets is het niet mogelijk om op ieder wijkniveau gegevens te verzamelen, omdat we afhankelijk zijn van de wijkindeling van CBS. Wij hanteren bij de factsheets de CBS-indeling (dit wijkt af van het rapport, waar Blankenborch bij het centrum hoort). Wij hebben voor de volgende wijken factsheets opgesteld: • Centrum • Zederik/Hogeland inclusief Blankenborch • De Hagen/Vijfherenlanden, met op enkele onderwerpen onderscheid tussen beide wijken • Monnikenhof en Amaliastein • Hagestein • Everdingen Verhuisgeneigdheid per wijk Hagestein

5% 5%

Everdingen

2% 14%

15% 21%

Monnikenhof/Amaliastein

4% 4% 10%

Hogeland/Zederik

5%0% 16%

De Hagen/Vijfheerenl.

13%

Binnen 1 jaar

10%

Over 1 tot 2 jaar

30%

51%

30%

40%

7%

39% 46%

9%

20%

30%

44%

7% 4% 12% 0%

28%

33%

9% 4% 11%

Centrum Gemeente

46%

27%

46% 30%

Over 2 tot 5 jaar

40%

50%

32% 60%

70%


Bron: enquête Companen 2013 Noot: de verhuisgeneigdheid van Centrum is inclusief de bewoners van Blankenborch

-1-

80%

90%

100%

Weet niet

Centrum 1.350 inwoners (CBS, 2012) Gemiddelde huishoudensgrootte: 2,2 (gemeente: 2,4) Leeftijdsopbouw 2012

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 tot 15 jaar 15 tot 25 jaar

25 tot 45 jaar

Gemeente

45 tot 65 jaar

65 jaar en ouder

Centrum

Bron: CBS Statline.

Huishoudenstypen (2012) 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Gemeente Centrum

Bron: CBS Statline.

Woningvoorraad, huur en koop per woningtype Woningcategorie (Half) Vrijstaand Appartement Overig Rij / Hoekwoning Seniorenappartement

huur

koop

5

91

96

33

91

124

1

35

36

38

334

372

551

634

6

Eindtotaal Bron: WOZ-bestand gemeente Vianen 2012.

83

-2-

Eindtotaal

6

Woningvoorraad naar woningtype 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Centrum

Seniorenwoning grondgebonden

Seniorenappartem ent

Rij / Hoekwoning

Overig

(Half) Vrijstaand

Appartement

Gemeente

Bron: WOZ-bestand gemeente Vianen 2012.

Verhuisgeneigdheid

Centrum

Gemeente

13%

7%

9%

7% 4% 12%

0%

20%

44%

27%

46%

40%

32%

60%

80%

Binnen 1 jaar

Over 1 tot 2 jaar

Over 2 tot 5 jaar


100%

Weet niet Bron: enquête Companen, 2012. Let op: dit betreft de verhuisgeneigdheid van het Centrum inclusief Blankenborch (wijkindeling LEKSTEDEwonen en gemeente). De rest van dit factsheet heeft betrekking op de CBS-wijk Centrum zónder Blankenborch.

-3-

Zederik/Hogeland inclusief Blankenborch Aantal inwoners: 3.350 (CBS, 2012) Gemiddelde huishoudensgrootte: 2,4 (gemeente: 2,4) Leeftijdsopbouw 2012 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 tot 15 jaar 15 tot 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 jaar en ouder Vianen

Zederik/Hogeland

Bron CBS Statline.

Huishoudenstypen (2012) 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Gemeente Zederik/Hogeland

Bron CBS Statline.

Woningvoorraad, huur en koop per woningtype Woningtypes

huur

koop

Eindtotaal

(Half) Vrijstaand

17

209

226

Appartement

42

4

46

Overig Rij / Hoekwoning Eindtotaal Bron: WOZ-bestand gemeente Vianen 2012.

10

10

351

316

667

410

539

949

-4-

Woningvoorraad naar woningtype 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Seniorenwoning grondgebonden

Seniorenappartem ent

Rij / Hoekwoning

(Half) Vrijstaand

Appartement

Overig

Gemeente Hogeland, Zederik en Blankenborch


Verhuisgeneigdheid

Hogeland Zederik

Gemeente

5%

16%

40%

7% 4% 12% 0%

20%

39%

46% 40%

32% 60%

80%

Binnen 1 jaar

Over 1 tot 2 jaar

Over 2 tot 5 jaar


Weet niet Bron: enquête Companen, 2012. Noot: dit betreft de verhuisgeneigdheid van Hogeland en Zederik, exclusief Blankenborch

-5-

100%

De Hagen/Vijfheerenlanden Aantal inwoners: 4.105 (CBS, 2012) Gemiddelde huishoudensgrootte De Hagen: 2,5 (gemeente: 2,4) Gemiddelde huishoudensgrootte Vijfheerenlanden:1,7 (gemeente: 2,4) Leeftijdsopbouw De Hagen 2012 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 tot 15 jaar 15 tot 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar

Gemeente

65 jaar en ouder

De Hagen

Bron CBS Statline. Noot: Inclusief Hof van Batenstein.

Leeftijdsopbouw Vijfheerenlanden 2012 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 tot 15 jaar 15 tot 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar

Gemeente

65 jaar en ouder

Vijfheerenlanden

Bron: CBS Statline. Noot: Inclusief Donjon.

Huishoudenstypen De Hagen (2012) 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Gemeente De Hagen

Bron: CBS Statline.

-6-

Huishoudenstypen Vijfheerenlanden (2012) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Gemeente Vijfheerenlanden

Bron: CBS Statline.

Woningvoorraad, huur en koop per woningtype De Hagen en Vijfheerenlanden Woningtypes

huur

koop

Eindtotaal

3

23

26

(Half) Vrijstaand Appartement

683

43

726

Rij / Hoekwoning

307

668

975

Seniorenappartement

130

130

59

59

Seniorenwoning grondgebonden Eindtotaal Bron: WOZ-bestand gemeente Vianen 2012.

1.182

734

1.916

Woningvoorraad naar woningtype De Hagen en Vijfheerenlanden 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Gemeente De Hagen en Vijfheerenlanden


Verhuisgeneigdheid De Hagen/Vijfheerenl. Gemeente

13% 4% 11% 7%4% 12% 0%

20%

Binnen 1 jaar Over 2 tot 5 jaar

46%

30%

46% 40%

32% 60%

80%

Over 1 tot 2 jaar Afhankelijk van het woningaanbod


-7-

100%

Monnikenhof en Amaliastein Aantal inwoners: 7.040 (CBS, 2012) Gemiddelde huishoudensgrootte: 2,6 (gemeente: 2,4)

Leeftijdsopbouw 2012 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 tot 15 jaar

15 tot 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar

Gemeente

65 jaar en ouder


Bron: CBS Statline.

Huishoudenstypen (2012) 60% 50% 40% 30% 20% 10%

Gemeente

0%


Bron: CBS Statline.

Woningvoorraad, huur en koop per woningtype Woningtypes (Half) Vrijstaand Appartement Overig Rij / Hoekwoning Seniorenwoning grondgebonden

huur

koop

Eindtotaal

2

380

382

124

6

130

14

5

19

695

1439

2134

1.830

2.715

50

Eindtotaal Bron: WOZ-bestand gemeente Vianen 2012.

885

-8-

50

Woningvoorraad naar woningtype 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Gemeente Monnikenhof en Amaliastein


Verhuisgeneigdheid

Monikkenhof Monnikenhof en en Amaliastein Amaliastein

4%4% 10%

Gemeente

51%

7% 4% 12% 0%

46%

30%

32%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Binnen 1 jaar

Over 1 tot 2 jaar

Over 2 tot 5 jaar


Weet niet Bron: enquête Companen, 2012.

-9-

Hagestein Aantal inwoners: 985 (2012) Gemiddelde huishoudensgrootte: 2,6 (gemeente: 2,4) Leeftijdsopbouw 2012 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 tot 15 jaar

15 tot 25 jaar

25 tot 45 jaar

Gemeente

45 tot 65 jaar 65 jaar en ouder Hagestein

Bron: CBS Statline.

Huishoudenstypen (2012) 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Gemeente Hagestein

Bron: CBS Statline.

Woningvoorraad, huur en koop per woningtype Woningtypes huur (Half) Vrijstaand 8 Overig 1 Rij / Hoekwoning 69 Eindtotaal 78 Bron: WOZ-bestand gemeente Vianen 2012. Noot: Dit betreft de woningen in Hagestein en het buitengebied van Hagestein.

- 10 -

koop 246 8 66 320

Eindtotaal 254 9 135 398

Woningvoorraad naar woningtype

70% 60% 50% 40% 30% 20%

Gemeente

10%

Hagestein

0%


Verhuisgeneigdheid Hagestein Gemeente

5% 5% 7% 4% 0%

15%

46%

12%

10%

20%

28%

46% 30%

40%

50%

32% 60%

70%

80%

90%

100%

Binnen 1 jaar

Over 1 tot 2 jaar

Over 2 tot 5 jaar



- 11 -

Everdingen Aantal inwoners: 1.050 (CBS, 2012, inclusief buitengebied) Gemiddelde huishoudensgrootte: 2,5 (gemeente: 2,4) Leeftijdsopbouw 2012 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 tot 15 jaar

15 tot 25 jaar

25 tot 45 jaar

Gemeente

45 tot 65 jaar

65 jaar en ouder

Everdingen

Bron CBS Statline.

Huishoudenstypen (2012) 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Gemeente Everdingen

Bron CBS Statline.

Woningvoorraad, huur en koop per woningtype Woningtypes (Half) Vrijstaand Overig Rij / Hoekwoning Seniorenwoning grondgebonden Eindtotaal Bron: WOZ-bestand gemeente Vianen 2012.

huur 7 54 5 66

- 12 -

koop 103 1 106 210

Eindtotaal 110 1 160 5 276

Woningvoorraad naar woningtype 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Gemeente Everdingen


Verhuisgeneigdheid Everdingen 2% Gemeente

14%

7% 4% 0%

21%

33%

12%

10%

20%

30%

46% 30%

40%

50%

32% 60%

70%

80%

90%

Binnen 1 jaar

Over 1 tot 2 jaar

Over 2 tot 5 jaar



- 13 -

100%

pl. Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem

Recommend Documents