PL 3190 Studio Perencanaan Tapak module 2.4
SITE PLANNING CONCEPTS AND TECHNIQUES Program Studi PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA SAPPK - ITB 2009/2010
1
OBJECTIVES 1. Understand several concepts of residential development 2. Understand the concept and principles of neighborhood unit 3. Able to prepare site planning
2
CONTENT 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
3
Site planning concepts Neighborhood unit concept Principles of neighborhood planning Spatial division in site concept Module Planning concept and street patterns Site design techniques
1. SITE PLANNING CONCEPTS (Rubenstein, 1980)
1. Ukuran Lingkungan (Neigborhood size) – telah dipelajari sejak konsep Kota Taman (Ebenezer Howard, 1898) – Neighborhood = ukuran/luasan yang diperlukan untuk menunjang 1 SD untuk sekitar 1200 - 1500 keluarga. – 2 N diperlukan untuk mendukung 1 SMP – 4 N diperlukan untuk mendukung 1 SLTA Contoh: • Columbia, Maryland → 8 N membentuk satu kelurahan, terdiri dari 3.000 – 5.000 keluarga (12.000 – 20.000 penduduk)
4
5
Contoh Neighborhood Unit
6
Page 6
2. Superblok – Dipakai untuk menggantikan sistem grid/rektangular yang khas – Unsur-unsur: 1) Pemisahan lalu lintas pejalan kaki dan kendaraan dengan menyediakan jalur khsusus, untuk cul-de-sac yang melayani kelompok, unit-unit yang oleh karenanya mengurangi ‘through traffic’. 2) Rumah-rumah dengan ruang duduk dan kamar tidur menghadap ruang terbuka dan taman/kebun membentuk taman di tengah Superblok. 3) Membatasi berbagai ukuran jalan ke dalam (menjadi) 1 penggunaan, eg.: jalan kolektor atau lokal. • 7
Contoh Superblok “Radburn” (1982, NJ)
Contoh Superblok “Radburn” (1982, NJ) 8
3. Perumahan Merumpun (Cluster Housing) – Rumah ditata dalam kelompok yang berdekatan. – Memungkinkan kepadatan lebih tinggi di kawasan layak bangun sekaligus melestarikan features alamiah tapak, seperti aliran air, kemiringan yang curam, air permukaan, dan lain-lain. – Biaya prasarana dan pemeliharaan lebih rendah. – Persil dapat dikelompokkan sekitar cul-de-sac → sisa lahan bisa untuk ruang terbuka/taman. – Dapat juga menghindari (bebas dari) rumah deret dari rumah tinggal yang standar. – Juga dapat bebas dari arus menerus.
9
Contoh perumahan cluster
10
4. Pengembangan Unit Terencana (PUD, Planned Unit Development)
– Menggunakan konsep cluster. – Dapat menampung berbagai jenis rumah (tunggal, duplex, town house, garden, multistorey, dan apartemen lantai banyak). – Desain dapat luwes tanpa mengubah kepadatan. – Mendorong pendekatan kreatif dalam pengembangan lahan hunian, komersil dan industri. – Lebih efisien dan ekonomis untuk mengurangi jalan dan prasarana. – Tapak disediakan untuk taman, tempat rekreasi, lapangan golf. – Neigborhood association dapat dibentuk untuk mengelola rekreasi dan ruang terbuka.
11
Contoh PUD
12
2. NEIGHBORHOOD UNIT CONCEPT Definisi : •
“the area within which residents may all share the common services, social activities and a facilities required in the vicinity of the dwelling” (Golany)
Tidak hanya teritori (fisik) tapi juga identitas sosial penghuni:
13
•
“the people collectively who live in the vicinity ... the condition of standing in the relation of a neighbor ... a district considered with reference to a given characteristic”.
•
“local areas that have physical boundaries, social networks, concentrated use of facilities and special emotional & symbolic connotations for their inhabitants ...”
•
“has definite social contacts and a recognizable physical unity” (Gibberd
1959)
Sejarah perkembangan Unit Lingkungan Perumahan: • telah berkembang sejak zaman Mesopotamia → masih nomaden, dalam bentuk pengelompokan tenda • didasarkan pada communal sharing dan blood relationship • kota-kota yang mula-mula menerapkan → di Yunani
14
Ciri-ciri Neighborhood Unit: 1. Social integrity → distinct, kebersamaan, rasa tempat, identity, unity, 2.
3. 4. 5.
15
sense of belonging. Sharing system → dasar dari kesatuan (unity): a) Tempat tinggal bersama (common residences) b) Penggunaan pelayanan bersama c) Perhatian terhadap kejadian di lingkungan dan mau membela kepentingan bersama d) Pelayanan lingkungan yang dioperasikan sendiri (self operated neighborhood services), misalnya sampah, siskamling, dll Catatan: (NU untuk desentralisasi pelayanan + pengurangan transport) Bertetangga → berkembang dalam waktu yang lama melalui tukar, pinjam, bantu, gosip, tukar info, persahabatan. Pemerintahan → RT/RW. Swasembada (self-containment) → minimum pelayanan sehari-hari dalam jarak dekat.
3. PRINCIPLES OF NEIGHBORHOOD PLANNING (de Chiara & Callender 1980)
1. SIZE • •
cukup untuk penghuni yang didukung oleh 1 SD tergantung kepadatan penduduk
•
dibatasi jalan arteri yang cukup lebar agar tidak masuk ke NU
•
disediakan taman kecil/rekreasi sesuai kebutuhan
•
dikelompokkan di pusat + rekreasi
•
ditempatkan di tepi jalan utama, berdekatan dengan PBL dari NU sebelah
• •
hirarkhi disesuaikan dengan beban lalu lintas dirancang untuk melayani pergerakan internal dengan akses yang baik ke jalan utama dan mencegah arus menerus
2. BOUNDARIES
3. OPEN SPACES
4. INSTITUTION SITE
5. LOCAL SHOPPING CENTER
6. INTERNAL STREET SYSTEM
16
17
17
18
Delineation of a neighborhood unit
19
Neighborhood concept
Neighborhood concept
20
Neighborhood form
21
4. SPATIAL DIVISIONS in SITE CONCEPT (Rubenstein, Untermann)
1. Ruang terbuka publik dan privat (± 20%) a) Ruang publik: •
digunakan oleh semua penduduk → parkir, jalan, trotoar, taman, tempat bermain, fasilitas-fasilitas.
b) Ruang semi publik: • •
22
terbatas pada penduduk/pengunjung PUD atau kompleks apartemen tertentu saja → kolam renang lingkungan/kompleks, ruang masuk, lobi, koridor dalam apartemen. ruang milik penghuni yang disisihkan untuk pemakaian bersama di lingkungan.
c. Ruang private: •
ruang tertutup → beranda, halaman berpagar, serambi, balkon, teras.
d. Ruang semi private: pubik penggunaannya terbatas e. Ruang transisi (antara): • •
23
antara ruang publik dan semi publik → trotoar yang diperlebar. antara ruang semi publik dan private → tangga.
Konsep Tapak: • berdasarkan urutan (hierarki) peristiwa penghuni/tamu dari mulai masuk s.d. unit yang dituju: • publik → semi publik → (semi private) → private. (jalan lingkungan → parkir → garasi → rumah)
publik
24
Semi publik
Publik komunal
Privat
2. Perumahan • → lihat kembali tipe-tipe rumah • pola → lihat pola lingkungan • hunian berimbang: – serasi → berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial kekeluargaan, bersama, GB dan margin dari kerawanan sosial. – Sederhana 54- 200 m2; biaya/m2 < rumah dinas C – Menengah 200- 600 m2; biaya/m2 antara rumah dinas A-C – Mewah 600- 2000 m2; biaya /m2 > rumah dinas A
25
3. Sirkulasi (± 30%) • • • • • • •
26
Melayani fungsi pergerakan penting antara lokasi kegiatan. Jika tidak terencana baik dapat mengganggu, bising dan membahayakan Pada perum kepadatan menengah: → kebalikan dari yang rendah Jarak menuju rumah lebih pendek Halaman terbuka mahal → tidak dapat jadi buffer dari ganggunan jalan. Parkir dikelompokkan (tidak on-street) sehingga jalan tidak perlu lebar. Untuk lingkungan berkualitas → perlu pengurangan gangguan kendaraan bermotor.
Saran: • Kendaraan boleh hanya dengan kecepatan rendah → karena berdekatan. • Kendaraan yang dimiliki tidak perlu 2 atau tiga karena fasilitas dekat hunian.
Hirarki jalan: • Berdasarkan kapasitas/volume pada kecepatan tertentu. – Kecepatan dan volume tinggi → kualitas lingkungan rendah, pejalan kaki rendah. – Kecepatan dan volume rendah → kualitas baik, jalan kaki dapat ditingkatkan. 27
Sebaran transportasi: 1. Distribusi lalu lintas seragam → semua jalan menampung beban yang sama dan lebar sama (eg. grid iron) 2. Hirarki jalur jalan → beda kapasitas dan lebar jalan
a) jalan utama: distribusi lalu lintas kendaraan yang efisien → untuk mempersingkat waktu tempuh, sedikit persimpangan, jalan akses tidak langsung ke jalan utama → grid/curvelinear b) jalan lokal/kolektor: distribusi dalam jaringan menghubungkan ke jalan utama. – – –
28
menampung kendaraan + jalan kaki tersedia trotoar, beleh parkir cukup lebar untuk pohon, keselamatan pejalan kaki, kenyamanan + jumlah sepada (damija 26m, badan jalan 8m - bahu 5m, trotoar 5-6m)
c)
jalan pencapaian (akses): – – – –
29
berhubungan dengan jalan lokal, akses kehunian tidak pernah berhubungan lansung dengan jalan utama kecepatan rendah supaya aman (10-20 km/jam) cukup lebar (untuk 2 arah) dan tidak selalu perlu trotoar.
5. PLANNING CONCEPT and STREET PATTERNS Radial System
Grid System
30
31
31
Looping System 32
32
Penerapan dalam Desain Tapak • Rectilinear/grid
33
Curvilinear
Cluster
Comparative Analysis of street pattern in design
34
34
Comparative Analysis of street pattern in design
35
35
The advantages of PUD
36
6. MODULE kelompok rumah yang tampil, dan dianggap sebagai unit yang berbeda: → ditentukan oleh pertimbangan-pertimbangan: size, tenure, cost → kelompok tidak terlalu besar → kepentingan bersama bisa pudar → ikatan sosial lebih mudah terbentuk di antara kelompok dengan kelas sosial ekonomi yang sama
Pola Modul: • internal • hubungan ke luar Sosial
37
ekonomi
ekonomi
1. Street front pattern • •
akses dan orientasi mudah monoton dihindari pada lansekap, sempadan, kurva
2. Disposed end on to the street •
•
street frontage/unit berkurang → cost turun terhindar dari bising, bahaya dan kenyamanan
3. Court arrangement •
menghadap ke dalam (pengikar) sosial + visual reasons
4. Cluster •
• • • 38
Terkonsentrasi, dan dikelilingi ruang terbuka strong visual effect hemat jalan dan prasarana Kepadatan ruang terbuka naik
7. SITE DESIGN TECHNIQUES Pertimbangan: • jumlah persil • luas untuk lahan komersial • luas untuk lahan fasilitas sosial dan fasilitas umum • prasarana dan kemudahan yang akan disediakan • batasan-batasan/aturan zoning yang akan diterapkan
Jenis konstruksi jalan ditentukan oleh: • • • 39
kebiasaan lokal iklim kondisi tanah (soil)
Bentuk dan ukuran persil bergantung: • Penggunaan lahan • topografi (kontur, pohon, dahan, aliran) • harga jual/sewa yang diusulkan • • •
40
“readily saleable lots” lebih penting daripada jumlah maksimum persil. penyediaan taman dan fasilitas rekreasi akan menambah daya tarik tapak dan daya jual kapling. perlu disediakan juga tapak untuk fasilitas belanja, sekolah, mesjid/ gereja, dll (kadang-kadang danau, lapangan golf, rekreasi juga).
PERTIMBANGAN TEKNIS PERANCANGAN
Tapak 1. 2. 3. 4. 5.
41
Lindungi tapak dari guna lahan sebelahnya yang tidak sesuai/cocok (mis. buffer zone) Lestarikan keadaan alam untuk menjaga tampilan dan fungsi (drainase alam + pohon). Lindungi lingkungan tapak dengan mencegah erosi, menyediakan sanitary sewers (saluran pembuangan yang layak). Sediakan taman dan fasilitas rekreasi lain (dapat jadi aset lingkungan). Kembangkan fitur khusus seperti: jalan masuk, bicycle path, dan prasarana bawah tanah untuk menaikkan daya jual.
Blok
6. 7.
8.
Rencanakan blok komersil sesuai kebutuhan. Sediakan blok sekolah dan mesjid, terutama sebagai penyangga antara komersil dan perumahan. Hindari blok-blok pendek (tidak ekonomis), dan blok yang terlalu panjang
Persil 9.
10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 42
Identifikasi adaptasi tapak bangunan terhadap garis persil untuk melayani persil tersebut. Hindari persil berbentuk panjang/dalam (boros). Lebar persil proporsional terhadap panjangnya (idealnya 2:3). Hindari persil dengan sudut tajam. Persil sudut lebih luas (plus min. 30%) Buat garis persil tegak lurus jalan. Persil menghadap pemandangan yang baik/indah. Lindungi persil perumahan dari lalu lintas jalan besar.
Jaringan jalan dan sirkulasi 17.
Faktor-faktor pertimbangan untuk perancangan sirkulasi: a) b) c) d)
18. 19. 20. 21. 22. 23. 24.
43
Keselamatan → pejalan dan kendaraan Efiensi pelayanan → untuk semua pemakai Kenyamanan (livability) dan kemudahan (amenities) → terutama yang dipengaruhi oleh unsur transport dalam sistem sirkulasi Ekonomi → penggunaan lahan, konstruksi, pemeliharaan
Akses kendaraan dan orang harus melayani semua persil Perluasan jalan utama harus direncanakan di awal Sistem jalan lokal harus logis dan menyeluruh, Minimumkan lalu lintas menerus (through traffic) Lalu lintas harus mengalir ke arah hirarkhi jalan yang lebih tinggi (thoroughfares) Sistem jalan lokal dan pemanfaatan ruang jangan merusak efisiensi jalan utama Pola jalan harus meminimumkan lalu lintas padat (susun secara hierarkhis)
25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37.
44
Jalan sesuai dengan kontur alamiah. Jalan kecil masuk ke jalan besar dengan sudut yang tepat (sebaiknya tegak lurus atau > 60o) Hindari jalan buntu (court & cul-de-sac dengan ruang belok memadai kadang-kadang diperlukan/ diinginkan). Sediakan parkir yang memadai. Penamaan jalan, penomoran harus sederhana, konsisten, dan mudah dipahami Efisiensi dan keselamatan lalu lintas jangan bergantung pada peraturan lalu lintas, tapi pada rancangan jaringan jalan Tegaskan fungsi jaringan jalan lokal dari perencanaan dan konstruksinya Volume lalu lintas lokal harus diperhitungkan Rancang untuk volume lalu lintas rendah yang seragam Hambat (discourage) kecepatan tinggi di dalam tapak Kurangi konflik pejalan dan kendaraan Minimumkan lahan untuk jaringan jalan untuk menekan biaya Batasi jumlah persimpangan
38. Penahan jalan lingkungan → mungkinkan pembangunan persil dalam pola yang ekonomis, praktis dari pola, bentuk, dan ukuran kapling 39. Sesuaikan dengan topografi dari ekonomi dan pemindahan 40. Sediakan angkutan umum
Penetapan batasan/larangan
1. Peraturan pada Master Plan kadang kala tidak memadai, sehingga perlu ditambah oleh pengembang. 2. Batasan/larangan bergantung pada zoning dan peraturan yang diterapkan 3. Peraturan tambahan dapat berupa pengendalian dan pembatasan/larangan.
45
Pengendalian dapat dilakukan dengan menetapkan:
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
46
penggunaan lahan (boleh, bersyarat, dilarang) ukuran persil ukuran dan rancangan struktur bangunan posisi stuktur bangunan dalam persil batasan kebisingan interval/range harga KDB faktor-faktor arsitektural tingkat kemudahan (easements) dan sebagainya yang berkaitan
Batasan/larangan yang dapat diterapkan antara lain: 1. Harus punya cukup kekuatan hukum • •
dicatat dalam catatan persil (public land record) sebagai persyaratan dalam KPR
2. Dapat dikelola oleh “home association” (contoh BSD), pemilik properti, atau asosiasi pemeliharaan (maintenance association) 3. Contoh tambahan: • • •
sistem air bersih dan pembuangan: individu vs komunal penerapan standar perlindungan tapak fasilitas umum (misal: batasi taman dengan jaringan jalan)
4. Catatan: occupancy restriction tidak bisa diterapkan
47
Woodside Acres, Redwood City, California, 1944. Using Perry’s neighborhood unit concept, FHA rejected the gridiron pattern because of its cost, traffic hazards, and monotony. Shops are located on the edges along arterials, while the school and park are centrally placed within the district. Local residential streets are usually curving,and loops and cul-d-esacs are plentiful. 48
48
Which plan reflects a unified community design?
49
49
Good vs poor designs poor
50
good
poor
51
good
poor
52
good
poor
53
good
poor
54
good
poor
55
good
References • • • • • •
56
De Chiara, Joseph; John Callender. 1980. Time Saver Standards for Building Types. Singapore: McGraw-Hill, Inc. De Chiara, Joseph; Lee E. 1997. Koppelman. Standar Perencanaan Tapak. Jakarta: Penerbit Erlangga. Fishman, Robert. New Urbanism: Peter Caltrope vs Lars Lerup. Michigan Debates on Urbanism. Volume II. New York: The Regents of the University of Michigan. Hall, Kenneth; Gerald A. Porterfield. 1995. A Concise Guide to Community Planning. New York: McGraw-Hill, Inc. _____________________________. 2001. Community by Design: New Urbanisme for Suburbs and Small Communities. New York: McGraw-Hill, Inc. Southworth, Michael ; Eran B. Joseph. 1997. Street and the Shaping of Town and Cities. New York: McGraw-Hill, Inc.
