Připravil: Ing. Tomáš Badal
Metodiky oceňování v soudně znalecké praxi
strana 2
Použití tržního ocenění
Použití vyhláškového ocenění Zjištění administrativní ceny
nákup, prodej
pro daň z převodu nemovitosti
transformace, sloučení
pro dědickou daň
nepeněžité vklady
pro zvláštní účely (investiční fondy)
likvidační hodnota majetku
v případě dohody obou stran
pojištění majetku
studie reálnosti investičních záměrů, ověřování rozpočtů, studie návratnosti
strana 3
• účel posudku • datum, ke kterému se posudek vyhotovuje
strana 4
OCEŇOVÁNÍ PŘÍRODNÍCH ZDROJŮ
strana 5
Oceňování v souladu se zákonem č. 151/97 Sb.
Tržní oceňování
u nemovitého majetku podle vyhlášky MF
výnosovou metodou
u movitého majetku cenou obvyklou
tržně srovnávací metodou
u ocenění podniků oceněním aktiv
nákladovou metodou
strana 6
Základní metody • odvození od ceny jiného podobného statku (komparativní metoda) • podle nákladů, které bylo třeba vynaložit na jejich získání (metoda nákladová) • podle užitečných efektů, které zdroj poskytuje (metoda výnosová)
strana 7
Výnosová metoda – nejpřirozenější, nejvíce používaná • oceňuje službu přírodního zdroje pomocí sčítání budoucích čistých ekonomických efektů za dobu používání zdroje • Zjednodušený vzorec 𝑟 𝐶𝑠 = 𝑖 Cs = cena přírodního zdroje za předpokladu konstantnosti r = očekávaná veličina ročního rentního efektu i = očekávaná veličina úrokové (diskontní) míry
strana 8
Příklad: • • • •
Přírodní zdroj nese roční čistý efekt 1000 Kč diskontní míra 10 % (0,1) cena zdroje činí 10 000 Kč Tato částka uložená v bance na úrokovou míru 10 % ponese ročně 1000 Kč
strana 9
Ceníky (rozpočtové ukazatele)
strana 10
strana 11
ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU Č. 151/1997 SB.
strana 12
Zákon o oceňování majetku
strana 13
Oceňovací vyhláška
Způsoby oceňování
strana 14
• Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby ke dni ocenění + zvážení všech okolností, které mají na cenu vliv. • Nákladový způsob • Výnosový způsob • Porovnávací způsob • Jmenovitá hodnota • Účetní hodnota • Kurzová hodnota • Sjednaná cena
strana 15
Pozemky
• Zemědělský pozemek – výnosová metoda dle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) • Lesní pozemky – výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících SLT • Jiné pozemky – dle vyhlášky
strana 16
OCEŇOVÁNÍ DŘEVIN
strana 17
Ceny okrasných rostlin §41, vyhláška č. 3/2008 Sb., příloha č. 37
COD = CZÁ x KSR x KPR x K5 x KZ x KP COD zjištěná cena okrasné dřeviny – výsledná cena po cenových úpravách CZÁ cena základní – ve vymezených skupinách stromů KSR koeficient srážek = 100-SR/100, kde SR = srážka v % (interval 0-99%) KPR koeficient přirážek = 100+PR/100, kde Pr = přirážka v % (interval 0-200%) týká se pouze listnatých stromů
K5 polohový koeficient obce (vyhláška – příloha č. 14), osciluje v intervalu 1,25 – 0,85 KZ koeficient typu zeleně a stanoviště okrasných rostlin KP koeficient prodejnosti – pro trvalé porosty oceňované dle § 35 – 42 = 1,00
strana 18
Ceny ovocných dřevin §41, vyhláška č. 3/2008 Sb., příloha č. 37
1. výsadby intenzivního typu ovocných sadů s tržním zhodnocováním jejich produkce Kč/m2 2. extenzivní výsadby zahrádkového, samozásobitelského, ovocnářského typu Kč/ks • druh ovocné dřeviny, pěstitelský systém, hustota výsadby • úprava ceny přirážkami (max. 25%) a srážkami (max. 80%) • KP
strana 19
Znalecký posudek je odborné dílo podané znalcem nebo znaleckým ústavem, které splňuje náležitosti posudku a stanovuje hodnotu oceňovaného majetku podle požadavků zákona o oceňování majetku nebo podle požadavků soudu. Je to důkazní prostředek.
ZNALECKÝ POSUDEK
Znalecký posudek je potřeba pořídit k těmto účelům: • • • • • • • • • •
strana 20
koupě a prodej majetku nepeněžité vklady do obchodních společností vypořádání podílu společníků při likvidaci či dělení firmy změny vlastnictví (dědictví, darování, rozvod manželů, převod majetku, atd.) ocenění pro potřeby bankovních domů oceňování při exekuci oceňování pro dražby oceňování pro insolvenční správce zástavy movitého majetku oceňování pro leasingové společnosti, zpětný leasing
Znalecké posudky jsou určeny pro potřeby fyzických astrana 21 právnických osob při jednání s:
• soudy všech stupňů • finančními úřady • obecními úřady a úřady krajské samosprávy • advokáty a advokátními kancelářemi • notáři • exekutory • insolvenčními správci a likvidátory • obchodníky s cennými papíry • dražebníky
strana 22
Správný znalecký posudek: • dodržuje právní předpisy a předepsaná pravidla • podává osoba mající status znalce • znalec není podjatý • znalec nepřekročí své odborné kompetence – neřeší právní otázky, neřeší jiné otázky, není mimo svoji specializaci • má potřebné obsahové a formální náležitosti
strana 23
Struktura posudku – věcná stránka • Nález – veškerá zjištění z podkladů i místního šetření. Popis zkoumaného materiálu, souhrn skutečností, ke kterým je přihlíženo. • Posudek - Hodnocení zjištěných fakt, vyvození závěrů. Výčet otázek a odpovědí.
strana 24
Struktura posudku – formální stránka
• sešití • očíslování • šňůra, kterou je posudek sešit, musí být připevněna k poslední straně a přetištěna kulatou znaleckou pečetí • na poslední straně – znalecká doložka • vlastnoruční podpis znalce + otisk znalecké pečeti • datum vyhotovení posudku
strana 25
Děkuji za pozornost.
[email protected]
