omslag
Pillen, pleisters of een spuitje
Hoe maken we
18
FORUM #08/25.04.13
Nederland gezond? Hoge toppen, diepe dalen: de Nederlandse economie is manischdepressief. Door problemen op de huizenmarkt, bij banken en pensioenfondsen. Tijd voor een anti-zeepbelbeleid om toekomstige crises te voorkomen, vindt de Sociaal-Economische Raad. Is dit het juiste medicijn? Tekst: Walter Devenijns | Foto’s: PhotoDisc, Inc.
Heeft Nederland in het verleden te vaak zaken op hun beloop gelaten? Hadden we niet door dat de gemiddelde huizenkoper te veel leende voor een hypotheek, de banken op hun beurt te afhankelijk waren van buitenlandse financiers en dat de pensioenfondsen te lage buffers hadden, waardoor ze gevoeliger waren geworden voor beursschokken? Het lijkt erop, zo blijkt uit de onlangs gepubliceerde verken ning Nederlandse economie in stabieler vaarwater van de Sociaal-Econo mische Raad (ser). Nu zit de Nederlandse economie met de gebakken peren. Op de woningmarkt, bij de banken en de pensioenfondsen staan de signalen op rood. De huizenprijzen dalen, de schulden zijn te hoog, de banken kunnen moeilijker aan geld komen. En om het sombere beeld compleet te maken; de pensioensector verhoogt de pensioenpremies en verlaagt, soms, ook nog uitkeringen. Dat zorgt ervoor dat inkomens dalen en de werkloosheid stijgt. Dan is ook nog het consumentenvertrouwen gedaald tot een historisch dieptepunt. De combinatie van al deze negatieve factoren zorgt ervoor dat Nederland momenteel de hand op de knip houdt. Wat de spiraal naar beneden opnieuw stimuleert. Nederland heeft meer dan de ons omringende landen last van de negatieve wisselwerkingen tussen de woningmarkt, het bankwezen en het pensioenstelsel, constateert de ser. ‘Onze economie is procyclisch geworden.’ Hard omhoog als het goed gaat, maar sterk omlaag als het slecht gaat. Ons land heeft in de jaren negentig zitten slapen, stelt de raad vast. De problemen werden niet gezien of niet aangepakt. De economie draaide immers op volle toeren. De werkloosheid daalde toch? 19
FORUM #08/25.04.13
Werden er toen zeepbellen gecreëerd? Wie de ser-verkenning leest, begrijpt dat het antwoord ‘Ja’ is. Ons land is kwetsbaarder geworden voor economische schokken. En de kans dat de ene sector de andere sector aantast is in de afgelopen twintig jaar alleen maar groter geworden.
f**k de zeepbel Het overlegorgaan van werkgevers, vakbonden en kroonleden breekt een lans voor anticyclisch beleid ‘om een volgende crisis te voorkomen’. Nieuwe zeepbellen moeten voorkomen worden, waardoor de economie toekomstige schokken beter kan opvangen. De lijst aanbevelingen is lang. Een nieuw pensioencontract moet tegenvallers voorkomen, meer aandacht moet er zijn voor de verhouding tussen hypotheekschuld en onderpand, banken en overheid moeten gezamenlijk werken aan het opzetten van een markt voor hypotheekleningen, waardoor banken makkelijker geld kunnen lenen van beleggers. Jongeren zouden kunnen profiteren van een beter functionerende huurmarkt, waardoor voorkomen wordt dat ze te snel een te hoge hypotheekschuld hebben. Mocht de huizenmarkt weer onderuit gaan en de werkloosheid stijgen dan komen ze niet onmiddellijk klem te zitten. En de pensioenfondsen? Die zouden ‘wat’ meer kunnen investeren in hun eigen land, schrijft de ser voorzichtig. Dat geeft de Nederlandse economie een impuls. De Nederlandse banken krijgen er een sterke financier bij als de pensioenfondsen een deel van de hypotheekschuld op zouden kopen. Hoe reageren de aangesproken partijen op het ser-stuk? Wat vinden makelaars, de pensioenfondsen en de banken van het rapport?
omslag
Medicijnkist voor de woningmarkt Werk geleidelijk toe naar een evenwichtiger verhouding tussen hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning (Loan To Value-ratio, ltv), zoals gebruikelijk is in de ons omringende landen. Een daling van LTV’s vergt meer mogelijkheden om te sparen voor een eigen woning. En een lagere verhouding zorgt er voor dat de buffer om klappen op te vangen hoger is. Creëer een huurmarkt voor de midden en hogere inkomens. Zo jaag je jonge mensen niet meteen de koopmarkt op, waardoor ze zich in schulden moeten steken.
Hans van der Ploeg Directeur vbo Makelaars
‘Eerst de crisis overleven, dan hervormen’ ‘De hypotheekfaciliteiten waren veel te ruim. Er waren banken die makkelijk tot wel zes keer het jaarinkomen financierden zonder opgave van inkomsten. Dat was natuurlijk een heel ongezonde situatie, maar dat hebben we met zijn allen wel toegestaan. De ser stelt voor om anticyclisch te werken. Daar ben ik helemaal voor. Bijna een jaar geleden hebben de makelaars samen met de andere belanghebbenden, zoals Vereniging Eigen Huis en de Woonbond, een woonakkoord 4.0 gelanceerd om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. We stelden voor de markt te hervormen, maar dat zouden we pas doen zodra de markt enigszins tot rust was gekomen. Eerst de crisis overleven, dan pas hervormen. Anticyclisch dus.’ ‘Ik ben het er best mee eens dat de rol van de woningcorporaties tegen het licht moet worden gehouden, maar dan wel op het moment dat de economie in rustiger vaarwater is gekomen. De corporaties moeten terug naar de kern; woningen verhuren voor de kleinste portemonnee. De huurmarkt voor de lagere middeninkomens. zal dan meer projectontwikkelaars aantrekken omdat er op een gezonde manier kan worden geconcurreerd. En als de huurmarkt in het middensegment groter is, valt er meer te kiezen. De kloof tussen huur en koop wordt zo overbrugd. Nu is het zo dat je
20
FORUM #08/25.04.13
bijna gedwongen wordt om een huis te kopen. Op zich is dat mooi, maar in deze tijd kun je daar als starter niet zo heel veel mee. Toen ik van school afkwam, kreeg ik van mijn vader een Zilvervlootspaarrekening mee. Hij had ook nog een beetje gespaard voor me, waardoor ik een deel van mijn huis al kon betalen. Als mijn kinderen straks van school komen hebben ze al een studieschuld van hier tot Jeruzalem. En dan willen ze een huis kopen?’ ‘ Wat de overheid nu doet, is meer bezuinigen dan hervormen. Die verhuurdersheffing wordt niet geïnvesteerd in de woningmarkt, maar alleen gebruikt voor het oppoetsen van de overheidsbalans. Ik vind het heel onverstandig om dat midden in een crisis te doen. Het vertrouwen moet terug. We hebben een nieuw Sociaal Akkoord nodig, maar dan voor de huizenmarkt.’
rubrieksnaam
Gerard Riemen Directeur Pensioenfederatie
‘Geen enkele aversie tegen investeren in Nederland ‘ ‘Ik ben blij dat de ser onderkent dat de pensioenfondsen al flink in Nederland investeren, zo’n 15 procent van hun totale beleggingsportefeuille. Laat ik het zo formuleren: er is bij de pensioenfondsen geen enkele aversie om in de Nederlandse markt te investeren. De vraag die bij ons wel altijd voorop staat: worden de pensioenfondsen er beter van als ze investeren in Nederland? Worden de gepensioneerden er beter van? Als dat zo is dan is er geen enkele reden om dat niet te doen. De fondsen krijgen de premies van werknemers en werkgevers. Er is maar een doel; zorg dat er een goede oudedagsvoorziening komt. Als we alleen maar zouden moeten investeren om de bv Nederland op de rit te krijgen, dan gaat er iets fout. Dan zouden onze premiebetalers tegen ons zeggen: Ja hallo? Waarvoor dragen wij het geld af? Daarvoor betalen we toch al belasting?’ ‘Natuurlijk, een pensioenfonds voor de bouw, wil niets liever dan dat al die deelnemers werk hebben, dan ze kunnen bouwen. Het pensioenfonds van de detailhandel wil het liefst dat alle werknemers en winkeliers goede zaken doen. Ook pensioenfondsen hebben het makkelijker
als de economie goed draait, maar dat ene hoofddoel, de zorg voor een fatsoenlijke oudedagsvoorziening, blijft overeind staan.’ ‘Tuurlijk zijn we op zoek naar goede beleggingen, waarbij als het even kan de inflatie meegenomen wordt in de vergoeding. Verschillende pensioenfondsen stoppen al geld in infrastructuur. Mocht er straks een instituut (Nationale Hypotheek Instelling; red.) zijn dat de hypotheekbeleggingen transparant maakt, terwijl er een goede staatsgarantie op zit, en het rendement is ook in orde, dan zijn wij als pensioenfondsen wel geneigd om dat soort leningen op te kopen. Ik hoop en verwacht dat zo’n instituut dit jaar kan gaan draaien.’ ‘Dat er wat moet gebeuren met de pensioenen en de verdeling van de beleggingsrisico’s over alle leeftijden heen is logisch. We werken inmiddels aan een nieuw pensioencontract, waarbij iedereen duidelijk wordt dat er geen zekerheden bestaan. Dat betekent dat als er weer klappen vallen je dan ook iedereen laat meedelen in de lasten, maar als het goed gaat, ook in de lusten. Als het goed is wordt het nieuwe pensioencontract in 2015 ingevoerd.’
ehbo-pakket voor de pensioenen Het huidige pensioencontract en de spelregels er omheen versterken de pieken en dalen van de economie. Een goede overgang naar het nieuwe pensioencontract is nodig, waarbij de toezichthouder erop toeziet dat de middelen van de ene generatie niet gebruikt worden om de tegenvallers bij de andere generaties op te vangen. Stimuleer beleggingen in Nederland.
21
FORUM #08/25.04.13
Nationale Hypotheek Instelling Voor de crisis verkochten Nederlandse banken hun hypotheekportefeuilles aan buitenlandse beleggers. De banken kregen geld; de beleggers kregen een goed renderende beleggingsportefeuille. Dat circuit hapert door de kredietcrisis en het algemene wantrouwen tegenover huizenleningen. De handel in Nederlandse hypotheken is volgens de ser ‘niet optimaal’. De contracten zijn niet transparant genoeg. Gedacht wordt over de oprichting van een Nationale Hypotheek Instelling. Die neemt tegen een vergoeding een deel van de bankhypotheken over, geeft daarna op haar beurt gestandaardiseerde hypotheekobligaties uit die door de Nederlandse staat zijn gegarandeerd. Dat moet voor een soepele markt zorgen, waardoor de banken weer geld krijgen om nieuwe hypotheekleningen uit te geven. De beleggers krijgen een transparant product zonder verborgen risico’s.
omslag
Fundinggap Nederland is een rijk land. Veel consumenten sparen. Een relatief groot deel van hun inkomen wordt ook gebruikt om pensioen op te bouwen. Een deel van het inkomensoverschot wordt naar de bank gebracht die dat geld weer uitleent aan bedrijven of huizenkopers. Een ander deel van het inkomen stroomt richting de pensioenfondsen die het beleggen. De banken krijgen door de geldstroom richting de pensioenfondsen te weinig spaargeld binnen om alle kredietaanvragen te honoreren. Ze moeten daarvoor uitwijken naar buitenlandse financiers die na de kredietcrisis terughoudender zijn geworden en een hogere rentevergoeding (risico-opslag) eisen.
Edward Feitsma Hoofd toezicht Nederlandse Vereniging van Banken (nvb)
‘We hebben hier geen Amerikaanse of Spaanse toestanden’ ‘We gaan naar een andere leencultuur die meer schokbestendig is in slechte tijden. Er zijn mede met de steun van de nvb al stappen gezet door aflossingsvrije hypotheken te maximeren tot 50 procent van de waarde van de woning.’ ‘Wat ik wel mis in het ser-stuk: hoe meet je eigenlijk de risico-ontwikkeling van een woningmarkt? Uiteraard is er in de verkenning veel aandacht voor de verhouding schuld ten opzichte van de waarde van het onderpand. Door alleen hier op te focussen, kun je niet verklaren waarom de Nederlandse markt volgens diverse kredietbeoordelaars als een van de meest solide wordt gezien. Het beleid in Nederland is nog steeds gericht op de betaalbaarheid van de hypotheeklening ten opzichte van het inkomen. Dat is succesvol, want we hebben hier geen Amerikaanse of Spaanse toestanden. Nederland heeft niet of nauwelijks een markt van rommelhypotheken gehad. Daarnaast is ons sociale zekerheidsstelsel heel stabiel, waardoor geldleners niet onderuit gaan.’ ‘De ser constateert dat de hypotheekrente
hier relatief hoog is in vergelijking met het buitenland. Dat komt mede door onze afhankelijkheid van internationale financiers. Die markt is moeilijker geworden. Dus hebben we een fundinggap-probleem. We zijn heel blij met ons huidige pensioenstelsel, maar de (verplichte) premiestroom richting de pensioenwereld zorgt er wel voor dat de banken dat financieringsgat hebben. Als je dat wilt oplossen ontkom je er niet aan naar het hele financiële stelsel te kijken, inclusief de pensioenfondsen. Het is daarom een goede zaak dat ook ingrijpender varianten worden onderzocht zoals de oprichting van een Nationale Hypotheek Instelling. In de loop van dit jaar zal een commissie, als het goed is, met een concrete uitwerking komen. Mocht er een goed alternatief op tafel liggen dan zou het kunnen zijn dat de hypotheekrente omlaag gaat, zij het dat dit niet het doel is. Dit project is gestart om onze funding te verbeteren, niet om de rente te verlagen. Het hoofddoel is vooral om te proberen de financiering van de Nederlandse woningmarkt te verbeteren.’
Verbanddoos voor de financiële sector Een wat hoger aandeel Nederland in de beleggingen van pensioenfondsen kan een impuls geven aan de Nederlandse economie en een stabielere basis bieden voor de financiering van de hypotheekschuld.
22
FORUM #08/25.04.13
