PIACI ALAPÚ BÉRLAKÁSÉPÍTÉS TÁMOGATÁSA BÉRLŐ ÉS BÉRBEADÓI JOGVISZONY RENDEZÉSE CSELEKVÉSI TERV( )

MAGYAR INGATLANTANÁCS „ MAGYAR INGATLANTANÁCS AZ ÖSSZEFOGÁS EREJÉVEL”

PIACI ALAPÚ BÉRLAKÁSÉPÍTÉS TÁMOGATÁSA ÉS A BÉRLŐ ÉS BÉRBEADÓI JOGVISZONY RENDEZÉSE CSELEKVÉSI TERV(2011.-2012.)

2011. január 8.

„ Egy fenntartható, kezelhető bérlakás rendszert építéssel lehet kialakítani. Az államilag ösztönzött bérlakásépítés egy olyan konjunktúra-kiegyenlítő eszköz lehetne az állam kezében, amellyel közvetlenül tud hatni a lakásépítésekre. … (ÚSZT, 98. old.)”

MIT – Bérlakás – Cselekvési program

TARTALOM

Bevezetés

3.

I.

Bevezetési szakasza

4.

II.

Rendszerkiépítés

8.

III.

Közhasznú bérlakás rendszer „finomszabályozása”

10.

Konklúzió

12.

Melléklet: 1.sz. melléklet : Közhasznú bérlakás rendszer definiálása 2.sz. melléklet : Közhasznú bérlakás rendszer ábra

2

Magyar Ingatlan Tanács 1061 Bp., Andrássy út 10. E-mail: [email protected]

Tel.: 269-1678 www.magyaringatlantanacs.hu

MIT – Bérlakás – Cselekvési program Bevezetés

A Magyar Ingatlan Tanács szervezésében és irányításával az „ A piaci alapú bérlakásépítés támogatása és a bérlő és bérbeadói jogviszony rendezése” témában az ingatlan szakmai szövetségek szakértői Megvalósítási koncepciót dolgoztak ki, amelyben - a gazdasági válság kitörési pontjaként - javasolják a közhasznú bérlakás rendszer létrehozását az Új Széchenyi Terv Otthonteremtési programja keretében. A szakma egységes álláspontja az, hogy a bérlakás rendszer mielőbb megvalósításra kerüljön, annak érdekében is, hogy reális megoldást szolgáltasson a magyar bankrendszer jelzálog hitelezési válságának a megoldására is. A nem rendezett devizaalapú jelzáloghitelek fizetésére adott kilakoltatási moratórium 2011. április hónapban megszűnik és a moratórium meghosszabbítása nem tekinthető megoldási alternatívának a kereskedelmi bankok jelzáloghitelezési üzletágainak a teljes mértékű ellehetetlenülése miatt. A Magyar Ingatlan Tanács átérezve az építőipar és az ingatlan szakma mélyülő válságát, valamint a válság feloldására szolgáló hitelezési rendszer – jelzáloghitelezés bénulása miatti – eredménytelenségét a közhasznú bérlakás rendszer létrehozásának meggyorsítása érdekében kidolgozta a bérlakás rendszer létesítésének stratégiai koncepcióját, valamint a megvalósítás ütemezésére Operatív cselekvési programot. A Munkabizottság a „Cselekvési program”-ot a Megvalósítási és a Stratégiai koncepciókat követően készítette el, hogy a közhasznú bérlakásépítés keretében megvalósuló piaci alapú bérlakásépítés 2011-2012 évi rövid távú programjának megvalósítási javaslataként.

Megvalósítási koncepció

Magyar Ingatlantanács

Stratégiai koncepció

Operatív cselekvési program

A közhasznú bérlakás rendszer definíciójához az osztrák rendszermodellt vettük alapul, mivel ezt tekintjük a magyar sajátosságok figyelembe vételével legjobban honosíthatónak. (Közhasznú bérlakás rendszer definiálását az 1.sz. melléklet tartalmazza). 3




OPERATÍV CSELEKVÉSI PROGRAM A program célja: Közhasznú bérlakás rendszer létrehozása és működtetése A program résztvevői: •

Magyar Kormány

•

Magyar Ingatlan Tanács és általa képviselt szövetségek és szervezetek

•

Pénzügyi intézmények

•

építőipari és kereskedelmi vállalkozások,

•

építőipari tervező és szervező vállalatok és a bérlakás programban érintett intézmények,

A program időtartama: 2011. I. negyedévtől – 2012. IV. negyedévig (24 hónap) A program főbb szakaszai: I.

Bevezetési szakasz (2011. I.- III. negyedév)

II. Rendszer kiépítési szakasz (2011. III. negyedév – 2012. II. negyedév) III. Rendszer beszabályozása (finomszabályozása) (2012. III.-IV. negyedév)

I.

Bevezetési szakasz (2011. I.-III. negyedév)

A bevezetési szakaszban javasoljuk a megalapozó tanulmányok figyelembe vételével egy organizációs terv (hálóterv) kidolgozását, amely a programban résztvevő szervezetekkel lefolytatott konzultációk alapján készíthető el, illetve optimalizálható. A bevezetési terv első lépéseként a kereskedelmi bankokkal egyeztetve javaslatot készítünk a „befagyott” jelzáloghitel állomány rendezésére. 1. „Befagyott” jelzálog hitelállomány rendezése. A „befagyott” hitelállomány hagyományos módon végrehajtással, vagy végrehajtás nélküli árveréssel nem rendezhető, mivel az ingatlanok értékesítése esetén befolyó összegek nem fedezik a teljes követelések összegét. Mivel a kormány kilakoltatási moratóriuma 2011. április 15.-én lejár, és információink szerint a kereskedelmi bankjaink felkészültek a tömeges kilakoltatásra a végrehajtási és árverési eljáráson keresztül, ezért azt javasoljuk, hogy a rendelkezésre álló idő rövidsége miatt a kormány járuljon hozzá, hogy a „befagyott” jelzáloghitel követelések a kereskedelmi bankok ingatlanalapjai részére kerüljenek értékesítésre (faktorálásra). Javasoljuk továbbá, hogy az ingatlanalapok „csak csomagban” vásárolhassák meg a „befagyott” jelzáloghitel követeléseket a piaci értékük feletti áron (pl. a követelés bankkönyv szerinti értékének 120 %-án), amely az eladó banknak elegendő bevételt jelent a még el nem számolt kiadásainak a fedezésére és a mérleg szerinti eredményének kisebb mértékű javítására. A „befagyott” jelzáloghitel követelések rendezése további kormányzati döntést igényel a lebonyolítási eljárás jóváhagyása és az ingatlanok bérlakássá történő átalakításához igényelt a bérleti díjak 50 %-ra nyújtandó állami kezességvállalás biztosítása érdekében.

4



MIT – Bérlakás – Cselekvési program Intézkedés

Felelős szervezet

1.1.

Indító megbeszélés a Nemzetfejlesztési Minisztérium illetékeseivel a pénzintézetek „befagyott” jelzálog hitelei rendezési javaslatunkról és a rendezéshez szükséges állami kezességvállalásról,

1.2.

Tárgyalás a Bankszövetséggel a „befagyott” jelzálog hitelállomány faktorálásának módszertani szempontjairól

1.2.

Tárgyalás a kijelölt kereskedelmi bankok Ingatlanalap intézményeivel a „befagyott” jelzáloghitelek faktorálási feltételeiről:

MIT

• a hitelkövetelés tőkeösszegének százalékában meghatározott lehetséges vételár, • a MIT részvétele a Ingatlanalap igazgatóságában, • az ingatlanszakma részvétele a rendezésben (értékbecslés, bérlő közvetítés, egyéb szolgáltatás), 1.3.

Tárgyalás a „befagyott” jelzáloghitelek adósainak képviselőivel a bérlakássá történő átszervezés feltételeiről • a bérleti szerződés ismertetése, az előnyökre is kitérve, amely a vételi opció és a bérleti díj beszámítása az opciós vételár meghatározásánál, • megállapodás a vételi opció határidejéről, megállapodás a bérleti díj nem fizetése esetén a szankciókról (pl. az opciós jog elvesztése, alacsonyabb kategóriájú bérlakással történő csere, stb.)

2.

Együttműködési megállapodás megkötése az eladó, a vevő, valamint a MIT között, a közös tevékenység elvégzésére: •

3.

Faktoring szerződés megkötése a jelzáloghitel eladó (pénzintézet) és vevő (ingatlanalap) között az értékbecslés figyelembe vételéve, •

4.

ingatlancsere, illetve kiköltözési kötelezettség a nem fizetés esetére,

Az Ingatlanalap bérleti szerződésállománya szerinti mindenkori bérleti díj 50 %-ra a Magyar Állam készfizető kezességet vállal a bérlő nem fizetése esetén •

6.

az ingatlanok jelzálogbejegyzésének rendezése,

Az Ingatlanalap a követelés fejében bekebelezi a hitel biztosítékát, képező ingatlant és bérleti szerződést köt az ingatlan eredeti tulajdonosával, visszavásárlási opciós jog biztosításával (a piaci alapú bérlakások átlagos bérleti díja: 1. 000 Ft/ m 2, hónap) •

5.

a vállalt feladatokra vonatkozóan MIT önellenőrzésének megszervezése, jelentési rendszer kidolgozása,

a MIT vállalja, hogy a bérleti díjak nem fizetése esetén megürült ingatlanok tovább bérlésére bérlőket közvetít az Ingatlanalap részére,

Az Ingatlanalap a követelés fejében bekebelezett ingatlanok kivitelezésének a folytatására, illetve az ingatlan felújítására megállapodást köt a MIT-tel és az illetékes építőipari szövetségekkel a szükséges szakipari munkák végzésére, •

a MIT vállalja az bérbe adott ingatlanok kezelését és közüzemi szolgáltatását,

7.

A MIT vállalja, hogy a bérbe adott ingatlanok energiahatékonyságának javítására a társzervezetekkel együtt javaslatot dolgoz ki és kezdeményezi az EU pályázati támogatások megszerzését. A MIT vállalja, hogy az Ingatlanalap által építendő új bérlakások energiatakarékos kivitelezéshez a partnerszervezeteivel ajánlásokat, műszaki megoldásokat költségmentesen nyújtja.

8.

A MIT vállalja, hogy a bérletekre vonatkozó országos díjjegyzék havonta történő elkészítését, amelyet költségmentesen felajánl az Ingatlanalapok részére.

5




Az 1.-8. pontokban részletezett intézkedési terv alapján a MIT részéről a „befagyott” jelzáloghitel követelések rendezését a közhasznú bérlakás rendszer keretében javasoljuk rendezni. Technikailag lehetségesnek tartjuk a jelzáloghitelek biztosítékát képező ingatlanok bérlakássá való átalakítását 2011. június 30.-ig, a bérlakás rendszerbe integrálását 2011. szeptember 30-ig történő lebonyolítását, de a végleges határidőket csak a rendezésben részt vevő partnerek együtt tudják véglegesíteni. A „befagyott jelzáloghitel követelések” rendezése nem igényel költségvetési forrást, mivel a faktoring ügylet bonyolításához szükséges forrás az ingatlanalapok részéről feltételezhetően rendelkezésre áll, illetve Befektetési vállalkozás révén új befektetésekből biztosítható, mivel a felajánlott vételár, amely a követelés tőke összegének mintegy 50-60 % jóval alatta marad az ingatlan piaci értékének. A hitelnyújtáskor sem érte el a tőke a forgalmi érték 70-80 %-át, amely az ingatlanok mintegy 20 %-os időszaki leértékelődése mellett is legalább kétszeres fedezetet jelent a bérbeadó ingatlanalap részére, mivel a visszafizetett tőke is csökkenti a vételárat. Kevésbé előnyös a követelést értékesítő hitelintézet részéről, mivel nem csak az aktuális kamatoktól, illetve késedelmi kamatoktól esik el, amely 180-360 késedelmi nap esetén elérheti a tőke értékét is, hanem a tőke 40-50 %-át sem tudja realizálni. Ez az értékesítés jelentős veszteséget mutat az eladó bank részéről, de mégis megéri a banknak, mivel ezt a veszteséget az értékvesztési leírás keretében már elszámolta, másrészt további veszteséggel nem kell számolnia, ezért a gazdálkodási egyensúlyát visszanyeri és a 120 %-os vételár 100 % feletti része javítja a mérleg szerinti eredmény pozícióját. Tulajdonképpen a befagyott hitelek rendezését a bankrendszer már megképzett és elszámolt értékvesztési tartalék forrásaiból állami költség nélkül biztosítjuk oly módon, hogy ezzel megállítjuk a jelzáloghitelezési rendszert, amely bekövetkezett vesztesége a kereskedelmi bankokat a jövőben prudensebb működésre készteti. (megjegyezzük, hogy Magyarországon működő bankok együttes megképzett (eredménnyel szemben elszámolt) értékvesztési tartaléka már meghaladja a 1.000 milliárd Ft-ot, jóval meghaladva az ún. banki külön adó mértékét 130 milliárd Ft-ot.) A magántulajdonban lévő ingatlanok bérlakássá történő átalakítása előnyös a hiteladósok számára is, akik megmenekülnek a kilakoltatástól, illetve az ezt követő további banki követeléstől, mivel a végrehajtás során vagy anélküli árverés során az ingatlan forgalmi értékének csak a töredéke, mintegy 30-50 %- a realizálódik „a végrehajtásra és árverésre szakosodott lakásmaffia” miatt. Ezért az ingatlan elvesztése mellett még további kötelezettsége marad fenn az adósnak, mivel a pénzintézet a kölcsönszerződés és közjegyzői okirat alapján még a tőke, kamat és késedelmi kamat költségén túl a jogi költségeit, a végrehajtás, illetve árverés költségeit is az adósra terheli. Megjegyezzük, hogy a jelenleg soros uniós elnökségi funkciót betöltő országunk számára katasztrofális következményt vonna maga után, ha több százezer jelzáloghiteles adóssal szemben kilakoltatási eljárás indulna és ők a lakásukon felül a lakhatásukat is, elveszítenék. 6




Az ingatlanszakma részéről egyöntetűen és határozottan kinyilvánítjuk, hogy a Nemzeti eszközkezelő gazdasági társaság 2011. április 15.-ig történő létrehozása nem jelent alternatívát a szakmailag és technikailag felkészült és pénzügyi forrással, rendelkező ingatlanalapokkal szemben. A rendezés lehetőségei : Véleményünk szerint a „befagyott jelzáloghitelek rendezése” az alábbiak szerint valósulhat meg. a). Lehetnek kis számban olyan követelések, amelyeket az adósok saját erőből rendeznek, b). lehetnek még kisebb számban olyan követelések, amelyeket külföldi bank lízing vagy egyéb ügyleteként rendeznek, c). a követelések legnagyobb részét a hiteladósok nem tudják semmiféle módon rendezni Az a). – b). nem érinti a rendezésünket, ezért a c). követelések fedezetét képező ingatlanok darabszámát mintegy 70 – 100 ezer ingatlanra becsülve, ingatlanonként átlagosan 3 főt figyelembe véve több mint negyedmillió főnek a lakhatását kell megoldanunk a bérlakás program keretében. A bérleti szerződés megkötésekor minden hiteladósnak biztosítani kell, hogy a lakásban maradhasson, kivéve azokat, akik rossz fizetőképességük miatt saját maguk kérik, hogy az olcsóbb bérleti díj miatt kisebb lakásban költözhessenek, valamint lehetnek olyanok is, akik a munkahelyük távolsága miatt szívesen közelebb költöznének. A lakáscserét a bérlakás tulajdonos (ingatlanalap) engedélyezné, kizárva a jogosulatlan személyek lakásszerzését. Javasoljuk, hogy az Ingatlanalap, amely tulajdonába kerültek a bérlakások a bérleti díj elmaradása esetén 3-5 hónapi türelmi időszakot meghatározva, költöztesse át olcsóbb bérleti díjú lakásba a nem fizetőket, érvényesítve a bérleti díj 50 %-ra vonatkozó állami kezességvállalást. A Magyar Ingatlan Tanács részéről igényeljük a banktitok betartásával a nem fizető bérlők lakás adatait megadni, annak érdekében, hogy új bérlőket közvetítsünk a kiköltözés miatt megüresedett lakásokba. A jelzáloghitel adósok ingatlanjaiból kialakított bérlakások a banki finanszírozás sajátosságaiból adódódóan az ország különböző területein helyezkednek el, de legnagyobb részt azokra a megyeközpontokra koncentráltan, amelyeket a kereskedelmi bankok preferáltak. Ez a tagoltság ezeknek a bérlakásoknak a közhasznú bérlakás rendszerbe történő beintegrálásánál speciális szempontok figyelembe vételét igényli. Ilyen szempontként kell figyelembe venni, hogy •

a lakás nem bérlakásnak épült. Az építtető nem látja el a bérlakás karbantartási funkciókat, ezért biztosítani kell az önkormányzatokkal közösen olyan önkormányzati cégek megbízását, amelyek alkalmasak a bérlakással kapcsolatos feladatok ellátására,

•

ezeket a bérlakásokat figyelembe kell venni az ingatlanok energiaszükségletét csökkentő pályázatokon annak érdekében, hogy az üzemeltetési költségek is csökkenthetők legyenek. Az ehhez szükséges tervezési és kivitelezési kapacitásokat is biztosítani kell, 7



MIT – Bérlakás – Cselekvési program •

ezeket a bérlakásokat a Magyar Ingatlan Tanács irányításával az országos bérlakás ingatlan nyilvántartásban regisztráljuk, és monitoring rendszer kialakításával biztosítjuk az ingatlan tulajdonos (ingatlan alap) részére a szükséges információk jelentését.

II. Rendszerépítés (Közhasznú bérlakás rendszer alapjainak létrehozása és működtetése) A közhasznú bérlakás rendszert osztrák minta honosításával javasoljuk létrehozni, mivel ez felel meg leginkább a magyar sajátosságoknak, mivel ennek törvényi szabályozása és működési mechanizmusa garanciát ad a rendszer minőségére. A közhasznú bérlakás rendszer alapját az állami szerepvállalás adja, mivel a rendszer létrehozásának legfőbb feltétele a bérleti díjak, illetve költségek versenyképessége a tulajdonszerzéssel szemben. Az állami funkció kötelezettséget jelent, de nem jelent a költségvetés számára többlet kiadást. A MIT részéről célszerűnek tartanánk az osztrák minta alapján azt, hogy a bérlő kijelölést az állam biztosítsa, mivel ezzel elkerülhetővé válik a „quasi bérbeadás” (bérleti szerződés és adózás nélkül), amely a bérbeadó számára is hordozza a nem fizetés kockázatát. Mivel a bérbe adott ingatlanok - a költségvetési források megkímélése miatt – nem kerülnek állami tulajdonba, javasoljuk, hogy az EU támogatás felhasználásával végzett energiahatékonysági és környezettudatos beruházások révén az állam létesítsen jelzálogjogot az ingatlanon, amely jogosulttá teszi a bérlők kijelölésére. Az osztrák gyakorlat javasoljuk, hogy 2012. évtől állami alapítású Befektetési alap (Ingatlanalap) és állami alapítású bérlakást építő „non profit” gazdasági társaságok létrejöttét, mivel ennek létrehozása elősegíti a bérleti díjak versenyképességének a megőrzését (uniós gyakorlat szerinti 2 EUR/m 2, hónap bérleti díj megközelítését), valamint a fosszilis energiahordozók kiváltására szolgáló energia-hatékony és környezettudatos építészeti technológiák állami referenciáját. Megjegyezni kívánjuk, hogy az ezzel kapcsolatban felmerülő költségvetési kiadásokkal szemben a bevétel jóval magasabb az uniós támogatás, a bérleti díj bevételek, az építőipari munkahelyek megteremtése miatti munkanélküli segély megtakarítása, és adózási bevételek miatt. A klasszikus válságelmélet – állami beruházások, munkahelyek a fogyasztás és a bevételek növelése érdekében – alkalmazásával a rezignáló építőipar magához térhet és beindítja azokat a folyamatokat, amelyek a kibontakozáshoz szükségesek. Az iparág fizetőképességének helyreállításával jelentős mértékben csökkenthetők a körbetartozások, racionálissá válnak az ÁFA elszámolások a nettósítás lehetősége miatt, az építőipar fokozatosan lendületbe hozza a többi iparágat az ágazati kapcsolatokon keresztül a multiplikátor hatástól turbósítva. A közhasznú bérlakás rendszer állami feladatként adódik a bérlő és bérbeadói jogviszony, valamint a bérlakások fejlesztésével, kivitelezésével, üzemeltetésével kapcsolatos törvényi szabályozás felülvizsgálata, törvények módosítása és új törvények meghozatala. A bérlakásokra és a bérleti jogokra érvényes törvények jelenleg - a statisztikában nyilvántartott bérlakások 95 %-át kitevő szociális bérlakásokra vonatkozik, amely hozzájárul ahhoz, hogy a befektetési céllal vásárolt lakások magán személyek részéről való „quasi” bérbeadása a fekete gazdaságot erősíti. 8




A jogszabályok korszerűsítését az EU jogszabályokkal harmonizálva javasoljuk: Amely az EU bérlakás rendszereknek nyújtott kedvezményei (alacsonyabb Áfa, bérbeadó beruházásának Áfa és illetékmentessége, a bérlők SZJA kedvezménye, stb.) teszi hatékonnyá és versenyképessé az ingatlanok bérbeadását a tulajdonvásárlással szemben. A bérlakás rendszer állami, illetve önkormányzati funkciója marad a területfejlesztés keretében az új bérlakás építési területek kijelölése, illetve az önkormányzatok részéről a bérlakások építéséhez szükséges földterületek biztosítása. Fontos szerep marad továbbá a városkép fejlődéséhez, az idegenforgalmi vonzáshoz szükséges „városszépítés” bérlakás ingatlantömbök létrehozásával és városrendezéssel. Az állam kiemelt feladatát képezi a munkaerő mobilizálása érdekében, az új ipari létesítményekhez kapcsolódó „bérlakás lakóparkok” létesítése, valamint a pályakezdő fiatalok számára színvonalas bérlakások biztosítása, valamint idős emberek számára gyógy-ellátást is biztosító bérlakás jellegű idős otthonok létrehozása. Az ingatlanszakma figyelembe véve a 2011. évi költségvetési forrás lehetőségeket, nem tervezi azokat építésre igénybe venni, de az MFB bérlakás építési finanszírozásában igényli a 2005 év óta biztosított kedvező kamatú (EURIBOR + 2,5 %) hitelfinanszírozást annak érdekében, hogy a piaci alapú bérlakások átlagos bérletdíja ne haladja meg a 1000 Ft /m 2, hónap összeget. Az osztrák minta alapján a Magyar Ingatlan Tanács kedvező és piacbővítő intézkedésként üdvözli a lakástakarék pénztárak állami támogatásának a növelését, valamint azt hogy a finanszírozását kiterjesztette a bérletfinanszírozásra is. További kezdeményezésre javasoljuk az Ausztriában bevált Bérlakás szövetkezetek létrehozásának támogatását és a lakás takarékpénztárakhoz hasonló külön kedvezmények biztosítását, mivel jelentős hányadát (Ausztria 14 %-át) látja el a bérlakás rendszernek. A bérlakás rendszerek általános jellemzője az EU-ban az, hogy a bérlakás fejlesztő, kivitelező cégek ellátják az üzemeltetési és egyéb feladatokat is annak érdekében, hogy a befolyt bérleti díjakból származó nyereségüket – szűk 3 % - kivételével visszaforgassák a bérlakásépítésbe annak érdekében, hogy a bérleti díjak alacsonyak maradjanak. Bérlakás számok tervezett alakulása 2005. évben a 235 milliárd Ft, volt a lakástámogatások összege, amely a bázis évre 2010. év 150 milliárd Ft-ra csökkent. Az Új Széchenyi Terv Otthonteremtési programjának lakástámogatási adatai még nem ismertek, de várhatóan nem haladja meg a 2010. évet, amely korlátozott lakásszám növekedést jelent – várhatóan a 2010. évtől is kevesebbet – a támogatások korábbi determináltsága és a „befagyott” jelzáloghitelesek részére időközben biztosított készfizető kezességek miatt. A bérlakások számát jelenleg 140.000 db-ra becsülik, amely mintegy 95 %-a szociális lakás. (A nem hivatalosan bérlakásként kiadott magánlakások száma hozzávetőlegesen eléri ugyanezt a 140-000 darabszámot, amely az összes lakásállomány 9 %-át, jelenti.

9




Az operatív cselekvési program időszakában jelentős bérlakás-szám, növekedéssel számolunk, ugyanis a „befagyott” jelzáloghitelek bérlakásokká való átalakítása 2011. évben - 70.000 – 100.000 db meglévő lakás bérlakássá való átalakítását, igényelheti; - 5.000 db új bérlakások építését eredményezheti, amelynek 90 %-a várhatóan piaci alapú bérlakás lesz. - 75.000 – 110.000 bérlakás növekedést hozhat, amely az előző évekhez viszonyítva rendkívül nagy felfutást mutat. Ezt a növekedést piaci szempontból megalapozottnak tartjuk. Mivel a jelzáloghitelesek nyilvánvalóan igénybe veszik a bérlakásokat és a további új építésű 5.000 lakás igénybevételét is biztosítottnak tartjuk, mivel a bérleti díjak átlagosan nem haladhatják meg az 1.000Ft/m2, hónap az EU 2 EUR átlagánál magasabb bérleti díjat. Amely versenyképessé teszi a majdnem kétszer akkora hitel havi törlesztő részletekkel szemben, másrészt a bérlakás rendszer felállásával a törvényi szabályozás uniós harmonizálásával a kivitelezési költségek csökkenése további bérleti díjcsökkentést eredményez. 2012. évben - a jelzáloghitelből származó bérlakás növekedéssel nem számolunk, - új építésű energia-hatékony bérlakás szám növekedését 10.000 – 15.000 db-ra prognosztizáljuk, amely mintegy 80 %-át, várhatóan a piaci alapú bérlakások teszik ki. A közhasznú bérlakás rendszer létrehozásával várhatóan a bérlakásokról alkotott szemlélet is megváltozik, amely generálhatja a bérlakás arányt tekintve a felzárkózásunkat a középmezőnynek számító 25 – 30 %-hoz. A 2011.-2012. évre tervezett darabszámok esetén várhatóan a bérlakás összes lakásszámon belüli aránya meghaladja a 11 %-ot.

III.

A közhasznú bérlakás rendszer „finomszabályozása”

A közhasznú bérlakás építési rendszer „finomszabályozása” a bérlakás rendszerben részt vevő valamennyi piaci szereplő tapasztalatainak az összesítésével, elemzésével, uniós tapasztalatokkal, történő összehasonlítással készíthető el. A szabályozás kiterjed a bérlakásépítés mellett a hagyományos „magán tulajdonú” lakások építésére, illetve az építési vertikumban lévő tervező cégek, építőanyag-gyártó cégek, speciális szállító cégek, marketing cégek és ingatlanközvetítést, értékbecslést végző cégek és más ingatlanszakmába sorolt szervezetek, pl. MIMIR, Ingatlanakadémia, stb. tevékenységének elemzésére és összehangolására, optimálissá tételére. 10




A szabályozás fontos területének tekintjük az újonnan épített és felújított (esetleg más funkciójú ingatlanból átalakított) bérlakás ingatlanok harmonikus beilleszkedését a városképbe, amelyet új, illetve felújított középületek, közparkok és közlekedési rendszerek tesznek hangulatossá és az idegenforgalom részére vonzóvá. A szabályozás hatásvizsgálatának súlyponti területének tekintjük a bérlakásépítés, az Otthonteremtési programra, valamint az építőiparhoz kapcsolódó iparágakra való hatásának a vizsgálatát, beleértve a hatásmechanizmus elemzését is, pl. a munkaerő mobilizálhatóságára gyakorolt hatást. A finomszabályozás további fontos területe a módosított és új jogszabályok hatásvizsgálatainak elvégzése és ezek az uniós jogszabályokkal való összevetése. A tapasztalatok beszerzése interjú rendszer keretében célszerű végezni, amely jól rendszerezhető és dokumentálható. A tapasztalatok kiértékelése során un. Hiba lista készül, amely folyamatos kijavítására a rendszer résztvevői Intézkedési tervet készítenek személyi felelősök és határidők megjelölésével. A kiértékelés eredményeként a bérlakás rendszerre vonatkozó jogszabályok módosítása, illetve új jogszabály készítése is javasolható az uniós jogharmonizálás szempontjainak a figyelembe vételével. A jogszabályok vizsgálatánál alapvető szempontnak tartjuk a jogszabályok érvényesítésének helyzetét, illetve a jogszabályi módosítás indokát képező biztonsági funkciók érvényesülését (pl. a magánszemélyek részéről a „quasi” bérlet megszüntetése, a bérlakás ingatlanok jogtalan megszerzése, a bérbeadói, illetve a bérlői jogok és kötelezettségek érvényesülése, a jogszabályokban lévő párhuzamosságok, illetve ütközések kiküszöbölése, valamint a jogszabályok „tiszta és könnyű” értelmezhetősége, stb.) A szabályozás vizsgálatának feltétele az egységes bérlakás ingatlan nyilvántartás, amely országos koordinációját felvállalja a Magyar Ingatlan Tanács az önkormányzatokkal közösen kidolgozandó „egységes” - monitoringozásra alkalmas - jelentési rendszer kidolgozásával. A bérlakás monitoring rendszer bevezetésével biztosíthatók a rendszerben lévő hiányosságok, ütközések, „rendszerhibaként” történő diagnosztizálása és ezek gyors kijavításához szükséges jelentések elkészítése.

11




Konklúzió A Magyar Ingatlan Tanács által képviselt ingatlan szakmai szövetségek, szervezetek és szakérők felelősségük tudatában átérzik a hazánk rendkívül nehéz pénzügyi és gazdasági helyzetét. A globális gazdasági válság, amely a tőlünk jóval erősebb, gazdagabb „nyugati országok” gazdaságát is megrendítette, hazánkban nagyobb hatást kifejtve párosult az előző gazdaságpolitika erősen restrikciós gazdaságirányításából adódó megszorításokkal és ennek ellenére is, csak további erőteles eladósodás árán tudta fenntartani az ország működőképességét. Jelenleg amikor az egész világ ránk figyel, pionírként új utakat keresünk az általánosan alkalmazott restrikciós alternatívával szemben, óriási kockázatot vállalunk fel azzal, hogy a gazdasági növekedés modelljét az unióban példának állítva, mi magunk nem tudjuk ezt igazolni a fejlődéshez szükséges pénzügyi háttér hiánya miatt. Az ingatlanszakma a válságból kitörési lehetőségként, ezért olyan megoldást javasol, amely nem igényel költségvetési támogatást, de egyúttal látványos és hasznos, valamint biztosíthatja a kitörés sikerét. Ha ezt nem tennénk, akkor a fejlődési modellt, bizonyító magyarázatainkat cáfolva a nemzetközi sajtó vájkálna a lerobbant építőiparunk nyomorában, a befejezetlen épületek mellett elszennyeződött, garmadában álló hullaként megmerevedett daruk, szállítógépek, járművek mellett, amelyet a munkások már régen elhagytak. A bérlakásépítés, mint országos állami szinten kiemelt feladat, reprezentálhatná a neuralgikus lakáshelyzet megoldásával, a fenntartható fejlődés modelljét, az iparunk dinamizálására tett hatékony kormányzati intézkedésekkel, amelyek középpontjában a társadalom, az EMBER áll. Igazoljuk ezzel, hogy a működő tőke behozása új külföldi tulajdonú gyárak létesítése esetén a legfontosabb feltételt jelentő nagy tudású szakemberek lakhatását, méltó lakáskonstrukciókkal tudjuk biztosítani. Igazolni tudjuk létrehozott épületeinkkel, a magyar építészet világhírnevét, építőanyag gyártásunk magas színvonalát és az energiatakarékos építészet bérlakás rendszerben való alkalmazásának lehetséges gyakorlati megvalósulását. Az nem olyan nagy baj, hogy ma még az átlagjövedelmek alapján szegények vagyunk. A legnagyobb baj, ha azok is akarunk maradni. A legbiztosabb modell, ha a jövő útja az energiahatékonyság javulásával járó fejlődés, az innováció, amelynek nincs, értelmes alternatívája. Budapest, 2011. január 8. Magyar Ingatlan Tanács

Melléklet: 1.sz. melléklet : Közhasznú bérlakás rendszer definiálása 2.sz. melléklet : Közhasznú bérlakás rendszer ábra 12




1. sz. melléklet: A közhasznú bérlakás rendszer definiálása A magyar jog összehangolatlanul, jogharmonizáció nélkül használja a “közérdekű”, “közcélú”, “közhasznú” jelzőket a jogszabályokban. A Polgári Törvénykönyv több évtizede alkalmazza az alapítványra és közérdekű kötelezettségvállalásra a “közérdekű” kifejezést, anélkül, hogy a bíróság mérlegelését behatároló komoly fogalmi meghatározást adna erről. A Legfelsőbb Bíróság KK2. számú állásfoglalása szerint akkor minősül közérdekűnek a cél, “ha a társadalom vagy egy szélesebb közösség érdekét szolgálja. A közérdekűség azonban nem ítélhető meg a kedvezményezettek száma alapján”. Közérdekű tevékenység tehát jóformán minden, ami nem kifejezetten magánérdekű. A “közcélú” kifejezés leginkább a közigazgatási jogban terjedt el, több jogág használja azzal a tartalommal, hogy jogszabály által meghatározott cél lehet a közcél. A “közhasznú” kifejezés a munkajog (foglalkoztatás) és az adójog (kedvezményezetti kör) alkalmazza, a Nonprofit jog kulcsfogalma, ugyanakkor jelen van a közhasznú társaság összetételben a polgári jog és a társasági jog lapjain is. Az osztrák szabályozás a közhasznú bérlakás rendszer fogalmát a programban részt vevő gazdasági társaságok, illetve bérlakás szövetkezetek részére korlátozó feltételekkel alkalmazzák, amely a tevékenységi kör bérlakások építésére és fenntartására való korlátozását jelenti. A rendszerre vonatkozó törvényben meghatározzák a kivehető nyereség mértékét is, amely nem lehet több mint, a jegyzett tőke 3,5 %-a. Ez azt jelenti, hogy az e feletti nyereséget a gazdasági társaságok és szövetkezetek kötelesek visszaforgatni újabb bérlakások építésére. A nyereség visszaforgatása miatt lecsökken az állami támogatás, amely közvetlen és közvetett formában történik. (Ausztriában 1,8 milliárd eurót fordít az állam a közhasznú bérlakás rendszer támogatására, amely a GDP 1,5 %-át, képező lakástámogatás mintegy 60 %-át kitevő bérlakásra fordítódik). A közhasznú bérlakás rendszer jó működésének és az épületek magas minőségének egyik titka, hogy a teljes folyamat egy kézben van: ugyanaz a beruházó és a kezelő is, és ha nem ők a kivitelezők, akkor is végig ellenőrzik az építkezés folyamatát. Az osztrák állam a támogatás során nagy hangsúlyt fektet az épülő lakások energiafelhasználására. Ma Ausztriában csak olyan ház kaphat támogatást, amely családi ház esetében 50 kWh energiát fogyaszt négyzetméterenként évente, társasházban ez az érték 40 kWh, ha ennél kisebb lesz az energiafelhasználás, akkor nagyobb támogatást kap az építtető. 2002 óta minden új épület energiatanúsítványt kap, ez igazolja az energiafelhasználás valós értékét, hogy valóban meg is kapják a támogatást. A támogatást az energiamutató alapján határozzák meg, amely alapján pontozásra kerül a fűtési rendszer, és a szigetelés, ha környezetbarát építőanyagokat használnak fel. Fontos az is, hol épül fel a ház, például többet ér, ha a település központjában, mert akkor az, nem igényel plusz infrastrukturális beruházást. A támogatás több elemből tevődik össze, a közvetlenből és a kamattámogatásból. Felújításhoz is jelentős segítséget adnak, itt a fő szempont az energiahatékonyság. Értelemszerűen bérlakások, illetve a meglévő, bérlakások energiahatékonyság megfelelőssége esetén kivitelezhető.

felújítása

csak

az

Budapest, 2011. január 7. 13



PIACI ALAPÚ BÉRLAKÁSÉPÍTÉS TÁMOGATÁSA BÉRLŐ ÉS BÉRBEADÓI JOGVISZONY RENDEZÉSE CSELEKVÉSI TERV( )

Recommend Documents