Převody vlastnictví bytů

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta

Lukáš Moncmann

Převody vlastnictví bytů

Diplomová práce

Vedoucí práce: JUDr. Jaroslav Oehm Katedra Obchodního práva Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): 14. 7. 2012

Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracoval samostatně, všechny použité prameny a literatura byly řádně citovány a práce nebyla využita k získání jiného nebo stejného titulu.

V Praze dne………….

Podpis

Děkuji JUDr. Jaroslavu Oehmovi za pomoc a čas, které mi věnoval, za esenciální nápady, které přinesl, a za trpělivost, kterou se mnou měl, při zpracování této práce.

Obsah: Úvod.................................................................................................................................. 1 1. Uvedení do problematiky.............................................................................................. 2 1.1 Historie institutu bytového vlastnictví a jeho převodů ........................................... 2 1.1.1 Vývoj do roku 1966 ......................................................................................... 2 1.1.2 Zákon č. 52/1966 Sb. ....................................................................................... 3 1.2 Základy platné úpravy ............................................................................................ 5 1.2.1 Koncepce bytového vlastnictví........................................................................ 6 1.2.2. Základní pojmy v bytovém právu................................................................... 7 2. Obecný převod vlastnictví bytu .................................................................................... 9 2.1 Převod jednotky .................................................................................................... 11 2.2 Společné prostory ................................................................................................. 13 2.3 Přechod práv ......................................................................................................... 14 2.4 Pozemek................................................................................................................ 14 2.5 Smlouva o převodu vlastnictví bytu ..................................................................... 17 2.5.1 Náležitosti podle obecných předpisů ............................................................. 18 2.5.2 Speciální náležitosti ....................................................................................... 20 2.6 Katastr nemovitostí ............................................................................................... 22 2.7 Daně při převodech bytů....................................................................................... 25 2.7.1 Úplatné převody............................................................................................. 26 2.7.2 Bezúplatné převody ....................................................................................... 27 2.7.3 Daň z příjmu .................................................................................................. 28 2.8 Omezení a odchylky ............................................................................................. 28 2.9 Nový občanský zákoník........................................................................................ 29 2.9.1 Převody .......................................................................................................... 34 2.9.2 Důsledky převodu .......................................................................................... 36 3. Zvláštní případy převodů vlastnictví bytů .................................................................. 38 3.1 První převody jednotek......................................................................................... 38 3.1.1 Převod první jednotky.................................................................................... 39 3.2 Souhlasy s převodem bytu .................................................................................... 42 3.3 Převod bytu s nájemníkem.................................................................................... 44 3.3.1 První nabídka ................................................................................................. 46 3.3.2 Druhá nabídka převodu.................................................................................. 48 3.4 Převody družstevních bytů.................................................................................... 50 3.4.1 Výhradní převod ............................................................................................ 50 3.4.2 Povinný převod .............................................................................................. 50 3.4.3 Bezplatný převod ........................................................................................... 51 3.4.4 Družstevní půdní nástavby a vestavby........................................................... 52 3.5 Nový občanský zákoník........................................................................................ 54 4. Mezinárodní srovnání převodů bytů ........................................................................... 57 4.1 Slovenská úprava .................................................................................................. 57 4.2 Úprava v odlišných právních systémech .............................................................. 58 4.3 Mezinárodní úpravy.............................................................................................. 59 Závěr ............................................................................................................................... 61 Seznam zkratek ............................................................................................................... 62 Použitá literatura ............................................................................................................. 63 Summary/Abstract, Resumé/Abstrakt, Klíčová slova/Key words.................................. 66

Úvod Bytové vlastnictví a jeho úprava je právní problematika, která má velice blízko k běžnému životu. Podle pravidel v této oblasti práva stanovených mnozí, často automaticky, denně postupují při správě svých záležitostí a zajišťování třeba i základních potřeb. Při vzniku předpisů i v rámci jejich uplatňování se tak velice silně uplatňují sociální hlediska a aspekty. Je velmi pravděpodobné, že i s dynamikou tohoto vlastnictví, tedy přechodů a zejména převodů bytů se během života většina střetne. V tomto případě je však již potřeba mnohem větší obezřetnost než při každodenní rutině, protože je zde nakládáno s hodnotami nemalé výše a podmínky převodu jsou pro každý typ bytu či postavení jeho vlastníka, právě kvůli regulaci ze sociálně ochranářských pohnutek, alespoň mírně, odlišné. Pro právo a právníky je tak zájmem i výzvou udržet v této úpravě systém a přehled, což je i cíl, který si kladu v této práci. Snažím se jej dosáhnout zejména systematikou částečně odlišnou od systematiky odborné literatury1 či zákona, a pokusem o jistou celistvost a úplnost přehledu nuancí tohoto institutu. Mým cílem není a ani nemůže být snaha o hledání novinek a návrhů změn účinné úpravy, jelikož celá problematika bytového vlastnictví bude (již téměř neodvratitelně) od 1.1.2014 nově upravena jako součást nového občanského zákoníku2. Na dalších stranách se tak pokouším vytvořit závěrečný rozbor a kritické zhodnocení (a z nich vyvození vlastních závěrů) úpravy o převodech vlastnictví bytů používané v době vzniku práce (právní stav k 1.6.2012). Hledět na ni budu naposledy jako na platnou, ale doplňuji již přehled nově schválené úpravy (nahlížené naopak naposledy ještě jako předpisů neúčinných) a zaměřuji se na rozdíly, nejasnosti a případné problémy z ní plynoucí v porovnání s komplexnější starší úpravou.

1

Např. FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, dále FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995 nebo DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007 2 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (zejména v § 1158 – 1222).

1

1. Uvedení do problematiky 1.1 Historie institutu bytového vlastnictví a jeho převodů Právní úprava vlastnictví bytů, a tím ani jejich převodů, není tradiční oblastí právní regulace. Dokládá to fakt, že doposud byly na našem území vydány jen dva zákony, ač často novelizované, kde lze toto téma označit za jejich primární náplň, a to oba v období posledních méně než 70 let. Přitom tento institut sám je velmi starý3, spojený již s počátky lidské civilizace a urbanismu.

1.1.1 Vývoj do roku 1966 Právě koncentrování obyvatelstva do měst, a s tím související život na malém prostoru, často striktně vymezeném hradbami, s nedostatkem parcel pro stavbu, přinesl již tehdy potřebu právně dělit stavby na části tak, aby tyto budovy mohly být využívány více, navzájem často i naprosto neznámými lidmi, a to přitom na základě právního titulu svědčícího k té dané části právě jeho konkrétnímu obyvateli. Nejednalo se však vždy přímo o vlastnictví bytů, tak jak jej známe dnes, ať již předmětem práva (mohlo jím být i např. poschodí) či jeho obsahem (některé právní řády znaly k takovému předmětu např. pouze nájem, nebo práva dnes odpovídající věcnému břemeni). V podstatě negativně ovlivnila vývoj bytového vlastnictví římská právní nauka, a to na dlouhá staletí dopředu a dokonce až k dnešním dnům (např. níže naznačená právní úprava v německy hovořících zemích, i nový občanský zákoník4). Ta zavedla do práva obecnou zásadu Superficies solo cedit, tedy povrch ustupuje půdě. Podle této zásady stavba patřila vlastníkovi parcely, na níž stála, a bylo tedy nepředstavitelné, že by část této budovy (např. byt) mohla být ve vlastnictví jiné osoby (tedy této i převáděna). Byty tak mohly být v tomto období užívány převážně právě na základě nájmu či tzv. služebností (práva dnes odpovídající věcným břemenům, platná, avšak k dnešnímu dni neúčinná, právní úprava se k termínu služebnost opět vrací.5)

3

DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 1. V § 506 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. 5 Tamtéž § 1257 a násl., zejména pak § 1297. 4

2

V protikladném období, které následovalo, ve feudalismu, se dařilo institutu bytového vlastnictví daleko lépe a dosáhl značného rozšíření, což odborná literatura6 přisuzuje aplikaci teorie partikularismu (děleného vlastnictví), které v protikladu k římskoprávní škole umožnovalo několik různých vlastnických vztahů, které si vzájemně neodporovaly, k jedné budově a jejím částem. Toto rozšíření za středověku však vzalo za své nástupem novověkých kapitalistických teorií, vracejících se i k římskoprávním zásadám, které, až do 20. století, převážně úspěšně popíraly užitečnost převodů jednotlivých bytů z vlastnictví majitele budovy a tedy i tomu odpovídající legislativní úpravy.

1.1.2 Zákon č. 52/1966 Sb. Před druhou světovou válkou tudíž i přes některé snahy (M. Stieber, J. Sedláček, Š. Luby) nedošlo k uzákonění vlastnictví bytů ani na území tehdejšího Československa. Změnu přinesl až dějinný obrat, tedy odklon od kapitalismu a přiklonění se k zřízení zbudovanému na zásadách teorií socialismu, komunismu a centrálně plánovaného hospodářství. Právě takto řízené hospodářství se cítilo povoláno řešit dlouhodobé problémy s nedostatkem obytných prostor. Nástrojem k tomu měl být právě i nový zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů. Je pro tuto dobu typické, že tato snažení byla kromě stimulačního záměru - urychlit budování bytů, vedena i záměrem regulovat stavbu rodinných domků, jak lze vyvodit i z důvodové zprávy tohoto zákona.7 Jedná se o první právní úpravu institutu bytového vlastnictví. Jako takový se tento zákon dočkal hned několika novelizací. Z nejvýznamnějších lze uvést zákon č. 30/1978 Sb. a po opětovné změně politického a hospodářského systému, do dnešní podoby, dále zákon č. 509/1991 Sb., zákonné opatření předsednictva Federálního shromáždění ČSFR č.297/ 1992 Sb. a zákon 264/1992 Sb. Tento zákon stál na teorii monismu 8, což je teoretická koncepce, kdy je jen jeden předmět vlastnictví, v tomto případě byt. Z toho plyne, že společné části domu vůbec nebyly součástí institutu

6

Např. FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. VII, nebo DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 2. 7 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 8. 8 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 17.

3

vlastnictví bytu. Tato práva byla namísto toho předmětem spoluvlastnictví, které akcesoricky přistupovalo k vlastnictví bytu. Ač byl tento zákon jistě průlomem a zaváděl mnoho užitečných institutů včetně samotného osobního vlastnictví bytů, a tím i jejich převodů, byl přece ve svém užívání omezen a poplatný době, ve které vznikl a platil. Překážkou hladkého fungování toho, co bychom dnes nejspíše nazvali trhem s byty, samozřejmě v tehdejších reáliích, byla zejména existence různých druhů vlastnictví (osobního, soukromého a socialistického) s různým stupněm dispoziční volnosti a limitovanými možnostmi změny na jiný z těchto režimů. Do novely 30/1978 Sb. bylo možno byt prodat do vlastnictví občanům pouze za podmínky, že budou prodány všechny byty v domě (soukromého a družstevního bytového fondu se pak tento zákon netýkal nikdy). Dále také překáželo omezení umožňující jednomu občanovi vlastnit pouze jeden byt či rodinný domek.9 Tento zákaz kumulace obytných kapacit v rukou jedné osoby, kdy druhá a další se již ani nestávala vlastnictvím osobním, ale pouze soukromým, byl podpořen povinností prodat takový počet objektů, aby došlo opět k snížení jejich množství v rukou konkrétního vlastníka na jeden. Co se týká konkrétně převodů vlastnictví bytů, tedy předmětu této práce, a rozdílů oproti dnes používanému zákonu, byla tato úprava speciální. Modifikovala tedy instituty zavedené obecnými předpisy občanského práva, které jsou v mnoha ohledech shodné s dnešními (o těch pojednávám v následujících kapitolách). Zvláštní byla úprava zejména v ustanoveních odst. 4 a v části odst. 3 § 15 zákona 52/1966 Sb. Ta ustanovují nerozlučnou spojitost vlastnictví bytu a akcesorických práv (spoluvlastnictví společných částí, práv k pozemku), tím byl vázán převod těchto práv na převod bytu. Dále byla omezena možnost převodu místnosti nesloužící k bydlení, převést tuto lze pouze jinému vlastníkovi bytu v domě.10 Což je úprava podstatná, jistě však ne vyčerpávající, proto hrála velkou roli obecná úprava v zákoně č. 40/1964, občanský zákoník, v tehdejším znění. Občanský zákoník v době platnosti zákona 52/1966 Sb. neznal institut předkupního práva, proto ani při převodech bytů nemohlo takovéto právo svědčit

9

FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 18. 10 LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov. Vyd. 1. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971, s. 410.

4

vlastníkům ostatních bytů v domě, což je, vzhledem k výše uvedenému pravidlu dovolujícímu každému vlastnit jen jeden byt, i zcela logické. Obdobně toto právo nesvědčilo ani ostatním spoluvlastníkům při podílovém spoluvlastnictví bytu. Namísto toho byl alespoň každý převod spoluvlastnického podílu na bytu podmíněn souhlasem těchto ostatních spoluvlastníků, s výjimkou případů kdy nabyvatelem byl právě některý jiný spoluvlastník, anebo též potomek převodce. Na rozdíl od nepříliš rozšířených druhů věcných práv používaných běžně dnes (např. věcná břemena, zástavní právo), která i tehdy přecházela automaticky spolu s převáděným bytem, existoval pro zajištění pohledávek institut omezení převodu nemovitosti, při jehož výskytu byl převod (např. i takto zatíženého bytu) podmíněn souhlasem věřitele pod sankcí neplatnosti. Tituly převodů byly zejména smlouvy, typově odpovídající dnešním (viz dále v pasáži věnující se obecně smlouvě o převodu bytu), které musely být písemné a registrovaly se na státním notářství. Převod vlastnického práva nastal až ke dni registrace – rozhodnutí, tedy nikoli jako k dnes obvyklejšímu dni podání. Zápis, který pak na podkladě ověřeného opisu smlouvy s vyznačenou doložkou o registraci provedl okresní orgán Ústřední správy geodézie a kartografie, měl pouze deklaratorní význam. V případě převodů bytů ve vlastnictví osobním si, při přezkoumávání smlouvy před registrací, státní notářství vždy povinně vyžádalo stanovisko místního národního výboru.11

1.2 Základy platné úpravy Také vzhledem k výše uvedenému lze považovat schválení dodnes platného zákona 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), téměř za historický mezník.12 Z novel tohoto zákona, dnes platného ve znění novely 227/2009 Sb. (celý v platném znění dále jen jako zákon), si zaslouží připomenout především novela 103/2000 Sb. Tato byla zásadní zejména v oblasti převodů družstevních bytů, vztahů k pozemkům pod bytovými domy a také v úpravě společenství vlastníků jednotek. Poslední jmenovanou oblast byla dále rozvinula 11

LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov. Vyd. 1. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971, s. 415. 12 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 9.

5

novela 451/2001 Sb., na což navázaly, pro tuto tématiku též významné, nové vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, vydané nařízením vlády 371/2004 Sb. Je vhodné také znovu připomenout, že celý zákon bude zrušen k 1.1.2014 novým občanským zákoníkem, který bude nadále sám obsahovat celkovou úpravu této problematiky.

1.2.1 Koncepce bytového vlastnictví Bytové vlastnictví je nepochybně institutem především soukromého práva, zákon č. 72/1994 Sb. je pak konkrétně jedním z pramenů práva občanského. Jedná se o lex specialis k obecné občanskoprávní úpravě, reprezentované především stále platným občanským zákoníkem (zákon č. 40/1964 Sb.) v aktuálním znění (ObčZ), který je tak možné (a často i nutné) ve vztazích upravených zákonem o vlastnictví bytů subsidiárně aplikovat. Uplatnit se k němu též může analogie, v tomto případě typu legis. 13 Subsidiární užití občanskoprávních předpisů upravuje již § 3 zákona, který navíc konkrétně stanoví, v dále neupravených otázkách, pro byt režim nemovitosti. Naopak vylučuje užití ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví (a také bezpodílového spoluvlastnictví v mezích společného jmění manželů)14 s výjimkou případu, kdy se jedná o spoluvlastnictví bytu jako takového. Vztah speciality je řešen § 125 odst. 2 ObčZ, který odkazuje v úpravě vlastnictví bytů na zvláštní zákon, tím je právě ten č. 72/1994 Sb. Jak již název zákona napovídá, došlo k odklonu od monistické teorie zákona č. 52/1966 Sb., kde jediným předmětem bytového vlastnictví byl byt, a naopak se zde zákon kloní k teorii dualistické, konkrétně by se pak mohlo jednat o druh tzv. koncepce spoluvlastnické15, kdy hlavní předmětem je budova (dům) a byt je pouze předmětem vedlejším, tyto vlastnické vztahy jsou však spolu celistvé, nejedná se pouze o akcesoritu. S tímto názorem však nesouhlasí všichni odborníci16 a hovoří se i o hlavním postavení jednotky a vztahu akcesority u společných částí a dokonce i pozemku. Obě koncepce podle mě přináší svá pro i proti v rámci logiky i systematiky. Jednotka je totiž

13

FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 33. 14 Tamtéž s. 34. 15 Tamtéž s. 9. 16 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 13.

6

v zákoně i v této práci opravdu hlavním bodem zájmu, naopak třídění, v němž je vztah se společnými částmi ještě užší nežli běžná akcesorita (o tom hovořím v příslušné podkapitole o společných částech), více odpovídá skutečnosti. V této práci popisuji několik indicií, které mě vedou spíše k závěru, že hlavním předmětem je byt. Ať už je odpověď na tuto otázku jakákoliv, nemá pro praxi významnější dopad. Každopádně z obou možností shodně vyplývá a v této práci se tedy rozumí pod pojmem vlastnictví, ve smyslu uvedeném v jejím názvu, vždy spojení práva vlastnického k bytu a spoluvlastnického k společným částem domu.

1.2.2. Základní pojmy v bytovém právu . Některé z nejpodstatnějších pojmů vymezuje přímo § 2 zákona, tyto definice jsou však většinou použitelné pouze v otázkách bytového vlastnictví. Některé pojmy definuje obecné občanské právo, většinou opět prostřednictvím občanského zákoníku, jindy je třeba vysvětlení hledat v předpisech stavebních či katastrálních. Pro tuto práci považuje za důležité uvést zejména, že budovou se rozumí trvalá stavba, která má alespoň dva samostatné užitkové prostory (s výjimkou hal). Tento pojem je obvykle používán ve smyslu stavby dosud nerozdělené (ale vzhledem k počtu samostatných prostor rozdělitelné), nebo alespoň stále ještě celé (všech jednotek) ve vlastnictví jednoho (typicky původního) vlastníka. Zatímco dům (s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví) je budova kde již vzniklo spoluvlastnictví k společným částem domu dle tohoto (bytového) zákona, tedy bude jí již rozdělená budova, kde vlastníky jednotlivých jednotek jsou nejméně dvě různé osoby. Často se též setkáme s pojmem společných částí (podle zákona domu, správnější by však mohlo být právě i budovy17), zákon uvádí i jejich demonstrativní výčet a dále je třídí, určujícím znakem je však vždy jejich účel, tedy že jsou zde pro společné užívání vlastníků jednotek. Jelikož v práci hovořím i o pozemcích pod domy a budovami, právech k nim, je třeba zmínit, že zastavěným pozemkem je dle zákona pozemek zastavěný bytovým domem (součástí je i případné zcela uzavřené vnitřní nádvoří), ohraničený je tento právě domovními obvodovými zdmi. Nemusí se tak jednat o celou parcelu dle katastru nemovitostí, může se naopak skládat z více parcel nebo jejich 17

FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s.22.

7

různých částí a celků. Nelze jej v žádném případě a žádném smyslu automaticky slučovat se společnými částmi domu, jelikož jde o jiný předmět, s vlastní právní úpravou a režimem. Např. společným prostorem (nebo zcela samostatným předmětem)18 může být i pozemek vně obvodových zdí (zahrady a předzahrádky), avšak na ten se již vztahuje jiná úprava a je užíván z jiných titulů než tento pozemek tzv. zastavěný. Jedním z klíčových termínů, který je také obsažen v názvu této práce, a jehož vlastní definici uvádí i občanský zákoník či stavební zákon 19, je byt, kterým se ve smyslu bytového zákona rozumí místnost či soubor místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k bydlení. Novým pojmem v zákoně je pak jednotka, což je byt nebo nebytový prostor (které však nejsou předmětem této práce a jejich specifiky se tak nebudu zabývat), již jako reálně (tímto zákonem) vymezená část domu. Označuje tedy na rozdíl od pojmu bytu vždy samostatný předmět práva (fikci věci), pro který se, jak bylo výše uvedeno, podle §3 odst. 2 zákona vztahuje v zásadě právní režim pro nemovitosti. Jak bylo právě řečeno, nezaměřuji se v této práci na vztahy týkající se nebytových prostor. Proto (i s ohledem na název práce, triviální název zákona a pro zjednodušení) hovořím v této práci o bytu, vlastnictví bytu a jeho převodech, i jako o již vymezené části domu. I když správnějším pojmem by někdy byla jednotka, bytová jednotka nebo i když se dané ustanovení shodně týká i nebytového prostoru. Naopak tam, kde zákon a literatura hovoří o bytu, ať již vymezeném či nikoliv, samozřejmě nelze rozšiřovat výklad i na jiné z kategorií bytů, nebytových prostor, jednotek–bytů či jednotek–nebytových prostor. Zákon dále napříč těmito kategoriemi vymezuje některé jejich zvláštní případy, se zvláštnostmi a výjimkami z běžného mechanismu zákona pro ně stanovenými. O nich některá obecná tvrzení nemusí vždy bezezbytku platit (např. se jedná byty zvláštního určení a v domech zvláštního určení, ateliéry či nebytové prostory sloužící k účelům civilní obrany, koneckonců i byty družstevní a jiné).

18

FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 334. 19 Tamtéž, s. 12.

8

2. Obecný převod vlastnictví bytu Posledním nevyloženým termínem z názvu této práce je pojem převod, který je literaturou20 vcelku shodně přijímán jako skutečnost, spočívající ve změně subjektu práva. Právě tato jedna skutečnost způsobí, že současný subjekt právo ztrácí a nabývá ho subjekt jiný. Nabyté právo je odvozené od práva předchůdcova (derivativní nabytí)21, při čemž se s výjimkami uplatňuje zásada nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, tedy že nikdo nemůže převést na jiného více práv než sám má. S tím souvisí resp. z toho plyne, že s předmětem převodu přecházejí na nabyvatele i na něm váznoucí závady (věcná práva), některé závazky. Pojmovým znakem převodu je také to, že spočívá na vůli účastníků (na rozdíl od přechodu). Právě převod bytu je jedním z nejvýznamnějších projevů práva disponovat s jednotkou, konkrétně se pak jedná o dispozici právní (opačnou kategorií jsou dispozice faktické, měnící podstatu jednotky). Ačkoliv zákon neobsahuje pozitivní výčet oprávnění vlastníka (obsahuje spíše negativní vymezení, zejména v § 13, a výčet výjimek a omezení, pro převod jsou nejvýznamnější obsaženy např. v § 20 - 24) budou zde tedy platit převážně obecná ustanovení občanského zákoníků o vlastnickém právu (§ 123 a násl.), a opět také s ohledem na vztah k občanskému zákoníku jako celku (výše popsaný), právní režim nemovitostí pro jednotku a obecné náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví bytu (náležitosti jednání, úkonu, smluv a smluvních typů), o nichž je více pojednávám v příslušných kapitolách této práce. Právě dispoziční oprávnění převodu, jako nástroj realizace směnné hodnoty bytu, je pak jednou z hlavních výhod oproti nájemnímu vztahu.22 Z obecné definice, co se týče derivativnosti nabytí, se snaží vybočit, shodou okolností právě v oblasti převodů bytů, institut převodu první jednotky po rozdělení

20

Zejm. LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov. Vyd. 1. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971, s. 409, dále FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s. 15, nebo DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 164 a SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s. 38 a také FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 127. 21 LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov. Vyd. 1. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971 s. 409. 22 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 54-55.

9

budovy.23 Tuto situaci způsobila legislativní změna (v § 4 odst. 2), která se pokusila spojit vznik bytového vlastnictví až s převodem první jednotky do rukou jiné osoby, než je původní vlastník domu (ač § 20 odst. 3 zákona dále počítá s přechodem práv z vlastníka budovy na vlastníky jednotek, již jako s převodem jednotky). Šlo by tak již o originální nabytí svého druhu. V souladu s tím již zákonodárce nejspíše nepředpokládal, že by k rozdělení na dům s jednotkami mohlo dojít odděleně od prvního převodu, o čem, ž svědčí i znění § 7. Naopak dle §5 odst. 1, s přihlédnutím k tomu, že dříve samostatné rozdělení bylo zákonem plně podporováno (a také jelikož i pokyny ČÚZK č.24, i když možná bez náležité opory v zákoně, umožnily přesto vkládat prohlášení vlastníka samostatně) tedy takovéto domy s vymezenými jednotkami a jediným vlastníkem mohly a stále mohou legálně existovat. I když chybí pojmový znak zákonem předpokládaného bytového vlastnictví - spoluvlastnictví společných částí, které je dle § 1 odst. 1 hlavním předmětem úpravy zákona, nelze popírat vztah přímo k již vymezeným jednotkám. Tento je nepochybně vlastnictvím, a vzhledem k odst. 2 jmenovaného § 1 může toto vlastnictví existovat právě podle tohoto zákona, jelikož jeho vznik je očividně krokem ve vzniku spoluvlastnictví, kterýžto proces je podle posledně jmenovaného odstavce též předmětem úpravy zákona. Pokud dále vezmeme ohled na to, že prohlášení vlastníka a smlouva o převodu první jednotky jsou stále dvě skutečnosti, byť i simultánní24, nebudu v této práci nepovažovat převod první jednotky, smlouvu o něm, za tu skutečnost (na rozdíl od prohlášení vlastníka), která způsobuje vznik vlastnictví k bytu. Převody vlastnictví bytů (předmět práce) tak dle mého názoru přímo nesouvisejí se vznikem bytového vlastnictví, resp. originálním nabytím vlastnického práva k jednotce či také jeho absolutním (na rozdíl od relativního, kterým jistě je) vznikem. Nebudu tak tento vznik (zejména pak prohlášení vlastníka, tím méně smlouvu o výstavbě, dohody o vypořádání spoluvlastnictví a společného jmění manželů jako ostatní volní důvody vzniku vlastnictví jednotek) v této práci podrobně rozebírat. O specificích převodu první jednotky (i s přihlédnutím k prohlášení vlastníka) i proto pojednám až v další kapitole (spolu se všemi prvními převody jednotek) zabývající se jednotlivými zvláštními

23

FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s. 15. 24 FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s. 15.

10

případy převodů, zatímco nyní se budu věnovat mnohem běžnějším druhým a dalším převodům v domě, a smlouvám (jejich náležitostem a přílohám), jejichž prostřednictvím k těmto převodům dochází, jako o svébytném institutu, nikoli jak bývá zvykem25 pouze jako o výjimce a zjednodušení ze vzorového případu prvního převodu. V této kapitole popisuji celý proces, který je společný všem případům převodu vlastnictví jednotky. Zejména se jedná o výklad obsahu tohoto institutu, popis specifik jednotlivých předmětů (byt, společné části domu, přecházející práva a povinnosti, pozemek) převodu a titulu tohoto převodu, tedy smlouvy dle § 6 zákona. Věcněprávní účinky smlouvy o převodu vlastnictví bytu by nemohly nastat bez vkladu do katastru nemovitostí, zabývám se tedy i otázkami z této oblasti, které se týkají převodu vlastnictví bytu. Jeho následkem je pak vznik daňové povinnosti. Povinnost podat přiznání často platí i pro případy, které jsou od placení daně osvobozeny. Při převádění bytu se tak tomuto následku nedá zcela vyhnout, proto pojednám i o něm. Předposlední podkapitola se pak zaměřuje na subjekty těchto vztahů. Na závěr se snažím nastínit podobu nově schválené úpravy, její hlavní změny a problémy.

2.1 Převod jednotky Povaha vlastnictví jednotek je vůči běžné úpravě zvláštní (zejména výše přiblížená fyzická neoddělitelnost jednotky od domu a spojení vlastnictví jednotky a spoluvlastnického vztahu ke společným částem domu a dokonce i pozemku), proto si vyžaduje zvláštní úpravu i převod takovéhoto komplexu. Typickým titulem pro převod vlastnictví bytů jsou smlouvy. Zákon obsahuje zvláštní úpravu a stanoví širší povinné náležitosti a přílohy pro smlouvy, na jejichž základě se převádí vlastnictví bytů, o čemž níže podrobněji pojednávám. Aby bylo možné byt převádět (resp. aby byl byt převeden, zejména převod završen vkladem do katastru nemovitostí), je samozřejmě nutné, aby již právně existoval.26 Předpokládá se tedy, že k vymezení jednotek některým ze zákonných způsobů došlo (či rozestavěný byt byl již do katastru nemovitostí zapsán). Stejně tak budu při popisu obecného převodu vycházet ze situace, kdy již byly splněny

25

FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 79, nebo DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 174 a SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s. 45. 26 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 165.

11

obsahové požadavky smlouvy o prvním převodu (§ 6 odst. 1 a 2), a tyto byly do katastru nemovitostí doloženy. Jelikož se v této práci zabývám zejména otázkou změny vlastníka (dispozice právní), nikoli charakteru jednotky (dispozice faktická), budu dále předpokládat, že u takto doložených údajů nedošlo k podstatným změnám (§ 6 odst. 3). Poněkud protikladně k zásadě nutnosti právní existence předmětu převodu je třeba poznamenat, že smlouvu o převodu bytu jako takovou lze dle zákona nepochybně uzavřít i o dosud nevymezených jednotkách, jelikož i přes vše výše řečené, postup, kdy prohlášení vlastníka je až přílohou již platně uzavřené smlouvy o převodu, je zcela legitimní a praktický. Předmětem převodu podle tohoto zákona může být pouze jednotka, nebo spoluvlastnický podíl na ní. Především tedy jednotku nelze rozdělit na jakýkoliv další, nižší, podstupeň (rozdělit lze, pokud to její charakter umožňuje, opět jedině na jednotky), který by pak byl nezávisle převáděn (časté jsou takové snahy např. u tzv. garážových stání), stejně tak nelze samostatně nakládat se společnými částmi domu či jejich segmenty. Při převodech vlastnictví bytů je dále třeba respektovat zvláštní postavení jednotky i v tom, jak již bylo vyloženo výše, že je třeba řídit se ustanoveními týkajícími se nemovitostí. Vzhledem k zvláštní povaze bytového vlastnictví se však neuplatní typický občanskoprávní institut omezení dispoziční volnosti, předkupní právo (§ 140 ObčZ), ve prospěch vlastníků ostatních jednotek (resp. spoluvlastníků společných částí domu). Naopak zákon zavádí některá vlastní omezení volnosti výběru nabyvatele (většinou spojených s nájemním vztahem), o nichž pojednávám jednotlivě v kapitolách věnovaných zvláštním podmínkám těchto převodů. Vyloučení předkupního práva se ale ani v nejmenším nevztahuje na situaci, kdy předmětem spoluvlastnictví je přímo některá jednotka, zde se výše jmenované ustanovení občanského zákoníku bezezbytku uplatní. S převodem bytu, jako jeho vedlejší následek, je spojen, na základě § 20 odst. 4 zákona, vznik povinnosti nového vlastníka oznámit společenství vlastníků jednotek (pokud již vzniklo) své nabytí vlastnictví bytu v domě. Zde je vhodné připomenout, že společenství vlastníků jednotek je dle § 9 odst. 1 právnická osoba způsobilá ke správě domu (a za tímto účelem také vznikající), v rámci níž se také utváří vůle a jejím prostřednictvím se realizuje výkon některých práv vlastníků jednotek. Jak naznačuje uvedení podmínky, že společenství již musí existovat, nevyskytuje se toto vždy a od

12

počátku, ale vzniká automaticky (dle § 9 odst. 3) až v domech s pěti a více jednotkami, kde alespoň 3 jednotky jsou ve vlastnictví tří různých osob (s výjimkou situace předvídané odst. 4). Ke vzniku dojde dnem doručení oznámení o aktu katastrálního úřadu (potvrzujícího nabytí, typicky je to rozhodnutí o vkladu) takovémuto třetímu vlastníkovi. Důsledkem převodu tedy může být právě i sám vznik společenství vlastníků jednotek včetně práv a povinností z toho vyplývajících, jedná-li se o převod takovéto třetí osobě. Tento vznik však neoznamuje třetí rozdílný nabyvatel, nýbrž o tom informuje všechny vlastníky sám katastrální úřad. V případě, že nabyvatelem je nájemce, je následkem převodu i zánik nájmu splynutím (nejspíše ke dni právních účinků vkladu,27 tedy zpětně k datu podání návrhu, což může způsobit problémy např. s vyúčtováním. Závazky vzniklé z nájemního vztahu totiž přetrvávají, je proto vhodné si mechanismus vyrovnání vždy předem sjednat).

2.2 Společné prostory Jak jsem již zmínil v úvodní kapitole, spoluvlastnictví společných částí domu je vždy převáděno spolu s bytem, což zákon uvádí nejdůrazněji v § 20 odst. 1, byt tedy nelze převést bez těchto společných částí. Ač to není vzhledem k dualistické koncepci pravdou (kdy, jak bylo řečeno, předměty bytového vlastnictví jsou i jednotka i společné části domu resp. budova), zdá se, že vztah bytu a společných částí odpovídá postavení stanovenému pro součásti věci (§ 120 ObčZ). Navenek to vypadá, že takovýto režim při převodech opravdu platí. Toto spojení je tak pevné, že (dřívější) pokyny č.7 ČÚZK dokonce stanovily zásadu, že pokud při druhém a dalším převodu (tedy takovém převodu o kterém je právě pojednáváno) není uveden převáděný podíl na společných částech, automaticky přechází podíl ve stejné výši, jako měl právní předchůdce nabyvatele. Obrácením této premisy dospějeme k závěru, že samostatně nelze převést ani spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Byt a společné části tak tedy při převodu vždy sledují společný právní osud, přičemž není podstatné, která věc je hlavní a která vedlejší. Vzhledem k dřívější uvedené zásadě katastrálních úřadů je pak ve sporu o pozici hlavního předmětu mírně favorizován byt, jelikož návrh na zápis samostatného převodu společných částí by změnu vlastníka bytu nezpůsobil.

27

DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 167-168.

13

2.3 Přechod práv Realizací výše popsané zásady nemo plus iuris, je § 20 zákona (zejména pak v odst. 3), který stanoví automatický přechod oprávnění a závazků vztahujících se (k výše i níže popisovaným) spolupřeváděným předmětům. Je třeba si uvědomit, že zatímco se převod vlastnictví bytu dotýká jednotky a společných částí a tím pádem práv s nimi souvisejících vždy, převod práv k pozemku i s právy na ně navázanými nastat z různých příčin výjimečně ani nemusí (např. v případě, že nabyvatel odpovídající podíl již vlastní), a proto je tento přechod uveden na přednějším místě v této práci i zákoně, než úprava týkající se pozemku (§ 21), i když to zase neodpovídá řazení odstavců v § 20. Demonstrativní výčet obsahuje věcná břemena a zástavní právo, tedy věcná práva, jedná se však i o práva a povinnosti obligační povahy, nejtypičtějším je pak samozřejmě nájem, jak ve vztahu pronajímatele k bytům, tak nájemce k pozemku. Přechází i povinnost hradit náhradu za zřízení z věcného břemene k pozemku, což není věcné břemeno samo a tím méně právo tomuto břemeni odpovídající, ale povinnost s tím právem spojená 28, opačně kdyby takováto náhrada za nějaké věcné právo náležela vlastníkovi budovy (a nevázala se ke konkrétní jednotce, ale společným prostorům), přecházela (nárok na podíl z ní) by tato s převodem vlastnictví bytu. Celkový výčet převáděných závazků nelze vzhledem ke smluvní volnosti v teoretické rovině uzavřít, mělo by se tak ale v konkrétním případě pro daný byt vždy stát prostřednictví prohlášení vlastníka a ustanovení jednotlivé smlouvy o jeho převodu.

2.4 Pozemek Velmi podobný režim jako společné části domu má i pozemek pod domem s byty, do novely 103/2000 Sb. byly jejich převody dokonce upraveny ve stejném odstavci. Dnes má tedy převod spoluvlastnictví pozemku odstavec vlastní, je jím odst. 2 § 20 (a podrobněji také odst. 1 § 21), který obdobně stanoví povinný převod podílu na pozemku spolu s převodem bytu, a naopak vylučuje převod samostatného spoluvlastnického podílu. Je to však podmíněno situací, kdy je i předchozí vlastník 28

FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 195.

14

podílovým spoluvlastníkem pozemku, v nejlepším případě ve stejném poměru v jakém je spoluvlastníkem společných částí domu, na rozdíl od společných částí tomu tak totiž být nemusí. Jak bylo výše uvedeno, současná (§ 120 odst. 2) a zejména předchozí úprava nedbala zásady superficies solo cedit, a tak se často dospělo k tomu, že vlastníkem pozemku je někdo jiný, než vlastník stavby, případně jsou podíly jiné než na společných částech domu. I když do 1.1.2014 se neaplikuje převaha půdy nad povrchem, snaží se současná úprava k takovému stavu směřovat. Využívá k tomu několika nástrojů, předně, jak bylo právě uvedeno, spojuje již nerozlučně právní osud pozemku, který je v podílové spoluvlastnictví spoluvlastníků společných částí domů s byty v domě na něm stojícím. Snaží se také do takového spoluvlastnictví pozemky dostat, jelikož zákon téměř při každé příležitosti stanovuje osobě (či osobám), která má nějaký (spolu)vlastnický vztah k budově (resp. domu) a zároveň i pozemku, uspořádávat při dispozicích s tímto svým majetkem vztahy tak, aby se mohlo dospět ke spojení (podle § 20 odst. 2, § 21 odst. 1) pozemku a podílu na něm s domem a bytem s podílem na společných částech v odpovídajících poměrech. V případě, že je to možné pouze za účasti osob již mající podíl v domě, stanovuje § 21 odst. 2, uspořádat vztahy i za klidového stavu. Zákonná povinnost převodů (navíc v zákoně bez lhůt a sankcí)29, jejichž cílem je úprava podílů do odpovídající výše, však nevylučuje úplatnost takové majetkové dispozice (s výjimkou bezplatnosti u některých družstevních bytů dle § 21 odst. 7, viz v kapitole o převodech družstevních bytů členům). Převádějící tak může, v rámci omezení danými dobrými mravy, požadovat libovolnou protihodnotu, nebo ji nepožadovat. Obdobně to platí i při převodu podílu na pozemku probíhajícím běžně spolu s převodem jednotky (hodnotu pozemku při takovém převodu, pokud je úplatný, může převodce zohlednit, jelikož ale není vázán podmínkami převodu jednotky, může podíl na pozemku v rámci prodeje např. i darovat,30 nebo naopak při bezúplatných převodech bytů požadovat kompenzaci

29

S tímto názorem dle FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s.203, nelze souhlasit zcela, jelikož na tuto povinnost, za předpokladu, že stav existoval již před účinností zákona, musí dopadat jeho přechodné ustanovení § 31 (zejm. odst. 2 a 3), stanovící lhůtu jednoho roku od účinnosti předpisu. Při původní koncepci, kdy se šlo po uplynutí lhůty domáhat soudně uložení této povinnosti převést, byla zde dokonce sankce, a to pokuta v případě neplnění soudem uložené povinnosti. Při současné koncepci, kdy soud již neukládá povinnost, ale sám nahrazuje vůli (spolu) vlastníka pozemku, by se jako sankce dala vnímat snad jen sama ztráta části podílu na pozemku, případně náklady soudního řízení. 30 Tamtéž.

15

za pozemek, pokud ovšem zákon přímo nestanoví ve zvláštních případech něco jiného, jak již bylo naznačeno výše). Z logiky věci vyplývá, že aby byly takovéto převody možné, zvláštní úprava vylučuje, byť ne výslovně, aplikaci občanskoprávního institutu předkupního práva (§140 ObčZ) pro podílové spoluvlastníky,31 žádné výjimky nejsou stanoveny (jak tomu je v obecné úpravě), ani pro převod osobám blízkým. Což vše platí bezezbytku i pro společné části domu. Na rozdíl od pozemku, který mohl, např. před výstavbou, fungovat ve zcela běžném režimu spoluvlastnictví, zde vzhledem k jejich již počáteční spjatosti s převody jednotek, které takto (jako výlučné vlastnictví) omezeny nejsou, a jelikož tyto společné prostory bezvýhradně sledují právní osud jednotek, nemohlo u nich předkupní právo vůbec kdy připadat v úvahu. Zákon totiž stanoví přímo povinně, komu lze převést, kdy cílem je vždy existence spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Na rozdíl od běžně preferovaného scelování podílů, ke kterému předkupní právo může být nástrojem, je vzhledem k charakteru bytového vlastnictví v tomto případě žádoucí právě podílové spoluvlastnictví. Ne vždy však tohoto ideálního stavu, při jehož existenci by platností superficiální zásady nedošlo k faktické změně lze dosáhnout (hlavním předmětem bytového vlastnictví by pak pravděpodobně byla spíše budova resp. dům, jelikož by vlastnictví podílu bylo odvozeno od spoluvlastnictví pozemku, teprve od takto odvozeného vlastnictví by se pak odvozovalo vlastnictví bytu). Vlastníkem pozemku totiž může být prozatím osoba od vlastníků jednotek zcela odlišná. Tento problémový stav je řešen převážně věcnými břemeny a nájemními vztahy, i tyto je pak také povinnost převádět na nové nabyvatele bytů (§ 21 odst. 4), někdy (a u některých) pak již dochází k přechodu i automaticky. Jelikož ani k této úpravě vztahů se nemusela najít vždy dobrá vůle a shoda vlastníků obou předmětů práva, stanovil zákon lhůtu na dobrovolnou úpravu práv mezi vlastníky (do 31.12.2000), po jejímž vypršení vznikla věcná břemena spoluužívání pozemku pro vlastníky jednotek, a to za náhradu a v rozsahu spoluvlastnického podílu na společných částech domu. I toto věcné právo při převodech vlastnictví bytů vždy přechází. Lze tedy říci, že zatímco u společných částí následuje právní osud vlastnictví bytu vždy spoluvlastnický podíl, u pozemku to může

31

FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 200.

16

být širší škála (často i kvalitativně slabších) práv, a také (jak bylo řečeno výše) s nimi souvisejících povinností (např. platit nájem či náhradu za zřízení věcného břemene).

2.5 Smlouva o převodu vlastnictví bytu Jak již bylo řečeno, typickým titulem k převodu vlastnictví bytu jsou smlouvy. Jde o smlouvy konsensuální a vzájemné,32 které mohou být dvou i vícestranné. Svým základem vycházejí z běžných smluvních typů občanského i obchodního práva, zejména můžeme hovořit o smlouvě kupní, směnné a darovací, smlouvě o prodeji (části) podniku, smlouvě o koupi najaté věci, smlouvě inominátní a smíšené. V jejich obsahu však k obecným náležitostem právního jednání, právních úkonů a smluv, jak jsou popsány níže, a znakům těchto jednotlivých smluvních typů přistupují při převodu bytu povinně ještě náležitosti speciální smlouvě o převodu jednotky, které stanoví § 6 zákona. Lze se dočíst,33 že úprava tímto ustanovením daná je dnes soudní praxí vykládána jako povinná pouze pro převody od původního vlastníka budovy, ač pro toto zúžení není opora v zákoně. Nezbývá než potvrdit, že ze zákona nic takového nevyplývá a nelze se tak se soudním výkladem ztotožnit, jak by pak bylo vykládáno ustanovení § 6 odst. 3, zavádějící zjednodušený režim pro druhý a další převod každé jednotky, kdyby se jej již zákon neměl týkat. V této práci jsem se chtěl snažit o zcela jednotné vnímání druhých a dalších převodů, ať již mělo jít o druhém převodu jednotky, která byla třeba i tou první převedenou, nebo o převodech dalších jednotek v domě. Je však třeba vzhledem k rozdílu obligatorních náležitostí smlouvy, s ohledem na výše uvedený § 6 odst. 3, rozlišovat nejen převod první jednotky v domě (§ 7), ale ještě první převod každé (zejm. druhé a dalších) jednotek do vlastnictví (§ 6 odst. 1 a 2). Alespoň pro všechny ostatní převody tedy vždy považuji za povinné náležitosti jak obecné a náležitosti konkrétního smluvního typu, tak vždy alespoň některé speciální náležitosti pro smlouvy o převodu vlastnictví bytů (ale jen ty § 6 odst. 3). Je jasné, že takovýto formalismus může komplikovat např. realitní praxi svou větší, náročnější a prodražující se agendou, avšak obecně je vždy bezpečnější počítat s variantou přísnější. Skutečnost, že by mírnější

32

DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 167. FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 194. 33

17

přístup v praxi (zejména katastrálních úřadů) převládl, by pak podle mě alespoň znamenala menší počet zamítnutí návrhů na vklad z důvodu případných chyb v takovýchto obsažnějších podáních.

2.5.1 Náležitosti podle obecných předpisů Účelem mé práce není podat ucelený výklad obecné právní úpravy právních úkonů, právního jednání, smluv a závazkového práva (zejména jeho zvláštní části), jak je zvykem v publikacích zabývajících se převodem vlastnictví bytů 34, proto se nebudu zabývat ani jednotlivými smluvními typy a zaměřím se na specifika tohoto bytového převodu. To však nic nemění na tom, že nemůžu souhlasit s názorem, že se jedná o zvláštní smluvní typ. Naopak se proti jinému tvrzení35 nejedná o vlastní smluvní typ ani z části, jde pouze o úpravu společnou všem smluvním typům za situace, kdy předmětem převodu je byt. Stejně (jen zde podrobněji upravené) jako mají některá specifika smlouvy o převodech nemovitostí, či analogicky v případě nikoli konkrétního předmětu (bytu), ale subjektů (vztah podnikatele a nepodnikatele)36, u smlouvy spotřebitelské. Je potřeba hledět na úpravu převodů bytů tak jako na celý zákon, tedy jako na lex specialis, který tedy stejně jako nemovitosti, či smlouvy spotřebitelské modifikuje obecnou část závazkového práva pro tento specifický předmět práva, nikoli jen rozšiřuje výčet smluv o nový druh upravený navíc jen co do formy a příloh, ve zbytku pak již jen odkazující se obsahově na úpravu jiných smluvních typů. Všem smlouvám o převodu vlastnictví bytu by měl být společným obsahem závazek převodce bytu převést tento na nabyvatele a odpovídat by tomu mělo nabyvatelovo právo, aby mu bylo takto převedeno.37 Toto musí být ve smlouvě vyjádřeno, a to v takové kvalitě, i pod sankcí neplatnosti, aby z toho jasně vyplývala nejen vůle jednoho převést, ale i druhého nabýt.

34

Např. FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s. 92-98, dále DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, např. s. 170-172 nebo SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s. 38-44. 35 FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 75. 36 Nejširší pojetí spotřebitelského vztahu je dáno § 262 odst. 4 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdější předpisů. 37 Tamtéž s. 74.

18

V poznámce k § 6 odst. 1 se zákon nesprávně odkazuje v úpravě obecných náležitostí na § 43 a násl. ObčZ, autority38 se shodují, že správnější by byl odkaz již na ustanovení od § 34 a násl. ObčZ, jelikož smlouva o převodu vlastnictví bytu a nepochybně musí splňovat nejen náležitosti stanovené pro smlouvy, ale i ty společné všem právním úkonům. Aplikaci těchto ustanovení nic nebrání jednak vzhledem k celkovému vztahu (subsidiarity) občanského zákoníku, tak vzhledem k judikatuře39, která stanoví, že poznámka není závaznou součástí normy. Jedná se zejména o úpravu náležitostí vůle, jejího projevu a formy, stanovování si podmínek, jejich druhů, platnosti (a zejména neplatnosti) právního úkonu či jeho odporovatelnosti. U úpravy smluv podle zmíněného § 43 a následujících Občanského zákoníku obsahují tyto např. úpravu smluv ve prospěch třetí osoby, smlouvy o smlouvě budoucí, formách, odstoupení, omylu a v § 47 se také zabývají případem, kdy je rozhodnutí státního orgánu nutné pro počátek účinnosti smlouvy (o této problematice pojednávám podrobněji v následující podkapitole spolu s předpoklady a důsledky rozhodnutí katastrálního úřadu). Literatura40 si všímá ale zejména podmínek návrhu, akceptace a protinávrhu, jejich doručování a odvolatelnosti. Zde považuji za vhodné poznamenat, že je bezpečnější u návrhů na převod bytu (zejména pak u těch povinných např. dle § 22 zákona) vyhradit si právo na odstoupení od nabídky, aby nedošlo k mylné interpretaci (jelikož nad těmito případy není shoda)41 takovéto nabídky jako neodvolatelné. Co se týče formy smlouvy, jak z režimu nemovitosti (který pro byt opakovaně připomínám), musí být tato nejen písemná (§46 odst. 1 ObčZ), ale výše naznačené náležité projevy vůle musí být na jedné listině (odst. 2), a jak bude dále rozvedeno, projevy vůle (stvrzující podpisy) musí být, pro účely katastrálního úřadu, předepsaným způsobem zjištěny. Ohledně náležitostí jednotlivých smluvních typů je vhodné zmínit úpravu alespoň u těch nejčastějších z výše uvedených, tedy smlouvy kupní v § 588 a 38

Např. FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 97, dále DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 172 nebo SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s. 41-43. 39 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 20.11.1999, sp.zn. II ÚS 485/98, právní věta s odůvodněním in příloha Soudních rozhledů č. 1/2000 – Z aktuálních nálezů Ústavního soudu, s. 6. 40 Např. FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 95-96, dále FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s. 29 nebo SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s. 38. 41 FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s. 38-39.

19

násl., směnné v § 611 a násl. a darovací v § 628 a násl., vše ObčZ. Co se týče vedlejších ujednání smluv a obecných zásad závazkového práva, nezbývá než opět odkázat na občanský zákoník a to v § 488 a následujících.

2.5.2 Speciální náležitosti Zákon o vlastnictví bytů tedy stanoví pro smlouvu o převodu vlastnictví bytu další povinnosti, spočívající zejména ve větším formalismu a obligatorních přílohách, zvláště účelných pro specifikaci předmětu převodu a práv s ním spjatých. Tato zákonná úprava do značné míry kopíruje ustanovení o náležitostech prohlášení vlastníka (§4 odst. 2 a 3), i literatura42 je k sobě připodobňuje. Podstatné zjednodušení přinesla novela č. 451/2001 Sb. zavedením § 6 odst. 3, který v situacích, kdy v mezidobí od minulého převodu nedošlo k podstatné změně charakteru jednotky, redukuje počet povinných náležitosti na minimum, přílohy pak mohou absentovat úplně. Jak již bylo v úvodu do této kapitoly předestřeno, nepovažuji v této práci za zvláštní případ převodu převody druhé a následující, nýbrž převod první jednotky v domě a nutné míře i první převody ostatních jednotek v domě do vlastnictví (zejména se bude jednat o převody od původního vlastníka budovy). Mnohem praktičtější by bylo rozšířit zjednodušení § 6 odst. 3 na všechny převody, s možnou výjimkou pro převod první jednotky v domě. Ani zde by to nebylo zcela nutné, pokud by zůstal zachován institut prohlášení vlastníka, který by v tomto případě byl buď jako povinná příloha jedinou výjimkou převodu první jednotky. Pro řešení zcela bez výjimek by pak stačilo, pokud by bylo znovu podporováno, bez jakýchkoliv výhrad, prohlášení vkládat samostatně. Opačně, tedy zcela bez prohlášení a se všemi informacemi ve smlouvě, přišla slovenská úprava (více v poslední kapitole). Pokud nedojde k nějaké takové podstatné změně, jsou totiž stejně všechny údaje již uvedeny v prohlášení vlastníka. Výsledkem toho by pak byla větší přehlednost a právní jistota ohledně náležitostí (způsobená jejich unifikací na minimální nutné míře). Argumentem proti by pak mohly být praktické otázky ve fungování katastru nemovitostí (jiný list vlastnictví pro dům a jednotlivé jednotky, složitější hledání údajů 42

Např. FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005 s. 32, dále DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 173 nebo FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 99.

20

v prohlášení, které je obsáhlejší než jednotlivé smlouvy). Tyto by však šly jistě překonat, zejména drobnými legislativními úpravami, zavedením elektronických formulářů pro prohlášení vlastníka a tím pádem i digitálních sbírek listin (podobně jako v obchodním rejstříku) s automatickou provázaností s jednotlivými listy vlastnictví. Případně, při současném způsobu vkladu prohlášení vlastníka, prostým stanovením povinnosti doložit navíc takový počet jeho vyhotovení odpovídající počtu vymezovaných jednotek v domě. Nevýhodou by pak ovšem byla, při jakékoliv faktické změně, možná potřeba modifikace všech těchto vyhotovení. Jelikož jsem přesvědčen, že dispozic právních se děje nepoměrně více než významných změn faktických, to však lze strpět. Nejen, že by takovými úpravami došlo k praktickému zpřehlednění (např. redukcí počtu a druhů listin), ale teorie by se tak přiblížila více skutečnosti. Myslím si totiž, že oproti době vzniku zákona, dnes není a do budoucna nebude ani rozdělování budov zdaleka tak častým jevem jako převod jednotek v domech s již vymezenými jednotkami, které již byly všechny (povětšinou i několikrát) převáděny. Základní situací pro legislativní úpravu tak je převod další, nikoliv první. Z výše uvedených tezí vyplývá, že smlouva o převodu vlastnictví bytu, ve smyslu této kapitoly (druhé a další převody jednotek), má povinné tyto, zákonem o vlastnictví bytů stanovené, speciální náležitosti 43 podle § 6 odst. 1 písm. a) a d) zákona: 1. identifikaci domu (budovy) údaji podle Katastru nemovitostí, 2. číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v domě a 3. vymezení spoluvlastnického podílu převodce na společných částech domu. Povinné přílohy, mimo zvláštních případů, o kterých pojednávám samostatně v následujících kapitolách, pak nejsou žádné. Počty v jakých by se v těchto zvláštních případech přikládaly katastrálnímu úřadu k žádosti o povolení vkladu, také uvádím při jejich rozboru. Smlouva sama se pak předkládá ve dvou vyhotoveních plus počet účastníků (tedy 4 a více), opět s výjimkami.

43

DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 174, shodně SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s. 44.

21

2.6 Katastr nemovitostí Vzhledem k několikrát (pro jednotky) uváděnému režimu nemovitostí podle § 3 odst. 2 zákona, je podle § 133 odst. 2 ObčZ k nabytí vlastnického práva k bytu převodem potřeba vklad do katastru nemovitostí. Platná a účinná smlouva má tak pouze účinky obligačněprávní.44 Naopak věcněprávní (konstitutivní) účinky má právě až vklad (právní účinek vkladu) do katastru nemovitostí, který nastává, jak jsem již výše zmínil, zpětně ke dni doručení návrhu na vklad. Z těchto důvodů je nutné věnovat při převodech vlastnictví bytů dostatečnou pozornost této právní úpravě, tvořené především zákony č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) a č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, oba v platném znění novel a také vyhláškou je provádějící, kterou je dnes č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška). Na ně dále navazují Pokyny45, které se ještě odvolávají na Návod46. Řízení se zahajuje návrhem účastníků nebo alespoň jednoho z nich. Podání společného návrhu účastníky na místě je praktické z hlediska zkoumání pravosti projevů vůle (podpisů) ve smlouvě, jak to vyžaduje § 37 odst. 6 katastrální vyhlášky. Jako jednu z možností, jak takového spolehlivého zjištění dosáhnout, totiž uvádí právě uznání pravosti podpisu přímo před katastrálním úřadem. Dalšími možnými prostředky jsou: 1. úřední ověření podpisu podle zvláštního předpisu, kterým je zejména zákon č. 21/2006 Sb., o ověřování shody opisu nebo kopie s listinou a o ověřování pravosti podpisu a o změně některých zákonů (zákon o ověřování), v platném znění, 2. sepsání smlouvy formou notářského zápisu,

44

DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 185. Pokyny č. 24 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního ze dne 4. 8. 2000 č.j. 2648/2000-23 k realizaci zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 103/2000 Sb., v katastru nemovitostí, v platném znění. 46 Návod pro vedení a správu katastru nemovitostí, č.j. ČÚZK 4571/2001-23, účinný od 1. 9. 2001. 45

22

3. že obsahem smlouvy je prohlášení advokáta o pravosti podpisu (podle § 25a zákona č. 85/1996 Sb. o advokacii, v platném znění), nebo 4. pro právnickou osobu předložení podpisového vzoru ověřeného způsobem podle bodů 1. nebo 3. shodného s podpisem na smlouvě a výpisu z obchodního rejstříku nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, popřípadě jiného dokladu o právní subjektivitě a o osobě oprávněné jednat za právnickou osobu. Pokud žádným z výše uvedených způsobů nelze zjistit projev vůle, zjistí pravost podpisu katastrální úřad jiným vhodným způsobem (např. výpovědí svědka či grafologickým posudkem znalce)47. Při výše popsaných zjišťováních se klade vždy větší důraz na pravost podpisu toho z účastníků, jehož právo zaniká (nebo se omezuje). Místní příslušnost konkrétního katastrálního úřadu vychází z umístění bytu v daném obvodu. Zvláštním případem je smlouva, která převádí najednou více bytů, příslušných k jiným katastrálním úřadům, v takovém případě je třeba podat návrh v každém obvodu zvlášť (§ 37 odst. 1 vyhlášky č. 26/2007). Od toho se ale odchyluje postup v odst. 2 např. při směně bytů, zde se návrh překládá pouze jednomu katastrálnímu úřadu a ten rozhodne s platností pro všechny (návrh lze podat kterémukoliv z možných příslušných úřadů, a v případě, že bylo učiněno podání více takovýmto úřadům, rozhodne ten, kterému byl návrh doručen jako první), k tomu je ještě třeba přiložit k návrhu na vklad navíc vždy dvě vyhotovení směnné smlouvy pro každý další katastrální úřad, v jehož obvodu dojde ke změně, ale který sám nerozhodoval.48 Řízení o vkladu upravují výše zmíněné předpisy. Pro mou práci, zabývající se tématem převodu, je podstatné zejména to, co se před rozhodnutím zkoumá, tedy co návrh a jeho přílohy musí splňovat. Dalo by se hovořit v podstatě o další sadě náležitostí, které převod, jehož titulem je smlouva, musí splňovat (podle § 5 odst. 1. zákona č. 265/1992 Sb.) zejména: 1. nerozpornost návrhu na vklad se současným stavem zápisů v katastru, 2. odůvodněnost navrhovaného vkladu obsahem přiložených listin,

47

FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s. 31. 48 SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s. 67.

23

3. určitost a srozumitelnost právního úkonu týkajícího se převodu, 4. předepsanou formu, 5. oprávněnost účastníků nakládat s předmětem převodu, 6. neexistenci omezení právními předpisy, rozhodnutím soudu, nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se předmětu převodu, 7. udělení souhlasu s převodem podle zvláštního předpisu (o případech souhlasů podle zákona o vlastnictví bytů je v příslušné kapitole u odpovídajících převodů zvláště pojednáno). Splnění těchto podmínek je zkoumáno ke dni podání návrhu, a pokud návrh vyhovuje, katastrální úřad vydá rozhodnutí o povolení vkladu, při nedostatcích se návrh zamítá. Proti rozhodnutí není podle výše uvedených předpisů přípustný opravný prostředek, pouze se stanoví 30 denní lhůta k podání žaloby podle části páté zákona č. 99/196 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění. Po rozhodnutí o povolení vkladu následuje provedení vkladu, jehož zpětné účinky nastanou ke dni doručení návrhu, jak opakovaně připomínám. Podle zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, v platném znění, se za návrh na vklad vlastnického práva k bytu (nemovitosti) hradí správní poplatek ve výši 1 000 Kč. Výjimkou je jednak obecně převod podílu na pozemku při převodu jednotky, se kterou souvisí, což je výjimka podstatná a praktická, a dále převod bytu, který je ze zákona bezplatný (opět bude popsáno dále), tyto případy jsou od poplatku zcela osvobozeny. Právě v tomto místě, s pomocí posledního (v bodě 7.) uvedeného předpokladu pro rozhodnutí o vkladu, je vhodné vrátit se k § 47 ObčZ, který byl jmenován spolu s ostatními obecnými náležitostmi smluv. Tento paragraf se zabývá případy, kdy účinnost smlouvy je podmíněna rozhodnutím státního orgánu. Na podmínce v bodě 7., která stanoví jako jeden z předpokladů pro kladné posouzení návrhu na vklad souhlas podle zvláštních předpisů, můžeme dokladovat, že rozhodnutí o povolení vkladu není rozhodnutím podle § 47 ObčZ, jelikož již jeho předpokladem můžou být právě rozhodnutí (o udělení souhlasu s převodem) podle tohoto paragrafu. Podmínkou vyplývající z výše uvedených předpokladů (bodů 1.-7.) pro povolení vkladu je, mimo jiné, totiž právě platnost a účinnost smlouvy, která by nemohla nastat, pokud by toto povolení bylo podmínkou účinnosti dle § 47 ObčZ. Smlouva tedy již je (nebo spíše, by

24

měla, a pokud má být dosaženo vkladu v souladu s právními předpisy, tak musí být) platná a účinná při podání návrhu na povolení vkladu vlastnického práva k bytu, jelikož jak již bylo výše uvedeno, již uzavřením nastávají obligačněprávní účinky smlouvy, tedy o jistém druhu účinnosti (vznik práv a povinností mezi smluvními stranami) již lze hovořit. Vkladem nastávají už jen účinky věcněprávní (tzv. právní účinky vkladu). Smlouva o převodu vlastnictví bytu tedy, pro svou účinnost, rozhodnutí katastrálního úřadu (ve formě povolení vkladu) nepotřebuje.49 Smlouva je tedy zpravidla účinná kde dni jejího uzavření, pokud není sjednán termín pozdější. Nemůže se tak však stát odkládací podmínkou stanovící účinnost ke dni zápisu do katastru nemovitostí, vzhledem k výše uvedenému, jedná se o podmínku nemožnou.50 K této se, dle nálezu Ústavního soudu ČR ze dne 12.6.2000, sp.zn. I. ÚS 331/9851, v souladu s § 36 odst. 1 ObčZ nepřihlíží, i když jinak toto pravidlo v tomto paragrafu v doslovném znění platí pouze pro podmínky, ke kterým se váže zánik práva. Přesto jistě není vhodné, takovouto podmínku do smluv komponovat, jelikož je matoucí a zbytečná.

2.7 Daně při převodech bytů Převody vlastnictví bytů (v souladu s režimem § 3 odst. 2 správně jako ostatních nemovitostí) jsou zatíženy daňovou povinností. Jedná se o daně přímé, majetkové a tzv. převodní, konkrétní druh daně záleží především na úplatnosti (daň z převodu nemovitostí) či bezúplatnosti (darovací daň) takového převodu. Dědickou daň, která je spojena s přechodem, nikoli převodem, práv, v této práci zcela pomíjím, daně z příjmu se pak (vzhledem k rozsáhlosti její úpravy) pokouším dotknout jen zcela okrajově. Předpisy, kterými se tato problematika řídí (tedy předpisy finančního, přesněji daňového, práva) jsou zejména zákon č. 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí (zvaný též zákon o trojdani), č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, procesním předpisem je poměrně nový zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, všechny v platných zněních novel. Pro tuto tématiku je významné určování ceny zjištěné a to zejména u bytů, které se provádí především znaleckými posudky na základě zákona č. 151/1997 Sb., o 49

FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s. 30. 50 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 184-185. 51 in Ústavní soud ČR, Sbírka nálezů a usnesení. Svazek 18. Praha: C.H. Beck, 2001, s. 233 a násl.

25

oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v aktuálním znění. Na okraj lze uvést, že cena bytu se podle něj (v § 8 odst. 3) určuje z ceny domu, zde nazývaného stavbou (která se pak určuje zejména podle ceny v daném místě a čase obvyklé, tedy v porovnání se srovnatelnými domy v okolí a cenami za jejich prodej), a to jako její poměrná část, stanovená podle podílu podlahové plochy oceňovaného bytu ke všem jednotkám v domě (tedy dle končící právní úpravy vlastně vždy podle podílu na společných částech domu). Oceňování případně převáděného podílu na pozemku pod domem nebo věcného břemene k němu probíhá standardně podle dalších ustanovení tohoto zákona. V ceně se zohledňuje i vybavení bytu.

2.7.1 Úplatné převody Jak již bylo naznačeno, úplatné převody jsou předmětem daně z převodu nemovitostí, typicky to jsou převody smlouvou kupní a směnnou. Prototypem je pak právě smlouva kupní, která je pravděpodobně také tou nejrozšířenější. Za základ daně (částka, ze které se počítá) je považována vždy cena vyšší (sjednaná za převod, či zjištěná dle zásad výše označeného předpisu, při shodě je to pak cena zjištěná). Poplatníkem je prodávající, což je logický postup předpisů finančního práva, které stanoví poplatníkem osobu, pro kterou je jednodušší zaplatit (a zaplacení od ní vymoci), v tomto případě je to příjemce finanční částky (likvidnější prostředek). Kupující je zákonným ručitelem. Daňové přiznání se podává příslušnému správci daně (finanční úřad, v jehož obvodu leží převáděný byt), a to ve lhůtě do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k zápisu vkladu do katastru nemovitostí (den je uveden v doložce o povolení vkladu). Součástí přiznání je povinně i ověřený opis kupní smlouvy a znalecký posudek. V případě, že znalecký posudek ani po výzvě nebude doložen, nechá si finanční úřad vypracovat vlastní, o náklady na něj bude zvýšena daň. Sazba daně je dnes stanovena jednotně na 3% ze základu daně. U smlouvy směnné je daň vybírána z převáděného bytu (jiné nemovitosti) s cenou vyšší (nejvyšší). Daňové přiznání se ale podává za každý takový dvojpřevod (nemusí jít totiž vždy o přímou směnu mezi subjekty, ale může se jednat o jakési kolečko, kdy jeden poskytuje druhému výměnou za převod učiněný mu třetím, kterému je zase plněno druhým převodcem atp.). Zdaňována je tedy každá takováto výměna hodnot, ale pouze z ceny jedné z nich. Do ceny je třeba započítat i jiná plnění, která se

26

připojují ke směňovanému předmětu (např. finanční kompenzace za menší byt), jinak platí pro základ daně zásada vyšší z druhů cen jako u kupní smlouvy.52 Poplatníkem daně jsou všichni účastníci směnné smlouvy, hradí ji společně a nerozdílně (úřad může požadovat zaplacené celé částky po kterémkoliv z nich).

2.7.2 Bezúplatné převody Modelovým případem bezúplatných převodů je darování. Poněkud paradoxní je stav, kdy sice obdarovaný nabývá bezplatně, ale je zároveň plátcem darovací daně, převod mu tedy i tak způsobí náklady. Tento stav souvisí s výše naznačeným zvykem daňových předpisů, vybírat daň od subjektu, na jehož straně jsou prokazatelně nějaké hodnoty, může tedy zaplatit. Při darování, kdy absentuje jakékoliv protiplnění, to tak je právě nabyvatel, i zde je druhá strana smlouvy, dárce, alespoň daňovým ručitelem. Základem daně je zde vždy cena bytu zjištěná, která se však ponižuje o spolupřeváděné závazky na bytu váznoucí. Povinnou přílohou daňového přiznání tak je opět znalecký posudek, vypracovávaný podle výše popsaných zásad. Sazba daně je stanovena podle příslušnosti obdarovaného do jedné ze skupin, stanovené podle vztahu (typicky příbuznosti) s dárcem. Skupiny jsou tři, do skupiny první patří manželé a příbuzní v řadě přímé. Do skupiny druhé zahrnujeme manžele dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé rodičů a osoby, které s nabyvatelem žily nejméně po dobu jednoho roku před převodem ve společné domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výživou na nabyvatele. Do skupiny třetí pak spadají všechny ostatní fyzické a právnické osoby. Darování do první a druhé skupiny je od daně osvobozeno (což neznamená, že by nebyly stanoveny sazby daně a nebyla povinnost přiznání podat). Skupina třetí je pak (vzestupně, stupňovitě a progresivně) zdaněna podle hodnoty předmětu převodu. Daňové přiznání je třeba podat do 30 dnů od doručení smlouvy s vyznačením vkladu vlastnického práva. Její ověřený opis je opět též přílohou přiznání. Daň je splatná do 30 dnů od doručení daňového výměru. Od převodních daní jsou pak také (v § 20, zejména odst. 6 písm. g, h nebo odst. 7 zákona o trojdani) osvobozeny téměř všechny případy nabytí (výjimkou je např. 52

SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s. 67.

27

převod, který pouze vyžaduje souhlas dle § 22 odst. 5), popisované v části této práce zabývající se zvláštními případy převodů (např. bezplatného nabytí družstevního bytu podle § 24 zákona, první převody bytů, jsou-li naopak úplatné). Svůj režim mají i převody, kterými se tato práce z důvodu rozsahu nemohla zabývat, od státu a zejména obcí, včetně osvobození (§ 10 v základu daně, opět § 20 odst. 6). Zvláštním, právně i daňově složitým, případem jsou převody na základě smlouvy smíšené, spojující prodej a směnu nebo darování. Částečně tak platí jeden a částečně druhý daňový režim (daň z převodu či darovací, cena sjednaná nebo zjištěná). V praxi je pak třeba dbát opatrnosti, aby smíšenou smlouvou nebyl zastírán titul jiný z důvodu obcházení zákona, resp. dosažení celkově nižšího odvodu (v součtu i s daní z příjmu), finanční úřady v takových případech daň doměřují.53

2.7.3 Daň z příjmu Předmětem této daně je i příjem z převodu vlastnictví bytu (tzv. příjem ostatní), vzhledem k podmínce, aby s převodem souvisel příjem, bude se jednat o převody úplatné. Zákon o dani z příjmu obsahuje široký a spletitý systém osvobození, který zejména zvýhodňuje nepodnikatelské nakládání s byty pro běžné účely bydlení a jejich občasné převody z těchto důvodů. Jinými slovy zdaňuje především rychlé změny vlastníků bytů, kteří v něm nežili nebo nežili dostatečně dlouhou dobu a příjem z převodu nevyužívají pro své bytové potřeby (tedy jde jim o zisk). Osvobozeny jsou pak zejména podle § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona o daních z příjmů.

2.8 Omezení a odchylky S účinností od 19.7.2011 byl novelou č. 206/2011 Sb. zrušen § 17 zákona č. 219/1995, devizový zákon, který tak v platném znění již neobsahuje žádné omezení nabývání vlastnictví bytů cizozemci. Odkaz v § 23 odst. 2 zákona ztrácí smysl (poznámka k tomuto ustanovení je již stejně dlouho nefunkční vzhledem k nahrazení původního

devizového

zákona

č. 528/1990 Sb.,

53

právě

zmiňovaným

zákonem

SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006, s. 74.

28

č. 219/1995 Sb.). Literatura54 aplikaci těchto omezení zcela logicky rozšiřovala na všechny převody bytů podle zákona. Po jejich zrušení se tak tedy dá říci, že v současné úpravě se v právním řádu nevyskytuje žádné paušální omezení způsobilosti být subjektem převodu vlastnictví bytů (mimo zvláštních případů popsaných v další kapitole, a pak také ovšem výjimek daných obecnou úpravou způsobilosti k právním úkonům dle občanského zákoníku).

2.9 Nový občanský zákoník Nový občanský zákoník (NOZ), jako zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, vstoupí (pokud nedojde legislativně např. k odložení účinnosti, což by se podle mého názoru mohlo stát) v účinnost k 1.lednu 2014. V rámci jím prováděné téměř úplné změny (rekodifikace) soukromoprávní úpravy dojde k tomuto datu i ke zrušení zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb. v platném znění). Problematika bytového vlastnictví včetně jeho převodů bude nově upravena právě přímo v tomto novém zákoníku (zejména § 1158 - 1222). Přechodná ustanovení nové kodifikace však, podle mě (zejména s ohledem na téma této práce) velice zajímavě a zásadně, v § 3063 uvádí, že pokud již v domě vlastnictví k jednotce podle staré úpravy někdo nabyl, bude vlastnictví i ostatních jednotek vznikat podle starého zákona. Ten tak bude v praxi používán pravděpodobně ještě velice dlouho. Otázkou v tomto případě opět je, jestli se za nabytí vlastnictví k jednotce (tedy existenci bytového vlastnictví podle starého zákona) považuje i situace, kdy je dům rozdělen, ale všechny jednotky jsou ve vlastnictví jedné osoby, typicky původního vlastníka (problémem by pak pro mě zůstávala stejná otázka jako ve staré úpravě- co když se o původního vlastníka nejedná, tedy když jednotky někdo opětovně skoupil, nebo když se případně převádějí všechny již vymezené jednotky naráz). Pokud by se toto ustanovení vykládalo podle dikce nové úpravy, jež odlišuje vlastnictví jednotky a bytové spoluvlastnictví (viz níže), mohlo by se dojít k závěru, že v každém již rozděleném domě došlo k nabytí vlastnictví všech jednotek, jelikož každá musí někomu patřit. Naopak nově rozdělovat již pomocí starého předpisu nelze, a proto by bylo

54

FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s. 31, DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 170.

29

ustanovení zbytečné, protože by se v praxi nemohlo dotýkat žádné situace. Proto je třeba hledat na toto ustanovení jiný náhled. Nabízí se tedy úvaha, zda pojmy vykládat podle staré nebo nové úpravy (v měřítku celého občanského práva). Argumentem pro výklad dle starých předpisů jistě je, že se v problematickém paragrafu přímo uvádí, že se o tyto instituty jedná podle staré úpravy. Na druhou stranu ale je třeba brát v potaz, že nová úprava používá svou ucelenou vlastní terminologii, a to jistě i v předmětném § 3063 NOZ. Jak z výše i níže uvedeného vyplývá, nedává toto ustanovení úplný smysl ani při jednom z těchto postupů. Zvláště je zajímavé, že v první části se hovoří o již proběhlých skutečnostech jako o nabývání vlastnictví, ale ve zbývající části, při úpravě do budoucna již hovoří o vzniku vlastnictví. Je tedy otázkou, jak široce je pojímán pojem nabytí, a zvláště zda se má jednat o vznik práva absolutní (vznik předmětu vlastnictví) nebo relativní (vznik vlastnických oprávnění konkrétnímu subjektu). V druhém případě by se totiž nevyhnutelně muselo dojít k závěru, že v domě, kde se jednou začal starý zákon aplikovat, se již bude aplikovat navždy, při každé změně vlastníka (tedy relativním vzniku vlastnického práva), a tedy budou existovat dvě zcela rovnocenné právní úpravy převodů vlastnictví bytů. Taková situace je jen těžko představitelná, kupodivu ale právě tuto z nabízených variant, zdá se, podporuje zákonodárce, jak vyplývá z ustanovení důvodové zprávy k zákonu č. 89/2012 Sb., vyjadřující se k § 3063. Zde je stanovena zásada, podle které bude nejspíše třeba ustanovení vykládat, a to je podmínka, že nesmí existovat vlastnictví bytů (zákonodárce používá plurál), které by slučovalo oba právní režimy. Otázkou bude, co všechno se takovýmto režimem rozumí. V nejširším smyslu to je totiž vůbec vymezení jednotek a vše s tím související, tedy celá úprava zákona č. 72/1994 Sb. I kdyby se na toto (§ 3063 NOZ) ustanovení hledělo z pohledu § 7 starého zákona a k počátku vlastnění bytu by samotným rozdělením nedošlo, vznikl by převodem první jednotky opět stav, kdy jsou všechny v něčím vlastnictví, a tedy opět by přechodné ustanovení nemohlo mít žádné uplatnění. Ve snaze podřadit pod toto přechodné ustanovení zejména převody z původního vlastníka (např. i družstva dle § 24, o což bude vzhledem ke stávající bezplatnosti těchto převodů v praxi jistě velká snaha) nepomůže, ani pokud by se práva, která získal původní vlastník budovy, nepovažovala za nabytá (zejména ve smyslu nabytí od jiného subjektu) dle starého

30

zákona (§ 7 hovořil jen o změně, § 5 odst. 1 o vzniku). Opět by totiž šlo dospět pouze k dvěma situacím, buď při úpravě do budoucna je vznikem vlastnictví míněno vlastnické právo relativní, a tedy jedná se o popsaný způsob věčné dvojúpravy, nebo již jsou jednotky rozdělením absolutně vzniklé, a ustanovení nemá smysl. Jediným, s doslovným zněním § 3063 NOZ zcela konformním výkladem podle staré úpravy, je pak situace, která se netýká převodů bytů, ale jejich výstavby. Nabytím by se totiž daly rozumět i všechny situace předvídané v § 17 odst. 6 a 7 (tedy když již je uzavřena smlouva o výstavbě) starého zákona. Vznikem v tomto smyslu pak jistě je zápis jednotlivých (dalších) rozestavěných jednotek dle odst. 6. Což je výklad velice úzký a pro praxi málo užitečný. Staví se za přesvědčení o širším dopadu přechodného ustanovení, které vidí smysl § 3063 NOZ jako obdobný smyslu ustanovení § 28 starého zákona. Tím je ochrana nabytých práv, dobré víry, legitimního očekávání, neboli že další převody se uskuteční při shodných ekonomických a právních podmínkách.55 Aby takovýto názor šel uplatnit, není třeba zabývat se definicí prvního z problematických pojmů, jelikož za nabytí v této teorii lze považovat všechny zákonem předpokládané případy, zejména pak již samotné rozdělení domu. Naopak je třeba modifikovat pojem vzniku vlastnictví ve smyslu druhého problematického pojmu. Zde jim totiž je až první převod každé konkrétní jednotky jak byl vnímán § 6 odst. 3 starého zákona. Je to sice konstrukce neobratná, ale umožňuje dokončení všech, v této práci rozebíraných, převodů v již rozdělených domech za stávajících podmínek. Názor, že zejména byty dle § 24 odst. 1 a 2 mají být převáděny podle starých podmínek, podporuje i důvodová zpráva v bodě k § 1188. Zde je uvedeno, zřejmě jako výkladový nástroj k přechodným ustanovením § 3063, že je zachována zvláštní úprava pro převody těchto bytů. Podle § 1164 vzniká vlastnictví jednotky již jejím zápisem do veřejného seznamu (vkladem do katastru nemovitostí), tedy následkem samotného rozdělení. Následkem převodu je pak pouze vznik bytového spoluvlastnictví, což je nově výslovně samostatný, oddělený a svébytný institut (což by se z opačného pohledu stejně dalo říct i o vlastnictví jednotky). Konečně se tak v platné úpravě objevuje aplikace obecné právní výkladové zásady a maiori ad minus. Na základě úvah z ní vycházejících se již ve staré úpravě dalo dospět k závěru, že pokud je součástí vlastnictví jednotky vždy 55

FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 306.

31

alespoň spoluvlastnictví společných částí, tím spíše jím může být i jejich vlastnictví (v teorii kdy hlavním předmětem je byt). Nebo také opačně, když podmínkou vlastnictví jednotky je spoluvlastnictví společných částí, tím spíše bude vlastnictvím jednotky situace, kdy je ve vlastnictví celý dům. Nová úprava institutu bytového vlastnictví (nově tedy bytové spoluvlastnictví, i když toto názvosloví není dodržováno důsledně) stojí opět na teorii dualismu (§ 1159), tedy spojení vlastnictví jednotky a společných částí, od sebe neoddělitelných, kde jsou oba předmětem bytového (spolu)vlastnictví. Tentokrát předpis jasně říká, že hlavním předmětem je jednotka, v našem případě byt (§ 1158 odst. 1 NOZ). Podle této nové definice může vzniknout spoluvlastnictví v nemovité věci, jejíž součástí je dům (buď stavba, která není součástí pozemku, nebo pozemku, jehož součástí je dům) kde jsou dva byty, které jsou § 1159 NOZ definovány jako oddělené části domu. Podrobnější definici bytu potom obsahuje trochu nelogicky až ustanovení o nájmu bytu v § 2263 NOZ. Je jím podobně jako v předešlé úpravě místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. V rámci výše naznačené superficiální zásady však již prvotně nehovoříme o společných částech domu (nový zákon se sám vyhýbavě drží pojmu částí nemovité věci), je jím především pozemek, kterého je podle této zásady stavba součástí. Jedná se tedy o podíl na pozemku a těch částech domu na něm stojícího, které jsou určeny ke společným účelům (§ 1160). Pokud ovšem stavba není v režimu nového zákona (viz níže) a je samostatným předmětem práva, nebo je součástí nového institutu práva stavby, jedná se výslovně o její společné části. Za zmínku jistě stojí stanovování podílu na společných částech, jelikož se to převodu okrajově dotýká (např. již nelze tak snadno podíl odvodit či domýšlet, když je právě tento spolupřeváděn). Velikost podílů nyní půjde stanovit odlišně, tedy zejména mohou být všechny podíly stejné, nebo může být rozdělení i zcela jiné, musí však odrážet charakter rozdělení jednotek v domě. Zákoník za základní pokládá (a jako zákonná domněnka se uplatní v případě, že podíly byly stanoveny tak, že to neodpovídá faktickým poměrům v domě) rozdělení podle poměrů podlahových ploch jako dosud. V nové úpravě (§ 1159) je pak jasně řečeno, že byt je

32

nemovitou věcí ve smyslu § 498 odst. 1 NOZ (tedy nikoli jen v režimu nemovitosti, a tedy podle mě již není prostor pro spory a spekulace o její povaze, zejm. o fikci věci56). Jak jsem již uvedl na začátku práce, nová úprava akcentuje zpět k superficiální zásadě, resp. na ni plně přechází, avšak naštěstí s ochranou již nabytých práv. Principem tedy je nejen to, že nově vzniklé stavby jsou součástí pozemku, ale stávají se jimi i stavby již existující (pozbývají statutu samostatné věci v právním smyslu), ale to pouze v případě, že vlastník stavby a pozemku jsou shodní, jinak zůstává zachován status quo. Ten však není žádoucí a vznikají tak ze zákona mezi vlastníkem stavby a pozemku vzájemná předkupní práva (nová úprava předkupního práva je obdobná té staré), jejichž smyslem je samozřejmě dříve či později dosáhnout koncentrace obou nemovitostí (nově nemovitých věcí) v rukou jednoho vlastníka, čímž dojde opět k žádoucímu začlenění stavby do pozemku (§ 3054 -3058). Takovýto případný postup (sloučení) může vylučovat adekvátní věcné právo již existující (jistě budou některé za tímto účelem i zřizovány). V případě nově zřízených staveb, které nejsou tzv. černé, vzniká navzájem vlastníku pozemku a zřizovateli stavby právo odkoupit od druhé strany stavbu/pozemek, a to za cenu obvyklou (§ 1086 NOZ). Na tomto místě je vhodné upozornit na další přechodné ustanovení (§ 3065 NOZ), které stanoví, že věcná práva, která se dnes do katastru nezapisují (nebo nebyla zapsána), pokud nebudou zapsána, od 1.1.2018 ztrácí přednost před novějšími zápisy. Bude tedy vhodné do tohoto data taková práva zapsat (může se to v rámci bytového práva týkat např. věcného břemene podle § 21 odst. 5, věcných břemen k družstevním bytům z § 27 odst. 1 a možná také práva podle poslední věty § 22 odst. 2 57). Členství ve společenství vlastníků je podle § 1194 odst. 2 neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky, poměrně svému podílu ručí i za dluhy společenství, i bez dalšího je tak jasné, že bude následovat právní osud vlastnictví, tedy že s převodem bytu se převádí i členství ve společenství (převádějí se i závazky vůči němu, viz níže). Myslím, že je třeba chápat toto pravidlo tak, že s bytem přejde na nového nabyvatele i toto ručení, což je velice praktické, jelikož není stanoveno, že by se ručilo pouze jednotkou. Nebylo by vhodné, aby bývalý člen před sebou navždy valil ručení za závazky každého společenství, kterého byl členem, vzniklé v době, kdy byl členem. 56

Např. FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 75. 57 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 180.

33

Předpokladem je jistě nadále především možnost věřitelů hojit se z konkrétního předmětu bytového vlastnictví, naopak musí být při převodech tyto závazky zdůrazněny a případně promítnuty do ceny. Jistá neúplnost úpravy pak lze vysvětlit ustanovením § 1222, které předpokládá v některých otázkách vydání prováděcího právního předpisu. Zda bude jeho obsahem i vyplnění některých, v současné chvíli bílých míst, nezbývá než doufat.

2.9.1 Převody Úprava převodů vlastnictví v tom smyslu, v jakém jsem se o nich snažil hovořit v celé předešlé kapitole, tedy prosta všech výjimek, má v novém zákoně pouze jeden kratičký paragraf ve vztahu speciality k obecné úpravě převodů, který nadto stanoví pouze pravidla vypořádávání příspěvků na správu domu. To je úprava pro praxi užitečná, zcela však nepostačuje popisu nové podoby institutu, který je tématem této práce. Nezbývá proto než se opět řídit ustanoveními obecného občanského práva (zejména § 545 a násl. NOZ). Podle důvodové zprávy nového předpisu je zjednodušení úpravy možné, jelikož náležitosti jdou odvodit jak z obecnější úpravy pro nemovité věci, tak z obecné úpravy vlastnictví (zvláště jejich ustanovení o převodech, viz dále). Co se týče specifikace předmětů převodu ve smlouvě, vyplývají tyto povinnosti již z obecné zásady určitosti projevu. Konkrétní formality pak označuje důvodová zpráva za podmínky vkladu do katastru nemovitostí (a odkazuje v úpravě těchto na příslušné předpisy, výše popsané), nikoli náležitosti platné smlouvy. Formální náležitosti jsou tedy podmínkou věcněprávní účinnosti, zatímco obligačněprávní následky vyplývají z každé smlouvy, ze které dost jasně vyplývá projev vůle stran. Aby však výše zmíněný paragraf (je jím § 1186), nezůstal opomenut, je třeba uvést, že v odst. 1 stanoví zásadu (která však jistě může být stanovami nebo pravidly pro správu modifikována), že převodce a nabyvatel si mají příspěvky na správu vyrovnat mezi sebou, tedy že není povinností správce řešit finanční otázky s původním vlastníkem, který už nemá k spravovanému domu vztah, a vše zůstává na novém vlastníkovi, ke kterému bude mít správce nadále mnohem blíže. V současnosti jsou běžné snahy subjektů převodu, aby vše a hned za ně vyřešil správce. Nabyvatelé se nechtějí hlásit k závazkům svého předchůdce, jelikož je to pro ně postup nejjednodušší, neúměrně však zatěžuje správce. V odst. 2 se pak alespoň stanoví povinnost správci

34

vystavit přehled takovýchto dluhů, který je převádějící povinen předložit nabyvateli, opět se jedná o praktické ustanovení, jelikož správce na rozdíl od vlastníka evidenci vede a není v jeho zájmu něco zamlčet. Pro co největší zabezpečení, že úhrady budou provedeny, stanoví se v poslední větě citovaného odstavce ručení převádějícího za dluhy, které nový vlastník nabyl spolu s bytem. Další dva paragrafy poté obsahují úpravu zvláštních situací obdobných dnešním § 22 a 23 zákona, tyto jsou rozebrány v podkapitole o úpravě zvláštních případů převodu v novém občanském zákoníku, v následující kapitole, která je věnována právě těmto převodům. Vlastnictví nemovité věci, kterou, jak již bylo zmíněno, jednotka je, se při převodu stále nabývá zápisem do veřejného seznamu, tedy vkladem do katastru nemovitostí (§ 1105 NOZ). Stále je vyžadována písemná forma (§ 560 NOZ). Dle § 561 odst. 1 musí být takovýto projev podepsán (obdobně potvrzen), v případě nemovitých věcí (odst. 2) stále všemi účastníky na jedné listině. Pokud se vlastník pokusí převést stejnou jednotku vícekrát, vlastnictví nabývá dle § 1100 odst. 2 NOZ ta osoba, jejíž vlastnické právo bylo do veřejného seznamu zapsáno jako první. S převáděnou věcí stále přecházejí i závady na ni váznoucí. Jelikož je byt jako jednotka věcí nemovitou, navíc zapisovanou do veřejného seznamu, neuplatní se na ni ustanovení § 1109 a násl. NOZ o nabytí od nevlastníka. Na smlouvy o převodu bytu se opět (dle § 1840 písm. d) nepoužijí ustanovení o spotřebitelských smlouvách. Zajímavým omezením převodů je § 747 odst. 1 NOZ, který podmiňuje převod bytu, který je ve vlastnictví jednoho z manželů, souhlasem druhého manžela, pokud v něm má rodina (jedinou) domácnost. Bez tohoto souhlasu se může druhý manžel dovolat neplatnosti (odst. 2). Novým titulem k převodu je dědická smlouva, která může obsahovat ujednání, že majetek bude převeden již za života zůstavitele (§ 1589 NOZ). Typickými tituly nadále zůstávají smlouvy, jejichž obsahem je tradiční darování (§ 2055 a násl. NOZ), koupě (§ 2079 a násl. zejména § 2128 násl. NOZ), směna (§ 2184 a násl. NOZ). Jednotka také může být předmětem zajišťovacího převodu práva dle § 2040 a násl. NOZ. Takovéto zajištění, včetně vyjádření o dočasnosti převodu bude zapsáno do veřejného seznamu. Při převodech bytů bude častým ujednáním zřízení výměnku (v souvislosti s převodem si převodce pro sebe nebo třetí osoby vyhrazuje k převáděnému předmětu nějaká dočasná, třebaže dlouhodobá, práva) a to podle § 2708 a násl. NOZ. Tento bude možné zapsat i do veřejného seznamu, podle povahy v jaké bude sjednán.

35

V takovém případě nepůjde zapsat převod bez současného zápisu výměnku, výměnek půjde zapsat ale i před samotným převodem. Výměnek v žádném případě nebude přecházet na dědice, a neplnění povinností z něj nabyvateli plynoucích nebude v případě, kdy takto zatížena je jednotka, důvodem pro odstoupení (nastoupí zde tedy převážně žaloby na plnění). Po započetí výkonu zástavního práva (dříve realizace zástavy), bude převod předmětu zástavy podmíněn (s výjimkami) souhlasem zástavního věřitele (§ 1363 NOZ). Vzhledem k tomu, že nová úprava stále obsahuje zvláštní případy práv přednostního nabytí bytu, logicky stále nebude svědčit předkupní právo ostatním vlastníkům jednotek v domě.

2.9.2 Důsledky převodu Důsledkem převodu již dále nemůže být vznik Společenství vlastníků (nyní bez označení předmětu vlastnictví – dříve společenství vlastníků jednotek). Nově však převodem, který způsobí situaci, kdy dříve společenství vznikalo (viz výše), vzniká povinnost vlastníkům jednotek společenství založit (§ 1198 NOZ). Jako donucovací prostředek působí zablokování dalších vkladů převodů do vzniku společenství. Opět také následkem převodu vzniká povinnost § 1177 NOZ oznámit své nabytí správci, tentokrát podrobněji i se svou adresou, a počtem osob, které budou mít v bytě domácnost.

Jak

bylo

popsáno

výše,

s převodem

jednotky

dochází

i

k

případnému převodu členství ve společenství. Následkem přechodu členství na nabyvatele jednotky je vznik povinnosti řídit se stanovami společenství vlastníků, nebo pokud ještě nevzniklo, pravidly pro správu domu a užívání jeho společných částí (§ 1176 NOZ). Následkem převodu, jako změny vlastníka, nebude v případě bytů ani nadále vznik nároku nového pronajímatele vypovědět případný nájem tohoto bytu, tedy pokud v bytě nájemník bydlí (§ 2224), v ostatních případech si toto právo lze vyhradit. Při převodu předmětu nájmu však nepřecházejí na nového vlastníka povinnosti pronajímatele, které nestanoví zákon, pokud o nich nevěděl. Toto ustanovení (§ 2221 NOZ) je poměrně neobvyklé a pravděpodobně v praxi způsobí spoustu problému jak v rámci dokazování vědomí o těchto ujednáních, tak převodů s úmyslem poškodit nájemce. Úprava nájemního vztahu je zákonodárcem zjevně považována za vyčerpávající a do značné míry kogentní, a zdá se, že považuje za žádoucí uniformitu

36

ujednání o nájemních vztazích. Vzhledem k dobré víře a zejména ochraně nabytých práv nájemce by toto pravidlo mohlo být brzy předmětem posouzení ústavní konformity Ústavním soudem. Velkou pozornost je třeba věnovat § 1888 NOZ, který k běžnému převodu zástavního práva spolu s převáděnou věcí spojuje i převod zajištěného dluhu. Povinností se zcela nezbaví ani v situaci, kdy věřitel nabyvatele jako nového dlužníka nepřijme (resp. výslovně odmítne). V takovém případě nevzniká sice vztah nabyvatele k věřiteli, ale nabyvatel je dle následujícího paragrafu povinován dlužníkovi vyřešit situaci tak, že dlužník nebude muset plnit (typicky bude muset plnit nabyvatel). V těchto případech tak při převodech úplatných bude třeba nejen v ceně zohlednit riziko ze zástavy, ale především snížit úplatu o hodnotu dluhu. Při bezúplatných převodech bude nutno před přijetím plnění brát v úvahu takovouto spolupřeváděnou povinnost, zejména tedy náklady, které takovéto nabytí přinese. Účelem takového ustanovení, stejně jako podmínění převodu předmětu zástavního práva, po zahájení jeho výkonu, souhlasem zástavního věřitele, je jistě omezit vyvádění zástav z vlastnictví dlužníka.

37

3. Zvláštní případy převodů vlastnictví bytů 3.1 První převody jednotek V předchozí kapitole byl nově vymezen běžný převod vlastnictví bytu, smlouva o něm a její náležitosti, vycházející z § 6 odst. 3 zákona. Aby však toto ustanovení šlo použít, musí být u převodu naplněny dvě skutečnosti. Tou první je, že nedošlo k podstatné změně charakteru jednotky, a druhou, že nejde o první převod jednotky do vlastnictví. Jak již bylo řečeno výše, zabývám se této práci dispozicemi právními, nikoli faktickými, a změnami charakteru jednotky se tak zabývat nebudu. To umožňuje z podmínek § 6 odst. 3 zákona vyvodit jednoduchou definici výjimky z aplikace tohoto pravidla, a to je první převod jednotky (který je třeba nezaměňovat s převodem první jednotky v domě). Jak bylo výše též naznačeno, je tento převod z mého pohledu výjimečný spíše tím, že jej zákon zatěžuje více povinnými náležitostmi, než že by šlo o rozdílnost v charakteru převodu. První převod vlastnictví znamená zejména to, že jednotka je převáděna od původního vlastníka budovy, který se rozdělením stal vlastníkem nepřevedených jednotek v domě, či jiného prvního vlastníka. Vzhledem k výše naznačenému teoretickému přístupu této práce k problematice vzniku vlastnictví jednotek, však tato skutečnost nemá zásadnější význam a převod se fakticky neliší. Mírně odlišné, a právně samozřejmě komplikovanější, je v tomto případě hlavně rozdělení a přechod práv, která svědčila vlastníkovi budovy a budově jako celku (§ 20 odst. 3 zákona). To se však v rámci vzniku bytového vlastnictví děje (nebo dít mohlo a mělo) již prohlášením vlastníka (a poté práva standardně přechází při převodu každé jednotky), které je nejpozději povinnou přílohou převodu první jednotky v domě (prvního převodu první jednotky). Tento převod je tedy ještě privilegovanějším případem a bude proto rozebrán samostatně v následujícím oddíle. V ostatních případech, tedy prvních převodech druhé a dalších jednotek, které jsou tématem této podkapitoly, je tak zvláštností zejména vyšší počet povinných náležitostí a příloh smlouvy o takovémto převodu. Vzhledem k duplicitě s prohlášením vlastníka bez hlubšího důvodu (řešení viz výše). Podle § 6 odst. 1 a 2 jsou těmito náležitostmi a přílohami:

38

1. označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, 2. popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny, 3. určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, 4. stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (§ 8 odst. 2 zákona) včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, 5. označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21 zákona, údaji podle katastru nemovitostí, 6. práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky a dále 7. se ke smlouvě přikládá půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek, s údaji o podlahových plochách jednotek, a to v počtu vyhotovení o jedno vyšším, než je počet účastníků smlouvy. Dalšími možnými přílohami jsou např. souhlasy ve smyslu § 47 ObčZ, nepřijaté nabídky k odkupu nájemcům, tam kde jsou vyžadovány, což jsou ovšem jiné výjimečné případy převodu a bude o nich zanedlouho níže samostatně pojednáno. Nic ovšem nevylučuje, aby několik nebo i mnoho výjimek nastalo zároveň (první převod prvního bytu v domě zvláštního určení, ve které je nájemce), vylučují se jen výjimečně (např. převod dle § 22 stanoví neslučitelný režim s převodem podle § 23).

3.1.1 Převod první jednotky V přechozí kapitole jsem se několikrát dotkl tématu vzniku vlastnictví jednotek a bytového vlastnictví, v tomto oddíle se ho pokusím uzavřít. Ohledně této otázky si totiž sám zákon protiřečí v ustanoveních § 7 a § 5 odst. 1, kdy první jmenovaný označuje

39

momentem vzniku právní účinky vkladu převodu první jednotky v domě, druhý pak již moment vkladu prohlášení vlastníka budovy (jak bylo již popsáno, někdy tyto události časově splývají a není potom tedy prostor pro spory). K této otázce se potom váže ještě podproblém kategorizace takového prvního převodu, tedy zda se jedná, zejména v prvním případě, o originální nabytí (tomuto názoru by svědčilo, že dle § 7 by jednotky právně doposud neexistovaly), nebo o nabytí derivativní. Podle toho zda uvažujeme v rovině § 5 nebo 7 lze argumentovat buď tím, že byty v budově již byly, převodem došlo jen ke změně právního režimu, práva a povinnosti z budovy na jednotky přecházejí dle § 20 odst. 3 a jde tedy o odvozené nabytí i při vzniku vlastnictví k jednotkám až převodem dle § 7. V druhém výše naznačeném případě, dle § 5 odst.1, by se pak po jejich dřívějším rozdělení stal vlastníkem původní vlastník budovy, a první převod by byl od něj odvozen, již jen jako od vlastníka jednotky. Zásadně se kloním k variantě vzniku na základě prohlášení učiněného v jakémkoliv okamžiku, a derivativnosti prvního převodu. Z tohoto pohledu se tedy i zvláštní úprava daného převodu (§ 7) stává nadbytečnou. Jak již bylo naznačeno při rozboru speciálních náležitostí a příloh smlouvy o převodu vlastnictví bytu, jedinou výjimkou oproti běžnější úpravě je právě podmínka, že nejpozději s tímto převodem musí být doloženo prohlášení vlastníka jednotek. Vzhledem k výše též popsané možnosti prohlášení vkládat i samostatně, nejedná se o typickou povinnou přílohu, ale spíše o současně činěný úkon, který má z praktických důvodů v tomto případě formu přílohy. Je však nepochybné, že účinky prohlášení musí být pro umožnění současně navrhovaného převodu již brány v potaz. Ve všem ostatním se jedná o převod podle přechozího tématu (první převod vlastnictví jednotky) včetně náležitostí smlouvy o něm. Již starší literatura58 dospěla k praktickému názoru ohledně tohoto tématu, když převod první jednotky z majetku výhradního vlastníka všech jednotek (typicky jím je původní vlastník budovy, mohl ale též všechny naráz již převést na jinou osobu, nebo mohl někdo později všechny jednotky skoupit) označila za vznik bytového vlastnictví (zúžil by se tak efekt § 7, který hovoří i o vlastnictví k jednotkám jako takovém). Vznik vlastnictví jednotek však spojila již s rozdělením budovy podle § 5 odst. 1. Jak uvádím i v této práci, rozdělením nepochybně vzniká vlastnictví (na základě tohoto zákona) 58

FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 113-114.

40

jednotek původnímu vlastníkovy budovy. Chybí však pojmový znak bytového vlastnictví, kterým je spoluvlastnický vztah ke společným částem domu, kdy je prozatím vlastník všech jednotek i výhradním vlastníkem těchto prostor. To se mění až prvním převodem (který ale nesmí být převodem všech jednotek naráz stejné osobě), kdy se vlastníkem některé jednotky stane osoba od vlastníka ostatních jednotek odlišná, a tedy ke společným částem ze zákona i logiky věci vzniká spoluvlastnický vztah k společným částem. Stojí za povšimnutí, že nová právní úprava (jak v této práci také uvádím) zaujala stejné stanovisko, avšak tentokrát jasně a výslovně (dnešní bytové vlastnictví pak také nazývá výstižněji bytovým spoluvlastnictvím, je však třeba se nadále naopak vyvarovat záměny za spoluvlastnictví bytu, bude proto vhodnější v případě, kdy se vlastnické právo více osob váže nikoli k domu s byty, ale přímo některému bytu, hovořit šířeji o spoluvlastnictví jednotky, nikoli bytu). Jelikož neustále hovořím o prohlášení vlastníka budovy, případně i o informacích v něm obsažených, je namístě se zde u převodu, kterého bývá často prohlášení přílohou, nad ním alespoň krátce pozastavit. Jedná se o jednostranný právní úkon adresovaný katastrálnímu úřadu, jehož účinkem je rozdělení budovy na byty a nebytové prostory (jednotky) a vymezení společných částí domu. Z přechozích kapitol vyplynulo, že se jedná o předpoklad pro převod vlastnictví těchto jednotek jako samostatných předmětů práva, není s ním však obvykle svázána povinnost (na jeho základě taková nevzniká, ale spíše naopak může vzniknout povinnost prohlášení vydat na základě povinnosti převést) takovýto převod hned či vůbec někdy provést. 59 Jeho náležitosti jsou (neprakticky) obdobné smlouvě o prvním převodu jednotky, na rozdíl od těchto, které se převážně zaměřují na konkrétní jednotku, obsah prohlášení se zaobírá celým rozdělovaným domem. Podle § 4 zákona, upravujícím toto prohlášení, jsou náležitostmi (odst. 2) a přílohami (odst. 3) povinně: 1. označení budovy údaji podle katastru nemovitostí, čísla jednotek včetně jejího pojmenování a umístění v budově, 2. popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení,

59

FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s. 17.

41

3. určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek, 4. stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy (§ 8 odst. 2 zákona) 5. označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv podle § 21 zákona, údaji podle katastru nemovitostí, 6. práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek, 7. pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku, 8. pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu a dále 9. se k prohlášení přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek. Jsou tedy opravdu velice podobné náležitostem smlouvy, tak zdvojování takto dokládaných

informací

považuji

za

zbytečný

formalismus

a

byrokratizaci

soukromoprávní majetkové dispozice. Návrh alternativního postupu pak předkládám při rozboru speciálních náležitostí běžné smlouvy o převodu vlastnictví bytu.

3.2 Souhlasy s převodem bytu Jedním z dalších zvláštních případů jsou jednotky, k jejichž převodu je podle § 22 odst. 5 zákona třeba souhlasu určité osoby. Z bytů jsou to dnes zejména byty zvláštního určení (zvlášť upravené pro ubytování zdravotně postižených osob) a byty v domech zvláštního určení (s pečovatelskou službou, nebo s komplexním zařízením pro zdravotně postižené). Odkaz na zákonnou definici těchto pojmů v zákoně ČNR č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, v již zmíněném § 22 odst. 5 zákona, je od poslední výrazné novelizace nájmu bytů ve

42

starém občanském zákoníku nefunkční, jelikož novela zákonem č. 132/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zrušila ve svém článku III. celou část druhou zákona č. 102/1992 Sb., která obsahovala i odkazované § 9 a 10 definici obsahující. Zbývá tak jen nová strohá definice § 685 odst. 4 ObčZ, která za byty zvláštního určení považuje jak ty zvlášť upravené pro bydlení zdravotně postižených osob, tak byty v domech zvláštního určení bez další definice, co se takovýmto domem myslí. Je však zřejmé, že jde opět o úpravy pro zdravotně postižené, jen v měřítku celého domu. Jak je tedy vidět nejen zde, ale i na výše zmíněné změně devizového zákona, kterou zákon a jeho odkazy též nereflektují, systematika staré úpravy se zvolna rozpadá, a nová úprava, o které v této práci také pojednávám, je tak na místě. Souhlas je podmínkou převodů úplatných i bezúplatných, tedy všech smluv majících jako předmět převodu tyto byty, zejména je podmínkou jejich účinnosti. Souhlas dává ten, kdo svým nákladem takovéto jednotky zřídil (právní nástupce), což je obvykle orgán veřejné správy, typicky obec, může jím však být i někdo jiný (dnes takovéto jednotky budují developeři, aby dosáhli díky této své prospěšnosti požadovaných změn územního plánu apod.). Pokud byly takovéto byty pořízeny byť jen částečně ze státního rozpočtu, dává souhlas s převodem vždy i Ministerstvo pro místní rozvoj. Při spolufinancovaných výstavbách se tak bude jednat zpravidla o souhlasy dva. Velice často tak půjde o rozhodnutí nějakého orgánu (státu, obce), čímž tyto smlouvy spadají do definice výše rozebíraného § 47 ObčZ, a tak nejenom, že souhlas podmiňuje účinnost smlouvy, ale dle odst. 2 chybějící žádost o jeho udělení má po třech letech za následek fikci odstoupení od smlouvy. Neudělení souhlasu má za následek nepochybně následnou nemožnost plnění a v souladu s § 575 odst. 1 ObčZ povinnosti ze smlouvy stranám vyplývající zanikají. Vzhledem k výše uvedenému, stejně jako k tomu, že zákon hovoří o souhlasu se smlouvou (tedy platným úkonem), považuje tato práce souhlas za tzv. následný (opakem je souhlas předchozí). Účinnost může být také následkem pouze souhlasu s platnou smlouvou (platnost je vždy podmínkou účinnosti), případnou neplatnost z jiných důvodů takovýto souhlas nezhojí. Smlouva o tomto převodu musí obsahovat

43

všechny ostatní povinné náležitosti vymezené v předchozí kapitole obecně pro všechny převody, souhlas pak bude přílohou této smlouvy při podání návrhu na vklad, ke kterému se předkládá v jednom vyhotovení. Cílem takovéto úpravy mělo být zejména zamezit uvolnění těchto, často nákladně, zřizovaných bytů do tržního oběhu, kde by byly později kupovány za účelem uspokojování bytových potřeb běžných (zejména zdravých) občanů. Otázkou s tím související pak zůstává, zda podmíněnost souhlasem platí pouze pro první převod, kdy je byt pravděpodobně ještě v rukou někoho, kdo využívá jeho zvláštního určení, nebo se jedná o omezení převodů všech, dokud má byt požadovaný charakter. Vzhledem k tomu, že v této práci se k závaznosti ustanovení (§ 6 zákona) ohledně aplikace zákona (zejm. povinných náležitostí smluv) pro druhé a další převody stavím kladně, na základě stejné argumentace musím trvat na povinném souhlasu zřizovatele při každém dalším převodu těchto zvláštních bytů. Zákon totiž nic jiného neříká (chybí výjimka na způsob § 6 odst. 3 zákona). Nejedná se tak pouze o první převody bytů výše popsané. Zmíněným případným právním nástupcem zákon nepochybně myslí sukcesora univerzálního (např. v rámci porevoluční transformace a reorganizace státního aparátu), nikoli nového majitele bytu (sukcesora singulárního, který mohl byt získat např. právě i od zřizovatele, a od něhož by udílení souhlasu nedávalo smysl). Nedostatkem této úpravy pak může být, že tento zákon souhlasem nepodmiňuje i faktickou dispozici s bytem, tedy změnu charakteru ze zvláštního na běžný, volně převoditelý.60

3.3 Převod bytu s nájemníkem Jistou formou souhlasu s převodem je ve spojení s časem (prošlými lhůtami) i nepřijetí návrhů koupi bytu jeho současným nájemcem, fyzickou osobou. Za takovou ji však rozhodně považovat nelze zcela (nemá skutečný charakter souhlasu, nikdy se nebude jednat o úkon orgánu), proto bude rozebrána samostatně. Tato podmínka převodu je hlavní úpravou § 22 zákona, zejména v odst. 1 a 2. Odstavec 5 upravující téma rozvedené v předchozí podkapitole se do tohoto paragrafu věnujícího se předkupním právům nájemců příliš nehodí.61 Naopak popis těchto práv nájemníků

60 61

DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 170. DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 169.

44

způsobem naznačeným na začátku tohoto odstavce (jako svého druhu souhlas) by úpravu pod jedním paragrafem alespoň trochu vysvětloval. Podle jmenovaných ustanovení má tedy nájemce, fyzická osoba několikerá přednostní práva na nabytí bytu, jehož je nájemcem. Vlastník bytu však nemá povinnost byt vůbec převádět, nebo jej převádět za trvání nájemního vztahu. Povinnost nabízet byt nájemci má tedy z pravidla až v případě, kdy se sám byt rozhodne převést. Co jej k tomu vede je záležitostí jeho vůle, nikoli právní úpravy (pokud je to však lukrativní nabídka jiného zájemce, má, vzhledem k zákonným lhůtám nájemcovi daným, špatné vyhlídky na tuto realizaci směnné hodnoty svého vlastnictví). Takto povinovaným pronajímatelem bytu může být fyzická i právnická osoba, s výjimkami danými v § 23, které spočívají v ještě specifičtějším postupu vůči nájemcům-členům bytových družstev v jejich bytech. Zásadní výjimku také stanoví odst. 3 vylučující z této povinnosti osoby vlastnící byty, kteří nebyli vlastníky původní budovy. Povinnostmi vůči nájemci jsou tak zatíženy opět zejména první převody jednotek, jak byly definovány v předminulé podkapitole. Všechna tato omezení samozřejmě neplatí, pokud pronajímatel převádí byt na nájemce, což je postup v souladu se záměry zákonodárce, a proto se mu překážky do cesty nekladou. Takovýto postup je nejrychlejší a nejjistější, vyžaduje však oboustranný konsenzus, který se v situacích, kdy si často nájemní vztah vlastník s nájemcem nesjednávali, ale v rámci majetkových přesunů do těchto svých práv a povinností vstoupili, hledá často těžce. Shoda62 panuje také na tvrzení, že omezením tohoto ustanovení podléhají i převody bezúplatné. Zejména pak v případě povinné první nabídky, nelze např. darovat bez toho, aby došlo k nabídce. Je samozřejmě málo představitelné, že by vlastníkovým zájem bylo byt darovat komukoliv, resp. darovat někomu jinému, než si předem sám zvolil. Aby mu bylo umožněno svůj závěr realizovat, navrhoval by předtím nejspíše pro nájemníka nepřijatelné podmínky převodu úplatného, musel by vyčkat všech lhůt a až nakonec by byt převedl osobě, kterou se rozhodl takto obohatit. Obdobný postup samozřejmě může nastat i při převodech úplatných (např. i při směně), kde se však více předpokládá zaměření na cenu a nikoliv příjemce, a zde tedy mají tato omezující 62

Např. DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 170 a FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005 s. 36.

45

ustanovení větší smysl. I když zákon hovoří obecně o převodu a nabytí i při druhé nabídce, jelikož smyslem ustanovení je cena, objevují se již názory63, že se bezúplatných převodů tato omezení netýkají. Narážíme zde na stejný problém jako v prvním případě, kdy záměrem bezplatného převodu je povětšinou rozmnožit majetek konkrétní osoby, nikoli faktická vlastní derelikce. Pokud je přijat názor, že povinnost druhé nabídky pro tyto převody neplatí, je třeba vyhnout se fingovaným darováním, jejichž následkem by byla v lepším případě neplatnost pro obcházení zákona a v horším případě platnost disimulované smlouvy (zejména smlouvy kupní) s následky vyplývajícími z porušení povinnosti druhé nabídky. V případě, že se takový názor neuplatní, je třeba s darováním vždy vyčkat ještě další zákonnou lhůtu (1 rok), což se zdá být právně jistější postup, ale méně praktický. Jak již bylo výše uvedeno, budou se tyto případy v souladu s odst. 3 vždy týkat převodů, výše popsaných jako první převody jednotek, a návrhů smluv, jež jsou předmětem povinností v právě rozebíraných ustanoveních zákona, tak musí obsahovat náležitosti stanovené pro smlouvy o těchto převodech. Povinnou přílohou těchto smluv při návrzích na zápis vlastnického práva osobě odlišné od nájemce také vždy bude kopie nabídky (nabídek) nájemci učiněné, nejlépe s potvrzením o doručení (doručenkou). Z takovýchto nabídek pak musí vyplývat i údaje o nájemci, aby mohl být informován. Vklad samozřejmě bude možné učinit pouze v případě, že z této přílohy bude vyplývat, že lhůty zákonem dané těmito ustanoveními již (marně) uplynuly.

3.3.1 První nabídka Obsahem této první povinnosti vůči nájemci je dle odst. 1 nabídnout mu (za téměř libovolných podmínek, viz níže) převod bytu, a to s nezkratitelnou šestiměsíční prekluzivní lhůtou (od doručení nabídky) pro přijetí návrhu. Aby pronajímatel tuto povinnost splnil a byt mohl být po případném nepřijetí ve lhůtě a po splnění povinností odst. 2 převeden jiné osobě, musí být tato nabídka platná, s čímž se objevují v praxi časté komplikace. Nabídka, jelikož se týká nemovitosti (a protože musí být doručena, a to prokazatelně) je povinně písemná. Musí též být určitá, tedy obsahovat všechny podstatné náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky popsané výše. Jednou z nich je typicky i cena, která nesmí přinášet pronajímateli nepřiměřený zisk ani být 63

DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 179.

46

v rozporu s dobrými mravy (pokud tedy cílem pronajímatele je nabídkou nájemce odradit, musel by nabízenou cenu volit s rozvahou a vyhnout se očividným astronomickým výškám a vzhledem k možnému zkoumání znalci nevzdalovat se příliš od ceny obvyklé). Z nabídky musí vyplývat, že je dána zákonná šestiměsíční lhůta od doručení k přijetí. Zda však musí nájemce informovat o jeho právech z § 22 vyplývajících, že tato nabídka je její realizací a o následcích jejího nepřijetí, nejde z dikce zákona vyvodit a tato povinnost by snad již pronajímatele zatěžovala nad přijatelnou míru. Takovéto povinné poučení o složité právní problematice by vytvářelo prostor pro velké množství chyb, na jejichž základě by šlo prohlašovat neplatnost těchto nabídek (na druhou stranu např. úprava výpovědi z nájmu bytu přesně tento přísně formalistický přístup odráží). Nejlepším řešením tak je, aby nabídka byla přímo návrhem na uzavření smlouvy, tedy v podstatě smlouvou samotnou, nejlépe již s podpisem pronajímatele a čekající jen na podpis nájemcův. Účinky přijetí návrhu nastávají až doručením akceptace, tudíž by se pronajímatel nenacházel v nejistém postavení, jak by se mohlo na první pohled zdát, z toho, že bude rozesílat podepsané smlouvy. Nelze však souhlasit s názorem64, že již musí být vydáno prohlášení vlastníka, odst. 1 přímo počítá i s nabídkami učiněnými vlastníkem budovy, a jak bylo již v této práci uvedeno, smlouva může být uzavřena o ještě nevymezené jednotce, což z možnosti, že prohlášení je až přílohou smlouvy, jasně vyplývá. Musí však obsahovat takový popis předmětu převodu, že tento bude odpovídat vymezení posléze uvedenému v prohlášení, které bude následně jeho přílohou (nemusí však být již v době uzavírání smlouvy vypracováno). Nabídka musí být doručena všem společným nájemcům, případně oběma manželům. V obecných náležitostech nezbývá než odkázat na obecné náležitosti právního jednání, úkonů a smluv uvedené jak v této práci, tak zejména v § 34 a násl. (zejména § 43 a násl.) ObčZ. Jak již bylo uvedeno výše při rozboru obecných náležitostí smlouvy, nabídka by měla pro jistotu obsahovat ustanovení o její odvolatelnosti, jinak by mohla být považována za neodvolatelnou. Odvoláním nabídky by ale samozřejmě nebyla splněna povinnost dle odst. 1 a tak pokud by zájem na převodu trval, bylo by třeba udělat nabídku novou opět s lhůtou v celé délce 6 měsíců pro přijetí. To ovšem naopak neplatí při protinávrhu ze strany nájemce, či případném dalším vyjednávání. Zde musí 64

FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 234 a také 237.

47

nájemce souhlasit s původní nabídkou do 6 měsíců, jinak své právo ztrácí. Zda před nebo po vypršení této lhůty jednal nebo uzavřel s vlastníkem jinou smlouvu, stojí zcela mimo úpravu odst. 1 a záleží jen na ochotě vlastníka. Právní spory se vedly o to, zda se v případě určovací žaloby (naléhavý právní zájem, který se jindy složitě prokazuje, je tu dán ze zákona odst. 8, který tyto žaloby předpokládá) na platnost nabídky, které nebylo vyhověno, hledí na šestiměsíční lhůtu jako by se nezastavila, proběhla a skončila např. během řízení, či pokračuje po nabídku potvrzujícím rozhodnutí tam, kde její běh byl přerušen podáním návrhu. Zákon totiž v odst. 8 pouze uvádí, že lhůty neběží. Přikláním se k názoru65, že lhůta pokračuje po skončení soudu a nájemce tak má ještě příležitost nabídku, jejíž platnost byla potvrzena, přijmout, pokud samozřejmě žalobu podal ještě během lhůty pro přijetí návrhu. Pokud nabídka platná nebyla, běh domnělých lhůt je irelevantní, jelikož vůbec nezapočal. Převod, který byl uskutečněn se třetí osobou bez splnění povinností odst. 1 ať už jejich ignorováním, nebo později prohlášenou neplatností nabídky, je (absolutně) neplatný od samého počátku (ex tunc).

3.3.2 Druhá nabídka převodu Pokud výše popsaným postupem podle odst. 1 nedojde k převodu na nájemce a přitom uplynula zákonná lhůta 6 měsíců, začíná podle odst. 2 běžet jednoletá lhůta. V ní má nájemce právo podobné právu předkupnímu (§ 602 a násl. ObčZ) a to nejen v částech jeho úpravy, kterých se výslovně dovolává (jsou to § 606 a 603 odst.3 ObčZ). V tomto případě však nepřijetí návrhu v tříměsíční lhůtě znamená, že vlastník může byt za navrhnutých podmínek převést jiné osobě i před skončení lhůty jednoleté. Pokud by tedy pronajímatel chtěl převést v tomto období byt, musí nejdříve učinit nabídku nájemci. Nájemce má lhůtu tři měsíce od doručení nabídky na přijetí (opět platí, že přijetím je až doručení akceptace pronajímateli). O náležitostech nabídky i dále platí to co o nabídce první, stejně jako o řízení o její neplatnosti. Nikde opět není stanovena povinnost, aby vlastník nějakou nabídku učinil, může roční lhůtu prostě nechat uplynout a převést byt poté bez jakýchkoliv ohledů na nájemce, nebo byt vůbec nepřevádět, ale být již zbaven povinností vůči nájemci pro

65

FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 238

48

případný převod v budoucnu. Musí však mít na paměti, že pokud nájem skončil a on si našel nájemníka nového, povinnosti by musel splnit znova. Odkazem na stejné formální nároky jako v nabídce první, však ani v nejmenším neznamená, že by nově navrhovaná smlouva o převodu musela mít stejný obsah (podmínky) jako při první nabídce a to ani ohledně ujednání výše ceny. Ta sice musí být navrhnuta někým jiným, což je třeba prohlašovat, ale nemusí se to nijak prokazovat. Opět tak cena musí být především morálně obhajitelná a přiměřená převáděnému bytu. Pokud pronajímatel převede byt v rozporu s výše uvedenými pravidly, tedy zejména dojde-li k převodu během jednoleté lhůty bez učinění nabídky, či za podmínek od nabídky odlišných (nebude jimi případ, kdy jediný rozdílem bude cena ještě vyšší než byla nabídnuta), nebo během tříměsíční lhůty (pokud je nabídka učiněna ke konci jednoleté lhůty, tříměsíční lhůta se jejím skončením nezkracuje), není sankcí neplatnost. Zákon se, jak již bylo řečeno, odvolává na ustanovení § 603 odst. 3 ObčZ, které při výše vypočtených porušeních dává nájemci na výběr ze dvou možností. Tou první je, že nový vlastník je povinen nabídnout nájemci byt za stejných podmínek, za jakých sám nabyl, jako druhou variantu si pak může nájemce své právo zachovat. Principem volby je, že pokud optuje k jedné variantě, již nemůže požadovat druhou. O to důležitější, pravděpodobně pro rozhodování zásadní otázkou, pak je, jaké právo se mu má přesně zachovat. Zda zbytek lhůt podle toho odstavce, znova celá lhůta, trvalé předkupní právo, nebo může připadat v úvahu i obnovení práva podle odst. 1. Jelikož zákon stanoví v tomto bodě užití úpravy v občanském zákoníku obdobné, nikoli jen přiměřené, šlo by dovozovat, že správný je názor, že takto vzniká běžné, časově neomezené zákonné předkupní právo.66 Spravedlivější by však bylo pouhé zachování lhůty v té délce, v jaké se nacházela v den, kdy byl byt převeden, jelikož by to lépe vystihovalo právo, které nájemce v té chvíli měl. I když je naopak jasné, že nový vlastník nemusí mít zdaleka tak akutní zájem znovu převádět, jako měl jeho předchůdce. Kdyby měl nájemce zájem na okamžitém převodu, optoval by pro druhou mu nabízenou možnost, což by však bylo správné, protože by nedošlo k nedůvodnému posílení nájemce z pohledu délky trvání jeho práva.

66

DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007., s. 180.

49

3.4 Převody družstevních bytů Zřejmě nejspecifičtějším ze zvláštních druhů převodů je převod bytu ve vlastnictví bytového družstva jeho členovi. Tato matérie by popsána vyčerpávajícím způsobem sama vystačila na práci nejen obdobného, ale i daleko většího rozsahu. Vzhledem k tomu se budu tímto tématem zabývat především z hlediska zavedené systematiky této práce. Tedy jelikož se bude jednat opět o první převody jednotek, budou se ve smlouvách o nich vyžadovat všechny náležitosti a přílohy dle § 6 zákona. Zvláštní přílohy se pak dokládají obvykle jednou.

3.4.1 Výhradní převod Na rozdíl od předchozí podkapitoly nelze tuto pojmout z pohledu překážek v převodu podle vůle vlastníka. Zákon totiž v § 23 odst. 1 stanoví výlučné právo k převodu družstevního bytu jeho nájemci, který je zároveň členem družstva (a také fyzickou osobou), pokud takový existuje. Jinak se na byt (například v případě nájemce, který není členem) aplikují převážně ustanovení o ostatních (nedružstevních) bytech, protože tím také v očích zákona je, když nezajišťuje bytové potřeby členů družstva. Toto pravidlo platí pro všechna bytová družstva. Bytovým družstvem je, nejen podle obchodního zákoníku (§ 221 odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění), ale i v souladu s judikaturou67 Nejvyššího soudu, družstvo zajišťující bytové potřeby svých členů.

3.4.2 Povinný převod Odlišně od přechozí podkapitoly, kde povinnosti vůči nájemníkovi vznikaly, až pokud se vlastník o vlastní vůli rozhodl přikročit k převodu, se také dá toto výhradní právo uplatnit. Odst. 2 totiž stanoví termíny (30.6.1995), do nichž výzva člena družstvu k převodu bytu zakládala povinnost družstva převod provést, a to opět do určitého data (původně do 31.12.1995, dnes je lhůta pro uplatnění tohoto práva prodloužena postupnými kroky až do 31.12.2020). Toto ustanovení se však již netýká všech bytových družstev, ale pouze družstev, jejichž definice jsou obsaženy v § 24 odst. 1 67

Např. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4.5.1999, sp.zn. 32 Cdo 197/99-163 nebo publikované Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29.7. 1999, sp.zn. 21 Cdo 327/99 in Ad Notam 1/2000, s. 14.

50

(Stavební bytová družstva – SBD) a odst. 2 (Lidová bytová družstva – LBD). Pouze členové těchto družstev se mohou u soudu domáhat (při dodržení lhůt) nahrazení projevu vůle družstva, tedy převedení jednotky. Mnohem praktičtější by bylo vztáhnout tuto povinnost na všechna bytová družstva, jednak pro přehlednost a také vzhledem k jejich účelu, dikce zákona to však neumožňuje. Členům ostatních družstev tak nezbývá, než převod prosadit prostřednictvím svých hlasovacích práv na členské schůzi. I přes případné uplynutí lhůt ale družstvům nic nebrání převádět byty v souladu s touto úpravou, za což se lze rozhodně přimluvit. Ohledně povinnosti smlouvu uzavřít se objevila i otázka, zda tato povinnost platí i v případě, že nedošlo k rozdělení na jednotky (což by byl efektivní nástroj bránění převodům), i tuto otázku vyřešila judikatura a to v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.3.2002, sp.zn. 30 Cdo 1069/2000. Toto rozhodnutí definovalo povinnost družstva převést byt členovi, který splnil výše popsané podmínky, nejen jako povinnost uzavřít smlouvu o převodu, ale také jako povinnost činit všechny kroky, které jsou pro tento převod potřebné, včetně vydání prohlášení vlastníka. V případě, že by muselo být žalováno i toto nahrazení vůle (vydání obsáhlého prohlášení), není třeba do petitu uvádět celý obsah prohlášení, což by bylo pro členy velmi náročné, postačí odkaz na výše popsaný § 4 odst. 2 a 3 zákona. Judikatura68 také musela rozsoudit spor zejména krajských, ale také okresních soudů o příslušnost k vedení řízení v tomto typu sporu. Příslušné jsou soudy krajské s působností ve věcech obchodních, jelikož smlouva o převodu družstevního bytu je zvláštním titulem zániku členství v družstvu, kterýžto je nepochybně takovouto věcí obchodní 69.

3.4.3 Bezplatný převod Pro převody bytů bytových družstev, jejichž popis obsahují odst. 1 a 2 § 24 zákona, nejen že platí kontraktační povinnost (smluvní přímus), ale jejich převody jsou též ze zákona bezplatné. To platí i o podílu na pozemku s těmito byty souvisejícím, jak to nařizuje § 21 odst. 7 zákona. Neznamená to opět, že by takovýto převod nemohl nabyvateli způsobit náklady, neboť se družstevník může podílet na nákladech převodu. Odstavec 5 např. stanoví, jako další zvláštní náležitost smlouvy o převodu (v těchto 68 69

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.4.1998, sp.zn. 26 Cdo 758/98. Podle § 261 odst. 3 písm. c zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

51

případech), závazek nabyvatele uhradit k datu pravidelné pololetní splátky částku, která odpovídá podílu na nesplacených úvěrech družstva připadajících na převáděný byt. Tento je při splátce družstvo povinno dle odst. 6 na splátku pro daný byt použít, za což banka vystaví potvrzení o splacení úvěru za daný byt, které je povinnou přílohou návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Dále je v odst. 5 stanovena povinnost, aby povinnou součástí smlouvy byl závazek vypořádat vzájemně závazky nabyvatele a družstva. Což dále podrobně upravuje odst. 7. Splněním povinností ze strany nabyvatele, stejně jako úhradou úvěru, teprve může dojít ke změně v osobě vlastníka.70 Následkem převodu je dle odst. 9 zpravidla zánik členství v družstvu bez nároku na vrácení členského podílu. Nezanikne však, měl-li člen v družstvu další majetkovou účast alespoň ve výši členského vkladu. Vypořádací podíl se pak stanoví podle předpisů obchodního práva71.

3.4.4 Družstevní půdní nástavby a vestavby Další zvláštní kategorií v rámci bytových družstev jsou byty pořízené formou nástaveb a vestaveb (podrobněji § 27 odst.1 zákona) v budově, ke které se ale družstvo nestalo podílovým spoluvlastníkem (tedy nemá vlastnické právo ani k té části, kterou samo postavilo). V těchto případech vzniklo sice v rámci transformace72 věcné břemeno na budově (ve prospěch družstva) odpovídající správě vestavby (nebo nástavby), užívání společných částí budovy a postavení pronajímatele v režimu nájmu družstevních bytů k bytům družstvem zbudovaným. Na rozdíl od případů, kde se spoluvlastníkem družstvo stalo, nelze bez dalšího jednoduše postupovat podle výše načrtnutých postupů § 23 a 24. Vzhledem ke komplikovanějšímu zvláštnímu režimu proto byla zavedena speciální úprava § 27 zákona. Jak bylo řečeno již na úvod této podkapitoly, výhradní právo na nabytí platí pro všechna bytová družstva, tedy i pro toto. Jelikož však družstvo nemá k bytům vlastnický vztah, není možné hovořit o stejném smluvním přímusu, který byl popsán výše, včetně povinnosti vydat prohlášení vlastníka. Tím, kdo by jej musel vydat, je vlastník budovy, který však není družstvem, není a

70

FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 272. 71 Podle § 233 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 72 Stalo se tak § 26d odst. 1 zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění pozdějších předpisů.

52

nemůže tak být § 23 a 24 k ničemu nucen, a právě na jeho svobodném rozhodnutí tak vydání záleží. V případě, že se vlastník budovy k rozdělení, resp. převodům na nájemce, odhodlá, učiní tak pro celou budovu, tedy včetně jednotek zbudovaných družstvem. V této chvíli nastupuje obdobná aplikace § 23 zákona, jak ji uvádí § 27 odst. 1. Tedy po rozdělení nejen že nesmí družstevní byty převést jiným osobám, ale také již je povinen na základě výzvy byt převést73, lhůty § 23 odst. 2 se však nepoužijí, jelikož vznik tohoto práva byl vázán dobrovolným rozdělením budovy, ke kterému mohlo a může dojít kdykoliv (po vypršení lhůt), toto právo tak lze uplatnit vždy74 (tedy aspoň během platnosti starého zákona, viz dále). O převodu by měl vlastník družstvo informovat. Nabyvatel je opět povinen uhradit družstvu svůj podíl na nesplaceném úvěru a případně také část státních příspěvků podle § 26 odst. 6, což jsou opět povinnosti, jejichž splnění podmiňuje změnu vlastníka. Stejně tak se přiměřeně aplikuje odst. 7 § 24 o vyrovnání závazku s družstvem. Vše výše uvedené se hradí družstvu, které je odpovědné za případné splácení třetím osobám. Smluvní stranou převodu na pozici převodce je jak vlastník budovy, tak družstvo, případně lze s každým uzavřít smlouvu zvlášť. Družstvo může převádět zejména vybavení bytů a je nabyvateli protistranou při plnění zvláštních povinnosti stanovených pro družstevní byty (vyrovnání). Z přiměřené aplikace zániku členství, tedy zejména z nevrácení členského podílu pak vyplývá bezplatnost převodu, ale pouze ve vztahu k bytu samotnému. Společné prostory, kterých se nabyvatel stane standardním spoluvlastníkem podle zákona při nabytí jednotky, protože nejsou a nebyly ve vlastnictví družstva, mohou podléhat při převodu zpoplatnění ze strany vlastníka budovy (dosavadního vlastníka), nejlépe s cenou určenou s přihlédnutím k tomu, co nabyvatel jako člen družstva na tyto prostory vynaložil (zhodnocení domu družstevní nástavbou nebo vestavbou však již je konzumováno jako náhrada za ono zřízení věcného břemene.75 Věcné břemeno se podle odst. 3 každým převodem omezuje a zanikne, pokud budou všechny jednotky převedeny do vlastnictví, dále již nebude potřeba, protože 73

FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005, s. 299. 74 Tamtéž. 75 Dle § 26d odst. 2 zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění pozdějších předpisů.

53

každý vlastník již bude i spoluvlastníkem společných částí s oprávněními z toho vyplývajícími. Pokud zanikne družstvo z jiných důvodů, přechází právo z věcného břemene na nájemce nepřevedených bytů. Stejně tak toto právo vzniká členovi, který vystoupil z družstva. V odst. 4 jsou však tyto přechody a vznik práv z věcného břemene podmíněny uhrazením podílu na nesplaceném úvěru. Tímto přechodem také opět zaniká nárok na vrácení členského podílu.

3.5 Nový občanský zákoník Vzhledem k absenci zvláštní úpravy náležitostí smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, není vyhranění prvních převodů zdaleka tak zřetelné, jedná se o ně sice při níže popsaných převodech dle § 1187 a 1188 NOZ, nemají však již odlišný charakter od převodů ostatních a proto je toto rozlišování nadále zbytečné. Jak již bylo uvedeno výše, zatímco vlastnictví jednotek vzniká již rozdělením domu na jednotky prohlášením (§ 1166 a také 1164 odst. 1 NOZ), následkem převodu první jednotky na osobu odlišnou dochází ke vzniku bytového spoluvlastnictví dle § 1158 odst. 1 NOZ. Úprava nehovoří o tom, že by prohlášení mělo být přílohou smlouvy a předpokládá se tak zejména jeho samostatný vklad, více napoví, až jak zareagují katastrální úřady (pravděpodobně novými pokyny). Nová úprava již neobsahuje, co se týče vlastnictví a jeho převodů, žádné speciální podmínky pro byty zvláštního určení (zůstává úprava jejich nájmu). Ani přechodná ustanovení se o vlastnictví těchto bytů nezmiňují a proto lze odvodit, že novou úpravou se pravidla pro převody těchto bytů zcela uvolňují. Úprava převodu bytu s nájemníkem je modifikována a zjednodušena tak, že platí pro stejné subjekty a za stejné situace jako doposud, ale nájemci svědčí pouze běžné předkupní právo podle obecné úpravy s jedinou výjimkou z ní, jíž je (opět) šestiměsíční prekluzivní lhůta pro přijetí nabídky (§ 1187 NOZ). Výhody nájemce tak byly zredukovány pouze na jednu nabídku, vše se opět odvíjí od vůle vlastníka vůbec jednotku převést. Ohledně družstevních bytů (zde rozšířeno na všechny právnické osoby, v nichž se lze jako člen či společník podílet prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovité věci, a dochází tak pravděpodobně k rozšíření o jiné formy právnických osob, což může být zejména významné pro ty právnické osoby, které byly dříve zakládány pro převod

54

vlastnictví budov s byty od obcí, také může nabourat převahu družstev při dnešní kolektivní bytové výstavbě, obojí prokáže až praxe) platí dle § 1188 odst. 1 NOZ nadále právo výhradního nabytí pro nájemníky, fyzické osoby, které jsou zároveň ve vztahu členství či společnictví k vlastníkovi, pokud se ony nebo jejich právní předchůdci výše uvedeným způsobem podílely. Podle odst. 2 při těchto převodech nikdy není nutné zjišťovat znalecky cenu. Z dikce ustanovení (vznikne-li jednotka) však vyplývá, že nadále již není povinností družstev domy rozdělovat, natož byty převést, o bezplatnosti takového převodu ani nemluvě. Většina lhůt podle staré úpravy již proběhla a zákonodárce se rozhodně nesnaží stanovit nové, zákonodárce tak pravděpodobně považuje bytovou transformaci za ukončenou. Instituty (privilegovaná postavení) týkající se bytových družstev dle § 24 odst. 1 a 2 starého zákona tak zaniknou. Otázkou zůstává, co s již vniklými právy v případech, že k převodu (ani rozdělení, viz výše) žádné jednotky nedošlo (a nelze tak ani teoreticky uvažovat o aplikaci přechodných ustanovení), zejména tedy co se stane s nároky na bezplatný převod trvajícími do 31.12.2020 naznačenými výše. Vzhledem k ochraně nabytých práv budou tato zřejmě až do inkriminovaného data nadále vymahatelná. Nová úprava zatím nestanoví žádné podmínky převodu ohledně vypořádání mezi právnickou osobou a nabyvatelem, proto bude třeba při převodu bytu aplikovat obecná ustanovení o přechodech souvisejících práv. Vzhledem k tomu, že nově není stanovena povinnost převádět (smluvní přímus), velký význam budou hrát smluvní ujednání, kdy se právnická osoba jistě neuvolí k převodu, pokud jí nebudou vyrovnány dluhy, případně budou velkou roli sehrávat také vnitřní pravidla konkrétních právnických osob. Pro převody družstevních bytů, které nejsou v nájmu členů (družstevními byty tak jsou nově všechny ve vlastnictví bytového družstva, ne jen ty sloužící k uspokojování bytových potřeb členů) pak je dle § 751 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), třeba souhlasu všech členů, kteří jsou nebo mohou být nájemci. Tyto souhlasy pak musí být dle odst. 2 úředně ověřeny. Tyto podmínky však platí pouze v situacích, kdy má právnická osoba vlastnické či alespoň spoluvlastnické právo k domu, není tak vůbec řešena otázka, dříve mající zvláštní úpravu nástaveb a vestaveb v § 27 starého zákona. Věcné břemeno těchto družstev na budově, za podmínek uvedených při rozboru standardních převodů podle

55

nové úpravy (zejména, že byl zapsán do katastru nemovitostí, nebo se tak ve lhůtě stane), zůstává jistě zachováno. Ohledně převodů však panuje nejistota. V případě, že alespoň k rozdělení budovy prohlášením již došlo, postupuje se v souladu s § 3063 NOZ podle staré úpravy. Mlčení zákona tak ale považuji v ostatních případech za ztrátu privilegovaného postavení a zvláštní úpravy těchto bytů v rámci domu, tedy že vztahy se nadále řídí případnými původními ujednáními mezi družstvem a vlastníkem budovy, a je dán prostor novým jednáním, v nichž je postavení družstevníků podpořeno alespoň oním trvajícím věcným břemenem. V otázce převodů pak je nutno aplikovat analogicky obecná ustanovení pro běžného nájemníka (zejména předkupní právo podle § 1187 NOZ), jelikož tento vztah je v nové úpravě běžnému nájmu již podobnější než družstevnímu. Otázkou zůstává, zda věcné břemeno vylučuje možnost převodu jiné osobě, vzhledem k jeho charakteru blízkému nájmu (ač nevypověditelnému) či služebnosti bytu, nikoli vlastnictví jednotky, dá se usuzovat, že spíše nikoliv, jistě však klesá atraktivita koupě takového bytu s de facto trvalým nájemníkem.

56

4. Mezinárodní srovnání převodů bytů 4.1 Slovenská úprava Slovenská úprava bytového vlastnictví je jedinečným příkladem alternativního řešení stejné výchozí situace, která nastala po 1.1.1993. I když byla Česká úprava zákonem č. 72/1994 Sb. prohlašována za první v postkomunistických zemích, transformující bytové vlastnictví, slovenský zákon č. 182/1993 Z. z., o vlastnictve bytov a nebytových priestorov, byl přijat, jak již z jeho čísla vyplývá, dříve. V čem si ale obě úpravy nezadají je množství novelizací. Rozdílný je naopak věcný rozsah (částečně také sama koncepce bytového vlastnictví) kdy slovenský zákon neupravuje některé druhy bytů (např. zvláštního určení), není tedy komplexním předpisem. V rámci převodů vlastnictví bytů (kdy obecná úprava zákona č. 40/1964 Z.z., občiansky zákonník, je v mnoha ohledech stále shodná) jsou zásadní rozdíly patrné ve zvláštních náležitostech smlouvy o převodu vlastnictví bytu. Jak již bylo naznačeno výše v rámci úvah de lege ferenda, Slovenská úprava postrádá institut prohlášení vlastníka. Z toho plyne, že obsah, přílohy a některé formální náležitosti, které jsou v české úpravě vtěleny do prohlášení, musí na Slovensku mít sama smlouva o převodu. Jedná se tak o naprosto opačný postup, než volí česká úprava, která alespoň částečně šetří rozsah smluv právě zavedením prohlášení, a to zejména jeho náležitostmi § 4 odst. 2 a 3 zákona týkajícími se celého domu, a dále odlehčuje opakované převody smluv § 6 odst. 3, aby nakonec v zákoně č. 89/2012 vůbec nebylo ustanovení o zvláštních náležitostech smluv o převodu vlastnictví jednotek. Co je společného jak smlouvě a prohlášení v české úpravě, tak samostatné smlouvě na Slovensku, je snaha o přesný popis bytu a určování jeho polohy v domě, a samozřejmě také popis společných částí. Slovenská úprava (snad vzhledem k horšímu stavu a zanedbanosti bytového fondu, jistě však s ohledem na právní jistotu nabyvatele) vyžaduje znalecké posouzení stavu bytu a oprav v krátkodobém horizontu. Jedná se s ohledem na praktičnost, časovou náročnost a zvýšené náklady převodu (např. za znalce) rozumně, o náležitost volitelnou, kdy právo volby má nabyvatel (této povinnosti se tak nemůže zprostit sám převádějící). Tyto náklady převodu se pak mohou promítat do cen, za které jsou byty převáděny a brzdit tak trh. Zatímco česká úprava považuje vstup do povinností vyplývajících ze stanov společenství vlastníků či pravidel pro

57

správu za automatické, náležitostí slovenské smlouvy je takové výslovné prohlášení o přistoupení. Na Slovensku též zůstala zachována absolutní ochrana nájemníka, která do našich současně platných úprav nebyla převzata. Výpovědní důvody z nájmu, pravidla pro poskytování bytových náhrad, a dodatečné lhůty a upozornění zvýhodňují slovenského nájemce více, než ty české. Společenství vlastníků také nevniká automaticky, je k němu potřeba smlouva mezi prvními vlastníky, což již vyplývá i z výše uvedené povinnosti výslovně prohlašovat přistoupení (podle zásady a minori ad maius, když je třeba výslovného úkonu pro přistoupení do společenství, tím spíše bude třeba úkonu pro jeho založení, samozřejmě opět spojené se vznikem členství zakladatelům). Větší šíři slovenské úpravy pak lze spatřovat v tom, že obsahuje i pravidla pro stanovování cen předmětů své regulace.

4.2 Úprava v odlišných právních systémech K dosažení ucelenějšího obrazu o institutech bytového práva je na místě zmínit ještě některé odlišnosti a zajímavosti právních úprav ve světě. Na rozdíl od slovenské úpravy, se rakouská úprava rozešla s tou českou mnohem dříve, ač kontinuitně, tak před velkými českými kodifikačními pracemi a samozřejmě hlavně před uzákoněním bytového vlastnictví, rozdíly jsou proto mnohem větší. Mimo podobného rozdělení domu na jednotky (byt a nebytový prostor), tak lze v Rakousku navíc za splnění některých podmínek rozdělit na jednotky i pozemek, zejména pak na odstavné plochy pro vozidlo (což je např. v případě garážových stání častou, avšak neúspěšnou snahou praxe i na českém území). Přednost mají v jejich nabývání vlastníci ostatních druhů jednotek, druhou mohou získat pouze v případě, že počet míst převyšuje množství ostatních druhů jednotek, jiné osoby je mohou nabýt, až pokud ve lhůtě neprojevili zájem vlastníci bytů a nebytových prostorů. V rakouské právní úpravě je totiž, podobně jako v německé, která vždy byla vzorem nám i Rakousku, v platnosti superficiální zásada, tedy hlavním předmětem je podíl na pozemku, k němuž se váže právo ke konkrétní jednotce, která následuje její právní osud (jedná se svým charakterem o věcné právo, nikoli vlastnictví). Protipólem germánským právním řádům jsou tradičně řády anglosaského práva (např. Ontário, USA), kde je považováno za rozhodující právo k jednotce. Pozemek i

58

společné části následují podobně jako v naší úpravě osud jednotky, i když charakter pozemku a společných částí se může lišit. Tyto druhy právních řádů také mohou mít zaveden institut obdobný prohlášení vlastníka. Rozdílem mezi právními systémy je pak mechanismus jeho změny, kdy germánský je striktně konsenzuální bez zvláštní právní úpravy hlasování, anglosaská pracuje s různými většinami a dalšími souhlasy.

4.3 Mezinárodní úpravy Jelikož vlastnictví bytů není a nebylo upraveno předpisy mezinárodními ani komunitárními76, tedy jednalo se o předmět výhradní úpravy jednotlivých států, lze zmínit snad jen právně nezávazné dokumenty. Jedním z nich je Komplexní návrh směrnice týkající se kondominiálního vlastnictví bytů se zvláštním zřetelem k zemím střední a východní Evropy, který v roce 2001 vydal Výbor OSN pro lidská sídla. Jednalo se o jakýsi manuál této organizace pro postkomunistické země, jak transformovat a privatizovat bytový fond držený v rukou veřejných organizací. Nezávaznost tohoto dokumentu šla tak daleko, že ani samotnou existenci úpravy bytového vlastnictví si nedovolili prosazovat vehementněji, nežli prostým doporučením. Na výběr byla dána možnost rámcové zákonné úpravy (ke které směřuje dnešní, jinak velice podrobný nový občanský zákoník), nebo úpravy velmi podrobné, což se dá říci o úpravě končící. V každém případě byla doporučena významná osvěta, která se ale vhledem ke složitosti institutů bytového vlastnictví a (zejména mediálním) dezinformacím sířeným široké veřejnosti vždy alespoň částečně míjí účinkem. Co se z doporučení jednoznačně v našich podmínkách prosadilo, je úprava právnické osoby spravující dům, s povinným členstvím vlastníků bytů. Též se prosadil charakter této osoby, jako správce, který ale dům nevlastní, má způsobilost jen k úkonům souvisejícím s její činností a je tedy neziskový. Sloužit má, a také slouží i jako fórum pro utváření vůle a výkon práv vlastníků. Dále bylo doporučeno určovat podíly poměrem podlahové plochy, což stará úprava splnila bezezbytku a nová zčásti, a uvádět tyto v procentech, což se naopak nedaří. Zvláště v případech velkých domů s mnoha velikostmi bytů jsou poměry určené ve zlomcích (s k sobě nekorespondujícími velice vysokými jmenovateli) značně nepřehledné. Podle doporučení se dále každý se má starat o svoji jednotku a podílet se 76

DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 17.

59

podle daných pravidel na společných částech. Návrh na omezení síly hlasu jedné osoby zůstal oslyšen, v nové úpravě je majoritní vlastník dokonce automaticky i správcem. Je doporučováno oddělit soukromé vlastnictví od veřejného, o což je v České republice snaha, ale vzhledem k ochraně nájemců a nevůli některých k převzetí vlastnictví se tak ještě zcela nestalo a veřejné subjekty zůstávají i v postavení spoluvlastníků ve vztazích se soukromými osobami v rámci bytový domů. Na evropské úrovni by se pak dalo hovořit snad pouze o těch zásazích, které ovlivňují obecné občanské právo. Je až fascinující shoda náhod, že i např. rozsáhla úprava spotřebitelských smluv smlouvu o převodu vlastnictví bytu výslovně vyjmula ze své regulace. V této otázce tak můžeme hovořit o komunitárním vlivu např. na zprostředkovatelské smlouvy v praxi realitních kanceláří. To je však vzhledem k vytyčenému záběru této práce ještě poměrně vzdálená oblast. Na rozdíl od nájmu bytu a tzv. regulace nájemného se nejedná ani o oblíbený předmět sporů před evropskými soudy. Nepřímým zásahem pak jistě je vliv komunitárního práva a vůbec členství České republiky v Evropské unii (aplikace jejích zásad) na předpisy devizové. Výše bylo popsáno, že omezující ustanovení § 17 devizového zákona bylo zrušeno, a nemůžeme tak mluvit o pozitivní úpravě způsobené evropským právem, ale naopak lze vymezit jeho působnost negativně, tedy že znemožňuje omezovat některá práva, jako je např. nabývání vlastnictví bytů. Vliv se bezesporu projevoval již v novele (č. 354/2004 Sb., kterou se mění zákon č. 219/1995 Sb., devizový zákon, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony), související se vstupem do unie, a vyústil v dnešní úplnou absenci regulace.

60

Závěr V úvodu této práce jsem si stanovil za cíl provést jinou kategorizaci převodů vlastnictví bytového práva, než je obvyklé a přinést tak na tento, v podstatě již uzavřený celek, naposled nový pohled. Snažil jsem se provést kritické srovnání končící a nově nastupující právní úpravy, se zdůrazněním zásadních rozdílů pro převody bytového vlastnictví (nově již spoluvlastnictví), které přináší tato legislativní změna. V průběhu práce čím dál tím jasněji začalo vyplývat, že jakýkoliv pokus o striktní kategorizaci a systematizaci naráží na dlouhou řadu zákonných výjimek, a tak se ne zcela (a zvláště ne příliš široce) podařilo vymezit standardní převod vlastnictví bytu. Naopak mi ale vyplynula definice zvláštního případ převodu, který je základem téměř všech ostatních výjimek, tímto případem je první převod jednotky (či spíše všechny první převody jednotek). V těchto pasážích spatřuji těžiště a hlavní přinos své práce. Při porovnávání změn, které přinese nová výhradní úprava občanského zákoníku 89/2012 Sb. lze dojít ke zjištění, že mnohé problémy staré úpravy byly opraveny (vznik vlastnictví jednotky a bytového spolu-vlastnictví), a návrhy de lege ferenda jsou v ní promítnuty. Což ovšem neznamená, že tato nová úprava nepřináší zcela nové problémy, kterými je zejména absence úpravy některých otázek (převod vlastnictví družstevních nástaveb a vestaveb, ustanovení o náležitostech smlouvy o převodu vlastnictví, vypořádávání závazků člena vůči družstvu při převodu bytu do jeho vlastnictví). Bude zajímavé sledovat, co přinese navazující legislativa, jak se právní praxe s těmito otázkami vyrovná, a zda tato řešení budou podobná závěrům, ke kterým jsem dospěl v této práci.

61

Seznam zkratek ObčZ - zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, v platném znění. Zákon - zákon č. 42/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). NOZ - zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění. SBD – stavební bytové družstvo. LBD – lidové bytové družstvo.

62

Použitá literatura Učebnice PELIKÁNOVÁ, Irena, Stanislava ČERNÁ a kol. Obchodní právo. 1. vyd. Praha: ASPIWolters Kluwer, 2006. ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK a kol. Občanské právo hmotné. 5., jubilejní aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009. WINTEROVÁ, Alena a kol. Civilní právo procesní: vysokoškolská učebnice. 5. aktualiz. vyd. Praha: Linde, 2008.

Monografie BAKEŠ, Milan a kol. Finanční právo. 5. uprav. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009. ČÁP, Jiří, Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. Vyd. 1. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009. ČÁP, Jiří. Vlastnictví bytů, správa domu a rozhodování ve společenství vlastníků. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011. DVOŘÁK, Tomáš. Bytové družstvo: převody družstevních bytů a další aktuální otázky. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2009. DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007. FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd., v Linde vyd. 2. Praha: Linde, 2005. FIALA, Josef, Marek NOVOTNÝ, Jaroslav OEHM a Tomáš HORÁK. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 3., dopl. a přeprac. vyd. Praha: C.H. Beck, 2005. FIALA, Josef, Milan KINDL a kol. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2009. FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995. KOCOUREK, Jiří. Byty, nebytové prostory, nájem a vlastnictví bytů: soubor právních předpisů s výkladem a judikáty. 7. dopl. vyd. Praha: Eurounion, 2006. KOCOUREK, Jiří. Zákon o vlastnictví bytů: právní úprava k 1.7.2004 : komentář, vzorové stanovy. Praha: Eurounion, 2004.

63

LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov. Vyd. 1. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971. NOVÁKOVÁ, Helena a Milan HORÁK. Privatizace domů a prodej bytů podle zákona o vlastnictví bytů ve znění zákona č. 451/2001 Sb. a vzory potřebných písemností. 2. aktualiz. a dopl. vyd. Praha: Polygon, 2002. POSPÍŠIL, Martin. Převody vlastnictví bytových jednotek. Diplomová práce. Brno, 2004, vedoucí práce Josef Fiala. SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2006. ŠTENGLOVÁ, Ivana a kol. Obchodní zákoník: komentář. 13. vyd. Praha: C.H. Beck, 2010. ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. 2. vyd. Praha: Beck, 2009.

Odborné články BÁRTA Jan.: Převod družstevního bytu v konfrontaci platné právní úpravy a judikatury, Právní rozhledy 2004, č. 19, s. 717 – 723. ČÁP Jiří. Aktuální záměry a úvahy o změnách v právní úpravě vlastnictví bytů, Právní fórum č. 6/2010, str. 245 a násl. DVOŘÁK Tomáš. Dvě otázky související s převody bytů a nebytových prostor do vlastnictví členů družstev. In Bulletin advokacie č. 2/2003. DVOŘÁK Tomáš. Několik úvah k právní úpravě vlastnictví bytů a nebytových prostorů de lege ferenda, Právní rozhledy č. 18/2007, str. 669 – 674. DVOŘÁK Tomáš. Potíže s pozemky aneb malý pokus o výklad právní úpravy pozemků podle zák. 72/1994 Sb. Právní rozhledy 2009 č. 18. DVOŘÁK Tomáš. Tři poznámky ke třem článkům, Ad Notam č. 5/2005, s. 172-173. DVOŘÁK Tomáš. Tři úvahy k judikatuře v oblasti byt. družstev, Soudní rozhledy č. 1/2003, s. 1-5. DVOŘÁK Tomáš. Řešení právních vztahů k družstevním nástavbovým bytům na budovách ve vlastnictví třetích osob. Ad Notam 2007, č. 4, str. 97 – 103.

64

DVOŘÁK Tomáš. Smlouva o převodu vlastnického práva k družstevnímu bytu nebo nebytovému prostoru – základní otázky, in Pocta St. Plívovi k 75. narozeninám, Praha ASPI 2008, str. 90 – 104. HELEŠIC František. K promítnutí nařízení o stanovách evropského družstva do našeho právního řádu (obecná východiska), Právník 2006, č. 7, str. 804 – 814 HOLÝ Petr. Replika ke třem úvahám k judikatuře v oblasti bytových družstev, Soudní rozhledy č. 12/2003, s. 409. OEHM Jaroslav. Ještě jednou k návrhu zákona o vlastnictví bytů, Právní zpravodaj č. 4/2008, s. 13 a 14. OEHM Jaroslav. Několik kritických poznámek k návrhu zákona o vlastnictví bytů, Právní zpravodaj č. 3/2008, s. 14-17. PELIKÁN Robert. Převod vlastnictví k nemovitostem/bytovým jednotkám před vznikem předmětu koupě, resp. před nabytím vlastnictví prodávajícím. Právní rozhledy 2009 č. 21, str. 760 a násl. PHILIPPI Tomáš. K některým aspektům převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu, Právní rozhledy 2008 č. 3. VLASÁK Michal. Předkupní právo podle § 22 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, Právní fórum č. 6/2010, str. 298 a násl. ZÍTEK Adam. Bytová družstva a převody jednotek do vlastnictví, Právní rozhledy 2010, č. 14. ZUKLÍNOVÁ Michaela. Několik úvah o osobním vlastnictví bytů, Právník č. 5, 1979.

Internetové zdroje předpisů a judikatury http://kraken.slv.cz http://obcanskyzakonik.justice.cz http://portal.gov.cz http://www.cuzk.cz http://www.novy-obcansky-zakonik.cz http://www.vakobobri.cz

65

Summary Transfers of ownership of flats The purpose of this Master’s degree (diploma) thesis is to do final review and classification of regulation of transfers of ownership of flats established by act No. 72/1994 Coll. (about ownership of flats) before it will be replaced by act No. 89/2012 Coll. (the new civil code), because now is the last chance to study it as valid and effective. Withal this thesis tries to analyse differences between them, describe changes and new conditions, and find out if the new legislation deals with all issues of this subject matter and possibly come up with a solution of blind spots. The method to achieve this is creating different systematics of describing and categorizing the old statue, and effort to recognize the same complexes in the new statue. Therefore the thesis is composed of four main chapters, each of them dealing with different aspects of transfers of flats. Chapter One is introducing topic of the thesis and topic’s history and defines basic terminology used in the thesis, e.g.: flat, building, (residential) unit or common parts of residential building etc. The chapter two, as one of the two most important chapters, concentrates on principles and mechanism of default case of transfer of flat including compulsory elements of its contracts, leaving aside all possible exceptions. This is followed by the chapter three, that is subdivided into many subchapters, each dealing with one exceptional case of flat transfer, e.g.: first transfers of (residential) units, Transfer of ownership of flats from the cooperatives to its members or cases of flats where their transfers require some kind of official consent etc. Fourth chapter describes some interesting facts from regulations in other countries like Slovakia or Austria, and international and European Union’s legislation. Conclusions are drawn at the end of the thesis. The main aim of the thesis: to define default flat transfer widely and without any exceptions (as all transfers after first transfer of first unit), couldn’t be fully reached because there are too many overlapping special cases of transfer of flat. But during the categorization of them, the thesis formulated basis of special flat transfers common to the most of other exceptional cases. So there is default type of transfer of flats, the second and subsequent transfers of any unit, and basic exceptional type, the first transfer of every unit. From the new legislation

66

is resulting that the main part of privatization and transformation of ownership of flats in Czech Republic has ended. Although in some cases, the oncoming regulation is more operational and it fix many existing problems, there are still some open questions, especially there is no more any rules for some existing situations, like transfers of ownership of flats to members of the cooperative, that built flats like extension of building (attic, superstructure) but didn’t become co-owner of the building. Nobody knows how the case law and jurisprudence will solve these problems, but the thesis is at least trying to figure it out.

67

Abstrakt Účelem této diplomové práce je provést závěrečný přehled a roztřídění právní úpravy převodů vlastnictví bytů založené zákonem č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů), předtím než bude nahrazen zákonem č. 89/2012 Sb. (nový občanský zákoník), jelikož nyní je poslední příležitost studovat ji ještě jako platnou a účinnou. Zároveň se tato práce snaží analyzovat rozdíly mezi nimi, popsat změny a nové podmínky, a zjistit, zda se nová legislativa vypořádává se všemi otázkami této matérie a případně přijít s řešením slepých míst. Metodou jak toho dosáhnout je vytvoření odlišné systematiky popisování a kategorizace starého zákona a snaha rozpoznat stejné celky v předpise novém. Proto se práce skládá ze čtyř hlavních kapitol, kde se každá zabývá jiným aspektem převodů bytů. První kapitola představuje téma práce a jeho historii a definuje základní terminologii používanou prací, např. byt, budova, jednotka či společné části domu atd. Kapitola druhá, jako jedna ze dvou nejdůležitějších, se soustřeďuje na principy a mechanismus běžného případu převodu bytu včetně povinných náležitostí jeho smluv, odhlížejíce od všech výjimek připadajících v úvahu. To je následováno kapitolou tři, která je rozdělena na více podkapitol, kdy se každá zabývá jedním speciálním případem převodu bytu, např. první převody vlastnictví jednotek, převody vlastnictví bytů bytového družstva na jejich členy, nebo případy bytů, jejichž převod vyžaduje udělení souhlasu atd. Čtvrtá kapitola popisuje několik zajímavostí z právní úpravy jiných zemí jako je Slovensko nebo Rakousko, a legislativy mezinárodní a Evropské unie. Na konci práce jsou uvedeny její závěry. Hlavní cíl práce, definovat běžný převod bytů široce a bez jakýchkoliv výjimek (jako všechny převody po prvním převodu první jednotky), nemohl být plně dosažen, protože je příliš mnoho překrývajících se zvláštních případů převodu bytů. Ale během jejich třídění práce formulovala základ speciálních převodů, společný většině výjimečných případů. Je zde běžný druh převodu bytů, druhý a další převod jakékoliv jednoty, a základní zvláštní druh převodu, první převod každé jednotky. Z nové legislativy vyplývá, že hlavní část privatizace a transformace bytového vlastnictví v České republice skončila. Přestože v několika otázkách je nadcházející právní úprava praktičtější a opravuje mnoho současných problémů, stále je tu několik otevřených otázek, zvláště pak již nejsou

68

některé fakticky existující situace nadále upraveny, jako převody vlastnictví bytů členům družstva, které postavilo byty jako rozšíření budovy (půdní vestavba, nástavba), ale nestalo se spoluvlastníkem budovy. Nikdo neví jak judikatura a právní věda tyto problémy vyřeší, ale práce se alespoň snaží na to přijít.

Klíčová slova

Key words

První převod jednotky

First transfer of (residential) unit

Nový občanský zákoník

New civil code

Vlastnictví bytu

Ownership of flat

69