Wijzigingen / Werkinstructie NHG 2014 & Ministeriële regeling Hypothecair krediet
30 december 2013 Operational Support / Peter Frank V1.0
1
18-12-2012
NHG 2014 Vanaf 1 januari 2014 zijn de nieuwe Voorwaarden en Normen (V&N) van kracht. De volledige V&N zijn te vinden op www.nhg.nl.
Borgtochtprovisie De borgtochtprovisie is verhoogd van 0,85% naar 1,00%.
Bijkomende kosten Het percentage van de bijkomende kosten is verhoogd van 5% naar 6%.
Loan to Value (LTV) De lening mag niet meer bedragen dan 104% van de marktwaarde. Indien sprake is van kwaliteitsverbetering geldt dat de lening niet meer mag bedragen dan 104% van de marktwaarde van de woning na verbouwing. De maximale verstrekking van 104% is inclusief eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting.
Financieringslast box 3 De berekening van de financieringslast voor een box 3 deel is gewijzigd: OUD
NIEUW
(Ann x K) x F __________________
(Ann x K) x F __________________
F – (1,5 x R + 0,25%-punt)
F – (1,6 x R + 0,10%-punt)
Ann K F R
= Annuïteitenfactor = Hoofdsom box 3 deel = Financieringslastpercentage = Toetsrente
Door de wijziging wordt een box 3 deel zwaarder meegenomen in de inkomenstoetsing.
Einde overgangsregeling Per 1 januari 2014 is de overgangsregeling komen te vervallen. De overgangsregeling heeft betrekking op de volgende situaties: Indien (een) aanvrager(s) in 2012 een eigen woning heeft verkocht en geleverd en uiterlijk in 2013 een lening in verband met de aankoop van een eigen woning aangaat; Indien sprake was van een op 31 december 2012 bestaande onherroepelijke, schriftelijke koop- of koop-/aannemingsovereenkomst en uiterlijk in 2013 een lening hiervoor aangaat; Indien sprake is van een op 31 december 2012 bestaande onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst tot het verrichten van onderhoud aan of ter verbetering van de bestaande eigen woning en voor zover het onderhoud of de verbetering in 2013 is voltooid.
2
NHG en einde overgangsregeling Indien u NHG aanvragen met een overgangsregeling tegenkomt die niet in 2013 zijn afgerond, dient gekeken te worden of de financiering voldoet aan de vereisten van het nieuwe regime (dus annuïtair/lineair en volledig aflossen in maximaal 30 jaar). Als de toetsing positief is (ook inkomenstechnisch), dan moet een bevestigingsofferte worden verstuurd. Bij een negatieve toetsing verliest de offerte zijn geldigheid en dient een afwijzing te worden verstuurd. Een aanvullende toetsing op normen 2014 heeft geen zin, omdat de woonquotes omlaag zijn gegaan. Niet-NHG en einde overgangsregeling Indien u aanvragen zonder NHG met een overgangsregeling tegenkomt die niet in 2013 zijn afgerond, dient gekeken te worden of de financiering voldoet aan de vereisten van het nieuwe regime (dus annuïtair/lineair en volledig aflossen in maximaal 30 jaar) om box 1 te kunnen blijven toetsen. Eventuele niet-annuïtaire/lineaire leningdelen dienen box 3 te worden getoetst. Als de toetsing positief is (ook inkomenstechnisch), dan moet een bevestigingsofferte worden verstuurd. Bij een negatieve toetsing verliest de offerte zijn geldigheid en dient een afwijzing te worden verstuurd. Een aanvullende toetsing op normen 2014 heeft geen zin, omdat de woonquotes omlaag zijn gegaan.
Restschuldfinanciering Naar aanleiding van het kabinetsinitiatief en -besluit is het vanaf 1 januari 2014 mogelijk voor woningbezitters met een bestaande NHG-lening onder bepaalde voorwaarden een restschuld mee te financieren in een NHG-lening voor een opvolgende woning. Geen van de geldverstrekkers bij Quion ondersteunt deze mogelijkheid. Aanvragen met een restschuldfinanciering mogen niet worden gehonoreerd.
Aanvullende lening ter verlaging van de lasten van de annuïteitenhypotheek (de Blok-hypotheek) Met ingang van 1 januari 2013 is het mogelijk voor geldnemers die een volledig annuïtaire lening afsluiten, daarnaast een aanvullende lening af te sluiten waaruit maandelijks een bedrag wordt opgenomen ter hoogte van maximaal de helft van de aflossing van de annuïteitenlening. Geen van de geldverstrekkers bij Quion ondersteunt deze mogelijkheid. Aanvragen voor een ‘Blok hypotheek’ mogen niet worden gehonoreerd.
3
Ministeriële regeling hypothecair krediet AOW leeftijd Als de geldnemer op het moment van offreren binnen 10 jaar de AOW leeftijd bereikt, dan moet bij de berekening van de maximale leencapaciteit rekening worden gehouden met het pensioeninkomen en/ of AOW. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met de financieringslasttabel vanaf AOW-leeftijd. De betreffende pensioengegevens moeten worden opgevraagd als de geldnemer op het moment van offreren binnen 10 jaar de AOW leeftijd bereikt.
Maximale verstrekking 104% marktwaarde De maximale verstrekking bedraagt maximaal 104% van de marktwaarde (na verbouwing). Het kan voorkomen dat de productvoorwaarden een andere (lagere) maximale verstrekking voorschrijven (zie hiervoor de acceptatiekaders).
Looptijd bij berekening van de financieringslast Als financieringslast van het hypothecair krediet geldt, ongeacht de vorm van het hypothecair krediet, het berekende bruto jaarlijkse bedrag aan debetrente en aflossing behorende bij een hypothecair krediet met een annuïtaire aflossingsschema gedurende dertig jaar of de looptijd van het hypothecair krediet, indien het hypothecair krediet een kortere looptijd heeft dan dertig jaar. Dit betekent dat bij de berekening van de financieringslast met de werkelijke looptijd gerekend moet worden. Bij meerdere deelleningen met een verschillende looptijd wordt de berekening van de maximale financiering per leningdeel gedaan. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoofdsom, toetsrente en looptijd per leningdeel. Maximale hypotheekberekening nieuw De maandlast wordt berekend per leningdeel. Hieronder een voorbeeld van de nieuwe berekening met ingang van 1 januari 2014:
Maximale hypotheekberekening oud Aanvragen van vóór 1 januari 2014 wordt de maximale hypotheekberekening uitgevoerd op de langst lopende looptijd. Hieronder een voorbeeld van de oude berekening in 2013:
4
Toetsen op werkelijke looptijd – NHG versus Ministeriële regeling? De voorwaarden en normen NHG komen niet altijd overeen met de voorwaarden en normen in de Gedragscode/ Ministeriële regeling hypothecair krediet. Bij aanvragen met NHG mogen de V&N van NHG gehanteerd worden ten aanzien van de looptijdtoetsing. Bij aanvragen zonder NHG moet dus wel rekening worden gehouden met de toetsing op werkelijke looptijd/restant looptijd per leningdeel. QSP houdt hier rekening mee bij aanvragen met een Startdatum vanaf 1 januari 2014.
Bedrag Maximale hypotheek voor aanvragen van 2014 Nadat een aanvraag is verwerkt zijn de toetsgegevens terug te vinden bij Tabblad Toetsing en dan vervolgens Maximale Hypotheek. In geval van normen 2014 is het berekende bedrag bij ‘Maximale hypotheek’ in de meeste gevallen niet correct. De berekening houdt geen rekening met de looptijd per leningdeel. Alleen wanneer een aanvraag dezelfde toetsrente heeft voor alle leningdelen én de looptijd van alle leningdelen gelijk is, zal de berekening correct zijn.
Wij hopen zo spoedig mogelijk na 1 januari 2014 enkele aanpassingen in QSP door te voeren, zodat de maximale hypotheek correct kan worden berekend.
5
NulopdeMeter-woning Een NulopdeMeter-woning is een woning waarvan de ingaande en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van ten minste: 1°. 3.150 kWh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft; 2°. 2.700 kWh indien het een rijwoning betreft; of 3°. 1.780 kWh indien het een appartement betreft. De Ministeriële regeling biedt de mogelijkheid om een bedrag van € 13.500 buiten beschouwing te laten indien een hypotheek wordt verstrekt voor de financiering van een NulopdeMeter-woning aan een consument met een toetsinkomen van ten minste € 29.000. Geen van de geldverstrekkers bij Quion ondersteunt deze mogelijkheid. Een hypotheekaanvraag voor een dergelijke woning dient dus op reguliere wijze te worden beoordeeld.
Gemeentelijke regeling voor noodzakelijke woonverbetering De Ministeriële regeling biedt de mogelijk om af te wijken van de maximale Loan To Value wanneer sprake is van noodzakelijke woningverbetering indien het risico op een restschuld van de consument wordt ondervangen door een gemeentelijke regeling voor noodzakelijke woningverbetering. Geen van de geldverstrekkers bij Quion ondersteunt deze mogelijkheid. Een hypotheekaanvraag voor een dergelijke situatie dient dus op reguliere wijze te worden beoordeeld.
6
7
