PERTANGGUNGJAWABAN PENYEWA RUMAH TOKO (RUKO) APABILA TERJADI KERUSAKAN PADA SAAT PERJANJIAN SEWA MENYEWA BERAKHIR SKRIPSI Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Memenuhi Syarat-Syarat Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Oleh :
MINSTYN TAMBUNAN 080200382 DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM PERDATA BW
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2013
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis sampaikan atas kehadirat Tuhan Yesus Kristus yang telah memberikan rahmat dan karuniaNya sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi ini yang merupakan salah satu syarat untuk meraih gelar Sarjana Hukum Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Skripsi ini berjudul: Pertanggungjawaban Penyewa Rumah Toko (Ruko) Apabila Terjadi Kerusakan Pada Saat Perjanjian Sewa Menyewa Berakhir. Pemilihan judul ini didasari atas rasa ketertarikan terhadap kegiatan sewa menyewa, di mana sebagai objek utamanya merupakan sewa menyewa rumah toko, yang dikarenakan begitu maraknya pertumbuhan ruko di Kota Medan. Besar harapan semoga skripsi ini dapat memberi manfaat bagi para pembaca, walaupun disadari bahwa penulisan skripsi ini jauh dari kesempurnaan. Dalam penulisan skripsi ini mendapat bantuan, bimbingan serta masukan dari Bapak dan Ibu Dosen maupun teman-teman. Oleh karena itu sepatutnya disampaikan ucapan terima kasih atas bantuan yang diberikan terutama kepada : 1.
Prof. Dr. Runtung Sitepu, S.H., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
2.
Prof. Dr. Budiman Ginting, S.H., M. Hum., selaku Pembantu Dekan I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Universitas Sumatera Utara
3.
Bapak Syafrudin, S.H., M.H., D.F.M., selaku Pembantu Dekan II Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
4.
Bapak Muhammad Husni, S.H., M.H., selaku Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
5.
Bapak Dr. Hasim Purba, SH. M. Hum, selaku Ketua Departemen Hukum Perdata Universitas Sumatera Utara
6.
Ibu Rabiatul Syahriah, S.H., M. Hum., selaku Sekretaris Departement Hukum Perdata
7.
Bapak Syamsul Rizal, SH, M. Hum, selaku sebagai Dosen Pembimbing I
8.
Ibu Dr. Yefrizawati, SH, M. Hum, selaku sebagai Dosen Pembimbing II
9.
Bapak Makdin Munthe, S.H, M.Hum ,selaku Dosen Wali semasa kuliah
10. Bapak dan Ibu Dosen yang telah membimbing dalam masa perkuliahan 11. Seluruh staf dan pegawai Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan ilmu dan bantuan kepada Penulis sejak perkuliahan sampai penyelesaian skripsi ini. 12. Para Pihak Perjanjian Sewa Menyewa Ruko atau narasumber yang telah bersedia member waktunya untuk mengisi kuisioner dari Penulis. 13. Untuk kedua orang tua tercinta Drs. T. M. Tambunan, SE, MBA dan Dra. E br Pandia atas doa, pengorbanan, dan kasih sayang yang tidak terhingga kepada Penulis 14. Buat abangku Melvin Hendrik Tambuan, SE. serta istrinya Christine Natalia Marpaung, SE
dan kakak-kakakku Mindy Novita Tambunan, Sp serta
suaminya Tommi Jakson Purba, SH dan kakakku Melisa Natalina Tambunan,
Universitas Sumatera Utara
Spd
yang telah mendukung Penulis agar tetap semangat dalam
menyelesaikan skripsi 15. Buat para keponakanku Alexandra Erste Melia Tambunan dan Prinz Oktando Purba yang selalu membuat Penulis ceria 16. Buat para teman dan sahabat-sahabatku Gishella Sianipar, Devy Hutagaol, Putrinita Rajagukguk, Lusiana Pangaribuan, Melisa Pangaribuan, Yulia Ester Pakpahan, Devi Lubis, Eva Sitindaon, Theresia Tarigan, Oka W. Sagala, Asihot Manalu, Arif Fachriadi, Rezky Diapani Bangun dan Rully Daely serta Endah Napitupulu yang membantu dan menemani serta memberi motivasi dan masukan kepada Penulis dalam masa pengerjakan skripsi serta kepada Enda Napitupulu yang menyelamatkan skripsi saya dari virus. 17. Buat para Guru-Guru Sekolah Minggu Methodist Jemaat Kanaan (Servant of God) Kiki Astria Napitupulu (alm), CGI. Marthin Zebua (alm), Sabrina Simorangkir, Mom Kitty, Novietta Tobing, Carla Napitupulu, Ferdolin Sitorus, Decy Tobing, Dwi Septika Ginting dan Wesly Sianipar yang selalu membawa penulis ke dalam doa Penulis juga menyampaikan terima kasih kepada seluruh orang-orang yang penulis tidak dapat menyebut satu persatu namanya yang telah membantu dan memberi dorongan semangat kepada penulis agar penulis dengan segera menyelesaikan studi di Fakultas Hukum Jurusan Keperdataan BW dan segala kritik-kritik dan saran dari pembaca sangat penulis harapkan demi perbaikan skripsi ini.
Universitas Sumatera Utara
Kiranya semoga Tuhan Yang Maha Kuasa, menerima dan meridhoi segala amal dan kebaikan yang setinggi-tingginya kepada semua pihak yang telah memberikan fasilitas dan bimbingan kepada Penulis. Syalom.
Medan, 15 May 2013
Penulis
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ……………………………………………....…............... i DAFTAR ISI ...……………………………………………………....…............. iv ABSTRAK ...…………………………………………………………................ vi BAB I
PENDAHULUAN A. Latar Belakang ..………………………………………................. 1 B. Permasalahan …..………………………………………................ 3 C. Tujuan Penulisan .………………………………………............... 4 D. Manfaat Penulisan .…………………………………..................... 4 E. Metode Penelitian .…………………………………...................... 5 F. Keaslian Penulisan ……………………………………................. 8 G. Sistematika Penulisan …………………………………................. 9
BAB II
TINJAUAN UMUM MENGENAI RUMAH TOKO (RUKO) A. Pengertian Rumah Toko ...………………………….................... 11 B. Sejarah Rumah Toko ……...……………………….................… 14 C. Spesifikasi Rumah Toko …..……………………….................... 19
BAB III TINJAUAN MENGENAI PERJANJIAN DAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA A. Pengertian Perjanjian ………..……………................................. 27 B. Syarat Sah Perjanjian ……….……………………….................. 35 C. Pengertian Perjanjian Sewa Menyewa …………….................... 41
Universitas Sumatera Utara
D. Dasar Hukum dan Kebiasaan-kebiasaan dalam Perjanjian Sewa Menyewa ………………………………...................................... 46 E. Subjek dan Objek dalam Perjanjian Sewa Menyewa ................... 51 F. Hak dan Kewajiban Dalam Perjanjian Sewa Menyewa ............... 54 G. Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa …………...................… 55 BAB
IV
PERTANGGUNGJAWABAN
PENYEWA
RUKO
APABILA
TERJADI KERUSAKAN PASA SAAT PERJANJIAN SEWA MENYEWA BERAKHIR a. Prosedur Perjanjian Sewa Menyewa Ruko Yang Telah Terjadi Diantara Para Pihak ...……………..…......................................... 61 b. Hak Dan Kewajiban Dari Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Ruko ……………………............................................. 63 c. Pertanggungjawaban Penyewa Ruko Apabila Terjadi Kerusakan Pada Saat Perjanjian Sewa Menyewa Berakhir ………………… 65
BAB V
PENUTUP A. KESIMPULAN …………………………………........................ 71 B. SARAN…….................................................................................. 72
DAFTAR PUSTAKA ……………………………………………..................... 74
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK Pertanggungjawaban penyewa rumah (ruko) apabila terjadi kerusakan pada saat perjanjian sewa menyewa berakhir Syamsul Rizal, S.H, M.Hum1 Dr. Yefrizawati, .H, M.Hum2 Minstyn Tambunan3
Di era pertumbuhan penduduk yang semakin meningkat, kebutuhan akan tempat tinggal juga semakin meningkat, tetapi luas lahan yang dibutuhkan semakin berkurang, untuk itu, cara mengatasinya yaitu dilakukannya pembangunan rumah ataupun ruko untuk disewakan. Namun, tidak semua masyarakat mampu untuk membangun rumah atau ruko tersebut. Oleh karena itu dilakukanlah perjanjian sewa menyewa rumah atau ruko.Permasalahan dalam penelitian ini adalah bagaimana prosedur perjanjian sewa menyewa rumah toko yang terjadi di antara para pihak, bagaimana hak dan kewajiban dari para pihak dalam perjanjian sewa menyewa ruko dan bagaimana pertanggungjawaban penyewa rumah toko apabila terjadi kerusakan pada saat perjanjian sewa menyewa berakhir. Penelitian ini dilakukan di Kota Medan. Penelitian ini bersifat deskritif. Metode pendekatan yang digunakan adalah metode yuridis normatif dan yuridis empiris. Data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder. Metode pengumpulan data adalah data kepustakaan dan studi lapangan. Data dikumpulkan dengan menggunakan kuisioner. Setelah dikumpulkan data tersebut dianalisa secara kualitatif. Perjanjian sewa menyewa ruko yang dilakukan oleh para pihak diawali dengan kesepakatan yang kemudian dicantumkan dalam sebuah kontrak yang mereka susun sendiri. Kewajiban pemilik ruko adalah menyediakan ruko yang layak pakai, menyerahkan kunci-kunci ruko, memberi fasilitas-fasilitas pendukung (misalnya: air, PAM, listrik dan telepon), tidak menyewakan kembali pada pihak lain dalam masa sewa yang berjalan, menanyakan kepada penyewa apakah dilakukannya perpanjangan sewa menyewa di ruko tersebut dan menyerahkan dokumen pendukung dalam perjanjian. Sedangkan kewajiban penyewa adalah membayar uang sewa ruko, menjaga keadaan ruko dengan baik, membayar uang anggaran iuran penyewa (misalnya: air, listrik dan telepon). Kalau terjadi kerusakan ruko pada saat perjanjian sewa menyewa berakhir, maka yang bertanggung jawab disesuaikan dengan kesepakatan mereka apakah kedua belah pihak atau hanya pihak penyewa saja yang bertanggung jawab. Kata kunci : Pertanggungjawaban, Perjanjian dan Sewa-Menyewa
1
Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara 3 Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara 2
Universitas Sumatera Utara
