Gostan Adri Harahap
ISSN Nomor 2337-7261
PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH TIDAK SERTA MERTA DAPAT MEMUTUSKAN HUBUNGAN SEWA MENYEWA ANTARA PEMILIK DAN PENYEWA RUMAH Oleh : Gostan Adri Harahap, SH. M. Hum. Sekolah Tinggi Ilmu Hukum (STIH) Labuhanbatu Rantauprapat ABSTRAK Kehidupan sehari-hari sewa menyewa rumah adalah suatu fenomena yang selalu terjadi di tengahtengah masyarakat, sehingga kadangkala sewa menyewa rumah tersebut menjadi permasalahan, hal itu dapat terjadi apabila masih berlangsungnya waktu sewa. Kemudian si pemilik rumah menjual rumah tersebut kepada pihak ketiga, sehingga pihak ketiga tersebut ingin menguasai sepenuhnya rumah yang dibelinya, akan tetapi bagaimana apabila rumah tersebut sedang disewakan ? untuk itulah maka hukum perlu mengatur bagiamana agar perselisihan tersebut dapat diselesaikan, dengan memberikan perlindungan kepada penyewa. Kata Kunci : Perjanjian, Jual Beli Rumah, Sewa Menyewa
terbut, perintah pengosongan dapat saja
Pendahuluan Dalam kehidupan sehari-hari selalu ditemui
beberapa
oleh
si
pemilik
sebelumnya,
hukum
asalkan saja antara dia dan penyewa rumah
terhadap hubungan sewa menyewa yang
sudah ada perjanjian yang menyebutkan
dilakukan
pemakai
bahwa si penyewa wajib mengosongkan
(penyewa) rumah, hal ini kadang kala terjadi
rumah yang disewnya apabila rumah tersebut
disebabkan terjadinya jual beli rumah yang
dijual atau dipindahtangankan kepada pihak
dilakukan oleh pemilik dengan pihak ketiga,
ketiga.
si
permasalahan
dilakukan
pemilik
dan
si
sedangkan rumah tersebut masih disewakan
Akan tetapi apabila perjanjian tersebut
pemilik kepada penyewa.
tidak dicantumkan dalam perjanjian sewa
Setelah dilakukannya jual beli sudah
menyewa tersebut, maka si penyewa akan
tentu si pembeli (pihak ketiga) sebagai
dilindungi hak oleh undang-undang. Untuk
pemiliknya
sangat
berkeinginan
agar
melindungi penyewa agar dapat menikmati
secepatnya
untuk
dapat
menguasai
hak sewanya tersebut maka Kitab Undang-
(menempati) rumah tersebut. Walaupun di
Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)
dalam rumah tersebut masih ada penyewa
memberikan beberapa perlindungan hukum,
yang menempati rumah tersebut. Sehingga
sehingga sampai habis batas waktu yang
melalui bantuan pemilik sebelumnya maka si
ditentukan si penyewa tidak dapat diganggu
penyewa dipaksa harus mengosongkan rumah
haknya untuk menikmati hak sewa atas rumah
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 01. No. 01. Maret 2013 49
Gostan Adri Harahap yang
ISSN Nomor 2337-7261
ditempatinya,
sepanjang
tidak
Disamping
diperjanjikan sebelumnya.
definisi
pendapat para sarjana antara lain :
ditegaskan bahwa : Dengan dijualnya barang
Prof. R. Subekti, SH mengatakan bahwa :
yang disewa, suatu persewaan yang dibuat tidaklah
mengenai
perjanjian dapat pula dilihat dari beberapa
Menurut Pasal 1576 KUH Perdata
sebelumnya,
itu
diputuskan
Perjanjian
adalah
suatu
peristiwa
kecuali
dimana seseorang berjanji kepada seorang
apabila ini telah diperjanjikan pada waktu
lain atau dimana dua orang itu saling berjanji
menyewakan barang.
untuk melaksanakan sesuatu hal.1
Sehingga dengan adanya ketentuan
Achmad Ichsan, SH mengatakan :
tersebut terlihat Undang-Undang Hukum
Perjanjian itu adalah suatu hubungan
Perdata melindungi hak sewa yang masih
atas
berjalan, sampai berakhirnya sewa menyewa
(Vermongenstrechttelijke betrekking) antara
tersebut.
dua pihak atau lebih dalam mana pihak yang
Apabila si pemilik mengusir penyewa
satu
dasar
hukum
berkewajiban
memberikan
prestasi
dengan alasan bahwa rumah tersebut telah
mempunyai hak terhadap prestasi itu.2
dijualnya kepada pihak ketiga maka si
Sedangkan M. Yahya Harahap berpendapat
penyewa dapat meminta perlindungan hukum
bahwa :
Negeri
dengan
cara
mana
Perjanjian
pihak
sesuatu
padahal jangka waktu sewa belum habis,
kepada Pengadilan
atas
kekayaan
atau
pengertian
yang
lain
verbintenis
menggugat si pemilik rumah, seperti yang
mengandung
suatu
hubungan
dilakukan oleh Tjin Seng (penyewa) terhadap
hukum kekayaan/harta benda antara dua
Alwi Liusman (pemilik rumah) dalam Surat
orang atau lebih, yang memberi kekuatan hak
Gugatan Nomor 161/Pdt/1984/PN-Mdn
pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi.3
Perjanjian Jual beli Untuk membahas uraian materi tulisan ini
lebih
mendalam,
maka
Sesuai dengan pengertian tersebut
sebaiknya
diatas, maka dapat kita lihat secara terperinci
diuraikan terlebih dahulu pengertian tentang
tentang definisi perjanjian jual beli atau yang
definisi perjanjian, yaitu ketentuan yang
selalu disebut jual beli.
tercantum dalam Pasal 1313 KUH Perdata ditentukan definisi tentang perjanjian yaitu : Suatu perbuatan dengan mana satu orang
atau
lebih
mengikatkan
1
Subekti, R. Prof. SH, 1989, Aneka Perjanjian, Bandung, Alumni, hal 1. 2 Ichsan Achmad, SH, tanpa tahun, Hukum Perdata I-B, Jakarta, Pembimbing masa, hal 15. 3 Harahap, M. Yahya, SH, 1986, Segi-segi Hukum Perjanjian, Bandung, Penerbit Alumni, hal 198.
dirinya
terhadap satu orang lain atau lebih.
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 01. No. 01. Maret 2013 50
Gostan Adri Harahap
ISSN Nomor 2337-7261
Jual beli adalah salah satu jenis
pihak yang satu (pihak penjual) berkewajiban
(macam/bentuk) dari perjanjian (persetujuan)
menyerahkan benda miliknya yang telah
disamping sewa menyewa, pinjam meminjam
ditawarkan dengan suatu hak untuk menerima
dan lain-lain. Karena jual beli merupakan
sejumlah
perjanjian,
sedangkan bagi pembeli kewajiban si penjual
maka
sebelum
penulis
uang
sebagai
menguraikan tentang jual beli, terlebih dahulu
untuk
akan
merupakan suatu hak, dan hak si penjual
menguraikan
tentang
pengertian
perjanjian secara umum.
menyerahkan
benda
pembayaran,
itu
adalah
untuk menerima sejumlah uang sebagai harga
Pengertian jual beli secara juridis
adalah kewajiban.
diatur dalam Pasal 1457 KUH Perdata yang
Akan
berbunyi :
tetapi
yang
merupakan
kewajiban utama (kewajiban pokok) dari si
Jual beli adalah suatu persetujuan,
penjual adalah :
dengan mana pihak yang satu mengikatkan
a. menyerahkan hak milik atas barang yang
dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan,
diperjual belikan;
dan pihak yang lain untuk membayar harga
b. menanggung kenikmatan tenteram atas
yang telah dijanjikan. Perkataan
barang tersebut dan menanggung atas
jual
beli
cacat-cacat yang tersembunyi.5
menunjukkan
bahwa dari satu pihak perbuatan dinamakan
Penyerahan barang dalam jual beli,
menjual, sedangkan dari pihak yang lain
merupakan tindakan pemindahan barang yang
dinamakan membeli, dengan perkataan lain
dijual ke dalam kekuasaan dan pemilikan si
bahwa perjanjian jual beli mengikatkan dua
pembeli, hal ini sesuai juga dengan pendapat
pihak, yang satu disebut penjual sedangkan
Prof. R. Subekti, SH yang mengatakan :
yang lainnya disebut pembeli. Istilah yang
Kewajiban menyerahkan hak milik
mencakup dua perbuatan yang timbul secara
meliputi segala perbuatan yang menurut
timbal balik itu adalah sesuai dengan istilah
hukum diperlukan untuk mengalihkan hak
Hukum Belanda yaitu : “koopt en verkoopt”
milik atas barang yang diperjual belikan itu
yang juga mengandung pengertian bahwa
dari si penjual kepada si pembeli.
pihak
yang
sedangkan
satu pihak
“verkoopt” yang
lain
(menjual)
Kewajiban utama yang kedua dari si
“koopt”
penjual adalah menjamin atau menanggung
(membeli).4 Dari
barang yang dijualnya tersebut. Hal ini sesuai istilah
tersebut
akan
dengan ketentuan Pasal 1491 KUH Perdata
menimbulkan dua hak dan kewajiban yang
yang menegaskan :
saling berlawanan, sebab yang dijanjikan oleh
4
5
Subekti, Prof.R., SH, Op cit, hal 2.
Ibid, hal 8.
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 01. No. 01. Maret 2013 51
Gostan Adri Harahap Penanggulangan
ISSN Nomor 2337-7261 yang
menjadi
tuntutan pihak ketiga berdasarkan hak milik
kewajiban si penjual terhadap si
atau hak sewa maupun berdasarkan tuntutan
pembeli, adalah untuk menjamin dua
harta warisan.
hal, yaitu pertama penguasaan benda
Menjamin barang bebas dari sitaan
yang dijual secara aman dan tenteram;
atau agunan dari suatu hutang, ditentukan
kedua terhadap adanya cacat-cacat
bahwa si penjual harus bertanggung jawab
barang tersebut yang tersembunyi,
terhadap barang yang menjadi objek jual beli
atau yang sedemikian rupa hingga
dari tuntutan pihak lain atas dasar hak
menerbitkan alasan untuk pembatalan
privelegie
pembeliannya.
didahulukan)
Dari bunyi pasal tersebut di atas M.
karena agunan barang baik dalam gadai
Yahya Harahap. SH menyimpulkan bunyi
ataupun hipotik, penjual juga bertanggung
Pasal 1491 KUH Perdata ini menjadi dua
jawab atas barang tersebut atas sitaan dari
macam tanggungan (jaminan atas barang yang
suatu perkara di Pengadilan.
dijual si penjual) jaminan tersebut adalah :
(hak
istimewa
dalam
atau
pembayaran
hak hutang
Menjamin barang tersebut bebas dari
a. Menjamin tenteram dan damai kekuasaan
cacat tersembunyi maksudnya, penjual harus
pemilikkan pembeli, tanpa ganggu gugat
bertanggung jawab terhadap kualitas barang
dari siapapun juga.
tersebut
jangan
sampai
terganggu
b. Menjamin bahwa barang yang dijual tidak
pemakaiannya karena ditemuinya suatu cacat,
mempunyai cacat tersembunyi dan cacat
yang mana cacat dari barang tersebut tidak
nayata.6
ditemui pada saat dilakukan jual beli, akan
Dengan demikian dapatlah dikatakan
tetapi ditemui setelah terjadinya jual beli.
bahwa kewajiban dari si penjual antara lain :
Seperti apa yang telah penulis uraikan
1. Menjamin barang bebas dari gangguan
terdahulu bahwa pada jual beli, apa yang
pihak ketiga.
menjadi hak penjual adalah merupakan
2. Menjamin barang bebas dari sitaan atau
kewajiban
agunan dari suatu hutang.
bagi
pembeli
demikian
pula
sebaliknya, apa yang menjadi kewajiban
3. Menjamin barang tersebut bebas dari
penjual adalah merupakan hak bagi pembeli,
cacat tersembunyi.
dengan demikian setelah penulis menguraikan
Menjamin barang bebas dari gangguan
tentang hak dan kewajiban penjual, secara
pihak ketiga adalah bahwa dalam perjanjian
otomatis penulis juga telah menyinggung
jual beli tersebut penjual, harus bertanggung
tentang kewajiban dan hak pembeli.
jawab terhadap barang yang dijual dari
Maka
dapat
diketahui
hak
dari
pembeli itu antara lain adalah sebagai berikut: 6
Harahap. M.Yahya, SH, Op cit, hal 195.
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 01. No. 01. Maret 2013 52
Gostan Adri Harahap a. Menerima
ISSN Nomor 2337-7261
penyerahan
barang
yang
dibelinya
dibelinya dari penjual.
dari
penangguhan/penundaan
b. Berhak untuk ditanggung penjual atau
penjual, pembayaran
ini
sebagai akibat gangguan yang dialami oleh
dijamin penjual untuk menikmati barang
pembeli atas barang yang dibelinya.
yang dibelinya tersebut dengan tenteram
Gangguan itu tidak dapat berupa
dan berhak untuk dijamin bahwa tidak ada
gugatan atau tuntutan yang berupa hak sewa,
cacat tersembunyi.
hak hipotik pihak ketiga yang masih melekat
Sedangkan kewajiban utama dari si
pada barang tersebut, dengan gangguan itu
pembeli adalah membayar harga pembelian
sehingga
pada waktu dan di tempat sebagaimana
menguasai dan memiliki barang tersebut, hak
kesepakatan penjual dan pembeli sebelumnya.
menunda
pembayaran
Pembeli
diberikan
pada
harus
menyelesaikan
pelunasan
pembeli
benar-benar
terganggu
memang
pembeli,
sengaja
demi
untuk
harga bersamaan dengan penyerahan barang,
memperlindungi kepentingan pembeli atas
jual beli tidak mempunyai arti dengan tidak
kesewenang-wenangan penjual yang tidak
adanya harga itu, karenanya Pasal 1513 KUH
bertanggung jawab atas jaminan pembayaran
Perdata menegaskan :
akibat gangguan baru berakhir sampai ada
Kewajiban utama si pembeli ialah
kepastian lenyapnya gangguan
membayar harga pembelian, pada waktu dan
Meskipun tidak disebutkan dalam
ditempat sebagaimana ditetapkan menurut
salah satu pasal undang-undang, namun sudah
persetujuan.
semestinya bahwa “harga” ini harus berupa
Oleh karenanya pembayaran harga ini
sejumlah uang, karena bila tidak demikian
merupakan kewajiban (prestasi) yang harus
dan harga itu berupa barang, maka bukan lagi
dilaksanakan si pembeli, maka seandainya ia
jual beli, tetapi tukar menukar.7
tidak melaksanakan maka si pembeli dapat
Dari pendapat Prof. R. Subekti, SH
ditegur bahwa ia telah lalai melakukan
tersebut di atas, penulis sangat menyetujuinya
prestasi
dan
(wanprestasi).
dimaksudkan
disini
Harga
adalah
yang
sependapat,
sebab
walaupun
merupakan
bagaimanapun apabila harga tersebut diganti
sejumlah uang, sebab apabila diberikan dalam
dengan barang maka perjanjian ini dikatakan
bentuk barang maka namanya bukan jual beli
sebagai tukar menukar (barter).
tetapi tukar menukar, demikian juga apabila
Selanjutnya yang harus diserahkan
harga itu dibayar dengan jasa maka namanya
oleh penjual kepada pembeli adalah hak milik
adalah hubungan pekerjaan.
atas barangnya, jadi bukan sekedar kekuasaan
Selanjutnya
adakalanya
pembeli
atas barangnya tadi, yang harus dilakukan
menunda pembayaran atas harga barang yang 7
Prof. R. Subekti, SH, Op cit, hal 78.
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 01. No. 01. Maret 2013 53
Gostan Adri Harahap
ISSN Nomor 2337-7261
adalah penyerahan atau levering, dimana
3. Mengenai suatu hal tertentu.
diketahui
4. Suatu sebab yang halal.
bahwa
berdasarkan
macam-
macamnya barang. Menurut Hukum Perdata
Sepakat berarti bahwa kedua belah
ada tiga macam penyerahan yuridis yaitu :
pihak yang mengadakan perjanjian telah
1. Penyerahan terhadap barang bergerak.
bersepakat atau telah seia sekata mengenai
2. Penyerahan terhadap barang tak bergerak.
hal-hal pokok dari perjanjian yang diadakan,
3. Penyerahan terhadap piutang atas nama.
dimana para pihak tidak mendapat suatu
Penyerahan terhadap barang bergerak
tekanan,
paksaan,
penipuan
dan
atau
yang berujud diatur dengan Pasal 612 ayat 1
kesilapan, apabila hal ini ditemui menurut
KUH
Pasal 1321 KUH Perdata sepakat itu tidak
Perdata,
diserahkan
secara
nyata
(feitelijk levering) antara si penjual dan si
pernah ada atau sepakat itu tidak sah.
pembeli.
Cakap (bekwaam) merupakan syarat
Penyerahan
terhadap
barang
tak
umum untuk dapat melakukan perbuatan
bergerak diatur dalam Pasal 616 KUH
hukum secara sah yaitu harus sudah dewasa,
Perdata, yang menyatakan bahwa penyerahan
pada dasarnya setiap orang yang sudah
atau penunjukkan terhadap kebendaan tak
dewasa dan sehat pikirannya adalah dianggap
bergerak dilakukan dengan pengumuman
cakap menurut hukum, akan tetapi untuk
dengan suatu akta.
mengetahui orang-orang yang digolongkan
Penyerahan terhadap piutang atas
tidak cakap terlihat pada pasal 1330 KUH
nama diatur dalam Pasal 613 ayat (1) KUH
Perdata.
Perdata disebutkan penyerahan dilakukan
Suatu hal tertentu dalam perjanjian
dengan membuat sebuah akta di bawah
adalah barang yang menjadi objek suatu
tangan.
perjanjian (jual beli), bahwa apa yang harus Dimana tentang penyerahan ini kelak
diserahkan dalam perjanjian atau persetujuan
akan penulis uraikan secara tersendiri pada
jual
sub bab mengenai Harga dan Penyerahan
benda/barang (zaak).
Dalam Jual beli. Pasal
beli
adalah
sesuatu
yang
berujud
Suatu sebab yang halal merupakan 1320
Perdata
syarat yang keempat untuk sahnya suatu
menyebutkan untuk sahnya suatu perjanjian
perjanjian (jual beli), mengenai syarat ini
harus
Pasal 1335 KUH Perdata mengatakan bahwa
memenuhi
KUH
syarat-syarat
sebagai
berikut: 1. Sepakat
suatu perjanjian tanpa sebab atau yang telah mereka
yang
mengikatkan
dibuat karena sesuatu sebab yang palsu atau
dirinya.
terlarang, tidak mempunyai kekuatan hal ini
2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian.
juga berlaku terhadap jual beli. Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 01. No. 01. Maret 2013 54
Gostan Adri Harahap
ISSN Nomor 2337-7261
Adapun yang dimaksud dengan sebab
tersebut
disini bukanlah sesuatu yang menyebabkan
belakangan
itu
disanggupi
pembayarannya.
(mendorong) seseorang untuk membuat suatu
Dari penegasan tersebut di atas dapat
perjanjian tetapi yang dimaksudkan adalah isi
dikatakan bahwa sewa menyewa perumahan
perjanjian itu.
merupakan perjanjian (kontrak) yang dibuat
Berkenaan dengan sebab ini Prof.R. Subekti,
SH
mengeluarkan
oleh pemilik dengan penyewa rumah, baik
pendapatnya
secara lisan maupun tertulis, yang tujuannya
antara lain :
adalah untuk penggunaan suatu rumah dalam
Sebab itu adalah “isi perjanjian itu
waktu dan dengan pembayaran sewa yang
sendiri”, ini berarti bahwa pada jual beli harus
disepakati oleh kedua belah pihak.
secara tegas disebutkan bahwa perjanjian
Selanjutnya apabila diperhatikan pada
tersebut adalah jual beli, dan isi perjanjian itu
Pasal 1576 KUH Perdata ditegaskan : Dengan
tidak bertentangan dengan undang-undang
dijualnya
yang berlaku dan kesusilaan.8
persewaan yang dibuat sebelumnya, tidaklah
Dalam perjanjian jual beli ada dikenal
barang
diputuskan
tentang kewajiban dan hak para pihak, yaitu
diperjanjikan
penjual dan pembeli. Dalam hubungan hak
barang.
dan kewajiban berlaku sistem timbal balik
Jika
yang
kecuali pada
ada
disewa,
apabila waktu
suatu
ini
suatu
telah
menyewakan
perjanjian
yang
antara satu dengan yang lainnya, sebab apa
demikian, si penyewa tidak berhak menuntut
yang menjadi hak penjual adalah merupakan
suatu ganti rugi apabila tidak ada suatu janji
kewajiban bagi si pembeli, dan apa yang
yang tegas, tetapi jika ada suatu janji seperti
menjadi
tersebut belakangan ini, ia tidak diwajibkan
hak
dari
si
pembeli
adalah
merupakan kewajiban bagi si penjual.
mengosongkan barang yang disewa, selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi. Dari ketentuan tersebut di atas dapat
Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Apabila kita perhatikan penegasan
dikatakan bahwa perjanjian sewa menyewa
Pasal 1548 KUH Perdata disebutkan bahwa
rumah, adalah selalu mengikuti objek atau
sewa menyewa ialah suatu persetujuan,
rumah yang dijadikan tujuan dari perjanjian,
dengan mana pihak yang satu mengikatkan
dengan
dirinya untuk memberikan kepada pihak yang
bersangkutan dijual, maka perjanjian sewa
lainnya untuk kenikmatan dari suatu barang,
menyewa tidak menjadi hapus, akan tetapi
selama suatu waktu tertentu dan dengan
tetap melekat pada rumah tersebut.
pembayaran suatu harga, yang oleh pihak
pengertian
Selain
jika
rumah
ketentuan-ketentuan
yang
dalam
KUH Perdata tersebut di atas, ketentuan – 8
Ibid, hal 19.
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 01. No. 01. Maret 2013 55
Gostan Adri Harahap
ISSN Nomor 2337-7261
ketentuan lain yang perlu diperhatikan tentang
Keputusan No. 161/Pdt/1984/PN-Mdn
sewa menyewa rumah adalah Pasal 4 ayat (2)
tersebut secara singkat adalah sebagai berikut:
Peraturan Pemerintah No. 44 tahun 1963
1. Tjin Seng berumur 24 tahun, pekerjaan
tentang
Hubungan
sewa
menyewa
berjualan, tempat tinggal Jalan Kereta Api
perumahan, sebagaimana telah dirubah oleh
Gang Tanjung No. 30 Medan, selanjutnya
Peraturan Pemerintah No. 55 Tahun 1981
disebut sebagai Penggugat.
yang menyatakan bahwa hubungan sewa
2. Alwi
Liusman,
pekerjaan
berjualan,
menyewa ditimbulkan oleh :
tempat tinggal Jalan Sakti Lubis No. 16 A
a. Adanya persetujuan antara pemilik dan
Medan, selanjutnya disebut Tergugat.
penyewa;
Bahwa pada tanggal 12 Agustus 1983,
b. Adanya Surat Izin Perumahan (SIP)
penggugat telah menyewa dari tergugat
mengenai penggunaan perumahan yang
sebagaimana telah menyerahkan untuk disewa
masih dikuasai oleh Kepala Daerah.
sebuah rumah yang berukuran 3,25 x 10 m
Dari ketentuan Peraturan Pemerintah
yang terletak di Jalan Sakti Lubis No. 16
tersebut di atas dapat dalam prakteknya
Medan kepada Penggugat.
terlihat dua macam bentuk perjanjian sewa
Bahwa jangka waktu sewa menyewa
menyewa rumah, yaitu sewa menyewa rumah
rumah tersebut di atas antara penggugat dan
milik perseorangan daan sewa menyewa
tergugat ditentukan batas waktunya yakni
rumah yang dikuasai oleh Kepala Daerah.
selama 3 tahun terhitung sejak tanggal 1 Juli
Untuk
1983 dan berakhir tanggal 1 Juli 1986, selaku
sewa
menyewa
rumah
milik
perseorangan dapat dilakukan dengan adanya
penyewa
persetujuan antara pemilik dengan penyewa,
disewakan
sedangkan untuk perumahan yang dikuasai
penggugat telah melaksanakan kewajibannya
oleh Kepala Daerah memerlukan adanya
dengan membayar uang sewa sebesar Rp.
Surat Izin Perumahan yang dikeluarkan oleh
2.200.000 (dua juta dua ratus ribu rupiah)
Kepala Kantor Urusan Perumahan (KUP).
kepada tergugat dengan kwitansi sebagai
Setelah penulis menguraikan tentang
yang
sah
tergugat
atas kepada
rumah
yang
penggugat,
tanda terima yang sah.
sewa menyewa rumah, maka penulis akan
Akan tetapi tanggal 29 Maret 1984
menguraikan secara singkat sebuah Putusan
dengan tanpa persetujuan penggugat, tergugat
Pengadilan Negeri Medan, yaitu Keputusan
telah menggembok rumah yang disewa
No.
tentang
penggugat dari tergugat sehingga penggugat
pemutusan hubungan sewa menyewa oleh
tidak dapat lagi berjualan dan mengeluarkan
pemilik rumah dengan alasan rumah tersebut
barang dari rumah yang disewa tersebut. Hal
telah dibeli pihak ketiga.
ini telah diadukan penggugat kepada Poltabes
161/Pdt/1984/PN-Mdn
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 01. No. 01. Maret 2013 56
Gostan Adri Harahap
ISSN Nomor 2337-7261
Medan sekitarnya tanggal 7 April 1984.
3. Menyatakan bahwa perbuatan tergugat
Selanjutnya pada tanggal 31 Maret 1984
menjual dan menggembok/mengunci kios
tergugat telah memutuskan hubungan sewa
yang disewa oleh penggugat dari tergugat
menyewa
tanpa
secara sepihak atas rumah yang
disewakan tergugat kepada penggugat dengan
persetujuan
penggugat
adalah
perbuatan yang melanggar hukum.
alasan rumah tersebut telah dijualnya. Dengan
4. Menyatakan
perbuatan tergugat sewa
menyewa
yang
adanya perbuatan tergugat maka penggugat
membatalkan
secara
menderita kerugian disebabkan :
sepihak oleh tergugat adalah perbuatan melawan hukum.
a. Penggugat tidak dapat lagi menikmati
5. Menghukum tergugat untuk membayar
keuntungan hasil berjualan di rumah yang
kerugian
disewa penggugat, perharinya rata-rata
terhitung
sejak
tanggal
kepada penggugat sekaligus. 6. Menghukum tergugat uintuk membayar
diperhitungkan sebesar Rp. Rp. 50.000 x
bunga 3% (tiga persen) setiap bulan
43 hari = Rp. 2.150.000 (dua juta seratus
terhitung sejak perkara ini dimajukan ke
lima puluh ribu rupiah).
Pengadilan Negeri Medan hingga lunas dibayar.
b. Kerusakan barang, karena tidak dapat lagi
perbuatan
juta tiga ratus lima puluh ribu rupiah)
29
Pebruari 1984 sampai perkara ini diajukan
dipasarkan
akibat
tergugat sebanyak Rp. 7.350.000 (tujuh
sebesar Rp. 50. 000 (lima puluh ribu rupiah)
penggugat
diperhitungkan
7. Menghukum tergugat membayar ongkos
Rp.
3.000.000 (tiga juta rupiah).
perkara yang sampai saat ini dihitung
Jumlah kerugian seluruhnya sebesar Rp.
banyaknya sebesar Rp. 45.000 (empat
7.350.000 (tujuh juta tiga puluh lima ribu
puluh lima ribu rupiah).
rupiah).Pengadilan Negeri Medan mengadili
Kesimpulan
dan memutuskan perkara tersebut berdasarkan fakta-fakta hukum dan
Setelah
memperhatikan
Pengadilan
ketentuan-ketentuan undang-undang sebagai
mengamati Negeri
Medan
Putusan No.
161/Pdt/1984/PN-Mdn, maka pada penulis
berikut :
mengambil beberapa kesimpulan terhadap
1. Mengabulkan gugatan penggugat untuk
putusan tersebut, antara lain :
sebagian. 2. Menyatakan perjanjian sewa menyewa
1. Bahwa perjanjian sewa menyewa adalah
rumah (kios) antara penggugat dengan
suatu perjanjian konsensuil, yang dapat
tergugat adalah sah menurut hukum.
langsung mengikat para pihak yang mengadakannya. Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 01. No. 01. Maret 2013 57
Gostan Adri Harahap
ISSN Nomor 2337-7261 Ichsan Achmad, tanpa tahun, Hukum Perdata I-B, Jakarta, Pembimbing masa.
2. Bahwa perjanjian sewa menyewa itu tidak dapat dibatalkan secara sepihak oleh
Subekti. R, 1979, Hukum Perjanjian, Jakarta, Penerbit Intermasa.
pemberi sewa, sesuai dengan jiwa Pasal 1338 KUH Perdata.
Setiawan. R, 1978, Pokok-pokok Hukum Perikatan, Penerbit Bina Cipta, cet II.
3. Bahwa pemberi sewa wajib melindungi penyewa
dari
segala
gangguan
dan
kerugian serta tuntutan hak milik dari Subekti.
pemilik baru yang dialami penyewa
R, 1983, Pokok-pokok Hukum Perdata, PT. Intermasa, cet XVII.
selama perjanjian tersebut masih berjalan. Syahrani Riduan, 1989, Seluk Beluk dan Asas-asas Hukum Perdata, Bandung, Alumni.
4. Bahwa kerugian yang dialami penyewa akibat gangguan hak milik terhadap rumah yang disewanya adalah tanggungan
Prodjodikoro Wirjono, 1973, Asas-asas Hukum Perjanjian, Sumur Bandung.
pihak yang menyewakan. 5. Bahwa pemilik rumah tidak dapat berbuat
Sofwan
sesuka hati atau menjual rumah yang disewakannya,
tanpa
persetujuan
si
Sri Soedewi Mascjhoen, 1975, Hukum Perdata : Hukum Benda, Yogyakarta, Penerbit Liberty.
penyewa. Kiranya
dari
Putusan
Pengadilan
Negeri Medan tersebut di atas, dapat terlihat bahwa perjanjian jual beli yang dilakukan oleh pemilik kepada pihak ketiga tidak dengan serta merta dapat mengahpuskan hak sewa sebelumnya, walaupun secara nyata hak milik rumah tersebut sudah berpindah dari orang yang menyewakan kepada pihak ketiga.
DAFTAR KEPUSTAKAAN Badrulzaman Mariam Darus, 1977, Hukum Perdata tentang Perikatan, Medan, Fakultas Hukum Universitas Sumetera Utara. Harahap. M.Yahya, 1986, Segi-segi Hukum Perjanjian, Bandung, Penerbit Alumni.
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 01. No. 01. Maret 2013 58
