AKIBAT HUKUM DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH TOKO DENGAN OBJEK RUMAH SUSUN

ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA

SKRIPSI

AKIBAT HUKUM DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH TOKO DENGAN OBJEK RUMAH SUSUN

MEGA AYU RATNASARI NIM. 031111044

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS AIRLANGGA 2015

SKRIPSI

AKIBAT HUKUM DALAM ...

MEGA AYU RATNASARI


ii SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


iii SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


Motto : Hidup adalah sebuah kompetisi, dimana tidak ada keraguan dalam melangkah dan selalu menerima apa yang akan terjadi. Entah itu berhasil atau gagal yang terpenting adalah telah mencoba dan berusaha untuk menjadi pemenang. Walaupun kadang sulit terus melangkah dan menghadapi masa depan, ingatlah bahwa Allah tidak akan memberikan cobaan yang melebihi dari kekuatan ummatnya. Lalu, nikmat manakah yang engkau dustakan? (QS.AR-RAHMAT)

iv SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


KATA PENGANTAR Puji syukur kehadirat Allah SWT atas segala rahmat, nikmat dan juga ridho yang dilimpahkan kepada penulis, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan baik sebagai salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas Airlangga. Dalam Skripsi ini Penulis mengkaji “AKIBAT HUKUM DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH TOKO DENGAN OBJEK RUMAH SUSUN”. Tulisan ini penulis buat karena ketertarikan penulis akan hukum perumahan dan rumah susun terutama berkaitan dengan jenis pengaturan yang memiliki kriteria tertentu dalam menyelesaikan sengketa dalam hal melakukan suatu perjanjian tertutama perjanjian jual beli . Tidak penulis pungkiri bahwa penulis menemui banyak kesulitan didalam penulisan skripsi ini. namun dengan dorongan dari berbagai pihak membuat penulis merasa terpacu untuk tidak pernah berputus asa sehingga proses penulisan skripsi ini pun dapat berjalan dengan baik dan lancar. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah mendukung, memberi nasihat dan semangat serta doa kepada : 1.

Allah SWT yang Maha Pengasih, Maha Penyayang, Pemilik Alam Jagat Raya. Tuhan yang telah memberikan kasih sayang yang tidak terhingga kepada Penulis yang selalu memberikan kemudahan dan kesehatan dari menyelesaikan skripsi, Terima kasih atas segala nikmat, kesempatan, dan mukjizat yang selama ini dberikan oleh-Nya kepada penulis dalam menjalani tiga setengah tahun yang luar biasa di Fakultas Hukum Universitas Airlangga.

2.

Kedua orang tuaku tercinta, Sumedi SKM.,MM. dan Rahayu Sulistyarini S.E. yang selalu memberikan doa dan semangat kepada penulis sehingga penulis bisa berhasil mencapai impian menjadi Sarjana Hukum yang tidak terduga sama sekali. Terimakasih atas kasih sayangnya, motivasinya serta perhatian mama dan bapak kepada Penulis

v SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


3.

Prof. Dr. Muchammad Zaidun, S.H., M.Si. selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Airlangga serta segenap jajaran Wakil Dekan Fakultas Hukum Universitas Airlangga

4.

Dr.Agus Sekarmadji ,S.H.,M.Hum. selaku Dosen Pembimbing Skripsi yang telah banyak membantu dan meluangkan waktu untuk penulis dalam menyelesaikan skripsi.

5.

Dr.Sri

Winarsi,S.H.,M.H.,

selaku

ketua

tim

Penguji,

Dr.Urip

Santoso,S.H.,M.H., dan Indrawati, S.H.,LL.M. selaku anggota tim penguji terima kasih atas saran dan masukan yang membangun. 6.

Terima kasih kepada Bapak Faizal Kurniawan S.H., LL.M. selaku dosen wali yang selalu baik kepada penulis.

7.

Terima kasih kepada seluruh dosen fakultas hukum Universitas Airlangga yang telah mendidik dan membagi ilmunya kepada saya selama berkuliah disini

8.

Kedua adikku, Meninha Dira Rachma dan Mera Amellinda Jane terimakasih atas dorongan semangatnya.

9.

Terima kasih kepada Breindy Pember Kantrisna baik waktu, tenaga, dan materi yang selalu memotivasiku.

10.

Terima kasih untuk teman-teman SKI dan M.Y.M.A yang telah menjadi bagian dari kelurga kecilku di Surabaya. Terutama untuk rezhi, erisa, aza, novi, rani, ike, radit, abdu, juan, dan afri telah menjadi sahabat, teman dan keluarga selama kuliah disini. Akhir kata penulis ingin mengucapkan bahwa, “tiada kesempurnaan selain

milik Allah SWT”, sehingga tentunya masih banyak kekurangan yang terdapat dalam skripsi ini, untuk itu segala masukan akan sangat berharga untuk memberikan pengembangan bagi skripsi ini. Semoga apa yang penulis dapat memberikan manfaat bagi semua orang. Surabaya, 2 Maret 2015 Penulis, Mega Ayu Ratnasari

vi SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


ABSTRAK Perjanjian pengikatan jual beli merupakan perjanjian yang dilakukan untuk melakukan jual beli dengan objek bangunan. Dalam hal ini yang menjadi objek adalah rumah dan rumah susun. Undang-Undang telah mengatur bahwa jenis rumah dan rumah susun berbeda. Karena dalam rumah susun terdapat akta pemisahan. Oleh sebab itu, perjanjian jual beli rumah tidak bisa disamakan dengan rumah susun karena sertifikat yang dikeluarkan berbeda. Oleh karena itu , perlu diperhatikan dalam penerbitan sertifikat hak atas kepemilikan antara rumah dengan rumah susun karena menimbulkan akibat hukum dari objek yang diperjanjikan sebelumnya. Kata kunci

: rumah toko, rumah susun, perjanjian

Legal effect in a binding purchases agreement houses store with object apartements Abstract A binding purchases agreement is agreement for sale and purchases with object builds. This an object is houses store and apartement. The law been regulate that types of houses store and apartement different. Because apartement have “akta pemisahan”. However, a binding and purchases agreement houses store can’t to same with apartement because certificates to out different too. Must consider in the issuance of the certificate of ownership rights over the houses store with apartement for the legal consequences of objects previously agreed . Key words

: houses store, apartement, agreement

vii SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL................................................................................................i HALAMAN PENGESAHAN.................................................................................ii HALAMAN PERSETUJUAN...............................................................................iii HALAMAN MOTTO.............................................................................................iv KATA PENGANTAR.............................................................................................v ABSTRAK.............................................................................................................vii DAFTAR ISI.........................................................................................................viii BAB I

PENDAHULUAN

1.

Latar Belakang Masalah...................................................................1

2.

Rumusan Masalah............................................................................7

3.

Tujuan Penulisan..............................................................................7

4.

Metode Penelitian............................................................................7

5.

4.1

Pendekatan Masalah...............................................................8

4.2

Sumber Bahan Hukum...........................................................9

4.3

Metode Pengumpulan Bahan Hukum...................................10

4.4

Analisa Bahan Hukum..........................................................10

Pertanggung Jawaban Sistematika.................................................11

viii

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


BAB II

PERBEDAAN ANTARA RUMAH TOKO DAN RUMAH SUSUN

2.1

Pengertian dan tujuan Pembangunan rumah toko dan rumah susun...............................................................................................12

2.2

Persyaratan pembangunan rumah toko dan rumah susun...............17

2.3

Hak atas tanah yang dapat dibebani oleh rumah toko dan rumah susun dan jenis status kepemilikannya...........................................24

2.4

Izin yang diperlukan dalam pembangunan rumah toko dan rumah susun...............................................................................................27

2.5 BAB III

Sistem jual beli antara rumah toko dan rumah susun.....................35 KEABSAHAN DAN AKIBAT HUKUM DARI PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) ATAS UMAH TOKO DENGAN OBYEK SATUAN RUMAH SUSUN

3.1

Syarat sah perjanjian menurut Burgelijk Wetboek.........................49

3.2

Keabsahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli menurut Hukum Tanah Nasional..........................................................................................55

BAB IV

PENUTUP

4.1

Kesimpulan.....................................................................................58

4.2

Saran...............................................................................................59

DAFTAR BACAAN

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


1

BAB I PENDAHULUAN

1.

Latar Belakang Masalah

Dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 dinyatakan dalam Pasal 33 ayat (3) bahwa “ bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesarbesarnya kemakmuran rakyat”. Seiring berkembangnya suatu teknologi dan kebutuhan masyarakat akan kebutuhan primer yaitu papan ( tempat tinggal) tidak harus dibangun secara horizontal. Hal ini guna mencegah keterbatasan tanah yang ada. Tidak jarang, terjadi perebutan tanah tempat bermukim maupun untuk usaha menimbulkan sengketa antar masyarakat terutama di kota-kota besar. Di pinggir perkotaan lahan-lahan yang produktif untuk kegiatan pertanian maupun perkebunan berubah fungsi menjadi tanah perindustrian, perkantoran atau bahkan menjadi pusat perbelanjaan. Jika hal ini tidak dapat dihentikan maka terjadi banyak masalah di berbagai aspek kehidupan. Jika pembangunan tersebut dibiarkan secara horizontal, maka akan menghabiskan pengeluaran biaya pembangunan dan pemeliharaan sarana dan prasarana serta utilitas kota yang lebih mahal. Masyarakat akan menanggung beban transportasi yang mahal dan kemacetan yang luar biasa akan terjadi. Dengan intensitas transportasi yang meningkat membuat biaya hidup di kota semakin mahal bagi penghuninya. Salah satu upaya untuk mengurangi permasalahan tersebut adalah dengan membangun rumah yang bernilai ekonomis 1 SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


2

baik untuk hunian atau non hunian yang manfaatnya akan mengurangi penggunaan tanah dan memperpendek jaringan prasarana dan utilitas kota. Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau didalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus1, oleh sebab itu bangunan gedung termasuk bentuk dari rumah yang digunakan oleh masyarakat. Rumah dibedakan menjadi 5 (lima) jenis yaitu2 : -

Rumah komersial, yaitu rumah yang diselenggarakan dengan tujuan mendapatkan keuntungan

-

Rumah swadaya, yaitu rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya masyarakat

-

Rumah umum, yaitu rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah

-

Rumah khusus, yaitu rumah yang diselenggaraka untuk memenuhi kebutuhan khusus

1

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134),Ps 1 (1). Selanjutnya disebut UU No.28 Tahun 2002 2

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 7, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5188). Selanjutnya disebut UU No.1 tahun 2011

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


3

-

Rumah negara, yaitu rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/ atau pegawai negeri. Salah satu jenis rumah yang dibutuhkan masyarakat adalah rumah dan toko,

merupakan sebutan bangunan-bangunan bertingkat di Indonesia biasanya terdiri dari beberapa lantai, dimana lantai yang bawah biasanya digunakan untuk kegiatan usaha dan lantai paling atas digunakan sebagai tempat tinggal. Ruko ini dapat ditemui di kota-kota besar dan biasanya ditempati oleh orang-orang kalangan menengah3. Pembangunan rumah dan toko ditujukan agar seluruh rakyat Indonesia menempati rumah dan toko sesuai dengan dengan perencanaan tata ruang kota, aman ,serasi dan teratur4. Selain itu, pembangunan rumah susun juga mulai berkembang seiring bertambahnya jumlah penduduk yang ada di kota-kota besar. Ridwan Halim menyatakan bahwa : “ Dengan pembangunan rumah susun, sebidang tanah dapat digunakan secara optimal untuk menjadi tempat tinggal bertingkat yang dapat menampung sekian dan sebanyak mungkin orang. Melalui pembangunan rumah susun, optimasi penggunaan tanah secara vertikal sampai beberapa tingkat akan lebih efektif daripada optimasi penggunaan tanah secara horizontal5”.

3

Syam Rizky Puruhita, Perubahan Perjanjian Jual Beli Rumah Toko Secara Sepihak Oleh Developer (Pengembang),Skripsi,Fakultas Hukum Universitas Airlangga,Surabaya,2007,h.2 4

Siswono Judohusodo, Rumah untuk seluruh rakyat, INKOPOL, Unit Percetakan Bharakerta, Dalam Yuridika Vol.18 No.4 Juli 2003, Jakarta, 1991, h.27 5

Ridwan Halim, Hak Milik, Kondominium, dan Rumah Susun, Puncak Karma, Jakarta, 1990, h. 229

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


4

Sesuai dengan Pasal 17 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun6 bahwa Rumah susun dapat dibangun diatas tanah hak milik ,hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara, dan hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan. Dalam hal pengembang berbentuk Perseroan Terbatas, maka salah satu alas hak atas rumah susun yang dimungkinkan yaitu dalam bentuk Hak Guna Bangunan. Pasal 15 dan Pasal 16 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun bahwa pembangunan rumah umum maupun komersial dapat dilaksanakan oleh setiap orang, lembaga nirlaba dan badan usaha. Bagi pembangunan rumah susun komersial wajib menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun. Di Indonesia di kenal beberapa tipe rumah susun antara lain 7: a.

Rumah susun mewah yang penghuninya sebagian besar tenaga kerja asing

b.

Rumah susun golongan menengah yang dihuni masyarakat berpenghasilan menengah ke atas

c.

Rumah susun sederhana

yang dihuni

oleh

masyarakat

golongan

berpenghasilan menengah dan rendah. d.

Rumah susun murah yang dihuni oleh masyarakat berpenghasilan rendah ke bawah. Dalam hal ini, penulis akan membahas mengenai rumah toko dan rumah

susun yang mana memiliki pengaturan yang berbeda. Rumah toko merupakan 6

Selanjutnya disebut UU No.20 Tahun 2011

7

Urip Santoso, Pengaturan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dalam Hukum Nasional, Yuridika, Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Surabaya, Vol.18,No.4, Juli 2003,h.328

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


5

rumah yang digunakan untuk melakukan kegiatan usaha dan menghasilkan keuntungan. Banyak kegiatan usaha yang dapat dilakukan dalam rumah toko antara lain CV (Comanditaire Venootschap) , Firma atau UD (Unit Dagang). Seiring perkembangan jaman, rumah toko dibuat layaknya rumah bertingkat yang mana hampir mirip dengan rumah susun. Biasanya dibuat hingga tiga sampai empat lantai. Hal ini dilakukan oleh pengembang guna efesiensi tempat dalam melakukan kegiatan ekonomi bagi calon pembeli. Namun dalam transaksinya jual beli rumah toko sama halnya dengan jual beli rumah pada umumnya. Adanya sertipikat hak milik atas tanah dan bangunannya serta akta-akta yang berkaitan dengan tanah dan bangunan tersebut. Berbeda dengan rumah susun, disini rumah susun memiliki pengaturan yang berbeda. Rumah susun hanya dapat dijual belikan berdasarkan satuan rumah susun saja, tidak dengan tanah dan benda di sekitar satuan rumah susun. Karena adanya pertelaan yang memisahkan antara tanah bersama, benda bersama dan bagian bersama. Transaksi jual beli antara rumah toko dengan rumah susun juga berbeda. Jual beli antara rumah toko dan rumah susun dapat melalui perjanjian pengikatan jual beli dimana hal ini dilakukan sebagai perjanjian pendahuluan sebelum terjadi pelunasan. Perjanjian pengikatan jual beli dapat dilakukan apabila pembeli belum mampu melunasi pembelian tersebut dan memberikan sejumlah uang yang dimiliki sebagai uang muka atau uang tanda jadi. Biasanya, calon pembeli melakukan perjanjian jual beli tersebut karena merasa tertarik dengan jenis rumah yang ditawarkan oleh pengembang.

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


6

Dalam kasus ini, pengembang menawarkan rumah toko kepada calon pembeli dan tertarik untuk memiliki rumah toko yang ditawarkan oleh pengembang. Calon pembeli dan pengembang sepakat untuk melakukan jual beli karena rumah yang ingin dibeli oleh pembeli belum selesai dibangun. Pembeli hanya diberi gambar oleh pengembang sebagai metode promosi penjualan. Oleh sebab itu, untuk melindungi kepentingan para pihak dibuatkan perjanjian pengikatan jual beli. Hal ini dilakukan untuk memberikan kepastian hukum kepada pembeli agar rumah yang dipesan tidak dijual lagi tanpa sepengetahuan dari pembeli dan pembeli dapat melunasi pembayaran pembelian secara berkala sesuai dengan perjanjian yang telah dibuat. Perjanjian pengikatan jual beli juga memberikan kepastian hukum bagi pengembang yaitu obyek yang dijualbelikan sudah laku dengan dibuatkannya perjanjian jual beli. Bila nanti pembeli tidak sanggup membayar lunas, maka pengembang dapat menjual kembali rumah tersebut kepada pembeli yang lain. Setelah terjadi pelunasan ternyata pengembang memberikan sertifikat strata title yang merupakan sertifikat satuan rumah susun. Pengembang berdalih bahwa pengembang hanya menjual toko saja bukan rumah toko. Padahal dalam perjanjian dan promosi tersebut pengembang mengatakan menjual rumah toko berseta tipe-tipe rumah yang ditawarkan. Padahal yang diperjanjikan dalam jual beli tersebut adalah rumah toko bukan tokonya saja. Tentu saja pembeli tidak mau menerimanya karena merasa dirugikan oleh pengembang.

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


7

2.

Rumusan Masalah Dari uraian latar belakang diatas, penulis merumuskan masalah-masalah

sebagai berikut: a.

Apakah karakteristik antara rumah toko dengan rumah susun?

b.

Apakah akibat hukum dari perjanjian pengikatan jual beli bagi pengembang dan pembeli apabila objek yang diperjanjikan tidak sesuai dengan yang disepakati?

3.

Tujuan Penulisan

Penulisan skripsi ini bertujuan : a.

Untuk mengetahui perbedaan antara rumah toko dengan rumah susun mulai dari pengaturannya menurut peraturan perundang-undangan yang terkait hingga prosedur jual beli.

b.

Untuk mengetahui akibat hukum dari perjanjian pengikatan jual beli yang tidak sesuai dengan objek yang diperjanjikan dan kebasahan perjanjian pengikatan jual beli menurut hukum tanah nasional

4.

Metode Penelitian Metode penelitian yang dilakukan dalam penelitian ini adalah metode

penelitian hukum normatif, sebagaimana yang ditulis oleh Peter Mahmud Marzuki8 bahwa penelitian hukum adalah suatu proses untuk menemukan aturan hukum, prinsip-prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin hukum guna menjawab isu hukum yang dihadapi.

8

SKRIPSI

Peter Mahmud Marzuki , Penelitian Hukum, Prenada Media, Jakarta, 2005, h. 35


MEGA AYU RATNASARI


8

Oleh karena itu, pilihan metode penelitian ini berkaitan dengan peraturan perundang - undangan yang berkaitan dengan hukum rumah susun. Selanjutnya Metode Penelitian berawal dari pendekatan masalah hingga analisis bahan hukum dengan penjabaran dan penjelasan sebagai berikut : 4.1

Pendekatan Masalah Berdasarkan

dengan

adanya

penulisan

skripsi

ini,

maka

penulis

menggunakan beberapa pendekatan masalah sebagai berikut : 1.

Statute Approach, yaitu dilakukan dengan menelaah Peraturan Perundangundangan yang berlaku yang bersangkutan dengan isu hukum yang dihadapi dengan mencari ratio legis dan dasar ontologis lahirnya peraturan perundang-undangan tersebut, pendekatan peraturan perundang-undangan adalah peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan rumah toko dan rumah susun.

2.

Conceptual Approach, yaitu metode pendekatan yang dilakukan dengan mempelajari peraturan perundang-undangan dan doktrin-doktrin yang berkembang dengan Ilmu Hukum sehingga menemukan ide-ide yang melahirkan pengertian-pengertian hukum, konsep-konsep Hukum, dan asasasas hukum terkait dengan Isu Hukum yang dihadapi dan dijadikan sandaran dalam membangun argumentasi hukum dengan memecahkan isu hukum yang dihadapi.

3.

Case Study, merupakan suatu studi terhadap kasus tertentu dari berbagai aspek hukum9 . Dengan studi kasus ini, diharapkan penulis mendapatkan 9

SKRIPSI

Ibid.h.134


MEGA AYU RATNASARI


9

data yang akurat berdasarkan fakta materiil yang ada sehingga dapat menpertajam analisa dan hasil penelitian. Dengan menggunakan kedua metode pendekatan tersebut, penulis dalam penulisan skripsi ini akan melakukan pengkajian mendalam mengenai peraturan perundang-undangan antara lain : -

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria,

-

Undang-Undang

Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan

Permukiman, -

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun,

-

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung,

-

Burgerlijk Wetboek ( BW) atau Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

-

Peraturan Pemerintah No.4 tahun 1988 Tentang Rumah Susun,

-

Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,

-

dan peraturan yang berkaitan lainnya

4.2

Sumber Bahan Hukum Adapun

dalam

penelitian

ini

adalah

prosedur

penelusuran

atau

menginventaris bahan hukum, baik hukum primer maupun bahan hukum sekunder. Morris L. Cohen menyatakan bahwa hukum primer akan terdiri dari berbagai jenis peraturan perundang-undangan serta putusan pengadilan, sedangkan sumber hukum sekunder akan berupa berbagai macam bentuk

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


10

kepustakaan dalam bidang hukum maupun bidang yang terkait termasuk didalamnya pandangan-pandangan dari Ilmuwan Hukum 10. Bahwa bahan hukum primer dan sekunder yang digunakan adalah : -

Bahan hukum primer : BW (Burgelijk Wetboek) , Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, UndangUndang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Permukiman, dan UndangUndang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung.

-

Bahan hukum sekunder : buku-buku tentang hukum agraria, perumahan dan rumah susun, makalah, jurnal, catatan kuliah, dan seminar.

4.3

Metode Pengumpulan Bahan Hukum Metode pengumpulan bahan hukum yang penulis lakukan dalam

penyusunan skripsi ini melalui prosedur identifikasi dan inventarisasi bahanbahan hukum yang terkumpul tersebut kemudian dipelajari dan dilakukan klasifikasi secara sistematis sesuai dengan rumusan masalah dan tujuan penelitian. 4.4

Analisa Bahan Hukum Sumber bahan hukum yang telah penulis peroleh sebagaimana dikemukakan

pada bagian sebelumnya, kemudian penulis menganalisis sumber bahan hukum tersebut dengan metode interpretasi. Intepretasi yang digunakan ialah intepretasi gramatikal yang merupakan upaya untuk menemukan arti dari suatu naskah undang-undang dan interpretasi sistematis yang merupakan cara penafsiran yang dilakukan dengan menghubung - hubungkan suatu ketentuan atau aturan dengan 10

SKRIPSI

Arief Sidharta, Refleksi Tentang Hukum, Mandar Maju,Jakarta,1999, hal. 167


MEGA AYU RATNASARI


11

aturan yang lain, baik aturan-aturan yang dikaitkan itu berada dalam undangundang yang sama atau tidak dengan maksud memperoleh suatu pemahaman yang utuh. 5.

Pertanggung Jawaban Sistematika Penulisan Pertanggung jawaban sistematika ini dimaksudkan untuk

memudahkan dalam mengetahui secara menyeluruh uraian singkat tentang tulisan ini, yang mana sistematika penulisan ini terdiri dari empat bab. Bab I, dalam Bab ini penulis membahas tentang latar belakang permasalahan, Rumusan Masalah, Tujuan Penulisan, Metode penelitian. Hal tersebut diletakkan dalam Bab I karena berisikan landasan-landasan pemikiran dan fakta-fakta hukum yang mendasari penulisan ini yang juga menjadi pedoman bagi penulisan di Bab-Bab selanjutnya, sehingga akan menjadi kesatuan yang utuh. Bab II, akan membahas mengenai perbedaan antara rumah toko dengan susun. Mulai dari pengertian, karakteristik dan tujuan, dan prosedur jual beli antara rumah toko dan rumah susun. Bab III akan membahas akibat hukum apabila dalam perjanjian pengikatan jual beli tidak sesuai dengan objek yang diperjanjikan dan keabsahan perjanjian pengikatan jual beli menurut hukum tanah nasional. Bab IV merupakan penutup yang merupakan akhir dari penulisan skripsi ini. Pada bab ini terdapat kesimpulan serta sumbangan pemikiran berupa saran terhadap pokok permasalahan yang dibahas, diharapkan dapat dipergunakan untuk tambahan referensi di bidang hukum agraria terutama dibidang hukum perumahan dan rumah susun.

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


BAB II PERBEDAAN ANTARA RUMAH TOKO DAN RUMAH SUSUN

2.1

Pengertian dan Tujuan Pembangunan Rumah Toko dan Rumah Susun Rumah berdasarkan Pasal 1 angka 7 pada UU No. 1 Tahun 2011 adalah bangunan

gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Terkait pengertian rumah tersebut, telah diatur dalam pasal 21 UU No. 1 Tahun 2011 bahwa terdapat perbedaan jenis rumah berdasarkan pelaku pembangunan dan penghuniannya yaitu rumah komersial, rumah umum, rumah swadaya,rumah khusus, dan rumah negara. Dengan adanya landasan hukum yang memberikan pengertian dan pembedaan jenis rumah maka rumah toko termasuk dalam jenis rumah komersial. Karena pengertian dari rumah komersial dalam pasal 1 angka 8 UU No. 1 Tahun 2011 adalah rumah yang dibangun untuk mendapatkan keuntungan sesuai dengan kebutuhan masyarakat. Mengenai bentuknya, rumah toko biasanya dibangun dengan beberapa lantai diatas tanah. Menurut Urip Santoso, bentuk rumah dibedakan berdasarkan hubungan antar bangunan. Bentuk rumah meliputi1 : a.

Rumah tunggal

Rumah tunggal merupakan rumah yang memiliki kaveling sendiri dan slah satu dinding bangunan tidak dibangun tepat pada batas kaveling.

1

Urip Santoso, Hukum Perumahan, Kencana Prenadamedia Group,Jakarta,2014,h.53

12 SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


13

b.

Rumah deret

Rumah deret merupakan beberapa rumah yang satu atau lebih dari sisi bangunan menyatu dengan sisi satu atau lebih bangunan lain atau rumah lain, tetapi masingmasing mempunyai kaveling sendiri. c.

Rumah susun

Rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional baik secara horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan yang masing-masing dimiliki dan digunakan secara terpisah. Terutama untuk tempat hunian dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Hal ini dilakukan guna efesiensi tempat dan biaya pembangunan. Dalam pasal 16 UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria disebut (UUPA) ,hak atas tanah dapat berupa hak milik, hak guna usaha, hak gunan bangunan, hak pakai,hak sewa untuk bangunan, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan. Pembangunan rumah dapat dilakukan di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, baik tanah negara maupun di atas tanah pengelolaan dan hak pakai atas tanah negara berdasarkan pasal 43 ayat (1) UU No.1 tahun 2011. Cara pemilikan rumah dapat melalui membangun rumah di atas tanah haknya sendiri, membeli rumah milik orang lain, mendapatkan hibah berupa rumah, melakukan tukar menukar rumah, memenangkan lelang rumah, mendapatkan warisan berupa rumah2. Mengenai

2

Urip Santoso, Materi Airlangga,Surabaya, 2014.

SKRIPSI

Kuliah

Hukum

Perumahan


dan

Permukiman,

Universitas

MEGA AYU RATNASARI


14

pemanfaatan rumah dapat digunakan sebagai kegiatan usaha secara terbatas tanpa membahayakan dan mengganggu fungsi hunian.

Pengertian rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 UU No.20 Tahun 2011 dinyatakan bahwa : Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masingmasing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Istilah rumah susun pada jaman sekarang sangatlah beragam . Mulai dari Condominium, apartemen, strata title maupun bangunan bertingkat. Penggunaan katakata sepeti itu hanya merupakan suatu peristilahan saja. Condominium adalah istilah hukum yang digunakan di Amerika Serikat dan sebagian provinsi Kanada. Co berarti bersama-sama dan dominium berarti kepemilikan. Di Australia dan provinsi British Columbia di Kanada disebut strata title3. Strata title dapat diartikan sebagai hak atas lapisan yaitu hak seseorang atau pihak untuk dapat memiliki tanah atas bangunan orang lain4. Dalam fungsinya dapat digunakan secara horizontal maupun vertikal dan tetap tunduk pada hukum rumah susun. Dilihat dari fungsi fisiknya merupakan bangunan yang memiliki lantai lebih dari satu. Pada rumah susun ada hak yang bersifat

3

http://id.wikipedia.org/wiki/Kondominium. diakses :18 November 2014 pukul.18.42

4

Eman Ramelan dkk, Problematika Hukum Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dalam Pembebanan Dan Peralihan Hak Atas Tanah, LaksBang Grafika dan Andy Institute, Surabaya, 2012, h.5

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


15

perseorangan dan hak bersama. Dimana penguasaannya diletakkan dasarnya pada pasal 4 ayat (1) UUPA yaitu : Atas dasar hak menguasai dai negara sebagai yang dimaksuda dalam pasal 2 ditentukan adanya bermacam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum. Tujuan pembangunan rumah susun adalah : a.

menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya;

b.

meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;

c.

mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;

d.

mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif;

e.

memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah;

f.

memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun;

g.

menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi Masyarakat Berpengasilan Rendah dalam lingkungan yang sehat, aman,

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


16

harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan h.

memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.

i.

Sehingga tujuan yang ideal yang harus dipenuhi oleh penyelenggara pembangunan rumah susun adalah memberikan kepastian hukum bagi calon pembeli rumah susun dan membantu pemerintah untuk mengoptimalkan sumber daya untuk menciptakan tempat tinggal yang layak dan pembangunan perekonomian yang berpenduduk padat seperti kota – kota besar. Sehingga tersedianya ruang terbuka hijau untuk lingkungan yang padat penduduk5.

Sehingga tujuan dibangunnya rumah toko dan rumah susun adalah untuk menghemat pengeluaran negara dalam rangka penggunaan tanah secara horizontal dengan membangun bangunan secara vertikal namun tetap tunduk pada hukum tanah nasional. Selain itu, dengan adanya rumah toko dan rumah susun memudahkan masyarakat untuk melakukan kegiatan usaha karena tidak terlalu memakan banyak tempat dan lebih menghemat pengeluaran. Bagi masyarakat yang bukan pengguna atau pemilik rumah toko atau rumah susun mendapatkan lebih banyak ruang untuk kegiatan lainnya karena penghematan tanah yang digunakan.

5

Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 108),Ps.3.

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


17

2.2

Persyaratan Pembangunan Rumah Toko dan Rumah Susun Dengan adanya UU No. 1 Tahun 2011 menjadikan pembangunan rumah

berdasarkan kepentingan bagi masing-masing pihak yang membutuhkan memiliki landasan hukum. Dalam konsideran UU No. 1 Tahun 2011 bahwa negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta memanfaatkan rumah sebagai tempat untuk melakukan segala kegiatan sehari-hari. Pembangunan rumah dikembangkan berdasarkan tipologi, ekologi, budaya, dinamika ekonomi tiap daerah, serta mempertimbangkan faktor keselamatan dan keamanan. Pembangunan rumah toko sama dengan pembangunan rumah pada umumnya. Yang membedakan adalah dari sisi kepentingan. Persyaratan dalam pembangunan perumahan harus memenuhi beberapa persyaratan antara lain : a.

Persyaratan teknis merupakan persyaratan yang meliputi struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan dan kenyaman yang berhubungan dengan rancang bangun.

b.

Persyaratan administratif merupakan persyaratan yang meliputi Izin usaha, izin lokasi, peruntukan tanah, status hak atas tanah, dan Izin Mendirikan Bangunan

c.

Persyaratan ekologis merupakan persyaratan yang meliputi keserasian dan keseimbangan lingkungan antara lain analisis dampak lingkungan

Dengan memenuhi persyaratan tersebut, pengembang dapat membangun rumah sesuai dengan aturan yang telah ditetapkan.

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


18

Adanya UU No.20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun telah memperkenalkan adanya lembaga kepemilikan sebagai hak kebendaan yaitu adanya Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang terdiri dari hak perorangan atas satuan rumah susun, tanah bersama, benda bersama dan bagian bersama yang merupakan kesatuan dari rumah susun6. Konsep dasar yang melandasi Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah kepemilikan suatu benda baik perorangan dan bersama pada bagian tertentu dalam suatu kesatuan jenis kepemilikan. Dalam kepemilikan satuan rumah susun perlu memenuhi beberapa persyaratan antara lain adalah persyaratan teknis dan persyaratan administratif yang telah diatur dalam Pasal 6 UU No.16 tahun 1985 yang mana telah diubah ke UU No.20 tahun 2011 yang telah dijabarkan lebih rinci tanpa ada pengelompokan persyaratan teknis maupun administratif. Dalam Pasal 4 UU No.20 Tahun 2011 dijabarkan bahwa lingkup pengaturan Undang- Undang Rumah susun antara lain : a. pembinaan; b. perencanaan; c. pembangunan; d. penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan; e. pengelolaan; f. peningkatan kualitas; g. pengendalian; h. kelembagaan; 6

SKRIPSI

Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun & Apartemen,Sinar Grafika,Jakarta,2012,h.198


MEGA AYU RATNASARI


19

i. tugas dan wewenang; j. hak dan kewajiban; k. pendanaan dan sistem pembiayaan; dan l. peran masyarakat. Namun dalam Peraturan Pemerintah No.4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun7 masih menggunakan Undang-Undang rumah susun yang lama yaitu UU No.16 Tahun 1985 yang mana masih menggunakan persyaratan teknis dan persyaratan administratif dalam pembangunan rumah susun. Persyaratan teknis yang harus dipenuhi antara lain : Persyaratan teknis mengenai ruangan diatur dalam pasal 11 PP No.4 tahun 1988 meliputi pencahayaan yang cukup dan pertukaran udara yang sesuai dengan persyaratan yang berlaku. Persyaratan teknis untuk struktur, komponen, dan bahan bangunan diatur dalam pasal 12 dan pasal 13 PP No.4 Tahun 1988 yang sesuai dengan persyaratan konstruksi yang berlaku seeperti kuat dan tahan terhadap segala bahaya yang dapat menimbulkan kerugian Persyaratan teknis untuk kelengkapan rumah susun berupa bagian bersama, benda bersama, lokasi rumah susun diatur dalam pasal 14 sampai pasal 22 PP No.4 Tahun 1988 . mengenai kelengkapan rumah susun setidaknya mempunyai saluran dan/ atau tempat pembuangan sampah yang memenuhi persyaratan terhadap kebersihan, kesehatan, dan kemudahan; tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya; alat transportasi yang berupa

7

SKRIPSI

Selanjutnya disebut PP No.4 Tahun 1988


MEGA AYU RATNASARI


20

tangga, lift atau eskalator sesuai dengan tingkat keperluan dan persyaratan yang berlaku; pintu dan tangga darurat kebakaran; tempat jemuran; alat pemadam kebakaran; penangkal petir; alat/ sistem alarm; pintu kedap asap pada jarak - jarak tertentu; generator listrik disediakan untuk rumah susun yang menggunakan lift. Bagian bersama yang berupa ruang untuk umum, ruang tangga, lift,selasar, harus mempunyai ukuran yang mempunyai persyaratan yang berlakudan benda bersama harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang memenuhi persyaratan yang berlaku. Persyaratan teknis untuk kepadatan dan tata letak bangunan diatur dalam pasal 23 dan pasal 24 PP No.4 Tahun 1988 merupakan optimasi daya guna dan hasil guna tanah, sesuai dengan fungsinya, dengan memperhatikan keserasian dan keselamatan lingkungan sekitarnya dan penetapan batas pemilikan tanah bersama, segi - segi kesehatan, pencahayaan, pertukaran udara, serta pencegahan dan pengamanan terhadap bahaya yang mengancam keselamatan penghuni, bangunan, dan lingkungannya berdasarkan peraturan perundang - undangan yang berlaku Persyaratan teknis untuk prasarana dan fasilitas lingkungan diatur dalam pasal 25 sampai pasal 28 PP No.4 Tahun 1988 meliputi fasilitas umum yang dapat menunjang fungsi lain dari rumah susun antara lain jaringan distribusi air bersih, gas, dan listrik dengan segala kelengkapannya termasuk kemungkinan diperlukannya tangki - tangki air, pompa air, tangki gas, dan gardu - gardu listrik; saluran pembuangan air hujan yang menghubungkan pembuangan air hujan dari rumah susun ke sistem jaringan pembuangan air kota; saluran pembuangan air

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


21

limbah dan/ atau tangki septik yang menghubungkan pembuangan air limbah dari rumah susun ke sistem jaringan air limbah kota, atau penampungan air limbah tersebut ke dalam tangki septik dalam lingkungan; tempat pembuangan sampah yang fungsinya adalah sebagai tempat pengumpulan sampah dari rumah susun untuk selanjutnya dibuang ke tempat pembuangan sampah kota, dengan memperhatikan faktor-faktor kemudahan pengangkutan, kesehatan, kebersihan, dan keindahan; kran-kran air untuk pencegahan dan pengamanan terhadap bahaya kebakaran yang dapat menjangkau semua tempat dalam lingkungan dengan kapasitas air yang cukup untuk pemadam kebakaran; tempat parkir kendaraan dan/atau penyimpanan barang yang diperhitungkan terhadap kebutuhan penghuni dalam melaksanakan kegiatan-kegiatannya sesuai dengan fungsinya; jaringan telepon dan alat komunikasi lain sesuai dengan tingkat keperluannya. Sedangkan persyaratan administratif dinyatakan dalam pasal 1 angka 6 Peraturan Pemerintah No.4 tahun 1988 tentang rumah susun meliputi Perizinan usaha dari perusahaan pembangunan rumah susun, izin lokasi, izin mendirikan bangunan, dan izin layak huni8. Dalam sistem satuan rumah susun dikenal dengan adanya : a.

Bagian bersama, merupakan bagian dari rumah susun yang digunakan secara bersama baik fungsi dan bentuknya yang tidak terpisah.

8

Eko Yulian Isnur, Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah dan Tanah,Pustaka Yustisia, Jogyakarta,2008,h.89

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


22

b.

Benda bersama, merupakan benda yang bukan bagian dari rumah susun yang digunakan secara bersama

c.

Tanah bersama, merupakan tanah yang digunakan atas hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun.

d.

Pertelaan, merupakan uraian mengenai batas - batas yang jelas dari setiap satuan rumah susun baik secara horizontal dan vertikal , yang merupakan bagian tertentu dari gedung, termasuk bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang didalamnya mengandung nilai perbandingan proporsional9.

e.

Nilai Perbandingan Proposional (NPP) merupakan angka yang menunjukkan perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan luas dan nilai satuan rumah susun yang bersangkutan ,terhadap luas atau nilai bangunan rumah susun.

f.

Persatuan Penghuni Rumah Susun (PPRS) adalah entitas yang penting dan memiliki peran yang besar dalam sebuah rumah susun karena dalam penyerahan pertama pemilik harus membentuk Persatuan Penghuni Rumah Susun sebagai badan hukum dalam menyelesaikan masalah hukum dalam rumah susun yang dihuni. Nilai perbandingan proporsional sangat penting artinya bagi pemilik satuan rumah

susun karena nilai perbandingan proporsional mencerminkan hak dan kewajiban pemilik satuan rumah susun atas pemilikan bagian, benda dan tanah bersama,hak dan

Imam Kuswahyono, Hukum Rumah Susun Suatu Bekal Pengantar Pemahaman,Bayumedia Publishing, Malang, 2003, hal.16 9

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


23

kewajiban dalam pemeliharaan dan pengelolaan rumah susun serta hak suara (voting right) dalam Persatuan Penghuni Rumah Susun (PPRS). Sedangkan pertelaan merupakan titik awal dimulainya proses hak milik atas satuan rumah susun. Dari pertelaan tersebut akan muncul satuan - satuan rumah susun yang terpisah secara hukum dengan rumah susun dan hak atas tanah bersamanya melalui proses pembuatan akte pemisahan. Persyaratan yang harus dipenuhi dalam membangun rumah toko maupun rumah susun hampir sama. Namun yang membedakan adalah adanya Nilai perbandingan proposional dimana syarat ini merupakan syarat mutlak untuk menentukan batas-batas antara kepemilikan pribadi maupun kepemilikan secara bersama. Pembangunan rumah toko tidak memerlukan nilai perbandingan proposional karena seluruhnya merupakan milik pribadi secara keseluruhan. Selain itu, adanya persatuan penghuni rumah susun diman merupakan perkumpulan pemilik satuan rumah susun yang dapat melakukan perbuatan

hukum

dalam

menentukan

nilai

perbandingan

proposional

atau

menyelesaikan sengketa antar penghuni satuan rumah susun. 2.3

Hak Atas Tanah yang Dapat Dibebani Oleh Rumah Toko dan Rumah Susun Beserta Jenis Status Kepemilikannya Sebelum melakukan pembangunan rumah, pihak penyelenggara pembangunan

rumah harus menetapkan lokasi dan status hak atas tanah yang akan dibangun rumah. Pihak penyelenggara pembangunan rumah bisa warga negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, Badan Hukum berupa Perseroan Terbatas maupun Yayasan, Badan Hukum Asing yang berkedudukan di Indonesia, Badan Usaha Milik

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


24

Negara, Badan Usaha Milik Daerah, dan Kantor Pemerintahan10. Pembangunan rumah pada umumnya dibangun berdasarkan status hak atas tanah . menurut Pasal 43 ayat (1) UU No.1 Tahun 2011 ,jenis hak atas tanah yang dapat dibebani oleh pembangunan rumah adalah hak milik, hak guna bangunan, baik tanah negara maupun di atas tanah pengelolaan dan hak pakai atas tanah negara. Hak atas tanah tersebut juga berlaku dalam pembebanan bangunan rumah susun yang diatur dalam pasal 17 UU No.20 Tahun 2011. a.

Hak Milik Rumah toko yang memiliki hak atas tanah berupa hak milik merupakan hak yang

terkuat, terpenuhi dan dapat bersifat turun temurun. Karena hak tersebut tidak mudah hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan dari pihak lain. Terpenuhi berarti hak milik memiliki wewenang yang luas dibanding hak –hak yang lain seperti dapat disewakan kepada orang lain. Subyek hak milik adalah warga negara Indonesia sehingga warga negara asing atau warga berkenegaraan ganda ( warga negara Indonesia dan asing) tidak mempunyai hak untuk menjadi subyek hak milik. Selain itu, badan hukum tertentu dapat memiliki hak milik atas tanah antara lain Bank pemerintah, badan keagamaan, dan badan sosial. Hak milik dapat diperoleh melalui hukum adat , penetapan pemerintah dengan cara melakukan permohonan kepada Kantor Pertanahan setempat, atau berdasarkan ketetapan Undang-Undang. Hak milik dapat beralih dan dialihkan dengan cara jual beli, hibah, tukar menukar ,melalui pemberian wasiat sehingga hak milik beralih. 10

SKRIPSI

Ibid,h.81


MEGA AYU RATNASARI


25

b.

Hak Guna Bangunan Hak Guna Bangunan adalah Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-

bangunan di atas tanah yang bukan miliknya selama jangka waktu tertentu. Dalam pasal 36 UUPA yang menjadi subyek Hak Guna Bangunan adalah warga negara Indonesia dan badan hukum yang berkedudukan di Indonesia. Ada tiga jenis tanah yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan yaitu tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik. Untuk tanah negara, hak guna bangunan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk . Untuk tanah hak pengelolaan ,hak guna bangunan dapat diberikan dengan keputusan pemberian hak atas oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan. Tanah hak milik yang dibebani hak guna bangunan dapat melalui pemberian hak oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Setiap pemberian hak guna bangunan wajib didaftarkan di kantor pertanahan setempat. Jangka waktu hak guna bangunan yang berasal dari tanah negara dan tanah hak pengelolaan paling lama tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun. Permohonan perpanjangan atau pembaharuan dapat dilakukan pendaftaran paling lambat dua tahun sebelum jangka waktu berakhir.Jangka waktu hak guna bangunan yang berasal dari hak milik adalah tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang sesuai dengan kesepakatan antar para pihak. Hak guna bangunan dapat beralih dengan cara jual beli, tukar menukar, pewarisan, hibah, dan penyertaan modal.

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


26

c.

Hak pakai Hak pakai diatur dalam pasal 41 sampai pasal 43 UUPA. Hak pakai adalah hak

untuk menggunakan dan/ atau memungut hasil dari tanh yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan

dalam

keputusan

pemberiannya

oleh

pejabat

yang

berwenang

memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian penyewaan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini11. Subyek hak pakai adalah warga negara Indonesia, badan hukum yang berkedudukan di Indonesia dan tunduk pada hukum Indonesia, departemen, lembaga pemerintah non departemen, pemerintah daerah,badan keagamaan dan sosial, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum asing yang memiliki perwakilan yang berkedudukan di Indonesia, perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional. Jangka waktu hak pakai atas tanah negara dan tanak hak pengelolaan memiliki jangka waktu selama dua puluh lima tahun dan dapat diperpanjang sesuai yang diperlukan dengan tanah yang sama dan digunakan untuk keperluan tertentu. Keperluan tertentu hanya dapat digunakan oleh departemen, lembaga pemerintahan non departemen,

pemerintah daerah, perwakilan negara asing, perwakilan badan

internasional, badan keagamaan dan badan sosial. 11

Undang Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043),Ps.41(1)

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


27

Jangka waktu untuk hak pakai atas hak milik paling lama dua puluh lima tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi. Setelah jangka waktu berakhir, para pihak harus sepakat membuat hak pakai baru yang didaftarkan di kantor pertanahan setempat. Beralihnya hak pakai dapat berupa jual beli, tukar menukar, warisan, hibah, dan penyertaan modal. Semua hak-hak tersebut dapat dibebani hak tanggungan. Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Sehingga dalam pembangunan rumah toko dan rumah susun semua hak atas tanah yang melekat pada bangunan tersebut dapat dibebani oleh hak tanggungan. Pembangunan rumah susun dengan hak atas tanah yang dibebani tidak menjadi milik perorangan atau pribadi oleh pemilik rumah susun. Karena terdapat tanah bersama sehingga tanah tersebut tidak dapat dibagi-bagi. Jadi, yang dapat dimiliki oleh pemilik rumah susun adalah kepemilikan atas satuan rumah susun atau apabila menyewa rumah susun berupa sertifikat kepemilikan bangunan gedung atas satuan rumah susun.

2.4

Izin yang Diperlukan Dalam Pembangunan Rumah Toko dan Rumah Susun Setiap kegiatan yang dilakukan oleh perusahaan atau pengembang dalam rangka

perolehan tanah harus memiliki izin lokasi. Izin lokasi diberikan dalam pertimbangan

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


28

aspek penguasaan tanah dan tata guna tanah meliputi hak serta penguasaan tanah, penilaian fisik tanah, tanah serta kemampuan tanah (Pasal 6 Ayat 1 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No.2 Tahun 1999). Izin lokasi diberikan oleh Kepala Kantor pertanahan kota atau kabupaten setempat. Pengembang harus meminta izin lokasi ke Pemerintah Daerah dengan melampirkan : -

Akta pendirian perusahaan

-

Nomor Pokok Wajib Pajak

-

Gambar kasar atau sketsa tanah yang dibuat oleh pemohon

-

Keterangan tentang letak, luas, dan jenis tanah (kebun/ sawah) yang dimohon

-

Pernyataan bermaterai tentang kesediaan untuk memberikan ganti kerugian bagi pemilik tanah yang terkena rencana proyek pembangunan rumah toko atau rumah susun

-

Uraian rencana proyek yang akan dibangun disertai analisis dampak lingkungan

Ketentuan ini diatur dalam pasal 4 Peraturan Menteri Dalam Negeri No.3 Tahun 1987. -

Perolehan Hak Atas Tanah12 Setelah mendapatkan izin lokasi , penyelenggara pembangunan rumah toko atau

rumah susun dapat memperoleh tanah-tanah hak tersebut dengan meminta persetujuan dahulu dari pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Perolehan tanah yang ditempuh dalam teorinya adalah melalui jual beli, tukar menukar atau pelepasan hak atas tanah. Tetapi dalam praktiknya hanya dapat dilakukan pelepasan hak atas tanah

12

Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, 2010,h.87-89

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


29

karena tanah yang diperlukan adalah tanah yang memiliki status hak milik. Prosedur jual beli atau tukar menukar hak atas tanah dapat dilakukan melalui 4 tahap : 1.

Adanya kesepakatan mengenai harga dan tanah yang menjadi objeknya antara pemilik tanah dengan penyelenggara pembangunan rumah toko atau rumah susun

2.

Pembuatan akta jual beli atau tukar menukar yang dilakukan oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)

3.

Pendaftaran pemindahan hak di kantor pertanahan kota atau kabupaten setempat

4.

Kepala Kantor pertanahan kota atau kabupaten melakukan perubahan nama pemegang hak

Jika perolehan hak atas tanah melalui pelepasan hak maka prosedurnya adalah : 1.

Melakukan musyawarah antara pemegang hak dan pihak yang memerlukan tanah

2.

Adanya kesepakatan dalam musyarawah

3.

Pelaksanaan penyerahan atau pelepasan hak atas tanah dibuat dengan akta notaris atau surat pernyataan serta diberikan uang ganti kerugian

4.

Permohonan

pemberian

hak

atas

tanah

kepada

Kepala

BPN

dengan

pengaturannya didalam Peraturan Menteri Agraria/ Kepala BPN No.9 tahun 1999 5.

Penerbitan surat keputusan pemberian hak atas tanah yang pengaturannya diatur dalam Peraturan Menteri Agraria/ Kepala BPN No.3 tahun 1999.

6.

Pendaftaran surat keputusan pemberian hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan rumah susun di Kantor pertanahan kota atau kabupaten setempat.

Setelah semua dilakukan maka diterbitkannya sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota atau kabupaten setempat.

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


30

Setelah melakukan pendaftaran tanah, pemilik tanah harus memiliki izin mendirikan bangunan (IMB). Pengertian Izin Mendirikan Bangunan dalam Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung adalah perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Kabupaten atau Kota kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku. Penerbitan

IMB dilakukan berdasarkan ktentuan

peraturan yang berlaku di setiap daerah. Di Surabaya , penerbitan IMB dilakukan oleh Unit Pelayanan Terpadu Satu Atap (UPTSA) berdasarkan Peraturan Walikota Surabaya No.28 Tahun 2007 tentang Organisasi Pelayanan Terpadu Satu Atap. Tata cara pemberian izin mendirikan bangunan diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 32 Tahun 2010 tentang Pedoman pemberian izin mendirikan bangunan antara lain: -

Pemohon Izin Mendirikan Bangunan mengajukan kepada bupati atau walikota

-

Permohonan Izin Mendirikan Bangunan berupa bangunan gedung yang berfungsi sebagai kegiatan usaha, karena berupa rumah toko atau rumah susun

-

Melengkapi persyaratan administrasi berupa :

a.

tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau perjanjian pemanfaatan tanah;

b.

data kondisi/situasi tanah (letak/lokasi dan topografi);

c.

data pemilik bangunan;

d.

surat pernyataan bahwa tanah tidak dalam status sengketa;

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


31

e.

surat pemberitahuan pajak terhutang bumi dan bangunan (SPPT-PBB) tahun berkenaan; dan

f.

dokumen analisis mengenai dampak dan gangguan terhadap lingkungan, atau upaya pemantauan lingkungan (UPL)/upaya pengelolaan lingkungan (UKL) bagi yang terkena kewajiban

-

Dan melengkapi persyaratan teknis berupa :

a.

gambar rencana/arsitektur bangunan;

b.

gambar sistem struktur;

c.

gambar sistem utilitas;

d.

perhitungan struktur dan/atau bentang struktur bangunan disertai hasil penyelidikan tanah bagi bangunan 2 (dua) lantai atau lebih;

e.

perhitungan utilitas bagi bangunan gedung bukan hunian rumah tinggal; dan

f.

data penyedia jasa perencanaan. Jika surat Izin Mendirikan Bangunan telah didapatkan maka pemilik Izin

Mendirikan Bangunan harus melaporkan Izin Mendirikan Bangunan untuk kegiatan usaha kepada Kantor Kelurahan setempat. Apabila rumah toko tersebut digunakan sebagai perusahaan maka dapat disebut perusahaan kecil, karena Perusahaan yang dijalankan adalah perusahaan yang diurus, dijalankan, atau dikelola oleh pribadi, pemiliknya sendiri, atau yang mempekerjakan hanya anggota keluarganya sendiri. Perusahaan yang tidak diwajibkan memiliki izin usaha atau surat keterangan yang dipersamakan dengan itu yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang atau Perusahaan yang benar-benar hanya sekedar untuk

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


32

memenuhi keperluan nafkah sehari-hari pemiliknya. Namun apabila dihendaki untuk kepentingan tertentu, tetap dapat mengajukan permohonan pendaftaran perusahaan tersebut. Setiap Perusahaan yang melakukan usaha perdangangan wajib untuk memilki SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan). Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) huruf c Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 46 Tahun 2009, terdapat pengecualian kewajiban memiliki SIUP terhadap Perusahaan Perdagangan Mikro dengan kriteria: a.

Usaha Perseorangan atau persekutuan;

b.

Kegiatan usaha diurus, dijalankan, atau dikelola oleh pemiliknya atau anggota keluarga terdekat; dan

c.

Memiliki kekayaan bersih paling banyak Rp50.000.000,- tidak termasuk tanah dan bangunan. Namun, Perusahaan Perdagangan Mikro tetap dapat memperoleh Surat Ijin Usaha

Perdagangan (selanjutnya disebut SIUP) apabila dikehendaki oleh Perusahaan tersebut. Permohonan SIUP ini diajukan kepada Pejabat Penerbit SIUP dengan melampirkan surat permohonan yang ditandatangani oleh Pemilik/Pengurus Perusahaan di atas materai yang cukup serta dokumen-dokumen yang disyaratkan dalam Lampiran II Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 36 Tahun 2007. Setiap pemilik rumah toko wajib memiliki NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) dalam melakukan kegiatan usaha. Pengaturan mengenai NPWP bagi pelaku usaha diatur dalam Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP - 167/PJ/2003 tentang Perubahan ketiga atas Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP - 515/PJ./2000 tentang

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


33

Tempat pendaftaran bagi wajib pajak tertentu dan tempat pelaporan usaha bagi pengusaha kena pajak tertentu. Setelah mendapatkan IMB, SIUP dan NPWP, maka pemilik rumah toko wajib memiliki izin gangguan. Berdasarkan Pasal 1 angka 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 27 Tahun 2009, yang dimaksud dengan Izin Gangguan adalah pemberian izin tempat usaha atau kegiatan kepada orang pribadi atau badan di lokasi tertentu yang dapat menimbulkan bahaya, kerugian, dan gangguan, tidak termasuk tempat atau kegiatan yang telah ditentukan oleh Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah. Penerbitan izin gangguan di Surabaya dilakukan berdasarkan Peraturan Walikota Surabaya Nomor 28 Tahun 2007 tentang Organisasi Pelayanan Terpadu Satu Atap. Pembangunan rumah toko dan rumah susun membutuhkan izin-izin tersebut. Mulai izin lokasi, Izin Mendirikan Bangunan (IMB), SIUP,

dan Izin Gangguan.

Perbedaannya adalah dalam pembangunan rumah susun diperlukan izin layak huni atau sertifikat laik fungsi sebelum rumah susun tersebut digunakan sebagai tempat usaha. Izin layak huni adalah izin yang diterbitkan oleh pemerintah daerah setelah diadakan pemeriksaan terhadap rumah susun yang telah selesai dibangun berdasarkan ketentuan yang berlaku13. Namun didalam UU No.20 tahun 2011 tentang rumah susun bahwa istilah yang digunakan bukan izin layak huni lagi melainkan sertifikat laik fungsi.

13

www.hukumproperti.com/ aspek hukum perizinan yang diperlukan pengembang rumah susun. Diakses : 5 november 2014 ,pukul.14.36

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


34

Walaupun menggunakan peristilahan yang berbeda, namun penggunaannya tetap sama14. Dalam pasal 39 UU No.20 tahun 2011 tentang Rumah susun dinyatakan bahwa: 1)

Pelaku pembangunan wajib mengajukan permohonan sertifikat laik fungsi kepada bupati/walikota setelah menyelesaikan seluruh atau sebagian pembangunan rumah susun sepanjang tidak bertentangan dengan IMB.

2)

Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, permohonan sertifikat laik fungsi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan kepada Gubernur.

3)

Pemerintah daerah menerbitkan sertifikat laik fungsi setelah melakukan pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan rumah susun sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Pada penjelasan pasal 39 ayat (1) UU No.20 tahun 2011 tentang Rumah Susun

bahwa pengertian “laik fungsi” adalah berfungsinya seluruh atau sebagian bangunan rumah susun yang dapat menjamin dipenuhinya persyaratan tata bangunan dan keandalan bangunan rumah susun sesuai dengan fungsi yang ditetapkan dalam IMB. Izin layak huni berguna untuk menjamin keselamatan, ketertiban,keamanan, serta adanya kepastian bahwa rumah susun tersebut telah selesai dibangun dan memiliki kepastian hukum bagi penghuni rumah susun tersebut. Walaupun telah selesai syarat-syarat teknis maupun administratif dalam pembangunan rumah susun, yang paling penting adalah diterbitkannya akta pemisahan dan sertipikat satuan rumah susun. Karena rumah susun terdiri dari tanah bersama,

Ronal Djabumir, Jual Beli Hak Atas Satuan Rumah Susun ,Tesis, Universitas Airlangga, Surabaya, 2013, h.54 14

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


35

bagian bersama, dan benda bersama. Dimana terdapat bagian perseorangan yang perlu diberi kepastian hukum berupa sertipikat. Akta pemisahan adalah akta yang memuat pertelaan yang jelas mengenai tanah bersama, bagian bersama, dan benda bersama yang memisahkan dari rumh susun. Tata cara pengisian dan bentuknya diatur dalam Peraturan Kepala BPN No.2 tahun 1989. Akta pemisahan digunakan sebagai dasar diterbitkannya sertipikat hak milik atas satuan rumah susun. Sehingga isi dari akta pemisahan tersebut mengikat para pihak yang ada didalamnya15. Kepala daerah atau pejabat yang berwenang dalam menerbitkan surat izin layak huni adalah Kepala Dinas Pekerjaan Umum karena izin layak huni berada didalam wewenang Kementerian Pekerjaan Umum.

2.5

Sistem Jual Beli Antara Rumah Toko dan Rumah Susun

2.5.1 Prosedur Jual Beli Rumah Toko Cara pembelian rumah toko sama halnya dengan pembelian rumah pada umumnya. Pembelian rumah toko dapat dilakukan dengan sistem lunas, kredit, atau melalui sistem perjanjian pengikatan jual beli. Berdasarkan Pasal 45 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 badan hukum yang melakukan jual beli rumah tidak boleh melakukan serah terima dan atau menarik dana lebih dari 80% dari pembeli sebelum memenuhi persayaratan yang telah ditentukan dalam pasal 42 ayat (2) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011. 15

Imam Kuswahyono, Hukum Rumah Susun Suatu Bekal Pengantar Pemahaman, Bayumedia Publishing, Malang, 2004,h.18

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


36

a.

Pembelian rumah dengan sistem lunas Pembeli membeli harga rumah secara lunas kepada penyelenggara pembangunan

rumah berupa hak atas tanah beserta bangunan rumah diatasnya. Para pihak yang terkait dalam hal ini adalah penyelenggara pembangunan rumah (pemilik rumah), pembeli rumah, PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), dan Kantor Pertanahan. Syarat pembelian rumah harus memenuhi syarat materiil dan syarat formil. Syarat materiil adalah penjual berhak menjual dan pembeli berhak membeli. Dibuktikan dengan sertipikat hak atas tanah dengan nama pemilik hak atas tanah tersebut. Sedangkan bagi pembeli , harus memenuhi syarat sebagai subjek hak atas tanah. Baik hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, maupun hak pakai. Selain sebagai subjek dalam hak atas tanah tersebut , calon pembeli harus telah cakap hukum. Syarat formal adalah jual beli hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah . Dengan dibuktikan akta yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah maka beralih hak atas tanah tersebut dan dapat didaftarkan di kantor pertanahan setempat. Perubahan nama pemegang hak atas tanah dan bangunan rumah diatasnya menjadi atas nama pembeli rumah yang baru. b.

Pembelian rumah dengan sistem kredit Pengertian kredit dalam pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998

tentang Perbankan adalah penyediaan uang atau tagihan yang dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


37

tertentu dengan pemberian bunga. Dalam kehidupan bermasyarakat jual beli rumah juga dapat dilakukan secara kredit. Hal ini dilakukan karena tidak semua orang memiliki kemampuan ekonomi yang sama untuk melunasi harga rumah yang diinginkan. Oleh sebab itu, Lembaga Penjamin atau yang disebut dengan Bank memberikan kemudahan bagi masyarakat yang membutuhkan rumah baik untuk hunian atau non hunian dengan sistem kredit. Pasal 1 angka 4 Naskah Perjanjian Kredit Bank Tabungan Negara menyatakan bahwa Kredit Kepemilikan rumah adalah kredit yang diberikan oleh Bank kepada debitur untuk digunakan membeli rumah dan / atau berikut tanah guna dimiliki dan dihuni atau digunakan sendiri. Pemberian fasilitas tersebut ditujukan kepada konsumen yang membutuhkan rumah untuk kepentingan pribadi maupun kepentingan komersial16. Pembelian rumah dengan sistem kredit diatur dalam pasal 43 dan pasal 44 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011, bahwa pembelian rumah dengan sistem kredit dapat dilakukan di atas tanah hak milik, hak guna bangunan baik diatas tanah negara maupun tanah pengelolaan, dan hak pakai atas tanah negara. Selain itu, dapat dibebani dengan hak tanggungan dan jaminan utang sebagai pelunasan kredit atau pembiayaan. Pihak-pihak yang terkait dengan pembelian rumah dengan sistem kredit adalah pemilik rumah, pembeli rumah, Bank, Notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah, dan Kepala Kantor Pertanahan kabupaten atau kota setempat. Prosedur pembelian rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah antara lain17 : 16

Johannes Ibrahim, Mengupas Tuntas Kredit Komersial dan Konsumtif dalam Perjanjian Kredit Bank (Perspektif Hukum dan Ekonomi), Mandar Maju Bandung,2004,h.228-229 17 Op.cit.h.232-237

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


38

1.

Pembeli menentukan pilihan rumah yang akan dibeli

2.

Kesepakatan harga jual beli rumah antara penjual dan pembeli rumah

3.

Pemberian utang atau kredit oleh bank kepada pembeli rumah

4.

Pembuatan akta jual beli oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)

5.

Pendaftaran pemindahan hak atas tanah karena jual beli

6.

Pembuatan surat kuasa membebankan hak tanggungan

7.

Pembebanan hak tanggungan atas rumah beserta hak atas tanah

8.

Pelunasan harga rumah dengan sistem kredit

9.

Penghapusan hak tanggungan (roya)

10.

Penyerahan sertipikat hak atas tanah beserta rumah

c.

Pembelian rumah dengan sistem perjanjian pengikatan jual beli Pembelian rumah dengan sistem perjanjian pengikatan jual beli telah diatur dalam

Pasal 42 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011. Dalam pengaturannya dijelaskan bahwa rumah yang masih dalam proses pembangunan dapat dipasarkan dengan sistem perjanjian pengikatan jual beli dengan syarat antara lain : -

Status kepemilikan tanah Setiap pemilik rumah atau penyelenggara pembangunan rumah wajib memiliki

status hak atas tanah yang diatasnya di bangun rumah. Baik hak milik,hak guna bangunan ,maupun hak pakai. -

Hal yang diperjanjikan Dalam penjelasan Pasal 42 ayat 2 huruf b Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011

bahwa hal yang diperjanjikan adalah kondisi rumah yang dibangun dan dijual kepada

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


39

pembeli, melalui media promosi, meliputi lokasi rumah, kondisi tanah/ kaveling, bentuk rumah , spesifikasi bangunan, harga rumah, prasarana, sarana, dan utilitas umum, waktu serah terima rumah, serta penyelesaian sengketa. -

Kepemilikan izin mendirikan bangunan Tiap pembangunan suatu bangunan baik berupa gedung atau bangunan lainnya

wajib memiliki izin mendirikan bangunan yang disahkan oleh pejabat yang berwenang guna memberikan jaminan kepastian hukum bagi bangunan yang berdiri di atas status hak atas tanah yang berlaku. -

Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum Setiap pembangunan rumah, harus memiliki prasarana, sarana, dan utilitas umum

untuk menunjang lingkungan yang sehat,aman ,tentram dan sesuai dengan rencana tata ruang wilayah yang telah ditentukan oleh pejabat yang berwenang. -

Keterbangunan perumahan paling sedikit 20 % Dalam penjelasan pasal 42 ayat (2) huruf e Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011

maksud dari ketersediaan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen) adalah hal yang telah terbangunnya rumah paling sedikit 20% dari seluruh jumlah unit rumah serta ketersediaan prasarana,sarana, dan utilitas umum dalam suatu perumahan yang direncanakan. Pihak yang terkait dalam perjanjian pengikatan jual beli adalah penjual atau penyelenggara pembangunan rumah, pembeli rumah , dan notaris. Prosedurnya dalam sistem Perjanjian pengikatan jual beli antara lain : -

Melakukan pembuatan perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat oleh notaris

-

Para pihak telah cakap hukum

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


40

-

Pembeli membayar uang muka atau uang tanda jadi kepada penyelenggara pembangunan rumah sebagai awal dari pelunasan pembelian rumah

-

Belum terjadi pemindahan hak, mulai dari status hak atas tanah maupun kepemilikan rumah sampai terjadi pelunasan

-

Beban pajak penghasilan (PPh) belum dilunasi oleh penyelenggara pembangunan rumah

-

Beban Pajak Pertambahan nilai dan Bea Perolehan hak atas tanah dan bangunan belum dilunasi oleh pembeli rumah

-

Perjanjian pengikatan jual beli mengikat para pihak sampai terjadi pelunasan

-

Penyelenggara pembangunan rumah harus memenuhi syarat perjanjian pengikatan jual beli yang diatur dalam pasal 42 ayat (2) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011

-

Perjanjian pengikatan jual beli dapat diikuti dengan kredit kepemilikan rumah sebagai pelunasan harga status hak atas tanah dan bangunan rumah.

2.5.2 Prosedur Jual Beli Rumah Susun Dalam rangka melindungi kepentingan calon pembeli, pihak penyelenggara pembangunan rumah susun yang tanahnya berada pada tanah hak guna bangunan di atas hak pengelolaan harus menyelesaikan status hak guna bangunan tersebut. Karena hak pengelolaan tidak dapat dimiliki secara perorangan. Dalam UU No.20 Tahun 2011 tentang rumah susun diatur mengenai pemasaran dan jual beli hak milik atas satuan rumah susun. Ada tiga cara yang dapat dilakukan antara lain :

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


41

1.

Proses jual beli satuan rumah susun yang dilakukan sebelum adanya pembangunan. Hal ini diatur dalam pasal 42 ayat (1) dan pasal 42 ayat (2) UU No.20 tahun 2011

tentang rumah susun. Ketentuan dalam pasal 42 ayat (1) UU No.20 Tahun 2011 bahwa penyelenggara pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan. Melalui pasal 42 ayat (2) UU No.20 tahun 2011 penyelenggara pembangunan rumah susun wajib memiliki sekurang-kurangnya : a.

Kepastian Peruntukan Ruang Acuan yang diperlukan dalam mengatur dan mengendalikan penyelenggaraan

bangunan gedung dalam rangka proses perizinan pelaksanaan dan pemanfaatan bangunan serta, pemeriksaan bangunan gedung. Kepastian peruntukkan ruang dapat ditunjukkan melalui surat keterangan rencana kota yang sudah disetujui oleh pemerintah daerah. b.

Kepastian hak atas tanah Pihak penyelenggara pembangunan rumah susun wajib memastikan bahwa tanah

yang digunakan untuk membangun rumah susun tersebut telah memenuhi kriteria dan prosedur peralihan hak atas tanah sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Kepastian hak atas tanah dapat dibuktikan dengan sertipikat hak atas tanah. c.

Kepastian status penguasaan rumah susun Dalam penjelasan pasal 42 ayat (2) huruf c UU No.20 tahun 2011 dinyatakan

bahwa kepastian status kepemilikan antara Sertifikt Hak Milik (selanjutnya disebut SHM) satuan rumah susun atau Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (selanjutnya

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


42

disebut SKBG) satuan rumah susun harus dijelaskan kepada calon pembeli yang ditunjukkan berdasarkan pertelaan yang disahkan oleh pemerintah daerah. Pemerintah daerah disini adalah kepala kantor pertanahan kabupaten atau kota setempat. Dalam pasal 1 angka 11 UU No.20 tahun 2011 SHM satuan rumah susun adalah sertifikat hak milik satuan rumah susun yang berupa tanda bukti kepemilikan atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai diatas tanah hak pengelolaan. Sedangkan SKBG satuan rumah susun dinyatakan dalam pasal 1 angka 12 UU No.20 Tahun 2011 adalah sertifikat kepemilikan Bangunan gedung sarusun yang merupakan tanda bukti kepemilikan atas sarusun diatas barang milik negara/ daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. Sedangkan pengaturan pertelaan diatur dalam pasal 26 UU no.20 tahun 2011. d.

Perizinan pembangunan rumah susun Perizinan yang dapat dilakukan untuk pembangunan rumah susun berupa Izin

Mendirikan Bangunan (IMB). e.

Jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin Dalam pembangunan rumah susun harus mendapatkan jaminan dari lembaga

penjamin yang berupa surat dukungan bank atau non bank. Dalam pembelian rumah susun sebelum dilakukan pembangunan perlu dilakukan suatu perjanjian antara lain perjanjian pengkitan jual beli yang mengikat bagi para pihak. Pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (selanjutnya disebut PPJB) dapat dibuat di hadapan notaris maupun di bawah tangan.

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


43

2.

Proses jual beli satuan rumah susun sebelum pembangunan rumah susun selesai. Dalam pasal 43 ayat (1) UU No.20 tahun 2011 tentang rumah susun diyatakan

bahwa “Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris”. Sebelum melakukan pembuatan PPJB , harus memenuhi persyaratan antara lain : a.

Status kepemilikan tanah Dalam pasal 42 ayat (2) UU No.20 tahun 2011 telah dijelaskan bahwa status

kepemilikan tanah dapat dibuktikan melalui sertifikat hak atas tanah yang bisa berupa hak milik, hak guna bangunan,hak pakai,atau hak pengelolaan. b.

Kepemilikan IMB Kepemilikan IMB merupakan syarat mutlak yang harus dipenuhi dalam

membangun rumah susun atau bangunan lainnya. Karena dalam dengan adanya IMB berarti suatu bangunan telah memiliki alas hak dan telah lolos kualifikasi bangunan yang dapat didirikan di daerah yang telah ditentukan. c.

Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum Dalam penjelasan pasal 40 UU No.20 tahun 2011 dinyatakan bahwa prasarana

adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian rumah susun yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan tempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman meliputi jaringan jalan,drainase, air bersih,dan tempat sampah. Sedangkan sarana adalah fasilitas lingkungan hunian rumah susun yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


44

ekonomi meliputi sarana sosial ekonomi (pendidikan, kesehatan, peribadatan, dan perniagaan) dan sarana umum (ruang terbuka hijau, tempat rekreasi, sarana olahraga, tempat pemakaman umum, sarana pemerintahan dan lain-lain). Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian rumah susun yang mencakup jaringan listrik,jaringan telepon, dan jaringan gas. d.

Keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen) Maksudnya adalah pembangunan rumah susun setidaknya telah dibangun 20%

dari pembangunan yang dilakukan baik berupa pembangunan kerangka bangunan maupun pembangunan sarana atau utilitas rumah susun e.

Hal yang diperjanjikan Kondisi satuan rumah susun yang dibangun dan dijual kepada pembeli yang

dipasarkan, termasuk memlaui media promosi antara lain lokasi rumah susun, bentuk satuan rumah susun, spesifikasi bangunan, harga rumah susun, prasarana, sarana, dan utilitas umum rumah susun, fasilitas lain, serta waktu serah terima rumah susun. Proses jual beli satuan rumah susun ketika rumah susun belum selesai dibangun dapat dilakukan melalui proses Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dilakukan dihadapan notaris. 3.

Proses jual beli satuan rumah susun setelah pembangunan rumah susun selesai. Hal ini diatur dalam pasal 44 ayat (1) UU No.20 tahun 2011 yaitu “Proses jual

beli, yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui akta jual beli (AJB)”.Akta Jual Beli yang dimaksudkan adalah dibuat oleh Pejabat

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


45

Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah No.37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Pembangunan rumah susun dapat dikatakan selesai ketika telah diterbitkan sertifikat Laik fungsi dan SHM sarusun atau SKBG sarusun. Hal ini dilakukan untuk memberikan jaminan kepastian hukum bagi calon pembeli mengenai kelayakan dan alas hak yang calon pembeli dapatkan. Jual beli satuan rumah susun pada umumnya adalah harga yang dibayar dengan sistem lunas, sertipikat hak milik atas satuan rumah susun sudah dipecah dibuktikan dengan akta pemisahan, pajak penghasilan sudah dilunasi, dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan apabila disingkat yaitu menjadi BPHTB sudah dilunasi. BPHTP dikenakan 5% dari harga penjualan rumah susun tersebut. Hal ini dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


46

Tabel Perbedaan Antara Rumah Toko Dan Rumah Susun No . 1.

Karakteristik

Rumah Toko

Rumah Susun

Dasar hukum

2.

Pengertian

Undang-Undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman pasal 1 angka 7 pada UndangUndang No.1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.

Undang-Undang No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

3.

Izin

4.

Fungsi

SKRIPSI

Izin lokasi, IMB, Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP), Izin Gangguan

Pasal 1 Angka 1 UndangUndang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun menyatakan Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama

Izin lokasi, IMB, Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP), Izin Gangguan dan Izin layak huni. Sebagai tempat kegiatan usaha Merupakan satuan untuk memperoleh keuntungan rumah susun yang karena dalam peraturannya berupa toko yang dapat disebut dengan rumah komersial digunakan sebagai tempat kegiatan usaha


MEGA AYU RATNASARI


47

5.

Tanda bukti

Sertifikat hak atas tanah dan bangunan diatasnya

Sertifikat Hak Milik satuan rumah susun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.

-

6.

7.

SKRIPSI

Status tanah

Kepemilikan

Dalam pasal 43 Undang-Undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman bahwa pembangunan rumah dapat dilakukan diatas hak milik,hak guna bangunan, baik di atas tanah negara maupun di atas hak pengelolaan atau hak pakai di atas tanah negara.

Sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun yang (SKBG sarusun) adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. Pasal 17 UndangUndang No.20 Tahun 2011 tentang rumah susun bahwa Rumah susun dapat dibangun di atas tanah: a. hak milik; b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan

c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan Dapat dikuasai secara mutlak, Hanya dapat menguasai


MEGA AYU RATNASARI


48

tanah

8.

9.

SKRIPSI

artinya pemilik dapat menguasai satuan rumah susun hak atas tanah beserta bangunan saja. Baik tanah, bagian diatasnya. dan benda yang ada di rumah susun dikuasai bersama dengan penghuni rumah susun lainnya Penerbitan Setelah terjadi kesepakatan, para Harus ada akta akta pihak membuat akta jual beli pemisahan sebelum kepada pejabat pembuat akta diterbitkan sertifikat tanah untuk melakukan peralihan kepemilikan. karena hak terdapat Nilai Perbandingan Proposional dan Izin layak huni juga sebagai syarat diterbitkannya sertifikat kepemilikan Sistem jual Sistem jual beli lunas, jual beli Sistem jual beli rumah beli secara kredit atau jual beli dengan susun sebelum cara perjanjian pengikatan jual dibangun rumah susun, beli jual beli rumah susun pada saat pembanguna rumah susun, dan jual beli rumah susun setelah pembangunan rumah susun selesai.


MEGA AYU RATNASARI


49

BAB III AKIBAT HUKUM JUAL BELI RUMAH TOKO DENGAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI ATAS SATUAN RUMAH SUSUN

1.

Syarat sah Perjanjian menurut Pasal 1320 BW (Burgelijk Wetboek) Perjanjian merupakan suatu kegiatan hukum yang dilakukan setiap orang

dalam kehidupan sehari-hari. Perjanjian merupakan persetujuan dari dua belah pihak atau lebih untuk mengikatkan diri dengan kehendak yang ingin dicapai baik dikatakan secara tegas maupun tidak dikatakan atau disebut secara tertulis. Baik dibawah tangan maupun di hadapan notaris1. Dalam pasal 1320 BW (Burgelijk Wetboek) ,perjanjian yang sah apabila memenuhi syarat antara lain2 : 1.

Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

2.

Kecakapan untuk membuat suatu perjanijan;

3.

Suatu hal tertentu yang diperjanjikan;

4.

Suatu sebab (oorzaak) yang diperbolehkan Penjelasan mengenai syarat-syarat sah suatu perjanjian dalam pasal 1320

BW (Burgelijk Wetboek) antara lain : 1.

Sepakat bagi mereka yang mengikatkan dirinya Maksud dari Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya adalah adanya

persetujuan dari kedua belah pihak yang melakukan perjanjian. Kemauan yang 1

Sri Sooedewi Maschoen Sofwan, Hukum Perdata: Hukum Perutangan,Bagian B,Seksi Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada ,Yogyakarta,1980,h.18 2

Soebekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, PT.Intermasa,Jakarta,2003,h.134 49

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


50

bebas sebagai syarat utama untuk suatu perjanjian yang sah dianggap tidak ada jika perjanjian tersebut telah terjadi karena paksaan (dwang), kekhilafan (dwaling) atau penipuan (bedrog)3. Paksaan (dwang) diatur dalam pasal 1323,1324,1325,1326,dan 1327 BW (Burgelijk Wetboek) bahwa paksaan terjadi bila dalam melakukan persetujuan memberikan rasa takut kepada lawan pihak sehingga menimbulkan suatu ancaman yang dilarang oleh peraturan perundang-undangan. Paksaan tidak dapat menjadikan alasan batal apabila dilakukan di depan untuk mempertahankan barang gugatannya. Kekhilafan (dwaling) diatur dalam pasal 1322 BW(Burgelijk Wetboek) terjadi jika mengenai barang yang menjadi pokok persetujuan. Kekhilafan mengenai orang terjadi

misalnya Budi Doremi merupakan kontraktor yang

mempunyai kontrak dengan pengusaha Properti di Surabaya, ternyata orang yang maksud bukan Budi Doremi kontraktor ternyata Budi Doremi penyanyi. Hanya saja kebetulan memiliki nama yang sama. Penipuan diatur dalam pasal 1328 BW (Burgelijk Wetboek) terjadi apabila salah satu pihak melakukan dengan sengaja memberikan keterangan-keterangan yang tidak benar, sehingga membuat orang lain merasa terbujuk. 2.

Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian Kecakapan dalam melakukan suatu perbuatan hukum telah diatur dalam

dalam beberapa peraturan. Ada beberapa pendapat bahwa orang dikatakan cakap apabila telah memenuhi syarat pada pasal 330 BW secara a contrario yaitu telah 3

SKRIPSI

Op.Cit.h.135


MEGA AYU RATNASARI


51

berumur 21 tahun atau telah kawin. Namun karena Pasal 47 juncto Pasal 50 Undang - Undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1974 Nomor 1) dan Pasal 39 ayat (1) Undang Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang - Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 3, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5491), yaitu usia 18 tahun. Namun berbeda lagi dengan hukum administrasi dikatakan dewasa jika telah berumur 17 tahun dengan dibuktikan adanya Kartu Tanda Penduduk. Dalam pasal 1330 BW (Burgelijk Wetboek) dinyatakan tak cakap hukum adalah anak dibawah umur (minderjarig) , orang dibawah pengampuan, dan perempuan yang telah kawin dalam hal-hal yang telah ditentukan undang-undang dan pada umumnya semua orang yang oleh undang-undang dilarang untuk membuat persetujuan tertentu. 3.

Suatu hal yang diperjanjikan Suatu hal yang diperjanjikan merupakan suatu hal yang diatur secara jelas

dan nyata. Syarat ini menjadi syarat penentu untuk melakukan suatu perjanjian karena menyangkut objek yang diperjanjikan. Objek-objek perjanjian tersebut antara lain4: a.

Barang yang dapat diperdagangkan (pasal 1332 BW(Burgelijk Wetboek) )

b.

Barang yang sudah ditentukan jenisnya pada saat membuat perjanjian (pasal 1333 ayat (1) BW(Burgelijk Wetboek) ) 4

Justian Pranata, Kebsahan Dan Akibat Hukum Jual Beli Satua Rumah Susun Sebelum Dipenuhi Izin Layak Huni,Skripsi,Universitas Airlangga,Surabaya,2009,h.33

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


52

c.

Jumlah barang tidak perlu pasti, asalkan jumlah tersebut dapat ditentukan dan dihitung (pasal 1333 ayat (2) BW(Burgelijk Wetboek))

d.

Barang yang baru akan ada di kemudian hari (pasal 1334 BW(Burgelijk Wetboek))

4.

Suatu sebab yang diperbolehkan Sebab (causa) merupakan isi dari perjanjian itu sendiri. Sebab perjanjian

adalah apa yang diinginkan oleh para pihak untuk mencapai tujuan dari perjanjian tersebut5. Menurut pasal 1335 BW (Burgelijk Wetboek), suatu perjanjian tidak atau memakai causa yang palsu atau terlarang tidak memiliki kekuatan. Syarat pertama dan kedua merupakan syarat yang bersifat subyektif. Dimana syarat subyek merupakan syarat yang berkaitan dengan orang-orang yang berada dalam perjanjian tersebut. Mulai dari kata sepakat hingga kecakapan para pihak dalam perjanjian yang harus dipenuhi. Apabila salah satu tidak dipenuhi ,maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan. Maksud dari dapat dibatalkan adalah perjanjian tetap ada tapi tidak dapat dilanjutkan lagi karena salah atu pihak tidak memenuhi syarat subyektif. Sedangkan syarat ketiga dan keempat merupakan syarat yang berifat obyektif. Dimana syarat tersebut merupakan syarat yang berkaitan yang dengan objek yang diperjanjikan baik berupa barang atau jasa dan merupakan objek yang tidak dilarang, maksudnya objek yang tidak dilarang dalam ketentuan peraturan perundang-undangan, kesusilaan, maupun ketertiban umum6. Apabila para pihak 5

J.J Niewenhuis, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Terjemahan Djasadin Saragih, Universitas Airlangga, Surabaya, 1985,h.24 6 Vide Pasal 1337 BW ,merupakan rambu-rambu dalam melakukan perjanjian

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


53

tidak memenuhi salah satu syarat obyektif maka perjanjian dianggap batal demi hukum,dengan maksud perjanjian dianggap tidak ada. Keempat syarat tersebut merupakan syarat kumulatif, yang berarti sebagai syarat sahnya suatu perjanjian. Dalam perjanjian pengikatan jual beli yang dilakukan oleh penyelenggara pembangunan ruko dengan pembeli telah memenuhi syarat pertama, yaitu perizinan bebas dari orang-orang yang mengikatkan diri. Hal ini dibuktikan dengan adanya kesepakatan antara kedua pihak untuk melakukan perjanjian pengikatan jual beli ruko. Syarat yang kedua adalah kecakapan, pihak penyelenggara ruko dengan pembeli telah cakap hukum. Hal ini dibuktikan dengan identitas dari pihak dalam melakukan perjanjian pengikatan/ pendahuluan jual beli .Dalam pembuatan surat perjanjian pengikatan jual beli , identitas para pihak merupakan unsur esensial dalam pembuatan perjanjian. Oleh sebab itu, para pihak telah cakap membuat suatu perjanjian. Syarat ketiga adalah suatu hal yang diperjanjikan. Dimaksud dengan suatu hal yang diperjanjikan adalah objek yang menjadi isi dalam perjanjian tersebut. Bahwa objek yang diperjanjikan adalah sebuah ruko. Namun ketika pembangunan selesai, pihak penyelenggara memberikan sertipikat strata title yang tidak lain adalah sertipikat hak milik atas satuan rumah susun. Yang mana merupakan satuan bangunan yang terpisah dari bagian bersama yang berada dalam satu bangunan gedung. Sedangkan ruko adalah bangunan gedung beserta dengan status hak atas tanah. Dalam hal ini termasuk dalam barang yang sudah ditentukan jenisnya dalam perjanjian diatur dalam pasal 1333 ayat(1) BW (Burgelijk

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


54

Wetboek). Jelas hal ini tidak terpenuhi karena tidak sesuai dengan objek yang diperjanjikan. Selain itu, jenis pengaturan hukum antara ruko dengan satuan rumah susun juga berbeda. Pengaturan ruko diatur dalam UU No.1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman sedangkan pengaturan rumah susun diatur dalam UU No.20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. Syarat yang keempat adalah suatu sebab yang diperbolehkan atau tidak dilarang. Maksud dari suatu sebab yang diperbolehkan adalah tidak melanggar kesusilaan,ketertiban umum dan peraturan perundang-undangan. Dalam perjanjian pengikatan jual beli ruko telah jelas dinyatakan dalam surat perjanjian tersebut yaitu pembeli telah memesan ruko tersebut kepada penyelenggara pembangunan tersebut atas dasar ketentuan-ketentuan yang berlaku. Namun penyelenggara pembangunan

melanggar

peraturan

perundang-undangan

dimana

telah

memberikan sertipikat strata title yang tidak lain sertipikat hak milik atas satuan rumah susun ketika terjadi pelunasan dan pembangunan selesai padahal antara pengaturan strata title atau satuan rumah susun dengan pengaturan ruko sangatlah berbeda. Berdasarkan penjabaran mengenai syarat sah perjanjian tersebut, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa perjanjian pengikatan jual beli yang dilakukan oleh penyelenggara pembangunan tersebut telah melanggar syarat objektif. Sehingga perjanjian tersebut tidak sah dan batal demi hukum (nietig van rechtwege).

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


55

2.

Keabsahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Menurut Hukum Tanah Nasional Tujuan dari perjanjian pengikatan jual beli adalah melakukan perbuatan

hukum dengan cara jual beli antar para pihak yang telah melakukan kesepakatan dan memenuhi syarat yang ditentukan oleh pasal 1320 BW (Burgelijk Wetboek) . Obyek yang menjadi jual beli dalam hukum tanah nasional adalah status tanahnya. Menurut hukum adat, jual beli tanah merupakan suatu perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah yang bersangkutan dari penjual kepada pembeli untuk selama-lamanya pada saat pembeli menyerahkan harga kepada penjual 7. Sifat jual beli tanah menurut Maria S. W Sumardjono ,jual beli menurut hukum adat adalah8: a. Tunai Tunai artinya penyerahan hak atas tanah oleh pemilik tanah (penjual) dilakukan bersamaan dengan pembayaran harganya oleh pihak lain (pembeli). Dengan perbuatan hukum jual beli tersebut maka seketika terjadi peralihan hak atas tanah b. Riil Riil artinya kehendak atau niat yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan yang nyata menunjukkan tujuan beli tersebut. c. Terang

7

Ahcmad Amir Ashlichin, Pengikatan Jual Beli Kaveling Tanah Matang Antara Perusahaan Perumahan Dengan Konsumen, Skripsi,Universitas Airlangga,Surabaya,2009,h.23 8

Maria S.W. Sumardjono, Aspek Teoreris Peralihan Hak Atas Tanah Menurut UUPA, Majalah Mimbah Hukum, Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada,No.18/X/93, Yogyakarta,1993,h.11

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


56

Terang artinya perbuatan tersebut haruslah dilakukan di hadapan kepala desa sebagai tanda bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku. Jadi dari konsep tersebut hukum tanah nasional tidak mengenal adanya perjanjian pengikatan jual beli karena pengaturan dalam hukum tanah nasional lebih mengenal pada jual beli yang mempunyai sifat terang, riil,dan terang. Oleh karena itu, perjanjian pengikatan jual beli lebih mengarah pada hukum perjanjian. Karena perjanjian pengikatan jual beli merupakan perjanjian pendahuluan sebelum terjadinya jual beli. Menurut Herlien Budiono, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan yang bentuknya bebas9. Selanjutnya Subekti menyatakan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah sebagai suatu persetujuan di mana pihak yang satu menyanggupi akan menyerahkan hak milik atas suatu barang sedang pihak lainnya menyanggupi akan membayar sejumlah uang sebagai harganya.10 Dasar dibuatnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) oleh Notaris dalam proses pengalihan hak dapat ditemukan salah satunya dalam Undang -Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun .Keberadaan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 ini sekaligus memberikan legalitas terhadap pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dilakukan di hadapan notaris, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 43 ayat (1) yaitu : ”Proses jual beli Satuan Rumah Susun 9

Herlien Budiono, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata Di Bidang Kenotariatan, Cet.II, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2008, hal.269 10

SKRIPSI

R.Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata,Intermasa, Cet. XXXII, Jakarta, 1987,hal.162


MEGA AYU RATNASARI


57

sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli dibuat di hadapan Notaris”. Perjanjian Pengikatan Jual Beli berfungsi memperkuat perjanjian pokok yang merupakan awal untuk lahirnya perjanjian jual beli yang dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (disebut PPAT). Pada umumnya diikuti Kuasa Menjual diberikan oleh penjual kepada pembeli untuk dapat melakukan jual beli sendiri baik mewakili calon penjual maupun dirinya sendiri selaku pembeli,termasuk memberikan hak - hak kewenangan kepada pembeli untuk dapat

mewakili secara umum hak - hak

kepengurusan atas tanah tersebut selama belum dilakukan jual beli dihadapan PPAT. Kuasa ini bertujuan agar pembeli tidak dirugikan hak – haknya mengingat telah dipenuhinya persyaratan jual beli dihadapan PPAT. Salah satu syarat mutlak agar akta jual beli dapat dijadikan dasar peralihan hak atas tanah adalah terpenuhinya syarat penerima hak untuk menjadi pemegang hak atas tanah yang akan diperolehnya, persetujuan bersama untuk melakukan perbuatan hukum jual beli tersebut, dipenuhinya syarat terang, tunai dan riil bagi pemindahan hak yang akan dilakukan, serta terpenuhinya syarat materiil yaitu kecakapan dan kewenangan para pihak untuk melakukan perbuatan hukum tersebut. Jadi meskipun hukum tanah nasional tidak mengakui adanya perjanjian pengikatan jual beli, namun keabsahan perjanjian jual tetap sah sepanjang tidak melanggar isi dari perjanjian tersebut dan memenuhi syarat sah perjanjian hingga terbit perjanjian jual beli.

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


59

BAB IV PENUTUP 4.1

Kesimpulan Berdasarkan pembahasan rumusan masalah pada bab-bab sebelumnya,

maka penulis menarik kesimpulan sebagai berikut : 4.1.1 Perbedaan paling mendasar antara rumah toko dengan rumah susun adalah dari segi pengaturan hukumnya. Pengaturan hukum rumah toko diatur dalam UU No.1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman. Sedangkan rumah susun diatur dalam UU No.20 Tahun 2011 tentang rumah susun. Selain itu, dalam pembangunan rumah susun terdapat benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama. Untuk memiliki sertipikat hak milik atas satuan rumah susun harus mempunyai akta pemisahan yang didalamnya terdapat pertelaan yang didalamnya terdapat gambar yang mengatur mengenai bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang memisahkan hak perorangan. Sedangkan rumah toko merupakan suatu bangunan gedung yang terdiri dari beberapa lantai yang digunakan oleh masyarakat untuk mendapatkan keuntungan atau biasa disebut dengan rumah komersial. Bangunan ruko melekat dengan status hak atas tanah , sama halnya dengan pembangunan rumah pada umumnya. Oleh sebab itu, tidak ada akta pemisahan dalam penerbitan sertipikat hak milik bangunan ruko tersebut. 4.1.2 Perjanjian pengikatan jual beli tidak dilarang dalam hukum tanah nasional sepanjang tidak merugikan salah satu pihak dalam perjanjian tersebut. Dalam hal ini, perjanjian pengikatan jual beli yang dilakukan oleh penyelenggara 58

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


59

pembangunan rumah susun yang digunakan sebagai pasar modern dengan pembeli telah melanggar syarat obyektif. Karena dalam surat perjanjian pengikatan jual beli tersebut, objek yang diperjanjikan adalah sebuah ruko, bukan satuan rumah susun. Namun setelah terjadi pelunasan dan pembangunan selesai ,pihak penyelenggara memberikan sertipikat strata title atau sertipikat hak milik atas satuan rumah susun. Oleh sebab itu, sesuai dengan pasal 1320 BW , perjanjian tersebut dianggap tidak sah dan dinyatakan batal demi hukum (nietig van rechtwege). Perjanjian batal demi hukum adalah perjanjian yang dianggap tidak pernah ada dan pihak yang dirugikn berhak atas pengembalian hak-haknya seperti semula dari pihak pengembang tersebut. 4.2

Saran Penulis menyarankan sebagai berikut :

4.2.1 Penyelenggara pembangunan seharusnya bisa membedakan pengaturan antara ruko dengan rusun yang digunakan sebagai pasar modern meskipun memiliki fungsi yang sama, sebagai tempat untuk melakukan kegiatan usaha tetapi memiliki pengaturan hukum yang berbeda. 4.2.2 Pejabat yang berwenang seharusnya lebih teliti dan melakukan pengawasan dalam melakukan dan mengesahkan suatu perjanjian terutama perjanjian pengikatan jual beli sebagai awal terjadinya suatu transaksi pemindahan hak meskipun belum terhadap penyelenggara pembangunan yang ingin atau mempunyai niat melakukan wanprestasi terhadap calon pembeli dengan pengaturan yang lebih jelas mengenai tempat dan struktur bangunan yang dapat dilakukan untuk melakukan kegiatan usaha.

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


DAFTAR BACAAN

BUKU : Budiono, Herlien, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata Di Bidang Kenotariatan, Cet.II, Citra Aditya Bakti, Bandung 2008. Halim, Ridwan, Hak Milik, Kondominium, dan Rumah Susun, Puncak Karma, Jakarta,1990. Harsono,Budi , Hukum Agraria Indonesia,Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria,Isi dan pelaksanaannya, Jilid I ,Jakarta,2005. Ibrahim, Johannes, Mengupas Tuntas Kredit Komersial dan Konsumtif dalam Perjanjian Kredit Bank (Perspektif Hukum dan Ekonomi), Mandar Maju, Bandung ,2004 . Isnur, Eko Yulian, Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah dan Tanah, Pustaka Yustisia , Jogyakarta 2008. J.J Niewenhuis ,Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Terjemahan Djasadin Saragih Universitas Airlangga,Surabaya, 1985. Kuswahyono,Imam , Hukum Rumah Susun Suatu Bekal Pengantar Pemahaman, Bayumedia Publishing, Malang, 2004. Marzuki ,Peter Mahmud, Penelitian Hukum, Prenada Media, Jakarta,2005. R.Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Intermasa, Cet. XXXII, Jakarta, 1987. Ramelan, Eman et.al, Problematika Hukum Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dalam Pembebanan Dan Peralihan Hak Atas Tanah, LaksBang Grafika dan Andy Institute, Surabaya, 2012. Santoso,Urip, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2010. , Materi Kuliah Hukum Perumahan dan Permukiman, Universitas Airlangga, Surabaya, 2014. , Hukum Perumahan, Kencana Prenadamedia Group,Jakarta, 2014. Sidharta,Arief, Refleksi Tentang Hukum, Mandar Maju, Jakarta,1999. Soebekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, PT.IntermasaJakarta, 2003. Sofwan,Sri Sooedewi Maschoen, Hukum Perdata: Hukum Perutangan,Bagian B, Seksi Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada ,Yogyakarta, 1980. Soimin,Soedharyo, Status Hak Dan Pembebasan Tanah, Sinar Grafika ,Jakarta,2001.

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


Sutedi,Adrian, Hukum Rumah Susun & Apartemen, Sinar Grafika, Jakarta,2012. SKRIPSI : Ashlichin ,Ahcmad Amir, Pengikatan Jual Beli Kaveling Tanah Matang Antara Perusahaan Perumahan Dengan Konsumen ,Skripsi ,Universitas Airlangga,Surabaya 2009. Pranata,Justian, Kebsahan Dan Akibat Hukum Jual Beli Satua Rumah Susun Sebelum Dipenuhi Izin Layak Huni,Skripsi, Universitas Airlangga, Surabaya,2009. Puruhita, Syam Rizky, Perubahan Perjanjian Jual Beli Rumah Toko Secara Sepihak Oleh Developer (Pengembang),Skripsi, Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Surabaya, 2007. TESIS : Djabumir, Ronal, Jual Beli Hak Atas Satuan Rumah Susun , Tesis, Universitas Airlangga, Surabaya, 2013. MAJALAH DAN MAKALAH : Judohusodo, Siswono, Rumah untuk seluruh rakyat,INKOPOL, Unit Percetakan Bharakerta, Dalam Yuridika Vol.18 No.4 Juli 2003, Jakarta,1991. Santoso, Urip, Pengaturan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dalam Hukum Nasional, Yuridika, Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Surabaya,Vol.18,No.4, Juli 2003. Sumardjono, Maria S.W. , Aspek Teoreris Peralihan Hak Atas Tanah Menurut UUPA, Majalah Mimbah Hukum, Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada,No.18/X/93, Yogyakarta,1993. INTERNET : Wikipedia, Pengertian Kondominium, http://id.wikipedia.org/wiki/. November 2014 pukul.18.42

Dikunjungi :18

Shalmont, Jerry, Aspek hukum perizinan yang diperlukan pengembang rumah susun. www.hukumproperti.com/. Dikunjungi : 5 november 2014 ,pukul.14.36 Mashoedi, Hilman, Perizinan Bangunan. www.izinbangunan.com/. Dikunjungi : 5 november 2014 pukul. 14.19

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


Peraturan Perundang-Undangan : Burgelijk Wetboek (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945 Undang Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043) Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 108) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 7, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5188) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134) Undang - Undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1974 Nomor 1) Undang -Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang - Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 3, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5491) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor 182) Peraturan Pemerintah No.4 tahun 1988 Tentang rumah susun (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1988 Nomor 7 Tambahan Lembaran Negara Nomor 3372 ) Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59 Tambahan Lembaran Negara Nomor 3696)

Peraturan Pemerintah No.37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor 52 )

Peraturan Menteri Dalam Negeri No.32 tahun 2010 tentang Pedoman pemberian izin mendirikan bangunan Peraturan Menteri Perdagangan No.46 Tahun 2009 Perubahan Atas Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 36/M-Dag/Per/9/2007 Tentang Penerbitan Surat Izin Usaha Perdagangan

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI


Lampiran II Peraturan Menteri Perdagangan No. 36 Tahun 2007 Tentang Penerbitan Surat Izin Usaha Perdagangan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 27 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penetapan Izin Gangguan Di Daerah Peraturan Menteri Dalam Negeri No.3 Tahun 1987 Tentang Penyediaan Dan Pemberian Hak Atas Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No.2 Tahun 1999 tentang Izin Lokasi Peraturan Menteri Agraria/ Kepala BPN No.9 tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan Peraturan Menteri Agraria/ Kepala BPN No.3 tahun 1999 tentangPelimpahan Kewenangan Pemberian Dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara

SKRIPSI


MEGA AYU RATNASARI

AKIBAT HUKUM DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH TOKO DENGAN OBJEK RUMAH SUSUN

Recommend Documents