PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUKO DI ATAS TANAH KAS DESA KECAMATAN NGUTER KABUPATEN SUKOHARJO
JURNAL SKRIPSI Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Persyaratan Dalam Memperoleh Gelar Sarjana Dalam Ilmu Hukum Pada Fakultas Hukum Universitas Slamet Riyadi Surakarta Oleh :
Febriyan Yoga Sanjaya 12100052
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SLAMET RIYADI SURAKARTA 2015
Judul
: Perjanjian Sewa Menyewa Ruko Di Atas Tanah Kas Desa Kecamatan Nguter Kabupaten Sukoharjo
Disusun oleh
: Febriyan Yoga Sanjaya
NIM
: 12100052
Fakultas Hukum Universitas Slamet Riyadi Surakarta Abstraksi Perjanjian sewa menyewa ruko di atas tanah kas desa yang seharusnya segala transaksi atas tanah tersebut bermanfaat bagi desa sebagai sumber penghasilan desa tetapi tidak dilakukan pengawasan dengan baik oleh pemerintah desa sehingga bangunan ruko rusak karena tidak dirawat oleh penyewa menimbulkan desa terbebani untuk perbaikan ruko di 15 tahun sesudahnya, seharusnya penghasilan desa digunakan untuk pembangunan desa ataupun kegiatan pemerintahan desa dengan secara optimal dan efisien, jika penghasilan desa tidak maksimal maka kemungkinan pemerintahan dan pembangunan desa tidak berlangsung dengan semestinya, menjadikan kerugian bagi kas desa dikemudian hari. Dalam penelitian ini bertujuan agar dapat memberikan pengertian proses perjanjian sewa menyewa ruko di atas tanah kas desa nguter kecamatan nguter kabupaten sukoharjo dan untuk mengetahui akibat hukum yang timbul sesudah terjadinya perjanjian sewa menyewa ruko di atas tanah kas desa di kemudian hari. Penelitian ini menggunakan metodologi diskriptif kualitatif, dan menggunakan pendekatan hukum sosiologis atau empiris (yuridis sosiologis). Hasil dari penelitian ini memberikan analisis berupa proses terjadinya perjanjian sewa menyewa ruko mulai dari tahap persiapan, musyawarah desa, sosialisasi warga, sampai pelaksanaan perjanjian. Perjanjian sewa menyewa ruko sudah sah menurut KUHPerdata seperti kecakapan, kesepakatan, adanya objek, adanya klausula halal. Analisis isi perjanjian sewa menyewa tetapi judul Akta adalah perjanjian sewa beli dalam Akta Pasal 4 berbeda dengan judul Akta berakibat dapat memberi peluang terhadap gugatan salah satu pihak. Dan memberikan penjabaran akan akibat hukum yang timbul jika kurangnya pengawasan pemerintah desa setelah perjanjian sewa menyewa ruko dilaksanakan dan belum selesai adalah melanggar Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo Nomor 4 Tahun 2009 Tentang Pengelolaan Barang Milik Daerah Pasal 4.
Kata Kunci : perjanjian,sewa menyewa, tanah kas desa.
Pendahuluan Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang telah disepakati Pasal 1548 KUHPerdata. Masalah muncul ketika tanah yang menjadi objek hukum tidak dimiliki satu orang akan tetapi merupakan tanah kas desa dijadikan objek sewa untuk pendirian ruko yang
seharusnya segala transaksi atas tanah tersebut bermanfaat bagi desa sebagai sumber penghasilan desa.
Sebagaimana penghasilan desa digunakan untuk pembangunan desa
ataupun kegiatan pemerintahan desa, jika penghasilan desa berkurang maka kemungkinan pemerintahan dan pembangunan desa tidak berlangsung dengan semestinya. Bahkan lebih kepada penelantaran tanah kas yang seharusnya produktif tetapi tidak dikelola dengan baik hal tersebut menjadikan kerugian kas desa bahkan menghambat ekonomi desa. Resiko yang secara tidak langsung telah diatur dalam Pasal 1553 KUHPerdata yang berbunyi , ”jika selama waktu sewa , barang yang disewakan musnah karena suatu kejadian yang tak disengaja, maka perjanjian sewa gugur demi hukum. Jika barangnya hanya sebagian musnah, si penyewa dapat memilih untuk meminta pengurangan harga sewa atau bahkan pembatalan sewa dan juga berhak atas ganti rugi”. Desa memiliki berbagai aset penting yang menjadikan penunjang pemenuhan kebutuhan desa serta sarana pendapatan desa. Salah satunya tanah kas desa. Pemanfaatan tanah kas desa jika digunakan dan dikelola secara maksimal maka akan memberikan keuntungan yang besar bagi kas desa. Salah satu cara pengelolaan tanah kas desa adalah dengan cara disewakan yang mana jika tanah subur disewakan untuk lahan pertanian, perkebunan dan jika tanah tandus bisa digunakan untuk keperluan lain. Karena kurangnya pengawasan pemerintah desa bangunan ruko sudah banyak yang rusak karena pihak penyewa tidak merawat dengan baik apalagi masih berjalan 9 tahun lagi bisa dibayangkan keadaan ruko tersebut sehingga secara jangka panjang desa memiliki kerugian 15 tahun tanah kas kurang bermanfaat bagi kas desa dan setelah 15 tahun mendapat ruko yang rusak hal tersebut terjadi karena kurang memperhatikan kurang memperhatikan Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo Nomor 4 Tahun 2009 Tentang Pengelolaan Barang Milik Daerah berdasarkan prinsip-prinsip efisien, efektif transparan/terbuka, bersaing, adil/tidak diskriminatif dan akuntabel. Berdasarkan latar belakang masalah di atas penulis tertarik untuk melakukan penelitian mengenai perjanjian sewa menyewa ruko di atas tanah kas desa kecamatan Nguter kabupaten Sukoharjo.
Landasan Teori/Studi Pustaka Perjanjian Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. dari peristiwa ini, timbul suatu hubungan yang dinamakan perikatan. Perjanjian itu menerbitkan perikatan antara dua orang yang membuatnya. Dengan demikian hubungan antara perikatan dengan
perjanjian adalah bahwa perjanjian itu menerbitkan perikatan. Perjanjian adalah sumber perikatan disamping sumber-sumber lain (Subekti, 2001: 1). Istilah perjanjian merupakan suatu perbuatan dengan mana satu pihak atau lebih mengikatkan dirinya terhadap suatu orang atau lebih (Pasal 1313KUHPerdata) sedangkan menurut doktrin (teori lama) yang dimaksud perjanjian adalah perbuatan hukum berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum. Dari definisi di atas telah tampak adanya asas konsensualisme dan timbulnya akibat hukum berupa hak dan kewajiban. Menurut teori baru yang dikemukakan oleh Van Dunne, yang diartikan dengan perjanjian adalah suatu hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum (Salim HS, 2001: 160) Dalam Pasal 1313 KUHPerdata
secara tegas diatur bahwa Perjanjian adalah suatu
perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Rumusan dalam Pasal 1313 KUHPerdata tersebut mengatur bahwa Perjanjian itu harus memenuhi unsur-unsur: 1. Suatu Perbuatan : Perbuatan harus diartikan sebagai perbuatan hukum, dimana perbuatan tersebut menimbulkan akibat hukum. 2. Antara sekurang-kurangnya 2 (dua) orang. 3. Perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang berjanji tersebut. Perjanjian dapat dikatakan sah dan mengikat harus memenuhi 4 (empat) syarat mutlak, hal ini sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu kesepakatan para pihak, kecakapan untuk membuat suatu perjanjian, suatu hal tertentu, suatu sebab yang halal. Dan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 1338 KUHPerdata, setiap Perjanjian yang dibuat secara sah akan berlaku sebagai Undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Bentuk bentuk perjanjian dapat dibedakan menjadi dua macam yaitu tertulis dan lisan. Perjanjian tertulis adalah perjanjian yang dibuat oleh para pihak dalam bentuk tulisan, sedangkan perjanjian lesan adalah perjanjian yang dilakukan oleh para pihak dalam wujud lisan (cukup kesepakatan para pihak). Sewa Menyewa Sewa-menyewa ialah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya. Perjanjian sewa tanah adalah perjanjian dimana pemilik tanah atau penguasa tanah memberikan izin kepada orang lain untuk mempergunakan tanahnya
sebagai tempat usaha atau tempat kediaman dengan pembayaran sewa dibelakang atau juga bisa di muka pembayaran berlakau bulanan atau tahunan. Kewajiban para pihak dalam sewa dimana pihak yang menyewakan (pemilik) memiliki kewajiban untuk menyerahkan barangnya untuk dinikmati oleh pihak penyewa, sedangkan pihak penyewa memiliki kewajiban untuk melakukan pembayaran harga sewa. Jadi barang yang disewakan tidak untuk dimiliki seperti halnya dalam jual beli, melainkan hanya untuk dipakai dan dinikmati kegunaannya ( R.Subekti,1995: 42) Jangka waktu berdasarkan rumusan dari Pasal 1548 KUHPerdata dikatakan bahwa sewa menyewa itu berlangsung selama waktu tertentu, yang berarti bahwa dalam perjanjian sewa menyewa harus selalu ditentukan jangka waktu tertentu,
tetapi dalam perjanjian sewa
menyewa itu dapat juga tidak ditetapkan suatu jangka waktu tertentu asalkan sudah disetujui harga sewa satu bulan dan lain-lain. Penetuan jangka waktu ini dimaksudkan untuk membatasi pemberian kenikmatan kepada penyewa ketentuan sewa menyewa. Walaupun undang-undang tidak menetapkan dengan tegas bahwa asas tentang jual-beli harus diterapkan kepada perjanjian sewa-menyewa. Hal ini diakui secara demikian oleh ajaran hukum Pasal 1548 dan 1600 KUHPerdata. Akibatnya orang kemudian dapat pula sama sahnya seperti dalam pembelian, bersepakat untuk menyerahkan penentuan harga sewanya kepada orang ketiga. Harga sewa mengenai barang-barang tidak perlu selalu dicantumkan dalam bentuk uang, bahkan sering ditetapkan dalam bentuk berat atau banyaknnya hasil bumi yang diproduksi oleh tanah yang bersangkutan. Di dalam ketentuan mengenai penyerahan tanah untuk diusahakan oleh orang lain ini, berlaku ketentuan dari Pasal UUPA. Sebetulnya tentang peraturan bagi hasil ini sudah ada sejak zaman dahulu di Eropa, khususnya yang dalam code napoleon (dari permulaan abad ke -19) ditetapkan dalam Pasal 1763 dan 1764 tentang sewa. Namun dalam KUHPerdata Indonesia ketetapan ketetapan dari code napoleon tersebut di atas tidak diambil alih. Mungkin oleh karena dalam hal ini sedikit atau tidak ada persesuaian antara sewa dan pengolahan tanah suatu bagian. Dan dalam hal ini hampir tidak ada peraturan mengenai perjanjian sewa-menyewa mengeni sebagian dari pengolahan tanah tersebut dapat diterapkan sesuatu bagian dari hasilnya (Muhammad Adam,1985: 171). Oleh karena kita di Indonesia sudah memiliki peraturan perundangan khusus yang menyangkut banda tetap yaitu tanah, maka sewa-menyewa dan perjanjian-perjanjian lainnya mengenai tanah, harus tunduk sepenuhnya kepada UUPA beserta peraturan pelaksanaanya.
Mengenai sewa-menyewa dari bangunan dan sebagainya, persoalannya harus tunduk kepada ketentuan KUHPerdata yang dalam Pasal 1551 ditetapkan bahwa pemilik yang menyewakan benda itu harus menyerahkan kepada penyewa dalam keadaan baik dan terpelihara. Dalam hal ini bilamana ternyata benda yang disewakan itu berada dalam kekurangan, Maka penyewa dapat melakukan perbaikan terhadap benda yang disewakanya itu, Dengan ketentuan bahwa biayanya akan diperhitungkan kepada pemberi sewa. Pasal 1241 dan 1243 KUHPerdata menetapkan tentang menentukan ganti rugi. Dalam hal jika pihak yang berhutang lalai dalam memenuhi kewajibannya. Dalam segala hal penyewa tidak boleh memperlambat pembayaran sewa, Dengan dalih bahwa ia akan menderita kerugian, Oleh karena sesuatu tuntutan mengenai kerugian demikian tidak dapat diperhitungkan ke dalam harga sewa (Pasal 1427). Jika harga sewa tidak dibayar pada waktu yang telah ditetapkan dalam perjanjian, dan juga jika penyewa pada waktu berakhirnya sewa tersebut tidak mengosongkan bangunan yang disewanya, Pemberi sewa dapat menuntut pengosongan seketika sesuai Pasal 41 dan 42 dari KUHPerdata. Jangka waktu mengenai perintah dapat dipersingkat menurut Pasal 7 KUHPerdata bahkan sampai diizinkan untuk ditetapkan menurut jangka waktu jam lamanya. Di dalam pengosongan atau setelah habis waktu penyewaan tersebut, Penyewa harus mengembalikan apa yang disewanya itu dalam keadaan baik (Pasal 1563). Dia (penyewa) dapat membongkar apa yang olehnya telah dibangun pada bangunan yang disewa itu atas biaya sendiri, asal saja hal itu dilakukan tanpa merusak benda, seperti lemari-lemari, bangkubangku, tempat-tempat tidur dan pekerjaan-pekerjaan lainnya yang baru, dan dipekarangannya semua pepohonan dan pagar-pagar, yang ditanam olehnya pada ketika mendirikan pagar tersebut dan menanam tanaman tersebut. Tetapi penyewa tidak boleh mengambil atau merusak apa yang olehnya telah diperbaiki mengenai barang-barang yang sudah ada dari tadinya, oleh karena dengan perbuatan perbaikan ini, dia telah melaksanakan perbuatan pemeliharaan atas benda-benda asal tersebut (Muhammad Adam,1985: 172). Untuk mengetahui isi perjanjian sewa menyewa ruko di atas tanah kas desa diperlukan Akta notaris. Akta notaris adalah dokumen resmi yang dikeluarkan oleh notaris menurut KUHPerdata Pasal 1870 dan HIR Pasal 165 yang mempunyai kekuatan pembuktian mutlak dan mengikat. Akta notaris merupakan bukti yang sempurna sehingga tidak perlu lagi dibuktikan dengan pembuktian lain selama ketidakbenarannya tidak dapat dibuktikan. Berdasarkan KUHPerdata Pasal 1866 dan HIR 165, Akta notaris merupakan alat bukti tulisan atau surat pembuktian yang utama sehingga dokumen ini merupakan alat bukti persidangan yang memiliki kedudukan yang sangat penting.
Desa Desa merupakan kesatuan masyarakat hukum yang memiliki batas-batas wilayah yang berwenang untuk mengatur dan mengurus kepentingan masyarakat setempat, berdasarkan asal-usul dan adat istiadat setempat yang diakui dan dihormati dalam sistem pemerintahan negara kesatuan republik indonesia. Sedangkan peraturan yang mengatur seluk beluk desa dimuat dalam UU No 6 tahun 2014 Tentang desa yang menyebutkan juga tanah bengkok diatur dalam Pasal 72 ayat (1) huruf (a) Pendapatan desa sebagaimana dimaksud dalam Pasal 71 ayat (2) bersumber dari pendapatan asli desa terdiri atas hasil usaha, hasil aset, swadaya dan partisipasi, gotong Tanah Kas Desa Tanah kas adalah tanah milik desa yang di pergunakan sebagai sumber penghasilan desa. Peraturan daerah kabupaten Sukoharjo No 2 Tahun 2009 tentang sumber pendapatan desa. Ayat 1 tanah desa adalah barang milik desa berupa tanah bengkok, kuburan dan titisari. Pasal 15A (1) Kekayaan desa yang berupa tanah kas desa tidak diperbolehkan dilakukan pelepasan hak kepemilikan kepada pihak lain, kecuali diperlukan untuk kepentingan umum. Nama-nama tanah kas di Jawa Tengah dan Jawa Timur (tanah bengkok), di Benten (tanah kejoran) di D.I.Yogjakarta (tanah sawah kalungguhan), tanah carik kalungguhan untuk daerah Cirebon (J.Sembiring, 2004: 42).
Metode Tempat penelitian dilakukan di Desa Nguter, Kecamatan Nguter, Kabupaten Sukoharjo. Penelitian ini menggunakan metodologi diskriptif kualitatif, dengan pendekatan hukum sosiologis atau empiris (yuridis sosiologis). Pendekatan yuridis adalah menjelaskan masalah yang dikaitkan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, sedangkan pendekatan sosiologis adalah menjelaskan masalah yang diteliti berdasarkan kenyataan yang ada dalam masyarakat. Faktor yuridis disini adalah perjanjian sewa menyewa ruko di atas tanah kas desa, sedangkan faktor sosiologisnya adalah praktek mengenai pelaksanaan sewa menyewa ruko di atas tanah kas desa. Penelitian ini bersifat diskriptif kualitatif karena penelitian yang dilakukan penulis memberi gambaran secara sistematis mengenai fakta-fakta dan gejala yang diselidiki, yaitu fakta dilapangan mengenai pelaksanaan perjanjian sewa menyewa ruko di atas tanah kas desa Nguter Kecamatan Nguter Kabupaten Sukoharjo. Sumber data yang diambil berupa data primer dengan cara-cara interview atau wawancara untuk memperoleh informasi dengan bertanya langsung kepada pihak-pihak yang bersangkutan seperti kepala desa, perangkat
desa, notaris. Serta data sekunder yang diperoleh dengan jalan melakukan studi kepustakaan yaitu mempelajari, memahami buku-buku literatur yang ada hubungannya dengan judul penelitian, serta tulisan para pakar atau cendikiawan yang ada hubungannya dengan obyek penelitian. Cara Pengumpulan Data dengan studi pustaka dan wawancara. Metode analisis kualitatif yaitu dari data yang diperoleh, baik dari studi kepustakaan maupun yang berasal dari lokasi penelitian, kemudian di analisis, dipelajari dan diteliti sebagai suatu kesatuan utuh sehingga dapat menghasilkan suatu kesimpulan yang dapat digunakan sebagai pemecahan masalah.
Hasil Penelitian Dan Pembahasan Asal Usul Desa Nguter Kecamatan Nguter Kabupaten Sukoharjo. Masyarakat Desa Nguter di Kecamatan Nguter, Kabupaten Sukoharjo, mayoritas bermata pencaharian sebagai petani, buruh, dan pedagang. Karakteristik masyarakatnya tak jauh berbeda dengan daerah lain di Sukoharjo, namun ada sisi historis yang cukup menarik dari penamaan Nguter. Berdasarkan informasi yang dihimpun masyarakat asli Desa Nguter nama Desa Nguter berkaitan dengan perjalanan rombongan bangsawan dari Keraton Solo yang hendak mencari tanah di daerah Sukoharjo. Pada zaman dahulu, para bangsawan Keraton Solo ingin mencari tanah untuk menambah aset di sekitar Sukoharjo dan Wonogiri. Mereka berjalan kaki dari pagi hingga petang hari mencari tanah yang kondisinya subur ke arah selatan atau Sukoharjo.“Jadi masih ada hubungannya dengan Keraton Solo. Ada bangsawan Keraton Solo yang hendak mencari tanah,” kata sesepuh Desa Nguter”Sumin”. Lantaran merasa capek dan haus, para bangsawan Keraton Solo memilih beristirahat di pinggir jalan. Mereka melihat beberapa pohon kelapa dengan batang pohon yang menjulang tinggi ke langit. Namun mereka tak mau dan tak berani memanjat pohon kelapa untuk mengambil buah kelapa muda. Kebetulan kala itu seorang kyai bernama Sabuk Alu melewati daerah itu. Dia berpapasan dengan para bangsawan keraton tersebut. Kyai Sabuk Alu dikenal sebagai tokoh masyarakat yang mempunyai kesaktian. Para bangsawan keraton itu meminta Kyai Sabuk Alu untuk mengambil buah kelapa muda. Lantaran sakti mandraguna, Kyai Sabuk Alu hanya memegang batang pohon kelapa. Batang pohon kelapa melengkung nyaris menyentuh tanah. “Para bangsawan keraton langsung memetik buah kelapa muda dan meminumnya. Sementara Kyai Sabuk Alu langsung pergi meninggalkan para bangsawan,” terang dia. Kemudian, rombongan bangsawan keraton melanjutkan kembali perjalanan mencari tanah. Mereka berjalan kaki sambil melihat tanah yang kondisinya paling subur hingga menemukan aliran sungai yang cukup besar. Sungai itu membelah wilayah Sukoharjo bagian selatan. Para
bangsawan keraton memutuskan memutar arah mengelilingi aliran sungai. “Mereka muter (berputar) mengelilingi sungai. Warga setempat langsung memberi nama desa yakni Nguter,” kata Sumin. Untuk sekarang ini Desa Nguter terkenal dengan sebutan kampung jamu. Kampung Jamu Nguter dikukuhkan oleh Dirjen Bina Farmasi dan Alat Kesehatan Kementrian Kesehatan RI, Dra. Maura Linda Suharsono, mewakili
Menteri Kesehatan.
Pengukuhan secara simbolis dilaksanakan di pabrik jamu Wisnu, milik Slamet di Desa Nguter, Kecamatan Nguter Sukoharjo disaksikan oleh Dr. Diyah Maulinda (Deputi Bidang Koordinasi pertanian dan kelautan Kementrian perekononian), H Nyoto Wardoyo (Ketua GP Jamu Jawa Tengah), Bupati Sukoharjo Wardoyo Wijaya beserta Wakil Bupati Haryanto dan jajaran Muspida Kabupaten Sukoharjo. Geografis Desa Nguter Menurut Data Statistik Kabupaten Sukoharjo Kecamatan Nguter dengan luas 5588 hektar , dengan jarak dari barat ke timur ±25,0 km dan dari utara ke selatan ±20,0 km, serta secara astronomis terletak antara 110°48°52.68° hingga 110°56°38.91° bujur timur dan 7°42°16.2° hingga 7°46°48.63° lintang selatan. Kecamatan Nguter terdiri dari 16 desa yang terdiri daru 55 kebayanan 122 RW dan 352 RT. Menurut klasifikasinya semua desa di Kecamatan Nguter termasuk desa swakarya sejak otonomi daerah diberlakukan pada 2001. Jumlah aparat Kecamatan Nguter sebanyak 29 orang dan aparat desa sebanyak 166 orang jumlah tersebut sama dengan jumlah keadaan tahun 2010. Berdasarkan tingkat pendidikan, 51% aparat Kecamatan Nguter berpendidikan SMA, 34% berpendidikan sarjana (S1), 1% berpendidikan D3 dan 10% berpendidikan SMP. Kecamatan Nguter dengan jumlah penduduk sebanyak 64.434 jiwa dan luas wilayah sebesar 54,88 Km persegi, maka setiap km persegi dihuni rata-rata 1.174 jiwa. Jumlah rumah tangga tahun 2011 sebanyak 15.476 ruta meningkat sekitar 1,02 persen dibandingkan dengan tahun sebelumnya dengan rata-rata jumlah anggota 4 jiwa per rumah tangga. Jumlah penduduk laki-laki sebesar 32.094 jiwa dan penduduk perempuan sebesar 32.340 jiwa dengan jumlah penduduk terbesar berada di Desa Nguter sebanyak 5.904 jiwa atau 10,91%dari penduduk Kecamatan Nguter berdasarkan tingkat pendidikan, 51 persen aparat Kecamatan Nguter berpendidikan SMA (Sekolah menengah tingkat atas), dan 34 persen berpendidikan sarjana (S1). Sedangkan 1 persen yang berpendidikan D3 dan 10 persen berpendidikan SMP. Pemerintahan desa Pemerintahan Desa Nguter terdiri atas kepala desa yang berkoordinasi dengan BPD serta LPM.tugas kepala desa dibantu oleh sekertaris desa, 5 kaur dan 4 kepala dusun sebagai tinggat perangkat desa terdiri dari Kaur Pembangunan (Bapak Prianto), Kaur Umum (Sri
wahyuni S.H), Kaur Pemerintahan (Bapak Samino), Kaur Keuangan (bapak SM Taufik Hidayat), Kaur Kesejahteraan masyarakat (bapak Hadi). Kepala Desa Nguter bapak Gandung TH AMD di koordinasikan juga dengan 4 kepala dusun yaitu dusun I dipimpin oleh bapak Dalimo, dusun II dipimpin oleh bapak Sumin B A, kepala dusun III ditempati oleh bapak tri hartanto, serta kepala dusun IV dijabat oleh bapak Sugianto.
Berdasarkan Peraturan Desa
Nguter No 1 Tahun 2013 Tentang Susunan Organisasi Tata Kerja Pemerintahan Desa. Pemerintahan desa terdiri dari pemerintah desa dan BPD, pemerintah desa sendiri terdiri dari kepala desa dan perangkat desa, dimana perangkat desa meliputi sekertariat desa yang terdiri dari kaur pemerintahan, keuangan, umum, pembangunan dan kesejahteraan masyarakat serta lima kepala dusun. Dari penggunaan lahan di atas masih banyak masyarakat yang bermata pencaharian sebagai petani untuk luas wilayah lain-lain digunakan sebagai tempat perdagangan (Badan Pusat Statistik Kabupaten Sukoharjo,2012: 20). Pelaksanaan Perjanjian Sewa menyewa Ruko Di atas Tanah Kas Proses Awal Perumusan Proses pelaksanaan perjanjian sewa menyewa ruko di atas tanah kas untuk dibangun kios Desa Nguter yang terletak di depan lapangan Desa Nguter Kecamatan Nguter Kabupaten Sukoharjo. Penggagas awal kerjasama dengan PT Putra Utama adalah kepala Desa Nguter bapak Tinta Joko Margono menurut beliau salah satu alasan untuk pengadaan perjanjian sewa menyewa ruko di atas tanah kas. Setelah kesepakatan bapak Yusuf
Mustofa selaku
pemborong dan pemilik PT Putra Utama yang akan membuat/membangun kios di atas tanah kas desa Nguter sebanyak 23 unit dengan pembiayaan semuannya ditanggung oleh PT Putra Utama sebagai pemboronggnya. Selanjutnya ruko tersebut dibeli oleh desa dengan harga Rp 345.000.000,00 yang sudah dibayar lunas dimuka. Proses Musyawarah Desa Karena dalam hal ini kepala desa bertindak selaku wakil dari desa maka semua perbuatannya harus mendapat persetujuan dalam musyawarah desa. Sebagai langkah awal pendirian dilakukan musyawarah yang dihadiri oleh BPD dan perangkat desa. Dari hasil musyawarah desa diputuskan pendirian bangunan dilakukan di atas tanah kas desa karena tanah kas desa tidak dialihkan maka tidak perlu ijin kepada bupati hanya cukup mengadakan musyawarah desa oleh BPD (Badan Perwakilan Desa). Menurut ketua BPD Desa Nguter bapak H Mujiono alasan menyetujui program sewa menyewa ruko di atas tanah kas desa adalah karena menurut beliau memprediksi Desa Nguter yang terkenal dengan sentra produksi jamu tradisionalnya untuk 2015 bupati Sukoharjo akan membangun pasar
tradisional menjadi bertingkat yang diberi nama Pasar Jamu
Nguter 2 lantai sehingga
dibutuhkannya prasarana kios lebih banyak. Sebagai salah satu cara memperoleh dana sebagai ganti biaya desa untuk membeli ruko yang nantinya menjadi aset desa maka di rumuskan dalam musyawarah untuk diadakan perjanjian sewa menyewa dimana ruko setelah masa sewa berhenti/berakhir ruko kembali ke pengelolaan desa sedangkan untuk uang sewanya didapatkan dari warga Desa Nguter yang mau menyewa. Dalam penghitungan Satu unit disewakan selama 15 tahun dengan harga 15 juta sebagai uang sewanya hal tersebut diputuskan agar dana Rp 345.000.000 yang telah dikeluarkan desa segera kembali (balik modal). Proses Sosialisasi Kepada Warga Untuk sosialisasi kios tidak dilakukan melalui lelang karena harga sudah ditentukan di awal dengan alasan untuk menghindari kios jatuh kepada kaum kapitalis (kaum bermodal) sehingga dapat tercapainya
kemasyarakatan untuk meningkatkan ekonomi masyarakat
setempat. Dalam sosialisasi warga diberikan alasan tujuan dan serta keuntungan sewa. Yang mana alasan awal untuk memanfaatkan lahan kosong desa dengan tujuan meningkatkan pendapatan desa pemerintah desa juga menyebutkan akan rencana pembangunan pasar jamu dua lantai serta pembangunan lapangan Nguter yang mendapat dana dari KEMENPORA (Kementrian Pemuda Dan Olahraga) sehingga progres trafik pembeli meningkat dan harga sewa walaupun dinaikan tetap laku, serta bagi penyewa diberikan harga satu juta pertahun harga sewa tersebut lebih murah dibandingkan dengan sewa ruko diluar pengelolaan desa. Hak mengelola ruko sendiri setelah 15 tahun jatuh kepada desa sedangkan pemborong dibayar dengan uang desa sebesar Rp 345.000.000,00 hal tersebut sudah tertuang dalam sosialisasi desa hal tersebut. Dalam acara sosialisasi masyarakat sangat antusias terbukti setelah berakhirnya acara 23 ruko langsung habis dipesan warga untuk disewa dengan melakukan tanda jadi pembayaran secara penuh sebanyak Rp 15.500.000,00 untuk satu ruko. Untuk memberi jaminan pada warga yang sudah melakukan pembayaran uang dibuatlah Akta otentik dari notaris berupa Akta sewa menyewa sebagai tanda bukti penyewa kios Proses Pelaksanaan Perjanjian Kontrak pemakaian kios dibuatkan Akta otentik berupa Akta notariel tetapi hanya perjanjian sewa antara desa dengan warga yang menyewa. Dalam isi Akta penyewa bisa menyewakan lagi kepada pihak ketiga dengan catatan harus melapor kepada kepala desa setempat yang masih menjabat. Pembuatan Akta sewa menyewa kios dilakukan oleh notaris di Sukoharjo.
Dari 23 Akta yang sama mengatur perjanjian sewa menyewa berikut salah satu Akta yang berisi perjanjian sewa menyewa kios Nguter tanggal 07 juli 2009 nomor 002 dihadapan notaris antara pihak pertama selaku kepala Desa Nguter Tuan Tinta Joko Margono bertempat tinggal di gunungan, Desa Nguter, Kecamatan Nguter, Kabupaten Sukoharjo, Provinsi Jawa Tengah. Dan sebagai pihak kedua selaku penyewa Nyonya Emi Sumaryati lahir di Wonogiri tanggal 10 agustus 1976, pekerjaan Swasta, bertempat tinggal di jalan gatutkaca A3-27 grogolinda, rukun tetangga 002, rukun warga 012, Desa Telukan , Kecamatan Grogol, Kabupaten
Sukoharjo,
Provinsi
Jawa
Tengah,
pemegang
kartu
penduduk
3311095008700001, yang dikeluarkan pada tanggal 27 mei 2009 Sebagai langkah awal pengelolaan kekayaan desa/aset desa maka di terbitkan Peraturan Desa Nguter Nomor 7 Tahun 2013 Tentang Pemakaian Kekayaan desa yang memuat peraturan baru mengenai besaran sewa tanah kas untuk ruko setelah kontrak sewa ruko di periode ini habis untuk biaya sewa tanah untuk ruko sebesar Rp 500.000/tahun hal tersebut baru berlaku 2024 karena pembuatan peraturan desa 2013 sedangkan perjanjian sewa menyewa dibuat di tahun 2009 dan berlaku 15 tahun.
Proses Masa Sewa Menyewa Ruko Oleh Penyewa Pelaksanaan sewa menyewa ruko pada awalnya banyak penyewa yang menggunakan sebagai tempat usaha atau berdagang ada warnet (warung internet), sewa menyewa playstation (PS 2), warung makan dan lain sebagainya. Prediksi penyewa yang mengharapkan trafik pembeli yang banyak dari penggunaan lapangan desa Nguter yang ingin dibangun dengan mendapat dana dari KEMENPORA ternyata hilang, Sehingga hilang peluang mendapatkan trafik pembeli dari penggunaan lapangan. hal tersebut mempengaruhi penjualan para penyewa yang kemudian ditambah lagi dengan pembangunan pasar jamu Nguter sehingga pembeli lebih memilih membeli di pasar jamu yang lebih ramai dan lengkap dibandingkan dengan kios lapangan yang sepi dan kurang lengkap. hal tersebut menimbulkan kerugian bagi penjual yang sekaligus penyewa ruko sehingga banyak penyewa ruko sebelum masa sewa habis lebih memilih pindah dan mengoper hak sewa kepada orang lain, ataupun pindah tempat tanpa mengalihkan hak sewa sekalipun. Untuk sekarang yang ditempati dan terawat hanya sekitar 5 ruko saja sedangkan yang lainnya terbengkalai. Akibat Hukum Perjanjian Sewa Ruko Di atas Tanah Kas Desa Dikemudian Hari Akibat Hukum Yang Timbul Karena Kurangnya Pengawasan Setelah Perjanjian Sewa Berlangsung.
Merupakan hal penting bahwa pengawasan akan barang yang menjadi objek sewa harus dijaga sampai batas akhir sewa. Akibat Hukum Dari Perjanjian Sewa menyewa Kios Dilihat Dari Aspek Hukum Perdata Bahwa setiap orang berhak untuk mengadakan atau tidak mengadakan perjanjian, bebas mengadakan perjanjian dengan siapapun, bebas menentukan isi perjanjian, pelaksanaannya, dan persyaratannya. Dan bebas juga menentukan bentuk perjanjian tertulis atau lisan sehingga tercapainya suatu kesepakatan untuk kepentingan masing-masing kepentingan individu. Sesuai dengan asas kebebasan berkontrak dalam perjanjian sewa menyewa ruko dilakukan antara lain disisi kepala desa selaku pihak yang mengurus tanah kas desa mempunyai tujuan untuk memberdayakan tanah tersebut sehingga bermanfaat bagi desa sedangkan dari pihak penyewa memiliki manfaat sebagai sarana penunjang perekonomian untuk dirinya sendiri sehingga terpenuhinya asas iktikat baik. Sebagai tanda dipenuhinya asas konsensualisme yang berupa kesepakatan antara pihakpihak yang mengadakan perjanjian sewa menyewa dituangkan kedalam Akta sewa menyewa dihadapan notaris dimana sesuai isinya perjanjian tersebut berlaku selama 15 tahun mengikat para pihak dalam perjanjian sewa menyewa kios. Sedangkan dilihat dari empat syarat sahnya perjanjian menurut Pasal 1320 KUHPerdata yaitu kecakapan, kesepakatan, adanya objek perjanjian, adanya kausa yang halal. Subjek hukum pihak-pihak yang melakukan perjanjian sewa menyewa kios ini adalah sudah cakap hukum, yang dimaksud cakap hukum adalah orang yang sudah dewasa berumur 21 tahun ataupun sudah menikah, bukan anak dibawah umur atau orang yang dibawah pengampuan. Kesepakatan dalam perjanjian telah di temukan dengan menggunakan bahasa yang sempurna secara lisan dan secara tertulis sehingga para pihak antara kepala desa dengan penyewa menyepakati perjanjian dan tau akan hak dan kewajibannya setelah perjanjian tersebut disepakati. Sebagai klausula halal perjanjian sewa menyewa ini tidak melanggar undang-undang, kesusilaan, dan ketertiban umum sehingga dilihat dari hukum perdatanya perjanjian sewa menyewa ruko ini sah menurut hukum perdata. Tetapi jika dilihat dari proses awal pendirian Objek yang dijadikan sewa tidak boleh dirubah/modifikasi tanpa seijin pemberi sewa pada Pasal 1563 KUHPerdata menyebutkan bahwa didalam pengosongan atau setelah habis waktu penyewaan tersebut, penyewa harus mengembalikan apa yang disewanya itu dalam keadaan baik. Dimana dalam kasus ini secara tidak langsung objek sewa berupa ruko yang harusnya dirawat dengan baik oleh penyewa tetapi tidak dilaksanakan dengan baik secara kondisi fisik bangunan sejak masa penyewaan berlangsung dari 7 juli 2009 sejak Akta sewa
menyewa disetujui oleh kedua belah pihak dari 23 ruko yang disewakan hanya 5 yang dimanfaatkan dan dirawat sedangkan 18 unit sisanya terbengkalai Sehingga penyewa melanggar Pasal 1563 KUHPerdata. Akibat Hukum Hubungan Antara Perbedaan Isi Pasal 4 Dengan Judul Akta Sewa Beli Menurut Pasal 4 dalam Akta berbunyi bahwa : Bahwa masa sewa atau jangka waktu sewa kios tersebut selama 15 (lima belas) tahun terhitung sejak Akta ini ditanda tangani. Bahwa setelah jangka waktu itu berakhir maka pengelolaan bangunan kios tersebut kembali kepada pemerintah desa Nguter. Apabila pihak kedua masih ingin memperpanjang sewa kios tersebut maka harus dimusyawarahkan dengan Pemerintah Desa Nguter. jika dikaitkan dengan judul Akta yaitu perjanjian sewa beli secara sekilas tidaklah cocok dengan isi Pasal 4 yang mana hanya menyebutkan sewa saja. Hal penting dari suatu perjanjian adalah unsur dari pembuatan Pasal-Pasal atau isi dalam perjanjian dimana menentukan prinsip pembuatan judul perjanjian seperti perjanjian jual beli haruslah ada unsur perpindahan hak milik dari satu orang kepada orang lain dengan cara memberikan suatu bayaran tertentu sesuai kesepakatan para pihak. Perjanjian sewa menyewa juga memenuhi unsur yang ada yaitu satu pihak memiliki barang dan diperbolehkan pihak lain mengambil kenikmatan benda dalam waktu tertentu tanpa memiliki secara mutlak dengan membayar sejumlah dana. Dan dalam Pasal 4 perjanjian sewa beli di atas dalam pemenuhan syaratnya kurang dimana kurang menggunakan unsur beli dalam isi sewa menyewa tersebut. Dalam khasus di atas dapat
di ambil kesimpulan unsur sewa dikarenakan dalam
penyewaan ruko pihak yang berperan ada sebanyak 2 pihak. Dimana pihak pertama yaitu desa selaku pemilik ruko, pihak kedua selaku warga yang menyewa ruko. Maka seharusnya untuk sewa menyewa antara desa dengan warga yang menyewa adalah perjanjian sewa menyewa biasa bukan perjanjian sewa beli yang isinya hanya sewa, hal tersebut menyalahi unsur dari sewa beli itu sendiri yaitu unsur sewa dan unsur peralihan hak milik dimana penyewa yang membayar sewa tetapi kenyataannya tidak mendapatkan hak milik ruko secara mutlak seperti tertuang dalam Pasal 2, 3, dan 4 tidak bisa menggambarkan hubungan hukum sewa beli antara desa dengan penyewa tetapi cenderung kepada sewa menyewa biasa yang secara jelas di muat dalam Pasal 4 bahwa setelah jangka waktu sewa itu berakhir maka pengelolaan bangunan kios tersebut kembali kepada pemerintah desa Nguter.
Kesimpulan Proses terjadinya perjanjian sewa menyewa ruko di atas tanah kas desa serta masalah yang timbul oleh perjanjian itu di kemudian hari sebagai berikut : Proses pelaksanaan perjanjian sewa menyewa ruko di atas tanah kas untuk dibangun kios desa Nguter yang terletak di depan lapangan desa Nguter kecamatan Nguter kabupaten Sukoharjo. Untuk membangun bangunan ruko di atas tanah kas desa Nguter dengan ijin pemerintah desa dengan menggunakan dana infestor/pemborong sendiri setelah pembuatan selesai ruko dibeli oleh desa barulah disewakan ruko kepada warga dengan 15 tahun masa sewa seharga Rp 15.500.000,00 . Sebagai langkah awal pendirian dilakukan musyawarah dengan BPD dan perangkat desa. Pendirian bangunan dilakukan di atas tanah kas desa. Tanda bukti penyewa (warga) dengan desa dibuatkan Akta otentik berupa Akta notariel. Pembuatan Akta sewa menyewa kios dilakukan oleh notaris di Sukoharjo. Untuk sosialisasi kios tidak dilakukan melalui lelang karena harga sudah ditentukan di awal dengan alasan untuk menghindari kios jatuh kepada kaum kapitalis (kaum bermodal). Pelaksanaan sewa menyewa pada awalnya lancar tetapi setelah berjalan timbul masalah berupa penyewa yang meninggalkan ruko dan tidak merawat objek sewa sehingga menimbulkan wanprestasi penyewa untuk menyerahkan ruko dalam keadaan baik di tahun 2024 sesudah sewa habis. Akibat hukum yang timbul di kemudian hari meliputi 4 aspek yaitu kurangnya pengawasan setelah perjanjian sewa menyewa berlangsung, akibat hukum dari perjanjian sewa menyewa kios dilihat dari aspek hukum perdata, akibat dari perbedaan isi Pasal dengan judul Akta. Pengawasan merupakan hal yang penting untuk barang yang menjadi objek sewa harus dijaga sampai batas akhir sewa. Tetapi pada kenyataannya pemerintah desa tidak terlalu menghiraukan pengawasan perawatan ruko oleh penyewa sehingga ruko mengalami kerusakan. Akibat hukum sewa menyewa kios dilihat dari aspek hukum perdata meliputi sah tidaknya perjanjian dilihat dari aspek Hukum Perdata, perjanjian sewa menyewa yang diadakan menurut KUHPerdata adalah sah. Perbedaan isi Pasal 4 dengan judul Akta sewa beli , isi Pasal 4 yang mana hanya menyebutkan sewa saja memang tidak sesuai dengan judul Akta sewa beli sehingga apabila di kemudian hari timbul masalah hukum ataupun kerugian akan perjanjian tersebut maka terjadi peluang digugat oleh salah satu pihak.
Daftar Pustaka Ahmadi Miru,2011,Hukum Kontrak Dan Perancangan Kontrak,Jakarta:PT raja grafindo persada
A.W.Widjaja,1996,Pemerintahan Desa Dan Administrasi Desa,Jakarta:PT raja grafindo persada Hilmawan Hadikusuma,1990,Hukum perjanjian adat, bandung:PT citra aditya bakti J.Satrio,1992,Hukum Perikatan Pada Umumnya,Bandung:PT citra aditya bakti J.Sembiring,2004,Pengelolaan Tanah Kas Desa,Penerbit Widya Bhumi Kamus Besar Bahasa Indonesia,Balai Pustaka,Jakarta Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). K.Wantjik Saleh,1977,Hak Anda Atas Tanah,Jakarta:Ghalia Indonesia Muhammad Adam,1985,Ilmu Pengetahuan Notariat,Bandung:Sinar Baru Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo No 2 Tahum 2009 Tentang Sumber Pendapatan Desa. Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo Nomor 4 Tahun 2009 Tentang Pengelolaan Barang Milik Daerah. Peraturan Desa Nguter No 1 Tahun 2013 Tentang Susunan Organisasi Tata Kerja Pemerintahan Desa. Peraturan Desa Nguter Nomor 7 Tahun 2013 Tentang Pemakaian Kekayaan desa. R.Subekti,1995,Aneka Perjanjian.Bandung:PT.citra aditya bakti R.Subekti,2001,Hukum Perjanjian,Jakarta:PT Intermas Salim HS,2001,Pengantar Hukum Perdata Tertulis,Jakarta:Sinar Grafika Soejono Soekamto,1984,Pengantar Penelitian Hukum,Jakarta:UI Press UU N0 6 Tahun 2014 Tentang Desa.
