PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN PERUMAHAN ATAS KUALITAS BANGUNAN DI PERUMAHAN FAJAR INDAH SURAKARTA. Penulisan Hukum (Skripsi)

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN PERUMAHAN ATAS KUALITAS BANGUNAN DI PERUMAHAN FAJAR INDAH SURAKARTA

Penulisan Hukum (Skripsi)

Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi sebagian Persyaratan guna Memperoleh Derajat Sarjana S1 dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Disusun Oleh AMANDA MAHARANI SUHARTO NIM. E1107107

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2011

commit to user 1


digilib.uns.ac.id 2

commit to user


digilib.uns.ac.id 3

commit to user


digilib.uns.ac.id 4

PERNYATAAN

Yang bertanda tangan di bawah ini : Nama

: Amanda Maharani Suharto

NIM

: E1107107

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan hukum (Skripsi) berjudul : PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN PERUMAHAN ATAS KUALITAS BANGUNAN DI PERUMAHAN FAJAR INDAH SURAKARTA adalah betul-betul karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya dalam penulisan hukum (Skripsi) ini diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka. Apabila di kemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan penulisan hukum (Skripsi) dan gelar yang saya peroleh dari penulisan hukum (Skripsi) ini.

Surakarta, 4 Oktober 2011 yang membuat pernyataan,

Amanda Maharani Suharto NIM.E1107107

commit to user iv


digilib.uns.ac.id 5

ABSTRAK Amanda Maharani Suharto, E1107107. 2011. PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN PERUMAHAN ATAS KUALITAS BANGUNAN DI PERUMAHAN FAJAR INDAH SURAKARTA. Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui apakah konsumen perumahan memperoleh perlindungan hukum atas kualitas bangunan di Perumahan Fajar Indah Surakarta dari 2 (dua) peristiwa konkrit atau fakta hukum, yaitu tentang ada tidaknya perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan atas kualitas bangunan perumahan dan penyelesaian jika pengembang (developer) menimbulkan kerugian bagi konsumennya. Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif bersifat preskriptif, menemukan hukum in concreto ada tidaknya perlindungan hukum bagi konsumen perumahan atas kualitas bangunan di Perumahan Fajar Indah Surakarta. Jenis data yang yang digunakan yaitu data sekunder dan sumber bahan penelitian hukum yang digunakan mencakup bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier. Teknik pengumpulan data yang digunakan yaitu studi kepustakaan dan cyber media. Kemudian data tersebut dimintakan penjelasan dan konfirmasi dari Staff personalia PT Fajar Bangun Raharja Surakarta dan pihak marketing Perusahaan PT Fajar Bangun Raharja serta penjelasan dari pihak konsumen perumahan. Analisis data yang dilaksanakan dengan interpretasi terhadap peristiwa konkrit atas permasalahan untuk dijadikan peristiwa hukum. Untuk memperoleh jawaban atas permasalahan pertama perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan digunakan silogisme deduksi. Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan dihasilkan kesimpulan, pertama, konsumen perumahan belum sepenuhnya mendapat perlindungan hukum atas kualitas bangunan di Perumahan Fajar Indah Surakarta karena masih ada klaim-klaim atas kualitas bangunan dan sesuai dengan ketentuan Undang-undang No. 8 Tahun 1999, yaitu pengembang bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan bangunan perumahan, ganti rugi itu berupa penggantian uang atau perbaikan atas rusaknya bangunan yang sejenis atau satara nilainya. Klaim diberikan 100 hari sejak penyerahan rumah. Kedua, penyelesaiannya jika pengembang menimbulkan kerugian bagi konsumennya telah diselesaikan secara musyawarah antara para pihak dengan kesepakatan pengembang mengganti hal-hal yang dituntut konsumen dan tidak sampai pada BPSK ataupun Pengadilan. Kata kunci : Hukum, perlindungan konsumen, Kualitas bangunan, tanggung jawab

commit to user v


digilib.uns.ac.id 6

ABSTRACT Amanda Maharani Suharto, E1107107. 2011. THE LAW PROTECTION FOR THE PROPERTY CONSUMER ON THE QUALITY OF BUILDING IN SURAKARTA FAJAR INDAH HOUSING. Faculty of Law of Sebelas Maret University. This research aims to find out whether or not the property consumers get law protection on the quality of building in Surakarta Fajar Indah Housing from 2 (two) concrete events or legal facts, namely concerning whether or not there is law protection for the property consumer on the housing building quality and the resolution if the developer results in loss to the consumer. This study belongs to a normative law research that is prescriptive in nature, finding the law in concreto concerning whether or not there is law protection for the property consumer on the building quality in Surakarta Fajar Indah Housing. The data type used was secondary data and the law material sources used consisted of primary, secondary and tertiary law material. Technique of collecting data used was library study and cyber media. Then the data was verified and confirmed by the personnel staff of PT. Fajar Bangun Raharja Surakarta and the marketing of PT. Fajar Bangun Raharja Surakarta as well as the explanation from the housing (property) consumer. The data analysis was done by interpreting the concrete events over the problem to be made as legal event. In order to get answer for the first problem, namely the legal protection for the property consumer, deductive syllogism method was used. Based on the result of research and discussion, the following conclusions can be drawn. Firstly, the property consumer has not completely obtained law protection for the building quality in Surakarta Fajar Indah Housing because there are still claims over the quality of building and consistent with the Act No. 8 of 1999, in which the developer is responsible for giving redress for the repair of damaged building with similar building or equivalent value. The claim is given within 100 days after the house handing over. Secondly, the resolution, when the developer results in loss to the consumer, has been solved in kinship principle between the parties with the agreement the developer to replace the things that consumers demanded and not until at BPSK or the court.

Keywords: Law, Consumer protection, building quality, responsibility

commit to user vi


digilib.uns.ac.id 7

MOTTO “Janganlah hendaknya kamu kuatir tentang apapun juga, tetapi nyatakanlah dalam segala hal keinginanmu kepada Allah dalam doa dan permohonan dengan ucapan syukur. Damai sejahtera Allah, yang melampaui segala akal akan memelihara hati dan pikiranmu dalam Kristus Yesus” (Filipi 4:6&7) “Bukan pertumbuhan yang lambat yang harus anda takuti, anda harus lebih takut untuk tidak tumbuh sama sekali. Maka tumbuhkanlah diri anda dengan kecepatan apapun” (Mario Teguh) “Even if you are on the right track, you’ll get run over if you just sit there” (Will Rogers) “Mulailah dengan melakukan apa yang diperlukan, lalu apa yang memungkinkan, dan tiba-tiba Anda dapat melakukan hal-hal yang tidak mungkin” (Francis of Assisi) “The successful person is the individual who forms the habit of doing what the failing person doesn’t like to do” (Donald Riggs) “Di mana ada kebenaran di situ akan tumbuh damai sejahtera, dan akibat kebenaran ialah ketenangan dan ketenteraman untuk selama-lamanya” (Yesaya 32:17) “Keberhasilan dan kebahagiaanmu ada di dalam dirimu. Keadaan jasmanimu adalah kebetulan dalam kehidupanmu. Kenyataan besar yang kekal adalah kasih dan pelayanan” (Helen Keller)

commit to user


digilib.uns.ac.id 8

PERSEMBAHAN vii Karya kecil ini penulis persembahkan kepada : v

Tuhan Yesus Kristus yang telah memberikan kasihNya yang

begitu

kelancaran,

besar

dan

serta

kemudahan

kekuatan,

kepadaku

bimbingan,

sehingga

dapat

menyelesaikan skripsi ini. v

Papa

dan

Mama

tercinta

yang

senantiasa

mendukung

kuliah, memberikan doa dan nasihat, motivasi, cinta dan kasih sayang serta kerja keras yang tak ternilai harganya demi mewujudkan cita-citaku menjadi seorang Sarjana Hukum dan membuatku lebih menghargai setiap waktu dan kesempatan di dalam hidupku. v

Kakak-kakak memberikan

ku

terutama

dukungan

doa

Mas dalam

Mahar

yang

pendidikanku

selalu sampai

menjadi Sarjana Hukum. v

Keluargaku di jakarta maupun di solo yang selalu memberikan doa.

v

Teman-temanku yang selalu mendorong dan memberikan semangat.

commit to user


digilib.uns.ac.id 9

KATA PENGANTAR viii Damai sejahtera bagi kita semua Puji syukur penulis panjatkan kepada Allah Bapa di dalam Kristus Yesus atas cinta kasihNya dan berkatNya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan penulisan hukum (skripsi) yang berjudul “PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN PERUMAHAN ATAS KUALITAS BANGUNAN DI PERUMAHAN FAJAR INDAH SURAKARTA”. Penulisan hukum ini disusun untuk memenuhi dan melengkapi sebagian syarat-syarat untuk memperoleh derajat Sarjana dalam Ilmu Hukum di Fakultas Hukum

Universitas

Sebelas

Maret

Surakarta,

penulis

menyadari

bahwa

terselesaikannya laporan penulisan hukum (skripsi) ini tidak terlepas dari bantuan serta dukungan baik meteriil maupun non materiil yang diberikan oleh berbagai pihak. Dalam kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua pihak yang telah memberi dukungan, semangat, doa, saran dan kritik serta sarana dan prasarana bagi Penulis untuk menyelesaikan penulisan hukum ini, oleh sebab itu dengan segala kerendahan hati, Penulis mengucapkan terima kasih kepada : 1.

Ibu Prof.Dr. Hartiwiningsih, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret, yang telah memberikan ijin dan kesempatan kepada penulis untuk dapat melaksanakan Penulisan Hukum ini;

2.

Bapak Dr. Hari Purwadi, S.H., M.S.I, selaku Pembantu Dekan I yang telah membantu dalam pemberian ijin dilakukannya penulisan ini;

3.

Bapak Purwono Sungkowo Raharjo, S.H, selaku pembimbing skripsi dalam penulisan hukum ini yang dengan kesabaran dan kebesaran hati telah membimbing, mengarahkan, serta membantu penulis dalam menyelesaikan penulisan hukum ini;

commit to user ix


digilib.uns.ac.id 10

4.

Bapak Pius Triwahyudi, S.H., MSI., selaku Ketua Penulisan Hukum Fakultas Hukum UNS yang telah membantu penulis dalam menyusun judul penulisan hukum ini;

5.

Ibu Sunny Ummul F. S.,H.,M.Hum., selaku Pembimbing Akademik Penulis selama menempuh pendidikan strata satu ini, atas segala dukungan dalam penulisan hukum ini;

6.

Bapak/ Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret yang telah membekali penulis dengan berbagai ilmu pengetahuan selama masa kuliah;

7.

Keluargaku tercinta, Papa, Mama, dan Mas Hizkia, Mas mahar untuk setiap doa, pengorbanan, dan kasih sayang yang selalu diberikan;

8.

Bapak Eka selaku Staff Personalia PT Fajar Bangun Raharja yang senantiasa membantu penulis dalam mencari data-data untuk pengumpulan penulisan hukum ini;

9.

Bapak Sutrisno selaku pelaksana proyek pembangunan Perumahan Fajar Indah Surakarta yang telah membantu dalam memberikan data untuk penyempurnaan penulisan hukum ini;

10. Seluruh Pimpinan dan Staf Administrasi Fakultas Hukun Universitas Sebelas Maret, atas semua kemudahan, fasilitas serta kesempatan-kesempatan yang telah diberikan; 11. Pihak-pihak lain yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, atas semua bantuan baik materiil maupun imateriil. Penulis menyadari bahwa Penulisan Hukum ini sangat jauh dari sempurna, Oleh karena itu kritik dan saran yang bersifat membangun dalam penulisan hukum ini dan kedepannya sangat diperlukan dari para pembaca akan penulis terima dengan senang hati. Akhir kata, semoga penulisan hukum ini dapat bermanfaat bagi semua pihak.

Surakarta, 4 Oktober 2011 Penulis, Amanda Maharani Suharto

commit to user x



DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ......................................................................................

i

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ..............................................

ii

HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI ........................................................

iii

HALAMAN PERNYATAAN .........................................................................

iv

ABSTRAK .......................................................................................................

v

MOTTO ...........................................................................................................

vi

PERSEMBAHAN............................................................................................

vii

KATA PENGANTAR .....................................................................................

viii

DAFTAR ISI....................................................................................................

x

DAFTAR TABEL............................................................................................

xii

BAB I

PENDAHULUAN A.

Latar Belakang ....................................................................

1

B.

Rumusan Masalah ..............................................................

5

C.

Tujuan Penelitian ...............................................................

6

D.

Manfaat Penelitian .............................................................

7

E.

Metode Penelitian...............................................................

8

F.

Sistematika Penulisan Hukum............................................

12

commit to user xi



BAB II

TINJAUAN PUSTAKA A. Kerangka Teori.......................................................................

14

1. Tinjauan Umum Tentang Perumaha.................................

14

a. Pengertian Perumahan ................................................

14

b. Asas-asas Perumahan dan Kawasan Permukiman......

15

c. Kualitas Bangunan Perumahan ...................................

16

2. Tinjauan Tentang Perlindungan Konsumen .....................

21

a. Pengertian Konsumen, Pelaku Usaha, dan Perlindungan Konsumen...................................................................

21

b. Hak dan Kewajiban.....................................................

28

c. Tanggung Jawab Pelaku Usaha ..................................

.34

d. Asas dan Tujuan perlindungan Konsumen .................

36

3. Tinjauan Tentang Jual Beli Rumah Antara Developer dan Konsumen.........................................................................

40

a. Bentuk Perjanjian Jual Beli Rumah............................

.40

b. Prinsip Dasar Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah

41

B. Kerangka Pemikiran ...............................................................

45

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Perumahan Atas Kualitas Bangunan di Perumahan Fajar Indah Surakarta .......

47

B. Penyelesaian Jika Pengembang Menimbulkan Kerugian Bagi Konsumen di Perumahan Fajar Indah Surakarta.....................

commit to user xii

57



BAB IV

PENUTUP A. Kesimpulan..............................................................................

66

B. Saran ........................................................................................

69

DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................

70

commit to user xiii



DAFTAR TABEL

Tabel. Ukuran Spesifikasi Bangunan

commit to user xiv


digilib.uns.ac.id

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah Sejalan dengan jumlah penduduk Indonesia yang makin pesat, tuntutan akan tersedianya berbagai fasilitas yang mendukung kehidupan masyarakat juga mengalami peningkatan. Hal tersebut mendorong pihak pemerintah maupun swasta untuk melaksanakan pembangunan, terutama di bidang perumahan. Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia (Basic need) yang telah ada, seiring dengan keberadaan manusia itu sendiri. Perumahan menjadi sarana bagi manusia guna melakukan berbagai macam aktifitas hidup dan sarana untuk memberikan perlindungan utama terhadap adanya gangguan-gangguan eksternal, baik terhadap kondisi iklim maupun terhadap gangguan lainnya.Saat ini konsep perumahan telah mengalami penggeseran, tidak hanya sebagai kebutuhan dasar saja, ataupun sebagai sarana yang memberikan perlindungan, namun perumahan telah menjadi gaya hidup (life style), memberikan kenyamanan dan menunjukkan karakteristik atau jati diri, yang merupakan salah satu pola pengembangan diri serta sarana private, sebagaimana dibutuhkan pada masyarakat global. Kata Rumah menjadi sebutan yang teramat mahal, padahal rumah adalah bangunan dasar, fundamental dan sekaligus menjadi prasyarat bagi setiap orang untuk bertahan dan hidup serta menikmati kehidupan bermartabat, damai, aman dan nyaman. Pengertian rumah itu sendiri adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Seperti tercantum dalam Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yakni pada Pasal 129 huruf d bahwa ; “Setiap orang berhak untuk menempati dan/atau menikmati dan/atau memiliki dan

commit to user 1


digilib.uns.ac.id 2

atau memperoleh rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur”. Tujuan pembangunan perumahan pun menekankan pada pembangunan ekonomi,sosial, budaya dan pada pentingnya lingkungan sehat serta terpenuhinya kebutuhan akan sarana kehidupan yang memberi rasa aman, damai, tentram dan sejahtera. Tujuan itu menjadi harapan ideal dari setiap individu konsumen perumahan. Pembangunan ekonomi nasional pada era globalisasi, harus dapat mendukung tumbuhnya dunia usaha, sehingga mampu menghasilkan beraneka barangdan/ atau jasa yang memiliki kandungan teknologi dan dapat meningkatkan kesejahteraan banyak orang serta sekaligus mendapatkan kepastian atas barang dan/atau jasa yang diperoleh dipasar. Di Indonesia, kebutuhan terhadap perumahan juga telah mengalami peningkatan, sebagaimana yang terjadi pada masyarakat dunia, terutama pada masyarakat perkotaan, di mana populasi penduduknya sangat besar, sehingga memaksa pemerintah untuk berupaya memenuhi kebutuhan akan perumahan di tengah berbagai kendala seperti keterbatasan lahan perumahan. Sekarang ini tugas pemerintah untuk menyediakan perumahan bagi rakyat melibatkan peran dari pihak swasta yang dikenal dengan sebutan pihak pengembang perumahan (developer). Penjualan rumah yang dilakukan oleh pengembang ada yang secara fisik sudah dibangun dan siap di huni oleh konsumen, tetapi ada juga rumah yang masih dalam bentuk rancangan atau ide pengembang dan baru akan dibangun apabila sudah dipesan dahulu oleh konsumen. Permasalahan yang kerap muncul dalam pemenuhan kebutuhan terhadap perumahan adalah aspek-aspek mengenai konsumen, di mana konsumen berada pada posisi yang dirugikan. Permasalahan tersebut merupakan persoalan yang klasik dalam suatu sistem ekonomi, terutama pada negara-negara berkembang, karena perlindungan terhadap konsumen tidak menjadi prioritas utama dalam dunia bisnis, melainkan keuntungan yang diperoleh oleh produsen atau pelaku usaha, tidak

commit to user


digilib.uns.ac.id 3

terkecuali dalam bidang perumahan. Pengaduan yang masuk di YLKI dalam bidang perumahan, sangat mencengangkan, menduduki posisi teratas melebihi pengaduan komoditas yang lainnya, beragam masalah mengenai perumahan diantaranya: 1.

Keterlambatan serah terima rumah

2.

Sertifikasi

3.

Fasos/Fasum

4.

Mutu Bangunan

5.

Iklan/Pameran/Promosi

6.

PPJB/Pengikatan Perjanjian Jual beli, dan

7.

Lain-lain seperti sarana dan prasarana, keuangan bermasalah, rumah diminta developer, kebijakan developer, pembangunan bermasalah, pembatalan pembelian, HGB diatas HPL, pengalihan rumah, pencemaran nama baik (MayLimCharity,

Kasus

Perumahan

2007

YLKI.

http://charity55.multiply.com/Journal/item 2 diakses Jumat 6 Mei 2011). Konsumen yang membeli rumah dari pengembang tidak sedikit yang bermasalah, padahal sebelumnya pengembang sudah menjanjikan kepada konsumen bahwa rumah yang akan dibangun sesuai dengan janji yang disepakati. Masalah yang banyak dialami oleh konsumen adalah rumah tersebut cacat, cacat yang tersembunyi ataupun kondisi rumah dan lingkungan tidak sesuai dengan yang dijanjikan

oleh

pengembang.

Umumnya

pihak

konsumen

tidak

berdaya

mempertahankan hak-haknya, karena tingkat kesadaran konsumen terhadap hakhaknya masih rendah. Hal tersebut disebabkan minimnya tingkat pengetahuan konsumen itu sendiri, baik terhadap aspek hukumnya yang berlaku saat ini, belum mampu secara optimal mengatasi permasalahan dalam memberikan perlindungan terhadap

konsumen.

Secara

umum,

posisi

konsumen

perumahan

lemah

dibandingkan pihak pelaku usaha, baik dari segi sosial ekonomi, pengetahuan teknis maupun dalam mengambil upaya hukum melalui institusi pengadilan, sehingga konsumen sering tidak menyadari haknya telah dilanggar oleh pelaku usaha.

commit to user


digilib.uns.ac.id 4

Apabila konsumen mengetahui hal tersebut sekalipun, konsumen enggan untuk melakukan tindakan upaya hukum. Kasus yang sering timbul di bidang perumahan adalah mengenai kualitas bangunan perumahan seringkali konsumen dirugikan dalam pelayanan perumahan ini karena tidak sesuai dengan perjanjian antara konsumen dengan pengembang (Developer). Sebagai contoh pada kasus Perumahan di Sidoarjo dibawah ini: “Kualitas Bangunan Perumahan Buruk, Saya membeli Rumah di Perumahan Taman Surya Kencana Sidoarjo. Saya tertarik untuk membeli karena dari pihak marketing menawarkan sebuah perumahan yang berlokasi di Perumahan Taman Surya Kencana Sidoarjo bahwa kualitas bangunannya bagus. Ternyata setelah beberapa bulan realisasi, saya mulai merasa kecewa karena kualitas bangunan di perumahan tersebut tidak seperti yang ditawarkan oleh pihak marketing. Rumah yang saya beli banyak terjadi keretakan di kolom dan dinding. Setelah saya komplain ternyata garansi hanya 90 hari. Kenapa kualitas bangunan perumahan sangat buruk? yang sangat saya dikecewakan karena sudah beli mahal lewat KPR Mandiri 11 tahun eh ternyata kualitas bangunan sangat buruk. Apa dari pihak asosiasi perumahan tidak memberikan standar kualitas bangunan untuk perumahan. Tentu pihak konsumen akan sangat dirugikan. Saya sangat berharap hal seperti ini tidak terjadi lagi di masa mendatang” (Wisnu Darma Kusuma, kualitas bangunan perumahan buruk diakses Senin tanggal 23 Mei 2011 pukul 11.36). Di Surakarta juga banyak dijumpai kasus bidang perumahan yang menyangkut kualitas bangunan seperti pada kasus di Sidoarjo. Seringkali pengembang tidak memperhatikan kualitas bangunan yang akan dibuat sehingga timbul permasalahan pada konsumen di kemudian hari kerena tidak adanya tanggung jawab dari pengembang, pengembang yang tidak memperhatikan kualitas bangunan hanya tertuju pada keuntungan yang didapat dengan kata lain pelaku usaha hanya mencari keuntungan yang besar dengan membuat rumah yang banyak dan besar seperti real estate dan tidak membuat rumah yang sederhana karena keuntungan pengembang yang didapat kecil sehingga acapkali kualitas bangunan rumah tidak diutamakan atau tidak diperhatikan. Dari tindakan tersebut konsumen

commit to user


digilib.uns.ac.id 5

perumahanlah yang banyak dirugikan, seperti rumah yang dibeli atau sudah di tempati bobrok atau rusak dan itu bukan kesalahan konsumen. Persoalan tersebut di atas, mendorong pemerintah untuk mengeluarkan berbagai macam kebijakan di bidang hukum, untuk mengatur hal-hal yang berhubungan

dengan

perlindungan

terhadap

konsumen

perumahan

dan

penyediaannya, seperti halnya pada Hukum Administrasi, di dalam Kitab UndangUndang Hukum Perdata dan Kitab Undang-Undang Hukum Pidana. Dalam hukum administratif telah disebutkan mengenai hak-hak konsumen untuk melakukan penyelesaian sengketa antara pengembang (developer) dan konsumen. Secara lebih spesifik mengenai perlindungan konsumen, pemerintah juga telah mengeluarkan kebijakan berupa Undang-Undang Perlindungan Konsumen Nomor 8 tahun 1999, guna menjembatani kebutuhan akan perlindungan hukum bagi konsumen. Berdasarkan uraian dalam latar belakang diatas, maka penulis tertarik untuk mengadakan penelitian dalam rangka penulisan hukum (Skripsi) yang berkaitan dengan perlindungan konsumen atas kualitas bangunan perumahan tersebut. Oleh karena itu penulis membuat penulisan hukum (Skripsi) dengan judul: “PERLINDUNGAN

HUKUM

TERHADAP

KONSUMEN

PERUMAHAN ATAS KUALITAS BANGUNAN DI PERUMAHAN FAJAR INDAH SURAKARTA”. B. Rumusan Masalah Maka berdasarkan uraian latar belakang masalah yang telah disebutkan diatas, maka permasalahan yang akan dikaji dalam penelitian ini dirumuskan sebagai berikut : 1. Apakah konsumen perumahan di Perumahan Fajar Indah Surakarta sudah mendapat perlindungan atas kualitas bangunan?

commit to user


digilib.uns.ac.id 6

2. Bagaimana penyelesaiannya jika pengembang di Perumahan Fajar Indah Surakarta menimbulkan kerugian bagi konsumennya?

C. Tujuan Penelitian Tujuan penelitian merupakan sasaran yang ingin dicapai sebagai jawaban atas permasalahan yang dihadapi (tujuan objektif) maupun untuk memenuhi kebutuhan (tujuan subjektif). Secara garis besar tujuan yang ingin dicapai penulis meliputi dua macam yaitu sebagai berikut: 1. Tujuan Objektif a. Untuk mengetahui konsumen mendapat perlindungan hukum atas kualitas bangunan perumahan di Perumahan Fajar Indah Surakarta. b. Untuk mengetahui penyelesaiannya jika pengembang perumahan Fajar

Indah Surakarta menimbulkan kerugian bagi konsumennya atas kualitas bangunan perumahan. 2. Tujuan Subjektif a. Untuk memperluas wawasan penulis dalam bidang hukum perlindungan konsumen, khususnya tentang proses perlindungan hukum konsumen perumahan di Perumahan Fajar Indah Surakarta oleh pengembang dan penyelesaiannya jika konsumen dirugikan, serta untuk menambah pengalaman dalam melakukan praktik penelitian. b. Mengembangkan daya pikir dan daya penalaran penulis agar dapat berkembang sesuai dengan bidang penulis. c. Sebagai strategi pemberdayaan mahasiswa melalui pengayaan wawasan dan peningkatan kompetensi dalam rangka mendapatkan pengetahuan bagi penulis tentang penerapan ilmu-ilmu yang telah didapatkan bila dihadapkan pada realitas yang ada di lapangan agar memiliki daya saing berkemampuan untuk tumbuh menjadi wiraswasta mandiri.

commit to user


digilib.uns.ac.id 7

d. Untuk memperoleh data-data yang akan penulis pergunakan dalam penyusunan skripsi sebagai salah satu syarat guna memperoleh gelar kesarjanaan dalam bidang ilmu hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.

D. Manfaat Penelitian Suatu penelitian diharapkan akan memberikan manfaat yang berguna, khususnya bagi ilmu pengetahuan bidang penelitian tersebut. Adapun manfaat yang dapat diperoleh dari penelitian ini sebagai berikut : 1. Manfaat Teoritis a. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran bagi pengembangan pengetahuan ilmu hukum, khususnya Hukum Administrasi Negara, terutama yang berkaitan dengan perlindungan hukum bagi konsumen perumahan di Perumahan Fajar Indah Surakarta atas kualitas bangunan dan penyelesaiannya jika pengembang menimbulkan kerugian bagi konsumennya di Perumahan Fajar Indah Surakarta. b. Memberikan masukan ilmu pengetahuan bagi penulis sendiri di bidang Hukum Administrasi Negara pada khususnya dan Hukum Perlindungan Konsumen dan Hukum Perumahan yang berkaitan dengan perlindungan konsumen perumahan. 2. Manfaat Praktis a. Untuk memberi jawaban terhadap permasalahan yang diteliti. b. Untuk mengembangkan penalaran, membentuk pola pikir dinamis sekaligus untuk mengetahui kemampuan penulis dalam menerapkan ilmu yang diperoleh. c. Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai masukan pemikiran, literatur maupun pengetahuan bagi semua pihak yang ingin meneliti permasalahan yang sama, dengan disertai pertanggungjawaban secara ilmiah.

commit to user


digilib.uns.ac.id 8

E. Metode Penelitian Penelitian hukum (Peter Mahmud Marzuki, 2005:35) adalah suatu proses untuk menentukan aturan hukum, prinsip-prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin hukum guna menjawab isu hukum yang dihadapi. Metode penelitian adalah suatu cara yang dilakukan dalam proses penelitian. Metode penelitian yang digunakan penulis dalam penelitian ini adalah : 1. Jenis Penelitian Jenis penelitian dalam penulisan ini menggunakan jenis penelitian hukum doktrinal atau jenis penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif merupakan suatu penelitian dengan kasus tertentu (in concreto) yang dimaksudkan untuk memecahkan masalah dengan cara mengumpulkan data, menyusun data, dan kemudian menganalisis serta mengintepretasi untuk selanjutnya mendapatkan hasil atau dengan melakukan penelitian terhadap bahan-bahan pustaka, penelitian yang mengkaji hukum sebagai norma. 2. Pendekatan penelitian Jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian normatif, maka ada beberapa beberapa pendekatan penelitian hukum normatif antara lain pendekatan undang-undang (statute approach), pendekatan kasus (case approach), pendekatan historis (historical approach), pendekatan komparatif (comparative approach), dan pendekatan konseptual (conceptual approach) (Peter Mahmud Marzuki, 2005: 93). Dalam penelitian ini pedekatan yang digunakan adalah pendekatan perundang-undangan

(statute

approach),

yaitu

pendekatan

dengan

menggunakan legislasi dan regulasi (Peter Mahmud Marzuki, 2005: 97). Pendekatan perundang-undangan (statute approach) dalam penulisan hukum ini dilakukan dengan menelaah semua undang-undang dan regulasi yang

commit to user


digilib.uns.ac.id 9

bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang ditangani. Pendekatan undangundang ini akan membuka kesempatan bagi peneliti untuk mempelajari adakah konsistensi dan kesesuaian antara suatu undang-undang dengan undang-undang lainnya atau antara undang-undang dengan Undang-Undang Dasar atau antara regulasi dan undang-undang (Peter Mahmud Marzuki, 2005: 93). 3. Sifat Penelitian Sifat penelitian hukum ini tentunya sejalan dengan sifat ilmu itu sendiri. mempunyai sifat penelitian yang bersifat Preskiptif yang artinya ilmu hukum itu mempelajari tujuan hukum,konsep-konsep hukum, dan norma-norma hukum (Peter Mahmud marzuki, 2005:22). Oleh karena itu dalam penelitian ini penulis memberikan Preskiptif mengenai perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan atas kualitas bangunan di Perumahan Fajar Indah Surakarta dan penyelesaian jika pengembang menimbulkan kerugian bagi konsumennya atas kualitas bangunan perumahan. 4. Jenis Data Penelitian Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder, yaitu data atau fakta yang digunakan oleh seseorang secara tidak langsung dapat diperoleh melalui bahan-bahan, dokumen-dokumen, peraturan perundangundangan laporan, dan sumber-sumber tertulis lainnya yang berkaitan dengan masalah yang akan diteliti (Soejono Soekanto, 2006:12). 5.

Sumber Bahan Hukum Sumber data merupakan ditemukannya data, sumber data yang akan digunakan dalam penelitian hukum normatif ini adalah sumber data sekunder yaitu menggunakan bahan-bahan kepustakaan yang dapat berupa peraturan perundang-undangan, dokumen, buku-buku, laporan, arsip, literatur yang

commit to user



berkaitan dengan masalah yang akan diteliti. Sumber data yang digunakan dalam penelitian hukum ini data sekunder. Dalam buku Penelitian Hukum karangan Peter Mahmud Marzuki, mengatakan bahwa pada dasarnya penelitian hukum tidak mengenal adanya data, sehingga yang digunakan adalah bahan hukum, dalam hal ini adalah bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. a. Bahan hukum primer Bahan hukum primer dalam penulisan hukum ini adalah norma atau kaidah dasar dalam hukum di Indonesia dan beberapa peraturan perundangundangan yang berlaku di Indonesia seperti Undang-Undang No 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, Undang-undang No. 29 Tahun

2002

tentang

Bangunan

Gedung,

Kepmen

Kimpraswil

No.403/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung dan keputusan Mentri Negara Perumahan Rakyat No 09/KPTS/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual beli Rumah. b. Bahan Hukum Sekunder Bahan hukum sekunder yaitu bahan hukum yang erat kaitannya dengan bahan hukum primer sehingga dapat membantu memahami dan menganalisis bahan hukum primer, misalnya buku-buku, literature-literatur, dokumen resmi, karya ilmiah yang berhubungan dengan penelitian ini. c. Bahan Hukum Tersier Bahan hukum tersier adalah bahan-bahan yang memberikan petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder,

commit to user



misalnya kamus hukum, Kamus Besar Bahasa Indonesia, dan bahan-bahan dari internet yang berkaitan dengan masalah yang akan diteliti. 6. Teknik Pengumpulan Data Pengumpulan data dalam suatu penelitian merupakan hal yang penting dalam penulisan. Teknik pengumpulan data yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah studi kepustakaan merupakan suatu teknik pengumpulan data dengan cara mengumpulkan peraturan perundang-undangan, dokumendokumen, artikel, literatur, dan pengumpulan data yang diambil melalui internet (cyber media). Kemudian dikategorisasikan dan dipergunakan sebagai data yang menunjang dalam penulisan hukum kemudian data tersebut dimintakan penjelasan dan konfirmasi dari konsumen Perumahan Fajar Indah Surakarta dan Staff personalia beserta marketing PT Fajar bangun Raharja. 7. Teknik Analisis Data Untuk memperoleh jawaban terhadap penelitian hukum ini digunakan silogisme deduksi dimana deduksi ini suatu prosedur yang berpangkal dari peristiwa umum yang kebenarannya telah diketahui, dan berakhir pada suatu kesimpulan baru yang bersifat lebih khusus sedangkan silogisme yaitu menarik kesimpulan dari dua pernyataan (premis) yaitu premis mayor/umum dan premis minor/khusus (Peter Mahmud Marzuki, 2005: 47). Metode silogisme deduksi ini dengan metode interpretasi bahasa (gramatikal) yaitu memberikan arti kepada suatu istilah atau perkataan sesuai dengan bahasa sehari-hari. Maka untuk mengetahui makna ketentuan undangundang, maka ketentuan undang-undang itu ditafsirkan atau dijelaskan dengan menguraikannya menurut bahasa umum sehari-hari (Sudikno Mertokusumo, 2004:57).

commit to user



Dalam hal ini, Undang-Undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagai premis mayor, sedangkan yang menjadi premis minor adalah : a. Perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan atas kualitas bangunan di Perumahan Fajar Indah Surakarta. b. Penyelesaiannya jika pengembang di Perumahan Fajar Indah Surakarta menimbulkan kerugian bagi konsumen.

F. Sistematika Penelitian Untuk memberikan gambaran secara menyeluruh yang sesuai dengan aturan baru dalam penulisan karya ilmiah, maka penulis menyiapkan suatu sistematika dalam penyusunan penulisan hukum. Adapun penulisan hukum terdiri dari 4(empat) bab, bab pertama yaitu pendahuluan pada bab ini penulis memberikan gambaran awal tentang penelitian, yang meliputi latar belakang masalah, perumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, metode penelitian, dan sistematika penelitian hukum untuk memberikan pemahaman terhadap isi dari penelitian ini secara garis besar. Penulis mengambil topik tentang perlindungan terhadap konsumen yang secara lebih khusus berkaitan dengan perumahan atas kualitas bangunan. Dengan perlindungan hukum yang diberikan terhadap para konsumen agar nantinya diharapkan dapat meminimalisir resiko yang timbul dan secara otomatis dapat mengatasi masalah-masalah yang timbul. Untuk selanjutnya bab kedua yaitu merupakan tinjauan pustaka yang berisi landasan teori atau memberikan penjelasan secara teoritik berdasarkan literaturliteratur yang penulis pergunakan, tentang hal-hal yang berkaitan dengan permasalahan yang sedang penulis teliti. Hal tersebut meliputi tinjauan tentang perumahan secara umum, tinjauan tentang perlindungan konsumen, dan tinjauan

commit to user



tentang pedoman pengikatan jual beli rumah antara developer dan konsumen. Hal ini ditujukan agar pembaca dapat memahami permasalahan yang penulis teliti. Bab selanjutnya bab ketiga merupakan hasil penelitian dan pembahasan, penulis mengungkapkan dan membahas hasil penelitian berdasarkan sumber data primer dan sekunder. Untuk mempermudah dalam mengungkapkan dan membahas hasil penelitian, maka penulis membaginya menjadi 2 (dua) sub bab yaitu : a. Dalam sub bab ini penulis akan menjelaskan tentang perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan atas kualitas bangunan perumahan di Perumahan Fajar Indah Surakarta. b. Dalam sub bab ini penulis akan menjelaskan tentang penyelesaiannya jika pengembang menimbulkan kerugian bagi konsumen di Perumahan fajar Indah Surakarta. Dan yang terakhir merupakan bab keempat yaitu penutup, pada bab ini penulis memberikan kesimpulan dan saran penulis atas pembahasan setelah melakukan penelitian atau penulisan hukum.

commit to user


digilib.uns.ac.id

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Kerangka Teori

1. Tinjauan umum tentang perumahan a. Pengertian Perumahan Bagi masyarakat Indonesia kebutuhan akan rumah sangat penting karena rumah merupakan kebutuhan pokok selain sebagai tempat tinggal juga sebagai tempat berteduh yang nyaman dan rumah juga merupakan tempat yang layak bagi makhluk hidup. Menurut Undang-undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman yang dimaksud dengan perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun pedesaan yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Sedangkan Permukiman menurut Undang-Undang ini juga adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas satu satuan perumahan yang menpunyai prasarana, sarana, dan utulitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perdesaan atau kawasan perkotaan. Sedangkan kata rumah itu sendiri menurut Undang-undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Sedangkan pengertian rumah yang lain adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian yang digunakan untuk berlindung dari gangguan iklim dan makhluk hidup lainnya, rumah juga

commit to user 14



merupakan tempat tempat awal pengembangan kehidupan (Siswono Yudohusodo, Searti Salim, 1991:432). Dari pengertian perumahan diatas disebutkan perumahan dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utulitas umum. Yang dimaksud dengan prasarana menurut Pasal 1 Undang-Undang No 1 Tahun 2011 adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak sehat, aman, dan nyaman. Sedangkan sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi. Menurut Undang-Undang ini juga utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian. b. Asas-asas Perumahan dan kawasan permukiman Perumahan dan kawasan permukiman diselenggarakan dengan berasaskan Pasal 2 Undang-Undang No 1 tahun 2011 antara lain : 1. Kesejahteraan; 2. Keadilan dan pemerataan ; 3. Kenasionalan; 4. Keefisienan dan kemanfaatan; 5. Keterjangkauan dan kemudahan; 6. Kemandirian dan kebersamaan; 7. Kemitraan; 8. Keserasian dan keseimbangan; 9. Keterpaduan; 10. Kesehatan; 11. Kelestarian dan keberlanjutan; dan 12. Keselamanatan, keamanan, ketertiban, dan keteraturan;

commit to user



c. Kualitas Bangunan Perumahan Kualitas bangunan perumahan merupakan suatu strategi untuk meningkatkan kepuasan konsumen dalam menikmati atau memakai suatu produk atau jasa yang dihasilkan oleh pelaku usaha khususnya pada pengembang yang menghasilkan bangunan yang sesuai dengan harapan konsumen perumahan. Pembangunan perumahan ditentukan pada spesifikasi teknis bangunan, dasarnya spesifikasi teknis bangunan dibuat oleh masingmasing pengembang perumahan antara perumahan yang satu dengan yang lainnya berbeda-beda, namun disesuaikan dengan standar pembangunan perumahan. Pembangunan yang dhasilkan oleh pengembang merupakan kegiatan mendirikan bangunan rumah yang diselenggarakan melalui tahap persiapan, perencanaan teknis, dan pengawasan kontruksi baik merupakan penbangunan baru, perbaikan sebagian atau seluruhnya, maupun perluasan bangunan yang sudah ada atau yang belum selesai dan atau perawatan. Dalam membangun perumahan dan permukiman diperlukan kualitas bangunan yang baik agar dapat dikatakan rumah yang kayak huni sehingga Pembangunan perumahan harus memenuhi persyaratan bangunan rumah dan itu sesuai dengan Pasal 7 Undang-undang No 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung yang meliputi: 1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung. 2) Persyaratan administratif bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi persyaratan status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan. 3) Persyaratan teknis bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung.

commit to user



4) Penggunaan ruang di atas dan/atau di bawah tanah dan/atau air untuk bangunan gedung harus memiliki izin penggunaan sesuai ketentuan yang berlaku. 5) Persyaratan administratif dan teknis untuk bangunan gedung adat, bangunan gedung semi permanen, bangunan gedung darurat, dan bangunan gedung yang dibangun pada daerah lokasi bencana ditetapkan oleh Pemerintah Daerah sesuai kondisi sosial dan budaya setempat. Dalam menilai suatu bangunan perumahan yang layak huni pengembang memerlukan hal-hal yang mempengaruhi kekuatan konstruksi bangunan

(Achmad

Penanggulangan

Basuki,Menilik Kerusakan

Kualitas

Yang

Bangunan

Mungkin

Dan

Tips

Terjadi

<

http://achmadbasuki.wordpress.com/feed/> diakses Selasa 31 Mei 2011 pukul 20.00) yaitu : 1) Desain mekanika struktur yang berkaitan dengan kestabilan struktur (termasuk desain pondasinya). 2) Mutu bahan atau material. 3) Cara pelaksanaan konstruksi. 4) Operasional dan pemeliharaan. Adapun standar-standar yang dapat diterapkan dalam menilai kualitas kontruksi suatu bangunan menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung antara lain : 1) Standar desain, dimana Lembaga berwenang telah mengeluarkan

beberapa standar desain seperti peraturan kayu, SNI T15-1991-03 tentang standar tata cara perhitungan struktur beton untuk bangunan gedung adalah beton dengan campuran 1 semen : 2 pasir : 3 split (koral) lebar 15 sentimeter, tinggi 20 sentimeter, besi beton tulangan utama menggunakan 4 buah diameter 10 milimeter (4 d 10 ) sedangkan untuk

commit to user



begel menggunakan diameter 8 milimeter berjarak 15 sentimeter ( d 8 – 15), SNI 03-1729-2002 tentang standar tata cara perencanaan struktur baja untuk bangunan gedung, dsb. Bahkan untuk pengurusan IMB pun juga perlu dilampirkan perhitungan strukturnya, yang diharapkan dapat terpantau apakah desain sudah mengacu pada standar-standar atau peraturan-peraturan. 2) Standar test bahan atau material, kayu, beton dan penyusun beton, baja

dan struktur lainnya. Seperti Balok ring merupakan penutup pada pasangan batu bata. Menurut SNI T15-1991-03, jarak antara ring sekitar 0,5 meter dan menggunakan tulang dengan diameter 8 milimeter. Standar nasional untuk kolom bahan yang dipergunakan adalah beton dengan campuran 1 semen : 2 pasir : 3 split (koral). Dimensi kolom yang sering digunakan pada bangunan rumah tinggal lantai satu , lebar 15 sentimeter, tinggi 20 sentimeter, besi beton tulangan utama menggunakan 4 buah diameter 10 milimeter (4 d 10 ) sedangkan untuk begel menggunakan diameter 8 milimeter berjarak 15 sentimeter ( d 8 – 15). 3) Dinding merupakan suatu elemen penting sebuah rumah yang berfungsi

untuk memisahkan atau membentuk ruang. Ukuran standar bata merah adalah 25 x 12 x 5 sentimeter atau kurang dengan campuran bahan untuk plester 1 semen : 3 kawur : 10 pasir. Sesuai Kepmen Kimpraswil No.403/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat pada dasarnya bagian-bagian struktur pokok untuk bangunan rumah tinggal sederhana adalah : 1) Pondasi Secara umum sistem pondasi yang memikul beban kurang dari dua ton (beban kecil), yang biasa digunakan untuk rumah sederhana dapat dikelompokan kedalam tiga sistem pondasi, yaitu: pondasi langsung; pondasi setempat; dan pondasi tidak langsung. Sistem pondasi

commit to user



yang digunakan pada Rumah Inti Tumbuh (RIT) dan pengembangannya dalam hal ini Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat) ini adalah sistem pondasi setempat dari bahan pasangan batu kali atau pasangan beton tanpa tulangan dan sistem pondasi tidak langsung dari bahan kayu ulin atau galam. 2) Dinding Bahan dinding yang digunakan untuk RIT dan pertumbuhannya adalah conblock, papan, setengah conblock dan setengah papan atau bahan lain seperti bambu tergantung pada potensi bahan yang dominan pada daerah dimana rumah ini akan dibangun. Ukuran conblock yang digunakan harus memenuhi SNI PKKI NI-05. Untuk dinding papan harus dipasang pada kerangka yang kokoh, untuk kerangka dinding digunakan kayu berukuran 5/7 dengan jarak maksimum 100 cm. Kayu yang digunakan baik untuk papan dan balok adalah kayu kelas kuat dan awet II. Apabila untuk kerangka digunakan kayu balok berukuran 5/10 atau yang banyak beredar dipasaran dengan ukuran sepadan. Jarak tiang rangka kurang lebih 150 cm. Papan yang digunakan dengan ketebalan minimal 2 cm setelah diserut dan sambungan dibuat alur lidah atau sambungan lainnya yang menjamin kerapatan. 3) Kerangka Bangunan Rangka dinding untuk rumah tembok dibuat dari struktur beton bertulang. Untuk rumah setengah tembok menggunakan setengah rangka dari beton bertulang dan setengah dari rangka kayu. Untuk rumah kayu tidak panggung rangka dinding menggunakan kayu. Untuk sloof disarankan menggunakan beton bertulang. Sedangkan rumah kayu panggung seluruhnya menggunakan kayu, baik untuk rangka bangunan maupun untuk dinding dan pondasinya.

commit to user



4) Kuda-kuda Rumah sederhana sehat ini menggunakan atap pelana dengan kudakuda kerangka kayu dengan kelas kuat dan awet II berukuran 5/10 atau yang banyak beredar dipasaran dengan ukuran sepadan. Disamping sistem sambungan kuda-kuda tradisional yang selama ini sudah digunakan dan dikemb angkan oleh masyarakat setempat. Dalam rangka mempercepat pelaksanaan pemasangan kerangka kuda-kuda disarankan menggunakan sistem kuda-kuda papan paku, yaitu pada setiap titik simpul menggunakan klam dari papan 2/10 dari kayu dengan kelas yang sama dengan rangka kuda-kudanya. Khusus untuk rumah tembok dengan konstruksi pasangan, dapat menggunakan kudakuda dengan memanfaatkan ampig tembok yang disekelilingnya dilengkapi dengan ring-balok konstruksi beton bertulang. Kemiringan sudut atap harus mengikuti ketentuan sudut berdasarkan jenis penutup atap yang digunakan, sesuai dengan spesifikasi yang dikeluarkan oleh pabrik atau minimal 200 untuk pertimbangan kenyamanan ruang didalamnya. Membangun suatu perumahan tidak terlepas dari kerusakan bangunan dalam pelaksanaan kontruksinya walaupun sudah memenuhi standar-standar kualitas bangunan, untuk itu diperlukan peningkatan kualitas perumahan. Peningkatan

kualitas

perumahan

dan

permukiman

dilakukan

untuk

meningkatan mutu kehidupan dan penghidupan, harkat, derajat, dan martabat yang layak dalam lingkungan yang sehat dan teratur terutama bagi masyarakat, untuk itu diperlukan penanganan (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No 14/PRT/M Tahun 2010 tentang Petunjuk Teknis Definisi Operasional Standar Pelayanan Minimal Bidang Cipta Karya Penanganan Permukiman Perkotaan) yang meliputi :

commit to user



1) Perbaikan, yaitu dengan melaksanakan kegiatan tanpa perombakan yang mendasar, bersifat parsial, dan dilakukan secara bertahap. 2) Pemugaran, yaitu dengan melakukan perbaikan dan atau pembangunan kembali rumah dan lingkungan menjadi keadaan asli sebelumnya. 3) Peremajaan, yaitu dengan melakukan perombakan yang mendasar dan bersifat menyeluruh dalam rangka mewujudkan kondisi rumah dan lingkungan sekitar menjadi lebih baik. 4) Pemukiman kembali, dengan memindahkan masyarakat yang tinggal di perumahan yang tidak layak huni, dan 5) Pengelolaan dan pemeliharaan, yaitu dengan mempertahankan dan menjaga

kualitas

perumahan

dan

permukiman

agar

berfungsi

sebagaimana mestinya, yang dilakukan secara berkelanjutan.

2. Tinjauan Tentang Perlindungan Konsumen a. Pengertian Konsumen, Pelaku Usaha, dan Perlindungan Konsumen Menurut ketentuan Pasal 1 angka 2 Undang-undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, konsumen adalah setiap orang pemakai barang dan atau jasa yang tersedia dalam masyarakat baik bagi kepentingan diri sendiri, keluarga, orang lain maupun makhluk hidup lain dan tidak untuk diperdagangkan. Definisi konsumen mempunyai unsur-unsur sebagai berikut (Shidharta, 2000:4) : 1) Setiap Orang Subjek yang dimaksud sebagai konsumen berarti setiap orang yang berstatus sebagai pemakai barang dan/ atau jasa. Istilah “orang” sebenarnya menimbulkan keraguan apakah hanya orang individual atau termasuk juga badan hukum. Hal ini berbeda dengan pengertian pelaku usaha yang secara eksplisit membedakan keduanya. Yang paling tepat

commit to user



tidak membatasi pengertian konsumen itu sebatas pada orang perseorangan, namun konsumen harus mencakup juga badan usaha dengan makna lebih luas daripada badan hukum. UUPK berusaha menghindari penggunaan kata produsen sebagai lawan dari kata konsumen. untuk itu digunakan kata pelaku usaha yang bermakna lebih luas. 2) Pemakai Kata pemakai seperti yang disebutkan pada pasal 1 angka (2) menekankan, konsumen adalah konsumen akhir (ultimate consumer). Istilah kata pemakai dalam hal ini tepat digunakan dalam rumusan ketentuan tersebut, sekaligus menunjukkan barang dan/ atau jasa yang dipakai tidak serta merta hasil dari transaksi jual beli. Artinya, yang diartikan sebagai konsumen tidak selalu harus memberikan prestasinya dengan cara membayar uang untuk memperoleh barang dan/ atau jasa itu. Dengan kata lain dasar hubungan hukum antara konsumen dan pelaku usaha tidak perlu harus kontraktual. Jadi konsumen memang tidak sekedar pembeli (buyer atau koper) tetapi semua orang (perseorangan atau badan usaha) yang mengkonsumsi barang dan/ atau jasa termasuk peralihan kenikmatan dalam menggunakannya. Di Amerika serikat, konsumen tidak lagi diartikan sebagai pembeli dari suatu barang dan/ atau jasa, tetapi termasuk bukan pemakai langsung, asalkan ia memang dirugikan akibat penggunaan suatu produk. 3) Barang dan/ atau jasa Undang-undang Perlindungan Konsumen mengartikan barang sebagai setiap benda, baik berwujud maupun tidak berwujud, baik bergerak maupun tidak bergerak, baik dapat dihabiskan maupun tidak

commit to user



dapat dihabiskan, yang dapat diperdagangkan, dipakai, dipergunakan, atau dimanfaatkan oleh konsumen. Sementara itu jasa diartikan sebagai setiap layanan yang berbentuk pekerjaan atau prestasi yang disediakan bagi masyarakat untuk dimanfaatkan oleh konsumen. pengertian “yang disediakan bagi masyarakat”

menunjukkan

jasa

itu

harus

ditawarkan

kepada

masayarakat. Kata-kata ditawarkan kepada masyarakat berarti lebih dari satu orang dan harus ditafsirkan sebagai bagian dari suatu transaksi konsumen, artinya seseorang yang karena kebutuhan mendadak lalu menjual

rumahnya

kepada

orang

lain,

tidak

dapat

dikatakan

perbuatannya sebagai Transaksi konsumen, si pembeli tidak dapat dikategorikan sebagai konsumen menurut UUPK. 4) Yang tersedia dalam masyarakat Barang dan/ atau jasa yang ditawarkan kepada masyarakat sudah harus tersedia di pasaran (bunyi Pasal 9 Ayat 1 Huruf e). Dalam perdagangan yang makin kompleks, syarat itu tidak mutlak lagi dituntut oleh masyarakat konsumen. misal pada perusahaan pengembang (developer) perumahan sudah biasa mengadakan transaksi terlebih dahulu sebelum bangunannya jadi. 5) Bagi kepentingan diri sendiri, keluarga, orang lain, makhluk hidup Unsur yang diletakkan dalam definisi itu mencoba untuk memperluas pengertian kepentingan. Kepentingan ini tidak sekedar ditujukan untuk diri sendiri dan keluarga, tetapi juga barang dan/ atau jasa itu diperuntukkan bagi orang lain (diluar diri sendiri maupun keluarganya), bahkan untuk mahluk hidup lain seperti hewan dan tumbuhan. Oleh sebab itu penguraian unsur ini tidak mempunyai makna apa-apa karena pada dasarnya tindakan memakai suatu barang dan/ atau

commit to user



jasa terlepas ditujukan untuk siapa dan makhluk hidup lain juga tidak terlepas dari kpentingan pribadi. 6) Barang dan/ atau jasa tidak untuk diperdagangkan Pengertian

konsumen

dalam

undang-undang

perlindungan

konsumen ini dipertegas, yaitu hanya konsumen akhir. Batasan itu sudah dipakai dalam peraturan perlindungan konsumen di berbagai negara. Secara teoritis hal demikian cukup baik untuk mempersempit ruang lingkup pengertian konsumen, walaupun dalam kenyataanya sulit menetapkan batas-batas seperti itu. Pengertian konsumen dalam Undang-undang Perlindungan Konsumen lebih luas dibandingkan dengan rancangan undang-undang perlindungan konsumen lainnya, yaitu dalam Rancangan Undang-Undang Perlindungan Konsumen yang diajukan oleh Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia yang menentukan bahwa Konsumen adalah pemakai barang dan atau jasa yang tersedia dalam masyarakat bagi kepentingan diri sendiri atau keluarganya atau orang lain yang tidak untuk diperdagangkan kembali. Jadi konsumen perumahan yaitu orang yang memakai barang dan atau jasa khususnya rumah untuk bertempat tinggal untuk keperluan diri sendiri maupun keluarga atau orang lain dan tidak diperjualbelikan kembali. Dari sudut pandang yang lain jika hanya berpegang pada rumusan pengertian konsumen dalam Undang-Undang Perlindungan konsumen, kemudian dikaitkan dengan Pasal 45 yang mengatur tentang gugatan ganti kerugian dari konsumen kepada pelaku usaha, maka keluarga, orang lain dan makhluk hidup lain, tidak dapat menuntut ganti kerugian karena mereka tidak termasuk konsumen, tetapi kerugian yang dialaminya dapat menjadi alasan untuk mrngadakan tuntutan ganti kerugian.

commit to user



Adapun pengertian dari pelaku usaha didalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen No 8 Tahun 1999 Pasal 1 angka 3 yaitu pelaku usaha adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berbentuk badan hukum maupun bukan badan hukum yang didirikan dan berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum Negara Republik Indonesia, baik

sendiri-sendiri

maupun

bersama-sama

melalui

perjanjian

menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi. Pengertian pelaku usaha dalam Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Perlindungan Konsumen cukup luas karena meliputi grosir, leveransir, pengecer dan sebagainya. Cakupan luasnya pengetian pelaku usaha didalam Undang-Undang tersebut memiliki persamaan dengan pengertian pelaku usaha dalam masyarakat Eropa terutama negara Belanda, bahwa yang dapat dikualifikasi sebagai produsen adalah pembuat produk jadi (finished product); penghasil

bahan

baku; pembuat suku

cadang;

setiap orang

yang

menampakkan dirinya sebagai produsen dengan jalan mencantumkan namanya, tanda pengenal tertentu, atau tanda lain yang membedakan dengan produk asli, pada produk tertentu; importir suatu produk dengan maksud untuk dijualbelikan, disewakan, disewagunakan, atau bentuk distribusi lain dalam transaksi perdagangan; pemasok dalam hal identitas dari produsen atau importir tidak dapat ditentukan. Dengan demikian tampak bahwa pelaku usaha yang dimaksudkan dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen sama dengan cakupan produsen yang dikenal di Belanda, karena produsen dapat berupa perorangan atau badan hukum. Pengertian pelaku usaha yang bermakna luas itu akan memudahkan konsumen menuntut ganti kerugian. Konsumen yang dirugikan akibat penggunaan produk tidak begitu kesulitan dalam menemukan kepada siapa tuntutan diajukan, karena banyak pihak yang digugat, namun akan lebih baik jika Undang-Undang Perlindungan Konsumen tersebut memberikan

commit to user



rincian sebagaimana dalam Directive, sehingga konsumen dapat lebih mudah lagi untuk menentukan kepada siapa ia akan mengajukan tuntutan jika ia dirugikan akibat penggunaan produk (Ahmadi Miru & Sutarman Yodo, 2004:8). Di bidang perumahan pelaku usaha termasuk dalam kategori pengembang (Developer) Istilah Developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus bahasa inggris yang artinya adalah pembangun perumahan. Selain di Indonesia, negara Malaysia ada tiga kategori pengembang yang terlibat dalam pembangunan perumahan di Malaysia yaitu pengembang swasta, badan hukum dan koperasi masyarakat. Semua pengembang diatur oleh Pembangunan Perumahan (Pengendalian dan Perizinan) ketika mereka melakukan pembangunan perumahan yang melibatkan pembangunan lebih dari empat unit akomodasi perumahan (Azlinor Sufian and Rozanah AB. Rahman, Journal of Economics and Management 2(1): 141 – 156 (2008) ISSN 1823 – 836 http://www.econ.upm.edu.my/ijem/vol2no1/bab07.pdf diakses selasa 12 juli 13.00 WIB). Tujuan dari pengembang adalah untuk menyiapkan sebuah hunian atau produk kelompok bangunan yang siap untuk digunakan baik sebagai hunian, bisnis atau kavling-kavling yang intinya dapat menarik minat para konsumen, bahkan beberapa pengembang memberi jasanya hingga memfasilitasi urusan perijinan dan urusan jual beli. Konsumen perlu dilindugi oleh hukum oleh karena itu pengertian perlindungan konsumen dinyatakan pada Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, perlindungan konsumen adalah segala upaya yang menjamin adanya kepastian hukum untuk memberi perlindungan kepada konsumen. Perlindungan terhadap konsumen diberikan agar mencapai tujuan hukum yaitu memberikan perlindungan (pengayoman) kepada masyarakat. Menurut pendapat Az. Nasution, hukum perlindungan

commit to user



konsumen merupakan bagian dari hukum konsumen yang memuat asas-asas atau kaidah-kaidah bersifat mengatur, dan juga mengandung sifat yang melindungi kepentingan konsumen. Az. Nasution juga mengakui, asas-asas dan kaidah-kaidah hukum yang mengatur hubungan dan masalah konsumen itu menyebar dalam berbagai bidang hukum, baik tertulis maupun tidak tertulis (Shidarta, 2000:9). Wiley-Blackwell dalam Internasional Journal of Consumer Studies menyatakan : “Consumer

protection:

empowerment

and

entitlement,

safety,

standards, economic security;Consumer behaviour: goods and services, business and marketing practices, retailing;The consumer ecosystem:

globalisation,

sustainability,

technology,

ethical

consumption, gender issues, citizenship;Family and household studies: quality of life, food and nutrition, textiles and clothing, shelter, health and well being” (Wiley-Blackwell, Internasional Journal of Consumer Studies.

http://www.wiley.com/bw/journal.asp?ref=1470-6423)

diakses Senin,27 Juni 2011 pukul 14.00 WIB. Terjemahan adalah sebagai berikut : “Perlindungan konsumen: pemberdayaan dan hak, keselamatan, standar, keamanan ekonomi; Perilaku konsumen: barang dan jasa, praktek bisnis dan pemasaran, ritel; Ekosistem konsumen: globalisasi, keberlanjutan,

teknologi,

konsumsi

etis,

isu-isu

gender,

kewarganegaraan, keluarga dan rumah tangga studi : kualitas hidup, pangan dan gizi, tekstil dan pakaian, tempat tinggal, kesehatan dan kesejahteraan”. Dengan kata lain pengertian Hukum Perlindungan Konsumen Perumahan merupakan asas-asas dan kaidah-kaidah yang mengatur dan melindungi konsumen perumahan dalam hubungan dan masalahnya dengan para penyedia barang atau jasa terutama penyedia perumahan (Developer).

commit to user



b. Hak dan Kewajiban 1. Hak dan Kewajiban Konsumen Sebagai pemakai barang dan atau jasa, konsumen memiliki hakhak dan kewajiban-kewajiban. Secara umum dikenal ada empat hak dasar konsumen,yaitu: (a) Hak untuk mendapatkan keamanan (the right to safety). (b) Hak untuk mendapatkan informasi (the right to be informed). (c) Hak untuk memilih (the right to choose). (d) Hak untuk didengar (the right to he heard). Adapun hak-hak konsumen yang secara eksplisit dituangkan dalam Pasal 4 Undang-undang Perlindungan Konsumen, antara lain : (a) Hak

atas

kenyamanan,

keamanan,

dan

keselamatan

dalam

menkonsumsi barang dan atau jasa; (b) Hak untuk memilih barang dan atau jasa serta mendapatkan barang dan atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan; (c) Hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan atau jasa; (d) Hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan atau jasa yang digunakan; (e) Hak untuk mendapatkan advokasi,perlindungan, dan penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut; (f) Hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen; (g) Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif; (h) Hak untuk mendapatkan dispensasi, ganti rugi dan atau penggantian jika barang dan atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian dan atau tidak sebagaimana mestinya;

commit to user



(i) Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan yang lain; Memperhatikan hak-hak konsumen yang telah disebutkan diatas, maka secara keseluruhan diuraikan 10 macam hak-hak konsumen (Ahmadi Miru & Sutarman Yodo, 2004: 41). yaitu : (a) Hak atas keamanan dan keselamatan Hak atas keamanan dan keselamatan ini dimaksudkan untuk menjamin keamanan dan keselamatan konsumen dalam penggunaan barang atau jasa yang diperolehnya, sehingga konsumen dapat terhindar dari kerugian fisik maupun psikis apabila mengkonsumsi produk. (b) Hak untuk memperoleh informasi Hak atas informasi dimaksudkan agar konsumen dapat memperoleh gambaran yang benar tentang suatu produk, karena dengan informasi tersebut konsumen dapat memilih produk yang diinginkan atau sesuai dengan kebutuhannya serta terhindar dari kerugian akibat kesalahan dalam penggunaan produk. (c) Hak untuk memilih Hak ini dimaksudkan untuk memberikan kebebasan kepada konsumen untuk memilih produk-produk tertentu sesuai dengan kebutuhannya, tanpa ada tekanan dari pihak luar. Berdasarkan hak untuk memilih ini maka konsumen berhak memutuskan untuk membeli atau tidak terhadap suatu produk, demikian juga keputusan untuk memilih baik kualitas maupun kuantitas jenis produk yang dipilihnya. (d) Hak untuk didengar Hak untuk didengar merupakan hak dari konsumen agar tidak dirugikan lebih lanjut, atau hak untuk menghindarkan diri dari

commit to user



kerugian. Hak ini berupa pertanyaan-pertanyaan tentang berbagai hal yang berkaitan dengan produk apabila informasi yang diperoleh mengenai produk tersebut kurang memadai, atau berupa pengaduan atas adanya kerugian yang telah dialami akibat penggunaan suatu produk, atau berupa pernyataan tentang suatu kebijakan pemerintah yang berkaitan dengan kepentingan konsumen. Hak ini disampaikan baik secara perorangan maupun secara kolektif, baik yang disampaikan secara langsung maupun diwakilioleh lembaga tertentu. (e) Hak untuk memperoleh kebutuhan hidup Setiap orang berhak untuk memperoleh kebutuhan dasar (barang atau jasa) untuk mempertahankan hidupnya secara layak. (f) Hak untuk memperoleh ganti kerugian Hak ini dimaksudkan untuk memulihkan keadaan yang telah menjadi rusak akibat adanya penggunaan barang atau jasa yang tidak memenuhi harapan konsumen. Untuk merealisasi hak ini harus melalui prosedur tertentu, baik yang diselesaikan secara damai maupun diselesaikan melalui pengadilan. (g) Hak untuk memperoleh pendidikan konsumen; Hak ini agar konsumen memperoleh pengetahuan maupun keterampilan yang diperlukan agar terhindar dari kerugian akibat penggunaan produk. Dengan demikian konsumen menjadi lebih teliti dan kritis dalam memilih suatu produk yang dibutuhkan. (h) Hak untuk memperoleh lingkungan hidup yang bersih dan sehat Hak atas lingkungan yang bersih dan sehat sangat penting bagi setiap konsumen dan lingkungan. (i) Hak untuk mendapatkan barang sesuai dengan nilai tukar yang diberikan Hak ini dimaksudkan untuk melindungi konsumen dari kerugian akibat permainan harga secara tidak wajar. Karena dalam

commit to user



keadaan tertentu konsumen dapat saja membayar harga suatu barang jauh lebih tinggi daripada kegunaan atau kualitas dan kuantitas barang atau jasa yang diperolehnya. (j) Hak untuk mendapatkan upaya penyelesaian hukum yang patut Hak ini untuk memulihkan keadaan konsumen yang telah dirugikan akibat penggunaan produk dengan melalui jalur hukum Disamping hak-hak yang disebutkan pada Pasal 4 juga terdapat kewajiban-kewajiban konsumen khususnya dalam Pasal 5 Undangundang Perlindungan Konsumen, yaitu : (a) Membaca atau mengikuti petunjuk informasi dan prosedur pemakaian dan pemanfaatan barang dan atau jasa demi keamanan dan keselamatan; (b) beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barang dan atau jasa; (c) Membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati; (d) Mengikuti

upaya

penyelesaian

hukum

sengketa

perlindungan

konsumen secara patut; Kewajiban dan hak merupakan antinomi dalam hukum, sehingga kewajiban pelaku usaha dapat dilihat sebagai hak konsumen yang disebutkan pada Pasal 7 Undang-undang Perlindungan Konsumen mengenai hak pelaku usaha. Selain hak-hak yang disebutkan itu, ada juga hak untuk dilindungi dari akibat negatif persaingan curang. Hal ini berangkat dari pertimbangan, kegiatan bisnis yang dilakukan pelaku usaha sering dikukan secara tidak jujur, yang dalam hukum dikenal dengan terminologi “Persaingan Curang” (unfair competition). Ketentuanketentuan ini sesungguhnya diperuntukkan bagi sesama pelaku usaha tidak bagi konsumen langsung, namun demikian kompetisi tidak sehat

commit to user



diantara mereka pada jangka panjang pasti berdampak negatif bagi konsumen pihak yang dijadikan sasaran rebutan adalah konsumen itu sendiri. 2. Hak dan Kewajiban Pelaku Usaha Untuk menciptakan kenyamanan dalam berusaha dan menciptakan pola hubungan yang seimbang antara pelaku usaha atau pengembang dan konsumen maka perlu adanya hak dan kewajiban masing-masing pihak. Adapun hak dari pelaku usaha tersebut diatur dalam Pasal 6 UndangUndang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, yaitu antara lain : (a) Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan atau jasa yang diperdagangkan. (b) Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang tidak beritikad baik. (c) Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya didalam penyelesaian hukum sengketa konsumen. (d) Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang dan atau jasa yang diperdagangkan. (e) Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya. Sedangkan Pasal 7 Undang-Undang Perlindungan Konsumen mengatur mengenai kewajiban kewajiban pelaku usaha yang meliputi : (a) Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.

commit to user



(b) Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan atau jasa serta memberi penjelasan, perbaikan, dan pemeliharaan. (c) Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif. (d) Menjamin mutu barang dan atau jasa yang diproduksi dan atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan atau jasa yang berlaku. (e) Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan atau mencoba barang dan atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan atau garansi atas barang yang dibuat dan atau yang diperdagangkan. (f) Memberi kompensasi, ganti rugi dan atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian, dan pemanfaatan barang dan atau jasa yang diperdagangkan. (g) Memberi kompensasi, ganti rugi dan atau penggantian apabila barang dan atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian. Bagi pelaku usaha selain dibebani kewajiban yang telah disebutkan diatas, ternyata juga dikenakan larangan-larangan yang diatur dalam pasal 8 Undang-undang perlindungan konsumen adapun laranganlarangan bagi pelaku usaha meliputi : (a) Larangan mengenai produk itu sendiri yang tidak memenuhi syarat dan standar yang layak untuk dipergunakan atau dipakai atau dimanfaatkan oleh konsumen. (b) Larangan mengenai ketersediaan informasi yang tidak benar, tidak akurat, dan yang menyesatkan konsumen.

commit to user



c. Tanggung jawab Pelaku usaha Disamping adanya hak dan kewajiban pelaku usaha adanya tanggung jawab yang harus dipikul oleh developer sebagai bagian dari kewajiban yang mengikat kegiatannya dalam berusaha, sehingga diharapkan adanya kewajiban developer (pelaku usaha) untuk selalu berhati-hati dalam memproduksi barang dan atau jasa yang dihasilkan. Tanggung jawab yang dimaksud sebagai upaya untuk melindungi konsumen atas pemakaian produk yang dihasilkan dan atau/ diperdagangkan oleh pelaku usaha, dimana pelaku usaha harus bertanggung jawab atas produk yang dihasilkan atau diperdangkan, tanggung jawab tersebut dikenal sebagai tanggung jawab produk (Product Liability). Tanggung jawab (Product Liability) dapat diartikan sebagai suatu tanggung jawab secara hukum dari orang atau badan yang menghasilkan suatu produk (produser, manifacturer), dari orang atau badan yang bergerak dalam suatu proses untuk menghasilkan suatu poduk (procecor,assembler), dan mendistribusikan (seller,distributor) dari produk tersebut (A.Joko Purwoko,2005 “Tanggung Jawab Pelaku Usaha Terhadap Konsumen Dalam Bisnis Multi Marketing Level”,Kisi Hukum,Vol 8 No 1). Tanggung jawab merupakan hal yang sangat penting dalam perlindungan konsumen. Secara umum prinsip tanggung jawab dalam hukum dapat dibedakan menjadi (Shidarta, 2000:58) : 1) Prinsip tanggung jawab berdasarkan kesalahan (liability based on fault) yaitu prinsip yang menyatakan bahwa seseorang baru dapat diminta pertanggung jawaban secara hukum jika ada unsur kesalahan yang dilakukan. 2) Prinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab, menegaskan bahwa pelaku usaha dianggap bertanggung jawab sampai ia dapat membuktikan ia tidak bersalah.

commit to user



3) Prinsip praduga untuk selalu tidak bertanggung jawab, hanya dikenal dalam lingkup transaksi konsumen yang sangat terbatas, dan pembatasan demikian biasanya secara common sense dapat dibenarkan. Prinsip ini kebalikannya dengan prinsip yang kedua. 4) Prinsip tanggung jawab mutlak, yaitu dalam hukum perlindungan konsumen secara umum digunakan untuk menjerat pelaku usaha, khususnya produsen barang,

yang memasarkan produknya

yang

merugikan konsumen. Asas ini dekenal dengan nama product liability 5) Prinsip tanggung jawab dengan pembatasan. Tanggung jawab pelaku usaha dalam kerugian konsumen dalam Undang-undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen diatur khusus dalam Bab VI , pasal 19 ayat (1) dapat diketahui tanggung jawab pelaku usaha meliputi : 1) Tanggung jawab ganti kerugian atas kerusakan. 2) Tanggung jawab ganti kerugian atas pencemaran. 3) Tanggung jawab ganti kerugian atas kerugian konsumen. Berdasarkan hal ini maka adanya produk barang dan atau jasa yang rusak bukan merupakan satu-satunya pertanggungjawaban pelaku usaha. Hal ini berarti bahwa tanggung jawab pelaku usaha meliputi segala kerugian yang dialami konsumen. d. Asas dan tujuan perlindungan konsumen Upaya perlindungan konsumen di Indonesia didasarkan pada asas yang diyakini memberikan arahan dan implementasinya ditingkatan praktis. Berdasarkan Pasal 2 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen asas yang dimaksud, yaitu : 1) asas manfaat 2) asas keadilan

commit to user



3) asas keseimbangan 4) asas keselamatan dan keamanan konsumen 5) asas kepastian hukum. Adapun penjelasan dari lima asas tersebut adalah : 1) Asas manfaat dimaksudkan untuk mengamanatkan bahwa segala upaya dalam menyelenggarakan perlindungan konsumen harus memberikan manfaat sebesar-besarnya bagi kepentingan konsumen dan pelaku usaha secara keseluruhan. 2) Asas keadilan dimaksudkan agar partisipasi seluruh rakyat dapat diwujudkan secara maksimal dan memberikan kesempatan kepada konsumen

dan

pelaku

usaha

untuk

memperoleh

haknya

dan

melaksanakan kewajibannya secara adil. 3) Asas keseimbangan dimaksudkan untuk memberikan keseimbangan antara kepentingan konsumen, pelaku usaha, dan pemerintah dalam arti materiil dan spritual. 4) Asas keamanan dan keselamatan konsumen dimaksudkan untuk memberikan jaminan atas keamanan dan keselamatan kepada konsumen dalam penggunaan, pemakaian, dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang dikonsumsi atau digunakan. 5) Asas kepastian hukum dimaksudkan agar pelaku usaha maupun konsumen

menaati

hukum

dan

memperoleh

keadilan

dalam

menyelenggarakan perlindungan konsumen serta menjamin kepastian hukum Kelima asas yang disebutkan dalam pasal tersebut bila diperhatikan substansinya maka dapat dibagi menjadi tiga asas, yaitu : 1) Asas Kemanfaatan yang didalamnya meliputi asas keamanan dan keselamatan konsumen.

commit to user



2) Asas Keadilan yang didalamnya meliputi asas keseimbangan, dan 3) Asas Kepastian hukum. Radbruch menyebut keadilan, kemanfaatan, dan kepastian hukum sebagai tiga ide dasar hukum yang berarti dapat dipersamakan dengan asas hukum namun adanya kesulitan menyebutkan ketiga asas tersebut sebagai tujuan hukum, Radbruch juga mengajarkan bahwa kita harus menggunakan asas prioritas dimana prioritas pertama selalu jatuh pada keadilan baru kemanfaatan, dan yang terakhir kepastian hukum. Pendapat lain juga dikemukakan oleh Achmad Ali yang tidak menyetujui sepenuhnya pendapat Radbruch, ia sendiri sependapat menganut asas prioritas, tetapi tidak dengan telah menetapkan urutan prioritas seperti keadilan dulu baru kemanfaatan barulah yang terakhir kepastian hukum namun menganut asas prioritas yang kausatis yang maksudnya adalah tujuan hukum untuk mencapai keadilan, kemanfaatan, atau kepastian hukum semuanya tergantung dari kondisi yang ada atau dihadapi didalam setiap kasus (Ahmadi Miru & Sutarman Yodo, 2004:27). Perlindungan

konsumen

itu

sendiri

menurut

Undang-Undang

Perlindungan Konsumen bertujuan untuk : 1)

Meningkatan kesadaran, kemampuan, dan kemandirian konsumen untuk melindungi diri;

2)

Mengangkat harkat dan martabat konsumen dengan cara menghindarkannya dari akses negatif dari pemakaian barang dan atau jasa.

3)

Meningkatkan

pemberdayaan

konsumen

dalam

memilih,

menentukan, dan menuntut hak-haknya sebagai konsumen. Adapun apabila konsumen merasa dirugikan oleh pelaku usaha atau pengembang, konsumen dapat mengajukan upaya hukum. Upaya hukum yang

commit to user



dapat dilakukan konsumen adalah upaya hukum melalui jalur pengadilan dan upaya hukum jalur luar pengadilan. Upaya hukum penyelesaian sengketa konsumen antara lain : 1) Upaya hukum melalui luar pengadilan Penyelesaian di luar pengadilan diselenggarakan untuk mencapai kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi dan/atau mengenai tindakan tertentu untuk menjamin tidak akan terjadinya kembali kerugian yang diderita konsumen (pasal 47 Undang-undang Perlindungan Konsumen). Penyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud pada pasal 47 ayat (2) Undang-undang Perlindungan Konsumen tidak menghilangkan tanggung jawab pidana sebagaimana diatur dalam Undang-undang. Konsumen yang ingin menyelesaikan sengketa konsumen dengan cara di luar pengadilan maka bisa melakukan alternative resolusi masalah ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK). Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) adalah institusi non struktural yang memiliki fungsi sebagai “institusi yang menyelesaikan permasalahan konsumen diluar pengadilan secara murah, cepat dan sederhana”. Badan ini sangat penting dibutuhkan di daerah dan kota di seluruh Indonesia. Anggotaanggotanya terdiri dari perwakilan aparatur pemerintah, konsumen dan pelaku usaha. Tugas-tugas utama BPSK diantaranya : (a) Menangani permasalahan konsumen melalui mediasi, konsiliasi atau arbitrasi; (b) Konsultasi konsumen dalam hal perlindungan konsumen; (c) Mengontrol penambahan dari bagian-bagian standarisasi; (d) Memberikan sanksi administrasi terhadap pengusaha yang menyalahi aturan (Abdi Darwis,2010:40).

commit to user



Pasal

47

Undang-undang

Perlindungan

Konsumen

juga

menegaskan bahwa penyelesaian sengketa konsumen diluar pengadilan diselenggarakan untuk mencapai kesepakatan mengenai tindakan tertentu untuk menjamin tidak akan terjadi kembali atau tidak akan terulang kembali kerugian yang diderita konsumen. Dalam hal ini bentuk jaminan yang dimaksud berupa pernyataan tertulis yang menerangkan bahwa tidak akan terulang kembali perbuatan yang telah merugikan konsumen tersebut. Seorang konsumen yang dirugikan dapat mengajukan gugatan ganti rugi langsung ke pengadilan atau diluar pengadilan melalui lembaga Perlindungan Konsumen Swadaya Masyarakat, sedangkan gugatan yang dilakukan oleh sekelompok konsumen, lembaga konsumen swadaya masyarakat maupun pemerintah atau instansi yang terkait hanya dapat diajukan ke pengadilan. 2) Upaya hukum melalui pengadilan Pada prinsipnya setiap konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan umum, apabila telah dipilih upaya penyelesaian sengketa konsumen secara damai dan penyelesaian di luar pengadilan (melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen), maka gugatan melalui pengadilan hanya dapat ditempuh apabila upaya tersebut dinyatakan tidak berhasil oleh salah satu pihak atau oleh para pihak yang bersengketa. Penyelesaian sengketa di luar pengadilan tidak menghilangkan tanggung jawab pidana sebagaimana di atur dalam Undang-Undang. Kewenangan menyelesaikan sengketa konsumen melalui pengadilan dalam lingkungan peradilan umum dengan mengacu pada ketentuan yang

commit to user



berlaku di lingkungan peradilan umum tersebut. Hal ini berarti tatacara pengajuan gugatan dalam masalah perlindungan konsumen mengacu pada hukum acara perdata yang berlaku. Pihak-pihak yang dapat mengajukan gugatan atau pelanggaran pelaku usaha melalui pengadilan menurut Pasal 46 ayat (1) UndangUndang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen meliputi: (a) Seorang konsumen yang dirugikan atau ahli waris yang bersangkutan. (b) Sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama. (c) Lembaga

perlindungan

memenuhi syarat

konsumen

swadaya

masyarakat

yang

yaitu berbentuk badan hukum atau yayasan yang

dalam anggaran dasarnya menyebutkan dengan tegas bahwa tujuan didirikannya

organisasi

tersebut

adalah

untuk

kepentingan

perlindungan konsumen dan telah melaksanakan kegiatan sesuai dengan anggaran dasarnya. (d) Pemerintah dan/atau instansi terkait apabila barang dan/atau jasa yang dikonsumsi atau dimanfaatkan mengakibatkan kerugian materi yang besar dan/atau korban yang tidak sedikit.

3. Tinjauan Tentang Jual Beli Rumah Antara Developer dan Konsumen

a. Bentuk Perjanjian Jual Beli Rumah Pada prinsipnya Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, tidak melarang developer (Pelaku Usaha) untuk membuat perjanjian baku

yang memuat klausula baku, asal tidak

mencantumkan ketentuan yang dilarang dalam Pasal 18 ayat (1) UndangUndang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen dan perjanjian baku yang dibuat tidak bertentangan dengan Pasal 18 ayat (2) Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

commit to user



Dokumen-Dokumen Hukum Yang Timbul Dari Perjanjian Jual Beli Rumah Perjanjian yang dilakukan dalam bidang perumahan akan melahirkan dokumen-dokumen hukum (legal documents) yang penting antara lain (Yusuf Shofie, 2003:84) : 1) Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau sering pula dikenal dengan istilah Perjanjian Pendahuluan Pembelian, perjanjian akan jual beli antara developer (pelaku usaha) dan konsumen. Dokumen ini merupakan dokumen yang membuktikan adanya hubungan hukum (hubungan kontraktual) antara developer (pelaku usaha) dan konsumen. 2) Perjanjian Jual Beli yang dibuat dan ditanda tangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 3) Perjanjian kredit pemilikan Rumah/Apartemen/Satuan Rumah Susun nama lain seperti: Persetujuan Pemberian Kredit dari Bank Pemberi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau Kredit Pemilikan Apartemen (KPA). Keberadaan dokumen-dokumen tersebut sangat penting sebagai salah satu bentuk pelaksanaan perlindungan konsumen di lapangan. b. Prinsip Dasar Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah Perjanjian pengikatan jual beli rumah mempunyai prinsip dasar dan yang menjadi prinsip dasar itu, antara lain : 1) Uraian obyek pengikatan jual – beli, yang meliputi (NM. Wahyu Kuncoro, S.H, pedoman-pengikatan-jual-beli-rumah.html diakses tanggal 9 Mei 2011 pukul 19.00 WIB) : (a) Luas bangunan rumah disertai dengan gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan. (b) Luas tanah, status tanah, beserta segala perijinan yang berkaitan dengan pembangunan rumah dan hak-hak lainnya. (c) Lokasi tanah dengan mencantumkan nomor kapling, rincian wilayah, desa atau kelurahan dan kecamatan.

commit to user



(d) Harga rumah dan tanah, serta tata cara pembayarannya, yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. 2) Kewajiban dan jaminan developer terhadap konsumen Developer sebagai penjual memiliki kewajiban-kewajiban dalam perjanjian jual beli rumah, antara lain : (a) Penjual wajib melaksanakan pendirian bangunan sesuai waktu yang telah diperjanjikan menurut gambar arsitektur, gambar denah dan spesifikasi teknis bangunan, yang telah disetujui dan ditanda tangani bersama oleh kedua belah pihak dan dilampirkan, yang menjadi bagian tak terpisahkan dalam akta pengikatan jual beli rumah tersebut. (b) Penjual wajib menyelesaikan pendirian bangunan dan menyerahkan tanah dan bangunan rumah tepat waktu seperti yang diperjanjikan kepada Pembeli, kecuali karena hal-hal yang terjadi keadaan memaksa (Force Mayeure) yang merupakan hal di luar kemampuan Penjual antara Iain seperti bencana alam perang pemogokan, huruhara, kebakaran, banjir dan peraturan-peraturan/kebijaksanaan Pemerintah di bidang Moneter. (c) Penjual sebelum melakukan penjualan dan atau melakukan pengikatan jual beli rumah wajib memiliki : (i) Surat ijin persetujuan prinsip rencana proyek dari Pemerintah Daerah setempat dan surat ijin lokasi dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Khusus untuk DKI Jakarta surat ijin Penunjukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). (ii) Surat

Keterangan

dari

Kantor

Pertanahan

Kabupaten/Kotamadya, bahwa yang bersangkutan (Developer) telah memperoleh tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman.

commit to user



(iii) Surat ijin Mendirikan Bangunan. (d) Penjual wajib mengurus pendaftaran perolehan hak atas tanah dan bangunan rumah, seketika setelah terjadinya pemindahan hak atas tanah dan bangunan rumah atau jual beli rumah (tanah dan bengunan) dihadapan PPAT. (e) Apabila Penjual lalai untuk menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah tepat waktu seperti yang diperjanjikan kepada Pembeli, diwajibkan membayar denda keterlambatan penyerahan tersebut sebesar 10/00 (dua perseribu) dari jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah untuk setiap hari keterlambatannya. (f) Apabila Penjual ternyata melalaikan kewajibannya untuk mengurus pendaftaran perolehan hak atas Tanah dan Bangunan Rumah tersebut, maka Pembeli mempunyai hak dan dianggap telah diberi kuasa untuk mengurus dan menjalankan tindakan yang berkenaan dengan pengurusan pendaftaran perolehan hak atas Tanah dan Bangunan rumah tersebut kepada instansi yang berwenang. Selain kewajiban-kewajiban diatas developer juga mempunyai jaminan bagi konsumen, jaminannya yaitu berupa : (a) Penjual menjamin bagi kepentingan pihak Pembeli bahwa Tanah dan Bangunan Rumah yang menjadi obyek pengikatan jual beli adalah hak penjual sepenuhnya. Dan tidak dalam keadaan sengketa, tidak dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang. (b) Penjual menjamin serta membebaskan Pembeli dari segala tuntutan yang timbul dikemudian hari baik dari segi perdata maupun pidana atas Tanah dan Bangunan Rumah tersebut. 3) Kewajiban konsumen dalam jual beli rumah Jual beli merupakan suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang dan pihak yang

commit to user



lain untuk membayar harga yang dijanjikan maka ada kewajibankewajiban yang harus dipenuhi seorang pembeli atau konsumen (NM. Wahyu Kuncoro, S.H, pedoman-pengikatan-jual-beli-rumah.html diakses tanggal 31 Mei 2011 pukul 13.00 WIB) seperti : (a) Pembeli telah menyetujui jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah sesuai gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan yang telah ditetapkan bersama. (b) Pembeli wajib membayar jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah, beserta segala pajak, dan biaya-biaya lain yang timbul sebagai akibat adanya pengikatan jual beli rumah, dengan tatacara pembayaran yang disepakati bersama. (c) Pembeli wajib membayar biaya pembuatan akta notaris, pengikatan jual beli rumah, biaya pendaftaran perolehan hak atas tanah atas nama Pembeli, sedangkan biaya pengurusan sertifikat ditanggung oleh penjual. (d) Apabila Pembeli lalai untuk membayar angsuran harga Tanah dan Bangunan Rumah pada waktu yang telah ditentukan, maka dikenakan denda keterlambatan, sebesar 10/00 (dua perseribu) dari jumlah angsuran yang telah jatuh tempo untuk setiap hari keterlambatan. (e) Apabila Pembeli lalai membayar angsuran harga Tanah dan Bangunan Rumah, segala pajak, serta denda-denda, dan biaya-biaya lain yang terhutang selama 3 (tiga) kali berturut-turut, maka pengikatan jual beli rumah dapat dibatalkan secara sepihak, dan segala angsuran dibayarkan kembali dengan dipotong Penjual.

commit to user

biaya Adimistrasi oleh



B. Kerangka Pemikiran

Para pihak mengikatkan diri untuk membuat perjanjian jual beli rumah

Pelaku usaha/Developer Perum. Fajar Indah Surakarta

Konsumen

Hubungan hukum

Kewajiban&hak dan jaminan developer

penerapan hukum

a.

Kewajiban&hakdan jaminan konsumen

Perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan

atas

kualitas

bangunan

perumahan b.

Penyelesainnya Developer/pengembang

jika Perum.Fajar

Indah Surakarta menimbulkan kerugian bagi konsumennya -Keterangan gambar-

-Gambar-

commit to user



Keterangan gambar : Para pihak pengembang di Perumahan Fajar Indah Surakarta dan konsumen mengikatkan diri untuk membuat perjanjian jual beli rumah. Jual beli perumahan antara pengembang dan konsumen didasarkan suatu kesepakatan bersama yang dituangkan pada perjanjian yang ditetapkan secara sepihak oleh pengembang (developer) perumahan atau yang disebut dengan perjanjian/klausula baku atau standar. Dalam Perjanjian itu adanya hubungan hukum antara kedua belah pihak yang dituangkan pada kewajiban, hak dan jaminan developer dan kewajiban, hak jaminan bagi konsumen, adapun dasar hukum yang digunakan adalah UndangUndang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen dan Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. Undang-undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen merupakan salah satu bentuk upaya Indonesia untuk menghadapi permasalahanpermasalahan hukum yang terkait dengan permasalahan mengenai konsumen dan juga pelaku usaha. Khususnya konsumen di bidang perumahan. Undang-Undang ini juga menjelaskan bagaimana penerapan hukumnya untuk melindungi konsumen terhadap kualitas bangunan perumahan dan juga memberitahu bangaimana penyelesaian jika pengembang menimbulkan kerugian bagi konsumennya atas kualitas bangunan.

commit to user


digilib.uns.ac.id

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A.

Perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan atas kualitas bangunan di Perumahan Fajar Indah Surakarta

Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia yang sangat penting bagi kehidupan, seiring dengan perkembangan jaman orang lebih memilih untuk memenuhi kebutuhan rumah yang baik dan layak huni dalam bentuk perumahan. Konsumen perumahan tidak perlu mempersulit diri untuk mempersiapkan

keperluan

pembangunan

perumahan,

karena

pihak

pengembanglah yang akan mempersiapkan keperluan tersebut dan konsumen perumahan tinggal menikmati hasil jadi. Apabila masyarakat ingin membeli perumahan, mereka tinggal mendatangi pengembang (developer) perumahan. Berbagai

penawaran

yang

dilakukan

pengembang

untuk

mempromosikan dan memasarkan perumahannya. Pada umumnya, pemasaran perumahan dilakukan dengan menggunakan sarana iklan atau brosur sebagai sarana mengkomunikasikan produk-produk yang dibuat dan/atau dipasarkan oleh pengembang kepada konsumennya. Kegiatan promosi dilakukan oleh pengembang untuk mengenalkan atau menyebarluaskan informasi dari produk yang telah dibuat pengembang. Iklan melalui brosur tersebut, juga untuk menarik minat beli konsumen perumahan terhadap produk perumahan yang dipasarkan. Alasan masyarakat membeli perumahan dari pengembang adalah masyarakat dapat memperoleh perumahan secara lebih cepat, lebih terjangkau, dan tidak repot. Melalui pengembang, konsumen juga dapat memilih bangunan rumah yang sesuai dengan keinginan serta mendapatkan fasilitas umum maupun fasilitas sosial yang melengkapi perumahan yang nantinya

commit to user 47



akan menjadi tempat tinggal konsumen. Namun, kepercayaan masyarakat seringkali disalahgunakan oleh pengembang. Dalam melakukan penawaran perumahan tidak jarang informasi yang diberikan oleh pengembang terlalu berlebihan sehingga membuat konsumen sangat tertarik atau mungkin bahkan membingungkan bagi konsumen sendiri. Penawaran yang dilakukan oleh pengembang melalui sarana brosur penawaran selalu menyampaikan hal-hal yang positif saja tanpa didukung dengan fakta-fakta yang ada dan relevan dalam masyarakat. Banyak pernyataan pengembang dalam brosur penawaran tidak sesuai dengan yang diharapkan konsumen perumahan dan tidak sesuai dengan fakta yang sesungguhnya. Hal ini dapat dikategorikan sebagai suatu bentuk iklan yang menyesatkan

konsumen

perumahan.

Informasi

penawaran

tersebut

mengakibatkan kerugian di pihak konsumen. Apabila hal ini dibiarkan terusmenerus, pihak konsumen akan semakin dirugikan. Hak-hak konsumen perumahan harus diperjuangkan, terutama dalam hal informasi penawaran pengembang yang menyesatkan khususnya pada informasi mengenai kualitas bangunan perumahan. Perumahan Fajar Indah Surakarta merupakan perumahan terletak di Jajar dan direalisasikan oleh PT Fajar Bangun Raharja yang berupa perumahan eksklusif yang bekerja sama dengan Real Estate Indonesia (REI). Berdasarkan hasil penelitian di kantor pemasaran Perumahan Fajar Indah Surakarta maka dapat diketahui bahwa sistem penawaran yang dilakukan dengan menggunakan brosur penawaran yang isinya berupa denah rumah, perspektif bangunan, dan spesifikasi bangunan rumah. Pada saat konsumen membeli rumah kepada pengembang didahului dengan perjanjian jual beli rumah yang disebut dengan Perjanjian Pengikatan Jual beli Rumah antara konsumen dan pengembang. Adapun ketentuan-ketentuan yang ada pada jual beli yang dilakukan oleh pengembang dan konsumen,ketentuan tersebut antara lain :

commit to user



1. Persyaratan untuk mendapat rumah bagi konsumen perumahan di Fajar Indah Surakarta Berdasarkan hasil penelitian dapat diketahui bahwa konsumen untuk mendapatkan rumah terlebih dahulu melakukan perjanjian jual beli rumah, setelah adanya kesepakatan antara konsumen dan pengembang mengenai perikatan perjanjian jual beli rumah maka perjanjian jual beli rumah akan dimulai pada saat akan mengajukan permohonan kredit kepemilikan rumah. Konsumen pada awalnya memperoleh informasi dari pihak pengembang mengenai persyaratan yang harus dipenuhi oleh konsumen untuk mendapatkan rumah, persyaratan tersebut antara lain : a. Melengkapi pas foto suami isteri. b. Melengkapi dengan fotocopy identitas diri (KTP) suami dan isteri. c. Melengkapi fotocopy Kartu Keluarga (KK). d. Melengkapi fotocopy Surat Nikah (bagi yang telah menikah). e. Melengkapi Surat keterangan bekerja / SK Pengangkatan. f. Melengkapi Slip gaji terakhir/keterangan penghasilan. g. Melengkapi NPWP (+ SPT tahunan). h. Melengkapi SIUP (khusus Wiraswasta). i. Melengkapi fotocopy Karpeg/ Astek (khusus PNS) (Brosur Perumahan Fajar Indah Permata Surakarta, 9 Juni 2011). 2. Perjanjian pengikatan jual beli rumah di Perumahan Fajar Indah Surakarta Dalam praktek di lapangan, perjanjian jual beli rumah antara developer dengan konsumen didahului oleh perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), yakni suatu perjanjian awal adanya kesepakatan jual beli rumah, pada umumnya format dan isi dari perjanjian pengikatan jual beli ini antara satu developer dengan developer yang lain adalah sama, namun demikian ada juga beberapa perjanjian yang memiliki sedikit isi dan redaksionalnya berbeda meskipun secara substansi tetap sama, perbedaan

commit to user



itu antara lain mengenai konsumen dalam memenuhi kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi sesuai dengan isi perjanjian yang dibuat oleh pengembang yaitu yang pada dasarnya mengenai pembayaran rumah yang akan dibeli oleh konsumen Berdasarkan hasil penelitian di Perumahan Fajar Indah Surakarta dapat diketahui bahwa pada saat pengembang menjual rumah melalu brosur penawaran kepada konsumen, konsumen saat membeli rumah melihat langsung dalam bentuk perjanjian jual beli rumah dan perjanjian itu dibuat langsung oleh pengembang PT Fajar Bangun Raharja perusahaan pembangunan perumahan tersebut, disahkan oleh Notaris dan disaksikan oleh masing-masing pihak di PPAT. Isi dalam perjanjian itu berupa kewajiban-kewajiban konsumen mengenai cara pembayaran dan kewajiban konsumen lainnya yang menyangkut pada saat proses jual beli dan perjanjian itu tidak ada mengenai kualitas bangunan perumahan. 3. Teknis Spesifikasi Bangunan Rumah di Perumahan Fajar Indah Surakarta Adapun teknis spesifikasi bangunan rumah di perumahan Fajar Indah Surakarta disesuaikan menurut tipe-tipe rumah yang akan dibangun, spesifikasi teknis bangunan pada semua tipe standar sama dengan yang ada didalam brosur hanya ukuran-ukuran yang dipakai setiap tipe berbedabeda (hasil wawancara dengan Bp Sutrisno, bagian pelaksana proyek). Teknis spesifikasi bangunan yang digunakan antara lain : a. Bangunan memiliki pondasi berupa pasangan batu kali rollag dan footplat. b. Struktur Sloof, Kolom, Ring menggunakan beton bertulang. c. Dinding bangunan berupa pasangan bata diplester, acian, finishing cat Mowilex. d. Kusen dan daun pintu menggunakan kusen kayu jati 6 x15 dan double Teakwood finishing melamin.

commit to user



e.

Kontruksi atap bangunan rangkap atap kayu dan baja ringan, penutup atap, genteng press beton dan finishing cat Shintex.

f. Lantai keramik biasa ukuran 40 x 40 g. KM / WC menggunakan lantai keramik berukuran 30 x 30, dinding keramik berukuran 25 x 33, closet monoblok dan jongkok. h. Plafon berupa gipsum dan interior. i. Sanitasi, sumur + pompa listrik, septictank pasangan bata + peresapan. j. Pagar belakang dan samping menggunakan pasangan bata yang tingginya berukuran 3 meter, depan pasangan bata pilar + tralis besi yang tingginya 1,5 meter. Secara formal pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli rumah antara pengembang (developer) dengan konsumen umumnya berjalan dengan baik. Hal tersebut disebabkan bahwa pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli rumah lebih mengarah pada proses beralihnya hak kepemilikan atas tanah dan bangunan dari developer selaku penjual kepada konsumen selaku pembeli. Persoalan biasanya baru muncul manakala objek dalam perjanjian pengikatan jual beli rumah telah diserahkan ternyata kualitasnya tidak sesuai dengan yang diharapkan konsumen ataupun lingkungan di mana rumah yang menjadi obyek perjanjian didirikan tidak sesuai dengan yang dipromosikan. Hal inilah sebenarnya yang perlu dicermati bersama baik oleh developer sendiri selaku penjual maupun oleh konsumen selaku pembeli. Dengan demikian setiap konsumen perumahan pada saat akan membeli rumah harus terlebih dahulu mengerti jelas mengenai rumah yang akan dibeli apakah layak huni atau tidak? Ini merupakan langkah awal dalam hal pembelian rumah oleh konsumen sebelum adanya perjanjian pengikatan jual beli rumah tujuan inipun agar konsumen tidak mendapat kerugian di kemudian hari misal rumah yang sudah dibeli kualitas bangunannya tidak

commit to user



sesuai dengan yang dijanjikan seperti atap bocor, lantai retak-retak,dan masih banyak lagi. Untuk itu diperlukan pedoman teknis tentang pembangunan perumahan yang dapat dikatakan berkualitas baik dan layak huni dan pedoman itu telah sesuai dengan acuan atau ketentuan yang terdapat pada peraturan perundang-undangan. Berdasarkan hasil penjelasan dari Bapak Eka dapat diketahui bahwa ukuran-ukuran yang dipakai dalam pembangunan rumah di Perumahan Fajar Indah Surakarta sudah memenuhi norma-norma yang berlaku dan sesuai dengan standar-standar bangunan rumah, ukuranukuran yang dipakai pada saat membangun rumah di Perumahan Fajar Indah Surakarta disesuaikan dengan tipe-tipe rumah seperti tipe 56, 92 dan seterusnya berbeda-beda dan disesuaikan juga dengan kubutuhan konsumen (hasil wawancara dengan Bapak Eka Staff Personalia PT Fajar Bangun Raharja). Namun demikian tidaklah mungkin bagi konsumen yang membeli rumah merasa puas bahkan seringkali konsumen selalu mengklaim apabila rumah yang dibeli tidak sesuai dengan yang diinginkan dan banyak juga para pelaku usaha tidak merespon atau memberi tanggapan atas klaim konsumen tersebut. Sehingga pada konteksnya penelitian skripsi ini, dimana tema perlindungan konsumen perumahan menjadi fokus kajian utama, maka ketentuan-ketentuan sebagaimana yang diatur di dalam Undang-undang No. 8 Tahun 1999 tetap menjadi acuan utama. Pemberlakuan Undang-undang No. 8 Tahun 1999 memang sebuah manifestasi terserapnya berbagai aspirasi yang memperjuangkan nasib konsumen. Namun demikian, hal tersebut tidak memberikan jaminan keberhasilan di dalam pelaksanaannya. Undang–Undang No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen dalam pasal 8 ayat (1) telah memuat aturan-aturan yang dapat melindungi konsumen dari berbagai pelanggaran pelaku usaha. Indikasi penipuan dan pelanggaran UndangUndang Perlindungan Konsumen yang dilakukan pelaku usaha itu sudah jelas

commit to user



terlihat, seperti kayu yang digunakan untuk rumah tidak sesuai dengan spesifikasi dan brosur yang ditawarkan. Dalam brosur penawaran developer mencantumkan kayu yang digunakan adalah borneo super. Tapi setelah rumah dan bangunan selesai dibuat ternyata

kayu yang digunakan adalah karet

jeunjing dan sengon, material kayu di dalam keropos dan hampir terjadi semua pascaperjanjian pengikat jual-beli diserahkan, padahal jauh sebelum terjadi kesepakatan antara developer dan konsumen umumnya para developer dalam menawarkan produk perumahannya membuat brosur-brosur atau iklan yang diiringi dengan janji-janji bahwa kualitas bangunan terjamin mutunya dan kualitasnya. Secara normatif Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen melarang pelaku usaha menjual barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji atau iklan. Hal ini dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 8 ayat (1) huruf a tentang Perlindungan Konsumen yang menyatakan

pelaku

usaha

dilarang

untuk

memproduksi

atau

memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak memenuhi atau tidak sesuai dengan standar yang dipersyaratkan dan Pasal 8 ayat (1) huruf f Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yang menyatakan bahwa pelaku usaha dilarang untuk memproduksi atau memperdagangkan barang dan atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan atau jasa tersebut. Di Perumahan Fajar Indah Surakarta, dimana para pengembang mengutamakan kepentingan konsumen terlebih dahulu dan dalam pembuatan rumah selalu sesuai dengan spesifikasi bangunan adapun apabila pembuatan rumah merubah dari spesifikasi bangunan yang sudah ada itu merupakan keinginan konsumen dan spesifikasi bangunan yang diinginkan konsumen harus adanya keseimbangan harga terlebih dahulu atau dikenakan

commit to user



charge harga ( konfirmasi dari Bapak Eka Staff Personalia PT Fajar Bangun Raharja). Apabila seorang konsumen tidak merasa puas dan mendapatkan kerusakan pada rumah yang sudah dibelinya bisa mengajukan klaim kepada pihak pengembang, Perumahan Fajar Indah diketahui terdapat kira-kira 100an konsumen yang pernah mengajukan klaim dan klaim yang diajukan menyangkut kualitas bangunan, kerusakan ringan, sebelum ditempati dan fasilitas perumahan. Pihak PT Fajar Bangun Raharja ternyata memenuhi semua klaim dari konsumen tersebut, karena disamping itu klaim yang dilakukan diberikan tenggang waktu, yaitu 100 hari atau 3 bulan sejak penyerahan rumah, masa komplain diberikan 100 hari tidak tertuang didalam perjanjian pengikatan jual beli dan hanya diberikan oleh pengembang berdasarkan kesepakatan bersama, dan juga tidak mempunyai dasar hukum yang tetap atau tidak terdapat di peraturan perundang-undangan manapun melainkan hanya merupakan kebiasaan dari pengembang untuk menunjukkan etiket baik pengembang dalam memberikan pelayanan yang baik kepada konsumen (hasil Wawancara dengan bapak Eka selaku Staff Personalia, Senin, 25 Juli 2011). Juga karena kesadaran pihak PT Fajar Bangun Raharja bahwa kerugian/ kerusakan adalah tanggung jawabnya untuk mengganti. Keluhan-keluhan itu antara lain : 1. Bp Kasirin Penghuni perumahan Fajar Indah mengajukan klaim atas rumah sejak penyerahan kunci dilakuan, klaim tersebut meliputi: a. Kamar belakang bocor. b. Tembok banyak yang retak. c. Cat pintu dan jendela warnanya masih belang-belang

commit to user



2. Ibu Julie Roosfiana mengajukan klaim 1 minggu (tujuh hari) setelah penyerahan rumah dari pengembang ke konsumen,klaim tersebut berupa : a. Tembok dipagar retak. b. Jendela ruang tamu tidak bisa ditutup rapat. c. Pintu kamar anak sebelah bawah rusak (hasil komfirmasi dari ibu Julie penghuni perumahan Fajar Indah Surakarta, Rabu 13 Juli 2011). 3. Bp Andrew Novianto penghuni perumahan yang mengajukan klaim sejak dilakukan penyerahan kunci dari pengembang,klaim tersebut berupa: a. Lantai keramik retak. b. Cat tembok tidak rata (hasil wawancara dengan Bp Andrew penghuni Perumahan Fajar Indah Surakarta, Rabu 13 Juli 2011). Konsumen-konsumen yang telah disebutkan diatas adalah konsumen perumahan yang pernah mengajukan keluhan atas rumah yang sudah dibelinya kepada pihak pengembang, pihak pengembang merespon dengan cepat atas klaim tersebut dan dalam jangka waktu 1 minggu atau 7 (tujuh) hari telah dilakukan perbaikan atas kerusakan bangunan dan juga karena adanya kesadaran pihak PT Fajar Bangun Raharja bahwa kerugian/ kerusakan adalah tanggung jawabnya untuk mengganti (hasil wawancara dengan ibu Eno selaku marketing PT Fajar Bangun Raharja, Senin, 18 Mei 2011) . Tanggung jawab yang ditunjukkan oleh pihak pengembang PT Fajar Bangun Raharja ini sejalan dengan ketentuan dalam ketentuan Pasal 19 UUPK, yang pada pokoknya menegaskan bahwa pelaku usaha bertanggungjawab memberikan ganti rugi atas kerusakan / kerugian konsumen, dan ganti rugi itu dapat berupa pengembalian uang atau penggantian barang yang serupa atau senilai harganya.

commit to user



Selain konsumen yang pernah mengajukan klaim ada juga seorang konsumen penghuni perumahan Fajar Indah menjelaskan bahwa spesifikasi teknis bangunan yang ada dalam brosur sama dengan rumah yang sudah dibuat namun ada beberapa bagian yang tidak sama tetapi masih dalam ukuran standar kualitas bangunan dan pengembang telah memberitahukan terlebih dahulu (hasil wawancara dengan Bapak Rudy penghuni perumahan Fajar Indah). Adapun realita ukuran bangunan di Perumahan tersebut terlihat pada tabel dibawah ini : No 1

Bangunan

Ukuran

Struktur Beton bertulang :

2

Berat

12 cm

-berat beban

2400 kg/m²

-berat dinding ½ batu

250 kg/m²

-berat plafon& penggantung

18 kg/m²

Plat lantai -berat sendiri plat

288 kg/m² 18 kg/m² 33 kg/m²

-berat plafon&penggantung Finishing (ditaksir) 3

Kusen (kerangka)

6x15 cm

4

Keramik biasa

40x40 cm

Keramik granit (real estate)

60x60 cm

Pondasi :batu kali rollag

60 cm

5

-TabelDengan demikian Peraturan perundang-undangan yang dapat dijadikan landasan hukum bagi perlindungan konsumen sebagai upaya untuk memperoleh perlindungan hukum yaitu Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999

commit to user



tentang Perlindungan Konsumen. Undang-Undang Perlindungan Konsumen atau yang disebut dengan UUPK tersebut cukup memadai karena menjamin adanya kepastian hukum dan diharapkan perlindungan terhadap konsumen itu sebagai benteng untuk meniadakan tindakan kesewenang-wenangan dari pelaku usaha. Perlindungan hukum terhadap konsumen oleh pengembang atau developer telah dilaksanakan sesuai dengan Undang-Undang, dimana perlindungan konsumen diwujudkan dalam bentuk perjanjian jual beli antara konsumen dan developer. Namun dalam pelaksanaannya upaya perlindungan konsumen di perumahan Fajar Indah Surakarta belum sepenuhnya mendapat perlindungan hukum karena masih ada komplain-komplain dari pihak konsumen terutama menyangkut kualitas bangunan perumahan.

B.

Penyelesaiannya

jika

Pengembang

Menimbulkan

Kerugian

bagi

Konsumen Pada dasarnya pengembang atau developer pada saat membuat rumah tidak melihat hak-hak konsumen terlebih dahulu, sehingga acapkali terjadi cacat kualitas yang menimbulkan kerugian bagi konsumennya. adapun Hakhak konsumen menurut Undang-undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman menyebutkan antara lain : a. Menempati, menikmati, dan/atau memiliki/memperoleh rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur; b. Melakukan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman; c. Memperoleh

informasi

yang

berkaitan

dengan

penyelenggaraan

perumahan dan kawasan permukiman; d. Memperoleh manfaat dari penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman;

commit to user



e. Memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang dialami secara langsung sebagai akibat penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman; dan f. Mengajukan

gugatan

perwakilan

ke

pengadilan

terhadap

penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang merugikan masyarakat. Tidak ubahnya pada Undang-Undang Perlindungan Konsumen yang menyatakan bahwa jika pelaku usaha menimbulkan kerugian bagi konsumennnya, konsumen berhak mendapatkan bantuan hukum, terdapat pada Pasal 5 UUPK yang menyebutkan aturan mengenai hak-hak konsumen yang diberikan oleh Undang-Undang Perlindungan Konsumen, di mana salah satu hak tersebut adalah hak untuk mendapat advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut jika pelaku usaha melakukan pelanggaran. Di Perumahan Fajar Indah jika pengembang menimbulkan kerugian bagi konsumennya atau terjadi sengketa selalu diselesaikan secara musyawarah mufakat dan selalu mencapai kata sepakat antara para pihak dan belum ada yang sampai pada BPSK maupun pengadilan (hasil konfirmasi dari Ibu Eno selaku pihak marketing PT Fajar Bangun Raharja). Kesepakatan yang dilakukan para pihak yaitu pengembang menerima keluhan dari konsumen dan melakukan penggantian apa yang dikeluhkan oleh konsumen mengenai bangunan rumah. Penggantian itu dilakukan setelah adanya kesepakatan dan tidak melebihi apa yang sudah disepakati antar pihak. Berdasarkan

implementasi

pada

Undang-undang

penyelesaian

sengketa konsumen dapat ditempuh melalui jalur pengadilan maupun luar pengadilan,

peraturan perundang-undangan yang dapat dijadikan dasar

commit to user



hukum penyelesaian sengketa konsumen adalah Pasal 45 ayat (2) UndangUndang Perlindungan Konsumen, yang menyatakan: ”Penyelesaian sengketa konsumen dapat ditempuh melalui pengadilan atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa”.

Dalam Hukum Administrasi di kenal adanya

badan penyelesaian

sengketa yang disebut dengan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK), BPSK ditujukan apabila penyelesaian sengketa antara konsumen dan pelaku usaha tidak dapat diselesaikan secara musyawarah antara para pihak. Badan

Penyelesaian

Sengketa

Konsumen

di

dalam

Undang-undang

Perlindungan Konsumen termasuk pada penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan, penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan menurut pasal 47 Undang-Undang No 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen diselenggarakan untuk mencapai kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi dan/atau mengenai tindakan tertentu untuk menjamin tidak akan terjadi kembali atau tidak akan terulang kembali kerugian yang diderita oleh konsumen. Adapun tugas dan kewenangan dari Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (Ahmadi Miru,2004:246) antara lain : a. Melaksanakan penanganan dan penyelesaian sengketa konsumen, dengan cara melalui mediasi atau arbitrase atau konsiliasi. b. Memberikan konsultasi perlindungan konsumen. c. Melakukan pengawasan terhadap pencantuman klausula baku. d. Melaporkan kepada penyidik umum apabila terjadi pelanggaran ketentuan

dalam

Undang-undang

Perlindungan Konsumen.

commit to user

No.8

tahun

1999

tentang



e. Menerima pengaduan baik tertulis maupun tidak tertulis, dari konsumen tentang terjadinya pelanggaran terhadap perlindungan konsumen. f. Memanggil pelaku usaha yang diduga telah melakukan pelanggaran terhadap perlindungan konsumen. g. Memanggil dan menghadirkan saksi, saksi ahli dan/atau setiap orang yang dianggap mengetahui pelanggaran terhadap Undang-undang No.8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. h. Meminta bantuan penyidik untuk menghadirkan pelaku usaha, saksi, saksi ahli, atau setiap orang atau pihak yang tidak bersedia memenuhi panggilan badan penyelesaian sengketa konsumen. i. Mendapatkan, meneliti dan/atau menilai surat, dokumen, atau alat bukti lain guna penyelidikan dan / atau pemeriksaan. j. Memutuskan dan menetapkan ada atau tidak adanya kerugian di pihak konsumen. k. Memberitahukan putusan kepada pelaku usaha yang melakukan pelanggaran terhadap perlindungan konsumen. l. Menjatuhkan sanksi administratif kepada pelaku usaha yang melanggar ketentuan Undang-undang ini.

Lembaga penyelesaian sengketa yang dilaksanakan melalui BPSK ini memang dikhususkan bagi konsumen perorangan yang memiliki perselisihan dengan pelaku usaha. Dengan adanya BPSK maka penyelesaian sengketa konsumen dapat dilakukan secara cepat, mudah, dan murah. Cepat karena undang-undang menentukan dalam tenggang waktu 21 hari kerja, BPSK wajib memberikan putusannya. Mudah karena prosedur administratif dan proses

commit to user



pengambilan putusan yang sangat sederhana. Murah terletak pada biaya perkara yang terjangkau. Selain itu Secara normatif pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat mengkonsumsi barang dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan. Ganti rugi tersebut dapat berupa pengembalian uang atau penggantian barang dan/atau jasa yang sejenis atau setara nilainya, atau perawatan kesehatan dan/atau pemberian santunan yang sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku (Pasal 19 ayat 1 dan 2 UUPK). Ketentuan ini merupakan upaya untuk memberikan perlindungan kepada konsumen. Adapun ada beberapa tahapan untuk menindaklanjuti penyelesaian sengketa konsumen melalui BPSK, tahapan-tahapan itu antara lain : 1.

Konsiliasi

Konsiliasi yaitu bertujuan untuk menyelesaikan permasalahan, supaya kedua belah pihak dapat melewati perselisihan tersebut. Karena proses konsiliasi memperbolehkan kedua belah pihak yang berselisih untuk membicarakan masalah mereka, maka ini memungkinkan bagi salah satu pihak untuk mendapatkan pengertian yang lebih baik atas pihak yang lain. Ini dapat membantu menghilangkan salah pengertian yang dikarenakan prasangka atau informasi yang tidak benar untuk mencapai perubahan sikap yang nyata. Semua informasi yang didapatkan dalam proses konsiliasi akan dijaga kerahasiaannya dan tidak akan dibuat sebagai bagian dari proses peradilan.Pertemuan konsiliasi adalah pertemuan suka rela. Jika pihak yang

bersangkutan

mencapai

perdamaian,

maka

perjanjian

perdamaian yang ditandatangani oleh pihak yang bersangkutan merupakan kontrak

yang

mengikat

secara

hukum

(Muh.Nur

Udpa,

S.H.,

2009. diakses Selasa 12 Juli 2011 pukul 21:15 WIB).

commit to user



2. Mediasi

Mediasi merupakan salah satu alternatif penyelesaian sengketa di luar pengadilan, di samping sudah dikenal dalam perundang-undangan di Indonesia juga merupakan salah satu pilihan terbaik diantara sistem dan bentuk ADR yang ada. Penyelesaian sengketa melalui mediasi harus didahului dengan kesepakatan para pihak untuk menyelesaikan sengketanya melalui mediasi. Kesepakatan ini dapat dilakukan sebelum timbulnya sengketa, yaitu dengan memasukkan sebagai klausula perjanjian (mediation clause agreement), atau setelah timbul sengketa kemudian para pihak membuat kesepakatan untuk menyerahkan penyelesaiannya melalui mediasi (mediation submission). Mediasi, juga merupakan cara penyelesaian sengketa yang fleksibel dan tidak mengikat serta melibatkan pihak netral yaitu mediator, yang memudahkan negoisasi antara para pihak/membantu mereka dalam mencapai kompromi atau kesepakatan (Ahmadi Miru&Sutarman Yodo, 2004:255). 3. Arbitrase

Arbitrase merupakan cara penyelesaian sengketa di luar peradilan umum yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat oleh para pihak yang bersengketa. Penyelesaian sengketa melalui peradilan arbitrase ini dapat dilakukan oleh oleh para pihak yang bersengketa, jika para pihak tersebut telah mencantumkan klausula arbitrase dalam perjanjian yang menjadi pokok sengketa atau mengadakan perjanjian arbitrase setelah timbulnya

sengketa

diantara

mereka

(Ahmadi

Miru&

Sutarman

Yodo,2004:249). Apabila penyelesaian sengketa konsumen melalui mediasi,arbitrasi, dan konsiliasi tidak dapat menyelesaikan sengketa, maka kedua belah pihak

commit to user



dapat mengajukan keluhan kepada pengadilan negeri dalam 14 hari setelah penyelesaian di informasikan dan Pengadilan negeri dari badan peradilan berkewajiban memberikan penyelesaian dalam 21 hari kerja (direktorat perlindungankonsumen,2006 diakses selasa 12 juli 2011 pukul 20.30 WIB). Penyelesaian sengketa konsumen melalui pengadilan mengacu pada ketentuan Pasal 45 Ayat (4) yaitu : “apabila telah dipilih upaya penyelesaian konsumen di luar pengadilan, gugatan pengadilan hanya dapat ditempuh apabila upaya tersebut dinyatakan tidak berhasil oleh salah satu pihak atau oleh para pihak yang bersengketa”. Penyelesaian sengketa melalui pengadilan dapat ditempuh beberapa tahap yaitu pengajuan gugatan, pemeriksaan dan pembuktian. 1. Pengajuan gugatan pada perkara perdata diatur dalam 1865 KUH Perdata yang menyatakan “Setiap orang yang mendalilkan bahwa ia mempunyai sesuatu hak atau guna meneguhkan haknya sendiri maupun membantah suatu hak orang lain, menunjuk pada suatu peristiwa, diwajibkan membuktikan adanya hak atau peristiwa tersebut”. Dengan demikian rumusan dalam pasal 1865 KUH Perdata mempunyai makna, yang makna tersebut terdiri dari : a. Seseorang dapat mengajukan suatu peristiwa, dalam hal ini wanprestasi atau perbuatan melawan hukum, untuk menunjukkan haknya. b. Peristiwa yang diajukan itu harus dibuktikan. Berdasarkan ketentuan diatas, bahwa di dalam persidangan perdata para pihak yang merasakan atau mendapatkan kerugian yang ditimbulkan dari akibat adanya hubungan hukum, berhak mengajukan penuntutan di depan persidangan dengan memberikan bukti-bukti yang berhubugan dengan persoalan yang terjadi.

commit to user



Berbeda dengan ketentuan pada Undang-undang Perlindungan konsumen yang diatur dalam Pasal 46 Undang-undang Perlindungan Konsumen Tahun 1999 yang menyebutkan bahwa : 1) Gugatan atas pelaku usaha dapat dilakukan oleh : (a) Seseorang konsumen yang dirugikan atau ahli waris yang bersangkutan; (b) Sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama; (c) Lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat yang memenuhi syarat, yaitu berbentuk badan hukum atau yayasan, yang dalam anggaran dasarnya menyebutkan dengan tegas bahwa tujuan didirikannya organisasi tersebut adalah untuk kepentingan perlindungan konsumen dan telah melaksanakan kegiatan sesuai dengan anggaran dasarnya; (d) Pemerintah dan atau instansi terkait apabila barang dan atau jasa yang dikonsumsi atau dimanfaatkan mengakibatkan kerugian materi yang besar dan/atau korban yang tidak sedikit; 2) Gugatan yang diajukan oleh sekelompok konsumen, lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat, atau pemerintah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b, huruf c, atau huruf d diajukan kepada peradilan umum. 3) ketentuan lebih lanjut menegenai kerugian materi yang besar dan/atau korban yang tidak sedikit sebagaimana yang dimaksud pada ayat (1) huruf d diatur dengan peraturan pemerintah. 2. Pemeriksaan dan pembuktian Sebagaimana yang ditentukan dalam pasal 1865 KUH Perdata, di mana peristiwa yang menjadi dasar hak dasar mesti dibuktikan oleh penggugat. Artinya kalau gugatan atas ganti kerugian didasarkan pada peristiwa wanprestasi konsumen sebagai penggugat perlu membuktikan (Justice,

commit to user



Upaya Hukum yang Ditempuh Konsumen Atas Kerugian yang diakibatkan dari barang dan /atau Jasa yang ditawarkan pelaku usaha melalui iklan.< http://online-hukum.blogspot.com/2011/01/upaya-hukum-yang-ditempuhkonsumen-atas.html> diakses Hari Sabtu,24 September 2011 Pukul 17.00 WIB) : 1. Adanya hubungan perikatan (kontrak, perjanjian); 2. Adanya bagian-bagian dari kerwajiban yang tidak dipenuhi oleh pelaku usaha; dan 3. Timbulnya kerugian bagi konsumen (penggugat).

commit to user


digilib.uns.ac.id

BAB IV PENUTUP A. Kesimpulan

Berdasarkan pembahasan hasil peneltian, maka di peroleh kesimpulan sebagai berikut : 1. Kualitas bangunan perumahan di Fajar Indah Surakarta yang ditawarkan kepada kepada konsumen menggunakan brosur penawaran yang spesifikasinya berupa : a. Pondasi berupa pasangan batu kali rollag dan footplat. b. Struktur Sloof, Kolom, Ring menggunakan beton bertulang. c. Dinding bangunan berupa pasangan bata diplester, acian, finishing cat Mowilex. d. Kusen dan daun pintu menggunakan kusen kayu jati 6 x15 dan double Teakwood finishing melamin. e. Kontruksi atap bangunan rangkap atap kayu dan baja ringan, penutup atap, genteng press beton dan finishing cat Shintex. f. Lantai keramik biasa ukuran 40 x 40. g. KM / WC menggunakan lantai keramik berukuran 30 x 30, dinding keramik berukuran 25 x 33, closet monoblok dan jongkok. h. Plafon berupa gipsum dan interior. i. Sanitasi, sumur & pompa listrik, septictank pasangan bata& peresapan. j. Pagar belakang dan samping menggunakan pasangan bata yang tingginya berukuran 3 meter, depan pasangan bata pilar + tralis besi yang tingginya 1,5 meter. Spesifikasi seperti yang disebutkan diatas telah memenuhi standar kualitas bangunan. spesifikasi dalam brosur dan dalam realita sama namun masih ada yang sedikit perbedaan dan standar kualitas bangunan belum bisa menjamin

commit to user 70



baik atau tidaknya kualitas karena bergantung pada proses pengerjaan pembangunan rumah. Melihat pada norma-norma perlindungan konsumen dimana hak-hak konsumen yang terdapat pada Pasal 4 Undang-Undang Perlindungan Konsumen harus perlu diperhatikan, di Perumahan Fajar Indah Surakarta diketahui bahwa : a. Hak konsumen yang terdapat pada Undang-undang adalah yang pertama hak atas kenyamanan,keamanan, dan keselamatan. Perumahan Fajar Indah surakarta belum memenuhi hak tersebut dimana konsumen perumahan belum mendapatkan kenyamanan,keamanan, dan keselamatan pada saat bertempat tinggal di perumahan tersebut karena masih ada konsumen yang mengeluh akan rumah yang ditempati keluhan itu seperti kerusakan pada bangunan rumah. b. Yang kedua merupakan hak untuk memilih serta mendapatkan barang atau jasa yang sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan. Perumahan Fajar Indah Surakarta sudah memenuhi hak konsumen tersebut dimana konsumen perumahan berhak mendapatkan rumah dengan keinginan konsumen sendiri. c. Yang ketiga merupakan hak konsumen untuk memperoleh informasi, berdasarkan data di Perumahan Fajar Indah Surakarta saat konsumen ingin membeli rumah konsumen diberitahu informasi melalui brosur penawaran yang ada dan juga penjelasan dari pengembang. d. Hak konsumen selanjutnya hak untuk didengar,dimana pengembang Perumahan Fajar Indah Surakarta sudah memberi kesempatan untuk konsumen bertanya mengenai informasi yang diperoleh melalui brosur penawaran dan informasi dari pengembang. e. Hak untuk memperoleh ganti kerugian, di Perumahan Fajar Indah Surakarta hak konsumen untuk mendapatkan ganti kerugian sudah sepenuhnya dilakukan dengan adanya pengembang melakukan perbaikan atas keluhan konsumen mengenai bangunan rumah yang merugikan konsumen.

commit to user



f. Hak Konsumen di Perumahan Fajar Indah Surakarta mengenai konsumen mendapatkan upaya hukum sudah sesuai dengan peraturan perundangundangan yang ada pada Undang-undang Perlindungan konsumen. Dengan demikian Perumahan Fajar Indah Surakarta belum sepenuhnya mendapatkan perlindungan hukum atas kualitas bangunan karena masih ada konsumen yang meng-klaim atas kualitas bangunan di perumahan tersebut. Keluhan-keluhan konsumen antara lain berupa dinding tembok retak, lantai keramik retak, genting bocor, pintu rusak, dll. Di perumahan Fajar Indah Surakarta diketahui bila terdapat konsumen yang meng-klaim atas kualitas bangunan perumahan, pihak pengembang bertanggung jawab dengan mengganti atau melakukan perbaikan secara langsung selama 7 (tujuh) hari. Masa komplain yang diberikan kepada konsumen diberi jangka waktu 100 hari sejak penyerahan rumah dari pengembang kepada konsumen. Tanggung jawab yang diberikan pengembang kepada konsumen di Perumahan Fajar Indah Surakarta sesuai dengan norma yang ada pada peraturan Perundang-undangan yang terdapat pada Pasal 19 ayat 1 Undang-Undang No 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan

Konsumen yang menyatakan Pelaku Usaha bertanggung jawab ganti kerugian atas kerugian konsumen. Landasan peraturan perundangan-undangan yang dijadikan dasar hukum adalah Undang-undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen 2. Penyelesaian jika pengembang menimbulkan kerugian bagi konsumennya di Perumahan Fajar Indah Surakarta diselesaikan secara musyawarah dan mufakat antara para pihak dengan memperbaiki bangunan atas klaim yang diajukan oleh konsumen dan belum ada yang sampai pada BPSK atau pengadilan. Penyelesaian secara musyawarah merupakan suatu upaya untuk memecahkan persoalan (mencari jalan keluar) guna mengambil keputusan bersama dalam penyelesaian atau pemecahan masalah. Penyelesaian musyawarah mufakat dalam perumahan merupakan ganti rugi.

commit to user



B. Saran Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan, ada beberapa saran, antara lain : 1. Perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan perlu ditingkatkan kembali terutama menyangkut pada kualitas bangunan perumahan. 2. Dengan banyaknya kasus-kasus yang terjadi di masyarakat khususnya masalah perumahan, hendaknya konsumen perumahan berhati-hati dalam menbaca dan mendengar informasi dari pengembang. Informasi yang diperoleh dari pengembang terutama brosur iklan harus dipahami dengan sungguh-sungguh agar konsumen tidak menyesal di kemudian hari. 3. Pemerintah perlu membentuk peraturan tentang pedoman teknis kualitas bangunan rumah.

commit to user


digilib.uns.ac.id

DAFTAR PUSTAKA

Ahmadi Miru & Sutarman Yodo. 2004. Hukum Perlindungan Konsumen. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada. Peter Mahmud Marzuki. 2005. Penelitian Hukum. Jakarta: Kencana Prenada Media. Ronny Hanitijo Soemitro.1994. Metodologi Penelitian Hukum dan Jurumetri. Jakarta: Ghalia Indonesia. Shidarta. 2004. Hukum Perlindungan Konsumen.Jakarta: PT Gramedia Widiasarana Indonesia. Siswono Yudohusodo. 1991. Rumah Untuk Seluruh Rakyat.Jakarta: Yayasan Padamu Negeri. Sudaryatmo. 1996. Masalah Perlindungan konsumen di Indonesia. Bandung: PT Citra Aditya Bakti. Sudikno Mertokusumo. 2003. Mengenal Hukum Suatu Pengantar. Yogyakarta: Liberty. Yusuf Shofie. 2003. Perlindungan Konsumen Dan Instrumen-Instrumen Hukumnya. Bandung : PT. Citra Aditya Bakti. Peraturan Perundang-Undangan No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Peraturan Perundang-Undangan No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Peraturan Perundang-undangan No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No 14/PRT/M/2010 tentang Petunjuk teknis Definisi Operasional Standar Pelayanan Bidang Cipta Karya Penanganan Permukiman Perkotaan. Kepmen Kimpraswil No. 403/KPTS/M/2002 Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 29/PRT/M/2006 Tentang Pedoman Persyaratan Teknis Pembangunan gedung.

commit to user 66



A.Joko Purwoko.2005 “Tanggung Jawab Pelaku Usaha Terhadap Konsumen Dalam Bisnis Multi Marketing Level”. Kisi Hukum.Vol. 8 No 1. Acmad Basuki, Menilik Kualitas Bangunan Dan Tips Penanggulangan Kerusakan Yang mungkin Terjadi http://acmadbasuki.wordpress.com/feed/ diakses Selasa 31 Mei 2011 Pukul 20.00 WIB. May

Lim Charity, Kilasan Kasus Perumahan 2007 YLKI diakses Kamis 23 juni 2011

Wiley-Blackwell, Internasional Journal of Consumer Studies. http://www.wiley.com/bw/journal.asp?ref=1470-6423 diakses Senin,27 Juni 2011 pukul 14.00 WIB. NM. Wahyu Kuncoro, S.H, pedoman-pengikatan-jual-beli-rumah.html diakses Senin tanggal 9 Mei 2011 pukul 19.00 WIB. Azlinor Sufian and Rozanah AB. Rahman, Journal of Economics and Management 2(1): 141 – 156 (2008) ISSN 1823 – 836 http://www.econ.upm.edu.my/ijem/vol2no1/bab07.pdf diakses selasa 12 juli 2011 Pukul 13.00 WIB Justice, Upaya Hukum yang Ditempuh Konsumen Atas Kerugian yang diakibatkan dari barang dan /atau Jasa yang ditawarkan pelaku usaha melalui iklan.< http://online-hukum.blogspot.com/2011/01/upaya-hukum-yang-ditempuh konsumen-atas.html> diakses Hari Sabtu,24 September 2011 pukul 17.00 WIB).

commit to user

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN PERUMAHAN ATAS KUALITAS BANGUNAN DI PERUMAHAN FAJAR INDAH SURAKARTA. Penulisan Hukum (Skripsi)

Recommend Documents