PENGARUH TINGKAT HUNIAN PADA ANALISA INVESTASI PROYEK BESS COTTAGE DI KAWASAN PERUMAHAN MALANG ANGGUN SEJAHTERA ABSTRAK

Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XVIII Program Studi MMT-ITS, Surabaya 27 Juli 2013

PENGARUH TINGKAT HUNIAN PADA ANALISA INVESTASI PROYEK BESS COTTAGE DI KAWASAN PERUMAHAN MALANG ANGGUN SEJAHTERA Donny Setyaelvanda Julkarnain1 dan Christiono Utomo2 Bidang Keahlian Manajemen Proyek Program Studi Magister Manajemen Teknologi Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya Jl.Cokroaminoto 12A Surabaya 60264 1 [email protected], [email protected]

ABSTRAK Meningkatnya pembangunan hotel dan sejenisnya di kota Malang menimbulkan kekhawatiran terhadap tingkat hunian atau kamar hotel yang ada bisa mengalami penurunan yang berdampak lebih lanjut pada kelangsungan bisnis perhotelan. Untuk itu diperlukan sebuah analisa investasi mengenai tingkat okupansi yang ada agar dapat diketahui seberapa besar perubahan tingkat okupansi yang terjadi agar hotel yang akan dibangun bisa dikatakan layak atau tidak. Bess Cottage adalah salah sebuah cottage yang akan dibangun di kawasan perumahan Malang Anggun Sejahtera di kabupaten Malang. Cottage ini menjadi obyek penelitian yang akan menjadi tolak ukur pengkajian perubahan tingkat okupansi Cottage di Malang dengan tujuan untuk mengetahui bagaimana perubahan tingkat okupansi mempengaruhi keputusan investasi pembangunan Bess Cottage di kawasan perumahan Malang Anggun Sejahtera. Metode yang digunakan adalah metode peramalan dan analisa investasi dengan meninjau aspek pasar dan finansial yang ada, yang kemudian menjadi tolak ukur dalam analisa perubahan tingkat okupansi cottage di Malang. Dari hasil analisa data diketahui bahwa biaya investasi Bess Cottage di Malang ini sebesar Rp.10.395.662.450,- dan NPV sebesar Rp.1.633.908.146,- dengan IRR 19.97% dan dikatakan layak untuk dibangun. Sedangkan dari analisa tingkat okupansi diketahui bahwa NPV mendekati = 0 ketika okupansi cottage mengalami penurunan sampai 35,2665% dengan IRR=12,6%. Kata kunci: Investasi, Tingkat Hunian, Cottage.

PENDAHULUAN Berdasarkan data statistik dari Badan Pusat Statistik Kabupaten Malang, wisatawan yang datang ke Kabupaten Malang pada tahun 2011 telah meningkat 8,95 persen, ini menyebabkan para investor meningkatkan pembangunan hotel di Malang. Banyaknya hotel yang siap dibangun ini menimbulkan kekhawatiran akan menurunnya tingkat hunian kamar atau okupansi, disebabkan penambahan jumlah kamar yang dibangun tidak seimbang dengan jumlah kamar yang terjual sehingga penurunan tingkat hunian kamar sudah pasti terjadi apabila maraknya pembangunan hotel tidak disesuaikan dengan besar kecilnya penambahan jumlah wisatawan yang berkunjung ke Malang. Karena itu diperlukan analisis mengenai perubahan tingkat hunian kamar hotel dikarenakan pembangunan hotel-hotel baru yang ada di Malang untuk mengetahui pengaruhnya terhadap keputusan investasi hotel yang ada di Kabupaten Malang. Kemudian untuk mengetahui tingkat hunian selama masa investasi diperlukan analisa aspek pasar melalui berbagai metode

ISBN : 978-602-97491-7-5 B-20-1


peramalan yang nantinya akan dipilih metode peramalan yang paling sesuai untuk trend hunian hotel di Kabupaten Malang. Bess Cottage adalah sebuah cottage yang dibangun oleh pengembang PT.Tri Putra Manunggal, dibangun didalam lahan perumahan Malang Anggun Sejahtera. Cottage ini dibangun di sepanjang Sungai Welang sehingga dapat memanfaatkan view pegunungan sekaligus sungai tersebut sebagai fasilitas khususnya, dibangun dengan konsep minimalis dengan total 11 couple yang masing-masing couple terdiri atas 4 unit kamar. PROSES PENELITIAN Untuk menyelesaikan permasalahan yang ada dalam tesis ini, maka dilakukan beberapa tahapan kerja dengan tujuan untuk mempermudah setiap langkah dan tahapan yang akan diambil, sehingga tesis ini dalam pengerjaan dan analisisnya dapat lebih sistematis dan runtut. Adapun langkah-langkah pengerjaannya adalah sebagai berikut: LATAR BELAKANG Kemudahan proses perijinan pembangunan cottages di Kabupaten Malang akan berpengaruh pada tingkat huniancottage

PERUMUSAN MASALAH Bagaimana perubahan tingkat hunian bisa mempengaruhi analisa investasi pembangunan Bess Cottage MAS

STUDI LITERATUR Cottage, Investasi, dan hunian

1. 2. 3. 4.

ANALISA DAN PERAMALAN Metode Trend Linier Metode Rata-rata bergerak Metode Pemulusan Eksponensial Metode Regresi

ANALISA FINANSIAL 1. PERKIRAAN KAS MASUK 2. PERKIRAAN KAS KELUAR  Biaya Total Investasi  Biaya Operasional  Biaya Maintenance

ANALISA TINGKAT HUNIAN

KESIMPULAN DAN SARAN Gambar 1 Diagram Alir Penelitian ISBN : 978-602-97491-7-5 B-20-2


ANALISA DAN PEMBAHASAN Analisa Peramalan Pasar Dalam analisa pasar ini yang ingin didapat adalah tingkat hunian kedepan selama 10 tahun masa investasi layak atau tidak. Data yang di dapat berdasarkan BPS Kabupaten Malang yang kemudian dianalisa dengan beberapa metode. Analisa Tingkat Okupansi dengan Metode Trend Linier Metode ini merupakan peramalan permintaan pasar dengan meng-ekstrapolasikan secara garis lurus yang dibuat ke dalam persamaan Y = a+bx a = jumlah permintaan rata-rata maa lalu b = nilai kecenderungan perubahan permintaan dari masa ke masa berikutnya x = masa perkiraan permintaan yang dicari. Hasilnya ditunjukkan pada Gambar 2.

Trend Linier 45 40 35 30 25

(okupansi)

20

Linear ((okupansi))

15

Metode Linear

10 5 0

Gambar 2 Grafik Peramalan dengan Metode Trend Linier

Analisa Tingkat Okupansi dengan Metode Pemulusan Eksponensial Pada metode ini bobot yang digunakan adalah = 0.1, 0.5 dan 0.9. Untuk perhitungan peramalan ke T dimana T = FT+1 = αXT + (1- α) FT dimana: FT+1 = peramalan ke T + 1 α = bobot yang digunakan XT = data ke T FT = peramalan ke T Hasilnya ditunjukkan pada Gambar 3.

ISBN : 978-602-97491-7-5 B-20-3


Metode Exponensial Smoothing 50

Axis Title

40 30

Eksponensial 0.1

20

Eksponensial 0.5

10

Eksponensial 0.9

0

Gambar 3 Grafik Peramalan dengan Metode Pemulusan Eksponensial

Analisa Tingkat Okupansi dengan Metode Rata-rata Bergerak Metode ini pada dasarnya menghitung rata-rata bergerak yang kedua. Rata-rata bergerak dihitung dengan N=2 tahunan. Hasilnya ditunjukkan pada Gambar 4.

Metode Rata‐rata bergerak 50

Axis Title

40 30

(okupansi)

20

(okupansi)

10 0 2002200420062008201020122014201620182020

Gambar 4 Grafik Peramalan dengan Metode Rata-rata Bergerak

Analisa Tingkat Okupansi dengan Metode Regresi Metode ini menghubungkan keterkaitan okupansi dengan tahun yang nantinya ditarik persamaan antara hubungan okupansi dan tahun. Rumusnya adalah Yt = a+b(t) dimana: Yt = peramalan tahun ke T a = intersep b = kemiringan Hasilnya ditunjukkan pada Gambar 5.

ISBN : 978-602-97491-7-5 B-20-4


Regresi 45 40 35 30 25 20

Okupansi

15 10 5 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

0

Gambar 5 Grafik Peramalan dengan Metode Regresi

Dari keempat metode yang ada tersebut kemudian dianalisa hingga didapat metode yang paling tepat untuk meramalkan tingkat hunian yang ada di Malang. Dipilih metode yang memiliki trend paling mirip dengan trend okupansi cottage di kota Malang, yaitu metode pemulusan eksponensial dengan a = 0,5. Analisa Finansial 1) Analisa Biaya Investasi Total Pendapatan dalam perencanaan pembangunan proyek Bess Cottage, investasi total didapat berdasarkan perhitungan dengan perhitungan. Adapun nilai investasi total yang didapat sebesar Rp. 10.395.662.450,2) Perencanaan Pendapatan Perencanaan pendapatan direncanakan berasal dari penyewaan kamar cottage, meeting room, service charge dan restoran. Untuk pendapatan yang berasal dari sewa kamar dan meeting room dihitung mengikuti perubahan tingkat hunian kamar yang sudah didapat dari perhitungan sebelumnya. Adapun rekapitulasi pendapatan bisa dilihat pada Tabel 1. 3) Perencanaan Pengeluaran Perencanaan pengeluaran untuk Bess Cottage terdiri atas: 1. Biaya Operasional 2. Biaya Pemeliharaan 3. Biaya Replacement

ISBN : 978-602-97491-7-5 B-20-5


Tabel 1 Rekapitulasi Pendapatan Tahunan Bess Cottage selama 10 tahun dengan perubahan Tingkat Okupansi Okupansi (%)

Pendapatan / hari

Pendapatan berdasarkan Okupansi

No

Tahun

Per hari (Rp)

Per bulan (Rp)

Per tahun (Rp)

1

2012

36.488125

Rp 15,380,474

Rp 461,414,234

Rp 5,536,970,802

2

2013

36.488125

Rp 15,380,474

Rp 461,414,234

Rp 5,536,970,802

3

2014

37.3040625

Rp 15,724,408

Rp 471,732,253

Rp 5,660,787,033

4

2015

37.3040625

Rp 15,724,408

Rp 471,732,253

Rp 5,660,787,033

5

2016

37.74258681

Rp 15,909,255

Rp 477,277,656

Rp 5,727,331,869

6

2017

37.74258681

Rp 15,909,255

Rp 477,277,656

Rp 5,727,331,869

7

2018

37.95894772

Rp 16,000,456

Rp 480,013,669

Rp 5,760,164,032

8

2019

37.95894772

Rp 16,000,456

Rp 480,013,669

Rp 5,760,164,032

9

2020

38.06437784

Rp 16,044,897

Rp 481,346,896

Rp 5,776,162,757

10

2021

38.06437784

Rp 16,044,897

Rp 481,346,896

Rp 5,776,162,757

(Rp) (100%)

Rp 42,152,000

Tabel 2 Rekapitulasi Biaya Operasioanal Tahunan No

Tahun

Biaya / Bulan

Biaya / Tahun

1

2013

Rp 170,309,376

Rp 2,043,712,512

2

2014

Rp 170,309,376

Rp 2,043,712,512

3

2015

Rp 170,309,376

Rp 2,043,712,512

4

2016

Rp 170,309,376

Rp 2,043,712,512

5

2017

Rp 170,309,376

Rp 2,145,898,138

6

2018

Rp 170,309,376

Rp 2,253,193,044

7

2019

Rp 170,309,376

Rp 2,365,852,697

8

2020

Rp 170,309,376

Rp 2,484,145,332

9

2021

Rp 170,309,376

Rp 2,608,352,598

10

2022

Rp 170,309,376

Rp 2,738,770,228

Sedangkan untuk biaya pemeliharaan dan replacement nilainya sama dan didapat berdasarkan perhitungan 30 % dari service charge Bess cottage dengan perhitungan masingmasing sebagai berikut: = 30% x Rp. 3.285.000.000 ,= Rp. 985.500.000 ,- (100% Okupansi) Okupansi 37.93% = Rp. 373.800.150 .Aliran Kas Penilaian investasi diketahui dengan menghitung aliran kas masuk dan aliran kas keluar yang telah dihitung kemudian digunakan untuk membuat cashflow proyek Bess Cottage di Malang. Penentuan nilai MARR menggunakan metode WACC yang rumusnya adalah: WACC = Wd . Kd (1-T) + Wp.Kp + Ws ( Ks atau Ke) = 30 % . 12% (1-25%) + 70% .12% +5 % .12% =12.6 %. ISBN : 978-602-97491-7-5 B-20-6


Dalam pembangunan Bess Cottage ini menghabiskan dana investasi sebesar Rp.10.395.662.450,- dengan masa investasi 10 tahun . Dengan mengurangkan biaya pengeluaran (investasi dan operasional) terhadap pemasukan (penyewaan ruang kamar, meeting room, restoran ,dan lain-lain), maka investasi ini dapat menghasilkan NPV sebesar Rp.1,663,908,146 ,-. Sedangkan dari arus kas tersebut bisa diketahui IRR sebesar 19,97%. Dari sini bisa dikatakan bahwa pembangunan Bess Cottage masih layak untuk dilakukakan karena memiliki NPV > 0. Analisa Tingkat Okupansi Untuk mengetahui sampai seberapa tingkat okupansi cottage ini mempengaruhi investasi dari pembangunan cottage maka diperlukan analisa mengenai perubahan tingkat okupansi yang ada. Analisa ini dilakukan dengan cara trial and error sampai menemukan tingkat okupansi dengan NPV = 0. Tabel 3 Hubungan Okupansi dengan NPV

Keterangan Okupansi Hotel Okupansi -1.5 % Okupansi -2.43% Okupansi -2.6635% Okupansi -3%

Rata-rata Okupansi 37.93% 36.43% 35.50% 35.2665% 34%

Rp Rp Rp Rp Rp

NPV 1,633,908,146 713,759,030 143,258,523 21,462 (776,893,909)

IRR 19.97% 15.87% 13.27% 12.60% 12.60%

KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan Dari keseluruhan studi Analisa Perubahan Tingkat Hunian Terhadap Analisa Investasi Bess Cottage di perumahan Malang Anggun Sejahtera ini, maka dapat ditarik beberapa kesimpulan antara lain: 1. Metode peramalan yang paling cocok dengan trend yang ada pada kota Malang adalah Eksponensial karena memiliki trend yang mendekati trend okupansi Malang. Hasil analisa peramalan Okupansi cottage setelah penambahan Bess Cottage mengalami penurunan 2,3%. 2. Analisa Investasi dengan asumsi MARR 12.6%, dengan pinjaman 30% dari nilai investasi dan bunga pinjaman 12% memiliki NPV sebesar Rp.1.633,908,146,- dan IRR sebesar 19,97%, sehingga pembangunan Bess Cottage Malang ini dikatakan layak. 3. Hasil dari analisa tingkat hunian dengan trial dan error memperlihatkan dengan berkurangnya okupansi hotel diketahui bahwa batas okupansi sampai mencapai NPV = 0 sebesar 35,2665% atau batas pengurangan okupansi sebesar 2,6635%. Saran Berdasarkan keseluruhan hasil analisa pekerjaan ini, maka dapat diajukan beberapa saran antara lain: 1. Perlu adanya penelitian lebih lanjut tentang tingkat hunian cottage yang ada di kabupaten Malang karena dari data yang didapat kurang memiliki informasi yang lengkap terkait menurun tajamnya tingkat okupansi di tahun 2006-2007. Dan dari dinas pariwisata

ISBN : 978-602-97491-7-5 B-20-7


diketahui bahwa banyak cottage yang belum melaporkan Cottagenya, sehingga bisa dikatakan data okupansi cottage ini kurang akurat. 2. Analisa investasi pada penelitian ini hanya menggunakan metode NPV dan IRR sehingga untuk penelitian selanjutnya diharapkan bisa mengembangkan dengan metode yang lainnya. DAFTAR PUSTAKA

Fistiani, Diah. (2010), Modul Manajemen Keuangan, Pusat Pengembangan Bahan Ajar-UMB, Jakarta. Haming, M. dan Basalamah, S. (2010), Studi Kelayakan Investasi Proyek dan Bisnis, Bumi Aksara, Makasar. Husnan, S. dan Muhammad, S. (2005), Studi Kelayakan Proyek, Edisi 4, UPP AMP YKPN, Yogyakarta. Khaer, A. A. (2012), Pengaruh Tingkat Hunian pada Keputusan Investasi Proyek Hotel Santika Gubeng Surabaya, Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Surabaya. Miles, M. E., Berens G. L., and Eppli M. J. (2007), Real Estate Development: Principles and Process. Urban and Land Institute, Washington.

ISBN : 978-602-97491-7-5 B-20-8

PENGARUH TINGKAT HUNIAN PADA ANALISA INVESTASI PROYEK BESS COTTAGE DI KAWASAN PERUMAHAN MALANG ANGGUN SEJAHTERA ABSTRAK

Recommend Documents