Pengantar sekuritisasi di Indonesia

Pengantar sekuritisasi di Indonesia Perbanaspascasarjana Jakarta, January 2010

1

Sekuritisasi n

n

n

Sekuritisasi merupakan suatu proses transformasi aset yang tidak likuid menjadi surat berharga yang dapat diperdagangkan sesuai dengan kebutuhan investor. Dalam prakteknya, istilah sekuritisasi diidentikkan dengan Asset Backed Securities (Efek Beragun Aset). Adapun piutang yang dapat dijadikan underlying meliputi: piutang hipotek rumah, kredit mobil, kartu kredit, sewa guna usaha dsb.

1 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

Definisi EBA Efek Beragun Aset (EBA) adalah efek yang diterbitkan oleh Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset yang portofolionya terdiri dari aset keuangan berupa tagihan yang timbul dari surat berharga komersial, sewa guna usaha, perjanjian jual beli bersyarat, perjanjian pinjaman cicilan, tagihan kartu kredit, pemberian kredit termasuk kredit pemilikan rumah atau apartemen, efek bersifat hutang yang dijamin oleh pemerintah, Sarana Peningkatan Kredit (Credit Enhancement) atau Arus Kas (Cash Flow), serta aset keuangan setara dan aset keuangan lain yang berkaitan dengan aset keuangan tersebut.

Special purpose vehicle (SPV) n

n

Di Indonesia special purpose vehicle dalam penerbitan efek beragun aset menggunakan bentuk Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK EBA). KIK EBA merupakan kontrak antara Manajer Investasi (MI) dan Bank Kustodian (BK) yang mengikat para pemegang efek beragun aset, dimana MI diberi wewenang untuk mengelola portofolio investasi kolektif dan BK diberi wewenang untuk melaksanakan Penitipan Kolektif.


Jenis EBA n

n

EBA Arus Kas Tetap adalah EBA yang memberikan hak kepada pemegangnya menerima pembayaran dengan jadual tertentu, walaupun jadual pembayaran tersebut dapat berubah karena keadaan tertentu. EBA Arus Kas Tidak Tetap adalah EBA yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk menerima pembayaran secara bersyarat dan dalam jumlah yang tidak tetap.

Pihak yang terlibat Debitur awal n

n

Debitur awal adalah pihak yang (akan) berhutang kepada originator. Apabila dalam hutang-piutang antara debitur dengan originator terdapat aset yang dijaminkan, maka dalam proses sekuritisasi hal tersebut (jaminannya) menjadi jaminan hutang terhadap KIK EBA. Debitur yang semula membayar hutangnya kepada originator, setelah disekuritisasi, pembayaran hutang dilakukan kepada pihak yang bertindak sebagai servicer (yang dapat juga dilakukan oleh originator).


Pihak yang terlibat (cont) Originator n

n

n

Originator (kreditur awal) merupakan pihak yang mengalihkan aset keuangannya atau yang melakukan sekuritisasi atas aset keuangannya. Setelah aset keuangannya dijual kepada KIK EBA (yang diwakili oleh Manajer Investasi selaku pengelola portofolionya), maka originator berhak atas pembayaran dari KIK EBA (yang berasal dari para pemegang EBA). Pelunasan dari debitur menjadi hak dari KIK EBA yang akan diterima melalui servicer untuk selanjutnya disalurkan kepada para pemegang EBA.

Pihak yang terlibat (cont) Servicer n

n

Servicer (penyedia jasa) merupakan pihak yang bertanggung jawab untuk memproses dan mengawasi pembayaran yang dilakukan debitur, termasuk melakukan tindakan awal apabila terjadi keterlambatan/kegagalan pembayaran dari debitur hingga negosiasi sesuai dengan kontrak. Apabila dikehendaki dimungkinkan ada back-up servicer atau penyedia jasa pendukung dan originator dapat saja menjadi servicer.


Pihak yang terlibat (cont)

Kontrak Investasi Kolektif (KIK) EBA KIK EBA merupakan pihak yang dapat menerbitkan EBA di Indonesia yaitu kontrak antara Manajer Investasi (MI) dan Bank Kustodian (BK) yang mengikat pemegang EBA dimana MI diberi wewenang untuk mengelola portofolio investasi kolektif dan BK diberi wewenang untuk melaksanakan penitipan kolektif.

Pihak yang terlibat (cont)

Profesi Penunjang Pasar Modal Profesi Penunjang Pasar Modal meliputi Akuntan dan Konsultan Hukum yang melakukan penelaahan terhadap EBA dari aspek akuntansi (keuangan) dan aspek hukum, serta Notaris yang berfungsi sebagai pembuat akta atas kontrak-kontrak yang berkaitan dengan EBA.


Pihak yang terlibat (cont) Perusahaan Pemeringkat Efek n

n

Perusahaan Pemeringkat Efek yang memberikan peringkat atas kelas-kelas EBA Selain faktor kondisi makro ekonomi dan aspek hukumnya, perusahaan pemeringkat efek akan memperhatikan karakter portofolio aset keuangan yang menjadi agunan (EBA) dalam proses pemeringkatan, dan biasanya ditinjau dari aspek-aspek: record pembayaran masa lalu, jaminan dari debitur yang melekat pada hutang, analisa cash flow projection, struktur layer Efek Beragun Aset, credit enhancement, dll.

Pihak yang terlibat (cont) Investor Investor adalah para pemegang EBA yang akan menerima pembayaran yang berasal dari debitur awal sesuai dengan jadual dan ketentuan yang tertera dalam sertifikat EBA.

Pihak-pihak lain sesuai dengan kebutuhan seperti underwriter jika dibutuhkan untuk menjamin proses penjualan EBA, Biro Administrasi Efek untuk mendukung proses administrasi EBA, credit enhancer untuk menanggung kerugian tingkat tertentu, dan Bursa Efek sebagai tempat pasar sekunder EBA.


Pengurusan EBA di Indonesia dibagi menjadi beberapa fungsi, antara lain: n Fungsi proses dan pengawasan pembayaran dari debitur dilakukan oleh penyedia jasa (servicer). Namun demikian, MI tetap bertanggung jawab atas pelunasan dari debitur/obligor. n Fungsi penyimpanan dokumen dan pembayaran pengembalian investasi kepada investor dilakukan oleh BK. n Fungsi pengelolaan aset keuangan dilakukan oleh MI.


Pada prinsipnya, bentuk transaksi dalam melakukan sekuritisasi atas aset keuangan dapat dibagi dalam 3 kelompok, yaitu: n Agunan (biasa) – perusahaan yang mempunyai piutang menerbitkan efek (asset backed securities) dengan dasar (agunan) piutang tersebut. n Pindah tangan (pass through) – piutang suatu perusahaan dijual kepada pihak lain yang kemudian menerbitkan efek, sehingga kepemilikan atas piutang beralih dari kreditur awal kepada para investor. → true sale → KIK EBA n Salur bayar (pay through) – kepemilikan piutang tetap berada pada kreditur awal, namun setiap pelunasan atas piutang langsung disalurkan kepada para investor.

Konsep pengembalian investasi dalam EBA : 1. Pengembalian pokok dan bunganya dilakukan secara bersamaan dengan tempo yang teratur dalam kurun waktu tertentu atau lazim disebut dengan Amortizing Assets Backed Securities; 2. Pembayaran bunga (return investasi) dilakukan secara periodik sedangkan pelunasan atas pokoknya dilakukan pada akhir periode atau disebut Non-amortizing Assets Backed Securities. Dalam perkembangannya, metode pengembalian tidak saja berupa kombinasi dari ke dua metode tersebut, namun juga dapat hanya mencakup unsur pokok dan bunganya.


Portofolio KIK n

n

Aset yang membentuk portofolio KIK EBA dapat diperoleh dari Kreditur Awal melalui pembelian atau tukar-menukar dengan KIK EBA. Aset yang membentuk portofolio KIK EBA yang diperoleh MI dan dicatat atas nama BK untuk kepentingan pemegang EBA wajib didukung dengan pendapat Konsultan Hukum yang terdaftar di Bapepam yang menyatakan bahwa hak pemegang EBA adalah sesuai dengan yang dimuat dalam dokumen Keterbukaan EBA.

Risiko EBA 1.

2. 3.

Suku bunga; EBA mengalami fluktuasi dengan adanya perubahan suku bunga, harga EBA akan turun bila terjadi peningkatan suku bunga. Pelunasan lebih awal (early call) akan mempengaruhi yield yang diterima bila terjadi pelunasan lebih awal. Default, pemegang EBA akan mengalami kerugian apabila debitur dari asset jaminan mengalami kebangkrutan atau tidak mampu membayar tepat pada waktunya atas bunga dan pinjaman pokok.


Sarana peningkatan kredit Sarana peningkatan kredit/arus kas adalah sarana yang bertujuan untuk meningkatkan kualitas asset keuangan dalam portofolio investasi kolektif dalam rangka pembayaran kepada pemegang EBA.

Sarana peningkatan kredit (cont) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Subordinasi dari kelas EBA tertentu terhadap kelas EBA lainnya; Letter of Credit (L/C); Dana jaminan; Penyisihan piutang ragu-ragu; Asuransi; Jaminan atas tingkat bunga; Jaminan atas tersedianya likuiditas pada jatuh tempo; Jaminan atas pembayaran pajak; Opsi; atau Swap atas tingkat bunga atau atas nilai tukar mata uang asing.


Contoh produk investasi EBA EBA Danareksa SMF I-KPR BTN Kelas A- Rp. 100.000.000.000 n n

n n n n n

Struktur Aset disekuritisasi Kupon Pokok investasi Umur rata-rata Peringkat Pencatatan EBA

: KIK EBA : Sekumpulan KPR BTN yang telah memenuhi daftar kriteria seleksi : 13% per tahun dibayar setiap kuartal : amortisasi setiap kuartal : 2,57 tahun : Aaa.id (Moody’s) : BEI 21

Contoh produk investasi EBA (cont) Ring-fencing: n Bankruptcy remoteness n Investor terlepas dari risiko kepailitan kreditur awal Kualitas aset: n Kriteria seleksi yang ketat n Rasio LTV rendah < 70% n Rata-rata umur KPR 4,6 tahun. Senioritas pembayaran: n Pembayaran pokok EBA Kelas A secara pass-through n Investor EBA Kelas A menerima pembayaran terlebih dahulu sebelum EBA Kelas B. n Risiko kerugian ditanggung oleh pemegang Kelas B terlebih dahulu. 22


Contoh produk investasi EBA (cont) Sarana Peningkatan Kredit: n Subordinasi: EBA Kelas A memiliki 10% subordinasi (overcollaterealisation) n Rekening cadangan sebesar Rp. 3.572.222.212 dicadangkan di muka. n Rekening Dana Transisi Penyedia Jasa sebesar Rp. 146.860.000 dicadangkan dimuka.

23

Proses terbentuknya Danareksa SMF I n n

n

n

n

n

BTN menunjuk SMF untuk proses sekuritisasi SMF melakukan seleksi, pemilihan dan penunjukkan para pihak penunjang transaksi Dari semua KPR BTN dipilih kumpulan tagihan sejumlah Rp. 11.111.108.501 yang terdiri dari 5.060 debitur menggunakan 32 kriteria. Oleh KIK, kumpulan tagihan tersebut disekuritisasi untuk kemudian diterbitkan menjadi 2 kelas EBA yaitu: - EBA Kelas A dengan total nominal RP. 100 milyar (90%) - EBA Kelas B dengan nominal Rp. 11,111,108.501 (10%) EBA Kelas A mempunyai hak menerima pembayaran terlebih dahulu daripada EBA kelas B. EBA Kelas B ditawarkan secara terbatas.

24


Proses koleksi hingga pembayaran MONTHLY

DAILY KIK EBA Account (at servicer)

Collection transfer

Collection Account (at Custodian)

QUARTERLY

Payment transfer

KSEI

Application of payment waterfalls

BTN (Servicer)

Interest collection account

Principal collection account

Investors

Obligors

25

Secondary Mortgage Facility in Indonesia n

n

n

Program penyediaan rumah merupakan bagian dari upaya Pemerintah untuk mewujudkan kesejahteraan masyarakat, yang antara lain dilaksanakan melalui pendirian perusahaan pembiayaan perumahan sekunder. Pada tahun 1998 Lembaga Pembiayaan Pemilikan Perumahan Sekunder didirikan, namun tidak dapat beroperasi karena Pemerintah memiliki prioritas di bidang lain sebagai akibat dari krisis ekonomi. Pada tahun 2005, didirikanlah PT Sarana Multigriya Finansial (SMF)

26


SMF in brief (cont) n

n

Misi : menjadi entitas usaha yang mandiri dan dapat dipercaya, yang bertujuan untuk memungkinkan setiap keluarga dapat memiliki rumah yang layak huni. Visi : Membangun dan mengembangkan pasar pembiayaan sekunder perumahan, yang dapat meningkatkan tersedianya sumber dana jangka menengah dan panjang untuk sektor perumahan, yang memungkinkan kepemilikan rumah menjadi terjangkau bagi setiap keluarga Indonesia.

27


Penyaluran Pinjaman & Penerbitan Surat Hutang, Perseroan memberikan pinjaman jangka menengah/panjang kepada lembaga penyalur KPR yang sumber dananya berasal dari penerbitan obligasi. Pinjaman tersebut dijamin dengan hak tagih KPR, dan/atau berdasarkan hak recourse. Pada saat penyalur KPR dapat mengakses dana pasar modal sendiri, maka Perseroan akan beralih perannya menjadi guarantor atas surat hutang lembaga penyalur KPR.

28



Program Sekuritisasi Perseroan berperan sebagai global coordinator atas transaksi sekuritisasi portfolio KPR dari lembaga penyalur KPR. Jika lembaga penyalur KPR telah dapat melakukan sekuritisasi sendiri, maka Perseroan akan beralih juga perannya menjadi guarantor atas Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS) yang diterbitkan.

29

SMF in brief (cont) Manfaat untuk Lembaga Penyalur KPR n Mengurangi maturity mismatch, n Meningkatkan kemampuan mengelola posisi aset dan kewajiban, n Ketersediaan sumber dana jangka menengah/ panjang secara berkesinambungan Manfaat untuk Investor n Alternatif produk investasi, n Merupakan instrument investasi yang dapat diperdagangkan, n Instrumen investasi yang dijamin dengan agunan.

30


Sumber: n Peraturan No. IX.K.1 : Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities), 2002. n Studi Tentang Perdagangan EBA, Bapepam, Dept. Keuangan, 2003. n Laporan Keuangan 2007 PT. Sarana Multigriya Finansial (Persero) n Product Launching EBA Danareksa SMF I-KPR BTN, Dhanapala Ballroom, Jakarta, 3 Februari 2009 n Seminar REPO, EBA, dan perkembangan Layanan Jasa KSEI, The Ritz Carlton – Pacific Place, Jakarta 29 Juli 2008

31

Financing a Home Purchase (standard) Bank Regulators

Home Buyer

Conventional Mortgage Loan

Deposits

Banks

Source: Bank Depositors

Appraisers Loan Secured by Property Appraiser hired by bank

Banks Hold Loans as Assets

Depositors hold checking and time deposits at banks

32


Mortgages A mortgage loan is a loan secured by the collateral of some specific real estate property which obliges the borrower to make a predetermined series of payments. A mortgage design is a specification of the interest rate, term of the mortgage, and manner in which the borrowed funds are repaid. Mortgage originator (original lender) can either - hold the mortgage in their portfolio - sell the mortgage to an investor or - use the mortgage as collateral for the issuance of a security (mortgage backed security).

33

Contract rate (interest rate on a mortgage loan) Contract rate is greater than the yield on a bbenchmark security of comparable maturity. The spread reflects: ■ ■ ■ ■

costs of collection costs associated with default (not eliminated despite the collateral) poorer liquidity uncertainty concerning the timing of the cash flow.

34


Fixed rate, level payment, fully amortized mortgage ■ The borrower pays interest and repays principal in equal

installments over an agreed upon period of time (term of the mortgage). ■ The frequency of payment is typically monthly.

35

Amortization schedule for a level-payment fixed-rate mortgage Mortgage Loan Mortgage Loan Term of loan Payment

100.000 8,125% 360,00 742,50

Month 1 2 3 4 358 359 360

Beginning mortgage Monthly Monthly Principal balance payment interest payment 100.000,00 742,50 677,08 65,41 99.934,59 742,50 676,64 65,86 99.868,73 742,50 676,19 66,30 99.802,43 742,50 675,75 66,75 2.197,66 742,50 14,88 727,62 1.470,05 742,50 9,95 732,54 737,50 742,50 4,99 737,50

0,00 100,00 0

60

120

180

240

300

360

200,00 300,00 400,00 500,00 600,00 700,00 800,00 900,00 Monthly interest

Principal payment

36


Prepayment effect Good news effect: ■ Market yield ↓ Discount rate ↓ PV of cash flow ↑ ■ Market yield ↓ Prepayment ↑ Bad news effect: ■ Prepayment ↑ Interest payment ↓ ■ Cash inflow (from prepayment) can only be reinvested at lower yield.

37

Prepayment Prepay: a borrower pays back a loan before maturity to the bank that originated the loan. Prepayment risk: the risk that the principal will be paid early. Two principal sources: ■ Refinancing due to lower applicable rate ■ House turnover: propensity to move before mortgages reach maturity.

38


Factors affecting refinancing patterns ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

Age of loan Spread between the mortgage rate and current rates Refinancing incentives (cost of refinance) or penalty Previous path of interest rate Level of mortgage rate Economic activity Seasonal effect.

39

Risk exposure problem in mortgage loan

■ Gap exposure The bank funds the 30-year mortgage portfolio with short-term demand deposits; thus it has a duration mismatch. ■ Illiquidity exposure The bank is holding a very illiquid asset portfolio of long-term mortgage. It is exposed to the potential liquidity shortage. ■ Plus credit risk

40


Possible solution ■ ■ ■

Issuing longer-term deposits or other liability claim such as MTN; Interest rate swap; or Creating Mortgage Backed Securities (MBS).

41

Mortgage-backed securities ■ Mortgage-backed securities (MBS), also known as a mortgage pass-through, or a pass-through certificates. ■ MBS are collateralized by a pool of residential mortgage. ■ MBS is an investment instrument that represent ownership of an undivided interest in a pool of mortgage. ■ Each pass-through securities represents a fractional ownership share in a mortgage pool. ■ The cash flows consists of monthly mortgage payments representing interest, the scheduled repayment of principal, and any prepayments (after deducted by servicing/guarantee fee).

42


MBS vs plain vanilla bond ■ MBS are collateralized by a pool of residential mortgage. ■ Monthly/quarterly payment ■ Mortgage amortize over their life, unlike bond, which generally pays all principal at maturity. ■ Investors receive, on a pro rata basis, unscheduled prepayment of principal. Thus, predicting the maturity of the MBS is problematic.

43

How a pass-through security is created Loan 1

Loan 2

Loan 3

Loan 4

Loan 5

Monthly cash flow Cash flow includes: 1. Interest 2. Scheduled principal repayment 3. Prepayment Pass-through (MBS) Security formed Pooled monthly cash flow: 1. Interest 2. Scheduled principal repayment 3. Prepayment Less administrative fees

44


Sponsor of MBS ■ Government National Mortgage Association (GNMA), or Ginnie

Mae (1968) is a government-owned agency with two functions: a. Sponsoring MBS programs b. Providing timing insurance ■ GNMA supports only those pools of mortgage loans whose default risk is insured by one of three goverment agencies: Federal Housing Administration (FHA), Veteran Administration (VA) and Farmers Home Administration (FMHA). ■ Target group: low income family, young family and veterans.

45

Summary of a GNMA Pass-through 1.a. FHA/VA/FMHA Mortgage credit insurance

1. Bank Creates mortgage on balance sheet

2.a. GNMA timing insurance of cash flow to bondholders

2. Trustee Mortgages place in trust off-balancesheet

5. Sale proceeds (payments) for GNMA bonds go to the bank

3. GNMA Bonds created

4. Outside investors purchase GNMA Bonds

46


Sponsor of MBS (cont) ■ Federal National Mortgage Association (FNMA), or Fannie Mae

■ ■ ■

■

(1938) is a private corporation owned by shareholders with stock traded on major exhanges. Its mission is to expand affordable housing and bring flobal capital to local communities in order to serve US housing market. Fannie Mae has a secured line of credit available from US Treasury should it need funds in an emergency. Fannie Mae is more active agency than Ginnie Mae. Fannie Mae actually helps create pass through securities by buying and holding mortgages on its balance sheet; it also issues bonds, known as agency debentures, (at lower yield) directly to finance those purchases. Fannie Mae do not originate or service mortgage. They make money in two primary ways: guarantee fee income and retained portfolio. 47

Sponsor of MBS (cont) ■ Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), or Freddie

■ ■

■ ■

Mac (1970) is a stockholder-owned corporation with a line of credit from the US Treasury. Its mission is to provide liquidity, stability, and affordability to the housing market. Freddie Mac performs a function similar to that of Fannie Mae except that its major securitization role has historically involved saving institutions. Like Fannie Mae, Freddie Mac buys mortgage loan pools from financial institution and swaps MBS for loans. Freddie Mac do not also originate or service mortgage. They make money in two primary ways: guarantee fee income and retained portfolio. 48


Prepayment risk ■ Like other bonds, MBS are subject to market risk, due to

fluctuation in interest rates. ■ Thet are also subject to prepayment risk, which is the risk that

the principal will be repaid early. ■ Consider an 8% MBS. If rates drop to 6%, homeowners will rationally prepay early to refinance the loan. Because the average life of the loan is shortened, this is called contraction risk. ■ Conversely, if rates increase to 10%, homeowners will be less likely to refinance early, and prepayment will slow down. Because the average life of the loan is extended, this is called extension risk.

49

Mortgage pass-through securities

Homeowner

Bank

Trustees

Guaranteed Timely Principal & Interest Payments

Government-Sponsored Entity (Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac)

• Investors receive pro-rata share of interest, principal, and principal prepayments. • Investors have uncertainty about when they get principal back.

Investors 50


Collateralized mortgage obligations ■ ■ ■

■

Collateralized mortgage obligation (CMO) is designed to reduce investors’ prepayment risk. CMO is a mortgage-backed bond issued in multiple classes or tranches. The cash flows (interest and principal) are directed to different bond classes, called tranches so as to mitigate different forms of prepayment risk. Scheduled and unscheduled principal payment will go first to the investors in the first tranches. Once they are paid off, investors in later tranches will receive principal payments. This is known as “distribution based on the waterfall”. 51

Collateralized mortgage obligations

Homeowner

Bank

Trustees

Guaranteed Timely Principal & Interest Payments

Government-Sponsored Entity (Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac)

• Investors certainty is increased. • Investors in short-term, intermediate-term and long-term securities can now participate in the mortgage-backed securities market.

$

$

$

Class 1

$

$

$

$

$

$

Class 2

52


Very Simple CMO: Sequential Pay

Which tranche bears the greatest risk of prepayment? 53

Remarks • The creation of a CMO cannot eliminate prepayment risk. It can only redistribute prepayment risk among different classes of bond holders. • CMO class has a different coupon rate from that for the underlying collateral, resulting in instruments that have varying risk-return characteristics that fit the needs of fixed-income investors. • Suppose investors have different preferred maturities, so they should be willing to pay different prices for securities of different expected maturities.

54


Hypothetical Structure: Credit Tranching Highest Risk

A $50MM 7% Prepayment risk

$100MM Pool of Mortgages

B $25MM 8% C $20MM 9% Z Z $10MM 5%

Lowest Risk

55

Senior/Subordinated Structure

P+i

Period I

Period II

Period III

Period IV

A

A

A

A

B

B

B

C

C

Mortgage Pool i i

B C Z

P+i i

C Z

P+i

Z

P+i

Z

+ Ai

56


What is Z-tranche? ■ Frequently, CMO issues a Z-class as the last regular class. The Z implicitly stands for zero. ■ This class has a stated coupon such as 10%. ■ The trustee does not pay the interest untill all other classes of bonds are fully retired. ■ When the other classes have been retired, the Z-class bondholder receives the promised coupon and principal payment plus accrued interset payment.

57

Stripped MBS They are created by altering the distribution of principal and interest from a pro rata distribution to an unequal distribution. For example, all the interest is allocated to the IO class (interest only) and all the principal to the PO class (principal only). • PO securities are purchased at a substantial discount from par value. The faster the prepayments, the higher the yield the investor will realize. • IO investors want prepayments to be slow. This is because when prepayments are made, the outstanding principal declines, and less dollar interest is received.

58


Impact of mortgage rates IO in stripped mortgage back securities § Discount effect: yield ↓ discount factor ↓ PV of interest pmt ↑ § Prepayment effect : yield ↓ prepayment ↑ # of interest pmt ↓ Price of IO ↓ (negative duration) § It can be used to hedge the interest rate risk on other bonds held. PO in stripped mortgage backed securities § Discount effect: yield ↓ discount factor ↓ PV of principal pmt ↑ § Prepayment effect : yield ↓ prepayment ↑ Price of PO ↑ § The value decreases monotonically with rate increase since future cash flows to be received has less present value.

59

Market price

Pass-Through (MBS)

IO PO

Market yield

60


Main references Jorion, P. “Financial Risk Manager Handbook”, Third edition, Wiley, 2005 Saunders, A. & Cornett, M.M. “Financial Institution Management: A Risk Management approach”. International edition, McGrawHill, 2008

61


Pengantar sekuritisasi di Indonesia

Recommend Documents