1
Penerapan Rekayasa Nilai pada Proyek Pembangunan Gedung Pendidikan Politeknik Elektronika Negeri Surabaya Septyarini Putri Ayudya, Cahyono Bintang Nurcahyo Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
[email protected] BAB I. PENDAHULUAN I.1 Latar Belakang
Gedung Pendidikan Politeknik Elektronika Negeri Surabaya dibangun untuk memenuhi kebutuhan fasilitas pendidikan di lingkungan kampus Politeknik Elektronika Negeri Surabaya. Pembangunan Gedung Pendidikan Politeknik Elektronika Negeri Surabaya ini dilakukan pada dua tahap, yaitu tahap pertama untuk pembangunan struktur sampai dengan lantai 5 dan tahap ke-2 untuk pekerjaan struktur lantai 6 sampai dengan 12 beserta pekerjaan ME, interior, dan arsitekturnya. Pembangunan Gedung Pendidikan Politeknik Elektronika Negeri Surabaya tahap ke-2 ini memerlukan biaya pembangunan yang cukup besar yaitu Rp 53,159,166,867.28. Dengan biaya pembangunan yang cukup besar, diperlukan optimasi dan efektifitas pendanaan dalam pembangunan proyek gedung pendidikan ini agar tidak mengalami pembuangan dana untuk hal yang tidak diperlukan. Upaya pengoptimalan anggaran biaya tanpa menghilangkan nilai fungsi yang ada yaitu dengan cara penerapan Rekayasa Nilai (Value Engineering). Rekayasa nilai atau dalam istilah lain adalah value engineering merupakan suatu pendekatan kreatif yang terorganisir untuk mengoptimalkan biaya dan kualitas sebuah fasilitas (Dell’Isola, 1975). Penerapan rekayasa nilai pada bidang konstruksi berfokus pada nilai dan fungsi suatu bangunan. Menurut penelitian yang dilakukan di Amerika Serikat, potensi penghematan yang dapat dicapai dengan menerapkan rekayasa nilai pada suatu proyek konstruksi dapat mencapai 34-36 % dari total anggaran biaya proyek (Palmer, Kelly dan Male, 1996). Berdasarkan pemikiran tersebut maka penerapan rekayasa nilai dirasa perlu dan diharapkan dapat menghasilkan penghematan biaya proyek tanpa mengurangi fungsi yang telah direncanakan.
2.
Alternatif pengganti apa yang dapat dipilih sehingga penggunaan dana optimum? I.3 Tujuan Penulisan Maksud dan tujuan yang ingin dicapai dalam penulisan tugas akhir ini adalah : 1. Mendapatkan item pekerjaan yang akan dilakukan rekayasa nilai 2. Mendapatkan alternatif pengganti terbaik yang dapat dipilih 3. Mengetahui besar penghematan yang dapat diperoleh dari rekayasa nilai I.4 Batasan Masalah Lingkup pembahasan dan batasan masalah dalam penulisan tugas akhir ini adalah : 1. Dilakukan pada pekerjaan tahap ke-2 pembangunan Gedung Politeknik Elektronika Negeri Surabaya 2. Dilakukan pada pekerjaan yang belum dilaksanakan 3. Desain awal adalah desain yang digunakan dalam dokumen tender pada awal dimulainya pelaksanaan proyek pembangunan gedung BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Rekayasa Nilai
a.
Rekayasa nilai adalah suatu sistem yang secara lengkap digunakan untuk mengidentifikasi dan berhubungan dengan faktor-faktor yang mempengaruhi biaya maupun usaha dalam suatu produk, proses atau pelayanan. (Lawrence D. Miles,1972)
b.
Secara sederhana, rekayasa nilai merupakan pendektan sistematis untuk mendapatkan nilai yang optimal pada setiap biaya yang dikeluarkan (Dell’Isola, 1975)
c.
Salah satu metode untuk efisiensi, menghemat biaya dengan tanpa mengurangi fungsi produk yang diminta oleh pemberi tugas (Majalah Konstruksi, 1992)
d.
Penerapan teknik menghemat dengan menggunakan pendekatan yang sistematis
I.2 Perumusan Masalah 1.
Apa saja item pekerjaan yang memungkinkan untuk direkayasa nilai?\
2 untuk mencapai keseimbangan antara biaya, mutu, dan waktu(Johan,2004)
2.2 Unsur Utama Rekayasa Nilai Value Engineering mempunyai beberapa kemampuan yang dapat dipakai sebagai alat bagi Value Analysis. Kemampuan itu dikenal sebagai unsur-unsur utama dari value engineering yaitu pemilihan proyek-proyek untuk Value Engineering Study, penentuan harga untuk value , biaya Siklus Hidup (The Life Cycle Costing), fungsional Approach (The Functional Approach), functional Analysis System Technique (FAST), Rencana Kerja Value Engineering, kreatifitas, menetapkan dan mempertahankan Value Engineering, human Dynamics (kebiasaan, penghalang, dan sikap), hubungan antara Pemberi Tugas, Konsultan Perencana, dan Konsultan Value Engineering. 2.3 Waktu Pemerapan Rekayasa Nilai Rekayasa nilai dapat diaplikasikan pada sepanjang waktu berlangsungnya proyek, dari awal hingga selesainya pembangunan proyek tersebut, bahkan sampai penggantian (replacement). Aplikasi rekayasa nilai sebaiknya dilakukan pada tahap konsep perencanaan, karena pada tahap itu masih dimungkinkan mengadakan perubahanperubahan tanpa menambah biaya tambahan untuk redesain. Karena itu rekayasa nilai pada tahap perencanaan mempunyai potensi lebih besar untuk meningkatkan kualitas dan menurunkan biaya. Pada tahapan ini, Value Engineering study dapat membantu pemilik proyek untuk menetapkan keperluan-keperluan yang sebenarnya dari proyek tersebut, yang mana memerlukan pengertian yang lengkap terhadap fungsi utama yang akan ditampilkan didalam perencanaan.
3.2 Data Penelitian Data-data yang diperlukan untuk melengkapi penelitian tugas akhir ini berupa data primer sekunder. Data primer yaitu data hasil olahan penulis berdasarkan hasil tanya jawab dan konsultasi dengan kontraktor, konsultan maupun owner. Data sekunder yaitu data yang diperoleh secara tidak langsung sebagai sumber informasi dalam melakukan analisis dan studi literatur, yang meliputi : 1. Data tentang proyek, yaitu data Gambar Desain Rencana, Rencana Kerja dan Syarat (RKS) proyek, dan Rencana Anggaran Biaya (RAB) proyek. 2. Data langsung di lokasi proyek melalui pengamatan dan tanya jawab dengan pihak-pihak terkait di lokasi seperti kontraktor, pengawas proyek dari owner maupun konsultan. 3. Studi Literatur Mencari data dan informasi yang relevan dengan topik penelitian yaitu tentang landasan teori yang bersumber pada referensi, jurnal dan brosur 4. Daftar Harga Material, sebagai penunjang untuk menghitung biaya alternatif-alternatif yang akan dianalisa. Bunga bank di Indonesia, untuk menghitung biaya siklus hidup/life cycle cost . 3.3 Langkah Penelitian MULAI
Studi Pendahuluan
Latar Belakang
Permasalahan dan Tujuan
Pengumpulan Data Sekunder
2.3 Rencana Kerja Rekayasa Nilai -
-
-
TAHAP INFORMASI Tabel breakdown Cost Model Grafik Hukum Distribusi Pareto Tabel Analisa Fungsi TAHAP ANALISA Analisa Biaya Siklus Hidup Analisa Pemilihan Alternatif TAHAP REKOMENDASI
BAB III METODOLOGI 3.1 Konsep Penelitian Obyek yang diambil pada penelitian Tugas Akhir ini adalah Proyek Gedung Pendidikan Politeknik Elektronika Negeri Surabaya. Pada penerapan rekayasa nilai pada proyek ini digunakan metode atau teknik Rencana Kerja Rekayasa Nilai (Job Plan) berdasarkan teori Dell’Isola (1975) yaitu meliputi tahap informasi, tahap kreativitas, tahap analisa dan tahap rekomendasi.
Studi Literatur Penerapan Rencana Kerja Rekayasa Nilai
Tahap Informasi
Tahap Kreatif
Tahap Analisa
Alternatif I
Alternatif II
Tahap Rekomendasi
Kesimpulan
SELESAI
Alternatif III
3
diagram paretto
4.1
biaya kumulatif (%)
BAB IV PENERAPAN REKAYASA NILAI
Identifikasi Item Berbiaya Tinggi Item Pekerjaan
Biaya
Pek pengkondisian udara&sirkulasi udara
Rp6,262,272,180.00
Plat Beton Lantai
Rp5,141,409,144.70
Pek Pintu dan Jendela (nonstandar)
Rp4,969,158,125.20
Pek Balok
Rp4,897,422,181.96
Pek Elevator
Rp3,639,830,120.00
Pek Pasangan Dinding
Rp2,886,971,066.75
Pek Kolom
Rp2,822,840,900.66
Pek Shearwall
Rp2,657,556,300.98
Pek Hydrant,Sprinkler,dan Fire Extinguisher Pek Rak Kabel dan Fixture Armatur Penerangan
Rp2,405,946,955.00
Pek Pelapis Dinding
Rp1,552,724,402.84
pek Pelapis Lantai
Rp1,484,763,489.03
Pek Atap
Rp1,170,630,131.03
Rp1,825,198,850.00
Pek Pintu dan Jendela
Rp853,760,563.24
Pek Panel Utama dan Trafo
Rp776,282,750.00
Pekerjaan Panel dan Kabel Feeder
Rp762,577,990.00
Pekerjaan air bersih
Rp750,379,210.00
Pek Plat Tangga
Rp750,045,094.03
Pek Sruktur Baja
Rp737,581,785.08
Pek Pasangan Plafond
Rp511,145,890.78
pekerjaan Sanitair
Rp474,523,375.24
Pekerjaan Titik Instalasi Daya dan Penerangan
Rp413,180,160.00
Pek Railing
Rp411,862,357.00
Instalasi Iphone, Data,dan CCTV
Rp356,844,000.00
Pekerjaan air kotor
Rp348,123,680.00
Pek Pengecatan Dinding dan Plafond
Rp219,582,281.36
Pek Fire Alarm
Rp210,498,460.00
Instalasi Public Address
Rp209,930,650.00
Kanopi
Rp157,719,793.40
Pekerjaan air hujan
Rp103,285,690.00
Pek Balok Ikat Lift
Rp84,098,871.25
Instalasi Ruang Rapat
Rp74,882,780.00
Pek MATV
Rp66,956,780.00
Pek Penangkal Petir
Rp66,891,830.00
pek Pelapis Lantai
Rp43,372,833.91
Pek Invocus
Rp7,867,200.00
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 item kumulatif (%)
Dari hasil Breakdown Cost Model dan Grafik Pareto dari Gedung Pendidikan Politeknik Elektronika Negeri Surabaya memiliki biaya yang tinggi yaitu : 1. Pekerjaan Pengkondisian udara & sirkulasi udara 2.Plat Beton Lantai 3.pekerjaan Pintu dan Jendela (nonstandar) 4.Pekerjaan Balok 5.Pekerjaan Elevator 6.Pekerjaan Pasangan Dinding 7.Pekerjaan Kolom 8.Pekerjaan Shearwall 9.Pekerjaan Hydrant, Sprinkler, dan Fire Extinguisher 10.Pekerjaan Rak Kabel dan Fixture Armatur Penerangan 11.Pekerjaan Pelapis Dinding 12.Pekerjaan Pelapis Lantai standar Dengan mendapatkan item pekerjaan dari Breakdown Cost model seperti di atas, maka item pekerjaan yang dipilih untuk selanjutnya dilakukan analisa fungsi adalah pekerjaan Plat Lantai, Pintu dan Jendela Nonstandar, Balok, Pasangan Dinding, Kolom, Shearwall, Pelapis Dinding, Pelapis Lantai Standar. Pada pekerjaan Pintu dan Jendela nonstandar diambil sampel pada Pintu Type B-1 HM (Fire Door), pekerjaan jendela diambil contoh pekerjaan Jendela CW Type 5, pekerjaan pelapis dinding diambil contoh pekerjaan alumunium composite panel pada bagian façade Timur dan Utara bangunan, dan pekerjaan pelapis lantai diambil contoh Lantai Homogenous Tile ukuran 60x60 (HT-3), dikarenakan keempat item pekerjaan tersebut memiliki biaya tertinggi dari masing-masing pekerjaan sejenis. Pekerjaan Mekanikal Elektrikal dan pintu nonstandar tidak dianalisa dikarenakan penulis tidak menguasai bidang tersebut. 4.2
Identifikasi Item Pekerjaan C/W tinggi Selanjutnya dari 12 item kerja berbiaya tinggi yang terpilih, dilakukan analisa fungsi yang bertujuan untuk mengklasifikasikan fungsi utama (basic function) dan fungsi penunjangnya (secondary function). Serta untuk mendapatkan perbandingan antara biaya (cost) dengan nilai manfaat (worth) yang dibutuhkan untuk menghasilkan fungsi tersebut. Dari analisa fungsi tersebut akan didapatkan item-item pekerjaan yang layak untuk dilakukan rekayasa nilai yang kemudian akan dibuat alternatif-alternatifnya pada tahap kreatif dan dianalisa pada tahap analisa Dari hasil analisa cost/worth pada masing-masing item pekerjaan di atas, diambil 3 item pekerjaan dengan nilai c/w tertinggi yakni Pekerjaan Pelapis Dinding dengan nilai c/w > 2, artinya pekerjaan tersebut perlu ditinjau ulang, ditambah dengan Pekerjaan Pasangan Dinding dan Pekerjaan Pelapis Lantai yang mempunyai nilai c/w
4 paling tinggi yaitu 1,72 dan 1.52 dimana kemungkinan ada biaya yang tidak diperlukan sehingga ketiga item tersebut di atas layak untuk dilakukan penerapan rekayasa nilai. 4.3 Tahap Kreatif TAHAP KREATIF Pengumpulan Alternatif Proyek
:
Gedung Pendidikan Politeknik Elektronika Negeri Surabaya
Lokasi
:
Jl. Raya ITS Surabaya
Item
:
Pekerjaan Pelapis Dinding Alumunium Komposit
Fungsi
:
Memperindah Dinding
No
Alternatif Desain Desain Original :
A0
4.4 Tahap Analisa LCC Alternatif desain sesuai dengan rangking tinggi ke rendah adalah sebagai berikut : a. Pekerjaan Dinding Prioritas 1 Alternatif 3 : Plester, acian, cat Prioritas 2 Alternatif 1 : Kalsiclad10, Metal frame, baut, sealant, cat Prioritas 3 Alternatif 2 : GRC superpanel, besi hollow frame, sekrup, sealant, cat Prioritas 4 Alternatif awal : Alumunium Komposit Panel, rangka alumunium hollow
Alumunium komposit, rangka alumunium hollow A1
Kalsiclad 10, metal frame, baut, sealant, cat
A2
GRC superpanel, besi hollow frame, sekrup, sealant, cat
A3
Acian Drymix, cat
b.
TAHAP KREATIF Pengumpulan Alternatif Proyek
:
Gedung Pendidikan Politeknik Elektronika Negeri Surabaya
Lokasi
:
Jl. Raya ITS Surabaya
Item
:
Pekerjaan Pasangan Dinding
Fungsi
:
Membatasi ruangan
No
c.
Alternatif Desain
Desain Original :
A0
Pasangan dinding bata ringan, plesteran, acian, benangan A1
GRC board, metal frame, sekrup, compound, sealant, cat
A2
Batako, spesi, plesteran dinding
A3
bata ringan primacon, plesteran, acian, benangan
TAHAP KREATIF Pengumpulan Alternatif Proye k Lokas i Item Fungs i No
:
Gedung Pendidikan Politeknik Elektronika Negeri Surabaya
:
Jl. Raya ITS Surabaya
:
Pekerjaan Pelapis Lantai
:
menutup lantai Alternatif Desain
A0
Desain Original : Homogenous Tile 60x60 merk lokal, semen PC, pasir pasang, semen warna
A1
Granit 40x40 polos, mortar, semen warna
A2
Keramik 40x40 polos merk lokal, mortar, semen warna
A3
Keramik 30x30 polos, mortar, semen warna
Pekerjaan Pasangan Dinding Prioritas 1 Alternatif 1 : GRC board,metal frame, accesories Prioritas 2 Alternatif 2 : Batako, spesi, plesteran dinding Prioritas 3 Alternatif 3 : Bataton, pleseteran, acian Prioritas 4 Alternatif awal : Pasangan dinding bata ringan, plesteran, acian. Pekerjaan Pelapis Lantai Prioritas 1 Alternatif 2 : Keramik 40x40 Prioritas 2 Alternatif 3 : Keramik 30x30 Prioritas 3 Alternatif awal : Homogenous Tile 60x60 Prioritas 4 Alternatif 1 : Granit
40x40
4.5 Analisa AHP Hasil analisa AHP pekerjaan pelapis dinding sesuai dengan rangking tinggi ke rendah adalah sebagai berikut : Ranking 1 Alternatif A1 : Kalsiclad10, metal frame, baut,sealant,cat Ranking 2 Alternatif A0 : Alumunium Komposit Panel, rangka alumunium hollow Ranking 3 Alternatif A2 : GRC superpanel, hollow frame, sealant, cat Ranking 4 Alternatif A4 : Acian Drymix, cat watershield Hasil analisa AHP pekerjaan pasangan dinding : Desain awal homogenous tile 60x60, semen PC, pasir pasang, semen warna Alternatif 1 Granit 40x40 polos, mortar, semen warna
:
:
5
Alternatif 2 : Keramik 40x40 polos, mortar, semen warna Alternatif 3 : Keramik 30x30, mortar, semen warna Hasil analisa AHP pekerjaan pelapis dinding sesuai dengan rangking tinggi ke rendah adalah sebagai berikut : Ranking 1 Alternatif C2 : Keramik 40x40 polos, mortar, semen warna Ranking 2 Alternatif C1 : Granit 40x40, mortar, semen warna Ranking 3 Alternatif C0 : Homogenous Tile 60x60, semen PC, pasir pasang, semen warna Ranking 4 Alternatif C3 : Keramik 30x30, mortar, semen warna 4.6 Tahap Rekomendasi Dari hasil studi analisa yang telah dilalui, maka didapatkan usulan untuk item pekerjaan pelapis dinding fasad bangunan adalah alternatif 3 yaitu Acian Drymix dan Cat watershield. Perhitungan penghematan diperoleh dari selisih Total Cost antara desain pelapis fasad awal/original dengan alternatif terpilih yakni alternative 1 (A1), yaitu : = Rp Rp 835.055.232,00 – Rp 623.271.483,00 = Rp 211.783.749,00 Usulan yang terpilih untuk item pekerjaan pasangan dinding adalah alternatif B2 yaitu Batako, spesi, dan plesteran dinding. Perhitungan penghematan diperoleh dari selisih Total Cost antara desain pasangan dinding awal/original dengan alternatif terpilih yakni alternative 2 (B2), yaitu : = Rp 2.506.228.761,00 – Rp 1.507.698.895,00 = Rp 998.529.867,00 Usulan yang terpilih untuk item pekerjaan pelapis lantai adalah alternatif C2 yaitu Keramik 40x40 polos, mortar, dan semen warna. Perhitungan penghematan diperoleh dari selisih Total Cost antara desain pasangan dinding awal/original dengan alternatif terpilih yakni alternative 2 (C2), yaitu : = Rp 851.014.561,00 – Rp 174.473.327,00 = Rp 676.541.234,00
Metode Perbandingan Data Pasar Perhitungan nilai Rumah Tinggal Jl. Medokan Asri Utara XII Surabaya dengan menggunakan metode perbandingan data pasar adalah Rp 509.951.596 (lima ratus sembilan juta sembilan ratus lima puluh satu ribu lima ratus sembilan puluh enam rupiah).
Metode Pendekatan Biaya Perhitungan nilai Rumah Tinggal Jl. Medokan Asri Utara XII Surabaya dengan menggunakan metode pendekatan biaya adalah sebesar Rp 461.254.813 (empat ratus enam puluh satu juta dua ratus lima puluh empat ribu delapan ratus tiga belas rupiah)
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN . 5.1 Kesimpulan Dari beberapa tahap analisa rekayasa nilai yang dilakukan pada BAB IV terhadap item pekerjaan terpilih pada pembangunan Gedung Pendidikan Politeknik Elektronika Negeri Surabaya, maka dapat disimpulkan beberapa hal yaitu : 1. Berdasarkan hasil breakdown cost model, terdapat 12 item pekerjaan yaitu sebanyak 32% dari item pekerjaan total yang memiliki biaya tinggi hingga mencapai 67% dari nilai total proyek. Dari 12 item pekerjaan tersebut dilakukan analisa fungsi dan menghasilkan 3 item pekerjaan yang mempunyai nilai c/w tinggi yaitu pekerjaan pelapis dinding luar, pasangan dinding, dan pelapis lantai yang dilanjutkan ke analisa LCC dan AHP. 2. Penghematan yang didapatkan dari ketiga item di atas adalah sebagai berikut : - Pekerjaan pelapis dinding luar sebesar Rp 211.783.749,00 atau sebesar 0.25% - Pekerjaan pasangan dinding sebesar Rp 998.529.867,00 atau sebesar 0.39% - Pekerjaan pelapis lantai sebesar Rp 676.541.234,00 atau sebesar 0.79 % 5.2 Saran Penerapan rekayasa nilai pada proyel pebangunan Gedung Pendidikan Politeknik Elektronika Negeri Surabaya ini akan lebih baik dilakukan pada tahap perencanaan sebelum gambar DED selesai.
DAFTAR PUSTAKA Ashworth, Allan. 1994. Perencanaan Bahan Bangunan. Penerbit PT. Gramedia Pustaka Utama. Jakarta. Dell’Isola, Alphonse. 1975. Value Engineering in the Construction Industry. Penerbit Van Nostrand Company. New York Kelly, J dan Male, Steven. 1993. Value Management In Design And Construction The Economic Mangement Of Project. Penerbit Athenaeum Press Ltd, Great Britain. Marzuki, Puti Farida. 2007.Rekayasa Nilai : Konsep dan Penerapannya di dalam Industri Konstruksi Oktarini, Nadia Devita, 2012. Penerapan Rekayasa Nilai Pada Pelaksanaan Proyek Pembangunan Kantor Pusat PT. PELINDO III Perak – Surabaya. Surabaya. Pristianti, Utus Hari, 2011. Penerapan Rekayasa Nilai Pada Pembangunan Gedung RSUD Gambiran Tahap II Kota Kediri. Surabaya. Saaty, Thomas. 1993. Pengambilan Diterjemahkan Oleh Liana Setiono. Jakarta
Keputusan.
Wijoyo, Kristinanto Setyo, 2011. Penerapan Rekayasa Nilai Pada Pelaksanaan Proyek Pembangunan Gedung Jayanata Beauty Plaza Surabaya. Surabaya.
