SKRIPSI
PELAKSANAAN PEMUNGUTAN PAJAK BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) DALAM JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN DI KABUPATEN BADUNG
ANAK AGUNG ISTRI CHINTYA PARAMITHA NIM. 1203005154
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016
i
PELAKSANAAN PEMUNGUTAN PAJAK BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) DALAM JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN DI KABUPATEN BADUNG
Skripsi ini dibuat untuk memperoleh Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum Universitas Udayana
A.A. ISTRI CHINTYA PARAMITHA NIM. 1203005154
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016
ii
KATA PENGANTAR Om Swastyastu, Puja dan puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa atas limpahan Asung Kertha Wara Nugraha-Nya, penulisan skripsi ini dapat terselesaikan tepat pada waktunya guna memenuhi syarat untuk memperoleh gelar sarjana strata 1 (S1) dalam bidang hukum pada Fakultas Hukum Universita Udayana. Adapun judul yang dipilih dalam penulisan skripsi ini adalah “PELAKSANAAN PEMUNGUTAN PAJAK BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) DI KABUPATEN BADUNG” Keberhasilan penyusunan ini tidak lepas dari bimbingan dan bantuan secara moril maupun materiil dari berbagai pihak. Untuk itu melalui kesempatan ini, penulis ingin mengucapkan terimakasih kepada : 1. Bapak Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana. 2. Bapak Dr. Gde Made Swardhana, SH., MH, selaku Pembantu Dekan I Fakultas Hukum Universitas Udayana. 3. Ibu Dr. Ni Ketut Sri Utari, SH., MH, selaku Pembantu Dekan II Fakultas Hukum Universitas Udayana. 4. Bapak Dr. I Gede Yusa, SH., MH, selaku Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Universitas Udayana. 5. Bapak Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH.,MH, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana Periode 2012 – 2016.
v
6. Bapak I Ketut Sudiarta, SH.,MH, selaku Pembantu Dekan I Fakultas Hukum Universitas Udayana Periode 2012 – 2016. 7. Bapak I Nyoman Bela Sikilayang, SH.,MH, selaku Pembantu Dekan II Fakultas Hukum Universitas Udayana Periode 2012 – 2016. 8. Bapak I Wayan Suardana, SH.,MH, selaku Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Universitas Udayana Periode 2012 – 2016. 9. Bapak Dr. Putu Gede Arya Sumerthayasa, SH.,MH, selaku Pembimbing I yang telah memberikan petunjuk dan bimbingan dengan penuh kesabaran dalam penulisan skripsi ini. 10. Bapak I Ketut Suardita, SH.,MH, selaku Pembimbing II yang telah memberikan petunjuk dan bimbingan dengan penuh kesabaran dalam penulisan skripsi ini. 11. Ibu Made Nurmawati, SH.,MH, selaku Pembimbing Akademik yang telah memberikan waktu dan petunjuk selama mengikuti perkuliahan. 12. Bapak I Ketut Suardita, SH.,MH, selaku Ketua Bagian Hukum Administrasi Negara di Fakultas Hukum Universitas Udayana yang telah menyetujui skripsi yang saya buat ini. 13. Bapak dan Ibu Dosen serta segenap Staff Tata Usaha Fakultas Hukum Universitas Udayana yang telah memberikan pengetahuan dan bimbingan yang sangat berharga kepada saya, serta membantu dalam mengurus segala keperluan administrasi selama saya kuliah. 14. Bapak I Made Sudama, SP dan Bapak Kadek Wiratnata, S.Sos.,M.AP selaku Kepala Unit Pelaksanaan Teknis PBB dan BPHTB di Kabupaten
vi
Badung, dan juga Notaris Bapak Dr. I Nyoman Alit Puspadma,SH.,MKn yang telah berkenan memberikan waktunya kepada penulis dalam memberikan informasi dan data dalam menyelesaikan skripsi ini. 15. Orang Tua tercinta, Bapak Ir. A.A. Gde Budiartha, M.Si dan Ibu A.A. Sri Anggraini, SH.,M.Kn, serta Kakek A.A. Raka Saputra (alm) dan Nenek A.A. Rai Tjandrawati, dan juga Adik A.A. Istri Kaila Kirtaniya atas segala perhatian dan kasih sayangnya. 16. Terima kasih untuk sahabat-sahabat penulis Claudia, Mega, Sayu, Cida, Kiki, Dewi, April, Selly, Ayumi, Dije, Mita, Sari, Hendra, Jerry, Wisnu, Widnyana, sahabat BAPER (Yumer, Adel, Vita, Monique, Esbe), OC Liga Hukum (Agung W, Ciras, Yuda), OC GLB (Katos, Jung Mira, Dewa Adhy) dan Rekan-rekan KKN Buahan Kaja. 17. Kepada teman-teman penulis dalam organisasi SCIL dan LMFH yang tidak bisa disebutkan satu persatu. Teman-teman se-PA Diska, Krisna Adhi, Rony, Renatha, Rangga, Moje, Yoga, Aileen, Adelina, Monique, Riska, Padma, Yuda, Elsye, Chandra yang telah berjuang bersama-sama menempuh ilmu selama di Fakultas Hukum. Teman-teman se-PK tebo, gem, sabo, taka, boldes yang selalu berdiskusi bersama selama menempuh PK Pemerintahan sampai dengan penyusunan skripsi. 18. Teman-teman penulis lainnya seperti Kak Wisnu Banteng, Kak Mirah, Kak Bon-Bon, MithaRos, Nanda, Bima, Djimbot, Desak, Noving, Ai, Gek Linda, Koling, Dedek, Genta, dan rekan-rekan angkatan 2012 yang telah menumbuhkan rasa persatuan yang tak akan terlupakan.
vii
Penulis menyadari sepenuhnya masih banyak kekurangan dalam penulisan hasil penelitian ini. Dengan kerendahan hati, penulis menghargai dan menerima kritik dan saran demi kesempurnaan skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat, baik sebagai bahan bacaan maupun untuk pengetahuan bagi yang memerlukan. Denpasar, 9 Mei 2016
Penulis
viii
DAFTAR ISI Halaman Sampul Dalam ....................................................................................... i Halaman Prasyarat Gelar Sarjana.......................................................................... ii Halaman Persetujuan Pembimbing ....................................................................... iii Halaman Pengesahan Penguji ............................................................................... iv Kata Pengantar ...................................................................................................... v Daftar Isi ............................................................................................................... ix Halaman Pernyataan Keaslian............................................................................... xii Abstrak ..................................................................................................................xiii Abstract ................................................................................................................xiv BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Masalah ........................................................................ 1 1.2. Rumusan Masalah................................................................................... 7 1.3. Ruang Lingkup Masalah ......................................................................... 7 1.4. Orisinalitas .............................................................................................. 7 1.5. Tujuan Penelitian ................................................................................... 8 1.5.1. Tujuan Umum ............................................................................ 8 1.5.2. Tujuan Khusus ........................................................................... 9 1.6. Manfaat Penelitian ................................................................................. 9
ix
1.6.1. Manfaat Teoritis ......................................................................... 9 1.6.2. Manfaat Praktis .......................................................................... 10 1.7. Landasan Teoritis ................................................................................... 10 1.8. Asumsi .................................................................................................... 18 1.9. Metode Penelitian .................................................................................. 18 1.9.1. Jenis Penelitian ........................................................................... 18 1.9.2. Jenis Pendekatan ........................................................................ 18 1.9.3. Sifat Penelitian ........................................................................... 19 1.9.4. Data dan Sumber Data ............................................................... 19 1.9.5. Teknik Pengumpulan Data.......................................................... 20 1.9.6. Pengolahan dan Analisis Data .................................................... 21 BAB II
TINJAUAN UMUM
2.1. Tinjauan Umum tentang Pajak................................................................22 2.1.1 Pengertian Pajak..........................................................................22 2.1.2 Jenis-jenis dan TarifPajak ...........................................................25 2.2. Tinjauan Umum tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)................................................................................31 2.2.1. Pengertian Pajak BPHTB............................................................31 2.2.2. Dasar Hukum Pajak BPHTB.......................................................32 2.2.3. Objek dan Subjek BPHTB ..........................................................35 2.2.4. Dasar Pengenaan dan Tarif Pajak BPHTB..................................38 2.2.5. Saat dan Tempat Terhutangnya BPHTB.....................................40 2.3. Tinjauan Umum tentang Jual Beli Tanah ...............................................42 2.4. BPHTB Sebagai sumber PAD di KabupatenBadung .............................44
x
BAB III
PEMUNGUTAN PAJAK BPHTB DALAM JUAL BELI TANAH DAN/ATAU BANGUNAN DI KABUPATEN BADUNG
3.1. Dasar dalam menentukan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dalam BPHTB pada Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan di Kabupaten Badung..................................................................................50 3.2. Penghitungan Pajak BPHTB dalam Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan ................................................................................................56 3.3. Mekanisme Pelaksanaan Pemungutan BPHTB dalam Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan di Kabupaten Badung ..................................57 BAB IV
KENDALA-KENDALA DALAM PELAKSANAAN PEMUNGUTAN PAJAK BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) DALAM JUAL BELI TANAH DAN/ATAU BANGUNAN DI KABUPATEN BADUNG
4.1. Kendala-kendala Dalam Pelaksanaan Pemungutan Pajak BPHTB dalam Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan di Kabupaten Badung .........65 4.2. Upaya untuk Menyelesaikan Kendala Dalam Pelaksanaan Pemungutan Pajak BPHTB dalam Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan di Kabupaten Badung ...........................................................71 BAB V
PENUTUP
5.1. Kesimpulan ............................................................................................76 5.2. Saran ......................................................................................................77 DAFTAR PUSTAKA ...........................................................................................79 LAMPIRAN RINGKASAN
xi
ABSTRAK Salah satu jenis pajak yang baru ditetapkan di Idonesia adalah Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Awalnya BPHTB merupakan pajak yang dipungut oleh Pemerintah Pusat kini beralih kewenangannya ke Pemerintah Daerah. Salah satu objek pajak BPHTB yakni dengan pemindahan hak karena adanya jual beli tanah dan/atau bangunan. Pelaksanaan pemungutan pajak BPHTB dalam jual beli tanah dan/atau bangunan di Kabupaten Badung masih terdapat perbedaan pelaksanaan, salah satunya dalam penentuan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan juga masih terdapat kendalakendala dalam pemungutan pajak BPHTB. Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum empiris dengan teknik analisis data kualitatif dan teknik pengumpulan data dilakukan melalui wawancara dan studi dokumen. Berdasarkan hasil penelitian, dasar dalam menentukan NPOP pajak BPHTB dalam jual beli tanah dan/atau bangunan adalah nilai transaksi. Karena adanya kecenderungan untuk tidak mencantumkan harga transaksi yang riil, maka Dispenda/Pasedahan Agung Kabupaten Badung melakukan penelitian atau verifikasi pada harga transaksi yang dicantumkan. Hal tersebut dilakukan untuk memperoleh kebenaran nilai transaksi dengan cara membandingkan harga pasar tanah yang telah dikumpulkan Dispenda/Pasedahan Agung Kabupaten Badung. Setelah dilakukan penelitian atau verifikasi, harga transaksi tersebut dibandingkan lagi dengan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP PBB), dimana harga yang lebih tinggi akan digunakan sebagai NPOP. Selain itu terdapat beberapa kendala-kendala dalam hal pelaksanaan pemungutan pajak BPHTB dalam jual beli tanah dan/atau bangunan di Kabupaten Badung. Kata Kunci : Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Harga Transaksi, Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan
xiii
ABSTRACT One of the taxes that are recently established in Indonesia is the Acquisition Duty of Right on Land and Building (BPHTB). Initially BPHTB is a tax that is levied by the Central Government, the authority is now turning to Regional Governments. One of the objects of BPHTB tax is the transfer of the rights for their buying and selling land and/or buildings. There are differences in BPHTB Tax collection implementation of buying and selling land and/or buildings in Badung regency, one of them is the determination of Acquisition Cost of the Tax Object (NPOP) and also there are still some obstacles in the collection of BPHTB Tax. This study uses empirical legal research with qualitative data analysis techniques and techniques of data collection through interviews and document study. Based on this research, the basis for determining the NPOP of the BPHTB Tax in the buying and sellingland and / or building is the transaction value. Because of a tendency to exlude the real transaction price, Dispenda/Pasedahan Agung Kabupaten Badung conducted research or verification to the transaction price listed. That is done to obtain the real transaction value by comparing the market price of the land that has been collected by Dispenda/Pasedahan Agung Kabupaten Badung. After the research or the verification is done, transaction prices are compared again with the Land and Building Tax Object Sales Value (NJOP PBB), where the higher price will be used as NPOP. Furthermore, there are some obstacles in terms of the tax collection implementation of duty on land and building right acquisition (BPHTB) in buying and selling land and buildings in Badung regency. Keywords : Duty on Land and Building Right Acquisition (BPHTB), Transaction Price, Buying and Selling Land and/or Buildings
xiv
