Předkupní právo v občanském právu

Právnická fakulta Masarykovy univerzity v Brně Katedra občanského práva

Magisterská práce na téma

Předkupní právo

v občanském právu

autor práce: Jan Růžička

zpracováno: 2005/2006

Prohlašuji, že jsem magisterskou práci na téma: předkupní právo v občanském právu zpracoval sám a uvedl jsem všechny použité prameny.

.…….………………………………….

1. Úvod Předmětem této práce je právní úprava jednoho z institutů českého občanského práva, který

se v našem právním řádu vyskytuje již od roku 1918, kdy byl do našeho právního řádu recipován

z obecného občanského zákoníku z roku 1811. Tímto právním institutem je předkupní právo. Právě ono bude předmětem této práce a právě jeho úprava v současném právním řádu bude na některých místech této práce podrobena kritice, která pramení z některých nejasností, které

současná právní úprava tohoto institutu zakotvila. Zaměřím se ale i na vývoj úpravy předkupního práva a především pak na jeho současnou právní úpravu. Zároveň však podotýkám již na tomto místě, že ačkoliv je tato práce zaměřena na tento právní institut komplexně, nemůže ve svém rozsahu pokrýt veškeré situace, ve kterých se s tímto právním institutem lze setkat. Je zaměřena

pouze na jeho základní právní charakteristiku a především má pak nastolit jisté otázky nad

obecně přijímanými právními názory, které předkupní právo v současné době provázejí a pokusit se na tyto nalézt i odpovědi.

V současné právní úpravě České republiky de lege lata je institut předkupního práva upraven

v řadě právních předpisů, a to jak předpisů práva soukromého, tak práva veřejného. Jeho obecnou úpravu zákonodárce zařadil mezi závazky, konkrétně mezi vedlejší ujednání u kupní

smlouvy do ust. § 602 a násl. z.č. 40/1964 Sb.-občanského zákoníku (a to okamžikem nabytí

účinnosti tzv. velké novely občanského práva – zákona č. 509/1991 Sb. od 1.1.1992 ). Předmětná velká novela obnovila výsadní postavení občanského práva v našem právním řádu, a je příznačné,

že do něho navrátila ty právní instituty, které z něho byly v období socialistické éry před rokem 1989 vypuštěny. Mezi tyto instituty patří právě i institut vedlejších ujednání u kupní smlouvy

včetně předkupního práva. Navrácením institutu vedlejších ujednání u kupní smlouvy do

občanského zákoníku zákonodárce jasně deklaroval, že tento institut není ještě zdaleka tak

přežitý, jak se v podmínkách státu se socialistickým zřízením před rokem 1989 mohlo jevit, a že je nutnou podmínkou realizace principu smluvní volnosti, který je tak důležitý v soukromém

právu demokratického státu. Zákonodárce tím vlastně navázal na dlouhodobou tradici těchto

ujednání u kupní smlouvy, která díky smluvní praxi přežila i rok 1964, kdy byla tato vedlejší ujednání z občanského zákoníku vypuštěna. V praxi se pak vzhledem ke společenské potřebě zachovala v rámci aplikace režimu ust.

§ 51 obč.z., který již tehdy umožnil subjektům

umožňoval uzavírat vedle typových smluv také smlouvy zákonem neupravené, pokud neodporují 2

zákonu samotnému, a to vedlejší ujednání u kupní smlouvy (včetně předkupního práva)

neodporovala. Nyní však již přikročím k podrobnějšímu zkoumání problematiky předkupního práva.

3

2. Právní podstata předkupního práva Chceme-li porozumět právnímu vztahu předkupního práva, je nutné vyjít především z právní

teorie, která tento právní vztah vidí jako právní vztah závazkový, až na výjimku, kterou se budu podrobněji zabývat dále. Je tudíž typickým synallagmatickým závazkovým právním vztahem,

jehož účastníci jsou nositeli vzájemných práv a povinností, které si sjednali, nebo které s tímto právním vztahem spojují právní předpisy. Z tohoto pohledu, je základem vztahu předkupního

práva právní vztah dvou subjektů, a to subjektu z předkupního práva oprávněného a subjektu z předkupního práva zavázaného. Běžně jimi bývají strany kupní smlouvy, tedy prodávající v pozici oprávněného a kupující v pozici povinného. Je též nezbytné, aby tyto subjekty byly

individuálně určeny, jak vyplývá z občanského zákoníku, který stanoví, že předkupní právo

nepřechází na dědice oprávněné osoby a nelze je převést na jinou osobu1. Právě z tohoto

ustanovení plyne důležitý znak předkupního práva a, kterým je jeho osobní povaha. Ta na

základě právě ust. 604 OZ ve spojení s pravidlem, že postoupit nelze pohledávku, která zaniká nejpozději smrtí věřitele..2 způsobuje to, že narozdíl od práv majetkových je předkupní jako

právo osobní povahy nepřevoditelné na jinou osobu. Předkupní právo není ani předmětem dědění. V zásadě je rovněž nezcizitelná a nezpůsobilá dědění povinnost plynoucí z předkupního

práva pro povinného. Tato zásada se neuplatní pouze v případě uvedeném v ust. odst. 2 § 603 OZ., je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné.

Obsahem právního vztahu je především povinnost nabídnout předmět ke koupi a právo

tento předmět koupit3. Obsahem předkupněprávního vztahu je tak právo oprávněného (nejčastěji

pak bývalého prodávajícího u kupní smlouvy) na to, aby mu povinný (naopak nejčastěji bývalý kupující) v případě, že se rozhodne věc předkupním právem zatíženou prodat, nabídl předmět předkupního práva přednostně ke koupi. Z toho plyne, že oprávněný z předkupního práva své právo nemůže uplatnit kdykoliv, ale teprve v okamžiku, který závisí na vůli povinného. Tedy v okamžiku, kdy se povinný rozhodne předmět předkupního práva prodat, popřípadě

jiným

způsobem za zákonem předvídaných podmínek převést. Až v tomto okamžiku se právo oprávněného aktivuje a je vůči povinnému uplatnitelné.

§ 604 z.č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů § 525 z.č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 3 Fiala, J. Překupní právo, Bulletin advokacie, 1992, č. 10, str. 24 1 2

4

3. Vývoj institutu předkupního práva v právní úpravě Institut předkupního práva má v novodobých právních předpisech platných na našem

území poměrně pevnou tradici. Své místo nalezl již v obecném zákoníku občanském, který byl

vyhlášen císařským patentem č. 946/1811 sb.z.s.ze dne 1. června 1811, který byl recipován pro území Republiky československé zákonem č. 11/1918 Sb. z. a n., ve znění pozdějších změn a

doplňků a jeho úpravu je možné nalézt i v občanském zákoníku 141/1950 Sb. ze dne 25. října 1950. Současná obecná úprava institutu předkupního práva byla zákonodárcem umístěna

společně s jinými ujednáními u kupní smlouvy do občanského zákoníku z roku 1964 a to do jeho části osmé závazkové právo, konkrétně do hlavy druhé. Současná regulace v mnohém vychází právě z občanského zákoníku z roku 1950, jak ostatně vyplyne z následujícího výkladu. 3.1. Obecný zákoník občanský z roku 1811 Ve znění obecného občanského zákoníku z roku 1811 je možné najít řadu obdobných

principů platných pro předkupní právo, kterými se vyznačuje dnešní právní úprava, nicméně v

něm můžeme najít i některé odlišnosti poplatné tehdejší době a tedy tehdejší potřebě právní regulace. Obecný občanský zákoník úpravu předkupního práva zahrnul do ustanovení § 1072 a

násl. Stanovil je jako právo toho, kdo prodá věc s výminkou, že mu kupec má nabídnouti výkup,

kdyby ji chtěl opět prodati4. Bylo tak možné, avšak nikoliv bezpodmínečně nutné, předkupní

právo sjednat především ve smlouvě trhové. Předkupní právo totiž mohlo vzniknout i ze zákona, jak je to ostatně možné i v dnešní právní úpravě. Bylo možné předkupní právo sjednávat jak

bezúplatně, tak i za úplatu. Markantní rozdíl oproti dnešní právní úpravě předkupního práva spočíval v tom, že zákon umožňoval zřídit předkupní právo i posledním pořízením, tedy závětí.

Tehdejší právní úprava na rozdíl od dnešní zakotvila do zákona navíc i tzv. právo retraktní.

Mělo k předkupnímu právu nejenže velmi blízko, ale bylo de facto jeho obdobou. Jeho právní

podstata se příliš nelišila od práva předkupního, nicméně v možnosti jeho užití byl stanoven přeci jen podstatný rozdíl oproti právu předkupnímu. Byl jím subjekt v postavení povinného, vůči kterému se obě tato práva uplatňovala. Zatímco práva plynoucí ze sjednání předkupního práva

osoba z předkupního práva oprávněná uplatňovala vůči osobě z předkupního práva povinné, u 4

§ 1072 císařský patent č. 946/1811 Sb.z.s., obecný občanský zákoník

5

práva retraktního její oprávnění a právní nároky směřovaly proti případnému novému nabyvateli věci, která byla předkupním právem zatížena. Konkrétně u předkupního práva bylo právem

oprávněného domáhat se na povinném, aby mu nabídl věc za stanovených podmínek k výkupu. Za stanovené podmínky lze považovat uzavření smlouvy s třetí osobou, tj. ofertu smlouvy třetí

osoby, na jejímž základě by mělo dojít opět k převodu vlastnictví dané věci na třetí osobu

(nejčastěji se pak jednalo o uzavření obdoby dnešní smlouvy kupní, o smlouvu trhovou) a dále pak notifikace - oznámení oprávněnému, s kým je tato smlouva uzavírána společně s cenou, která

je za věc potencionálním kupcem ve smlouvě nabízena, tudíž částku, za kterou je povinným prodávána. U retraktního práva se pak jednalo o právo oprávněného domáhat se na novém nabyvateli vydání této věci..

Je též nutné zmínit se o dalším dělení předkupního práva, které se vyskytovalo již v obecném

občanském zákoníku. Jedná se o dělení na předkupní právo osobní a věcné povahy, jak plyne mj.

i z ustanovení obecného občanského zákoníku, které stanoví, že předkupní právo, co do

nemovitých statků může býti zápisem do veřejných knih přeměněno v právo věcné5. Toto dělení a

možnost zřídit předkupní právo i jako věcné právo mělo velké praktické důsledky spočívající v

posílení pozice oprávněného. O tomto nepanoval v této době nejmenší spor, nicméně spory o věcné předkupní právo přece jen existovaly. A to konkrétně o otázku, jaký rozsah předkupní právo věcné má, zda-li omezuje vlastníka věci pouze do té míry, že stačí oprávněnému učinit

zákonnou nabídku k odkupu a vyčkat na případné vypršení lhůty k odpovědi, nebo zda je jím každý nabyvatel omezen dokonce až do té doby, kdy oprávněný svého oprávnění na přednostní

odkup věci nevyužije. Řešením této otázky se zabývala nejen soudobá teorie, ale potýkaly se s ní i tehdejší soudy v rozhodovací praxi. O tom, jak byl tento problém palčivý, vypovídá jejich judikatura, která rozhodně nebyla jednotná a lze v ní pro oba výše uvedené závěry nalézt svá pro

i proti. Lze například uvést judikát soudobého nejvyššího soudu, který byl uveden v platném komentáři k obecnému občanskému zákoníku, jehož autorem byli Rouček a Sedláček. Nejvyšší

soud se k otázce však postavil takto: Předkupní právo osobní k věcem nemovitým se zápisem do

veřejné knihy mění na právo věcné a tudíž může být použito a uplatněno proti každému třetímu

držiteli věci, tedy nepochybně představuje omezení dispozičního práva vlastníka. Vlastník tak

může zcizit věc libovolné třetí osobě až tehdy, když oprávněný nepoužil právo k výkupu věci po

5

§ 1073 císařský patent č. 946/1811 Sb.z.s., obecný občanský zákoník

6

řádné ofertě, nebo předkupní právo zaniklo uplynutím zákonné lhůty6. Bez ohledu na právní větu

vyslovenou v tomto judikátu Nejvyššího soudu však spory o tuto otázku panovaly i nadále. 3.2. Občanský zákoník z roku 1950

V pořadí druhou významnou kodifikaci potažmo českého občanského práva představuje

dozajista občanský zákoník č. 141/1950 Sb. označovaný dnes jako „střední občanský zákoník“.

Lze konstatovat, že právě on se stal významnou předlohou dnešní právní úpravy značného

množství občanskoprávních institutů, předkupní právo rozhodně nevyjímaje. Toto tvrzení mohou doložit mimo jiné i některá ustanovení platná v současném občanském zákoníku, která do něho byla s různou měrou přesnosti implementována, a to v mnohdy doslovném znění. To lze dokumentovat i v ustanoveních úpravy předkupního práva, konkrétně pak např. v porovnání ustanovení týkajícího se povinností oprávněného z předkupního práva, které znělo: Kdo je

oprávněn vykoupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li ujednáno jinak. Nemůže-li věc vykoupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne7. V současné úpravě je totéž upraveno v

§ 606 OZ a původní znění z roku 1950 se prakticky nezměnilo

Co se předmětu této práce týče, smluvní předkupní právo zde bylo upraveno společně s

jinými výhradami při smlouvě kupní, dnešní terminologií řečeno, s ostatními ujednáními u kupní smlouvy. Poplatně době, ve které tento občanský zákoník vznikal, se v úpravě předkupního práva

můžeme setkat i s takovými proklamativními ustanoveními, která byla charakteristická pro

tehdejší politický režim. Jako příklad lze použít ust. § 380 z.č. 141/1950 Sb., ve kterém staví zákonodárce do nevídaně privilegovaného postavení práva socialistických organizací, včetně jejich práva předkupního, a to na úkor předkupních práv ostatních „nesocialistických“

oprávněných subjektů a koneckonců, i na úkor všech ostatních subjektů, ať oprávněných či

nikoliv (uvažováno vzhledem k ustanovení upravující toto pravidlo: Právo předkupní nebrání nikdy, aby věc byla zcizena socialistické právnické osobě8.). Odhlédne-li se však od těchto

„politicky motivovaných excesů“, které v současné právní realitě musí být rozhodně odmítnuty, lze konstatovat, že právní úprava předkupního práva tak, jak je stanovena tímto zákonem, ve své

rozhodnutí Nejvyššího soudu ve Vídni č.68 Gl.U. 3896 § 379 z.č.141/1950 Sb., občanský zákoník ve znění platném k 1.1.1951 8 § 380 odst. 2 z.č.141/1950 Sb., občanský zákoník ve znění platném k 1.1.1951 6 7

7

podstatě vychází z obecného občanského zákoníku z roku 1811 a pouze v některých detailech jej doplňuje a zpřesňuje. Ačkoliv obecný občanský zákoník z roku 1811 umožňoval sjednání

předkupního práva jako samostatného ujednání, popřípadě jeho sjednání v jiných než kupních

smlouvách, např. u smlouvy pachtovní, občanský zákoník z roku 1950 poskytl tomuto jednání už výslovnou podporu. Konkrétně lze důkaz tohoto tvrzení, tedy že předkupní právo je možné dohodnout, i když nedojde k prodeji věci, nalézt v dalším z ustanovení upravující v té době

institut předkupního práva: Takové právo lze smluvit i když se věc neprodává, a také pro případ jiného zcizení věci než prodejem9.

Bez významu není z hlediska komparativního ani ustanovení týkající se následků sjednání

předkupního práva v úpravě ust. odst.2 § 376 občanského zákoníku z roku 1950, které stanoví, že předkupní právo ukládá povinnost jen tomu, kdo slíbil věc nabídnout k výkupu. Má-li však

předkupní právo povahu věcného práva, stanovuje se zde však dále, že předkupní právo působí také proti právnímu nástupci toho, kdo slíbil věc k výkupu nabídnout. Co se týče oprávnění osoby oprávněné z předkupního práva, pokračuje zákonodárce ve stanovení práv vůči nástupci takto:

podle toho, byla-li věc zcizena způsobem, pro který bylo předkupní právo umluveno, či jiným

způsobem, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc přenechal, anebo mu zůstane předkupní právo zanecháno10. I tato úprava účinků věcného předkupního práva se stala

významnou předlohou pro dnešní úpravu téhož institutu.

Stejně tak je možno poukázat na ust. § 137 obč.z. z r. 1950, který se stal rovněž významnou

předlohou současné platné právní úpravy, a to úpravy zákonného předkupního práva v rámci

podílového spoluvlastnictví. Zákoník ve zmíněném paragrafu stanoví, že předkupní právo náleží

podílovým spoluvlastníkům, jestliže se zcizuje podíl a nejedná se přitom o zcizení osobě blízké. Odkazuje přitom na úpravu předkupního práva v § 375 a násl. z.č.141/1950 Sb. 3.3. Občanský zákoník z roku 1964 Chceme-li se zabývat zákonem č. 40/1964 Sb. musíme rozdělit pozornost do jeho dvou

zásadních podob, a to do jeho podoby platné do 31.12.1991 a následně do podoby, jaké nabyl s účinností od 1.1.1992. V období do novely občanského zákoníku, která se uskutečnila 9

§ 375 odst. 2 z.č.141/1950 Sb., občanský zákoník ve znění platném k 1.1.1951 § 376 z.č.141/1950 Sb., občanský zákoník

10

8

přelomovým zákonem č. 509/1991 Sb., nebylo předkupní právo a ani ostatní ujednání u kupní

smlouvy v z.č. 40/1964 Sb. upraveno vůbec. Absenci speciální zákonné úpravy lze vysvětlovat tím, že doba, o které je nyní řeč nebyla nakloněna prosazování zájmů soukromých subjektů, jimž

právě institut předkupního práva mohl dopomoci k posílení jejich postavení Ve skutečnosti však

právní praxe s vedlejšími ujednáními u kupní smlouvy pracovala i nadále, využívajíc „dobrodiní“

občanského zákoníku, který stanovil, že účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu tohoto zákona11. Tak v této

době vznikalo předkupní právo jako inominátní kontrakt resp. jako součást inominátních kontraktů. Díky tomuto ustanovení se tedy institut předkupního práva v praxi zachoval a byl používán, nicméně oproti úpravám v předchozích dvou zmíněných občanských zákonících byla

šíře vztahů, do nichž mohlo předkupní právo zasáhnout, podstatně užší. Toto tvrzení se opírá o fakt, že předkupní právo mělo napříště pouze osobní povahu a sjednání předkupního práva s věcnými účinky, které by ovlivnilo i práva, resp. povinnosti třetích osob bylo na základě

podmínky, vyjádřené v tomto ustanovení in fine nemožné. Odporovalo by totiž zákonu právě v

tom směru, že by zasáhlo do práv a povinností třetích osob, což bylo možné pouze na základě

zákona a nikoliv na základě smluvního ujednání v inominátní smlouvě. Sjednání předkupního práva s věcnými účinky bylo tedy vyloučeno.

Zaměříme-li se na druhou možnou variantu předkupního práva (předkupní právo osobní

povahy), která, jak jsem již uvedl, možná byla, je nezbytné uvést, že vzhledem k tomu, že

předkupní právo nebylo upraveno, bylo nutné, aby se účastníci shodli na podmínkách a způsobu realizace předkupního práva. Vzniklé předkupní právo mohlo mít účinky jen vůči smluvnímu partnerovi..12. Tyto podmínky pak samozřejmě kladly větší nároky na smluvní strany, které si

překupní právo sjednávaly, protože právě na nich ležela tíže toho, aby veškeré nutné náležitosti smluvně zakotvily. Předmětem dohody mezi stranami smlouvy mohlo samozřejmě být i ujednání

o případných následcích porušení předkupního práva, nicméně pokud dohoda toto ujednání

neobsahovala, lze vyslovit názor, že se právní následky jeho porušení řídily obecnými předpisy o náhradě škody. Případný prodej třetí osobě tak již nemohl být zvrácen, jelikož ze smlouvy byly zavázány vždy toliko její smluvní strany.

Do této situace vnesla určitou nejistotu novela občanského zákoníku č. 131/1982 Sb. Po

11 12

§ 51 z.č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění platném k 1.4.1964 Fiala, J. Překupní právo, Bulletin advokacie, 1992, č. 10, str. 18

9

nabytí její účinnosti totiž část právní veřejnosti začala zastávat názor, že předkupní právo je možné zřídit i jako věcné břemeno, čímž by mu byly možno přiznat i věcně právní účinky. Je nutné přiznat, že tyto názory měly své opodstatnění a zdroje, ze kterých vycházely. Prvopočátek

těchto úvah se odvíjel od řady rozhodnutí nejvyššího soudu, např. Gl.U 7645, v němž byla vyslovena právní věta, že knihovně zapsané předkupní právo jest věcným břemenem13. Opírat se

ovšem o toto stanovisko nejvyššího soudu nelze. Tento právní názor totiž Nejvyšší soud vyslovil ještě za platnosti obecného zákoníku občanského, ve kterém ještě věcná břemena ani upravena

nebyla. Proto by toto jeho vyjádření mělo býti zkoumáno i z hlediska historického a ne pouze

výkladového, jak musela dozajista činit ta část právní veřejnosti, která toto stanovisko Nejvyššího soudu používala při obhajobě názoru ve prospěch tvrzení, že předkupní právo za daných

podmínek povahu věcného břemene má. Nejvyšší soud však dozajista v době, kdy tuto právní větu vyslovil, měl na mysli poměry poplatné své době, a tak lze jeho výrok tvrzení vyložit spíše tak, že knihovně zapsané právo má věcně právní povahu, tudíž že jej chápe jako právní závadu

váznoucí na nemovité věci. Ačkoliv tyto názory mohly přispět k posílení pozice předkupního práva, je nutno je z níže uvedených důvodů odmítnout jako mylné. Je navíc nutné míti na

paměti právní povahu obou institutů, a to především co do možnosti realizace užitné hodnoty věci, která se může stát předmětem věcného břemene a předkupního práva. Ta se totiž u věcného břemene a u předkupního práva značně liší.

V období následujícím po novele občanského zákoníku, která nastala přelomovou novelou

(z.č. 509/1991 Sb.), se však situace oproti minulosti naprosto změnila. Předkupní právo bylo společně s dalšími výhradami u kupní smlouvy začleněno zpět do občanského zákoníku, a to

konkrétně jako ujednání u kupní smlouvy do části šesté hlavy druhé občanského zákoníku. Tuto úpravu lze již považovat za komplexní a právě ona je podrobena zkoumání v této práci.

13

Fiala, J. Překupní právo, Bulletin advokacie, 1992, č. 10, str. 19

10

4. Důvody pro existenci a sjednání předkupního práva Institut předkupního práva má v našem právním řádu již dlouholetou tradici. V historii byl ve

většině případů výslovně upraven zákonem, ale lze se setkat i s dobou, jejíž právní řád

umožňoval sjednání předkupního pouze jako inominátní smlouvy. V praxi bylo však používaným právním institutem i v této době. Důvodem je jeho nezastupitelná povaha, která spočívá dle mého

názoru v jedinečnosti tohoto institutu. Onu jedinečnost mu propůjčuje jeho charakter, který

umožňuje oprávněnému z předkupního práva získat pevnou pozici ve vztahu k povinnému v jejich vzájemném právním vztahu.

Nesmíme však na tomto místě, při hodnocení významu institutu předkupního práva,

zapomenout na různé druhy předkupního práva, konkrétně na předkupní právo smluvní a

zákonné. Ačkoliv jejich právní podstata je v zásadě totožná, faktický důvod jejich právní existence je u obou těchto předkupních práv poněkud odlišný. Nejprve upřeme pozornost na důvod sjednávání předkupního práva smluvního.

Pro jeho používání je samozřejmě typická rovnost smluvních stran. Nicméně na rozdíl od

sjednávání některých jiných výhrad u kupní smlouvy lze de facto konstatovat, že v řadě případů má silnější pozici prodávající (vlastník věci, která je často předmětem kupní smlouvy a i

předkupního práva). Nemusí tomu tak být ve všech případech (např. jak bude dále uvedeno,

myslitelná je i situace, kdy je předkupní právo sjednáno samostatnou smlouvou, tudíž nikoliv jako vedlejší ujednání u smlouvy kupní, a to bez toho, aby byla osoba z předkupního práva

oprávněná v pozici vlastníka). Prodávající má tedy u předkupního práva možnost „legálně vnutit“

kupujícímu sjednání této výhrady. Těžko si lze totiž představit situaci opačnou, tudíž že by se naopak kupující snažil do kupní smlouvy vtělit předkupní právo prodávajícího, tedy že by

zatěžoval potencionální předmět svého vlastnictví touto právní závadou. Důvody proč si kupující toto právo vymiňuje, mohou být rozličné, mohou být vyjádřeny přímo ve smlouvě, a to jak přímo v ustanoveních, která se týkají sjednání předkupního práva, tak např. i ustanoveních, které

definují účel, pro nějž je smlouva uzavírána. Faktické důvody na straně prodávajícího pak mohou spočívat např. v jeho finanční situaci, kterou chce řešit zpeněžením věci prodejem. Přitom je současně motivován k tomu, aby

mu zůstala zachována reálná naděje na její zpětné získání.

Mohou to být i důvody související se současným trhem a konkurenčním prostředím. Je tak myslitelný případ předkupního práva sjednaného z důvodu, aby prodávanou věc nezískala 11

konkurence nebo osoba, k níž prodávající nechová přátelské vztahy atp. Hlavním důvodem bývá

tedy ochrana oprávněného. Svoji pozici pak může dále posílit sjednáním předkupního práva s věcnými účinky, ale o tom bude pojednáno dále.

Předkupní právo však nemusí vznikat pouze na základě smlouvy, ale i na základě splnění

podmínek stanovených zvláštními zákony. Pak hovoříme o zákonném předkupním právu V naší právní úpravě tak může vzniknout předkupní právo na základě podmínek stanovených v zákoně

ve prospěch státu, nebo i ve prospěch fyzické osoby. Ve prospěch státu jsou předkupním právem zatíženy např. pozemky (nemovitosti) v některých chráněných územích nebo kulturní památky,

resp. národní kulturní památky (věci movité i nemovité). V těchto dvou případech předkupní právo svědčí oprávněnému, v jehož pozici vystupuje prostřednictvím svých orgánů stát. Důvod vzniku a existence těchto předkupních práv lze spatřovat v jiných skutečnostech, než v těch, které

motivují ke sjednání předkupního práva ve smlouvách subjekty soukromého práva. Tímto účelem je sice opět ochrana, tentokráte však již nikoliv zájmů původního vlastníka věci, ale ochrana

předmětu předkupního práva státu. To může poměrně trefně vyjádřit i ustanovení definující účel zákona č. 20/1987 Sb. o státní památkové péči:

Stát chrání kulturní památky jako nedílnou součást kulturního dědictví lidu, svědectví jeho

dějin, významného činitele životního prostředí a nenahraditelné bohatství státu.14

Z podobného účelu vychází, co se předmětu předkupního práva státu (tentokráte pozemků

v chráněných přírodních oblastech) týče,

také z.č. 114/1992 o ochraně přírody a krajiny.

Meritum myšlenky předkupního práva státu v těchto případech pak spočívá v předpokladu, že

právě stát (nadaný svou státní mocí i finančními prostředky) jako vlastník může nejlépe zajistit

ochranu těchto pozemků, resp. i jiných věcí (to v případě památek). Je proto žádoucí, pakliže o tyto stát projeví za zákonem stanovených podmínek zájem, aby přešly do jeho vlastnictví.

Druhý důvod pro existenci zákonného předkupního je pak třeba hledat u jiných jeho

příkladů. Nejvhodnější bude zřejmě pro tyto účely poukázat na z.č. 72/1994 Sb. V něm je

upraveno právo nájemce bytu - fyzické osoby na přednostní nabytí bytu. Předkupní právo staví nájemce do výhodnější pozice oproti případným ostatním potencionálním kupujícím. Funkce

zákonného předkupního práva tu proto má opětovně ochranný charakter a to vůči relativně slabší straně nájemního vztahu, za kterou zákonodárce považuje nájemce.

14

§ 1 z.č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů

12

Závěrem lze shrnout, že veškeré formy předkupního práva plní ochrannou funkci.

Předmětem této ochrany je přitom ve většině případů zájem oprávněné osoby, a to ať máme na

mysli subjekt oprávněný ze smluvního předkupního práva nebo stát a fyzické osoby oprávněné z předkupního práva na základě zákona.

13

5. Vznik předkupního práva V současném právním řádu České republiky se lze setkat s předkupním právem v mnoha

předpisech. Lze rozlišovat různé druhy předkupního práva a taktéž různé tituly, na jejichž základě předkupní právo a tedy i „předkupněprávní vztah“ vzniká. Jsou jimi zákon a smlouva.

Co se zákona jako právního titulu vzniku předkupního práva týče, lze jako příklady našeho právního řádu jmenovat několik právních předpisů a ustanovení, které zákonné předkupní

upravují a na jejichž základě i vzniká. Jsou to občanský zákoník a jeho zákonné předkupní právo

podílových spoluvlastníků v § 140 obč.z., zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., zákon o ochraně přírody a krajiny č.114/1992 Sb. a zákon o státní památkové péči č. 20/1987 Sb. 5.1. Zákonné předkupní právo podílových spoluvlastníků Zákonné předkupní právo podílových spoluvlastníků zákonodárce poprvé zakotvil až v

z.č. 141/1950 Sb. Na toto zákonné předkupní právo lze pohlížet z mnoha úhlů, avšak nesporným faktem zůstává, že tento institut do současnosti plní svou funkci bezezbytku, tj. že je jeho potřeba

stále aktuální. Pro jeho nezbytnost lze argumentovat potřebou ochrany práv spoluvlastníků před tím, aby jejich dosavadní spoluvlastník, který má úmysl svůj spoluvlastnický podíl zcizit, nemohl

do jejich okruhu včlenit proti jejich vůli nového spoluvlastníka. Ve prospěch tohoto předkupního práva lze argumentovat také tím, že zákonným předkupním právem

jsou omezeni všichni

spoluvlastníci stejným způsobem a tudíž, že omezení jejich práv je rovné a spravedlivé, a to navíc

nikoliv na základě smlouvy ale přímo na základě zákona. Na druhou stranu lze však jmenovat i některé problematické body, které již pro úpravu tohoto zákonného předkupního práva

podílových spoluvlastníků nehovoří. Úvahy o něm lze totiž vést i jiným směrem. Lze je chápat jako výrazný zásah do smluvní svobody a do zásady autonomie vůle, která ovládá celou část

občanského práva, která se týká vlastnictví a vlastnických vztahů. Spoluvlastníci, a to žádného z nich nevyjímaje, jsou předkupním právem fakticky omezeni při dispozici v nakládání s věcí, která je předmětem spoluvlastnictví. Konkrétně je omezeno jejich oprávnění disponovat s věcí a to formou převodu. Občanský zákoník v současném znění stanoví, že převádí-li

se

spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké

(§ 116, 117 občanského zákoníku). Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního 14

práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů15. Z citovaného ustanovení

vyplývá, že omezení není sice aktuální při každém převodu, vyňaty zákonem jsou převody na

osoby blízké, ale při převodu ve prospěch osoby třetí, popřípadě i ve prospěch jiného

spoluvlastníka, se toto omezení aktivuje a ostatním spoluvlastníkům vznikne předkupní právo k převáděnému podílu.

Nutné je na tomto místě zmínit i to, že jde onakládání spoluvlastnickým podílem, nikoliv o

nakládání věcí jako celkem16.. Předmětem předkupního práva v tomto případě není tedy věc

(resp. reálná část věci), která je předmětem spoluvlastnictví, nýbrž se týká toliko

spoluvlastnického podílu jako takového. Lze se přitom zamyslet též nad samotnou formulací dotčené normy, konkrétně nad hypotézou „převádí-li se spoluvlastnický podíl“. Z formulace

hypotézy zřetelně vyplývá, že zákonodárce zakotvil předkupní právo spoluvlastníků nejen pro

případy převodů úplatných, ale i pro případy bezúplatných převodů, jako je např. darování. Rovněž zajímavým specifikem současného citovaného znění občanského zákoníku je i jeho druhá

věta, v níž zákonodárce stanovil postup spoluvlastníků pro případ, když se o nabídce spoluvlastníka nedohodnou (nedohodnou-li se ostatní spoluvlastníci o výkonu předkupního

práva, mají právo koupit převáděný podíl podle velikostí svých stávajících podílů).

Nezasvěcenému laikovi by se na první pohled mohlo zdát, že spravedlivější a proto vhodnější by

byla úprava, která by v této situaci přiznávala každému ze spoluvlastníků stejnou část dotčeného

podílu. Nicméně zákonodárce přiznal, jak již jsem uvedl, každému spoluvlastníkovi právo koupit právě a jen takovou část převáděného podílu, která zachová poměr velikostí podílů mezi stávajícími podílovými spoluvlastníky. Odůvodnění tohoto „poměru předkupního práva“ je

jednoduché, praktické i spravedlivé. Účelem je totiž respektování stávajícího právního postavení spoluvlastníků z hlediska velikosti jejich podílu (kterému odpovídaly mj. např. investice na

pořízení tohoto podílu). Tak tato zákonná úprava dbá zachování stejného právního postavení

všech stávajících spoluvlastníků i pro případ, že se spoluvlastníci nedohodnou, a přispívá

tak k jejich právní jistotě. Lze si totiž představit situaci, kdy by za jiných podmínek docházelo ke změně stávajících poměrů mezi těmito zbývajícími spoluvlastníky.

Dále je nutné uvést možnosti oprávněných spoluvlastníků, při případném porušení tohoto

zákonného předkupního práva. Ty lze rozvrhnout prakticky do tří variant právních kroků. Za prvé 15 16

§ 140 z.č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Bičovský,J. A Holub, M. Občanský zákoník-poznámkové vydání s judikaturou, Nakladatelství Linde Prah a.s., str.159

15

se mají možnost domáhat, a to každý jednotlivě při uplatňování svého předkupního práva, aby

soud na jejich návrh vyslovil neplatnost převodu obchodního podílu. A to, jak jsem osvětlil výše, jak aktu úplatného, tedy např. prodeje, tak i aktu bezúplatného, tedy např. darování. Tento postup umožňuje § 40a obč.z. Jedná se přitom o relativní neplatnost, což znamená, že neuplatnil-li by dotčený spoluvlastník toto své právo u soudu v obecné promlčecí tříleté lhůtě, převodní akt by

byl platný a účinný jen za té situace, kdyby po uplynutí této promlčecí lhůty protistrana

promlčení nenamítla. Za druhé mají dotčení spoluvlastníci možnost domáhat se mimo soudní

řízení na nabyvateli spoluvlastnického podílu (nebo i jeho části), ke kterému bylo porušeno jejich předkupní právo, aby jim nabyvatel podílu dotčený podíl (nebo jeho část) nabídl za stejných podmínek, jako jej on sám od převodce nabyl. Tento postup umožňuje obecná úprava

předkupního práva a to konkrétně § 603 odst. 3. Pokud by tato jejich snaha nevedla k úspěchu,

nabízí se domáhajícímu se spoluvlastníkovi možnost postupu podle ust. § 161 odst.3 občanského soudního řádu. Na jeho základě by se mohl na soudu domáhat rozhodnutí, kterým by soud

nahradil, jak mu to zákon ostatně v tomto ustanovení umožňuje, projev vůle nabyvatele. Jako poslední možnost, která však není de facto slučitelná s možností první, je postup, který umožňuje opět obecná úprava předkupního práva v občanském zákoníku,

a to opět v § 603 odst. 3,

tentokráte však in fine. Zde nabízí zákon možnost ponechat si předkupní právo k danému podílu,

které však bude působit vůči nabyvateli z uskutečněného převodu, kterým bylo předkupní právo porušeno.

5.2. Zákonné předkupní právo v zákoně č. 20/1987 Sb o státní památkové péči Za další příklad zákonného předkupního práva lze označit nabídkovou povinnost podle

zákona č. 20/1987 Sb. o státní památkové péči. Předkupní právo se v tomto zákoně stává vítaným

prostředkem k ochraně společenských zájmů, které zákon vytyčuje v § 1. Účelem zákona je totiž ochrana kulturních památek jako nedílné součásti kulturního dědictví lidu, svědectví jeho dějin,

významného činitele životného prostředí a nenahraditelné bohatství státu. Už z tohoto ustanovení lze odvodit obecný předmět ochrany tohoto zákona, kterým jsou kulturní památky. Zákon pak sám podrobně stanoví, co vše lze za kulturní památky považovat. Činí tak v § 2, z něhož lze

uvést, že za kulturní památky je možné považovat jak věci movité, tak věci nemovité a popř. i

jejich soubory, přičemž postačí, že pouze část věcí z tohoto souboru je kulturní památkou. Tyto 16

věci však musí mít určité kvality, které zákon v § 2 odst.1 podrobně osvětluje.

Samotná úprava předkupního práva, v tomto případě předkupního práva státu, je v zákoně o

státní památkové péči upravena § 13. Slovy zákona se zde hovoří o právu státu na přednostní koupi, kterému odpovídá i nabídková povinnost subjektu povinného. Předmětem přednostního

práva státu jsou právě kulturní památky, jak je stanoví § 2 zákona (ovšem s jistou nejasností, které se budu věnovat dále) a také národní kulturní památky, jak je definuje § 4 tohoto zákona.

Subjektem oprávněným je v těchto vztazích stát, zastoupený nyní ministerstvem kultury (oproti dřívější úpravě, kde tuto pozici zastávaly příslušné obecní úřady). Vlastník kulturní památky je

povinen v případě zamýšleného prodeje (úplatného převodu vlastnictví) kulturní památky, jde-li o

movitou kulturní památku nebo jde-li o národní kulturní památku, ji přednostně nabídnout ministerstvu kultury ke koupi (úplatnému nabytí do státního vlastnictví), s výjimkou prodeje mezi osobami blízkými nebo spoluvlastníky.17 Za subjekt povinný pak zákon na základě tohoto

ustanovení považuje vlastníka, resp. případné spoluvlastníky dotčené kulturní památky.

Významným faktem je v tomto ustanovení skutečnost, že se musí při zamýšleném převodu jednat

pouze o převod úplatný, tudíž se zákon vztahuje např. na zamýšlenou smlouvu kupní, nikoliv však již na smlouvu darovací. Další výjimkou, kdy se předkupní právo státu při zamýšleném

převodu neaktivuje, a to ani v případě zamýšleného převodu úplatného, je převod mezi osobami blízkými, jak je definuje § 116 občanského zákoníku. Rovněž se nepoužije na převody (rovněž ani na převody úplatné) mezi spoluvlastníky (míněno podílovými).

Oproti předchozímu znění tohoto paragrafu z roku 1987 se zde však setkáváme přeci jen s

jedním problémem. Dikce současného zákona (a citovaného § 13 z.č. 20/1987 o státní památkové

péči) nás totiž vede k závěru, že zákonodárce opomněl upravit přednostní právo státu ke koupi nemovitých kulturních památek, jak tomu bylo v předchozím znění tohoto ustanovení, které zde pro osvětlení uvedu: Vlastník kulturní památky je povinen v případě zamýšleného prodeje

(úplatného převodu vlastnictví) kulturní památky ji přednostně písemně nabídnout ke koupi

(úplatnému nabytí do státního vlastnictví) okresnímu úřadu příslušnému podle bydliště vlastníka

(sídla organizace, která je vlastníkem kulturní památky); jde-li o nemovitou kulturní památku okresnímu úřadu příslušnému podle místa, kde nemovitost je18. Současné znění odstavce 1 totiž

pamatuje pouze na předkupní právo u převodů movitých kulturních památek a národních 17 18

§ 13 odst. 1 z.č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů § 13 odst. 1 z.č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění platném k 1.1.1988

17

kulturních památek. Ve třetím odstavci § 13 zákonodárce již hovoří o postupu, kterým má

ministerstvo kultury reflektovat na nabídku vlastníka kulturní památky. Zmiňuje přitom postup jak u kulturních památek movitých, tak i nemovitých. Nicméně lze dle mého názoru konstatovat:

že toto ustanovení, co se nemovitých kulturních památek týká, postrádá smyslu. V odstavci 1 totiž přednostní právo státu zákonodárce opravdu stanovil pouze ke kulturním

památkám movitým a případně movitým i nemovitým národním kulturním památkám.

Povinnost vlastníka nemovité kulturní památky učinit státu nabídku v případě zamýšleného prodeje nemovitých kulturních památek tedy dle mého názoru dána není. Zde

by se možná dalo hledat vysvětlení dikce odstavce třetího (Ministerstvo kultury, jemuž nabídka

došla, je povinno, jde-li o movitou kulturní památku ve lhůtě tří měsíců a jde-li o nemovitou

kulturní památku ve lhůtě šesti měsíců od doručení nabídky oznámit vlastníku kulturní památky, že nabídka koupě (úplatného nabytí do státního vlastnictví) kulturní památky přijímá, jinak právo

státu na přednostní koupi kulturní památky vůči vlastníku, který nabídku učinil, zaniká.), kde se o nemovitostech hovoří v souvislosti s kulturní památkou. Vysvětlením by se mohlo stát

konstatování, že nemovitou kulturní památkou ve spojení s odstavcem 1, je pouze národní nemovitá kulturní památka. Nicméně ani tento závěr mne z právního hlediska nemůže uspokojit, protože pak by se mělo ve znění odstavce třetího hovořit ne o nemovité kulturní

památce, ale o národní nemovité kulturní památce. Tak tomu však není a odstavec třetí

zmiňuje opět pouze nemovité kulturní památky. Rovněž závěr, že by každá nemovitá

kulturní památka měla být pro uplatnění práva přednostního práva státu na koupi takové

památky prohlašována za národní kulturní památku se mi jeví jako v praxi naprosto nerealizovatelný. Jediným řešením této nejasnosti zákona tak vidím ve změně § 13 odst.1 z.č. 20/1987 o státní památkové péči, do něhož by měla byt vložena povinnost vlastníka nemovité kulturní památky tuto při zamýšleném úplatném převodu nabídnout státu (resp. ministerstvu kultury) k přednostní koupi.

Od této nejasnosti se dále pokusím odhlédnout a zaměřím svou pozornost na znění tohoto

paragrafu de lege lata. Za předmět přednostního práva státu však kvůli nastíněným nejasnostem

budu brát pouze kulturní památky movité a národní kulturní památky. Ustanovení § 13 odst.3

zákona stanoví lhůty ve kterých je ministerstvo kultury povinno odpovědět na nabídku vlastníka kulturní památky (v okamžiku kdy tento zamýšlí úplatný převod na osobu, která mu není blízká a není ani spoluvlastníkem předmětné kulturní památky), že jeho nabídku přijímá. Nepřijme-li 18

ministerstvo kultury nabídku v této lhůtě, která je tříměsíční, pak jeho právo na přednostní koupi dotčené kulturní památky vůči tomuto vlastníku zanikne a tento již může realizovat úplatný převod bez ohledu na přednostní právo státu. Je však nutné podotknout, že další vlastník kulturní památky je povinen opět splnit případnou nabídkovou povinnost vůči státu,

protože toto právo zaniklo okamžikem vypršení prekluzivní tříměsíční lhůty pouze ve

vztahu k jejímu původnímu vlastníku a nikoliv k věci jako takové. Ta si ponechává své vlastnosti a tak stále splňuje podmínky, které vyžaduje zákon pro vznik předkupního práva. Proto i nový vlastník věci se stává subjektem povinným.

Pokud jde o kupní cenu, týkající se předkupního práva státu, musí být vlastníkova nabídka

učiněna za cenu stanovenou podle cenových předpisů a nelze-li cenu takto určit, za cenu odpovídající povaze věci. (V obou případech se bude vesměs jednat o znalecké posouzení.)19

Ustanovení § 13 odst.4 pak upravuje následky porušení nabídkové povinnosti, která vyplývá

pro vlastníka kulturní památky z ust. § 13 odst.1. Porušení nabídkové povinnosti přitom spočívá v

realizaci úplatného prodeje bez předchozího nabídnutí kulturní památky (z mého výše uvedeného názoru plyne, že opět pouze movité), a to samozřejmě mimo okruh osob stanovených v odstavci prvním. Nesplnění nabídkové povinnosti sice není stíháno žádnou pokutou, nebo jinou

veřejnoprávní sankcí, uplatněnou vůči vlastníku, nebo jiné osobě, avšak právní úkon, kterým

vlastník převedl vlastnictví ke kulturní památce, aniž před tím umožnil státu výkon jeho předkupního práva, je neplatný.20 Jedná se přitom podle znění § 13 odst. 4 z.č. 20/1987 Sb. o

neplatnost relativní, jak plyne z toho, že ministerstvo kultury se může této neplatnosti dovolat do lhůty tří let od provedení úplatného převodu, jak to tento odstavec také stanoví.

Na tomto místě se však musím zmínit o další nejasnosti, která z ustanovení odstavce

prvního a třetího v souvislosti s odstavcem čtvrtým plyne. Zákonodárce totiž podle mého

názoru opomněl opět upravit podstatnou věc. A to následky porušení nabídkové povinnosti

a i postup jejího uplatnění pro národní kulturní památky. Ty totiž opět na tomto místě neupravuje. Bylo by tak dle mého názoru za současného znění tohoto ustanovení nutné se

spolehnout na obecnou úpravu následků porušení, jak je upravuje občanský zákoník a kterými se budu zabývat až dále.

Závěrem věnuji svoji pozornost na ust. § 13 odst.2, který dává ministerstvu kultury možnost

19 20

Telec, I. Právo státu na přednostní koupi kulturních památek, Bulletin advokacie č.9 1993, str. 16 Telec, I. Právo státu na přednostní koupi kulturních památek, Bulletin advokacie č.9 1993, str. 16

19

za mimořádně závažných kulturně společenských okolností státu (potažmo právě ministerstvu

kultury, resp. organizacím jím zřízeným) uplatnit právo na přednostní koupi movité kulturní památky za cenu stanovenou podle zvláštních předpisů, resp. nelze-li takto cena určit, za cenu odpovídající povaze věci. Ministerstvo kultury je přitom oprávněno si od vlastníka dané kulturní památky vyžádat doklad o vlastnictví movité kulturní památky. Tato možnost je však jak

v zákoně tak i v právní praxi pokládána za velni výjimečnou, a tak zákon nestanoví ani povinnost státu nabídku vlastníka přijmout.

5.3. Zákonné předkupní právo v zákoně č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny Zákonné předkupní právo můžeme nalézt rovněž v zákoně č. 114/1992 Sb. o ochraně

přírody a krajiny. Jeho zakotvení zde vychází z podobného účelu jako je tomu uzákona o státní památkové péči. Účelem tohoto zákona je totiž ochrana takových hodnot a věcí, které svým

významem přesahují soukromé cíle a hodnoty, a proto jsou právě předmětem ochrany státní moci. Mezi tyto hodnoty patří nesporně i významné přírodní útvary a části živé i neživé přírody.

K ochraně takových hodnot nabízí zákon řadu ustanovení. Lze uvést např. ust. § 33 z.č. 114/1992 Sb., podle kterého lze sice nezastavěné pozemky nacházející se na území přírodních rezervací ve vlastnictví státu zcizit, ale pouze se souhlasem ministerstva životního prostředí.

Jiným prostředkem ochrany těchto zájmů je pak i předkupní právo státu, které je v zákoně o

ochraně přírody a krajiny upraveno v části šesté (konkrétně v § 61 z.č. 114/1992 Sb.) společně s některými dalšími nástroji ochrany, jako je například i vyvlastnění.

Za subjekty předkupního práva podle tohoto zákona lze v předkupněprávním vztahu

považovat na jedné straně stát, který vystupuje v pozici oprávněného, a naproti němu v pozici z předkupního práva povinných stojící vlastníky takových pozemků, o kterých se zákon v tomto paragrafu zmiňuje. Předmětem předkupního práva jsou již zmíněné pozemky, které mají zákonem stanovené vlastnosti. Ty zákon stanovuje v § 61 odst.1 jako takové pozemky, které

a) jsou nezastavěné a leží mimo sídelní útvary na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a nebo

b) pozemky související s jeskyněmi

Vlastníkům těchto pozemků zákonodárce stanovuje povinnost nabídnout v okamžiku

zamýšleného prodeje dotčené pozemky k odkupu orgánu ochrany přírody. Naproti tomu orgánu 20

ochrany přírody pak zákon ukládá šedesátidenní propadnou lhůtu, ve které je tento orgán

oprávněn o předmět předkupního práva projevit písemně závazný zájem. Nevyužije-li orgán ochrany přírody tuto lhůtu, resp. svůj zájem vyjádří až po ní, je vlastník pozemků oprávněn uskutečnit zamýšlený prodej.

Rozebereme-li tedy předpoklady uplatnění tohoto předkupního práva, dospějeme k těmto

závěrům. Především se musí jednat o pozemky, které jsou předmětem předkupního práva, jak je

vymezuje odstavec první § 61 předmětného zákona. Tudíž o pozemky souvisejícími s jeskyněmi, nebo o nezastavěné pozemky, ležící mimo sídelní útvary, a to toliko na území národních parků,

národních přírodních rezervací nebo národních přírodních památek. Pouze tyto pozemky jsou zatíženy zákonným předkupním právem podle tohoto zákona. Pro úplnost lze též zmínit podmínku, že tyto pozemky nesmí ze zřejmých důvodů být ve vlastnictví státu.

Dále musí nastoupit vůle vlastníka takový pozemek prodat. Zákon slovem „prodat“ jasně

vyloučil z předkupního práva jiné způsoby převodu a to především převody bezúplatné, jakým je např. darování. Posledním předpokladem je již zmíněné projevení zájmu orgánem ochrany přírody o předmětný pozemek.

O dalších předpokladech již § 61 z.č. 114/1992 Sb. mlčí. Nezbytné však bude jistě i určení

ceny, za kterou stát pozemek od jeho vlastníka odkoupí. Jelikož tato zvláštní úprava předkupního práva nám na tuto otázku odpověď nedává, jsem toho názoru, že je nutné přistoupit k aplikaci

obecné úpravy předkupního práva a to konkrétně ust. § 606 občanského zákoníku. Z něho

pak usuzuji, že primárním způsobem určení ceny bude v praxi dohoda státu s vlastníkem předmětného pozemku a jako subsidiární řešení pak nastoupí druhá možnost, kterou vidím ve stanovení ceny ve stejné výši, jako byla vlastníkovi pozemku nabídnuta druhou stranou

zamýšleného prodeje. Jiné řešení by podle mého názoru porušovalo zásadu ekvity, jak je

tato stanovena v § 3 občanského zákoníku. Zaměříme-li pak pozornost na případné porušení předkupního práva, o kterém zákon o ochraně přírody a krajiny také mlčí,

soudím že řešení bude opět nutno hledat v obecné úpravě předkupního práva v občanském zákoníku a to konkrétně v odst. 3 § 603 občanského zákoníku. Na jeho základě lze pak vyslovit závěr, že bude-li předkupní právo vlastníkem pozemku porušeno, pak se bude moci stát na nabyvateli pozemku domáhat, aby mu pozemek nabídl k odkupu. Nevyužije-li stát

této možnosti, pak mu zůstane předkupní právo vůči nabyvateli zachováno. Tato druhá

možnost však již de facto dle mého názoru postrádá v praxi opodstatnění, jelikož nový 21

nabyvatel pozemku opět vyhoví definici zákonného předkupního práva, které stanovuje zákon o ochraně přírody a krajiny ve svém § 61.

Při rozboru ust. § 61 nesmíme zapomenout na odstavec druhý, který umožňuje státu při

realizaci jeho předkupního práva čerpat finanční prostředky ze Státního fondu životního prostředí České republiky. Odstavec třetí § 61, který stanoví, že jeskyně nejsou součástí pozemku a nejsou

ani předmětem vlastnictvím, pak již s předkupním právem souvisí snad jen okrajově. Souvislost tohoto odstavce s předkupním právem podle tohoto zákona lze spatřovat snad jen ve skutečnosti,

že právě jeskyně jsou de facto předmětem ochrany při realizace předkupního práva u pozemků souvisejícími s jeskyněmi. Toto ustanovení, které stanoví, že jeskyně nejsou součástí pozemku a

ani předmětem vlastnictví tak v praxi právě tyto objekty i za pomoci předkupního práva k pozemkům s nimi souvisejícími chrání.

5.4. Zákonné předkupní právo v zákoně č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů Obdobu překupního práva, které vzniká na základě zákona je možné nalézt i v zákoně

č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Konkrétně pak z tohoto zákona plyne tzv. právo první koupě a

právo přednostní koupě. Tyto instituty pak zákon upravuje v části šesté, konkrétně v § 22 a násl.

Před účinností tohoto zákona bylo možno převést byt, který byl užíván na základě práva osobního

užívání (po 1. lednu 1992 na základě nájmu), pouze uživateli (nájemci). Absolutní přednost těchto osob nebyla do z.č. 72/1994 Sb. převzata. Dosavadnímu nájemci je však určitá ochrana

zaručena, i když na omezenou dobu, a to právě zajištěním práva první koupě a práva přednostní koupě.

Základní informace o těchto institutech pak nalezneme především v § 22 odst.1, který

stanoví, že při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci.

Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě. V souvislosti s tímto odstavcem, je dále nutno zmínit i znění odstavce šestého:

Při převodu vlastnictví jednotky, která je smluvně užívána fyzickou osobou jako ateliér, má

dosavadní vlastník jednotky, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod jednotky

přednostně jejímu uživateli. To neplatí, jestliže tato jednotka byla nabyta do vlastnictví podle 22

tohoto zákona nebo podle dosavadních předpisů a nejedná se o vlastnictví jednotky vzniklé podle ustanovení § 7, jestliže nájem jednotky byl sjednán s vlastníkem jednotky - fyzickou osobou. Nepřijme-li uživatel tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být jednotka převedena jiné osobě.21

Na základě těchto dvou odstavců se pak již lze nabídkovou povinností vlastníka zabývat

podrobněji. Na jeho základě lze určit předmět přednostního nabytí, jak o něm hovoří § 22 odst.1. Lze za něj označit především byty (až na výjimky, které stanoví zákon o vlastnictví bytů v § 23 a násl.-např. za předmět přednostního nabytí nelze považovat byty družstevní) a taktéž ateliéry, které zmiňuje v § 26.

Lze pojmenovat i subjekty přednostního práva nabytí jednotky. Jsou jimi obecně

z předkupního práva oprávněný a povinný. Za povinného pak můžeme označit vlastníka budovy

nebo jednotky, tudíž bytu, popř. ateliéru. Jako oprávněného lze označit tu fyzickou osobu, která užívá byt jako nájemce a také tu fyzickou osobu, která na základě smlouvy užívá jednotku jako

ateliér. Jistou výjimku z osob, které by vyhovovaly této definici osoby oprávněné však stanoví § 22 odst.3. Ten vylučuje z tohoto okruhu oprávněných osob některé fyzické osoby (nájemce),

přestože obecné předpoklady v odstavci 1 splňují. Odstavec třetí tyto osoby z přednostního práva k nabytí jednotky vylučuje za předpokladu, že vlastníkem bytu je fyzická osoba, která byt získala

způsobem uvedeným v § 7 tohoto zákona a s nájemcem uzavřela nájemní smlouvu až poté, co předmětný byt tímto způsobem nabyla do svého vlastnictví.

Chceme-li pochopit blíže způsob, jakým je fyzické osobě-nájemci poskytnuta ochrana, pak

se jeví nezbytným způsob ochrany rozdělit do dvou fází. Těmi jsou, jak jsem na počátku výkladu úpravy předkupního práva v tomto zákoně uvedl, právo první koupě a právo přednostní koupě

(obecně práva přednostního nabytí). Dá se říci, že právě v tomto pořadí jsou i v praxi uplatnitelná, jak vyplyne z následujícího.

Právem první koupě se rozumí možnost oprávněné osoby domáhat se za stanovených

podmínek odkupu jednotky. Subjekty tohoto práva i jeho předmět jsem již osvětlil, proto zaměřím svoji pozornost na obsah nabídkové povinnosti a způsob její realizace.

Obsahem právního vztahu předkupního práva jsou samozřejmě práva a povinnosti obou

zúčastněných stran a s ohledem na to lze konstatovat, že obsahem tohoto právního vztahu je povinnost daná vlastníku jednotky (resp. budovy), nabídnout jednotku (byt nebo ateliér) k 21

§ 21 z.č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů

23

odkupu osobě oprávněné. Tato povinnost se přitom aktivuje v okamžiku, kdy se povinný

rozhodne jednotku převést. Nabídková povinnost se pak realizuje návrhem smlouvy, který adresuje povinný oprávněnému a okamžikem doručení tohoto návrhu (ovšem za podmínky že

návrh je perfektní, tzn. má veškeré obecné náležitosti nabídky, které vyžaduje § 43a občanského

zákoníku a rovněž i náležitosti zvláštní, jak je stanoví § 6 odst.1 zákona o vlastnictví bytů) počíná běžet šestiměsíční lhůta, kterou zákon stanoví pro možnost přijetí nabídky oprávněným.

Náležitosti přijetí nabídky zákon o vlastnictví bytů speciálně neupravuje, soudím proto, že se tyto budou řídit obecnou úpravou v občanském zákoníku (§ 43c občanského zákoníku). Co se týče

formy nabídky i jejího přijetí, pak ač se o tom zákon výslovně nezmiňuje, lze doporučit formu písemnou a to pro oba tyto právní úkony, a to vzhledem k zásadě: Písemnou formu musí mít

smlouvy o převodech nemovitostí, jakož i jiné smlouvy, pro něž to vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků.22. Zaměříme-li pozornost na šestiměsíční lhůtu, kterou má oprávněný k přijetí nabídky,

pak tuto nelze zkrátit. A to ani v případě, kdy by oprávněný nabídku odmítl, popř. na ni vůbec nereagoval. V této lhůtě totiž může povinný učinit nabídku novou (v tomto případě však nepočíná běžet lhůta nová, jelikož by toto odporovalo rozumnému a spravedlivému uspořádání vztahů) a

tuto již oprávněný přijmout může. Na šestiměsíční lhůtu dopadá i ustanovení § 22 odst.8 zákona

o vlastnictví bytů, který stanoví, že lhůta neběží, po dobu určení platnosti nabídky, či neplatnosti nabídky u soudu. K žalobě na určení pak bude v praxi sahat dozajista v řadě případů spíše oprávněný. Součástí nabídky totiž bude pravidelně i cena, kterou zákon nijak neupravuje, a tak je

její určení v nabídce na povinném. Nebude-li však oprávněný s cenou souhlasit, může se obrátit na soud, aby vyslovil neplatnost nabídky. Dospěje-li soud k témuž závěru jako oprávněný a

vysloví neplatnost nabídky, pak lze konstatovat, že šestiměsíční lhůta běžet nezačala, protože nabídka de iure učiněna nebyla. Vysloví-li však platnost nabídky, pokračuje v běhu již započatá šestiměsíční lhůta.

Uběhne-li šestiměsíční lhůta marně, poskytuje zákon fyzické osobě-nájemci ještě jeden

prostředek právní ochrany. Je jím právo přednostní koupě. Je však nutné podotknout, že okruh oprávněných osob je v případě tohoto práva užší. Oprávněným už není fyzická osoba, která užívá

za výše zmíněných podmínek ateliér. Zákon totiž tuto výhodu přiznává pouze nájemníkům (§ 22 odst.2). Podstatou tohoto institutu je pak právo nájemce na přednostní nabytí bytu a to za

předpokladu, že o byt u jeho vlastníka projeví zájem třetí osoba a vlastník se rozhodne byt na tuto 22

§ 46 z.č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

24

převést (aktuální je samozřejmě případ úplatného převodu-prodeje). Oproti právu první koupě je tento druh právní ochrany nájemce omezen ne jednou, ale dvěmi lhůtami (obě mají ale opět prekluzivní charakter). První z nich je lhůta jednoroční, která počne běžet v okamžiku vypršení

šestiměsíční lhůty pro přijetí nabídky vlastníka při právu první koupě. Její počátek je tak určen

objektivně. Právě v této lhůtě musí na straně vlastníka bytu nastoupit úmysl převést tento byt ze svého vlastnictví na třetí osobu. Druhou lhůtou je lhůta tříměsíční, která je poskytnuta nájemci k uzavření převodní smlouvy s vlastníkem. Běh této lhůty pak počne běžet v okamžiku, kdy je

nájemci doručena nabídka (návrh na uzavření smlouvy) od vlastníka bytu. Formu nabídky již

tentokrát zákonodárce upravil a stanovil pro ni obligatorní písemnou podobu a k její platnosti požaduje i veškeré obecné i zvláštní náležitosti. Co se týče ceny, která bude součástí nabídky, pak

o ní již tentokráte nevznikají spory. Cena je totiž určena na základě nabídky třetí osoby vlastníku bytu a tato cena je závazná i pro uplatnění práva oprávněného na přednostní koupi. Tak to stanoví § 606 občanského zákoníku, na který § 22 odst.2 zákona o vlastnictví bytů odkazuje. Odkazem

na § 603 odst.3 občanského zákoníku pak řeší i případné porušení práva na přednostní koupi a to tak, že je-li toto právo porušeno, pak se oprávněný (nájemce) může domáhat na nabyvateli, aby mu věc nabídl k odkupu, nebo mu zůstane právo přednostní koupě zachováno.

Závěrem lze poukázat na jistou nesrovnalost v zákoně, která se týká zániku práva na

přednostní koupi bytu, v souvislosti s během obou lhůt. Otázka zní, zaniklo právo přednostní

koupě uplynutím roční lhůty nebo zaniklo až uplynutím tříměsíční lhůty (jinými slovy, zaniká

právo přednostní koupě nejpozději uplynutím roční lhůty, či uplynutím tříměsíční lhůty pokud

začala běžet v průběhu roční lhůty)? Z dikce § 22 odst. 2 , věta první soudíme, že právo zanikne nejpozději uplynutím lhůty roční, neboť pouze po tuto dobu má nájemce právo na přednostní nabytí. Je však pravdou, že doslovnou interpretací bychom dospěli k závěru pro nájemce ještě nevýhodnějšímu, kdybychom nabytím rozuměli skutečné získání vlastnického práva. Lze však

soudit, že k zachování práva na přednostní nabytí postačuje uzavření smlouvy. Ustanovení § 22 odst. 2, věta třetí však konstatuje, že právo zanikne až uplynutím tříměsíční lhůty, což by svědčilo pro variantu uvedenou na druhém místě.23 Argumenty pro oba závěry jsou dozajista poměrně

silné, nicméně vzhledem k ochranné funkci institutu předkupního práva i v této podobě usuzuji, že správnější cestou bude klonit se k variantě zániku příznivější pro oprávněného, tedy k zániku až vypršením tříměsíční lhůty, ačkoliv bude běžet i po vypršení lhůty jednoroční.

23

Fiala, J. Právo na přednostní nabytí jednotky do vlastnictví, Bulletin advokacie č.1 1995-aspi lit.3584

25

6. Doba trvání předkupního práva Chceme-li zaměřit pozornost na trvání předkupního práva, je nezbytné brát v potaz jeho

zákonnou a smluvní podobu.

Podoby zákonného předkupního práva jsou už ze své povahy obecně časově neomezené.

Jsou vázány pouze na podmínky, na které zákon existenci předkupního práva váže. Ztratí-li pak

např. movitá kulturní památka tento svůj status, pak i předkupní právo státu k ní zanikne. Právě její status jako kulturní památky je totiž určujícím předpokladem, za jehož trvání je možné o

předkupním právu vůbec uvažovat. V zákonech lze sice v souvislosti se zákonným předkupním právem najít řadu prekluzivních lhůt, které obecně mohou způsobit zánik práv a povinností,

nicméně jejich charakter se vždy váže toliko k oprávněním a povinnostem subjektů předkupního práva a nikoliv k jeho samotné existenci a době trvání.

Mnohem více bude aktuální otázka doby trvání předkupního práva u jeho smluvní podoby.

Zde právě smlouva bude alfou i omegou trvání předkupního práva. Nebude-li právě ze smlouvy

vyplývat něco jiného (lze např. vznik předkupního práva vázat na odkládací podmínku), pak

vznik předkupního práva spadne v jeden okamžik společně s účinností smlouvy. Pravidla pro zánik předkupního práva pak bude rovněž nutno hledat v samotné smlouvě, protože zákon žádná

pravidla v tomto směru nestanoví. Lze tak konstatovat, že nebude-li smlouva obsahovat žádné ustanovení o trvání a zániku předkupního práva, pak lze mít za to, že bylo sjednáno na dobu neurčitou. V praxi pak toto bude nejčastější případ. Nic však smluvním stranám nebrání dobu

trvání předkupního práva omezit, přičemž lze tohoto cíle dosáhnout prostřednictvím dvou právních institutů. Prvním je smluvní stanovení doby trvání předkupního práva. Pak bude

předkupní právo sjednáno pouze na dobu určitou a je opět na vůli stran, na jakou dobu. Druhou možností je pak varianta omezení trvání předkupního práva rozvazovací podmínkou. V praxi lze

pak doporučit právě tuto variantu, protože oproti zřízení předkupního práva na dobu určitou zřízení předkupního práva s rozvazovací podmínkou častěji vyjádří zájmy a úmysly oprávněného.

26

7. Subjekty předkupního práva Vztah předkupního práva je samozřejmě vztahem mezi subjekty práva, tak jak je definuje

obecně občanský zákoník. Z něho vychází obecné podmínky způsobilosti k právům a

povinnostem i k právním úkonům subjektů, které mohou založit právní vztah, nevyjímaje

samozřejmě i veškeré vztahy plynoucí z předkupního práva. Ve všech případech předkupního práva tu naproti sobě stojí dvě strany, které vůči sobě disponují řadou vzájemných práv a povinností. Jsou jimi z předkupního práva oprávněný a z předkupního práva povinný. Zákon přitom nestanoví pro subjekty předkupního práva žádná omezení, kromě těch, které jsou určeny

obecnými mezemi právní subjektivity, a tak se na obou stranách lze setkat jak s fyzickým osobami, tak i s osobami právnickými včetně státu a samozřejmě i s pluralitou subjektů. Právě ta

může ve vztazích předkupního práva vést někdy k jistým výkladovým nejasnostem, o nichž se zmíním. Konkrétně se lze setkat s těmito případy plurality subjektů.

7.1. Existence více subjektů z předkupního práva povinných a jedna věc. K tomuto poměru smluvních stran předkupního práva dojde v případě prodeje věci od

jediného vlastníka dvěma popřípadě více subjektům do podílového spoluvlastnictví a původní vlastník si přitom sjedná předkupní právo k jejich podílům. Právě sjednání předkupního práva

právě k podílům je pro praxi dle mého názoru nejlepším řešením. A to proto, že při jeho následném uplatnění nevzniknou problémy s existencí a zjišťováním vůle druhého spoluvlastníka

prodat i svůj podíl. Nebylo by-li předkupní právo sjednáno tímto způsobem, bylo by nutné řešení této situace hledat v ustanoveních občanského zákoníku o společných závazcích (§ 511 a násl.). 7.2. Existence více subjektů z předkupního práva oprávněných a jedna věc. V tomto případě bývalí spoluvlastníci vystupují v pozici oprávněných z předkupního práva a

toto uplatňují proti jednomu subjektu - novému vlastníku. Lze přitom uvažovat o dvou

variantách. Za prvé o možnosti, kdy předmět předkupního práva dělitelný je, a za druhé o možnosti, kdy dělitelný není.

Případ, kdy předmět plnění bude dělitelný, pak nesjednají-li strany něco jiného, lze pro 27

řešení situace použít obecná pravidla občanského zákoníku pro společné závazky (Má-li dlužník

splnit dluh více věřitelům a jde-li o plnění dělitelné, může každý věřitel požadovat jen svůj díl; není-li jiné dohody, je dlužník oprávněn plnit každému z věřitelů stejný díl.24). Je-li předmětem

plnění věc nedělitelná, řešení lze hledat rovněž na tomto místě..jde-li o plnění více věřitelům,

které je nedělitelné, je dlužník oprávněn plnit kterémukoli z věřitelů, nebylo-li dohodnuto něco jiného. Splněním jednomu z věřitelů dluh zanikne..25) V obou případech však lze dospět k

některým nejasnostem. A to především v úvahách, kdy se zamyslíme nad okamžikem primárního prodeje věci později z předkupního práva povinnému od podílových spoluvlastníků. Lze uvažovat o tom, že ideální podíly spoluvlastníků v tomto okamžiku bezesporu zanikají. A při

následném uplatnění předkupního práva mohou vyvstat problémy v situaci, kdy své předkupní

právo uplatní pouze jeden z bývalých spoluvlastníků. Měl by totiž mít předkupní právo pouze ke svému bývalému podílu, který je ovšem nyní v některých případech pouze těžko určitelný. A v

druhé řadě by navíc toto uplatnění předkupního práva dozajista značně snížilo motivaci třetí osoby v jednání o nabytí předmětu předkupního práva (v této chvíli již pouze jisté části předmětu předkupního práva).

7.3. Předkupní právo sjednané ve prospěch tercia Smluvní volnost je v našem právu poměrně široká a tak dalším subjektem, který se může do

vztahů předkupního práva svými právy a povinnostmi zapojit je i tercius. Sjednání smluvního předkupního práva totiž není zákonem vázáno pouze na osoby zúčastněné na kupní smlouvě a tak

těmto nic nebrání v tom, sjednat předkupní právo i ve prospěch třetí osoby, která se za zákonem stanovených podmínek může stát z předkupního práva oprávněným. Tyto podmínky stanoví

občanský zákoník v § 50. Aplikuje-li se jeho znění na vztahy předkupního práva, pak lze

vypozorovat, že nedohodnou-li se strany uzavíraného předkupního práva jinak, je nezbytný k

tomu, aby oprávnění ze smlouvy na tercia přešlo, jeho souhlas. Co se týče doby, do které tento

souhlas musí být dán, lze dle mého názoru konstatovat, že postačí, je-li o tomto vyrozuměn nejpozději do okamžiku zamýšleného prodeje věci, k níž bylo předkupní právo zřízeno. Odepře-li

tercius svůj souhlas, pak lze podle § 50 odst.3 in fine dospět k závěru,. že na jeho místo a do jeho 24 25

§ 512 odst. 1 z.č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů § 512 odst. 2 z.č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

28

práva vstoupí osoba, která předkupní právo v jeho prospěch sjednala. Naopak by byl nesprávný ten závěr, kdy by se tatáž osoba práv namísto tercia domáhala v případě, ve kterém by tercius

předkupní právo přijal a posléze ho nevyužil. Poslední situací, která může je nastat, je situace, kdy právo bude ve prospěch tercia sjednáno, nicméně tento o tom nebude vyrozuměn, pak lze

připustit závěr, že z předkupního práva bude oprávněna osoba, která předkupní právo smluvně sjednala.

29

8. Klasifikace předkupního práva podle účinků Předkupní právo lze dělit nejen dle právního důvodu jeho vzniku na smluvní a zákonné

předkupní právo, ale i dle jeho právních účinků, které předkupní právo vyvolává. Toto rozdělení předkupního práva přitom není o nic méně důležité a v řadě právních důsledků je navíc i komplikovanější a lze v něm nalézt řadu právně relevantních faktů. 8.1. Předkupní právo osobní povahy Osobní povaha předkupního práva se projevuje vůči oběma stranám předkupněprávního

vztahu. Těmito jsou z předkupního práva povinný a oprávněný. Vůči druhému jmenovanému toto konstatování platí bezezbytku a ve všech myslitelných případech.

Co však přesně znamená, že je předkupní právo ve vztahu k osobě z předkupního práva

oprávněné osobní povahy? Odpověď poskytuje § 604 občanského zákoníku, který stanoví, že předkupní právo nepřechází na dědice oprávněné osoby a nelze ani převézt na jinou osobu.

Převod předkupního práva na třetí osobu by byl tedy stižen absolutní neplatností. Smrt, popřípadě zánik, osoby z předkupního práva oprávněné, by způsobil zánik předkupního práva. V rozporu s

tímto ustanovením však není, jak jsem ostatně již výše uvedl sjednání předkupního práva ve

prospěch třetí osoby, protože právě ona se přijetím tohoto práva stává osobou z předkupního práva oprávněnou.

Co se týče osobní povahy předkupního práva ve vztahu k osobě z předkupního práva

povinné, počáteční konstatování platné pro osobu z předkupního práva oprávněnou, a to že pro ni

platí bezezbytku ve všech případech již použít nelze. Pro osobu z předkupního práva povinnou pouze v případech, kdy je předkupní právo sjednáno podle § 603 odst.1 občanského zákoníku.

Ten totiž stanoví, že předkupní právo ukládá povinnost pouze tomu, kdo slíbil věc nabídnout ke koupi. Z toho plyne, že i v tomto případě leží povinnosti plynoucí z předkupního práva pouze a jen na něm a jeho případná smrt, popřípadě zánik osoby z předkupního práva povinné by

způsobil i zánik předkupního práva. Podobně by to bylo i u pokusu o případný převod povinností

plynoucích z předkupního práva, který by byl opět stižen absolutní neplatností. Jak však plyne z faktických důvodů, které vedou ke zřizování smluvního předkupního práva, a to především co se

nemovitých věcí týče, má strana později z předkupního práva oprávněná zájem na tom, aby její 30

předkupní právo bylo i za okolností smrti, zániku povinného, popřípadě převodu předmětu předkupního práva zachováno. Z tohoto důvodu je v § 603 odst.2 dána, alespoň co se nemovitých věcí týče, smluvním stranám možnost uzavřít předkupní právo s věcnými účinky. 8.2. Předkupní právo věcně-právní povahy Jak jsem již uvedl, pro účinky smluvního předkupního práva osobní povahy platí, že

zavazuje typicky pouze smluvní strany a nijak nezasahuje do práv a povinností třetích osob. U

předkupního práva s věcněprávními účinky však již toto bez výhrad konstatovat nelze a to ani u jeho smluvní formy natož u jeho zákonné formy (přičemž je třeba míti na paměti fakt, že veškerá předkupní práva zákonná jsou právy s věcněprávními účinky). Předkupní právo s věcněprávními účinky umožňuje totiž posílit postavení osoby z předkupního práva oprávněné vůči osobě

povinné a umožňuje jí navíc i jistým způsobem zasáhnout i do práv třetích osob. Dokládá to § 603 odst.2 občanského zákoníku, který stanoví, že předkupní právo lze sjednat i jako právo věcné, které působí i proti nástupcům kupujícího. Možnost sjednání předkupního práva

s věcnými účinky není novem současného občanského zákoníku, neboť jeho vznik připouštěly

obě předchozí významné kodifikace občanského práva. Výkladem ustanovení § 603 odst.2

občanského zákoníku přitom dojdeme k závěru, že předkupní právo s věcnými účinky lze sjednat toliko k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí. Podmínkou, kterou zákonodárce

vyžaduje ke vzniku tohoto práva je totiž obligatorní zápis tohoto práva do katastru nemovitostí. Tento závěr lze přijmout, avšak lze se setkat i s jinými závěry. Tak např. lze uvést názor Městského soudu v Praze:

K nemovitostem, které se neevidují v katastru nemovitostí, vznikají na základě smlouvy i

věcná práva k věci cizí (zástavní právo, věcná břemena, předkupní právo jako právo věcné)stejně jako právo vlastnické-již okamžikem účinnosti smlouvy.26

S tímto závěrem se však dle mého názoru nelze ztotožnit, nezbytnou podmínkou a zároveň

určujícím znakem věcného předkupního práva je i možnost třetích osob seznámit se s možností

jeho existence ve veřejném rejstříku-katastru nemovitostí. Tímto jsou chráněny třetí osoby, které by případně mohly mít zájem o nabytí věci, která je předkupním právem věcné povahy zatížena.

Připustili bychom závěr, že předkupní právo lze sjednat i k nemovitostem neevidovaným 26

Svoboda, L. Předkupní právo, nakladatelství C.H.Beck 2005, str.51

31

v katastru nemovitostí, dostaly by se třetí osoby do závislého stavu na osobě z předkupního práva

věcného povinné, a to v tom smyslu, že pouze na ní by záviselo, zda se o předkupním právu zájemci dozví nebo nikoliv. Ze stejného důvodu by byl v nevýhodné pozici oprávněný, a tak

jediný, kdo by z tohoto chápání předmětu věcného předkupního práva měl alespoň dočasný prospěch, by byl povinný, a proto taková podoba předkupního práva věcného zdá se mi poněkud nepřijatelná. Závěr, že předkupní právo věcné lze sjednat i k jiným věcem, než pouze

k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí, je proto dle mého názoru nepřijatelný a je ho třeba odmítnout.

Podmínkami vzniku předkupního práva s věcněprávními účinky jsou dále písemná forma

smlouvy, kterou se toto právo zřizuje (samozřejmě s výjimkou zákonných předkupních práv,

které na základě smlouvy nevznikají) a dále také intabulace tohoto práva do katastru nemovitostí (§1 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb.)

Nyní jsem osvětlil otázku, ke kterým věcem je předkupní právo věcné možné sjednat a

některé další podmínky jeho sjednání. V otázce subjektů tohoto práva lze odkázat na výklad o subjektech předkupního práva, který v této práci rovněž uvádím a tak se na tomto místě zaměřím na povahu předkupního práva s věcnými účinky.

Určité nesrovnalosti totiž opět zákonodárce navozuje, co se této otázky týče, nejasnou

formulací v § 603 odst.2 občanského zákoníku. Stanoví totiž, že „předkupní právo lze dohodnout i jako věcné právo..“ Tato formulace nás opět nutí k výkladu ustanovení a to tím směrem, je-li

předkupní právo pouze jakousi obdobou věcného práva s některými jeho účinky, nebo jestli ho

lze považovat za věcné právo jako takové. Doslovným výkladem bychom museli dospět k možnosti, kterou sem uvedl na prvním místě, a to že předkupní právo není věcným právem,

nýbrž je k němu pouze přirovnáváno. Pro tento závěr může hovořit i skutečnost, že předkupní právo, dohodnuté jako věcné nenalezneme v části druhé občanského zákoníku, společně

s ostatními věcnými právy. Lze však poukázat i na fakta odůvodňující druhou variantu, ke které se přikláním i já, tedy že předkupní právo sjednané jako věcné, je skutečným věcným právem.

Lze pak vyvrátit argument, který poukazuje na nezařazení do druhé části občanského zákoníku.

Toto zařazení je dle mého názoru způsobeno opravdu silnou vazbou předkupního práva (ač je sjednáno jako věcné právo) na závazkovou část občanského zákoníku. Rovněž lze poukázat na to,

že předkupní právo se eviduje v katastru nemovitostí na listech vlastnictví v části C, tzn. že

společně s dalšími věcnými právy. Rovněž sama povaha předkupního práva věcného, jak plyne 32

ze samotné dikce zákona, jednoznačně v úhlu dalších úvah svědčí o tom, že předkupní právo

věcné povahy věcným právem skutečně je. Důkaz lze spatřovat i v ust. § 603 odst.2 občanského zákoníku, který stanoví, že ač předkupní právo porušeno nebylo a oprávněný ho nevyužil,

zůstává mu předkupní právo zachováno i vůči jeho nabyvateli. To dokládá, že právo oprávněného

z předkupního práva v tomto případě vázne na věci jako takové. Odpovídají mu navíc určitá

subjektivní oprávnění, na straně oprávněného (o tom není sporu, protože jak jsem již uvedl jeho práva z předkupního práva mají vždy zásadně osobní charakter). Naproti tomu povinnému ze

smluvního předkupního práva věcné povahy plynou povinnosti, které souvisí s předmětem jeho vlastnictví. Lze tak dle mého názoru konstatovat, že předkupní právo věcné vyhoví teoretické

koncepci věcných práv jako celku a jejich věcněprávní povaze, jak ji lze uvézt např. podle J. Fialy:

Charakteristickým znakem je jejich (pozn. myšleno věcných práv k věci cizí) věcněprávní

povaha, což představuje sepětí jejich obsahu (práv a povinností z nich vyplývajících) s určitým subjektivním právem k věci (tradičně nejčastěji s vlastnickým právem).27

Závěrem výkladu o povaze předkupního práva sjednaného jako práva věcného lze poukázat

na otázku, je-li takto sjednané předkupní právo vlastníku věci (tudíž povinnému) opravdu překážkou ve zcizování věci. Lze konstatovat, že omezení věcným předkupním právem vlastníka

věci v nakládání s věcí neomezuje, tento ji může pronajímat, zřizovat k ní zástavní práva nebo

věcná břemena. Dokonce je možné, že věc i zcizí. Učiní-li tak za podmínky, že nabídne předmět předkupního práva oprávněnému, pak toto lze považovat sice za určité omezení, nicméně nevyužije-li osoba z předkupního práva oprávněná svého oprávnění, pak může předmět předkupního práva povinný libovolně převést. Předkupní právo však v tomto v případě věcného předkupního práva zůstává dle mého názoru zachováno i vůči třetí osobě. A to i přesto, že z § 605 by se mohlo zdát, že předkupní právo nevyužitím nabídky zanikne.

Domnívám se však, že § 603 odst.2 občanského zákoníku má v tuto chvíli přednost, protože upravuje na rozdíl od obecného ustanovení § 605 občanského zákoníku speciálně

předkupní právo věcné a sám stanoví, že oprávněnému zůstane právo zachováno i proti právnímu nástupci povinného.

Nesplní-li povinný svoji nabídkovou povinnost, pak lze již hovořit o porušení předkupního

práva. O tom však pojednávám na jiném místě této práce. 27

Fiala, J. a kol., Občanské právo hmotné, vydala MU v Brně a nakladatelství Doplněk, str. 164

33

9. Předmět předkupního práva Právní teorie zná obecně dva náhledy na předmět právních vztahů. Jsou jimi předmět přímý,

v němž právní teorie spatřuje obecně lidské chování (v závazkověprávních vztazích označované

jako plnění) a předmět nepřímý, kterým je obecně to, kvůli čemuž osoby do právních vztahů vstupují.

9.1. Předmět přímý Jelikož předkupní právo spadá do kategorie závazkově právních vztahů, lze předmět přímý

spatřovat v plnění, které je dáno smlouvou, popřípadě i zákonnými podmínkami. Plnění však nelze ztotožňovat s chováním stran, které by mělo být cestou k dosažení stavu shodným s

plněním. Tohoto stavu lze přitom docílit dvěma způsoby. Jedním z nich je aktivní chování, pod které lze zahrnout kategorie facere (činit) a dare (dát), přičemž ve vztazích předkupního práva

bude aktuální počítat právě s možností facere.. Doložit to lze například nabídkovou povinností osoby z předkupního práva povinného. Druhým z nich je pasivní chování, pod které právní teorie

zahrnuje omittere (zdržet se) a pati (strpět). Co se těchto dvou způsobů chování týče, lze se dle

mého názoru ve vztazích dotýkajících se předkupního práva střetnout především se způsobem chování pati. Myslitelné to může být na příkladu strpění převodu, věci mezi osobami blízkými, jak to uvádí § 140 občanského zákoníku. 9.2. Předmět nepřímý Jak jsem již obecně výše uvedl lze za předmět předkupního práva obecně považovat to, proč

osoba vůbec vstupuje do právního vztahu. Je jím tedy to, na co je její jednání obecně zaměřeno.

Jsou jím obecně věci v právním smyslu a pokud to povaha občanskoprávních vztahů připouští i

práva nebo jiné majetkové hodnoty, jak to ostatně stanoví sám občanský zákoník v § 118 odst.1. Ve druhém odstavci § 118 pak zákon stanoví, že předmět občanskoprávních vztahů mohou být dále byty nebo nebytové prostory. Spornou kategorií jsou pak z hlediska předmětu

občanskoprávních vztahů lidské tkáně a orgány. Obecně lze dle mého názoru konstatovat, že

dnešní právní řád tyto výslovně nevylučuje z předmětu občanskoprávních vztahů, nicméně 34

nemohou být, jak je tomu v naprosté většině evropských právních řádů předmětem

majetkoprávních vztahů, kterými vztahy předkupněprávní jsou. Je tedy nemyslitelná, aby se

právě ony staly předmětem předkupního práva. Bylo by snad možné představit si v tomto směru ujednání, které odloží vznik předkupního práva suspenzivní podmínkou – nabytím účinnosti zákona, podle něhož bude takové předkupní právo dovoleno.

Právní teorie upírá svou pozornost i na poměrně důkladné dělení věcí v právním smyslu. Lze

tak rozeznávat věci zastupitelné a nezastupitelné, věci určené genericky nebo individuálně, věci zuživatelné a nezuživatelné, věci jednotlivé nebo složené nebo věci hromadné nebo kusové.

Největší význam pro vztahy plynoucí z předkupního práva má však dozajista dělení věcí, které je

stanoveno přímo v zákoně, a to v § 119 občanského zákoníku. Jedná se o dělení na věci nemovité, za něž zákon považuje pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem (§ 119

odst.2 občanského zákoníku) a movité, jejichž definici zákon neuvádí, nicméně lze dovodit, že to

jsou veškeré věci ostatní, tudíž takové, které nejsou pozemky, popř. nejsou spojené pevným základem se zemí. Toto dělení je pro předkupní právo relevantním například z toho důvodu, že

smluvní předkupní právo lze zřídit jako právo věcné a to pouze k nemovitostem zapsanými v katastru nemovitostí, jak to ostatně vyplývá z § 603 odst.2 občanského zákoníku. Zákon sice výslovně neuvádí, že by předkupní právo jako právo věcné bylo možno zřídit pouze k věcem

nemovitým, nicméně to lze právě ze znění dotčeného paragrafu vyložit. Podmínkou sine qua non je zde totiž zápis takového předkupního práva do katastru nemovitostí a jak plyne ze zákona o katastru nemovitostí, konkrétně z jeho § 2, movité věci se v katastru nemovitostí samozřejmě neevidují.

Dalším významným teoretickým dělením souvisejícím s kategorií věcí je i dělení na součásti

věci a příslušenství věci. Zákonnou definici obou pojmů nám zákon nabízí v § 120 a 121

občanského zákoníku. Za součást věci je tak nezbytné považovat vše, co k ní podle její povahy

náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Z hlediska předkupněprávních vztahů je významné toto ustanovení zákona z toho pohledu, že z něho vyplývá zásada, že součást věci nemůže být samostatným předmětem občansko právních vztahů a tudíž ani

předkupního práva. Vždy je tak třeba míti na paměti, že součást věci náleží prakticky k věci a je

pro ni platný i její právní režim. Tak například jsou součástí pozemku až na výjimky stanovené zákonem i porosty a případné předkupní právo k pozemku, na němž by se porosty vyskytovaly,

by se týkalo i jich jako součásti tohoto pozemku. Ust. § 120 odst.2 ještě obsahuje doplnění 35

prvního odstavce a určuje, že stavba součástí pozemků není. Toto ustanovení reflektovalo mnohdy sporné situace z praxe a jasně stanovilo, že stavba součástí pozemku není. Upřeme-li

svoji pozornost na definici příslušenství věci, dojdeme zcela určitě k rozdílnému závěru, než

který jsem uvedl u součásti věci, a to v tom smyslu, že sdílí právní osud věci. U příslušenství věci je tomu jinak. Zákon jej § 121 odst.1 občanského zákoníku definuje jako věci, které náležejí

vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Z toho plyne, že právní osud příslušenství věci může následovat právní osud věci hlavní, nicméně

toto tvrzení bude závislé toliko na vůli vlastníka věci hlavní. Právě on může svojí vůli

stanovit, že věc (příslušenství věci hlavní) samostatně prodá, popřípadě jí dá jiné určení. To

dokládá skutečnost, že příslušenství věci je vždy věcí samostatnou a to i v době, kdy je trvale určeno k užívaní společně s věcí hlavní. Proto k příslušenství věci lze sjednat samostatně předkupní právo.

Zajímavou otázkou z hlediska předmětu předkupního práva je i otázka, zda lze sjednat

předkupní právo pouze k části věci. Konkrétní odpověď nám nedává na tuto otázku žádné zákonné ustanovení a tak je nutné přistoupit k právnímu dovozování. Zákon nedává žádná

omezení co se této otázky týče a proto dle zásady co není zákonem zakázáno je ve smluvních vztazích účastníkům povoleno musíme konstatovat, že i sjednání předkupního práva k části věci je možné.

Platí to bezesporu o ideální části věci, tudíž o určitém ideálním podílu ve spoluvlastnických

vztazích. Zároveň však musíme vzít v potaz znění § 137 odst.1 občanského zákoníku a stanovit

podmínku, že sjednané předkupní právo k ideální části věci (podílu) musí přesně odpovídat podílu spoluvlastnickému.

Tentýž závěr, tudíž že předkupní právo sjednat lze, můžeme vyslovit i o sjednání

předkupního práva k reálné části věci. Avšak i zde je nutné stanovit určité hranice. Především je nemyslitelné, aby bylo předkupní právo sjednané k věci, která není reálně dělitelná. Při jeho

uplatnění bychom totiž narazili na řadu jak právních, tak i faktických problémů. Proto je

podmínkou sjednání předkupního práva k reálné části věci její dělitelnost. Ruku v ruce s touto podmínkou pak nastupuje podmínka druhá, a tou je nutnost možnosti přesného určení této

reálné části věci, která se ukáže nezbytnou při případném uplatňování předkupního práva. Za třetí podmínku musíme označit to, že případným oddělením reálné části věci nesmí být změněna

podstata věci a ani snížena její způsobilost k obvyklému využití. Z uplatnění těchto podmínek na 36

celý souhrn právně myslitelných věcí, pak musíme konstatovat, že předkupní právo k reálné části věci lze uplatnit snad pouze na některé věci movité a to genericky určené a pak především na

nemovitosti. Z nemovitostí pak v mnohem větší míře na pozemky, protože u většiny staveb

bychom jen ztěží vyhověli podmínce udržitelnosti užitnosti k obvyklému účelu a taktéž i podmínce reálné dělitelnosti.

37

10. Práva a povinnosti strany z předkupního práva povinné a strany z předkupního práva oprávněné

Právy a povinnostmi plynoucími z předkupněprávního vztahu disponují obě smluvní strany.

Jejich práva jsou subjektivní povahy a právní teorie je definuje jako obsah právního vztahu. Lze je ve vzájemném vztahu obou smluvních stran vidět jako práva a povinnosti, která jsou vzájemně závislá a podmíněná. Stěžejní povinnost strany z předkupního práva povinné spočívá v tom, že

v okamžiku, kdy se rozhodne věc prodat, musí nabídnout nejprve odkup této věci (předmětu předkupního práva) straně z předkupního práva oprávněné. Této povinnosti pak odpovídá právo oprávněného na to, aby mu tuto nabídku povinný za splnění všech zákonných předpokladů učinil.

Je třeba při realizaci práv a povinností smluvních stran vyjít ze dvou předpokladů, a to především z existence kvalifikované vůle povinného prodat předmět předkupního práva, a rovněž dle mého názoru z toho, že je zde třetí osoba, která má o koupi zájem. Existenci kvalifikované vůle prodat vyjadřuje samo základní ustanovení předkupního práva § 602 odst 1. občanského zákoníku,

zatímco o třetí osobě se tu zákonodárce nezmiňuje. Nezbytnost její existence však dle mého

názoru logicky vyplývá (neupraví-li tuto otázku smluvní strany odlišně) z § 606 občanského zákoníku, kde stanoví, že oprávněný je povinen zaplatit cenu nabídnutou právě třetí osobou.

Nebude-li pak otázka ceny ujednána stranami jiným způsobem, pak pro realizaci předkupního práva se mi jeví právě existence této třetí osoby podmínkou sine qua non. Pro konečnou realizaci předkupního práva je nezbytná samozřejmě nejen vůle povinného předmět předkupního práva

prodat, nýbrž i vůle oprávněného předmět předkupního práva nabýt. Zabývejme se však podrobněji vůlí povinného věc prodat.

Především je nutné osvětlit otázky, v kterém okamžiku je povinný nabídku učinit, a které

situace k jejímu uskutečnění vedou. Obě otázky spolu do značné míry souvisí a stěžejním pro získání odpovědi na ně bude podrobit podrobnějšímu zkoumání vůli povinného. Proniknout k myšlenkám, motivům a vůli povinného (což platí obecně o vůli všech subjektů) není však

v silách nástrojů práva. Je tak nezbytné zaměřit pozornost jen na její vnější projevy, kterými jsou

právní úkony povinného, ze kterých musí být nesporně patrné, že směřují k zcizení, resp. prodeji věci. Tak to předpokládá zákon v rámci hypotézy předmětné normy. Teprve z pohledu takového

jednání lze vůli povinného kvalifikovat jako příčinu, která aktivuje jeho doposud latentní povinnost nabídnout předmět předkupního práva oprávněnému. 38

Za takový kvalifikovaný projev vůle je možno považovat řadu právních úkonů. Lze zmínit ty

v praxi nejčastější, např. takový právní úkon, kterým povinný uzavře s třetí osobou smlouvu kupní, jejímž předmětem je věc zatížená předkupním právem. Pro zjednodušení zmiňuji pouze smlouvu kupní, i když v úvahu připadají všechny smlouvy, ne jejichž základě dojde ke zcizení

věci. V některých případech však není ani nezbytné, aby jednání mezi povinným a třetí osobou dospěla až do fáze uzavření smlouvy. Lze konstatovat, že v některých případech postačí i

předsmluvní jednání. K tomu dojde zejména tehdy, když povinný obdrží nabídku třetí osoby k

uzavření kupní smlouvy. Tím že povinný oznámí oprávněnému takovou nabídku třetí osoby, dává jasně najevo, že uvažuje o jejím přijetí a že jeho vůle věc prodat je vážná.28 Požadavky kladené

na vůli by naopak nebyly splněny v situaci opačné, tj. ve chvíli, kdyby povinný nabídl předmět předkupního práva třetí osobě a oznámil tento úkon oprávněnému. Aby bylo možno i v tomto případě vůli považovat za kvalifikovanou, jak to vyžaduje zákon, byla by nezbytná i kladná bezvýhradná akceptace oferty ze strany třetí osoby, jíž kupující předmět předkupního práva

nabídl. Vůli povinného lze považovat za kvalifikovanou i v dalších případech. Dále lze uvézt

příklad uzavření smlouvy budoucí o koupi předmětu předkupního práva mezi povinným a třetí osobou. Uzavřením takové smlouvy je opět vůle prodat věc vyjádřena nesporně a nabídková povinnost se tak pro povinného uzavřením takové smlouvy aktivuje.

Další podmínky pro realizaci nabídky můžeme spatřovat v požadavcích, které musí nabídka

splňovat co do obsahu i formy. Co se týče obecných náležitostí, není důvodu nepoužít pro nabídku ustanovení § 43a občanského zákoníku. Nabídka pak na jeho základě musí být určena

toliko oprávněnému, musí být dostatečně určitá a rovněž z ní musí být patrná vůle povinného jí být v případě přijetí vázán.. Rovněž je nezbytné vidět nabídku právě jako právní úkon a zaměřit pozornost na § 37 občanského zákoníku. Na jeho základě musí být učiněna svobodně a vážně,

určitě a srozumitelně. Nabídka musí rovněž dojít oprávněnému a nestačí pouze její odeslání. Speciální náležitost nabídky plynou i z ust.§ 605 občanského zákoníku. Klade na povinného

požadavek, aby nabídka obsahovala veškeré podmínky zamýšleného převodu. To lze opřít i o judikaturu soudů, z níž uvádím:

Předkupní právo zavazuje povinnou osobu nabídnout oprávněnému věc ke koupi, přičemž

nabídka musí obsahovat všechny podmínky, za nichž má být koupě uzavřena, tj. zejména cenu

28

Svoboda, L. Předkupní právo, nakladatelství C.H.Beck 2005, str.77

39

věci, předmět koupě, identifikaci toho, jemuž má být věc ke koupi nabídnuta, popř. další podmínky, nabídnuté vedle kupní ceny.29

Zákon vyžaduje dále k platnosti nabídky písemnou formu, ale to pouze za předpokladu, je-li

předmětem předkupního práva věc nemovitá a to dokonce bez ohledu na to, je-li evidována

v katastru nemovitostí, nebo nikoliv. Irelevantní naopak zůstává skutečnost, jedná-li se o předkupní právo osobní nebo věcné povahy. U věcí movitých pak logicky postačí pouze forma

ústního ujednání mezi stranami, ačkoliv pro praxi bude z hlediska případných sporů a důkazního břemene rovněž praktičtější používat rovněž písemnou formu nabídky.

Jak jsem již na počátku výkladu o právech a povinnostech stran předkupního práva uvedl,

jsou tato práva a povinnosti navzájem korespondující. Proto nabídkové povinnosti povinného koresponduje právo oprávněného tuto nabídku akceptovat a zaplatit cenu věci, která je

předmětem předkupního práva a nyní především již realizované nabídky. Z § 606 občanského

zákoníku pak vyplývá, že nemají-li strany sjednáno jinak, je jedinou myslitelnou zákonnou formou akceptace nabídky její zaplacení.30

Pro praxi pak samozřejmě budou významné otázky, jak vysoká má být zaplacená cena a do

kdy má být tato zaplacena. Ustanovení týkající se předkupního práva se touto problematikou zabývají v § 605 a § 606 občanského zákoníku. § 606 pak stanoví základní pravidlo, že je

oprávněný povinen, nedohodnou-li se strany předkupního práva jinak, zaplatit cenu v takové

výši, jakou nabídla třetí osoba. Jak jsem již výše naznačil, toto ustanovení se opírá tvrzení, že

existence třetí osoby je při realizace předkupního práva nezbytná. V této souvislosti se jím však zabývat nebudu a zaměříme se pouze na otázku určení výše ceny, kterou musí oprávněný zaplatit, chce-li od povinného získat předmět předkupního práva. Nejprve bude nutno na základě tohoto zákonného ustanovení (myšleno § 606 občanského zákoníku) zkoumat skutečnost, neupravily-li

si strany výši ceny, popř. způsob stanovení její výše smluvně. Tato úprava má totiž přednost na základě tohoto paragrafu před druhou variantou. Učinily-li tak a cenu (nebo způsob jejího určení)

stanovily smluvně, pak se následující týká právě této ceny a nikoliv ceny, kterou nabídla třetí osoba a to i včetně případných dalších podmínek.. Druhou variantu lze spatřovat v určení ceny totožné, jakou nabídla právě třetí osoba.

Rozhodnutí Městského soudu v Praze 18 Co 172/94, ze dne 18.11.1994, uveřejněný v Bulletinu advokacie č.3/1995, str. 40 30 srov. např. i Bičovský,J. A Holub, M. Občanský zákoník-poznámkové vydání s judikaturou, Nakladatelství Linde Prah a.s., str.437 29

40

Vedle samotné ceny věci však v některých případech může třetí osoba nabízet povinnému i

jiné výhody, které musí oprávněný, chce-li realizovat předkupní právo brát v potaz a rovněž i tyto vyvážit. Má pro to dvě možnosti: buď splní tytéž podmínky, které vedle ceny nabízí třetí osoba, nebo má druhou možnost, a to vyrovnat tyto podmínky cenou odhadní. Pokud se tak nestane,

nebo nemůže-li zaplatit i samotnou cenu, kterou nabídla třetí osoba, jeho předkupní právo zanikne. Tento následek samozřejmě může být pro oprávněného velmi nežádoucí a tvrdý např.

v situacích, kdy by byla nabídnuta jako vedlejší výhoda třetí osobou např. hlavní role v budoucím filmu. Podmínka tohoto typu je totiž poměrně těžko ocenitelná cenou odhadní a mnohdy navíc v takovémto případě může převýšit nejen možnosti oprávněného, ale i cenu samotného předmětu předkupního práva.

Proto by pro praxi bylo i v tomto případě možno doporučit nezanedbat starou zásadu

římského práva vigilantibus iura scripta sunt a pamatovat na sjednání ceny nebo způsob jejího stanovení zásadně při sjednávání předkupního práva. Tuto nepříjemnost lze (ovšem

pouze u nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí) zmírnit též tím, že předkupní

právo bude sjednáno jako věcné, pak na základě § 603 odst. 2 in fine občanského zákoníku

alespoň zůstane oprávněnému předkupní právo zachováno i vůči novému vlastníku věcipředmětu předkupního práva. Podrobněji se o tomto účinku zmíním však ještě později.

Odhlédneme-li od výše ceny, zbývá zaujmout stanovisko k otázce lhůty, do které je

oprávněný tuto cenu povinnému zaplatit. Tuto problematiku řeší § 605 občanského zákoníku,

který opět dává přednostní postavení dohodě stran. Až na druhou pozici stanoví dispozitivní ustanovení zákona, kterým stanoví lhůtu pro vyplacení předmětu předkupního práva. Rozlišuje přitom mezi věcmi movitými, pro jejichž vyplacení stanoví lhůtu osmidenní a věcmi nemovitými,

pro jejichž vyplacení stanoví lhůtu dvouměsíční. Okamžik, od kterého tyto lhůty počínají běžet, je doručení perfektní nabídky oprávněnému. Obě tyto lhůty jsou prekluzivní a jejich marným

uplynutím předkupní právo zanikne. Ohledně doby, kterou si strany sjednají, bezesporu platí, že si mohou sjednat lhůtu u věcí movitých i nemovitých od zákona odlišnou, a to jak delší, tak kratší. Pak předkupní právo zanikne marným vypršením takové lhůty, kterou si sjednaly. Totéž

platí o marném uplynutí lhůt zákonných. Nesmíme přitom zapomenout na formulaci ustanovení § 605 občanského zákoníku, konkrétně na slovní spojení, že „oprávněná osoba musí vyplatit“. Usuzuji tak, že ve lhůtách musí dojít ke skutečnému vyplacení určené ceny a to v plné výši.

Nebude relevantní pouze oznámení oprávněného, že nabídku přijímá, ale předkupní právo se 41

realizuje pouze tehdy, dojde-li ve stanovené lhůtě k výplatě. Proto je nanejvýš vhodné opět dát přednost sjednání lhůt vlastních, jelikož řada věcí, a to jak movitých, tak nemovitých může mít poměrně vysokou cenu a zákonné lhůty by oprávněnému nemusely v praxi mnohdy poskytnout dostatečný časový prostor k obstarání financí na realizaci svého práva. U věcí nemovitých by se

pak oprávněný mohl dostat do ještě horší situace. A to v souvislosti s tím, že jejich vlastnictví se nabývá až vkladem do katastru nemovitostí. Přitom je však nutné počítat s tím, že od samotného návrhu na vklad do jeho provedení musí katastrální úřad provést řízení, které v některých případech může trvat poměrně dlouhou dobu. Pak se ale oprávněný, přidrželi bychom-li se

zákonné dvouměsíční, ale i případné delší smluvní lhůty může dostat do poměrně nejistého

právního postavení. V této lhůtě je totiž povinen vyplatit nemovitost v celé výši, rozhodne-li se realizovat své právo. Podaří-li se mu k tomu získat finanční prostředky, bude ještě nucen čekat na

převedení jejího vlastnictví a to do okamžiku vkladu do katastru nemovitostí. V tomto mezidobí však jeho pozice působí opravdu značně nejistě. Představme si situaci, že by došlo k zániku věci, nebo i smrti povinného. V těchto případech by se oprávněný, byť v případě smrti povinného, dočasně dostal dočasně do pozice, ve které by nedisponoval ani nemovitostí, která byla

předmětem předkupního práva a ani finanční částkou, kterou za tuto při realizaci předkupního

práva zaplatil. Ačkoliv by se mohl jejího navrácení mohl domáhat, a to i v případě neúspěchu v jednání s povinným i soudní cestou např. z titulu bezdůvodného obohacení (myšleno v případě

zániku věci), nebo žalobou na vydání věci či na vyklizení (v případě smrti vlastníka), nemůže mít

jistotu, že se finanční částky nebo nemovitosti dočká a i kdyby, pak soudní spor, který trvá poměrně dlouhou dobu, znamená pro oprávněného další investice a jeho úspěch závisí i na

chování povinného a na tom, bylo-li by při případné exekuci ještě z čeho oprávněného uspokojit.

Jeho postavení by bylo možno zajistit toliko cestou vydání předběžného opatření, které je ovšem

pro „obyčejného smrtelníka“ opatřením finančně velice náročným. Tuto nejistou situaci lze těžko odstranit i smluvní cestou a lze tak pouze vytknout zákonodárci tuto úpravu a doporučit nápravu např. tím, že povinnost oprávněného by nespočívala ve výplatě ceny předkupního práva, ale např. jen v uzavření smlouvy s povinným, ovšem s tím, že kupní cena musí být zaplacena ve lhůtě

v této smlouvě uvedené. Je pravdou, že i tato lhůta by měla být nějakým způsobem limitována, nebo´t v praxi by mohlo docházet ke zneužití takové smlouvy ze strany oprávněného, který by

tak měl vhodný nástroj k tomu, aby bezplatně povinnému bránil v prodeji věci. Úplně však zákon střet zájmů oprávněného a povinného např. u nemovitostí, nikdy nevyřeší. Pro oprávněného je 42

totiž ideální nemovitou věc vyplatit až poté, co jeho vlastnické právo bude zapsáno v katastru

nemovitostí, zatímco v zájmu co největší jistoty povinného je dostat cenu zaplacenu již před tímto zápisem. U věcí movitých by měl být okamžik zaplacení ceny totožný s předáním věci.

43

11. Porušení předkupního práva a jeho následky Úvodem je třeba říci, že nespolehlivějším prověřením kvality právní úpravy resp. právních

norem nastává její aplikací v konkrétních situacích, a to zejména v těch případech, kdy mezi

subjekty práva nastane spor. Proto pojednám o problematice porušení předkupního práva a jeho právních následcích i se zaměřením na konkrétní příklady judikatury.

Obecně by zákonná úprava měla být taková, aby poskytovala účastníkům právních

vztahů jasné pravidlo chování, které jak tito účastníci – právní laici tak profesionální právníci

nebudou vykládat odlišným způsobem. V případě předkupního práva se tedy jedná o to, aby

právní předpis jasně definoval povinnosti a práva účastníků tohoto „předkupněprávního vztahu“ a

následky, které nastanou jak v případě naplnění předkupního práva tak v případě, že předkupní právo bude porušeno. V případě předkupního práva se domnívám, že zákonodárce zůstal do

jasnosti a úplnosti tohoto institutu účastníkům tohoto právního vtahu dosud dlužen, o čemž svědčí rozhodování soudů, které na spory vzniklé mezi účastníky předkupněprávního vztahu aplikují více výklad zákona než zákon samotný.

Podle známého přísloví o šedivé barvě teorie a stromu života zeleném, nelze vyjmenovat

všechny způsoby porušení předkupního práva. Obecně je lze vymezit z hlediska subjektu, který právo porušil, tedy podle toho, zda jde porušení na straně povinného, oprávněného či nabyvatele,

nebo podle způsobu porušení – zda jde o porušení v důsledku aktivního jednání účastníka nebo porušení v důsledku jeho nečinnosti. Poté lze polemizovat i s následky neplatných právních úkonů účastníků tohoto právního vztahu, neboť obsahový či formální nedostatek nabídky

povinného může mít za následek její neplatnost ex lege a tedy i porušení povinnosti učinit nabídku.

Podle ust. § 602 občanského zákoníku platí, že „1) Kdo prodá věc s výhradou, že mu ji

kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo.“, a že „2) Takové právo lze

dohodnout i pro případ jiného zcizení věci než prodejem.“ Podle ust. § 605 občanského zákoníku

platí, že„..Nabídka se vykoná ohlášením všech podmínek; jde-li o nemovitost, musí být nabídka písemná.“

Povinný tedy poruší předkupní právo oprávněného tehdy, jestliže věc, k níž bylo sjednáno

předkupní právo, prodá, nebo, bylo-li předkupní právo sjednáno i pro případ jiného zcizení věci 44

než prodejem, zcizí ve prospěch třetí osoby bez toho, aby oprávněnému učinil nabídku obsahující všechny podmínky.

O toto porušení předkupního práva se nadevší pochybnost jedná, nevykoná-li povinný

nabídku vůbec žádnou.

Stejné následky jako nevykonání nabídky však může mít takové jednání povinného, který

sice nabídku učiní, ale jeho nabídka není perfektní.

Za perfektní lze bezesporu považovat takovou nabídku, která je přímo ofertou smlouvy

v níž jsou zahrnuty podmínky převodu věci tak, jak je třetí osoba předložila k akceptu povinnému. Oprávněný pak může tuto ofertu v zákonné nebo smluvené době akceptovat a splnit,

tj. zejména zaplatit. „Dostatečně“ perfektní je však podle mého názoru i nabídka povinného, v níž

oprávněnému toliko ohlašuje, za jakých podmínek hodlá věc zcizit a v níž ho vyzývá k uzavření smlouvy v zákonné či smluvené lhůtě. Je pak na oprávněném, zda učiní ofertu zahrnující ohlášené podmínky, kterou povinný musí akceptovat. Problémy jistě nastanou, jestliže se strany nedohodnou na konkrétním znění smlouvy v určité lhůtě. V této lhůtě pak podle mého názoru musí oprávněný pro zachování svého předkupního práva, nejde-li o předkupní právo věcné povahy, jednat tak, aby včas – ve sjednané či zákonné lhůtě kupní

cenu resp. úplatu za zcizení uložil do soudní či notářské úschovy a uzavření konkrétní smlouvy se domáhal žalobou na nahrazení projevu vůle u soudu.

Povinný pak může svou povinnost porušit také tím způsobem, že sice nabídku vykoná, že

v ní uvede všechny podmínky zcizení, ale nakonec věc převede ve prospěch třetí osoby za jiných

podmínek, než které ohlásil oprávněnému. Budeme-li uvažovat o tom, že např. cena byla pro oprávněného tak vysoká, že ji nemohl splnit, bude nesporným porušením předkupního práva

případ, kdy povinný prodá věc třetí osobě za cenu nižší, kterou by oprávněný schopen zaplatit byl. Podle mého přesvědčení však je porušením práva jakákoliv odchylka od ohlášených

podmínek, tedy i když povinný prodá věc za cenu vyšší, neboť se jedná o jiné podmínky, než ohlásil oprávněnému. Jakákoliv odchylka v podmínkách, které povinný uvedl v nabídce resp. ohlášených podmínkách zcizení věci, je tedy porušením předkupního práva a zakládá tedy nároky

oprávněného z porušení předkupního práva. Nemohu tak z výše uvedených důvodů souhlasit s tvrzením:

45

„Lze soudit, že by nebylo na závadu, kdyby po nevyužití nabídky věc byla převedena na jiný

subjekt za vyšší cenu, než bylo v nabídce nevyužité..“31

Toto tvrzení v komentáři k občanskému zákoníku se podle mého názoru opírá snad jen

o logiku věci, avšak právo není vyjádřením logiky, ale spravedlnosti. Tento závěr by mělo

být rovněž možné opřít o zákonné ustanovení, avšak ani toto nelze. Považuji ho tedy z výše uvedených důvodů za chybný.

Zůstává otázkou, zda povinný z předkupního práva je povinen v podmínkách identifikovat

třetí osobu, v jejíž prospěch hodlá věc zcizit. Ačkoliv zákon zde výslovně tuto povinnost

povinnému neukládá – hovoří se o ceně a podmínkách, domnívám se tak, že tu tato povinnost je,

nebo´t např. u převodu spoluvlastnického podílu je osoba budoucího spoluvlastníka důležitým faktorem pro rozhodnutí oprávněného spoluvlastníka, zda předkupního práva využije nebo zda

tuto třetí osobu „pustí“ do okruhu spoluvlastníků. Vzhledem k tomu, že zákon tuto povinnost

neupravuje, lze doporučit jako nanejvýš užitečné, aby smluvní strany při sjednání předkupního práva identifikaci budoucího nabyvatele zakotvili do podmínek, které je povinný do nabídky resp. ohlášení uvést, jako ostatně i co nejurčitější definování všech ostatních podmínek.

Mezi nejzávažnější porušení předkupního práva, patří obcházení zákonné povinnosti učinit

nabídku, tedy jednání povinného, které lze označit jako in fraudem legis anebo in fraudem contractu. V konkrétním případě, který jsem si k demonstraci takového případu porušení předkupního práva vybral, jde o jednání povinného, který zdánlivě předkupní právo neporušil, neboť zvolil natolik neobvyklý způsob zcizení, že jej právně pozitivistickým posouzením senát Vrchního soudu v Praze neodhalil, jak podrobněji níže rozvádím.

11.1. Rozbor rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích č.j. 13 Cm 259/2002 a polemika s jeho odůvodněním

Krajský soud v Českých Budějovicích rozhodoval jako soud 1. stupně o žalobě, kterou se

žalobce proti žalovanému domáhal nahrazení projevu vůle k převodu obchodního podílu, a to z titulu předkupního práva, které měl sjednáno ve smlouvě. V žalobě žalobce uvedl tento skutkový děj:

31

Bičovský,J. A Holub, M. Občanský zákoník-poznámkové vydání s judikaturou, Nakladatelství Linde Prah a.s., str.437

46

Žalobce převedl smlouvou o převodu obchodního podílu svůj 100% obchodní podíl ve

společnosti X (dále pro zjednodušení jen jako „společnost“) na nabyvatele obchodního podílu (dále pro zjednodušení jen jako „kupující“). Protože žalobce měl enormní zájem na tom, aby

nemovitosti včetně nerostného bohatství, které Společnost vlastnila, nikdy nebyly využívány v rozporu s jeho zájmy – tedy aby se nedostaly do rukou jeho konkurence nebo aby Kupující je

nevyužíval žalobci konkurujícím způsobem, sjednal ve smlouvě o převodu obchodního podílu mimo jiné také toto předkupní právo: 1.

Kupující se zavazuje, že pokud bude mít úmysl v budoucnu prodat nebo jiným způsobem

zcizit (a) obchodního podíl nebo jeho část, nebo (b) vápencový lom nacházející se na pozemcích

katastrální č.xx, katastrální územíxx, zapsaném na LV č.xx u KÚ xxx, třetí osobě, nabídne tyto

nejprve prodávajícímu a to za cenu ne vyšší, než byla nabídnuta třetí stranou na základě odhadní ceny, pokud se strany nedohodnou jinak.

Kupující je povinen v případě budoucího zcizení ad (a), (b) podle článku III. odst. 1. této

2.

smlouvy učinit prodávajícímu písemnou nabídku ke koupi a prodávající je povinen se vyjádřit do

30 dnů od přijetí nabídky a v případě přijetí nabídky zaplatit kupní cenu do dvou měsíců od data přijetí písemné nabídky kupujícího.32

Jako další pojistku ochrany svých práv sjednal žalobce ještě v dalším článku nazvaném

„Záruky a prohlášení kupujícího“ následující: Kupujícímu je dobře známa právní a hospodářská situace Společnosti, včetně změn, které vyplynuly z před nedávnem uskutečněné reorganizace

(koncentrace výrobních kapacit na těžbu vápence), jakož i technický stav výrobních zařízení Společnosti. Kupující se zavazuje vůči prodávajícímu, že bude všemi prostředky bránit tomu, aby

prodávajícímu vznikla v souvislosti se závazky, které kupující převzal jakákoli hmotná či jiná újma.33

Dále z rozsudku plyne následující, kupující žalobci obchodní podíl nikdy ke koupi nenabídl,

ačkoliv žalobce zjistil, že obchodní podíl ve společnosti resp. jeho část zcizil, a to přímo ve prospěch žalobcova konkurenta. Následně pak společnost umožnila využívat nerostné bohatství konkurentovi žalobce (i když nikoliv přímo konkurentovi, ale členovi jeho koncernu).

Domnívám se, že kupující postupoval tak, že předkupní právo obešel – jednal in

fraudem contractu i in fraudem legis. Konkrétně proběhlo zcizení části obchodního podílu ve 32 33

Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7. 4. 2003, sp.zn. 13 Cm 259/2002 -103 Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7. 4. 2003, sp.zn. 13 Cm 259/2002 -103

47

společnosti takto: Kupující jako jediný společník společnosti svým rozhodnutím zvýšil základní kapitál formou nového peněžitého vkladu, svého práva na jeho splacení se vzdal a umožnil konkurentovi žalobce, aby nový peněžitý vklad splatil on a tedy aby novým společníkem

Společnosti stal konkurent žalobce. Následně oba společníci základní kapitál ve společnosti zase

snížili a upravili výše své účasti ve společnosti tak, že ve společnosti měli oba 50% kapitálovou účast, přičemž kupujícímu byla na vyrovnání uvedených transakcí vyplacena částka, o kterou původně základní kapitál zvýšil.

Žalobce de facto tvrdil, že tradiční právní zásada chápe smlouvu jako zákon mezi

smluvními stranami a že obcházení smluvních ujednání proto musí být posuzováno podle obdobných kritérií jako obcházení zákona, že základní technikou při obcházení zákona je použití

právních institutů, které samy o sobě jsou nezávadné, jejichž použití však v konkrétní situaci vede k jiným důsledkům, než jaké byly zákonem (resp. smlouvou jakožto zákonem mezi

smluvními stranami) sledovány, a že právě o takový případ se jednalo při operacích mezi

kupujícím a konkurentem žalobce, čili že v dané věci a šlo o „jiný způsob zcizení obchodního podílu“ (srov. předkupní právo, jak bylo mezi stranami sjednáno). Šlo o to, že kupující mohl sice zvyšovat základní kapitál, ale pokud by zůstal jediným společníkem v předmětné společnosti, ale

nikoliv tak, aby obešel předkupní právo žalobce, což se v tomto případě podle mého názoru stalo.

Žalovaným byl ve věci konkurent žalobce (dále pro zjednodušení jen jako žalovaný), který

nevyhověl výzvě žalobce, kterou učinil ve smyslu ust. odst.3 § 603 občanského zákoníku., aby

mu obchodní podíl jako nabyvatel (z jiného způsobu zcizení, pro nějž bylo předkupní právo ve smlouvě rovněž sjednáno) obchodní podíl nabídl zpět ke koupi.

Žalovaný se bránil tím, že se žádným způsobem nijak nezavázal k dispozicím

s předmětným obchodním podílem, že nemá smlouvu (myšleno smlouvu o převodu obchodního podílu) k dispozici a není mu známo že by byl takovou smlouvou jakkoliv dotčen nebo dokonce

zavázán a že žalovaný žádný závazek, který by ho vedl k převodu obchodního podílu ve prospěch žalobce neuzavřel.

Žalobce k tomu uváděl, že závazek žalovaného je dán ex lege a ve vztahu k žalobci není

žalovaný zavázán smluvně, ale ze zákona, konkrétně z ust. odst.3 § 603 občanského zákoníku.

Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud 1. stupně vyhověl žalobě a rozhodl tak,

že udělil za žalovaného souhlas k uzavření smlouvy, kterou žalovaný převádí svůj obchodní podíl 48

ve společnosti ve výši 50 % za kupní cenu xxx splatnou do dvou měsíců od právní moci tohoto rozsudku a žalobce tento obchodní podíl od žalovaného do svého vlastnictví přijímá, prohlašujíc, že přistupuje ke společenské smlouvě resp. stanovám Společnosti.

V odůvodnění soud 1. stupně zdůraznil, že aplikoval ust. odst.3 § 603 občanského

zákoníku, podle něhož se oprávněný (žalobce) může na nabyvateli (žalovaném) domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi. Protože žalobce žalovaného v tomto smyslu vyzval a žalovaný jeho výzvě

nevyhověl, ačkoliv k tomu byl ze zákona povinen, měl žalobce právo domáhat se u soudu, aby jeho projev vůle byl v tomto směru nahrazen soudním rozhodnutím.

V odůvodnění soud 1. stupně dále uvedl, že sjednané předkupní právo bylo věcněprávní

povahy. Tento jeho závěr dozajista vycházel z obecně platného názoru, že není nezbytné k tomu,

aby mohlo být předkupní právo považováno za věcné jeho výslovné nazvání v textu smlouvy. To lze doložit např. i tímto názorem:

„..věcnost předkupního práva bude záviset výlučně od toho, bylo-li toto právo vloženo do

katastru nemovitostí či nikoliv.Bez zápisu ve formě vkladu předkupního práva zůstává totiž

předkupní právo k nemovitosti – byť i zřízené písemnou smlouvou – pouze předkupním právem závazkové (osobní) povahy.“34

Podle mého názoru soud rozhodl správně a především velmi citlivě posoudil velmi

neobvyklý jiný způsob zcizení věci, na základě čehož rozhodl v duchu zachování práv žalobceosoby z předkupního práva oprávněné.

Nyní se zaměřím poněkud blíže na ustanovení, které soud při posuzování tohoto případu

aplikoval, a které upravuje podle mého názoru následky porušení předkupního práva a to jak osobní, tak i věcné povahy. Zákon v § 603 odst. 3 občanského zákoníku nestanoví, že se musí jednat o předkupní právo věcné povahy, nýbrž hovoří o předkupním právo jako takovém. Kdyby

zákonodárce měl v úmyslu upravit v ust. odst.3 § 603 občanského zákoníku následky porušení

předkupního práva jen ve vztahu k věcnému předkupnímu právu, byl by to do tohoto ustanovení napsal. Že zákonodárce ale takovou úpravu nezamýšlel, o tom svědčí odlišnost nynější úpravy

od úpravy minulé, konkrétně oddělení úpravy předkupního práva věcného do jednoho odstavce od od následků jeho porušení v odstavci dalším. Tím došlo ke změně staré právní úpravy, která

mu jako předloha sloužila (Předkupní právo ukládá povinnost jen tomu, kdo slíbil věc nabídnout

k výkupu. Má-li předkupní právo povahu práva věcného, působí však také proti jeho nástupci; 34

Jehlička, O. a Švestka, J. Nad předkupním právem, Právní rozhledy č.5/1994, str. 163

49

podle toho, byla-li věc zcizena způsobem, pro který bylo předkupní právo umluveno, či jiným

způsobem, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc přenechal, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno.).35

O předkupním právu věcné povahy hovoří tedy zákonodárce výslovně pouze v ust.

odst.2 § 603 občanského zákoníku, kde následky porušení předkupního práva vůbec neřeší.

Z doslovného znění tohoto odstavce je jasné, že stanoví, jaké jsou zákonem předepsané

podmínky vzniku předkupního práva a že předkupní právo působí i vůči nástupcům kupujícího –

povinného. Nehovoří tak o těch nástupcích kupujícího, kteří se stali nástupci za situace, kdy bylo předkupní právo porušeno, ale prostě o právních nástupcích kupujícího, tedy o těch subjektech, kteří jako noví vlastníci nemovitosti zatížení předkupním právem stanou právními nástupci

kupujícího jakýmkoliv způsobem, který má za následek vznik jejich nástupnictví. Doslova mluví o situaci, kdy předkupní právo věcné povahy porušeno není a přesto působí proti

právnímu nástupci kupujícího. V tom tedy dle mého názoru spočívá základní rozdíl mezi předkupním právem, které je označováno jako obligační a právem, které je ze zákona předkupním právem věcným.

Obecné porušení předkupního práva je pak upraveno až v ust. odst. 3 § 603 občanského

zákoníku. Na tomto místě zákonodárce již nehovoří o jakémkoliv nástupci kupujícího, nýbrž

o nabyvateli, který se stal vlastníkem věci za podmínky, že bylo porušeno právo oprávněného. Právo uplatnit nárok z porušení předkupního práva zde přiznává oprávněnému,

což není náhodné ani samoúčelné. Pamatuje na případy, kdy nabyvatel v případě, kdy jde o předkupní právo obligační povahy, mohl věc nabýt od povinného v dobré víře, neboť o existenci předkupního práva nemusel vůbec vědět, neboť to se narozdíl od práva věcného nikde nezapisuje a nezveřejňuje. Pro případ, kdy nabyvatel o předkupním právu „nevěděl“, což by se mu u

věcného práva zapsaného v katastru nemovitostí stěží mohlo stát, neukládá mu zákon žádnou povinnost aktivně jednat bez toho, aby konal oprávněný. Rozdíl je patrný např. z porovnání s

povinností někoho, kdo se např. bezdůvodně obohatil a je proto povinen (aktivně) věc vydat, protože se o svém obohacení dozví i bez výzvy oprávněného. Tady zákon přiznává právo oprávněnému, které tento musí sám aktivně uplatnit, a to plně ve smyslu zásady „vigilantibus iura scripta sunt“. Oprávněný tedy musí bdít – a kontrolovat, zda jeho právo bylo či nebylo porušeno. Teprve po volbě oprávněného, jehož 35

právo bylo porušeno, kterému z nároků dá přednost,

§ 376 z.č.141/1950 Sb., občanský zákoník ve znění platném k 1.1.1951

50

nastupuje povinnost nabyvatele nabídnout mu věc ke koupi.

Zákon tedy neukládá další

povinnost ani součinnost kupujícímu, který již předkupní právo porušil. Je to snad proto, že když je už, jak se říká „vymalováno“, nemá porušitel(osoba z předkupního práva povinná) již žádné

zákonné prostředky, jak tento protiprávní stav zvrátit. Přitom je jasné, že o protiprávní stav

jde, neboť vlastnictví nabyvatele povstalo z porušení práva – závazku z předkupního práva, kterým byl povinný omezen v nakládání se svou věcí ve prospěch oprávněného, tedy nebyl

oprávněn věc zcizit, aniž vykonal nabídku oprávněnému. Pomine-li se otázka, zda vůbec může být v tomto případě takové zcizení platným právním úkonem, když je povinný nesměl

na základě smlouvy (potažmo i zákona) uskutečnit, jde v případě práv nabytých nabyvatelem o „práva, která povstala z nepráva“. Ust. § 603 odst.3 občanského zákoníku. proto chrání každého, kdo je

oprávněn z předkupního práva,

jinak by 3. odst. jen

opakoval, co již v odst. 2 § 603 občanského zákoníku bylo uvedeno, totiž že předkupní právo působí i vůči nástupcům kupujícího.

věcné

V ust. § 605 a 606 občanského zákoníku. jsou upraveny jednak náležitosti nabídky

povinného a jednak některé způsoby zániku obligačního předkupního práva v případech, kdy

nebylo povinným porušeno. Vzhledem k ust. odst.2 § 603 občanského zákoníku., kde se stanoví,

že věcné předkupní právo působí i proti nabyvateli, nemůže se v těchto případech jednat o zánik předkupního práva povahy věcné – jinak by si právní úprava těchto ustanovení odporovala.

Také z těchto ustanovení je zřejmé, že zákonodárce nehodlal obligační předkupní právo

nechat zaniknout, jakmile bude jednou porušeno. Zákon totiž stanoví, že není-li dohodnuta doba,

do kdy má být prodej proveden, musí oprávněná osoba vyplatit movitost do osmi dnů, nemovitost do dvou měsíců po nabídce. Uplyne-li tato doba marně, předkupní právo zanikne. Nabídka se vykoná ohlášením všech podmínek; jde-li o nemovitost, musí být nabídka písemná.36 Z tohoto

ustanovení je pak zřejmé, že předkupní právo, které se vztahuje k nemovitostem, nemusí být dohodnuto jako věcné a nemusí být předmětem zápisu do katastru nemovitostí. Zákonodárce

používá pojem nemovitost – a nikoliv – v případě věcného práva, nebo „bylo-li předkupní právo sjednáno jako věcné.

11.2. Rozbor rozsudku Vrchního soudu v Praze č.j. 7 Cmo 276/2003 -130 a polemika s jeho odůvodněním 36

§ 605 z.č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

51

Vrchní soud v Praze jako soud 2. stupně rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích

k odvolání žalovaného změnil tak, že žalobu zamítl.

Z odůvodnění odvolacího soudu plyne, že nerozpoznal skutečnou povahu jednání žalovaného

– konkurenta žalobce a kupujícího obchodního podílu, protože nedospěl k závěru, že by nabytí obchodního podílu žalovaným formou transakcí se základním kapitálem společnosti představovalo „jiný způsob zcizení“ obchodního podílu. Tento soud zcela formalisticky dospěl

k názoru, že navýšením základního kapitálu „vznikl“ nový podíl, k němuž žalobce prostě žádné sjednané předkupní právo neměl.

Podle Vrchního soudu tedy žalobce pochybil, když na tento způsob – zvýšení základního

kapitálu, při sepisu smlouvy nepamatoval a konkrétně před tímto způsobem se „neochránil“.

Přitom se soud důsledně zabýval zejména pojmem zcizení a jiný způsob zcizení, kterým podřadil

jen koupi, dar, směnu a také přechod obchodního podílu při prodeji podniku společnosti s ručením omezeným. Ačkoliv tedy soud pod pojem jiný způsob zcizení zahrnul některé způsoby

zcizení, zcela nepochopitelně do nich nezahrnul způsob, který vyplýval ze zjištěného skutkového

stavu, z něhož i laik bez námahy vidí, že výsledkem transakcí byla změna společníků – vlastníků obchodních podílů. Obchodní podíl, k němuž měl žalobce právo, už nebyl 100%, ale jen 50% a druhá část obchodního podílu po zcizení náležela žalovanému. Šlo o souhrn kroků – postup

právem dovolený, který ve svém výsledku vedl k tomu, co obě strany zamýšlely, aniž cíl výslovně vyjadřovaly – ostatně motivy, které je k tomuto postupu vedly, byly dle mého názoru rovněž evidentní. Zákon zná mnoho postupů, které v obchodním právu zahrnují mnoho

dílčích kroků – např. fúze. Přestože jednotlivé kroky v rámci fúze mají svou samostatnou úpravu i význam, dokáže jejich postupný sled vyhodnotit jako celek – fúzi. Lze tedy uzavřít, že také

souhrn dílčí kroky, které vedou k určitému cíli, by měl soud rozpoznat a označit podle výsledku, k němuž dospěly.

Výsledkem snižování a zvyšování základního kapitálu ve společnosti

prostě byla změna vlastníka části obchodního podílu, takže o nic jiného než o jiný způsob zcizení ( jiný protože nikoliv jedním krokem a jiným protože nestandardním postupem) nešlo. V důsledku mylného posouzení skutkového stavu a v důsledku myslného výkladu

pojmu zcizení, jiného způsobu zcizení pak soud dovodil, že žalobce žádné předkupní právo pro tento případ neměl sjednáno a tedy není věcně aktivně legitimován.

52

Nakonec Vrchní soud uzavřel, že je zbytečné zabývat se ještě povahou předkupního práva –

tedy zda je povahy obligační či věcné. Už z tohoto postoje lze ovšem usuzovat, že zastává názor,

že následky porušení předkupního práva se u předkupního práva v důsledku rozdílnosti jeho

povahy liší, takže i v tomto případě by se jeho úvahy ubíraly směrem, který by dozajista musel dospět ke stejnému rozhodnutí. (tudíž v neprospěch žalobce).

11.3. Rozbor rozsudku Nejvyššího soudu České republiky č.j. 29 Odo/2004 -176 a polemika s jeho odůvodněním

Nejvyšší soud zamítl dovolání žalobce proti rozsudku vrchního soudu. Za výchozí otázku pro

posouzení nároku žalobce již nepovažoval, jako soud vrchní, otázku, zda ve věci šlo o zcizení resp. jiný způsob zcizení, ale otázku, zda vůbec lze sjednat předkupní právo k obchodnímu podílu, což naznal, že lze. Poté se ztotožnil s právním názorem vrchního soudu, že žalobce nebyl

věcně aktivně legitimován a nakonec vyslovil názor, že sjednaný závazek předkupního práva má

závazkovou a nikoliv věcně právní povahu. Přitom svůj názor opřel o nález Ústavního soudu ČR I. ÚS 265/1998, který vyšel, jak je níže rozvedeno, z obecně uznávané literatury. Rozsudek

nejvyššího soudu je dle mého názoru a z výše uvedených důvodů rovněž nesprávný. 11.4. Nález Ústavního soudu I. ÚS 265/1998

Paradoxem je v tomto směru nález Ústavního soudu České republiky, který vyslovil, byť

v jiné věci, že osoba oprávněná z předkupního práva by mohla vůči zavázané osobě uplatňovat

nárok na náhradu škody za podmínek ust. § 420 občanského zákoníku. vzhledem k pouhé

závazkové ( osobní) povaze předkupního práva se však oprávněná nemůže na nabyvateli zcizené věci s úspěchem domáhat toho, aby jí nabyvatel koupenou věc nabídl ke koupi (srov. obecně uznávanou literaturu cit. „ např. Komentář k občanskému zákoníku Jehlička/Švestka a kolektiv,

5. vydání , 1999, str. 648, dále právní rozhledy 5/1994, str. 165, Jehlička, Švestka – Nad předkupním právem).37

Ústavní soud, který má bdít nad základními ústavními právy občanů a nad tím, aby v nich

občané nebyli ze strany zákonů nebo soudních rozhodnutí zkráceni, neopřel svůj nález v této věci 37

Nález Ústavního soudu ze dne 19. 10. 1999 I. ÚS 265/1998

53

o ústavu, ba ani o zákonný předpis, nýbrž o obecně uznávanou literaturu a nakonec zrušil v této věci rozhodnutí soudů 1. i 2. stupně, které povinnému uložily povinnost uzavřít smlouvu s oprávněnými z porušení předkupního práva. Jak soud 1. tak soud 2. stupně v tomto případě

zareagovaly citlivě na potřebu prosazení práva té strany, vůči níž bylo předkupní právo porušeno. Rozhodly spravedlivě. To, že ústavní soud v závěru rozhodnutí přece rozhodnutí soudu 2

stupně nakonec zrušil s tím, že nabyvateli, který nabyl věc za „nepráva“ resp. když věc měla být nabídnuta někomu jinému, soud napadeným rozhodnutím neposkytl stanoveným

způsobem ochranu práv, čímž mohl i porušit čl. 90 Ústavy a čl. 36 odst.1 Listiny. Navíc pak dle mého názoru správnou aplikaci předmětného ust odst.3 § 603 občanského zákoníku do budoucna téměř znemožnil. 11.5. Jiný pohled Jak je vidno ze soudních rozhodnutí, slouží soudům v České republice k rozhodování další

pramen práva „obecně uznávaná literatura“, která v případě předkupního práva zákon přetváří tak, že popírá nároky osob oprávněných z titulu porušení závazkového předkupního práva a

zvýhodňuje osoby, které porušily svůj závazek. Proto od soudů odcházejí oprávnění s pocitem

nespravedlnosti a ti, co právo porušili, jako vítězové ve smyslu starého „ať žije soud, nechť zhyne právo.

Ze shora uvedeného je patrné, že zákonná úprava předkupního práva je v případě

předkupního práva nedostatečná. Daleko jednoznačněji a tedy lépe se s následky porušení předkupního práva věcné povahy vypořádal např. občanský zákoník z roku 1950, jehož právní

úpravě se výklad dnešní zákonné úpravy přibližuje. Přesto je nutné současnou právní úpravu ctít a tak ctít i skutečný obsah odst. 3 § 603 občanského zákoníku, který předkupního práva upravuje jinak,

což

následky porušení

žádným výkladem zohledňujícím starou úpravu a

žádnou, byť ustálenou judikaturou překlenout nelze. Ať už zákonodárce v ust. odst. 3 § 603 občanského zákoníku předkupní právo jako právo věcné povahy neuvedl úmyslně nebo se tak

stalo z opomenutí, nelze je tam žádným výkladem znovu vtěsnat. Odkazovat oprávněné osoby se

speciálním nárokem, který jim náleží ze zákona resp. z porušení předkupního práva obligační povahy na nároky z jiného titulu – z titulu náhrady škody, není asi úplně správnou cestou.

54

12. Předkupní právo a jiná ujednání u kupní smlouvy Jak bylo výše uvedeno, předkupní právo se do našeho právního řádu opět výslovně dostalo

po několikaleté odmlce i společně s některými dalšími ujednáními u kupní smlouvy novelou občanského zákoníku, zákonem č. 509/1991 Sb. Všechna tato vedlejší ujednání hrají asi nejvýznamnější roli ve spojitosti s kupní smlouvou, jejíž součástí se z vůle stran mohou stát.

V právní praxi se v historii vyvinula celá řada těchto vedlejších ujednání a některá z nich v

současné právní úpravě výslovně zakotvena ani nenalezneme. Mezi ně můžeme počítat například

výhradu lepšího kupce, která za určitých podmínek může znamenat zánik dosavadního právního vztahu mezi prodávajícím a kupujícím. Její podstatou je totiž právo prodávajícího vynutit si na

kupujícím dodatečně možnost prodat věc „lepšímu kupci“. Za toho lze pak považovat toho, kdo prodávajícímu nabídne lepší podmínky kupní smlouvy, přičemž ve většině případů to bude vyšší

cena. Účinnost kupní smlouvy je tedy podmíněna uplynutím doby, kterou si mezi sebou smluvní strany sjednají a ve které může prodávající svým projevem vůle zmařit účinnost uzavření této smlouvy. Lhůtu, kterou prodávající pro své vyjádření má, lze charakterizovat jako podmínku, jež

má v pochybnostech odkládací povahu, jak to plyne ostatně i z § 36 občanského zákoníku. Ten totiž odkládací podmínku definuje jako takovou podmínku, na jejímž splnění závisí, zda právní následky úkonu nastanou a této definici výhrada lepšího kupce de facto vyhovuje. Jako další lze uvézt výhradu zpětného prodeje, jejíž podstatou je oprávnění kupujícího prodat věc, která je

předmětem kupní smlouvy zpět prodávajícímu a to do lhůty stanovené v tomto ujednání, a to dokonce proti vůli prodávajícího. Samozřejmě za podmínek, které si mezi sebou strany kupní smlouvy dohodnou.

Dalším příkladem výhrady ke kupní smlouvě, která není výslovně zmíněna v občanském

zákoníku může být koupě na zkoušku. Lze ji opět charakterizovat jako příklad podmínky

odkládací. V praxi nejčastěji vzniká uzavřením kupní smlouvy s podmínkou, že kupující do

uplynutí zkušební doby věc, která je předmětem kupní smlouvy, schválí. Není-li zkušební doba ve smlouvě stanovena, pak se musíme obrátit na § 610 odst.2 občanského zákoníku. Tento

paragraf je společný pro všechna konkrétně neupravená ujednání u kupní smlouvy. Jeho první odstavec pak stanoví, že, účastníci mohou písemnou smlouvou dohodnout i jiná vedlejší ujednání

mající povahu výhrad a podmínek připouštějících zánik právního vztahu založeného kupní smlouvou. Ustanovení § 610 odst.1 občanského zákoníku se tedy týká ujednání takových výhrad 55

a podmínek (míněno rozvazovacích, které způsobí zánik právního vztahu), jejichž uplatnění je v

dispozici smluvní strany a kdy záleží na vůli této smluvní strany, zda využije svého práva uplatnit

výhradu či splnění dohodnuté podmínky nebo ne. Důležité je rovněž pod sankcí absolutní

neplatnosti dodržovat písemnou formu těchto smluvených výhrad a podmínek, jak to ostatně sám zákon stanoví. § 610 odst.2 pak řeší situaci, kdy u platně sjednaných podmínek nebo výhrad strany smlouvy úmyslně nestanoví, popř. opominou stanovit lhůtu, kdy tyto podmínky zaniknou. Zákonodárce tuto lhůtu stanovil na 1 rok.

Odhlédneme-li však od výhrad a podmínek, které v občanském zákoníku konkrétně upraveny

nejsou, najdeme zde i několik příkladů výhrad, kterým již zákonodárce konkrétnější právní

mantinely stanovil. Jsou jimi, samozřejmě včetně výhrady předkupního práva, výhrada zpětné koupě a výhrada vlastnictví.

12.1. Srovnání předkupního práva s právem zpětné koupě Výhrada zpětné koupě byla zakotvena již v obecném zákoníku občanském z roku 1811 a to v

§§ 1068 - 1070. Stejně jako dnes se toto právo i v úpravě obecného občanského zákoníku týkalo pouze movitých věcí. Dnes jeho úpravu najdeme v občanském zákoníku v §§ 607 - 609. Do §

607 pak byla umístěna jeho základní charakteristika, z níž ho můžeme definovat jako ujednání smluvních stran, jímž se zřizuje prodávajícímu movitosti právo požadovat na kupujícím

navrácení věci, která je předmětem smlouvy, avšak za podmínky, že vrátí kupujícímu jím zaplacenou cenu.

Výhrada práva zpětné koupě je přitom omezena na dobu určitou, kterou si smluvní strany

mohou sjednat Druhý odstavec § 607 občanského zákoníku pak pro toto ujednání stanoví

obligatorní písemnou formu, jejíž nedodržení je stiženo absolutní neplatností. Ust. § 608 občanského zákoníku upravuje podmínky uplatnění práva zpětné koupě. Na jeho základě lze

uvést tyto podmínky platného uplatnění práva zpětné koupě: Je nezbytné, aby toto bylo uplatněno

písemnou formou. Musí být uplatněno do doby, kterou si smluvní strany sjednaly, přičemž tato lhůta je lhůtou prekluzivní a pokud kupující své právo v této lhůtě nevykoná, pak jeho právo

zanikne. Zákon přitom pro případy, kdy si smluvní strany takovou lhůtu nesjednají, udává lhůtu subsidiární a to jednoroční, která se právě pro tyto případy použije. Ustanovení tak vlastně doplňuje § 607 odst.1, na jehož základě by se mohlo mylně zdát, že sjednání lhůty pro právo 56

zpětné koupě je podmínkou, bez které toto právo vůbec nevznikne. Důležitým faktem, který z §

608 odst.1 vyplývá, je i okamžik, od kterého počíná běh lhůty pro uplatnění práva. Rozhodný okamžik tento paragraf nestanoví na okamžik uzavření smlouvy, ale na okamžik předání věci.

Ust. § 608 odst.2 pak určuje práva a povinnosti smluvních stran od okamžiku, kdy bylo právo

úspěšně uplatněno. V tomto okamžiku se role stran původní smlouvy obrací a původní kupující má povinnost bez zbytečného odkladu vrátit prodávajícímu předmět smlouvy a tento naopak

zaplatit cenu věci. Lhůtu bez zbytečného odkladu, platnou pro kupujícího bude pak nutno posuzovat ad hoc v souladu s § 3 občanského zákoníku. Formulace, kterou zákonodárce zvolil v

§ 608 odst.2 pak zodpovídá i otázku, zda se v podmínkách této smlouvy jedná o jeden, popřípadě

dva přechody téže věci. Z dikce zákona, která zní: „každá strana má práva a povinnosti, které měla druhá strana“38 lze usuzovat, že se jedná o dvojí převod věci. Povaha druhého přechodu

věci je tedy přechod ex nunc. Tato skutečnost má v souvislosti s § 3 občanského zákoníku velký praktický význam a to především pro prodávajícího, který tak v případě změny povahy věci (např. v důsledku jejího opotřebení) nebude povinen zaplatit původní plnou kupní cenu, kterou za věc od kupujícího původně obdržel, ale pouze aktuální cenu věci.

Posledním paragrafem, který je věnován úpravě práva zpětné koupě je § 609. Ten zohledňuje

dělení věcí na věci genericky a individuálně určené a právě v důsledku tohoto dělení stanovuje kupujícímu povinnost vrátit věc stejné povahy. Při ujednání jehož předmětem jsou věci genericky

určené, tak musí kupující vrátit věci stejného druhu. Zcizení věcí, které byly určeny genericky, v

době která byla sjednána pro uplatnění práva zpětné koupě tedy nezpůsobí neplatnost zcizení těchto věcí, jelikož je možno vrátit věci stejného druhu. Zákonodárce tak tímto ustanovením zohledňuje rozdíl v povaze genericky a individuálně určených věcí. Při zcizení individuálně

určené věci bude totiž kupující v nastíněné situaci v jiné pozici. Zákon mu totiž neumožňuje toto

zcizení a jeho případnou realizaci penalizuje absolutní neplatností. Nezbytné je proto navrácení téže věci.

Nyní se zaměříme na některé rozdíly resp. společné rysy institutu předkupního práva a práva

zpětné koupě. Právo zpětné koupě má vždy osobní povahu, na rozdíl od předkupního práva, které lze sjednat i jako věcné. Z osobní povahy výhrady zpětného koupě vyplývají i její další rysy, na

které můžeme usuzovat. Především, že je nepřevoditelné a nepřechází ani na dědice. Stejně tak

lze toto konstatovat i o předkupním právu. O něm toto navíc výslovně stanoví § 604 občanského 38

§ 608 odst. 2 z.č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

57

zákoníku. Zásadní odlišnost obou institutů lze spatřovat v možnosti a podmínkách uplatnění obou výhrad. U práva zpětné koupě je jeho uplatnění vázáno pouze na lhůtu, která byla sjednána mezi

stranami, popř. která je stanovena subsidiárně zákonem a na vůli oprávněného toto právo uplatnit. U práva předkupního je situace odlišná. Zde je primární podmínkou především vůle povinného předmět předkupního práva zcizit. Do nastoupení tohoto předpokladu je oprávněný bez možnosti domáhat se předmětu předkupního práva.

12.2. Srovnání předkupního práva s výhradou vlastnictví Jako první ze všech vedlejších ujednání u kupní smlouvy současně platný občanský zákoník

upravuje v § 601 právě výhradu vlastnictví. Do z. č. 40/1964 Sb. se jeho úprava dostala ostatně jako i úprava ostatních vedlejších ujednání až již tolikrát zmiňovanou novelou z.č. 509/1991 Sb. Nicméně ani o tomto institutu nelze konstatovat, že by ho bylo možné považovat za novum českého právního řádu. Byl totiž upraven již ve středním občanském zákoníku v § 374. Právě zde

se zákonodárce při jeho současné úpravě inspiroval a znění tohoto paragrafu prakticky převzal do současně platné právní úpravy.

Při výhradě vlastnictví jde o převádění věci s tou výhradou, že věc přejde do vlastnictví

kupujícího, až okamžikem, kdy bude za ni zaplacena smluvená kupní cena v plné výši. Do té doby však zůstává vlastníkem prodávající. Zaplacení kupní ceny je možno považovat za budoucí událost, na níž se činí přechod vlastnictví závislým. Vyhovuje tak definici odkládací podmínky,

jak je uvedena v § 36 občanského zákoníku. Významnou podmínkou toho, aby výše řečené bylo pravdivým tvrzením, tedy že vlastnictví přejde až po předání věci okamžikem zaplacení sjednané

ceny, je skutečnost, že výhrada vlastnictví musí být sjednána písemně. Zákonodárce dále v druhé větě § 601 občanského zákoníku upřel pozornost na přechod nebezpečí nahodilé zkázy věci a na

nahodilé zhoršení jejího stavu. Toto ustanovení se jeví jako ustanovení speciální k obecnému ustanovení u kupní smlouvy (§ 590 občanského zákoníku), které tuto problematiku přechodu

nebezpečí nahodilé zkázy upravuje a bude mít proto před ním přednost. Nebezpečí nahodilé

zkázy věci, popř. nebezpečí jejího nahodilého zhoršení přechází na kupujícího, nedohodnou-li se strany jinak, tradicí věci a nikoliv jako v obecné úpravě nabytím vlastnictví k převáděné věci. Nahodilost je přitom třeba vidět v tom, že zhoršení stavu, popř. úplná zkáza věci nebyla

způsobena za přičinění některé ze smluvních stran. Lze též konstatovat, že sjednání výhrady 58

vlastnictví nic nemění na právech kupujícího, která plynou z odpovědnosti za vady a to co se týče např. odstoupení od smlouvy s jeho následky, nebo i slevy z kupní ceny. Chceme-li se zabývat

srovnáním výhrady vlastnictví a předkupního práva, je rozdíl třeba vidět především v účelu, proč jsou obě výhrady sjednávány. Zatímco výhrada vlastnictví se omezuje především na zajištění práva prodávajícího v tom směru, že zajišťuje prostřednictvím zachování jeho vlastnického práva

zaplacení plné kupní ceny, předkupní právo naopak směřuje k zajištění privilegované pozice z předkupního práva v okamžiku, kdy se z předkupního práva povinný rozhodne předmět předkupního práva daným způsobem zcizit.

59

13. Změny předkupního práva Chceme-li se zabývat touto problematikou, pak je třeba upřít pozornost na subjekt, předmět a

povinnosti smluvních stran předkupního práva. Právě u těchto objektů zájmu jsou v právní teorii myslitelné právní změny. Nejjednodušší v okruhu našeho zájmu bude změna v předmětu

předkupního práva. Ta se bude v praxi vyskytovat asi nejméně, protože je u předkupního práva

prakticky vyloučena. Jeho předmět je totiž téměř ve všech případech individuálně určen a jeho změna tak je nemožná. Uvažovat o ní by bylo možné snad jen u věcí genericky určených.

Změna v subjektech předkupního práva však již za jistých podmínek myslitelná je. Změna v

osobě z předkupního práva oprávněné je vyloučena § 604 občanského zákoníku, který stanoví, že předkupní právo nepřechází na dědice oprávněného a nelze ho ani nijak převést. Z pohledu oprávněného má tedy předkupní právo výlučně osobní povahu a změna v tomto subjektu je

vyloučena. Za určitou výjimku z tohoto závěru lze považovat výše zmíněnou možnost sjednat

předkupní právo ve prospěch třetí osoby, která s tímto posléze vysloví souhlas. Právě tímto okamžikem nastupuje do práv a povinností oprávněného.

Ustanovení, které by obecně a ve všech případech znemožňovalo změnu v subjektu

povinném z předkupního práva však v občanském zákoníku budeme hledat marně. Lze pak

dospět k závěru, že tato změna možná je a to v i ve více případech. Především se jedná o případ

smluvního předkupního práva, které bylo sjednáno jako věcné. Tuto situaci upravuje § 603 odst.2 občanského zákoníku. Z něho vyplývá možnost změny subjektu povinného a to za situace, kdy je

osobou zavázanou nabídnuta věc osobě oprávněná, a tato svého předkupního práva, které bylo sjednáno jako věcné nevyužije. Pak zákon stanoví, že osobě z tohoto věcného předkupního práva oprávněné zůstává předkupní právo zachováno (§ 603 odst2 občanského zákoníku). Ve

skutečnosti se tedy realizuje prodej věci a na místo doposud z předkupního práva povinného

nastoupí noví subjekt, resp. noví vlastník předmětu předkupního práva a tím vstoupí rovněž i do práv resp. spíše povinností k osobě z předkupního práva oprávněné.

Odhlédneme-li od předkupního práva, které bylo sjednáno jako věcné a zůstaneme u otázky

změny subjektu v osobě povinného u předkupního práva povahy osobní, pak by byl nasnadě

závěr, že osobní povaha tohoto práva vylučuje jakoukoliv změnu subjektu. Tento závěr by pak

mohl být podložen i § 603 odst. 1 občanského zákoníku, který stanoví, že předkupní právo zavazuje pouze toho, kdo věc slíbil nabídnout ke koupi, tj. právě povinného. Tento závěr, který 60

má dozajista své opodstatnění však není nesporný. Nelze totiž opomenout možnost sjednat

předkupní právo jako samostatné ujednání a nikoliv jako vedlejší ujednání u kupní, či jiné smlouvy a situace, které z tohoto počinu mohou vzniknout. Pak v situaci, kdy by oprávněný

využil nabídky předkupního práva pouze z důvodu, aby svá oprávnění plynoucí z předkupního práva nepozbyl, pak lze souhlasit s závěrem, že: „je možné dohodou všech zúčastněných stran ujednat, že s přechodem vlastnického práva převezme nový vlastník i závazek z předkupního práva“39. Změna v subjektu povinném se zde stává možnou na základě této dohody. Dohoda,

resp. písemná smlouva má ten samý účinek, tedy změnu v subjektu z předkupního práva

povinného, je-li uzavřena podle § 531 občanského zákoníku, který umožňuje převzetí dluhu (intercesi privativní), tedy změnu v osobě povinného. Jedinými podmínkami, která zákon

vyžaduje pro platnost takové dohody je její písemná forma a souhlas v našem případě z předkupního práva oprávněného s touto dohodou, který poskytne buď současnému povinnému, nebo tomu, kdo má jeho dluh, resp. povinnosti převzít.

Zaměříme-li pozornost na změnu obsahu předkupního práva, tj. práv a povinností smluvních

stran, lze konstatovat, že ani tato není ve vztazích mezi smluvními stranami vyloučena.

Především není vyloučena v situacích, kdy si smluvní strany závazek předkupního práva sami nově smluvně upraví a to např. pomocí dodatků ke smlouvě. Lze tak upravovat veškeré ujednání

týkající se předkupního práva, s výjimkou těch, které sami podmiňují jeho existenci. Lze tak např. smluvně měnit, doplňovat, popř. vylučovat ujednání týkající se určení ceny, kterou má

povinný oprávněnému nabídnout, ustanovení které stanoví, že předkupní právo působí o pro jiné způsoby zcizení, než je prodej nebo i ustanovení, které váží trvání předkupního práva podmínkami, nebo ho omezují pouze na určitou dobu.

39

Svoboda, L. Předkupní právo, Nakladatelství C.H. Beck 2005, str. 65

61

14. Zánik předkupního práva Zánik předkupního práva může přivodit řada skutečností. Lze mezi nimi rozlišovat případy

obecného zániku práv, ale nalezneme i případy zániku typické pouze pro předkupní právo. Též

lze způsoby zániku předkupního práva dělit na zánik předkupního práva s a bez uspokojení

oprávněného. Skutečnost která zánik předkupněprávního vztahu způsobí může být závislá na vůli jeho subjektů a nebo na ní nezávislá. Ale přejděme ke konkrétním příkladům zániku předkupního práva.

Ideálním způsobem zániku je jako u všech závazkově právních vztahů jeho uspokojení.

Spočívá v koupi předmětu předkupního práva osobou oprávněnou. Tímto právním aktem

předkupní právo zaniká. Dalším způsobem zániku předkupního práva závislým na vůli subjektů je výslovné odmítnutí nabídky oprávněným v době, kdy má býti prodej (sc. Prodej oprávněnému) proveden (ve lhůtě dohodnuté, či ve lhůtě stanovené zákonem - § 605 OZ)40. Podle mého názoru

je však nutné podotknout, že tímto způsobem předkupní právo nezanikne vždy. Konkrétně mám

na mysli situaci, kdy bylo sjednáno předkupní právo s věcnými účinky a toto dle mého názoru ani při výslovném odmítnutí nabídky nezanikne a na základě § 603 odst. 2 občanského zákoníku zůstane zachováno i vůči novému nabyvateli.Výjimku lze rovněž najít, jak jsem ostatně uvedl na

příkladu zákonného přednostního práva na koupi bytu. Dalším případem zániku předkupního práva může být naplnění smluvně upravené rozvazovací podmínky, nebo vypršení doby na kterou si smluvní strany předkupní právo sjednali. Stejně tak je na jejich vůli závislý způsob zániku

upravený v § 574 občanského zákoníku, který umožňuje dohodu věřitele a dlužníka o zániku jejich závazku. Dalšími z příkladů zániku předkupního práva bez uspokojení oprávněného subjektu jsou pak logicky zánik předmětu předkupního práva a v některých případech smrt. Smrt,

jak to stanoví § 604 občanského zákoníku, způsobuje zánik předkupního práva vždy na straně

oprávněného. Na straně povinného pak smrt způsobí zánik předkupního práva pouze tehdy, je-li předkupní právo sjednáno jen jako osobní. Věcné předkupní právo totiž přechází na jeho právní nástupce, jak to stanoví § 603 odst.2 občanského zákoníku. Tím, že občanský zákoník hovoří o smrti však opomíjí existenci právnických osob, kterým nic nebrání stát se kterýmkoliv ze subjektů předkupního práva. Soudím ale, že toto ustanovení se použije přiměřeně právě i na ně.

40

Fiala, J. Překupní právo, Bulletin advokacie, 1992, č. 10, str. 28

62

Další způsoby zániku předkupního práva (tentokráte zákonného) mohou být vyvozovány

přímo z ustanovení zákona. V řadě případů to bude v důsledku zániku určitých podmínek, které

zákon stanovuje pro existenci předkupního práva. Lze si tak představit např. změnu hranic národního parku v jejímž důsledku určitý pozemek ztratí jednu ze základních vlastností, kterou

zákon č. 114/1992 Sb. v ust. odst.1 § 61 podmiňuje existenci předkupního páva státu k tomuto pozemku. Za další příklad, kdy oprávněný nebude uspokojen a předkupní právo zanikne lze

považovat zánik věci. Tuto situaci si lze představit např. při zániku individuálně určené věci

movité. Jiná ale bude situace u věcí genericky určených, kde by ,dle mého názoru, zkáza takto

určených věcí zánik předkupního práva nezpůsobil. Tyto věci jsou totiž de facto i de iue nahraditelné a v rámci rozumného uspořádání vztahů by pak byl závěr, že předkupní právo oprávněného zanikne nespravedlivý. Rovněž je tento způsob zániku předkupního práva

nemyslitelný u řady nemovitostí, konkrétně pak u pozemků. Předkupní právo nepochybně

zanikne i tehdy, jestliže bude jeho předmět vyvlastněn, což může být praktické především u nemovitostí a u předkupního práva s věcně právním účinky. Tento závěr se opírá o stavebního zákona, které stanoví:

“Vlastnické právo k pozemkům a stavbám přechází vyvlastněním na navrhovatele.

Vyvlastněním zanikají všechna ostatní práva k vyvlastněným pozemkům a stavbám, pokud není v rozhodnutí stanoveno jinak; to se nevztahuje na právo užívat byty a nebytové prostory, které vyvlastněním nezaniká.“41

Jelikož je stavební zákon a toto jeho ustanovení je ve vztahu speciality k občanskému

zákoníku a jeho úpravě předkupního práva, nezbývá než konstatovat, že tento závěr je bezchybný

a ani výjimečná povaha věcného předkupního práva vedle tohoto ustanovení neobstojí. Zvláštní situaci pak lze spatřovat v souvislosti s tímto ustanovením při zákonném předkupním právu

státu. I pro něj je toto ustanovení závazné a taky jeho právo na základě tohoto ustanovení

zanikne. Nedospěli bychom-li k tomuto závěru, nastala by totiž absurdní situace, kdy by se stát dostal do pozice z předkupního práva oprávněného, zároveň však i povinného. Avšak i v tomto

hypotetickém případě by situace byla dle mého názoru snadno právně řešitelná. Museli bychom konstatovat, že předkupní právo rovněž zaniklo a to z důvodu, že tato situace (totožnost věřitele a dlužníka) je obecným důvodem k zániku závazku.

41

§ 109 odst.2 z.č. 50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů

63

Další příklad zániku předkupního práva je upraven v § 336l odst. 3 občanského soudního

řádu. Ten upravuje zánik předkupního práva k nemovitosti a to jak předkupního práva obligační,

tak i věcné povahy. Stanoví, že předkupní právo zaniká okamžikem, kdy se vydražitel stane jejím vlastníkem. Tento okamžik pak stanovuje § 336l odst. 2 občanského soudního řádu. Stanoví, že:

Vydražitel se stává vlastníkem vydražené nemovitosti s příslušenstvím, nabylo-li usnesení o

příklepu právní moci a zaplatil-li nejvyšší podání, a to ke dni vydání usnesení o příklepu.

Stejný účinek, tudíž zánik předkupního práva, jako přechod vlastnictví nemovitosti na vydražitele

upravuje a to tentokráte pro věci movité § 329 občanského soudního řádu. Ten stanoví opět jako rozhodný okamžik přechod vlastnictví na vydražitele. Jako poslední případ zániku předkupního práva zde pak uvedu zánik předkupního práva v důsledku jiného zcizení věci. Je totiž nutné

myslet na to, že není-li stranami smlouvy sjednáno něco jiného, pak se předkupní právo aktivuje pouze v okamžiku zamýšleného prodeje. Nikoliv již např. u zamýšleného darování, nebo směny.

Na tuto alternativu zániku předkupního práva, budou-li strany požadovat vyloučení tohoto účinku, pamatuje možností v něm stanovenou § 602 odst.2, občanského zákoníku. Ten stanoví, že předkupní právo lze dohodnout i pro případ jiného zcizení věci než prodejem. Je tak pouze v dispozici smluvních stran, jak tuto otázku smluvně ošetří. Na jaké případy zcizení budou ve

smlouvě pamatovat, přičemž není ve smlouvě vyloučen taxativní výčet případů zcizení na které se má předkupní právo vztahovat, ale dle mého názoru ani obecná formulace „jiné způsoby

zcizení“. Právě tato formulace je dle mého názoru pro praxi často použitelnější, jelikož jak plyne

z výkladu o porušení nabídkové povinnosti, jen těžko lze za podmínek, kdy si chce oprávněný

zajistit reálnou šanci na koupi předmětu předkupního práva za všech okolností, definovat sebepodrobnějším taxativním výčtem veškeré myslitelných způsobů zcizení.

64

15. Závěr V této práci jsem se zabýval institutem předkupního práva ve všech jeho podobách, v jakých

ho lze nalézt v právním řádu ČR. Zaměřil jsem pozornost jak na vývoj tohoto právního institutu, tak i na jeho právní podstatu. Tu lze spatřovat v tom, že patří mezi závazkové právní vztahy a

zajišťuje přednostní postavení subjektu oprávněného proti subjektu povinnému pro případné nabytí předmětu předkupního práva do vlastnictví. Samozřejmě jsem zaměřil pozornost právě na

předmět vztahů předkupněprávních a rovněž i na některé otázky týkající se jeho subjektů. Rovněž

je v této práci pojednáno o obsahu předkupněprávních vztahů a o době jejich trvání, jejich vzniku a zániku. Nejrozsáhlejší částí pak bude dozajista podle mého názoru nejkontroverznější část této práce. Ta je věnována porušení předkupního práva a jeho následkům. Za vhodné jsem rovněž považoval zmínit se v této práci i o ostatních vedlejších ujednání u kupní smlouvy.

Cílem práce je také zhodnotit úpravu institutu předkupního práva v našem právním řádě jako

celku, a to s přihlédnutím k jeho pozitivním i negativním stránkám, které z této práce vyplývají. Určitě je nutné zdůraznit, že institut předkupního práva má v současné době v praxi i zákonné

úpravě díky své nezastupitelnosti jiným právním prostředkem své nepopiratelné místo. Vychází přitom již z dlouholeté tradice, jak to dokládá i historický exkurz do jeho úpravy, v předchozích velkých opusech občanského práva. Proto lze dnes zákonodárce ve světle těchto skutečností

„pochválit“ za to, že předkupní právo společně i s ostatními výhradami novelou občanského

zákoníku (která se uskutečnila z.č. 509/1991 Sb.) opět začlenil do našeho právního řádu, a to do komplexního oddílu vedlejších ujednání u kupní smlouvy. Vyjádřil tak, že tato zákonná úprava

respektuje smluvní svobodu kontrahentů a umožnil touto cestou smluvním stranám rozšíření možností při realizaci jejich zájmů a stanovil tak lepší možnosti zajištění práv oprávněného a

možnosti domoci se nároků z jejich porušení. Rovněž kladně lze zhodnotit zakotvení zákonných

podob předkupního práva, které slouží k ochraně zájmů společnosti jako celku, je-li oprávněným

z předkupního práva stát, nebo v ostatních případech k ochraně soukromích subjektů, jejichž právní postavení si to, jak ostatně z této práce vyplývá, vyžaduje.

Tolik k pozitivnímu náhledu na předkupní právo. Musím však zdůraznit, že jeho úprava má i

řadu rezerv, které spočívají především v nejasnostech zákona, současné judikatuře soudů, ale i v odborné literatuře.

65

Především musím upozornit na tomto místě na nedostatky úpravy nabídkové povinnosti,

která plyne ze zákona č. 20/1987 Sb. o státní památkové péči. Jak jsem již výše uvedl, zdá se mi

tato značně nedokonalá a to především v zakotvení přednostního práva státu na koupi nemovitých kulturních památek. Z dikce zákona totiž podle mého názoru pramení značná pochybnost o tom, zda toto právo, k němuž zákon posléze upravuje i postup jeho uplatnění, vůbec vzniklo. Považuji

to za značnou chybu zákonodárce a tento stav považuji za v praxi neudržitelný a myslím si, že ani judikatura soudů, popř. některý z typů výkladu tuto nedokonalost nemůže suplovat a napravit ji.

Jediný způsob nápravy tak vidím v novelizaci tohoto právního předpisu a ve zpřesnění dikce celého § 13 z.č. 20/1987 Sb.

Největší negativum však bohužel spatřuji

přímo v obecné úpravě předkupního práva

v občanském zákoníku. Ačkoliv je jeho úprava nezbytná, a ačkoliv jeho znovuzakotvení v našem

právním řádu rozhodně vítám, musím konstatovat, že současné znění §§ 602 – 606 občanského zákoníku ve mně zanechává řadu otázek, na které lze hledat odpovědi buď způsobem, který

přijímá (podle zmíněné judikatury i odborné literatury) většina současné právní veřejnosti, nebo se pokusit spolehnout na vlastní úsudek. Účelem této práce rozhodně není názory odborné

veřejnosti a judikatury soudů odmítnout a označit je za nesporně chybné, ale poukázat na to, že pochybnosti o nich jsou odůvodnitelné a smysluplné.

Největší výhrady lze podle mého názoru spatřovat především v úpravě porušení a následků

porušení předkupního práva. A to jak předkupního práva osobní, tak pak i věcné povahy, resp. právě v jejich rozlišování. Jak jsem uvedl v kapitole, která se tímto problémem samostatně zabývá a jak z judikatury v tomto oddíle plyne, tak se tuzemské soudy často řídí názory

vyjádřenými uznávanými právními odborníky, vyjádřenými mimo jiné také v komentářích k občanskému zákoníku. Možná, že soudy právě tyto názory nadřadily nad samotný zákon a jeho znění de lege lata. Takový přístup by byl možná obhajitelný v případě, pokud by směřoval k účelu, který předkupní právo sleduje a dbal přitom ochrany práv a oprávněných zájmů smluvních stran, nicméně, ani tak tomu v případě rozhodování soudů „na základě obecně

uznávané literatury“ podle mého názoru není. Konkrétně se jedná o otázku, jak zákonodárce

upravil předmětnou problematiku v § 603 občanského zákoníku a o to, vztahuje-li se třetí odstavec tohoto paragrafu pouze na porušení předkupního práva věcné povahy, nebo naopak na

všechny typy předkupního práva, tedy i na předkupní právo „obligační“ povahy. S tím souvisí samozřejmě i odstavec druhý § 603 a otázka, je-li porušení věcného předkupního práva upravena 66

na tomto místě, či nikoliv. Ať již je správná kterákoliv z variant, o kterých sem zmínil, lze ustanovení zákona vytknout nepřesnost a neurčitost, která má za následek právní nejistotu občanů, pro něž především má být zákon jasným vodítkem k tomu, jak mají postupovat.

S tématem porušení předkupního práva souvisí do značné míry i otázka sjednání

předkupního práva i pro jiné způsoby, než je prodej. Zejména v souvislosti s touto otázkou bych chtěl na tomto místě zdůraznit, že jak zákonné ustanovení tak i ujednání stran ve smlouvě o předkupním právu by měly soudy ve svém rozhodování o případech, v nichž bylo předkupní

právo porušeno, vykládat spíše extenzivně ve prospěch práv oprávněného, a to při respektování úmyslů smluvních stran, které při uzavření smlouvy vyjádřily nebo v soudním řízení vyšly najevo. Práv oprávněných by mělo být dbáno ve všech případech posuzování předkupního práva, protože právě kvůli jejich ochraně vůbec ke vzniku smluvního předkupního práva dochází.

Rovněž lze na tomto místě upozornit na ne příliš šťastnou úpravu lhůt v § 605 občanského

zákoníku, v kterých je třeba vyplatit předmět předkupního práva. Tyto lhůty mohou vést ke

znevýhodnění oprávněného a to kvůli délce jejich trvání, která se mi především u věcí nemovitých nezdá dostatečně dlouhá. Tento problém však již nepovažuji za tak palčivý, protože

strany si tyto zákonem stanovené lhůty mohou smluvně upravit podle svých potřeb a zákonná úprava plní tak pouze subsidiární funkci.

Podrobnou smluvní úpravu lze v případě předkupního práva doporučit za všech okolností,

stejně tak dle mého názoru mnohému pomůže písemná forma jeho sjednání, kterou zákonodárce vyžaduje pouze u vzniku věcného práva u věcí nemovitých.

67

16. Zusammenfassung Diese Diplomarbeit versucht die komplexe Regelung des Instituts des Vorkaufsrechtes in

der Rechtsordnung der Tschechischen Republik zu erfassen. Sie umfasst die erforderliche historische Entwicklung dieses Instituts in den Kodifizierungen des bürgerlichen Rechtes sowie

die gegenwärtige Rechtsregelung. Die Wurzeln dieses Instituts gibt es bereits in dem

Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch aus dem Jahr 1918 und es ist festzuhalten, dass auch daraus die gegenwärtige Rechtsregelung ausgeht. Das Vorkaufsrecht ist so gemäß der heutigen Rechtsordnung als schuldrechtliches Verhältnis von zwei Subjekten (des Berechtigten und des

Verpflichteten), welches die Vorzugsstellung des berechtigten Subjekts gegenüber dem verpflichteten Subjekt bei eventuellem Vorhaben des Verpflichteten, den Gegenstand des Vorkaufsrechtes zu veräußern, sicherstellt.

Bei Untersuchung dieses Rechtsinstituts habe ich mich auch auf dessen Gliederung

konzentriert. Ich habe mich sowohl den Beispielen des gesetzlichen Vorkaufsrechts als auch dem vertraglichen Vorkaufsrecht gewidmet. Ebenso habe ich versucht, mich auf die Rechtsfolgen der

Bestellung des Vorkaufsrechts sachlicher sowie persönlicher Art zu konzentrieren. Ich habe die

Regelung der Subjekte des Vorkaufsrechtes, des Gegenstands des Vorkaufsrechtes, seiner Dauer und insbesondere dann der Rechte und Pflichten, die sich von dem Rechtsverhältnis des Vorkaufsrechtes ergeben, angeführt. Ein selbständiges Kapitel bildet ebenso die Regelung der Verletzung des Vorkaufsrechtes und deren Folgen, in dem ich mich auch mit Nachteilen der

gegenwärtigen Rechtsregelung befasst habe. Diese sehe ich vor allem in ungenügender

allgemeinen Regelung des Vorkaufsrechtes in dem bürgerlichen Gesetzbuch und ebenso in dem

Herangehen der rechtlichen Öffentlichkeit, die wie sich von der Rechtssprechung ergibt, mehr die Fachliteratur als den Gesetzeswortlaut beachtet. Diese Lage ist meiner Meinung nach

selbstverständlich rechtlich unerträglich und kann in der Rechtspraxis unbehebbaren Schaden zufügen. Konkret handelt es sich um die Frage, wie der Gesetzgeber § 603 des bürgerlichen Gesetzbuches geregelt hat. Es handelt sich um die Frage, ob sie der dritte Absatz dieses Paragraphen lediglich auf Verletzung des Vorkaufsrechtes persönlicher Art bezieht, oder im

Gegenteil dazu auf alle Typen des Vorkaufsrechtes, somit auch auf das sachliche Vorkaufsrecht. Damit hängen selbstverständlich auch der zweite Absatz des angeführten Paragraphen und die Frage zusammen, ob die Verletzung des sachlichen Vorkaufsrechtes an dieser Stelle geregelt ist. 68

Ebenfalls ist auf die nicht gerade glückliche Regelung der Fristen in § 605 des bürgerlichen Gesetzbuches hinzuweisen, in denen der Gegenstand des Vorkaufsrechtes auszuzahlen ist. Diese Fristen können zur Benachteiligung des Berechtigten führen, und zwar wegen ihrer Länge, die

mir insbesondere bei Immobilien nicht genug lang zu sein scheint. Dieses Problem halte ich jedoch nicht mehr für so brennend, weil die Parteien vertraglich diese Fristen nach ihrem Bedarf

anpassen können und die gesetzliche Regelung lediglich subsidiären Charakter hat. Soweit ich an dieser Stelle bestimmte Kritik des vertraglichen Vorkaufsrechts anführe, gilt etwas ähnliches

auch für das gesetzliche Vorkaufsrecht. Konkret verweise ich dann auf das Gesetz Nr. 20/1987 über den staatlichen Denkmalschutz, wo viele Fragezeichen hinsichtlich des Bestehens des Vorkaufsrechtes des Staats zu den Baukulturdenkmälern zu finden sind.

Insgesamt kann man jedoch den Gesetzgeber dafür loben, dass er das Institut des

Vorkaufsrechtes in unsere Rechtsregelung nach langjähriger Pause vor dem Jahr 1991 wiederaufgenommen hat. Durch diese Tat hat er demonstriert, dass er dieses Rechtsinstitut für

nach wie vor für unentbehrlich hält und hat so den Grundsatz der Vertragsfreiheit gestärkt, die das ganze bürgerliche Recht beherrscht. Reich sind ebenso die Fachliteratur und die

Rechtssprechung der Gerichte, die sich mit dem Gegenstand dieser Arbeit befassen. Mit manchen ihren Schlussfolgerungen kann man zwar Polemik führen, wie ich auch in dieser Arbeit versucht habe, nichtsdestotrotz viele Tatsachen, die diese Quellen leisten, sind fehlerfrei. Vielen

Problemen mit der Gesetzesbestimmung (gemeint sind Auslegungsprobleme) kann man bei Lösung von eventuellen Streitigkeiten durch ausführliche Vertragsregelung im Geiste des

römisch-rechtlichen Grundsatzes vigilantibus iura scripta sunt. Auch hiervon ergibt sich die Anforderung an die Aufmerksamkeit der Parteien, die das Vorkaufsrecht abschließen. Damit

unterscheidet sich das Vorkaufsrecht in seiner puren Vertragsform nicht von anderen Verträgen in der ganzen Rechtsordnung der Tschechischen Republik.

69

17. Seznam použitých zdrojů 17.1. použitá judikatura • • • •

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ve Vídni č.68 Gl.U.3896 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ve Vídni GL.U. 7645

Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne 7.4.2003., sp.zn. 13 Cm

259/2002

Rozsudek Vrchního soudu v Praze, ze dne 29.6.2004., sp. zn. 7 Cmo 276/2003 –130

•

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky, ze dne 13.12.2005., sp. zn. 29 Odo/2004 –

•

nález Ústavního soudu I. ÚS 265/1998 ze dne 19.10.1999.

176

17.2. použitá literatura •

Svoboda, L. Předkupní právo. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2005,

•

Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné 3. vydání, vydala MU v Brně a nakladatelství

•

Bičovský J. a Holub M., Občanský zákoník-poznámkové vydání s judikaturou, 4.vydání,

•

Schelleová, I. a Schelle, K., Civilní kodexy 1811-1950-1964, vydala MU v Brně, Brno

•

Rouček, F. a Sedláček, J., Komentář k čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské

Doplněk, Brno 2002

Linde Praha a.s., 1996 1993

právo platné na Slovensku a Podkarpatské Rusi, V. Linart, Praha 1936

17.3. použité odborné články •

Fiala, J., Předkupní právo, Bulletin advokacie č. 10/1992

70

•

Telec, I., Právo státu na přednostní koupi kulturních památek, Bulletin advokacie

•

Rozbor rozhodnutí 18 Co 172/94, Bulletin advokacie 3/1995

•

č. 9/1993

Jehlička, O a Švestka, J., Nad předkupním právem, Právní rozhledy 5/1994

17.4. použité zákonné předpisy • • • • • • •

z.č. 40/1964 Sb, občanský zákoník

z.č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny z.č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči z.č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů

z.č. 99/1963 Sb, občanský soudní řád z.č. 50/1976 Sb., stavební zákon

z.č. 344/1992 Sb., katastrální zákon

71

18. Obsah 1. Úvod

2

3. Vývoj institutu předkupního práva v právní úpravě

5

2. Právní podstata předkupního práva • • •

3.1. Obecný zákoník občanský z roku 1811

3.2. Občanský zákoník z roku 1950

3.3. Občanský zákoník z roku 1964

4. Důvody pro existenci a sjednání předkupního práva 5. Vznik předkupního práva •

5.1. Zákonné předkupní právo podílových spoluvlastníků

•

5.2. Zákonné předkupní právo

•

5.3. Zákonné předkupní právo

•

5.4. Zákonné předkupní právo

8

11

14

14

v zákoně č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny

20

v zákoně č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů

22

7.1. Existence více subjektů z předkupního práva povinných a jedna věc.

7.2. Existence více subjektů z předkupního práva oprávněných a jedna věc.

•

7.3. Předkupní právo sjednané ve prospěch tercia

•

8.1. Předkupní právo osobní povahy

8. Klasifikace předkupního práva podle účinků •

8.2. Předkupní právo věcně-právní povahy

•

9.1. Předmět přímý

9. Předmět předkupního práva •

7

16

7. Subjekty předkupního práva •

5

v zákoně č. 20/1987 Sb o státní památkové péči

6. Doba trvání předkupního práva •

4

26

27

27

27

28

30

30

31

34

34

9.2. Předmět nepřímý

10. Práva a povinnosti strany z předkupního práva povinné a strany z předkupního práva oprávněné

72

34

38

11. Porušení předkupního práva a jeho následky •

11.1. Rozbor rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích

•

11.2. Rozbor rozsudku Vrchního soudu v Praze, ze dne

• •

ze dne 7.4.2003, sp.zn. 13 Cm 259/2002 a polemika s jeho odůvodněním

46

29.6.2004 sp.zn. 7 Cmo 276/2003 -130 a polemika s jeho odůvodněním

51

ze dne 13.12.2005 sp.zn. 29 Odo/2004 -176 a polemika s jeho odůvodněním

53

11.3. Rozbor rozsudku Nejvyššího soudu České republiky 11.4. Nález Ústavního soudu I. ÚS 265/1998

•

11.5. Jiný pohled

•

12.1. Srovnání předkupního práva s právem zpětné koupě

12. Předkupní právo a jiná ujednání u kupní smlouvy •

12.2. Srovnání předkupního práva s výhradou vlastnictví

13. Změny předkupního práva 14. Zánik předkupního práva

•

55

56

58

60

68

17. Seznam použitých zdrojů

•

54

65

16. Zusammenfassung

•

53

62

15. Závěr

•

44

70

17.1. použitá judikatura

70

17.3. použité odborné články

70

17.2. použitá literatura

70

17.4. použité zákonné předpisy

71

18. Obsah

72

73

74