Parallelsessie I&O thema Wonen 16 juni 2016
Welkom 1. Stand van zaken prestatieafspraken 2. Prestaties en toekomst Poort6 3. Lokale en regionale woningmarkt
POORT6
www.poort6.nl
Stand van zaken prestatieafspraken Uitvoering en ontwikkeling
Stand van zaken prestatieafspraken •
2015: afspraken gemeente – Poort6 → looptijd 2015-2018 • • •
18 afgerond 7 in behandeling 4 nog niet gestart
•
Zie update prestatieafspraken
•
Vanaf 2016: tripartite afspraken gemeente – HP6 – Poort6 → basis Woonagenda 2.0
Stand van zaken prestatieafspraken
Bijdrage aan Woonagenda 2.0
Tripartite prestatieafspraken gemeente - HP6 - Poort6
Bilaterale prestatieafspraken gemeente - Poort6
2015
2016
2017
2018
POORT6
www.poort6.nl
Van koersverandering naar koers houden Prestaties en toekomst van Poort6
Thema’s • • • • • • • •
Huurders Woningen Leefbaarheid Dienstverlening Besturing Organisatie Financiën Blik op de toekomst
Huurders Onderwerpen • • • •
Huisvesten primaire doelgroep in 2015 Passend toewijzen Betaalbaarheid → onderzoek Huurverhoging → ronde 2016
Huisvesten primaire doelgroep (1) • • • •
4.900 inwoners van Gorinchem ingeschreven bij Woongaard 22% actief op zoek (in 2015) → 23-35 jaar is actiefst Slaagkans → kans op het krijgen van een woning bij reactie op een woning Slaagkans 65+ en lage inkomens het hoogst
Slaagkans naar leeftijdsklasse
Slaagkans naar inkomensklasse
Actief wz
Verhuringen
Slaagkans in %
Actief wz
Verhuringen
Slaagkans in %
Inkomensklasse 22 jaar en jonger
245
40
16,3%
Laag <= 21.950
1.383
286
20,7%
23 - 35 jaar
925
149
16,1%
Midden-laag <= 29.825
365
57
15,6%
35 - 45 jaar
339
44
13,0%
45 - 55 jaar
239
43
18,0%
Midden <= 34.911
158
16
10,1%
55 - 65 jaar
113
38
33,6%
Midden-hoog <= 43.786
34
65 plus
88
45
51,1%
Hoog > 43.786
9
Totaal
1.949
359
18,4%
Totaal
359
18,4%
1.949
Huisvesten primaire doelgroep (2)
•
Wachttijd: tijd vanaf inschrijving tot aan toewijzing woning → inclusief inactieve inschrijftijd Zoektijd: tijd vanaf actief reageren tot aan toewijzing woning → realistisch
Wachttijd naar huurklasse en inkomensklasse
Zoektijd naar huurklasse en inkomensklasse Inkomensklasse
Laag <= 403,06
0,3
0,3
0,3
Midden-laag <= 576,87
3,0
4,6 3,4
3,3
Midden-laag <= 576,87
0,3
0,3 0,4
0,3
Midden-hoog <= 618,24
4,5
4,1 8,1
4,7
Midden-hoog <= 618,24
0,2
0,3 0,2
0,3
Hoog <= 710,68
4,3
3,6 6,6
4,3
Hoog <= 710,68
0,5
0,7 0,1
0,5
Boven maximale huurgrens > 710,68
4,4
5,0
4,6
Boven maximale huurgrens > 710,68
0,1
0,6
0,3
Eindtotaal
3,4
3,9 5,6
3,6
Eindtotaal
0,3
0,4 0,3
0,3
Hoog
2,3
Huurklasse
Midden
Middenlaag
3,2
Hoog
Laag
Zoektijd
2,2
Midden
Middenhoog
Wachttijd
Laag <= 403,06
Laag
Middenlaag
Inkomensklasse
Middenhoog
•
Huurklasse
Huisvesten primaire doelgroep (3) • • • •
Bijna 1/3 van ‘buiten’ Gorinchem 10% uit regio AV Ruim 8% uit overig Woongaard Ruim 14% overig Nederland
Werkendam
West Maas en Waal Woudrichem
Zaltbommel
Zederik
3
9
5
5
5
Buiten Regio
Tiel
Neerijnen
7
Neder-Betuwe
5
Molenwaard
10
Maasdriel
289
Lingewaal
18
Leerdam
Gorinchem
1
HardinxveldGiessendam
Giessenlanden
Druten
Culemborg
Buren
Aalburg
Gemeente woningzoekende
Geldermalsen
Verhuisstromen: waar komen de nieuwe huurders van Gorinchem vandaan? Eindtotaal
Gemeente woning Gorinchem % Gorinchem AV overig Woongaard
overig Nederland
3
3
0,7 0,0 0,7 0,0 0,2 4,2 67,2
5
62
430
2,3 1,2 1,6 0,0 1,2 0,0 0,0 0,7 2,1 0,0 1,2 1,2 1,2 14,4
100,0
Huisvesten primaire doelgroep (4) Verhuisstromen: Waarheen verhuisden ingeschreven woningzoekenden uit Gorinchem? Aalburg
1
0,0%
Buren Culemborg
0,3%
1
0,3%
Druten
0,0%
Geldermalsen
0,0% 23
6,2%
289
77,7%
10
2,7%
Leerdam
7
1,9%
Lingewaal
7
1,9%
Giessenlanden Gorinchem Hardinxveld-Giessendam
11
3,0% 0,0%
Neder-Betuwe Neerijnen
1
0,3%
Tiel
1
0,3%
Werkendam
8
2,2%
West Maas en Waal
0,0%
Wijchen
0,0%
Woudrichem
5
1,3%
Zaltbommel
1
0,3%
Zederik
7
1,9%
372
100,0%
Eindtotaal
• Buiten Woongaard → ?
0,0%
Maasdriel Molenwaard
• Ruim ¾ binnen Gorinchem • 15% naar AV • 7% overig Woongaard
Gorinchem AV overig Woongaard
Passend toewijzen • • •
Onderdeel Woningwet → verplichting corporaties Huishouden met potentieel recht op huurtoeslag Maximale huur bij toewijzing tot aftoppingsgrens: • •
• •
Doelstelling → redelijke slaagkans voor lage en middeninkomens Sturing: • • • •
•
€ 586,68 → 1-2 persoonshuishouden € 628,76 → => 3 persoonshuishouden
Afscherming aanbod lage inkomens → effect slaagkans middeninkomens Huurverlaging → derving inkomsten Tweehurenbeleid → risico fraude en uitlegbaarheid Aanpassing voorraad → prijs kwaliteit
Toewijzingscriteria afgestemd binnen Woongaard
Betaalbaarheid • •
Woonlastenonderzoek gemeente-Poort6 Conclusies: • • •
In Stalkaarsen, Gildenwijk en Haarwijk meeste huurtoeslagontvangers Schatting: 750-800 huurders in Gorinchem in financiële problemen Aantal huurachterstanden gelijk, hoogte neemt toe
Betaalbaarheid Diversiteit betaalgedrag •
Doelgroepen met verhoogd betaalbaarheidsrisico • • •
•
Leefstijl bepaalt betaalgedrag: • • •
• •
1-pers. huishouden tot 65 jaar met laag inkomen 1-oudergezinnen Gezinnen met laag inkomen Risicomijders → zuinig Spenders → te hoog uitgavenpatroon Nonchalante betalers → slordig
Oplossingen in maatwerk Gezamenlijke opgave gemeente/Avres - Poort6
Huurverhoging 2016 •
Inkomensafhankelijk: • •
•
Voor gereguleerde huursector (tot € 710,68) Niet voor vrije sector → geen inkomensregistratie
Huurverhoging Poort6: Lager of gelijk aan € 34.678
0,6% (inflatie)
Hoger dan € 34.678 maar lager dan € 44,360
0,6% (inflatie)
Hoger dan € 44,630,--
4,6% (inflatie + 4%)
Vrije sector
1,4% (inflatie + 0,8%)
Woningen (1) • •
Focus op voorraadvernieuwing en onderhoud Investeren is weer mogelijk: opgave financiële middelen
•
Portefeuillestrategie: • •
Krimp kernvoorraad naar 6.000 in 2023 via verkoop Afstemming op (toekomstige) doelgroepen
Woningen (2) Wat doen we? •
Duurzaamheid: • •
•
Projecten: • • • • •
•
50% groen label Doel → kernvoorraad label C of beter in 2023 Kremlin I Kremlin II Schelluinsevliet Lingewijk Van Zomerenlaan e.o.
Verkoop: • • •
Torenflat Stalkaarsen Div. flats in Gorinchem-West
Leefbaarheid (1) • •
Gedeelde verantwoordelijkheid → scherpte in rollen Binnen grenzen WoningWet
Wat doet Poort6? • •
Wijkbeheer → o.a. signaleringsfunctie Buurtprojecten: • • • • •
Student4buurt Samenwerking The Mall Buurtcafé Co-housing Piazzaflat Samen Één
Leefbaarheid (2) • • • • •
Leefbaarheid Lingewijk → leefbaarheidscie, ontmoetingstuin Leefbaarheidsonderzoek en acties Intervamflats Overlastmeldingen → toename meldingen psychische reden Maatschappelijke opvang → VTW en Kamers met Kansen Maatschappelijke projecten → zorgvastgoed zorgpartners
Dienstverlening Verandering in dienstverlening: • • •
Digitalisering Uitbesteding/samenwerking onderhoud Monitoring via Aedes-benchmark
Nieuwe dienstverlening vraagt om gewenning Uitdaging → waarmaken waar Poort6 voor staat: adequate dienstverlening
Besturing •
Prestatieafspraken HP6 – gemeente – Poort6: 1. 2. 3. 4. 5.
• • •
Poort6 stelt bod (activiteitenoverzicht) op Woonagenda 2.0 op Poort6 stemt bod af met HP6 Poort6 brengt bod uit aan gemeente en HP6 Tripartite overleg tussen gemeente, HP6 en Poort6 Prestatieafspraken tussen gemeente, HP6 en Poort6
Nieuwe rol HP6 vraagt om versterking bewonersparticipatie → proeftuin Meer invloed belanghouders op majeure besluiten Visitatie in 2016
Organisatie • •
Bedrijfslasten in evenwicht → kosten en kwaliteit O.a. via reorganisatie (2015)
•
Woningwet geeft kaders voor taken organisatie bijv. daeb – nietdaeb Rol gemeente t.a.v. daeb – niet-daeb
•
Financiën (1) •
Financiële positie verbeterd, maar aandacht blijft nodig!
Gemiddelde kosten (€6.250) per woning, per jaar (2015) Onderhoud
€ 1.050 17%
€ 1.700 27%
Personeels- en bedrijfslasten Rente Verhuurderheffing € 1.450 23%
€ 600 10%
€ 1.450 23%
Beschikbaar voor aflossing en herinvestering
Financiën (2) •
Schuldenpositie → schuldenlast verlagen
Kengetallen Solvabiliteit
31,6%
Schuld per woning
€ 39.000
Bedrijfswaarde per woning
€ 59.000
Totale schulden
€ 274.000.000
Onderzoek Verhuurdersheffing • COELO/RU Groningen • In opdracht VNG-Woonbond-Aedes • Belangrijkste conclusies: • • • • • •
Beperkt investeringsruimte corporaties Ontmoedigt nieuwbouw en renovatie sociale huur Leidt tot bezuiniging op onderhoud → op termijn hogere kosten Leidt tot extra huurverhoging → rekening bij huurder Heffing is goed uitvoerbaar, maar niet transparant Alternatief: heffing op alle woningen via OZB
Uitnodiging • tot vragen • en verdere bespreking
