P

Znalecký posudek č. 1377-12-2013 Předmětem ocenění je : hodnota členského práva k bytu č. 4, který se nachází v bytovém domě č. 736, s příslušenstvím a pozemkem č. 1332, v katastrálním území Prosek, obec Praha, Hlavní město Praha.

Objednatel posudku:

JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4

Účel posudku:

Exekuční příkaz 095 Ex 336/09/P 09 - 101 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Podle stavu ke dni 19.2. 2013 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí.

Posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, 25.2. 2013

A. Nález

1. Znalecký úkol

Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Prosek, Hlavní město Praha. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Prosek, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních

koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Informace o nemovitosti

Adresa nemovitosti: Byt č. 4 Pískovcova 736/8 190 00 Praha 9 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 9 Katastrální území: Prosek

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.2. 2013 za přítomnosti pana Stengla.

4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 630, ze dne 29.1. 2013 Usnesení sp. zn, 095 Ex 336/2009, ze dne 29.4. 2009 Usnesení sp.zn. 095 Ex 336/09/U04-106, ze dne 29.1. 2013 Exekuční příkaz č. 095 Ex 336/09/ P 09- 101, ze dne 11.1. 2013

Kopie katastrální mapy ze dne 11.1. 2013 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 630, ze dne 29.1. 2013

Vlastník: Bytové družstvo Pískovcová 736, Pískovcová 736/8 Prosek, 190 00 Praha

6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je ocenění členského práva k bytu č. 4, který je ve vlastnictví bytového družstva Pískovcová 736, Praha 9 Prosek. Jedná se o byt v bytovém domě č.p. 736, ve druhém nadzemním podlaží, panelového domu, který byl postavený v osmdesátých letech minulého století. Majitel t.j. družstvo v průběhu let 2009 a dále provedlo na domě některé opravy většího rozsahu jako např: výměna oken za plastová, zateplení fasády, výměna výtahu, a malby. Jedná se o byt o velikosti 2+1 o výměře 48,26 m2. Byt je podprůměrně udržovaný, dálkově vytápěn, litinové radiátory, podlahy beton a koberce, ostatní konstrukce ve standardním a podstandardním vybavení. Dispoziční řešení:

Pokoj Pokoj

16,0 m2 16,0 m2

6,34 m2 2,0 m2

Kuchyň Koupelna

WC 0,97 m2 Komora 0,84 m2 Spíž 1,50 m2 ____________________________________ CELKEM

48,26 m2

Součástí ocenění je i pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, pod číslem 736, o výměře zastavěná plocha 294 m2. Podíl z celkové hodnoty pozemku je celková výměra všech bytů je 1431/48,26 4826/143100 to činí 3,3 % . Dle sdělení u obstaravatelské firmy „ JN Nova „ je vypořádaný členský podíl (anuita) ve výši 96 050,- Kč

7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č. 4

Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Byt č. 4

Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Venkovní úpravy a1) Vodovody trubní a2) Kanalizace trubní a3) Přípojky elektro Al 50 mm2 zemní kabel b) Pozemky b1) Pozemek č. 1332

B. Posudek

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Porovnávací způsob

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 4

Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Praha 9 33 let 49 314,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu:

Byt č.4: 12,0+16,0+6,34+8,61+2,0+0,97+0,84+1,50 = 48,26m 2 Započítaná podlahová plocha bytu:

=

48,26

m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení:

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených

č. III I

Vi 0,00 -0,01

3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 33 let: 0,80

II III I

0,00 0,05 -0,01

III

0,00

I

-0,03

III III III

0,00 0,00 0,85

č.

Pi

II

-0,03

II III II

0,00 0,00 0,00

II

0,00

9 Index vybavení IV = (1 + S Vi) * V10 * 0,80 = 0,680 i=1

Index polohy:

Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené

6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené – bez dalších vlivů

II III II

0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

8 Index polohy IP = (1 + S Pi) = 0,970 i=1 Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Jedná se o družstevní byt, v exekučním řízení 3 Index trhu IT = (1 + S Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,680 * 0,970 * 0,850 = 0,561

Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 49 314,- Kč/m2 * 0,561 = 27 665,15 Kč/m2 CP = CU * PP = 27 665,15 Kč/m2 * 48,26 m2 = 1 335 120,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 335 120,14 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemek

Ocenění: Ostatní stavební pozemek:

Typ

Název

§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 1332

Výměra [m2] 294,00

Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00

Cena [Kč] 882 000,882 000,882 000,- Kč

=

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemek - zjištěná cena

=

4 826 / 143 100 29 745,16 Kč

C. Rekapitulace - porovnáním

Rekapitulace výsledných cen


1

335

1

335

29

745,20

29

745,20

120,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 120,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

Kč

2. Ocenění pozemků celkem Kč

Celkem

1 865,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 364 865,30 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

1 364 870,- Kč

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 4

Ocenění příslušenství jednotky - stavby:

Vodovody trubní

Zatřídění pro potřeby ocenění: Inženýrské a speciální pozemní stavby § 4 Typ stavby: 12. Vodovody trubní Profil potrubí DN v mm 80 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí):z trub z plastických hmot Hloubka uložení: 1,10 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2212

364

Množství:

2,50 m

Ocenění:

Základní cena dle přílohy č. 5: 2,50 m * 1 640,- Kč/m Koeficient za hloubku uložení potrubí: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * *

4 100,1,0000 1,2000 2,3390 2,4300

=

27 964,15 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 22 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 55 = 60,000 %

-

16 778,49 Kč

=

11 185,66 Kč

Výpočet vlastnického podílu:

Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Vodovody trubní - zjištěná cena

=

Kanalizace trubní

Zatřídění pro potřeby ocenění: Inženýrské a speciální pozemní stavby § 4 Typ stavby: 13. Kanalizace trubní Profil potrubí DN v mm 400 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí):z trub z plastických hmot

4 826 / 143 100 377,23 Kč

Hloubka uložení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Množství:

1,40 m 2223 2,50 m

Ocenění:

Základní cena dle přílohy č. 5: 2,50 m * 2 650,- Kč/m Koeficient za hloubku uložení potrubí: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * *

6 625,1,0000 1,2000 2,3140 2,4300

=

44 703,- Kč

-

18 439,99


Kč =

26 263,01 Kč


*

Kanalizace trubní - zjištěná cena

=

4 826 / 143 100 885,71 Kč

Přípojky elektro Al 50 mm2 zemní kabel

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10:

3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní

kabel Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2,50 m 2224

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 11): 2,50 m * 215,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

537,50 Kč 1,2000 2,2340 2,4300 3 501,46 Kč


-

2 100,88 Kč

=

1 400,58 Kč


*

Přípojky elektro Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena

=

Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek č. 1332 Ocenění:

4 826 / 143 100 47,23Kč

Ostatní stavební pozemek: Typ

Název

§ 27 cenová mapa Zastavěná plocha


Výměra [m2] 294,00


Cena [Kč] 882 000,-

Ostatní stavební pozemek – celkem

882 000,882 000,- Kč

=


*

Pozemek č. 1332 - zjištěná cena

=

4 826 / 143 100 29 745,16 Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - stavby: Vodovody trubní Kanalizace trubní Přípojky elektro Al 50 mm2 zemní kabel

= = =

377,23 Kč 885,71 Kč 47,23 Kč 1 310,17Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek č. 1332

=

29 745,16Kč 29 745,16 Kč

Cena příslušenství - celkem:

=

31 055,33 Kč

Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově § 13 Budova J. domy vícebytové (typové)

Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

montovaná z dílců betonových plošných 1122

Podlahové plochy bytu:

Byt č. 4:

12,0+16,0+6,34+8,61+2,0+0,97+0,84 +1,50 = Započítaná podlahová plocha bytu: =

48,26 m2 48,26 m2

Výpočet koeficientu K4:

Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S S P

Obj. podíl [%] 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 1,70

Součet upravených objemových podílů

98,00

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy včetně zemních prací: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,51 33 150 22,00 2. Svislé konstrukce: S 18,20 100,00 1,00 18,20 18,57 33 100 33,00 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,57 33 80 41,25 4. Krov, střecha: S 4,90 100,00 1,00 4,90 5,00 33 70 47,14 5. Krytiny střech: S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,34 33 60 55,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,71 50,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,70 100,00 1,00 5,70 5,82 3 50 6,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,96 4 30 13,33 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,33 50,00 10. Schody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,96 33 80 41,25 11. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,37 33 50 66,00 13. Okna: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,41 5 50 10,00 14. Povrchy podlah: S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,06 50,00 15. Vytápění: S 4,80 100,00 1,00 4,80 4,90 50,00 16. Elektroinstalace: S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,20 50,00 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,41 50,00 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,27 50,00 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,16 50,00 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,41 50,00 21. Ohřev vody: S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,24 50,00 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 100,00 1,00 1,90 1,94 50,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,90 100,00 1,00 3,90 3,98 50,00 24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,33 3 30 10,00 25. Ostatní: S 5,70 100,00 1,00 5,70 5,82 50,00 26. Instalační prefabrikovaná P 3,70 100,00 0,46 1,70 1,73 50,00 jádra: Součet upravených objemových podílů: 98,00 Opotřebení:

Opot. z celku 1,2122 6,1281 3,5351 2,3570 1,2870 0,3550 0,3492 0,3946 0,6650 1,2210 2,2242 0,5410 1,5300 2,4500 2,6000 0,2050 1,6350 1,5800 0,2050 1,1200 0,9700 1,9900 0,1330 2,9100 0,8650 38,4624

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m2] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

= * *

8 020,1,0370 0,9800

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* * *

1,2000 2,1310 2,4300

Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena: 48,26 m2 * 50 646,59 Kč/m2

= =

50 646,59 2 444

Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 38,4624 % Úprava ceny za opotřebení

-

204,43 Kč

940 099,68 Kč

Byt č. 4 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

1 504 104,75 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 31 055,33 Kč Spoluvlastnický podíl: 1/1 Hodnota spoluvlastnického podílu: 31 055,33 Kč * 1 / 1

+

Byt č. 4 - zjištěná cena

=

31 055,33 1 535 160,08Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace výsledných cen


1

535

1

535

1

535

160,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 160,10 Kč Celkem

160,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 535 160,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

1 535 160,- Kč

Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Byt č. 4 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem:

=

48,26 m2

Jednotkové množství – celkem:

=

48,26 m2

Ocenění: Základní cena: 45 000,- Kč/m2 48,26 m2 * 45 000,- Kč/m2 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 38,460 %

=

2 171 700,-

-

835 235,82 Kč

Byt č. 4 - výsledná cena 464,18 Kč

=

1

336

Byt č. 4 - cena po zaokrouhlení Kč

=

1 336 460,-

Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byt č. 4 Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem Kč

Porovnávací metoda

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Byt č. 4 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00

Prodej, byt 2+1, 55 m²

=

1 336 460,1 336 460,-

Celková cena: 2 390 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Jablonecká, Prosek Datum aktualizace: 08.02.2013 ID zakázky: 255668 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží počet: 12 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 55 m2 Plocha podlahová: 55 m2 Lodžie: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: MHD Zařízeno: Ne

Popis: Prodej bytu 2+1 se zasklenou lodžií v osobním vlastnictví, klidná část Prahy 9 - Prosek, po částečné rekonstrukci. Vedle domu dětské hřiště a hodně zeleně.

Prodej, byt 2+1, 53 m² Celková cena: 2 250 000 Kč za nemovitost Adresa: Klíčovská, Praha 9 Datum aktualizace: 21.02.2013 ID zakázky: HEL - 400 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 53 m2 Balkón: Ano Popis: Nabízím byt 2+1/B v osobním vlastnictví,53m2,cihlový dům, na Praze 9- Prosek, ul. Klíčovská.Byt je v původním stavu ve 2 NP (2,5m),balkón je však na úrovni 1,5m. Byt má nová plastová okna, dům má také plastová okna i nové vchodové dveře, topení WAW, podlaha parkety v pokojích + lino. Koupelna je zděná ale v původním stavu. Školka je pouhé 2 min. pěšky. Na metro cca 6 minut pěší chůzí. Do 10 minut pěšky je i veškerá občanská vybavenost. Byt je prázdný a okamžitě připravený k nastěhování (max. do týdne), výhled do předzahrádky(velmi klidná ulice).

Prodej, byt 2+kk, 45 m²

Celková cena: 1 590 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Poznámka k ceně: ZÁJEMCE NEPLATÍ PROVIZI Adresa: Jetřichovická, Prosek Datum aktualizace: Dnes ID: 1832702812 Budova: Panelová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 7. podlaží Plocha užitná: 45 m2 Popis:

Nabízíme exkluzivně k prodeji panelový byt 2+kk, OV, 44,5 m2 v 7.patře ze 7 pater. Byt má plastová okna, jinak původní stav vhodný k celkové rekonstrukci. Koupelna a WC zvlášť. K bytu náleží sklep. Dopravní dostupnost: v blízkosti metro C - PROSEK, bus. KUPUJÍCÍ NEPLATÍ PROVIZI ! Hypotéka lze - zajistíme. Prodej bytu je podložen Smlouvou o zprostředkování mezi majiteli a RK CHIRŠ. Najdete nás v NC Galerie Fénix ve Vysočanech Po-Pá 9:00-19:00 hod.

Seznam porovnávaných objektů: Název 1 2 3 Součet:

Realizovaná cena 2 390 000,- Kč 2 250 000,- Kč 1 590 000,- Kč

Km Kc

Kv K1 K2 K3

1,00 0,90 0,85 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 0,80 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 1,00 1,00

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

1,20 1 371 262,50 1,15 1 267 826,09 1,00 1 359 450,00 3 998 538,59 Kč/jedn. /3

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 1 332 846,20 Kč 1,00 á 1 332 846,20 Kč/ 846,20 Kč

1 332 846,20 Kč/jedn. 1 267 826,09 Kč/jedn. 1 371 262,50 Kč/jedn. =

1

332


=

1

332


=

1 332 850,-

Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byt č. 4 Kč

=

1 332 850,-

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem Kč

1 332 850,-

Srovnávací hodnota Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Byt č. 4 Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem:

=

48,26 jedn.

Jednotkové množství - celkem:

=

48,26 jedn.

Ocenění: Základní cena: 45 000,- Kč/jedn.

48,26 m3 á 45 000,- Kč/m3 Kč

=

2 171 700,-

Věcná hodnota nemovitosti: Kč

=

2 171 700,-

Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 300 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 450 000,- Kč Cenové koeficienty: CA = 0,599 CB = 0,616 CC = 0,633 CD = 0,650 CE = 0,668

Hodnocení situování nemovitosti

Název znaku

znak

vk

ci * vk

Trh s nemovitostmi: Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě: Doprava: Obchod a služby: Školství: Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování: Úřady: Pracovní možnosti: Životní prostředí: Přírodní lokalita: Změna v zástavbě:

A C E C E C C C D D D D D D C C

5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5

2,995 3,165 2,004 3,165 3,340 3,165 3,165 3,165 3,250 3,250 3,250 1,300 3,250 3,250 3,165 3,165

Příslušenství nemovitosti: Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření: Obyvatelstvo: Názor znalce:

C C A C B

1 5 1 5 5

0,633 3,165 0,599 3,165 3,080

92

58,686

Koeficient k = 58,686 / 92 = 0,6379 Korekce ceny

*

0,6379


=

1


=

1 385 330,-

385

Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byt č. 4 Kč

=

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem Kč

1 385 330,1 385 330,-

Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.)

Ocenění pozemků 1. Pozemek Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ

Název

§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří


Výměra [m2] 294,00


Cena [Kč] 882 000,-

Ostatní stavební pozemek - celkem

882 000,882 000,- Kč

= Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemek - zjištěná cena

=

4 826 / 143 100 29 745,16 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 1332

=

29 750,- Kč

Cena pozemků činí celkem

29 750,- Kč

Indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemek č. 1332 Výchozí cena:

=

2 250,- Kč/m2

* * * * *

1,00 1,10 1,30 1,00 1,00

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - typ polohy: D - územní připravenost, infrastruktura: E - speciální charakteristiky:

Výchozí cena upravená = Jednotková cena stavebního pozemku: 3 217,50 Kč/m2

Oceňovaný stavební pozemek:

3 217,50 Kč/m2

294 m2

zastavěná plocha p.č. 1332

Výměra stavebních pozemků: 294 m2 294,00 m2 á 3 217,50 Kč/m2 = 945 945,- Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem

= =

945 945,- Kč 945 945,- Kč

Úprava ceny: spol vl podíl 4826/143100

*

Pozemek č. 1332 - výsledná cena

=

31 901,68 Kč

=

31 900,- Kč

0,034

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 1332 Cena pozemků činí celkem

31 900,- Kč

Metoda cenových map a) Pozemky a1) Pozemek č. 1332

Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha p.č. 1332 000,- Kč

294 m2

3 000,- Kč/m2=

á

Pozemek oceněný dle cenových map - celkem

= =


*

882

882 000,- Kč 882 000,- Kč

0,034


=

29 745,16 Kč

=

29 750,- Kč


29 750,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek č. 1332 Seznam porovnávaných pozemků:

Název Reál

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 3 000,1 3 000,00

Kp

Váha

1,00

1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00 3 000,- / 1,000 3 000,00 Kč/m2 3 000,00 Kč/m2 3 000,00 Kč/m2

Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha p.č. 1332

294 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 294 m2 294,00 m2 á 3 000,- Kč/m2 = 882 000,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem

= =

882 000,- Kč 882 000,- Kč


*


=

29 745,16 Kč

=

29 750,- Kč

0,034


C. Rekapitulace Administrativní cena:

29 750,- Kč

Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

1 335 120,- Kč 29 750,- Kč 1 364 870,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota:

1 335 120,- Kč 1 336 460,- Kč 1 332 850,- Kč 1 385 330,- Kč

Stanovená věcná hodnota objektů:

1 345 000,- Kč

Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Cena indexovou metodou: Cena určená z cenových map:

29 750,- Kč 31 900,- Kč 29 750,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

30 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

1 375 000,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

1 332 850,- Kč 29 750,- Kč 1 362 600,- Kč

Obvyklá cena: 1 370 000,- Kč

slovy: jedenmiliontřistasedmdesáttisíc Kč

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1377-12-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

V Praze dne 25.2. 2013

Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: [email protected]

P

Recommend Documents