OUTLOOK GRONDEXPLOITATIES 2014: IS DE BODEM IN ZICHT?!

OUTLOOK GRONDEXPLOITATIES 2014: IS DE BODEM IN ZICHT?! Net als vorig jaar brengen wij als bureau in beeld hoe wij verwachten dat de belangrijkste parameters in een grondexploitatie zich de komende jaren gaan ontwikkelen. In de vorm van deze Outlook Grondexploitaties bieden wij een beargumenteerde handreiking om de omvangrijke risico’s met betrekking tot grondexploitaties op waarde te kunnen schatten. Daarbij geven we prognoses over de woningmarkt, commercieel vastgoedmarkt en de markt voor gebiedsontwikkeling [Nijmegen, november 2013]

Samenvatting OPBRENGSTENONTWIKKELING Sinds medio dit jaar druppelen er steeds meer positieve geluiden door als het gaat om de woningmarkt. De tekenen van (prijs)herstel zijn weliswaar nog pril en kwetsbaar, maar menigeen spreekt over de bodem van de woningmarkt die in zicht is. In de Outlook 2013 was het vooruitzicht een stuk minder zeker. Het grootste winstpunt ten opzichte van vorig jaar is het vertrouwen dat ten dele is teruggekeerd bij (woon)consumenten. Of de huizenprijzen het komend jaar dalen, stabiliseren of stijgen, verschilt per regio. Waar tot 2013 sprake was van een algeheel dalende trend, worden de verschillen tussen regionale woningmarkten steeds groter. De regio’s die sterk presteren hebben belevingswaarde, prettige woonwijken, hoogwaardige voorzieningen, een levendige economie en een goede bereikbaarheid. In sterke regio’s trekt de vraag inmiddels weer aan, op goede locaties kan de prijs daarom zelf weer stijgen als gevolg van schaarste. In perifeer gebied en aan de randen van Nederland houdt de malaise op de woningmarkt nog aan. Door het tweeledige beeld, ontstaan uit diffuse markten demografische ontwikkelingen, is het nog lastiger dan vorig jaar om deugdelijke parameters voor de grondexploitatie vast te stellen. De Metrum Residex: graadmeter voor grondwaarde woningbouw, geeft houvast in de vorm van een landelijk gemiddelde. Prognoses voor de ontwikkeling van VON-prijzen en bouwkosten resulteren in een gemiddelde prijsdaling van 8,0% in 2014. Ten opzichte van 2013, waarin de Residex daalt met circa 18% betekent dit een forse afvlakking. De belangrijkste oorzaak voor deze verbetering is de vergrote dynamiek op de woningmarkt die leidt tot meer transacties en een herstel van de transactieprijzen. Aan de kostenkant dragen de licht stijgende bouwkosten en een neutrale ontwikkeling van de aanbestedingsindex bij aan de verbetering. Of de grondwaarde zich blijvend positief zal ontwikkelen, is vooral afhankelijk van het herstel van de economie en het koopkrachtherstel.

Regionale verschillen groeien

Figuur 1 Metrum Residex, graadmeter voor grondwaarde woningbouw [Metrum 2013]

Metrum – Outlook Grondexploitaties 2014

Figuur 2 Verschillen tussen regio’s worden groter, dit geldt zowel voor woningbouw als commerciële functies [De Zeeuw, 2013]

2

De markt voor nieuwgebouwd commercieel vastgoed heeft het zwaar. De crises en aanhoudende laagconjunctuur hebben grote invloed (gehad) op commercieel vastgoed; enerzijds is de gebruikersmarkt hard getroffen en anderzijds is de financieringsmarkt terughoudend als het gaat om nieuwe projecten. Vrijwel overal overstijgt het aanbod de vraag uit de markt. Huurprijzen staan onder druk en rendementen zijn stijgende door een toegenomen risicoprofiel (kans op leegstand, faillissement, vertrek huurders, etc.). De vooruitzichten op de commercieel vastgoedmarkt lopen per regio nog sterker uiteen dan bij woningbouw. In grote lijnen geldt figuur 2 ook voor kantoren, bedrijfsruimte, winkels en horeca. Verschillen tussen de toplocaties en ‘de rest’ zijn ook hier aangescherpt. Het aantal absolute toplocaties - waar nog wel sprake is van enige dynamiek - is bovendien kleiner geworden, terwijl het basissegment sterk groeit. Door de enorme verschillen tussen regio’s en locaties is het nog moeilijker om de ontwikkeling van de grondwaarde van commercieel vastgoed eenduidig in beeld te brengen. Wij adviseren om de grondprijzen per locatie en project te beoordelen.

KOSTENONTWIKKELING Op basis van ontwikkelingen in de GWW-sector en CAO-afspraken verwachten wij aan de kostenkant prijsstijgingen die in 2014 en op de middellange termijn toegroeien naar het algemene inflatieniveau (ca 2,0%). Licht stijgende arbeid- en materiaalkosten zijn hier debet aan. Op de lange termijn verwachten wij een kostenstijging die het algemene inflatieniveau overstijgt, een en ander is afhankelijk van de economische groei. Belangrijk is om naast de directe kostenontwikkeling de markteffecten te signaleren; dit doen we aan de hand van aanbestedingsindexen. Wanneer werken in de grond- weg en waterbouw op dit moment aanbesteed worden, kunnen forse aanbestedingsvoordelen gerealiseerd worden. Dit markteffect verdampt wanneer de economie en de woningmarkt aantrekt. De ontwikkeling van de verwervingskosten houdt sterk verband met de ontwikkeling van de woningmarkt en de commercieel vastgoedmarkt, maar mutaties in prijsniveau werken vertraagd door, ondermeer door een gebrek aan vergelijkbare transacties. De kostenparameter van de plankosten beweegt zich rond of onder het inflatieniveau. Deze parameterontwikkeling houdt verband met de stabiele loonkosten van ambtenaren en de advieswereld en daarnaast het positieve markteffect als gevolg van lage inschrijvingen en gedaalde uurtarieven van adviesbureaus.


3

OPBRENGSTEN- EN KOSTENPARAMETERS In onderstaande tabel vertalen we de analyse over opbrengsten- en kostenontwikkeling in parameterwaarden op de korte, middellange en lange termijn. Let op: we hebben het bij de opbrengsten over grondopbrengsten. Daarnaast houden we bandbreedtes aan (Min – Max): aan de opbrengsten kant om met name uiting te geven aan de grote regionale verschillen en aan de kostenkant om uiting te kunnen geven aan eventuele (positieve) markteffecten, naast directe kostenontwikkelingen. Marktmutaties leiden niet één-op-één tot aanpassing van de parameters. We houden namelijk rekening met een vertraagde en gedempte doorwerking in de grondexploitatie.

Figuur 3 Bandbreedtes voor opbrengsten- en kostenparameters in grondexploitaties [Metrum, 2013].


4

Terugblik Outlook 2013: daling grondwaarde valt mee Een voorlopige terugblik op 2013 leert ons dat de gekozen parameterwaarden in grote lijnen overeenkomen met de tot dusver gepresenteerde cijfers en prognoses. Deze houden wij per kwartaal bij in de Metrum Memo Rente & Inflatie1. Het meest in het oog springende verschil is dat de verwachte gemiddelde grondwaardedaling voor woningbouw meevalt.

Figuur 4 Een terugblik op de in 2013 afgegeven parameterwaarden [Metrum, 2013].

Woningbouw vrije sector Het lijkt er op dat de aan het begin van dit jaar verwachte prijsdaling (prognose: -6 à-7%) meevalt en zal uitkomen op maximaal 5,0% prijsdaling. De eerste tekenen van een herstel van de woningmarkt zijn in zicht en dit herstel zet zich eerder in dan we bij de vorige Outlook inschatten. Dit in combinatie met licht stijgende woningbouwkosten en een gelijk opgaande aanbestedingsindex leidt ertoe dat de Residex naar verwachting daalt met circa 18% in 2013. In de voorgaande Outlook Grondexploitaties en in de Metrum Memo Rente & Inflatie Q2 was de prognose een maximale prijsdaling van 30%. Vertaald naar de parameter voor woningbouw vrije sector betekent dit dat de minimale waarde van de bandbreedte van -20% bijgesteld kan worden naar -10%2

Commercieel vastgoed De marktvraag loopt achter bij het aanbod, prijzen dalen en rendementen stijgen: dit resulteert in grondprijsdalingen in 2013. Om een gemiddelde daling te herleiden is moeilijk vanwege de enorme regionale verschillen. Wij schatten in dat een bandbreedte tussen de -10% en 0% reëel is gebleken, afhankelijk van het type locatie en de ligging.

Verwerving We gingen uit van een mogelijke prijscorrectie in 2013. Het aantal grondtransacties in 2013 is beperkt gebleken. Veel grondontwikkelaars hebben reeds veel voorraadgronden en deze worden voorlopig niet tot ontwikkeling gebracht, omdat er geen afnemers zijn. Dit heeft een prijsdrukkend effect en dat werkt vertraagd door in de verwervingsprijs. We kunnen niet herleiden of onze prognose voor 2013 waarheid is gebleken. Mogelijk valt de bandbreedte wat lager uit, juist door de vertraagde doorwerking van marktontwikkelingen.

1

Mogelijk zal indexering van 2013 naar 2014 van de ramingen in de grondexploitaties ook aan de orde zijn (indien bedragen niet opnieuw worden bepaald en uitgangspunten gelijk blijven). Voor een advies ten aanzien van deze indexering verwijzen wij naar onze Memo Rente & Inflatie (http://www.metrum.nl/nieuwspubmenu/ publicaties/rente-inflatie). 2 Een prijsdaling betekent niet één op één een daling van de parameterwaarde. We houden rekening met een vertraagde en gedempte doorwerking van marktontwikkelingen bij de parameterwaarden.


5

GWW kosten Het ziet er naar uit dat de civieltechnische kosten in 2013 slechts met circa 0,70% zullen stijgen, met name als gevolg van een lichte stijging van de arbeidskosten. Rekening houdend met een positief markteffect is een prijsdaling van -5% tot -10% reëel.

Plankosten In 2013 zijn bij gemeenten veel bezuinigingsplannen geïntroduceerd, maar deze zijn veelal nog niet geëffectueerd. Wel is er gekort op externe inhuur, wat tot gevolg heeft dat marktpartijen – adviesbureaus - ver onder de prijs aanbieden en kortingen geven. Al met al hebben de plankosten zich onder het algemene inflatieniveau ontwikkeld.


6

Rekenen met de juiste parameters Voor gemeenten en andere grondeigenaren is het van groot belang dat in grondexploitaties wordt gerekend met reële parameters. Het hanteren van te optimistische parameters in de grondexploitatie kan enorme financiële gevolgen hebben. Risico’s met betrekking tot actuele projecten worden in dat geval onvoldoende op waarde geschat. Gemeenten lopen daarmee nog steeds kans op financiële tegenvallers van formaat. Hoewel wij beseffen dat een inschatting van parameters per definitie arbitrair en van vele factoren afhankelijk is (aard van het project, locatie, de markt), doen wij toch een inschatting voor de verschillende parameters. De financiële betekenis van de parameterwaarden is eenvoudigweg te groot om geen poging te wagen om tot reële aannames te komen. Voor een gemeente zijn marktconforme parameters zelfs noodzakelijk om de omvangrijke risico’s met betrekking tot de grondexploitatie op waarde te kunnen schatten. Het doen van reële aannames over de parameters is in feite de waarheid onder ogen zien en anticiperen op actuele risico’s. Het is vervolgens aan de professional om een strategie te kiezen met betrekking tot hun grondexploitaties. De woningmarkt, commercieel vastgoedmarkt en de markt voor gebiedsontwikkeling zijn externe factoren die van grote invloed zijn op de resultaten en risico’s van de grondexploitaties. Als gevolg hiervan kunnen de resultaten en risico’s van de grondexploitaties ingrijpend veranderen. De situatie op de woningmarkt komt in de grondexploitatie tot uitdrukking in het afzettempo van grond voor woningbouw en de hoogte en ontwikkeling van de grondprijzen woningbouw. De markt voor commercieel vastgoed werkt op een soortgelijke manier door in gronduitgifte en daarmee gepaard gaande grondprijzen voor niet-woningbouw. Met name de ontwikkeling van de grondprijs voor woningbouw is van doorslaggevende betekenis voor het resultaat en risicoprofiel van grondexploitaties van veel gemeenten. In mindere mate geldt dat ook voor de opbrengstenstijging voor andere functies dan woningbouw en voor de kostenstijging. Ook voor de kosten geldt dat er sprake is van markteffecten, vooral in de vorm van – op dit moment - gunstige resultaten bij de aanbestedingen. Met betrekking tot grondexploitatie en vastgoedontwikkeling zijn er veel verschillende kosten en opbrengsten. In figuur 5 zijn deze inzichtelijk gemaakt. De posten variëren sterk naar aard en omvang en worden bepaald door verschillende factoren. Zo is de ontwikkeling van de verwervingskosten in theorie een afgeleide van de ontwikkeling van de vastgoed)opbrengsten. Deze ontwikkeling is anders dan de Figuur 5 De grondexploitatie en vastgoedontwikkeling bestaan uit veel prijsontwikkeling van verschillende kosten- en opbrengstenposten die zich afwijkend en deels civieltechnische kosten. onderling onafhankelijk ontwikkelen [Metrum, november 2013]. Ook voor civieltechnische kosten geldt dat sprake is van marktwerking, maar deze heeft een eigen dynamiek. Dit betekent dat ook de ontwikkeling in de tijd voor de diverse kosten,- en opbrengstensoorten verschillend is. Metrum – Outlook Grondexploitaties 2014

7

Door de variatie naar aard en omvang is het noodzakelijk om de verschillende kosten- en

opbrengstenparameters te differentiëren. Met betrekking tot de (grond)opbrengsten in de grondexploitatie gaat het om een onderscheid naar de volgende functies: Opbrengsten woningbouw vrije sector; Opbrengsten woningbouw sociaal; Opbrengsten bedrijven; Opbrengsten kantoren; Opbrengsten winkels & horeca; Opbrengsten maatschappelijke doeleinden. Ten aanzien van de kosten in de grondexploitatie volstaan wij met een onderscheid in de volgende parameters: Verwervingskosten; Civieltechnische kosten (sloopkosten, bouw- en woonrijp maken); Plankosten. In lijn met het advies van vorig jaar wordt per kosten- en opbrengstenpost advies gegeven voor verschillende tijdsvakken. Bovendien is het noodzakelijk om een differentiatie in termijnen aan te brengen. Uit figuur 6 wordt duidelijk dat bij het doen van uitspraken over de ontwikkeling van kosten en opbrengsten meer rekening moet worden gehouden met onzekerheidsmarges, naarmate men verder in de toekomst kijkt.

Korte termijn (1e jaar) Voor het eerste jaar zijn voldoende gegevens beschikbaar voor een concrete en reële inschatting van de kosten- en opbrengstenstijging, diverse instanties leveren hier prognoses en trends over.

Middellange termijn (2e tot en met 4e jaar) Ook voor deze termijn geldt dat uitgangspunten voor meerjarenbegrotingen voldoende scherp in beeld kunnen worden Figuur 6 Op langere termijn neemt de onzekerheid toe en gebracht. Bovendien zijn ook de bewegen de variabelen zich binnen een grotere bandbreedte verwachtingen ten aanzien van de [Metrum, 2013]. ontwikkeling van de macro-economische variabelen redelijk concreet op deze termijn. Op hoofdlijnen kan er dus ook iets gezegd worden over de ontwikkeling van kosten en opbrengsten.

Lange termijn (periode na 5 jaar) Hierbij geldt dat de onzekerheid vele malen groter is, niet alleen ten aanzien van de ontwikkeling van kosten en opbrengsten, maar ook ten aanzien van de andere uitgangspunten van de planontwikkeling (programma, strategie, fasering, etc.). Voor deze termijn rest eigenlijk geen andere optie dan aansluiten bij langjarige gemiddelden.


8

Opbrengstenparameters: tekenen van stabilisatie?! De toekomstige ontwikkeling van grondopbrengsten verschilt per functie. Per functie en per periode zal hierna worden geanalyseerd wat de te verwachten ontwikkeling is en wat de invloed hiervan is op de te hanteren parameterwaarde. Omdat een gemiddelde gemeente vooral te maken heeft met de functie woningbouw krijgt deze functie de meeste aandacht.

WONINGBOUW Voor de opbrengsten uit gronduitgifte voor woningbouw zijn de Vrij op Naam-prijzen (hierna: VONprijzen) en de stichtingskosten van essentieel belang. De grondprijs voor woningbouw is in veel gemeenten het residu van de VON-prijzen en de stichtingskosten. In 2001 is in het convenant ‘De prijs van kwaliteit’, gesloten tussen VROM, VNG, Neprom en NVB, bekrachtigd dat de residuele rekenmethodiek als uitgangspunt zou moeten gelden bij grondwaardebepaling. Om een juiste inschatting te kunnen maken van de opbrengsten uit woningbouwprojecten zullen we beide aspecten van de woningbouwmarkt hier tegen het licht houden. Allereerst volgt een globale analyse van de ontwikkeling van de VON-prijs, daarna van de stichtingskosten.

VON-prijsontwikkeling Figuur 7 laat de ontwikkeling zien van de gemiddelde woningwaarde en de waarde van nieuwbouwwoningen3 voor de periode 1995 tot en met 2013. In figuur 7 is tevens de inflatie en de loonontwikkeling in deze periode weergegeven. Figuur 8 geeft de jaarlijkse mutatie van de woningwaarde en de inflatie voor het betreffende jaar weer met daarbij trendlijnen die de tweejaarsgemiddelden markeren.

Figuur 7 De waardeontwikkeling van Nederlandse woningen in de periode 1995-2013 [Metrum, cijfers afkomstig van CBS, Calcasa WOX, NVM en MNW, 2013].

3

Figuur 8 De jaarlijkse mutatie van woningwaarde en inflatie in de periode 1995-2013. De trendlijnen zijn tweejaarsgemiddelden [Metrum, cijfers afkomstig van CBS en Calcasa WOX, 2013].

Bij de beoordeling van de VON-prijsontwikkeling wordt de gehele woningvoorraad meegenomen en niet louter de markt voor nieuwbouwwoningen. Een en ander is ingegeven door het feit dat de woningmarkt als één geheel mag worden beschouwd, er is nauwelijks sprake van separate markten voor bestaande bouw en nieuwbouw (zie weergegeven waardeontwikkeling in figuur 7). Daar komt nog bij dat over de totale woningvoorraad meer en betere cijfers voorhanden zijn. Metrum – Outlook Grondexploitaties 2014 9

De gemiddelde woningwaarde en de waarde van nieuwbouwwoningen laten over een langere periode min of meer dezelfde ontwikkeling zien. Datzelfde geldt voor de inflatie en de loonontwikkeling. De weergegeven lijnen zijn in grote mate met elkaar verstrengeld, daaruit spreekt een nauwe verbondenheid, die dus zowel tijdens een hoog- als laagconjunctuur op gaat. Deze verbondenheid blijkt niet te gelden tussen de woningwaarde en de inflatie; de ontwikkeling van de woningwaarde en de inflatie loopt over de langere termijn fors uiteen (zie figuur 7). Sinds 2008 wordt het gat tussen de woningwaardeontwikkeling en de inflatieontwikkeling wel kleiner. In het jaar 2008 is er sprake van een herkenbare trendbreuk als het gaat om de ontwikkeling van de huizenprijzen. Vóór dat jaar (al vanaf begin jaren ’80) stegen de huizenprijzen fors, daarna is de woningwaarde vrijwel ieder jaar afgenomen. De voornaamste oorzaken voor de forse prijsdaling van 2008 tot nu zijn het lage consumentenvertrouwen, de oplopende werkloosheid, de terughoudendheid bij de banken om leningen te verstrekken en de onzekerheid over de woningmarkt. Op dit moment is er sprake van een voorzichtig herstel van de woningmarkt, mede als gevolg van de relatieve rust rondom de markt. De laatste 3 kwartalen laten een afvlakking zien in de prijsdaling (zie ook recente memo’s Rente & Inflatie: http://www.metrum.nl/nieuwspubmenu/publicaties/rente-inflatie). Verschillende instanties stellen dat de bodem van de woningmarkt bereikt is. Vast staat in ieder geval dat de woningmarkt een gunstiger beeld laat zien dan pakweg een jaar geleden. Een bloedbad of prijsval zijn in 2013 uitgebleven en de prognoses voor 2014 gaan gemiddeld uit van een lichte prijsdaling tot aan stabilisatie. Vanaf 2015 verwachten we weer prijsstijgingen. In figuur 9 zijn de voornaamste krachten weergegeven die de komende jaren inwerken op de woningmarkt. Per kracht wordt de werking, het effect en de invloedsperiode genoemd. De krachten zijn uiteenlopend van aard, zo zijn er krachten die verband houden met (macro)economie, de financiële sector, demografie en maatschappelijke trends.


10

Figuur 9 De verschillende krachten binnen / op de woningmarkt met daarbij hun werking, effect en invloedsperiode. Rood staat voor een negatief effect, groen voor een positief effect. Het aantal eurotekens weerspiegelt de mate van invloed [Metrum, november 2013].

Samenvattend kan worden gesteld dat het aantal negatieve krachten kleiner is in vergelijking met eind 2012. Belangrijkste winstpunt: het vertrouwen is fors verbeterd! Echter, een aantal cruciale krachten staan nog ‘op rood’, met name de ontwikkeling van de werkgelegenheid en de werkloosheid en daarnaast de koopkrachtontwikkeling hebben veel invloed. In figuur 9 is de kracht ‘regionale verschillen’ benoemd als een belangrijk thema als het gaat om de woningmarkt op korte en middellange termijn. Bouwfonds Ontwikkeling monitort de kracht van regionale woningmarkten aan de hand van een aantal indicatoren4. In het kort komt het er op neer dat de sterkte van de woningmarkt een weerspiegeling vormt van de regionale economie en demografie. Regio’s die economisch succesvol zijn, weten over het algemeen mensen aan te trekken. In economisch succesvolle regio’s zijn er inmiddels tekenen dat de productie aan nieuwbouwwoningen de groeiende vraag niet bij kan benen.

4 De hoogte van de transactieprijs, het aantal woningen dat van eigenaar wisselt ten opzichte van de totale voorraad en de verkoopsnelheid. Ook het besteedbaar inkomen van de inwoners is in het model verwerkt.


11

Als een gevolg daarvan stijgen in die regio’s de prijzen van grond en woningen inmiddels weer (NVM, kwartaalcijfers 2013Q3). Op de beste locaties, die per definitie schaars zijn, tekent zich weer een duidelijke prijsstijging af. In figuur 10 zijn de woningmarkten die sterk scoren in groen weergegeven. In deze regio’s lijkt het herstel inmiddels een structureel karakter te krijgen. Essentiële succesfactoren voor de goed presterende regionale woningmarkten zijn: Een historische binnenstad met belevingswaarde; Aanwezigheid van wijken met een prettige woonomgeving; Een hoogwaardig voorzieningenniveau; Aanwezigheid van top kennisinstellingen en bedrijfsleven; Goede bereikbaarheid per auto en OV. Bovenstaande factoren zorgen er voor dat steden of regio’s in staat zijn om mensen te behouden cq. aan te trekken. Het vermogen om jonge, hoogopgeleide mensen aan te trekken is vervolgens weer gunstig voor de lokale economie. Binding van deze doelgroep betekent een versterking van twee voorname economische peilers: ondernemerschap en innovatie. Daarmee is er sprake van een krachtig relatiepatroon tussen de woningmarkt, economie en demografie. Recente bevolkingsprognoses laten een sterke bevolkingsgroei in de Randstad zien en krimp aan de randen van Nederland. De bevolkingsgroei concentreert zich meer dan voorheen in de grote en middelgrote steden. Driekwart van de groei komt voor rekening van gemeenten die nu al meer dan 100.000 inwoners hebben (CPB, 2013). De bevolkingsprognoses corresponderen met de in Figuur 10 De regionale verschillen op de woningmarkt figuur 10 gepresenteerde sterke en zwakke worden groter in Nederland [Bouwfonds / De Zeeuw, woningmarktgebieden. Het aaneengesloten oktober 2013]. gebied aan sterke woningmarkten is gekrompen ten opzichte van het in 2012 gepresenteerde ‘rompertje’ (De Zeeuw, 2012). Woningmarktgebieden die nu achterblijven maar wel beschikken over de succesfactoren zullen zich naar verwachting herstellen wanneer de economie en de woningmarkten weer aantrekken. Naarmate een regio of stad beter scoort op de genoemde succesfactoren, zal de lokale woningmarkt daar robuuster zijn in de toekomst. Zeker op de korte en middellange termijn neemt het verschil toe tussen krachtige woningmarkten met groei en zwakke woningmarkten met krimp.


12

Woningbouwkosten ontwikkeling Het andere element dat naast de VON-prijs bepalend is voor de ontwikkeling van de uitgifteprijs voor woningbouwgrond zijn de stichtingskosten. Hiervoor zijn de bouwkosten maatgevend. De ontwikkeling van de bouwkosten kan daarbij worden beschouwd als een afgeleide van de (autonome) ontwikkeling van de verschillende onderdelen (lonen, materialen, algemene kosten). Minstens zo belangrijk is het effect van de (aanbestedings)markt op de prijsontwikkeling. Bij een ‘aanbestedingsindex’ wordt ook rekening gehouden met het effect van wijzigende verhoudingen tussen vraag en aanbod en de krapte c.q. ruimte op de aanbestedingsmarkt. Als laatste trachten we rekening te houden met de bouwvorm en de daarmee verband houdende wetswijzigingen, bouwvormen en efficiëntie5. De bouwkostenindex geeft dus in feite aan hoe de directe kosten zich ontwikkelen (loon en materialen), de aanbestedingsindex geeft vooral weer hoe de aanbestedingsresultaten worden beïnvloed in de indirecte kosten (kortingen). Voor een goed begrip van de aanbestedingsindex is het van belang te weten dat prijsstijgingen en –dalingen van de materiaalkosten en inkoopprijzen van onderaannemers al in de bouwkostenindex zijn verwerkt.

Figuur 11 De prijsontwikkeling van de bouwkosten in de woningbouw in de periode 2000-2018. Onze prognose voor beide indices (de gestippelde lijnen) is gedaan op basis van te verwachten ontwikkelingen binnen en buiten de bouwsector [Metrum, prijsontwikkelingcijfers zijn afkomstig van Bouwkostenkompas, CBS en BDB, 2013].

Figuur 12 De jaarlijkse prijsontwikkeling in de bouwsector in de periode van 2000-2018. De stippellijn is een trendlijn van de inflatie op basis van een tweejaars-gemiddelde [Metrum, prijsontwikkelingcijfers zijn afkomstig van Bouwkostenkompas, CBS en BDB, 2013].

In figuur 11 zijn de bouwkosten- en aanbestedingsindex in de woningbouw weergegeven voor de periode 2000-2018. Voor de toekomstige ontwikkeling van de kosten zijn aannames gedaan op basis van toekomstverwachtingen binnen en buiten de bouwsector. Figuur 12 toont de jaarlijkse prijsontwikkelingen van de bouwkosten en de aanbestedingen en geeft daarbij ook de inflatie(verwachting) per jaar weer. Figuur 11 en 12 tonen kostenontwikkelingen in de bouwsector, hierin zijn de succesvolle en de minder succesvolle jaren van de sector eenvoudig te herkennen. Sinds het tweede kwartaal van 2012 zijn de bouwkosten stabiel. De bouwkostenontwikkeling wijkt nog altijd af van de inflatieontwikkeling zoals die is geprognosticeerd door het CPB.

5

Een bouwkostenindex waarbij rekening wordt gehouden met de ontwikkeling van de conjunctuur en de bouwvorm wordt ook wel een outputindex genoemd. Metrum – Outlook Grondexploitaties 2014 13

Dit is te verklaren door de ‘vechtmarkt’ in de bouw, waarbij aannemende partijen willen overleven en de continuïteit van hun onderneming voorop stellen. Voor 2014 verwachten we licht stijgende bouwkosten als gevolg van de ontstane dynamiek op de woningmarkt, de licht positieve loonontwikkelingen en de licht positieve economische vooruitzichten. De bouwkosten ontwikkelen zich richting het verwachte inflatieniveau dat door het CPB is geprognosticeerd op ca 2,0% in 2014. De aanbestedingsindex zal wat toegroeien naar het niveau van de bouwkostenindex. Hoe de bouwsector zich gaat ontwikkelen na 2014 is sterk afhankelijk van hoe de economie in Nederland en Europa zich ontwikkelt. Nederland is na het derde kwartaal 2013 officieel uit de recessie en voor 2014 verwacht het CPB een licht economische groei. Pas in 2015 wordt verwacht dat de bouw van het aantal nieuwbouwwoningen weer zal stijgen. Gekeken naar de afgegeven bouwvergunningen zal het dieptepunt van het aantal afgebouwde nieuwbouwwoningen in 2014 komen te liggen, te weten circa 40.000 woningen (wetende dat er normaal gesproken gemiddeld 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar worden gerealiseerd). Wij verwachten dat de bouwkosten, maar zeker de aanbestedingen op de middellange termijn boven het inflatieniveau zullen stijgen, wanneer de markt herstelt. De bouwkosten zullen boven inflatie toenemen door grondstoffenschaarste, de inhaalvraag, de groeiende verbouw- en renovatiemarkt en de tegen die tijd krapper geworden bouwarbeidsmarkt. Op de lange termijn voorzien we een ontwikkeling van de bouwkosten en aanbestedingen richting de meer trendmatige niveaus. De topniveaus van voor de crisisjaren zullen waarschijnlijk niet meer worden gehaald in de bouwsector. In de sneller op elkaar volgende conjunctuurbewegingen zal een ‘bubbel’ minder makkelijk ontstaan. En ook de lering uit de aflopende bouwcrisis zal bijdragen aan minder snelle en heftige hypevorming.

Metrum Residex: graadmeter voor grondwaarde woningbouw Op basis van de NVM kwartaalcijfers en kwartaalcijfers voor woningbouwkosten en aanbestedingsindex presenteert Metrum elk kwartaal de Metrum Residex. Deze index laat het verloop zien van de waarde van woningbouwgrond wanneer op basis van kengetallen residueel gerekend wordt. Het indexcijfer wordt berekend op basis van gewogen gemiddelde kengetallen voor Nederland als totaal. De indexreeks van de Metrum Residex loopt vanaf 1 januari 2013 en deze datum is daarom als basis genomen (100). Om deze grondwaarde in perspectief te plaatsen is de historie van de indexreeks geconstrueerd op basis van betrouwbare kwartaalcijfers uit het recente verleden. In de onderstaande grafieken is het historische verloop van de Metrum Residex te zien. In figuur 13 is duidelijk zichtbaar dat de gemiddelde grondwaarde aan het stabiliseren is en zelfs een lichte stijging laat zien in het derde kwartaal van 2013.


14

Figuur 13 De Metrum Residex: graadmeter voor grondwaarde woningbouw (Metrum, 2013).

De grondprijsontwikkeling kan worden afgeleid van de ontwikkeling van de residuele grondwaarde, dus van de ontwikkeling van de verkoopprijzen en van de stichtingskosten. Beide factoren hebben echter niet in gelijke mate invloed op de grondprijsontwikkeling. De verkoopprijzen betreffen in de regel de hogere waarde, waarmee de invloed van deze variabele groter is, dan de invloed van de stichtingskosten (bij een gelijke percentuele mutatie). Dit zorgt voor een hefboomwerking. De heat chart in figuur 14 laat het effect van deze hefboomwerking op de grondwaarde mooi zien.

Bouwkosten

VON - prijzen

-2,5% -2,0% -1,5% -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0%

-8% -21% -22% -23% -24% -25% -26% -28% -29% -30% -31% -32% -33% -35% -36% -37% -38%

-7% -17% -19% -20% -21% -22% -23% -24% -25% -27% -28% -29% -30% -31% -32% -34% -35%

-6% -14% -15% -16% -18% -19% -20% -21% -22% -23% -24% -26% -27% -28% -29% -30% -31%

-5% -11% -12% -13% -14% -15% -17% -18% -19% -20% -21% -22% -23% -25% -26% -27% -28%

-4% -7% -9% -10% -11% -12% -13% -14% -16% -17% -18% -19% -20% -21% -22% -24% -25%

-3% -4% -5% -6% -8% -9% -10% -11% -12% -13% -15% -16% -17% -18% -19% -20% -21%

-2% -1% -2% -3% -4% -5% -7% -8% -9% -10% -11% -12% -14% -15% -16% -17% -18%

-1% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -6% -7% -8% -9% -10% -11% -13% -14% -15%

0% 6% 5% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -5% -6% -7% -8% -9% -10% -12%

1% 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -4% -5% -6% -7% -8%

2% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -3% -4% -5%

3% 16% 15% 13% 12% 11% 10% 9% 8% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -2%

4% 19% 18% 17% 16% 14% 13% 12% 11% 10% 9% 7% 6% 5% 4% 3% 2%

5% 22% 21% 20% 19% 18% 17% 15% 14% 13% 12% 11% 10% 8% 7% 6% 5%

Figuur 14 De heat chart met daarin de residuele grondwaarde als resultante van de VON-prijsontwikkeling (woningbouw) en de bouwkostenontwikkeling (woningbouw) bij een basis van 25% grondquote. De grondquote staat voor de verhouding van de (marktconforme residueel bepaalde) grondprijs tot de VONprijs van een woning. Het percentage van 25% is de gemiddelde grondquote voor de vrije sector woningen in Nederland [ Metrum , 2008].

In 2013 zorgen de dalende verkoopprijzen en (licht) gestegen bouwkosten voor een (procentueel) stevige daling van de grondprijzen; 5,0% lagere VON-prijzen en een licht stijgende bouwkostenontwikkeling betekenen een theoretische daling van de Residex van 18%. Voor 2014 verwachten wij een gematigde daling van Residex van 8,0%. Licht dalende verkoopprijzen en een gemiddelde stijging van de bouwkosten zorgen voor een (procentueel) gematigde theoretische grondwaardedaling. In de heat chart hebben we de grondwaarde ontwikkeling voor 2013 en 2014 inzichtelijk gemaakt. Metrum – Outlook Grondexploitaties 2014

15

Voor de middellange termijn verwachten wij een Residex die zal ontwikkelen boven het inflatieniveau als gevolg van de verwachte stijging van de woningbouwprijzen. Op de lange termijn zal de Residex stijging wat afvlakken net boven het inflatieniveau. Wat het reëele grondwaarde niveau is, is nog uiterst onzeker. In de onderstaande figuur is inzichtelijk dat er in 2010 een forse val heeft plaatsgevonden, er nu stabilisatie plaatsvindt en in de nabije toekomst prijzen weer gaan stijgen. Tot welk niveau is echter gissen.

Figuur 15 Prognose voor de Metrum Residex (Metrum, 2013).


16

De index van de Residex en de percentages in de heat chart zijn theoretisch te verwachten grondprijsmutaties. Echter, de praktijk van de afgelopen jaren heeft geleerd dat de dalingen van de VON-prijzen niet hebben geleid tot de rekenkundig te verwachten daling van de grondprijzen. Dit komt onder andere door het verschijnsel Smoothing en lagging. Gemeenten verlagen hun grondprijzen niet direct in slechte tijden, maar verhogen ze ook niet direct wanneer het economisch beter gaat. Dit is het gevolg van een beperkt aantal vergelijkbare transacties, opgelegde wetgeving en routinematig handelen. In de onderstaande kader leggen we dit verder uit. Smoothing and lagging is een verklaring voor de minder dan rekenkundig te verwachten bijstelling van de grondprijzen. Dit betekent dat niet in de grondprijzen (dus bij de grondexploitant), maar elders in de bouwkolom een deel van de markteffecten worden opgevangen. Smoothing and lagging bij woningbouw vrije sector In een recente studie van Buitelaar (april 2013) is aangetoond dat grondexploitatieberekeningen grotendeels gebaseerd zijn op berekeningen uit het verleden. Werkelijke marktontwikkelingen worden daardoor in verminderde en vertraagde vorm zichtbaar in kosten- en opbrengstenposten in een grondexploitatie. Dit verschijnsel wordt smoothing en lagging genoemd en speelt met name bij de bepaling van grondprijzen.

Smoothing & lagging [Brounen et al., 2009] Smoothing en lagging in grondprijzen kunnen worden verklaard door: de BBV-regels (verlies moet worden genomen, terwijl winst pas genomen mag worden op het moment van realisatie; gemeenten doen er alles aan om een grondexploitatie budgetneutraal of positief te houden ; de drang om reeds gemaakte, onomkeerbare kosten terug te verdienen (verliezen zijn – zeker nu politiek moeilijk te verkopen, men kiest veelal voor een zachte landing wanneer grondprijzen boven marktniveau liggen); ingesleten werkwijzen / routine (grondprijzen worden niet jaarlijks geactualiseerd, herbezinning op de marktconformiteit van prijzen vindt daarmee standaard vertraagd plaats); lage aantal transacties (door een gebrek aan grondtransacties de laatste tijd heeft de gemeente een minder sterk referentiekader als het gaat om prijzen). Gevolg van smoothing en lagging is dat de ontwikkeling van de woningmarkt en de commerciële vastgoedmarkt van de laatste jaren een beperkte doorwerking hebben gehad richting grondprijzen. Metrum constateert in 2013 wel bij meer gemeenten neerwaartse bijstellingen van grondprijzen, dan de jaren daarvoor. Met het oog op de aanstaande gemeenteraadsverkiezingen verwachten wij geen massale neerwaartse prijsbijstellingen in 2014 (zie tweede punt in de verklaring hierboven). Dat marktontwikkelingen in verminderde en vertraagde vorm worden meegenomen in grondexploitatieberekeningen betekent een groot risico. Toezichthouders en rekenkamercommissies worden steeds scherper op de risico’s in grondexploitaties en dus op mate waarin parameters aansluiten bij de markt.


17

Sociale woningbouw Voor sociale woningbouw gelden andere ‘regels’ dan voor de vrije sector woningbouw6. Door de genormeerde (maximum)huren of verkoopprijzen is het opbrengstenniveau niet gekoppeld aan het (bouw)kostenniveau. Hierdoor is sprake van een onrendabele top op de sociale woningbouw en dus weinig of geen ruimte voor grondkosten (aankoop bouwrijpe grond). De marktwerking is voor wat betreft de grondwaardebepaling dan ook uitgeschakeld. Gemeenten rekenen meestal ‘vaste’ grondprijzen voor sociale huur- en sociale koopwoningen, die ze vervolgens –jaarlijks indexeren. Het ligt voor de hand deze indexering te laten aansluiten op de inflatie, waarmee de reële grondprijzen (grondprijzen gecorrigeerd voor inflatie) gelijk blijven. Door de malaise op de woningbouwmarkt zijn voor de corporaties nieuwbouw en de verkoop van huurwoningen minder lucratief dan voorheen. Dit beperkt de financiële mogelijkheden van corporaties aanzienlijk. In het licht daarvan staan grondprijsafspraken ter discussie. Wel is er in 2013 relatieve rust ontstaan na de commotie in 2012 over ondermeer de verhuurdersheffing. Rust betekent stabiliteit en woningcorporaties durven weer naar de toekomst te kijken. Middels het energieakkoord wordt € 400,- miljoen beschikbaar gesteld voor energiebesparende maatregelen en verder vervalt de BTW integratieheffing, wat de corporaties jaarlijks € 60 miljoen scheelt.

NIET-WONINGBOUW De opbrengsten uit niet-woningbouw variëren per functie. De grondprijs voor commerciële functies zoals kantoren en winkels & horeca wordt veelal residueel berekend; de grondprijs voor een bedrijventerrein wordt meestal comparatief bepaald. De grondprijs voor maatschappelijk vastgoed komt op een andere manier tot stand, deze wordt vastgesteld tussen de betrokken partijen. Door dit onderscheid wordt de analyse hierna gescheiden in een deel voor commercieel vastgoed en een voor maatschappelijk vastgoed.

Commercieel vastgoed De grondprijs voor commercieel vastgoed komt veelal tot stand door de marktwaarde te verminderen met de stichtingskosten. Kantoorruimte, bedrijfsruimte en winkel- of horecaruimte wordt doorgaans gehuurd. Men spreekt in commercieel vastgoed daarom niet over VONprijsontwikkeling, maar over de marktwaarde. De marktwaarde voor commercieel vastgoed is afhankelijk van de potentiële opbrengst en risico’s daaromtrent. Naarmate de opbrengst van een object minder risico’s kent , krijgt een object een hogere marktwaarde voor een potentiële koper of een belegger. Risico’s zoals een dalende huuropbrengst of mogelijke toekomstige leegstand vertalen zich in een lagere vastgoedwaarde. In figuur 16 en 17 is de ontwikkeling van huurprijzen en bruto aanvangsrendementen7 van verschillende typen commercieel vastgoed weergegeven.

6

Voor de vrije sector huur geldt hetzelfde als voor de koopsector. Alleen gaat dan om beleggingswaarden I.p.v. VON-prijzen.

7 Het bruto aanvangsrendement (hierna aangeduid als BAR) is een instrument om de (markt)waarde en de kwaliteit van een object uit te drukken. Het BAR wordt gedefinieerd als de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie, gedeeld door totale investering. Het BAR is een goede benchmark voor de waardering van een object en wordt veelvuldig gebruikt in onderhandelingen in de vastgoed- en beleggingsbranche.


18

Figuur 16 Geïndexeerde ontwikkeling van huurprijzen in commercieel vastgoed. Dit zijn gemiddeld gerealiseerde huurprijzen, eventuele incentives die de eigenaar geeft zijn hier niet in meegenomen (Metrum, 2013, data afkomstig van CBS en Calcasa PropertyNL, 2013).

Figuur 17 Bruto aanvangsrendementen voor commercieel vastgoed. Dit zijn de gemiddelde BAR’en voor de beste locatie in West-Nederland (Metrum, 2013, data afkomstig van DTZ Zadelhoff).

In figuur 16 blijkt dat de huurprijsontwikkeling voor kantoren, bedrijfsruimte en winkels de laatste jaren sterk achter blijft bij de inflatie. De huurprijzen die men in 2013 realiseert liggen voor alle vastgoedfuncties gemiddeld lager dan enkele jaren geleden. In werkelijkheid zijn de huurprijzen in commercieel vastgoed nog verder gedaald dan zoals gepresenteerd in figuur 16. Incentives die een eigenaar geeft om huurders aan te trekken cq. te behouden zijn niet meegenomen in de weergegeven huurprijsontwikkeling. In de huidige commercieel vastgoedmarkt is er – enkele toplocaties daargelaten - sprake van een ruim overaanbod. Op lokaal niveau geldt dat het aanbod aan kantoren, bedrijfsruimte en winkels de vraag ruimschoots overtreft. Om dreigende leegstand te voorkomen zijn eigenaren bereid om een premie te betalen voor de zekerheid die een nieuw huurcontract biedt. Dit zorgt voor een constante prijsdruk die zich deels manifesteert in de huurprijs en deels in incentives. Incentives kunnen fors oplopen, afhankelijk van de locatie en verhuurbaarheid varieert deze van 10% tot zelfs 40% bij het aangaan van een tienjarige overeenkomst (DTZ Zadelhoff, 2013). In feite is dit ook een vorm van smoothing (zie kader op pagina 15). In figuur 17 zijn de BAR’en te zien voor kantoren, bedrijfsruimten en winkels op de beste locaties in de Randstad. Op mindere locaties en in de andere drie landsdelen liggen de aanvangsrendementen hoger: naar mate een vastgoedbelegging risicovoller is, neemt het rendement toe. Investeerders verlangen immers een hogere vergoeding omdat het risico op hun investering ook hoger is. Zo blijkt het gemiddelde risico-rendementsprofiel van winkels lager te liggen dan die van kantoren en bedrijfsruimten. In algemene zin geldt dat het rendement van commercieel vastgoedbeleggingen stijgende zijn door vergrote risico’s. De crises en aanhoudende laagconjunctuur hebben grote invloed op de marktwaarde van commercieel vastgoedobjecten. Enerzijds is de gebruikersmarkt hard getroffen en anderzijds is het aantrekken van vreemd vermogen fors moeilijker en duurder geworden. Hierna worden per functie de voornaamste ontwikkelingen besproken met betrekking tot de marktwaarde.


19

Kantoren Op de kantorenmarkt is er sprake van een afnemende vraag. De vraag naar kantoorruimte wordt op de korte en lange termijn negatief beïnvloed door: minder kantoorbanen door laagconjunctuur (vooral korte termijn); teruglopende beroepsbevolking als gevolg van de vergrijzing (lange termijn); nieuwe vormen van werken: minder op kantoor, meer thuis of elders (lange termijn). Door de afnemende vraag wordt het onderscheid tussen toplocaties en ‘de rest’ groter en scherper. De dynamiek op de kantorenmarkt concentreert zich steeds sterker op de toplocaties. Het basissegment wordt breder en het topsegment wordt smaller. Daardoor lopen huurprijzen en aanvangsrendementen van kantoren verder uiteen (zie ook figuur 18). De marktwaarde staat daarmee dus dubbel onder druk.

Figuur 18 Het onderscheid op de kantorenmarkt wordt scherper (Metrum, 2013; bewerking van DTZ Zadelhoff, 2013).

Doordat het overaanbod op veel regionale markten een permanent karakter krijgt, wordt nieuwbouw van kantoorruimte schaars. Op veel locaties ontstaat er na residueel rekenen inmiddels een negatieve waarde; de totale stichtingskosten8 overstijgen daar de marktwaarde. Marktvraag en aanbod zijn sterk verschillend per regio en kantorengebied. Figuur 10 schetst in grote lijnen ook de segregatie op de kantorenmarkt met de kanttekening dat de regionale verschillen tussen regio’s nog groter zijn. Kantoorlocaties in de periferie, aan de rand van de stad en langs snelwegen zijn kwetsbaar. Locaties die wel goed scoren zijn gelegen in het centrum /zakelijk hart van een stedelijk gebied met veel voorzieningen en een goede bereikbaarheid. Naast de benadering vanuit vastgoedeconomisch perspectief kan de vraag worden gesteld of nieuwbouw van kantoren op bepaalde locaties wenselijk is. Uiteraard geldt dit niet voor de toplocaties. Op de toplocaties is onverminderd vraag naar kantoorruimte door gebruikers en beleggers. Op dergelijke locaties vindt op dit moment daarom ook nog nieuwbouw plaats. De (residuele) grondprijsontwikkeling is meer dan ooit afhankelijk van de kwaliteit van de locatie. Nog steeds geldt dat de factor locatie verreweg de meest waardebepalende factor is voor vastgoedbeleggingen/-investeringen.

8 De ontwikkeling van bouwkosten in de utiliteitsbouw monitoren wij niet separaat. Doordat het dezelfde bouwsector betreft, mag worden aangenomen dat de prijsontwikkeling vrijwel dezelfde ontwikkeling door maakt. Metrum – Outlook Grondexploitaties 2014 20

Grondwaardebepaling voor kantoorontwikkelingen is door de sterke locatiefactor per definitie maatwerk. Vanwege de matige vooruitzichten adviseren wij om grondprijzen voor kantoren vooralsnog te ‘bevriezen’ en zoveel mogelijk projectmatig te benaderen.

Winkels en horeca De snelle groei van online winkelen, de economische crisis en de vergrijzing (ook onder winkeliers) hebben tot gevolg dat de vraag naar winkelruimte terugloopt. Schattingen van het overschot aan winkelruimte variëren van 10% minder winkelruimte tot zelfs 33%. Ook de horeca heeft last van de economische crisis en vergrijzing en kampt met leegstand. Vrijwel overal in Nederland - met uitzondering van de 5 à 10 top winkelsteden - is er sprake van toenemende concentratie van winkelgebieden. Het kernwinkelgebied wordt compacter, het omliggende gebied verschraalt en verliest haar functie. Langjarige trends als filialisering en schaalvergroting hebben hier in belangrijke mate aan bijgedragen. Het toekomstperspectief voor veel winkelen horecaruimten is inmiddels ingrijpend veranderd. Winkels in kleine en middelgrote steden en winkels op B- en C-locaties in grote steden hebben veelal te maken met een negatieve huurprijsontwikkeling en een steeds groter wordende kans op leegstand. Deze twee effecten versterken elkaar en resulteren in een sterk dalende vastgoedwaarde. Dit zal in de toekomst resulteren in een hogere BAR doordat het risicoprofiel in veel winkels fors is toegenomen. Ook voor winkels en horeca geldt dat het onderscheid tussen toplocaties en ‘de rest’ scherper wordt. In steeds meer winkelgebieden moeten eigenaren de komende jaren rekening houden met dalende huurprijzen, leegstandsrisico en grotere huurkortingen om huurders te trekken en te behouden. Grootschalige winkelontwikkelingen liggen door geringe verhuurkansen momenteel slechts beperkt voor de hand. Op de absolute A-locaties vinden nog transacties plaats, daar worden extra winkelmeters ook nog opgenomen. Ook voor winkels en horeca geldt de locatie weer als de bepalende factor voor de grondwaarde. Grondwaardebepaling voor winkels en horeca is door de sterke locatiefactor ook maatwerk. Daarom adviseren wij om ook de grondprijzen voor winkels vooralsnog te ‘bevriezen’ en zoveel mogelijk projectmatig te benaderen.

Bedrijventerrein De markt voor bedrijventerreinen onderscheidt zich op een aantal kenmerken wezenlijk van bijvoorbeeld de woningmarkt of ander commercieel vastgoed (kantoren, winkels en horeca). Vraag en aanbod kunnen lokaal en regionaal sterk afwijken van landelijke ontwikkelingen. Daarmee kan de prijsvorming voor grond op een bedrijventerrein minder conjunctuurgerelateerd zijn. Bovendien is er sowieso al meer sprake van prijsindifferentie op deze markt: de prijs heeft slechts een beperkte invloed op de vraag. Dit heeft te maken met het grotere belang van andere vestigingsfactoren, zoals de beschikbaarheid van geschoold personeel en met het relatief kleine aandeel van de grondkosten in de totale investeringssom9 Vanuit deze theoretische benadering ligt het voor de hand de opbrengstenstijging voor bedrijfsgronden te relateren aan de inflatie. Een nuancering is hier op zijn plaats.

9

Grondprijzen vormen in veel gevallen – hangt af van type bedrijf/vastgoed – slechts een beperkt deel van de totale investeringssom. Gemiddeld genomen is dit circa 20 a 25% van de investeringskosten in het vastgoed. Wanneer gekeken wordt naar de jaarlijkse kosten van een bedrijf, bedraagt het aandeel van de huisvestingskosten gemiddeld tussen de 3 en 6% . Het aandeel van de grond daarin is gemiddeld circa 10%. [Stec Groep, 2013] Metrum – Outlook Grondexploitaties 2014 21

De grondprijs mag dan vanuit interne, bedrijfseconomische overwegingen minder bepalend zijn voor een ondernemer als het gaat om de keuze voor zijn vestigingsplaats, dat betekent niet dat daarmee grondprijzen ongestraft kunnen worden verhoogd. De concurrentie op de markt van bedrijventerreinen is groot en een vergelijking op prijs (met nabijgelegen bedrijventerreinen) is snel gemaakt. De grondprijs voelt als zijnde belangrijk. De grondprijs is daarmee een psychologische factor. De actuele praktijk laat dit ook zien. Potentiële kopers van grond voor bedrijvigheid gebruiken in toenemende mate – al dan niet terecht – de economische laagconjunctuur als argument in grondprijsonderhandelingen. Het wordt dan - zeker onder politiek-bestuurlijke druk – lastig de grondprijs overeind te houden. Op de korte termijn kan met deze situatie rekening worden gehouden door bijvoorbeeld geen opbrengstenstijging te rekenen.

Maatschappelijk vastgoed De gronduitgifte voor maatschappelijke functies (recreatieve voorzieningen, sportvoorzieningen, gemeenschapsvoorzieningen, sociaal-culturele instellingen, zorgfuncties, e.d.) is vergelijkbaar met die van sociale woningbouw. De grondprijzen zijn niet direct markt gerelateerd. Ze worden in overleg met corporaties, instellingen en verenigingen vastgesteld. Daarom is ook voor deze functies een grondprijsindexering rond inflatieniveau passend.


22

Kostenparameters: de kosten onder druk; gunstige aanbestedingen mogelijk De opbrengsten in de grondexploitatie zijn door haar omvang, maar vooral ook door haar conjunctuurgerelateerde karakter in belangrijke mate bepalend voor het resultaat en risico’s op grondexploitaties. De grondexploitatiekosten - te onderscheiden naar verwervingskosten, civieltechnische kosten en plankosten - hebben natuurlijk ook invloed. Zij kennen daarnaast voor wat betreft de indexering (i.c. kostenstijging) vaak een eigen dynamiek. Per kostenpost analyseren we waar deze in hoofdzaak mee samenhangt (inflatie, markt, macroeconomie, sectorale omzetontwikkeling, etc.). Ook leggen we de link tussen kostenontwikkeling en toekomstige grondexploitatie.

VERWERVINGSKOSTEN De financiële ruimte voor verwervingen is in feite een afgeleide van de opbrengstpotentie. De verwervingskosten volgen daarmee vaak de marktontwikkelingen en prijsontwikkelingen voor de functie waarvoor wordt verworven. Het gaat dan in het bijzonder om de ontwikkeling van de residuele waarde van ruwe bouwgrond. Echter, de verwervingskosten volgen niet volledig de residuele waardeontwikkeling. Andere taxatiemethoden (bijvoorbeeld op basis van vergelijking – de comparatieve methode) zorgen er voor dat eventuele grote residuele effecten worden gedempt en vertraagd. Deze constatering en het argument dat het niet praktisch is de indexering voor verwerving te differentiëren naar functies, brengt ons tot het voorstel om voor de verwervingskosten uit te gaan van een indexering die het gemiddelde houdt van de verschillende functies en waarbij ook een zekere afvlakking van de waarden plaats heeft.


23

CIVIELTECHNISCHE KOSTEN De ontwikkeling van de (civieltechnische) bouwkosten in grond-, weg- en waterbouw wordt bijgehouden middels diverse indices. Deze indices volgen de prijsontwikkelingen op de onderdelen waaruit de werken bestaan, voornamelijk loon- en materiaalkosten10. Net als voor de bouwsector wordt ook voor de GWW-sector de bouwkostenindex en aanbestedingsindex bijgehouden, waarbij in de aanbestedingsindex markteffecten tot uitdrukking worden gebracht.

Figuur 19 De prijsontwikkeling in GWW in de periode 2000-2017. Onze prognose voor beide indices (de gestippelde lijnen) is gedaan op basis van te verwachten ontwikkelingen binnen en buiten de GWW-sector [Metrum, prijsontwikkelingcijfers zijn afkomstig van Bouwkostenkompas, CBS en BDB, 2013].

Figuur 20 De jaarlijkse prijsontwikkeling in de GWWsector in de periode van 2000-2017. De stippellijn is een trendlijn van de inflatie op basis van een tweejaars-gemiddelde [Metrum, prijsontwikkelingcijfers zijn afkomstig van Bouwkostenkompas, CBS en BDB, 2013].

In figuur 19 zijn de bouwkosten- en aanbestedingsindex in de grond-, weg- en waterbouw weergegeven voor de periode 2000-2018. Voor de toekomstige prijsontwikkeling zijn aannames gedaan op basis van toekomstverwachtingen binnen en buiten de GWW-sector. Figuur 20 toont de jaarlijkse prijsontwikkelingen van de bouwkosten en de aanbestedingen en geeft daarbij ook de jaarlijkse inflatie(verwachting) weer. Uit figuur 19 blijkt de invloed van de crisis waarin Nederland verkeert. De ontwikkeling van de bouwkosten wijkt in de periode 2008-2013 duidelijk af van de daarvóór geldende ontwikkeling van stijgende prijzen. Doordat de directe kosten als loon en materialen ook gedurende de crisistijd min of meer op niveau van de inflatie stijgt laat de bouwkostenindex toch een redelijk gelijkmatig beeld zien. De aanbestedingsindex daarentegen vertoont een veel grilliger verloop, omdat deze index veel gevoeliger is voor conjuncturele ontwikkelingen. De aanbestedingsindex laat al een aantal jaren een sterk dalende lijn zien. doordat marktpartijen scherper inschrijven op werk als gevolg van de slechte marktomstandigheden.

10

De indexcijfers voor de bouwkosten en aanbestedingen worden gegenereerd door de maandelijkse prijsontwikkeling van de kengetallen te analyseren. De verschillende indexcijfers worden bepaald met een vastgestelde verhouding tussen de relevante kengetallen waarmee een groot pakket van materialen, arbeid en indirecte kosten is vastgesteld.


24

De marktsituatie in de GWW-sector bijkt nog duidelijker uit de jaarlijkse prijsontwikkeling van bouwkosten en aanbestedingen. In figuur 20 is naast de prijsontwikkeling van bouwkosten en aanbestedingen de jaarlijkse inflatie in beeld gebracht, meer hierover volgt bij het onderdeel ‘macro-economische ontwikkeling’. Uit figuur 20 wordt duidelijk dat beide indices zich tijdens de ‘goede jaren’ sterk boven inflatie ontwikkelden, terwijl voor de afgelopen vier jaar het tegenovergestelde geldt. De vergelijking van de beide indices met de inflatieontwikkeling maakt duidelijk dat de reële prijsontwikkeling11 in de GWW-sector sterk negatief is.

Ontwikkelingen Op dit moment lijkt de markt voor GWW zich rond het huidige (matige) niveau te stabiliseren, maar herstel is voorlopig nog niet in zicht. De vooruitzichten zijn nog steeds erg onzeker en hangen sterk af van ontwikkelingen in de nationale en internationale economie. Specifiek voor de GWW-sector geldt bovendien dat veel grote infrastructurele werken recent zijn afgelopen of binnenkort aflopen. Daar staan weinig nieuwe grote opdrachten tegenover. (EIB, januari 2013). Voor 2014 verwachten we een bouwkostenontwikkeling beneden het algemene inflatieniveau. De aanbestedingsindex gaat in dat jaar gelijk op. Indien werken op korte termijn worden aanbesteed zijn gunstige aanbestedingsresultaten mogelijk. Aanbestedingstrategie in projecten Gezien de verwachte stijging van kosten op de middellange termijn zou je als projectorganisatie kunnen overwegen (als dat al niet is gedaan) om voor de realisatie te werken met een raamovereenkomst dat nu wordt aanbesteed, maar waarvan de realisatieperiode meerder jaren bestrijkt.

Voor de jaren na 2014 gaan we uit van een bouwkostenstijging die licht boven het verwachte inflatieniveau uitkomt, een en ander is ingegeven door de schaarser wordende grondstoffen en de tegen die tijd aangetrokken marktvraag. De positieve markteffecten verdwijnen; de aanbestedingsindex zal waarschijnlijk sneller groeien dan de bouwkostenindex.

PLANKOSTEN De plankosten bestaan voor een gemeente uit kosten voor producten en personele inzet. Deze producten en personele inzet kan intern (binnen ambtelijk apparaat) of extern (bedrijven, bureaus) worden georganiseerd. De ontwikkeling van de interne kosten betreft, los van organisatorische maatregelen, de loonontwikkeling. Deze loonontwikkeling zal in ieder geval niet boven inflatieniveau komen; het regeerakkoord spreekt van ‘bevriezing’ van de ambtenarensalarissen. De ontwikkeling van de kosten van werkzaamheden door derden laat een ander beeld zien. De prijzen voor de diverse adviesproducten en –diensten die verband houden met gebiedsontwikkeling zijn stevig gedaald en zullen ook de komende jaren nog op een laag niveau blijven. Vanuit de prijsontwikkeling zou hier derhalve op korte termijn een marktvoordeel moeten kunnen worden gerealiseerd (zoals dat voor 2012 ook reeds is gedaan), er daarbij van uit gaande dat er in de raming van de plankosten nog geen (of niet volledig) rekening is gehouden met een markteffect.

11

Reële prijsontwikkeling is de prijsontwikkeling gecorrigeerd voor de inflatie.


25

DE ONTWIKKELINGEN VERTAALD NAAR PARAMETERWAARDEN Het vertalen van voorgaande analyse naar concrete parameterwaarden (waarden voor kosten- en opbrengstenstijging, naar termijn en kosten-/opbrengstensoort gedifferentieerd) is niet eenvoudig. Bovendien blijkt het lastig om één parameterwaarde voor alle gemeenten in Nederland te bepalen. De regionale context bepaalt te sterk de lokale woningmarkt, de lokale bouw- en inframarkt en de markt voor commercieel vastgoed waardoor het onzinnig is om parameters te veralgemeniseren. Om die reden presenteren wij per parameter een bandbreedte. Om uiteindelijk te komen tot één parameterwaarde zullen er op basis van expert judgement antwoorden moeten worden geformuleerd op de volgende vragen:

-

Welke uitgangspunten en waarden (prijsniveau) hanteert uw gemeente in de grondexploitatieberekeningen12? Welke locatie- en planspecifieke factoren spelen op de (prijs)ontwikkeling in uw gemeente een rol?13

De laatste vraag geldt met name voor enkele parameters aan de opbrengstenkant die sterk fluctueren per gemeente en zelfs per project. Concreet zijn dit de parameters voor woningbouw vrije sector en die voor bedrijven en kantoren, winkels/horeca. De woningmarkt en markt voor commercieel vastgoed worden (te) sterk bepaald door de regionale context waardoor het onzinnig is deze te veralgemeniseren, hierdoor zijn de bandbreedtes van deze parameters enigszins ruimer gekozen dan die voor andere parameters. Overigens hanteren we voor de parameters aan de kostenkant (met name geldend voor de GWWkosten) ook een bandbreedte (met name in 2014 ), deze is ingegeven door het inrekenen van het markteffect. Een belangrijke opmerking die dient te worden gemaakt voorafgaand aan de presentatie van de parameterwaarden in bandbreedtes is dat bepaling van parameters voor een concrete grondexploitatie per definitie maatwerk is. De uiteenzetting over parameters is een algemene inschatting en niet één op één toe te passen in iedere grondexploitatie. In onze uiteenzetting zijn lokaal bepaalde factoren zoals de aard van het project, de locatie en de markt nog niet meegenomen. Dus zonder rekening te houden met de specifieke omstandigheden en situatie is – bij wijze van voorbeeld en als algemene lijn – een voorstel gedaan voor de kosten- en opbrengstenstijging in grondexploitaties in de vorm van bandbreedtes. De overwegingen en resultaten van de beoordeling per kosten-/opbrengstensoort zijn onderstaand weergegeven:

12

Als de indexering de analyse van de diverse ontwikkelingen volgt, dan kan dat alleen maar als de waarden op startdatum in de grondexploitatie voor de diverse kosten en opbrengsten marktconform zijn. Als een daling van de grondopbrengsten wordt voorspeld, dan mag het natuurlijk niet zo zijn dat de prijzen als opgenomen in de grondexploitatie eigenlijk al te laag zijn. Of juist te hoog en dat er dus nog zoveel ruimte in de prijzen zit dat eigenlijk een grotere daling te verwachten zou zijn. Een grondexploitatie in het algemeen en een parametervoorstel in het bijzonder veronderstelt marktconforme waarden in de grondexploitatie. Of in ieder geval duidelijkheid ten aanzien van de uitgangspunten, zodat de waarden (en dus de voorgestelde indexering) beoordeeld kunnen worden. Een bijzonderheid die zich hierbij in de praktijk voordoet is dat de opbrengsten vaak middels (residuele) berekeningen zijn geijkt (waarmee markteffecten worden meegenomen), terwijl voor een aantal kostenposten geldt dat deze – in de praktijk dus – op basis van kengetallen zijn geraamd (waarin markteffecten niet of beperkt zijn verwerkt). Voor ons voorstel met betrekking tot de parameterwaarden zullen we van deze praktijk uitgaan: opbrengsten zijn marktconform, de kosten zijn op basis van kengetallen. 13 Het is aan te bevelen locatie- en situatiespecifieke omstandigheden in de analyse te betrekken. Zo kan lokale schaarste de prijsvorming beïnvloeden waarmee deze afwijkt van de gesignaleerde algemene trends en verwachtingen. Metrum – Outlook Grondexploitaties 2014 26

Figuur 21 Voorstel parameters voor de grondexploitaties per 1-1-2014

Woningbouw vrije sector Rekenkundig zouden de residuele grondwaarden voor vrije sector woningbouw komend jaar kunnen dalen met 8% uitgaande van een daling van de verkoopprijzen met circa 1%, licht stijgende woningbouwkosten en een neutrale aanbestedingsindex. Voor de korte termijn verwachten wij een verdere stabilisatie en herstel richting het algemene inflatieniveau (ca 2%) of zelfs daarboven; voor de lange termijn verwachten we een grondwaarde die zich beweegt rond het algemene inflatieniveau of wat daarboven.

Woningbouw sociale sector en maatschappelijke doeleinden We gaan uit van een mogelijke prijsdaling in 2014 lager dan de prijsdaling van de vrije sector woningbouw, aangezien deze prijzen niet direct gekoppeld zijn aan prijsdalingen van woningen of utiliteitsbouw. Voor de korte verwachten we een herstel onder het algemene inflatieniveau en op de langere termijn gelijk aan het algemene inflatieniveau.

Bedrijven Door de prijsindifferentie (beperkte prijselasticiteit) lijken ondanks de economisch slechte tijden de grondprijzen grotendeels onaangepast te kunnen blijven. Echter, onze ervaringen zijn wel dat de hoogte van de grondprijzen steeds vaker onderwerp van discussie en onderhandeling is. De crisis wordt hierbij uitgespeeld en voor een deel is dat ook mogelijk omdat er toch vaak concurrerende locaties zijn. Daar komt bij dat de grondprijsontwikkeling voor bedrijfsruimte onder druk staat door de op veel plekken structureel afgenomen marktvraag. Het is aan gemeenten om te bepalen waar er nog bedrijventerrein gewenst is. Derhalve is het voorstel om de grondprijzen voor het komende jaar op het niveau van 2013 te handhaven of neerwaarts bij te stellen als de locale markt hier aanleiding toe geeft. Voor de jaren erna zal de prijs zich langzaam herstellen richting het inflatieniveau (ca 2%). De verwachting is dat dit herstel wat langer duurt dan bij de woningbouw.

Kantoren & winkels & horeca Meer dan voor bedrijventerreinen is de grondprijsontwikkeling voor commercieel vastgoed als kantoren en winkels/horeca conjunctuurgevoelig. Huurniveaus en aanvangsrendementen zijn in belangrijke mate afhankelijk van de plankwaliteit en de locatie. Deze kunnen bij een juiste producten marktbenadering nog altijd redelijk conjunctuurbewegingen doorstaan, al is de Metrum – Outlook Grondexploitaties 2014

27

verwachting dat deze toch vooral zullen dalen. Wat voor bedrijven geldt, gaat nog sterker op voor kantoren en winkels/horeca: de marktvraag zal de komende jaren achter blijven en gemeenten zullen moeten inschatten of de locale markt nog ruimte biedt voor uitbreiding. Voorzichtigheidshalve wordt er voor 2014 met -5% tot 0,0% gerekend, gezien de onzekere markt voor commercieel vastgoed. Hier zal de locale markt uitgebreid moeten worden meegenomen in de bepaling van de parameterwaarden. Voor de jaren erna gaan we uit van een langzaam herstel.

Verwerving De prijsontwikkeling van de verwervingskosten hangt samen met een veelheid aan factoren. Vanuit de residuele waardeontwikkeling van met name woningbouw zou een negatieve bijstelling te verwachten zijn. Echter, doordat ook andere functies in de plannen (kunnen) zijn betrokken en doordat de effecten vertraagd en verminderd doorwerken naar de waarde van ruwe bouwgrond is sprake van een demping van het effect. Voor 2014 verwachten wij een licht negatieve bijstelling van de verwervingskosten. Voor de langere termijn gaan wij uit van een index voor verwervingen die zich richting het inflatieniveau begeeft en afhankelijk van het economische herstel daarboven vanaf 2018.

Civieltechnische/GWW kosten De ontwikkeling van de civieltechnische kosten laat de afgelopen jaren een schizofreen beeld zien. Enerzijds is er een kostenindex op basis van ontwikkeling van lonen en materialen die een continue, lichte stijging laat zien. Anderszijds is er de aanbestedings- of marktindex die laat zien dat de feitelijke kosten – door goedkopere aanbestedingen – zich negatief ontwikkelen (lagere kosten dus). De civieltechnische ramingen in grondexploitaties zijn in de praktijk vaak gebaseerd op kengetallen en eenheidsprijzen waarin niet of nauwelijks de marktwerking is meegenomen. Dit betekent dat het de komende jaren te verwachten gunstige, prijsdrukkende markteffect zal leiden tot lagere prijzen. Derhalve is voor komend jaar rekening gehouden met prijsdalingen, welk effect zich doorvertaald in de periode daarna. Op langere termijn geldt dit niet, omdat de crisis op enig moment tot een einde zal komen (met prijsverhogend effect). Er zal sprake zijn van een herstel van het prijsniveau in GWW, hetgeen betekent dat de prijsstijging het inflatieniveau overtreft.

Plankosten Voor de interne component van de plankosten is aansluiting op de reguliere inflatie het meest voor de hand liggend. Markteffecten zitten vooral op de externe component van de gemeentelijke voorbereidingskosten en deze zijn bovendien alleen voor de (zeer) korte termijn in te rekenen. Alles overwegende hieromtrent lijkt een indexering onder inflatieniveau voor het komende jaar passend, om daarna weer op en boven inflatieniveau te indexeren. Dit laatste geldt nadrukkelijker wanneer de gebiedsontwikkeling zich krachtiger herstelt op de lange termijn.


28

GERAADPLEEGDE DOCUMENTEN EN BRONNEN De volgende bronnen14 zijn gebruikt ten behoeve van de onderbouwing van de parameters: Bouwkostenkompas / IGG Bointon De Groot (derde kwartaal 2013), Indexcijfers woningbouw en indexcijfers GWW. BDB (Bureau Documentatie Bouwwezen) (derde kwartaal 2013) cijfers voor kostenontwikkeling in de bouw- en GWW-sector, marktprognoses en trends bouw. Buitelaar, E. (april 2013), Padafhankelijke grondexploitatiebegrotingen, in: Real Estate Research Quarterly Calcasa (tweede kwartaal 2013), WOX tweede kwartaalcijfers 2013. CBS, PBL en CPB (oktober 2013) Cijfers voor o.a. algemene trends & demografie CPB (juni 2013), CPB policy brief – juniraming 2013 – Economische vooruitzichten 2013 en 2014 DTZ Zadelhoff (medio 2013) Nederland compleet – kantoren- en bedrijfsruimtemarkt DTZ Zadelhoff (januari 2013) Vastgoedvisie 2013 – Waar vraag en aanbod elkaar vinden – De markt voor Nederlands commercieel vastgoed Metrum, (derde kwartaal 2013), Memo Rente en Inflatie 3e kwartaal 2013 - toelichting op ontwikkelingen rente en inflatie. http://www.metrum.nl/nieuwspubmenu/publicaties/rente-inflatie). Metrum, E. Linssen en B. Friesen (juni 2008), De residuele val uit ‘Op grond van kennis – stilstaan bij vooruitgang van gebiedsontwikkeling, jubileumboek 20 jaar Metrum. MNW (Monitor Nieuwe Woningen), (derde kwartaal 2013), kwartaalcijfers aanbiedingscijfers nieuwbouwwoningen. NVM (derde kwartaal 2013) Cijfers voor ontwikkeling woningbouwprijzen, kwartaalcijfers, prognoses en trends. OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving – Expertisecentrum Woningwaarde (derde kwartaal 2013), Woningwaarde, Monitor koopwoningmarkt Rabobank (oktober 2013), Rabobank Cijfers & Trends over woningbouw, utiliteitsbouw & GWW. Standard en Poor’s, kredietbeoordelaar (november 2013) Syntrus Achmea (2012) Beleggingsnota 2013-2015 Vastgoed en hypotheken en Investment Letter 2013-2017. Zeeuw, F. de, (oktober 2013) Heet gewassen rompertje, in: ROmagazine. Zeeuw, F. de, (oktober 2013) Het rompertje; heet gewassen en verscheurd, in: Building Business Diverse documenten, artikelen, interne kennisdatabank.

14

Metrum heeft abonnementen voor diverse kengetallen en indices, o.a. bij NVM, Bouwkostenkompas / IGG Bointon De Groot en BDB. De bronnenlijst is niet uitputtelijk en is slechts bedoeld om inzichtelijk te maken waar wij de verschillende parameters vandaan hebben. Metrum – Outlook Grondexploitaties 2014 29

OUTLOOK GRONDEXPLOITATIES 2014: IS DE BODEM IN ZICHT?!

Recommend Documents