oude bedrijfsterreinen in amsterdam

•

• oude bedrijfsterreinen in amsterdam

Stage onderzoek in opdracht van

,,,

het Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam. November 1988, O.M. Van de Ven.

OUDE BEDRIJFSTERREINEN IN AKSTERDAK.

Stage onderzoek in opdracht van het Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam. November 1988, O.M. Van de Ven.

OUDE BEDRIJFSTERREINEN Inhoudsopgave: Inleiding 1. Verouderde bedrijfsterreinen algemeen. Aanleiding. l.O. 1.1. Aard van de problematiek. 1.2. Oorzaken van veroudering. 1.3. Herstructurering. 1.4. Oplossingsrichtingen. 2. Verouderde bedrijfsterreinen in Amsterdam. 2.0 Inleiding. 2.1. A-terreinen. 2.2 B-terreinen. 2.3. C-terreinen. 3. Beleid inzake verouderde bedrijfsterreinen. 3.0. Inleiding. 3.1. Rijksniveau. 3.2. Provinciaal niveau. 3.3.0. Gemeentelijk beleid Amsterdam. 3.3.1. Grond(prijs)beleid voor bedrijfsterreinen 3.3.2. Financieel instrumentarium. 3.4. Conclusie. De markt. 4. Inleiding. 4.0 4.1 Vraag. 4.1.0. Verandering van de vraag 4.1.1. Aspecten van de vraag. 4.1.2. Kwantitatieve vraag. Aanbod. 4.2. Kwaliteit van het aanbod. 4.2.0. Omvang van het aanbod van bouwrijpe grond. 4.2.1. Aanbod van bebouwd terrein. 4.2.2. Confrontatie van vraag en aanbod. 4.3. Samenvatting en conclusies. 5. Samenvatting. 5.1 5.2. Conclusies. Bijlage I Bijlage II Literatuur en noten.

o.o.

1 5 5 5 5 6 7 9 9 9

14 18 21 21 21 22 24 26 29

30 31 31 31 31 32 34 35 35

39 39 41 44 44 47

51 52

Voorwoord.

Dit werkstuk is het verslag van een stageonderzoek in opdracht van het gemeentelijk grondbedrijf te Amsterdam. De oorspronkelijke probleemstelling van het onderzoek richtte zich op het inventariseren van het effect dat grond- en grondprijsbeleid kan hebben bij de (her)ontwikkeling van verouderde bedrijfsterreinen in Amsterdam, en hoe dit beleid kan aansluiten op mogelijke ingrepen ter verbetering van deze terreinen. Het doel hierbij was een bijdrage te leveren aan de onderbouwing van een marktgericht grond-en grondprijsbeleid voor oudere bedrijfsterreinen in Amsterdam. Na de eerste orientatie op het onderwerp bleek de problematiek omtrent oude en verouderde bedrijfsterreinen dermate complex dat deze probleemstelling moeilijk te operationaliseren was. Voorts zorgden een gebrek aan bruikbare gegevens, en het feit dat er nog nauwelijks sprake is van afgeronde projecten op het gebied van herontwikkeling ervoor dat de uiteindelijke probleemstelling en inhoud van het onderzoek van wat algemenere aard werden dan aanvankelijk werd beoogd. In deze uiteindelijke vorm geeft het onderzoek de stand van zaken op de oudere bedrijfsterreinen weer. Speciale aandacht wordt gegeven aan de huidige ontwikkelingen op de markt voor deze bedrijfsterreinen en in hoeverre er sprake is van een specifiek beleid ten aanzien van deze terreinen. Hiermee wordt wellicht een bijdrage geleverd aan de diskussie over de toekomst van deze terreinen die zich binnen de diensten van de gemeente Amsterdam op verschillend wijze gevoerd wordt. Tot slot past een woord van dank aan mijn begeleiders op het grondbedrijf, Erik Meijer en Gert Jan De Mooij, en mijn begeleider op het Planologisch Instituut van de Universiteit van Amsterdam, Dick Schuiling. Amsterdam, November 1988, O.M. van de Ven.

3

Oude bedrijfsterreinen.

0.0 Inleiding. De aandacht voor bedrijfsterreinen in steden is lange tijd toegespitst geweest op de aanleg en uitgifte van nieuwe terreinen. Het ruimtelijk beleid, met name van grote steden, was meer gericht op volkshuisvesting en als het om bedrijfshuisvesting ging werden bedrijven vooral beoordeeld op de mate van hinder die ze ten opzichte van de overige stedelijke functies, vooral wonen, zouden opleveren. De economische recessie bracht een grotere aandacht voor bestaande bedrijfsterreinen voort. Enerzijds trad er een stagnatie in de uitgifte van bedrijfsterrein op. Gemeentes kwamen hierdoor in een versterkte concurrentie positie ten opzichte van naburige gemeentes, en waren genoopt zich te verdiepen in de kwaliteit van het eigen aanbod van bedrijfsterreinen ten opzichte van de vraag die er van de kant van het bedrijfsleven naar deze terreinen bestond. Ligging, inrichting en prijs moesten in het belang van de uitgifte meer afgestemd worden op de vestigingseisen van de bedrijven. Anderzijds dwong het streven de economisch sterke punten van de stad te benutten de gemeenten zich ook te orienteren op de bestaande bedrijfsterreinen. Vanuit de optiek dat deze oudere terreinen een rol zouden kunnen spelen in de voornoemde versterking van de stedelijke economie, te weten als geschikte vestigingsplaats voor bedrijven, ontstond de interesse om dit deel van de voorraad nader te onderzoeken. Hierbij speelden twee doelen een rol. Ten eerste het behouden van bestaande werkgelegenheid c.q. het behouden van de gevestigde bedrijvigheid. Ten tweede het crëeren van een zodanig aanbod van bedrijfsterrein dat dit mogelijkerwijs nieuwe vestigingen van bedrijven op zou kunnen leveren. Concreet komen deze doelstellingen er op neer dat men de eventuele problemen op de oudere bedrijfsterreinen moet inventariseren, en moet overwegen of de oplossingen die zich daarvoor aandienen voldoende perspectief bieden voor het behoud en (her)ontwikkeling van deze terreinen. De afweging die gemaakt moet worden om over te gaan tot behoud of (her)ontwikkeling van bedrijfsterreinen is juist daarom gecompliceerd omdat hierbij niet alleen van overheidswege diverse beleidsvelden betrokken zijn, maar ook de

4

particuliere sector een belangrijke rol speelt, omdat zij de markt voor de terreinen voor een groot deel bepaalt en daarmee de mogelijkheden om deze terreinen af te zetten. Dit onderzoek heeft als bedoeling een onderbouwing te geven voor een marktgericht grond(prijs)beleid voor oudere bedrijfsterreinen in Amsterdam. Het grond- en grondprijsbeleid zijn niet onbelangrijke instrumenten bij de verdeling van de over het algemeen schaarse stedelijke grond om de stedelijke functies op elkaar af te stemmen en vorm te geven. De Gemeente Amsterdam heeft in 1987 een nota uitgebracht over de herstructurering van bedrijfsterreinen (1). Hierin worden een aantal bedrjfsterreinen behandeld die in aanmerking komen voor een aanpak om de bedrijvigheid te behouden of te stimuleren. Deze terreinen zijn gekozen om in dit onderzoek behandeld te worden. Vaar in de Nota Herstructurering vooral ingegaan werd op de oplossingsrichtingen van de problemen die op de terreinen werden aangetroffen, wordt in dit onderzoek ook geprobeerd de terreinen op hun huidige merites te beoordelen. Een en ander leidt tot een volgende probleemstelling: I. Vaaruit bestaat de veroudering van oude bedrijfsterreinen en hoe wordt hierop gereageerd door zowel markt als beleid. De onderzoeksvragen die dit oplevert zijn: a. Vat houdt de veroudering van bedrijfsterreinen in? b. Hoe zijn de omstandigheden op de in Amsterdam als verouderd aangemerkte terreinen, en wat voor verschillen bestaan er mogelijkerwijs tussen deze terreinen? c. Hoe wordt er op beleidsniveau gereageerd op de veroudering van bedrijfsterreinen en wat voor maatregelen zijn er genomen? d. Hoe is de huidige waardering van de Amsterdamse terreinen vanuit de markt bekeken? Een tweede probleemstelling is: II. Vat voor positie kunnen deze terreinen in het totale aanbod van bedrijfsterrein in de gemeente Amsterdam innemen? Hier wordt uitgegaan van de stelling dat de oudere Amsterdamse bedrijfsterreinen een bijdrage kunnen leveren aan de differentiatie van het totaal van bedrijfsterreinen. Met behulp van de eerder gevonden informatie wordt gepoogd tot een uitspraak te komen over de rol die de grondprijs speelt bij herstructurering van verouderd bedrijfsterrein. In hoofdstuk 1 wordt naar aanleiding van de hieromtrent verschenen literatuur omschreven wat er

5

wordt verstaan onder verouderde bedrijfsterreinen, welke redenen er aan veroudering ten grondslag liggen en de redenen waarom er wordt gepleit voor een aanpak van de geconstateerde problemen. In hoofdstuk 2 worden de Amsterdamse terreinen die door de gemeente als verouderd zijn aangemerkt geïnventariseerd. Aspecten die hier ter sprake komen zijn: ligging, bezetting, problemen, juridisch-planologische situatie,eigendomsverhouding en eventuele plannen op de korte termijn. In hoofdstuk 3 wordt bekeken in hoeverre er een specifiek beleid bestaat ten aanzien van verouderde bedrijfsterreinen, en wat de ontwikkelingen op beleidsniveau zijn. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de veranderde eisen van het bedrijfsleven ten aanzien van hun vestigingsplaats. Vervolgens wordt een poging gedaan de vraag naar de oude terreinen te beschrijven en door confrontatie met de aanbodsituatie tot uitspraken over de markt te komen. Het laatste hoofdstuk bevat een samenvatting en conclusies. Hier wordt naar aanleiding van de conclusies van hoofdstuk 1 tot en met 4 een antwoord op de bovengenoemde probleemstellingen geformuleerd. (1) Herstructureringsnota, gemeente Amsterdam, 1987.

6

1. VEROUDERDE BEDRIJFSTERREINEN - ALGEMEEN.

1.0 Aanleiding.

In het overleg over de Structuurschets Stedelijke Gebieden 1983 kwam van de zijde van een aantal overlegpartners naar voren dat er problemen waren met een aantal bedrijfsterreinen binnen de bebouwde kom. Dit was de aanzet om aandacht te gaan besteden aan verouderde bedrijfsterreinen. In een nader onderzoek naar de omvang en aard van het probleem(1)werd duidelijk dat een groot aantal gemeenten te kampen had met "problematische bedrijfsterreinen binnen de bebouwde kom". Van de 1.300 ha onderzocht terrein kon 800 ha naar de mening van de gemeenten als problematisch omschreven worden. De terreinen zijn verspreid over het hele land, maar opvallend was dat de 4 grote steden (Amsterdam,Rotterdam,Den Haag, Utrecht) 60% van de hoeveelheid problematisch bevonden terreinen binnen hun grenzen hadden. 1.1 Aard van de problematiek.

De aard van de problemen is niet zo gemakkelijk onder één noemer te brengen. "Down-grading" van bedrijfsterreinen is een proces waarbij bedrijven wegtrekken van een terrein waarna ofwel het terrein wordt opgevuld met laagwaardiger bedrijven, ofwel het terrein met leegstand en braakliggende gronden te kampen krijgt. Een en ander kan een verloedering of verpaupering van het bedrijfsterrein in de hand werken waardoor de aantrekkelijkheid van een terrein als vestigingsplaats achteruitgaat. Problemen die op als verouderd aangemerkte bedrijfsterreinen werden aangetroffen waren: braakliggende terreinen, leegstand van gebouwen, vandalisme, extensief bodemgebruik, illegaal bodemgebruik, bodemvervuiling, onveiligheid, slechte toegankelijkheid, slechte bereikbaarheid, onbenutte infrastructuur, gebrek aan parkeerplaatsen, onvoldoende onderhoud van de openbare ruimte. 1.2 Oorzaken van veroudering.

Algemeen kan de problematiek rond de bedrijfsterreinen omschreven worden als een veroudering van het productiemilieu.De literatuur geeft drie hoofdoorzaken voor de problemen(2). Als eerste is er een verandering gaande van bedrijven of bedrijfstakken door economische voor- of achteruitgang. Bedrijfstakken verdwijnen of gaan

7

over op andere productiewijzen.Dit laatste betekent vaak dat bedrijven andere eisen gaan stellen aan de huisvesting. Eisen wat betreft vorm en grootte van het bedrijfspand, de mogelijkheden van transportafwikkeling en daardoor de inrichting van de terreinen zijn de laatste jaren zodanig veranderd dat bepaalde terreinen zich niet meer lenen voor adequate vestiging van bedrijven.Daarbij komt dat de toename van de dienstverlenende bedrijven en de opkomst van de "high-techbedrijven" een eis van representativiteit aan de terreinen toevoegt. Een tweede oorzaak kan gezien worden op ruimtelijk vlak. Doordat de omgeving van het terrein door de jaren is veranderd, bijvoorbeeld doordat het terrein inmiddels door bebouwing is ingesloten, zijn de ontsluitingsmogelijkheden van de terreinen afgenomen, en de uitbreidingsmogelijkheden voor de bedrijven geminimaliseerd. De laatste oorzaak ligt in het beheer van het terrein. Als het beheer van de panden niet goed geregeld is zal er aan de panden een 'natuurlijke' veroudering optreden, en door onvoldoende onderhoud en beheer van de openbare ruimte kan vervuiling en verpaupering op gaan treden. Al deze oorzaken hebben op zichzelf of in combinatie een negatief effect op de kwaliteit van een bedrijfsterrein en hebben tot gevolg dat bedrijfsterrreinen met name binnen de bebouwde kom een onduidelijke functie kunnen krijgen. 1.3 Herstructurering.

Herstructurering van bedrijfsterreinen kan blijkens de literatuur een aantal ingrepen inhouden, waarbij het de bedoeling is een terrein kwalitatief te verbeteren zodat een bepaald vestigingsmilieu tot stand komt. De ingrepen kunnen ten eerste betrekking hebben op het aanpassen van de infrastructuur ten behoeve van de (interne en externe) ontsluiting van een terrein of een schaalverandering van de kavels. Ten tweede kan de ingreep ook aanpassing aan en van bedrijfsgebouwen inhouden. Als laatste kan het om een functiewijziging van het terrein gaan waarbij door herinrichting een nieuw vestigingsmilieu wordt gecrëerd. De kosten van herstructurering kunnen grote verschillen vertonen. De oorzaak ligt in het feit dat er een zware of een lichte ingreep kan worden uitgevoerd. Ook doordat er nog nauwelijks voltooide herstructureringsprojecten zijn is het moeilijk de hoogte van de kosten te bepalen. Het onderzoek van de Heidemij(2) geeft op basis van een inventarisatie van 13 herstructureringsprojecten een globale indicatie van de gemiddelde kosten per hectare voor

8

een lichte en een zware ingreep aan de infrastructuur( respectievelijk f. 210.000 en f. 350.000). Hierbij komen echter nog andere kosten zoals bedrijfsverplaatsingen, sloop, bodemsanering en dergelijke, zodat een inschatting van kosten moeilijk blijft en eigenlijk gebonden is aan de specifieke ingrepen op een bepaald terrein.In ieder geval zijn de kosten die verbonden zijn aan het herstructureren vrijwel altijd hoger dan de kosten voor de aanleg voor nieuw terrein(3).0m deze reden wordt in de literatuur over herstructurering vaak benadrukt dat bij de keuze voor de herstructurering van een terrein de afweging plaats moet vinden op grond van maatschappelijk of economisch rendement. De reden om toch over te gaan tot het herstructureren van oude bedrijfsterreinen komt voort uit algemene en specifiekere doelstellingen die een gemeente hanteert. In algemene zin gaat het hier dan om het handhaven/versterken van werkgelegenheid en het verbeteren van de ruimtelijke structuur in een stad. Een specifieker doelstelling die gehanteerd kan worden is het uitbreiden van bestaande terreinen waardoor nieuwe uitgiftemogelijkheden worden geschapen, of het creëren van gedifferentieerde vestigingsmilieus binnen een stad of regio. 1.4 Oplossingsrichtingen voor verouderde bedrijfsterreinen. Afhankelijk van haar beleid kan een gemeente de volgende besluiten nemen ten aanzien van haar bedrijfsterreinen. Ten eerste kan men niet ingrijpen. In dat geval zal de ontwikkeling van het terrein sterk afhangen van de bedrijven die er gevestigd zijn of het type bedrijven dat zich er wil vestigen, de meest waarschijnlijklijke ontwikkeling die bij deze aanpak ontstaat, is verdergaande 'downgrading'. Dit hoeft niet per definitie als een negatieve ontwikkeling gezien te worden; ook aan laagwaardige bedrijfsterreinen bestaat behoefte. Ten tweede kan men wel ingrijpen. In het ene geval om het terrein een andere functie te geven, en in het andere geval om de functie van het terrein te behouden en te versterken. De keuze voor één van deze oplossingen zal steeds afhankelijk zijn van de beleidsprioriteiten die een gemeente stelt en de mogelijkheden die het terrein zelf als locatie biedt. Als wordt besloten tot ingrijpen met behoud van de bedrijfsbestemming kan de ingreep variëren van kleine aanpassingen tot ingrepen die vrijwel neerkomen van de aanleg van nieuw bedrijfsterreinen.

9

De volgende ingrepen kunnen voorkomen: - Aanpassingen die vooral betrekking hebben op de openbare ruimte en de infrastructuur. Hieronder valt het aanpassen van de externe en interne ontsluiting; zoals het verbeteren van de entree van het terrein en het verwijderen van overbodig geworden infrastructuur. Het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte van het terrein, bewegwijzering, groenvoorzieningen,en parkeervoorzieningen. - Aanpassingen die betrekking hebben op de bedrijfssegmentatie/inrichting van een terrein; Het aanbrengen van zoneringen of veranderen van milieu-eisen om de vestiging van een bepaald soort bedrijven te concentreren. Herverkaveling, de uitruil van stukken grond tussen bedrijven onderling en de gemeente,( de bedrijven stellen stukken grond ter beschikking waarvoor ze in een later stadium een stuk grond terug krijgen tegen hetzelfde prijspeil ) omzeilt onteigening. Bij deze procedure moet echter rekening worden gehouden met een zeer lange tijdshorizon, omdat herverkaveling op vrijwillige basis plaatsvindt. Daarnaast zorgt de bestaande bebouwing op het terrein voor erg grote onderlinge verschillen. Het slopen van incourante gebouwen of het verbouwen van bruikbare panden, waarna grond of gebouwen worden aangeboden. - Maatregelen om de situatie op het gebied van onderhoud en beheer op het terrein te verbeteren. Over het algemeen is het onderhoud van een terrein formeel wel geregeld, zowel van de kant van de gemeente als van de bedrijven. De gemeente zou verbetering kunnen aanbrengen in de situatie door het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan, en alert te zijn ten opzichte van klachten. Beheer van bedrijfsterreinen is een begrip dat vooralsnog weinig inhoud heeft. Men moet hierbij denken aan een gezamelijke inspanning van zowel bedrijven als gemeente, met de bedoeling de kwaliteit van het terrein op de lange termijn te bewaren. Zaken als verbeterd toezicht, promotie en acquisitie, en aanpassingen aan boven-en ondergrondse infrastructuur die in de loop van de tijd wenselijk kunnen worden(4)kunnen onder deze vorm van beheer vallen. Vanzelfsprekend is beheer niet zozeer een herstructureringsmaatregel, maar een maatregel die juist de bedoeling heeft drastisch ingrijpen in de toekomst te voorkomen, en de potentiele vestiger op een terrein zekerheid te bieden omtrent de kwaliteit van het terrein.

10

2. VEROUDERDE BEDRIJFSTERREINEN IN AMSTERDAM.

2.0 Inleiding.

In Amsterdam zijn er door de afdeling economische zaken een aantal bedrijfsterreinen aangewezen die als verouderd beschouwd kunnen worden. Deze werden gepresenteerd in de nota herstructurering bedrijfsterreinen(op deze nota zal in hoofdstuk 3 worden teruggekomen). Aanvankelijk ging het om 15 terreinen die voor herstructurering in aanmerking kwamen, maar in de uiteindelijke versie van de nota bleven er 13 over. Om een globale typering van deze terreinen mogelijk te maken is de volgende indeling te gebruiken. A. Een terrein dat door het wegvallen van de dominante bedrijfstak in aanmerking komt voor functieverandering. Deze functieverandering moet gestimuleerd worden of vindt al spontaan plaats. B. Een bedrijfsterrein waar de functionaliteit dpor de jaren is afgenomen waardoor leegloop en stagnatie dreigen, of al is ontstaan. C. Een terrein dat nooit volledig uitgegeven is of goed gelopen heeft als bedrijfsterrein, waardoor zogenaamde 'randverschijnselen' zijn gaan optreden. In dit hoofstuk worden de terreinen besproken die deel uitmaken van deze categorieen. 2.1 A-terreinen.

De volgende terreinen vallen onder deze categorie. Het voormalige ADM/NDSM terrein (ca 20 ha) [kaartnr. 1] Op dit terrein was oorspronkelijk scheepsbouwindustrie gevestigd. Na de opheffing van de gevestigde bedrijven kwam het terrein vrijwel volledig vrij. Door de specifieke inrichting van het terrein,werven en bedrijfsgebouwen voor scheepsbouw, was het terrein in principe ongeschikt voor andere bedrijvigheid. De infrastructurele inrichting voldeed niet voor andere bedrijvigheid, het terrein was bijna volledig op het water georienteerd. Momenteel is er door een herverkaveling op het gedeelte aan de Cornelis Douwesweg een strook

11

bedrijfsterrein geschikt gemaakt voor bebouwing en tevens is de ontsluiting verbeterd. De ligging aan de Klaprozenweg biedt een snelle ontsluiting via de Coentunnel naar de rest van Amsterdam. Inmiddels hebben zich hier allerlei bedrijven gevestigd. De rest van het terrein is echter nog niet geschikt voor uitgifte. Het is nog in de staat zoals het is achtergebeleven na het vertrek van de scheepsbouw.Dit gedeelte van het terrein biedt een rommelige aanblik. Het terrein is in eigendom van de gemeente. Er vigeert op het terrein geen bestemmingsplan, het gebruik als bedrijfsterrein is vastgelegd in 'De eerste herziening van het uitbreidingsplan Noord, zijnde een partiele herziening van het noordelijke gedeelte' (8 mei 1963). Deze herziening bestaat uit een kaart en een beschrijving van het gebied. Doordat hier een deel van het Amsterdams Uitbreidingsplan (AUP) vigeert is er voor de herinrichting van het terrein geen bestemmingsplan nodig. Gembo-terrein.(Z ha) [kaartnr. 6] Dit terrein staat vrijwel geheel leeg. Er staan ongebruikte fabriekshallen met daarnaast braakliggend terrein. Dit terrein was volledig gericht op het water, er zijn geen noemenswaardige wegen. De ingang naar het terrein ligt zeer ongunstig aan een smalle dijk met éénrichtingsverkeer.Een extra probleem op dit terrein wordt gevormd doordat de ondergrond bestaat uit slappe en met waterglas vervuilde grond. Het terrein is geheel in eigendom van de gemeente Amsterdam. De status van bedrijfsterrein is hier vastgelegd in het 'Uitbreidingsplan Nieuwendam zuid" (20 februari 1957) waarin naast het Gembo-terrein ook het terrein van Akzo en een gedeelte van het ir. Vliegenbosch is opgenomen. De bestemming is industrieterrein met in het oosten scheepsbouw. Voor dit gebied wordt een nieuw bestemmingsplan gemaakt, waarin het Verschure terrein aan het gebied wordt toegevoegd. Dit bestemmingsplan zal conserverend van aard zijn.

Cruquiusweg.(14 ha) [kaartnr.7] Het gedeelte van de Cruquiusweg dat als herstructureringsgebied wordt aangewezen beslaat het uiterste

12

deel van het schiereiland waarop deze weg gelegen is. Dit terrein maakt deel uit van het oostelijk havengebied. De havenfunctie van het terrein is geheel verdwenen en een groot gedeelte is herbestemd voor woningbouw. Aan de ontsluitingsweg van het terrein vindt momenteel nieuwbouw van woningen plaats hetgeen het terrein extra moeilijk bereikbaar maakt. Het bedrijfsterrein is wel in gebruik en redelijk bezet met bedrijven, middelgrote industrie, groothandel, en opslag. Er is een A-inrichting gevestigd(dit is een bedrijf dat volgens de Vet Geluidshinder tot de bedrijven met de hoogste geluirlsproduktie behoort). Het grondgebruik van deze bedrijven varieert van intensief tot extensief. Ook de staat van de opstallen is gevarieerd, van nieuw tot oud. Het terrein is vrijwel geheel in erfpacht uitgegeven, uitzondering is een terrein waarop een betoncentrale gevestigd is. Het gebruik van dit terrein in de nabije toekomst is sterk afhankelijk van het bestemmingsplan dat hiervoor in voorbereiding is. De ontsluiting van het terrein zal sterk verbeterd worden met een aantakking aan de ringweg vanaf het terrein zelf. Het karakter van de bedrijvigheid kan volgens het bestemmingplan dat momenteel in procedure is behouden blijven. Panamaweg ( ca 10 ha) [kaartnr.S] Het terrein ligt in het oostelijk havengebied(zie Cruquiusweg). Het wordt in het structuurplan van Amsterdam aangewezen als nieuw in te richten bedrijfsterrein. Momenteel is het terrein voor een groot deel in gebruik als spoorwegemplacement. De bedrijven die er gevestigd zijn vallen te omschrijven als extensieve bedrijvigheid, het gaat vooral om opslag in de openlucht. De ontsluiting is beperkt en de kwaliteit van de weg slecht. Voor het grootste gedeelte is het terrein particulier bezit. Zoals voor de Cruquiusweg geldt hier dat de ontwikkeling van het terrein onlosmakelijk verbonden is met de plannen voor het Oostelijk Havengebied in zijn geheel. Papaverweg ( 32 ha) [kaartnr. 2] Het terrein wordt begrensd door de Klaprozenweg, Zijkanaal I, en het Johan van Hasseltkanaal. Juridisch-planologisch vigeert op dit terrrein de verordening ex. art. 43 Yoningwet 1901 'Vijf industrieterreinen'(26 november 1943). Deze

13

verordening voorziet erin dat het terrein slechts gebruikt wordt voor doeleinden van handel en industrie, en niet voor woningbouw. Het terrein kan worden onderverdeeld in 4 deelgebieden. De strook langs de Klaprozenweg wordt grotendeels in beslag genomen door bedrijven die gebruik maken van het Papaverkanaal. Dit gedeelte heeft geen interne verbinding met de rest van het terrein. Ten zuiden van het Papaverkanaal bestaat het terrein uit het gebied Papaverhoek, gelegen aan de entree van het terrein. Dit gedeelte omvat kleinschalige bedrijvigheid en detailhandel. De strook direct onder het Papaverkanaal bevat middelgrote en kleinere industriele bedrijven, handelsondernemingen, en een haven van de stadsreiniging. Incidenteel komt in deze strook leegstand voor. De zuidelijkste strook van het terrein vertoont leegstand en braakliggend terrein. Binnenkort zal vrijwel deze gehele strook voor uitgifte in aanmerking komen. De vuilverbrandingsinstallatie die hier momenteel nog gevestigd is zal waarschijnlijk vervuilde grond achterlaten. De ontsluiting van het gebied vindt in het noordelijkste gedeelte plaats direct op Klaprozenweg Het zuidelijke gedeelte komt via de Papaverweg op de Klaprozenweg. De Papaverweg is een doodlopende weg die voor de ontsluiting(ook intern) van het gebied zorgt, de circulatie van verkeer is op het terrein niet optimaal. In het Papaverhoekgebied treedt regelmatig verstopping op. Het terrein is geheel in eigendom van de gemeente Amsterdam of uitgegeven in erfpacht, behoudens één perceel dat in particuliere handen is. Buiksloterham. (58,3 ha) [kaartnr. 3] De Buiksloterham ligt ten zuiden van het Papaverweggebied. Het is aan alle kanten omsloten door water. Het terrein is eigenlijk maar op één plaats via een brug goed bereikbaar. Op de noordwestelijke punt vaart een veerpont die deel uitmaakt van een gevaarlijke stoffenroute. De orientatie op watervervoer heeft er toe geleid dat in dit gebied de wegenindeling volstrekt niet is aangepast aaan de huidige orientatie op wegvervoer. Problemen treden op waar de openbare weg gebruikt wordt voor parkeren. Straten die doodlopen op water belemmeren de interne circulatie. De ligging van het Tolhuiskanaal is zodanig dat men slechts via een ingewikkelde route naar het aan het IJ gelegen deel van dit terrein kan komen. Op het terrein vigeert eveneens de verordening 'Vijf industrieterreinen'(zie

14

Papaverweg). De bedrijvigheid op het terrein is zeer gevarieerd. De zuidpunt van het gebied wordt geheel in beslag genomen door een SHELL-complex. De bedrijven aan de Grasweg die aan de IJ-oever grenzen zijn overwegend middelgrote industrieen. Het overig gedeelte van het terrein is moeilijk eenduidig te beschrijven: representatieve bedrijfsgebouwen en verpauperde gebouwen met een geimproviseerd karakter zijn de twee uitersten waarin de verschillende soorten bedrijven hier gevestigd verkeren. Leegstand, voor zover die te vinden is, komt vooral voor aan het eind van de Grasweg, het gedeelte van het terrein dat het verst van de entree is verwijderd. Het terrein is voor een groot gedeelte in particulier eigendom (61%) Het gedeelte dat in gemeente-eigendom is is geheel uitgegeven in erfpacht. Hamerstraat. (17,76 ha) [kaartnr. 4] De Hamerstraat ligt in het oostelijke gedeelte van Amsterdam Noord aan de IJ-oever. Het wordt begrensd door het IJ, het Johan van Hasseltkanaal (oost), en de Meeuwenlaan. De ontsluiting van het terrein vindt plaats over de Meeuwenlaan. Op dit terrein is de bebouwing zeer intensief, hetgeen congestieverschijnselen tot gevolg heeft. Hier is kortgeleden al voor een deel verbetering in aangebracht door twee ongebruikte kanalen te dempen. Hiermee heeft dit terrein een voorbeeldfunctie gekregen in de literatuur over herstructurering van bedrijfsterreinen. Na aanvang van de demping besloot namelijk een groot bedrijf om op haar aanvankelijke verhuisplannen terug te komen, en over te gaan tot investeringen op het terrein. Ook het nu nog aanwezige vaarwater wordt niet meer gebruikt. Er zijn plannen om nog meer kanalen te gaan dempen. Met uitzondering van enkele grotere, nationaal gerichte bedrijven zijn de bedrijven op dit terrein kleinschalig en lokaal gericht te noemen. Ook op dit terrein vigeert de verordening 'Vijf Industrieterreinen'(zie Papaverweg). Het terrein is voor 40% in particulier eigendom, het overige deel is uitgegeven in erfpacht. Verschure-terrein.(5 ha) [kaartnr. 5] Het Verschure terrein is een voormalige werf die geheel verlaten is. Het ligt aan de noordelijke IJ-oever tussen de woonwijk Vogeldorp en de vestiging van Akzo-chemie. Door de ligging naast de

15

woonwijk, waar ook de ontsluitingsweg naar het terrein doorheenvoert kan het terrein niet meer als werf gebruikt worden. Het terrein is nog geheel ingericht ten behoeve van de voormalige bedrijfsvoering. Grote gebouwen en de betonnen ondergrond van de voormalige helling maken het terrein weinig geschikt voor andere bedrijvigheid, zodat het terrein grondig ingrijpen behoeft voor een ander gebruik. Het terrein is onder tijdelijke erfpachtvoorwaarden uitgegeven aan een bank tot 2013. Deze bekijkt momenteel mogelijkheden om een bedrijfsverzamelgebouw op het terrein te vestigen.

Conclusie ten aanzien van A-terreinen. De terreinen hebben als overeenkomst dat het terreinen zijn die in het verleden voor havengerichte activiteiten waren bedoeld. De verordeningen en bestemmingsplannen sluiten daarbij aan waardoor al deze A-terreinen bedrijven op kunnen nemen die grote overlast kunnen veroorzaken (A-inrichtingen, Vet Geluidhinder). Met het verdwijnen van scheepvaart en scheepsbouw hebben zich op de terreinen met kleinere kavels bedrijven gevestigd die over het algemeen lokaal gericht zijn. Terreinen met een specifieke inrichting en/of grote kavels leveren problemen op voor uitgifte. In Amsterdam Noord is het westelijke gedeelte redelijk goed ontsloten door een rechtstreekse verbinding met de Coentunnel. In het oostelijke gedeelte is het gebied Hamerstraat extern goed verbonden met de IJ-tunnel en (in mindere mate) de Coentunnel. De terreinen die goed bezet zijn met (nieuwe) bedrijven hebben te kampen met een infrastructuur die niet voldoende voor wegtransport is ingericht. De havens en kanalen in de gebieden zijn voor een groot deel overbodig geworden en leveren barrieres op voor het autoverkeer. De terreinen aan de oostelijke IJ-oever in Amsterdam Noord bieden bieden het minste perspectief om weer snel bezet te worden vanwege hun gebrekkige ontsluiting. In het Oostelijk Havengebied zijn de terreinen slecht ontsloten en onderhouden. Aangezien de terreinen deel uit maken van de gehele planvorming omtrent de herontwikkeling van het gebied is er op dit moment wat betreft de bedrijfsterreinen sprake van een vacuumsituatie waarin slechts duidelijk is welke terreinen voor bedrijven gehandhaafd blijven. Voor alle A-terreinen geldt bij eventueel ingrijpen, dat er grote kans bestaat op vervuiling van de

16

terreinen, vanwege de aard van de vertrokken bedrijvigheid. Dit kan aanzienlijke extra kosten opleveren. 2.2 B-terreinen.

Schinkel(ca 20 ha) [kaartnr. 12] Het bedrijventerrein Schinkel wordt begrensd door de Ringweg, het vaarwater de Schinkel, en de Henk Sneevlietweg. Aan de oorspronkelijke bestemming van "terrein bestemd voor industrie en handel" werd in 1953 voor het noordwestelijk gedeelte uitgebreid met de toestemming voor "bedrijfsruimten en inrichting van bijzondere aard". Op het noordoostelijke gedeelte van het terrein vigeert het bestemmingplan Generaal Vetterstraat (1963): het gebied is bestemd voor inrichtingen van handel en industrie met in het uiterste noordoosten de toestemming kantoorbebouwing op te richten. Door de ligging aan de Ringweg is de ontsluiting gunstig. Het levert een goede verbinding met zowel Schiphol als Amsterdam als geheel op. Via de Luchtvaartstraat en de Overschiestraat kan het Confectiecentrum snel bereikt worden. Deze ontsluiting vindt plaats door een tunnel onder de Ringweg door. Met het openbaar vervoer is het terrein minder goed te bereiken. Binnenkort zal de openbaar vervoersituatie echter verbeterd worden door de aanleg van de ringspoorbaan. De havens die op het terrein zijn aangelegd ten behoeve van vervoer over water hebben deze functie grotendeels verloren hetgeen wordt geïllustreerd door het feit dat hier een aantal woonboten liggen.Het terrein is op het zuidelijke gedeelte zeer dicht bebouwd. Laden en lossen en parkeren op de openbare weg geven aanleiding tot verstoppingen. De bebouwing is hier over het algemeen uit de jaren 50. Uitzondering hierop is de Anthony Fokkerweg waar enkele representatieve bedrijfsgebouwen staan. Het zuidelijke gedeelte is vrijwel geheel in erfpacht utgegeven. Het noordwestelijke gedeelte wordt gedomineerd dor het Nationaal Lucht- en Ruimtevaartlaboratorium. Dit terrein is minder dicht bebouwd dan het zuidelijke gedeelte. Ook hier is representatieve bebouwing aan de Anthony Fokkerweg. Het overige gedeelte biedt een rommelige aanblik. Het noordoostelijke gedeelte loopt over in een woonwijk. Hier staat het acht verdiepingen hoge

17

Schinkelkantoor. De grond in het noordelijk gedeelte is uitgegeven in erfpacht of particulier bezit, Het aandeel particuliere grond is hier groter dan in het zuidelijk deel. Amstel I en II (+ 60 ha) [kaartnr. 11] Deze terreinen liggen aan de zuidoever van de Amstel. Ze worden globaal begrensd door de spoorlijn Amsterdam-Utrecht, en de snelweg Amsterdam-Utrecht. Een bijzonderheid van het terrein is dat het gedeeltelijk op het grondgebied van de gemeente Ouder-Amstel ligt en als zodanig afhankelijk is van het bestemmingsplan dat deze gemeente voor dit gebied vaststelt. De grond is voornamelijk eigendom van de gemeente Amsterdam en wordt uitgegeven in erfpacht. Amstel I, aangewezen in het AUP, is pas gaan vollopen in de jaren 50-60. Op het ogenblik vigeert op het terrein de 'Herziening uitbreidingsplan industriegebied-Amstel(oost)(19 mei 1961), waarin een gedeelte van het terrein wordt aangewezen voor 'bedrijven en inrichtingen ten behoeve van de watersport'. Alhoewel het overig terrein is aangewezen voor industrie en handel, valt hier de laatste jaren een groei in het kantooraandeel van de bedrijven waar te nemen. Het terrein wordt doorsneden door de Duivendrechtse vaart. De watergebondenheid van de bedrijven is echter enorm afgenomen zodat dit water eerder een barriere vormt dan een waardevolle toevoeging aan de infrastructuur van het terrein. Mede hierdoor valt het terrein onder te verdelen in de strook ten westen van de vaart, het gedeelte ten noorden van de Ringweg die hier in aanleg is, en het gedeelte ten zuiden hiervan. Het gedeelte ten westen van de vaart heeft een rechtstreekse aansluiting op de snelweg Amsterdam-Utrecht. Het oostelijke gedeelte heeft als voornaamste ontsluitingsweg de Spaklerweg, die aansluiting biedt op de Yibautstraat en het industrieterrein Amstel III. Binnenkort zal de ontsluiting aanzienlijk verbeterd worden door de Ringweg. De interne ontsluiting van het terrein is plaatselijk door dichte bebouwing problematisch. Dit geldt vooral voor het gedeelte ten noorden van de Paul van Vlissingenstraat. De groenvoorzieningen op het terrein ZlJn verwaarloosd en verminderen de overzichtelijkheid. Dat kan naar de mening van plaatselijke ondernemers criminaliteit in de hand kan werken. Op het ogenblik valt het op dat veel bedrijven van Amstel I en II naar Amstel III verhuizen.(VGM)

18

Het terrein is grotendeels uitgegeven in erfpacht, een klein gedeelte is nog uitgeefbaar. Van Slingelandtstraat. (16 ha) [kaartnr. 13] Het terrein ligt aan de Haarlemmerweg en wordt ten westen begrensd door de begraafplaats Vredenhof, Ten oosten doorhet gemeentelijk waterleidingterrein en ten zuiden door het terrein van de centrale markthallen. Het staat hier overigens niet mee in verbinding. Het terrein wordt vanaf de Haarlemmerweg door drie straten ontsloten; respectievelijk de Vredenhofweg, de van Slingelandtstaat, en een straatje naar het braakliggende terrein waar vroeger de gemeentewasserij stond (WSBZ-terrein). Onderling zijn er tussen deze delen van het terrein geen verbindingen. De Vredenhofweg dient tevens als toegang naar het gedeelte van het terrein waar vroeger een gemeentelijke bestratingswerf was, maar nu verhuurd wordt als overwinteringsterrein voor kermisexploitanten. Het gebruik van dit terrein heeft het karakter van semi-permanente bewoning, maar door de ligging naast het abbatoir wordt voor het terrein geen woonbestemming afgeven. De bebouwing aan de van Slingelandtstraat is oud en dikwijls van een geimproviseerd karakter. De bedrijvigheid op het terrein is kleinschalig van aard, met uitzondering van de bedrijven die aan de Haarlemmerweg gevestigd zijn. Het terrein is opgenomen in het Amsterdams Uitbreidingsplan(AUP), waarin het samen met het bedrijfsterrein aan de overkant van het Vestelijk Marktkanaal(den Brielstraat) het industriegebied Landlust vormt. Op het terrein vigeren slechts de oude regelingen afkomstig uit het AUP, en op het onderdeel Landlust ten oosten van de spoorlijn is slechts de bouwverordening van kracht. Er is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding voor het gebied van Slingelandtstraat/Markthallen. De grond op het terrein is vrijwel geheel in eigendom van de gemeente Amsterdam en uitgegeven in erfpacht of verhuurd. Het WSBZ-terrein is inmiddels bouwrijp gemaakt en gereed voor uitgifte. Problemen op het terrein worden vooral gevormd door de interne ontsluiting, die in vorm en kwaliteit niet voldoet. Dit levert een verpauperde aanblik en moeilijkheden voor parkeren,laden en lossen. Conclusie B De reden dat bij bepaalde terreinen de functionaliteit is afgenomen ligt over het algemeen

19

In het feit dat de bereikbaarheid is teruggelopen. De terreinen zijn aangelegd op plaatsen waar op het moment dat ze werden aangewezen, de jaren 30, de stadsrand was. Destijds was er een behoefte geconstateerd aan bedrijfsterreinen die aansloten op de bestaande stad voor lichte en middelgrote industrie. De bestemming van deze terreinen werd vastgelegd in het Algemeen Uitbreidingsplan van Amsterdam(AUP).(zie bijlage III) De terreinen die in het AUP werden aangewezen zijn:Landlust, Sloterdijk I, Veespertrekvaart, Schinkel, en Amstel I. Van deze terreinen worden er drie in de nota herstructurering genoemd, en één gedeeltelijk. In deze categorie worden Schinkel, Amstel I en een gedeelte van Landlust(Van Slingelandtstraat) besproken. Het terrein Veespertrekvaart komt later aan de orde, en Sloterdijk I is niet opgenomen. Dat bepaalde terreinen niet of slechts gedeeltelijk zijn opgenomen in de Amsterdamse herstructureringsnota wil overigens niet zeggen dat hier geen sprake is van eventuele veroudering.(zie 3.2) Door de Tweede Vereldoorlog heeft het tot de jaren vijftig geduurd tot deze terreinen zich daadwerkelijk gingen ontwikkelen. Langzamerhand heeft de grens van de bebouwde kom zich echter verplaatst zodat de de terreinen soms ingesloten worden door woonbebouwing. Een ander verschijnsel dat valt waar te nemen is een verandering in de soort bedrijvigheid die er gevestigd is. Industriele bedrijvigheid heeft,zoals ook elders, een steeds kleiner aandeel in de werkgelegenheid. Op de B-terreinen is sprake van een (te) hoge bezettingsgraad waardoor de doorstroming van het verkeer gehinderd wordt. Het onderhoud schiet tekort, en dat geeft aanleiding tot klachten bij de gevestigde ondernemers. In feite kan men de B-terreinen zien als het voorbeeld van tamelijk recente bedrijfsterreinen waarvan het concept binnen korte tijd verouderd is geraakt. 2.3. C-terreinen.

Polderweg (10 ha) [kaartnr. 9] Het gebied Polderweg wordt begrensd door de Linneusstraat, de ringvaart om de Vatergraafsmeer en twee spoorlijnen. De aanleg van het gebied dateert uit de jaren twintig. Een van de meest belangrijke

20

bedrijven op het terrein was een gasfabriek. Op het ogenblik valt eigenlijk alleen het gedeelte tussen de Polderweg en de Oranje Vrijstaatkade als bedrijfsterrein aan te merken; het overige gedeelte tussen de spoorlijnen en de Polderweg vestigt weliswaar een bedrijfsverzamelgebouw maar de de voornaamste functies zijn wonen, openbare gebouwen, en scholen. De bestemming is ook vastgelegd in het bestemmingsplan Tuinwijck(1950) dat hier vigeert. In het gebied ten zuiden hiervan gelden slechts de gemeentelijke bebouwingsvoorschriften. In het gedeelte tussen de Polderweg en de Oranje Vrijstaatkade is het aandeel van de gebouwen die voor bedrijvigheid worden gebruikt nog altijd minder dan het aandeel gebouwen voor andere functies:recreatie en voorzieningen. Een groot aantal van de oude gebouwen op het terrein hebben een ander gebruik gekregen of staan leeg. De bedrijven zijn vooral gevestigd aan de Beyersweg en de Vesselstraat: het gaat om 18 bedrijven (o.a.metaalprodukten) Het terrein dat niet bebouwd is in het gebied is het braakliggend terrein van de voormalige gasfabriek. De bodem van dit terrein is sterk vervuild zodat het slechts te bebouwen valt nadat dit probleem is opgelost. De ontsluiting van het gebied is redelijk alhoewel ook hier een parkeerprobleem valt waar te nemen. De externe ontsluiting vind plaats over de Linneusstraat, een vrij drukke winkelstraat. De grond op het terrein is voornamelijk in eigendom en in gebruik van de gemeente, of uitgegeven in erfpacht. De grond waarop de huidige bedrijvigheid gevestigd is, is over het algemeen particulier.

Veespertrekvaart (ca 50 ha) [kaartnr. 10] Dit bedrijfsterrein ligt tussen de Veespertrekvaart, de spoorlijn Amsterdam-Utrecht/metro, en het talud van de toekomstige Ringweg. Ruimtelijk sluit het gebied aan bij de bedrijfsterreinen Amstel I en II, en de Omval. Het terrein heeft een geisoleerde ligging; de ontsluiting vindt plaats door tunnels onder de spoorweg. Het terrein maakt deel uit van de terreinen die in het AUP werden aangewezen als industrieterreinen,de ontwikkeling van dit terrein is echter anders geweest dan die van de andere tereinen. Deze raakten vanaf de jaren vijftig gevuld met bedrijven; op het terrein Veespertrekvaart zijn grote delen van het terrein onbebouwd en onuitgegeven gebleven. Het terrein wordt gewoonlijk onderverdeeld in drie

21

gebieden. Op het noordelijk deel van het terrein dat zich achter de penitentiaire inrichting ('Bijlmerbajes') bevindt is de grond over het algemeen verhuurd. Hier heeft zich een gebied ontwikkeld met meer of minder marginale bedrijfsactiviteiten. Tussen de gebouwen en gebouwtjes lopen onverharde wegen. Het middengedeelte van het terrein is deels particulier terrein, deels uitgegeven in erfpacht. Hier zijn enkele dienstverlenende bedrijven gevestigd en een bedrjfsverzamelgebouw. In dit gedeelte ligt ook het tracee van de nooit tot stand gekomen Johannes Blookerweg. Hier is de grond verhuurd als een overwinteringsterrein voor circusartiesten. Dit terrein vormt een probleem. Door een tekort aan controle is het aantal standplaatsen sterk gegroeid en worden ook gedeeltes van de openbare weg en de belendende braakliggende grond voor opslag en andere activiteiten gebruikt. Hiervan ondervinden de ondernemers die in het bedrijfsverzamelgebouw gevestigd zijn veel last. Het zuidelijkste gedeelte van het terrein ligt voor een groot gedeelte braak. Aan de Duivendrechtse Kade staat verouderde bebouwing, waarin overigens wel bedrijven zijn gevestigd. Er staat een bedrijfsverzamelgebouw uit de jaren '70 en enkele terreinen zijn in gebruik voor opslag van gemeentelijke diensten. Binnenkort zal de ontsluiting van dit terrein aanzienlijk verbeterd doordat het aangetakt zal zijn op de Ringweg. Conclusie C-terreinen. De terreinen in deze categorie hebben als voornaamste karakteristiek dat ze slechts gedeeltelijk als bedrijfsterrein in gebruik zijn. De oorzaken liggen in het feit dat het terrein over het algemeen blijkbaar niet aantrekkelijk genoeg was voor bedrijven zodat er of veel braakliggende grond is, of dat er sprake is van andere functies dan bedrijvigheid. Om als bedrijfsterrein te kunnen functioneren zou, naast een ingrijpen in de infrastructuur, zodanig moeten worden ingegrepen, dat men beter zou kunnen spreken van het crëeren van nieuw bedrijfsterrein. Voor beide terreinen, maar vooral voor het terrein Yeespertrekvaart is dan het probleem wat er met de andere gebruikers van het terrein zou moeten gebeuren.

22

3. BELEID INZAKE VEROUDERDE BEDRIJFSTERREINEN. 3.0 Inleiding. In het onderzoek naar de stand van zaken bij herstructurering van oude bedrijfsterreinen met de bedoeling bedrijven te behouden dan wel aan te trekken is het van belang te weten in hoeverre dit streven is opgenomen in een specifiek beleid. In dit hoofdstuk wordt uiteengezet in hoeverre de herstructurering is opgenomen in het beleid op rijksniveau, provinciaal niveau en gemeentelijk niveau met betrekking tot Amsterdamse terreinen. 3.1 Rijksniveau. Nadat de bespreking van de Structuurschets Stedelijke Gebieden deel d (1985) signalen had opgeleverd dat er van de kant van het bedrijfsleven sprake was van onvrede ten aanzien van oudere bedrijfsterreinen, nam de Rijks Planologische Dienst (RPD) initiatief in deze zaak met twee onderzoeksopdrachten naar deze problematiek.De conclusies uit deze rapportages hadden tot gevolg dat het ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer(VROM) in overleg trad met het ministerie van Financien over het opzetten van een rijksregeling in deze. Hiermee ging men accoord mits het ministerie van VROM kon zorgen voor 'endogene compensatie'. Tijdens de bespreking van een nota waarin een opzet werd gemaakt voor een tijdelijke regeling (10 miljoen per jaar gedurende 5 jaar) werd echter geen overeenstemming bereikt. Het belang van de aanpak van de bedrijfsterreinen werd wel onderschreven, op grond van de uit de rapportage afkomstige argumenten(uniek vestigingsmilieu, ruimtelijke samenhang, voorkomen van kapitaalvernietiging) maar er was geen geld beschikbaar. Hierbij werd aangetekend dat de verantwoordelijkheid voor de aanpak van de terreinen bij het ministerie van Economische zaken zou moeten liggen. In juni 1987 werd overleg gevoerd met de vier grote gemeenten over de mogelijkheid een (financiele) oplossing te vinden via een hersleuteling van de stadsvernieuwingsfondsen. In dit kader is in opdracht van de Rijks Planologische Dienst onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van enkele herstructureringsprojecten in Amsterdam en Rotterdam. Dit onderzoek zal speciale aandacht besteden aan aspecten van publiek/private samenwerking (PPS, gezamenlijke aanpak en financiering door overheid en particulieren samen)

23

De resultaten van dit onderzoek zijn echter nog niet bekend. Later overleg (zoals in het kader van de vierde nota) heeft nogmaals duidelijk gemaakt dat er op Rijksniveau geen middelen beschikbaar komen die speciaal bedoeld zijn voor de aanpak van de terreinen. De mogelijkheden die op dit ogenblik in bespreking zijn, hebben betrekking op een incorporatie van de vernieuwing van bedrijfsterreinen in het stadsvernieuwingsfonds. Interessant is verder het advies van de Raad van advies voor Ruimtelijke Ordening (1) dat werd opgesteld met de bedoeling de impasse op het gebied van herstructurering te doorbreken.Hierin wordt gesteld dat het belang van economische herontwikkeling voorop staat. Men pleit voor een afweging van terreinen ten opzichte van elkaar en het opstellen van een duidelijke planologische visie.'De taak van de (gemeentelijke) overheid is vooral gelegen bij de aanpak van minder waardevolle terreinen en ten aanzien van de voorwaarden waaronder het particulier initiatief wellicht belangstelling zal tonen voor de potentieel meer waardevolle gebieden'. 3.2 Provinciaal niveau.

De provinciale beleidsvisie wordt beschreven aan de hand van het streekplan voor het Amsterdam Noordzeekanaalgebied(2).In dit streekplan wordt de noodzaak van herstructurering van bedrijfsterreinen onderschreven. De provincie schrijft in haar beleidsvoornemens omtrent de economie zich te richten op het zo spoedig mogelijk beschikbaar komen van een instrumentarium ten behoeve van de herstructurering van oude bedrijfsterreinen. Voorzover het streekplan specifiek ingaat op te herstructureren terreinen worden de terreinen Sloterdijk I en II genoemd en Amsterdam Noord. Daarnaast geeft het streekplan een aantal beleidsproblemen die betrekking hebben op de problematiek van verouderde bedrijfsterreinen: "Het verslechterde woon-werk- en leefmilieu in bepaalde delen van de stad alsmede het aangetaste imago van de stad als geheel" en "de verminderde bereikbaarheid van de stad vanuit de regio en de bereikbaarheid van de binnensteden". In de uitwerking van beleid ter oplossing van deze problemen hanteert het streekplan de doelstelling dat het areaal bedrijfsterrein niet uitgebreid moet worden maar in kwaliteit dient te worden verbeterd. Beheer en herstructurering zijn middelen waarmee met name aan gunstige vestigingsvoorwaarden voor kleinschalige bedrijven en de specifieke eisen van

24

het midden-en kleinbedrijf moet worden tegemoetgekomen. In breder verband wordt het versterken van het bestaande stedelijke gebied uitg~werkt in ~ones van primaire en secundaire'""~aandáë.ht'.-'" · '· VERSTERKING BESTAAND STEDELIJK GEBIED

i11.4.3

i.

~

ZONES VAN PRIMAIRE AANDACHT

[

J

ZONES VAN SECUNDAIRE AANDACHT

bron: Streekplan ANZKG, 1987(2) Zones van primaire aandacht zijn delen van het stedelijk gebied die 'structurele elementen van de regionale basisstructuur in zich dragen of waar grote functieveranderingen om planologische toetsing in breder verband vragen', tot deze zone horen Amsterdam Noord en het Oostelijk Havengebied. De andere terreinen liggen voornamelijk in de zones van secundaire aandacht waar de aandacht niet gericht is op functieverandering maar op vernieuwing en herinrichting ten behoeve van het behoud van de oorspronkelijke functie.

25

3.3. Gemeentelijk beleid Amsterdam. 3.3.0

Berstructureringsbeleid.

Op 22 januari 1986 nam de gemeenteraad van Amsterdam een voorstel aan waarin werd gesteld dat 'intensiever moet worden gewerkt aan de reconstructie en modernisering van verouderde bedrijfsterreinen'. Dit voorstel werd opgenomen in het beleid dat zich richt op het versterken van de bestaande stad. Tegen de achtergrond van de op handen zijnde Rijksbijdrageregeling, werd door de afdeling Economische Zaken (EZ) het initiatief genomen voor een inventarisatie van verouderde terreinen binnen de gemeente. Dit resulteerde in de nota Herstructurering Bedrijfsterreinen(3).Hierin worden de in dit onderzoek besproken terreinen voorgesteld, en 'opgenomen in een indicatief meerjarenplan. Blijkens de globale kostenraming bedraagt het onrendabele gedeelte van de benodigde investeringen minstens 47 miljoen gulden. De opbrengsten van gronduitgiften en bijdragen uit het stadsvernieuwingsfonds zijn in deze raming al grotendeels opgenomen. INDICATIEF MEERJAREN-PROGRAMMA 1987-1990, VOOR DE AANPAK VAN VEROUDERDE BEDRIJFSTERREINEN

Proj('cten

Investering

Onrendabel

Fasering

198ï H:llnerstraat

r_{rwe

z·_/à:u· 3~fa.;e

\ Veespenrek vaart Voormalig i'\DSM-AD:\1 1'/àse

reeds \ oorzien 15 mln 5 ml11

15 mln

x 1:11!1

-cl mln

~

!L:n lOmln

:5 mln

Polderweg v. SlingdandtstL1:J.t Tmaal

i2 mln

-lri mln

9 mln

p.m. p.m. p.m.

p.m. p.m. fJfr.. run p.m. p m.

planvorming planvorming

Amstel I en II

1')~

:r jàst:

H r;1ln

2 mln il mln :1 mln J mln

plan\·or:nÎné!: planvurming

pl.lilvorming planvorming pi.mYormin3

Overige projecten Buiksloterham/Papavcrwcg Gem ho \'erschure Cruquiuswcl!; Panamaweg Schinkel

p m. p.m. p.m.

pbnvorming pianvornung

planvorming pianvormmg

bron: Herstructureringsnota Amsterdam(3) Uit de tabel wordt de prioriteitstelling van de projecten duidelijk. Deze wordt als volgt gemotiveerd: voor de terreinen in Noord gaat het om

1989

1990

-cl mln

-

reeds voouien 1:2 mln 8 mln 11 mln 3 mln 3 mln

:?fa.;<'

1988

2 mln

:2mln

-l mln

-cl mln

-! :uln I mln 1 mln

-cl mln

1 mln l mln

13 mln

12 mln

12 mln

5 mln

2 mln 1 mln l mln

26

de voortgang van reeds gestarte werkzaamheden; Polderweg en van Slingelandtstraat krijgen prioriteit vanwege hun ligging binnen de werkingssfeer van het Stadsvernieuwingsfonds; en ten slotte ontlenen Veespertrekvaart en Amstel I en II hun prioriteitstelling aan het verbeterde perspectief dat de Ringweg hier binnenkort zal bieden. In de gemeentebegroting voor 1988 is de herstructurering van verouderde bedrijfsterreinen opgenomen als prioriteitstelling bij de afdeling EZ. Het zicht op een Rijksbijdrage is inmiddels sterk verminderd: het ministerie van EZ heeft een door de vier grote steden gevraagde bijdrage in de kosten van herstructurering afgewezen. Alhoewel dit op het moment van het opstellen van de begroting nog niet geheel duidelijk was, is er wel uitgegaan van een 100% financiering uit eigen middelen van het onrendabele gedeelte van de benodigde investeringen. De meerjarenplanning(zie voorgaande tabel) heeft in de gemeentebegroting een verandering ondergaan.(zie onderstaande tabel) Terreinen in de gemeentebegroting (EZ)(x f. 1000) 1988 1989 1990 Algemene dienst: 1. Veespertrekvaart 2. Papaverweg Stadsvernieuwings fonds: 1. Hamerstraat 2. Polderweg en/ of v. Slingelandtstraat

1.750 2.500

3.750

4.250

3.750

5.500

5.500

2.000

5.500

2.000

1.000 6.500

bron: gemeentebegroting 1988. Het aantal terreinen dat opgenomen is in de meerjarenplanning, zoals blijkt uit deze lijst, is in aantal afgenomen en er heeft een herschikking van prioriteiten plaats gevonden. Het gebied Papaverweg is naar voren geschoven en Amstel I en II zijn verdwenen. Als motivatie voor deze opzet wordt de betere uitvoerbaarheid van de aanpak van een geringer aantal terreinen genoemd. In breder verband komen de oude terreinen ook voor op de begroting van ruimtelijke ordening. Een aantal van de hier opgenomen terreinen vormen hier een onderdeel van ruimtelijke ontwikkelingsrichtingen("assen") in Amsterdam. Het

27

Oostenlijk Havengebied(waarin Panamaweg en Cruquiuskade zijn gelegen) is opgenomen als aandachtspunt bij de ontwikkeling van de IJ-as; Amstel I en II en Veespertrekvaart bij de zuidelijke ontwikkelingsas. De ruimtelijke maatregelen die in dit kader worden voorgesteld zijn 'verbetering van de infrastructuur en kwaliteit' van deze terreinen. De stand van zaken in de daadwerkelijke planvorming ten behoeve van de in de begroting opgenomen terreinen levert het volgende beeld op. Voor de Veespertrekvaart is een voorlopige nota van uitgangspunten verschenen voor het 9 ha grote gedeelte dat direct aan de toekomstige ringweg grenst. Hier wordt uitgegaan van een bedrijfsterrein ten behoeve van audiovisuele bedrijven. De van Slingelandtstraat is in planvormingsfase; speciale aandacht gaat hier uit naar de mogelijkheden die het braakliggende gedeelte, het voormalige terrein van de gemeentewasserij hier biedt. Yerkzaamheden op het Polderwegterrein zijn voorlopig opgeschort na de constatering van ernstige bodemvervuiling. Op het terrein Hamerstraat wordt de tweede fase van herstructurering voorbereid door de stadsdeelraad, de herstructurering richt zich hier vooral op het brengen van meer ruimte op het terrein, eventueel zal door demping van overtollig vaarwater grond vrijkomen voor uitgifte. Voor het Papaverwegterrein is de planvorming in een jong stadium. Tot slot nog een woord over de rol van stadsdeelraden bij het tot standkomen en uitvoeren van herstructurering. Dat deze rol erg kan verschillen per deelraad wordt duidelijk bij een vergelijking tussen de bemoeienissen in de stadsdeelraad Vatergraafsmeer en de stadsdeelraad Noord. Ondanks het feit dat beide deelraden terreinen beheren van een belang 'op structuurplanniveau' is Noord zeer actief inzake de planvorming en uitvoering van de aanpak van de aanwezige bedrijfsterreinen. In de Yatergraafsmeer(Amstel I, Yeespertrekvaart) is de participatie in de aanpak van bedrijfsterreinen geringer. Hierbij moet overigens wel gewezen worden op het het bestaan van ontwikkelingsgroepen waarin ook de deelraden participeren. Dat de taakverdeling tussen gemeente en stadsdeelraad nog niet geheel duidelijk ligt moge bijgaand kranteartikel illustreren. 3.3.1. Grond(prijs}beleid voor bedrijfsterreinen. Het merendeel van de bedrijfsterreinen in Amsterdam wordt uitgegeven in erfpacht.

·----·-·----

Berisping rechteraan gemeente en deelraad Vonnis beëindigt ruzie over W enckebachweg (Van een onzer verslaggeefsters) Al\·1STERDAM - Conflicten tussen gemeentebestuur en deelraad horen niet te worden uitgevochten voor de rechtbank. Een gemeentebestuur moet besturen en niet onderling kissebissen. Aldus luidt. vrij vertaald. de uitspraak in het kort geding dat ondernemers aan de ·wenckebachweg twee weken geleden aanspanden tegen de gemeente. Rechtbankpresident mr B. Asscher had het tijdens de zitting al een b€-etje laten doorschemeren. Toen bleek dat de advocaat ,·an de gemeente, mr J. Werner, de deelraadwethouder Jan van Dijk uit de Watergraafsmeer had meegenomen, \·eroorloofde Asscher zich de kwinkslag: '"Vr0€ger nam u altijd échte wethouders mee." Aanleiding voor het geding was de verloedering van het industrieterrein aan de Wenckebachv.1eg. aan de voet van de Bijlmerbajes. Ondernemers en bewoners ergeren zich onder meer aan een overvolle 'overwinteringsplaats' voor circus- en kermisexploitanten, die het hele jaar door intensiefgebruikt wordt en aan de wildgroei van illegale autosl~rijer:' _op en rond_ dat terrein.

I

L.

PAROOL: 19-8-1988.

De problemen werden niet opgelost omdat het stadsbestuur \·ond dat dit een taak van de deelraad \Vas, terwijl de deelraad zei weinig te kunnen uitrichten zonder medewerking van het stadsbestuur. Het verwijderen van illegale bouv.;sels bijvoorbeeld vereist mschakelmg van de politie. De polltie valt echter niet onder de deelraad maar onder de burgemeester. En de burgemeester wil geen agenten beschikbaar stellen voor een taak die onder de deelraad valt. De rechter wenste zich niet te mengen in het gemeentelijke gepingpong. Er ligt nu een vonnts dat 'de gemeente· moet zorgen voor een groenstrook die het overwinteringsterrein aan het oog moet onttrekken, dat 'de gemeente' het vuilnisprobleem moet oplossen en dat de gemeente' de illegale sloperijen dient te verwijderen. Het moet ook snel: 'de gemeente" -iient alles bmnen vier weken gertgeld te hebben. Burgemeester, Ed van Thijn heeft de boodsdim"'-~Pvreperif'Nog ge~m uur na hef -ç-t*frns liet hij desgevraagd wefè-t.J.ft~at mj 6\:er de brug komt. Als\!F61J ontruimmg àgenten nodig zijn, zal hij die beschikbaar stellen. En ook de groenstrook wordt geregeld. Toen het kort geding aanhangig werd gemaakt, maakte de deelraad gebnnk \·an de hierdoor ontstane gemeentéltjke paraek en ·sleepte nog dezelfde dqg ~n bestelbon wegbij GrondbedriJr.

ae

28

Dit houdt in dat de gemeente een privaatrechtelijk contract afsluit met degene die de grond in gebruik wenst te nemen, waarbij de gemeente het bloot-eigendom behoudt en de erfpachter het recht krijgt op het volle genot van de grond. In het erfpachtcontract wordt de bestemming van het perceel vastgelegd, en de vergoeding die voor de grond betaald moet worden. Deze vergoeding, de canon, is een percentage van de grondprijs van het stuk grond en wordt halfjaarlijks geind. De grondprijzen worden evenals het canonpercentage jaarlijks bij B en V-besluit vastgesteld. In Amsterdam wordt een functioneel prijsbeleid gevoerd. Dit houdt in dat de prijs van een stuk grond afhankelijk is het gebruik van de grond, zoals bijvoorbeeld bedrijfsterrein of woningbouw. Op de onderzochte terreinen is sprake van twee soorten erfpachtcontracten. De ene soort is een tijdelijke recht, de andere een voortdurende recht. Voortdurende rechten worden sinds 1966 voor terreinen afgegeven. Deze verschillen van de tijdelijke rechten op de volgende punten: -De erfpachter heeft recht op de verlenging van het contract. -Voortdurend recht gevestigd na 1966 wordt 5-jaarlijks aangepast aan de hoogte van het Netto Binnenlands Produkt.Deze aanpassing is bedoeld om de canon waardevast te maken. -De canon kan worden afgekocht voor de(resterende) looptijd van het contract. De canon voor de resterende looptijd van contract wordt dan gekapitaliseerd en in één keer betaald. De vergoeding voor de grond na afkoop bedraagt 1 gulden per half jaar (erkenning van het recht). De voorwaarden voor tijdelijke rechten stammen uit 1937 en 1955. De canon van deze rechten blijft gedurende de gehele looptijd van 50 jaar hetzelfde: zoals vastgesteld op basis van de grondwaarde en het canonpercentage dat in het jaar van uitgifte van kracht was. Afkoop is bij tijdelijke rechten ook mogelijk, maar komt niet voor: het houdt voor de afkoper geen enkel voordeel in. Tevens kan het recht geconverteerd worden; het recht wordt dan voor het einde van de looptijd omgezet in een voortdurend recht. Op oude bedrijfsterreinen is de grond grotendeels uitgegeven onder voorwaarden uit 1937 of 1955. Doordat hier nog steeds de historische prijzen gelden is de canon per vierkante meter zeer laag; de grondwaardes die voor deze terreinen geboekt staan varieren tussen f.10,- en f.50,- , met bijbehorende canons van f. 0,30 tot f. 2,- (per vierkante meter terrein). Het grondbedrijf, de gemeentelijke instantie die verantwoordelijk is voor de uitgifte

29

van grond, gaat bij bedrijfsterreinen uit van marktprijzen. De bouwrijpe grond op bedrijfsterrein wordt dus als een produkt gezien. Het huidig prijsbeleid voor grond op bedrijfsterreinen is gedifferentieerd in priJzen voor bedrijven van A, B, C, D, of E-type. Een bedrijf wordt tot één van deze prijsgroepen gerekend op grond van de aard van de bedrijvigheid, en bebouwingsgraad. De prijzen verschillen per locatie en per stadsdeel. Hieronder een overzicht van de gehanteerde normen per type. type

kantoor aandeel

A*

100%

B

30% tot 70%

bebouwings- max. percentage hoogte

eenheidsprijs per

bedrijisomschrijving

m2 bvo

kantoor

> 30%

< 20m

m2 grond

combinatie kantoor/produktie groothandel distributie transport industrie opslag

c

< 30%

> 20%

+

25m

m2 grond

D

< 30%

< 20%

+

15m

m2 grond m2 bvo

E

verklaring: bvo

> <

*

(grootschalige) detailhandel

norm afhankelijk van het vigerende bestemminsplan bruto-vloeroppervlak minimaal maximaal deze prijsnorm geldt ook buiten bedrijfsterreinen

bron: Grondbedrijf, Handleiding Grondprijzen 1988. Het prijspeil dat de laatste jaren gemiddeld gold voor de bouwrijpe grond op de onderzochte terreinen (m.u.v. Noord)is f. 245,- exclusief toeslagen. Dit neemt overigens niet weg dat er sprake was van aanpassing van prijs aan marktomstandigheden. Voor de recent uitgegeven grond op de oude terreinen werden canons vastgesteld tussen de f. 15,- en f. 25,- per vierkante meter. Juist voor uit te geven percelen op oude terreinen is de marktprijs thans moeilijk vast te stellen vanwege de geringe vraag(zie hoofdstuk 4) en de verschillende rechten die er voorkomen, met de daaruit voortvloeiende prijsverschillen tussen in principe gelijkwaardige stukken grond. Herstructurering van oude bedrijfsterreinen zal tot gevolg hebben dat deze terreinen grotendeels weer in de actieve exploitatie worden opgenomen. Dat houdt

30

in dat de investering die gedaan wordt voor hernieuwde uitgifte op termijn zal moeten terugvloeien in de gemeentekas. Dit benadrukt voor het grondbeleid eens te meer dat er daadwerkelijk afnemers voor de grond zullen moeten zijn. Herstructurering heeft op deze wijze meer gevolgen voor het grondprijsbeleid van de oude terreinen dan andersom. 3.3.2. Financieel instrumentarium.

Het ontbreken van een integraal beleid ten behoeve van de herstructurering van bedrijfsterreinen heeft tot gevolg dat de gemeenten die aan de slag willen, voor het onrendabele gedeelte aangewezen zijn op het bestaande financieringsinstrumentarium voor zover dat van toepassing is op de herstructurering van bedrijfsterreinen. De laatste jaren zijn bepaalde subsidies overgeheveld naar het gemeenteniveau;in dit geval is een aanpak afhankelijk van de prioriteitstellingen die de gemeente kan en wil maken. Bij de subsidies op hoger niveau is er een afstemmingsprobleem in de planvorming; onduidelijkheid of subsidies toegekend zullen worden, en voorfinancieringen die de gemeente zelf moet doen. Illustratie financieel instrumentarium. IVoorwaardenscheppend beleid (ministerie van EZ); I projectsgewijze toedeling van gelden , stopt per I 1989. I Sociaal economische knelpunten grote steden, per I 1987 opgenomen in gemeentefonds 17 miljoen gulden. I Terugploegprogramma, afgeschaft per 1988,dit I bestond uit de inzet van uitkeringsgelden.(EZ/SYZ)I Regioprogramma's(EZ) I Hinderwet schadevergoeding (VROM) per project. I Industrielawaai 1,7 miljoen (VROM) I Gemeentefonds, algemene middelen van een gemeente I Stadsvernieuwingsfonds(voorzover van toepassing) I structurele bijdrage van Economische zaken van I 35,5 miljoen(voormalige steun aan bedrijven in I lstadsvernieuwingsgebieden). I !Subsidies voor verkeersmaatregelen. I IProjectsgewijze toedeling. I !Regionaal sociaal beleid. I !Interim Yet Bodem Sanering: provinciale toedeling, I !grote gemeenten krijgen 1,5 miljoen, meestal I laangevuld of voorgefinancierd door het stadsver- I lnieuwingsfonds. I !Provinciaal Yrakkenplan, mogelijkerwijs voor het I !opruimen van sloperijen. I 1 ....- . _

--·--······~--·····----

I

31

3.4. Conclusie ten aanzien van beleid voor herstructurering van oude bedrijfsterreinen.

Het belang van het oplossen van de problemen op bestaande bedrijfsterreinen vindt op alle beleidsniveaus weerklank. Beleidsargumenten van ruimtelijke, sociaal-economische en financiele aard pleiten voor een specifiek beleid ten aanzien van deze terreinen. Daarbij past een dergelijk beleid binnen het beleid dat zich richt op het versterken van de bestaande stad. Er kan op het ogenblik echter niet worden gesproken van een specifiek beleid. Concrete plannen zijn alleen op gemeenteniveau aanwezig. Het grote struikelblok is de financiering van het onrendabele gedeelte van de aanpak en wie zich daarvoor verantwoordelijk zou moeten stellen. De publiek/private samenwerking die in dit kader wel wordt voorgestaan kan juist op gemeenteniveau moeilijkheden opleveren. Niet alle bedrijven kunnen of willen grote investeringen doen, zij kunnen terecht wijzen op nalatigheid van de kant van de gemeente als het om onderhoud gaat en er ontbreekt over het algemeen een organisatiestructuur. Voorts valt te constateren dat er in herstructureringplannen van de gemeente Amsterdam nauwelijks sprake is van een doelgroep voor de terreinen, of van een afweging van de herstructurering van de terreinen in groter verband.De keuzes voor bepaalde terreinen lijken vooral te zijn voortgekomen uit het feit dat er al plannen voor bestonden. In dit kader zou men van een ad hoc-beleid kunnen spreken en als zodanig niet direct wervend ten opzichte van particulier initiatief. Daarnaast is de betrekkelijk geringe coördinatie tussen de betrokken gemeentediensten en het geringe overzicht van de werkelijke kosten die uiteindelijk gemoeid zijn met herstructurering remmend voor de beleidsvorming. Er is echter nog geen overeenstemming over het antwoord op de vraag waar het hier meer over economisch stimuleringsbeleid dan wel ruimtelijk ordeningsbeleid gaat.Behoud van bedrijven ten behoeve van de stedelijke werkgelegenheid is wezenlijk anders dan het aantrekken van nieuwe bedrijven, door het ter beschikking stellen van nieuw uit te geven grond. In navolging hiervan is het begrijpelijk dat grond-en grondprijsbeleid nog nauwelijks rol speelt in het huidige herstructureringsbeleid. De grondprijs wordt afhankelijk van marktomstandigheden vastgesteld. Deze komen in het volgende hoofdstuk aan de orde.

32

4. DE MARKT.

4.0 Inleiding. Een van de in de literatuur genoemde oorzaken voor het minder aantrekkelijk worden van bedrijfsterreinen,is dat het geboden produktiemilieu niet aansluit op de vraag(l). Om voor herstructurering in aanmerking te komen moet een terrein in zekere mate op de vraag kunnen aansluiten om de investering die met herstructurering gemoeid is op korte of lange termijn rendabelte maken. Deze gegevenheden maken het van belang om de markt voor bedrijfsterreinen nader te onderzoeken met de nadruk op de mogelijkheden voor oude bedrijfsterreinen. De markt voor oude bedrijfsterreinen beslaat eigenlijk twee markten; die van bouwrijpe grond en die van gebouwen. Voor het omschrijven van de markt is het van belang deze twee markten waar mogelijk los van elkaar te zien. Bij het beschrijven van vraag en aanbodaspecten voor bedrijfsterrein wordt niet ingegaan op de vraag en aanbodaspecten die van toepassing zijn voor kantoren, ten eerste omdat deze bedrijven eigen specifieke eisen hebben, ten tweede omdat deze bedrijven zich in principe niet op deze terreinen richten. 4.1. Vraag. 4.1.1. Verandering van de vraag. Een van de belangrijkste veranderingen in de kwalitatieve vraag naar bedrijfsterrein vindt haar oorzaak in de steeds verder uiteenlopende produktiewijzen van bedrijven, en de daarmee gepaard gaande verschillende eisen en prioriteiten aan hun huisvesting. Om deze reden wordt steeds vaker gepleit(2) voor een kleuring of zonering op bedrijfsterreinen. Dit houdt in dat ofwel een terrein aangewezen wordt voor gelijksoortige bedrijven, ofwel dat een terrein wordt ingedeeld in zones waar gelijksoortige bedrijven zich kunnen vestigen, en waar de voorzieningen speciaal op de te vestigen bedrijven zijn gericht. Ondanks deze constatering bestaat er nog geen bruikbare segmentatie van bedrijven in vraagcategorieen. Een aanzet tot het onderscheiden van vraagcategoriëen wordt gedaan door Buro Bartels (3) dat drie kriteria voor een bedrijfssegmentatie noemt:·

33

a. Het belang van ruimtelijke nabijheid van een bedrijf ten opzichte van van een ander bedrijf. b. Het belang van representativiteit voor een bedrijf. c. De ondernemingsgrootte. Het bezwaarlijke aan deze kriteria is dat ze moeilijk te operationaliseren ten behoeve van planvorming. Juist de aard van de bedrijfsvoering komt niet duidelijk naar voren. Een ander voorstel voor segmentatie is praktischer van aard (4), dit voorstel maakt een weliswaar geen uitputtende opsomming waarbinnen alle bedrijven vallen, maar biedt wel een aanknopingspunt om de gedachten te bepalen voor de planning van specifieke bedrijven of bedrijvenzones op collectieve bedrijfsterreinen. 1. Typische produktiebedrijven/lichte industrie. 2. Transport en distributie/groothandel. 3. Kantoren. 4. Autobedrijven/showrooms. 5. Retailparcs(grootschalige detailhandel). 6. Kleinschalige ambachtsbedrijven. 7. Combinaties van kantoor en bedrijfsgebouwen (zoals computerfirma's). 8. Science parcs. 4.1.2. Aspecten van de vraag. De kwaliteit van een bedrijfsterrein omvat de volgende aspecten waar de vraag zich opricht:(Zoals hierboven is beschreven kan de mate waarop een bedrijf zich op een bepaald vraagaspect richt per bedrijf verschillen.) 1. Ligging: - De locatie van een gebouw of terrein moet centraal in het afzetgebied gelegen zijn. - De bereikbaarheid van het terrein moet goed zijn; dit geldt met name voor de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer. Dit houdt voor vervoer per auto in dat een directe aansluiting op een snelweg of regionale weg gewenst is. - De zichtbaarheid vanaf de weg wordt van belang geacht in verband met de vindbaarheid van het terrein en om het imago van het terrein (in gunstige zin) uit te dragen. 2. Inrichting: - Het terrein moet in verband met het toegenomen autogebruik beschikken over meerdere toegangswegen (entrees). - De infrastructuur moet zodanig zijn vormgegeven dat de doorstroming van het verkeer niet gehinderd wordt door laden, lossen en parkeren. - Het terrein moet overzichtelijk zijn. - De verschillende bedrijven moeten zodanig ten

34

opzichte van elkaar gesitueerd zijn dat zij geen onderlinge overlast kunnen veroorzaken ten gevolge van verschillende produktiewijzen. 3. Imago: - Dit zijn inrichtingsaspecten die niet direct verband houden met met het functioneren van bedrijven. Het gaat hier om de status die een terrein heeft door het type gebouwen dat er staat, of het soort bedrijf dat er gevestigd is. Groenvoorzieningen, de aanwezigheid of nabijheid van voorzieningen op het gebied van dienstverlening, en de staat van onderhoud zijn alle medebepalend voor 'het gezicht' van een terrein. 4. Kosten: - Huisvestingskosten kunnen een rol spelen bij de vrager, maar zijn slechts bij bepaalde bedrijven van doorslaggevend belang. In de literatuur(S) worden de volgende bedrijvengroepen in verband gebracht met lage kosten; startende bedrijven, bedrijven uit de stadsvernieuwing, en over het algemeen kleine en middelgrote bedrijven zoals ambachtsbedrijven, nijverheidsbedrijven, industrie, en technische dienstverlening. Voor deze bedrijven wordt een maximale huurprijs gesuggereerd van circa 80 a 90 gulden per vierkante meter per jaar. De interesse voor de oude bedrijfsterreinen werd onderzocht door hiernaar bij makelaars te informeren. Er was weinig waardering voor de kwaliteit van de terreinen. Amsterdam Noord wordt als afgelegen en onaantrekkelijk beschouwd. De overige terreinen werden voorzover ze bekend waren beschreven als plaatsen waar men de bedrijven "vandaan haalt". De naar de mening van de makelaars goede locatie van de terreinen Schinkel en Amstel I en II geven deze terreinen enige aantrekkingskracht. De slechte staat van onderhoud en inrichting doen hier echter wel aan af. De mutaties van bedrijven in de stad zouden ook een beeld kunnen geven van de gewenstheid van terreinen. Dit is echter een zeer tijdrovend onderzoek en kon binnen het kader van deze stage niet worden uitgevoerd. Er was wel informatie te vinden over de hervestiging van bedrijven uit de stadsvernieuwing. Deze groep bedrijven wordt vaak genoemd als potentiele vestiger op de onderzochte terreinen. Uit het overzicht over de periode 81-86 bleek dat er 66 niet-consumentverzorgende bedrijven (voornamelijk bouwnijverheid, industrie, groothandel en tussen handel) waren verplaatst met BOS-gelden(Bijdrage Ondernemers in de Stadsvernieuwing).

35

De helft van deze bedrijven heeft zich op een bedrijfsterrein gevestigd, 10% vestigden zich op een bedrijvenstrook in een stadsvernieuwingsbuurt, en de overige bedrijven vestigden zich elders in de stad of in een andere gemeente in de buurt van Amsterdam.(6) Het aantal bedrijven dat zich op de onderzochte terreinen vestigde was weer een deel van de bedrijven die zich op bedrijfsterreinen vestigde, zodat de vraag van bedrijven uit de stadsvernieuwing naar de onderzochte terreinen enigszins overschat lijkt. De vraag naar bedrijfsgebouwen valt ondermeer te bepalen aan de hand van de gedane transacties, de verkoop en verhuur van bestaande gebouwen in een bepaald tijdsbestek. Op het ogenblik kan het door de lage rentestanden voor bedrijven vaak aantrekkelijker zijn nieuwbouw te plegen dan een bestaand gebouw te betrekken en aan te passen aan de eigen bedrijfsvoering(als dit al mogelijk is). In het blad Vastgoedmarkt(7) wordt in een overzicht van de transacties betreffende bedrijfsgebouwen in de regio Amsterdam in 1987 melding gemaakt van 39 transacties van bedrijfsgebouwen, waarvan enkele ook een kantoorgedeelte hadden. De helft van de verhandelde bedrijfsgebouwen stonden op de onderzochte terreinen, en daar waar een kantoorgedeelte aanwezig was bevond circa 1% zich op de onderzochte terreinen. Het merendeel van deze transacties had betrekking op gebouwen op Amstel I en II.

4.1.3. Kwantitatieve vraag. In kwantitatieve zin is het moeilijker de vraag te voorspellen. Uitgaande van de huidige vragersmarkt wordt het extrapoleren van de uitgiften van bouwrijpe grond als redelijke behoefteraming gezien. (8). De uitgifte van bouwrijpe grond op bedrijfsterrein in Amsterdam (exclusief Noord en zeehaventerrein dat binnen het beheersgebied van het gemeentelijk havenbedrijf valt) vertoont op het ogenblik een stijging(9); in 1986 werd circa 8 ha uitgegeven, en in 1987 circa 14 ha. Het grootste gedeelte van deze uitgiftes vond plaats op het terrein Amstel III, een terrein dat kwalitatief goed staat aangeschreven.(zie onderstaande tabel)

BIJLAGE 2 VESTICINGSMILIEUS Bijlage 2.1

Vestigingsmilieu's in de regio naar type en locatie

-~_:*_-"._I.:N-- ,.·.-.·

-.· .·. ,

'•

.

_

:.

.........

\",,_·._,

schaal 1 : 200.000

~.

1a

binnenstad (0)

5

1b

overig centrumgebied (1-20)

6

gemengd gebied met kantoren (21-23!

IIIIIIIIIIIIIIU

arealen van zeehaven en luchthaven (71-74)

bedrijfsterrein met bijzondere bestemming (81-82)

.• : 1 • • .I

water

2b

gemengd gebied met ambachtelijke bedrijven (25-27)

weg-mtrastructuu r

3

normaal bedrijfsterrein (31-62)

ringvaart rond Haarlemmermeer

4

extensief bedrijtsterrein (65)

grens van regio AML

Bron: ETD

.....

36

UITGIFTE BEDRIJFSTERREIN (in ha)

regio Amsterdam Amsterdam*

1985

1986

20

24

8,2

8,4

1987

14

bron: Grb/Vrom * excl. Noord en gebied Gemeentelijk Havenbedrijf Zonder kennis van de herkomst van de vestigers kan men echter niet zozeer spreken van een netto toename van de vraag, echter wel van een stijging van de vraag naar kwalitief goede terreinen. Amsterdam Noord biedt op veel kleinere schaal hetzelfde beeld; hier werd in 1987 circa 0,6 ha uitgegeven. De uitgiftes vonden voornamelijk plaats op het terrein aan de Cornelis Douwesweg, een terrein dat na gedeeltelijke herverkaveling en verbeterde ontsluiting tegen een verlaagde canon werd aangeboden. Van dit terrein is bekend dat het merendeel van de bedrijven die zich er vestigden afkomstig waren van andere terreinen in Amsterdam Noord. 4. 2. Aanbod. 4.2.0. Kwaliteit van het aanbod.

Het aanbod laat zich evenals de vraag verdelen in de twee markten van bouwrijpe grond en van gebouwen. Bij het beschrijven van aanbod is het van belang dat de positie van de onderzochte terreinen afgezet wordt tegenover het overige aanbod van de stad in ruime zin. De bijgaande kaart geeft een overzicht van de huidige kwaliteitsdifferentiatie van de bestaande voorraad bedrijfsterreinen in de regio Amsterdam, zoals opgesteld door de Economisch Technische Dienst Noordholland (ETD)(10). De differentiatie houdt een onderverdeling van vestigingsmilieus in categorieen in. De onderzochte terreinen blijken voornamelijk deel uit te rnaken van de categorie 'normaal bedrijfsterrein' en maken daar zelfs het grootste gedeelte van uit. Het als 'normaal' beschreven bedrijfsterrein wordt door de ETD in verband gebracht met een aantal vestigingseigenschappen waaraan deze terreinen zouden voldoen: 1. De gevestigde bedrijvigheid bestaat uit industrie, en bedrijven met veel goederenvervoer. 2. Er is een goede bereikbaarheid.

37

3. Er is expansieruimte voor bedrijven. 4. Er is een milieuzonering. 5. Er zijn hoogwaardige voorzieningen. 6. Het gebruik is overwegend extensief. Deze aanname over de kwaliteit van het aanbod wordt in dit onderzoek gebruikt om de feitelijke kwaliteit (zoals ondermeer beschreven in hoofdstuk 2)van de onderzochte terreinen. tegen afzetten. Ad 1 en ad 6: bedrijvigheid en gebruik. Het feitelijk gebruik op de terreinen wijkt vaak af van het veronderstelde; naast de genoemde bedrijven zijn ook bedrijven als (groot)schalige detailhandel, reparatie en dienstverlening op de terreinen gevestigd. De onderstaande tabel geeft een indicatie van verhoudingen van van gevestigde bedrijven ten opzichte van elkaar. PERCENTAGES BEDRIJVEN NAAR CATEGORIE. Industrie Bouw Groothandel Horeca Technische Detailh. dienstverl.

-------------------------------------------------------------

NDSM

(33%)

(33%)

19%

11%

41%

7%

26%

Cruquiusw.

Papaverw.

(16%)

12,5%

(16%)

(-)

22%

35%

23%

8%

19%

10%

21%

12%

28%

19%

19%

56%

Y'trekv.

25%

8%

28%

5%

32%

Amstel

26%

46%

8%

18%

Polderwg

52%

10%

36%

Schinkel

25%

10%

15%

Gembo B'ham Verschure Hamerstr. Panamawg

12%

van Slingelandtstraat- g e e n

36%

6%

g e g e v e n s .

(bron:Bestuursinformatie, 1984) Uit deze tabel blijkt de uiteenlopende aard van de gevestigde bedrijven. Doordat de informatie uit 1984 stamt moet zij worden opgevat als een indicatie. Met name de gegevens over het NDSM-terrein zijn veranderd. Hier zijn op het

38

ogenblik veel garagebedrijven gevestigd(reparatie, dienstverlening). Over de van Slingelandtstraat, hoewel niet opgenomen in de tabel) kan opgemerkt worden dat de bedrijvigheid aldaar voornamelijk bestaat uit de categorie reparatie en dienstverlening. Een opvallend aspect aan de gevestigde bedrijven is het relatief grote aandeel van de detailhandel en horeca, een bedrijfscategorie waarvan het oorspronkelijk niet bedoeling was dat deze zich op bedrijfsterrein zou vestigen. Op de terreinen in Amsterdam Noord is een betrekkelijk overwicht van industrievestigingen waar te nemen. Op de terreinen Amstel I en II geldt dit voor de categorie groothandel. Het gebruik van de vrijwel volledig bezette terreinen(Buiksloterham, Hamerstraat, Amstel I en II, van Slingelandtstraat en Schinkel) kan over het algemeen beter als intensief beschreven worden.

BEREIKBAARHEID. extern nu plan

intern nu plan

NDSM

+

+

Papaverw.

-+

o.v. nu plan

Gembo Verschure Hamerst.

-+

B'ham

-+

Panamaw.

-

+

Cruquiusw. -

+

V'trekv.

-

+

+

+

Amstel

-+

+

+

+

v.Slingl.

+

Schinkel

+

Polderw.

-+

+

+

+

+ +

+

39

ad 2: Bereikbaarheid De bereikbaarheid van de onderzochte terreinen is over het algemeen niet goed te noemen; in bovenstaande tabel wordt de bereikbaarheid van de terreinen uitgesplitst naar externe bereikbaarheid (aansluiting op hoofdwegen), interne bereikbaarheid(doorstroming op het terrein), en bereikbaarheid per openbaar vervoer(aanwezigheid halte en regelmatig bezocht door bus,tram, of metro). Daarbij wordt nog opgenomen of er voor de nabije toekomst plannen bestaan of in uitvoering zijn die de situatie zullen veranderen. Vooral het openbaar vervoer schiet tekort op de terreinen; soms worden de terreinen slechts in de spits door bussen bezocht. Vaar werktijden niet aan 'traditionele maatstaven' beantwoorden(part-time of continu-banen)is dit een onvoldoende openbaar vervoersituatie.Het Industriegebied Schinkel zal binnenkort door de sneltram beter ontsloten worden. De aanleg van de Oostelijke Ringweg biedt voor de terreinen Amstel I en II, en Veespertrekvaart een enorme verbetering in de ontsluiting omdat zij hier direct op aangetakt zullen worden. De Noordelijke Ringweg zal te zijner tijd voor een betere ontsluiting van Amsterdam noord als geheel zorgen maar is niet direkt op de terreinen aangesloten. Overigens is de uitvoering van deze weg op het ogenblik zeker drie jaar vertraagd door de constatering van ernstige bodemvervuiling op het tracee. De interne bereikbaarheid van de terreinen is vooral slecht door ruimtegebrek en de omwegen die door de ligging van de kanalen worden veroorzaakt. Een stratenpatroon met (te) scherpe bochten levert problemen op voor modern vrachtverkeer. Voor degenen die zich op de fiets of te voet naar het terrein begeven zijn over het algemeen geen speciale voorzieningen(zoals wandelroutes en fietspaden) aanwezig. ad 3: expansieruimte. Expansieruimte, die nodig is als een bedrijf zich wil uitbreiden of concentreren, is alleen aanwezig op de terreinen die niet volledig zijn uitgegeven. Het NDSMterrein, het Gembo-terrein, het Verschure-terrein, de Veespertrekvaart, de Polderweg, en op termijn de Papaverweg, Panamaweg, en Cruquiusweg. ad 4: milieuzonering De aanwezigheid van een milieuzonering beperkt of vergroot de mogelijkheden van vestiging van bedrijven die hinder veroorzaken. Een milieuzonering of lijst van toegestane bedrijven wordt opgenomen in een bestemmingsplan. Er is momenteel slechts op een beperkt aantal terreinen een milieuzonering

40

aanwezig, maar in het kader van de Hinderwet zal deze voor alle terreinen op korte termijn moeten worden opgesteld. Op de onderzochte terreinen vigeren vaak oude verordeningen op grond waarvan elke bedrijfssoort zich kan vestigen. Op de kaart behorende bij het structuurplan van Amsterdam worden de terreinen in Noord, het Oostelijk havengebied, en Schinkel aangeduid als terreinen waar de vestiging van A-inrichtingen (Grote lawaaiproduktie)mogelijk is. Hieraan moet nog het terrein Veespertrekvaart toegevoegd worden waar in het recente bestemmingsplan een tweetal vrijstellingen voor bestaande A-inrichtingen is opgenomen. ad 5: Hoogwaardige voorzieningen. Op geen der terreinen is er sprake van hoogwaardige voorzieningen. De onderzochte terreinen beantwoorden in ieder geval niet aan het veronderstelde aanbod. De voorraad 'normaal' bedrijfsterrein blijkt voor de onderzochte terreinen in kwalitatieve zin niet op het veronderstelde niveau te liggen. 4.2.1. Omvang van het aanbod van bouwrijpe grond.

In de regio Amsterdam is de voorraad terstond uitgeefbaar terrein 283 ha.(11). Het terstond uitgeefbare terrein in Amsterdam(exclusief noord en beheersgebied gemeentelijk havenbedrijf)is 81.2 ha, met Amsterdam Noord erbij komt de voorraad terstond uitgeefbaar terrein op circa 170 ha. Het aandeel van de oude bedrijfsterreinen is echter zowel in uitgeefbare grond als uitgifte tempo gering. Op de terreinen Buiksloterham, Hamerstraat, Polderweg, Schinkel, van Slingelandtstraat, Amstel I en II, Panamaweg, en Cruquiusweg is (nog) niet of nauwelijks grond uit te geven.

4.2.2. Aanbod bebouwd terrein.

De grondkosten van huisvesting op de onderzochte terreinen zijn laag te noemen als het gaat om grond waarop reeds een erfpachtrecht is gevestigd. De canons die hier verschuldigd zijn, zijn sinds de vestiging van het recht onveranderd gebleven. Dit lzvert canons op tussen de f. 0,30 en f. 2,- per m , wanneer het recht onder de voorwaarden uit 1937 of 1955 is uitgegeven. Over het algemeen is deze grond bebouwd zodat de omvang en vraagprijs van de bebouwing een beeld levert van het aanbod van bebouwde grond. In de volgende tabel wordt een indicatie gegeven van de hoeveelheden en prijzen van

41

bedrijfsgebouwen in de periode 1979-1988. Aanbod van gebouwen op bedrijfsterreinen. gebied Noord

Amstel

Weespertr. Schinkel

aantal

soort*

gem.huur gem.koop** per jaar** 195,71,50 89,70

334,n.v.t. 467,-

p

159,105,60 94,70

n.v.t. 747,747,-

17

k p

147,88,80

n.v.t. 563,30

4 3

k p

125,125,-

429,n.v.t.

2 3 31

k

5 12 14

k

2

k/p p

k/p

--------------------------------------------------1 6 p 69,50 631,I --------------------------------------------------1 Polderweg 2 p n.v.t. 1067,60 I --------------------------------------------------1 Havens oost 19 p 70,446,I --------------------------------------------------1 v.Slingel.

* soort p: produktieruimte/magazijn, k: kantoor, k/p: produktier~imte met aandeel kantoor. **prijzen per m vloer Bron: Vastgoedmarkt 79-88.

De tabel geeft aan dat er vraagprijsverschillen voorkomen tussen de terreinen. De precieze oorzaken van deze verschillen kunnen echter zonder informatie over de staat van de aangeboden gebouwen niet zonder meer aan de staat van het bedrijfsterrein toegeschreven worden. Uitgaande van de vuistregel dat de grondwaarde ongeveer gelijk is aan 2,5 maal de jaarhuur(12) geven deze huren echter wel een indicatie van de huidige grondwaarde. Op de terreinen in het zuid-oosten van de stad worden naast produktie-en magazijnruimtes ook combinaties van bedrijfs-en kantoorgebouwen aangeboden. Het aandeel van het gebouwenaanbod(7) op de onderzochte terreinen in Amsterdam(inclusief Diemen, Duivendrecht en Amstelveen) bedraagt ongeveer 40% van het totale aanbod (1988). Overigens loopt het aanbod van bedrijfspanden sterk terug de laatste jaren(zie onderstaande tabel):

42 ''lflr.

Aabod vaa kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte in Nederland 1978-1987 (per ultimo)

<x 1000 m2)

ltO)

4000 bcdrijf~ruimtc

kantoren winkels

3000

, " ".

-- __

2000

",.

...........

...,,

".

-

....

... ... ...

....

' '

/

' '·

....

/

/ /

~·

1000

...... ,, ........

",.

_-.

.""."-

--------------·-··

··---.

...

-------

",.,..------- ------------ - ----........

0 ui&111lO

1

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

\985

1986

bron:VGM 29 januari 1988. De reden van het teruglopen van het aanbod van 'tweede-hands gebouwen' moeten gezocht worden in een economische opleving. Daarnaast spelen thans ook de voorkeur voor nieuwbouw, en de technische ontwikkelingen waardoor steeds minder bedrijfsruimte nodig is een rol. 4.3.1. Confrontatie vraag en aanbod. Vanneer de vraagaspecten worden afgezet tegenover het aanbod op de onderzochte terreinen levert dit de volgende gegevens op. 1. De ligging wordt slechts in twee gevallen gunstig omschreven: de terreinen Amstel I en II en Schinkel; in de nabije toekomst zal het terrein Veespertrekvaart hieraan toegevoegd worden door de aantakking op de ringweg. De terreinen zijn vaak moeilijk te vinden: een uitzondering hierop is Amsterdam Noord waar een duidelijke bewegwijzering is naar de terreinen. 2. De inrichting is op geen van de terreinen adequaat. Gedeeltelijk adequate inrichting komt voor op het NDSM-terrein. Het grote probleem bij de inrichting is dat de bestaande infrastructuur niet aansluit op de huidige transportwijzen. Op de volgebouwde terreinen is de bebouwing nog een extra reden voor de ontoereikendheid van de inrichting. Op geen der terreinen is een interne differentiatie aanwezig tussen soorten

1987

43

bedrijvigheid waardoor op de terreinen problemen voorkomen van conflicterende productiewijzen. 3. Geen der terreinen kan representatief genoemd worden, noch voor een bepaalde bedrijfstak, noch naar bebouwing en inrichting. Juist de diversiteit van gebouwen en bedrijfssoorten is eerder de gezichtsbepalende factor op de terreinen, en sluit daarmee niet aan op hetgeen in de literatuur daaromtrent als gewenst wordt aangeduid. De onderhoudsstaat van de aanwezige infrastructuur en (groen)voorzieningen doet nog meer af aan de representativiteit van het terrein. Het imago van de terreinen is dus negatief. 4.Een uitspraak over de hoeveelheid uitgeefbare bouwrijpe grond is min of meer verbonden aan een uitspraak over de snelheid waarmee de grond wordt afgezet. Op grond hiervan kan bepaald worden of de hoeveelheid voldoende is. Het huidige uitgiftetempo van bouwrijpe grond maakt duidelijk dat de voorraad in kwantiteit ruim voldoende is. Het aandeel van de oude bedrijfsterreinen is echter zowel in uitgeefbare grond als uitgifte tempo gering. Op de terreinen Buiksloterham, Hamerstraat, Polderweg, Schinkel, van Slingelandtstraat, Amstel I en II, Panamaweg, en Cruquiusweg is (nog) niet of nauwelijks grond uit te geven. 5. De kosten van grond zijn laag waar het uitgegeven grond betreft. Dit lijkt nauwelijks van invloed te zijn op de vraagprijs van de bebouwing. De aard van de bebouwing en de ligging zijn meer bepalend voor het vraagprijsverschil. De grondprijs die de gemeente heeft vastgesteld voor bouwrijpe grond op de terreinen geeft geen afspiegeling van de vraagprijsverschillen zoals die bij het aanbod van bedrijfspanden per terrein voorkomen. Deze grondprijs is f. 245,-(exclusief toeslagen) Ze geldt voor de terreinen Amstel I en II, Schinkel, Van Slingelandtstraat, en Yeespertrekvaart. Voor de overige terreinen komt de prijs in overleg met het grondbedrijf tot stand. Hierbij wordt voor de prijsvorming de marktsituatie van de grond in overweging genomen. In Noord zijn de prijzen daardoor inmiddels verlaagd. De vraag naar bouwrijpe grond op bedrijfsterreinen beperkt zich in Amsterdam vrijwel tot het terrein Amstel III en in mindere mate Sloterdijk III. Hieruit kan afgeleid worden dat de aanwezige bouwrijpe grond op de onderzochte terreinen op het ogenblik geen alternatief biedt voor de gewenste kwaliteit in de vraag naar bouwrijpe grond. Het

44

terrein Amstel III is opgedeeld in vestigingszones(); de zone die het meest overeenkomt met de bebouwing op de bedrijfsterreinen (voornamelijk produktieruimte) is de C-strook. De hogere kernprijs van f. 275,die voor dit terrein geldt is blijkbaar geen reden voor de meeste bedrijven om zich elders te vestigen. De bedrijven uit de stadsvernieuwing, die wel als doelgroep voor bestaande bedrijfsruimte worden genoemd hebben blijkens het overzicht van 1981 tot en met 1986 geen voorkeur te hebben voor vestiging op oude terreinen. Daarbij blijkt hun aantal niet erg groot te zijn. Als de markt op regionaa~ niveau voor de als gelijkwaardig beschouwde 'normale bedrijfsterreinen' bekeken wordt blijkt dat een groot deel van de terreinen niet voldoet aan het produktiemilieu dat er verondersteld wordt. Ten slotte kan geconcludeerd worden dat de onderzochte terreinen geen sterke marktpositie hebben, omdat de vraag zich momenteel vooral laat omschrijven als de vraag naar kwaliteit. De terreinen kennen wel onderlinge verschillen in kwaliteit, zoals blijkt uit de mate waarin de verschillende terreinen voldoen aan aspecten van ligging en inrichting, en waarvan de vraagprijzen van gebouwen een indicatie geven.

.......

~

-~·

""

~--:_~~\\~-;

-----

;t~:~

~-·: ~·::~ ~~

A

Verouderde en leegstaande bedrijfsruimte op het terrein Weespertrekvaart.

45

5. SAMENVATTING EN EINDCONCLUSIE. 5.1. SAMENVATTING. VEROUDERING. Uit de literatuur wordt duidelijk dat de veroudering van bedrijfsterrein een begrip is dat vooral gebruikt wordt in verband met oudere collectieve bedrijfsterreinen. Er worden ongewenst ontwikkelingen('downgrading') mee aangeduid die op grote schaal op de Nederlandse bedrijfsterreinen worden geconstateerd. Het eerste onderzoek hiernaar leverde op dat van de 1300 ha onderzocht bedrijfsterreinen 800 ha als problematisch kon worden omschreven. De geconstateerde problemen zijn van verschillende orde: inadequate ontsluiting en inrichting, leegstand, braakliggend terrein,vervuiling, illegaal gebruik, en een gebrekkig onderhoud. Een eerste typologie van deze terreinen onderscheidt terreinen die grotendeels braakliggen, en terreinen die (te) dicht bezet zijn. Een drietal hoofdredenen liggen ten grondslag aan de problematiek van veroudering, namelijk: -Economisch: de verandering van de structuur en de wensen van het bedrijfsleven. -Ruimtelijk: de verandering in de structuur en het gebruik van de omgeving. -Organisatorisch: Het tekortschieten van onderhoud, en het ontbreken van een beheersregeling waardoor problemen 'op tijd' worden gesignaleerd. HERSTRUCTURERING. Onder herstructurering van bedrijfsterreinen worden in feite twee dingen verstaan: I. Ingrepen die de bestaande problemen op een terrein opheffen,zonder dat er aan de oorspronkelijke vormgeving veel wordt veranderd. II. Ingrepen waarbij een terrein opnieuw wordt vormgegeven, zodat het een aantrekkelijke vestigingsplaats voor een bepaalde doelgroep van bedrijven wordt. De kosten die hieraan verbonden zijn verschillen. In dit verband wordt gesproken van een 'lichte' en een 'zware' ingreep. OUDE BEDRIJFSTERREINEN IN AMSTERDAM. De terreinen in Amsterdam die zijn onderzocht, zijn allef verouderd te noemen volgens de

46

hierboven gegeven omschrijving. De terreinen bleken globaal te kunnen worden onderverdeeld in drie categorieen; -Terreinen die rond het IJ gelegen zijn en geleden hebben onder het verlies van bepaalde bedrijfstakken (A-terreinen); - Terreinen waarvan de functionaliteit door de jaren is afgenomen (B-terreinen); -Terreinen die slechts ten dele als bedrijfsterrein in gebruik zijn (C-terreinen). Uit de inventarisatie bleek dat bij alle terreinen verbeteringen van de interne en externe ontsluiting mogelijk zijn. De juridischplanologische situatie van de terreinen is over het algemeen beperkt geregeld: van het merendeel van de terreinen is de aanwijzing als bedrijfsterrein afkomstig uit het Amsterdams Uitbreidingsplan. Aan de hand van dit plan is de procedure om een ingreep te plegen waarbij de vormgeving van het terrein verandert eenvoudiger dan bij een bestemmingsplan; het krijgen van een aanlegvergunning is eenvoudiger. Het bestaan van een bestemmingsplan biedt de gebruiker van het terrein betere waarborgen op de langere termijn. Het merendeel van de terreinen staat.open voor vestiging van alle bedrijfssoorten, omdat in de regelgeving van deze terreinen hierover uitspraken ontbreken. De geluidszoneringen die op grond van de Wet Geluidshinder moeten worden aangebracht zijn meestal nog niet aanwezig, maar zullen op korte termijn moeten zijn aangebracht. De eigendomssituatie verschilt per terrein. Op de A-terreinen is zowel uitgeefbare grond in gemeente eigendom, in erfpacht uitgegeven grond, en particuliere grond; op B-terreinen overweegt in erfpacht uitgegeven grond; op de C-terreinen is vrij veel grond waarop bedrijven gevestigd zijn in particulier bezit. Onder de onderzochte terreinen komen zowel volledig bezette terreinen, als deels of geheel (officieel)onbezette terreinen voor. Over het algemeen valt de gevestigde bedrijvigheid als divers te omschrijven. Op de terreinen voert zelden een bepaalde categorie van bedrijvigheid de boventoon: In de A- categorie komen zowel 'volle' als 'lege' terreinen voor, behoudens enkele uitzonderingen is er op de 'volle' terreinen veel lokaalgerichte bedrijvigheid aanwezig. Industriele bedrijvigheid heeft er een overwicht ten opzichte van de andere onderzochte terreinen. Opvallend is het aandeel van detailhandelsvestigingen op een aantal

47

terreinen in Amsterdam Noord. Op de B-terreinen is de bedrijvigheid zeer divers. Op Amstel I en II is er een overwicht van groothandels- en distributie bedrijven te signaleren. Op de B-terreinen komt naast produktieruimte ook kantoorruimte voor. Op de C-terreinen is de bedrijvigheid vooralsnog ondergeschikt aan ander gebruik. De bedrijvigheid die er gevestigd is, is op het terrein Veespertrekvaart min of meer gelijk aan Amstel I en II, met uitzondering van de bedrijvigheid op de verhuurde gedeelten van het terrein. Op vrijwel alle terreinen is er sprake van ontoereikend onderhoud, verpaupering, en vervuiling. Met name daar waar terrein braak ligt is na het vertrek van bedrijven gezien de aard van de vertrokken bedrijvigheid, bodemvervuiling te verwachten . BELEID. Er is geen specifiek beleid ten aanzien van verouderde bedrijfsterreinen en voorlopig geen uitzicht op een (financiele) rijksregeling in deze. Herstructurering van bedrijfsterreinen is vooral een zaak van de gemeente.Ook de financiering van een eventuele aanpak komt voor rekening van de gemeente. De planning van een aanpak wordt extra bemoeilijkt doordat de middelen en regelingen die hiervoor in aanmerking komen slecht op elkaar zijn af te stemmen. Hierdoor wordt de hoeveelheid bedrijfsterrein die in de gemeente Amsterdam aangepakt gaat worden drastisch beperkt. De keuze voor de terreinen die in het Amsterdamse herstructureringsbeleid opgenomen zijn gebleven lijkt te hebben plaatsgevonden op basis van praktische gegevens. Het gaat vooral om terrein waar om het onrendabele gedeelte van de investering te verkleinen gebruik gemaakt kan worden van het stadsvernieuwingsfonds, en de mogelijkheid van gronduitgifte naderhand. Terreinen waar de problemen voortkomen uit overbezetting komen zo buiten het programma te vallen. Doordat de afweging voor de aanpak van de bedrijfsterreinen niet voortvloeit uit een plan ten aanzien van het totale aanbod van bedrijfsterreinen in de stad kan gesproken worden van een ad hoc-aanpak. Daarbij kan worden opgemerkt dat juist de ondernemers, die als eerste de aandacht op verouderde bedrijfsterreinen gevestigd hebben, de minste baat van de herstructurering hebben, omdat de bestaande plannen zich vooral richten op de de aanpak van onbebouwde terreinen.

48

VRAAG. Zowel bij vraag als aanbod naar bedrijfsterrein kunnen twee markten onderscheiden worden: De markt voor bouwrijpe grond en de markt voor (oude) bedrijfsgebouwen. In beide gevallen is de huidige interesse van nieuwe vragers voor de terreinen beperkt. Nieuwe vestiging vindt voornamelijk plaats op het terrein Amstel III(een nieuw bedrijfsterrein in Amsterdam Zuid-Oost), en in mindere mate op Sloterdijk III(Yest). De reden van de geringe aandacht voor de oude terreinen kan vooral verklaard worden uit de volgende zaken: - een onbekende of onbeminde locatie; het feit dat het terrein al volledig is uitgegeven; er is sprake van een verminderde interesse van vragers voor tweedehands bedrijfsgebouwen; - de behoefte aan een segmentatie van bedrijfsvestigingen die verdergaat dan op oudere bedrijfsterreinen gebruikelijk is (o.a. door veranderde methoden van bedrijfsvoering, waaruit conflicterende vestigingseisen kunnen voortvloeien). De vraag naar bedrijfsterreinen laat zich aldus beschrijven als een vraag naar kwaliteit. AANBOD.

Het aanbod van bouwrijpe grond is in Amsterdam op grond van het huidige uitgiftetempo ruim voldoende. De oude bedrijfsterreinen nemen echter een relatief klein deel van de terstond uitgeefbare grond in. Het aanbod van gebouwen op oude bedrijfsterreinen is in vergelijking met het totale aanbod van gebouwen op bedrijfsterreinen vrij groot: 40%. De gemiddelde vraagprijzen op de terreinen geven aan dat de gemiddelde waardering voor de terreinen verschilt. Op Schinkel en Amstel I en II werden de hoogste prijzen gevraagd(respectievelijk f. 94,70 en f.125 huur per vierkante meter per jaar) Op de andere terreinen was de gemiddelde prijs tussen de 70 en 90 gulden; De laagste prijzen werden gevonden in het Oostelijk Havengebied en de Van Slingelandtstraat. Voor Amsterdam als geheel geldt dat er weinig sprake is van differentiatie in het aanbod. Er worden door de Provincie verschillen in produktiemilieu(zoals centrumgebied, gemengd gebied, bedrijfsterrein, zeehaventerrein) geconstateerd. In het aanbod van collectieve bedrijfsterreinen zouden echter ook onderlinge verschillen kunnen worden aangebracht.

49

5.2. Conclusies. HERSTRUCTURERING, BELEID, EN MARKT.

Herstructurering van oude bedrijfsterreinen is een kostbare investering, die haar rechtvaardiging zal moeten vinden in de daadwerkelijke verbetering van het gehele aanbod van bedrijfsterreinen in de gemeente. De meest opvallende tekortkoming in het aanbod van oude bedrijfsterreinen in Amsterdam is een tekort aan kwaliteit, de enorme diversiteit van gevestigde bedrijven op de terreinen en de geringe differentiatie van de bedrijfsterreinen onderling. De terreinen die in aanmerking komen voor herstructurering worden echter vooral naar de potenties van het terrein zelf beoordeeld. Een afweging in groter verband gemaakt zou bijdragen aan de verbetering van de marktpositie van het gehele stedelijke aanbod. Voorzover er sprake is van doelgroepen die zich na herstructurering op de terreinen zouden willen vestigen is het moeilijk te voorspellen of dit inderdaad zal gebeuren. TOEKOMSTIG BELEID.

Uit het onderzoek naar de oude bedrijfsterreinen wordt duidelijk dat het concept voor de vormgeving van bedrijfsterrein binnen enkele jaren kan veranderen. Dit pleit ervoor dat de gemeente in haar voorwaardenscheppend beleid ten behoeve van bedrijfsterreinen 'de vinger aan de pols' houdt om de kwaliteit van de terreinen in stand te houden. De gemeente zal hiertoe het onderhoud en beheer van de terreinen duidelijker moeten regelen. Vellicht zou dit een taak voor de stadsdeelraden kunnen zijn. Daarnaast is het wenselijk per terrein overzicht te hebben van de ontwikkelingen aldaar, zoals de gevestigde bedrijven en de mutaties daarin. Overleg met het bedrijfsleven kan bijdragen aan groter inzicht en kennis in de specifieke behoeftes van de markt en de bedrijven. Om de particuliere sector te interesseren voor deelname aan beheer en (her)ontwikkeling van terreinen moet een gemeente aan een aantal voorwaardes voldoen: -Het terrein moet voldoende aantrekkelijk zijn. -Er moet binnen een bepaalde tijdshorizon duidelijkheid en zekerheid over overheidsplannen ten opzichte van het terrein bestaan. -De participatie moet zowel bestuurlijk als juridisch goed georganiseerd zijn.

50

Op het ogenblik is het onvoldoende duidelijk waar de competenties van de verschillende ambtelijke diensten liggen. De instelling van de stadsdeelraden maakt de situatie voor de gebruikers van deze diensten nog onduidelijker. Het is mogelijk dat de belangstellende, die bepaalde locaties ten opzichte van elkaar wil afwegen, zich moet wenden tot het Grondbedrijf, het Havenbedrijf, diverse stadsdeelraden en eventueel enkele diensten op de gemeentelijke secretarie. Vat dat betreft zou men bij de uitgifte van grond aan de klant tegemoet kunnen komen door hiervoor een centraal (informatie)punt in te stellen. HERSTRUCTURERING, OUDE TERREINEN, EN GRONDPRIJZEN.

Herstructurering van oude tereinen dient in feite twee beleidsdoelstellingen waarbij de overheid een voorwaarden scheppende taak zou kunnen hebben: 1. behoud van stedelijke werkgelegenheid en bedrijven; 2. vergroten van de mogelijkheden voor gronduitgifte op bestaand bedrijfsterrein. De eerste doelstelling is van toepassing op de merendeels uitgegeven terreinen. De huidige situatie op de terreinen geeft aanleiding tot klachten bij de daar gevestigde bedrijven en zou mogelijkerwijs tot vertrek van bedrijven kunnen leiden. De klachten van de bedrijven richten zich met name op het verouderde concept en gebrekkig onderhoud van de terreinen; verandering aan de grondprijs kan in dit opzicht niet als zelfstandig middel worden gezien om de aantrekkelijkheid van het terrein te verhogen. De boekwaardes van het uitgegeven terrein zijn in de meeste gevallen historische prijzen(70%). De canon die voor deze grond verschuldigd is, is zeer laag en ligt nog voor geruime tijd vast. Tenzij de bestaande rechten geconverteerd worden, gaat de volgende contractstermijn vaak pas over 15 jaar in(zie bijlage I). Waar de grond is uitgegeven onder de voorwaarden van 1966 (30%)en niet is afgekocht(24,5%) kan het voorkomen dat de canons na indexering op den duur boven het marktwaarde van het perceel stijgt. In een dergelijk geval kan de canon van een perceel dat bijvoorbeeld tien jaar geleden is uitgegeven thans hoger te liggen dan de canon van een perceel dat nu wordt uitgegeven, en waarbij de aanvangscanon op de huidige marktwaarde van het perceel is gebaseerd. De tweede doelstelling is van toepassing op de gedeelten van oude terreinen waar grond uit te

51

geven is. Vaar de terreinen grotendeels braakliggen gaat het in feite om de aanleg van nieuwe bedrijfsterreinen. De huidige situatie van de terreinen sluit niet aan bij de bedrijven die een vestigingsplaats zoeken. In Amsterdam Noord heeft de prijsverlaging op het voormalige NDSM terrein in combinatie met verbeteringen aan de ontsluiting van het terrein een gunstig gevolg voor de uitgifte op dit terrein gehad. Een uitbreiding van werkgelegenheid heeft dit echter nauwelijks tot gevolg, aangezien veel bedrijven afkomstig waren van de omliggende oude bedrijfsterreinen. Het effect van het grondprijsbeleid is in de huidige stand van zaken beperkt ten opzichte van de twee gestelde beleidsdoelen. Als er wel wordt ingegrepen op de terreinen, zal dit zeker effect hebben op de uitgifteprijs. De gemeente staat hier voor een keuze uit twee aanpakvarianten die verschilende gevolgen voor de grondprijs kunnen inhouden. Een ingreep ter verbetering van een terrein zal vrijwel zeker hoge kosten met zich meebrengen. Het grote financiele knelpunt aan de uitvoer van verbeteringen is het onrendabele gedeelte van de investering. Er kan in de exploitatie een zodanige hoogte van de uitgifteprijs na verbetering worden berekend, dat het onrendabele gedeelte van de investering verkleind of op langere termijn opgeheven wordt. De consequentie hiervan is dat men zich met de verbeteringsmaatregelen moet richten op dat segment van de bedrijven dat bereid en in staat is deze hogere prijzen te betalen op het betreffende terrein. Aan de andere kant kan er gekozen worden om, zoals regelmatig geopperd wordt, de oude terreinen te gebruiken als vestigingsplaats voor bedrijvigheid die gebaat is bij een betrekkelijk goedkope vestigingsplaats op een bedrijfsterrein. In dit geval kan men dit doel nastreven door de ingreep op het terrein beperkt te houden.In dit geval zou de investering in de grond mogelijkerwijs minder kostbaar hoeven zijn. In het geval dat er sprake van een kostbare ingreep en een doelgroep die weinig kan opbrengen, zou men de grondprijs kunstmatig laag moeten houden. Het is echter de vraag is of de grondprijs wel het middel is om deze bedrijven te stimuleren, vanwege de lange duur en de privaatrechtelijke aard van het erfpachtrecht. Vellicht zouden in dit geval object-of subjectsubsidies, of speciale fondsen het beoogde doel beter dienen. Een ander gevolg van het kunstmatig laag houden van grondprijzen is dat men in dat geval

52

duidelijke normen behoeft omtrent de bedrijven die voor vestiging in aanmerking komen, omdat er anders een oneiglijke concurrentie ten opzichte van andere bestaande terreinen binnen de stad zou kunnen ontstaan(zoals op het NDSM-terrein is gebeurd). Er is nauwelijks sprake van terreinen waar de herstructurering al voltooid is. Hierdoor is er nog geen duidelijk inzicht in de kosten en baten die aan herstructurering verbonden zijn. Het te vroeg om te speculeren wat het precieze effect op en van de grondprijs zal zijn. Tot slot volgen uit deze conclusies de volgende aanbevelingen: 1. Er zou meer aandacht moeten worden besteed aan beheer en onderhoud van bedrijfsterreinen, zowel door gemeente als ondernemers. Met name de besteding van reeds beschikbare middelen hiertoe kan op korte termijn worden vastgesteld. 2. Ten behoeve van een betere communicatie tussen gemeente en ondernemers, verdient het aan beveling zowel ten behoeve van ondernemers die een vestigingsplaats zoeken, als ondernemers die op bedrijfsterreinen gevestigd zijn, een inzichtelijker, "klantvriendelijker", en bij voorkeur centraal informatiepunt in te richten. 3. Door geïndexeerde canons van percelen op terreinen die in marktopzicht nauwelijks waardestijging vertonen te toetsen aan de canon die op het moment van indexering voor nieuw uit te geven grond van gelijkwaardige kwaliteit zou gelden, kan voorkomen worden dat de canons onevenredig oplopen. 4.Met het kunstmatig (niet conform de markt) laag houden van de grondprijs om de uitgifte op een terrein te stimuleren dient zeer voorzichtig te worden omgesprongen om oneigelijke concurrentie tussen de gemeentelijke terreinen te voorkomen. Na herstructurering heeft het de voorkeur om andere middelen dan het grondprijsniveau in te zetten om een bepaald segment van de bedrijven tot vestiging te stimuleren.

~/~>;. ·.

·. . Als de schoorstenen roken ~~~~~t;::~~-;w~,., ~< ~-="'=f6.û~~~~*Et~~-~-:/._:.·,·o, ..

•'?f.4t-~JI~~~-:~r;;.~':;::::·

bloeit de welvaart in het land.

Ondernemingsgeest. een belcidvol flnancti!d beheer en werklaamheid vormen de pijlers, waarop het gezonde. economische bestel in :\eder!and rust. De Bank vervuit hierbij met haar adviezen een <.1nmi
~dvert2~~ie

van de

Nederla~doe

Ra~k

uit de

Actuele boodschap met verouderd concept.

j8~en

v~jft~~=

53

Bijlage I Verdeling van uitgiften naar voorwaarden. Gebied

T55

T37

Polderweg 3 Buiksloterham 23 Hamerstraat 16 Papaverweg 21 v Slingel. 6 Yeespertrekv. Amstel I/II 6 Schinkel 34 Overig g e e n

V66

V66afkoop

Totaal

8 16 6 21 8 (1) 13 21 9 4 14 11 (3) 22 27 (13) 3 8 g e g e v e n s .

11 48 45 55 19 25 55 45

Termijn waarbinnen het huidige contract afloopt binnen:

Buiksloterham Hamerstraat Papverweg v. Slingel. Schinkel Amsteli/II Yeespertrekv. Overig

5jr

10jr

3 5

4 -

-

-

-

1 -

-

g e e n

15jr 8 8 10 2 22

-

g e g e v e n s

bron: Grondbedrijf Amsterdam

20jr

>20jr

11 5

.

4 12 24

-

alles.

54

Bijlage II Oude bedrijfsterreinen en hun ligging ten opzichte van hoofdwegen. 1. ADM/NDSM-terrein 2. Papaverweg 3. Buiksloterham 4. Hamerstraat 5. Verschure-terrein 6. Gembo-terrein 7. Cruquiusweg 8. Panamaweg 9. Polderweg 10. Veespertrekvaart 11. Amstel I en II 12. Schinkel 13. Van Slingelandtstraat

OUDE BEDRIJFSTERREINEN EN HUN LIGGING TEN OPZICHTE VAN HOOFDWEGEN.

C)

-overwegend leeg terrein

VI1l

-vol terrein

-•••

-snelweg -snelweg in aanleg -belangrijke verbindingsweg

55

Literatuur en noten hoofdstuk 1. 1. Bureau Stedebouw ir P.J.Zandvoort B.V. , Herstructurering bedrijfsterreinen, 1985. 2. Heidemij Adviesbureau/ Bureau voor Ruimtelijke Ordening van Heesewijk, Herstructurering verouderde bedrijfsterreinen,1987. 3. Twijnstra en Gudde NV management consultants, De centrale stad; schetsen voor de structuur. 1986. 4. Y. B. ten Kate, Beheer van bedrijfsterreinen, RPD 1987. 5. Rooilijn, themanummer verouderde bedrijfsterreinen,PDI oktober 1987. 6. Ruimtelijke verkenningen 1987, RPD. 7. Geoplan cursus, veranderende eisen aan bedrijfsterreinen,literatuur, 1988. Literatuur en noten hoofdstuk 2. 1. Herstructureringsnota, gemeente Amsterdam, 1987 2. Amsterdam werkt, nieuwe tijden voor oude bedrijfsterreinen, gemeente Amsterdam EZ, 1987. 3. 10 kilometer noordelijke IJ-oever, Stadsdeelraad Noord, 1988. 4. Conceptnota bedrijfsterreinen, Gemeente Amsterdam RO, 1987. 5. Schinkel, bedrijfsterrein in beweging, Gemeente Amsterdam EZ, 1986. 6. Amsterdam Noord, Revitaliseren bedrijventerrein Papaverweg e.o., Bureau voor Ruimtelijke Ordening van Heesewijk B.V., 1986. 7. Beleidsplan ontwikkeling Buiksloterham/Papaverweggebied, SDR Noord, 1987. 8. Inventarisatie nota Polderweggebied, Gemeente Amsterdam RO, 1986. 9. Herstructureringsmogelijkheden en knelpunten op het bedrijfsterrein Yeespertrekvaart, A. van den Akker, Gemeente Amsterdam EZ. Literatuur en noten hoofdstuk 3. 1. Raad van Advies voor de Ruimtelijke Ordening, Advies over de herstructurering van verouderde bedrijfsterreinen,1987. 2. Provincie Noord Holland, Streekplan Amsterdam Noordzeékanaalgebied.1987. 3. Gemeente Amsterdam, Herstructureringsnota, 1987. 4. Brief van de vier grote steden aan de staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, en Milieubeheer,d.d. 3 juni 1987. 5. Gemeente Amsterdam, Begroting 1988. 6. Gemeente Amsterdam, Begroting Stadsvernieuwingsfonds 1988. 7. Meerjarenplan Stadsvernieuwing 88- 92. Literatuur en noten hoofdstuk 4. 1. Geoplan cursus veranderende eisen aan bedrijfsterreinen, literatuur,1988. 2. Planologische discussiebijdragen: Bedrijfsterreinaanbod afstemmen op wensen van koning klant. V.M.C. van Berkel-van de Honert, 1988. 3. Segmentatie in de markt voor bedrijfshuisvesting, Dr. C.P.A. Bartels-Drs A.H. Webbink, in Economisch Statistische Berichten,

56

8-4-1987. 4. Drs Liebig(MBO) in (1). 5. Bijdragen aan ondernemers in de stadsvernieuwing- evaluatie 1981-1986, Gemeente Amsterdam EZ, 1988.0ok vermeld in Papaverwegrapport(noot 6 hoofdstuk 2). 6. Bijdragen aan ondernemers in de stadsvernieuwing- evaluatie 1981-1986, Gemeente Amsterdam EZ, 1988 7. VastGoedMarkt, Samenvattende overzichten van het aanbod van commercieel onroerend goed per provincie, jaargangen 1979 t/m 1988. 8. Mw drs van Berkel van den Honert in (1). 9. Resultaat Actieve Grondexploitatiegebieden stand per 1-1 1988, Gemeente Amsterdam, Grondbedrijf 1988. 10. Overgenomen uit:Economische perspectieven voor Amsterdam-Meerlanden, Economisch Technologische Dienst voor Noord-Holland, 1986. 11. VROM 1-1-1987. 12. Dhr Erfman, Rijks Taxatiedienst, Haarlem, deze vuistregel is slechts van toepassing op de relatie tussen jaarhuur en grondprijs voor gebouwen bedoeld als kantoor, produktie of magazijnruimte. 13. Het bedrijfsleven in de Amsterdams/Zaanse regio in 1986, Kamer van Koophandel en fabrieken voor Amsterdam, 1987. 14. Bedrijfsverplaatsingen in en rond Amsterdam, Kamer van Koophandel en fabrieken voor Amsterdam, 1987. 15. Knelpunten en perspectieven in de Amsterdamse regio, Drs A.F. Koopman, Economisch Geografisch Instituut, Universiteit van Amsterdam, 1985. 16. Enquete bedrijfsterreinen 1986, ETI/RPD, 1986. 17. Collectieve bedrijfsterreinen in Nederland, L. Bak, 1985. 18. Streekplan Amsterdam Noordzeekanaal gebied, Provincie Noord-Holland, 1987. Interviews. Gemeente Amsterdam: Dhr Alberti.(RO) Dhr Teunissen.(RO) Dhr Stoutenbeek (RGO) Dhr Sykora (EZ) Dhr Jansen (OGB) Dhr Weerelts(Grondbedrijf) Dhr Goedhart (SDR Watergraafsmeer) Dhr Kolthoff (SDR Noord) Dhr den Dunnen(SDR Noord) Mw Meintser(SDR Noord) Dhr van Olden(SDR Noord) Kamer van Koophandel: Dhr Roozen. Makelaars: Zadelhoff, Dhr ter Mors. J.Elburg, Dhr Vollmer. Bakker, Dhr Bakker. (Amsterdam Noord).

ALGEMEEN UITBREIDINGSPLAN VAN AMSTERDAM.

"i••. za: -· -·

•

:5:..:

-

a::

w

>

--

•

IJJ

BEBOUWING.

IJl

PAI\KEN, PLANTSOENEN, EN%.

WOONWIJKEN, GEMIDDELD 110 WONINGEN PER H.A.

.!!B

WOONWIJKEN, GEMIDDELD 10 WONINGEN PER H.A.

~:·.~~T>;~:

WOONWIJKEN, GEMIDDELD 55 WONINGEN PER H.A.

A1

;-~:;:::~~~:

TERREINEN HET BIJZONDERE BESTEMMING.

BEBOUWING HET BIJZONDERE BESTEMMING.

TUINBOUW EN VOOR DE UITDAARVAN VER· OEFENING EISCHTE GEBOUWEN.

~""

#~

...............

liJ

HAVEN- EN OPSLAGTERREINEN.

VEENDERIJ. LANDBOUW EN VEETEELT EN VOOR DE UITOEFENING DAAR· VAN VEREISCHTE GEBOUWEN

WATER.

.. ,. ..,,, ....,,

~,.

QO::::l

SPORn&AREINEN.

GEHENGDE WIJK.

~.,y~= fZ~i

--·

BEGRAAFPLAATSEN.

VOLKSTUINEN EN SCHOOLWERKTUINEN.

IDEM, DOCH BESTEMD VOOR TOEKOMSTIGE UITBREIDING VAN HAVENS EN INDUSTRIETERREINEN.

lNDUSTRIETERREINEN.

--- =--

HOOFDVERKEEflSWEGEN.

RIOOLWATERZUIVERING$INRICHTINGEN.

= =-=----

SPOORWEGEN EN SPOORWEGINRICHTINGEN.

Foto Peter Boersma, afgestaan door Openbaar Kunstbezit ( Kunstschrift 1978-1, p. 20)

-·--·...... .-..

BOSCH.

WOONWIJKEN, GEMIDDELD 15 WONINGEN PER H.A.

PLANNEN OHUGGENDE GEMEENTEN.

--·-··

••••

·----

BRUGGEN, VIADUCTEN.

VERKEEI\STUNNEL

SPOORWEGTUNNEL

PONTEN•

:::c<:

T ttt

INTERCOMHUNALE TRAMWEGEN.

SLUIZEN. LUCHTHAVEN LANDVUIGTUIGEN (SCHIPHOL). LUCHTHAVEN WATER· VUIGTUIGEN (SCHEWNGo WOU DE). GEMEENTEGREN~TEVENS

GRENS VAN HET UITBREIDING$PLAN.